Condomínio de Lotes e Loteamento Fechado
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CONDOMÍNIO DE LOTES DE TERRENO
Melhim Namem Chalhub
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
Propriedade plena - Direito exclusivo e perpétuo (C. Civil, arts. 1.228 e segs) Direito de superfície (C. Civil, arts. 1.369 e seguintes) Propriedade fiduciária (C. Civil, arts. 1.361 e segs)
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
• Propriedade horizontal
• Propriedade condominial – Condomínio Geral (arts. 1.314 e segs) – Condomínio edilício (arts. 1.331 e segs)
PROPRIEDADE - ESPÉCIES
Condomínio por unidades autônomas
(C. Civil, arts. 1.331 e segs e Lei 4.591/1964, art. 8)
Constituição: Arts. 5º, XXII, XXIII, 170, 182 e 183
Função pública: 21, IX, XX, XXI, 23, 25,§ 3º, 30, VIII, 43, 216, § 10 e 5º
POLÍTICA URBANA
CONSTITUIÇÃO FEDERAL • COMPETÊNCIA DA UNIÃO: 22, I, e § 1º • Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre:
• I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário,
marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho; • COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO: 30, VIII • Art. 30. Compete aos Municípios: • VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
DIREITO DE PROPRIEDADE JÁ REGULADO PELA
UNIÃO EM TODAS AS SUAS ESPÉCIES.
CONSTITUIÇÃO FEDERAL (ART. 30, VIII)
MODO DE APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL (Código
Civil) E ZONEAMENTO SÃO DA COMPETÊNCIA DO
MUNICÍPIO
CONDOMÍNIO ESPECIAL
Decreto-lei 271/1967
SINTONIZADO COM A CONSTITUIÇÃO DE 1988
CONDOMÍNIO ESPECIAL
Caracterização
• Coletivo + individual
• Autonomia das unidades
MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
• Edifícios de unidades autônomas
• Conjunto de edifícios
• Conjunto de casas
• Condomínios de lotes
REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
• Requisitos da Incorporação constantes dos arts. 28 e segs da Lei 4.591/1964.
• Requisitos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano da Lei 6.766/1979.
• Legislação municipal especial, que adeque os requisitos da legislação federal.
LEGISLAÇÃO FEDERAL
Necessidade de lei federal para fixar parâmetros gerais e sistematizar a matéria
LEGISLAÇÃO MUNICIPAL
• Indispensável para adequação da legislação federal às peculiaridades do município.
ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
• Sujeita condomínio de lotes ao regime dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil
• Qualifica lotes como unidades
autônomas, compreendendo acessões
ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
• Atribui ao condomínio a administração e manutenção das vias de circulação interna e demais partes comuns
• Assegura acesso do poder público às áreas internas para atender demandas urbanísticas
ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS
BRASILEIROS
• Exigência de Memorial equivalente ao do parcelamento e da incorporação imobiliária
• Sujeita o empreendimento-condomínio ao patrimônio de afetação
PROJETOS DE LEI DA CÂMARA DOS DEPUTADOS
• PL 3057/2000 e PL 20/2007 – Regulamentação do parcelamento do solo urbano, inclusive sob forma de “condomínio urbanístico”
• Conveniência de regulamentação federal
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL
PLS 208/2015 Acolhe e simplifica proposição do Instituto dos Advogados Brasileiros. Altera Código Civil e Lei 6.766/1979
PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL
PLS 208/2015 • Altera art. 1.331 do Código Civil (Imóveis ao
invés de edificações) • Referência a lotes no § 1º do art. 1.331 • Lei 6.766 – altera art. 2º e 9º para
qualificar lote como unidade autônoma e fazer referência a partes de propriedade comum
PLS 208/2015 SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO
• Código Civil: § 2º do art. 1.331: inserir vias de circulação
• Lei 6.766: • incluir condomínio no art. 2º • permitir unificação ou divisão de lotes • exigir instrument de instituição • alterar referência a servidões • adequação da redação
LEIS MUNICIPAIS DE NITERÓI, PORTO ALEGRE,
PAÇO DO LUMIAR, MANHUAÇU
CONDOMÍNIO DE LOTES Legislação Municipal vigente
“CONDOMÍNIOS DE LOTES” NO DISTRITO FEDERAL
• O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da obrigatoriedade do plano diretor, em razão da proliferação dos “loteamentos fechados” vendidos como se fossem condomínios.
• Recurso Extraordinário n. 607.940-DF
Manifestação de apoio ao PLS 208/2015
com alterações sugeridas neste Encontro
do IRIB
PROPOSTA
Manifestação de apoio ao PLS 208/2015
com alterações sugeridas neste Encontro
do IRIB
PROPOSTA
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 1º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 1.331. Pode haver, em imóveis, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 1º As par tes suscetíveis de ut i l ização independente, tais como lotes, apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 2o O solo, as vias de circulação, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 2º A Lei nº 6.766, de 16 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá s e r f e i t o m e d i a n t e l o t e a m e n t o , desmembramento ou condomínio, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
§ 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio, admitida sua unificação ou divisão, e das respectivas frações ideais, nos termos que dispuser a respectiva instituição de condomínio e a legislação municipal.” (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art. 4º................................................................... § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio, poderão ser exigidas servidões de passagem em benefício da população em geral e fixadas normas sobre a construção de muros e cercas voltadas para a proteção da paisagem urbana.” (NR)
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art. 9º................................................. § 1º...................................................... VII – na hipótese de lotes integrantes de condomínio, a indicação das áreas e equipamentos que constituem propriedade comum dos condôminos e, quando for o caso, das servidões de passagem em benefício da população em geral.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
Art. 18........................................................ VI – instrumentos de instituição do condomínio e da minuta da respectiva convenção, firmados pelo empreendedor.
PLS 208/2015 - PROPOSTA
“Art. 22. ................................................................. § 1º Aplica-se o disposto no caput às servidões de passagem integrantes de condomínio de lotes.
Obrigado! Melhim Namem Chalhub