COMPRA E VENDA

CONCEITO: artigo 481 CC. O contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a

transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante

o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário (cartões, cheque, etc.)

correspondente.

Contrato de caráter obrigacional, pessoal ou de crédito, pois a transferência da

propriedade depende de outro ato:

Tradição para os bens móveis, artigos 1226 e 1267 CC e,

Registro para os bens imóveis, nos termos dos artigos 1227 e 1245 do CC.

OBSERVAÇÃO: O contrato se perfaz perfeito com a manifestação de vontade já a

transferência da propriedade esta ligado ao cumprimento do contrato.

NATUREZA JURIDICA: Contrato sinalagmatico ou bilateral perfeito, pois gera

obrigações recíprocas; em regra consensual, uma vez que se aperfeiçoa com o acordo de

vontades; é oneroso, tendo em vista que ambos os contratantes obtêm vantagem

mediante certo sacrifício (prestação e contraprestação), por interesse e utilidade de

ambas as partes; em regra comutativo, sendo as prestações certas, previsíveis e que se

equivalem.

ELEMENTOS: Artigo 482 CC. O contrato estará perfeito e se torna obrigatório desde

que as partes acordem no objeto e no preço (objeto, preço e consenso):

a) Res coisa art. 104, II CC: que pode ter objeto coisa presente e coisa futura:

Art. 583 CC: torna sem efeito o contrato se a coisa futura não existir;

Tem validade se o contrato for aleatório:

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1. “Emptio spei” ou venda da esperança, quando houver riscos

variáveis quanto a própria existência da coisa, trata de

contrato aleatório de coisa futura válido como negocio

jurídico e devido o preço mesmo que nada resulte ou venha

existir, nos termos do artigo 458 CC;

2. “Emptio rei speratae” existência potencial da coisa (safra

futura), venda da esperança de coisa esperada, quando houver

variação de quantidade ou uma taxa mínima, cuja venda se

apresenta de maneira condicional e que se resolve se não

houver nenhuma quantidade, mas que se reputa perfeita desde

a data da celebração com o implemento da obrigação, artigo

459 e seu parágrafo único do CC.

Individualização da coisa: o objeto da compra e venda deve ser

determinado ou suscetível de determinação no momento da execução,

pois gera obrigação de dar na modalidade entregar que, com efeito, para

efetiva consecução deve recair sobre objeto delimitado (regras dos

artigos 233 e 243 do CC – obrigação de Dar coisa certa e incerta).

Disponibilidade da coisa (possibilidade jurídica do objeto): a coisa não

pode estar fora do comércio, ou seja, deve ser suscetível de apropriação:

Indisponibilidade natural - venda da lua, do ar (objeto impossível);

Indisponibilidade convencional ou voluntaria: objetos gravados de

clausulas de inalienabilidade colocados em doação ou testamento;

Indisponibilidade legal: indisponíveis por força de lei, como no caso de

herança de pessoa viva, os valores e direitos da personalidade (art. 11

CC), bem como os órgãos do corpo humano (art. 199, § 4º da CF).

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b) Pretium dinheiro, moeda corrente, nominalismo:

vedada estipulação em moeda estrangeira e metais ou outra coisa (troca

ou permuta) art. 318 CC;

elemento essencial da compra e venda, sem sua fixação a venda é nula:

sine pretio nulla venditio;

determinado (certo) ou determinável:

1. Fixação do preço: pode ser deixada ao arbítrio de terceiro nomeado pelas

partes, art. 485 CC: se o terceiro não aceitar a incumbência:

1.1) fica sem efeito o contrato;

1.2) só terá efeito se as partes nomearem outra pessoa;

2. Fixação do preço: artigo 486 e 487 do CC: pode ser fixado com parâmetros

da taxa de mercado ou da bolsa de certo dia e local desde que possam ser

fixados objetivamente.

OBSERVAÇÃO 1: É NULO o contrato se deixado o arbítrio apenas de uma das

partes, por ausência de consenso, será considerado contrato meramente

potestativo, ou seja, sem participação do outro contratante – artigo 489 CC.

OBSERVAÇÃO 2: O preço deve ser serio e real , correspondente ao valor da

coisa, e não vil (inferior a 25% do valor normal do bem), ou fictício para não

ensejar a anulação ou nulidade do negocio jurídico, o que não pode haver é o

erro ou a lesão.

c) Consensus consenso livre e espontâneo (sem vícios), entre as partes, o que

pressupõe capacidade das partes – artigo 104, I CC, sob pena de nulidade, e, que

deve recair sobre o objeto e o preço.

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EFEITOS DA COMPRA E VENDA:

Geração de obrigações recíprocas

“uma parte se obriga a transferir o domínio e a outra se compromete a pagar

certo preço em dinheiro”;

A repartição das despesas

“Conforme inteligência do artigo 490 CC, as despesas da escritura correrão por

conta do comprador e as da tradição por conta do vendedor, regra que pode ser

mitigada, transformada, pela autonomia das vontades com a expressa disposição

de coisa diversa estipulada de comum acordo”;

Responsabilidade pelos vícios redibitórios

“pelas falhas ou defeitos ocultos existentes na coisa vendida, objeto do contrato

comutativo, não comum às congêneres, que tornam a coisa

imprópria ao uso a que se destina ou que lhe diminua sensivelmente o valor, de

tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem

conhecidos – artigo 441 CC (ação redibitória ou estimatória)”;

Responsabilidade pela Evicção

“dá-se a evicção quando o adquirente de uma coisa se vê total ou parcialmente

privado dela, em virtude de sentença judicial que a atribui a terceiro, seu

verdadeiro dono – artigo 447 CC”;

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Responsabilidade pelos riscos

“até a tradição ou o registro, a coisa pertence ao vendedor (arts. 237, 1245, 1267

CC). Portanto se a coisa perecer ou danificar terá prejuízos o vendedor, regra

“res perit dominus” (a coisa perece na mão do dono); da mesma sorte se houver

melhoramentos ao vendedor pertencerão. Preceitua o artigo 492 CC que correm

por conta do vendedor os riscos da coisa e por conta do comprador os riscos do

preço, assim, se o preço desvalorizar ou supervalorizar é risco próprio ao

comprador”;

Direito de reter a coisa ou o preço

“Cabe ao comprador pagar o preço, antes disso o vendedor não é obrigado a

entregar a coisa, podendo retê-la ou negando-se a assinar a escritura definitiva

enquanto o comprador não satisfaça sua parte – artigo 491 CC”;

“Por outro lado se o vendedor não estiver em condições de entregar a coisa, deve

o comprador se precaver consignando o preço”;

Em consonância com a regra da exceção do contrato não cumprido artigo 476

CC.

LIMITAÇÕES DA COMPRA E VENDA:

Artigo 496 CC – Ascendentes a descendentes somente com anuência dos demais

descendentes e do cônjuge = caso contrario importara em adiantamento da

legitima.

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A intenção da vedação é de evitar as simulações e contratações fraudulentas.

Artigo 497 CC – Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos

interesses do vendedor, assim, recusa legitimação a certas pessoas para adquirir

bens pertencentes aos vendedores, exemplo curador, tutor, testamenteiro

(estranho à sucessão) e administradores.

A vedação tem fundamento na presunção de aproveitamento desleal da situação,

na aquisição de bens colocados ao encargo de referidas pessoas, em virtude de

sua especial posição de gestão e administração. (conflito de interesses)

OBSERVAÇÃO: a vedação é absoluta, trata-se de questão de ordem pública

(moral da sociedade).

Venda da parte indivisa em condomínio

Artigo 504 CC – não obstante o condômino ter o direito de dispor da coisa como

todo proprietário, se o bem comum for indivisível, a prerrogativa de vendê-lo

encontra limites legais, portanto deverá proceder ao dever de oferecimento ao

outro condômino de seu direito de preferência, ou seja, antes de vender a

terceiros deverá oferecer tanto por tanto, em igualdade de condições, a coisa

indivisa ao outro condômino.

Caso isso não ocorra o condômino preterido poderá exercer seu direito de

preempção ou preferência NO PRAZO decadencial DE 180 DIAS, depositando

o preço para haver para si a coisa vendida a estranhos – Ação de Preempção –

ação anulatória;

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Vendas Especiais

1) Compra e venda à vista de amostras: constitui reprodução integral da coisa

vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal

ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for igual à amostra, caracteriza-se o

inadimplemento contratual, podendo o comprador recusá-la no ato do

recebimento, artigo 484 CC prevalece à amostra, o protótipo ou modelo;

a) Amostra: uma peça representa a qualidade e especificidades de todo o lote;

b) Protótipo: invenção, exibição do primeiro modelo;

c) Modelo: manual com as características da coisa a ser vendida.

2) Ad mensuram, por extensão ou medida: artigo 500 CC: trata-se de compra e

venda em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (ex. preço

por alqueire), se determina o preço por unidade de alqueire, hectare ou metro

quadrado. A área não é meramente enunciativa ela interessa no aperfeiçoamento

do negócio.

OBSERVAÇÃO:

1 Alqueire Paulista = 24.200 m²

1 Hectare = 10.000 m²

Elementos:

Bem imóvel;

Estipulado o preço da coisa por medida de extensão;

A coisa não corresponder a medida enunciada no contrato;

Medida com diferença superior a um vigésimo da área (5%), salvo se comprador

provar que se soubesse da diferença não faria o negócio.

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O comprador pode:

a) Pedir complemento da área, ação “EX EMPTO”; ação pessoal em que se

pleiteia o integral cumprimento da obrigação, do contrato, mediante a

entrega de toda a área prometida.

b) Se não for possível complementar a área, poderá pedir abatimento

proporcional do preço ou devolução proporcional de seu equivalente já pago,

ação “QUANTI MINORIS”;

c) Ou resolver o contrato por não ser obrigado a receber coisa diversa do que

foi contratado, art. 313 e 314 do CC – Ação redibitória, sem prejuízo das

perdas e danos se quem vendeu agiu de má-fé.

PRAZO DECADENCIAL DE 1 ANO a contar do registro do titulo, artigo 501

CC.

OBSERVAÇÃO: qualquer prazo que se encontrar fora do artigo 206 CC (prazos

prescricionais) será de prazos decadenciais.

3) “Ad Corpus” – artigo 500, §3 º CC – nessa espécie de venda o imóvel é

adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (ex. Fazenda Santa

Maria), caracterizando por suas confrontações, não tendo nenhuma influencia na

fixação do preço as suas dimensões.

Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado

e não em atenção à área declarada. Compreensiva de corpo certo e

individualizado, em que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a

intenção de adquirir precisamente o que continha dentro de suas divisas. O preço

é global, pago pelo todo vistoriado.

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CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

1. DA RETROVENDA (pactum de retrovendendo)– ART. 505 CC

Conceito: constitui pacto adjeto, cláusula expressa, pela qual o vendedor

reserva-se o direito de reaver o imóvel que esta sendo alienado, em certo

prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive

das benfeitorias necessárias ou as feitas com sua autorização.

Natureza Jurídica: pacto acessório que se caracteriza como condição

resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda,

retornando as partes ao estado anterior.

Prazo decadencial art. 505 CC: Máximo e improrrogável de 3 anos para o

exercício do direito de retrato ou resgate, ininterruptos e insuscetíveis de

suspensão, contados do dia que se conclui o contrato.

OBSERVAÇÃO:

Só pode ter por objeto os bens imóveis, pois bens móveis se

transferem pela simples tradição;

Direito pessoal que não se transmite por atos inter vivos, mas se

transmite aos herdeiros e legatários nos de causa mortis – artigo 507

CC.

A aquisição do imóvel é, portanto, condicional, caracterizando a

retrovenda como condição resolutiva aposta ao contrato, operando os

seus efeitos ex tunc (retroativamente).

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OBSERVAÇÃO 2:

Artigo 506, parágrafo único – não recebendo espontaneamente o comprador os

valores que faz jus, poderá o vendedor se valer da consignatória para reaver o

bem, aplicando-se as regras da consignação em pagamento, artigos 335 do CC e

890 a 900 do CPC.

2. DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA DE PROVAS

a) A venda a contento instituída pela cláusula denominada “pactum ad

gustum” não transfere o domínio da coisa, limitando-se a transferir a

posse direta, visto que efetuada mediante condição suspensiva, ou seja, a

compra e venda não se aperfeiçoa enquanto não houver a manifestação

de agrado do potencial comprador – artigo 509 CC.

Segundo Clóvis Beviláqua, a cláusula que subordina o contrato à

condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa.

Neste caso, o negocio depende do exclusivamente do arbítrio do

comprador, isto é, do gosto do comprador, não podendo o vendedor

alegar que a recusa é fruto de capricho.

Enquanto não houver manifestação positiva do comprador, estará a

coisa em condições de mero comodato – artigo 511 CC, e, se

resolvera o contrato com a simples devolução da coisa.

Direito pessoal que não se transfere quer seja por ato inter vivos, quer

seja por causa mortis, extingue-se se o comprador falecer antes de

exercê-lo.

b) A venda sujeita de provas ou degustação, presume-se feita sob condição

suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor

e seja idônea para o fim a que se destina.

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Destarte, constitui análise de critérios objetivos de que se observadas às

qualidades asseguradas pelo vendedor e for adequada às suas finalidades,

não poderá o comprador, depois de prová-la ou experimentá-la, recusá-la

por puro arbítrio, sem a devida justificação.

3. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA – artigo 513 CC

Conceito: é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma

coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de

pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que ele use do

direito de prelação em igualdades de condições.

Prelação convencional, resultante do acordo de vontades das partes.

OBSERVAÇÃO

A preferência do condômino na aquisição da parte indivisa do

condomínio e do locatário na aquisição do imóvel locado trata-se de

prelação legal, advêm de expressa disposição legal.

Prelação é direito personalíssimo, não se pode ceder, nem se transmite

aos herdeiros – artigo 520 CC.

O prazo convencionado não deve exceder a 180 dias se bem móvel e de 2

(dois) anos se bem imóvel – art. 513, parágrafo único CC;

O prazo é decadencial do exercício do direito de preferência;

Inexistindo prazo estipulado, e, dentro do prazo máximo decadencial do

exercício do direito de preferência, poderá o vendedor exercê-lo

mediante notificação ao comprador, no prazo de 3 (três) dias se for coisa

móvel e 60 (sessenta) dias se imóvel, a contar do recebimento da

notificação;

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A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. Os referidos prazos

decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de

readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas a terceiros e

verifique sua real capacidade de obter numerário;

Se o comprador não respeitar o disposto, respondera por perdas e danos,

artigo 518 CC, desde que o vendedor prove o efetivo prejuízo;

Artigo 519 CC RETROCESSÃO – no caso de expropriação de coisa

com intuito de atender finalidade ou necessidade publica, não for à coisa

destinada ao fim pelo qual se desapropriou, caberá ao expropriado o

direito de preferência na aquisição da coisa pelo preço atual do bem.

4. DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO – Artigo 521 CC

Conceito: “pactum reservati dominii”, constitui modalidade especial de

venda de coisa MOVEL, em que o vendedor tem a própria coisa vendida

como GARANTIA do recebimento do preço. É o contrato pelo qual o

vendedor reserva para si a propriedade e a posse indireta até o momento em

que o preço esteja integralmente pago.

A tradição, portanto, só transfere a posse direta e precária da coisa ao

adquirente e não a propriedade.

Se o preço não for pago integralmente, o comprador não adquirirá o

domínio, e o vendedor terá a opção de reclamar o preço ou recuperar

a própria coisa, por meio da ação de reintegração de posse.

Regras do artigo 1070 e seguintes do CPC, para resolver o contrato.

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CARACTERISTICAS

A compra e venda a crédito ou prestações;

Bem móvel;

Que recaia sobre um objeto individualizado, infungível;

Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador;

Pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas,

normalmente em prestações; e

Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão

logo se complete o pagamento do preço – artigo 524 CC.

Observação:

O comprador enquanto pendente o pagamento de prestação é mero

possuidor a titulo precário;

Contudo, pode desfrutar da coisa como bem lhe aprouver;

Praticar todos os atos de defesa e conservação de seu direito, valendo-se

dos interditos possessórios contra as turbações de terceiros e, inclusive,

do proprietário;

Pode vender ou ceder a terceiro o direito expectativo, com efeitos de

assunção de divida – art. 299 CC – com consentimento do vendedor.

Validade Da Cláusula de Reserva de Domínio – artigo 522 CC

A cláusula não se opera de pleno direito, só poderá ser executada após

constituição de mora do comprador mediante protesto de títulos ou

interpelação judicial – artigo 525 CC;

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Deverá ser escrita e depende de registro para

valer contra terceiro – principio da publicidade dos atos negociais –

artigo 522 CC.

Verificada a mora do adquirente o comprador poderá:

Mover ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas;

Recuperar a posse do bem vendido mediante apreensão liminar; e

Se quiser reter as prestações já pagas até o montante necessário para

cobrir depreciação do valor da coisa, as despesas judiciais, extrajudiciais

e o que mais fizer jus;

O excedente será devolvido ao comprador; e

O que faltar será cobrado processualmente.

5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS

Conceito: Documento que confere o domínio da coisa. Originária do

comercio marítimo, a venda sobre documentos agiliza a dinâmica contratual,

possibilitando a conclusão do negocio sem que se tenha que proceder a

analise da coisa.

Encontrando-se os documentos regulares, o comprador é obrigado a pagar o

preço pela coisa que lhe é vendida tão logo receba o titulo que representa a

propriedade da res, sem poder reclamar sobre sua qualidade ou sobre o

estado em que se encontra – artigo 529 CC.

Trata de contrato de compra e venda contra documentos em que a tradição

da coisa é substituída pela entrega do titulo representativo e dos outros

documentos exigidos pelo contrato, ou, no silencio deste, pelos usos.

Há presunção júris tantum de que a coisa não apresenta vicio.

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