Dallas1.RELATÓRIO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS

RELATRIO

DIRECO MUNICIPAL DE URBANISMO

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

DIVISO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO E ORDENAMENTO DO TERRITRIO

DEZEMBRO 2013

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

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DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO 1

NDICE

I. ANLISE E DIAGNSTICO .................................................................................. 4

1. INTRODUO....................................................................................................... 4

1.1. Localizao da rea de interveno do Plano .................................................... 4

1.2. Objetivos gerais ................................................................................................. 4

1.3. Enquadramento .................................................................................................. 5

1.4. Estrutura viria ................................................................................................... 6

1.5. Estrutura edificada ............................................................................................. 6

2. GNESE E EVOLUO URBANA ........................................................................ 7

2.1. Gnese e levantamento do patrimnio cultural ................................................... 8

2.1.1. A Avenida da Boavista .................................................................................... 8

2.1.2. Arruamentos na envolvente ............................................................................ 9

2.1.3. Patrimnio classificado ................................................................................. 10

2.2. Evoluo do espao urbano ............................................................................. 11

2.2.1. Na rea do Plano .......................................................................................... 12

3. INSTRUMENTOS DE GESTO TERRITORIAL NA REA .................................. 14

3.1. O Plano Diretor Municipal................................................................................. 14

3.1.1. Ordenamento ................................................................................................ 14

3.1.2. Condicionantes ............................................................................................. 17

4. CARACTERIZAO FSICA E AMBIENTAL ....................................................... 18

4.1. Caracterizao da Paisagem ........................................................................... 18

4.2. Espao pblico ................................................................................................. 19

4.3. Caracterizao acstica ................................................................................... 21

4.4. Estrutura do parque habitacional ...................................................................... 23

5. POPULAO ...................................................................................................... 27

5.1. Diagnstico sociodemogrfico .......................................................................... 27

6. EQUIPAMENTOS ................................................................................................ 30

7. MOBILIDADE URBANA ....................................................................................... 31

8. CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO DALLAS .................................... 31

8.1. Antecedentes ................................................................................................... 33

8.2. Relao com o espao pblico e estado de conservao ................................ 35

8.3. Condicionamentos urbansticos e legais .......................................................... 36

8.4. rea de construo atual ................................................................................. 38


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II. PROPOSTA ......................................................................................................... 40

9. ESTRUTURA URBANA ....................................................................................... 40

9.1. Estratgia adotada ........................................................................................... 40

9.2. Soluo proposta ............................................................................................. 44

9.2.1. Interveno face Avenida da Boavista ....................................................... 46

9.2.2. Interveno face ao Largo Eng. Antnio de Almeida ................................... 46

9.2.3. Interveno na edificao existente .............................................................. 47

9.2.4. Estacionamento ............................................................................................ 50

9.3. Intervenes Transitrias ................................................................................. 51

9.4. Transformao fundiria .................................................................................. 52

9.5. Programa de execuo e plano de financiamento ............................................ 54

III. COMPOSIO DA EQUIPA .................................................................................. 56

NDICE DE FIGURAS

Figura 1. Evoluo da abertura da Avenida da Boavista ............................................... 8

Figura 2. Porto - Avenida da Boavista ........................................................................... 9

Figura 3. Planta do alinhamento da Rua Tenente Valadim (1899) .............................. 10

Figura 4. rea-Plano na carta de Telles Ferreira (1892) ............................................. 12

Figura 5. Estudo para os terrenos envolventes zona desportiva do Bessa (1973) ... 13

Figura 6. Planta da situao existente ........................................................................ 32

Figura 7. Identificao da rea do loteamento com o alvar n. 20/74 ........................ 33

Figura 8. Levantamento de entradas do piso 1 ........................................................... 35

Figura 9. Tipo de revestimento e estado de conservao das fachadas ..................... 36

Figura 10. Levantamento da rea bruta locvel do centro comercial .......................... 39

Figura 11. Perfil longitudinal C4 .................................................................................. 47

Figura 12. Extrato da Planta da operao de transformao fundiria (Des.n.19) ..... 53

NDICE DE MAPAS

Mapa 1. Mapa de Sobre-exposio do PP Dallas - Cenrio 2, Lden ........................... 22

Mapa 2. Edifcios existentes em 2011 por ha .............................................................. 24

Mapa 3. Uso dos edifcios existentes em 2011 ........................................................... 24

Mapa 4. poca de Construo dos edifcios existentes .............................................. 25

Mapa 5. Populao residente em 2011 por ha ............................................................ 27

Mapa 6. Estrutura Etria da populao residente em 2011 ......................................... 28

Mapa 7. Populao empregada por Setor de Atividade em 2011 ............................... 30


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NDICE DE GRFICOS

Grfico 1. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva ............. 23

Grfico 2. Licenas concedidas entre 1995 e 2009 ..................................................... 26

Grfico 3. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva ............. 26

NDICE DE QUADROS

Quadro 1. Exigncias de acessibilidade...................................................................... 37

Quadro 2. Exigncias de segurana contra incndios ................................................. 37

Quadro 3. rea de construo atual ........................................................................... 38

Quadro 4. reas e ndices urbansticos ...................................................................... 40

Quadro 5. Comparao da rea locvel de centros comerciais ................................. 43

Quadro 6. Caraterizao da proposta e reas do Plano ............................................. 48

Quadro 7. Transformao fundiria ............................................................................ 52

Quadro 8. Pressupostos para apuramento das taxas ................................................. 54

Quadro 9. Apuramento do valor estimativo das taxas ................................................. 55


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I. ANLISE E DIAGNSTICO

1. INTRODUO

O presente Relatrio corresponde fundamentao tcnica das solues da proposta

do Plano de Pormenor do Dallas, suportada na identificao e na caracterizao

objetiva dos recursos territoriais da sua rea de interveno, e ainda, na avaliao das

condies econmicas, sociais, culturais e ambientais para a sua execuo.

1.1. Localizao da rea de interveno do Plano

O Plano de Pormenor que aqui se apresenta abrange uma rea de 9.172 m2, est

integrado na zona da Boavista, dispe de boas acessibilidades e excelente

potencialidade para o desenvolvimento de novas vivncias urbanas articuladas com a

envolvente. Embora a rea-Plano seja pouco significativa em termos de dimenso,

relativamente zona da cidade onde se localiza, representa privilegiada para

consolidar as dinmicas sociais e econmicas que se geram volta. Localizada junto

ao complexo desportivo do Estdio do Bessa e na confluncia de eixos virios

importantes, nomeadamente a Rua do Tenente Valadim a nascente, e a Avenida da

Boavista a sul, a rea do Plano constitui um territrio com dimenso adequada para

produzir mais-valias a diversos nveis no contexto urbano.

1.2. Objetivos gerais

De modo a garantir-se a consolidao do edificado existente e a sua integrao plena

em termos urbansticos, patrimoniais e socioeconmicos no tecido urbano local e na

cidade, ser necessrio intervir na reabilitao dos edifcios (fazendo-os cumprir a

legislao vigente) e na requalificao do espao pblico, devendo, para o efeito,

definir-se novas regras e parmetros urbansticos que alterem, dentro dos limites da

rea de interveno do Plano de Pormenor, algumas das disposies do Plano Diretor

Municipal.

De acordo com o ponto 5 dos Termos de Referncia do Plano de Pormenor, os

contedos programticos para o desenvolvimento soluo urbanstica previam o

seguinte:


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A requalificao da rea atravs da relao do conjunto edificado com o

espao pblico;

A articulao do espao pblico com a envolvente criando novas

ligaes pedonais que valorizem a rea e eventuais demolies que permitam

uma melhoria das condies de penetrao e interao entre a Avenida da

Boavista, o Largo e Rua Eng. Antnio de Almeida;

A reorganizao e qualificao do Largo Eng. Antnio de Almeida

numa lgica de integrao urbana mais adequada s diferentes funes

existentes, ou a promover, com benefcio do espao pblico;

Promoo de usos que implementem mais dinmica nesta rea e que

se adaptem mais caracterstica da zona, que se distingue por concentrar

comrcio e servios.

1.3. Enquadramento

A elaborao do Plano de Pormenor rege-se pelos procedimentos constantes do

Decreto-Lei n. 380/99, de 22 de setembro, com a redao conferida pelo Decreto-Lei

n. 46/2009, de 20 de fevereiro - Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto

Territorial (RJIGT). A deciso de elaborao do Plano de Pormenor foi precedida de

uma proposta de celebrao de Contrato para Planeamento, dirigida Cmara

Municipal do Porto, por parte do Conselho de Administrao do Condomnio do Dallas,

ao abrigo do artigo n.6-A do RJIGT, tendo em vista a resoluo do enquadramento

jurdico dos edifcios que fazem parte do empreendimento Dallas, permitindo a sua

regularizao administrativa. O Municpio do Porto est firmemente empenhado na

execuo deste Plano, num processo de requalificao e valorizao desta zona da

cidade, aproveitando a oportunidade da colaborao dos interessados na

regularizao administrativa do edificado existente para congregar esforos e tornar

vivel esta operao de renovao urbana no mdio prazo. Para a caraterizao da

rea do Plano procedeu-se recolha de dados relevantes que permitissem de uma

forma sucinta avaliar as atuais condies econmicas, sociais, culturais e ambientais

de modo a fundamentar as opes da Proposta do Plano. Para o feito o relatrio incide

numa sntese temtica decomposta em temas que abrange uma rea alargada,

envolvente aos limites do Plano, permitindo uma anlise mais detalhada de cada um

deles, constituindo suporte de fundamentao as plantas temticas de

acompanhamento do Plano.


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1.4. Estrutura viria

Na Planta de Enquadramento (Pea grfica n.03) identificam-se os principais

corredores de acessibilidade que servem a rea do Plano de Pormenor, caraterizando

a situao face a esta malha e ao tecido urbano que serve. A rea-Plano situa-se junto

da Avenida da Boavista um dos eixos estruturantes da cidade do Porto, com

importncia viria significativa uma vez que estabelece a ligao do centro da cidade

ao mar. A rea dispe ainda de fceis acessos rede viria regional e nacional

atravs do n de Bessa Leite, a sul, e do n de Francos, a norte, sendo servida

diretamente por transportes pblicos (STCP). E ainda relativamente prxima das

estaes de Metro da Casa da Msica e de Francos.

A Avenida da Boavista, rematada por dois marcos da cultura e do lazer - a Casa da

Msica e o Parque da Cidade; ainda um eixo agregador de funes, sejam estas

comerciais, empresariais (servios) ou habitacionais. Salienta-se a existncia dos

centros comerciais Bristol e o Aviz junto Avenida da Boavista; o Braslia, o Pennsula

e o Cidade do Porto, prximos da Rotunda da Boavista. Relativamente aos servios,

para alm dos edifcios concebidos de raiz para escritrios, tambm os palacetes de

incio de sculo tm vindo a ser reconvertidos para o mesmo fim. Refira-se ainda a

concentrao de hotelaria, sobretudo no segmento da Avenida onde se localiza o

Dallas (Sheraton, Tiara Park Atlantic, Porto Palcio e Tivoli), no troo mais prximo da

Rotunda da Boavista, plo de atrao de fortes dinmicas ao nvel da populao

utilizadora e, consequentemente, de gerao de trfego.

1.5. Estrutura edificada

O tecido urbano onde se integra a rea de interveno caracteriza-se pelas dinmicas

que se tm produzido quer no eixo principal, a Avenida da Boavista, quer a norte, com

a interveno no complexo desportivo do Bessa e envolvente. Toda esta rea se

organiza com base na importncia das frentes urbanas, caraterizadas pelos diversos

nveis de consolidao do edificado, elementos de rotura e de descontinuidade do

espao urbano. Ao nvel do edificado, observa-se tambm uma grande variedade de

tipo-morfologias, coexistindo, na envolvente prxima, habitao unifamiliar, coletiva,

equipamentos e servios, desenvolvendo-se quer em frente contnua, em lotes

individuais, ou em volumes isolados.


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Da anlise da rea em funo das crceas (Pea grfica n. 5) verifica-se a existncia

de edifcios-torre com elevado nmero de pisos (mais de 12), situados face da

Avenida da Boavista, edifcios marcantes e outros de crcea mdia (5 a 8 pisos). Na

rea do Plano, os edifcios de maior altura situam-se no quarteiro interior ( face da

rua e largo Eng. Antnio de Almeida) convivendo com moradias unifamiliares de 2 a 3

pisos. A partir de levantamento funcional representado nas peas desenhadas da

ocupao funcional (Peas grficas nos 6-7), observa-se o seguinte:

Equilbrio funcional entre habitao, comrcio/servios e equipamentos;

Forte presena dos grandes equipamentos hoteleiros (Sheraton, Tiara, Porto

Palcio e Bessa);

Equipamentos desportivos, tais como o complexo desportivo do Boavista

Futebol Clube - Estdio Bessa XXI, ao qual se associam as prticas do tnis e

ainda o ginsio Holmes Place,

Equipamentos escolares designadamente as escolas secundrias Clara de

Resende e Fontes Pereira de Melo, e a escola primria Joo de Deus;

Equipamentos culturais a Fundao Eng. Antnio de Almeida.

Comrcio e servios so referncias o Centro Comercial Bristol e o

supermercado Pingo Doce;

Servios pblicos a estao dos correios CTT.

Paralelamente, existe ainda boa distribuio espacial e diversidade de oferta de

qualidade ao nvel dos servios de restaurao e bebidas.

2. GNESE E EVOLUO URBANA

O Centro Comercial Dallas foi inaugurado a 8 de Dezembro de 1984 tendo, aps uma

conturbada existncia, sido encerrado por deciso camarria em 30 Julho de 1999

devido constatao de que no havia condies de segurana necessrias para

continuar aberto ao pblico. O breve enquadramento sobre a gnese urbana da rea

do Plano, a evoluo do espao urbano e das iniciativas de planeamento urbanstico

que se registaram desde o incio do sculo XX at atualidade, so o objeto deste

captulo.


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2.1. Gnese e levantamento do patrimnio cultural

Integrada na freguesia de Ramalde, junto da Avenida da Boavista rasgada durante o

sculo XIX e concluda nos primrdios do sc. XX, a rea do Plano de Pormenor do

Dallas, est intimamente relacionada com este eixo virio urbano, estruturante da

cidade do Porto. aqui que, na segunda metade do sc. XX, se concentraram

edifcios de gama alta do setor tercirio, tais como hotis, comrcio e servios de

marcas internacionais e, mais recentemente, equipamentos pblicos de relevo, como a

Casa da Msica, a Casa de Serralves ou o Parque da Cidade. O territrio ocupado

pelo Dallas, situado entre a Avenida da Boavista e a Rua do Engenheiro Antnio de

Almeida, identifica-se bem pelo estilo arquitetnico que imperava em finais da dcada

de 70 do sc. XX, caraterizado pelos edifcios de grande volumetria afetos ao sector

tercirio.

2.1.1. A Avenida da Boavista

O prolongamento da rua da Boavista at ao mar era um desejo antigo desde o incio

do sculo XIX. Com efeito no Plano da cidade do Porto de Jos Francisco de Paiva,

anterior a 1824, surge j a inteno deste prolongamento, tendo a Junta de Obras

Pblicas de ento decido avanar com a pretenso, estabelecendo contactos com

proprietrios de terrenos necessrios execuo de uma nova avenida. O arquiteto

Joaquim da Costa Lima Sampaio ficou encarregue da elaborao do projeto da

Avenida da Boavista. Em 1833 procedeu-se demarcao com estacas no percurso

estudado, com a largura total de 80 palmos at ao cruzamento com a estrada de

Matosinhos, no stio da Fonte da Moura.

Figura 1. Evoluo da abertura da Avenida da Boavista


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Mais tarde a obra avanou em direo ao mar, rasgada, em parte nos terrenos da

Quinta do Bessa (dos Bessa Leite), seguindo por terrenos rurais e pequenos cursos de

gua desviados. Ladeada de frondosos pltanos, e o eltrico na placa central, tornou-

se numa alameda habitacional de eleio da alta burguesia portuense. A obra ficava

concluda em 1917.

Figura 2. Porto - Avenida da Boavista

As grandes transformaes surgem a partir da segunda metade do sc. XX, sobretudo

com o aumento do trfego automvel: muitos dos belos palacetes desapareceram e

em seu lugar surgiram edifcios multifamiliares e do setor tercirio, dando origem a

uma nova centralidade.

2.1.2. Arruamentos na envolvente

A rua do Engenheiro Antnio de Almeida, situada a norte da rea Plano, foi aberta nos

anos 70 do sc. XX em resultado de obras de urbanizao de um loteamento

habitacional. uma rua sem sada, que esteve prevista prolongar-se para l do

complexo desportivo do Bessa, o que no veio a acontecer. O topnimo deve-se

personalidade portuense, Antnio de Almeida (n.1891 Vila Real, f.1968 Porto), homem


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ilustre que administrou vrias empresas entre estas, o Banco Espirito Santo e a

Companhia de Seguros Tranquilidade e que instituiu, por testamento, a fundao

(casa-museu) com seu nome, de fins artsticos, educativos e de solidariedade social,

reunindo ali as suas colees de ourivesaria, mobilirio, pintura entre outras.

A rua de Tenente Valadim (topnimo desde 1922) situada a nascente prxima da rea

do Plano constitui um eixo importante de fluxo de trnsito desde a avenida da Boavista

para norte. um arruamento muito antigo cujo projeto de reperfilamento surge em

1899. Rua predominante residencial, possui tambm edifcios de hotel e algumas

sedes de empresas e a Casa-Museu da Fundao Engenheiro Antnio de Almeida. O

seu topnimo que substituiu o antigo rua de Santa Isabel deve-se a Eduardo Augusto

Pinto de Valadim (n. 1865 Lisboa, f.1890 Niassa, Moambique), heroico combatente e

expedicionrio em frica.

Figura 3. Planta do alinhamento da Rua Tenente Valadim (1899) Fonte : (A.H.M.P.) D-CMP-02-287-002

2.1.3. Patrimnio classificado

No que se refere ao patrimnio classificado na envolvente prxima da rea do Plano

identificam-se dois imveis, com diferentes nveis de classificao o Monumento de

Interesse Pblico, (MIP) - Escola Secundria Clara de Resende1, Rua O Primeiro de

Janeiro, e outro cuja classificao integra o inventrio de imveis de Interesse

Patrimonial Municipal (R 11) Casa-Museu da Fundao Engenheiro Antnio de

Almeida, Rua Tenente Valadim, 257-303.

1 Monumento de Interesse Pblico, Art. 2., alnea c) da Portaria n. 262/2011, DR n. 12, 2. Srie, de 18 de janeiro


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2.2. Evoluo do espao urbano

A segunda metade do sculo XIX foi uma poca de grande dinamismo traduzido no

adensamento da malha urbana e na expanso da cidade para alm do velho centro.

Surgem novas reas habitacionais desde a casa popular e operria s casas da

burguesia mono ou polifuncionais. Infraestruturas, tais como - sistemas de iluminao

pblica a gs (1855), o abastecimento de gua ao domiclio (1887) e o saneamento

bsico, do nova imagem cidade. Num contexto de grande crescimento econmico

assiste-se tambm a um aumento demogrfico.

As populaes do mundo rural, so atradas para estes novos lugares frteis em

emprego devido ao florescer das atividades industriais - na profusa difuso de

fbricas, de oficinas e de comrcio. A paisagem urbana marcada pelas chamins

das enormes instalaes fabris, bem como pelos inmeros conjuntos de habitaes

operrias e de ilhas que vem introduzir novas morfologias urbanas e novas formas

de habitar o Porto. Os novos modos de vida a casa de habitao dissocia-se da loja -

na assuno burguesa, a famlia vive a intimidade da casa, no misturando o trabalho

- surgem os chalets e palacetes erguidos em zonas perifricas fora do centro urbano.

A par disso, as novas infraestruturas de mobilidade e meios de transporte influenciam

as tendncias de crescimento em diferentes zonas da cidade - travessias do Douro -

Ponte Pnsil (1843) sucede a Ponte Maria Pia (1877) e a Ponte Lus I (1886). As

ligaes ferrovirias - Estao de Campanh (1875); a linha do Minho at Nine; a linha

do Douro at Penafiel e a ligao Boavista - Pvoa de Varzim. A transformao

urbana na zona da Boavista evolui logo que surgem equipamentos e espaos pblicos

estruturantes - o Cemitrio de Agramonte, a Praa de Touros, o Hospital Militar, a

Estao de Caminho-de-ferro. Contudo, s muito tardiamente, j em pleno sc. XX,

que se verificou a consolidao de um novo tipo de edifcios no alinhamento dos

arruamentos na tendncia de afirmao do centro direcional da Boavista, perdendo a

avenida gradualmente a faceta de boulevard, marginado por sumptuosos palacetes da

burguesia influente do Porto.


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2.2.1. Na rea do Plano

Ao analisar-se a carta de Telles Ferreira de 1892, podem ver-se os terrenos do Dallas,

rodeados de campos de cultivo e dois palacetes face da Avenida da Boavista com

seus frondosos jardins.

Figura 4. rea-Plano na carta de Telles Ferreira (1892)

Nesta data, nos lotes contguos ainda no tinham sido edificadas as duas moradias

unifamiliares que se mantiveram at finais do sculo XX, das quais hoje em dia s

resta o terreno e uma palmeira. O edificado tpico refletia o gosto de uma burguesia

endinheirada que atravs das suas moradias/palacetes ostentavam o seu poder

econmico nesta zona de elite da cidade.

O Plano Diretor da Cidade (1962), de Robert Auzelle, veio de algum modo influenciar o

modelo de ocupao que se verifica atualmente na rea do Plano. Auzzele entendia o

Porto como uma capital regional e preconizava o reforo do centro atravs da

consolidao do sector tercirio, expandindo-o para norte, e a criao de novas zonas

residenciais no anel perifrico da cidade. Com efeito, o zonamento previsto indicava

uma ocupao residencial e reas verdes, assim como previa o arruamento (hoje

parcialmente constitudo pela rua do Eng. Antnio de Almeida) que ligaria a rua do

Tenente Valadim rua de O Primeiro de Janeiro, envolvendo o estdio do Bessa.


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neste contexto que surge em 1969 o denominado estudo para os terrenos

envolventes zona desportiva do Bessa, aprovado em 1973, o qual define com

detalhe o desenvolvimento urbano (com usos, implantaes, e nmero de pisos) de

uma vasta rea na qual se inclui os terrenos do Dallas.

Figura 5. Estudo para os terrenos envolventes zona desportiva do Bessa (1973)

Este Estudo Urbanstico constitui-se como o plano muito detalhado de ordenamento

desta rea, o qual impe um modelo de ocupao que substitui os velhos palacetes

por conjuntos de imveis de habitao plurifamiliar ao longo da Avenida da Boavista,

rodeados por amplas zonas verdes onde pontuam edifcios torre de habitao e reas

de comrcio. O desenho que parte do conjunto Dallas veio a tomar, ainda tem muitas

das referncias deste Estudo.


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3. INSTRUMENTOS DE GESTO TERRITORIAL NA REA

3.1. O Plano Diretor Municipal

A rea de interveno do Plano de Pormenor do Dallas est abrangida pelo Plano

Diretor Municipal do Porto (RCM n. 19/2006, de 3 de fevereiro) com a redao dada

pela alterao, Aviso n. 14332/2012, publicado na 2. srie n. 207 do Dirio da

Repblica de 25 de outubro de 2012, sendo este plano municipal de ordenamento do

territrio o nico instrumento de gesto territorial eficaz na rea do Plano de Pormenor.

3.1.1. Ordenamento

De acordo com o PDM e relativamente qualificao do solo, a rea do Plano de

Pormenor integra-se na categoria de espao relativa ao solo urbanizado e abrange

trs subcategorias de espao: rea de frente urbana contnua em consolidao,

rea de habitao de tipo unifamiliar e sistemas de circulao e mobilidade. Para

estas reas, as disposies regulamentares so as seguintes:

Seco II rea de frente urbana contnua em consolidao

Artigo 18. mbito e objetivos

As reas de frente urbana contnua em consolidao correspondem s reas estruturadas em

quarteiro com edifcios localizados, predominantemente, face dos arruamentos, em que o

espao pblico se encontra definido e em que as frentes urbanas edificadas esto em processo

de transformao construtiva e de uso; pretende -se a manuteno e reestruturao das

malhas e a consolidao do tipo de relao do edificado com o espao pblico existente.

Artigo 19. Usos

As reas de frente urbana contnua em consolidao so zonas mistas com predominncia do

uso habitacional; so permitidas atividades complementares e outros usos desde que

compatveis com a funo dominante.

Artigo 20. Edificabilidade

1 - As obras de edificao a levar a efeito regem -se pelas seguintes disposies:

a) Cumprimento dos alinhamentos e das formas de relao do edifcio com o espao pblico

dominante na frente urbana em que o prdio se integra, exceto nas situaes em que a CMP j

tenha estabelecido ou venha a estabelecer novos alinhamentos;


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b) Admite-se o prolongamento construtivo em cave para alm do plano da fachada de tardoz

do corpo dominante, desde que esse prolongamento no represente um acrscimo de Abc

nem uma impermeabilizao superior a 70 % da rea do prdio;

c) O alinhamento da fachada de tardoz do corpo dominante do edifcio o definido pelo

alinhamento do corpo dominante dos edifcios a manter nessa frente urbana;

d) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes em prdio ou lote cuja

exgua dimenso e configurao irregular no permita satisfazer em simultneo o cumprimento

da rea mxima de impermeabilizao e o alinhamento da fachada de tardoz de acordo com,

respetivamente, as alneas b)e c) anteriores, a profundidade mxima definida pelo

alinhamento dominante;

e) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes, em prdio ou lote de

gaveto, devero privilegiar-se solues arquitetnicas adequadas ao conveniente remate

urbano das respetivas frentes, dispensando -se, se necessrio, do cumprimento do disposto

nas alneas b), c) e h) deste nmero;

f) A altura da fachada confinante com a via pblica no pode exceder a largura do arruamento

confrontante, medida entre os limites do espao pblico dominante ou estabelecido, no sendo

permitidos pisos habitveis acima dessa altura e sem prejuzo do definido na alnea seguinte;

g) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes, admite-se um andar

recuado para alm da altura da fachada definida na alnea anterior, quando tal seja dominante

nessa frente urbana, ou sirva de colmatao a empena existente;

h) Admite-se a edificao ao nvel do piso trreo para alm da fachada de tardoz do corpo

dominante, at 20 % da rea compreendida entre esta fachada e o limite posterior do lote;

i) A rea do prdio no afeta ocupao de edifcios, pode ser impermeabilizada no mximo

de 10 % desde que no comprometa a existncia de uma rea permevel de 30 % da rea do

prdio.

2 - Cumulativamente com a alnea f) do nmero anterior devem ser atendidas as seguintes

disposies:

a) Quando o perfil transversal do espao pblico e via pblica confinantes com uma frente

urbana tiver um alargamento pontual numa dada extenso, a crcea a admitida para a

restante frente urbana;

b) Quando o perfil transversal do espao pblico e via pblica confinantes com uma frente

urbana seja superior a 21 m, a crcea mxima admitida de 21 m, exceto quando a moda da

crcea for superior, respeitando-se essa moda, ou quando j existir uma crcea estabelecida

pela CMP para essa frente urbana.

3 - A CMP pode impor crceas diferentes das resultantes da aplicao dos nmeros anteriores

deste artigo, quando estiver em causa a salvaguarda de valores patrimoniais ou a integrao

urbanstica no conjunto edificado onde o prdio se localiza.

Artigo 21. Logradouros e interior dos quarteires


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1 - O interior dos quarteires destina -se a espao verde afeto aos logradouros das parcelas

confinantes com os arruamentos que definem o quarteiro ou utilizao coletiva.

2 - (Revogado.)

3 - Admite-se a diviso de um quarteiro quando se verificar uma das seguintes condies:

a) Abertura de novos arruamentos pblicos em conformidade com a planta de ordenamento

qualificao do solo;

b) Quando a CMP considerar que, pela significativa dimenso do quarteiro e desejvel

alterao dos usos e ocupao existentes no seu interior, a diviso do quarteiro contribuir

para a qualificao urbanstica e ambiental dessa zona da cidade, e ou para a melhoria das

condies de circulao viria.

4 - Na situao do nmero anterior, cumulativamente com as disposies constantes desta

seco, devem verificar-se as seguintes regras:

a) O novo arruamento que divide o quarteiro existente deve ter um traado que permita a

adequao do cadastro soluo urbanstica, devendo ainda estabelecer a ligao entre dois

arruamentos j existentes;

b) A crcea dos edifcios a implantar face do novo arruamento deve garantir uma correta

articulao entre as crceas das frentes urbanas em que se apoia o novo arruamento.

Seco IV rea de habitao do tipo unifamiliar

Artigo 22. mbito e objetivos

As reas reguladas na presente seco correspondem s zonas em queo tipo dos edifcios

dominantemente o de habitao de tipo unifamiliar, que deve ser mantido como tal, ou s reas

para as quais o PDMP impe essa mesma tipologia.

Artigo 23. Usos

Nas reas de habitao de tipo unifamiliar o uso dominante o da habitao, admitindo

-se outros usos desde que compatveis com a funo dominante.

Artigo 24. Edificabilidade

1 As novas construes ou as intervenes nos edifcios existentes a levar a efeito

subordinar -se -o s seguintes disposies:

a) Cumprimento dos alinhamentos dominantes da frente urbana respetiva, quer para os

edifcios quer para as frentes do lote confinantes com o espao pblico, exceto nas situaes

em que a CMP j tenha estabelecido ou venha a estabelecer novos alinhamentos;

b) A rea de impermeabilizao no pode exceder 60 % da rea do prdio ou lote, sem

prejuzo do cumprimento da alnea anterior;

c) O nmero mximo de pisos acima do solo trs, exceto em frentes urbanas

estabilizadas, nas quais definido em funo da crcea dominante;

d) Todos os fogos das novas construes devem ter acesso direto e independente ao

exterior, podendo as caves ser comuns.


_______________________________________________________________________________________________


2 No caso de operao de loteamento ou de impacte semelhante a loteamento, a

rea de impermeabilizao no pode exceder 60 % da rea do prdio.

3 Excetuam -se das alneas b) e c) do n. 1, as obras de edificao em prdio ou

lote de reduzidas dimenses ou quando seja necessrio garantir as condies mnimas de

habitabilidade;

4 A construo de novas frentes urbanas decorrentes da abertura de novos

arruamentos implica a ligao destes a dois arruamentos existentes, podendo ser permitidas

outras opes urbanas desde que devidamente enquadrveis em solues j adotadas na

envolvente prxima.

Captulo III Sistemas de circulao e mobilidade, Seco I Disposies gerais

Artigo 48. - Objeto

1 Consideram -se sistemas de circulao e mobilidade os que servem de canal de

transporte ou de elemento de conexo e correspondncia entre diferentes modos e meios de

transportes e comunicaes, facilitando a relao entre os setores urbanos e, ainda, entre a

cidade e a sua rea metropolitana ou outros pontos do espao nacional e internacional.

2 O ordenamento das componentes locais dos sistemas a concretizar atravs de

planos, loteamentos, projetos de edificao pblicos ou privados, projetos de urbanizao e

infraestruturas deve ser coerente com os objetivos gerais definidos nos sistemas de circulao

e mobilidade, assim como com as previses de edificao e usos constantes do PDMP, tendo

em vista a viabilizao de equilbrios urbanos durveis.

3.1.2. Condicionantes

Nas reas abrangidas por servides administrativas e restries de utilidade pblica, a

disciplina de uso, ocupao e transformao do solo regulada pelas disposies

expressas de espao sobre que recaem, em acordo com o presente regulamento e

com a planta de condicionantes dinmica do Plano Diretor Municipal do Porto, sem

prejuzo das disposies vinculativas das servides ou restries de utilidade pblica,

que a todo o tempo vierem a vigorar na rea delimitada no Plano de Pormenor do

Dallas.

No territrio abrangido pelo Plano so observadas as disposies referentes a

servides administrativas e restries de utilidade pblica em seguida identificadas,

constantes da legislao em vigor:

a) Aproximao ao Aeroporto S Carneiro;

b) Zonas acsticas mistas e sensveis.


_______________________________________________________________________________________________


O Decreto-Lei n. 9/2007, de 17 de janeiro, alterado pelo Decreto-Lei n. 278/2007, de

1 de agosto, aprova o Regime Legal Sobre a Poluio Sonora, estabelecendo que a

delimitao de zonas mistas e sensveis deve ser feita no respetivo Plano Municipal de

Ordenamento, de acordo com os critrios fixados nesse diploma:

Zona Sensvel: rea vocacionada para usos habitacionais, existentes ou

previstos, bem como para escolas, hospitais, espaos de recreio e lazer e outros

equipamentos coletivos prioritariamente utilizados pelas populaes como locais de

recolhimento, existentes ou a instalar;

Zona Mistas: zona cuja ocupao seja afeta a outras utilizaes para alm das

definidas nas zonas sensveis, nomeadamente comrcio e servios.

A rea de interveno est integralmente classificada como Zona Mista.

4. CARACTERIZAO FSICA E AMBIENTAL

4.1. Caracterizao da Paisagem

No que se refere caraterizao da paisagem urbana, deve assinalar-se os edifcios

mais relevantes na rea de interveno e sua envolvente, bem como a existncia de

barreiras continuidade do espao pblico ou problemas de fecho visual e

paisagstico de alinhamentos:

Do ponto de vista da paisagem urbana e da morfologia do edificado,

verifica-se que, em geral, os edifcios da envolvente que apresentam maior

volumetria se encontram junto Avenida da Boavista, eixo suporte de maior

capacidade, enquanto que, no empreendimento Dallas, esta lgica se

inverte, sendo os edifcios mais afastados da Avenida que tm maior

crcea;

No se vislumbra, todavia, possibilidade de resolver esta questo, uma vez

que a soluo passaria por aumentar a crcea do bloco A, de modo a

refletir a importncia hierrquica da Avenida sobre o Largo Eng. Antnio de

Almeida, bem como de ir ao encontro de edifcios confrontantes (Sheraton

Hotel ou Edifcio Burgo);

Em termos de animao do espao pblico pelas atividades, questo

diretamente ligada permeabilidade espao pblico/ espao privado,

verifica-se que esta mais forte tambm junto Avenida da Boavista;


_______________________________________________________________________________________________


No entanto, existem algumas barreiras a esta permeabilidade, decorrentes

da existncia de barreiras fsicas;

Neste contexto, a rea de interveno encontra-se de certa forma

encravada, apresentando uma frente estreita junto Avenida (espao

nobre e chamariz por excelncia), com o restante desenvolvimento em

situao de traseiras;

Esta situao agrava-se pela funo que o Largo Eng. Antnio de Almeida

oferece atualmente, que a de quase exclusividade para estacionamento e

acesso automvel, e pelo tratamento dos muros que conformam este

espao.

4.2. Espao pblico

Os espaos pblicos na envolvente prxima do Plano so constitudos essencialmente

pelos arruamentos e eixos virios claramente estabilizados. Para alm destes, os

espaos de utilizao coletiva so praticamente inexistentes (faltam praas e jardins

ou outros espaos significativos de uso coletivo).

J no que se refere rea-Plano identificam-se dois espaos pblicos de diferente

carcter. O primeiro, o espao de utilizao coletiva situado na frente urbana da

Avenida da Boavista, constitudo pela plataforma elevada que resulta do recuo do

edifcio Dallas. Esta razovel praa de entrada no conjunto comercial tem sido, no

entanto deixada ao abandono (frequentemente ocupada com estacionamento), o seu

enquadramento urbano pode ser potenciado de modo a constituir um elemento de

composio do desenho urbano, gerador de usos e usufruto coletivo.

Na parte interior norte do Plano surge o Largo Eng. Antnio de Almeida, bolsa

divergente da rua homnima, profundamente desqualificado, sendo a sua gnese

deficitria em termos de desenho urbano. um espao intersticial, resultante das

ocupaes edificatrias e no espao criado com propsitos claros, acabando por ser

usado como estacionamento automvel - via em cul-de-sac, geradora de

conflitualidade de trafego e congestionamento. desqualificao geral acresce o mau

estado de conservao das fachadas dos edifcios confrontantes e o abandono das

frentes comerciais, decorrente de mais de uma dcada de encerramento do shopping,


_______________________________________________________________________________________________


No que se refere continuidade entre espao pblico e espao privado, verifica-se

que a permeabilidade do espao privado (caraterizado pela existncia ou no de

barreiras fsicas continuidade, diferenas de cota, muros, entre outras),

praticamente inexistente. Contudo, analisados os espaos contguos ao Plano, podem

facilmente identificar-se situaes onde esta permeabilidade (especialmente ao nvel

do uso pedonal) se pode conseguir. Exemplo disso est nos prprios contedos

programticos para a soluo urbanstica, inscritos nos Termos de Referncia do

Plano de Pormenor do Dallas, que identifica a possibilidade de articulao do espao

pblico com a envolvente criando novas ligaes pedonais que valorizem a rea () e

a interao entre a avenida da Boavista e o Largo e rua Eng. Antnio de Almeida.

Esta ligao sendo feita custa dos atravessamentos entre espaos pblicos e

privados garante a continuidade do sistema dos espaos coletivos. Outras

possibilidades de continuidade urbana se apresentam como o caso do possvel

atravessamento entre a galeria comercial do estdio do Bessa e o futuro espao

comercial do Dallas, o qual permitiria a ligao pedonal desde a rua de O Primeiro de

Janeiro at rua Tenente Valadim, ou, ainda, uma provvel ligao entre a entrada

nascente do estdio do Bessa (na rua Eng Antnio de Almeida) e a rua Joo de

Deus, na entrada a norte, junto ao complexo de tnis do Bessa.

A identificao destas possveis penetraes pblico-privado podem contribuir para se

encontrar solues para a animao e continuidade do espao pblico, devolvendo

zona novas valncias no usufruto destes espaos, criando em simultneo melhores

condies de utilizao dos equipamentos e a consolidao de um comrcio ativo,

cujo sucesso est muito dependente de boas condies de acessibilidade a partir dos

espaos de utilizao pblica.

No que se refere qualificao dos espaos pblicos em termos do seu traado,

desenho e matrias de revestimento, verifica-se que houveram recentemente

intervenes nos arruamentos prximos, como o caso das obras de qualificao na

Rua O Primeiro de Janeiro, estando prevista, ainda para o ano em curso, a

requalificao do traado e do perfil da Avenida da Boavista que na verdade, funciona

como o eixo unificador de todo este tecido urbano.


_______________________________________________________________________________________________


4.3. Caracterizao acstica

A caracterizao acstica que aqui se apresenta em breve resumo, parte do Estudo

Acstico e respetivos Mapas de Rudo (contedo documental do Plano) desenvolvido

pelo Ncleos de Investigao e Desenvolvimento em Engenharia Acstica, da

Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, coordenado pelo Professor Rui

Calejo, com o objetivo estudar o impacto do rudo exterior junto das habitaes,

provocado pelos veculos quando do funcionamento em pleno do Plano de Pormenor

do Dallas.

O Edifcio Dallas possui atualmente uma taxa de ocupao muito reduzida, sobretudo

no Bloco C (centro comercial) e no Bloco E (habitao). Os restantes blocos

apresentam uma ocupao na ordem dos 30 %. Com a implementao do Plano de

Pormenor do Dallas prev-se uma ocupao plena, na qual o Centro Comercial ser o

centro dinamizador do conjunto. Surgem no entanto dvidas quanto aos impactos, em

termos de rudo, nas habitaes existentes na rea do Plano e envolvente,

nomeadamente as habitaes do Bloco E e nas moradias existentes ao longo da Rua

do Eng. Antnio Almeida. O parque de estacionamento do Centro Comercial tinha

uma sada para o Largo (atualmente desativada).

No plano equaciona-se a eliminao definitiva desta sada do parque de

estacionamento para o Largo, ficando o acesso aos parques subterrneos limitados

entrada e sada atravs da Av. Da Boavista. Apenas o acesso ao parque privativo do

Bloco E se far na parte de trs (Largo e Rua).

O estudo acstico tomou em considerao estes prossupostos e debruou-se sobre os

vrios cenrios de mobilidade de que resultou a elaborao de mapas de sobre-

exposio, para 3 diferentes cenrios, donde foram retiradas algumas concluses

relativamente ao impacto em termos de rudo nas habitaes de proximidade do Plano

de Pormenor do Dallas:

Cenrio 1 Entrada e sada de veculos pela Av. da Boavista e Largo e Rua

(traseiras);

Cenrio 2 Entrada e sada de veculos pela Av. da Boavista e sada de

veculos do Bloco E pelo Largo e Rua (traseiras);

Cenrio 3 Entrada e sada de veculos pelo Largo e Rua (traseiras).


_______________________________________________________________________________________________


A partir destes limites de exposio, ento possvel elaborar os mapas de sobre-

exposio, nos quais so representadas as zonas onde os limites legais so

excedidos. Dos variados Mapas que constam do estudo, reproduz-se o seguinte

relativamente ao Cenrio 2.

Mapa 1. Mapa de Sobre-exposio do PP Dallas - Cenrio 2, Lden

Aps a anlise dos resultados obtidos nos mapas de rudo relativamente aos trs

diferentes cenrios traados, no espectvel a existncia de sobre-exposio nas

habitaes localizadas nas traseiras do PP Dallas (acesso Largo e Rua).

As concluses do estudo apontam para que a situao de exposio mais favorvel

seja a que est exposta no Cenrio 2 no qual as entradas e sadas de veculos so

efetuadas pela Av. da Boavista, e o acesso Largo e Rua (traseiras) apenas

utilizado como via de entrada e sada dos veculos do Bloco E.


_______________________________________________________________________________________________


4.4. Estrutura do parque habitacional

Relativamente ao parque habitacional, importa analisar a dimenso do mesmo, as

suas caractersticas, uso e poca de construo. Alm disso, faz-se ainda um breve

apontamento relativamente aos licenciamentos desde 1995 a 2009, de forma a retratar

a dinmica nos ltimos anos. Nas imagens seguintes possvel verificar que as

subseces mais densas ao nvel do edificado so na zona nascente, sendo

maioritariamente residenciais.

percetvel que as subseces envolventes rea de interveno resultaram de

operaes urbansticas de carcter distinto do tecido urbano a nascente, existindo

portanto edifcios de habitao multifamiliar de maior dimenso e mais espaos verdes

de utilizao coletiva entre os edifcios, tornando o espao mais permevel,

caracterstica das morfologias modernistas dominantes na zona poente.

Grfico 1. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva

554656

5583

7661391

7118

7541470

6154

598661 3380

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Lordelo do Ouro Ramalde Concelho do

Porto

T0 ou T1 T2 T3 T4 ou mais

262635 2688

00 603

2410 3366 18014

0 177 930

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Porto

Pessoa singular Organismo Pblico

Empresa privada Outros


_______________________________________________________________________________________________


Mapa 2. Edifcios existentes em 2011 por ha

Mapa 3. Uso dos edifcios existentes em 2011 FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco


_______________________________________________________________________________________________


Relativamente aos usos cabe ainda salientar o peso dos edifcios principalmente no

residenciais nas subseces 13120600301 e 13121106003. tambm transversal a

quase todas as subseces um nvel de edifcios principalmente residenciais

relevante, indicando que partes de alguns edifcios so efetivamente usados para

comrcio ou servios. A imagem seguinte retrata a poca de construo de edifcios

retendo-se essencialmente o seguinte:

Os quarteires mais a nascente constituem o tecido urbano mais antigo

estando grande parte do parque edificado consolidado at 1960;

Depois de 1990 quase no houve construo de novos edifcios na maioria das

subseces.

Mapa 4. poca de Construo dos edifcios existentes FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco

Cabe ainda referir que de acordo com os dados dos Censos de 2011 quer o municpio,

quer a freguesia de Ramalde perdem edifcios (4.73% e 2.94%, respetivamente), ainda

que aumentem o nmero de alojamentos (8.89% e 14.17%, respetivamente). Lordelo

do Ouro, por seu turno, regista um aumento significativo ao nvel dos alojamentos,

22.15%, mas que apenas corresponde a um aumento de 2.67% ao nvel dos edifcios.

No grfico seguinte apresentam-se as licenas concedidas por ano, entre 1995 e

2009, verificando-se que, aps a forte dinmica verificada entre 2000 e 2001, o


_______________________________________________________________________________________________


nmero de licenas concedidas tem vindo gradualmente a estabilizar, com a exceo

de 2009 em que o nmero de licenas anormalmente baixo, fruto possivelmente da

conjuntura econmica.

Grfico 2. Licenas concedidas entre 1995 e 2009

Quanto tipologia dos fogos licenciados e s entidades promotoras, o quadro e os

grficos seguintes congregam a sntese dos dados sendo de registar:

A preponderncia de tipologias T2 e T3;

A quase exclusividade das empresas privadas enquanto promotores.

Grfico 3. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva

114423

121477

176193294

182 1204275

228 1130102

341 1808346

247 1298

365 485 2146

71489

1546

240106

979

180358

1379

154259

1492

201396

2360

283

373

2251

166 93 814682

4 22

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Lordelo do Ouro Ramalde Concelho do Porto

1995 1996

1997 1998

1999 2000

2001 2002

2003 2004

2005 2006

2007 2008

2009

554656

5583

7661391

7118

7541470

6154

598661 3380

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Porto


554656

5583

7661391

7118

7541470

6154

598661 3380

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Porto



_______________________________________________________________________________________________


5. POPULAO

5.1. Diagnstico sociodemogrfico

Na imagem seguinte possvel verificar que a densidade de populao mais

elevada nos quarteires marginantes Via de Cintura Interna a Poente e nos

quarteires a Nascente (a caminho da Casa da Msica) e a Sul (em frente rea de

interveno). Contudo a subseco em que se insere a rea de interveno

(13121105901) das que possui maior nmero de indivduos (690), bem como as

subseces 13120601101 (628) e 13121106201 (744).

Mapa 5. Populao residente em 2011 por ha FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco

As subseces em que a numerao inicial 131206 pertencem freguesia de

Lordelo do Ouro, enquanto as 131211 pertencem freguesia de Ramalde. Em termos

populacionais as subseces analisadas neste mbito correspondem apenas a 10.4%

e 9.6%, do total das freguesias de Lordelo do Ouro e de Ramalde, respetivamente,

sendo essas propores em funo da rea quase da mesma ordem de grandeza,


_______________________________________________________________________________________________


8.8% e 9.9%, respetivamente. Atendendo aos dados dos Censos de 2011 para o

municpio do Porto e para as freguesias de Lordelo do Ouro e de Ramalde, enquanto o

municpio perdeu quase 10% da sua populao, estas freguesias registaram variaes

muito tnues, Lordelo do Ouro perdeu 23 pessoas (0.10%) e Ramalde ganhou 355

(0.94%). Na anlise dos dados populacionais por sexo verifica-se um fenmeno

interessante Lordelo do Ouro perde quase o dobro do ganho em homens, enquanto

em Ramalde se passa o inverso h uma perda de homens (-66 pessoas) face ao

ganho de 421 mulheres. J no que toca s famlias os dados apontam para aumentos

substanciais em Lordelo do Ouro e Ramalde, 11.54% e 12.05%, respetivamente,

enquanto o municpio regista apenas aumentos da ordem dos 3%.

Mapa 6. Estrutura Etria da populao residente em 2011 FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco

Ainda na anlise da populao importa analisar a estrutura etria, tanto pela questo

do conhecimento do pblico-alvo para a unidade comercial, mas tambm pelas

questes de dependncia econmica.


_______________________________________________________________________________________________


A anlise da estrutura etria constitui uma ferramenta importante, uma vez que

descreve as sinergias entre os diversos grupos etrios, das quais resultam

determinados fenmenos demogrficos, nomeadamente o coeficiente de dependncia

total e o ndice de envelhecimento. No caso do coeficiente de dependncia total

obtemos informaes preciosas relativas ao nvel de populao potencialmente no

ativa face populao empregada/ adulta, ou seja, possvel medir o grau de

dependncia da populao assumindo-se que o ordenado da populao empregada

o principal sustento de toda a restante populao.

O coeficiente de dependncia nos jovens e nos idosos resulta da decomposio do

total para o grau de dependncia dos jovens e dos idosos, respetivamente, em

oposio ao total de populao no ativa. O retrato da estrutura etria muito

semelhante para todas as unidades territoriais em anlise, focalizado numa populao

maioritariamente adulta, em idade ativa, com propores de crianas e jovens

bastante razovel, sendo que a populao idosa ronda os 20%. No geral este retrato

devolve um coeficiente de dependncia total no muito elevado (ronda em mdia

0.51).

no entanto importante salientar o seguinte:

As subseces 13120600303, 13121105304, 13121105305, 13121105307,

13121106001, 13121106004, 13121106005, 13121106006, 13121106007 possuem

um nvel de populao adulta baixo, menos de 40, apresentando em contrapartida os

nveis de populao idosa mais elevados;

As subseces 13121105305 e 13121105307 possuem os nveis mais baixos

de populao jovem e jovem adulta, 12.24% e 13.33%, respetivamente;

Alm disso para as subseces 13120600303, 13121105305, 13121106001,

13121106005, 13121106006, 13121106007 os coeficientes de dependncia totais so

muito elevados

As subseces 13121105802 e 13121106101 apresentam o coeficiente de

dependncia total mais baixo, sobretudo pelos baixos nveis de populao jovem e

idosa.


_______________________________________________________________________________________________


A imagem seguinte retrata a populao empregada por setor de atividade, verificando-

se uma preponderncia de populao empregue no Setor Tercirio.

Mapa 7. Populao empregada por Setor de Atividade em 2011 FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco

6. EQUIPAMENTOS

Nas proximidades do Plano existem alguns equipamentos escolares e desportivos de

relevo, nomeadamente as escolas secundrias Fontes Pereira de Melo e Clara de

Resende e o complexo desportivo Estdio do Bessa Sc. XXI. O complexo desportivo

do Bessa, totalmente remodelado aquando do Euro 2004, foi pensado para dispor,

para alm das reas desportivas, de reas de lazer e comrcio, como o caso do

pequeno centro comercial que, numa linha perpendicular ao lado poente do Dallas,

permite que se possa estabelecer uma continuidade entre este equipamento e o

centro comercial Dallas.


_______________________________________________________________________________________________


Para alm destes, a rea conta nas proximidades com equipamentos culturais de

relevo como a Casa-Museu Eng. Antnio de Almeida, Casa da Msica e a Fundao

de Serralves. Ao nvel dos grandes equipamentos de lazer, o Parque da Cidade uma

referncia da cidade e da regio, sendo esta vizinhana uma mais-valia para a

qualidade urbana, paisagstica e ambiental. Para alm, disso encontram-se nas

proximidades grandes empreendimentos hoteleiros (tais como o Sheraton, Tiara Park

Atlantic, Porto Palcio ou o Tivoli) e conjuntos comerciais (o Aviz, o Bristol, o Braslia,

o Pennsula e o Cidade do Porto), os quais congregam enormes dinmicas de

centralidade urbana, funcionando esta rea da cidade como um eixo agregador de

funes, sejam estas culturais, de lazer, comerciais e do setor tercirio.

7. MOBILIDADE URBANA

A rea do Plano dispe de excelente acessibilidade, sobretudo ao nvel das estruturas

virias envolventes que determinam a forma de todo este tecido urbano. A avenida da

Boavista constitui o elemento virio mais significativo, j que tem por si s uma

importncia escala da cidade, ligando a Baixa frente martima da cidade do Porto.

Existe tambm no eixo norte-sul a via rpida com as ligaes ponte da Arrbida,

integradas na rede de mobilidade escala regional, nomeadamente atravs do n de

Bessa Leite, a sul, e do n de Francos, a norte. Em termos de mobilidade urbana, os

operadores pblicos da STCP e Metro do Porto, asseguram uma vasta oferta de

solues ao transporte coletivo, devendo-se esta facto proximidade das estaes de

Metro da Casa da Msica e de Francos.

8. CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO DALLAS

A caracterizao do empreendimento Dallas passa pela anlise da capacidade de

interveno do Plano de Pormenor, tendo por base a situao existente ao nvel

arquitetnico e urbanstico, e ainda, na vertente volumtrica relativamente

capacidade de integrao urbana paisagstica do conjunto no espao pblico

envolvente. Procura-se tambm verificar a compatibilidade do edificado existente com

as regras de segurana contra incndios em edifcios e a acessibilidade para pessoas

com mobilidade reduzida, com vista a detetar eventuais necessidades de interveno,

que, no sendo da esfera deste instrumento urbanstico, podero configurar aes a

desenvolver posteriormente, com vista ao enquadramento legal do empreendimento.


_______________________________________________________________________________________________


O empreendimento Dallas composto por cinco edifcios contguos e ligados

funcionalmente entre si (ao nvel das caves), identificados no Plano sob a designao

de Bloco A, B, C, D e E (desde a frente da Avenida da Boavista para o interior),

constituindo, deste modo, um conjunto edificado nico que integra diversos usos,

incluindo comrcio (centro comercial), servios e habitao.

Figura 6. Planta da situao existente

O Centro Comercial Dallas, foi inaugurado em dezembro de 1984, tendo mantido as

portas abertas at finais dos anos 90 apesar da dificuldade na sua promoo

decorrente do sistema de gesto (que se baseava na venda das fraes comerciais,

impedindo uma gesto nica da rea comercial) e dos problemas que se colocaram

devido s condicionantes fsicas dos espaos (p direito insuficiente, entre outras). O

Centro Comercial acabou por encerrar em julho de 1999, por falta de condies de

segurana, mantendo-se a utilizao do Bloco A para escritrios, com ligao direta

para a Avenida da Boavista. O Bloco B para alm do shopping previa a abertura de

uma sala de cinema e restaurante, situados num volume de dois pisos, voltado para o


_______________________________________________________________________________________________


Largo Eng. Antnio de Almeida, mas que nunca chegaram a ser acabados e deste

modo nunca funcionaram. Os Blocos C e D esto afetos a servios (escritrios em

utilizao) e o Bloco E a habitao multifamiliar (nunca chegou a ser ocupado) e

comrcio no rs-do-cho. O aparcamento do conjunto distribui-se por trs pisos abaixo

do solo, sendo que o estacionamento afeto ao Bloco E, completamente

independente do resto do conjunto e situa-se dois pisos em cave situados abaixo dos

pisos do centro comercial.

8.1. Antecedentes

Em 1974 foi emitido o Alvar de Loteamento n. 20/74, do qual consta a constituio

de 7 lotes e a integrao no domnio pblico de uma rea aproximada de 1.884,25 m2

(processo de aquisio n. 15/74) destinada a arruamento e praceta. O Lote 7, com a

rea de 2198,75 m2, previa a construo de dois edifcios, um com r/c comercial e 3

pisos e outro com r/c e 11 pisos, unidos pela cave e pelo piso cota de soleira,

destinados a garagens coletivas. neste lote que se implanta o Bloco E e a maior

parte do Bloco D, embora ao nvel do piso 1 e das caves, os espaos existentes faam

parte do centro comercial (Bloco B).

Figura 7. Identificao da rea do loteamento com o alvar n. 20/74


_______________________________________________________________________________________________


Em 1980 (a 30 de abril) foi emanada a Licena de Obras de Edificao n. 192/80

relativa a 3 edifcios: Bloco A (servios), com r/c mais 6 pisos ( face da Av. da

Boavista); Bloco B, com r/c mais 1 piso (cinema e restaurante) e 5 pisos abaixo do

solo destinados a servios e garagens; o Bloco C, com r/c mais 11 pisos. Os blocos B

e C esto voltados para o Largo Eng. Antnio de Almeida. Na licena de Obras

previa-se a cedncia de uma rea com 484m2 para o domnio pblico a qual daria

continuidade ao referido Largo. Esta licena acabou por ser considerada nula no

relatrio do IGAT de 1987, deixando os edifcios entretanto construdos sem

enquadramento legal, bem como sem efeito a rea a ceder.

Em 1993 foi emitido o Alvar de Obras de Edificao n. 55/93, (Aditamento Lic.

Obras 192/80) relativo ao Bloco E, alterando o destino das suas fraes para

habitao (destino atual). Posteriormente, foi solicitado o licenciamento de obras de

alterao do interior, atravs do processo n. 16284/00, o qual foi indeferido, uma vez

que se verificou que a obra e a licena 55/93, no respeitavam o Alvar de

Loteamento n. 20/74, designadamente quanto implantao dos edifcios.

Relativamente ao Bloco D, no chegou a existir na CMP qualquer processo de

licenciamento da obra. Em resumo, a situao do processo administrativo do

empreendimento , atualmente, a seguinte:

No que se refere aos Blocos A, B, C, a Licena de Obras que lhes deu origem

(LO 192/80), foi considerada nula;

Relativamente ao Bloco D, nunca existiu qualquer licenciamento;

Em relao ao Bloco E, embora tenha sido emitida a Licena de Obras n.

55/93 (Adit.192/80), esta foi considerada nula por no se conformar com as

prescries do Alvar de Loteamento n. 20/74, relativamente ao Lote n.7;

As infraestruturas previstas no loteamento, foram executadas durante a obra

do complexo Dallas, tendo a aquisio gratuita a favor do municpio ocorrido

em 19/01/1976, atravs de escritura pblica;

Parte do terreno (484 m2) que faz parte do Largo Eng. Antnio de Almeida,

destinava-se a integrar o domnio pblico aps concluso das obras da LO n.

192/80, mas tal no chegou a suceder.

No obstante os vrios procedimentos administrativos, sublinha-se que atualmente

est em causa a existncia de cinco edifcios (Blocos A,B,C,D e E) que se encontram,

sob o ponto de vista material, totalmente ligados entre si ao nvel das caves,


_______________________________________________________________________________________________


aparecendo assim como um conjunto unitrio, situao que nunca esteve prevista no

mbito dos procedimentos que deram entrada na Cmara Municipal do Porto.

8.2. Relao com o espao pblico e estado de conservao

Da anlise feita ao espao pblico constitudo pelo Largo Eng. Antnio, atravs do

levantamento ao nvel das entradas cota de soleira, verifica-se que a alternncia de

entradas pblicas e privadas, por um lado, pedonais e automveis, por outro,

geradora de conflitos de circulao.

Figura 8. Levantamento de entradas do piso 1

A partir do levantamento do tipo do acabamento das fachadas e o do seu estado de

conservao, observa-se o seguinte:

O Bloco A revestido por fachada-cortina em vidro, enquanto nos restantes (C,

D e E) os paramentos de fachada so essencialmente constitudos por

materiais cermicos e pedra, e por uma composio de vos de pequena

dimenso;


_______________________________________________________________________________________________


Relativamente ao estado de conservao, os Blocos A e E, apresentam um

bom estado de conservao de fachada (atribuindo-se a classificao de

Bom), quanto ao Bloco C o estado de conservao razovel (atribuindo-se

a classificao de Mdio) e o B e D necessitam de interveno ao nvel das

fachadas (atribuindo-se a classificao de Mau).

Figura 9. Tipo de revestimento e estado de conservao das fachadas

8.3. Condicionamentos urbansticos e legais

Neste ponto faz-se uma anlise relativamente conformidade dos blocos existentes a

manter (A, C, D e E) com os normativos legais, em particular no que se refere ao

Decreto-Lei n. 163/2006 de 08 de agosto (mobilidade condicionada), ao Decreto-Lei

n. 220/2008, de 12 de novembro, e Portaria n. 1532/2008, de 29 de dezembro

(segurana contra incndios em edifcios). Exclui-se desta anlise o Bloco B (centro

comercial), j que este ser alvo de demolio e reconstruo total.


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Para cada uma das condicionantes legais identificada a necessidade de verificao

em pormenor do cumprimento da norma (V) ou se j se verifica o cumprimento (C). No

caso em que identificada a necessidade de verificao, esta destina-se a definir com

pormenor a interveno necessria, considerando que j foi verificada a possibilidade

do cumprimento da exigncia legal.

a) Exigncias de acessibilidade, segundo o Decreto-Lei n. 163/2006, de 8 de agosto:

DL n. 163/2006 - mobilidade condicionada Descrio / Requisitos

BLOCO

A C D E

Dimenso da cabine de elevador V V V V

Patamares e corredores largura 1,20m C C C V

Instalaes sanitrias distribuio interior V V V

Instalaes sanitrias reas dos compartimentos V V V V

Portas de abrir reas de manobra C C C V

Acessos ao exterior (terraos) V V V V

Acesso principal soleira na entrada (piso 1) V V V V

Acesso exterior espao pblico V V V V

Piso recuado sentido das portas de elevador V V V V

Piso recuado dimenso do espao de sada do elevador V V V V

Piso tcnico no integrado no percurso acessvel V V V V

Quadro 1. Exigncias de acessibilidade

b) Exigncias de segurana contra incndios, segundo o Decreto-Lei n. 220/2008, de

12 de novembro, e a Portaria n. 1532/2008, de 29 de dezembro:

Normas de Segurana contra Incndios em Edifcios (SCIE) Descrio / Requisitos

BLOCO

A C D E

Ponto de gua para abastecimento de veculos de socorro, assegurado pela rede de distribuio pblica

V V V V

Possibilidade de estacionamento de veculo de socorro junto fachada C V C V

Confronto menos direto com a fachada a corrigir no desenho do espao pblico V C V V

Retificao da segunda comunicao vertical de evacuao (para edifcios com mais de 28m de altura)

V C V

Criao de uma segunda cmara corta-fogo no piso aps alcanados 28m de altura, com a dimenso de 7m

V V V

Transformar caixa de escadas em compartimento corta-fogo V

Largura mnima de sada de evacuao = 1.40m C C C C

Largura mnima de caminho horizontal de evacuao = 1.40m C C C C

Distncia mxima a percorrer entre local de permanncia e sada C C C C

Quadro 2. Exigncias de segurana contra incndios


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8.4. rea de construo atual

No quadro seguinte identificam-se as reas de construo atual de cada um dos

blocos do conjunto Dallas com referncia distribuio espacial e funcional.

BLOCO PISO USO REA (m2) REA TOTAL

(m2)

A

Piso 1 comrcio 542

4.191 Tipo (x6) servios 556

Recuado servios 313

B

R/C+2 pisos cinema 1669

39.589 Piso 1 + caves (6 pisos) centro comercial 25029

3 Caves estacionamento 12891

C Tipo (x12) servios 513

6.395 Recuado servios 239

D

Piso 1 servios 84

2.184 Tipo (x3) servios 597

Recuado servios 309

E

Piso 1 tcnico 436

9.454

Tipo (x4) habitao 444

Tipo (x7) habitao 515

Recuado habitao 273

2 caves estacionamento 3364

Total 61.813

Quadro 3. rea de construo atual

Relativamente ao Bloco B o centro comercial, e uma vez que este dever ser objeto

de profunda reformulao, tendo em conta a necessidade de adaptao legislao

em vigor, nomeadamente no que respeita ao p direito mnimo, optou-se por fazer um

levantamento da rea bruta locvel piso a piso, que se apresenta nos seguintes

esquemas especficos do centro comercial:


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Figura 10. Levantamento da rea bruta locvel do centro comercial


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Da anlise s plantas dos pisos do centro comercial representados na figura

esquemtica acima, pode concluir-se que o conjunto comercial Dallas possua uma

rea bruta locvel de aproximadamente 16.777m2.

No quadro que se segue apresentam-se as reas globais do complexo Dallas, tal

como este se encontra materializado no terreno e os respetivos ndices urbansticos

atuais, relativamente aos prdios originais e rea-Plano.

Descrio rea (m2)

rea do plano de pormenor 9.172

rea dos prdios (Dallas) 7.485

rea total de construo (Atc) 61.813

rea bruta locvel (ABL) 16.777

rea de implantao (Ao) 7.485

rea de impermeabilizao (Ai) 7.485

ndice de impermeabilizao (Iimp) 1,0

ndice de construo (Ic) 5,0

ndice de utilizao do solo (Iu) 6,7

ndice de ocupao do solo (Io) 0,8

Quadro 4. reas e ndices urbansticos

II. PROPOSTA

9. ESTRUTURA URBANA

9.1. Estratgia adotada

A estratgia de interveno adotada considera as seguintes premissas e objetivos

para a sua implementao e atuao:

a) Usos

Considera-se que os usos atualmente existentes no conjunto edificado so os mais

adequados rea-Plano, pretendendo-se manter as diversas utilizaes nos edifcios

existentes, uma vez que, apesar da situao particular em que se encontram, esto

com nveis elevados de ocupao:


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Os usos de servios, na generalidade escritrios, esto distribudos pelos

blocos A, C e D com atividades em funcionamento. J no que se refere ao

Bloco B Centro Comercial encontra-se completamente inativo, pelas razes

atrs descritas, exceto uma pequena rea comercial ao nvel do piso 1 do

Bloco E, o qual por sua vez nunca foi ocupado para os fins habitacionais a que

se destina, por falta de autorizao administrativa de utilizao;

A fundamentao para a adequao do uso comercial rea-Plano decorre da

constatao de que o conjunto comercial ter condies de ser alavancado

pela existncia de servios e habitao no prprio conjunto imobilirio, mas

tambm porque usufruir da movimentao de pessoas gerada pelos

equipamentos e servios envolventes (hotel, escolas, estdio, entre outros);

Por outro lado, a proposta de um novo conjunto comercial, mais moderno e

eficiente, poder efetivamente ocupar o espao atualmente em desuso de uma

forma mais eficaz do que outras utilizaes o poderiam fazer, embora seja

necessrio proceder a uma reconstruo completa e bastante significativa de

toda a rea do Bloco B.

b) Espao Pblico

Relativamente Avenida da Boavista interessa abordar os seguintes aspetos

definidores da matriz do desenho do espao pblico:

Atribuir maior importncia plataforma de nvel, a qual por fora da pendente

da rua, se assume como o grande espao de utilizao coletiva na transio

entre o passeio pblico e o empreendimento;

Ampliar a rampa no lado nascente situada na cota mais favorvel do passeio

para facilitar o acesso a indivduos com mobilidade condicionada;

Articular melhor os acessos ao parque de estacionamento com a via pblica

eliminando elementos dissonantes (canteiros e floreiras).

A requalificao do espao pblico composto pelo Largo Eng. Antnio de Almeida e a

Rua Eng. Antnio de Almeida, dever passar por proposta de um novo desenho que

introduza valias de usufruto pedonal e humano, limitando a circulao automvel ao

estritamente necessrio, considerando os seguintes aspetos:

Eliminar a sada do parque de estacionamento do Bloco B e consequentes

constrangimentos de trafego, libertando o espao pblico para uso pedonal;

Regularizar as pendentes e nivelamento dos pavimentos;


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Suprimir todo o estacionamento superfcie, reservando apenas os

estritamente necessrios aos veculos de emergncia;

Requalificar a Rua Eng. Antnio de Almeida - embora esta rua se situe

praticamente fora dos limites do Plano, a interveno a efetuar no sistema de

espaos pblicos incluir sempre este arruamento pblico.

Relativamente integrao na malha urbana envolvente, uma das premissas do Plano

passa por estabelecer ligaes pedonais entre a Avenida da Boavista e o Largo Eng.

Antnio de Almeida, para isso equacionaram-se as seguintes hipteses:

Estabelecer uma ligao pedonal exterior entre avenida da Boavista e o largo,

ao longo do limite nascente da rea de interveno, a qual acabou por ser

abandonada, devido, por um lado, excessiva extenso e a diferena de cotas

(desadequada mobilidade condicionada) e as caractersticas prprias de um

conjunto comercial, as quais tornariam essa ligao num espao pouco

atraente, inseguro e de utilidade duvidosa, em favor de uma ligao pelo

interior do Bloco B, o mais direta possvel entre estes espaos, facilitadora de

uma acessibilidade pedonal mais inclusiva.

Avaliar a possibilidade de ligao pedonal tambm Rua O Primeiro de

Janeiro, contornando o Edifcio C pelo lado Sul. Na verdade, a Rua O Primeiro

de Janeiro caracteriza-se pelo passeio alargado que serve no s o Estdio do

Bessa, mas tambm as escolas secundrias, e por permitir um bom usufruto

do espao pblico. A possibilidade de integrao do Largo nessa estrutura

urbana revela-se interessante. Este atravessamento situa-se todavia fora da

rea do Plano, pelo que apenas ser apontado como estratgia a desenvolver

fora do mbito deste instrumento.

c) Fachadas

O desenho global das fachadas existentes e os tipos de materiais de revestimento dos

alados poder manter-se, contudo, deve ser revisto em cada caso, o estado de

conservao de fachadas e efetuar trabalhos de recuperao necessrios, por razes

de ordem construtiva (para resoluo de patologias), de conforto trmico, de eficincia

energtica e de integrao paisagstica da imagem urbana, nos edifcios em que se

identifique a necessidade de interveno a este nvel.


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d) Acessibilidade e Segurana contra incndios

Relativamente adaptao dos edifcio s exigncias normativas sobre a

Acessibilidade (mobilidade condicionada) e Segurana Contra Incndios, e tendo em

conta as observaes efetuadas anteriormente, ser necessrio, realizar as

intervenes especficas determinadas pela verificao e avaliao, devendo em todo

o caso garantir o seguinte:

Para permitir o acesso a veculos de combate a incndio plataforma elevada

da entrada a partir da Avenida da Boavista, dever ficar garantido o reforo da

laje junto fachada sul do Bloco A, para que resista a um punoamento

causado por uma fora de 170 kN, distribuda numa rea circular de 20 cm de

dimetro.

e) Viabilidade econmica do centro comercial

A viabilizao econmica do centro comercial (bloco B) ter de ser enquadrada pelas

atuais regras urbansticas e disposies legais aplicveis. Para isso deve ter-se em

considerao o seguinte:

Demolir dois pisos completos de forma a ganhar p-direito para os pisos que

so a manter, se por um lado representa uma significativa diminuio da rea

total do conjunto comercial, por outro lado possibilita um maior desafogo,

espaos mais arejados e modernos;

Calcula-se que a operao de reconstruo do centro comercial determine um

rcio entre a rea de construo e a rea bruta locvel na ordem dos 80%;

Comparando as reas de centros comerciais implantados no centro de cidade,

em situaes urbanas idnticas do empreendimento Dallas, verifica-se que

as reas brutas locveis, representam entre 75 a 80% da rea de construo

total, embora no tenha sido possvel obter este ltimo valor:

CENTRO COMERCIAL CIDADE rea Bruta Locvel

Via Catarina Porto 11.656

Cidade do Porto Porto 15.064

Armazns do Chiado Lisboa 10.200

Frum Viseu Viseu 19.664

Frum Aveiro Aveiro 17.500

Quadro 5. Comparao da rea locvel de centros comerciais

Fonte: APCC Associao Portuguesa de Centros Comerciais


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