Caro leitor,

As próximas linhas são reveladoras.

Há uma verdade inconveniente que irá afetar o patrimônio detodas as famílias. Ninguém está livre dos seus desdobramentos.

O problema é muito mais relevante do que a simples perda deatratividade da poupança com o avanço da inflação...

... e coloca em rota de colisão os dois principais pilares de

... e coloca em rota de colisão os dois principais pilares desustentação da estrutura financeira do brasileiro: a poupançae o imóvel.

Não se trata de aposta ou projeção minha, mas de algo que JÁ ESTÁ ACONTECENDO:

 

As manchetes acima são recentes, veiculadas nos jornais demaior circulação do País.

Ainda assim, não transmitem a real dimensão do problema. Porisso, passaram relativamente despercebidas do grande público.Os jornais e seus leitores ainda não capturaram os

desdobramentos materiais que essa dinâmica pode assumir. E háum motivo para isso: seus impactos ainda não foram sentidosde fato e estão sendo subestimados.

O alerta em questão envolve o verdadeiro confisco dapoupança e o risco de quebra estrutural do setor imobiliáriocomo um todo, o que afetará tanto o preço das moradias quantodos aluguéis e das parcelas de quem possui imóvel financiado.

Reitero: ninguém está livre desses impactos. NINGUÉM.

A velocidade de deterioração do problema é espantosa. Vocêdeve tomar medidas de proteção IMEDIATAMENTE.

Atenção para o infográfico abaixo:

 

O alerta acima já seria grave.

Mas, infelizmente, a situação é ainda pior.

O “atual ritmo de retirada” de recursos da poupança, sugeridono gráfico, não se manterá.

Será acelerado.

Nas próximas linhas, mostrarei por que simplesmente não hácomo solucionar o problema de um (poupança) sem agravar (oumesmo colapsar) o outro (imóveis).

Aproveite enquanto este documento ainda está no ar paraverificar como o seu caso será afetado, e o que ainda podefazer para resguardar o seu patrimônio.

 

A verdade sobre o confisco

Você sabia que aproximadamente 65% dos recursos investidospelos brasileiros na poupança são utilizados pelos bancos parao financiamento imobiliário?

E se eu lhe disser que, de janeiro a maio de 2015, exatamenteR$ 32,3 bilhões foram simplesmente subtraídos da poupança?

Trata-se do pior saldo líquido da história da poupança desdeque as apurações começaram, em 1995.

Um número que vem piorando:

Janeiro: R$ - 5,53 bilhões

Fevereiro: R$ - 6,26 bilhões

Março: R$ - 11,43 bilhões

Abril: R$ - 5,85 bilhões

Maio: R$ - 3,19 bilhões

 

O que está por trás do nível histórico de saques?

Por que tanta gente está fugindo da poupança?

Há 3 questões principais que explicam esse movimento:

1. Rumores de confisco: no mês de março aconteceu um casoemblemático neste sentido. O governo emitiu comunicadodesqualificando rumores que circulavam em redes sociais eaplicativos de trocas de mensagens. Ainda que infundados, osboatos de confisco alimentam a sensação de desconfiança emquem mantém dinheiro em poupança.

2. A piora na atratividade : a poupança rende em média 7% aoano hoje, contra inflação oficial (IPCA) de 8,17% em dozemeses. Diante da escalada da inflação, manter dinheiro napoupança é equivalente a destruir poder de compra;

3. A estagnação econômica (ALERTA): com inflação alta, aumentodo desemprego e queda dos salários, o brasileiro está sacandosuas reservas da poupança para fechar as contas do mês, e nãoestá conseguindo repor esse dinheiro sacado. O fluxo mensalnão tem sido suficiente, portanto ele acessa o seu estoque depoupança.

Como você pode ver, o confisco em si é bem diferente do que amaioria das pessoas imagina…

Não há qualquer embasamento nos rumores de tomada dasreservas das pessoas pelo governo. Trata-se de boatosinverídicos e infundados.

Precisamos elevar o nível deste debate.

A denúncia em questão é séria e diz respeito ao confiscovelado da poupança - e como ele poderá provocar uma quebraestrutural do mercado imobiliário, afetando desde o preços dasmoradias, à decisão de compra/venda do imóvel e o valor daparcela de quem possui financiamento imobiliário.

Um alerta que não pode ser ignorado, cujos primeiros reflexosjá começam a ser sentidos.

É importante notar que os pontos acima vão muito além dasimples perda de atratividade da poupança com o avanço dainflação, e não explicam apenas o recorde histórico desaques…

… como, também, indicam que o problema irá se agravar.

Rigorosamente TODOS os elementos apontam para um aumento doritmo de saques da poupança.

Dentre eles:

a) A deterioração das expectativas de inflação : de acordo comos top 5 principais acertadores de projeções do relatórioFocus do Banco Central, referente à apuração da primeirasemana de junho, o IPCA irá a 8,79% em 2015;

b) O excesso de concentração: há poucos poupadoresrepresentando fatia elevada do total de recursos. Segundolevantamento do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), aconcentração de valores depositados na caderneta de poupança,desde 2006, nunca foi tão grande quanto é hoje. O retrato éalarmante: 85% dos recursos aplicados na poupança estão nafaixa acima de R$ 10 mil, sendo que esses aportes foram feitospor um grupo de apenas 9% dos investidores. A falta dediversificação torna eventuais saques oriundos desse pequenogrupo algo de impacto extremamente relevante sobre o volumetotal de recursos.

c) Desaceleração econômica e chegada da crise ao mercado detrabalho: segundo dados do IBGE, a taxa de desemprego atingiuem abril de 2015 seu maior nível dos últimos quatro anos,crescendo 33% em relação à taxa apurada em abril de 2014.

Teremos em 2015 o sétimo pior desempenho da economiabrasileira em 100 anos.

O PIB brasileiro caiu 0,2% no primeiro trimestre de 2015. Asprojeções são de que irá cair 0,5% no segundo trimestre desteano.

Considerando a projeção de consenso, chegamos a um impactonegativo de 3% sobre a renda per capita do brasileiro.

No fim de março, dados do IBGE mostraram que o PIB percapita caiu a R$ 27.229 em 2014, pior resultado desde 2009, anode crise internacional.

Em 2015 teremos o segundo ano consecutivo de queda na rendaper capita. E 2016 será o terceiro.

Com menos gente trabalhando e poder de compra do saláriocada vez menor, a tendência de retirada de recursos dapoupança pelo cidadão para cobrir suas necessidades mensais sófaz aumentar.

d) A tendência das taxas de juros: tomando por base asprojeções do relatório Focus do Banco Central, na apuração doinício de junho, a taxa básica de juros da economia brasileira(Selic) terminará este ano na casa de 14%.

Até então não há qualquer prognóstico de retorno da Selic aum dígito no curto ou médio prazos, tendo em vista, dentreoutros fatores, a fuga de capitais do Brasil (que faz o dólar

disparar) e a escalada da inflação.

Tanto a disparada do dólar quanto da inflação seriamseriamente agravados no caso de uma redução significativa dataxa básica de juros.

Pela regra atual, quando a taxa Selic está maior do que 8,5%ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial(TR), atualmente próxima de zero.

Com isso, a rentabilidade atual da poupança é muito próximade 7% ao ano.

Uma Selic mais elevada aumenta a atratividade de títulospúblicos como o Tesouro Selic (antiga LFT), que remunera deacordo com o percentual da Selic, oferecendo ao aplicadorrentabilidade substancialmente superior (na casa de 13% ao anoem termos nominais).

Deduzindo todos os impostos, ainda temos rentabilidade daordem de 10% ao ano para esse título, que oferece liquidez deresgate diária e perfil de risco mais conservador do que apoupança.

O gráfico abaixo dá alguns exemplos da média derentabilidade de outras aplicações conservadoras em 2015. Noteque TODAS elas pagam mais do que a poupança:   

O verdadeiro confisco da poupança já ocorre de forma veladae não depende de qualquer medida extrema do governo e debancos estatais, como chegou a ser disseminado por boatos

absurdos.

Há uma infinidade de aplicações convencionais com perfil derisco semelhante (senão melhor) do que o da poupança rendendo

mais.

Portanto, manter dinheiro na poupança, hoje, NÃO é umadecisão  racional.

A decisão racional para você é SACAR o dinheiro da poupança.

Mas e se todo mundo perceber isso, e sacar o dinheiro dapoupança?

 

Qual a consequência imediata disso?

A resposta é simples: ficará cada vez mais difícil financiara casa própria.

Novamente, não se trata de aposta ou projeção minha, mas dealgo que já vem acontecendo, e cujo impacto ainda ésubestimado.

Comprovação:

No início de maio deste ano, a Caixa Econômica Federal,responsável por três de cada quatro financiamentosimobiliários no Brasil, anunciou a alteração das regras paracompra de imóveis usados:

Antes: a Caixa financiava até 80% do valor do imóvel de atéR$ 750 mil, e até 70% de imóveis acima desse valor.

Agora: passou a financiar no máximo 50% do imóvel de até R$750 mil, e somente 40% de imóveis com valor superior a isso.

Ou seja...

Quem tinha o plano de adquirir uma casa ou apartamento de R$400 mil, invés de precisar de R$ 80 mil para dar de entrada,agora precisará ter R$ 200 mil no ato.

Essa mudança por si só torna muito mais difícil a aquisiçãode um imóvel usado.

Note que o exemplo acima diz respeito a uma mudança de regrada Caixa, que é responsável por nada menos do que 3 a cada 4financiamentos imobiliários no Brasil...

Mas é apenas um exemplo, de algo bem mais abrangente:

 

As consequências são óbvias e preocupantes.

Se as fontes de financiamento secam, reduz-se a procura porimóveis, o que pressiona os preços dos mesmos, e posteriormenteo nível de lançamentos das incorporadoras...

Naturalmente, as incorporadoras buscarão, em segundo momento,ajustar as condições de oferta.

Com isso, é impactado tanto quem já possui imóvel (com aqueda  no valor do seu bem) quanto sobre quem planeja comprar

imóvel (pela maior dificuldade na obtenção de crédito).

Um terceiro grupo, de quem carrega financiamento imobiliário,

Um terceiro grupo, de quem carrega financiamento imobiliário,sofrerá duplamente: tanto na queda do preço do imóvel quanto

no potencial ENCARECIMENTO DO VALOR DA PARCELA DOFINANCIAMENTO (desdobramento que será abordado na sequência).

O setor imobiliário como um todo já sofre consequênciassérias.

Das 13 maiores incorporadoras imobiliárias brasileiras, comreceita superior a R$ 100 milhões no primeiro trimestre, 6delas simplesmente não lançaram NADA  nos três primeirosmeses deste ano.

Isso mesmo: três meses sem lançar absolutamente NENHUMempreendimento.

Do que essas companhias estão vivendo? Unicamente de vender oestoque que possuem.

Trata-se, por óbvio, de uma estratégia emergencial einsustentável - por maior que seja, o estoque uma horaacabará.

O fato é que seis dentre as treze maiores incorporadorasbrasileiras não demonstraram confiança para lançar umprojeto sequer durante os três primeiros meses de 2015.

Sabe a última vez que isso aconteceu?

Em 2008, no auge da crise...

Mas, naquela ocasião, apenas duas incorporadoras haviampassado um trimestre inteiro sem lançamento.

 

Minha Casa, Minha Vida: o estouro da bolha 

Não bastassem os problemas das construtoras, há outros riscosestruturais sérios no setor, relacionados, por exemplo, àreversão das políticas habitacionais adotadas nos últimosanos...

 

A manchete fala por si. Suas potenciais consequências sãodesastrosas.

Os problemas citados no decorrer desta carta-denúncia, bemcomo sua velocidade espantosa de disseminação, fazem a criseem questão chegar, rapidamente, às camadas mais baixas dapopulação.

Os números do Ministério das Cidades mostram que os“inadimplentes” do programa, aqueles cujas parcelas estãoatrasadas há mais de 90 dias, atingiram em março deste ano21,8% do total de financiamentos concedidos na faixa 1 doprograma.

O número é extremamente preocupante. Primeiro, porque mostrauma deterioração muito rápida: um ano atrás, o nível deinadimplentes desta faixa de programa estava em 17,5%.

Você faz ideia de qual a taxa de inadimplentes média domercado imobiliário brasileiro como um todo no mesmo período?

Exato 1,7%.

Isso mesmo: hum vírgula sete. Contra 21,8% da Faixa 1 do MinhaCasa Minha Vida.

Segundo, pois trata de um grupo cuja prestação mensal é de R$25 a R$ 80 por um período de 10 anos, o que representa apenas5% do valor do imóvel que irão receber.

Ou seja, sentimos a priori um mero reflexo do quepotencialmente será um rombo muito maior relacionado aoestouro da inadimplência do programa.

Diversas teses podem explicar esse aumento considerável dainadimplência do Minha Casa Minha Vida...

Além da piora da economia e da maior dificuldade de rendadas famílias, é preciso se atentar para a dificuldade decontrole e cobrança dos beneficiários, o que envolve desdequestões como “bem de raíz” da família e o impacto político esocial e barreiras legais à desapropriação.

Em tese “protegido" por tais questões, ciente da dificuldade deser desapropriado, os beneficiários simplesmente estãodeixando de pagar a prestação mensal do imóvel.

Isso não pode acabar bem.

Quais as soluções possíveis?A esta altura, o que pode ser feito para evitar

o colapso da poupança e dos imóveis?

Como uma questão está amarrada à outra, a saída óbvia seriadevolver atratividade relativa à poupança.

Ou seja, haveria dois caminhos:

(i) reduzir os juros das outras aplicações (ii) aumentar o rendimento da poupança

Essas seriam as soluções estruturais do problema.

Somente dessa forma o volume de recursos aplicado na

Somente dessa forma o volume de recursos aplicado nacaderneta de poupança reverteria a dinâmica atual, formandonovamente uma base capaz de suportar as necessidades decrédito imobiliário.

Mas é justamente aí que mora o problema...

A briga atual do governo é pelo ajuste das contas públicas(ajuste fiscal) e retomada de credibilidade da políticaeconômica.

Como o governo fará isso?

Em primeiro momento, controlando a inflação. Para, em seguida,criar um ambiente que permita a redução gradativa das taxasde juros, o que devolveria uma dinâmica de crescimento àeconomia, contra o quadro atual de recessão.

O cenário, no entanto, é de riscos inflacionários crescentes,dentre outros fatores, por:

- escalada do dólar (que puxa os preços de produtos ematérias- primas importados);

- aumento generalizado de impostos (reflexo da necessidade demaior arrecadação pelo governo para ajustar as contaspúblicas);

- liberação de preços represados durante o período eleitoral(aumento nas tarifas de energia, combustíveis, saneamento epreços administrados em geral).

Portanto, não há como reduzir a Selic em curto e médioprazos. É simplesmente impossível aumentar a atratividade dapoupança reduzindo a rentabilidade das aplicaçõesalternativas (i). Da mesma forma, a necessidade de contergastos pelo governo limita a sua capacidade de proverestímulos do mesmo.

A fase atual é justamente de retirada das políticas deincentivo, como o fim de benefícios fiscais (vide IPIreduzido), redução sensível do orçamento público, restriçõesdos programas educacionais (como Fies)...

Enquanto isso, os saques da poupança se agravam e a velocidadede disseminação do problema da poupança e dos imóveis semultiplica.

Lembra o infográfico apresentado no início?

"No atual ritmo o início de retirada, os recursos da poupançadisponíveis para o financiamento imobiliário poderão se

esgotar no primeiro semestre de 2016”.

O colapso do sistema habitacional brasileiro tem data préviamarcada: daqui a seis meses.

 

Medidas emergenciais

Atento à gravidade do problema, o governo brasileiro anunciouno final de maio deste ano uma mudança nas regras docompulsório, que é o depósito obrigatório que os bancoscomerciais têm de fazer junto ao Banco Central.

Dentre a série de medidas emergenciais:

(a) redução na alíquota do depósito compulsório de poupança de10% para 5,5%,

(b) novas regras para emissão de LCIs (Letras de CréditoImobiliário) e LCAs (Letras de Crédito Agrícola), elevandoprazo mínimo de resgate e mudando vencimento de 60 para 90dias.

As medidas liberarão R$ 22,5 bilhões do compulsório para osbancos usarem no crédito habitacional.

Portanto, são importantes.

Mostram que o governo está acompanhando o problema de perto,e

está se mexendo. Temos de elogiar a iniciativa.

Mas atente-se para um fato...

Os R$ 22,5 bi de “ajuda” ao setor equivalem à saída derecursos da poupança somente nos cinco primeiros meses de2015: de R$ 32,3 bilhões.

E os saques continuam...

Ou seja: trata-se de uma medida paliativa, que apenas dáalguns meses de sobrevida, mas está longe de endereçar oproblema.

E não estou sozinho nessa avaliação, mesmo porque é umaconstatação aritmética...

Em entrevista ao Valor Econômico, Luiz França, ex-diretor decrédito imobiliário do Itaú, afirmou que:

“os R$ 22,5 bilhões liberados devem fazer com que o setorchegue até o fim do ano sem problemas. Depois disso, terão de

ser discutidas mudanças mais estruturais do créditoimobiliário no Brasil”.

E os alertas se multiplicam.

Pela gravidade da questão, a agência de classificação FitchRatings informou sobre o risco de uma dinâmica dedesvalorização expressiva nos preços dos imóveis brasileiros:  

O quadro a seguir, com dados do Banco Central, dá umadimensão do problema - e da ausência de alternativas:

 

Note que nem mesmo na crise de 2008 medidas como a recémanunciada foram tomadas.

E não restam muitas alternativas para se atacar o problema. Oque mais poderia ser feito?

Há quem argumente que a saída seria estimular outras fontesde crédito, como as Letras de Crédito Imobiliário.

Mas elas fatalmente encareceriam o financiamento, uma vez queenvolvem custos de emissão e juros mais elevadoscomparativamente à poupança.

Além de envolveram uma questão curiosa...

O próximo gráfico mostra a evolução extraordinária de 60%para as letras imobiliárias e de 37% para as letras agrícolasnum horizonte de apenas 12 meses:

 

 

A alta foi tão extraordinária que despertou a atenção dogoverno.

Como vimos, as regras de resgate de LCIs se tornaram maisrígidas, e os lastros para novas emissões também passarão aser mais rigorosos.

O próximo passo?

Pululam notícias de provável taxação das LCIs, o queobviamente reduziria a atratividade deste título.

 

A última esperança

Peço um segundo de atenção novamente para a regra atual dapoupança: quando a taxa Selic está maior do que 8,5% ao ano, apoupança rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR),atualmente próxima de zero.

Sabemos que, rumando ao patamar de 14%, a Selic está bemdistante da linha d’água de 8,5%.

Mas, pela regra, há a prerrogativa de o governo elevar aTaxa Referencial (TR).Isso geraria um efeito multiplicadorsobre a rentabilidade oferecida pela poupança, conferindo àaplicação maior atratividade.

Caso recorra à alternativa de elevação da TR, no entanto, ogoverno criaria um outro problema: os financiamentosimobiliários são indexados à taxa Referencial.

Apesar do erro de concordância no início da fraseexplicativa, o slide abaixo, retirado do website da CaixaEconômica Federal, resume a questão:

Dessa maneira, uma elevação da TR, que em tese solucionaria oproblema para a poupança, criaria por conseguinte um efeitomultiplicador sobre a parcela mensal de quem possuifinanciamento imobiliário.

Veja que a TR, atualmente próxima de zero, historicamentefrequentou patamares bem mais elevados no Brasil.   

E nem precisaria um retorno aos níveis do passado paraocasionar uma ruptura significativa…

Com a TR atual próxima de zero, qualquer incremento na taxateria impacto devastador.

Imagine multiplicar a parcela mensal do seu financiamentoimobiliário por 2x?

E, ainda, ver a parcela de financiamento do imóvel crescer aomesmo tempo que o seu imóvel perde valor…

 

O que você deve fazer IMEDIATAMENTE  pararesguardar o seu patrimônio

Chegamos a algumas conclusões irrefutáveis até aqui:

 

 

Ninguém está livre dos desdobramentos.

Seu bem-estar, sua segurança pessoal e de sua famíliainfelizmente dependem das circunstâncias.

Qual a melhor iniciativa que você pode tomar neste momento?

Preparamos um material especial a respeito, com o passo apasso sobre o que você deve fazer para minimizar tanto osriscos relacionados à poupança, quanto ao imóvel.

A gravidade da questão e os desdobramentos iminentes exigemcuidados imediatos .

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Um abraço,

Um abraço, Renato Breia

 

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