Dicionário da EAP - Campos do Goytacases

Village Arco - Uma nova forma de viver!

1 Gerenciamento do projeto1 1.1 Iniciação2 1.1.1 Termo de Abertura 103 1.2 Planejamento

4 1.2.1 Plano de gerenciamento do projeto 20

5 1.2.2 Requisitos do escopo do produto 30

6 1.2.3 Definir o escopo do projeto 40

7 1.2.4 Estrutura Analítica do projeto - EAP 50

8 1.2.5 Dicionário da EAP 609 1.2.6 Definir as atividades 70

10 1.2.7 sequenciar 80

11 1.2.8 Estimar recursos 90

12 1.2.9 Definir o tempo das atividades 100

13 1.2.10 Cronograma 11014 1.2.11 Apresentação do cronograma para aprovação 120

15 1.2.12 Orçamento 130

16 1.2.13 Planejar a qualidade 140

Definir as ações a serem implementadas de acordo com o desempenho parcial do projeto. Respeitarsempre as orientações do monge benedetino santo e doutor da Igreja que viveu na Inglaterra noséculo VII; não se deixar contaminar pela presunção da erudição e lembrar de que há três caminhospara o fracasso: 1) não ensinar o que se sabe; 2) não praticar o que se ensina; 3) não perguntar o quese ignora.

Estimar valores das tarefas para que sejam realizados ajustes e confrontadas as premissas iniciais doestudo da viabilidade da operação.Definir o tempo médio das atividades e análise dos tempos totais em função dos prazos marcos egerenciar os recursos de modo a atingir a meta de iniciar o primeiro lançamento em junho de 2011 eas outras fases a cada seis meses.Cronograma de todo o emprendimento até a sua conclusão.Apresentação aos Sponsors da cronograma e previsão de custos para aprovaçãoApurar as estimativas iniciais de custos e confrontá-las com os orçamentos recebidos e executados.

Assegurar o cumprimentos dos requisitos do produto. Qualidade é fazer o combinado.

Village Arco se assemelhará a um bairro residencial. Deverá conter diversas tipologias arquitetônicas

harmonicamente dispostas, respeitando o meio ambiente e a sustentabilidade da solução. Deverá

buscar as menores taxas de condomínio e o preço médio de venda inferior ao limite estabelecido na

cidade para o Programa MCMV. As soluções arquitetônicas abragerão casas isoladas, geminadas e

prédios sem elevadores. A lucratividade esperada é de 15% do VGV. A implantação deve objetivar a

menor exposição de capital possível.Estudos, elaboração e aprovação de todos o projetos necessários para a implantação do Village Arcoem Campos dos Goytacases numa área de 242.000 m². Deverá ser planejada, em cinco fases distintas,a execução, comercialização e entrega das unidades. Definições de métricas a serem utilizadas eacompanhamento dos resultados previsto e realizados, com proposta de eventuais correções de rumopercebidas ao longo do cronograma de implantação. Relatório final contendo as lições aprendidas,riscos corridos e soluções encontradas e adequações propostas para os outros empreendimentos,visando estabelecer rotinas de fácil implantação da solução em demais cidades brasileiras. Não constado escopo do projeto a execução da obra que será objeto de outro projeto específicoDocumento em forma gráfica, elaborado no MS Project, contendo todos os produtos e serviços aserem entregues. Deverá respeitar os dez mandamento da EAP.Explicitar o que se espera de cada termo contido na EAP.Definir as tarefas necessárias para implantação do Condomínio em Campos dos Goytacases, Ordem em que as tarefas serão executadas considerando as dependências.

Dicionário da EAP - Campos do Goytacases 1/7


17 1.2.14 Plano recursos humanos 150

18 1.2.15 Planejar comunicações 160

19 1.2.16 Planejar o gerenciamento do risco 17020 1.2.17 Identificar os riscos 18021 1.2.18 Análise qualitativa do risco 19022 1.2.19 Análise quantitativa 20023 1.2.20 Respostas aos riscos 210

24 1.2.21 Planejar aquisições 220

25 1.3 Execução 23026 1.3.1 Gerenciar a execução do projeto 24027 1.3.2 Garantir a qualidade 25028 1.3.3 Mobilizar equipe 260

29 1.3.4 Desenvolver equipe 270

30 1.3.5 Gerenciar equipe 280

31 1.3.6 Distribuir informações 290

32 1.3.7 Gerenciar expectativas 300

33 1.3.8 Conduzir aquisições 310

34 1.4 Controle 32035 1.4.1 Monitorar e controlar os trabalhos 33036 1.4.2 Realizar o controle integrado das mudanças 34037 1.4.3 Verificar o escopo 35038 1.4.4 Controlar o escopo 36039 1.4.5 Controlar o cronograma 37040 1.4.6 Controlar os custos 38041 1.4.7 Controlar a qualidade 390

42 1.4.8 Reportar o desempenho 400

43 1.4.9 Monitorar e controlar os riscos 410

44 1.4.10 Administrar as aquisições 420

Controle semanal da qualidade. Reuniões para correção de rumos.Reportar aos sponsors semanalmente o andamento do projeto via email. Propor correção de rumo se

preciso. Reuniões poderão ser realizadas se consideradas necessárias pelos sponsors.Riscos já identificados devem ser controlados quando ainda estão na fase de ameaças epreventivamente redigir o plano B para mitigação.Acompanhar as especificações, contratos e pagamentos. Princípio de Pareto.

Rotineiramente ao longo do projetoVerificar o impacto em outras áreas do projeto antes de autorizar qualquer mudança.Confrontar as atividades conduzidas e o escopo inicial do projeto semanalmente.Mudanças de escopo geram dificuldades para atingir as metas. Controlar diariamente.Rotina do gerente do projetoRotina do gerente de projeto

Propor estudos, cursos e seminários, objetivando com que cada membro tenha maior valor nomercado após a participação neste projetoAcompanhar a execução das tarefas, controlar os custos e prazos, discutir dificuldades e proporsoluções, assegurar que cada membro da equipe saiba o que está sendo solicitado, o seu prazo deexecução e custo dos entregáveis.Assegurar que os stackholders estejam sempre informados da evolução do projeto.Mostrar o papel das tarefas já concluidas e o avanço do projeto bem como o as evoluções pessoais.

O gerente deve conduzir pessoalmente as negociações segundo o princípio de Pareto e curva abc.

Planejar respostas aos riscos identificados.Política de aquisição a ser adotada no projeto, indicar alçadas, autorização, formas de negociação eprazos de pagamentos.

Definir a forma de atuação do gerente do projeto, suas obrigações eresponsabilidades.Métrica para garantir que os contratos serão cumpridos e forma de correção dos desvios.Reunir e explicar o papel desempenhado por cada membros dentro do projeto. Ressaltar o

Planejar os recursos humanos de forma a garantir o atingimento das metas e preparar a empresa paratransformar o projeto inicial em rotinaA comunicação e o entendimento do projeto faz com que as diversas intervenções sejam

compreendidas e debatidas pelos Stackholders e as idéias já aprovadas por toda a equipe passem a

pertencer à empresa, deixando-a menos vulnerável a eventual desfalque de RH nos seus quadros.Prever situações que possam comprometer o resultado e medidas metigadoras.mapear os maiores riscos que serão corridos ao longo do projeto.Qualificar o risco, buscando subsídio para a probabilidade que o mesmo ocorra.Quantificar o impacto que o risco pode causar ao projeto e os seus valores



45 1.5 Encerramento 430

46 1.5.1 Encerrar as fases 440

47 1.5.2 Encerrar as aquisições 450

48 1.5.3 Encerrar o projeto 460

49 2 Estudo de viabilidade econômica 47050 2.1 Coleta de dados 480

51 2.1.1 Informações da Cidade 490

52 2.1.2 Tipologias das unidades 500

53 2.1.3 Tipo de implantação 510

54 2.1.4 Preço venda unidades 520

55 2.1.5 Renda necessária 530

56 2.1.6 Fontes de financiamento 540

57 2.1.7 Estimar fases necessárias 550

58 2.1.8 Simulações 560

59 2.1.9 Lucratividade 570 A lucratividade a ser buscada no Village Arco é de 15% do VGV.

Forma de aproveitamento da gleba observando as leis, o relacionamento com as prefeituras, órgãos

ambientais, corretores, Caixa, cartório, público alvo, concessionárias de serviços públicos, visando

sempre o menor custo de manutenção aliado a mínima exposiçãi de capital e maior taxa da MTIR. Preço de venda praticado na cidade para as diversas tipologias e velocidade de venda, estoque eprevisão de lançamentos dos concorrentes.Renda necessária para o financiamento do valor de venda das unidades e definição do cliende médio,

seus hábitos, idade, ocupação, etc. Dirigir todos os projetos do produto para atender as necessidades

deste cliente. Evitar conceber o projeto sem a definição do consumidor alvo e seus objetivos.O objetivo deste projeto é o financiamento no programa MCMV mas deve ser monitorado outras

formas de financiamento eventualmente utilizadas na cidade de Campos dos Goytacases.Estimar as hipóteses visando os objetivos do projeto, sem provocar excesso ou falta de oferta doproduto e conciliar datas distintas de lançamento dos outros da cidade.Estas hipóteses e teses deverão ser objeto de estudo no Viabil. Os empreendimentos que nãoalcançarem a lucratividade esperada deverão ter os estudos arquivados para posterior análise damudança do quadro local.

Verificar a situação de todos os contratos junto ao jurídico e contabilidade de forma a fazer umrelatório de pendencias e soluções apontadas antes do encerramento do projeto.Relatório final visando a memória da empresa para realizar novos empreendimentos ou projetos.Anexar cópias eletrônicas de todos os arquivos utilizados para tomada de decisão ao longo do projeto,de forma a facilitar o futuro da empresa.

Obter dados da cidade de Campos dos Goytacases. Histório, população, PIB per capta, mediana e

moda da renda da população, vetores de crescimento urbano, déficit habitacional, lançamentos

concorrentes, velocidade média dos empreendimentos concorrentes, corretores que podem ser

parceiros, contato com a CEF, personagens que podem facilitar a implantação do empreendimento na

cidade, iniciar a distribuição de brindes, contato com prefeitura.Definição das tipologias a serem utilizadas no estudo de viabilidade e o faseamento doempreendimento.

Relatório de lições aprendidas a cada fase, quando os problemas enfrentados ainda estão na memóriados stckholders. Evitar deixar para o encerramento do projeto o que pode ser realizado ao longo doprojeto.



60 2.1.10 Captação de investidores 580

61 2.2 Terreno 590

62 2.2.1 Negociação 600

63 2.2.2 Aquisição 610

64 2.2.3 Escritura 620

65 2.2.4 Registro 630

66 3 Projetos 64067 3.1 Definições básicas 650

68 3.1.1 Levantamento das leis de uso do solo e zoneamento 660

69 3.1.2 Redigir bases para anteprojeto 670

70 3.1.3 Definir produtos e implantação 680

71 3.1.4 Levantamento Planialtimétrico 690

72 3.1.5 Sondagem terreno 700

73 3.1.6 Apresentação do Ante Projeto 710

74 3.1.7 Aceite do Ante Projeto 720

75 3.2 Apresentação 730

76 3.2.1 Apresentação do projeto de arquitetura 740

77 3.2.2 Apresentação do projeto urbanístico completo 750

78 3.2.3 Aceite das apresentações 760

Apresentação aos Sponsors do projeto completo.A declaração de aceite determina o prosseguimento do projeto bem como valida as decisõesanteriores.

Contratar a execução do levantamento com a demarcação com marco de concreto dos seus limites,levantamento da altimetria para orientar os projetos e colocar ao menos dois marcos comcoordenadas verdadeiras. Cotar ainda diária de equipe na implantação das obras.A sondagem contribuirá para definir a viabilidade, projetar as fundações e pode ainda influenciar nadefinição da tipologia. Deve ser contratada logo após a aquisição do terreno.Apresentação aos Sponsors do anteprojeto.A declaração de aceite determina o prosseguimento do projeto bem como valida as atividadesanteriores.

Apresentação aos Sponsors das tipologias a serem edificadas com base no ante projeto aprovado.

Idem ao ítem anterior, sendo que somente após o registro dos contratos com a CEF no cartório deregistro de imóveis é que ocorrem as liberações de parcelas.

Estudo do plano diretor da cidade, lei do uso e ocupação do solo e código de obras. Demais programasdos diversos níveis de governo que possam se relacionar com o empreendimento em questãotambém devem ser examinados.Redigir o funcionamento da comunidade a ser implantada para discussão com o jurídico e orientaçãodos diversos projetistas.Tipologia e implantação e funcionamento da comunidade a ser implantada.

Investidores poderão ser atraidos para corrigir falhas no fluxo de caixa, compra de terrenos e outras

oportunidades de negócio. O vendedor do terreno tem grande possibilidade de se tornar parceiro em

outros empreendimentos. O modelo pode ser repetido em na região sobre a forma de parceria.A busca deve ser para atingir um VGV mínimo de R$30.000.000,00. Os empreendimentos comdiversas tipologias facilitam o atendimento de uma maior faixa de compradores, aumentando avelocidade de venda.A forma ideal de negociação deve ser a parceria física ou financeira. O terreno pode ainda entrar com

pagamento direto da Caixa Econômica Federal. Compras serão analisadas após esgotamento das

outras alternativas ou por percentual do VGV muito inferior ao da permuta.O processo de aquisição deverá ser acompanhado pelo jurídico. Nada deve ser assinado antes deparecer conclusivo do setor. Prever prazo para entrega dos documentos e prazo para análise jurídicano contrato de opção de venda.Deve-se evitar a escritura para diminuir os custos com ITBI e demais despesas necessárias. Primeiraopção é a promessa de compra e venda com a transferência da fração diretamente para o usuáriofinal.



79 3.3 Aprovação em Órgãos Públicos 770

80 3.3.1 Elaboração dos desenhos para aprovação nos órgãos públicos 780

81 3.3.2 Acompanhamento dos processos até a liberação dos alvarás 790

82 3.3.3 Concessionária de água e esgoto 80083 3.3.4 Concessionária de energia elétrica 81084 3.3.5 Concessionária telefonia 820

85 3.3.6 relatório impacto meio ambiente 830

86 3.3.7 Memorial de incorporação 84087 3.3.8 Patrimônio de afetação 85088 3.3.9 Solicitação do “habite-se” após a conclusão da obra 86089 3.3.10 Acompanhamento dos processos até a liberação do “habite-se” 87090 3.4 Projeto Base 88091 3.4.1 Projeto base de arquitetura 89092 3.4.2 Projeto base de urbanismo 90093 3.5 Projeto Executivo 91094 3.5.1 Urbanismo e lazer 92095 3.5.1.1 Projeto executivo e detalhes Arquitetônicos 93096 3.5.1.2 Projeto estrutural e cálculos 94097 3.5.1.3 Projeto de hidráulica 95098 3.5.1.4 Projeto de elétrica 96099 3.5.1.5 Especificação dos materiais 970

100 3.5.1.6 Cotação de preços unitários 980101 3.5.1.7 Orçamento 990102 3.5.1.8 Projeto área de lazer 1000103 3.5.1.9 As Built 1010104 3.5.2 Residências 1020105 3.5.2.1 Projeto executivo e detalhes Arquitetônicos 1030106 3.5.2.2 Projeto estrutural e cálculos 1040107 3.5.2.3 Projeto de instalações hidráulicas 1050108 3.5.2.4 Projeto de instalações elétricas 1060109 3.5.2.5 Especificação dos materiais 1070110 3.5.2.6 Cotação de preços unitários 1080111 3.5.2.7 Orçamento 1090112 3.5.2.8 Projeto paisagístico e iluminação 1100113 3.5.2.9 As Built 1110114 4 Relação com Caixa Econômica Federal 1120115 4.1 Correspondente bancário 1130

Ampla. Deve ser consultada durante a aprovação do arquitetônicoAtentar para a concorrência. Negociar a implantação de rede no condomínio.Analisar a necessidade e iniciar mesmo com anteprojeto. Deve ser contratado profissionalespecializado na cidade de Campos do Goytacases.Especificações e quadros da NBR 12.721 e demais documentação complementar.

A equipe deve receber apoio de desenhistas de modo a concluir no menor tempo possível a entradados projetos para aprovação.Deverá ser contratado um despachante para acompanhamento diário da tramitação dos projetos.

Consultor local também é desejável para agilizar as aprovações. A filosofia futebolística "quem

desloca recebe, quem pede tem preferência" deve ser observada pelos profissionais contratados.Águas do Paraiba em Campos. Deve ser consultada durante a aprovação do arquitetônico.



116 4.2 Geric 1140117 4.3 Juridico 1150118 4.3.1 Empreendimento 1160119 4.3.2 Empresa 1170120 4.4 Engenharia 1180121 4.4.1 Pré análise 1190122 4.4.2 Definitiva 1200123 5 Vendas 1210124 5.1 Stand de vendas 1220125 5.1.1 Aprovação e alvará 1230126 5.1.2 Decoração 1240127 5.1.3 Construção stand 1250128 5.2 material gráfico 1260129 5.3 Maquete 1270130 5.4 Imagens digitais 1280131 5.5 Unidade decorada 1290132 5.6 Preparar lançamento 1300133 5.7 Acompanhar o lançamento 1310134 6 Construção 1320135 6.1 Serviços preliminares 1330136 6.1.1 Terraplanagem 1340137 6.1.2 Canteiro de obras 1350138 6.2 Infra-estrutura 1360139 6.2.1 Topografia 1370140 6.2.2 Drenagem e esgoto 1380141 6.2.3 Arruamento 1390142 6.2.4 Iluminação Pública 1400143 6.2.5 Muro de fechamento e guarita 1410144 6.3 Lazer 1420145 6.4 Residências 1430146 6.4.1 Fundações 1440147 6.4.2 Estrutura 1450148 6.4.3 Acabamento 1460149 6.4.3.1 Revestimentos 1470150 6.4.3.2 Instalações 1480151 6.4.3.3 Esquadrias 1490152 6.4.3.4 Cobertura 1500153 6.5 Paisagismo 1510154 6.5.1 Jardins e área comum 1520155 6.5.2 Residências 1530156 6.6 Conclusão da Obra 1540157 7 Marketing & Comercial 1550



158 7.1 Divulgação (mídia) 1560159 7.2 Lançamento (evento) 1570160 7.3 Vendas (contrato) 1580


Dicionário da EAP - Campos do Goytacases

Documents

Transcript of Dicionário da EAP - Campos do Goytacases