CONTRATOS EM ESPÉCIE 35 Sílvio de Salvo Venosa. 35. CONTRATOS AGRÁRIOS: ARRENDAMENTO E PARCERIA...

CONTRATOS EM ESPÉCIECONTRATOS EM ESPÉCIE

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DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

35. CONTRATOS AGRÁRIOS: ARRENDAMENTO E PARCERIA

V. III 22

35.1. Direito agrário e princípios contratuais:

– o conjunto de normas disciplinadoras das relações do homem com a

terra, objetivando o progresso social e econômico do trabalhador e de toda a sociedade, inclusive com a preservação dos recursos naturais; a

utilização da propriedade rural em prol da comunidade;


V. III 33

– os contratos agrários possuem normas de ordem pública, inderrogáveis pela vontade das partes, na precípua finalidade de proteger não somente o rurícola não proprietário da terra, mas também para assegurar proteção aos recursos naturais;

– a importância, no direito agrário, da função social da propriedade, questão levantada pela Constituição de 1988 e pelo atual Código Civil.


V. III 44

35.2. Arrendamento rural. Distinção da parceria:

– o arrendamento e a parceria rural estão definidos, respectivamente, nos

arts. 3o e 4o do Decreto no 59.566/66;

– pelo contrato de arrendamento rural, termo equivalente à locação

costumeiramente utilizada para imóveis urbanos, uma pessoa obriga-se a

ceder a outra o uso e o gozo de imóvel rural para ali ser exercida atividade pertinente à esfera rural, mediante pagamento de aluguel em dinheiro ou em espécie;


V. III 55

– pelo contrato de parceria rural, alguém se obriga a ceder o uso específico de imóvel rural a outrem, para atividade própria rural, mediante partilha de riscos e lucros, em proporções estabelecidas em lei;

– ambos os contratos são bilaterais, consensuais, onerosos e não solenes;

– a parceria é contrato aleatório, pois a vantagem esperada é incerta;


V. III 66

– o arrendamento geralmente não é aleatório;

– ressalta-se o aspecto pessoal desses contratos, pois geralmente a avença é intuitu personae, tendo em mira a pessoa do arrendatário ou parceiro-outorgado;

– a esses contratos também não é estranho o contrato preliminar, nada impedindo a promessa de arrendamento ou de parceria, no âmbito dos princípios gerais;


V. III 77

– o arrendatário deve utilizar-se do imóvel para o fim convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, sendo-lhe vedado alterar a destinação contratual (art. 41, II, do regulamento);

– é obrigação do arrendatário preservar os pomares e matas, salvo permissão escrita do locador para derrubada de árvores de maior porte (art. 42);


V. III 88

– o art. 33 do decreto regulamentador permite que o arrendador e o arrendatário, por mútuo acordo, substituam a área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel, respeitadas as cláusulas originárias e respeitados os direitos do arrendatário;

– o subarrendamento, bem como a subparceria, do mesmo modo que o empréstimo ou cessão do imóvel, somente será possível quando houver autorização prévia e expressa do arrendador (art. 32, II, do decreto).


V. III 99

35.3. Parceria:

– o art. 4o do regulamento define com prolixidade a parceria;

– no art. 5o a definição das várias modalidades de parceria: agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa e mista;

– a parceria geralmente é exercida por várias pessoas ligadas ao

parceiro- outorgado, sua família, empregados, agregados etc.


V. III 1010

35.4. Prazos:

– o contrato de arrendamento pode ser por prazo determinado ou não, mas, em qualquer caso, os prazos somente terminarão depois de concluída a colheita;

– o art. 21 do regulamento presume contratado pelo prazo mínimo de três anos o arrendamento por prazo indeterminado;


V. III 1111

– o art. 21, § 1o, dispõe que os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita;

– o art. 28 reitera que, quando se verificar a resolução ou extinção do direito do arrendador sobre o imóvel rural, fica garantida ao arrendatário a permanência até o término dos trabalhos necessários à colheita;


V. III 1212

– o art. 13 do decreto regulamentador, que tem em vista os vários tipos de culturas, assim, esse dispositivo estabelece o prazo mínimo de três anos para o arrendamento destinado à lavoura temporária ou à pecuária de pequeno e médio porte, bem como para todos os casos de parceria; cinco anos para o arrendamento destinado à lavoura permanente ou à pecuária de grande porte; e sete anos para a atividade de exploração florestal.


V. III 1313

35.5. Forma:

– os contratos de arrendamento e de parceria são informais, podendo

ser celebrados por escrito ou verbalmente;

– os contratos verbais presumem-se integrados pelas cláusulas obrigatórias

da legislação (art. 11 do Decreto no 59.566/66), como em todo microssistema protetivo;

– qualquer contratante, porém, pode exigir o escrito (art. 11, § 2o);


V. III 1414

– os contratos agrários verbais não sofrem as restrições de direito comum quanto à prova testemunhal, podendo desse modo ser provados qualquer que seja seu valor e forma (art. 92, § 8o, do Estatuto, e art. 14 do regulamento);

– se for obedecida a forma escrita, seus requisitos obrigatórios estão descritos no art. 12;

– são obrigatórias no contrato as cláusulas descritas no art. 13, assecuratórias de conservação dos recursos naturais e da proteção social e econômica dos arrendatários e parceiros-outorgados.


V. III 1515

35.6. Direito de preferência:

– o arrendatário tem preferência na renovação do arrendamento em igualdade de condições com terceiros,

na forma do art. 95, IV, do Estatuto;

– a preferência mais importante presente na lei é a preempção na aquisição do imóvel arrendado, semelhantemente ao que ocorre na Lei do Inquilinato;


V. III 1616

– sendo vários os arrendatários, o direito de preferência caberá por inteiro a qualquer deles, se um só o quiser (art. 46, § 2o, do regulamento);

– havendo condomínio no imóvel arrendado, a preferência na aquisição do imóvel será do condômino, por força do art. 1.139 do Código Civil.


V. III 1717

35.7. Renovação ou prorrogação do contrato:

– o art. 95, IV, do Estatuto da Terra, concede preferência de renovação do contrato ao arrendatário, determinando que o proprietário o notifique com antecedência de seis meses antes do término do contrato acerca das propostas existentes;


V. III 1818

– o parceiro ou o arrendatário podem ingressar com ação renovatória do contrato visando à declaração de decadência do direito do proprietário de retomar o imóvel, de apresentar proposta de terceiro, ou então para obter declaração de ineficácia ou vício na proposta de terceiro que lhe foi notificada, a fim de que subsista sua relação contratual.


V. III 1919

35.8. Benfeitorias e direito de retenção:

– no art. 13, VI, do regulamento há disposição expressa acerca de benfeitorias elaboradas pelo arrendatário ou pelo parceiro-outorgado, que deverão ser regidas pelo contrato e pelas disposições legais;

– as modalidades de benfeitorias e seus princípios estudadas na parte geral

do Código aplicam-se aos contratos de arrendamento e parceria rural;


V. III 2020

– conforme o art. 25, ao término do contrato o arrendatário e o parceiro outorgado farão jus às benfeitorias necessárias e úteis, com direito à retenção, podendo, nesse caso, prosseguir usufruindo do imóvel (art. 25, § 1o);

– as benfeitorias necessárias e úteis foram feitas às expensas do arrendador ou do parceiro-outorgante, permitindo o aumento da renda da gleba, e terá este direito à elevação proporcional da renda (art. 25, § 2o).


V. III 2121

35.9. Preço no arrendamento:

– o fato de o aluguel ser fixado em dinheiro, contudo, não impede que o cumprimento da obrigação seja substituído por “quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local,

nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao aluguel, à época da liquidação” (art. 18 do regulamento);

– trata-se de obrigação facultativa, em que o devedor pode optar por

substituir seu objeto quando do pagamento;


V. III 2222

– a proibição do art. 18, parágrafo único: “É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro”;

– conforme o art. 19, o arrendatário terá o direito de pagar em moeda corrente, caso o arrendador exija o pagamento com base em preços inferiores aos vigentes para os frutos ou produtos, ou fique comprovada outra modalidade de simulação ou fraude por parte do arrendador;

– a correção monetária do aluguel foi prevista no art. 16, § 1o, permitindo-se a correção anual quanto ao valor da terra.


V. III 2323

35.10. Preço na parceria:

– na parceria, ao contrário do arrendamento, os parceiros assumem riscos recíprocos do

negócio; a vantagem do parceiro- outorgante será representada por participação nos lucros;


V. III 2424

– a lei fixa teto máximo para as vantagens que podem ser carreadas ao parceiro-outorgante, não se admitindo porcentagens maiores (art. 35 do regulamento);

– a rigidez da legislação não permite maior autonomia da vontade; o trabalhador da terra não está obrigado a pagar mais do que o fixado na lei, independentemente de o contrato estabelecer o contrário.


V. III 2525

35.11. Ação de despejo:

– a extinção do contrato de arrendamento ou de parceria ou a infringência legal ou contratual de suas

cláusulas abrem ensejo à ação de despejo, nos termos dos nove incisos do art. 32 do decreto regulamentador;

– a ação seguirá o rito procedimental sumário, de acordo com o art.

275, II, a, do CPC;


V. III 2626

– o parágrafo único do art. 32 autoriza a purgação de mora no despejo por falta de pagamento, desde que até a contestação requeira prazo de 30 dias para pagar aluguel, encargos devidos, custas e honorários de advogado;

– quando a relação entre o que ocupa a terra e o dono não é contratual, mas de posse injusta, a ação cabível será de reintegração de posse.


V. III 2727

35.12. Falsa parceria:

– a falsa parceria no art. 96, parágrafo único, do Estatuto da Terra;

– o fato de o obreiro receber parte da remuneração em lavoura ou

gado não descaracteriza a conceituação de contrato de trabalho, caracterizando como mero empregado aquele que se intitula parceiro.


V. III 2828

35.13. Extinção dos contratos:

– o art. 26 do regulamento elenca as hipóteses de extinção

do contrato de arrendamento, aplicáveis também ao de parceria, por força do art. 96, VII, do Estatuto da Terra, e do art. 39 do decreto;


V. III 2929

– não se afastam as causas de desfazimento dos contratos em geral;

– falecendo o arrendador ou dono do imóvel, o contrato não é extinguido, ficando os herdeiros ou legatários obrigados a cumprir o prazo dentro dos princípios gerais.

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