CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO

CONDOMÍNIO SÃO BOAVENTURA

ALAMEDA SÃO BOAVENTURA, 1029 FONSECA – NITERÓI – RJ

Convenção do Condomínio São Boaventura

Fonseca – Niterói/RJ.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE ENTRE SI FAZEM OS PROMITENTES

COMPRADORES DAS UNIDADES RESIDENCIAIS DOS BLOCOS DE

APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO SÃO BOAVENTURA E A COHASGON –

COOPERATIVA HABITACIONAL DE SÃO GONÇALO LTDA., NESTE ATO

REPRESENTADA POR SEUS DIRETORES NA FORMA DE SEU ESTATUTO:

I- DA PROPRIEDADE:

ARTIGO 1º. – DESCRIÇÃO DOS BLOCOS:

1- A área total construída é composta de 06 (seis) blocos, com pilotis e sete

pavimentos tipo, do 1º. ao 7º.andar e telhados com as seguintes distribuições:

1.1- Térreo: Composto de compartimento de lixo com compactador de

lixo, sala de administração, WC., área para recreação, portaria, local

para elevadores, local dos medidores de energia elétrica, central de

gás, áreas para estacionamento de automóveis e depósitos, hall social,

hall de serviços, subestação de energia elétrica, gradis, jardineiras e

cisternas.

1.2- Pavimento Tipo: Composto de 06 (seis) blocos com 07 (sete)

pavimentos tipo, 08 (oito) apartamentos por andar, totalizando 336

(Trezentos e trinta e seis) unidades de sala, dois quartos, banheiro,

cozinha, área de serviço e WC., iniciando no apartamento 201 e

terminando no apartamento 808 do 7º. andar, corredores, medidores

de gás, escadas, compartimento de elevadores e de lixo.

1.3- Telhado: Composto por casa de máquina de elevadores, casa de

bombas contra incêndio e caixas d’água superiores.

1.4- Centro Comunitário: Composto de dois pavimentos sendo o

pavimento térreo constituído de 02 (dois) salões de festas, copa,

cozinha, W.Cs., bar, sala de repouso e sala de Administração e no 2º.

Pavimento o apartamento do zelador composto de um terraço, sala,

quarto, cozinha, banheiro e área de serviço e escadas de acesso.

1.5- Edifício Garagem: Para estacionamento de veículos existe uma

edificação composta de 03 (três) pavimento, térreo e mais dois,

totalizando 212 (duzentos e doze) vagas cobertas e descobertas

vinculadas ao condomínio, completando assim, as 356 (trezentos e

cinqüenta e seis) vagas existentes.

Obs: “Fundação e estrutura de concreto armado convencional, fachadas em

pastilhas confete”.

II – FRAÇÕES IDEAIS:

ARTIGO 2º. – A cada unidade caberá uma fração ideal de terreno, a saber:

1/112 (hum por cento e doze avos) do terreno, totalizando 112/112, os 112

apartamentos.

Áreas de estacionamento: 59 (cinqüenta e nove) vagas cobertas e descobertas

de estacionamento para veículos, vinculadas ao CONDOMÍNIO.

III- DAS DECLARAÇÕES INICIAIS:

ARTIGO 3º.- Cada condômino pode dispor e usar de sua respectiva unidade autônoma,

de modo a não prejudicar a solidez e segurança do respectivo prédio não infringir as

normas legais ou as disposições desta convenção, podendo ainda gozar das partes

comuns do prédio e do empreendimento, como um todo, sempre de acordo com as

regulamentações aqui convencionadas. O condômino é co-responsável solidário nas

alterações que porventura venham a ser executadas nos elementos estruturais acima do

último pavimento das Edificações afastadas das divisas aprovadas pelo Artigo 120 do

RZ do Decreto 322/76.

IV- DAS PARTES COMUNS E AUTÔNOMAS:

ARTIGO 4º. – São partes exclusivas de cada condômino as unidades autônomas,

constituída pelos apartamentos e seus pertencentes, aparelhos, acessórios e instalações,

encanamentos e tubulações até o ponto de intercessão com as partes comuns.

PARÁFRAGO ÚNICO: As coisas de uso próprio de cada condomínio, constituída pela

unidade autônoma, são alienáveis independente de consentimentos dos demais

condôminos, podendo cada proprietário usar e fruir de sua unidade com exclusividade,

segundo suas conveniências e interesses, respeitando os termos da presente convenção,

regulamentos e a estética dos prédios e do empreendimento.

ARTIGO 5º. – São partes comuns e coisas de propriedade e de uso comum inalienáveis

e indivisíveis, conforme dispõe o art. 3º. da Lei 4591, de 16/12/64, acessórios

indissolúveis que são, ligados as unidades autônomas dos condôminos do conjunto: O

terreno, as fundações e a estrutura de concreto armado, a fachada dos prédios, bem

como as partes dos prédios que, de alguma forma, afetem a estética ou aspecto do

conjunto. As paredes divisórias entre as partes de propriedade e uso comum, e as

unidades autônomas, os estacionamentos para veículos, as áreas de propriedade e uso

comum e tudo que nelas contiverem, os pavimentos, telhado e suas instalações de

propriedade e uso comum como caixas d’água, casas de máquina dos elevadores, casa

de bombas, etc., com tudo que nelas contiverem, os hall de escadas, ante-câmaras,

elevadores, poços de ventilação, lixeiras, caixas de incêndio dos pavimentos, corredores

de circulação e vias de acesso as partes comuns de todo o conjunto; todos os

equipamentos, máquinas, acessórios e pertences, condutores de água, eletricidade,

telefone, águas pluviais e esgotos sanitários, até o ponto de intercessão com as partes de

propriedade e responsabilidade das unidades autônomas; o prédio enfim, todas as coisas

que por sua natureza e destinação, forem de uso comum aos condôminos do conjunto.

ARTIGO 6º. – Todos os 06 (seis) blocos residenciais, foram construídos pelo sistema

convencional de estrutura de concreto armado.

V- DO ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS:

ARTIGO 7º. – Aos blocos de apartamentos, foi destinada uma área de terreno para o

estacionamento de veículos.

PARÁGRAFO ÚNICO: Todas as vagas da área de parqueamento acima mencionadas

são de uso exclusivo dos condôminos. A utilização das vagas dar-se-á consoante os

preceitos estabelecidos no regulamento interno elaborado pela administração.

VI- DOS CONDÔMINOS – SEÇÃO I : DOS SEUS DIREITOS.

ARTIGO 8º. – São direitos de cada condômino:

I- Dispor livremente de seu apartamento, bem como utilizar as partes comuns

do conjunto, desde que não prejudique iguais direitos dos demais

condôminos e não contravenha as disposições desta convenção e

regulamentos aprovados;

II- Comparecer as Assembléias Gerais do condomínio; votar e ser votado para

qualquer cargo da administração e do conselho consultivo e fiscal;

III- Convocar extraordinariamente a Assembléia Geral, obedecidas as exigências

desta convenção;

IV- Usar do estacionamento de veículos, conforme os critérios estabelecidos no

regulamento do estacionamento a ser elaborado pela equipe administrativa e

aprovado em Assembléia Geral;

V- Pedir esclarecimentos ao Síndico e Subsíndico de seu respectivo prédio

sobre assuntos da administração e examinar a qualquer tempo os livros do

condomínio, após a devida solicitação ao sindico;

VI- Usufruir com seus familiares das dependências de finalidades sócio –

recreativas, obedecendo os regulamentos existentes para funcionamento

dessas dependências.

PARÁGRAFO ÚNICO: A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos não o

exonera de seus deveres.

SEÇÃO II : DOS SEUS DEVERES

ARTIGO 9º - São deveres de cada condômino:

I -Não alterar os revestimentos e a pintura das fechadas externas ou internas dos

prédios. É expressamente vedado a qualquer condomínio, decorar ou pintar as

esquadrias externas de seu apartamento com tonalidades ou cores diversas das

empregadas pelo condomínio; alterar a estrutura ou estética do prédio, sendo permitida

a colocação de aparelhos de ar condicionado nas fachadas dos prédios, nos vão

previamente deixados pela construtora. Não demolir quaisquer paredes e nem construir

quaisquer paredes alterando a forma e distribuição dos apartamentos, não alterar vãos

internos e externos de quaisquer natureza, nas paredes, não altera as instalações

elétricas, de telefone, hidráulica, de gás e de esgotos dos apartamentos em nenhuma

hipótese.

II- Não sobrecarregar a estrutura e as lajes do prédio com peso superior de

150 kg pó metro quadrado.

III - Não manter nos respectivos apartamentos, instalações ou aparelhos que causem

perigo a segurança e a solidez do prédio.

IV - Não embaraçar o uso de áreas comuns, mesmo a titulo provisório.

V- Zelar pela boa conservação das partes comuns do condomínio e prédios,

empenhando – se por mante-las em perfeito estado de conservação, asseio e

funcionamento.

VI - Manter em perfeitas condições de conservação, asseio e higiene, as instalações

internas do seu apartamento, cumprindo – lhe imediatamente os consertos e

substituições que se tornem necessários nos aparelhos e instalações, até a linha – troco

respectivas, por sua conta exclusiva, de modo a não causar danos ou perturbações aos

demais apartamentos e as partes comuns do prédio.

VII - Contribuir para as despesas do condomínio e fundo de reserva, na proporção

estabelecida em assembléia geral e por está convenção.

VIII- Utilizar o seu apartamento para fins exclusivamente residenciais, sendo

expressamente proibido a sublocação. Dar livre ingresso, em seu apartamento, aos

elementos da administração e ou proposto para os serviços de reparos ou verificação,

que se fizerem necessários.

IX - Fazer constar nos contratos de locação ou de locação ou de cessão, a terceiros, o

conhecimento do inteiro teor da convenção de condomínio e demais regulamentos

ficando solidariamente responsável.

X - Comunicar ao sindico, através do subsíndico do respectivo prédio. As obras que

pretendem realizar no apartamento, ficando responsável pela remoção dos entulhos para

fora do condomínio e limpeza das áreas comuns.

XI - As grandes das janelas deverão ser em alumínio anodizado natural, obedecendo

ao modelo previamente definido pela administração do prédio.

XII- Caso sejam fachadas as áreas de serviços, o deverão se com esquadrias de

alumínio anodizado natural, com vão de ventilação fixo para o exterior, de acordo co

modelo previamente definido pela administração do prédio, que atendera as normas da

Cia. Estadual de Gás; CEG é terminantemente proibido o fechamento total da área de

serviços, sem que seja deixado o vão padrão de ventilação permanente para o exterior .

XII- Não Permitir o acesso nas áreas de estacionamento de caminhões de mudança que

em hipótese alguma poderão entrar no prédio, sob o risco de danificar a pavimentação

do estacionamento, que só permite a entrada de veículos de passeio de passeio e de

utilitários leves tipo kombis ou furgões.

VII – DOS ORGÃO DIRETIVOS:

ARTIGO 10º. – São considerados diretivos do condomínio:

I – Assembléia Geral

II – Equipe Administrativas

III – Conselho consultivo e Fiscal

ARTIGO 11º. – As Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias são soberanas para

deliberar sobre todo e qualquer assunto de interessar do condomínio, respeitando o

disposto nesta convenção, nos regulamentos baixados pela administração, na Lei nº

4.951 de 16/12/1964 e na Legislação do pais em vigor.

SEÇÃO I – DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE ASSEMBLÉIAS GERAIS.

ARTIGO 12º. – Todos os condôminos têm direito a manifestar livremente suas idéias e

defender seus interesses nas Assembléias Gerais, prevalecendo, entretanto, a voz da

maioria como decisão soberana do Condomínio.

ARTIGO 13º. – As Assembléias Gerais, como poder soberano do condomínio, podem

aprovar, modificar ou reformular as deliberações da equipe administrativa e do síndico.

ARTIGO 14º. – Para que se reúna, instale e delibere, a assembléia geral, ordinária ou

extraordinária, será sempre necessário um “quorum” mínimo de dois terços da

totalidade de condôminos, em primeira convocação. Não alcançando este “quorum” a

Assembléia geral se instalará com no mínimo de 10 (dez) associados.

ARTIGO 15º. – Nas assembléias, cada condôminos tem direito a um voto.

ARTIGO 16º.–Cada condôminos poderá fazer-se representar por procurador

devidamente credenciado através de documento escrito e que seja residente no conjunto.

ARTIGO 17º. – O procurador poderá representar apenas um condômino por

assembléia, além de si mesmo.

ARTIGO 18º. – O que ocorrer em assembléia geral deverá constar de ata

circunstanciada, que será lavrada em livro próprio, lida, aprovada e assinada pelos

integrantes da mesa diretora e por uma comissão de pelo menos 05 (cinco) membros

designados pelo plenário.

ARTIGO 19º.- As deliberações das assembléias gerais tomadas em cada caso pelo

“quorum” fixado nesta convenção, obriga a todos os condôminos, mesmo que ausente

ou discordantes.

ARTIGO 20º. – Pertencendo o apartamento a mais de um proprietário, escolherão entre

estes o seu representante.

ARTIGO 21º. – É vedado ao condômino votar em assuntos, que particularmente lhe

digam respeito, exceto nos casos de eleição, sendo-lhe no entanto, assegurado o direito

de defesa.

ARTIGO 22º. – Não podem tomar parte nas deliberações das assembléias, nem votar ou

ser votado, os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas obrigações

ou de multas que lhe tenham sido impostas, sem que tenham quitado previamente seus

débitos.

ARTIGO 23º. – Antes da realização de cada assembléia, os condôminos lançarão suas

assinaturas no livro de presença.

ARTIGO 24º. – Em relação as assembléias gerais ordinárias e extraordinárias, deverá

ainda ser observado.

I- A unanimidade dos condôminos proprietários para: deliberar sobre o destino

das partes comuns, bem como para deliberar sobre a matéria que altere o

direito de propriedade dos condôminos.

II- A maioria qualificada de pleno menos 2/3 (dois terços) dos condôminos para

deliberar sobre: mudança total ou parcial da presente convenção, alteração

do aspecto arquitetônico do condomínio e realização de benfeitorias

meramente voluptuárias.

III- O “quorum” de 2/4 (dois quartos) dos condôminos para deliberar sobre a

destituição da equipe administrativa ou quaisquer de seus membros.

IV- A maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a

Lei imponha uma ou outra.

SEÇÃO III- DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS ORDINÁRIAS

ARTIGO 25º. – A assembléia geral ordinária reunir-se-á uma vez por ano, dentro dos

três primeiros meses do ano civil, cabendo-lhes:

I- Discutir e julgar as contas e, o relatório da equipe administrativa,

apresentados pelo síndico, correspondente ao exercício findo, após o parecer

do conselho consultivo e fiscal.

II- Aprovar o orçamento para o exercício seguinte, fixando as respectivas taxas

de contribuição.

III- Eleger os membros da equipe administrativa e fixar as respectivas

remunerações.

IV- Votar as demais matérias da ordem do dia.

ARTIGO 26º.- Na convocação da assembléia geral ordinária deverá ser informado que

se acham a disposição dos condôminos na sala de administração:

a) Relatório da Equipe Administrativa;

b) Balanço;

c) Parecer do Conselho Consultivo e Fiscal.

ARTIGO 27º. – A convocação da assembléia geral ordinária é feita pelo síndico

mediante circular individual, protocolada, contendo a ordem do dia, a data, o local e a

hora em que vai se realizar, e o orçamento relativo ao exercício seguinte:

PARÁGRAFO 1º. – Uma cópia dessa circular será fixada no quadro de avisos.

PARÁGRAFO 2º. – No ato de instalação serão eleitos, por maioria de votos dos

condôminos presentes, um presidente da mesa da assembléia, a quem competirá dirigir

os trabalhos da reunião, e um secretário, cabendo a este, além de auxiliar o presidente, a

notar os fatos ocorridos e redigir a Ata.

PARÁGRAFO 3º. – É vedado ao síndico, subsíndicos, membro do conselho consultivo,

candidatos a cargos eletivos, ou a seus representantes, presidir ou secretariar a

assembléia geral ordinária.

PARÁGRAFO 4º.- Quando da primeira reunião da equipe administrativa eleita, será

escolhido, dentre os subsíndicos, o substituto imediato do síndico para os impedimentos

temporários ou, até a realização de assembléia geral, para a eleição de novo síndico.

SEÇÃO III – DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS

ARTIGO 28º.- A assembléia geral extraordinária poderá ser convocada a qualquer

época pelo síndico, pelos membros do conselho consultivo e seus suplentes ou por 1/4

dos condôminos, cabendo-lhe:

I- Decidir sobre todo e qualquer assunto de interesse do condomínio,

ressalvando o disposto nesta convenção.

II- Destituir o síndico, os subsíndicos e os membros do conselho consultivo e

fiscal e seus suplentes, de acordo com o inciso III do Artigo 24º. desta

convenção.

ARTIGO 29º. - A convocação da assembléia geral extraordinária será feita com

antecedência mínima de 05 (cinco) dias, desde que por circular protocolada, os

condôminos tomem ciência das razões de convocação, do local e do horário em que vai

realizar-se, devendo a circular ser afixada, também, em lugar de fácil acesso em cada

edifício do condomínio.

ARTIGO 30º. - A assembléia geral extraordinária será presidida por quem a tiver

convocado, observando o que se segue:

I- Se for convocada pelo síndico será ele que a presidirá;

II- Se for convocada por 1/4 (hum quarto)dos condôminos, escolherão estes o

representante para presidi-lá;

III- Se for convocada pelo conselho consultivo e fiscal, será presidida pelo

presidente do conselho, ou em sua ausência, pelos 2º. e 3º. conselheiros.

SEÇÃO IV – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ARTIGO 31º. – A administração do condomínio cabe a EQUIPE ADMINISTRATIVA,

composta pelo síndico, subsíndicos, e pelos membros do conselho consultivo e fiscal, de

conformidade com os respectivos poderes e atribuições específicas, estabelecidas nesta

convenção.

PARÁGRAFO ÚNICO – A presidência da equipe administrativa cabe ao síndico.

SEÇÃO V – DAS ATRIBUIÇÕES DA EQUIPE ADMINISTRATIVA

ARTIGO 32º. – Compete a EQUIPE ADMINISTRATIVA

I – Reunir-se mensalmente, e sempre que se fizer necessário, para a solução do

problema de interesse comum;

II- Deliberar sobre a admissão e dispensa de empregados, fixar os respectivos salários,

de acordo com ás verbas previstas no orçamento, e decidir sobre o número de

empregados a serem contratados;

III- Discutir e autorizar reparos, até o limite previsto no orçamento; os reparos de

urgência poderão ser ordenados diretamente pelo síndico, sem ouvir a equipe

administrativa, até o limite de três salários mínimos da região.

IV- Elaborar propostas orçamentárias para o exercício financeiro seguinte:

PARÁGRAFO 1º.- As reuniões da equipe administrativa serão convocadas por escrito

e presididas pelo síndico ou em sua ausência, pelo presidente do conselho consultivo e

fiscal.

PARÁGRAFO 2º.- As decisões da equipe administrativas serão tomadas pela maioria

dos presentes.

PARÁGRAFO 3º.- Será lavrada ata dessas reuniões no livro de atas da equipe

administrativa.

PARÁGRAFO 4º.- Nenhum membro da equipe administrativa poderá acumular

funções.

PARÁGRAFO 5º.- Quando da primeira reunião da equipe administrativa eleita, será

escolhido, dentre os subsíndicos, o substituto imediato do sindico para os impedimentos

temporários ou, até a realização de assembléia geral para e eleição de novo sindico.

PARÁGRAFO 6º.- Para que se reúna, instale e delibere será sempre necessário o

“quorum” de maioria simples. Não alcançando esse “quorum” instalar-se-á com

qualquer numero 30(Trinta) minutos após a hora designada.

SEÇÃO VI – ATRIBUIÇÃO DO SÍNDICO

ARTIGO 33º - O sindico poderá ser qualquer condômino residente no conjunto,

juridicamente capaz, eleito em assembléia geral pelo prazo de um ano, podendo ser re –

eleito.

ARTIGO 34º - São atribuições do Síndico:

I - A administração geral do condomínio;

II- Representar o condomínio em juízo ou fora dele ativa ou passivamente, nos assuntos

de interesse do condomínio;

III- Executar as deliberações da assembléia geral e da equipe administrativa;

IV- Fazer cumprir a convenção e os regulamentos;

V- Formalizar a admissão e demissões de empregados, de comum acordo com a maioria

da equipe administrativa;

VI- Ordenar reparos e adquirir o que for necessário a segurança e conservação do

conjunto residencial até o limite previsto no orçamento do exercício, devendo sempre

fazer uma coleta de preços e ouvir a equipe administrativa;

VII- Mandar cobrar as taxas de condomínio relativas as despesas comuns e as multas

estipuladas na convenção;

VII- Manter o livro caixa devidamente aberto, com sua folhas rubricadas pelos

membros do conselho consultivo e fiscal, depois de feitos os lançamentos;

IX- Prestar, quando solicitado, quaisquer informações sobre os atos da administração e

sobre as contas de sua gestão;

X- Convocar assembléias gerais ordinárias e extraordinárias;

XI- Abrir e encerrar o livro de registro de atas das assembléias e das reuniões da equipe

administrativa, os livros de presença e de protocolo, rubricar as respectivas folhas,

quando já reconhecidas, conserva-lo sob sua guarda e responsabilidade, bem como,

fornecer aos condôminos, quando solicitado cópias autenticadas, das atas das

assembléias ou anotações do livro de presença, ocorrendo as despesas com cópia e

autenticações por conta do condômino solicitante;

XII- Dar ciência imediata a equipe administrativa das citações que receber;

XIII- Constituir advogado para o condômino em pleitos judiciais com a cláusula “ad

judicia” e contratar os respectivos honorários após ouvir a equipe administrativa, e

sempre que possível a assembléia geral;

XVI- Apresentar propostas orçamentárias para o exercício seguinte, elaborada

juntamente com a equipe administrativa;

XV- Dar voto de minerva, em caso de empate, nas decisões da equipe administrativa;

XVI- Contratar contador para o condomínio, ouvida a equipe administrativa, dando

preferência a condôminos residentes que não tenham qualquer vinculo de parentesco

com a equipe administrativa;

XVII- Conservar no arquivo do condomínio toda a documentação contábil, técnica e

legal relativa ao conjunto residencial com plantas e certidões, e a respeito do

condomínio: livro de atas das assembléias gerais e de reuniões da equipe administrativa,

Livro de protocolo, livro de presença e livro de registro de patrimônio, certidões de

registro de atas, cópias de atas, editais de convocação, correspondência emitida e

recebida, circulares, etc;

XVIII- Autorizar reparos de urgência, até o limite de 03 (três) salários mínimo da

região, sendo que, para as despesas eventuais, ficará em seu poder como caixa pequena

o valor de 01 (hum) salário mínimo da região, mensalmente.

ARTIGO 35º. – O Síndico não é responsável pelas obrigações contraídas em nome do

condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas funções. Será porém

responsável, pelos prejuízos a que der causa por dolo, ou culpa, bem como, pelos atos

que exercerem suas atribuições.

ARTIGO 36º.- Findo o exercício do mandato, o Síndico apresentará, em assembléia

geral, as contas e o relatório de sua administração, exibindo a documentação respectiva.

ARTIGO 37º.- O Síndico entregará ao seu sucessor, mediante recibo, todos os bens,

valores, livros e documentos do condomínio.

ARTIGO 38º.- Em caso de impedimento temporário de até 30 (trinta) dias as funções do

síndico serão delegadas ao seu substituto escolhido na forma do PARÁGRAFO 5º. do

ARTIGO 27º. desta convenção.

ARTIGO 39º. – O Síndico, se em impedimento superior a 15 (quinze) dias perderá o

direito a percepção da remuneração a favor do seu substituto imediato.

ARTIGO 40º. – Em caso de renúncia, impedimento superior a 30 (trinta) dias ou

destituição, o Síndico será substituído pelo subsíndico escolhido na forma do

PARÁGRAFO quinto do ARTIGO 27º. desta convenção até a convocação da

competente assembléia geral.

ARTIGO 41º.- Dos atos do síndico e da equipe administrativa caberá recurso à

assembléia geral, se for preciso, convocada extraordinariamente pelo conselho

consultivo e fiscal ou por 1/4 dos condôminos.

ARTIGO 42º.- É vedada a acumulação dos cargos da equipe administrativa com

qualquer outra função administrativa do condomínio.

SEÇÃO VII – ATRIBUIÇÕES DOS SUBSÍNDICOS

ARTIGO 43º.- Poderá ser subsíndico quaisquer condôminos residentes, juridicamente

capazes, eleitos em assembléia geral pelo prazo de um ano, sendo permitida a reeleição.

PARÁGRAFO 1º.- Os subsíndicos serão escolhidos, em número de 01 para cada

edifício, da seguinte forma:

a) Os condôminos de cada edifício, no ato da assembléia geral, por maioria

absoluta dos presentes, apresentarão o candidato a ser eleito;

b) Caso não seja apresentado nenhum candidato, a assembléia geral elegerá

o subsíndico dentre os condôminos do edifício.

PARÁGRAFO 2º- A todo tempo é licito aos condôminos de cada edifício através de

abaixo assinado, representado a maioria absoluta do edifício, tomar as providências

necessárias a convocação de assembléia geral para a destituição do respectivo

subsíndico.

PARÁGRAFO 3º.- Os subsíndicos destituídos ou demissionários serão substituído na

forma prevista no PARÁGRAFO 1º., letras “a” e “b” deste artigo, por outro condômino

do mesmo edifício, que completará o mandato.

ARTIGO 44º.- Cabe aos subsíndicos:

I- Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno nos edifícios em que

residem;

II- Tomar parte nas reuniões da equipe administrativa;

III- Representar os condôminos junto ao Síndico;

IV- Executar as deliberações das assembléias gerais e da equipe administrativa

nos seus respectivos edifícios;

V- Convocar reuniões para que os condôminos residentes expressem as

necessidades e os problemas do respectivo edifício ou do condomínio;

VI- Apresentar, em reunião mensal da equipe administrativa, as sugestões dos

moradores do edifício;

SEÇÃO IX – ATRIBUIÇÕES DO CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL

ARTIGO 45º.- O conselho consultivo e fiscal é composto de três membros efetivos e

três suplentes, condôminos residentes, juridicamente capazes, eleitos por um ano,

podendo ser reeleitos.

PARÁGRAFO 1º.- O 1º. Conselho será o presidente do conselho consultivo e fiscal,

vindo, em seguida, para efeito de substituição em caso de impedimento, renúncia ou

destituição, o 2º. e 3º. conselheiros.

PARÁGRAFO 2º.- Vagando os cargos de qualquer um dos membros efetivados

conselho consultivo e fiscal, assumirão imediatamente suas funções os suplentes, de

acordo com a ordem de eleição, isto é, para a 1ª. vaga que houver, assumirá o 1º.

Suplente e, assim que se procederá para a 2ª. ou 3ª. vaga dos membros efetivos.

ARTIGO 46º.- Compete ao conselho consultivo e fiscal:

I- Assessorar o síndico da administração do condomínio, comparecendo a

todas as reuniões da equipe administrativa a fim de traçar as linhas gerais das

ações a serem exercidas pelo síndico.

II- Fiscalizar a atividade do síndico, examinando mensalmente o livro caixa ou

razão, bem como a documentação dos gastos efetuados, apreciando os

balancetes mensais de escrituração.

III- Comunicar aos condôminos por circular protocolada ou carta, as

irregularidades observadas na gestão do síndico.

IV- Apresentar à assembléia geral ordinária o parecer sobre as operações,

sociais, com base no inventário, balanço e contas do exercício, e a proposta

orçamentária para o exercício seguinte.

V- Abrir e encerrar o livro caixa ou razão, rubricando todas as folhas, em que já

foram feitos os respectivos lançamentos.

VI- Emitir para apreciação da assembléia geral ordinária o parecer do exercício

findo.

ARTIGO 47º.- O conselho consultivo e fiscal reunir-se-à, ordinariamente, uma vez por

mês e extraordinariamente, sempre que necessário, por proposta de qualquer dos seus

membros, por solicitação do síndico ou por convocação da assembléia geral.

ARTIGO 48º.- Cabe ao presidente do conselho consultivo e fiscal assinar os cheques

relativos ao pagamento das contas do condomínio juntamente com o síndico.

PARÁGRAFO ÚNICO – Se o presidente do conselho consultivo e fiscal, sem justa

causa, se negar a assinar os cheques, o síndico poderá convocar assembléia geral

extraordinária para apresentação das devidas explicações, visando a destinação.

ARTIGO 49º.- As deliberações do conselho consultivo e fiscal serão exaradas em atas

circunstanciadas, lavradas em livro próprio, assinadas por todos os membros efetivos

logo após o encerramento dos trabalhos ou na reunião seguinte, segundo as

necessidades.

VIII- DAS DESPESAS COMUNS E DO FUNDO DE RESERVA

ARTIGO 50º. – São despesas comuns:

I- Os impostos e taxas que incidem sobre o condomínio.

II- As despesas indispensáveis ao uso, conservação, reparo, limpeza ou

reconstrução das partes de propriedade comum;

III- O pró-labore do síndico e os salários dos empregados inclusive encargos

sociais e trabalhistas;

IV- Todas as despesas comuns previstas na convenção e no orçamento anual, ou

aprovadas em, exceto o imposto predial, que recairá sobre as unidades

autônomas;

PARÁGRAFO 1º- O condômino que der causa ao aumento de despesas, pagará o

excesso correspondente no prazo estipulado pelo síndico.

PARÁGRAFO 2º. – Ocorrendo aumento não previsto de despesas para as quais o

orçamento anual não for suficiente, será convocada assembléia geral extraordinária

para deliberar sobre o assunto;

PARÁGRAFO 3º.- Cada condômino contribuirá com adcional de 10% sobre a taxa de

condomínio para formação do fundo de reserva, cujo montante será contabilizado à

parte, sendo essa importância depositada mensalmente em conta especifica do

condomínio, com juros e/ou correção monetária.

PARÁGRAFO 4º.- As importâncias relativas ao fundo de reserva destina-se

principalmente aos trabalhos de conservação e reforma dos edifícios do condomínio,

podendo ser movimentadas pelo síndico em conjunto com o presidente do conselho

consultivo e fiscal, somente com o parecer favorável de 2/3 da assembléia geral dos

condôminos, especialmente convocada para este fim.

PARÁGRAFO 5º - Se o síndico e o presidente do conselho consultivo e fiscal, sacarem

os recursos de que trata o PARÁGRAFO anterior, destinados, exclusivamente ao fundo

de reserva, sem delegação da assembléia geral, poderá ser convocada assembléia geral

extraordinária pelos outros dois membros do conselho consultivo e fiscal, ou por 1/4

dos condôminos, com poderes para destituir o síndico e o presidente do conselho

consultivo e fiscal.

IX- DO REGISTRO DA MOVIMENTAÇÃO FINANCEIRA, DOS PAGAMENTOS E

CONTAS

SEÇÃO I- DO REGISTRO DA MOVIMENTAÇÃO FINANCEIRA

ARTIGO 51º.- Para o registro da movimentação financeira será observado pelo síndico

o disposto nos seguintes itens:

I- Poderá contratar um contador, de reconhecida competência, não pertencente

à equipe administrativa, para a contabilidade do condomínio, cujos

honorários serão fixados de acordo com o orçamento aprovado anualmente

pela assembléia geral ordinária, após o parecer da equipe administrativa;

II- Até o dia 30 (trinta) de cada mês, o síndico mandará fixar no quadro de

avisos do condomínio, o balancete e o demonstrativo do resultado do mês

anterior, contendo necessariamente:

a)- Histórico, receita e despesa do condômino;

b)- Relação dos apartamentos cujos condôminos se encontram em atraso nos

pagamentos, com a discriminação do débito.

III- O s comprovantes dos pagamentos das taxas d’água e esgoto, luz e outras

taxas do estado e do município, deverão também, ser colocadas à disposição

dos condôminos, em fotocópias pelo período de 30 (trinta)dias;

ARTIGO 52º.- Se o síndico não cumprir o que prescreve o item II do artigo 58º., será

convocada assembléia geral extraordinária pelo conselho consultivo e fiscal ou por 1/4

dos condôminos, a fim de prestar esclarecimentos necessários, podendo ser destituído.

ARTIGO 53º.- O síndico deverá fazer uso obrigatório dos seguintes instrumentos

contábeis:

I- Um livro caixa,

II- Fichas individuais de conta corrente para cada apartamento;

III- Pastas para arquivo de comprovantes de recitas, despesas e outros;

PARÁGRAFO 1º.- Deverão, também ser arquivados os talonários de cheques usados,

inclusive os extratos bancários;

PARÁGRAFO 2º.- A documentação mencionada no item I I deste ARTIGO, será

arquivada durante 05(cinco) anos, sendo relacionada quanto da sua destruição.

ARTIGO 54º.- As contas bancárias do condomínio somente serão movimentadas

mediante a assinatura, em conjunto, do presidente do conselho consultivo e fiscal e do

síndico.

X- DAS PENALIDADES

ARTIGO 55º.- O condômino que não pagar a sua contribuição (taxas de condomínio,

água, esgoto, fundo de reserva e as demais contribuições ou multas e leis), fica sujeito

ao juro monetário de 1% ao mês, e a multa de 20% sobre o débito, que será atualizado

com a aplicação de índices de correção monetária publicado pelo governo caso de mora

por período igual ou superior a 06 (seis) meses.

PARÁGRAFO 1º.- Ultrapassados dois meses de data do vencimento, será o débito do

total cobrado por via executiva, acrescentando-lhe, além das custas judiciais, os

honorários de advogado, na base de 20% no débito total.

PARÁGRAFO 2º.- Nos casos comprovadamente justificados, a equipe administrativa

poderá dispensar o condômino do pagamento das multas e o juros de mora

mencionados no PARÁGRAFO anterior.

ARTIGO 56º.- O condômino que infringir quaisquer determinações desta convenção e

do regulamento interno ficará sujeito as conseqüências que seguem:

I- Na primeira transgressão, será advertido, verbalmente, pelo subsíndico do

edifício em que reside, ou pelo síndico;

II- Na segunda transgressão serão advertido, por escrito, pelo síndico ou pelo

subsíndico (que poderão fazer-se acompanhar de testemunha) através de

cartas protocolada ou de correspondência registrada com A.R;

III- Em caso de reincidência, ficará o infrator sujeito a multa de 20% da cota

mensal individual do condomínio (incluída todas as taxas, com água, esgoto,

etc), e a seguir multas diárias de 1% da cota mensal individual de

condomínio e taxas, enquanto permanecer a irregularidade, com recurso para

a assembléia dos condôminos que somente poderá revoga-la por deliberação

favorável de 2/3 dos presentes.

ARTIGO 57º.- Ficará sujeito ao pagamento de multa prevista nesta convenção, além de

ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, o condômino que:

I- Alterar a forma externa da fachada ou partes comuns;

II- Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas

das empregadas no condomínio;

III- Destinadas a unidade autônima à utilização diversa da finalidade do prédio

ou usa-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e a

segurança dos demais condôminos.

PARÁGRAFO 1º.- Cabe ao síndico, nos casos dos incisos 1º. e 2º. deste ARTIGO

mandar desmanchar a obra, com autorização judicial à custa do transgressor se este não

a desfizer do prazo estipulado.

PARÁGRAFO 2º.- Compete ao síndico a iniciativa do processo e cobrança da multa,

por via judicial, em beneficio do condomínio, em caso de omitir-se ao síndico, qualquer

membro da equipe administrativa, ficando o infrator responsável pelo pagamento das

custas judiciais e honorários de advogados.

ARTIGO 58º.- Esta convenção é obrigatória a qualquer, condôminos, futuros

condôminos, co-proprietários, visitantes, ou outros que, a qualquer título, sejam

investidos, na posse, uso e gozo das unidades que integram os prédios do condomínio.

ARTIGO 59º.- Far-se-à o registro da presente convenção e dos regulamentos no registro

de imóveis competente, bem como, a averbação das suas eventuais alterações futuras.

ARTIGO 60º.- Nos casos de amortização, antecipada de dívida, de liquidação, por

morte ou invalidez permanente, a administração do condomínio fará seguro dos

respectivos apartamentos, ficando o pagamento, correspondente por conta dos

condôminos dessas unidades residenciais, bem como a obrigatoriedade de informar por

escrito o síndico.

ARTIGO 61º.- Após a amortização total da dívida, não estando mais os imóveis

assegurados pelo seguro habitacional do sistema financeiro da habitação, a

administração do condomínio deverá providenciar no prazo máximo de 120 (cento e

vinte)dias o segurado do conjunto de edificações do condomínio, abrangendo todas as

unidades autônimas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause

destruição no todo ou em parte, computando-se o prédio nas despesas ordinárias do

condomínio, de conformidade com o disposto no cap. 2º.ARTIGO 13º. da Lei 4.591, de

16/12/1964 do condomínio.

ARTIGO 62º.- Fica eleito o foro da cidade do Rio de Janeiro, para nele se dirimirem

todas e quaisquer questões ou dúvidas oriundas da presente convenção ou regulamento

interno.

ARTIGO 63º.- Uma cópia da convenção ficará em local de fácil acesso de cada prédio

para fins de eventual consulta.

ARTIGO 64º.- O condomínio, neste ato, aprova e edita este regulamento interno sendo

parte integrante desta convenção, cujo o teor é o seguinte:

REGULAMENTO INTERNO

I- As entradas, passagens, halls, corredores e escadas não poderão ser obstruídos ou

utilizados para outro fim que o de outro transito.

I I- A portaria de cada edifício terá seu funcionamento regular dentro do horário de

07:00 (sete) ás 22:00 (vinte e duas)horas. Cada condômino terá direito a uma chave de

entrada principal, sendo que todo aquele que tiver necessidade de possuir mais de uma

deverá faze-la por conta própria.

I I I- Não é permitido nos edifícios;

a)- Guardar explosivos ou inflamáveis, inclusive botijão de gás de cozinha, que deverão

ser colocadas nos locais destinadas;

b)- Instalar salas de jogos de azar;

c)- Realizar bailes ou festividades, após às 22:00 (vinte e duas) horas, sem prévia

comunicação ao síndico, devendo, nesses casos, ser observado o horário de silêncio para

não perturbar o sossego dos outros condôminos;

d)- A permanência de animais, salvo os de pequeno porte e pássaros de canto não

estridente de forma a evitar a tranqüilidade e segurança dos demais moradores, sendo

contudo, proibida a permanência de animais nas áreas comuns do empreendimentos;

e)- Usar aparelhos sonoros em alto volume ou fazer ensaios de conjuntos musicais;

f)- Colocar anúncios, cartazes, etc, que sejam vistos por quem esteja em qualquer parte

comum do empreendimento;

g)- Bater tapetes, estender ou secar roupas, cortinas, toalhas ou qualquer outras peças

nas janelas, jardins, corredores, pátio e áreas comuns e nas paredes externas das áreas de

serviços;

h)- Colocar panos nos aparelhos sanitários, ou outros objetos que possam impedir o seu

bom funcionamento;

i)- Jogar garrafas, caixotes, e outros volumes no tobo de lixo. Esse objetos devem ser

colocados na dependência da lixeira, para posterior recolhimento, devendo esta

permanecer sempre fechada à chave, após o uso;

j)- Colocar vasos ou objetos nos peitoris das janelas e das áreas de serviços ou nas áreas

comuns;

K)- Aos serviços do condomínio, permanecem parados, a sós, ou em grupos, fora dos

locais de trabalho;

l)- Para nos corredores, halls e escadas para recreio de qualquer espécie;

m)- O uso de fogão a lenha, a carvão ou de óleo;

n)- Jogar pelas janelas dos apartamentos pontas de cigarro, papéis, detritos ou qualquer

objetos;

0)- Velório;

p)- Instalar aparelhos de ar condicionado com potência superior a 1 CV;

q)- Instalar chuveiros elétricos com potência superior a 2.500 watts;

r)- Instalar antenas de televisão externas nos telhados ou nas janelas. A construção da

obra já deixou todas as previsões necessárias nas salas dos apartamentos e nos telhados

para a instalação de antena coletiva, cujo fornecimento e colocação será por conta do

condomínio, uma em cada bloco.

IV- É proibido lançar lixo fora do tubo coletor próprio, devendo o mesmo ser colocado

no tubo da lixeira, acondicionado em saco plástico devidamente fechado.

V- É proibido alugar, ceder ou usar os apartamentos para clubes de jogos, quaisquer

danças, pensões, escritório comercial, consultórios, laboratórios de qualquer espécie,

depósito de explosivos ou inflamáveis, bares, restaurantes, enfermarias, salões de

cabeleireiro, bem como a pessoa de vida duvidosa e para qualquer atividade comercial

ou outras atividades contrárias a finalidade especifica dos edifícios, eminentemente

residenciais.

VI- Os condôminos que mantiverem animais de pequeno porte no interior de seu

apartamento, deverão apresentar ao síndico o comprovante da vacina, feita de acordo

com a lei.

Serão responsáveis por qualquer dano que venham causar aos moradores e não poderão

solta-los nas áreas comuns.

VII- É proibido, a qualquer morador, usar os empregados do condomínio para serviços

particulares durante o período de trabalho.

VIII- É proibido permanecer nas partes comuns em trajes de banho (biquíni, sunga, etc).

IX- Os moradores se obrigam a respeitar e cumprir toda a legislação, regulamentos,

posturas, intimações federais, estaduais ou municipais que lhes digam respeito, correndo

por sua conta exclusiva as conseqüências de seu não cumprimento.

X- Em caso de ausência prolongada, o condômino poderá entregar as chaves do seu

apartamento a pessoa de sua confiança, desde que o síndico seja notificado.

XI- Quando houver justo motivo que afete o interesse do condomínio, deverão os

moradores facilitar o acesso do síndico e do subsíndico e seus apartamentos.

XII- O morador que recorrer a justiça em conseqüência da inflação de qualquer dos

preceitos contidos neste regulamento, terá suas despesas, inclusive honorários, pagos

pelos moradores infratores, e arbitrados por via judicial.

XIII- O horário de silêncio, que compreende o período de 22:00 (vinte e duas) às 07:00

(sete) horas, deverá ser rigorosamente respeitado.

XIV- É necessário comunicar imediatamente ao síndico e a saúde pública nos casos de

moléstia infecto-contagiosa.

XV- Não é permitido executar serviços de mecânica, lanternagem ou pintura de carros,

que possam sujar as áreas comuns, bem como a experimentação de buzinas, motores e

aparelhos sonoros que provoquem ruídos excessivos.

XVI- O condomínio deverá dar ciência ao locatário acerca da convenção e do

regulamento interno.

XVII- É expressamente proibida a entrada nos edifícios e suas dependências de

vendedores ambulantes, representantes de ordem religiosas com fim de donativos.

XVIII- Todas as pessoas que se apresentarem na portaria deverão identificar-se

previamente com o porteiro, para proceder a entrada no empreendimento.

XIX- As grades das janelas, bem como o fechamento das áreas de serviço deverão ser

em alumínio e vidro obedecendo os modelos padronizados pela equipe administrativa.

Caso sejam fechadas as áreas de serviço,e deverão ser com esquadrias de alumínio

anodizado natural, com vão de ventilação fixo para o exterior de no mínimo 3.000 (três

mil) centímetros quadrados, de acordo com o modelo previamente definido pela

administração do prédio, que atenderá as normas da Cia. Estadual de Gás – CEG;

É terminantemente proibido o fechamento total da área de serviço, sem que seja deixado

o vão padrão de ventilação permanente para o exterior.

XX- A entrada e saída de móveis de grande volume sé será permitida de 07:00 (sete) às

17:00 (dezessete) horas, salvo prévia autorização do síndico, sendo proibida a

permanência de volumes de qualquer espécie nos halls e patamares.

Todo o caso de mudança deverá ser comunicado ao síndico, com antecedência.

XXI- A colocação dos aparelhos de ar condicionado somente será permitida nos vãos

para tal definidos.

XXII- Aos infratores do presente regulamento interno, serão aplicadas pelo síndico as

multas e penalidades estabelecidas na convenção.

XXIII- As reclamações e sugestões deverão ser levadas ao síndico, que as exigirá por

escrito em livro próprio.

XXIV- Todos os interessados no estacionamento deverão apresentar à administração

xérox do documento comprobatório da propriedade do veículo ou responsabilidade

sobre o mesmo, para que seja confeccionada uma placa autorizando o ingresso, bem

como o estacionamento do veículo no condomínio.

A placa conterá os seguintes dados:

_O número da placa do veiculo;

_O número do bloco;

_O número do apartamento do proprietário;

_ Validade para o estacionamento (em caso de rodízio);

XXV- Todos os moradores deverão preencher a ficha de cadastro, conforme

regulamento da secretaria pública, do estado do Rio de Janeiro, e entrega-la ao

subsíndico.

XXVI- É terminantemente proibido a utilização de botijões de gás – GLP, no interior

dos apartamentos, sendo que o condômino que assim proceder será possível de processo

civil e criminal.

XXVII- O condomínio se obriga a executar de acordo com as normas da CEG

(Companhia Estadual de Gás) as gambiarras de interligações das centrais de GLP com

os P.I.(s) (medidores).

XXVIII- REGULAMENTO PARA USO DAS ÁREAS DE ESTACIONAMENTO

a) As áreas de estacionamento são destinadas ao trânsito normal das

pessoas e estacionamento dos veículos dos condôminos. Não permitidos

o acesso nas áreas de estacionamento de caminhões de mudanças que em

hipótese alguma poderão entrar no prédio sob o risco de danificar a

pavimentação do estacionamento, que só permite entrada de veículos de

passeio e de utilitários leves tipo kombis ou furgões.

b) Nas áreas de estacionamento é vetado a pratica de qualquer esporte.

c) O estacionamento de veículos será de uso exclusivo dos condôminos.

d) Em hipótese alguma será distribuída mais de uma vaga para cada

condômino.

e) Havendo número insuficiente de vagas, a prioridade será para moradores

proprietários.

f) Persistindo a insuficiência de vagas, far-se-à um rodízio semestral a ser

estabelecido pela administração.

g) Só será permitido o estacionamento efetivo de autores tipo passeio ou

dos tipos utilitários leves como kombis, caminhonetes e outros do

mesmo porte.

h) Bicicletas e motocicletas terão área de estacionamento designado pela

administração.

i) Não serão permitidos lavagens com água corrente, troca de óleo,

mecânica preventiva, e lanternagens de veículos nas áreas de

estacionamento.

j) O veículo que apresentar vazamento de óleo ou outro vazamento

combustível que venha a prejudicar o estacionamento, será retirado, só

retornado após seu proprietário provar a correção do defeito.

k) A manobra para colocar ou retirar o veículo das vagas será feita pelo seu

proprietário ou responsável, cabendo ao proprietário todas as

responsabilidades por danos causados a outros veículos ou nas partes

comuns.

l) Ao condomínio não cabe responsabilidade sobre feitos ou roubos de

veículos, ou objetos deixados em seu interior, bem como quaisquer

outros danos.

m) Proibido o uso de buzinas, alta aceleração dos veículos automotores e

velocidade superior a 10 (dez) kms por hora, nas áreas de

estacionamento.

n) Os veículos deverão ser estacionadas corretamente dentro das faixas.

o) Não é permitido cobrir o veículo com outro material além de lona ou

capas plásticas.

XIX- Os casos omissos serão resolvidos pela equipe administrativa e, em

caso de discórdia, serão levados a assembléia geral.

Niterói-RJ, 10 de Fevereiro de 1992.

Walter Avelino Neves

Síndico