1

COMPROMISSO OU CONTRATO PREPARATÓRIO, PROMESSA DE CONTRATO, PRÉ-CONTRATO, PACTO DE CONTRAHENDO

TEM UM ÚNICO OBJETO: a celebração de um contrato definitivo.

2Compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda. ‘Promessa Irrevogável de Venda’ para negócios irretratáveis e ‘Contrato Preliminar’ para os que admitem arrependimento. Art. 463 CC não faz diferença.

Exemplos mais frequentes

“

”

3É aquele em que as partes se obrigam a concluir no futuro um determinado contrato – definitivo – no qual já concordaram quanto aos elementos essenciais, porém, desejam retardar os seus efeitos

VINCENZO ROPPO

DEFINIÇÃO

“

”

4

Aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será o contrato principal.

VON TUHR

DEFINIÇÃO

5

REQUISITOS

REQUISITOS OBJETIVOS

REQUISITO SUBJETIVO

REQUISITO FORMAL

OBJETO LÍCITO, POSSÍVEL, DETERMINADO E DETERMINÁVEL..

EXIGE-SE CAPACIDADE GENÉRICA PARA A VIDA CIVIL. OS CONTRATANTES DEVEM TER APTIDÃO PARA ALIENAR.

FORMA LIVRE. O artigo 462 não exige que o contrato preliminar seja firmado com os requisitos formais exigidos para o contrato definitivo. Art. 463, parágrafo único – registro público: validade em relação a terceiros.

6

DO CONTRATO PRELIMINARARTIGOS 462 ATÉ 466

7MODALIDADES DE PROMESSA

UNILATERAL“A faculdade de exigir o cumprimento reserva-se exclusivamente a uma das partes. A outra contrai a obrigação cujo adimplemento fica subordinado à vontade da que pode exigi-lo.”Orlando Gomes

Opção de compra, venda a contento, promessa de mútuo e de comodato

BILATERALCada parte pode exigir da outra a execução do contrato firmado.

Promessa de venda, que pode conter cláusula de arrependimento ou ser irretratável.

Outras classificações: retratável ou irretratável

8DISCIPLINA NO CÓDIGO CIVIL

ARTS. 463 E 464

“CUMPRIDA A PROMESSA DE COMPRA E VENDA, IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL, COM O PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO, PODE O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, EXIGIR A CELEBRAÇÃO DO CONTRAO DEFINITIVO, E, SE NECESSÁRIO, VALER-SE DA EXECUÇÃO ESPECÍFICA.”

PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 463

INTERPRETAÇÃO: o registro competente deve ser interpretado como fator de eficácia perante terceiros.

Ainda que o contrato preliminar não seja registrado, gera obrigação de fazer entre as partes.

ARTIGO 465 CC

A INADIMPLÊNCIA DA OBRIGAÇÃO GERA APENAS PERDAS E DANOS EM RELAÇÃO AO OBJETO DA PROMESSA.