Curso de Avaliações Imobiliárias

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Professores:Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi Jonov

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASCAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS

Engenharia de avaliações no BrasilCronologia de alguns fatos importantes

1918 – 1919Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas de engenharia

1941Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no Brasil – Avaliação de Terrenos

1953Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro

1957Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT

1980O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de avaliações numa universidade brasileira


1.Introdução

- Não é uma ciência exata

- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom senso são condições essenciais

- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado

2.Engenharia de Avaliações

O que significaÉ uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar tecnicamente o valor de um bem

Para que servePara subsidiar tomadas de decisões à respeito de valores, custos e alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza


A quem interessaPara os diversos agentes de mercado e outras entidades tais comoimobiliárias, bancos, seguradoras, Poder Judiciário, Prefeituras, etc

Por quem pode ser praticadaPor engenheiros, arquitetos e agrônomos de acordo com sua habilitação profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser executado

Como deve ser realizadaAtravés de aplicação de metodologia apropriada, com base em normas técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens

Quanto tempo de dedicaçãoÉ necessário um aprendizado constante em cursos, publicações, congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado


Tipo de operações realizadasOperações de garantiasTransações de compra, venda e locaçãoAvaliações judiciaisElaboração de plantas genéricas de valoresDecisões sobre investimentosBalanços patrimoniais e avaliação de empresasOperações de seguros, fusões e separações de empresasDesapropriações amigáveis ou judiciais

HonoráriosSão cobrados em função do nível de detalhamento exigido pelo contratante, da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e à sua complexidade


3.Conceito de valor

Antiga NBR 5676(extinta em 30.06.2004)

Corrente univalente – valor de mercado

Nova NBR 14.653(em vigor a partir de 30.06.2004)

Corrente plurivalente – admite outras modalidades de valor

Valor de mercado

Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes

Valor em risco

Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS

Valor patrimonial

Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica

Valor residual

Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil

4.Classificação dos bens

Bens Tangíveis(quando podem ser tocados)

- Imóveis em geral;- Máquinas e equipamentos;- Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura, etc.)- Instalações em geral (elétrica, mecânica, etc.)


Bens Intangíveis(quando não podem ser tocados)

- Frutos e direitos;- Marcas e patentes;- Empresas, softwares;- Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc.

Exemplo: Fundo de Comércio

Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto comercial, da clientela e do volume de seu faturamento

É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros

O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu patrimônio líquido, com o valor atual de seu fundo de comércio

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS

O cálculo do fundo de comércio pode ser feito através da fórmula de PELLEGRINO:

fc = L / (1+i)n

onde,Fc – fundo de comércio da empresa avaliandoL – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anterioresI – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)

No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz avaliação


6.Normatização Técnica

A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens:

- Parte 1: Procedimentos gerais;

- Parte 2: Imóveis urbanos;

- Parte 3: Imóveis rurais;

- Parte 4: Empreendimentos;

- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

- Parte 7: Patrimônios históricos.

Parte 1 a 4: Em vigorParte 5 a 7: Em discussão nas comissões da ABNT


7.Aspectos Legais

- A realização dos laudos de avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais registrados nos CREAS

- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias

- As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e publicações disponíveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE -Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias)


8.Amparo Legal

Lei 5194/1966Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de avaliações, vistorias, perícias e pareceres

Resolução 218/1973 do CONFEAEspecifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrônomos a realização de vistorias, perícias, avaliações, arbitramento, laudo e parecer técnico

Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)Estabelece que os peritos serão escolhidos entre os profissionais de nível universitário devidamente inscritos no órgão de classe competente


9.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais, bem como os desempenhos de cargos e funções técnicas

- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA

- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o profissional declara os dados principais do serviço a ser executado e do contrato firmado entre o profissional e o cliente

- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT), estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certidão de Acervo Técnico (CAT)

- O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma taxa

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASPROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS

1.Métodos de Avaliação

Método comparativo de dados de mercado

- Define o valor através de comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características

- É condição para aplicação do método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário

I0

I3

I1 I2

I4

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASPROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias

- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus componentes

- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório

- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo das benfeitorias

Avaliando Hipotético

R$ ?

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASPROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOSMétodo da renda

- Apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas com base na capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista

- A taxa de renda varia de acordo com o imóvel e com a situação do mercado imobiliário

- É usual utilizar-se a fórmula simplificada:

VL = VV . i

onde,VL – valor locativo mensalVV – valor de venda do imóveli – taxa mensal de renda


Método involutivo

- Baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para a apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições de mercado

Gleba Parcelamento da gleba em lotes


- Para o caso de glebas urbanizáveis, o método involutivo pode ser expresso matematicamente pela seguinte fórmula:

X + D + L = VL

X = VL – D – L

onde,X – valor da gleba brutaD – despesas de urbanização e comercializaçãoL – lucro do empreendedorVl – valor de venda dos lotes


Método evolutivo (criado pela NBR 14.653)

- Identifica o valor de um bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização

- O método evolutivo é expresso pela fórmula a seguir:

VI = (VT + CB) . fc

onde,VI – valor do imóvelVT – valor do terrenoCB – custo de reedição das benfeitoriasfc – “vantagem da coisa feita”


2.Níveis de Rigor (antiga NBR 5676)

Avaliação expedita

- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo avaliador

- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que possibilite a apreciação do valor de um bem

- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um trabalho de nível mais alto, admitindo-se a apresentação sucinta da opinião de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado à sua convicção)


Avaliação normal

- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –estatística descritiva, procedendo-se à homogeneização quando os elementos não forem perfeitamente comparáveis

- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:

idoneidade e atualidade das fontes de informação;semelhança com o imóvel objeto da avaliação;número de elementos utilizados maior ou igual a cinco

Avaliação rigorosa

- O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em processos de inferência estatística, que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor


3.Especificação das avaliações (NBR 14.653)

- De acordo com a NBR 14.653, a especificação de uma avaliação serádeterminada por graus de fundamentação e/ou precisão, com as opções grau I, II e III, sendo o último o possuidor do menor grau de subjetividade

- Os graus de fundamentação e precisão não podem ser fixados “a priori”pois dependem, além do empenho do engenheiro avaliador, do mercado de inserção do bem avaliando e das informações que dele possam ser extraídas

- Não se enquadrando em nenhum dos graus, o trabalho será considerado um Parecer Técnico, não sendo classificado quanto à fundamentação e precisão

- Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação, de comum acordo entre as partes


- Existem regras para enquadramento dos laudos:

o atendimento de cada exigência do grau I terá 1 ponto, do grau II, 2 pontos e do grau III, 3 pontos;o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens;para atingir o grau III de fundamentação é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa (não simplificado/auto-explicável);para cada metodologia há uma tabela de enquadramento específico

A seguir são mostradas as tabelas para a opção por tratamento por fatores:


TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORESGraus de Fundamentação

Itens a considerar

0,50 a 1,500,80 a 1,200,90 a 1,10Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para conjunto de fatores

6

AdmitidaAdmitida para apenas uma variável

Não admitidaExtrapolação5

Apresentação de informações relativas a

todas as características dos dados correspondentes aos

fatores utilizados

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas,

com foto

Identificação dos dados de mercado

4

3612Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados

3

Podem ser utilizadas características fornecidas

por terceiros

Características conferidas por profis-

sional credenciado pelo autor do laudo

Características conferidas pelo autor do laudo

Coleta de dados de mercado

2

Adoção de situação paradigma

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Caracterização do imóvel avaliando

1

Grau IGrau IIGrau IIIDescriçãoItem


TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORES

Graus de Fundamentação

Somatório e pontos mínimos

Todos, no mínimo grau I

3, 5 e 6, no mínimo no grau II

3, 5 e 6, com os demais pelo menos no grau II

Itens obrigatórios no grau correspondente

6915Pontos mínimos

IIIIIIGraus


TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORES

Graus de Precisão

> 50%30% - 50%≤ 30%Amplitude do intervalo de confiança de 80 %

em torno do valor central da estimativa

Grau IGrau IIGrau IIIDescrição


4.Estrutura da nova NBR 14.653Norma Brasileira de Avaliação de Bens

- Parte 1 – Procedimentos Gerais

- Parte 2 – Imóveis UrbanosSumárioPrefácioCorpo da NormaAnexosA – Regressões – Modelos EstatísticosB – Tratamento por Fatores

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS

Corpo da Norma

0 – Introdução“A NBR 14.653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos”

1 – Objetivo- Definição da metodologia básica- Especificação das avaliações- Laudos e Pareceres Técnicos

2 – Referências normativas- Leis e Normas de Referência (exemplo Lei 6766/79)

3 – Definições- Exemplo:

Variável PROXY: “Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência”

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASPROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS 4 – Símbolos e Abreviaturas

5 – Classificação dos imóveis urbanos- Exemplo:

Terreno, apartamentos, galpão, etc

6 – Procedimentos de Excelência- Exemplo:

Competição por preços:“Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais”

7 – Atividades básicas- Exemplos:

Vistoria do bem avaliando“Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria”

8 – Metodologia aplicávelOs métodos avaliatórios já descritos

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASPROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS 9 – Especificações das avaliações

“As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão”

10 – Apresentação do laudo de avaliação- Requisitos mínimos:

Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;Objetivo da avaliação;Identificação e caracterização do bem avaliando;Indicação dos métodos, com justificativa da escolha;Especificação da avaliação;Resultado da avaliação e sua data de referência;Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação;Local e data do laudo;Outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14.653

- Modalidades- Uso restrito


5.Seqüência de avaliação

(a) Vistoria

- visa possibilitar o conhecimento do imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence;

- devem ser observados os aspectos relevantes à formação do valor;

- exemplos:aspectos físicos: solo, topografia, etc;infra-estrutura urbana: sistema viário, energia elétrica, etc;equipamentos comunitários – transporte coletivo, escolas, etc


(b) Pesquisa de elementos

- levantamento de dados de campo cuja semelhança orientará as conclusões relativas ao valor do bem avaliando;

- triagem das informações obtidas sobre os elementos pesquisados;

- seleção dos elementos a serem estudados, bem como de suas características relevantes na composição do valor

(c) Tratamento por fatores de homogeneização

- procura-se equalizar as diferenças existentes entre os diversos elementos pesquisados, através de fatores de homogeneização;

- esses fatores são coeficientes empíricos, resultado na maioria das vezes de observações de profissionais experientes, que corrigem as características dos elementos pesquisados;


- exemplos:fator de oferta (Fo ): utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um deflator igual a 0,90;

fator de localização ou transposição (Ft ): corrige as diferenças relativas ao posicionamento do imóvel no contexto urbano;

fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenças relativas ao potencial construtivo dos imóveis

- A seguir é mostrado um Quadro de Tratamento por Fatores:


QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES

=XX25,00 X7

=XX35,00 X8

=XX38,89 X1

=XX45,00 X2

=XX46,88 X3

=XX33,33 X4

=XX24,44 X5

=XX25,00 X6

=XX25,00 X9

Vpesq

(R$/m2)Fo Ft Fz Vhom

(R$/m2)N


Exemplo de preenchimento do Quadro de Tratamento por Fatores

27,231,33 =0,91 X0,90 X25,00 X7

28,671,00 =0,91 X0,90 X35,00 X8

31,851,00 =0,91 X0,90 X38,89 X1

40,951,00 =0,91 X1,00 X45,00 X2

38,911,00 =0,83 X1,00 X46,88 X3

30,001,00 =1,00 X0,90 X33,33 X4

27,131,00 =1,11 X1,00 X24,44 X5

33,251,33 =1,00 X1,00 X25,00 X6

33,251,33 =1,00 X1,00 X25,00 X9

Vpesq

(R$/m2)Fo Ft Fz Vhom

(R$/m2)N


- os coeficientes são aplicados sobre os valores unitários ou valores por metro quadrado dos elementos pesquisados, obtendo-se os valores homogeneizados

(d) Tratamento estatístico

- após o tratamento por fatores de homogeneização obtém-se um conjunto de dados que serão submetidos a tratamento estatístico, para obtenção do valor do imóvel avaliando;

- calculadoras científicas podem facilitar os procedimentos estatísticos e, atualmente, existem no mercado diversos programas de computador que realizam essas tarefas


(e) Cálculo das benfeitorias

- em avaliações onde existam benfeitorias adota-se o cálculo do valor de reprodução das mesmas;

- a avaliação das benfeitorias pode ser feita de maneira sumária ou detalhada;

- na avaliação sumária faz-se o levantamento das áreas de benfeitorias, individualizando-as dentre os diversos padrões construtivos. Os valores são multiplicados pelo valor do CUB (Custo Unitário Básico) respectivo fornecido pelo SINDUSCON ou entidade de reconhecida idoneidade;

- na avaliação detalhada levanta-se todos os quantitativos que compõem a benfeitoria, através de projetos ou no próprio local, e elabora-se um orçamento detalhado com todos os valores unitários e encargos incidentes;

- deve-se calcular o coeficiente de depreciação no caso de benfeitorias que não sejam novas


(f) Conclusão

- deve ser feita a determinação do valor final da avaliação

6.Componentes finais e anexos

- Pesquisa de valores;- Cálculos estatísticos;- Cálculo das benfeitorias;- Plantas, mapas e croquis;- Fotografias;- Anotação de Responsabilidade Técnica

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASTRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

1.Introdução

- Durante o processo avaliatório, após a pesquisa de dados e sua homogeneização surgirão um conjunto de dados representados pelos valores unitários ou valores/m2. Esses valores representam a amostra, com o número n de elementos

- A primeira providência é a determinação das medidas de tendência central e das medidas de dispersão

2.Medidas de Tendência Central

- Média aritmética simples é a soma de todos os elementos da amostra dividida pelo número de elementos

xa = (x1 + x2 + ...... + xn)/n


- A mediana é uma medida obtida após a ordenação crescente dos elementos, representada pelo elemento de ordem central no caso de n ímpar, ou pela média aritmética dos dois elementos centrais quando n é par

- A moda corresponde ao elemento que ocorre com maior frequência, podendo até mesmo não existir

3.Medidas de Dispersão

- São instrumentos matemáticos que permitem aferir os desvios dos elementos da amostragem em relação à medida de tendência central

- No processo avaliatório, as duas medidas de dispersão mais importantes são o desvio padrão e o coeficiente de variação


- O desvio padrão (s) no caso de estudos com amostragem é calculado por:

s = (∑ (xi – xa)2 / (n – 1))0,5

- O coeficiente de variação Cv é a relação entre o desvio padrão e a média aritmética, e os valores baixos de Cv indicam melhor condição de amostragem. Se Cv é inferior a 15%, há indicação de baixa dispersão.

4.Saneamento amostral

- Etapa também conhecida como eliminação de dados suspeitos, consiste em verificar se na amostragem existem elementos que possuam desviosacentuados em relação à média


- O processo de saneamento amostral mais utilizado é o critério de Chauvenet que consiste no cálculo do valor de d/s da amostragem e em seguida compará-lo com o valor d/s tabelado

- Nesse critério d representa a diferença entre um elemento da amostragem e a média em valores absolutos e s o desvio padrão

- Como o teste é específico para cada elemento, o usual é testar-se as extremidades, ou seja, o maior e o menor elementos. Caso estes sejam inferiores ao d/s tabelado, não há necessidade de saneamento amostral

- A seguir é transcrita uma parte da tabela de Chauvenet:


Tabela de Chauvenet

2,162,202,242,282,312,352,392,50

1618202224263040

1,651,731,801,861,921,962,032,10

56789101214

(d/s)critn(d/s)critn


- Caso contrário, elimina-se aqueles elementos indesejáveis e procede-se novamente ao cálculo da média, desvio padrão, coeficiente de variação e novo teste de saneamento

5.Intervalo de confiança

- Como geralmente se trabalha com uma amostra extraída da população, a média aritmética obtida xa refere-se à amostra e não à população. Diante disso, existe uma variação em torno do valor obtido, o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiança que pode ser escrito:

µ = xa ± σ

onde,µ - média populacionalσ – erro de amostragem


- A fórmula que expressa o erro da amostra é a seguinte:

σ = zc [ s / (n)0,5 ]

onde,zc – coeficiente de confiança extraído da tabela de áreas delimitadas pela

curva normal reduzida (curva de GAUSS)

6.Distribuição t de Student

- Quando se trabalha pequenas amostras (n < 30) utiliza-se a distribuição t de Student ao invés da curva de GAUSS


- Neste caso, a fórmula que expressa os extremos do intervalo de confiança éa seguinte:

σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]

onde,tp – extraído da tabela de Student partindo-se da confiança desejada e graus

de liberdade n – 1

- Apresenta-se como ilustração uma parte da tabela de Student:


1,371,361,361,351,341,34

101112131415

1,531,481,441,421,401,38

456789

80%n-1/Conf80%n-1/Conf


7.Campo de arbítrio

- Na antiga NBR 5676 o campo de arbítrio era o próprio intervalo de confiança, calculado da forma descrita anteriormente

- Pela nova NBR 14.653 no caso de tratamento por fatores, o campo de arbítrio do avaliador fica restrito a 10% em torno do valor médio, devendo o avaliador justificar caso não adote o valor médio (permitido arredondamento de 1%)


EXERCEXERCÍÍCIO RESOLVIDOCIO RESOLVIDO

ExercícioEfetuar o tratamento estatístico descritivo nos dados homogeneizados no exercício realizado, obtendo:

a) Amplitude da amostra, média aritmética, desvio padrão e coeficiente de variação

b) Saneamento amostral pelo critério de Chauvenet

c) Intervalo de confiança (modelo de Student)

d) Campo de arbítrio para a avaliação

e) Valor final do imóvel supondo tratar-se de um lote medindo 12 x 30 m

f) Grau de fundamentação da avaliação considerando a tabela de enquadramento da norma aplicada ao presente caso

g) Grau de precisão da avaliação


Dados de pesquisa homogeneizados

a) AmplitudeA = 40,95 – 27,13A = 13,82

Número de elementosn = 9

31,8540,9538,9130,0027,1333,2527,2328,6733,25

123456789

Valores homogeneizados

(R$/m2)

Amostra nº


Média aritmética calculadaxa = 32,36

Desvio padrão

s = (∑ (xi – xa)2 / n – 1)0,5

s = (191,39 / 9 – 1)0,5

s = 4,89

27,3526,3213,625,570,260,790,7942,9073,79191,39

-5,23-5,13-3,69-2,36-0,51+0,89+0,89+6,55+8,59

∑ (xi – xa)2

27,1327,2328,6730,0031,8533,2533,2538,9140,95

123456789

(xi – xa)2xi – xaxii


Coeficiente de variaçãoCv = s / xaCv = 4,89 / 32,36Cv = 0,1511 ou 15,11%

b) Saneamento amostral

d/s superior:d/s = l 40,95 – 32,36 l = 1,76

4,89

d/s inferior:d/s = l 27,13 – 32,36 l = 1,07

4,89

d/s crítico (tabelado para n=9):d/s = 1,92

Não há necessidade de saneamento amostral, a amostra pode ser aproveitada em sua totalidade

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASTRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕESc) Intervalo de confiança

µ = xa ± σ com σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]

limite inferior:xa - σ = 32,36 – 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5

xa - σ = 29,94

limite superior:xa + σ = 32,36 + 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5

xa + σ = 34,78

O intervalo de confiança é, portanto, [ 29,94 ____ 34,78 ]

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASTRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕESd) Campo de arbítrio da avaliação

32,36 – 10% . 32,36 = 29,12

32,36 + 10% . 32,36 = 35,60

Na faixa de valores compreendida entre 29,12 e 35,60 o avaliador tem a prerrogativa de adotar o valor unitário do imóvel, devendo entretanto justificar caso não adote o valor 32,36

e) Valor final do imóvel

32,36 x (12 x 30) = 11.649,60

Valor adotado = R$ 11.650,00 (arredondamento menor que 1%)

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASTRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕESf) Graus de fundamentação – Os graus atingidos em cada item para a presente avaliação estão indicados em destaque na tabela a seguir:

0,50 a 1,500,80 a 1,200,90 a 1,10Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para conjunto de fatores

6

AdmitidaAdmitida para apenas uma variável

Não admitidaExtrapolação5

Apresentação de informações relativas a

todas as características dos dados correspondentes aos

fatores utilizados

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas,

com foto

Identificação dos dados de mercado

4

3612Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados

3

Podem ser utilizadas características fornecidas

por terceiros

Características conferidas por profis-

sional credenciado pelo autor do laudo

Características conferidas pelo autor do laudo

Coleta de dados de mercado

2

Adoção de situação paradigma

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Caracterização do imóvel avaliando

1

Grau IGrau IIGrau IIIDescriçãoItem


Somatório e pontos mínimos:

Pontos mínimos: 9Embora tenha-se atingido o mínimo de 9 pontos, não foi observada a obrigatoriedade do item (6) no grau IIGrau de fundamentação alcançado: I

Todos, no mínimo grau I

3, 5 e 6, no mínimo no grau II

3, 5 e 6, com os demais pelo menos no grau II

Itens obrigatórios no grau correspondente

6915Pontos mínimos

IIIIIIGraus

2

1

2

2

2

3

2

4

2

5

101Pontos Obtidos

Somatório6Itens

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASTRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕESg) Grau de precisão

Amplitude do intervalo de confiança obtido 34,78 – 29,94 = 4,84

Média aritmética = 32,364,84/32,36 = 0,1495 ~ 15% que é ≤ 30%

Grau de Precisão III

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASAVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES

1.Introdução

- Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações em geral e obras de infra-estrutura

- Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou obra existente, suas características arquitetônicas e de acabamento, bem como sua destinação (comercial, residencial, etc)

- A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da edificação ou obra

2.Método da Quantificação do custo

- Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário Básico de Construção (CUB em R$/m2) ou por orçamento detalhado


3.Custo Unitário Básico (CUB)

- A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através de custos unitários básicos de construção, publicados mensalmente por revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou no site do SINDUSCON (www.sinduscon-mg.org.br)

4.Avaliação de benfeitorias através do CUB

- Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte procedimento:

(a) Vistoria

- Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de conservação e idade aparente do imóvel

- Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações documentais contidas em plantas, escrituras, etc.

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASAVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES(b) Padrão construtivo

- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção

- Em função das características construtivas constatadas na vistoria, comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as especificações padrão da NBR 12.721

- No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, deve-se procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o padrão construtivo

(c) Estimativa do custo unitário básico

- De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo unitário básico da edificação

- A seguir é mostrada uma Tabela de caracterização dos padrões construtivos em função dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da UFMG

Adriano de Paula e Silva Cristiane Machado Parisi 61


CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS

P A D R Ã OP A D R Ã O

Esquadria de açoEsquadrias de açoMadeira - AlumínioMadeira – AlumínioJanelas

Esmalte sintéticoCerâmica espelhadaMármoreGranitoBanheiros

MetálicoCompensado pintadoCompensado enceradoMaciça AlmofadadaPortas

Bancada cimnetoBancada ardósiaCuba inox simples

Bancada mármore Cuba inox simples

Bancada granitoCuba inox luxo

Cozinha

Torneiras PVCBacias louça branca

Metais niqueladosBacias louça branca

Metais cromadosBacias simples

Metais de luxoCuba Inox luxo

AcessóriosBanheiro

Esmalte sintéticoAzulejo brancoCerâmica comumCerâmicaFórmica

RevestimentoCozinha e banhos

AusênciaGessoMassa paulistaSistema tradicionalRevestimento paredeSalas e quartos

AusênciaTinta PVA (sem emassamento)

Cerâmica comum-pastilha-tinta acrílica

GranitoCerâmica de luxo

Revestimento Externo Fachada

AusênciaTinta PVA (sem emassamento)

Tinta PVA (com emassamento)

Tinta AcrílicaPintura

PROLETÁRIOBAIXONORMALALTOLOCAL


(d) Cálculo da área construída

- A área construída, também conhecida como área equivalente, deve ser calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte fórmula

S = Ap + Aq . p

onde,S – área equivalente de construçãoAp – área construída padrão (privativa)Aq – área construída de padrão diferentep – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de

padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que:

Áreas cobertas: p > 0,5

Áreas descobertas: p > 0,25


(d) Fração ideal

- Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente de construção da unidade e a área equivalente total, fornece a fração ideal correspondente à unidade. Essa fração ideal, multiplicada pela área do terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente à unidade

(e) Área privativa e Área útil

- É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no cálculo da área privativa estão incluídas as paredes internas e externas (exceto 50% das divisórias com outras unidades). Na área útil, não estão consideradas as paredes, correspondendo basicamente à área de piso (também chamada “área de vassoura”)


(g) Estimativa do custo unitário final

- Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da edificação, não estando incluídas despesas com projetos, elevadores, fundações especiais, instalações especiais (centrais de gás, antena coletiva, etc) e outros

- Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte modelo:

CF = CDI . BDI

onde,CF – custo unitário de construção por m2 de área equivalenteCDI – custo diretoBDI – benefícios e despesas indiretas

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASAVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕESOs valores de CDI e BDI são calculados através de:

CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}

BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)

onde,CUB – custo unitário básicoOE – orçamento de elevadoresOI – orçamento de instalações especiaisOFe – orçamento das fundações efetivamente utilizadasOFd – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como 0,03 . S . CUBS – área equivalente global de construçãoA – taxa de administração da construtora para a obraF – custos financeiros durante o período de construçãoL – taxa de lucro da construtora


5.Influência do Fator de comercialização

- Após o cálculo do custo de reedição das benfeitorias, deve-se considerar a vantagem da coisa feita ou fator de comercialização

- A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado, em relação à outro semelhante, mas ainda por construir

6.Aplicação do Método evolutivo

- A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é:

VI = (VT + CB) . fc

onde,VI – valor total do imóvelVT – valor do terrenoCB – custo de reedição das benfeitoriasfc – fator de comercialização


7.Cálculo do Fator de comercialização

- Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) éestimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos capitais terreno e benfeitorias

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}

com,

Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]


fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}

com,

Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]

onde,ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentostr – taxa de renda líquida mensal para o imóveli – taxa de juros mensal de mercadon – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias


8.Método do Custo de reprodução simplificado

- Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo arbitrário por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores dão um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situação)

9.Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado

- É feito através do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com modelo da NBR 12.721

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASMÉTODO EVOLUTIVO E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO – APLICAÇÃO PRÁTICA


EXERCEXERCÍÍCIOS DE APLICACIOS DE APLICAÇÇÃOÃO

Exercício 1

Calcular o custo unitário final de área equivalente de construção (CF), o custo direto (CDI) e os benefícios e custos indiretos (BDI) para um prédio residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padrão normal, com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o custo unitário básico publicado pelo SINDUSCON – MG para o mês de fevereiro de 2006. São fornecidos ainda os seguintes custos:

Elevadores: R$ 250.000,00Fundações: R$ 270.000,00Instalações Especiais: R$ 90.000,00Juros: 18% aaPrazo de empate de capital: 12 mesesTaxa de administração: 12%Taxa de lucro da construtora: 15%


RESOLURESOLUÇÇÃOÃO

Para um prédio de 10 pavimentos, 03 quartos, padrão NORMAL, o CUB segundo o SINDUSCON-MG para o mês de fevereiro de 2006 é de R$ 707,06

OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70OFd = R$ 137.876,70

CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 – 137.876,70)] / 6.500}CDI = R$ 779,69

BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)BDI = 1,52

CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52CF = R$ 1.185,13


Exercício 2

Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se que:

O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento é de R$ 10.000,00

A fração ideal de terreno pertencente à unidade (fi) é de 0,125

O custo da benfeitoria depreciada (CB) é de R$ 50.000,00

O fator de comercialização (fc) é de 1,10


RESOLURESOLUÇÇÃOÃO

VI = (VT + CB) . fc

VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10VI = R$ 56.375,00

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASDEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

1.Conceitos

- A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria

- A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional

- A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como o desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais

- A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por:

Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório para se chegar a outro;

Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no banheiro no lugar de tinta à óleo;


Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para outro fim

2.Importância da depreciação

- O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo

- A maioria das avaliações é feita para imóveis usados

- É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo dos anos

3.Cálculo da depreciação

- Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade aparente do imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem tabelas sugerindo valores para essas grandezas


Tabela exemplo da literatura - Vida útil e valores residuais típicos

- O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição, que resta desse bem ao fim de sua vida útil

- Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas, telhas, aparelhos sanitários, etc

- O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço de venda desses materiais com o custo de demolição e limpeza do terreno

0,1050SALA

0,2060LOJA

0,1050APARTAMENTO

0,2060CASA

0,2060GALPÃO

VALOR RESIDUALVIDA ÚTIL (ANOS)TIPO


4.Métodos de cálculo

- Os principais métodos para o cálculo da depreciação são:

(a) Método da linha reta

- Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação uniforme ao longo de sua vida útil

- O fator depreciação é calculado por:

d = 1 – [(1-r) (x/n)]

onde,d – fator de depreciaçãox – idade aparente (anos)n – vida útil (anos)r – valor residual


Gráfico do Método da linha reta


Exemplo de aplicação

Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do imóvel.


(b) Método da parábola de KUENTZLE

- Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que écompatível com o desgaste progressivo dos componentes de um edifício


d = 1 – [(1-r) (x/n)2]

Exemplo de aplicação:

Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.


(c) Método de ROSS

- É um método intermediário entre o método da linha reta e o método da parábola (KUENTZLE)


d = 1 – {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]}

Exemplo de aplicação:

Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.


Gráfico comparativo dos três métodos


(d) Método de HEIDECKE

- O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando exclusivamente a conservação do imóvel

- Os valores de depreciação propostos por HEIDECKE são calculados pela tabela a seguir


Tabela de HEIDECKE

- O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação do imóvel sem levar em conta sua obsolescência funcional

- Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservação) é utilizada no critério misto de ROSS-HEIDECKE

2,52c) Regular

8,09d) Entre regular e reparos simples

0,32b) Entre novo e regular

0,00a) Novo

58,60g) Reparos importantes

33,20f) Entre reparos simples e importantes

18,10e) Reparos simples

100,00i) Sem valor

75,20h) Entre reparos importantes e sem valor

DEPRECIAÇÃOESTADO


(e) Método de ROSS-HEIDECKE

- É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o mais utilizado na engenharia de avaliações


d = {100 – [k . (1-r)]} / 100

com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE


75,756,634,619,810,04,552,112,084

75,453,133,918,99,033,511,051,022

76,354,636,121,612,16,734,354,328

76,054,135,320,711,05,623,213,186

76,955,837,723,614,39,076,756,7212

76,655,236,922,613,27,885,535,5010

77,557,039,425,716,611,69,319,2816

77,256,438,524,615,410,38,017,9814

78,258,342,227,919,114,212,012,020

77,857,640,326,817,812,910,610,618

78,959,643,130,321,817,014,914,924

78,559,042,229,120,415,613,413,422

79,661,145,232,824,620,017,917,928

79,360,444,131,523,118,516,416,426

80,462,674,335,427,523,121,121,132

80,061,846,234,126,021,519,519,530

hgfedcbada vida útil

Idade em %

Tabela ROSS-HEIDECKE

Estado de conservação


54,8

52,5

50,2

48,8

45,8

43,7

41,6

39,5

37,5

35,5

33,6

31,7

29,8

28,8

26,2

24,5

22,8

88,277,561,361,156,353,752,564

81,364,249,538,130,526,424,536

80,863,448,436,829,024,722,834

82,165,951,941,033,829,928,840

81,765,050,739,632,228,126,238

83,167,654,444,037,233,431,744

82,666,753,142,535,531,629,942

84,069,456,947,240,737,135,548

83,568,555,645,638,935,233,646

85,071,359,650,544,041,939,552

84,570,458,248,842,639,137,550

86,063,362,453,948,245,143,756

85,572,361,052,146,343,041,654

87,175,365,357,452,249,348,860

86,674,363,855,650,247,245,858

88,878,669,869,058,455,954,866

87,775,466,759,254,251,550,262


99,898,098,097,697,397,197,097,098

90,980,872,966,862,860,559,559,570

89,479,771,464,960,658,257,157,168

91,283,176,270,867,365,364,464,474

90,681,974,668,885,062,961,962,272

92,485,589,674,971,972,269,469,478

91,884,377,972,969,667,766,966,976

93,788,083,079,276,775,374,674,682

93,186,781,377,174,372,772,072,080

95,090,586,683,681,680,580,080,086

94,489,284,881,479,177,877,377,384

96,493,190,388,186,785,985,585,590

95,791,888,585,884,183,282,782,788

97,895,894,192,891,991,491,291,294

97,194,592,290,489,388,683,388,392

100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100

98,597,296,095,194,694,294,194,196


EXERCEXERCÍÍCIOS SOBRE DEPRECIACIOS SOBRE DEPRECIAÇÇÃOÃO

Exercício 1

Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor após depreciação, pelo método de ROSS-HEIDECKE, considerando:

Idade aparente: 20 anosVida útil estimada: 40 anosEstado de conservação: Reparos simplesValor residual: 20% do valor novo

Exercício 2

Exemplo de cálculo de depreciação de imóveis em uma ação judicial

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASQUADRO RESUMO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS PARA FINS DE DESPROPRIAÇÃO

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASGLEBAS URBANIZÁVEIS

1.Introdução

- Glebas urbanizáveis são imóveis situados dentro do perímetro urbano ou zona de expansão urbana que apresentam condições naturais – localização, área e topografia favoráveis para ocupação, desprovidos de melhoramentos urbanos e cujo aproveitamento mais eficiente depende de obras civis de arruamento e urbanização

- As glebas podem ser urbanas (com destinação residencial, comercial, industrial ou mista) ou não urbanas (com destinação industrial, agropastoril, chacreamento, etc)

2.Conceitos básicos

- Denomina-se aproveitamento eficiente aquele recomendável para o local, em uma certa época, observada a tendência de uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas

- Coeficiente de paridade é a relação entre os preços unitários de venda dos lotes (ou áreas úteis após o parcelamento) e o preço da gleba bruta


3.Legislação pertinente

- Em evolução cronológica, o parcelamento do solo urbano saiu de um quadro em que o Poder Público acabava por se tornar o responsável único pelas obras de implantação até o inverso, em que o empreendedor, para ter regulares suas unidades, se vê obrigado a implantar o loteamento de forma completa

- A lei atualmente regula o parcelamento do solo é a Lei Federal 6.766/79e, no caso de belo Horizonte, a Lei Municipal 7.166/96


LEI 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, QUE DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS

PROVIDÊNCIAS

Atualmente é esta a legislação que se encontra em vigor e ela estabelece, entre vários outros assuntos:

A área mínima de 125,00 m2 e frente mínima de 5,00 m salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências;

A exigência de se respeitar uma faixa mínima non aedificandi de 15,00 m para cada lado das margens de rios e córregos e do eixo de rodovias, ferrovias e dutos;

A exigência de que as vias dos loteamentos deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local;

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIASGLEBAS URBANIZÁVEISA exigência de se resguardar para o Município um mínimo de 35% da área bruta da gleba a título de doação, sendo um mínimo 15% do total para equipamentos institucionais e um mínimo de 20% para implantação do sistema viário (suprimida em recente modificação da Lei, porém incorporada em grande parte das leis municipais de uso e ocupação do solo urbano) ;

A proibição do parcelamento de terrenos sujeitos a inundações anteriormente àexecução de providências que garantam o escoamento das águas;

A proibição do parcelamento de terrenos de aterros com material nocivo àsaúde pública sem que sejam previamente saneados;

A proibição do parcelamento de terrenos com declividade igual ou superior a 30% exceto nos casos onde forem atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

A proibição do parcelamento de terrenos onde as condições geológicas não aconselham edificações;

A proibição do parcelamento de terrenos de áreas de preservação ecológica ou onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis até sua correção


Anteprojeto de implantação de loteamento


4.Método Involutivo

É o método mais utilizado na avaliação de glebas urbanizáveis

- Na antiga NBR 8951/85 existe a definição de método involutivo:

“Método indireto em que o valor de uma gleba é definido à partir da consideração de que o melhor aproveitamento da gleba avalianda seria obtido com o seu parcelamento em lotes”

“Seu conceito principal é o de que, se for reproduzida na gleba avalianda a situação observada em assentamento urbano próximo, o valor médio dos lotes que a gleba comporta deve equivaler ao médio dos lotes existentes e obtidos em pesquisa”


“A avaliação por esse processo considera a receita provável da comercialização desses lotes com base nos valores obtidos em pesquisa”

“Considera todas as despesas inerentes à transformação da gleba bruta em loteamento, inclusive lucro do empreendedor e despesas financeiras; e define o valor máximo que pode ser atribuído à gleba, para que seja economicamente viável o seu aproveitamento em face das premissas adotadas”


5.Formulação do Método Involutivo

A equação geral para avaliação da gleba é:

X + D + L = VL

X = VL – D – L

onde,X – valor da gleba brutaD – despesas de urbanização e comercializaçãoL – lucro do empreendedorVl – valor de venda dos lotes


6.Métodos Simplificados

Devido à grande extensão do método involutivo, costuma-se utilizar métodos simplificados. Os principais são:

(a) Critério de Olave (Uruguai)

X = {[ S (1 – K) . q] / (1 + L)} - D

(b) Critério de Caires (Brasil)

X = S (1 – K) . [(q / 1,15) – (1,3 . p)]


X = S (1 – K) . [(q / 1,15) – (1,3 . p)]

nessas equações:X – valor da gleba brutaS – área total da glebaK – percentual da gleba a ser destinado a áreas institucionais, verdes e

circulaçãoq – valor médio unitário dos lotes circunvizinhosL – lucro do empreendedor (para os métodos simplificados, o valor de L deve

entrar na equação pelo decimal correspondente ao percentual de lucro sobre o valor de vendas dos lotes)

D – despesas de urbanização e comercializaçãop – custo unitário médio das obras de urbanização


EXERCEXERCÍÍCIO PROPOSTOCIO PROPOSTOAVALIAAVALIAÇÇÃO DE GLEBA URBANIZÃO DE GLEBA URBANIZÁÁVELVEL

Avaliar a gleba urbanizável com as características e considerações descritas a seguir:

Área da gleba (S): 48.400,00 m2

% da gleba a ser destinado às áreas institucionais, verdes, etc (K): 0,35

Valor médio unitário do m2 de lote na região da gleba (q): R$ 18,00/m2

Serviços de urbanização(módulos de 1.000 m2 – Mensal Revista Construção):

Serviços topográficos: R$ 430,31Rede de iluminação: R$ 964,52Terraplenagem leve: R$ 315,69Rede de esgoto: R$ 3.417,70


Admitir loteamento entregue com ruas de terra

A gleba já possuía esgoto em 40% de sua extensão

Despesas de venda (DV): 5% do valor de venda dos lotes (Vl)

Despesas de compra (DC): 2% do valor bruto da gleba

Lucro do empreendedor (L): 14% do valor de venda dos lotes (Vl)

Para a avaliação, utilizar os métodos de Olave, Caires e o método involutivo tradicional

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

(1) Silva, A. P. – Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da EEUFMG, Belo Horizonte, 2006

(2) Norma Brasileira para Avaliação de Bens (NBR 14.653/2004)

(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora Del Rey, Belo Horizonte, 2003

(4) IBAPE – MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –Fundamentos das Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos

(5) Dantas, Rubens Alves – Engenharia de Avaliações – Uma introdução àmetodologia científica, Editora Pini, São Paulo, 2003

(6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1994

(7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1999

(8) Fiker, José - Avaliação de imóveis urbanos, Editora Pini, São Paulo, 1997

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