DA COMPRA E VENDA 3ª parte

6. Vendas Especiais6.1. Venda mediante amostra- art. 484 do CC* AMOSTRA constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal ou reduzido

- se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob pena de que seu silencio seja interpretado como tendo havido entrega correta e definitiva

+ art. 484, parágrafo único – a regra tem relação com o dever de prestar informação adequada e suficiente ao comprador a respeito da mercadoria oferecida à venda- art. 422 CC: principio da boa-fé objetiva que deve ter o alienante

6.2. Venda ad corpus e venda ad mensuram- art. 500 do CC* aplicável somente à compra e venda de bens imóveis

*** Ad Mensuram – o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (ex: tal por alqueire)- é assim considerada a venda quando se determina o preço de casa unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado

- se posteriormente, em medição, se verificar que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementação

+ se esta não for possível, abre-se a opção de reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional no preço

+ a complementação da área é exigida através da ação ex empto ou ex vendito: onde se pleiteia o integral cumprimento do contrato mediante a entrega de toda a área prometida

- não poderá pedir a resolução do contrato ou o abatimento no preço (ação redibitória ou ação estimatória), se puder ser feita a complementação* Prazo: CC, art. 501 – decadencial

*** Art. 500, § 2º: no caso de excesso de área- para não caracterizar o enriquecimento sem causa do comprador- presume-se que o alienante conhece a coisa que lhe pertence, se assim não for, deve provar que ignorava a medida exata da coisa vendida

*** Ad Corpus- § 3º do art. 500 do CC- nesta espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (ex: Fazenda Lisboa)- o bem é caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões - presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada

+ certas circunstancias, como a expressão “tantos alqueires mais ou menos”, a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus

* a lei não exige, para caracterizar a venda ad corpus, que o contrato diga expressamente

*** § 1º do art. 500 do CC: um vigésimo corresponde a 5% da extensão total- essa diferença não justifica o litígio, salvo se foi convencionado o contrário- essa presunção é juris tantum: não prevalecerá quando comprovada que a intenção das partes era diversa

- na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas+ o preço é global, pago pelo todo+ a venda ad corpus não autoriza ao comprador o direito de exigir complemento de área

7. Cláusulas Especiais à Compra e Venda- São elas: a retrovenda, a venda a contento ou sujeita a prova, o pacto de preferência ou preempção, a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos

* Código de 1916: nele havia o pacto de melhor comprador e o pacto comissório- pacto de melhor comprador: difícil na atualidade, mas não impedido pela lei- pacto comissório: regulado no CC/02 nos arts. 127 e 128 (condição resolutiva) e no art. 474 (cláusula resolutiva expressa)

7.1. Da retrovenda* muito pouco usada- é um pacto adjunto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (CC, art. 505)

- Natureza jurídica: é a de pacto acessório, adjunto ao contrato de compra e venda* a invalidade do acessório não afeta a validade da obrigação principal (CC, 184)

- caracteriza-se como condição resolutiva expressa: com o desfazimento da venda, retornam as partes ao estado anterior- não é nova venda, por isso não incide o imposto de transmissão inter vivos* só pode ter por objeto bens imóveis* o prazo máximo para o exercício do direito de retrato ou resgate é de três anos – decadencial* Ver art. 506 do CC* Ver art. 507 do CC* Ver art. 1395 do CC

* a averbação de tal cláusula no Registro de Imóveis gera eficácia erga omnes, mas permanece para as partes mesmo que não tenha sido averbada

*** Acontece indevidamente nos contratos de mútuo, simulando uma compra e venda com pacto de retrovenda – negócio simulado é nulo

* Ver art. 508 do CC

7.2. Da venda a contento e da sujeita a provaa) Da venda a contento do comprador: é um pacto adjunto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida- denomina-se cláusula ad gustum- Ver art. 509 do CC

- a venda não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado – o aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio do comprador – o vendedor não pode alegar que a recusa é fruto de capricho

* desse modo, a tradição da coisa não transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse dirá, visto que efetuada a venda sob condição suspensiva* Ver art. 511 do CC

*** é exceção à regra geral do art. 122 do CC – proíbe as condições puramente potestativas

- a manifestação de vontade do comprador não pode ser tácita- Ver arts. 509 e 512 do CC- o direito resultante da venda a contento é pessoal, não pode ser transferido a outras pessoas por nenhuma forma – mas subsiste para os herdeiros

b) Da venda sujeita a prova- Ver arts. 510 e 511 do CC- também presume que a venda realizou-se sob condição suspensiva- a condição, neste caso, esta ligada a circunstancia de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina

+ se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada às suas finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou experimenta-la, recusa-la por puro arbítrio, sem a devida justificação

* costuma referir-se a gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos

7.3. Da preempção ou preferência- também chamada de prelação- é o pacto, adjunto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor; na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use seu direito de prelação em igualdade de condições.

* é o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa

*** se distingue da retrovenda, porque nesta o vendedor da coisa pode reservar-se o direito de recobrá-la independentemente da vontade do comprador

+ exemplo de preferência legal: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino quanto ao imóvel locado posto à vendaVer art. 504 do CCVer Lei 8.245/91, art. 27

+ Arts. 513 a 520 do CC tratam da preferência convencional

* o direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto

Requisitos:a) é personalíssimo: somente o próprio vendedor pode exercê-lo, não se transmite por ato inter vivos nem causa mortis (CC, 520)b) é peculiar do contrato de compra e venda, mas pode ser incluído em vários tipos de contrato compatíveis (ex: locação)c) o direito de preferência somente pode ser exercido na hipótese de pretender o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamentod) pode ter por objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel

*** Prazo para o exercício da preempção – não excedente a 180 dias se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel (CC, 513, parágrafo único)+ decadencial, contado da data do efetivo recebimento da notificação+ pode ser estipulado prazo menor+ inexistência de prazo estipulado – art. 516 do CC

*** se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe ofereceram pela coisa, responderá por perdas e danos+ ver art. 518 do CC

+ ver art. 520 do CC o direito de preferência convencional é de natureza pessoal e não real

* depende de cláusula expressa, não se admitindo preferência tácita+ ver art. 514 do CC

* Art. 517 do CC – direito de preempção estipulado a favor de dois ou mais vendedores, então condôminos + se o comprador adquiriu a coisa mediante cotas ideais de diversos condôminos, assegurando a cada um deles o direito de preferência, poderá ser exercida por parte

*** RETROCESSÃO: consiste no direito de preferência atribuído ao expropriado estabelecido no art. 519 do CC- os tribunais têm entendido a retrocessão como um direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não um direito de reaver o bem

7.4. Da venda com reserva de domínio- CC, art. 521 - constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem sua própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço

* só a posse é transferida ao adquirente, a propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço

* o campo de maior incidência desse pacto seja o de bens móveis infungíveis, inexiste qualquer norma que proíba sua aplicação à venda de imóveis, mas não é usual e o CC restringiu exclusivamente aos bens móveis

* há a finalidade de garantia ou segurança para o vendedor de deseja receber integralmente o pagamento do preço

* geralmente, é pacto adjunto nos contratos de compra e venda a crédito de bens móveis, p. ex. eletrodomésticos, carros, etc, para dar maior garantia aos comerciantes

+ o contrato de alienação fiduciária visa garantir as financeiras, que atuam como intermediárias entre o vendedor e o consumidor

*** W. Barros Monteiro: cinco elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de domínio:a) a compra e venda a créditob) que recaia sobre objeto individualizado, infungívelc) entrega desse objeto pelo vendedor ao compradord) pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, comumente em prestaçõese) obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo se complete o pagamento do preço

* a propriedade do vendedor se resolve automaticamente com o pagamento integral do preço, sem necessidade de acordo adicional+ o acordo de transmissão insere-se naturalmente no contrato

Natureza Jurídica: de venda sob condição suspensiva, pois a aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da última prestação- o evento incerto é o pagamento do preço

* o comprador, enquanto pendente o pagamento das prestações, é mero possuidor a título precário- pode desfrutar da coisa como lhe prouver e praticar todos os atos necessários à conservação de seus direitos- pode vender ou ceder a terceiro o direito expectativo através de assunção de dívida (CC, art. 229)

* o vendedor pode transmitir sua posição de vendedor ou proprietário através da cessão de crédito (CC, 286 a 298)

* Ver CC, arts. 525 e 526: a falta de pagamento do preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma alternativa: cobrá-lo ou recuperar a própria coisa+ não valem notificações extrajudiciais para constituir o comprador em mora+ Ver arts. 1070 e 1071 do CPC+ Ver art. 527 do CC

*** CDC, art. 53: são nulas cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado

*** Res perito emptoris (a coisa perece para o comprador) – os riscos da coisa passam para o adquirente, o possuidor direto da coisa, embora o domínio e a posse indireta continuem com o alienante- CC, art. 542, segunda parte – há uma inversão da regra res perit domino (a coisa perece para quem tem o domínio)

* a cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e para valer contra terceiros deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos (CC, 522)

7.5. Da venda sobre documentos- a venda sobre documentos ou venda contra documentos está disciplinada no CC, art. 529- o vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria

- é no comercio exterior que está sua maior utilidade, apesar de ser também aplicada aos negócios realizados internamente

- a sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que envolvam venda de mercadorias e, por sua natureza, pode ter por objeto apenas bens móveis

* há uma substituição da tradição real pela simbólica- ocorre com freqüência na venda de mercadoria que está depositada em armazém, em transporte ou dependente de liberação na alfândega; o vendedor entrega ao comprador o título, warrant ou outro documento que permite o recebimento ou levantamento da mercadoria

* é causa de alteração nos princípios que disciplinam a tradição da coisa vendida, pois o pagamento deve ser feito contra a entrega dos documentos (CC, 530)

* a entrega dos documentos gera a presunção de que a coisa conserva as qualidades neles apontadas- o comprador não pode condicionar o pagamento à realização de vistorias

- Ver arts. 531 e 532 do CC