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Curso de Direito - Direitos Reais - Propriedade - Prof. Ovídio Mendes - Fundação Santo André - 2016 1 / 7

Propriedade

Direitos Reais versus Direitos Pessoais

"As expressões jus in re e jus ad rem são empregadas, desde o direito canônico, para distinguir os direitosreais dos pessoais. O vocábulo reais deriva de res, rei, que significa coisa. Segundo a concepção clássica, o direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No polo passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado.

Nessa linha, (...), o direito real é o que afeta a coisa direta e imediatamente, sob todos ou sob certosrespeitos (sob todos os respeitos, se é o domínio; sob certos respeitos, se é um direito real desmembrado do domínio, como a servidão), e a segue em poder de quem quer que a detenha.

O direito pessoal, por sua vez, consiste numa relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. Os direitos reais têm, por outro lado, como elementos essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, chamado domínio." (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 7ª. ed., 2012).

PROPRIEDADE: Direito real complexo formado por três faculdade (poderes) e um direito.

Faculdades: usar (jus utendi), fruir ou gozar (jus fruendi) e dispor (jus abutendi).Direito: reaver de terceiros.

USAR: O proprietário pode usar a coisa para o fim a que se destina.FRUIR: O proprietário pode explorar a coisa economicamente, gozando dos frutos e produtos.DISPOR: O proprietário pode modificar, reformar, vender, ceder a terceiros direitos sobre uma ou mais faculdades, ou consumir a coisa, desde que não viole sua função social (por exemplo, o proprietário não pode tocar fogo em seu imóvel).

FUNÇÃO SOCIAL: Significa utilidade econômica para a coisa.

Direito de propriedade

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Direito de domínio

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Nos bens móveis, em que a propriedade não requer forma especial (registro público), propriedade e domínio apresentam as mesmas características. Neste caso, os sentidos das palavras são sinônimas. Entretanto, em termos legais e referentes a bens móveis adquiridos no comércio, a tradição deve ser demonstrada pela respectiva nota (ou cupom) fiscal, que atesta sua validade.

Direito de posse



Caracterização da propriedade

Exercício Prático

Considere a seguinte apelação cível, reproduzida do Tribunal de Justiça de São Paulo.

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL – IMÓVEL PARTILHADO ENTRE CINCO COERDEIROS – POSSE EXERCIDA COM EXCLUSIVIDADE POR APENAS UM DELES – SENTENÇA ANTERIOR, EXTINGUINDO O CONDOMÍNIO E DETERMINANDO A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE COMPENSAR OS DEMAIS CONDÔMINOS PELO USO EXCLUSIVO – PROVA PERICIAL QUE APURA O VALOR MENSAL DE LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO VALOR APURADO – CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE 20% DO VALOR À COERDEIRA QUE AJUIZOU O PEDIDO – INCONFORMISMO – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE RETENÇÃO – IMPROPRIEDADE, NO CASO, POR SE TRATAR DE MERO PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL, SEM NATUREZA POSSESSÓRIA – DESNECESSIDADE DE HAVER CONTRATO DE LOCAÇÃO A JUSTIFICAR O PAGAMENTO DETERMINADO – ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADA – SENTENÇA MANTIDA. RESULTADO: apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por NEWTON DE CASTRO NETO contra a respeitável sentença de fls. 127/131, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente a ação em face dele proposta por DANIA CRISTINA DE CASTRO LEOPOLDINO para o fim de condená-lo no pagamento à autora de aluguel mensal de R$230,60, desde o início da ocupação exclusiva do imóvel, com juros e correção monetária.

O apelante pugna pela reforma da r. sentença, ao argumento de que realizou reforma no imóvel mantido em condomínio com a apelada, cujas despesas devem ser suportadas por todos os condôminos, o que lhe daria o direito de retenção. Negou a existência de vínculo locativo entre as partes. Alegou ter ocorrido julgamento extra petita.

Aduziu litigância de má-fé por parte da apelada, que deixou o imóvel se desvalorizar parapoder comprar as partes dos demais coerdeiros.

Recebido o recurso, ele foi contrariado.



É o relatório.

Em breve retrospectiva, o imóvel situado na rua Baden Powell, 270, Garça/SP, foi objeto de transmissão mortis causa e partilhado em partes iguais pelos cinco filhos do autor da herança, dentre eles o apelante e a apelada, cujos quinhões equivalem a 20% do bem.

Homologada a partilha e estabelecido o condomínio entre os cinco herdeiros, sobreveio ação de extinção de condomínio, julgada procedente em primeiro grau, onde também se determinou a alienação do bem, mediante sentença ora em grau de recurso.

Ocorre que o apelante foi o único condômino que passou a ocupar com exclusividade o imóvel, nele realizando reforma que antecedeu a transferência de sua residência.

Insatisfeita, a apelada ajuizou ação de arbitramento de aluguel, a fim de que o apelante lhe pagasse 20% do valor de mercado de locação.

Após o contraditório e a produção de prova pericial, o r. Juízo a quo julgou procedente a ação, sob os seguintes fundamentos:

“Primeiramente, cumpre consignar que a verba pleiteada pela autora, embora denominada aluguel, tem natureza indenizatória e de modo algum se confunde com o aluguel devido em razão de contrato de locação. O direito invocado pela parte autora tem origem no condomínio que se estabeleceu entre as partes por força da sucessão hereditária. (...)

O artigo 1319 do Código Civil estabelece que cada condômino deverá responder peranteos demais pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou.

Com isso, é permitido aos demais condôminos ajuizar possessórias para garantir a utilização da coisa, ou, então, requerer ao juiz o arbitramento de indenização correspondente ao rendimento de sua cota-parte.

Outrossim, de acordo com artigo 1314 do novo Código Civil o uso exclusivo de coisa comum por um dos condôminos, gera em benefício dos demais uma indenização, no caso, arbitramento de valor mensal equivalente e aluguel, sob pena de prestigiar o enriquecimento ilícito do ocupante.

No caso dos autos, conforme informado na inicial e confirmado em contestação, o requerido está residindo no imóvel desde junho de 2013 e sem pagar qualquer tipo de aluguel. (...)

Neste ponto, cumpre esclarecer que conforme o laudo de avaliação de fls. 97/101, o valor relativo ao aluguel do imóvel é de R$1.153,00 considerando a cota-parte da requerente que equivale a 1/5 (um quinto) ou 20%, o valor devido é de R$230,60 mensais.”

O inconformismo do apelante não prospera.

O fato de ele ter realizado benfeitorias no imóvel não o exime da obrigação de compensar a apelada pelo uso exclusivo da coisa. As consequências jurídicas advindas do fato de ele ter suportado com exclusividade as despesas decorrentes das benfeitoriasnão repercute na solução do recurso em exame, cujo objeto vem a ser o arbitramento de locativo mensal, na medida em que o apelante não impugnou o valor do locativo mensal apurado pelo perito e fixado em sentença.

Não se cuidando de pretensão possessória, incogitável falar em direito de retenção do imóvel por benfeitorias.



É entendimento desta relatoria e desta Colenda Câmara que o condômino exercente da posse exclusiva do bem comum está obrigado a compensar os demais condôminos privados do uso do bem.

No julgamento da Apelação nº 0083905-27.2011.8.26.0224, desta relatoria, j. 09/12/2015, referido entendimento foi assim ementado:

APELAÇÃO EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO IMÓVEL PARTILHADO EM AÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL BEM OCUPADO COM EXCLUSIVIDADE POR APENAS UM DOS CONDÔMINOS FIXAÇÃO DE LOCATIVOS EM FAVOR DO CONDÔMINO PRIVADO DOUSO DO BEM ADMISSIBILIDADE VERBA DEVIDA A PARTIR DA CITAÇÃO HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS VERBA FIXADA EM R$678,00 MAJORAÇÃO PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO.

E no corpo do venerando acórdão, foram citados alguns julgados no mesmo sentido:

Condomínio. Uso do bem comum na propriedade em comum, que ocupa integralmente oimóvel de que é coproprietário deve pagar aluguel aos demais condôminos. Recurso parcialmente acolhido. (Apelação nº 267.477.4/9-00, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. JUSTINO MAGNO ARAUJO, 18/10/2007).

Na propriedade em comum, quem ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário deve pagar aluguel aos demais condôminos, aos quais são assegurados os direitos inerentes ao domínio e perceber os frutos produzidos pela coisa comum. (REsp 72.190.24697, da 6ª Turma, STJ, rel. Min. VICENTE.

A alegação de litigância de má-fé por parte da apelada não tem a menor densidade. O pedido de gratuidade de justiça por ela apresentado na inicial não foi acolhido de pronto pelo r. Juízo, que determinou a comprovação da pobreza, diante do que a autora apeladacuidou de recolher as custas iniciais. E se tal conduta caracterizasse má-fé, certamente também seria desleal a do apelante, que mesmo sendo advogado atuante e com recursos financeiros para adquirir os quinhões dos demais coerdeiros e realizar benfeitorias, pediu gratuidade de justiça no curso do processo e, sem obter decisão a respeito, recolheu as custas do preparo do recurso.

Por outro lado, afigura-se gratuita a alegação de que a apelada não cuidara do imóvel durante o inventário para se beneficiar posteriormente na aquisição das partes ideais dosdemais irmãos, por absoluta falta de prova a respeito.

Por fim, incompreensível a alegação de julgamento extra petita, que segundo o apelante teria ocorrido na r. sentença em razão de a inicial ter pedido apenas o aluguel e não a “dedução de valores do dispêndio do Apelante com a reforma, reconhecida em sua inteireza pela condômina litigante.” Ora, a r. sentença acolheu o pedido de arbitramento de aluguel e não tratou de deduzir valores gastos pelo apelante. Aliás, esta seriabenéfica a ele, não se tratando, a toda evidência, do que tecnicamente significa julgamento extra petita.

Deste modo, nenhum reparo comporta a respeitável sentença.

A propósito, a fim de evitar repetições desnecessárias, se ratifica a respeitável sentença por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, segundo o qual, “nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.

Nesse, sentido a jurisprudência do Colendo STJ tem prestigiado o entendimento de se reconhecer a viabilidade de se adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença (AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em



14/05/2013; AgRg no REsp 1339998 / RS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 19/08/2014), a ponto de se poder afirmar que “é predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum.” (REsp 662.272-RS)

Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos termos do art. 1º da Resolução n.º 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.

Ante o exposto, pelo presente voto, NEGA-SE PROVIMENTO à apelação. (TJSP, Apelação Cível nº 0001689-73.2014.8.26.0201, Relator: Alexandre Coelho).

Responda às seguintes perguntas:

1. Identifique e explique a característica da complexidade na apelação acima.2. Explique o sentido da seguinte afirmação "Primeiramente, cumpre consignar que a verba pleiteada pelaautora, embora denominada aluguel, tem natureza indenizatória e de modo algum se confunde com oaluguel devido em razão de contrato de locação. O direito invocado pela parte autora tem origem nocondomínio que se estabeleceu entre as partes por força da sucessão hereditária. (...)". Que faculdadeinerente à propriedade você identifica nesse trecho da apelação?3. Se no trecho da questão 2 anterior existe a afirmação que "Primeiramente, cumpre consignar que averba pleiteada pela autora, embora denominada aluguel, tem natureza indenizatória e de modo algumse confunde com o aluguel devido em razão de contrato de locação.", por que, então, o Relator da Apelação se utiliza, na fundamentação de seu voto, da seguinte declaração:"Condomínio. Uso do bem comum na propriedade em comum, que ocupa integralmente o imóvel de que écoproprietário deve pagar aluguel aos demais condôminos. Recurso parcialmente acolhido." ? (no original,inexistem os grifos).

OPOSIÇÃO ERGA OMNES DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Na propriedade imóvel, o direito de propriedade, para ter oposição erga omnes (contra todos os membrosda sociedade de forma indeterminada), requer registro público no cartório competente. Nesse registro, cadaimóvel recebe um número de matrícula e todos as ocorrências que possam, de algum modo, limitar o direitode propriedade frente à terceiros ficam registradas (averbadas). A figura a seguir exemplifica ocancelamento de averbação de arresto que incidia sobre determinado imóvel (a matrícula do imóvel foiintencionalmente apagada na figura).


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