Direito Civil V – Marcelo Milagres – Camila...

1 Direito Civil V – Marcelo Milagres – Camila Fabiana

05∕08

Provas e Trabalhos

21∕08 – trabalho 10 pts 25∕09 – prova 20 pts 21∕10 – prova 20 pts 04 e 11∕11 – trabalho 10 pts 25∕11 – prova final 02∕12 – exame especial Ver filme Dandara – Enquanto morar for um privilégio ocupar é um direito (youtube)

Ler Teoria simplificada da posse - Jehing

DIREITOS REAIS

Conceitos iniciais:

Direitos reais x Direitos das coisas: Direitos reais refere-se aquilo que pode ser objeto de apropriação, e a determinados bens que merecem proteção. Já o direito das coisas é uma visão mais ampla, abrangendo além dos direitos reais propriamente ditos, o estudo da posse, direitos de vizinhança. Ambos regulam o poder do homem sobre determinados bens.

“Direitos reais é o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas

referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem” – Clóvis Beviláquia

Bem x coisa: A relação de bem e coisa é de gênero e espécie. Bem é todo objeto que é suscetível de proteção e tem um valor para o direito. Há bens imateriais, como a liberdade, que não insuscetíveis de apropriação, mas, também, bens que são dotados de materialidade (bens corpóreos), e é essa a característica que diferencia bem e coisa, de forma que coisa são os bens dotados de materialidade. A “coisa” subdivide-se em:

a) coisas sem apreciação econômica. b) coisas com apreciação econômica.

Assim, o objeto pode ou não ter economicidade (aqueles com apreciação econômica), podendo o objeto dotar de um valor financeiro e ser comercializado. Direito patrimonial é o direito das trocas e da gestão do patrimônio, e daquilo que possui aferição econômica. Refere-se a toda utilidade econômica da gestão da coisa. Já o Direito extrapatrimonial, é aquilo que não possui aferição econômica, como os direitos da personalidade. Direito das coisas é um conceito restrito, mas toda relação material e econômica não necessariamente fecha no direito das coisas, pois podem haver relações híbridas. Apropriação: traz os conceitos de domínio e subordinação.

Domínio é uma relação material de subordinação da coisa ao poder do titular. A grande relação

presente nos direitos reais é a de titularidade, ou seja, deve haver subordinação.

Obs: Recentemente, tem-se buscado ampliar os direitos reais, pois há várias relações de domínio que

não são auferíveis, como a internet e as patentes. Seria uma forma de proteção aos direitos reais para

além da materialidade.


Propriedade x domínio: domínio e propriedade são conceitos autônomos. A propriedade refere-se apenas à titularidade, sendo a relação do titular com a coletividade, que impõe a esta um dever de abstenção, e reúne os atributos de uso, gozo, disposição e reinvindicação da coisa, ou seja, é o desdobramento das faculdades contidas no domínio. Já o domínio implica situação de poder do titular sobre a coisa, com todas as faculdades de usar, fruir e dispor. Seria a apreensão sobre a coisa, caracterizando uma subordinação, e não está restrito à propriedade, podendo estar presente na posse. Cada poder de domínio se desmembra em um direito real.

Apesar do direito brasileiro não admitir pluralidade de domínios, pode este ser desdobrado em diversas parcelas, de forma que nada impede que o titular fracione o seu poder em favor de usufrutuário, simultaneamente. Nesses casos a propriedade será limitada, mas não reduz a condição de proprietário, apenas reduz o domínio. Esse direito em coisa alheia é temporário, pois a lei não admite esse fracionamento por tempo infinito.

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: II - pelo termo de sua duração;

Assim, a propriedade é o direito real por excelência (é o direito real sobre coisa própria), mas pode haver direito real sobre coisa alheia. É o exemplo do contrato de locação, em que o locatário exerce o domínio real e efetivo sobre a coisa (tem a posse direta), enquanto o locador continua com a posse indireta do imóvel. Os direitos reais propriamente ditos são aqueles em que se dá o exercício desse domínio.

Já a posse tem uma natureza muito controversa, havendo dúvida se é direito das coisas ou não, pois a posse tem ganhado autonomia em relação à propriedade. Art. 1196 CC.

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Para alguns autores, o direito das coisas não abarcaria nem posse nem vizinhança. A vizinhança possuiria uma natureza jurídica híbrida, das obrigações complexas, e decorre de direitos obrigacionais.

Obs: Nos Direitos Reais, há um direito à coisa (ius in re), enquanto nos Direitos obrigacionais, há um direito sobre a coisa (ius ad rem)

Obs: os direitos reais podem nascer de negócios jurídicos. Mas eles irão apenas aumentar a eficácia dos direitos obrigacionais, como ocorre nos direitos reais de garantia, ou conferir uma eficácia real aos contratos, como a exigência da averbação do contrato de locação no registro imobiliário. Nem todos os títulos registrados geram direitos reais. Alguns direitos obrigacionais precisam de registro, visando atribuir publicidade ao ato e conferir efeito erga omnes ao negócio. Assim, direito erga omnes é diferente de efeitos erga omnes. Temos como exemplo o contrato de locação, que só atinge terceiros se for averbado. Da mesma forma, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade alcançam a coisa onerada, mas nem por isso são direitos reais. Os meios de proteção processual também não têm relação com a origem do direito real. A proteção visa a eficácia do registro. Isso nos mostra que a publicidade não é característica exclusiva dos Direitos Reis. Teorias: Clássica∕ Realista: conforme essa teoria, nos direitos reais a relação jurídica envolve dois elementos: o titular, que é o sujeito, e a coisa. B (pessoa) teria uma relação jurídica com A (coisa). Já o direito obrigacional, possui uma estrutura diferente, e teria três elementos: o sujeito ativo (credor), o sujeito passivo (devedor) e a coisa. Nos direitos reais a relação se dá diretamente com o objeto. Essa teoria não é adotada pela maioria da doutrina, superada pelas seguintes:

Personalistas: A relação jurídica não existiria entre um indivíduo e uma coisa. Existiria entre eles apenas uma relação material, que é o domínio. A relação jurídica existe entre pessoas, não entre pessoa e coisa. A relação jurídica, na verdade, teria o titular, que é o sujeito ativo que exerce o domínio sobre a coisa, a coisa e um sujeito passivo. A sociedade seria o sujeito passivo, pois o direito real concede uma relação com outras pessoas. A sociedade seria todos aqueles não detêm a titularidade, e a relação jurídica gera


direitos ao titular e deveres aos demais da sociedade. Toda a sociedade não deve interferir na relação de subordinação do titular, de forma que a sociedade possui um dever geral e negativo de abstenção de intervenção no direito material do titular.

Direitos Reais x Obrigacionais:

Direitos Reais Direitos Obrigacionais

Absoluto, com eficácia erga omnes Relativo, com eficácia inter partes

Atributivo, um só sujeito Cooperativo, conjunto de sujeitos

Imediatividade Mediatividade

Permanente Transitório

Numerus clausus Numerus apertus

Jus in re (direito à coisa) Jus ad rem (direito a uma coisa)

Objeto: coisa Objeto: prestação

Obs: Relatividade x oponibilidade: relativo é quando a conduta é exigível de terceiro. É oponível quando obriga terceiros não interferir, mediante abstenção de atos prejudiciais.

a) Em relação ao sujeito: nos direitos reais, não necessariamente há uma especificidade sobre o polo passivo, que é todo aquele que não deve interferir na propriedade do titular, já no direito obrigacional, os sujeitos são determinados ou determináveis. b) Em relação ao objeto (coisa): Os direitos reais são suscetíveis de apropriação, pois o objeto é a coisa, dotada de materialidade, de existência atual, já os direitos obrigacionais tem como objeto uma prestação, uma conduta, que é bem incorpóreo, existindo em abstrato. Não há, nesse caso, poder jurídico sobre o objeto, apenas uma faculdade do credor em exigir uma conduta do devedor. c) Em relação ao exercício dos direitos: Nos direitos obrigacionais, a realização da prestação, ou seja, a sua eficácia, depende do terceiro elemento (sujeito passivo), ou seja, depende de uma relação de cooperação (mediata) na realização dos negócios, ligada à boa fé objetiva. A concretude da obrigação depende do sujeito passivo realiza-la. Já os direitos reais, a natureza do exercício é o domínio, uma relação de subordinação (imediata). O titular detém a coisa sobre o seu poder e a utiliza, dando finalidade a ela ou não, sendo esta finalidade econômica ou não, e não depende de uma intervenção de terceiro. d) Em relação à eficácia: nos direitos reais, há um sujeito passivo universal, não necessitando que essa pessoa seja previamente determinada. Tem-se assim, uma eficácia erga omnes, ou seja, absoluta, que decorre do princípio da publicidade dos direitos reais. Temos como exemplo os bens imóveis, que concretizam o direito real através do registro. Já no direito obrigacional a eficácia é inter partes, ou seja, possui eficácia relativa. Obs: No negócio jurídico há uma expectativa de adquirir a propriedade de alguma coisa, mas o contrato ainda não é um direito real. Ex: a entrega das chaves é a entrega da posse, material, mas não necessariamente é uma relação de titularidade. A titularidade só é adquirida com o registro do bem no cartório (com a publicidade do ato). Se o contrato é apenas assinado, sem registro, caso haja um descumprimento, seria uma hipótese inadimplemento obrigacional, pois o comprador ainda não tem a titularidade do bem. A titularidade estaria relacionada à propriedade, não necessitando da posse, que pode ser direta ou indireta. A ação de despejo é um mecanismo para o proprietário voltar a exercer a posse sobre o bem. A proteção do direito real é maior que a do direito obrigacional.


e) Em relação à duração: o vínculo obrigacional nasce para ser extinto, é transitório, pois ambas as

partes cooperam para realização do negocio jurídico através da boa fé objetiva, que determina certas

condutas para que a realização da prestação vise se concretizar ao máximo. Nos direitos reais a boa fé é

subjetiva e a relação não tem intenção de ser transitória, mas exercer uma continuidade na

subordinação Ex: não compro uma casa para depois vender. A subordinação, portanto, é uma relação

imediata, exercendo o poder direto sobre a coisa, e tende a ser permanente.

Antes o poder de propriedade era absoluto sobre a coisa, sendo a coisa usada do jeito que o titular bem entender, não havendo necessidade de uma contraprestação. Hoje, não pode se exercer um direito indiscriminado sobre a coisa, pois deve visar à função social da propriedade, prevista no art. 5º da CR. A função social estabelece um dever do titular perante a coletividade. A CR introduziu novos contornos para o exercício do direito, para que ele não seja linear e sem conteúdo, buscando preservar a função social coerente com a natureza da coisa. Ex: O estatuto da cidade determina quais regiões da cidade são voltadas para o comércio e quais são voltadas para a moradia, mas deve ser dada função social para cada coisa, e por isso o poder não é mais ilimitado, exercido de forma absoluta, de forma que a parte absoluta passou a abarcar a sua eficácia, que é erga omnes.

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII - é garantido o direito de propriedade; XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Já a função social da posse, tem gerado autonomia à posse pela perda da propriedade pelo

proprietário, quando a pessoa exerce a posse continuada durante grande lapso de tempo, conferindo

finalidade econômica à coisa e exercendo a função social quando o proprietário se mostrou inerte.

Quanto maior a qualidade da posse, menor o tempo para adquirir à propriedade.

O direito de sequela também é uma característica dos direitos reais, que é o direito de seguir

o bem a onde quer que esteja. Os direitos reais aderem à coisa, de forma que seu titular possa persegui-

lo em poder de terceiros onde quer que se encontre. Pressupõe a submissão do bem ao titular do

direito real. Ex: A B: A concede seu imóvel em hipoteca para B, como garantia de débito, mas A vende

o bem, posteriormente, à C. O negócio será válido (pois A pode dispor da coisa), mas será ineficaz pela

proteção da hipoteca (caso A não pague a hipoteca). Nesse sentido, se A não paga a hipoteca, B, que é o

credor, poderá retirar o imóvel do poder de C, com declaração de ineficácia da compra e venda,

baseando-se na sequela, pois a hipoteca é registrada em cartório e vale erga omnes, havendo um direito

real de buscar o bem onde quer que ele esteja. A hipoteca é gravada na matricula do imóvel no cartório.

Em princípio, a sequela não alcança os direitos obrigacionais, tendo em vista que as

obrigações vinculam apenas as partes. Se A, por exemplo, compromete entregar um veículo a B, mas

entrega o objeto a C, B não poderá atingir C, pois este não era vinculado ao contrato, devendo B se

contentar com a indenização do inadimplemento da obrigação. Excepcionalmente, terá os credores

quirografários direito de pleitear ação revocatória (art. 158 e 171,II do CC), mas o titular do direito real

pode exercer a sequela sem a ação pauliana.

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Direitos reais x obrigacionais: Os direitos reais são erga omnes, e nesse sentido seriam absolutos, mas não significa que não está suscetível a nenhuma restrição. Já os obrigacionais são relativos, com eficácia inter partes.


A prestação é o objeto do direito obrigacional, e pode ser determinado, ou determinável. Já os direitos reais recaem apenas sobre objetos determinados, porque é exigência da segurança jurídica. A coisa deve existir concretamente para que o titular possa exercer seu poder sobre ela.

Não posso atribuir a qualquer direito a robustez dos direitos reais, que são taxativos (art. 1225 do CC), diferentemente dos direitos obrigacionais que não são numerus clausus. Só são direitos reais o que a lei determina. O fato dos direitos obrigacionais não serem taxativos, não significa que haverá absoluta liberdade na criação dos negócios, devendo ser observadas as regras gerais do CC (art. 425).

A função social da propriedade é um conceito aberto e histórico. Na nossa concepção, a propriedade deve servir a um propósito maior de interesse público. Ela não pode servir ao interesse privado prejudicando o interesse público, de forma que a propriedade está inserida em uma coletividade onde vigora principio da solidariedade.

Classificação:

Direitos reais sobre coisa própria: é a propriedade. Dele derivam os demais direitos reais. Direitos reais sobre coisa alheia: é o direito real do sujeito sobre uma coisa que não é dele. São manifestações derivadas dos direitos reais, mas nunca será exclusivo. Ex: o usufrutuário terá o uso e gozo do bem, mas não terá o direito de dispor, direito este que é unicamente do proprietário. Direitos reais de uso e fruição: é o exemplo do usufruto. O usufrutuário não é o dono, nem proprietário da coisa, mas tem direito de usar e fruir dela. Outro exemplo é o direito real de servidão. Nesse caso, temos o prédio A e B, por exemplo, e um está ao lado do outro, mas B não tem acesso à rodovia e precisaria passar por dentro do prédio A para ter acesso. Assim, a passagem pelo prédio A, fazendo com que B tenha acesso à rodovia, não deixa de ser de propriedade do prédio A, mas possui uma relação de servidão de passagem em favor de B. Outro exemplo é a habitação. É o caso do cônjuge sobrevivente, que independente do regime de bens, ou do direito de herança, tem direito real de habitação sobre o imóvel residencial do casal, desde que seja o único que tenha essa finalidade. Direitos reais de garantia: as garantias podem ser pessoais; fidejussórias; ou reais. As duas primeiras servem para garantir determinada obrigação, ou seja, o patrimônio de uma pessoa vai responder pela obrigação. Já nas garantias reais, uma coisa (bem) específica irá responder pela obrigação (penhor, hipoteca, anticrese). Ex: carro. Pode haver garantias reais que não são direitos reais. Se for direito real será erga omnes, e terá maior força. Mas como transformar a coisa em direito real de garantia? A constituição do direito real deve ser pública. O registro público dá publicidade a esse direito real. Ex: é o caso da alienação fiduciária em garantia (que também é resolúvel). B pede um empréstimo do banco para pagar um carro, mas caso não pague as prestações, o banco poderá tomar o carro. Só será erga omnes se tiver um registro público, caso contrário, valerá como direito obrigacional. Obs: o direito de preferencia está presente nos direitos reais de garantia. Nesse caso, o titular do direito real terá preferencia em relação às demais relações que sucederam com a coisa, sendo uma consequência do direito de sequela, de forma que o direito real vai prevalecer sobre o obrigacional. Direitos reais de aquisição: o contrato de compra e venda é feita por escritura pública. Já o contrato que as partes fazem, antes do registro, é na verdade uma promessa de compra e venda. Enquanto não for lavrada a escritura, o comprador não será proprietário. O direito de aquisição é um direito de adquirir o bem. Esse direito já tem na perspectiva obrigacional, mediante a promessa, mas para ser real, deve ser erga omnes, dada publicidade à promessa, através do registro público. A relação jurídica pressupõe direitos contrapostos e deveres recíprocos. Nos direitos reais essa relação é de subordinação do objeto ao seu titular e pressupõe um dever geral de abstenção do


sujeito ativo e a satisfação do interesse do ativo, visando ainda concretizar a função social. A coisa é o objeto pelo que se exerce situações jurídicas de poder e de domínio. Não há relação entre pessoa e coisa, mas um direito de dominação. Já os direitos obrigacionais são relações cooperativas, em que não há subordinação de devedor ao credor, mas o objetivo de obter uma prestação ao credor. É uma relação de crédito entre pessoas determinadas ou determináveis e o credor visa exigir um comportamento do devedor, de fazer, não fazer ou dar, para satisfação do seu débito. Obs: direito subjetivo x pretensão: o direito subjetivo é o poder concedido ao titular para exigir a satisfação de seu interesse. Já a pretensão nasce com ameaça ou lesão ao direito subjetivo, que, nos direitos reais, nasce quando há ofensa aos direitos absolutos (erga omnes), enquanto nos obrigacionais nasce quando o devedor não viola o direito de crédito do credor.

PROPRIEDADE

É um direito que um determinado sujeito tem sobre determinada coisa e que permite a esse sujeito, usar, gozar e fruir, dispor da coisa ou reivindicar a coisa. Esse direito real é exclusivo, em regra, pois apenas um sujeito seria dono da coisa. Em razão da função social da propriedade, o titular não poderá dispor da coisa como convier, podendo haver limitações. O direito de propriedade é assegurado pela CR, mas esse direito não é absoluto, pois os princípios são ponderáveis quando em conflito com demais princípios.

Características: Complexo, pois tem um feixe de atribuições: pode usar, gozar, dispor, reivindicar a coisa; Elástico, pois continua sendo direito de propriedade, sem perder essa característica, ainda que desloque ou tire determinadas atribuições. Ex: quando é inalienável, tira-se do proprietário o direito de dispor da coisa, mas continua tendo o direito de reivindica-la. Posso também ser proprietário e não usar o imóvel: o direito obrigacional se perde com a inércia do titular, pois o direito caduca, ou a pretensão prescreve. Já nos direitos reais, a ordem jurídica permite ao proprietário não fruir da coisa; Absoluto, na perspectiva erga omnes; Perpétuo: nos direitos obrigacionais, o direito tem uma duração limitada no tempo, não podendo obrigar uma pessoa de forma perpétua a uma determinada obrigação. Já os direitos reais tendem a ser perpétuos. A exceção é o direito de propriedade resolúvel que é uma propriedade sujeita a uma condição resolutiva, e quando realizada essa condição, a pessoa deixa de ser proprietário: é o caso da alienação fiduciária; Exclusivo. No entanto, pode haver vários sujeitos com direito de propriedade sobre a mesma coisa, como o condomínio. O proprietário perde a propriedade se não exerce a função social? A ordem jurídica não penaliza com a perda da propriedade de modo sancionatório para aquele que não exerce a função social. O máximo que pode acontecer é a perda da propriedade mediante desapropriação, que é um ato do poder público de intervenção na propriedade privada, em que o titular perde a propriedade em nome do poder publico, mediante uma indenização.

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

Formas híbridas:

Obrigação propter rem: são obrigações impostas a um titular de um determinado direito real. O

devedor ou o credor é individualizado por ser titular de um direito real. Assimila características tanto

do direito real quando do obrigacional.

O titular do direito real pode transmitir o débito fora das hipóteses dos direitos reais, ou seja, poderá

impor a obrigação a todos que sucederam a posição de titular. Como obrigação proptem rem temos

como exemplo: a obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para as


despesas de conservação ou divisão da coisa comum (art. 1.315, do CC); as do proprietário de

apartamento, num edifício em condomínio, de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e

esquadrias externas (art. 1.336, III, do CC), etc.

Ônus reais: são obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade constituindo gravames ou

direitos oponíveis erga omnes. Tradicionalmente, os ônus reais surgem nos casos em que o

proprietário de um imóvel se encontra obrigado, nessa qualidade de proprietário, ao cumprimento

de certa prestação, reiterada ou periodicamente, em gêneros ou em dinheiro e, por esse pagamento

responde sempre o imóvel, seja quem for o respectivo proprietário à execução. Fica obrigado às

prestações anteriores por suceder a titularidade da coisa vinculada a uma obrigação. São encargos da

própria coisa: se o titular adquirir imóvel com dividas art. 1345 CC.

É a obrigação que limita o uso e o gozo/fruição da propriedade, constituindo verdadeiro gravame

oponível erga omnes. O ônus se deve à coisa, e não ao titular do direito real.

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Direito das Coisas x Direitos Reais Personalidade: É possível ser, sem ser pessoa, como a massa falida e o condomínio edilício. Bens: é impossível ser, sem ter algo, mas em nosso ordenamento, o ser deve possuir um mínimo existencial.

Bens x coisas: bem é gênero (parte geral) e coisa é espécie. Bens são todos os valores

corpóreos e incorpóreos, materiais ou imateriais, essenciais para realização do próprio sujeito. Coisas são bens corpóreos, materiais, dotados de economicidade. Assim, a nossa disciplina possui uma restrição do objeto. A coisa é objeto dos relacionamentos, e as relações jurídicas se dão entre pessoas.

Negócios Jurídicos: estuda o agir e o interagir humano.

Direitos obrigacionais x reais: Os direitos obrigacionais são relativos, e a relação se dá entre credor e devedor, pressupondo a capacidade dos indivíduos. Já os direitos reais não possuem essa pressuposição. As relações jurídicas possuem um titular definido, sendo que o sujeito passivo é universal. O caráter absoluto é quanto à eficácia, pois os direitos reais são oponíveis erga omnes e o sujeito ativo possui a titularidade sobre a coisa, além do direito de sequela. A forma mais primitiva de sequela é a autotutela e a forma mais avançada é tutela judicial. Enquanto nos direitos obrigacionais o descumprimento gera pretensão, nos direitos reais gera autotutela. A autotutela pressupõe uma reação imediata à agressão. Caso tenha cessado a agressão, o direito de sequela continua, devendo ser exercido de forma judicial. Ex: se A foi coagido a entregar seu bem por B, poderá exercer seu direito de autotutela no momento da agressão. Caso tenha decorrido vários dias, e A tenha reconhecido B em via pública, não poderá mais exercer a autotutela para retomar a coisa, porque caracterizaria um exercício arbitrário das próprias razões. Desta forma, a única forma de reaver o bem seria mediante tutela judicial. O caráter absoluto dos direitos reais não pressupõe um exercício ilimitado. Se há subjetividade nas relações também há alteridade, pois vivemos em sociedade, e seu direito termina quando começa o do outro. Ao exercer o seu direito não pode violar normas, princípios e valores. O poder do titular sobre a coisa (jus) requer não ação de outrem, mas a omissão da coletividade, um dever geral de abstenção. Ao contrário do direito das obrigações, em que o credor espera uma ação do devedor.


Os direitos reais também possuem um caráter de imediatidade, proporcional e contemporânea. Os direitos reais também são apenas aqueles previstos em lei, sendo taxativos. Já os direitos obrigacionais não são numerus clausus, pois os contratos são diversos. Problema: a posse não está prevista no art. 1225, que elenca as hipóteses de direitos reais. No entanto, milagres considera que a posse é um instituto implícito nessas hipóteses. Os direitos reais é um ramo inserido no direito das coisas. Direito das coisas vem de “res”.

Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.

Domínio: Ter é sinônimo de domínio. Muitos autores dizem que domínio é sinônimo de propriedade,

mas, na verdade, domínio é o poder sobre as coisas. A propriedade é uma manifestação muito restrita de domínio. Todo poder não é ilimitado e corresponde a um dever. Esse domínio possui elasticidade. É também um complexo de atributos que pressupõe usar, usufruir, dispor e reaver a coisa. O ato de disposição não é alienação, mas a transferência definitiva ou temporária da coisa, como a permuta, o mútuo, etc. É também absoluto quanto à eficácia e limitado quanto ao exercício. Esse domínio poderá ser pleno se o sujeito puder exercer todos os seus atributos, incluindo poderes e deveres, e a faculdade de dispor definitivamente da coisa. Qual o ser que poderá exercer o domínio pleno? Apenas o proprietário. Ex: os pais doam um imóvel para os filhos com cláusula de usufrutuários vitalícios: nesse caso, os filhos passam a ser proprietários, mas essa cláusula impede que os filhos vendam o imóvel enquanto os pais morarem no imóvel. A “Venda a non dominu” é a disposição definitiva feita por quem não tem o poder pleno. Quem vendeu não é proprietário e a venda torna-se inválida. Domínio não se confunde com a posse. A posse é uma manifestação de domínio. A posse pode ser natural ou civil. O Art. 1196 não definiu diretamente posse, pois partiu não do objeto, mas do sujeito, demonstrando que o legislador não consegue desvincular a posse da propriedade.


A posse tem autonomia? Ou depende da propriedade? A posse é uma forma de domínio e uma manifestação de poder. É um direito que tem como antecedente um fato, mas qual fato? É um fato que possui efeito jurídico e que pressupõe controle sobre a coisa. A posse é um direito subjetivo patrimonial e real, apesar de não estar expressa nas hipóteses elencadas no art. 1.225. Todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário.


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POSSE

Natureza Jurídica: É uma forma de estudo de domínio, e antecede o estudo da propriedade porque é uma forma primária de domínio.

É um direito subjetivo de conteúdo patrimonial. Há uma grande discussão se é ou não direito real. Para o professor, a posse se sustenta no absoluto, na sequela e na imediatidade, próprios dos direitos reais. É o exemplo do locatário que não é proprietário, mas exerce poder imediato sobre a coisa, e espera do locador o dever de abstenção, característico dos direitos reais. Pelo principio da taxatividade, a posse está prevista em lei, mas seu conteúdo se encontra implícito no art. 1225.

Conforme Ihering, todo proprietário é possuidor, podendo até não ter o controle direto e imediato sobre a coisa, mas terá no mínimo, o controle indireto.

A posse é o meio pelo qual a propriedade se manifesta, podendo existir posses paralelas, coexistindo manifestações de posse sobre o mesmo objeto.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais: I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram; II - o direito à sucessão aberta.

Se posse é poder, não é necessariamente físico:

Teorias: Subjetiva: Savigny elaborou a teoria subjetiva da posse, pressupondo corpus + animus para existir a posse. Corpus está relacionado à matéria, devendo haver um objeto de controle. Seria, então, a apreensão física, fática, do sujeito sobre a coisa. Já o animus é a intenção de ser proprietário, a vontade. Problemas: Há hoje teorias que consideram a imaterialidade do objeto, como usufruto, perdendo esse caráter físico do corpus. Ainda, se não houver contato ou apreensão física sobre a coisa, não quer dizer que a pessoa perdeu o poder sobre o objeto. Com relação ao animus, o problema é que a vontade é algo muito subjetivo, ao contrário da declaração de vontade, que é a intenção declarada. Assim, nos levaria a conclusão de que, para Savigny, o locatário, para ser possuidor teria que ter intenção de ser dono e “não poderia sair de casa”. Porém, nem todo possuidor tem intenção de ser proprietário. Apesar de todos os problemas, essa teoria auxiliou o instituto do usucapião, que é um mecanismo pelo qual a pessoa exerce atos de posse, e pela intenção de ser dono, adquire a propriedade da coisa com o decurso do tempo. No entanto, a pessoa deve exteriorizar essa intenção de ser proprietário, cuidando da coisa, pagando as despesas, etc.

Objetiva: Ihering identifica os problemas da teoria subjetiva e pressupõe que a posse teria os elementos corpus + animus, mas alterando o conteúdo desses elementos. O corpus seria o poder sobre a coisa, não necessariamente apreendida fisicamente. A coisa pode sair da esfera imediata do possuidor, a exemplo de um empréstimo. Assim, a posse pode ser direta ou indireta.

O locador, por exemplo, possui uma posse indireta, já o locatário possui o poder imediato sobre a coisa (posse direta). Todo proprietário será, no mínimo, possuidor indireto, porque tem um poder ainda que indireto sobre a coisa.

Quem é possuidor direto não necessariamente será proprietário da coisa. É o exemplo do leasing, do arrendamento, da locação, etc.

E o que seria animus? O que interessa é a sua análise extrínseca, não a subjetiva. O animus seria um comportamento como se fosse proprietário, não a intenção de ser proprietário.


Problema da teoria: não consegue definir a posse, senão a partir do instituto propriedade. Assim, não reconhece a autonomia à posse, que seria uma manifestação de domínio num patamar inferior à propriedade.

“O possuidor é aquele que exterioriza o comportamento de proprietário. A posse é a exteriorização da propriedade”.

Segundo o art. 1196, posse é um poder exercido inerente à propriedade, podendo ser pleno ou não. Mas nem todo possuidor é proprietário. Esse artigo abarca a teoria do Ihering.


Para Nelson Rosenvaldi, posse seria “uma situação de fato, em que um sujeito pode ou não ser proprietário, exerce atos de poderes ostensivos sobre uma coisa, conservando-a e defendendo-a, e exercendo ingerência socioeconômica sobre ela”.

A posse direta não anula a indireta, e ambas convivem entre si. É também a teoria de Ihering. Isso demonstra que o CC adota preponderantemente a teoria objetiva. Mas adota também a teoria subjetiva, como o caso do usucapião.

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

Jornada Direito Civil Enunciado 76 – Art. 1.197: O possuidor direto tem direito de defender a sua posse contra o indireto, e este, contra aquele.

Sociológica: A posse tem autonomia sobre a propriedade. Ela tem uma realidade social e manifestação autônoma de domínio. O que as pessoas realmente querem é o poder de uso sobre a coisa, o acesso à internet, à música, etc. As pessoas não querem o domínio pleno, tendo em vista que a tecnologia muda a todo instante. É a teoria de Salielles. Temos como exemplo a locação, em que o locatário tem posse direta sobre a coisa, se colocando na condição de usuário, com a finalidade de moradia. Essa visão autônoma da posse é construída, tendo em vista a preponderância da teoria objetiva no direito brasileiro. A posse é uma realidade social que independe do direito de propriedade.

Jornada Direito Civil Enunciado 492 – A posse constitui direito autônomo em relação à propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses existenciais, econômicos e sociais merecedores de tutela.

O que nos traz segurança é o título de propriedade sobre a coisa, mas o direito possui um conteúdo multissecular, não interessando a propriedade formal, e sim a material. Assim, se eu estiver morando há 15 anos em uma propriedade, e o verdadeiro dono só aparecer no transcorrer desse lapso temporal com ação de reintegração de posse, quem irá ganhar será o morador, aquele que possui a posse direta sobre a coisa, ou seja, a propriedade material.


É possuidor “todo aquele”. Que todo aquele? Não fala se deve ser pessoa com capacidade de

fato e de exercício. O Condomínio edilício, por exemplo, é um ente despersonalizado. Assim, o professor considera que para ser possuidor deve possuir capacidade fática, natural, de poder sobre a coisa, não necessariamente poder físico. Não é aquele que possui capacidade reconhecida pelo direito porque tanto as pessoas jurídicas quanto os entes despersonalizados podem ostentar a qualidade de possuidor.

Jornada Direito Civil Enunciado 236 – Arts. 1.196, 1.205 e 1.212: Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica.


A posse antes de ser um direito é um fato, um exercício, um poder de domínio, e pressupõe um controle. A posse é uma manifestação de poder, mas somente o proprietário pode exercer esse poder de forma plena. Nem todo aquele que exerce o poder pleno é possuidor direto.

A posse direta não anula a indireta:

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

A posse se dá em razão de direito pessoal ou real. Direito pessoal pressupõe uma relação subjetiva, é o caso do direito obrigacional, como a alienação fiduciária (que desencadeia na posse). A posse pode advir, também, de um direito real, independentemente da relação subjetiva. É o exemplo de invasão de propriedade. Esse ato jurídico desencadeia na posse, no poder sobre a coisa, ainda que contra a vontade do titular. Assim, atos ilícitos podem gerar posse.

A posse seria um poder fático sobre a coisa. Alguns autores consideram que é cabível estender o exercício do poder de fato sobre bens imateriais, como os direitos autorais e patentes, que também são dotados de economicidade. Mas o CC adota a teoria objetiva de Ihering, considerando a posse como exteriorização da propriedade. Na era da virtualidade, caracterizada pela desmaterialização dos acontecimentos, pela complexidade própria do fenômeno jurídico, devemos perceber que os bens incorpóreos da sociedade da imagem detêm grande importância. Tanto é que os direitos autorais de uso de marca e patente, são formas de propriedade passíveis de cessão inter vivos e sucessão mortis causa.

Nos termos da súmula 228 do STJ, não seria admissível o interdito proibitório para proteção do direito autoral, tendo em vista a existência de medidas específicas de proteção. Não haverá posse sobre as coisas postas fora do comércio, que não são nem objeto de propriedade particular, como os bens públicos de uso comum do povo e de uso especial.

Súmula 228 STJ: É inadmissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral.

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.

Classificações: Exercem influencia sobre a eficácia e proteção jurídica da posse. a) Direta ou Indireta: Direta é quando incide imediatamente sobre a coisa corpórea, enquanto a direta

decorre de uma relação jurídica de direito real ou pessoal.

Desdobramento da posse: quando o proprietário, efetivando uma relação jurídica negocial com terceiro, transfere-lhe o poder de fato sobre a coisa. O proprietário continuará sendo possuidor, só que indireto. É o caso da locação, usufruto, comodato, etc. Quando o proprietário estiver exercendo diretamente a posse, será uma posse plena, e não estará caracterizado o desdobramento da posse. O desmembramento verifica-se quando o proprietário transfere faculdades que integram o domínio a outra pessoa, e baseia-se em uma relação jurídica transitória de transferência de poderes dominiais.

Essa noção é incompatível com a teoria subjetiva de Savigny. Nelson Rosenvaldi considera que não haverá desdobramento da posse em direta ou indireta quando a posse de fato for de posse originária, independente de relação jurídica, como é o caso de ocupação de imóvel abandonado. Nesse caso a pessoa seria pura e simplesmente possuidor. Essa não é a posição do professor. Assim, a posse direta seria para Rosenvaldi subordinada ou derivada, tendo em vista que é limitada ao âmbito de poderes dominiais que poderá exercer, de acordo com o negocio jurídico celebrado entre o possuidor e o proprietário. Já a posse indireta seria a que o proprietário conserva quando temporariamente cede a outrem o poder de fato sobre a coisa. Para Rosenvaldi, nem sempre o


possuidor indireto será o proprietário, pois terá posse indireta aquele que transferir certas faculdades dominiais ao possuidor direto (podendo ser o sublocatário, por exemplo).

A coexistência pacífica, decorrente do desdobramento da relação possessória, dá-se o nome de posses paralelas.

O possuidor direto também poderá defender a posse contra o possuidor indireto, no caso de descumprimento do negocio jurídico entre eles celebrado.

A posse direta não se confunde com detenção. O detentor não exerce atos possessórios, pois a sua atuação sobre a coisa não provêm da relação jurídica, não praticando atos de posse em nome próprio, mas em nome alheio.

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

Posse e detenção não se distinguem por um elemento volitivo, como da teoria de Savigny, pois o detentor também teria animus, mas é recusada a sua condição de possuidor por critérios objetivos. A detenção é uma posse desqualificada, não podendo manejar ações possessórias, nem adquirir a propriedade por usucapião. Temos quatro hipóteses de detenção:

1- Servidores da posse: art. 1198 do CC. São os gestores da posse. Detém o poder físico sobre a coisa em razão de uma relação de subordinação com terceiro, em cumprimento de ordens ou instruções. Também conhecidos como fâmulos da posse, exercitam atos de posse em nome alheio, como mero instrumento da vontade de outro (ex: caseiro). Pode se revelar sobre coisas móveis ou imóveis (ex: o policial é detentor da arma que porta). Não é necessário um contrato formal de trabalho, apenas uma relação de subordinação. Não há desdobramento de posse.

Art. 62 - CPC. Aquele que detiver a coisa em nome alheio, sendo-lhe demandada em nome próprio, deverá nomear à autoria o proprietário ou o possuidor.

O detentor tem o ônus de indicar o verdadeiro possuidor, sob pena de perdas e danos, na forma do art. 69 do CPC. O detentor não possui legitimidade para ajuizar ações possessórias em defesa de esbulho, turbação ou ameaça sobre o bem, mas poderá exercer a pretensão defensiva pelo desforço imediato, limitando-se a atos de autotutela.

Enunciado 301 – Art. 1.198, c/c o art.1.204: É possível a conversão da detenção em posse, desde que rompida a subordinação, na hipótese de exercício em nome próprio dos atos possessórios. Enunciado 493 – O detentor (art. 1.198 do Código Civil) pode, no interesse do possuidor, exercer a autodefesa do bem sob seu poder.

2- Atos de permissão ou tolerância: art. 1208 do CC. Esses atos seriam aqueles exercidos tendo em vista uma relação de vizinhança, parentesco ou mera complacência. A permissão nasce de uma conduta positiva, de uma autorização expressa do possuidor para utilizar a coisa, enquanto a tolerância seria um consentimento tácito ao uso (que não se confunde com desídia, inércia), sendo ambos marcados pela transitoriedade. Ex: A permite que seu vizinho B utilize sua vaga de garagem.

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.


3- Atos de violência ou clandestinidade: art. 1.208 CC. Os ilícitos seriam atos de detenção. Todavia, terá posse no momento de cessada a violência e a clandestinidade. É uma forma de detenção independente, diferente das anteriores.

4- Bens públicos de uso comum e de uso especial do povo: art. 100 do CC: são bens fora do comércio, não suscetíveis de apropriação, nem usucapião. O particular não pode exercer ações possessórias contra o poder público. No entanto, Rosenvaldi, assim como o professor, admitem a posse sobre bens públicos dominicais ou patrimoniais, que são utilizados pelo Estado na forma dos particulares, esvaziando sua destinação pública. A destinação a uma finalidade pública dirá se o particular será mero detentor ou possuidor.

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.

Apesar de não possuir legitimidade ativa, terá legitimidade passiva nas ações reivindicatórias. No entanto, Nelson Rosenvaldi considera que essa legitimidade poderá ocorrer apenas na hipótese de detenção por atos de violência ou clandestinidade.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

b) Justa ou injusta: Cuidado: a ideia de justiça normalmente está ligada a uma posse legítima ou lícita,

mas a posse justa não necessariamente é aquela que se dá de acordo com o ordenamento jurídico, ou seja, não é necessariamente posse legítima ou lícita. Essa classificação decorre de um critério puramente normativo.

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

O legislador não definiu a posse justa ou injusta, mas determinou quais os vícios objetivos da posse. A posse seria injusta quando violenta, clandestina e precária. Clandestina é quando é oculta, e precária é quando é instável.

Seria então justa a posse pacífica, mansa, pública, estável.

A violência injusta é a do momento da aquisição da coisa, quando a pessoa exerce agressão física ou moral contra outra pessoa para adquirir a posse da coisa. A violência, para que a posse seja injusta, deve ser contra uma pessoa, mediante uso da força ou ameaça. E se a violência for contra a própria coisa, no caso de atear fogo na propriedade? Não será injusta.

Divergências: alguns autores dizem que, caso a violência tenha cessado, e a pessoa que a praticou ter a posse da coisa, a posse passaria a ser uma posse mansa e pacífica, sendo, portanto, justa. Outros, porém, dizem que mesmo se a violência cessar será a posse injusta, pois no momento de aquisição, foi usada a violência:

Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.

Para Rosenvaldi, só terá aquisição da posse quando cessar a reação de defesa (autotutela-art. 1.210, §1º do CC). No período de embate, o agressor será mero detentor da coisa.

A posse também pode ser clandestina, quando ocorrer uma subtração, por exemplo, sem o conhecimento da vítima. A posse é adquirida às ocultas, sem publicidade, mas será oculta em relação a pessoa que tem interesse em recuperar a coisa. Assim há um problema: esse vício só é relativo à vítima e pode cessar, pois em relação a terceiros, a posse poderá ser pública, então ela seria justa. Assim, a posse tem um caráter dinâmico, e essa classificação não é estática.

O arrebatador deve ter agido sorrateiramente, desejando camuflar o ato de subtração de quem é esbulhado. O possuidor ignora a instalação da nova posse, traduzido em meios ocultos. Essa situação poderia gerar uma redução do instituto do usucapião, em que as pessoas alegariam em defesa a


ignorância do ato. No entanto, isso deve ser analisado no caso concreto, observando o transcurso do lapso temporal e se o antigo possuidor poderia ter conhecimento ou não do fato.

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

A clandestinidade não pode ser confundida com o abandono da posse. O abandono importa em perda da posse por aquele que é desidioso com a coisa, bem como não implica em posse viciosa por terceiro.

A precariedade é um vício que ocorre na violação do dever de restituição da coisa, frustrando a expectativa e confiança da pessoa que “emprestou a coisa”, por exemplo. Para alguns autores, diferencia da violência e da clandestinidade, pois não refere-se ao momento aquisitivo da coisa, mas a momento posterior. Resulta do abuso de confiança do possuidor, que indevidamente retém a coisa além do prazo avençado par ao término da relação jurídica e recusa a restituição do bem. A precariedade requer uma prévia posse justa. Assim, se X for mero detentor da coisa e decide não entregar o bem, não será a posse precária, mas será viciada por ato de violência ou clandestinidade.

Há um dever de restituição decorrente de um ato ilícito? Moralmente sim, mas juridicamente quem deve exercer a sequela é o Estado, e se houver prescrição punitiva não terá mais como exigir o poder sobre a coisa. O art. 1.233 do CC determina expressamente a obrigação de restituição da coisa perdida. Se a pessoa não restituir, sua posse será precária, ou seja, injusta.

Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.

Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.

Para a precariedade cessar, deve haver a extinção da posse daquele que possui a precariedade, devendo a coisa ser devolvida.

Um dos efeitos da posse é a possibilidade de sua conversão em propriedade.

Obs: a posse violenta ou clandestina pode ser objeto de usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC); esses vícios objetivos são relativos, não produzindo efeitos erga omnes. Assim, se A for esbulhado por B, e cessada a violência, B for agredido por C, B poderá exercer proteção possessória contra C.

O conceito de posse injusta é fundamental para a legitimação passiva nas ações possessórias, de forma que só terá legitimidade em ações de reintegração quando a posse for injusta. Esse conceito de injusto é mais restrito, de forma que não pode ser confundido com o injusto do art. 1.228 do CC, que possui acepção mais ampla (será injusto quando não houver titulação, ou seja, o possuidor não se identifica com proprietário ou não tem relação com este). No entanto, mesmo não sendo a posse injusta, poderá o proprietário pleitear ação reivindicatória com base na titularidade do bem. As hipóteses de posse injusta são numerus clausus, caso contrário, autorizaria o proprietário, a qualquer tempo, ajuizar ação possessória de recuperação do bem, pois toda a posse contrária ao seu interesse seria considerada injusta, mesmo não exercendo a função social.

c) Com justo título ou sem justo título: nem toda posse justa será “com justo título”. O que é título? Alguns dizem que é documento, mas é na verdade a causa, o fundamento, e não necessariamente é escrito ou instrumentalizado, pois não se confunde com o contrato. Justo título não é título perfeito, mas é aquele que tem aparência de validade, mesmo inválido. Ex: se alguém rouba uma garrafinha, e depois a vende, conforme o art. 104 do CC, a venda será inválida porque o objeto é ilícito, mas o comprador terá um justo titulo, pois possui aparência de validade. Da mesma forma, ainda que o contrato que gerou a aquisição de um carro seja nulo, e ele tinha aparência de validade, terá justo titulo. Exemplo de posse injusta com justo título é o empréstimo de um livro, com o dever de devolvê-lo em determinado período. Nesse caso, se a pessoa não devolver o livro, a posse passa a ser precária, ou seja, será injusta, mas o título será justo, pois o contrato pré-estabelecido é valido.


Sem justo titulo, não tem causa, ou seja, a causa não é reconhecida pelo ordenamento, e não há nenhuma justificativa da posse no âmbito externo. É o exemplo do assaltante de um relógio, que tem a posse da coisa por ato ilícito, e seria uma posse injusta, sem justo título. Alguns dizem que o Dandara é uma posse sem justo título, já para outros teria justo título, pois o terreno não satisfazia a função social e estava em situação de abandono, não pagando tributos, inclusive. Nesse caso seria ocupação ou invasão? A invasão pressupõe ilicitude, já a ocupação seria lícita, pois é fundamentada em direitos sociais. Se o vicio é intrínseco e não pode ser percebido pelo homem, será justo título.

21∕08

A posse do terreno pela comunidade Dandara seria justo titulo para quem considera que deve haver

satisfação da função social da propriedade. Seria sem justo titulo para aqueles que consideram que

deve haver um devido processo legal, para então analisar o exercício da função social.

d) Posse de boa-fé e de má-fé: a classificação anterior associa-se a esta. Podemos trabalhar a boa fé

sobre duas perspectivas: a objetiva e a subjetiva.

No direito das obrigações, há a perspectiva da boa fé objetiva, determinando quais os atos

socialmente aceitáveis e qual o comportamento ideal, que pode mudar com o contexto histórico.

Ela possui três funções: a interpretação, a integração e a limitação. Essa limitação traz a ideia de

controle, em que os direitos podem ser exercidos desde que não violem a esfera de direitos de

outra pessoa. Nesse sentido, as partes estariam obrigadas não apenas pelo que foi ajustado em um

contrato, por exemplo, mas devem agir em conformidade com o dever de informar, de

transparência, entre outros.

Já a boa fé dos direitos reais não é a da acepção objetiva, mas da subjetiva. A boa fé subjetiva não

analisa o aspecto externo, mas o interno, da crença. Assim, na hipótese da comunidade Dandara, as

famílias possuem a crença de que elas ali podem permanecer, pois está previsto na constituição o

direito fundamental de moradia.

A má-fé decorre da ciência do possuidor da ilegitimidade de sua posse. Não se liga a maneira com

que foi adquirida a posse, mas a crença do possuidor. Já a boa-fé é fruto de um erro desculpável,

exigindo um desconhecimento daquele que observou todos os deveres de cuidado.

Ex1: Caso do cachorro: Se uma família encontra um cachorro na rua, e tinha a crença de que ele

estava abandonado. A posse, então, seria de boa fé. Conforme o art. 1.201 do CC, o possuidor

ignora o vício, ou seja, tem total desconhecimento, mediante erro ou falsa ideia.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que

impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé,

salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta

presunção.

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em

que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui

indevidamente.

Enunciado 303 – Art. 1.201: Considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse.


Obs: o “salvo prova em contrário” do art. 1.201, parágrafo único, pode-se ter como exemplo a

aquisição de uma propriedade em que expressamente tenha cláusula de inalienabilidade; a boa fé

não exige animus domini, apenas uma ignorância dos vícios objetivos.

Ex2: O locatário de posse de justo título pode agir de má-fé? Sim. Temos como exemplo o fato do

prazo de locação ter terminado, a obrigação do locatário seria restituir o imóvel, e a posse seria de

justo título por basear-se em um contrato de locação. Mas se o locatário não restituir o bem, a

posse continua sendo de justo título, por advir de um contrato válido de locação, mas a posse passa

a ser de má-fé.

Posse injusta e de boa-fé: Se A furta um bem de B e o vende para C. C estará de boa-fé, mas sua

posse seria injusta, pois seu caráter injusto deriva da origem da posse (furto).

A boa fé também está presente nas ocupações: Dandara, que exerce o poder de fato sobre coisa

abandonada.

Ex3: Benfeitorias: Elas advêm do trabalho humano. Qualquer acréscimo que advém da força da

natureza, não é considerado benfeitoria. Quais os efeitos das benfeitorias realizadas por possuidor

de boa fé e má fé? Toda boa fé é protegida pelo ordenamento? A posse de boa fé é subjetiva,

exercida com a crença de que esta agindo em conformidade com o ordenamento (essas perguntas

são respondidas logo abaixo).

“A confiança eh a ponte entra a boa fé objetiva e a boa fé subjetiva”.

Assim, toda a ignorância total, ou o desconhecimento, são protegidos? Não. O art. 1268 do CC

refere-se à alienação de bens móveis por quem não é dono. A venda produz efeitos, mas ela não

será válida, exceto, se a tradição ter por causa uma oferta pública, ou seja, um leilão ou a venda

por um estabelecimento comercial que caracterizaria uma relação de consumo. Assim, por

exemplo, se o comprador paga o valor de mercado, a um vendedor em um estabelecimento

comercial, o vício não seria aparente, caracterizando a boa fé subjetiva, e o comprador não poderia

sofrer os efeitos da evicção, que é a perda da coisa. No entanto, se o comprador adquiriu um carro

de uma pessoa determinada, sem constituir uma relação de consumo, pois a venda não foi

realizada por um estabelecimento comercial, o comprador não terá a proteção do ordenamento,

mesmo se tiver de boa fé.

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono. § 1º Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição. § 2º Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

No caso de bens imóveis, predomina a ideia de que “quem não registra não é dono”. Mas

devemos ter cuidado com essa expressão, pois quem registra não necessariamente eh dono.

Ex: Hipótese de A ser dono do imóvel X, mas não exerce a posse direta sobre a coisa,

esquecendo que ela existia, mas paga todos os tributos. B, sabendo que A não exerce a posse

direta, frauda o registro do imóvel X e o vende para C a preço de mercado. C compra de boa fé. C

fica 5 anos no imóvel, registrado em seu nome, e o vende para D, que morou no imóvel no decorrer

de 10 anos, quando A finalmente descobre a fraude e entra com ação de reintegração de posse. D,


em sua defesa, afirma que estava de boa fé, e na posse de justo título, pois seria bem de família,

em razão das garantias constitucionais da moradia e da função social. Nesse caso, D sofreria os

efeitos da evicção? Conforme o art. 1.247, em seu §único, ainda que D esteja de boa fé, sofreria os

efeitos da evicção.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado

reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,

independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Outra possibilidade de defesa seria o usucapião, pressupondo a posse mansa, física, boa fé e justo

título. No entanto, se A for um absolutamente incapaz, aplica-se o disposto no Art. 198 do CC, que

determina que o tempo não corre contra os absolutamente incapazes.

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3º;

No caso de D resolver devolver o imóvel, poderia exercitar a evicção contra B, nos termos do art.

456 do CC, através da “denunciação da lide por salto”.

Art. 456. Para poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta, o adquirente

notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e

como lhe determinarem as leis do processo.

Parágrafo único. Não atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo

manifesta a procedência da evicção, pode o adquirente deixar de oferecer

contestação, ou usar de recursos.

Outra possibilidade seria acionar o cartório. Mas o cartório é ente despersonalizado. Poderia,

então, acionar o Estado, através de uma pretensão de responsabilidade civil indenizatória, pois o

oficial do cartório é servidor público, e a responsabilidade do estado é objetiva. Poderia acionar

diretamente o oficial do cartório? *Ver Nelson Rosenvaldi.

e) Posse exclusiva ou composse: em regra a posse eh exercida com exclusividade, mas ela pode ser

compartilhada. Quando se compartilha um espaço, há co-possuidores. Na composse, mais de um

sujeito exerce a posse (elemento subjetivo). O objeto da posse é compartilhado, e o objeto

também é indivisível (elemento objetivo).

A indivisibilidade não é só natural, mas pode ser funcional, voluntária (como ocorre nos

testamentos, onde determina que os bens não podem ser compartilhados para todos os herdeiros),

legal (quando a lei determina qual o módulo urbano, por exemplo, que é o limite da divisibilidade

do terreno).

Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma

exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros

compossuidores.

Art. 10 – CPC - § 2º Nas ações possessórias, a participação do cônjuge do autor ou

do réu somente é indispensável nos casos de composse ou de ato por ambos

praticados.

A composse é uma situação excepcional consistente na posse comum e de mais de uma

pessoa sobre a mesma coisa, que se encontra em estado indiviso. Há, então, dois pressupostos:

pluralidade de sujeitos e coisa indivisa.


A comunhão de propriedade é conhecida como condomínio, enquanto a comunhão de

situação fática da posse é composse. Na composse, todos os possuidores utilizam diretamente a

coisa, desde que não excluam uns aos outros. Várias pessoas exercem simultaneamente ingerência

fática sobre um bem. Cada possuidor possui uma fração ideal sobre a posse.

Ex: O condomínio edilício é o imóvel objeto de edificação, que pressupõe a coexistência de áreas

exclusivas e comuns. As áreas comuns seria o elevador, a área da piscina, etc., que são áreas de

composse.

A doutrina e jurisprudência dividiram a composse em proindiviso e prodiviso. O professor

considera que há uma contradição nesses termos, pois em tese, na composse não há divisão, pois o

bem pertence a todos jurídica e faticamente.

Ex: “Puxadinho”: se um dos condôminos faz um “puxadinho” em uma das partes do condomínio,

aumentando seu terreno, e os demais moradores concordam com esse aumento caso o condômino

pague determinada quantia por mês, faticamente, a área que houve “puxadinho” seria posse

exclusiva do condômino, mas juridicamente seria de todos. É o que jurisprudência chama de

prodiviso, quando as partes pactuam no sentido de reservar áreas específicas.

Nelson Rosenvaldi considera que a composse verifica-se apenas na proindiviso. Isso porque,

quando as partes pactuam a atuação fática e individual sobre determinada área específica, mas

mantendo a propriedade como um todo em estado de indivisão, desaparecerá a composse pelo

fato de haver exclusão dos outros compossuidores na atuação sobre essa parte específica (ex:

garagem). Cada possuidor, em relação a terceiros, seria considerado possuidor do todo, com

exclusividade, podendo exercer todos os direitos que lhe compete, mas na relação interna deverá

agir de forma a não suprimir o conteúdo dos direitos dos compossuidores. Diferentemente do

desdobramento da posse, na composse todos os possuidores encontram-se no mesmo plano, não

havendo posses paralelas em graus diferenciados.

O término da composse se dá quando houver a divisão consensual ou judicial da coisa, e quando

houver concentração dos atos possessórios em apenas um dos compossuidores, seja parcial ou

total.

Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só

aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.

Responder: É possível usucapião na composse? Sim. A posse exclusiva e sem

oposição de parte ou da totalidade da área, poderá ensejar usucapião.

f) Posse nova e velha: o elemento importante dessa classificação é o tempo. A posse nova seria

aquela inferior a 1 ano e 1 dia. A posse velha seria superior a esse período. Resquício da era romana.

O tempo da posse é determinante para efeitos protetivos e alienantes. Quais os efeitos decorrentes

do tempo da posse?

Ex1: Usucapião: pressupõe uma posse velha e influencia na modificação do fundamento da posse,

para tutela da própria posse.

Ex2: se A invade a fazenda de B, mediante violência, realizou um ato ilícito. No momento da invasão,

B pode reagir, exercendo sua autotutela. B deixa de exercer a autotutela para exercer a tutela

judicial, e deixa o tempo passar. Quanto mais tempo dura o exercício da posse de A, enfraquece a

sequela de B. Se a invasão ocorreu há 2 dias, por exemplo, caberia o procedimento especial de

tutela possessória mediante liminar, visando a celeridade, sem oitiva da parte contrária, podendo

ser concedida apenas com o recebimento da inicial, mas é válida apenas para a tutela de posse


nova. Se deixar a posse ser velha, ainda é possível a tutela judicial, mas não cabe mais o

procedimento especial de liminar possessória.

g) Posse ad interdicta e ad usocapionem: A posse ad interdicta faculta o exercício dos interditos

possessórios, mecanismos de defesa da posse. Da teoria de Ihering, bastaria o exercício do poder de

fato sobre a coisa para manejar ação possessória. Toda posse eh suscetível de proteção? Sim. O que

varia é a extensão dessa proteção. Uma posse de boa fé é muito mais defensável do que aquela de

má fé.

Ao contrário, nem toda posse é ad usocapionem, ou seja, é suscetível de usucapião, que é uma

forma aquisitiva originária de direitos reais, de propriedade da coisa, e que converte a posse direta

em posse com fundamento na propriedade. Para ocorrer usucapião, a posse deve ter um tempo, e

deve ser mansa e pacífica, sem controvérsias. É muito comum achar que seria aplicável apenas para

bens imóveis, mas também é para bens móveis.

Enunciado 302 – Arts. 1.200 e 1.214: Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Código Civil. Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Responder: Toda coisa móvel e imóvel é suscetível de usucapião? Não. O fato de ser

indisponível ou inalienável afasta o usucapião? Não – O usucapião é uma forma de

aquisição originária que independe de limitação, extinguindo os gravames constituídos

à coisa. OBS: respondidas na aula do dia 26.

26∕08

Ex1: Se B é locatário, possuidor de boa fé, tem direito de ser ressarcido pelas benfeitorias realizadas? E aos frutos e produtos?

Ex2: Se B invadiu o hotel fazenda de C, e transformou piscina em açude, fixou plantação de arroz, e etc., essa posse que parece periciada, gera frutos?

Para responder a esses questionamentos, o elemento determinante será se o possuidor exercia a posse de boa fé ou de má fé.

Conceitos de frutos e benfeitorias: Frutos, produtos e benfeitorias são acessórios e pressupõem um bem principal. Especificamente, a benfeitoria é um acrescer decorrente de conduta humana, não podendo decorrer de fatos da natureza, e representa um melhoramento no bem.

As benfeitorias também podem ser necessárias, quando há são imprescindíveis para a conservação da coisa; úteis, quando não é indispensável, mas pode trazer maior segurança, e não tem o caráter de mero embelezamento, ampliando a utilidade da coisa; e voluptuárias, quando não proporciona maior utilidade, sendo mero embelezamento e deleite. Para saber qual o tipo de benfeitoria, deve verificar a finalidade do bem principal.

Os acréscimos ao bem podem ser de conduta de má-fé ou boa fé.

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Nos termos do art. 1.219, se a benfeitoria for necessária e útil, o possuidor de boa fé terá o direito de ser ressarcido, além de ter o direito a retenção. Esse direito de retenção é um mecanismo de autotutela


compensatória, mas não é um direito indefinido, devendo haver um limite temporal. Para o professor, esse artigo tem conteúdo dispositivo, podendo ser afastado pela vontade das partes.

Ex: A e B assinam um contrato de locação, contendo uma cláusula que exclui o direito de retenção. Seria válida ou abusiva? Conforme a Lei 8.245∕91, em seu art. 35:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Mas é possível a renúncia de direitos como dispõe o art. 35? De acordo com a súmula 335 do STJ:

Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

É possível a aplicação do CDC? O professor entende que sim, e que a súmula 335 do STJ é aplicável quando as relações são iguais. Discussão: mas até que ponto o código civil pode ser afastado.

O artigo 1.221 do CC determina que caso o locatário, por exemplo, tenha realizado benfeitorias no imóvel, mas no momento da devolução, o imóvel ainda apresentava danos, ambos serão compensados. A defesa do locatário, nesse caso, poderia alegar para a indenização das benfeitorias que, caso não houvesse a reparação feita anteriormente, o dano poderia ser maior. Assim, esse artigo não pode ser lido literalmente, devendo ser interpretado sistematicamente com as demais normas do ordenamento, baseando-se também no disposto sobre enriquecimento sem causa.

Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

Já o possuidor de má fé, tem direito de ser indenizado, mas não possui o direito de retenção. Tratando-se de uma norma dispositiva, o professor entende que pode haver um ajuste no sentido contrário.

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Ex3: B gastou para plantar soja no terreno, mas não pode colher porque tinha que devolver o terreno. Terá direito?

Ex4: descobri um poço de petróleo no terreno arrendado, quem terá direito de explorar o bem?

Questão de frutos e produtos: Frutos são utilidades que a coisa periodicamente produz, sem que cause a destruição do bem principal. Podem ser naturais, que são aqueles que provêm diretamente da coisa

principal; industriais, que advém da mão de obra humana; ou civis, na hipótese do aluguel e se obtém da

coisa em troca do proveito que outro faça dela.

Pendentes, são àqueles que ainda estão unidos à coisa que os produziu; percebidos ou colhidos, quando separados da coisa que os produziu; estantes são os frutos separados e armazenados ou acondicionados para venda; percipiendos são os frutos que deviam ser, mas não foram colhidos ou percebidos; consumidos são os frutos que não existem mais porque foram utilizados.

Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.

Já o produto é quando sua fruição pode levar a extinção do bem principal. É o exemplo da jazida de petróleo. Para efeitos de posse o legislador não diferencia produto e fruto. A posse de boa fé ou má fé também influencia no direito a indenização.


Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos. Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação. Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.

O possuidor de boa fé não tem direito ao fruto pendente, mas tem direito de ser ressarcido pelo que gastou. Como afastar o conteúdo do §único do art. 1.214? Caso tenha ocorrido um extrapolamento quanto ao plantio, e o possuidor não conseguiu colher, será afastado.

Colher por antecipação (não dá para colher, mas faz mesmo assim), para o professor, é má fé. A posse de boa fé pode passar a ser de má fé.

Se a posse se iniciar de má fé, o possuidor não teria direito a nenhum fruto, mas segundo a parte final do art. 1.216, ainda que esteja de má fé, tem o possuidor direito às despesas de produção e custeio. Para o professor isso é um absurdo porque o CC foi construído pela boa fé. Assim, esse artigo seria uma forma de enriquecimento injustificado. Na visão do legislador, o comportamento do possuidor de má fé não pode trazer uma vantagem para o proprietário. Assim, ainda que a pessoa esteja de má fé, o proprietário não tem o direito de enriquecer ilicitamente.

Efeitos aquisitivos da posse:

Usucapião: O professor considera que usucapião é um efeito da posse.

Conceito: Seria uma forma de aquisição de direitos reais, ou seja, de propriedade, em razão de uma posse continuada no tempo. É a visão dos romanos, e é um efeito da posse velha, ou seja, de uma posse que se consolide no tempo.

Alguns autores apelidam o usucapião de prescrição aquisitiva, mas o professor não concorda. A pretensão é um poder de exigir uma prestação, e a prescrição pressupõe um conteúdo de natureza obrigacional, e estamos no ramo do direito das coisas. A prescrição aquisitiva seria também uma contradição, pois significa a perda de pretensão.

Para efeitos de usucapião, utilizaremos as regras de prescrição, pois no usucapião também há uma modulação temporal:

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Há uma extensão das regras da prescrição ao instituto do usucapião, mas não quer dizer que usucapião seja prescrição. É possível se falar em usucapião entre marido e mulher em uma sociedade conjugal? Não! Porque o tempo não corre, por ficção legal, nos termos do art. 197 do CC.

Art. 197. Não corre a prescrição: I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.

Usucapião é forma aquisitiva originária de direitos reais, particularmente de propriedade, em razão de posse continuada no tempo, observados demais critérios legais.


“Originária”: porque não há uma relação intersubjetiva entre o sujeito determinável e o determinado. Eventuais gravames, restrições e ônus desaparecem com o usucapião. Isso não quer dizer que todas as coisas estejam sujeitas ao usucapião. Os imóveis públicos, por exemplo, não estão sujeitos ao usucapião. Art. 191, §único da CR.

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

O professor considera que há um mito da imprescritibilidade do bem público. Mas há o

problema de classificação daquilo que é bem público ou não. A UFMG, por exemplo, é público, pois tem a finalidade de atender o interesse publico. Mas posso ter um imóvel de particular que satisfaça interesse público, como a CEMIG.

Assim, deve verificar não apenas se o bem integra o patrimônio do poder público, mas se ele está vinculado à satisfação do interesse publico. Só assim, o bem não será suscetível de usucapião. É o exemplo da praça Afonso Arinos.

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

O CC estende essa vedação aos bens móveis. Assim, o interesse público primário não pode ser afastado, e todos os bens móveis ou imóveis que satisfazem necessariamente o interesse público, não são suscetíveis de usucapião, embora integrem o patrimônio de particular. Engloba todos os bens que exercem função publica, do ponto de vista funcional, não analisando apenas a estrutura, mas também a função da coisa e sua finalidade.

Para ter usucapião tem que ter posse. Mas qual posse? Ler “A função social dos bens públicos e o mito da imprescritibilidade”.

28∕08

USUCAPIÃO

a) Elementos essenciais: Posse e tempo. Neste primeiro momento de estudo vamos tratar do usucapião

de coisa imóvel.

Neste caso deverá ser observada a constituição que, como foi dito, não permite o

usucapião de imóveis públicos que exerçam a finalidade que lhe é estabelecida. E segundo a tese “A

função social dos bens públicos e o mito da imprescritibilidade” da professora Cristina, ainda se o bem

for de propriedade de particular, mas exerce finalidade pública, será também indisponível, entretanto,

se é bem público, mas não exerce essa finalidade, poderá ser objeto de usucapião. A leitura que se deve

fazer, então, é que o interesse público é indisponível.

Se um terreno público abandonado, objeto de ocupação com o fim de direito a moradia,

seria possível o usucapião?

A posse seria o elemento intencional, que é a vontade de ser dono, mas compreende

somente a posse justa e de boa fé. Quanto mais qualificada a posse, menor será o tempo necessário

para aquisição por usucapião. A boa-fé é uma perspectiva subjetiva, o acreditar que age de acordo com

os mandamentos jurídicos, podendo ser fundada no erro (falsa ideia) ou na ignorância. Normalmente a

boa-fé vem acompanhada de justo título, e para que o justo titulo possa ter efeitos do usucapião, “em

tese”, tem que ter potencialidade para transferir a propriedade.


b) Elementos acidentais: Boa fé, justo título e posse justa.

Uma das formas mais comuns de adquirir a propriedade é o registro da coisa imóvel. O contrato, por si só, não pressupõe a propriedade. O nosso sistema registral é falho, pois não necessariamente é proprietário aquele que consta no registro. O nosso sistema de registro é causal, pressupondo um titulo como fundamento. O registro está vinculado a essa causa e não se desvincula dela, de forma que a invalidade do titulo contamina seu registro. O negocio jurídico nulo não se convalesce com o decurso do tempo.

Ex: Temos como exemplo um contrato de compra e venda de uma casa, em que é feito o registro, mas o proprietário era casado e não constou a anuência de sua esposa. Passado o tempo determinado por lei, poderá ocorrer usucapião, se a esposa ficar inerte, e ela não poderá mais reclamar. Ainda que o bem tenha sido adquirido antes do casamento, a sua alienação precisa da anuência do cônjuge. Sem a anuência seria um contrato inválido, pois seria um vicio interno do negocio. O conceito de justo titulo está ligado à uma causa, como essa, aparentemente válida, que pode ser impugnada posteriormente.

O usucapião pressupõe uma ação comissiva, e um proprietário omissivo. A posse também deve ser mansa, pacífica, pública em relação a terceiro, não pode ser precária, nem instável.

c) Modalidades:

Extraordinário: é a mais praticada porque não exige os elementos acidentais, que é a boa fé e o

justo titulo.

Posse simples: pode ser sem justo título e de má fé. Não pode ser muito qualificada, e exige um

elemento temporal maior, que normalmente é 15 anos, dependendo das causas de suspensão.

Quanto aos prazos legais, a contagem do tempo para efeitos do usucapião, deve haver uma

interpretação extensiva das regras da prescrição. Pode ocorrer usucapião por prazos diversos

em razão de eventual interrupção ou suspensão.

Posse qualificada: não é qualificação pelos elementos acidentais, porque significaria deixar de

ser extraordinária (em que não há esses elementos). Ela se dá por outros elementos.

Ex1 x Ex2: Ex1: A cercou um lote e realizou algumas despesas, mas seu comportamento se

resume a conservar a coisa e pagar as despesas. Ex2: A invadiu um terreno visando a moradia,

construindo e atribuindo utilidades econômicas.

No exemplo 2, a posse é mais qualificada do que o Ex1, e não deixa de ser de má fé e sem justo

titulo, mas ela é voltada para promover a função social da posse, exercendo funcionalidades

aceitáveis, de modo que a coisa seja fonte de produtividade.

Nesses termos, conforme o art. 1.238 do CC, a posse independe de titulo e de boa fé.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir

como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e

boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá

de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais seriam os mecanismos de oposição à posse? Um bilhete seria suficiente? O professor

acha que a oposição tem que ser séria e justificada, mas não necessariamente judicial. É o caso

das notificações extrajudiciais (ver prescrição da parte geral).

Análise do art. 1.238: O termo “aquele” não estabelece se será pessoa física ou não.


Já o “possuir como seu” seria intenção de ser dono, com animus domini, que se prova através

do pagamento de despesas, testemunhas, etc.

Já o “adquire-lhe a propriedade”, seria constituir como proprietário do usucapião em razão da

posse prolongada no tempo.

“Podendo requerer ao juiz”, está relacionada ao pedido para que seja declarado na sentença.

Mas o que o constitui como proprietário? É a sentença ou a posse continuada no tempo?

Ex: B invade o lote X, e fica isolado durante 15 anos. Transcorrido esse tempo, o proprietário A

toma providências e entra com ação judicial. O juiz da causa irá citar B para apresentar a sua

defesa, devendo ser analisada a má fé, sem justo titulo, e se a posse é mansa, pacifica,

ininterrupta. Nesse caso, A é formalmente proprietário, pois tem o título e causa levada a

registro, mas B possui a propriedade material. Se B alegar em sua defesa, ou seja, na

contestação, o usucapião, será matéria de defesa, não causa de pedir, que deveria ser alegada

em reconvenção. Nesse caso, como vai ser, então, a sentença? A sentença que reconhecer o

usucapião deverá fazer incidentalmente, julgando improcedente o pedido de A, que é o

proprietário. Essa sentença, então, não poderá ser levada a registro, pois a situação fática

continuaria a mesma. Para que o possuidor seja reconhecido como proprietário teria que

ingressar com um pedido, formulando pretensão com pedido de usucapião. O que o constitui

como proprietário não é a sentença, pois ela tem conteúdo declaratório preponderante, mas a

satisfação de determinados requisitos previstos em lei. Assim, o possuidor B deve requerer ao

juiz, para que o juiz o declare como proprietário. O legislador não disse que usucapião se dá

através da sentença.

Um apartamento, ou vaga de garagem também pode ser objeto de usucapião.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o

possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado

obras ou serviços de caráter produtivo.

O parágrafo único do artigo supracitado estabelece uma redução de prazo, de 15 anos para 10.

Mas por que a redução de prazo, sendo que a posse continua sendo sem justo título e de má fé?

O prazo reduz porque a posse se qualifica, não pelos elementos acidentais, mas pela função

socioeconômica do objeto de usucapião pela “moradia habitual” ou “realização de obras ou

serviços de caráter produtivo”. A diminuição drástica do prazo do usucapião advém da

necessidade de exercer a função social, não bastando ser apenas proprietário através de titulo.

Moradia de residência x domicílio: de domicílio representa o local onde o indivíduo está, não

necessariamente onde ele mora.

Em suma, se tratando de usucapião extraordinário, poderá ser reconhecido mesmo tendo como

origem ato ilícito, desde que a posse se prolongue no tempo e preencha os demais requisitos

deste instituto. O ato ilícito produz efeitos válidos no usucapião.

Ordinário: Possui elementos acidentais.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Posse simples: É a posse com animus dominum, ou seja, intenção de ser proprietário. O prazo

reduz para 10 anos porque agregou justo titulo e boa fé. Tem-se, portanto, uma causa, que pode


ser um contrato, uma sentença, etc. Mas tem um defeito: a posse se mantém não em razão do

título, mas é justificada por sua potencialidade em transferir a propriedade para o possuidor.

“Contínua e incontestadamente” é uma posse sem oposição.

Aqui, não se falou em produtividade, apresentando apenas elementos acidentais, não sendo,

portanto, qualificada pela função social.

Posse qualificada: Determina o §único do artigo 1.242 a redução do prazo para 5 anos, e, além

da posse dever ser mansa, pacifica, e etc., deve ser exercida visando uma função

socioeconômica, ou a moradia. A posse é fonte de efeitos econômicos relevantes. A aquisição

dessa posse deve se dar por justo titulo, que era aparentemente perfeito, com registro

(“registro constante do respectivo cartório”), que é só posteriormente cancelado. É um

mecanismo para atenuar o alcance do §único do art. 1247, que determina que independente de

boa fé, poderá sofrer os efeitos da evicção. Entretanto, esse §único do art. 1.242 também não se

aplica às aquisições por liberalidade, como a doação e o testamento, pois prevê a aquisição por

negocio oneroso.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel

houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do

respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele

tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social

e econômico.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado

reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,

independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato,

como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Ex: X compra um imóvel, que é levado a registro, com um com aparência de e validade, mas

esqueceu a anuência do cônjuge.

Tanto a modalidade extraordinária quanto a ordinária, não têm limitação da natureza

do imóvel, ou seu tamanho, ao entender do professor, o que não ocorre na terceira

modalidade.

Especial: por ter fundamento constitucional.

Rural: qual a distinção entre usucapião especial rural e urbano?

Ex: A tem um imóvel na praça 7 e planta soja, o imóvel seria urbano ou rural? O imóvel é urbano, mas a atividade é rural. O que define se o imóvel é urbano ou rural não é a atividade, mas a sua localização. Nessa classificação, o que interessa é a satisfação de um interesse social mínimo fundamental de subsistência e moradia. É o que determina o art. 191 da CR, que deve ser comparado com o art. 1.239 do CC:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural,


não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Elementos: o imóvel deve ser (1) rural, de (2) até 50 hectares, mas na prática é diferente: não

pode também ser (3) proprietário de nenhum imóvel, seja urbano ou rural, o que demonstra

que é um mecanismo de reconhecimento de titularidade de quem precisa do imóvel para

fonte de subsistência e moradia, o que acaba afastando a exigência do modulo rural.

Algumas regiões também estabelecem um mínimo para registro de imóvel rural, o que

conflita com o disposto nesse texto legal.

Não requer nem boa fé, nem justo titulo.

***Perguntas:

1) É possível usucapião especial rural de módulo inferior ao mínimo estabelecido, ou seja,

que esteja a baixo de 5 hectares, o mínimo para caracterizar a propriedade rural?

2) É possível usucapião especial rural de imóvel registrado de área superior a 50 hectares,

mas que cuja posse direta é exercida em um patamar inferior ao limite?

3) É possível aplicar ao mesmo sujeito mais de uma vez a modalidade de usucapião especial

rural? O urbano só poderá ser aplicado uma vez, nos termos do §2º do art. 1.240 do CC,

mas no rural não existe esta predisposição.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta

metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a

para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja

proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à

mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez.

4) Se transcorreu lapso temporal considerável, mas ainda inferior a 5 anos, e B preenche

todos os requisitos, exercendo a moradia e subsistência no modulo, mas recebe um

imóvel por herança, prejudica o usucapião?

5) B está morando a 2 anos no módulo, e assina um contrato de arrendamento do terreno,

atribuindo a outra pessoa a pose. Essa área sujeita ao arrendamento, poderá estar

sujeita ao usucapião especial rural? Ou seja, o tempo de arrendamento ou comodato

entra na contagem do usucapião em meu favor? Não! O usucapião especial rural possui

o requisito subtendido da pessoalidade, que de acordo com o art. 1.239, estabelece

que o módulo deverá tornar-se “produtivo por seu trabalho ou de sua família”.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua

como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural

não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de

sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.


6) Como se prova a não propriedade?

7) O texto fala que é para fim de subsistência, em favor de quais possuidores?

Ler enunciados 312 e 313 da 4ª Jornada de Direito Civil: as jornadas são reuniões de

estudiosos do direito civil que discutem temas polêmicos, podendo ou não editar

súmulas de entendimento que influenciam julgados.

Ler texto Dalmo dalari.

312 – Art.1.239. Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima

para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural

e a atividade agrária regionalizada.

313 – Arts.1.239 e 1.240. Quando a posse ocorre sobre área superior aos

limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial,

ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.

(responde a 2)

02∕09

Continuação...

O usucapião especial rural não necessariamente se dá em favor de uma ou duas pessoas, mas

pode ser de uma entidade familiar. Mas o que seria família? Hoje não pressupõe a pluralidade

de sujeitos, pois a família pode ser unipessoal, de forma que o usucapião especial visa a garantia

do direito a moradia.

Urbano: subdivide-se em individual, coletivo e familiar.

a) Individual: Ao contrário do que estabelece o art. 183 da CR, o usucapião não se adquire o

domínio, mas a propriedade. Assim como o usucapião rural, o possuidor não pode ser

proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural. O disposto no art. 183 foi

recepcionado pelo CC no art. 1240, acompanhando a tendência constitucional, pois há

uma preocupação de buscar instrumentos de efetivação do direito fundamental à

moradia.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta

metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a



§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à


Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta

metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a



§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à





Poderá haver usucapião urbano de condomínio edilício? A “área urbana” a que se refere

os artigos anteriores, seria tanto a área construída como a não construída, desde que se

observe o patamar máximo de 250 m². No caso de um condomínio, onde estão presentes

áreas comuns e exclusivas, os 250 m² referem-se apenas as áreas exclusivas, voltadas para

moradia, excluindo-se as áreas comuns.

A Lei 10.257 do Estatuto da Cidade trata da urbanização fundiária. Se o imóvel é

localizado em plano urbano, precisa observar as regras desse Estatuto, além das

estabelecidas no CC:

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e

cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,

utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde

que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,

independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor

mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a

posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da

sucessão.

Assim como o art. 183, o art. 9º apresenta o mesmo erro, afirmando que adquire o

domínio, que na verdade é a propriedade. Esse artigo responde a questão dos

condomínios edilícios.

Requisitos: o imóvel deve ser (1) urbano, construído ou não. Se for construído, poderá ser

acessão física ou artificial, (2) voltada ao direito a moradia, (3) que não seja proprietário

de outro bem imóvel urbano ou rural, (4) por um período de 5 anos, (5) com animus

domini, (6) pessoalidade do exercício dos atos possessórios - §2º art. 1.240.



****Perguntas:

1) É possível usucapião especial urbano de imóvel de 2000 m², mas com posse restrita a

250m²?

2) É possível que o mesmo possuidor adquira um imóvel mediante usucapião especial

urbano, por mais de uma vez? Tanto a CR, como o CC vedaram essa possibilidade, em

favor da mesma entidade familiar. Mas é possível estender essa hipótese à usucapião

especial rural?

A sentença judicial é um titulo declaratório a ser levado a registro. Qualquer modalidade de usucapião pode ser alegada como matéria de defesa.

Súmula 237 do STF: O usucapião pode ser arguido em defesa.


Se o usucapião pode ser matéria de defesa, entende-se que a sentença que for levada a registro, poderá ser ultrapetita (ir além do pedido). Essa hipótese está prevista tanto para a modalidade especial rural, quanto urbano, nos artigos 7º, da lei 6969∕81, e art. 13 da lei 10257∕2001, respectivamente.

Art. 7º - A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis. Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Ex: o proprietário X entra com ação de reintegração de posse, e o réu alega em sua defesa (contestação) que não está de boa fé e justo titulo, mas tem direito a moradia. Se o juiz se convence dos argumentos de defesa, ele julgará improcedente o pedido, e irá abrir uma nova matricula (registro), cancelando a anterior, e o autor perderá a propriedade do bem. Isso não é aplicável na usucapião ordinário e extraordinário, apenas a especial. A doutrina tenta expandir essa ideia, mas o problema dessa previsão é que o usucapião deve participar determinados sujeitos, que não participam inicialmente da ação de reintegração de posse, como por exemplo, o poder publico, e os conflitantes que são os vizinhos. Esses dispositivos estabelecem uma eficácia erga omnes da sentença, em que não houve a participação desses sujeitos. O professor considera que não haveria eficácia subjetiva dessa sentença, não podendo ela ter trânsito em julgado.

No entanto, as modalidades ordinário e extraordinário podem ocorrer usucapião mais de

uma vez.

O STJ traz o dever de mitigar o próprio prejuízo, de forma que, em um contrato de

comodato, por exemplo, pautada na ideia de cooperação, o credor, sujeito de direitos e

deveres, deve buscar mitigar seu próprio prejuízo, não podendo deixar o tempo passar

sem fazer nada em razão da inadimplência do devedor. Se o proprietário for um

comodante preocupado, não correrá o risco de usucapião, mas se for despreocupado,

será possível perder a propriedade em razão da violação da boa fé objetiva.

Domínio: se manifesta pela posse, detenção e propriedade.

b) Coletivo: é a aquisição da propriedade pela comunidade de possuidores. Ex: X mora em

imóvel particular de 30m² a mais de 20 anos. Daria para aplicar, nesse caso, usucapião

especial urbano, não havendo necessidade de boa fé e justo titulo.

Mas se forem muitas famílias formulando o mesmo pedido, com a mesma causa de

pedir? Nesse caso, a situação fática é comum: várias famílias - o que não significa que são

várias pessoas, podendo ser famílias unipessoais -, exercem atos de posse em uma

situação homogênea, em um período superior a 5 anos, não são proprietários de outros

imóveis, e exercem atos de posse para fins de moradia.

Qual a solução? Várias relações processuais? O ideal seria um processo coletivo, em que

um único sujeito age em seu próprio nome, mas em benefício de terceiros.


Morosidade: em BH há apenas um juízo, da vara de registros públicos, para julgar pedidos

de usucapião coletivos.

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados,

ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,

ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos

ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,

desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Requisitos: O art. 10, caput, da lei 10.257∕01, determina que: (1) área deve ser superior a 250m². É coletivo porque refere-se a “ocupação por população de baixa renda” (conceito jurídico indeterminado), além da ocupação ter que ser mediante posse mansa, pacifica e sem disputa. A ideia de população traz a ideia de coletividade. Toda essa população deve ter a posse durante 5 anos, para satisfazer o direito de moradia. Os 5 anos são contados a partir de quando começou a ocupação. Para Rosenvaldi essa ocupação possibilita usucapião em módulo urbano inferior ao mínimo, tendo em vista que as frações são ideais, não individualmente consideradas. (2) Deve ser, também com animus domini (exclui aqueles que são locatários).

Jornada Direito Civil Enunciado 236 – Arts. 1.196, 1.205 e 1.212: Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica.

Problema: nem todos que exercem atos de posse são para fins de moradia. Aqui entra o critério da homogeneidade. (3) Há necessidade da pessoalidade? Aqui entra o disposto no art. 10, §1º, válido para o usucapião coletivo, em que o possuidor pode acrescentar a sua posse a do antecessor, contanto que sejam posses contínuas. O legislador, aqui, tenta facilitar a regularização fundiária em regiões ocupadas por população de baixa renda. Considera, então, o critério da acessão possessória (accessio possessionis), que é a junção de posses. Afasta-se o requisito da pessoalidade no caso de usucapião especial coletivo. Não se trata de várias demandas individuais, mas de um processo que tutela interesses individuais homogêneos, visando aferir a posse por parte de uma coletividade. Acessão como sinônimo de continuidade.

§1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

Há uma preocupação do legislador, como demonstra no art. 2º da referida lei, em

simplificar os mecanismos de regularização e urbanização de áreas ocupadas por

população de baixa renda.

Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das

funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes

diretrizes gerais:

XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de

baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso

e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da

população e as normas ambientais;


XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das

normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta

dos lotes e unidades habitacionais;

Não tem como remover diversas famílias de áreas ocupadas a muitos anos.

Culturalmente, o melhor mecanismo presente no Brasil para assegurar a posse e a ideia

de pertencimento é o titulo que garante a propriedade.

Associação de trabalhadores da comunidade regularmente constituída teria

legitimidade para arguir essa usucapião? Sim. Por substituição processual. Os associados

devem autorizar que a associação aja em nome de todos. As associações pleiteiam em

nome próprio, na defesa de interesses alheios.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II – os possuidores, em estado de composse; III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

Se o juiz da causa entender que estão presentes os requisitos para o usucapião coletivo,

e julga procedente o pedido, quer dizer que será aberta matricula para cada morador,

reconhecidas as individualidades? Não. Se a posse é comum, seria uma composse, não

prodiviso, mas proindiviso. Faticamente pode ser individualizada, mas juridicamente tudo

é de todos. Se na sentença ela reconhece a individualidade, não seria usucapião coletivo.

Como determina o art. 10, caput,: “onde não foi possível identificar os terrenos ocupados

por cada possuidor”. A usucapião coletiva tem como pressuposto a impossibilidade de

identificação e singularização de terrenos. A cada família será atribuída uma fração ideal

do imóvel, em caráter indivisível, possibilitando uma urbanização racional da área como

um todo.

Mas, combinando os artigos, trazemos a ideia de simplificação. São várias as famílias, não

proprietárias, mas não terá uma matricula (registro) para cada família. O que era

composse irá se transformar em condomínio. Será uma única matricula. Resolve o

problema em parte, porque satisfaz a segurança da posse das pessoas, mas não da

propriedade comum, que pressupõe singularidade.

O art. 10 §4º determina que a sentença institui um condomínio para que todos possam

ser proprietários, sem individualização das áreas. Esse condomínio é especial. Para ter a

sua extinção, e ocorra a individualização da posse, a sentença deve basear-se em um

acordo escrito com quórum de 2∕3 dos moradores:

§4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção,

salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos,

no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

Essas famílias, embora sejam beneficiárias da sentença, podem buscar obter matriculas

especificas? Como determina o art. 10 §3º, pode, desde que haja um acordo escrito entre

todos os condôminos, estabelecendo qual a fração de cada um, o que é difícil de ocorrer.


§3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,

independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese

de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

Problema: a maioria das áreas ocupadas são áreas públicas, e a Constituição determina

que os imóveis públicos não estão sujeitos a usucapião. Como trabalhar esse

fundamento? Formalmente as áreas são públicas, mas em razão do transcorrer de lapso

temporal considerável, deixou de ser materialmente.

A defensoria pública teria legitimidade para agir, buscando a regularização da área? E o

MP? Podem formular uma pretensão?

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. §1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

O art. 12, §1º determina que é “obrigatória a intervenção do MP”. A intervenção é um ato

de quem não é parte, e por ele não foi instalada a ação. Seria ação em domínio alheio.

Isso quer dizer que o MP não é parte, ele funciona como fiscal da lei, buscando a

promoção dos interesses socialmente reconhecidos. Aqui errou o legislador em não citar

legitimidade ativa do MP: Poderia ele ser autor de pretensão de usucapião coletivo? SIM!

Por intermediação da lei 7.347, que trata da ação civil pública, sendo que a urbanização é

um valor a se perseguido pela tutela coletiva, confer legitimidade ativa ao MP e à

Defensoria Pública. Da mesma forma, possui legitimidade para buscar a regularização

porque não estender a possibilidade de legitimidade ativa além da associação, é

prejudicial, pois se sabe que a maioria dessas comunidades não são tão bem organizadas.

Art. 1º Regem-se pelas disposições desta Lei, sem prejuízo da ação popular, as ações de responsabilidade por danos morais e patrimoniais causados: VI - à ordem urbanística.

Ler Usucapião coletivo - Dalmo Dallari

04∕09

Segundo art. 10, §3º, da lei 10.257∕01, o juiz, reconhecendo estarem presentes os

requisitos do usucapião coletivo, jugará procedente o pedido, mas estabelecerá uma

fração ideal para cada possuidor, independentemente do tamanho das áreas ocupadas,

não sendo reconhecida a sua individualidade.

§3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,

independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese

de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

A composse proindiviso dará origem a um condomínio especial, e que não se ajusta nas

modalidades condominiais comuns, como é estabelecido no art. 10, §4º, em que cada

família terá a mesma fração ideal, independentemente do tamanho das áreas


efetivamente ocupadas por cada possuidor. O ordenamento cria, então uma ficção

jurídica.

§4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção,

salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos,

no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

O possuidor poderá vender o seu terreno? Sim, mas estaria vendendo uma fração ideal.

Para muitos, essa propriedade é imperfeita, pois não é individualizada, e não retrata a

realidade. Mas o que a maioria das pessoas buscam é uma segurança da posse, uma

garantia de permanecer na área, além de maiores mecanismos de proteção. Essa

individualização só será possível mediante acordo entre os possuidores, e deliberação

favorável de, no mínimo, 2∕3 dos condôminos.

Art. 7º (Lei 6969∕81) - A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis. Súmula 237 STF: O usucapião pode ser arguido em defesa. Art. 13 (Lei 10.257∕01). A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Comparando o art. 13, com o art. 7º e a Súmula 237 do STF, temos que a usucapião é

matéria de defesa e pode ser alegada em contestação. A parte poderá ensejar a alteração

do registro imobiliário, com o reconhecimento incidental da usucapião (que só ocorre no

usucapião especial), e a sentença será ultrapettita. Há aqui uma extensão dos efeitos

subjetivos da coisa julgada a pessoas que não participam como sujeitos da relação

processual principal.

Repito, o art. 12, §1º estabelece que o MP não seria parte, mas exerceria a função de

custos legis, mas o promotor deve ser transformador da realidade social, não mero poder

publico, e sua ação não se limita a fiscal da lei, podendo ser autor com fundamento na

substituição processual (art. 12, III). Isso porque, na maioria das vezes, a comunidade não

é organizada. As diretrizes que orientam a atuação do MP, estão no art. 82 do CPC; art.

127 da CR, e na Lei 7347, que estabelece que o procedimento da ação civil pública tem

preocupação urbanística de regularização fundiária.

Art. 127 - CR. O Ministério Público é instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis. Art. 82 - CPC. Compete ao Ministério Público intervir: III - nas ações que envolvam litígios coletivos pela posse da terra rural e nas demais causas em que há interesse público evidenciado pela natureza da lide ou qualidade

da parte.

A sentença ultrapettita aplica-se tanto a usucapião urbano individual e coletivo, quanto a

rural, mas não alcança a usucapião familiar.

c) Familiar:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição,

posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e


cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-

companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua

família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro

imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de

uma vez.

Esse instituto é um paradoxo, pois os demais institutos do usucapião urbano também

satisfazem o interesse de família. A denominação “familiar” não é a melhor, mas tem

como pressuposto o art. 1.240-A do CC, da Lei 12.424∕2011. O professor considera que o

legislador não foi feliz, pois misturou o direito de família com o direito das coisas, e

considera que toda vez que ocorre acréscimos como este no código, pode ocorrer o

rompimento do sistema e causar insegurança. Isso porque:

1 - Este artigo traz conceitos jurídicos indeterminados. O que seria abandono do lar?

Para o professor, parece que o usucapião familiar sanciona aquele que “sai de casa”,

por ter “violado deveres conjugais”. O requisito que se estabelece na norma é “ex-

conjuge”, mas o fato de X romper a sociedade conjugal, não significa que estará

rompendo com os seus deveres. O abandono de lar parece um retrocesso à época

em que se tinha que demonstrar a causa e quem foi o causador do desfazimento da

sociedade conjugal, o que ensejaria uma discussão de culpa (todas essas disposições

foram revogadas do ordenamento). O mero sair de casa não pressupõe o abandono

de lar. Para Rosenvaldi, além de retomar a discussão sobre deveres no casamento,

avalia-se a culpa e a causa da separação, que haviam sido abolidas pela EC 66∕10.

Dessa forma, seria uma nova forma de pena civil.

2 - O prazo, que se reduz drasticamente para 2 anos, é o menor prazo para usucapião

de coisas imóveis, sendo menor, inclusive, que o prazo de 3 anos do usucapião de

coisas móveis. O usucapião de coisas imóveis tem como fundamento constitucional o

direito à moradia, então este prazo não deveria ser tão reduzido, o que causa um

rompimento do sistema.

3 – Não é qualquer bem imóvel que é objeto de um conjunto patrimonial de um

casal. O imóvel que pertencer ao casal, dependerá do regime patrimonial de

casamento. Assim, conforme o direito de família, se há uma dissolução da sociedade

conjugal, deve haver a partilha dos bens. No entanto, o legislador, com o art. 1.240-

A, determina que deve ocorrer usucapião por posse direta, não a partilha dos bens.

4 – A usucapião tem como pressuposto a posse, e não deve dividir entre posse direta

ou indireta.

5 – Essa lei foi sancionada no dia internacional da mulher, visando proteger mulheres

desamparadas com filhos. Para o professor, “nada contra o reconhecimento de

situações vulneráveis, mas não pode se partir desse argumento para causar o

rompimento do sistema, porque, até então, não tínhamos um prazo tão curto para

usucapião. Além disso, não se sabe o que seria abandono de lar. Não é o melhor

mecanismo para resolver os problemas familiares. Alguns magistrados, inclusive,

aplicaram a referida norma de forma retroativa, considerando o período anterior à

vigência da lei, o que não poderia ser feito”.

6 – Ainda que o imóvel pertença ao casal, aquele que tiver a posse direta e esteja

com os filhos, terá a posse exclusiva. Aqui seria outro retrocesso, tendo em vista que

poderia ensejar o interesse de obter a guarda dos filhos por razão patrimonial (para


ficar no imóvel). Da mesma forma, a titularidade imobiliária passaria a ser o

fundamento para a guarda dos filhos.

7 – O que é família? O STF reconhece várias formas de entidades familiares:

unipessoais, estável, etc.

8 - Alguns autores, criticamente, consideram que o direito de família deve ser

“pensado como uma ilha”, não no sentido de segregação, mas como um conjunto

normativo construído por relações sociais em que o Estado só pode intervir

superficialmente. O Estado deve proteger, não determinar o caminho. O Direito civil

pressupõe autonomia, e as suas diretrizes não podem suprimir as nossas escolhas.

9 – Para Rosenvaldi, não ocorreria aqui a suspensão da prescrição do art. 197, I do CC

(entre cônjuges). Além disso, substituiria o requisito do animus domini, para o

requisito da “causa da separação”. Seria, ainda, uma intromissão na esfera privada da

família, impondo uma sanção de perdimento de bens, além de ser sério desvio às

normas do direito de família relativas à divisão dos bens do casal em caso de

separação. Outra crítica é o fato desse instituto não ser aplicável aos imóveis rurais.

Qual seria a justificativa dessa diferenciação?

Esse artigo só se aplica a imóveis urbanos. Os cônjuges ou companheiros são

coproprietários e compossuidores.

Enunciado 498 – A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011. Enunciado 499 – A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito “abandono do lar” deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião. Enunciado 500 – A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas. Enunciado 501 – As expressões “ex-cônjuge” e “ex-companheiro”, contidas no art. 1.240-A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio. Enunciado 502 – O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código.

d) Indígena: está em desuso. Previsto no art. 33 da lei 6001∕73 (Estatuto do índio):

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.


Essa Lei é de 1973. A crítica que se faz é se essa lei foi ou não recepcionada pela CR de

1988. Aqui, irá adquirir a propriedade o índio, no prazo de 10 anos, em área não superior

a 50 hectares. Para o professor, essa usucapião parece superada, porque os índios podem

adquirir a propriedade por prazo inferior, no caso do usucapião especial rural, e ainda

pelo mesmo prazo, mas sem limitação da área (usucapião extraordinária).

A fonte de desatualização dessa norma não é somente do código civil, mas a CR de 88 traz

em seu art. 231, §2º, que as terras tradicionalmente ocupadas por índios não pertencem a

eles, mas à União Federal (seriam áreas públicas), sendo os índios apenas usufrutuários

das terras, de forma que, o que a CR lhes assegura é a posse exclusiva e vitalícia, não a

propriedade. Assim, esse artigo teria um problema de recepção em nosso ordenamento

vigente.

Art. 231. São reconhecidos aos índios sua organização social, costumes, línguas, crenças e tradições, e os direitos originários sobre as terras que tradicionalmente ocupam, competindo à União demarcá-las, proteger e fazer respeitar todos os seus bens. § 1º - São terras tradicionalmente ocupadas pelos índios as por eles habitadas em caráter permanente, as utilizadas para suas atividades produtivas, as imprescindíveis à preservação dos recursos ambientais necessários a seu bem-estar e as necessárias a sua reprodução física e cultural, segundo seus usos, costumes e tradições. § 2º - As terras tradicionalmente ocupadas pelos índios destinam-se a sua posse permanente, cabendo-lhes o usufruto exclusivo das riquezas do solo, dos rios e dos lagos nelas existentes.

O usufruto tem caráter existencial, envolvendo questões de acesso a terra, não de sua

titularidade. Essa discussão chegou ao STF pelo caso da Raposa Serra do Sol: poderia ou

não haver demarcação das terras? Poderiam ou não ser reconhecidos como

proprietários? O STF fixou parâmetros para a demarcação das terras da Raposa Serra do

Sol, e os agricultores tiveram que se afastar dessa região.

e) Art. 68, ADCT:

“Aos remanescentes das comunidades dos quilombos que estejam ocupando suas terras é reconhecida a propriedade definitiva, devendo o Estado emitir-lhes os títulos respectivos”.

Os remanescentes dessas comunidades teriam a propriedade material, mas não a formal.

Qual o tempo de posse para o reconhecimento da propriedade definitiva? Essa posse

seria “histórica, memorial”, sem necessidade de demonstrar o seu inicio. O requisito

essencial é que a área ocupada seja para satisfazer moradia e subsistência, e ao tempo da

promulgação da CR de 88, essa área já tenha sido objeto de ocupação por essas

comunidades, independentemente da prova do inicio do exercício da posse.

A área poderá ser pública, e deve ser objeto de análise mediante laudo antropológico.

Assim, apesar da CR, em seu art. 191, §único determinar que os imóveis públicos não

serão objetos de usucapião, ela mesma introduz essa norma da ADCT excepcionando a

regra geral.

Art. 191. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TERRENO DE MARINHA. ILHA DA MARAMBAIA. COMUNIDADE REMANESCENTE DE QUILOMBOS. DECRETO N.º 4.887, DE 20 DE NOVEMBRO DE 2003, E ART. 68 DO ADCT. 1. A Constituição de 1998, ao consagrar o Estado Democrático de Direito em seu art. 1º como cláusula imodificável, fê-lo no


afã de tutelar as garantias individuais e sociais dos cidadãos, através de um governo justo e que propicie uma sociedade igualitária, sem nenhuma distinção de sexo, raça, cor, credo ou classe social. 2. Essa novel ordem constitucional, sob o prismado dos direitos humanos, assegura aos remanescentes das comunidades dos quilombos a titulação definitiva de imóvel sobre o qual mantém posse de boa-fé há mais de 150 (cento e cinquenta) anos, consoante expressamente previsto no art. 68 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias. 3. A sentença proferida no bojo da Ação Civil Pública n.º 2002.51.11.000118-2, pelo Juízo da Vara Federal de Angra dos Reis/RJ (Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro – Poder Judiciário, de 29 de março de 2007, páginas 71/74), reconheceu a comunidade de Ilhéus da Marambaia/RJ como comunidade remanescente de quilombos, de sorte que não há nenhum óbice para a titulação requerida. 4. Advirta-se que a posse dos remanescentes das comunidades dos quilombos é justa e de boa fé. Nesse sentido, conforme consta dos fundamentos do provimento supra, a Fundação Cultural Palmares, antiga responsável pela identificação do grupo, remeteu ao juízo prolator do decisum em comento relatório técno-científico contendo [...] "todo o histórico relativo à titularidade da Ilha de Marambaia, cujo primeiro registro de propriedade fora operado em 1856, junto ao Registro de Terras da Paróquia de Itacuruçá, em nome do Comendador Joaquim José de Souza Breves, que instalou no local um entreposto do tráfico negreiro, de modo que, ao passar para o domínio da União, afetado ao uso especial pela Marinha, em 1906, já era habitado por remanescentes de escravos, criando comunidade com características étnico-culturais próprias, capazes de inserí-los no conceito fixado pelo artigo 2º do indigitado Decreto 4.887/03". 5. A equivocada valoração jurídica do fato probando permite ao STJ sindicar a respeito de fato notório, máxime no caso sub examinem, porque o contexto histórico-cultural subjacente ao thema iudicandum permeia a alegação do recorre de verossimilhança. 6. Os quilombolas tem direito à posse das áreas ocupadas pelos seus ancestrais até a titulação definitiva, razão pela qual a ação de reintegração de posse movida pela União não há de prosperar, sob pena de por em risco a continuidade dessa etnia, com todas as suas tradições e culturas. O que, em último, conspira contra pacto constitucional de 1988 que assegura uma sociedade justa, solidária e com diversidade étnica. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ , Relator: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 17/12/2009, T1 - PRIMEIRA TURMA)

f) Administrativo: modalidade de reconhecimento da titularidade independentemente da

judicialização. No entanto, é questionável o reconhecimento da titularidade fora do

processo judicial, devido as garantias do contraditório e da ampla defesa, além da

segurança jurídica. A Lei 11.977∕2009, do art. 46 ao art. 68, trata da regularização

fundiária dos assentamentos localizados em áreas urbanas, reconhecendo a possibilidade

de usucapião administrativa. Não fala em atuação do MP.

Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Art. 50. A regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios e também por: I – seus beneficiários, individual ou coletivamente; e II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária. Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro.

É, portanto, um instituto próprio do direito administrativo, e possui 3 fases:


1) Demarcação urbanística: as duas primeiras fases são formas de regularização

dos parcelamentos do solo irregulares ou clandestinos. A demarcação é o

procedimento administrativo pelo qual o poder público demarca imóvel de

propriedade pública ou privada, definindo seus limites, área, localização e

confrontantes, com finalidade de identificar os ocupantes e qualificar a

natureza e o tempo da posse. Essa demarcação deve ser averbada junto a

matricula, se não houver impugnação do proprietário.

Art. 47, III – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;

2) Legitimação de posse: é o ato do poder público destinado a conferir título de

reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a

identificação do ocupante e tempo da posse. Esse título será concedido

depois de preenchido alguns dos requisitos do art. 183 da CR, mas para

legitimar a posse deve intimar eventuais interessados. Essa notificação é

extrajudicial. A posse será legitimada, mas a pessoa ainda não será

proprietária. Será então expedido o auto de demarcação, visando

individualizar cada lote. Para o reconhecimento do perecimento do direito da

propriedade pela inércia do titular, exige-se que o proprietário seja notificado,

quando houver averbação do auto de demarcação, para promover

impugnação. Dispõe de 5 anos, contados do registro da legitimação de posse,

para reclamar ou reivindicar a propriedade.

Art. 59. A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia.

3) Conversão do titulo de legitimação de posse em propriedade: transcurso o

prazo de 5 anos, poderá requerer a conversão ao oficial de registro de

imóveis, tendo em vista aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da

CR. O proprietário terá que ter ciência, mas como o procedimento é

administrativo, a notificação será extrajudicial, e passado o prazo sem

impugnação, automaticamente adquire a propriedade.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Pressupõe a iniciativa do poder publico, que visa regularizar extensas áreas objetos de

posse por particulares, para satisfazer direito fundamental de moradia, em favor de

população de baixa renda.

Art. 47. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se: VI – assentamentos irregulares: ocupações inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, utilizadas predominantemente para fins de moradia; VII – regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:


Possui quase os mesmos requisitos da usucapião coletiva, mas pretende analisar

individualmente a situação de cada possuidor. Segundo art. 47, III, a área objeto de posse

pode ser particular, ou até mesmo publica.

Não há aqui uma atuação judicial. O seu lado negativo é que não há um controle

jurisdicional, nem publicidade do procedimento. Embora pelo art. 37 da CR determine

que os atos administrativos sejam públicos, essa publicidade muitas vezes se restringe ao

principio constitucional, não sendo dada efetividade. Além da falta de publicidade,

ausente ainda a participação efetiva de alguns sujeitos que deveriam participar.

d) Procedimentos:

Estatuto da cidade para usucapiao individual e coletivo. Art. 14 o procedimento é sumário.

Procedimento especial: CPC a partir do art. 941.

Ex: imóvel urbano área 2000m², a 10 anos, quer vender, construí uma casa. E o promitente comprador

so ira dar andamento se regularizar o imóvel. Cabe usucapiao? Não é o caso de administrativo, indígena,

art 68, não eh familiar, coletivo, não cabe individual, rural. Sobrou ord e extraordinária.

Peticao: jurisficao e competência.: em regra sera na justiça estadual comum. Se o imóvel é em betim, o

competente se da pela localização do imóvel, entao o foro é de betim. 7 juizes cíveis: se da pelo sorteio.

Qualificação das partes: se esta em união estável não reconhecida. A mulher tem que participar? E

contra quem? O proprietário, pdoe ser conhecido e em local certo (citação pessoal), mas pode ser

registro e não sabe se está: edital. Mas pode ser que não tenha registro, matricula, pode ter dono. E se

não sabe quem é o proprietário. Tem também que requerer a citação dos confinantes (vizinhos

contíguos confrontantes. É relação de causa e efeito a relação de vizinhança. Essa área de usucapiao

poderá ter eventual esbulho, invasão de áreas vizinhas. Além de citar o proprietário deve cita-los

eventuais interessados. Pode ser o proprietário que morreu e tenha herdeiros. Essa pretensão deve ser

dada publicidade por ficcao, pois é uma hipótese de nulidade.

Na inicial deve ser instruída com a planta do imóvel. Pode conseguir na prefeitura, mas as vezes não

tem, entao terá que contratar uma pericia no local do imóvel para que se especifique a área.

Art. 942 cpc.

Cônjuge? Se ela não morar no terreno?

11∕09 (caderno kemily)

e) Efeitos da posse: proteção

.Autotutela:

Legítima Defesa

Desforço imediato

.Tutela Judicial:

Ações petitórias

Ações possessórias típicas

Reitegração

Manutenção

Interdito Proibitório


O Supremo entende que o Ministério Público deve ser intimado, obrigatoriamente,

em caso de usucapião, mas em caso de sua participação não ser justificada, não gera

nulidade. O professor acredita que nos casos de usucapião especial, em que visa garantir

direito a moradia, o Ministério Público é obrigado a litigar.

A sentença que julga procedente a ação de usucapião representa um título que deve

ser levado em juízo. O oficial do cartório ira abrir uma matrícula e registrar o proprietário de

acordo com o que estabelece a sentença. Para que aja a transcrição da sentença no imóvel,

não é necessário o recolhimento do ITBI, pois este último tem o fato gerador a transmissão, e

no caso do usucapião é modo originário. Já no que tange os tributos de IPTU, entende-se que

ocorreram quando o indivíduo ainda não eram titular do imóvel, mas existe a questão se o

IPTU é uma obrigação "propter rem", relativo a posse da coisa, e não titularidade.

De acordo com o artigo 14 da Lei 9.099/95, estabelece que o processo de usucapião

deve ser realizado em rito sumário. Mas segundo o usucapião administrativo, pressupõe a

iniciativa do poder público, e muitas vezes o poder público não tem interesse de regularizar

áreas. Por ser extrajudicial, não tem interferência do Ministério Público. A conversão da posse

em propriedade se dá em 5 anos de posse mansa, pacifica e interrupta ocorre a conversão di

título de legitimidade da posse em proprietário.

Existe a vantagem da celeridade, mas perde em seguridade. Somente pode ser ser

objeto de procedimento Administrativo as zonas de interesse social.

EFEITOS DA POSSE: PROTEÇÃO

1) Autotutela: Toda posse é defensável, ainda que a posse seja injusta, o que varia é o

grau de defesa. Os pressupostos da autotutela é uma reação imediata, esbulho é a perda da

posse, tomada violenta da posse.

Tecnicamente, a ocupação não se relaciona com esbulho, sendo uma forma de

aquisição de propriedade de coisa móvel. A primitiva forma de defesa da posse é mediante

força própria, o desforço imediato, tendo como causa de fundamento o esbulho.

A autotutela se desdobra em:

a) Legitima defesa: Possui como fundamento e turbação (perturbação).

b) Desforço Imediato: Possui como fundamento o esbulho (perda da posse).

O que se discute na prática é na execução da autotutela, verificar se ocorre o excesso,

o professor considera que matar uma pessoa em defesa de bem material ocorre excesso. O

artigo 1224 do código civil estabelece que:

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou

o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa,

ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

Alguns autores defendem que deve respeitar os romanos na "accio nata", de modo

que a ação deve ser levada a partir que se toma conhecimento, mas o professor acredita que

não deve ser aplicada na autotutela, que tem nasce seu direito no momento do fato, devendo

ser imediata. Na prática, a autotutela não funciona, pois pode gerar discussões criminais

2) Ações possessórias: Ação judiciais, que na prática é mais sofisticada que a

autotutela. Divididas em:.

a) Atípicas (petitórias): São mecanismos que não necessariamente são pensados

para a defesa da posse, mas podem servir para a defesa da posse, como o Mandado de


Segurança.

- imissão na posse: tem por causa de pedir o direito de propriedade, e não a proteção

da posse. Para ser a possessoria típica, a causa de pedir e o pedido devem ser a possessão da

posse. Imissão da posse é denominada petitória, que o fundamente é o direito de propriedade,

embora o também implique o direito a proteção. Se refere ao proprietário que nunca exerceu

atos de posse. O sujeito já é dono, e quer o início da posse com o fundamento não da própria

posse, mas no seu direito como proprietário. Isso ocorre quando no contrato existe uma

cláusula que transmite todos os direitos sobre a coisa, inclusive a posse.

- reivindicatória: tem por causa o fundamento do direito a propriedade. Busca-se

reaver a posse, mas não se demonstra o exercício da posse, e sim o direito como proprietário.

A diferença da reintegração de posse e reinvindicação é a causa de pedir, foi na inicial de

reinvindicatória se diz "sou proprietário". Na reintegração, o procedimento é especial, rápido.

Na reinvidicatório o procedimento é ordinário, longo prazo. A diferença de imissão na posse

e reinvidicatória estaria que na primeira o proprietário nunca exerceu a posse. O ponto

semelhante estaria na causa de pedir.

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,

restituído no de esbulho, e segurado de vio- lência iminente, se tiver justo receio de ser

molestado.

§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria

força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do

indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

§ 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de

outro direito sobre a coisa.

No âmbito de uma ação possessória existe uma separação do juízo petitório (causa de

pedir é o direito de propriedade) do juízo possessório (causa de pedir é o direito a posse), não

se discute outra coisa nas ações típicas, somente a defesa da posse. A súmula 487 esta em

consonância com a separação ????

- Embargo de terceiro, aquele que não participa da relação, embora possa sofrer os

efeitos. Pode ocorrer que seja penhorada uma casa para a satisfação de divida de terceiro,

mas os outros efetados de entrar com embargo de terceiro, mesmo que o fundamento não

seja a posse.

16∕09 (pegar inicio da aula-kemmily)

Liminar possessória: só é possível em procedimento especial. Essa liminar não possui uma

verossimilhança como do 273, mas a “fumaça do bom direito” é a prova indiciária. A antecipação deve

ser reversível, mas a liminar pode ser irreversível. 273 não basta o indicio, deve ter certeza, a

verossimilhança, e o perigo da demora deve ser demonstrado. Se o proprietário sofre esbulho, seu

pedido busca o retorno da posse de forma imediata. O mecanismo para satisfazer essa imediata é

através da liminar possessória, mas só ocorre em posse nova, caso contrário não será cabível liminar

possessória. Dependerá de um juízo de verossimilhança, conforme art. 273 do CPC.

Contra o poder público caberá liminar, mas não terá seu deferimento com sua prévia oitiva. Isso ocorre

devido a presunção de veracidade dos atos dos poderes públicos.

Alguns juízes com fundamento no 273 §6º aplicam a fungibilidade com as liminares, mas a liminar é

diferenciada e pressupõe posse nova e o limite tem que se limitar à posse.


Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente,

os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova

inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito

protelatório do réu.

§ 1o Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e preciso, as

razões do seu convencimento. § 2o Não se concederá a antecipação da tutela

quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado.

§ 3o A execução da tutela antecipada observará, no que couber, o disposto nos

incisos II e III do art. 588.

§ 3o A efetivação da tutela antecipada observará, no que couber e conforme sua

natureza, as normas previstas nos arts. 588, 461, §§ 4o e 5o, e 461-A.

§ 4o A tutela antecipada poderá ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em

decisão fundamentada.

§ 5o Concedida ou não a antecipação da tutela, prosseguirá o processo até final

julgamento.

§ 6o A tutela antecipada também poderá ser concedida quando um ou mais dos

pedidos cumulados, ou parcela deles, mostrar-se incontroverso.

§ 7o Se o autor, a título de antecipação de tutela, requerer providência de natureza

cautelar, poderá o juiz, quando presentes os respectivos pressupostos, deferir a

medida cautelar em caráter incidental do processo ajuizado.

A liminar possessória se aproxima da antecipação de tutela, o que muda é o juízo de apreciação, pois a

antecipação possui mais rigor. Você busca não um convencimento integral, mas uma prova indiciaria. A

limitar busca a posse direta. O resguardo da posse indireta será juízo petitório.

Interdito proibitório: o interdito não é objeto de ajuizamento, ele é impetrado, da mesma

forma que o Habeas Corpus, o Habeas Data, o mandado de segurança e mandado de injunção. Impetrar

é buscar uma ordem, um comando. No interdito não se busca indenização ou satisfazao de perdas e

danos ou retorno ao estado anterior, pois tem causa afastar eventual agressão a posse. Para que essa

ordem seja efetiva deve ser cominada ou cumulada com uma sanção caso a obrigação não seja

satisfeita: sob pena de multa: astreinte.

Como se executa o preceito cominatório? Contra quem? Haverá essa dificuldade. Professor não

concorda com sanção penal. Poderia caber no crime de “desobediência”, mas como vai expedir

mandado de prisão preventiva se será crime de menor potencial ofensivo? Não preencherá os requisitos

do art. 312 do CPP.

Já houve muito interdito na justiça do trabalho, em que os bancários convocam greve geral e impede

acesso dos clientes às agencias. O advogado do banco impetra um interdito na justiça do trabalho

questionando o impedimento, tumulto e perturbação quanto ao acesso das agencias (turbação). Busca

permitir o livre acesso dos clientes, para que o juiz conceda essa ordem, sob pena de multa diária.

Funciona por causa da causa econômica, porque o interdito será contra os sindicatos.

Art. 932. O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado

na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente,

mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena

pecuniária, caso transgrida o preceito.

Art. 933. Aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior.


Características das ações possessórias:

1) Fungibilidade: traz a ideia de substituição. das acoes possessórias o juiz pode e deve conhecer de

uma pela outra, em relação à causa de pedir. A leitura da acao demonstra uqe pode e deve adequar

o pedido, em razão do art. 920 do CPC

Art. 920. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça

do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados.

“cujos requisitos estejam provados”: a questão não é de prova, mas de descrição fática, pois ele le a

inicial. A questão é de adequação mediante questão fática.

Ex: impetrar interdito proibitorio:até autuar, distribuir, e os autos colocar na mesa do juiz, a situação

fática pode ter mudado, e a “ameaça” se consumar. Esse juiz não poderá converter a ação, pois não

terá como aplicar a funbiilidade pois não poderá saber se a ameaça se consumou. Nesse caso, seria

ideal pedir emenda a inicial 462 do CPC.

A funbilidade pressupõe adequação da pretensão a partir da causa de pedir. O juiz deve se ater a

causa de pedir, pode até determinar a intimação do autor para saber sobre a situação fática atual.

2) Cumulatividade de pedidos: no âmbito do juízo possessório, além da tutela da posse, to autor da

rpetensao tem q faculdade de cumular ao pedido de tutela da posse art. 921 do CPC, condenação

em perdas e danos, fixação de multa, ou desfazimentos de plantações,. É uma faculdade.

se já houve despacho saneador, e o autor sofreu diversos prejuízos, mas não poderá nessa relação

processual já estabilizada, poderá haver conexão pela causa de pedir, mas terá que formular nova

relação ou pretensão. Outor problema de não cumular é a possibilidade de ocorrera prescrição, que

é a perda dea pretensão, o poder de exigir a prestação. O advogado não busca apenas a tutela, mas

resguardar a posse e seus efeitos econômicos.

O que são perdas e danos? É muito amplo. “punitive damages”: é cabível no âmbito da possessória,

indenização por danos morais? E a perda de uma chance? Art. 944 cc. Indenização se mede pela

extensão do dano.

Art. 921. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

I - condenação em perdas e danos;

Il - cominação de pena para caso de nova turbação ou esbulho;

III - desfazimento de construção ou plantação feita em detrimento de sua posse.

3) Duplicidade: as acoes possessórias típicas tem essa característica. 922 do CPC;

Art. 922. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a

proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho

cometido pelo autor.

É facultado ao reu. O reu tem varias respostas, a primeira é responder a pretensão, poderá recovir,

etc. mas em se tratando de possessória típica, o reu além de se defender, ele poderá formular

pedidos contra o autor. A contestação entao terá duas vias, a primeira é a defesa, e a segunda o

contra ataque, ou seja, pedido contraposto contra o autor. Mas isso não é reconvenção, porque é

feito na própria contestação, não é uma peça apartada e não amplia a lide. Todos os atos são

concentrados na própria contestacoa.

Ex: arrendei uma fazenda verbalmente. Confiança, boa fe objetiva. O proprietário é muito apegado

e da ordens na fazenda, mas acaba que esta exercendo turbação porque arrendou. Ai entra com


acoa de reintegração da posse, por esbulho. Na contestacoa pode alegar posse de boa fe, além disso

é o autor que esta tendo atos de turbação, pede perdas e danos e etc.

Pergunta: se as possessórias típicas são dúplices, seria possível reconvenção? Se na própria

contestação pode formular pedidos, haveria interesse processuai em reconvir?

4) Vedanção da “exceptio proprietatis”: no âmbito do juízo possessório típico,é vedada a alegação de

propriedade. Se o jiuiz recebe o pedido de reintegração, mas a causa de pedir se restringe ao direito

de propriedade, é causa de extinguir sme mérito, emenda inicial pela falta de procedibildiade,

processar improcedente por falta de procedibilidade ou o que? No âmbito do juízo possessório não

cabe a discussão de propriedade. Art. 1210 §2; 923 docpc

Art. 923. Na pendência do processo possessório, é defeso, assim ao autor como ao

réu, intentar a ação de reconhecimento do domínio.

Art. 1210 § 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a

alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

No âmbito de tutela possessória so cabe discussão da posse. Pergunta: se busca o retorno da posse

direta, mas com fundamento na propriedade é caso de que? Texto NELSON NERI JUNIOR LER!!!:

Extinção da posse: art. 1223 do cc

Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do

possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.

O legislador não espicifou as hipóteses de perda. Tem a perda voluntaria quanto involuntária, por fato,

próprio, de terceiro e da natureza, quando desaparece os elementos do 1196 que não define posse

diretamente, mas indiretamente.

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício,

pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Perde-se pela distribuição total da coisa, perda e abandono, pelo esbulho, por atos lícitos furto roubo

apropriação, pela vontade em relações inter subjetivas, pela tradição.

O legislador não espeficiou as hipóteses de perda, mas a extinção da posse, pressupõe a supressão de

um ou dois elementos: corpus ou animus.

O próprio poder publico pdoe ser autor de supressão da posse: desapropriação.

PROPRIEDADE E DIREITO DE PROPRIEDADE

Histórico: Nas ideias de Platão, o mal da civilização é a exclusividade e perpetuidade da

propriedade. O ideal seria a coletivização, em que tudo é de todos. Já Aristóteles introduz uma ideia de

funcionalidade das coisas. Já Hannah Arendt argumenta que as coisas só têm sentido quando

devidamente utilizadas. O cristianismo também contribuiu para a discussão, sendo favorável a

propriedade privada, não sendo o direito de propriedade um mal em si, mas a forma como exerce esse

direito.

A visão que temos de formas diferenciadas de manifestação de domínio é uma visão atual,

em que o domínio é poder-dever, reunindo um complexo de atribuições de usar, dispor e reaver. O

proprietário é titular de um domínio diferenciado, pois, em regra, o direito de propriedade é exclusivo

perpétuo e pleno.


Na visão dos liberais, reconhece-se a individualidade da propriedade, o que foi recepcionado

no Código Civil pelo artigo:

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

Em regra a propriedade é plena. Diferencia-se da posse, pois nesta, o possuidor titular de um

domínio não poderá dispor definitivamente da coisa, que é prerrogativa do proprietário. O que é

domínio pleno? É a extensão máxima do complexo de poderes e deveres dotados de elasticidade,

quando confere ao sujeito todos os atributos do domínio. Mas o próprio art. 1.231 excepciona essa

regra, sendo que o proprietário poderá não possuir todos os atributos. É o exemplo dos direitos reais

sobre coisa alheia, do usufrutuário vitalício, em que os pais doam um imóvel aos filhos mediante

cláusula de uso, estabelecendo que, enquanto os pais forem vivos, a eles competem o exercício do

usufruto do imóvel.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

O art. 1228 não definiu diretamente a propriedade. Será proprietário aquele que exerce o

domínio, tendo o sujeito a faculdade de exercer os seus atributos. Isso não quer dizer que o proprietário

pode exercer o domínio do jeito que quiser. Ao contrário da CR da Alemanha que determina que a

propriedade obriga, aqui, fala-se que ela é direito fundamental, disposto no art. 5º, mas vinculada ao

exercício da função social.

A propriedade é um direito, um dever, uma função, ou tudo? Seria objeto de relação jurídica

complexa? *Ler Nelson Rosenvaldi

Extensão

23∕09 (pegar inicio da aula-marcela)

1. Exclusividade, plenitude

2. Estrutura

3. Bayarel

Funções

Art. 1228 §2º: defeso é o que não traz utilidade. A palavra “Intenção” do artigo é um aspecto

voluntário, subjetivo. Traduz a teoria dos atos emolativos: que são comportamentos dirigidos e

orientarios ao proposito danoso. É a consciência e vontade de atingir determinado resultado (dolo).

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou

detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas

finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de

conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas

naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como

evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade,

ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.


Art. 1277: o exercício do direito de festekar deve estar em consonância com valores socialmente

aceitáveis: há o valor importante do “sossego”.

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer

cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o

habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

A intenção dela não é causar dano a ninguém, mas festejar. Não tem entao aplicar o §2º do art. 1228.

Mas posso dizer que ela praticou ilícito exercendo seu direito de forma desproporcional? Sim. Hoje o

paradigma não é mais dos atos emolativos, mas abuso de direito. o exercício do direito de

propriedade pressupõe observância de valores sociais, que não tem analise de intenção. O abuso do

direito é uma analise objetiva. Se exercer o seu direito de propriedade, e objetivamente extrapola

limites, ira configurar o ilícito do art. 187: abuso de direito.

Se tem um proprietário que descumprie a função social, mas ainda que não tenha intenção, causou

ilícito objetivo, qual a sanção mais temida é a perda da propriedade. A extinção desse direito pelo

descumprimento de valores socialmente aceitáveis.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou

utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

O art. 1228, §3º o legislador confundiu desapropriação x requisição: o proprietário pode ser “privado

da coisa”. Essa ideia seria uma desapropriação com uma sanção. A desapropriação seria uma negação

do direito de propriedade. A desapropriação nem sempre sera uma sanção. Ex: tenho um imóvel,

pago oss tributos, exerco o direito de propriedade em consonância com a ordem. Se o prefeito vira e

fala que precisa da casa pois eh ótimo lugarpara construir escola. Interesse pbulico x interesse

particular. Nesse caso o interesse publico iria se sobrepor e o direito de propriedade seria extinto

mediante subrrogacao, saindo o direito deo particular, através de uma indenização. Essa indenização

deve ser a mais ampla possível e não tem como pressuposto um ato ilícito, mas advem da supremacia

do interesse publico. Art. 944 cc: indenização se mede pela extensão do dano, não tem como

pressuposto um ilícito, mas um dano. Quando tem pressuposto ilícito sera no campo da

responsabilidade civil.

Agora se tem um lote, em estado de aparente abandono e devendo tributos, o prefeito ira

desapropriar com uma sanção pela forma abusiva de exercício do seu dirieto, descompromissado com

os valores de utilidade, função social, etc. mas o problema do §3, além da desapropriação trata da

requisição. Entenderia que ambas possuiriam os mesmso efeitos, mas não eh o que ocorre. Requisição

é uma forma de desapossamento temporário, de perda temporária da posse direta sobre a coisa. A

requisição não pressupõe um ilícito, a desapropriação pode, e esta é a perda da propriedade. A

desapropriação sempre gera indenização, o que varia eh a extensão dessa indenização, pois de advir

de um ato ilícito, não sera indenizado pelo valor de mercado. Agora, a requisição, a indenizacoa é

posterior, se for demostrado o prejuízo. Quem não tem aceso a coisa, deve mostrar o prejuízo, já a

desapropriação a indenização é previa, e poderá ser integralmente em dinheiro. Se for baseado em

ato ilícito, parte sera em dinheiro, e parte em títulos da divida publica.

§4 do art. 1228

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa

área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e

estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo

juiz de interesse social e econômico relevante.

Qual a razão do “também”? seria imóvel reivindicado, com extensa área,objeto de posse e boa fe,

numero considerável de pessoas. Quanto tempo as pessoas iriam exercer a posseo, seria 5 anos. Mas


o §4 parece que se assemelha auma modalidade coletiva de usucapiao. Eh u muito comum em

algunslivros entender isso, mas não eh verdade. Deve diferenciar o art. 10 da lei 10257 desse §4º. O

que se tem de semelhante? 1)Tempo de 5 anos de posse mansa, pacifica, ininterrupta, sem oposição;

2)requer coisa imóvel usucapiao coletivo, mas o imóvel é so urbano. Já o §4 o imóvel pode ser urbano

tanto rural. 3) no usucapiao coletiva a área não deve ser superior a 250m2. Já o §4 refere-e a extensa

área, que é um conceito jurídico indeterminado. 4) usucapiao que exerce a posse eh uma população-

coletividade. O §4 fala de um numero considerável de pessoas, que eh um conceito jurídico

indeterminado. Duas pessoas pode ser considerável dependendo do tamanho. 5) usucapiao

apopulacao eh de baixa renda. o §4 não há criterioe conomico. 6) usucapiao favorece direito de

moradia. Já o §4 refere-se a interesse sócio econômico relevante, mas não se restringe a moradia. 7)

Quem vai intender se eh relevante, e os demais conceitos indeterminados é o juiz. §4

necessariamente terá intervenção judicial, no usucapiao pode ser reconhecido como valor social

fundamental da moradia.8) No usucapiao coletiva so recai sobre áreas que não podem ser

identificadas individualmente, que é a figura da composse. Já o §4 poderão estar em conjunto ou

separadamente, e a composse não necessafriamente sera requisito.

§5: § 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário;

pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

9) o §4 não poderá sermodalidade de usucapial pq o §5 impoe uma justa indenização,seria entao uma

forma de desapropriação. A desapropriação seria um conjunto de atos mediante o qual o poder

publico suprime o direito de propriedade mediante o pagamento de indenização. O §4 em nenhum

momento faz menção ao poder publico, sendo uma desapropriação que não pressupõe que o

procedimento seja iniciado pelo poder publico. Rpessupoe o exercício de atos de posse por

particulares, mas o legislador não diz que o imóvel eh particular, pode ser publico. Coisas publcias são

suscetíveis de apropriação.

10) O §4 se aplica a imóvel reivindicado: tem duas interpretações possíveis. A primeira eh que seria o

imóvel objeto de rpetensao reivindicatória. O proprietari em razão de um esbulho, resolveu retomar a

posse indireta, tendo como causa de pedir o direito de propriedade: acao petitória:

11) na usucapiao não temcomo requisito a boa fe, mas o §4 tem como requisito. Que boa fe eh

essa? Subjetiva ou objetiva, ou as duas?

Miguel reale criou esse dispositivo visando a regularização fundiária. Mas se eh a favor de pop de

baixa renda, quem ira pagar a indenização do §5? A pop de baixa renda tem a crença que ali elas

podem continuar, e não seria socialmente aceitável a remocao de pessoas de pop de baixa denda

que já exercicam a posse por determinado tempo. Seria entao uma conduta soc aceitável. Entao o

conceitod e “Imovel reivindicado” é objeto de contestação, matéria de defesa. O proprietário que

tenta tomar a área, alega não usucapiao mas o conteúdo do §4. Problema. E se o imóvel for

publico? Par amuitoss ainda não eh objeto de usucapiao. O §4 para reale não exclui o usucapiao

mas eh uma tentativa de regularizar a posse.

É um mecanismos que tb não se restringe a pop de baixa renda. Ex: caso das epssoas que

compraram apto de uma constrituora em um terreno que ela não era proprietária. Eles consideram

pagar uma justa indenização ao dono e direito de regresso contra a construtora.

E se for uma área publica? E se for uma ocupação coletiva sem que possa ser individualizada a

posse?


A justa indenização não eh necessariamente o valor de mercado, mas traz a ideia de equidade. E

se as epssoas não tiverem condições de apgar a justa indenização?

Perguntas

1) Se os beneficiários não tiverem capacidade de pagamento quem ira indenizar?

2) O pagamento eh condição de permanência da posse ou de registro da sentença?

3) O imóvel reivindicado tem duas interpretações: seria objeto de pretensão reivindicatória.

Poderia ser interpretado tb como objeto de lide, podendo aplicar tanto acao reivindicatória

quanto possessória. O objeto de lide, enseja um problema maisr ainda, que o conteúdo do

§4 so pdoeria ser alegado em contestaco, ou seja, se o proprietário em algum momento

buscar reaver a coisa. Se ele se mantiver inerte, quer dizer que as pessoas nunca poderão

regularizar a sua situação fática? O conteúdo do §4 poderia ser objeto de uma acao

autônoma? A usucapiao coletiva pode ser ate objeto de uma pretensão anômala: um único

sujeito em beneficio de sujeitos.

4) O conteúdo do §4 por analogia ao art. 12 do estatuto da cidade, poderia ser objeto de uma

pretensão autônoma, mediante modalidade extraordinária? Esse numero considerável de

pessoas, por associação, poderia formular uma pretensão de regularização, tendo como

causa de pedir o §4?

5) Ex: caso de vitória: ao invés de aguardar manifestação do real proprietário, entra com uma

acao autônoma. E se as pessoas forem de baixa renda? poderia a defensoria publica ser

autora de uma pretensão em favor dessas famílias aplicando o 4?

6) E o MP?

7) §4 e §5 foram objetos de diversos enunciados da jornada de direito civil. Sugestão: ler os

enunciados. A intepretação eh controvertida. Alguns autores falam que seria uma

desapropriação privada, que particulares exercem atos de posse, por reconhecimento

judicial. Outros falam que seria uma desaporpriacao judicial indireta, pois quem

desapropria não eh juiz, mas apenas reconhece a satisfação dos requisitos.

Para o professor, não seria mesmo usucapiao pois pressupõe indenização. Para Miguel

reale seria mais um mecanismo de atribuir uma forma para que seja atribuída titulo a essas

pessoas.

Alguns dizem que a boa fe seria traduzida pela confiança, sendo uma ponte entre boa fe

objetiva e boa fe subjetiva.

A obrigação de pagar seria uma forma de extinção da obrigação. Se o poder publico deve

satisfazer direitos fundamentais, ele tb não teria direito a compensação da ocupação? As

pessoas teria direito a moradia, tem indenização a desapropriação, não poderia compensar

com o não pagmeneto de tributos do prorpiedario? Caso dandara

O §5º: determina que a condição de registro é o pagamento do valor.

Carneiro da frada: a confiança eh a ponte. Ler!!


30∕09

Extensão vertical no art. 1229: não podemos causar prejuízos a direitos de terceiros.

1170 a 1176, procedimento para devolução de coisa alheia perdida.

Aquisição da propriedade

1) Imobiliária:

A usucapiao tanto eh forma aquisitiva originaria de coisas moveis e imóveis.

Usucapião

Requisito do título aquisitivo: segunda forma de aquisição. “quem não registra não eh dono”: não traduz

uma certeza, mas uma presunção relativa, pois nem todos auqeles que constam o nome no registro eh

necessariamente o dono, e vice-versa. O cc no art. 1245 a 1247 vai nos dizer que o nosso sistema registral é

falho. Diferentemente do modelo alemão, traduz uma rpesuncao relativa de propriedade. Antes de falar do

registro,deve falar do registro publico: é uma atividade cuja titularidade é o poder publico exercico por

delegação aos particulares. O registro é essencial para dar publicidade. Mas não é constitutivo da

personalidade o registro: ex: Somos pessoas não porque temos o registro de nascimento.

Não é o registro que extingue nossa personalidade, mas é a morte. Mas o registro é importante para

acentamento de questões patrimoniais.

Alguns registros além de dar publicidade, constitui o direito (extingue, etc).

Ex: junta comercial, cartoriod e imóveis.

O contrato por si so não transfere a propriedade. Ex: compra e venda. Cc art. 481. (uma das partes se

obriga a transferir o domínio). O contrato não gera eficácia translativa, mas cria obrigação. O registor

satistisfaz o plano da eficácia.

Ex: compra e venda de um apto, tem a fase da negociação, contato, o contrato seria um acordo de

vontades. Mas o contrato não nasce instrumentalizado, mas de forma verbal. Aí sim ele eh

instrumentalizado mediante documentação. O contrato nasce por instrumento particular, estando em uma

promessa de compra e venda, 461 e 462, tem tudo que o contrato tem,,mas intrmento particular, famoso

contrato de gaveta. É um contrato preliminar, pois não atende a formalidade, pois não satisfaz o artigo

101: Negócios jurídicos envolvendo bens imóveis, cujo valor supera 30 x o salario vigente do pais, requer

escritura publica. Masc com a assinatura da promessa, estrega as chaves, a pessoa terá a posse direta, com

expectativa de se tornar o proprietário, cumprindo o adimplemento. Para obter a propriedade deve

REGISTRAR O TITULO AQUISITIVO, que deve ser valido. A promessa não eh valida para produzir o efeito de

aquisição da propriedade. Para obter titulo valido deve atender os requisitos. Art. 108??.

Terá que ir no cartório de notas, para transcrever o conteúdo em forma publica, e a partir da escritura tem

titulo aquisitivo valido, MAS AINDA NÃO EH PROPRIETARIO, não produzindo eficácia translativa.

Para receber a propriedade deve ir ao cartório de imóveis (4 fase). Registor do contrato definitivo, no

cartório.

Art. 1245 cc

Forma deve ser transcrita em lei ou não proibida por lei: mediante escritura publica. O contrato ainda que

valido não transfere a prorpeidade.


Transfere “entre vivos”. Porque covm a morte, a posse a prorpeidade transmite desje já com a morte aos

herdeiros. O registro aqui não sera constitutivo.

Sera “mediante registro”: trnaslativo valido, que eh o contrato de compra e venda por escritura publica.

Esse contrato nem sempre ira passar pelo cartório de notas: eh de acordo com o 108 do cc.

Lei 6766: trata de loteamento e do solo: negocio de aquisição de lotes em áreas não construídas, a

promessa de compra e venda, quitada, é titulo aquisitivo valido. Tem validade para fins de ergistro no

cartório de imóveis, mas na rpatica os oficiais não aceitam a promessa, exigem que elvem no cartório de

notas. É um vicio do mercado. Mas o art. 26 dessa lei reconhece a eficácia translativa da promessa de

compra e venda quitada. O problema do contrato de gaveta eh pq não tem oponibilidade erga omnes.

Pode ocorrer fraudes, de vender para varias pessoas.

1245 §1: formalmente sera dono, não eh venda non dominun, mas valida. Assim, não terá direito ao imóvel

se o vendedor vender para outro.

Ex: normalmente compramos imóveis na planta e so outorga escritura mediante quitação. Não tem como

eu me proteger? Pode registrar a promessa de compra e venda no cartório de imóveis, isso não quer dizer

que se tornou proprietária, mas dará publicidade a esta promessa, dizendo a todos que o imóvel eh objeto

de negociação, dando oponibilidade erga omnes. Art. 1417, 1418, devem ser interpretados em consonância

com o 1245. Mas os dois rtigos, seus ocnteudos são mitigados pelo STJ, em uma perspectiva de proteção da

promissária tira alguns requisitos desses s artigos>

Sumulas. 84, 239, stj

E stf 621.

O que vale seria o cc, ou a interpretação do stj ou so tf.

Detalhe: a sumula stf eh anterior ao cc de 2002.

Problema eh que compramos e vendemos por contrato de gaveta. A promessa eh inoponivel, não produz

eficácia a terceiros, mas o stj tem outra interpretação para proteger a relação de consumo que eh a sumula

308.

Outro problema: compra o imóvel, mas chgendo na fase de escritura publica, o comprador fala para

transcrever a vontade perante o tabelião, mas ai a pessoa não quer assinar o registro... por sentença

poderá fazer as vezes do titulo.

Matrícula: matricula na UFMG, nos identifica, eh a descrição objetiva. Os imóveis devem ter matricula que

eh a descrição objetiva da coisa. Mas nem todo imóvel eh matriculado, mas não quer dizer que não exista e

não tenha dono. Precisa de outro elemento de comprovação da existência e titularidade,e mas em regra

são matriculados. Ex:

Registro : em sentido estrito. adquire a propriedade em regra com o registro válido. O registro identifica

quais as restrioes que recaem sobre a coisa. Os “r’s” identificam quem foram os titulares, se no imóvel

incidiu alguma penhora ,etc.

Para ter segurança pedira a certidão de inteiro teor que indica todos os r’s e as averbações. Indentificacao

do titular e de eventuais gravames que recaiam sobre a coisa

Averbação: são as modificações envolvendo ou a própria matricula ou os registros. Ex: compra um imóvel

não constrituido. Mas decide construir mediante alvará. Terminada, apreferitura deve conceter o habite-se

para regularizar a construção.

Ex: constava no regitro que eu era sotleira quando comprei o imóvel, embora eu tenha casado pelo regime

de separação total, para vender precisa da outorga uxória. Na comunhão parcial sera necessária

autorização tb., embora tenha adquirido antes, deve dizer ao cartório, para atualizar o registro imobiliário.


Ex: pedi emprestado a certidão de interio teor: 659§4º cpc. Para ter oponibilidade eh necessário averbar o

auto de penhora na matricula de imóvel, mas não eh averbação eh registro, pous não esta modificando,

mas esta limitando, produzindo um efeito erga omnes. O interessado,exequente, não diz averbar, mas deve

registrar.

O nosso sistema registral eh causal, diferente do alemão. O registro necessariamente esta vinculado a

causa. Oq eu vc registra? O titulo, a causa. O registro eh o desdobramento. Problema: a pessoa eh

absolutamente incapaz, não foi interditado e esta comprando e vendendo. Se x pede certidão de interior

teor no cartoriod e pessoas naturais, e cartório de notas, a pessoa esta de boa fe e compra. Pagou pelo

imóvel pelo valor de mercado. Depois de 3 anos os herdeiros aparecem. Defesa: boa fe, o registro não pode

ser desconstituído, mas o sistema eh causal, se a causa eh invalida, ela contamida o registro. O ato jurídico

não desvincula da causa.

1247 cc. Eh uma presunção relativa de propriedade.

Calcelar o registro eh cancelar: independe de boa fe. Sofrera os efeitos da EVICCAO. Existem

excessoes?poderia dizer 01: muito rara. Registro torrens:277 da lei 6015. O registro eh demonstração

excepcional que o nosso ordenamento se ajusta minimamente ao modelo alemão. Esse registro traduz uma

certeza de titutlaridade, exemplo rarissmo que o registro pode ser abstrato, sendo o registro abstraído da

cuasa, que não contamina o registro. Se obter o registro não comtaminara a vinvalidade da causa.

Presunção absoluta. Mas o registro torrens, so se aplica a imóveis rurais. Pressupõe procedimento

judicialzado, com custos. Ainda que tenha dinheiro, eh pressuposto a demonstração de toda a cadeia

dominial, a origem da terra.

Outra exceção;; fraude contra credores; simulacoa; pagament indevido;

161 do cc; 166; 879 cc; 167;

Mas e o exemplo anterior do absolutamente incapaz? Art. 104. Mas o agente eh absolutamente incapaz.

(????)

Se pedir uma certidão de interio teor. Terá M e números

Depois vários R’s: quer dizr os proprieteriso e gravames.

Tendo dos M’s e R’s, podem ter Av’s: que são as averbações. Averbações do R: divorcio, casamento.

Ex: bh não tem vários cartórios de imóveis. S fiscalização se da pelo judiciário.. corregedoria geral, critérios

de localização. Mas antigos podem estar em qualquer dos cartórios. A falha tb não eh informatizado.

Se o imóvel ta em vários cartórios, deve entrar com unificiacao de matrculas. Outro problema eh união de

comarcas. Problema da duplibidade de registro.

Caixa: quero comprar pato, financiamento do imóvel, alienação fisducieria,propriedade resolúvel. A pessoa

se mantem como prorpietaria mesmo mantendo a posse.

Caixa: quero comprar apto, da chave e propriedade, mas a caixa eh credora hipotecaria. A cisa esta

vinculada ao contrato e garantia da caixa

Hoje eh melhor alienação fiduciária, posis na hipoteca terá dificuldade pois terá so a posse indireta como

garantia, na alienação ela ainda sera proprietária. Ambas para ser oponível erga omnes.

Acessões: acessão tem um significado de juncao de posses homogêneas do 1207: aquisição inter vivos,

união de posses.. Essa acessão tem outro significado como forma aquisitiva originaria de propriedade

imobiliária.

Poderia ser traduzida como acréscimo. Quando fala em aquisição, deve falar em construções e plantações.

Acessão seria acréscimo ao solo, de tamanho volume e valor, emraza de fato de terceiro, que pode ser

conduta humana ou fato da natureza.


Quando consntroi casa em área noa cosntruida ira acrescer volume e valor.

Essa construção eh definida como acessão. Problema: distinção entre acessão e benfeitoria: para efeitos

da posse, podemos traduzir ocmo isntitutos idênticos. Mas os dois não são iguais. Acessão eh acréscimo

que inova, inaugura, já a benfeitoria melhora algo diverso do solo. Se faz um “Puxadinho” eh uma

benfeitoria, não inova, amplia.

1248, ou seja,: pode haver aquisição de propriedade imobiliária por acréscimo:

Naturais: formação de ilhas (nem toda ilha eh oceânica, pode ser lacustre, fluvial, etc. cc se preocupa com

ilhas que se dao em áreas particulares. A cr fala que as ilhas pertencem a união, algumas epsssoas falam

que eh dono de ilha.. mas na verdade EH ENFITEUSA. COMUNS, 1249: 4643: código de aguas. O que pdoe

acontecer, pequeno curso de agua que corta 3 fazendas, propriedads particulares, e no curso formou terra.

A quem pertence a ilaha?); aluvião, avulsão, abandono de álveo

02∕10

Artificiais: plantações e constrições (acessão inversa; esbulho parcial)

“superfícies solo cedit”

Segundo os romanos, tudo que adere a superfície, pertencerá ao dono. É discutível pois posso plantar em

terreno alheio com recurso próprio, ou com recurso alheio em terreno próprio. Nem toda a construção é

realizada a custo do proprietário. Os romanos, na verdade, trazem uma regra que admite varias excessoes.

Essa ideia eh relativizada pelo art. 1253.

Nem sempre o destino do acessório segue o do principal.

1.255: a regra é que o acessório segue o principal.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde,

em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se

procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder

consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou

edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da

indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Ex: uma emrpesa procura quem é dono do terreno, que esta aparentemente abandonado, e não acha

dono, a prefeitura concede alvará para construir, mas aparece o dono do terreno que não tem registro mas

tem uma sentença de que recebeu o terreno por herança. Nesse caso, conforme o art. 1255 caput, a

empresa perderia a construção, mas teria direito a indenização. No entando, ela poderia alegar que a

construção gera enriquecimento ilícito do proprietário, ou alegar a função social da propriedade. Quem

ficara com o terreno? problema: está no STJ.

O paragrafo único é acessão inversa, pois o principal é que seguira o acessório. Mas os requisitos principiais

eh que a construção tenha sido realizada de boa fe e o valor econômico da construção tenha excedido

CONSIDERAVELMENTE o valor do terreno, mas eh um conceito jurídico indeterminado.

Mas Como sera fixada a indenização?

Ex: temos terreno A e B, mas os limites não foram demarcados e não são visíveis. Como da publicidade aos

limites?


Poderia ser marcado por muros, cercas, etc. se A, construiu mas ocupou parte do terreno de B por total

desconhecimento das regras mínimas e por erro do engenheiro. E B entra com reintegração de posse

cumulada com demolição. A poderá aplicar acessão inversão? NÃO. podeque na acessão inversa TODA a

construção eh em terreno alheio. Aqui o esbulho é parcial. É resolvido pelo 1258 e 1259.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

Se invade a invasão, a invasão poderá ser no máximo 5%, e o esbulho tem que ser de boa fe de acordo com

1258. Qual construção? O valor de TODA a construção esxcede o da área invadida, ou o valor econômico da

área invadida e construoda supera o valor da área invadida mas não constrida. As duas interpretações,

teriam o mesmo resultado. O vizinho deve ser indenizado e compreende o valor do terreno, dano

emergente e lucro cessante (eventual perda do valor do terreno). Art. 402 cc. Pode aplicar as vezes ate

perda de chance.

Se o esbulho tiver 5%, mas contratou um engenheiro serio,mas A agiu de máfe. Poderia considerar o

comportamento de alguemq eu intencionalmente viola patrimônio? Para o professor não pode. Mas o CC,

no paragrafo único do art. 1258, diz que ainda que esteja de má-fé, e realiza o esbulho parcial, poderá

adquirir a propriedade da área invadida. Isso seria absurdo, porque seria um reconhecimento indevido e

injustificado de aquisição de propriedade de ma fe. Mas terá que pagar em décuplo a indenização, alguns

autoriezs veem aqui natureza punitiva, que a indenização tem um punitive damages. Mas ainda que tenha

caráter punitivo pq pressupõe ato ilícito, o ordenamento continua aceitando o ato ilícito como forma de

aquisição de propriedade.

Na 4 jornada de direito civil. Muitos consideraram que dependendo do terreno, valeria apena praticar

esbulho.proporam analise economica do ilícito. A melhor interpretação seria a finalística. Ex: para protegre

terceiro de boa fe poderá aplicar esse paragrafo único, e resgata a boa fe, evitando a analise economica do

ilícito, se ele vale ou não a pena. assim, se a invasão eh de ma fe, mas se puder demolir so a parte invasoria,

essa será a solução. Se não for possível, poderá adquirir a propriedade para proteger terceiros, mas terá

que indenizar, lucro cessante, valor do terreno, dano emergente, multiplicado por 10.

Esbulho parcial, se ele eh de boa fe, o esbulhador adquira a propriedade conforma art. 1258. O de ma fe so

ira adquirir se houver prejuízo a terceiros de boa fe, desde que não se possa demolir a parte invasora sem

grave prejuízo da construicao conforme o 1258. Esse artigo so observa o limite de 5%.

E se a invasão superar os 5%? Art. 1259. Eh possível, mas terá que estar de boa fe. Se estiver de ma fe já

era, ainda que tenha que demolir toda a construção. Desde que indenize.


Qual a diferença entre o caput doa rt. 1258 e o art. 1259?

2) Mobiliária

A forma mais comum de adquirir a propriedade é através da tradição.

Usucapião

Tradição: real; ficta e presumida: ex: entrega das chaves (ficta), entao praque serve o documento de

transferência do veiculo? O documento eh para fins tributários., o que transfere é a tradição. Sumula 132

do STJ. A ausência de registro de transferência não implica a Responsabilidade do antigo proprietário por

dano resultante de acidente que envolva veículo alienado.

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

A invalidade do contrato contamina a tradição? Art. 1268, §2 sim. Assim como acontece com o registro imobiliário. O negocio jurídico eh tb anulável, no entendimento do professor.

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

PROBLEMAS:

1) Não tenho como atividade economica compra e venda de carros,mas resolvo vender

o meu e ele eh furtado. Ele esta de boa fe, estará protegido?

2) Comprou de uma concessionaria, que não sabia que era furtado. E vende para

terceiro boa fe. Aplica exceção do 1268?

3) Compra carro anuncio estado de minas, mas não era proprietário quem vendeu. E a

venda eh nula. Estaria protegido?

O 1268 caput so se aplica as relações de consumo?

Ocupação

Achado do tesouro

Especificação

Confusão, comistão; adjunção.

07∕10 (caderno da marcela)

O contrato por sis só não satisfaz o plano da eficácia, o contrato tem conteúdo

obrigacional, cria a obrigação de um dos contratantes transmitir a coisa em favor

de outro. O contrato não satisfaz o plano da eficácia translativa, por si só não tem a

potencialidade de transmissão de poder e de domínio.


Por exemplo, em se tratando de um automóvel, não é o registro, a assinatura do

documento do veículo que é o ato que transmite a propriedade, mas a tradição.

Súmula 132, STJ.

A tradição no nosso modelo pressupõe uma causa, em regra um contrato oneroso.

Se a causa for inválida, em regra a invalidade da causa contamina a tradição.

Art. 1268, §2º -> não transmite a propriedade a transmissão que tiver por causa

um contrato nulo. A tradição está atrelada à causa translativa (contrato no caso

desse artigo).

“Negocio jurídico nulo não produz efeitos”. Há um equivoco nessa expressão. Ex:

vender objeto de origem ilícita. Quem vendeu não poderia ter feito, mas produziu

efeito, a pessoa adquiriu o objeto e quem vendeu recebeu dinheiro. Os efeitos não

serão validados, são inválidos, a não ser que essa tradição tenha por causa uma

oferta pública.

Oferta pública: leilão ou estabelecimento comercial, que pode ser lido como uma

relação de consumo ou uma relação que teve por objeto uma atividade empresarial

(elementos de empresa do art. 966). Assim, a adquirente de boa fé (que acreditou

no negócio, no negociante, agindo por erro ou ignorância) não vai sofrer os efeitos

da evicção.

Causa válida, ou ainda que inválida o adquirente esteja de boa fé, ou ainda que de

boa fé seja fruto de uma atividade empresarial.

3. Ocupação

Segunda forma de aquisição da propriedade.

Tecnicamente a palavra ocupação não é sinônimo de esbulho, mas forma aquisitiva

originária de propriedade de cosia sem dono. Idéia dos romanos -> coisa sem dono

seria coisa abandonada, coisa de ninguém.

Areia da praia, conchas do mar -> exemplo dos juristas. Mas se for fazer uma

analise jurídica tem dono sim, pois são bens comuns.

Só é possível pensar em coisa sem dono se tiver o abandono, porque tudo tem

dono hoje.

E se não for abandonada, mas a coisa for perdida e a pessoa achar que for

abandonada? O abandono pressupõe o elemento subjetivo do titular daquela coisa

não mais tem desejo, não satisfaz a sua vontade aquela coisa integrando o seu

patrimônio.

É possível pensar em abandono de bem imóvel? Registro de titulo aquisitivo –

causa de aquisição de bem imóvel. Simplesmente deixar lixo, mato no lote e

acumular os tributos não significa que ela abandonou, porque a titularidade

continua permanecendo, porque a titularidade da pessoa continua no registro. A


pessoa pode até deixar de se comportar como dono, mas no registro vai continuar

sendo seu o imóvel.

Aparentemente não seria possível o abandono de bem imóvel, porque o código

civil alcança essa idéia de forma bem estranha no art. 1276.

Art. 1276. O imóvel urbano vago (também se aplica ao rural) que o proprietário

tiver a intenção de abandonar passará depois de 3 anos desse ato de abandono ao

patrimônio do poder público.

Problema: “intenção” – o que é intenção? Há uma diferença entre vontade e

declaração de vontade, não é possível perceber as intenções a não ser que a pessoa

se manifeste.

Problema: §2º, art. 1276 – presumir-se-á a intenção absoluta de abandono quando

o proprietário, alem de não exercer atos de posse efetiva sobre o imóvel, deixar

também de arcar com os tributos. O legislador transforma o subjetivo em objetivo.

No entender do professor isso beira como confisco.

Ex: Você tem um apto de praia, está fechado, não paga os tributos por seis anos. O

imóvel está vazio e é devedor de tributos. O poder público poderá arrecadar esse

imóvel como bem vago. Três anos depois dessa arrecadação se você não se

manifestar esse imóvel será automaticamente integrado ao patrimônio do poder

público. Isso viola o direito de propriedade. Se você deve o poder público tem que

te cobrar e te dar um devido processo legal. É discutida a inconstitucionalidade

desse artigo. Não é razoável dentro do nosso sistema.

A partir de qual momento o poder público pode arrecadar como seu? Porque o

artigo só fala em “três anos após a arrecadação”. Não seria um abuso do poder de

tributar?

Ocupação é de coisa móvel abandonada. Agora, de bem imóvel é surreal. Mas ok, o

imóvel pode estar em estado de abandono, mas não quer dizer que manifestou o

comportamento de não querer mais a coisa como própria.

4. Achado do tesouro

Aquisição originária.

“tesouro” – coisa móvel que tem valor. O tesouro que se preza é objeto de

descoberta porque está escondido, foi ocultado por alguém. E quem achou não tem

como identificar quem depositou o tesouro ali.

O encontro dessas coisas é de forma incidental, de forma casual.

Problema: extensão do direito de propriedade. O proprietário do solo é

proprietário do espaço aéreo e do subsolo. Ex: se você for à fazenda de alguém e

começar a escavar e achar uma caixinha com pedras preciosas. Você encontrou

essa caixa de tesouro na minha propriedade, logo o acessório perde a sorte do bem

principal. Você vai dizer: se não fosse o meu espírito empreendedor não teria


achado o tesouro. Idéia do código civil: você divide comigo, posto que sou o

proprietário do terreno que a coisa foi encontrada.

E se você não encontrou casualmente? O achado pertencerá integralmente ao

proprietário do terreno.

Arts. 1264 a 1266.

Inquietações: poderia aplicar essa figura de achado de tesouro se você encontrar

em Fernando de noronha um navio que naufragou na costa brasileira, sem

conseguir identificar a bandeira da embarcação e você encontra uma caixinha com

pedras preciosas – você é o proprietário dessa caixinha?

Um amigo seu, engenheiro químico da FIAT, no laboratório da FIAT, no horário de

almoço, ali manuseando substâncias, quase que por um lance de sorte descobriu

um combustível minimamente poluente e com potencial energético muito melhor

que o diesel. A quem pertence essa descoberta envolvendo o trabalho do

engenheiro químico que trabalha na FIAT no horário de almoço.

5. Especificação

É um exemplo de ato-fato jurídico.

O que é ato-fato jurídico? É uma espécie de fato jurídico, bem como os são o fato

jurídico, o ato jurídico, e o negocio jurídico.

Relembrando: fato jurídico em sentido amplo – possui repercussão para o Direito,

produzindo efeitos jurídicos; esses acontecimentos podem ser fundados

exclusivamente na natureza ou podem ser fruto de um comportamento humano;

fato jurídico em sentido estrito – a fonte é a natureza, os extremos da

personalidade, por exemplo (o nascer e o morrer); ato jurídico – acontecimento

que possui como elemento preponderante a conduta humana, a vontade humana

produz efeitos que são regulados em lei; negócio jurídico – o comportamento

humano produtor de efeitos, os quais são desejados, pressupõe vontade humana

(contrato – vontade produtora de efeitos desejados); ato-fato jurídico – o foco não

é no comportamento, mas no resultado, no fato.

Casamento: ato ou negócio? O professor fica com a teoria contratualista (idéia de

vontades convergente produtoras de efeitos desejáveis).

“Contrato sem negócio” – o que os incapazes realizam – há um ato fato jurídico,

mas o foco não é no ato, mas no resultado. Esse comportamento não trouxe

nenhuma repercussão negativa.

Ato-fato jurídico -> forma de aquisição de propriedade, a especificação também é

um exemplo de ato-fato jurídico, mas pressupõe o trabalho, ação humana, em

matéria prima alheia em todo ou em parte. E, em razão desse trabalho gera espécie

nova que não se pode voltar ao estado anterior, ou ainda que se possa seja

economicamente inviável.


O Marcelo, absolutamente incapaz invade o ateliê da sua vizinha que é artista

plástica e produz uma escultura avaliada em 5 milhões de reais com a matéria

prima dela avaliada em 200 reais. A quem pertencerá? A proprietária da matéria

prima será indenizada pelo valor da matéria prima. A especificação como forma de

aquisição originaria, que requer necessariamente uma ação humana em matéria

prima alheia.

Agora, ele não é absolutamente incapaz, mas invadi o ateliê se apossando de

pinceis e madeira e esculpe uma obra de arte. Obra de arte: 3 milhões; matéria

prima: 200 reais. O foco é no resultado e não no comportamento. Ainda que você

esteja de má fé, se você gerou espécie nova que supera em muito o valor da

matéria prima, a obra pertencerá a você, que terá que indenizar a proprietária da

matéria prima.

§2º, art. 1270. A especificação pressupõe trabalho em matéria prima que gera

espécie nova. Com boa ou má fé; a espécie nova terá valor consideravelmente

maior que a matéria prima; a proprietária da matéria prima terá direito a ser

indenizada por perdas e danos dos materiais.

6. Confusão/Comistão (Art. 1272)/Adjunção

Essas três formas pressupõem a reunião, a mistura de substâncias de coisas

pertencentes a titulares distintos gerando um todo in diviso, ou ainda que divisível

excessivamente dispendiosa esse fracionamento.

Ex: mistura coca cola com vodca não tem como separar, a coca é de uma pessoa e a

vodca de outra ->> confusão. (reunião de substâncias líquidas).

Ex: o tijolo é meu, o cimento é dela, a areia é sua e a tinta é dele ->> comistão

(reunião de coisas sólidas).

Ex: janela, o vidro é meu e a esquadrilha é sua, mas não tem como separar porque a

janela pressupõe o todo ->> adjunção (reunião de substâncias sólidas, não pode

individualizar a parte que cabe a cada um dos titulares). Caio Mário: anel de

brilhante.

Isso não serve pra nada! Hahaha

PERDA DA PROPRIEDADE

É possível pensar a aquisição como forma de perda propriedade, porque a tradição

pode ser pensada como aquisição do ponto de vista daquele que recebe a coisa,

mas do ponto de vista daquele que entrega ocorre perda da propriedade.

Art. 1275. Além das causas trazidas pelo código perde-se a propriedade: pela

renúncia, pelo abandono, pela alienação, pelo perecimento da coisa, pela

desapropriação.


O CC não alcança todas as formas de perda da propriedade. não encontra por

exemplo a tradição, a usucapião, as acessões, o esbulho parcial, a alienação

fiduciária imobiliária.

Renúncia: abrir mão. Renúncia abdicativa não é necessariamente a favor de

alguém, ex: jogar a caneta no lixo (sinônimo de abandono). Renúncia translativa -

não quero mais a caneta, mas dou ela a você (sinônimo de alienação – não precisa

se onerosa).

Discussão se é ou não possível a renúncia abdicativa de bem imóvel? Sim, por uma

disposição testamentária. Segundo o CC (art. 1276), é possível o abandono de bem

imóvel, desde que ele esteja vago e não seja pago os tributos.

Perecimento da coisa: pode ser funcionalmente ou estruturalmente – perda total

da função da coisa. Ex: o carro que deu pt; a caneta que acaba a tinta. Deterioração.

Desapropriação: procedimento pelo qual o poder público subtrai o direito de

propriedade de outro particular ou do próprio poder público, mediante uma

indenização, sob o ponto de vista administrativo é isso. Sob o ponto de vista do

código civil a desapropriação poderá ser fomentada pelo comportamento de

particulares – o proprietário também poderá ser privado da propriedade – art.

1228, §4 e §5º. Tem que ler as diversas modalidades de desapropriação.

DIREITO DE VIZINHANÇA

Estudo das formas de manifestação de domínio a partir de relações de vizinhança, e o exercício abusivo deste domínio. A preocupação aqui não é quanto ao exercício exclusivo do direito de propriedade, mas em relação às formas de exercício de domínio.

09∕10

Conceito: O direito de vizinhança não é pautado apenas pela questão espacial. A preocupação do legislador envolve nexo de causalidade, de coexistência, pois a vizinhança pode ser pautada por conflitos, que podem ser evitados ou reprimidos.

O Código Civil impõe a observância de três valores: a) Saúde b) Segurança c) Sossego

Aqui há uma interseção dos direitos reais com os direitos da personalidade, pois os valores

protegidos são intrínsecos aos direitos da personalidade. O direito de vizinhança é um conjunto de normas

e valores que busca reprimir interferências prejudiciais aos valores: saúde, segurança e sossego, visando a

coexistência de interesses.

A relação de vizinhança não necessariamente é espacial e contígua, mas de causa e efeito

(direito de vizinhança aplica-se a atos prejudiciais), de forma que a atividade abusiva pode ser distante do

ofendido, e mesmo assim produz consequências prejudiciais. Exemplo: podem ocorrer conflitos com um

bar a 1 km de distância da residência. A preocupação aqui é com o abuso do exercício do domínio, que

extrapola seus limites.

Os vizinhos são aqueles que exploram o domínio, e não necessariamente são proprietários.


Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Enunciado Jornada de Direito Civil 319 – Art. 1.277: A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente.

Para o professor o “caput” do art. 1.277 se aplica não apenas ao proprietário e ao possuidor,

devendo ser ampliado aos detentores. Mas o que são interferências prejudiciais? Esse conceito é

preenchido pelo §único do mesmo artigo, que estabelece critérios objetivos (localização do imóvel, a

atividade que é exercida, distribuição das zonas na cidade) e um critério subjetivo, a saber, “os limites

ordinários de tolerância”. Quando se exerce o domínio, espera-se um nível maior de interferência no

sossego e na segurança, mas devem ser observados os limites legais. A tutela inibitória é a ultima ratio.

O que seria limites de tolerância? Seria chegar ao nível pessoal de suportabilidade. Mas o

§único estabelece que esses limites são “ordinários”, ou seja, deve ser aquilo que razoavelmente é

esperado conforme o aspecto social. Assim, as interferências são razoáveis quando analisadas sobre um

determinado contexto. É o que o Caio Mário diria dos limites do homem médio. Assim, em um imóvel

localizado no centro de uma cidade, espera-se um nível x de barulho. Não pode trabalhar com os extremos,

ou seja, nem com o hipersensível, nem com quem não se afeta com nada.

Ex1: X construiu um aeroporto próximo à residência de Y, e Y tem a pretensão de fechar o

aeroporto, em razão das interferências prejudiciais. Não seria razoável economicamente fechar o

aeroporto, mas a pretensão poderia ser parcialmente procedente, no sentido de buscar diminuir a

quantidade de voos a partir das 22 horas, além de impor o melhoramento do isolamento acústico.

Ex2: Conforme o STJ, as normas que proíbem animais no condomínio, inicialmente, não tem

importância, pois a preocupação aqui é com os efeitos, ou seja, com as interferências prejudiciais. Se o

animal não causa nenhum prejuízo, pode ele ficar no condomínio, ainda que a convenção expressamente

proíba. Isso porque a convenção deve estar de acordo com o CC e a CR, que trabalha com as consequências

e os efeitos. Além disso, a regra da CR é a liberdade. (Internet): Conforme se observa, o STJ assentou

entendimento segundo o qual, independentemente de proibição em convenção condominial, regulamento

interno ou deliberação de Assembleia Geral de Condôminos, a expulsão do animal de estimação do

condomínio apenas é possível em três hipóteses: se causar incômodo, risco à segurança ou risco à saúde de

outros moradores. Isto significa que estas circunstâncias prejudiciais a outros condôminos devem ser

comprovadas por estes, não sendo possível a remoção do animal com a mera alegação de violação a

documentos ou deliberações condominiais. Portanto, de nada adiantam vastos procedimentos

administrativos para aplicação de multas ou separação do “pet” de seus donos se não há razões firmes que

justifiquem essas sanções.

Enunciado Jornada de Direito Civil 566 – A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.

Justificativa: A proibição prevista na convenção de condomínio à presença de animais em

unidades autônomas residenciais deve ser analisada de acordo com os níveis de sossego, saúde e

segurança do condomínio, bem como com as especificidades do caso concreto, como por exemplo, a

utilização terapêutica de animais de maior porte. Evita-se, assim, a vedação abusiva na convenção.


O art. 1337 trata do condômino nocivo e antissocial, aquele que pelo seu comportamento

reiterado descumpre deveres. Comportamento estes incompatíveis com a convivência.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

“Condomínios seletivos”: são aqueles que selecionam os moradores conforme idade,

atividade exercida, etc. Para milagres parece inconstitucional. Está presente no SP, RJ, nos EUA. A proibição

do condomínio de repúblicas de estudante é também uma cláusula preconceituosa, ainda mais se a

justificativa a não existência de vinculo familiar. Quem poderá dizer que não há vinculo?

Ex3: Caso do TJSP, em que um jovem comprou um apto e resolveu reforma-lo, mas a reforma

trouxe desassossego aos vizinhos que eram idosos e com problemas de saúde. O jovem adotou toda a

postura na lei, mas os idosos entraram com tutela inibitória, e o juiz decidiu que a obra não seria parada.

(ver recurso do TJSP dropbox)

Ex4: caso de ampliação da avenida Cristiano Machado, com obras operando 24 horas. Não há

dúvidas que gera impactos à saúde e ao sossego dos moradores, mas se a obra fosse parada, poderia afetar

toda a coletividade. Assim, a defesa mais fácil utilizada pelo Estado é o interesse publico. Mas a

interferência prejudicial poderia ser motivada por interesse publico? Teria como indenizar? Sim e sim: A

indenização no direito civil tem por fundamento a ocorrência de um dano, e não tem como pressuposto

necessariamente um ato ilícito, de forma que “a indenização se mede pela extensão do dano”. Há,

portanto, situações em que se reconhece a indenização ainda que a causa seja um ato licito.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal. Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano. Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização.

Assim, as interferências podem ser justificadas pelo interesse publico, mas não caberá tutela

inibitória contra ação motivada por interesse público. Nesse caso caberá indenização. Aqui, aplica-se o

princípio da supremacia do interesse publico sobre o particular. Aqui há uma interseção do direito civil e do

direito administrativo.

Existem interferências que são prejudiciais, mas essas podem ser motivadas, justificadas pelo

interesse público. Desse modo, se elas forem justificadas pelo interesse público não caberá tutela inibitória.

A conduta é lícita e pautada pelo interesse público. Aqui, não será responsabilidade civil do poder público,

pois a responsabilidade pressupõe um ilícito, nexo de causalidade e dano. Dentro do ilícito temos a

antijuridicidade e imputabilidade. O ilícito não necessariamente pressupõe a culpa, pois temos a

responsabilidade objetiva daquele que pratica um ato ilícito excedendo os limites. Mas, aqui, o poder

publico não excedeu seus limites, pois ele tem que realizar a obra. Caberá, então, indenização, que tem que

ser cabal, ou seja, possível, incluindo dano emergente, lucro cessante e talvez a perda da chance.

Alguns autores trabalham com a teoria da pré-ocupação: quem ocupa primeiro o espaço

define sua forma de utilização. Essa teoria não pode ser aceita, pois embora X more em um bairro

exclusivamente comercial, por exemplo, deve haver uma coexistência nas relações de vizinhança.


Nem todos os prejuízos e danos são indenizáveis. A vida pressupõe perdas. Segundo o art.

1278, a perda só será indenizada se tiver como fundamento a supremacia do direito publico. Crítica: muitos

autores consideram que princípio administrativo encontra-se superado.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Esse artigo traz a discussão sobre coisa julgada, pois traz a possibilidade de voltar ao

judiciário e pedir a eliminação dessa interferência. Mas a decisão judicial de improcedência do pedido não

transitou em julgado? Será possível, pois a tecnologia modifica as possibilidades. Hoje, por exemplo, pode-

se ter isolamento acústico muito maior que antes. Os limites da coisa julgada decorre da situação fática, e

se nos dias atuais o impacto pode ser diminuído, por causa superveniente, o que não era viável antes, deve

ser possível aplicar a referida norma.

Esse artigo deve ser lido e aplicado juntamente com a lei 10.257 (estatuto da cidade), de

forma que a redução ou eliminação “deve ser possível” tecnicamente e economicamente, ou seja, deve

haver estudo do impacto ambiental, por exemplo.

Não tem como diminuir o impacto de vizinhança em relação ao trânsito.

Árvores limítrofes:

Os artigos que dispõem sobre esse tema visam abarcar os conflitos que surgem entre

vizinhos envolvendo uma coisa.

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

O termo “prédio” desses artigos não eh sinônimo de construção, mas de imóvel, construído

ou não construído. Nos termos do art. 1282, se a árvore estiver no limite dos prédios, irá pertencer a

ambos os confinantes, em seus bônus e ônus, formando um condomínio.

Art. 1.297 § 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

Já nos termos do art. 1.283, se a árvore está em um lote, e ultrapassa o limite do imóvel,

poderão ser cortados até esse limite. Mas como se visualiza os limites dos imóveis? Através de muros. As

árvores podem servir de limites em ambientes rurais ou condomínios fechados.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

O art. 1284 dispõe sobre fruto caído, que pertencerá ao proprietário do lugar que cair. No

entanto, o acessório segue a sorte do bem principal. Assim, o fruto é do proprietário da árvore, e o vizinho

não poderá colher o fruto que estiver no galho que ultrapassa a extrema. O código autoriza pegar o que

cair porque é um bônus de ter que arcar com o ônus da sujeira que cai no terreno. A regra refere-se aos

frutos caídos, impedindo-se o efeito da norma aos vizinhos que se utilizem de outros mecanismos físicos

para gerar a queda dos referidos frutos. A queda deve ser natural sem intervenção humana.


E se o fruto cair em área pública? Pertencerão ao dono da árvore. De acordo com Maria

Helena Diniz, pratica crime de apropriação de coisa achada, previsto no art.169, II, do Código Penal, quem

acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total ou parcialmente, deixando de restituí-la ao dono ou

legitimo possuidor ou entregá-la à autoridade competente. Mas a doutrina não é unânime, em relação ao

crime tipificado. Enquanto que Pontes de Miranda entende que o fato descrito corresponde ao tipo penal

apropriação indébita, Carlos Roberto Gonçalves e outros, asseveram que comete furto.

Passagem forçada:

Significa forçar um caminho. Assegura o direito potestativo a uma passagem, a uma

acessibilidade.

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. § 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. § 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. § 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra. Enunciado Jornada Direito Civil 88 – Art. 1.285: O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica.

O termo “constranger” impõe um direito potestativo, mas, na maioria das vezes, terá

interferência judicial. Esse artigo visa ter acesso ao domínio, não necessariamente a propriedade. O

caminho escolhido será o mais fácil e menos oneroso, necessitando, assim, de uma perícia, quando fixada

judicialmente.

“Mediante pagamento de indenização cabal”: a indenização pode abarcar a perda de uma

chance, danos emergentes, lucros cessantes, e não é necessariamente motivada por interesse publico.

A sentença deve ser registrada na matrícula do imóvel para ter efeito erga omnes.

Obs: Passagem forçada x Servidão de Passagem: A servidão é um direito real, já a passagem

forçada é uma norma do direito de vizinhança. Ex: X tem uma fazenda que tem acesso à via publica, e Y,

vizinho, para facilitar e diminuir o seu tempo, corta caminho pela fazenda de X, não porque não tem

acesso, mas pela facilidade e ganho de tempo. Y se serve de uma passagem por imóvel alheio, para ampliar

a utilidade do seu imóvel, e X não contesta. 15 anos depois, X decide proibir a passagem de Y, que em

defesa alega atos de mansidão, pacificidade, ou seja, a servidão por usucapião. O direito de usufruir do

imóvel alheio pode ser adquirido por usucapião, enquanto o direito de vizinhança não admite essa

modalidade:

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.


Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Diferenças:

(1) na passagem forçada, o imóvel eh cravado, ou seja, não possui nenhuma passagem, já na

servidão, tem passagem. Para Nelson Rosenvaldi, a passagem forçada não pressupõe necessariamente que

ele é cravado, mas o professor não concorda com essa ideia.

(2) A passagem forçada decorre de direito potestativo, já a servidão decorre de um direito

subjetivo.

(3) A servidão de passagem em regra, é consensual, ainda que tácito, nascendo de acordo, já

a passagem forçada não.

(4) A passagem forçada pressupõe um caminho. Já a servidão não necessariamente

pressupõe um caminho, tendo outras modalidades.

(5) A passagem forçada nasce no campo da autonomia, já a servidão pode decorrer da lei, ou

de interesse publico.

(6) A passagem forcada, em regra, é onerosa porque pressupõe indenização. Já na servidão, a

indenização não é a regra.

(7) A servidão visa utilidade, enquanto a passagem forçada visa necessidade.

Ex: Imóvel com vista definitiva: X caiu na publicidade e compra um lote no belvedere com

vista para serra do curral, mas com o passar do tempo, são construídos outros prédios, tampando a vista

para a serra do curral. Nesse caso, poderia X ter o direito a uma vista definitiva? Sim. Poderia haver

servidão de luz com os demais vizinhos, fazendo um acordo para que eles não construam até uma

determinada altura. Esse acordo deve ser registrado em cartório.

Problemas: pode ocorrer de o vizinho da frente ser descuidado e seu lote ser ocupado por

um movimento, podendo ocorrer usucapião, que é forma de aquisição originária (desaparecem todas as

restrições). Outro problema é se um prefeito decidir desapropriar o terreno vizinho para construir um

presidio, ou uma escola, por exemplo. Nesses casos, o gravame também desaparecerá.

Obs: A e B são vizinhos, e B vende seu lote para uma construtora, que constrói um prédio de

18 andares, tampando a luz de A. Tem como evitar isso? Poderá A fazer um contra muro para tampar a

vista do prédio construído, pois viola o seu direito a privacidade? Análise dos artigos 1307, art. 1302, §

único e art. 1277.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada. Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.


Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

14∕10

Passagem de cabos e tubulações:

Enquanto particulares não podemos impedir a passagem dessas estruturas, ainda que

passem pelo nosso imóvel, em virtude da supremacia do interesse público.

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

O artigo 1286 estabelece que o particular possui o direito a indenização, que não pressupõe

ato ilícito, mas pressupõe um dano. Assim, não cabe indenização na simples instalação dessas estruturas,

sem que causem algum dano. Ex: torre de alta tensão da CEMIG.

Não há que se falar também em impedir a instalação, pois é serviço de utilidade pública, e o

particular deverá tolerá-la. Deverá ser verificado se existe a possibilidade da instalação ser feita de outro

modo ou em outro lugar, conforme análises técnicas e econômicas. Se não há outro mecanismo para a

instalação dessa infra estrutura, sem onerosidade, ou por ser impossível tecnicamente, sendo demonstrado

o prejuízo pelo particular, poderá ser indenizado pelo lucro cessante, dano emergente e perda da chance.

Os danos, se existentes, deverão ser comprovados.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Se o particular puder remover tal instalação sem impedir a continuidade do serviço público,

poderá faze-lo, mas irá arcar com as custas. Não é possível exigir que o poder público gaste para atender os

interesses particulares.

Mas o que são serviços de utilidade pública? São os considerados essenciais, de prestação

contínua e que agrega valor ao nosso patrimônio. Assim, as obras da administração pública gozam da

supremacia do interesse coletivo, e só terá direito a indenização se comprovado o dano material (perdeu

espaço no terreno), ou a perda de uma chance (perdeu oportunidade de vender tal terreno), etc.

A indenização se mede pela extensão do dano, em razão de um prejuízo material ou

imaterial (saúde, sossego). Assim, hoje não se fala em patrimônio no singular, mas em “patrimônios”, em

que os sujeitos não são dotados de um único patrimônio, que pode ser material ou imaterial, bem como

aqueles separados para o interesse familiar. Mas o que é patrimônio?:

Art. 91. Constitui universalidade de direito o complexo de relações jurídicas, de uma pessoa, dotadas de valor econômico. Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Águas:


A preocupação do código civil não é ambiental, nem se sustentabilidade, mas do acesso à

água, que pode ser motivo de conflitos entre vizinhos. Para o professor, seria melhor tratar desse tema na

legislação ambiental ou no código de águas.

Caso em que se tem um curso d'agua entre duas propriedades, e o terreno do vizinho A

possui uma vantagem natural, impedindo o uso da água pelo vizinho B. Pode aqui iniciar um conflito. Ou

então B faz a água da chuva cair no território de A, o quem também gera conflitos.

O código civil trabalha com a ideia de situação geográfica topográfica e do acesso à água por

todos. Aqueles que estão em uma situação topográfica de vantagem deverá fazer o possível para não

impedir o acesso à água pelos outros vizinhos. Entra aqui a análise do curso natural da água e curso

artificial da água.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior. Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

O art. 1288 trabalha com as águas que correm naturalmente. O curso natural da água não

pode ser impedido, mas também a situação do prédio inferior não pode ser onerada. Assim, se o prédio

superior represar o curso de um rio, poderá impedir que a água chegue aos prédios inferiores. A represa

pode ser feita, desde que não impeça o igual acesso à agua dos demais possuidores, proprietários,

detentores dos prédios inferiores, e nem lhes cause dano, senão a represa deverá ser desfeita.

No que se refere ao recurso artificial do art. 1.289, aquele que esta em uma situação

topográfica favorável é o vizinho inferior, pois os vizinhos superiores recebem a água bombeada pelos

níveis inferiores. Mas os vizinhos superiores não poderão realizar obras agravando a situação dos vizinhos

inferiores.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido. Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

O artigo 1.289 é analisado conjuntamente com o art. 1.288, de forma que o curso natural da

água não poderá ser impedido, e os vizinhos superiores não terão o direito de represar a água bombeada.

Poderá ser realizado o represamento, desde que não impeça a fruição da água pelos demais vizinhos, e

caso exista o prejuízo, deverá o prejudicado ser indenizado e tal represa desfeita. Assim, poderá o

possuidor requerer indenização no que tange ao recurso artificial.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas. Enunciado Jornada Direito Civil 244 – Art. 1.291: O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras necessidades da vida.


O professor considera que o artigo 1291 é problemático, pois faz a distinção de duas águas:

as essenciais, para atender as primeiras necessidades da vida, não podem ser degradas; e as demais, que

poderão ser poluídas e degradas, mas sujeitas à indenização dos prejuízos. A figura do poluidor pagador

está superada, pois o que se quer é a reparação, e as medidas indenizatórias, que visam a compensação

dos danos, não satisfazem a reparação. Os danos ambientais, na maioria das vezes, não podem ser

reparados.

Pela Constituição, o art. 1.291 passa a ser totalmente inconstitucional. Esse artigo tratou mal

o tema "água", pois o dano ambiental não pode ser desfeito pelo aspecto econômico.

Enunciado Jornada Direito Civil 245 – Art. 1.293: Embora omisso acerca da possibilidade de canalização forçada de águas por prédios alheios, para fins industriais ou agrícolas, o art. 1.293 não exclui a possibilidade da canalização forçada pelo vizinho, com prévia indenização aos proprietários prejudicados.

Limites entre prédios e Direito de Tapagem:

Direitos de exteriorizar os limites entre os imóveis, estabelecer tapumes. Limite difere de

demarcação. A demarcação é a exteriorização dos limites. No plano urbano usam-se muros, enquanto no

plano rural usam-se cercas. Nos condomínios fechados podem ter plantas como limites de demarcação

Poderá gerar conflitos em diversas situações, pois o muro serve para ambos os vizinhos

confinantes. Se um muro cai, a responsabilidade será de quem? Os conflitos também podem abarcar

questões de altura, modo, espessura dos muros.

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

O artigo 1297 estabelece que o proprietário tem o direito de exteriorizar os limites,

cercando, murando, etc. O professor considera que o possuidor e o detentor também possuem esse

direito. O direito é potestativo, de modo que poderá obrigar, “constranger”, o vizinho a arcar com as

despesas, que é uma obrigação divisível.

§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. § 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

Essa situação é de um condomínio necessário, com o domínio compartilhado, e excepcional,

caso em que a demarcação atinge ambos confinantes. Pela própria natureza da coisa ocorre o condomínio,

com frações necessariamente iguais. Esse condomínio é por meação, ou seja, é presumido, pois se o

confinante não quiser arcar com metade das despesas, o outro poderá arcar com ela sozinho.

Esse condomínio não se restringe a uma edificação, mas é uma forma de manifestação de

domínio. Nem todo condomínio é edilício. A forma de demarcação deverá seguir usos e costumes da

localidade, de acordo com o plano rural, urbano ou do condomínio fechado.

A maioria da doutrina entende que o vizinho que arcar com as despesas sozinho poderá

entrar com ação de cobrança contra o vizinho confinante.


Problema: art. 1.305:

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

O confinante que primeiro construir, poderá escolher qual o modo de tapagem, podendo

assentar a parede divisória até meia espessura do terreno contíguo, ou seja, vai construir no meio da linha,

atingindo os ambos os lotes, mas sem perder o direito a obter a metade do valor da construção. Mas

somente se o vizinho travejar é que tem direito à essa metade.

O que é “travejar”? É sinônimo de atravessar, mas aqui é interpretado no caso do vizinho

utilizar tal divisória como referência. Ou seja, se de alguma forma o vizinho utilizar essa cerca, muro, ou

planta como apoio de qualquer construção. Ex: de um lado do muro, o terreno é utilizado como depósito

de gás, enquanto do outro lado é referência de uma área de lazer.

É possível qualquer forma de travejamento?

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho. Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

O caput do art. 1308 estabelece que não é lícito acostar a paredes chaminés, fogões e etc.,

que possam causar interferências prejudicais. O parágrafo único exclui chaminés ordinárias e fogões de

cozinha: mas só é possível interpretar tal artigo em conjunto com o art. 1.277, de modo a analisar as

interferências prejudicais a saúde, ao sossego e à segurança.

Conforme a visão majoritária, o vizinho poderá arcar sozinho com as despesas, mas poderá

cobrar a metade do confinante independentemente de qualquer condição, pois é um condomínio por

meação e ambos devem concorrer igualmente para a demarcação. Se o vizinho não pagar a parte

correspondente, não terá direito a travejar, ou seja, utilizar o muro como referencia para nada. A visão

minoritária considera que só poderá cobrar a metade se o vizinho confinante travejar.

Ex: A instalação de cerca elétrica é uma forma comum de travejamento. Se um dos vizinhos

construiu o muro, e o confinante não pagou a sua metade, mas construiu uma cerca elétrica em que uma

criança se acidentou, quem será responsável pelo dano? No direito penal a cerca é chamada de ofendícula.

Existem, ainda, os tapumes especiais, que são formas diferentes de demarcação, em casos

em que os usos e costumes não se aplicam, devido as atividades econômicas exercidas. A forma comum de

demarcação é a cerca de arame farpado. Art. 1297:

§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Quem dá causa ao tapume especial deverá pagar a integralidade dos custos de instalação e

conservação. Ex: X possui uma criação de frango, necessitando de demarcar com tela, pois a cerca de

arame farpado não será suficiente.


Em caso dos animais invadirem imóvel alheio, poderá o proprietário do frango adentrar no

imóvel alheio para pegar o animal? O vizinho terá que tolerar a entrada do dono do animal, desde que

mediante prévio aviso, e em situações ocasionais. Não basta o prévio aviso, mas deverá haver

consentimento, ainda que tácito. Em caso dos animais atravessarem de forma contínua, o proprietário não

é obrigado a restituir e nem tolerar. É o mesmo exemplo de uma bola de futebol que constantemente cai

no terreno vizinho.

Quando os limites forem suprimidos com o tempo, de modo que os vizinhos não mais

identifiquem onde se encontrava a cerca, para não ocorrer esbulho possessório recíproco (disputa da área),

o CC trouxe a solução no art.1298, conjugado com o art. 946 do CPC:

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. Art. 946. Cabe: I - a ação de demarcação ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados; II - a ação de divisão, ao condômino para obrigar os demais consortes, a partilhar a coisa comum.

Sendo confusos os limites, poderá o juiz decidir de acordo com a posse justa, mansa e

pacífica. Se não for possível, o juiz irá dividir a área disputada ao meio. Caso isso também não seja possível,

pois dentro desta área disputada tem um rio ou uma montanha, a ultima alternativa será a adjudicação,

atribuindo toda a área disputada a um dos confinantes, tendo a outra parte o direito a indenização. Mas,

quem terá preferencia, e quais os seus critérios?

16∕10 Direito de Construir:

Na visão do STJ, o CC brasileiro possui um patamar mínimo de proteção envolvendo questões

de vizinhança, pois por mais que X seja proprietário, não poderá fazer uma acessão que prejudique

interesse de vizinhança, com relação à segurança, a intimidade e a privacidade.

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

O art. 1.299 tem um equívoco, pois o direito de construir não decorre do direito de

propriedade. Não podemos trabalhar mais com a visão dos romanos, ao entendimento de que tudo que se

adere à superfície do terreno pertence ao proprietário. Assim, não é só o proprietário que pode realizar

acessões, sendo possível construir em terreno alheio com matéria prima própria, ou com matéria prima

alheia. A definição do código italiano é melhor, pois conceitua o direito de construir de forma que ele

decorre do exercício do domínio.

a) Acessão x Limitações administrativas: Tirando esse detalhe, a relevância do art. 1299 é

que esse direito não é ilimitado e tem algumas condicionantes. Aqui, o CC intercede com o direito

administrativo e ambiental. Pode-se construir, mas em consonância com as normas ligadas ao objeto. O


exercício do direito de construir é condicionado a normas, princípios e valores de natureza urbanística. É a

preocupação do art. 1301.

b) Distância x Legislação local: O CC tem uma proteção mínima, de resguardo a alguns bens.

Assim, ele dá muita importância a distancia envolvendo construções:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. § 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

O art. 1301 determina que deve haver um recuo de, no mínimo, 1,5m entre as construções. A

legislação local não pode diminuir, mas pode ampliar essa distancia, porque há a preocupação com os

valores essenciais.

RE 6501∕PE: EMENTA: CIVIL. AÇÃO DEMOLITORIA. CONSTRUÇÃO COM INOBSERVANCIA DO ART. 573 DO CÓDIGO CIVIL E DE NORMAS DA EDILIDADE. A REGRA DO CÓDIGO CIVIL QUE PROIBE ABERTURA DE JANELA A MENOS DE METRO E MEIO DO PREDIO VIZINHO NÃO COLIDE COM NORMAS MUNICIPAIS QUE DILARGAM ESSA DISTANCIA, SEGUNDO O GABARITO DA OBRA

Nunciação de obra nova e abertura de janela: Não se opondo o proprietário, no prazo de ano e dia, à abertura de janela sobre seu prédio, ficará impossibilitado de exigir o desfazimento da obra.

DIREITOS DE VIZINHANÇA. ARTIGOS 573, PAR-2. E 576 DO CÓDIGO CIVIL. - VENCIDO O PRAZO DE ANO E DIA ESTIPULADO NO ART. 576 DO CÓDIGO CIVIL, O CONFINANTE PREJUDICADO NÃO PODE EXIGIR QUE SE DESFAÇA A JANELA, SACADA, TERRAÇO OU GOTEIRA, MAS NÃO FICA IMPEDIDO DE CONSTRUIR NO SEU TERRENO COM DISTANCIA MENOR DO QUE METRO E MEIO, AINDA QUE A CONSTRUÇÃO PREJUDIQUE OU VEDE A CLARIDADE DO PREDIO VIZINHO. - AUSENCIA DE SERVIDÃO. - RECURSO NÃO CONHECIDO. (STJ - REsp: 34864 SP 1993/0012712-8, Relator: Ministro ANTONIO TORREÃO BRAZ, Data de Julgamento: 13/09/1993, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 04.10.1993 p. 20557 LEXSTJ vol. 54 p. 302 RDC vol. 75 p. 158) Ficará impossibilitado de exigir o desfazimento da obra, mas daí não resulta seja obrigado ao recuo de metro e meio ao edificar nos limites de sua propriedade. (REsp 229.164/MA, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/10/1999, DJ 06/12/1999, p. 90).

c) Demolitória e tutela específica: A demolição está sujeita a um prazo decadencial. 1.302: Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.


A pretensão de desconstrução traz a ideia de posse nova e posse velha. Na posse velha

não cabe mais demolição, mas caberia indenização por ato ilícito, pois violou a distancia, a privacidade e a

intimidade.

Súmula 120 STF Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.

Conforme a súmula 120, o que interessa não é a cor do vidro, ou a cor da janela, mas se é ou

não possível a violação da intimidade. Se a reposta for sim, poderá haver pretensão demolitória, senão, só

caberá perdas e danos.

No plano rural a distancia mínima é maior:

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

O ideal seria pleitear a tutela especifica, com a cominação de astreinte, nos termos do art.

461 do CPC, de forma que a demolitória deveria ser a ultima medida. O professor considera que, se a obra

tem potencial de dano material e moral, ela pode ser desfeita independentemente do prazo.

O prazo do art. 1.302 envolve distancia mínima, mas as hipóteses do art. 1311 e do art. 1312

são regras gerais, mecanismo de tutela espefíca em casos do direito de construir afetar a segurança do

vizinho, não trabalhando com tempo (prazos). É a ideia de nunciação de obra nova, suspendendo a obra

para não agravar a situação prejudicial. Assim, somente se na construção não for possível o conserto do

problema, poderá adentrar na pretensão demolitória, independentemente do tempo.

Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias. Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

O construtor pode responder pelo desmoronamento total ou parcial? Sim. A

responsabilidade é objetiva, pressupondo um ilícito, mas não indagando a culpa. A responsabilidade do

construtor pode ser fundamentada pelo art. 927 da teoria do risco e art. 187 do CC.

De acordo com o art. 1312, a responsabilidade se dá a titulo objetivo, independentemente da

discussão de dano. Se não for possível a reparação, caberá demolição, sem prejuízo de perdas e danos.

*ver responsabilidade civil do construtor nos contratos de empreitada (art. 927)

Condomínio

Natureza jurídica e espécies:


O que é condomínio? Temos uma visão restritiva e limitante sobre o conceito de condomínio.

Alguns limitam a uma edificação, ou conjunto de apto’s, que compartilham espaços comuns. Limitamos a

ideia de condomínio a um condomínio edilício, que na verdade é uma das espécies de condomínio. O

condomínio não se restringe a uma edificação. Uma caneta ou bens incorpóreos podem ser objetos de um

condomínio, que pode nascer da vontade, ou de disposição legal, ou da própria natureza da coisa.

Ex: O direito de vizinhança nos chama a atenção pelas formas de demarcação, que no plano

urbano é um muro. O muro é um exemplo de um condomínio, de um domínio compartilhado.

O condomínio é uma exceção à forma exclusiva de propriedade, e pressupõe dois

elementos:

1- Elemento plural e subjetivo: deve haver pelo menos dois sujeitos, ou mais, que

compartilhem atos de domínio sobre uma ou mais coisas, desde que essas coisas sejam

indivisíveis.

2- Elemento objetivo: indivisibilidade do objeto.

É muito comum confundir condomínio com comunhão. Comunhão são os regimes legais de

casamento, como a comunhão parcial, etc. Mas, assim como o condomínio, pressupõe uma pluralidade

subjetiva, e uma indivisibilidade que nasce da vontade, pois ninguém é obrigado a casar. Então porque não

se fala em condomínio? A comunhão é gênero. Ambos pressupõem o compartilhamento, mas no âmbito da

comunhão, o compartilhamento não se dá só em coisas, mas também em direitos. Já o condomínio

pressupõe compartilhamento que envolve necessariamente coisas.

Condomínio Voluntário: fração∕ quinhão∕ cota parte; administração; extinção.

A comissão de formatura é um condomínio, pois há uma pluralidade de sujeitos e um

patrimônio comum para satisfazer uma finalidade comum. Esse condomínio nasce da vontade e participa

quem quiser.

O condomínio não recai exatamente sobre uma acessão ou construção.

O participante do condomínio possui uma quota-parte do que é comum.

Ex1: Contrato de “time sharing”: tempo compartilhado. É o compartilhamento de coisas

comuns por critério do tempo. Várias pessoas contribuem para a fruição do bem, que são comuns, por um

rodizio temporal.

Enunciado Jornada Direito Civil 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

Ex2: Clube: os frequentadores do clube não são tecnicamente sócios, mas são associados. Em

relação ao aspecto patrimonial é um condomínio em que todos os associados têm o mesmo quinhão e os

mesmos direitos.

O condômino é titular de uma quota, de uma fração ideal, sendo a expressão econômica de

cada condomínio, de uma coisa comum. Qual a vantagem de contribuir mais ou menos, se todos são

condôminos? É o exemplo do proprietário da cobertura, que normalmente arca mais com as despesas

condominiais. O TJ possui algumas discussões sobre isso.

O condomínio é uma forma excepcional de exercício de domínio, pois pressupõe a

pluralidade de sujeitos e a indivisibilidade da coisa. Essa indivisibilidade pode nascer da vontade ou da lei.


O condomínio tem personalidade, mas não é pessoa. Paradoxo: é um ente despersonalizado,

ou seja, tem capacidade patrimonial, age em juízo, tem capacidade judiciaria, mas não é pessoa. Tem,

inclusive, cadastro junto à receita federal (CNPJ). Mas por que não tem o reconhecimento como pessoa?

Quais os reflexos do condomínio não ser pessoa?

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Independentemente do valor que o condômino aplicou para aquisição da coisa comum, terá

cada um, indistintamente os direitos do art. 1314: reivindicar, defender, gravar (dar em garantia). Assim,

qualitativamente há uma isonomia.

Para sair do condomínio, o condômino deve alhear, ou seja, dispor do quinhão ou cota parte.

Mas poderá vender para terceiros fora do condomínio? Os estatutos ou contratos sociais do condomínio

são sinônimos de lei, e não impedem atos de disposição, pois o que vale é a liberdade. A quota parte pode

ser alienada para qualquer pessoa, mas em homenagem ao condomínio, os condôminos possuem

preferência de aquisição do quinhão de quem está saindo. O condômino deve primeiro, portanto, oferecer

a quota parte aos demais condôminos pelo direito de preferência.

A quota de clube é penhorável? Sim. Caso a quota não seja paga, ela é levada a leilão, e

alguém poderá arrematar.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Ex3: Alugar vagas de garagem para não moradores: se o condomínio é instituído no interesse

dos condôminos, o aluguel a terceiros poderia estar violando a finalidade do condomínio. Conforme o art.

1.314, a coisa deve ser utilizada conforme a “destinação”, ou seja, sua finalidade. Nenhum dos condôminos

pode alterar a destinação ou conferir a posse a estranhos sem o consenso dos demais condôminos. É

estranho ao condomínio aquele que não é condômino.

Esse paragrafo único do art. 1.314, combinado com o art. 1323, determina que a deliberação,

em regra, é por maioria. Mas é maioria simples ou qualificada? Os votos são iguais ou possuem pesos

diferentes conforme a contribuição de cada condômino?:

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. § 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. § 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. § 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Terá poder maior poder de decisão o condômino que tem maior quota parte. O maior

equivoco dos condomínios é o voto dar-se de acordo com o numero de pessoas. O voto é proporcional aos

quinhões, não ao numero de condôminos. Mas essa regra é dispositiva, e seu conteúdo pode ser afastado

pela vontade das partes nos estatutos.

Ex: É o caso do proprietário da cobertura, que tem uma quota parte maior que os demais.

Mas isso justifica o fato desse proprietário ter que pagar mais?


Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

O condômino é obrigado a arcar com as despesas de acordo com sua quota parte. O seu voto

terá mais peso, mas arcará a mais com as despesas.

Problema: em regra as despesas são proporcionais as frações, mas hoje, as despesas do

condomínio são individualizadas, e cada condômino possui seu próprio medidor. Então, por que a

desigualdade na divisão das despesas? Poderia alegar a violação ao principio do enriquecimento sem causa.

Normalmente, somente o dono da cobertura pleiteia a igualdade das despesas, e sendo minoria será difícil

alterar o disposto no estatuto. Assim, a solução será recorrer ao judiciário. É justo que pague mais?

O condomínio é exceção, de forma que, se ele se tornar inviável por alguma razão, deverá ser

extinto:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. § 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. § 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

No art. 1320, o legislador faz um balanceamento de valores, reconhece o direito de extinguir

o condomínio, mas estabelece uma indivisão, que impõe o prazo para que possa ser extinto. Mas e se o

condômino estiver precisando de dinheiro?

A coisa comum, se divisível, pode ser dividida, a qualquer tempo, a requerimento de um dos

condôminos, por ação própria (art. 946, II, do CPC); as despesas serão rateadas entre os condôminos na

proporção de seus quinhões.

Combinar o §2º do 1320, com o art. 1911 e art. 1848.

Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Parágrafo único. No caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros. Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima. § 1º Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa. § 2º Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.

21∕10


É lícito a qualquer condômino exigir a extinção do condomínio. Caso ninguém compre o

quinhão, pelo direito de preferência, só restará a extinção do condomínio. O legislador não incentiva o

condomínio.

Condomínio Edilício:

O condomínio edilício, também chamado de condomínio horizontal, para Caio Mário, que

pressupõe construções sobrepostas e horizontais.

Enunciado Jornada Direito Civil 90 –Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse. (Alterado pelo En. 246 – III Jornada) Enunciado Jornada Direito Civil 246 – Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.

Atualmente, o termo condomínio horizontal perdeu o sentido, prevalecendo o termo

condomínio edilício. O edilício pressupõe propriedades exclusivas (apartamentos) e áreas comuns. O

condomínio poderá ser exclusivamente residencial, comercial ou misto, com regime jurídico diferenciado.

O mais comum é que os condomínios sejam exclusivamente voltados para a moradia.

Enunciado Jornada Direito Civil 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

O aluguel de vagas de garagens geram discussões sobre duas noções: o condomínio edilício,

em que o condômino é titular do quinhão, e a figura do condômino equiparado, que embora não sendo

dono do quinhão, se comporta como um. É o exemplo do locatário.

O condômino equiparado tem interesse em ser condômino, mesmo não possuindo a fração

ideal. A fração é a expressão econômica de cada condômino, mas no condomínio edilício a fração ideal é a

fração de áreas comuns e exclusivas, dentro da área construída, sendo proporcional à área.

O art. 1331 possui um erro, pois o condomínio edilício pressupõe necessariamente a

coexistência de áreas comuns e exclusivas. Assim, a terminologia ideal seria “deve haver”, não “pode

haver”:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

O condomínio, na sua integralidade, compreende áreas construídas e não construídas. Dentre

as áreas construídas temos partes comuns e exclusivas. Fazendo uma conta bem grosseira, o condomínio

compreende essas áreas, cada parte com uma metragem. A fração ideal é proporcional à área, e

corresponde a uma “fração”. Exemplo: 1∕3. Essa fração seria a parte que cabe ao condômino em relação ao

todo. É o que dispõe o §3º do art. 1331:

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Esse parágrafo foi alterado em 2004, pois antes entendia-se que a fração também deveria ser

proporcional à expressão econômica de cada condômino, ou seja, proporcional ao valor do apto, e da

garagem. Isso causa instabilidade, pois em regra, assim como o condomínio voluntário, as despesas são

divididas proporcionalmente as frações ideais, e se for proporcional ao valor econômico, esse valor seria


mutável. Isso causa uma insegurança quanto a forma de divisão das despesas. Então o CC de 2002 retomou

a ideia da lei 4.591 no seu art. 3º:

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Essa lei foi revogada parcialmente. Assim, após a alteração de 2004 no CC, a fração ideal não

estaria mais ligada à expressão econômica. A fração será maior, se a área exclusiva do condômino for

maior.

Mas quem irá dizer o que é área comum ou exclusiva? Em regra o condomínio edilício nasce de

forma unilateral, sendo manifestação de uma única vontade. Nasce, em regra, de um contrato de

incorporação imobiliária. Normalmente o incorporador adquire o terreno, realiza a construção e a

comercialização do empreendimento. Esse incorporador, quando elabora o projeto de construção, que irá

dizer o que é área comum e exclusiva, e especifica as frações ideais, determinando, ainda, a finalidade do

condomínio.

O condomínio edilício é instituído. Devemos diferenciar o ato de instituir dos atos de

administração do condomínio. Aqui, temos a importância da lei 4591 que trata de incorporação imobiliária

e condomínio edilício, pois essa lei foi revogada naquilo que diferencia de condomínio edilício disciplinado

no CC, mas o CC não trata sobre incorporação imobiliária.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Enunciado Jornada Direito Civil 324 – É possível a averbação do termo de

afetação de incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64, art. 31b) a qualquer

tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial

de Incorporação no Registro de Imóveis.

Assim, o condomínio edilício poderá ser instituído por ato inter vivos (contratos de incorporação imobiliária), ou por testamento. É um requisito de validade para instituição do condomínio.

(I) Este ato que institui o condomínio deve dispor o que são áreas comuns e exclusivas. (II) A fração ideal é parâmetro para a divisão das despesas, então também deve ser

determinada na instituição do condomínio. Não é o condômino que especifica a fração ideal. (III) Além disso, a finalidade do condomínio também é prevista no ato de escritura publica que

o instituiu.

O termo “além do disposto em lei especial”, do art. 1.332, refere-se à lei 4.591.

A vaga de garagem é área comum ou exclusiva? Depende. Depende do ato que institui o condomínio. Ela pode ser área exclusiva, mas acessória, ou seja, pode não ter fração ideal própria, estando ela compreendida pela área do apto. Assim, não teria como vender a área de garagem, apenas aluga-la. Ao contrário, se a vaga possui fração ideal própria, quer dizer que ela poderá ser vendida independentemente


da venda do apto ou da sala, pois a vaga é autônoma, não acessória. Toda vez que o código se referir a “áreas destinadas ao abrigo de veículos”, é o mesmo que dizer vagas de garagem.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O §1º do art. 1331 foi atualizado em 2012, adicionando o disposto “exceto para o abrigo de

veículos...”. Porque esse parágrafo foi modificado? O §1º dispõe que áreas exclusivas são áreas de

utilização independente, com fruição independentemente da vontade de outro. Mas o legislador dispõe,

ainda, que, ainda que seja a unidade exclusiva, até mesmo autônoma, com fração ideal própria, só poderá

ser vendida, ou alugada a estranhos, que não são condôminos, mediante autorização expressa na

convenção.

Quem é o condômino? É o titular da fração ideal. Mas o CC, inteligentemente, equiparou os

condôminos a alguns sujeitos, com relação a alguns efeitos. É a figura dos condôminos por equiparação:

Art. 1334 § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos

relativos às unidades autônomas.

Os “cessionários” são os locatários. O proprietário cede o direito de fruição. O locatário não é

condômino, é equiparado, alguém pra quem é cedido o uso e a fruição da coisa. Da mesma forma o

promitente comprador, que é o sujeito que exerce a posse, mas ainda não é proprietário.

O locatário pode participar das assembleias? Sim. O locatário é equiparado, mas não em

tudo. A própria lei que trata de locação imobiliária determina, em regra, que o locatário é obrigado a arcar

com as despesas ordinárias, podendo este, portanto, participar das assembleias que tratam desse tema.

Mas a assembleia pode tratar de temas diversos, e o locatário poderá participar de demais temas somente

se atuar como mandatário do locador, através de uma procuração.

Quem participa da vida do condomínio são os condôminos. Quanto ao §1º do art. 1331, o

locatário teria sim o direito de alugar as vagas de garagem, mas a preocupação aqui é o aluguel para

terceiros fora do condomínio, envolvendo valores além dos fins de moradia, que é a segurança, podendo o

aluguel violar a finalidade do condomínio. Assim, só poderá alugar “desde que os demais condôminos

autorizem”. Agora, se o condomínio for exclusivamente comercial, pela sua própria finalidade, é de se

concluir que o trânsito de estranhos é da própria natureza do condomínio. Aqui, seria possível a venda de

vaga de vagarem independentemente da autorização dos demais condôminos, diferentemente do §2º do

art. 1334 que se preocupa com a segurança dos condomínios residenciais.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Enunciado Jornada Direito Civil 91 – Art. 1.331: A convenção de condomínio ou a assembléia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. Enunciado Jornada Direito Civil 320 – Arts. 1.338 e 1.331: O direito de

preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos

casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem.


Critérios de preferência: os condôminos incluem todos os possuidores. Todo condômino é

possuidor, mas nem todos são possuidores diretos. O locatário não é condômino, é equiparado, mas exerce

a posse direta da coisa.

Haverá preferência os possuidores. Assim, entre o condômino, possuidor indireto, e o

locatário, terá preferência do locatário. Visa a satisfação do interesse dos moradores, não necessariamente

dos condôminos, ou dos proprietários.

Quórum das deliberações, convenção e regimento interno: É o maior problema envolvendo o

condomínio edilício. O mais difícil de ser atingido é unanimidade, mas tem-se o quórum de 3∕4, 2∕3, maioria

absoluta e maioria simples. Qual o quórum para se autorizar um condomínio alugar a vaga de garagem a

um estranho? Para identificar o quórum de deliberação para o aluguel da vaga de garagem, deve ser

analisada a norma que está na convenção.

O fato do condomínio tenha sido instituído não quer dizer que ele esteja funcionando. Para

que o condomínio ganhe funcionalidade é preciso atos normativos que possa reger as relações entre

condôminos e terceiros, e entre os próprios condôminos no condomínio, inclusive entre os condôminos por

equiparação. Esse ato normativo compila o estatuto.

Surge a realidade envolvendo a convenção de condomínio x regimento interno. O §1º do art.

1331 refere-se a “convenção de condomínio”, que não se confunde com o ato que instituiu o condomínio.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O condômino está sujeito ao regimento interno, que deve estar de acordo com a convenção,

que, por sua vez, deve estar de acordo com o ato que instituiu o condomínio, que deve estar de acordo

com o CC, e que deve estar de acordo com a CR, basicamente.

Surge então, duas realidades: convenção x regimento interno. Pra que serve a convenção?

Para disciplinar a gestão do condomínio, especificando direitos e deveres. Para identificar o quórum de

deliberação para o aluguel da vaga de garagem, deve ser analisada a norma que está na convenção. A

convenção tem natureza estatutária, sendo a lei do condomínio. Os estatutos são atos normativos internos

que poderão ter eficácia externa e extrínseca. A convenção é como se fosse a constituição do condomínio,

sendo a lei maior. Mas a convenção tem natureza sintética, dispondo genericamente sobre a

administração, os direitos e deveres, a forma de tomadas das deliberações, as sanções, etc. O seu conteúdo

macro está previsto no art. 1334. Tendo natureza sintética, deve-se regulamentar o que é abstrato,

surgindo, então, o regimento interno com função regulamentar. Diferencia da convenção, pois tem função

regulamentar das disposições genéricas da convenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.


§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

A convenção é um contrato? NÃO! Se fosse um contrato, só produziria efeitos entre os

contratantes, e só alcançaria quem participou de sua feitura.

Se X comprar um apartamento, posteriormente a criação da convenção, estará sujeito à ela?

Sim, mesmo não tendo participado de sua feitura. Assim, a convenção tem natureza estatutária, legal, não

no sentido de lei formal de produto do legislativo, mas lei no sentido material, de eficácia cogente e

obrigatória. Se a convenção for registrada, ela também terá eficácia erga omnes, alcançando inclusive não

condôminos. Se um terceiro se inserir no condomínio, estará sujeito as normas da convenção.

Art. 1333 Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O registro é requisito de validade? Não. Mas é elemento de eficácia externa. Se não for

registrada, ela será eficaz perante os condôminos.

Sumula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

O registro não é elemento de eficácia interna, não é requisito de validade, mas tem eficácia

externa. Quem elabora a convenção, em regra? Seria o próprio incorporador. Isso porque a prefeitura tem

como exigência, para concessão do habite-se, que a edificação já tenha convenção.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para regular as relações condominiais, a convenção tem que ser aprovada por no mínimo 2∕3

das frações ideais. No caso de X ainda não ter vendido nenhum apto, ainda será dono de 100% das frações

ideais, por isso que normalmente é instituída pelo próprio incorporador.

Para se modificar a convenção, precisa do mesmo quórum de 2∕3, através de uma assembleia

extraordinária, pois não é comum a alteração de convenção, apesar do quórum do art. 1333 dispor apenas

sobre o quórum de aprovação, não de modificação. Esse artigo pode ser combinado com o art. 1351,

primeira parte:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos

a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade

imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Enunciado Jornada Direito Civil 248 – Art.: 1.334, V: O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.

Enunciado Jornada Direito Civil 504 – A escritura declaratória de instituição e

convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades

autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente

registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do Código Civil.


Obs: No entanto, ao contrário do disposto no art. 1351, em regra, as deliberações são tomados

proporcionalmente as frações ideais, não aos condôminos. É o maior erro do condomínio

Art. 1352 Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Conforme o §único do art. 1352, os votos são proporcionais as frações ideais. Assim, em regra,

as deliberações não são proporcionais às pessoas, ou seja, aos condôminos. Esse artigo é norma dispositiva,

podendo ser afastada por vontade das partes, e os votos terem o mesmo peso, independentemente da

fração ideal. Mas quem irá dispor sobre o peso dos votos? O ato normativo que rege direitos e deveres é a

convenção. Mas para a convenção ser alterada precisa de 2∕3 das frações ideais.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

Questão do proprietário da cobertura: vai pagar mais ou menos, dependendo do disposto na

convenção.

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Problema: se a convenção dispuser nos termos do art. 1.336, I, baseando-se no critério de

onerosidade, o proprietário da cobertura, para alterá-la, terá que recorrer a tutela jurisdicional, tendo em

vista que é minoria. No entanto, nos dias atuais, a maior parte das despesas condominiais possuem

medidores individuais, então qual o motivo do proprietário da cobertura pagar a mais, se não onera?

Poderia aplicar a regra do enriquecimento sem causa?

Ler artigo 21 ao art. 24 da lei de locação imobiliária 8245.

23∕10

A principal preocupação é com o ato que institui o condomínio edilício, e o instrumento que irá

reger as relações entre condôminos e terceiros.

Em regra é a fração ideal que irá determinar a forma de divisão das despesas. O Estatuto é um

conjunto normativo que irá reger a vida condominial. Mas também temos o regimento interno.

Nos termos do art. 1334, a convenção possui um conteúdo mínimo. Traduz a ideia de acordo,

mas não tem natureza contratual, senão ela só produziria eficácia entre aqueles que participaram de sua

feitura. É lei, não no sentido formal, mas no sentido material. Irá dispor sobre as despesas.


A convenção, em regra, nasce de um ato, que é unilateral, e pressupõe o quórum de 2∕3 das

frações ideais. O registro da convenção não é requisito de validade para as relações internas entre os

condôminos (súmula 260 do STJ), mas é condição para a produção de efeitos para terceiros. A convenção

vale e produz efeitos entre os condôminos ainda que a convenção não tenha sido registrada.

Condôminos equiparados não são titulares das frações ideias, não são proprietários, mas

exercem atos de posse. Domínio não se confunde com propriedade. Domínio é forma de controle sobre as

coisas, da mesma forma que o comodato.

Lei 8245: Quais os principais deveres do locatário? O locatário, a principio, deve arcar com as

despesas ordinárias. Excepcionalmente, poderá o locatário arcar com as despesas extraordinárias. A

assembleia ordinária irá determinar quais serão as despesas ordinárias a serem discutidas, e o locatário

poderá participar, com direito de voto, nos termos do art. 1335, III, desde que o locatário esteja em dia

com as despesas.

Art. 23. O locatário é obrigado a: I-pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A despesa condominial em atraso gera consequências, como juros e multa, e o valor delas será

fixada pela convenção. Esse valor deve observar, ainda, as diretrizes do código civil. A multa, por exemplo,

não poderá ser superior a 2%.

Art. 1336 § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Enunciado Jornada Direito Civil 505 – É nula a estipulação que, dissimulando ou

embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no

pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art.

1336, § 1º), e não redução por merecimento.

Se os juros não forem convencionados, será de 1% a.m. Mas qual o limite da taxa de juros

convencionados? São juros moratórios que decorrem do inadimplemento parcial.

Sanções: Para a convenção ser alterada precisa de um quórum qualificado de 2∕3 pelo

principio da simetria, que determina que o quórum de alteração é o mesmo do de instituição da

convenção. A regra do artigo 1352 paragrafo único estabelece que o quórum é frações ideais como regra

geral, mas a convenção pode dispor de maneira diversa.

A convenção também irá dispor sobre as sanções. Figuras do condômino nocivo (art. 1337) e o

antissocial (parágrafo único do art. 1337).


Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. (NOCIVO) Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (ANTISSOCIAL).

Nocivo: o artigo 1337 traz a ideia de frequência e continuidade. Os deveres fundamentais dos

condôminos estão previstos no art. 1.336, e caso sejam descumpridos, estará sujeito a sanção pecuniária

de até 5% do valor atribuído a contribuição das despesas. O sindico é o mandatário, o órgão de execução, e

executa as liberações tomadas pelos condôminos, mas não é o mandante. Assim será aplicada por quórum

de 3∕4 dos condôminos.

Poderá ser aplicada quantas vezes? Houve uma redução muito grande da multa moratória que

é apenas de 2%. Para alguns autores, favorece o inadimplemento ou não cria um compromisso com o

adimplemento. Assim, se reiteradamente descumpre os deveres, será o condômino nocivo, inviabilizando a

vida do próprio condomínio, e essa sanção maior é uma forma de evitar tais atos.

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Enunciado Jornada Direito Civil 92 – Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

Antissocial: nem todo condômino é possuidor e vice versa. Busca aquele que efetivamente

exerce os atos de posse. O comportamento do condômino também deve ser reiterado, criando

incompatibilidade de convivência. Mas o que é “incompatibilidade de convivência”? Tem que ser

comportamentos que ponham em risco a segurança, o sossego e a própria saúde dos moradores. A sanção

aplicada é superior ao condômino nocivo, e está sujeito a 10x o valor da despesa condominial.

Mas qual o quórum para aplicar a sanção? O paragrafo deve ser interpretado como o caput, e

será de 3∕4, em sessão extraordinária. Em razão do principio do devido processo legal, deve ser ouvido

aquele que está se imputando a qualidade de nocivo ou antissocial. Deve ser garantido o auxilio técnico de

advogado. E se essa sanção foi aplicada e não surtiu o efeito desejado? Poderia ser aplicada outra sanção?

A sanção mais grave seria a exclusão do condômino da vida condominial. Para o professor, violaria o direito

constitucional da propriedade, e cria uma sanção sem tipificação. É sanção com natureza penal. De acordo

com o paragrafo único do art. 1337, a assembleia poderá deliberar novamente, caso a sanção não surte


efeitos. Para alguns autores, estaria aqui sendo possível a exclusão do condômino e não violaria o direito

da propriedade. Outros autores irão dizer que o condomínio não tem esse poder de remoção de pessoas,

devendo ter o controle jurisdicional, com fundamento no 461 do CPC, da tutela especifica. O CC não veda,

mas também não prevê, tendo que dialogar com o CPC.

Prevaleceu o entendimento que a assembleia geral extraordinária poderá aprovar a

possibilidade da exclusão do condômino antissocial, autorizando pretensão judicial para o sindico pleitear

em juízo a exclusão do condômino. Mas não é pacifico. Recente decisão não reconhece esse direito, bem

como outras decisões reconhecem a possibilidade de exclusão.

Maior preocupação do condômino é a questão financeira. O dever de arcar com a despesas é

definido como obrigação propter rem, e não decorre da personalidade ou pessoalidade da despesa, mas da

titularidade da coisa.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Assim, o adquirente irá responder pelos débitos em relação ao condomínio, inclusive multas e

juros.

Obs: Problema: se o alienante foi considerado antissocial, o adquirente terá que arcar com as

multas e juros deste? O professor não concorda, pelo principio da intranscendência da pena. Essas

despesas que trata o artigo 1.345 são as ordinárias, não incluindo as sanções, porque o adquirente não

contribuiu em nada pela a pratica do ato ilícito. Os juros poderiam até ser aceitos, mas o professor não

concorda também com as multas.

A convenção também deve dispor sobre as assembleias. As assembleias são espaços de

discussão e deliberação, de gestão do condomínio. Quem manda no condomínio não é o sindico. Nos

termos do art. 1347 e art. 1348 o sindico é apenas mandatário, podendo inclusive ser pessoa jurídica. O

sindico também pode ser condômino por equiparação.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Quórum das assembleias: Há requisitos de validade para convocação de assembleia do

condomínio? Pode ser via e-mail, quadro de avisos? Não há uma forma determinada, mas há requisitos de

validade.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

A não observância dessa exigência do art. 1354 gera nulidade absoluta. Dependendo do teor

da deliberação, que traz consequências econômicas, poderá o condômino buscar a nulidade dessa

assembleia.

O aviso do elevador não prova que todos ficaram sabendo.

Em regra os locatários não arcam com despesas extraordinárias e não terão que deliberar

nessas assembleias, tendo que convocar o proprietário.

Quem deve dispor da forma é sim a convenção. Ex: edital em quadro de avisos, ou carta com

AR, com protocolo ou não do porteiro.


Procedimento: Tem a 1ª e a 2ª convocações. Caso não haja quórum na primeira convocação,

terá a segunda convocação, em dois horários diferentes.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Na primeira convocação, então, apenas se não houver quórum especial, é que o quórum será

de metade das frações ideais, pela maioria dos condôminos presentes! Essa disposição pode não significar

nada se na convenção estiver previsto que os votos de todos os presentes serão de igual peso.

O quórum especial é o que é previsto na lei ou na convenção. Se não houver disposição na

convenção, poderá ter alguma disposição na lei: se a deliberação for sobre racionamento de água, o CC não

disciplina. Agora, se for sobre realização de obras, o art. 1341 dispõe:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Assim, se a deliberação for a reforma da quadra, terá previsão especifica no art. 1341 sobre o

quórum.

Se a deliberação for para ajuste de despesa, não tem previsão no cc sobre quórum. Se não tem

na lei ou convenção, não será quórum especial, então aplica-se o art. 1352, parte final.

Art. 1353 - Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Somente na segunda convocação é que a maioria dos presentes irá debater,

independentemente de fração ideal ou de maioria dos condôminos. Assim, a deliberação pode ocorrer até

por uma única pessoa.

Caso do condômino com várias procurações: se na reunião uma única pessoa tem varias

procurações, agindo em nome de varias pessoas, não há vedação legal para a concentração de poderes nas

mãos de uma única condômina. No entanto, a convenção pode ser alterada para restringir essa regra, nos

termos do art. 187 do CC.

O código civil também não estabelece uma distancia temporal mínima entre primeira e

segunda convocação. A jurisprudência, preocupada com esse abuso, considera que a distancia temporal

mínima é de 30 minutos.

Se não conseguir ainda atingir o quórum, quer dizer que não haverá reforma? A sanção não

será aplicada? Aplica-se a regra do art. 1350:

1350 § 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

A jurisprudência tem interpretado no sentido de que se a assembleia reuniu, mas não atingiu o

quórum porque o condomínio se encontra dividido, e a vida condominial está inviabilizada, qualquer um

tem direito constitucional de ação, e qualquer condômino pode exercer a pretensão, provocando o

judiciário. Esse artigo é interpretado de forma extensiva. Acontece muito nos condomínios comerciais.

Pode o condomínio ser extinto? Caso em que o condômino quer sair, mas ninguém quer

comprar. A edificação pode ser objeto de desapropriação como forma aquisitiva originaria. Em caso de

ruína do edifício:


Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. § 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Resumo quóruns:

Unanimidade: para alterar o próprio ato que institui o condomínio;

3∕4: aplicar sanções.

2∕3: ALTERAR a própria convenção; aprovar a realização de obras voluptuárias, nos termos do art. 1341,I

Metade das frações ideais: reconstrução da edificação, quando ameaça de ruína; em primeira

convocação, para deliberar sobre qualquer matéria, desde que não submetida ao quórum ideal; para a

realização de obras úteis 1341, II.

Para o dia 11∕11, em grupos de até 8 pessoas: analisar convenções e regimentos

internos, de condomínio residencial, comercial ou misto. Determinar 20 pontos,

incluindo cláusulas de acordo com o CC, e as em desacordo, e sua justificativa.

28∕10

PROPRIEDADE RESOLÚVEL

É uma exceção à característica da perpetuidade da propriedade, pois, em regra, é

proprietário por um prazo indeterminado, e não se condiciona no tempo.

Termo: subordina o exercício a um evento futuro

Condição: é o acontecimento futuro e incerto que subordina a eficácia jurídica de

determinado negócio. São fundamentais a incerteza e futuridade. Ex: Se você se casar eu te darei um carro

zero.

Termo: é o acontecimento futuro e certo que subordina o início ou término da eficácia

jurídica de determinado ato negocial. São fundamentais a futuridade e a certeza. Elemento que condiciona

o exercício do direito. Ex: Quando você completar vinte anos te darei uma casa. *vide arts.121 ao 137 do

CC.

Fiduciária: o exemplo mais frequente é a aquisição imobiliária mediante negocio de

alienação fiduciária, ou seja, quando se adquire um veículo, mas a coisa adquirida é a garantia da relação.

Nesse caso, o comprador tem a posse direta do veículo, e a concessionária a posse indireta, mas só irá

adquirir a propriedade se promover o adimplemento. Assim, a condição de resolução da propriedade é o

adimplemento.

Tem como objeto bens móveis (infungíveis) ou imóveis. Em sua estrutura, a coisa é alienada,

e o devedor se mantém na posse do bem.

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Enunciado Direito Civil 325 – É impenhorável, nos termos da Lei n. 8.009/90, o direito real de aquisição do devedor fiduciante.


Enunciado Direito Civil 506 – Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc.

Vedação do pacto comissório: a coisa nada mais é do que garantia. Assim, se não for feito o

pagamento, cabe ao credor do crédito constituir em mora o devedor, apurar do crédito, promovendo busca

e apreensão, e etc., e após, se sobrar algo, devolver o restante ao devedor. Para a constituição em mora, o

devedor deve ser notificado (requisito formal), caso contrário, não poderá o credor promover busca e

apreensão.

Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta. Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.

É, portanto, hipótese de nulidade absoluta da cláusula contratual que permite o vendedor

ficar com a coisa em garantia.

Obs: A vedação não se confunde com dação em pagamento: dação pressupõe dívida vencida e

a aceitação do credor de coisa diversa da contratada. Diferentemente, a coisa dada em garantia é alienada

para apuração do débito, sendo nula a cláusula que prever que o credor poderá ficar com a coisa.

Na hipótese de inadimplemento, a concessionária irá vender o carro. Se ela obter um valor

maior, devolverá o restante ao devedor, e se obter um valor menor, ficará com o dinheiro e o devedor

continuará devendo.

Obs (Internet): procedimento: constituto possessório. O fiduciário credor pode promover

busca e apreensão para reaver o bem.

A propriedade resolúvel procede-se com efeito ex tunc, e os termos da sua extinção são

previamente conhecidos. A pessoa sabe que, se não cumprir, ou se ocorrer o advento do termo ou

implemento da condição, o direito de propriedade será extinto.

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

Ex1: X comprou um bem pela internet. O site fixa um prazo para devolver o produto, e esse

prazo será resolúvel, tendo em vista que a condição de extinção é previamente conhecida.

Ex2: Venda a contento sob condição resolutiva: Ao contrário, na condição suspensiva, os

efeitos ficam suspensos até ocorrer a condição. É o exemplo do “teste drive” de um carro, pois aqui não se

diz que ele já é proprietário ao fazer o teste, mas cria uma expectativa. Configura aqui uma venda a

contento sob condição suspensiva, sujeita à satisfação do interesse do comprador. Está disposto no art. 509

do CC: “a venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a


coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu

agrado”.

Já a cláusula resolutiva estabelece a continuidade dos efeitos até a ocorrência de um evento

futuro e incerto. Na propriedade resolúvel a condição e o termo são previamente conhecidos, e ocorrendo

a condição, opera-se efeito ex tunc. É a hipótese de resolver o contrato se o produto não agradar. Art. 49

CDC:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Ex3: Doação com cláusula de reversão: é uma hipótese de doação com encargo. Ocorre que,

na doação, pode ser colocada a condição de que, se o donatário X morrer antes do doador Y, o bem doado

irá voltar ao patrimônio do doador. Essa condição de resolução já estará prevista no titulo executivo.

Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.

Superficiária: O exemplo clássico é a exploração da superfície de terreno alheio. É um direito

real sobre coisa alheia, atribuindo uma forma diferenciada de propriedade sob condição resolúvel. A

pessoa teria um “direito de acessão”, e ao final do contrato ela adquire o direito de superfície.

Ex: X constrói um shopping no terreno de Y. Poderia o direito de construir ser dado como

garantia? Sim, mas essa garantia é também resolúvel, pois X não possui a propriedade plena. Extinto o

direito sobre o terreno, também extingue a garantia.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Enunciado Jornada Direito Civil 249 – Art. 1.369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474. Enunciado Jornada Direito Civil 250 – Art. 1.369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.

(Internet): “...o direito de superfície é direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer

e manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio; é a propriedade -separada do solo - dessa

construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de

construção ou plantação nele já existente.” De outra forma, o Dr. José Guilherme Braga Teixeira: “Direito

real de construir ou plantar em terreno alheio, por prazo determinado, sendo a propriedade da construção

ou da plantação pertencente, em caráter resolúvel ao superficiário, distinta da propriedade do solo”.

Proprietário permite ao superficiário construir ou plantar no terreno. Deve ser determinado no

ato de contratação deste direito real. Poderá transferir o seu direito real. Os sucessores herdam o exercício

do direito. Pode vender o direito sem pagar nada ao proprietário. O proprietário pode vender o imóvel,

desde que dê a preferência ao superficiário. Se o superficiário desviar a destinação da coisa: extingue-se o


direito real. As benfeitorias realizadas no imóvel, ao término do contrato, caso haja silêncio, pertencerá ao

proprietário do terreno. Se o poder público desapropriar o terreno, deve indenizar o proprietário e o

superficiário. Pode ser oneroso ou gratuito.

Enunciado Jornada Direito Civil 93 – Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. Enunciado Jornada Direito Civil 94 – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície. Enunciado Jornada Direito Civil 321 – Art. 1.369: Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel. Enunciado Jornada Direito Civil 322 – Art. 1.376: O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário. Enunciado Jornada Direito Civil 510 – Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço. ENUNCIADO 568 – O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística. Referência legislativa: Código Civil, art. 1.369, e Estatuto da Cidade, art. 21. Justificativa: A norma estabelecida no Código Civil e no Estatuto da Cidade deve ser interpretada de modo a conferir máxima eficácia ao direito de superfície, que constitui importante instrumento de aproveitamento da propriedade imobiliária. Desse modo, deve ser reconhecida a possibilidade de constituição de propriedade superficiária sobre o subsolo ou sobre o espaço relativo ao terreno, bem como o direito de sobrelevação.

Fidecomissio: esse termo vem de boa fé. É uma disposição testamentária, decorre de

transmissão causa mortis. O testador dispõe de coisas em favor de determinados herdeiros escolhidos, sob

condição ou termo. É muito confundido com usufruto.

Ex: X está morrendo e deixa o imóvel para A sob condição ou termo. Ocorrendo o termo ou a

condição, o herdeiro A transfere a coisa para o herdeiro B, ou seja, B terá o direito de adquirir a coisa.

Assim, o herdeiro A é fiduciário, no sentido de que X acredita que A vai cuidar da coisa. A poderá vender o

imóvel para terceiro, mas o terceiro irá receber a coisa gravada.

Retrovenda: é voltar ao estado anterior. É uma cláusula especial num contrato de compra e

venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida, dentro de um prazo

determinado, pagando o mesmo preço ou diverso, previamente convencionado (incluindo, por exemplo, as

despesas investidas na melhoria do imóvel). O comprador sabe previamente que poderá perder a coisa. Se

o alienante, vendedor, resolver manifestar a recompra do bem, resolve-se a propriedade do adquirente.

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e


reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

PROPRIEDADE AD TEMPOS

≠ para a propriedade resolúvel: Quando se adquire a coisa, não tinha condição e resolução.

Estas são supervenientes.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

Ex: doei um carro. E se o bem doado tiver nas mãos de terceiros? Na propriedade resolúvel o

termo e condição são previamente conhecidos no próprio titulo aquisitivo. Já na ad tempos o adquirente

não tem como prever a extinção do direito sobre a coisa, pois decorre de lei, e superveniente à aquisição. A

resolução da propriedade se dá ex nunc, diferentemente na propriedade resolúvel que é ex tunc.

É, portanto, uma hipótese de resolução não conhecida, superveniente e não prevista. É uma

exceção a característica da perpetuidade da propriedade.

Revogação da doação por ingratidão: Ex: donatário tenta matar o doador.

Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo.

Exclusão da sucessão por indignidade: Ex: matar os pais.

Art. 1.814. São excluídos da sucessão os herdeiros ou legatários: I - que houverem sido autores, co-autores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente; II - que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro; III - que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por ato de última vontade.

*Vide artigos 121 ao art. 129.

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

Pode ser pensado sobre duas perspectivas: modalidade fruição e garantia.

Obs: (Internet): Súmula 84 STJ + Súmula 621 STF: O art. 961, do Código Civil de 2002, a

exemplo do que estabelecia o art. 1.560, do Código Civil de 1916, dispõe: “Art. 961. O crédito real prefere

ao pessoal de qualquer espécie; o crédito pessoal privilegiado, ao simples; e o privilégio especial, ao geral".

Da análise desse artigo, resta claro o entendimento de que, numa situação em que

estejam confrontados um direito real e um direito pessoal, o direito real prevalecerá. Aquele que tem

garantia real deve preferir na execução ao credor com crédito pessoal.

Súmula 621 STF: Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis. - de 1984


Súmula 84 STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Vale ressaltar que tanto a súmula 621 STF quanto a súmula 84 STJ se referem a hipóteses de

confronto entre direitos pessoais, tendo em vista que o compromissário-comprador que não registra o

negócio tem apenas direito pessoal. As súmulas basearam-se numa jurisprudência que analisa o confronto

da situação de compromissário-possuidor, sem compromisso registrado, com a situação de crédito,

postulada contra o promitente-vendedor, situações de natureza idêntica, já que em ambos os casos há

direito pessoal.

A Súmula 84 veio permitir que o compromissário-comprador defendesse seu direito pessoal

por meio de embargos de terceiro, num confronto com outro direito pessoal que colocasse em risco o seu

direito. Abrandou, assim, o posicionamento consubstanciado na Súmula 621, que não permitia a utilização

do embargo de terceiro, para efeito de obstar a penhora da coisa, se o compromisso de compra e venda

não estivesse devidamente registrado.

Entretanto, se o direito for incompatível, se houver confronto entre direito pessoal e direito

real, a súmula 84 não se aplica, pois preponderam os direitos reais, devendo o credor do direito

obrigacional postular seus possíveis direitos contra aquele que em relação a ele se obrigou. Esse é o

entendimento que coaduna com o art. 961, do Código Civil de 2002.

A hipoteca, por exemplo, nos termos do art. 1474 do CC, é direito real de garantia, tem eficácia

erga omnes, e, por isso mesmo, não pode perecer ou ser afastado diante de situação possessória em que

exista, exclusivamente, direito pessoal, ou, direito sem eficácia erga omnes.

Súmula 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Enunciado Jornada de Direito Civil 95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Embargos de terceiro opostos por promitente comprador de bem imóvel, é cabível ao

embargado suscitar apenas a fraude à execução, não a contra credores, consoante a súmula nº 195 do STJ.

A partir da celebração de um contrato de compra e venda, o apto ainda está na planta, deve a

promessa de compra e venda ser registrada para ter efeito erga omnes.

Fruição: servidão, usufruto, uso, habitação, concessão de direito real de uso e concessão de

uso especial para fins de moradia.

Ex1: Usufruto vitalício: Y ao doar um imóvel para X, pode reservar a condição de usar e usufruir

do bem enquanto estiver vivo. Esse ato institui dois direitos reais: torna X proprietário e Y como

usufrutuário. O usufrutuário exerce domínio sobre algo que não é seu.

Nem todo proprietário exerce o domínio pleno.


Ex2: O bem doado ao incapaz será administrado pelos responsáveis legais, que são os pais, em

regra, pois podem ter seus direitos suspensos.

Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar: I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

Os incapazes são titularidades, ou seja, têm capacidade patrimonial. Porém, podem não ter

capacidade de fato ou de exercício (de gestão da coisa), e enquanto não tiver, quem irá administrar são os

responsáveis.

Art. 716 CPC - O juiz pode conceder ao exequente o usufruto de móvel ou imóvel, quando o reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito.

Servidão: não confundir com “servir-se de coisa alheia”. Quando meu vizinho permite que eu

transite pelo imóvel dele, institui um direito de servidão, não tendo aqui expectativa de se tornar

proprietário. Tem intenção de extrair utilidade da coisa.

Discussão no STJ acerca das consequências do desfazimento da união estável, em comparação

à extinção do casamento, tendo em vista que a CR assegura diversas formas de constituição de família:

Habitação: Há discussão se esse direito poderia ou não alcançar a união estável. Será

assegurado independentemente do regime de bens, ou de sua parte na herança.

Ex: se X, dono do imóvel, morre, e deixa em testamento o imóvel a Z, e Y cônjuge, não tem

nenhum imóvel que sirva de moradia. O CC garante a Y o direito de habitação, ou seja, o direito de

continuar residindo no imóvel, se não houver outro dessa natureza que não possa satisfazer o direito de

moradia.

Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Garantia: penhor, hipoteca, anticrese.

Aquisição: promessa irretratável de compra e venda, desde que a promessa tenha sido

registrada no cartório de imóveis. O adquirente exerce domínio sobre coisa que não é sua sob expectativa

de ser proprietário.

Ler o CC de 1916, comparar o seu art. 1.611, §2º, com o art. 1.831 com do CC atual.

Responder: o que é usufruto vidual?

Art. 1.611. Á falta de descendentes ou ascendentes será deferida a sucessão ao cônjuge sobrevivente, se, ao tempo da morte do outro, não estava dissolvida a sociedade conjugal. § 1º O cônjuge viúvo, se o regime de bens do casamento não era o da comunhão universal, terá direito, enquanto durar a viuvez, ao usufruto da quarta parte dos bens do cônjuge falecido, se houver filhos, deste ou do casal, e à metade, se não houver filhos embora sobrevivam ascendentes do de cujus. § 2º Ao cônjuge sobrevivente, casado sob regime de comunhão universal, enquanto viver e permanecer viúvo, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela natureza a inventariar.


O Código Civil de 1916 reconhecia direitos sucessórios apenas para as pessoas unidas

pelo vínculo do matrimônio, estando as uniões não matrimonializadas excluídas dessa

proteção. O reconhecimento de direitos sucessórios na união estável ocorreu pela

primeira vez em 1994, com a Lei 8.971/94 e após, com a Lei 9.278/96.

De acordo com o art. 1.603 do Código Civil de 1916, o cônjuge ocupava o terceiro lugar

na ordem de vocação hereditária, sendo precedido pelos descendentes e ascendentes.

Previa o art. 1.611 do mesmo diploma que à falta de descendentes e ascendentes, o

cônjuge sobrevivente teria direito à totalidade da herança, desde que ao tempo da

morte do outro não se encontrasse dissolvida a sociedade conjugal.

Apesar de contemplado com a previsão dos dispositivos supramencionados, o cônjuge

não figurava no rol dos herdeiros necessários, isto é, o autor da herança poderia afastar

os direitos à sucessão de seu cônjuge através de disposição testamentária. Assim,

buscando melhorar a condição do cônjuge sobrevivente, a Lei 4.121, de 27 de agosto de

1962, o Estatuto da Mulher Casada, acrescentou os parágrafos primeiro e segundo ao

art. 1.611 do Código Civil de 1916, prevendo, respectivamente, o direito de usufruto e o

direito real de habitação para os viúvos.

De acordo com o parágrafo primeiro do art. 1.611 do Código Civil de 1916, o usufruto

vidual seria atribuído ao cônjuge do de cujus, enquanto durasse a viuvez, quando o

regime de bens do casamento não fosse o da comunhão universal. No caso de haver

descendentes, o viúvo ou viúva teria direito ao usufruto da quarta parte dos bens do

falecido, aumentando-se esta fração para a metade no caso de sobreviverem apenas

ascendentes do de cujus.

Já o parágrafo segundo do artigo referido acima estabelecia que, em caso de o regime

de bens ser o da comunhão universal, em vez de direito ao usufruto dos bens, o viúvo ou

a viúva, enquanto permanecessem nesta condição, teriam direito ao real de habitação

sobre o imóvel que era destinado à residência da família, desde que fosse esse o único

bem daquela natureza a inventariar.

A Lei 9.278/96 veio a estender para os companheiros o direito real de habitação que já

era garantido para as pessoas casadas, e em seu artigo 7º, parágrafo único. Desse modo,

além dos direitos sucessórios garantidos pela Lei 8.971/94, os companheiros supérstites

passaram a ter direito ao direito real de habitação, relativamente ao imóvel destinado à

residência da família.

As pessoas casadas sob o regime da comunhão parcial ou da separação de bens, de

acordo com a previsão do art. 1.611 e seus parágrafos, não fazem jus ao direito real de

habitação sobre o bem imóvel destinado à residência da família. Por outro lado, às

pessoas casadas sob o regime da comunhão universal não é garantido o direito de

usufruto sobre parte dos bens do falecido.

Além das hipóteses elencadas, há ainda no Código Civil de 2002 outra previsão que

denota distinção no tratamento sucessório dispensado para os companheiros em

relação aos cônjuges. Trata-se do direito real de habitação, previsto no art. 1.831,

garantido ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens do casamento,

relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que este seja o único

bem desta natureza a ser inventariado. O art. 1.831, CC02, portanto, não faz qualquer

menção às pessoas que vivem sob o regime de união estável.

Quanto à inexistência de previsão de direito real de habitação para os companheiros

supérstites no novo Código Civil, muitos autores defendem a manutenção do art. 7º,


parágrafo único da Lei 9.279/96, para assegurar a proteção do direito à moradia dos

companheiros sobreviventes e afastar o tratamento discriminatório decorrente da

previsão do art. 1.831, CC02.

Enunciado nº 117 – Art. 1.831: o direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não Ter sido revogada a previsão da Lei 9.278/96, seja em razão da interpretação analógica do art. 1.831, informado pelo art. 6º, caput, da CF/88.

04∕11

USUFRUTO

Tornou-se uma figura incomum. É constituído por um ato voluntário, inter vivos ou causa

mortis, ou por uma atribuição legal, ou, inclusive, por usucapião. O usufrutuário tem possibilidade de uso

do bem, retirando seus frutos e produtos. Para o professor, a retirada dos produtos é uma figura estranha

ao usufrutuário, pois os produtos, diferentemente dos frutos, são utilidades que se retiram de uma coisa,

diminuindo-a até o esgotamento (ex: minério). Há entendimento geral que o produto se equipara, para fins

legais, aos frutos, considerando a possibilidade do usufrutuário adquirir os produtos do bem, mesmo sendo

uma forma de “retirar a sua substância”.

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

É quando alguém exerce direito real de outra pessoa. O proprietário cede o uso e a fruição,

mas continua a ser proprietário. Nu proprietário: é aquele que passa ao usufrutuário o uso e a fruição, mas

poderá dispor e reivindicar a coisa. Usufrutuário: aquele que recebe o uso e fruição do imóvel. Pode

reivindicar, mas não poderá dispor. Caberá ao usufrutuário o pagamento de despesas ordinárias e os

tributos. As extraordinárias cabem ao proprietário.

Usufruto voluntário: o usufruto tende a ser medida restritiva, pois, em tese, não há usufruto

perpétuo (art. 1.410 – hipóteses de extinção): se concedido à pessoa jurídica, estará limitada a 30 anos, se

for para pessoa física, estará limitado à vida da pessoa. Pode ser constituído por alienação, inter vivos ou

causa mortis, ou por cláusula de reserva.

A figura mais comum de usufruto seria a sua constituição como reserva na doação, ou seja, o

doador faz a doação com reserva de usufruto. Seria um dos mecanismos de planejamento sucessório: o

autor da herança transfere os bens antecipadamente, em vida, para evitar conflitos sucessórios, mas

guarda para si a reserva de usufruto, ou seja, os novos proprietários não poderão dispor do bem, enquanto

o doador viver. Somente após a morte do doador, é que o novo proprietário se tornará proprietário pleno,

e poderá dispor da coisa.

Quando se faz uma doação com reserva de usufruto, na verdade não se constitui um direito

novo, mas apenas diminui o direito, preservando os poderes do usufrutuário.

Problema: dificuldade tributária: a constituição do usufruto por ato gratuito, ou oneroso em

favor de incapazes, está sujeita a imposto de transmissão causa mortis (quando o usufruto encontrar sua

causa de extinção na morte do usufrutuário) e de doação de quaisquer bens (ITCMD). Tributa-se a

transmissão e o usufruto.

Mas qual a dificuldade da tributação? Na redação original da lei, o tributador entendia que,

durante o usufruto, o novo proprietário não poderia pagar o valor total dos tributos da transmissão, pois a

doação ainda não se concretizou. Pagava-se inicialmente 2∕3 sobre o valor do bem, e somente após a


morte do doador, é que o proprietário teria que pagar o restante dos tributos. Entendia-se que toda

extinção de usufruto deveria ser tributada. Essa norma foi alterada recentemente, criando uma figura única

de tributação. Fala-se, hoje, que a constituição de usufruto recolhe 1∕3 sobre o valor do bem, cobra-se a

transmissão, mais 1∕3 do usufruto. Acaba que no fim, pagará 4∕3 sobre o valor do bem, mais a escritura

para a doação e outra para o usufruto, além do registro imobiliário. Assim, essa operação torna-se cara e

pouco efetiva, o que inviabiliza a sua feitura.(?????)

Usufruto legal:

Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar: I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

O pai e a mãe são usufrutuários dos bens dos filhos menores na constância do poder familiar.

O pai atua como representante do filho menor, responsável pela guarda do bem, mas deve prestar contas.

Tanto é que só poderá alienar o bem dos filhos menores com autorização judicial. Porém, a lei preserva a

figura do usufruto para os pais dos bens dos filhos menores, podendo os pais se apropriar dos frutos e

produtos, bem como fazer que esses bens frutifiquem, não precisando prestar contas do que eles obtêm.

Esse usufruto independe de registro, por isso tem regramento mais severo: os pais, por

exemplo, não poderão ceder o exercício desse direito a terceiros.

Essa figura é uma concessão do pátrio poder. No direito romano o pai concentrava a toda a

propriedade do grupo familiar. No período de decadência do direito romano, isso foi mudando, e os filhos

que iam para guerra passaram a ser remunerados e seria socialmente indesejável que os guerreiros que

voltassem vitoriosos ainda estivessem submetidos ao pátrio poder. Assim, por uma construção parcial,

começou a admitir que os bens aferidos por esforço próprio não poderiam ser incorporados ao patrimônio

do pater famílias, e, para compensar, seria constituído o usufruto. É uma compensação histórica para a

possibilidade dos filhos menores terem algum patrimônio, por imposição legal.

Cabe ressaltar que a dissociação da guarda não extingue os demais poderes familiares (exceto

se um dos pais for “tirado” da companhia do filho). Assim, mesmo não possuindo a guarda, o pai e a mãe

devem ser usufrutuários em conjunto dos filhos menores.

Usufruto por usucapião: o usufruto não precisa se constituir por registro.

Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Não há previsão legal de prazo para usucapião de usufruto, o que induz a ideia que se aplica o

prazo geral de 10 anos. Mas como alguém poderia usucapir o usufruto? Os atributos do usufruto são muito

próximos ao da propriedade, não possuindo apenas a faculdade de dispor o bem.

A única hipótese viável seria a situação de usufruto não registrado: faz-se documento

particular de usufruto, que pode ser levado a registro a qualquer tempo, mas passa a exercer os atributos

do usufruto e não leva a registro. Assim, a posse é exercida pela pessoa como usufrutuário por contrato

particular. Se for um documento particular, e o possuidor cumpriu requisitos da usucapião, bastaria

destruir o documento e pleitear usucapião.

Como não há prazos, muitos aproximam o instituto das modalidades de usucapião, outros

entendem que aplica o prazo geral de 10 anos da prescrição ou da servidão.

Obs: O usufruto não pode ser alienado, ou seja, não pode transferir o direito real de usufruto.

O exercício do usufruto poderá ser cedido, como o aluguel do imóvel, ceder em comodato, etc., e também

poderá ser penhorado. É o exemplo da penhora da renda do aluguel. Porém, penhora ou cede o exercício

do direito, não o direito, ou seja, o usufruto, em si, não poderá ser nem cedido, nem penhorado.


A jurisprudência, a contra gosto, admite que o credor possa utilizar o bem, em uma espécie de

“abatimento”. Confundiria com a figura de cessão do usufruto. Porém, o usufrutuário não poderá ceder

sempre, pois no poder familiar, é insuscetível de cessão em qualquer hipótese.

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

Não existe acessio possessionis no usucapião por usufruto. Não poderia ceder a posse a outra

pessoa de forma a continuar o prazo do usufruto. Qualquer mudança seria uma interrupção do prazo.

O bem poderá ser penhorado para pagamento de divida, porém, se o bem for o único imóvel

residencial do devedor, mesmo se ele tecnicamente não residir no imóvel, sendo bem de família, não

poderá ser penhorado. Pode ocorrer, por exemplo, que X doe o bem para os seus filhos B e A, com reserva

de usufruto, e se A fale, o bem poderá ser penhorado. Mas é muito difícil alguém comprar um imóvel com

essa reserva, pois teria um valor insignificante.

Extinção do usufruto:

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; II - pelo termo de sua duração; III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; IV - pela cessação do motivo de que se origina; V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409; VI - pela consolidação; VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Obs: I - Até 2009, a extinção do usufruto era tributada em MG. Não há herança do usufruto.

II – Por determinado período, exemplo: 10 anos.

III – Poderá o usufruto ser vitalício, mas não se transmitirá a herdeiros.

VI – Pela consolidação, quando o usufrutuário é o proprietário.

VII – Por culpa se refere às obrigações ordinárias, pois o usufrutuário deve preservar a

cosia e pagar os tributos, etc.

VIII - Qual o prazo de extinção por não uso? O art. 1.399 induz aplicar o prazo

prescricional geral de 10 anos, ou o prazo da servidão por não uso. Mas a interpretação da lei é mais

aberta. O STJ (REsp 1179259) tem julgado dizendo que, independe de prazo, uma vez configurado a não

destinação, ou função social do bem, se extinguiria o usufruto independentemente de prazo.

Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário. Enunciado Jornada Direito Civil 252 – Art. 1.410: A extinção do usufruto pelo não-uso, de que trata o art. 1.410, inc. VIII, independe do prazo previsto no art. 1.389, inc. III.


Quanto aos que consideram ser aplicável os prazos da servidão: a servidão tem um regime de

extinção próprio, disciplinado no art. 1.388 e art. 1389 do CC.

Outros entendem que poderia extinguir pelo não prazo, podendo aqui criar um paralelismo

com usufruto “por prazo indefinido”.

A orientação genérica é que se extingue pelo “não uso” analisando caso a caso.

USO

A pessoa pode usar o bem, sendo uma faculdade de fruição. A percepção de frutos e produtos

não está englobada, mas o art. 1.412 dispõe que o usuário poderá perceber os frutos quando exigir

necessidade sua e de sua família. Essa percepção de frutos não poderá ser irrestrita. É um usufruto

fragilizado.

A distinção fundamental entre uso e usufruto é que o usuário não pode alugar nem arrendar o

imóvel. O bem também não poderá frutificar, ou o usuário se apropriar dos frutos.

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. § 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver. § 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

HABITAÇÃO

É o uso com a finalidade especifica de habitação. É um direito real de uso, com restrição

adicional: o único uso admitido é o para fins de moradia.

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

É muito difícil direito real de habitação proveniente de ato voluntário. O que é mais comum é o

conferido por lei na sucessão:

Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. Enunciado 271- Art. 1.831: O cônjuge pode renunciar ao direito real de habitação nos autos do inventário ou por escritura pública, sem prejuízo de sua participação na herança.

Esse direito real tenta constituir uma garantia de que o cônjuge não será despejado, pois pode

ocorrer, por exemplo, em um primeiro casamento, em que os cônjuges (X e Y) têm filhos, mas se divorciam.

Um dos cônjuges (X) casa novamente com Z, e morre posteriormente, então o cônjuge sobrevivente (Z)

acaba ficando desamparado, pois os bens tendem a ir para os filhos do primeiro casamento. Para não ficar

desamparado, criando a possibilidade dos herdeiros despejarem o cônjuge sobrevivente, há essa garantia

legal.

O código de 1916 limitada essa figura enquanto não constituir núpcias. Já o de 2002 não faz

essa restrição.


Concessão de uso especial para fins de moradia: mais ligada à regularização fundiária,

inspirada no modelo em que o poder público pode conceder o uso da moradia para alguém, mas a pessoa

não adquire a propriedade do bem. Introduzida pela Medida provisória 2220∕2001, que compensou o veto

de FHC dos dispositivos do Estatuto da Cidade que disciplinava essa questão. É uma politica habitacional

urbana.

Concessão de uso – Amazônia Legal - Lei 11.952∕09: basicamente, é a mesma coisa da

anterior, mas aplica-se à área da Amazônia legal. A lei regulamenta o instituto, como funciona a concessão

de uso nessas áreas, visando a preservação de assentamentos e etc. O possuidor também não adquire a

propriedade.

Concessão de direito real de uso: DL 271∕67 previa que, por contrato, o poder publico poderia

conceder direito real de uso sobre bem publico ou particular.

Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas

A lei 11.481∕07 incluiu a regularização fundiária dessa medida. Esse direito real de uso é

resolúvel. Não se converte em propriedade, pois não parece adequado dar a propriedade para a pessoa

poder aliena-la. A pessoa deve saber que se ela sair do bem, ela perde o bem.

Obs: não confundir com o usucapião administrativa, que pode converter o titulo em

propriedade.

11∕11 (marcela)

SERVIDÃO

- Elasticidade do domínio

O domínio é restrito

- Servidão: elementos/classificação/exercício

Traduz a idéia de serviço. Relação entre sujeitos que tem por objeto coisa imóvel.

A servidão pressupõe uma relação intersubjetiva, como qualquer relação jurídica. Os imóveis

pertencentes a sujeitos distintos e que são objeto dessa relação.

Um dos sujeitos é o titular do prédio dominante, vai se servir do prédio alheio. Serveniente titular do

prédio que presta essa utilidade.

A servidão pode ser adquirida excepcionalmente por usucapião.

Art. 1378, CC. A servidão é um gravame, é um ônus que recai sobre um imóvel em favor de um

sujeito (titular do prédio dominante). Aquele que tem o imóvel gravado é denominado serviente. A

servidão necessariamente é predial (imóvel – pode ser construído ou não).

A servidão tem por fonte a vontade, manifestada entre pessoas vivas, ou uma vontade que produzirá

efeitos após a morte do emitente (por testamento).

Poderá ser por termo, por prazo, por condição suspensiva ou resolutiva.

A servidão pode ser gratuita (em regra) ou onerosa.

Tem que ser levada a registro para produzir efeitos erga omnes.


A finalidade da servidão é ampliar a utilidade do prédio dominante.

Servidão de pessoas, máquinas, luz, água. Servidão administrativa.

Nada impede que a servidão seja adquirida por usucapião. Detalhe: a servidão adquirível por

usucapião tem que ser uma servidão aparente, que deixa vestígios.

Classificação:

-aparente e não aparente: é aparente quando ela é visível, perceptível, porque eu poderia celebrar

com você o seguinte contrato (eu quero ter vista definitiva e faço um contrato para que você não

construa no seu terreno, é uma obrigação de não fazer, é uma servidão não aparente). Já a servidão

de transito é visível, aparente e positiva (pressupõe uma conduta comissiva por parte do dominante.

A posse é uma das formas de manifestação do domínio, mas tem que ser visível.

- positiva e negativa: a positiva é aquela que pressupõe condutas comissivas, ação um agir, atos

(transitar pela sua fazenda; passar um aqueduto pelo seu imóvel). O fazer é por parte do dominante,

aquele que busca expandir a utilidade do seu imóvel.

Não dá para dizer que toda servidão aparente é positiva. Um aqueduto pode passar pelo subsolo,

não ser visível e ainda sim ser positiva.

- contínua e descontínua: contínua é aquela que se mantém independentemente da reiteração de

um comportamento humano. Servidão de aqueduto – instalou o aqueduto a água está passando, não

precisa de reiterada conduta humana. Diferente da servidão de trânsito – para que ela se mantenha

é preciso que o trânsito de pessoas ou animais seja contínua.

O não exercício é a forma mais comum que resolve os problemas de servidão. O comportamento

contrário a finalidade da servidão leva à sua extinção. Ex: servidão de trânsito de animais – se eu

parei de passar com os animais a servidão é extinta.

Art. 1389. Extingue-se a servidão pelo não exercício, pelo não uso, pelo prazo de 10 anos. O professor

entende que o CC não precisava nem ter estipulado um prazo.

Art. 1388. Também extingue a servidão quando tiver cessado para o titular do prédio dominante a

utilidade ou a comodidade que determinou a constituição da servidão.

Elementos da servidão: imóveis, causas, ampliação de utilidade envolvendo os imóveis.

Outra hipótese de extinção -> a confusão. Eu comprar o imóvel do serviente que presta uma

utilidade a mim. Se eu titular do prédio dominante adquiro o prédio serviente a servidão está extinta,

porque a servidão pressupõe imóveis de pessoas distintas.

Consolidação: concentração de poderes dominiais no mesmo sujeito.

A servidão pode ser:

-> Legal/administrativa

-> Convencional

-> Usucapião

Exercício da servidão -> quem deve arcar com as despesas dessa servidão? Despesas de manutenção,

de conservação, até mesmo tributárias. Quem seria o responsável? Seria lógico pensar que quem

tem o bônus também tem o ônus, o dever da mantença.

Art. 1380 e 1382. Quem tem o dever de arcar com as despesas é o dominante. Só que tem um

detalhe: essa regra quanto a sua Imperatividade é uma norma dispositiva, não é uma norma cogente.

O acordo pode disciplinar de forma diversa. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio

serviente (manifestação de vontade expressa nesse sentido), este o titular do prédio serviente

poderá exonerar-se abandonando total ou parcialmente a propriedade em favor do dono do prédio

dominante.

É uma limitação do domínio na perspectiva do serviente. Assim, o objeto da servidão não pode ser

vista de forma extensiva, mas de forma restritiva.


A interpretação do conteúdo da servidão passa pelo art. 1385. A servidão é restrita à finalidade do

prédio dominante, evitando quando possível agravar o encargo do prédio serviente. Não pode

interpretar o objeto ampliando o gravame. Constituída para certo fim a servidão não pode se

destinar a outro fim -> a servidão de luz não pode ser estendida numa servidão de trânsito. §2º:

quem pode o mais pode o menos ->> servidão de trânsito de animais compreende o trânsito de

pessoas.

Instrumento de servidão sempre deve definir o máximo possível as condições: tempo, forma de

pagamento, eventuais formas de extinção, finalidade da servidão.

Extinção da servidão:

1. Consolidação: fenômeno no qual consolidam-se poderes servientes e

dominantes. O dominante compra a fazenda do serviente.

2. Cessadas as finalidades está extinta a servidão. Trânsito de animais

porque sou criador de zebu, se deixei de explorar essa atividade econômica, encerra-se a servidão.

3. Se a servidão for instituída por termo ou condição, sobrevindo o termo

a servidão está extinta.

4. Não exercício. Professor tem idéia contrária a do CC. O CC estabelecer

10 anos de não exercício do domínio e ele acha que não precisa do prazo, bastando o não exercício –

surrectio, supressio, causa da servidão.

5. Se as despesas pela mantença da servidão couberem ao serviente ele

pode abdicar do seu domínio como forma de exoneração dessa responsabilidade. o serviente

renuncia ao seu direito de propriedade.

6. O próprio beneficente da servidão pode renunciar à servidão. Renúncia

abdicativa (eu não quero mais).

Se a servidão em regra nasce de um contrato, de um instrumento de acordo, o instrumento da

servidão deve ser levada a registro. A extinção só vai produzir igual eficácia a diante se for levada ao

conhecimento do oficial do cartório (averbação). O cancelamento é averbado a servidão é registrada.

Art. 1387. A servidão uma vez registrada (gravame) só se extingue com respeito a terceiros quando

cancelada. A causa extintiva produz efeitos entre as partes, mas para produzir efeitos perante

terceiros precisa do cancelamento do registro (averbação).

Ex: Servidão de transito: maquinas, veículos e etc, pela sua fazenda. Quem deve arcar com as

despesas de manutenção, conservação e tributarias dessas coisas? Seria logico pensar que frui do

bem também arcará com o ônus.

1380

1382

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e,

se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.

A partir da regra do 1380 quem tem que arcar com as despesas é o dominante, mas é uma norma

dispositiva. Deve ter uma manifestação de vontade expressa para excepcionar a regra.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este

poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao

dono do dominante.


Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a

receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as

obras.

O legislador criou aqui uma sanção ou supressão do exercício do direito pelo abandono, pela forma

de exoneração so prédio serviente.

USUFRUTO

Tem um conteúdo mais amplo, pois tem por obeto coisas moveis quanto imóveis, coisas e bens. Ao

contrario, a servidão é so coisas imóveis. Recai também sobre bens corpóreos, imateriais, e ate

infungíveis. O mais comum é que recai sobre imóveis.

Pode ser instituído pela vontade inter vivos ou motis causa; pode decorrer da lei – os pais no

exercício do poder familiar são usufrutuários dos filhos, em regra se extingue aos 18 anos; pode ser

constitucional: caso dos índios que são usufrutuários; por decisão judicial: forma de execução

eficiente art. 716 do CPC, o juiz pode determinar a penhora sobre a rensa da empressa sobre

qualidade de usufruto judicial e atribui ao exequente parte do usufruto da renda mensal.

Esse usufruto em 1916 decorria também da viuvez. Chamado de usufruto vidual. O cônjuge não era

considerado herdeiro necessário, entao a forma protetiva para o conjufe estipulava usufruto vidual,

que perdeu sentido hoje devido a condição atual do cônjuge, que se estende a união estável. No

lugar de usufruto vidual, temos o direito real de habitação. Art. 1831.

Usufruto pressupõe um domínio e também a percepção dos frutos. No direito de habitação não

pressupõe percepção de fruto mas apenas a fruição da coisa.

É uma forma de exercício de domínio sobre coisa alheia a qual se atribui ao titular desse direito,

usufruto (usufrutuário), os poderes e deveres de usar e∕ou fruir (perceber os frutos). O usufruto pode

recair sobre uma coisa ou sobre um bem, sobre moveis, imóveis, títulos de credito, e não pressupõe

necessariamente um imóvel, mas pode recair sobre ideias. É o exemplo de usufruto de patentes, de

direitos autorais. O CC permite a construção dessa ideia, quando o artigo 1395 diz que quando o

usufruto recai em títulos de credito, o usufrutuário tem direito de perceber os frutos cobrando as

respectivas dividas (quase a figura do endosso-mandato). Não há, portanto, limitação quanto ao

usufruto.

Art. 1390. Pode recair em um ou mais BENS. Bens é gênero, e coisa espécie.

Nem todo usufruto é vitalício. Popularmente, acreditasse que o usufruto é vitalício e recai sobre bens

imóveis.

Usufruto pela morte não é por condição mas por termo. Mas o usufruto também pode ser instituído

mediante condição. Ex: usufruto até a colação de grau.

Não tem o animus de ser proprietário mas animus de fruir, para extrair os frutos. Se os atos de posse,

por um longo período de tempo, para alguns autores é possível sim usucapiao por usufruto, o que

pode ser amparado também pelo CC no artigo?? Mas so para usufruto de bens imóveis.


Usufruto compreende benfeitorias, pertencas ou acessórios? 1392: estende-se aos acessórios da

coisa e seus acreditos. O usufruto compreende os tratores? Semoventes?

O direito real de usufruto é intuito personae, e é intransmissível. Isso quer dizer que a hipótese mais

comum de extinção do usufruto é com a morte do usufrutuário pois leva em consideração as

qualidades pessoais do usufrutuário. O usufrutuário pode transferir o exercício dos atos de posse,

pois o usufruto compreende o direito de usar e fruir. Assim, o usufrutuário pode transferir atos de

posse, para perceber o fruto que é o dinheiro.

Na locação é diferente, o direito de locatário transmite-se pela sublocação se autorizados. 1393 e

1399.

O direito real de usufruto é inalienável e intransmissível, mas o seu exercício pode ceder-se por titulo

gratuito ou oneroso. É o exercício dos atos de posse.

Ocorre muito usufruto de coisas de forma convencional por doação, com clausula de usufruto

vitalício, assim os pais são usufrutuários por toda a vida dos pais, mas o proprietário é o filho. Os pais

podem alugar, emprestar, e etc, para que seja percebido o fruto (preço). O locatário não é

usufrutuário pois o usufruto é intuito personae.

1399 os pais podem arrendar.

O proprietário pode dispor do imóvel? Pode. Ela não deixa de ser proprietária, mas seu direito de

propriedade tem uma restrição pelo usufruto. O usufrutuário pode dispor temporariamente.

Nu-proprietario: proprietário despido do uso e usufruto.

Na era do aceso o mais importante é ter acesso, não ser proprietário.

Extinção: morte do usufrutuário. Se o direito real de usufruto é intuito personae, o usufruto não se

transfere aos herdeiros.

1393 e 1399 e 1410:

Direitos e deveres do usufrutuários: direito é usar e fruir, mas observando a finalidade da coisa.

Violar a finalidade também é forma de extinção do usufruto.

Se não é o dono temq eu também conservar a substancia da coisa observando a sua finalidade

O tempo do usufruto da mae, não transmite aos herdeiros para efeitos de usucapiao.

Se o apto atribuir usufruto por 10 anos, durante o periodoq uem deve arcar com as despesas de

manutenção e conservação ? IPTU, etc? findo o usufruto o usufrutuário tem que resitutir senão a

posse sera precária. Deve restituir nas mesmas condições que recebeu, mas ccom o decurso do

tempo é natural uma depreciação do bem. Essa depreciação natural, ainda que haja conservação,

deve ser objeto de indenização ao proprietário? Como o proprietário ira fazer a prova de como o

imóvel esta sendo entregue e como recebeu?

Art. 1400 e

Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que

receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o

dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.

Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.


Do entender do milagres o usufruto nasceu por pura liberalidade, e não pode ser exigida a caucao

nesse caso. Não poderá ser exigido no caso de um testamento.

O desgaste natural da coisa não responde o usufrutuário 1.402. com 1403

Incumbe as despesas ordinárias, benfeitorias necessárias. E tb prestações e tributos, pq ele esta

preocupado com despesa condominial que não é tributo, e quem arca é o usutrutuario que se

equipara ao condômino.

RESP 203098.

13∕11

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

Obrigação: prestação e responsabilidade. Patrimônio

O que é garantia? So se fala em garantia se subsistir uma obrigação, um credor que visa a satisfação de uma

obrigação, havendo dois elementos: a prestação e a responsabilidade. É uma responsabilidade de natureza

corpórea. Os atos são praticados baseados na confiança. As relações sentre credor e devedor deve ser

pautada na confiança (ponte entreboa fé objetiva e boa fé subjetiva).

A garantia é o patrimônio do devedor, mas nem todo patrimônio é dotado de capacidade para honraro

compromisso. A garantia real é para ampliar a confiança do credor na capacidade de adimplemento do

devedor.

Contrato de locação: se celebrar um, de um imóvel residencial, o locador é proprietário do apto, e a

garantia será o patrimônio do pagamento, que é fidejussória, garantia de um terceiro, que é o fiador. A

fiança não é garantia ral, não recai sobre uma coisa certa, mas sobre um patrimônio de terceiro que é o

fiador.

Embora as garantias sejam reais (que tecnicamente recai sobre coisa corpórea), ela poderá recair em bens

incorporeis. Aparente paradoxo. Excepcionalmente, embora estejamos nos direitos reais, poderá recair

sobre um bem incorporio. Ex: penhor e titulo de credito.

Credor e devedor devem buscar uma relação de cooperação para satisfação da pretensão do credor. O

credor não pode abusar o seu direito, deve visar atenuar o prejuízo. Ambos devem buscar a satisfação. Essa

relação obrigacional pode ser extinta independemtentente do adimplemente: ex: confusão, compensação,

doação, remissão.

A garantia do credor é o patrimônio do devedor. Art.391 do CC: problema: essa execução não é ilimitada e

nem todo o patrimônio repsonde pela obrigação. Tem bens que são voluntariamente ou por natureza

indisponíveis e não podem ser executados. Háum mínimo existencial que deve ser respeitado. Art. 649 do

CPC. Os instrumentos de trabalho são impenhoráveis. Se não impenhoráveis não podem ser ofertados em

garantia. Assim nem todo patrimônio repsonde pelo inadimplemento . 591 CPC (

Impephoravel não pode ser executada e não pode ser dada em garantia.


Garantia é a ampliação da confiança. Garantia genérica: credor quirografário.se quer ampliar essa

confiança com garantia real.

Não todas as coisas podem ser ofertadas em garantia. Somente as coisas alienáveis e que podem ser

ofertadas.

A constituição traz limites: pequeno produtor rural não pode oferecer seu terremo como garantia

Garantias reais

1.419

Penhor, hipoteca e anticrese: exemplos de garantias reais.

Penhor não é penhora. Penhor é garantia, penhora pressupõe execução.

Hipoteca recai sobre bens imóveis e penhor sobre coisas moveis (não he bem assim)

Anticrese está em desuso.

Equivoco deste artigo: “nas dividas garantidas”: da a entender que eles são garantias de pagar quantia

certa. Mas as garantias reais são para reforçar o cumprimento de qualquer obrigação, para o prof. A

obrigação quer dizer diversas relações (fazer, não fazer, dar etc). garantia real não se restringe a divida de

valor.

Se o acessório se extingue, a obrigação se mantem.

Assim. O artigo não é “nas dividas” mas é “nas obrigações”.

Garantia em regra recai sobre coisas certas. Mas há exceções: caso de penhor de safras futuras, que é coisa

potencial, e iniexistente ao tempo de celebração do contrato.

A garantia real pressupõe a materialização do objeto. Entao aqui tem um problema. Está muito aberto dizer

que garantia é o apto. mas o que tem no apto?. a garantia sobre o apto recai sobre tudo? Alcanca

acessórios? Deve delimitar o objeto. Primeiro deve dizer se a garantia é sobre coisa móvel ou imóvel.

Precisa especificar o bem dado em garantia.

Acessoriedade

Imediatidade

Sequela

Indivisibilidade

Especializacao

Vedação do pacto comissiorio: é uma clausula previamente ajustada que permita ao credor a ficar com a

coisa dada em garantia. Essa clausula é nula aqui. O credor não tem direito a garantia, mas a prestação, ao

objeto da obrigação. A garantia é UM REFORÇO AO CUMPRIMENTO DA OBRIGACAO. Se o devedor não

honra, o credor deve executar a garantia. Art. 1428. Credor pgnoraticio é o que tem penhor em garantia. O

que se pode fazer é excutir (vender a coisa para satisfazer).


Não se pode confundir esse pacto, com a dação em pagamento. A dacaotem uma forma anômala de

extinção das obrigações, mas pressupõe divida vencida. É uma hipótese em que o devedor oferta ao credor

coisa diversa da contratada. O credor não é obrigado a receber coisa diversa da contratada. Não pode

ajustar que em caso de inadimplemento ira ficar com a tela no contrato, mas pode dizer que quando a

divida for vencida ofertar coisa diversa da contratada. 1428 §único. Se não há o adimplemento, a regra é a

excussão, que é a venda da coisa dada em garantia. 1422.

Preferencia: só se manifesta quando houver concurso de credores. Preferencia significa ordem de

prioridade. Ex: devedor comum, deve a mais de um credor, tem credores quirografários com garantia

genérica (que é o patrimônio), podendo ter garantia fidejussória, uma fiança, garantia do patrimônio do

devedor e de um terceiro. Outro credor que tem como garantia um titulo de credito com avalista além do

patrimônioE outro credor com garantia real. Como o devedor deve muito a muitos credores,não consegue

honrar a obrigação que venceu primeiro, podendo ser declarada a sua insolvência. Se for pessoa jurídica

pode ser declarada a falência: tem o vencimento antecipado de todas as obrigações, abrindo-se o concurso

de credores. Quem vai receber primeiro? Paga-se primeiro créditos acidentários, acidentes de trabalho,

depois salários ate um limite, depois os credores com garantia real, : art. 83 lei 11101. Ta na frente de

créditos tributários e credores fidejussorios e quirografários. Segundo o CTN, o credor real tem preferencia

a créditos tributados. 1422.

A garantia com o bem tem preferencia. Mas essa rpeferencia não é absoluta. Temos os créditos da própria

insolvência ou falência, honorários advocatícios, etc.

Garantias reais são tao fortes que tem a característica da indivisibilidade: ainda que a obrigação tenha sido

cumprida parcialmente, a coisa ofertada em garantia permanece na sua integralidade e vinculadas ao

cumprimento da obrigação. Essa característica está no 1421. “salvo disposição em contrario” no

instrumento na garantia. O art. 1421 é uma norma dispositiva que pode ser afastada pela vontade das

partes expressa.

Garantia: somente é eficaz entre as partes. Problema da sequela. Se de má fe resolve vender o bem dado

em garantia para o de boa fe. A venda é valida e eficaz pq terceiro de boa fe.

O direito de sequela não basta que recaia a garantia sobre a cosia é necessário o registro, a oponibilidade

perante terceiros. Ai vem o problema: pode ter garantia qualquer coisa, dependendo da natureza jurídica

da coisa, tem-se registros diferenciados. O registro é CONSTITUTIVO DA PREFERENCIA.

Podem ofertar qualquer coisa em garantia? 1420 caput. Nem todas as coisas não empenháveis (que é

diferente de penhorável).. se oferta alguma coisa esta empenhando, coisas que sejam alienáveis, excutiveis

e coisas que integrem patrimônio disponível. Faz-se muitos embargos de terceiro, caso de alienaar imóvel

sem autorização co ocnjuge e que não integra apenas o patrimônio no alienante.

Bem de família: mais conhecido é imóvel. Alguns dizem eh impenhorável, ou seja não pode ser ofertado em

garantia. A protecao do bem de família não é integral. O apto pode ser ofertado em garantia em

determinadas circunstancias. Pode ser penhorado em determinadas circunstancias. Art. 1421. Ou

1420?649 CPC. Art. 3 da lei 8009.: tem-se um devedor e ele so tem algo que tem valor econômico, uma

casa, por exemplo. deve pensar na dignididade do credor e nodevedor. STJ: a relação obrigacional não é de

oposição, que reconhece so ao devedor, mas reconhece so o credor.

Excussão: 1422. O credor tem direito de excutir, a coisa ofertada em garantia,masnao pode ficar com a

coisa a não ser na dacao em pagamento. Nessa escussao e excucao o credor esse tem preferencia no

recebimento do seu credito.


Penhor: clausula contratual de garantia. O instrumento é um contrato. Se o contrato não tiver a exceção do

1421, exoneração parcial, permanece a regra da indivisibilidade.

Garantia reais:

PENHOR

Pressupõe coisa móvel,por definição legal, e pressupõe na sua realização a transferência efetiva da posse.

Se ficar inadimplente, caberá excutir, vender a coisa para apurar o credito.

Equivoco: devifir o penhor como forma de garantia real que necessariamente recai sobre coisa móvel. O

prof não concorda. É uma garantia real mas poderá recair também sobre bem imóvel. Pode ser imóvel por

definição legal. aeronave por defnicao legal é coisa imóvel.

Safra de soja: é móvel por destinação mas é imóvel por acessão. Tudo aquilo que adere ao solo, recebe a

natureza jurídica do mesmo bem. Sera registrado no cartório de imóveis.

Art. 1431.

Pressupõe coisa móvel por natureza e destinação legal, e pressupõe a transferência efetiva da posse, não

da propriedade. Ex: safra. Se a safra é futura como garantir a safra? E animais? Sim. Não tem que transferir

necessariamente a possse. Esse PENHOR ANTIGO pressupõe coisa móvel e transferência efetiva da posse,

não que o credor tenha dirieto a coisa, mas ao credito, se mantem a posse por segurança. Já as

modalidades especiais, não pressupõe a transferência efetiva da posse.

Penhor especial: animais, veículos, maquinário (penhor mercantil). Não há transferência efetiva da posse.

O devedor pgnoraticio se mantem na posse direta no penhor especial. Fictamente tem-se um poder sobre a

coisa sobre garantia do credito mas efetivamente não exerce a posse. É a ideia de constituto possessório.

Paragrafo único art. 1431. As coisas são EMPENHADAS não PENHORADAS.

O que diferencia o penhor da hipoteca, é que no penhor comum há transferência efetiva da posse, o que

nunca acontece com a hipoteca.

Erro no art. 1431: “constituo o penhor com a trans efetiva em garantia do debito”: não é garantir quantia

certa, mas reforçar cumprimento de obrigação, podendo ser de fazer ou não fazer. A palavra debito deve

ser substituída por obrigação pois nem toda obrigação tem como ser pagar quantia certa.

Empresou 10.000, como garantia um quatro, sera um penhor comum e transferência efetiva da posse. O

instrumento deve ser levado a registro. 1432. Se o penhor é comum, independentemente da coisa, tem

que ser registrado títulos e documentos. E se o penhor não for comum? Problema do pequeno produtor

rual, caixa, vai ter que ser registrado onde? A soja é bem imóvel. RESPONDER!!!!!!!!!!!-.

18∕11 (inicio da aula-jejes)

Perde o banco do brasil a rpeferencia de receber o credito, se..quem refinancia a safra tem preferencia


Essa preferencia tem limita no valor limitado ao primeiro contrato. Na parte faltante ela é credora

quirografária, que tem garantia genérica, que é o patrimônio do devedor.

1443.§único viola um dos princípios gerais das garantias gerais, que é o principio da preferencia que se da

pelo registro. É um instrumento de fomento ao incentivo de empréstimos de natureza agricula, mas na

pratica tem diversos problemas. Pois se a safra não vinga o devedor esta individado. É a hipótese de penhor

agrícola mas não tem muita aplicabilidade hoje mais.

É possível que sobre a mesma coisa recaia diversas garantias.

Ne realidade rural, a fazenda tem tratores, plantações, animais, e se estiver ofertando em garantia um

fazenda, a garantia não foi especificada. A regra é que o acessório segue o principal, entao tudo esta

vinculado, exceto as pertencas que possuem regime jurídico próprio. As plantações e instrumentos

estariam vinculados ao cumprimento do contrato.

Pode recair sobre a mesma fazenda diversos penhores de diferentes credores ? sim. Pode haver pluralidade

de garantias sobre a mesma coisa, cabe ao credor aceitar ou não a garantia. A ordem de execução não se

da pelo vencimento do contrato, pela feitura, mas pelo registro.

Ex: X é um devedor comum que deve a 1,2,e3. Se o contrato de C1 FOI FEITO EM 1.2.14, E VENCE EM

10.8.15 c2 fez 2.3.14 e vence 10.12.16 e c3 4.4.14 e vence 20.5.17. se o credor subsequente (c2) registrou

primeiro, passa a ser credor pgnoraticio c1.... o pgnoraticio vai vender os animais para apurar o credito e

devovlera aos outros devedores, mas esse dinheiro ficara bloqueado a não ser se for declarada a

insolvência ou falência do devedor, ai tera vencimento antecipado das prestações. Se isso não acontecer, o

c3 tera que esperar a execução do c2, que vence antes,pois a ordem de vencimento é pelo registro da

garantia.

Se existir o c4, que deu a fazenda em garantia, e não foi especializada. Na verdade o que ofertou é a

hipoteca. Pode ela coexistir sobre o penhor? Art. 1440. Prédio é sinônimo de imóvel construído ou não

cosntriuido com ou sem acesoes. O 1440 diz que a hipoteca não prejudica o penhor e o inverso tb é

verdadeiro.a ordem de execução da garantia ira se dar pelo registro. Se é credor, a primeira rpeocupacao

não é com o vencimento, mas com o registro da garantia, pois é o registro que estavalece a ordem.art. 83

da lei 1101: ordem de pref.

Alguns doutrinadores não comportam a ideia de que a garantia que não comporta a dividida de todos os

credores não poderia ser dado como garantia, mas cabe o credor aceitar ou não, entao pode (para

milagres). É o exemplo da coisa valer 50.000 e o total da divida de c4 for 80.000.

O credor ira assumir um risco de sua garantia ser ou não eficaz, em razão do valor da garantia em favor dos

demais credores. Só sera eficaz se o devedor tiver capacidade de pagamento, pois se ele não honrar as

obrigações anteriores, o credor 4 sera quirografário, pois o valor da coisa não suporta todas as dividas.

Art. 1440 cc art. 1474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções no imóvel. A

primeira ideia é diferenciar hipoteca do penhor:

Hipoteca recai sobre imóvel, seja por natureza ou definição legal. o penhor recai, em regra, sobre coisa

moevl por natureza. Mas o penhor não há necessariamente a transferência efetiva da posse, mas no

penhor comum há a necessidade. Na hipoteca não há a transferência efetiva. O devedor hipotecário se

mantem faticamente no exercício da posse. “Subsistem os ônus reais consittuidos e registrados sobre ....”

essa parte do art. responde sobre a questão se sobre a mesma coisa pode recair varias garantias de


natureza diversa. O penhor so recai SOBRE IMOVEIS COM DEFINICAO LEGAIL; EX: ANIMAIS, PLANTACOES,

MAQUINARIOS. Isso porque art. 1438.

O devedor pgnoraticio não necessariamente se mantem na posse direta, é o caso do PENHOR COMUM DA

CAIXA.

Uma fazenda pode ser empenhada ou hipotecada. A ordem de preferencia da garantia se da pelo registro.

PENHPR INDUSTRIAL OU MERCANTIL: desuso. Muda é a natureza da coisa ofertada em garantia para

o penh0r rural. O que empenha é cosias moveis por natureza, imóveis por definição legal, que sejma

necessárias a atividade agropecuária, par ao mercantil as ocisas são voltadas para atividade

industrial. A vale pode empenhar tratores de expliracao de minério. O que diferencia é a natureza da

coisa ofertada em garantia. Art. 1447 do CC. O penhor mercantil ou industrial esta em desuso. O

penhor industrial pode ser objeto de titulo de garantia. Esse penhor, asism como o rural, tem o

registro para produzir efeito erga omnes. O trator é um bem imóvel por natureza, juridicamente

recebe deficinicao de bem imvel por vinculação.

Sendo bem imóvel por acessão intelectual em razão da atividade exercida na sala de aula (carteiras

na universidade).

Pressupõe o registro. Art. 1448.

Constitui-se o penhor industrial mediante instrumento publico ou particular. No cartório de registro

de imóveis em razão da destinação ou vinculação.

Penhor de veículos: so recai necessariamente sobre automóveis. Não tem aplicabilidade porque no

lugar do veiculo tem-se algo mais economicamente mais viável que é a alienação fiduciária em

garantia, que devedor se mantem na posse e tem expectativa de ser proprietário, já no penhor não

necessariamente hhá desdobramento da posse. No alienação tb não há limitação de tempo. Há o

penhor art. 1466 prazo máximo de 4 anos. Embora esse pode ser prorrogado por igual prazo. Esse

penhor NÃO TEM APLICABILIDADE. Primeiro em razão da desvantagem para o credor pelo

desdobramento possesoriro, e pela limitação do tempo do veiculo.

Penhor de títulos de credito ou de direitos: endosso ou calcao, não tem como cobrar penhor de titulo

de credito, é objeto de direito empresarial, estando deslocado no direito civil. Fica-se apenas com o

penhor comum e rural.

Penhor legal: se é legal independe da vontade. Se penhro é garantia como pode realizar

independente da vontade de credor ou devedor? A promessa vincula. O convite é restritivo para o

jantar, pois não necessariamente nseja o pagamento de oturas contas. “enquanto não pagar a conta

retenho o carro”< pode. É o penhor legal, que é forma de autotela, modo de garantia que autoriza

reter o poder sobre coisas como forma de compelir od evedor a satisfazer o credito. Ele vai reter esse

carro indefinidamente? O valor do carro tb é maior que o valor do credito, não há excesso na

garantia?. O professor tem duvidas tb sobre a legalidade, sendo paradoxo com O CDC. Tem previsão

do 1467 ao 1472. Em termos de processo civil, há um procedimentod e jurisdição voluntaria de

homolocacao do penhor legal. cpc 874 ao 876.

São credores pgnoraticios independentemente da vontade.


a- Pressupõe uma relação de consumoesse primeiro penhor. Discussão conceito de consumidor

no art. 2 do CDC. É toda pessoa natural ou jurídica ou ente despersonalizco que adquire

produto como destinatário final. O destintario é o que tira o produto para uso próprio ou

aquele que tira para uso profissional?. Para haver penhor legla tem que tem relação de

consumo. Ele ira reter coisas que tem valor econômico. Essa retenção não é indetinida.

Segundo o CPC, o fornecedor tem que requerer a homolocacao do ato. Se o juiz entender

que estao presentes os requisitos do penhor legal, como a relação de consumo, ira

homologar o penhor legal, como depositário judicial. Discussão: excesso da garantia.

Serequer rrelaçãode consumo, o CDC diz que é vedado formas de cobrança que levem ao

constrangimento do consumidor. Esse penhor legal seria uma forma que constrange, que

coloca na forma vexatória. Nelson defende a possibilidade de um credor, se apossar de

determinadas coisas como garantia do devedor. Milagres acha equivocada, pois poir

exemplo bolsa no restaurante, pdoeria pegar essa bolsa como garantia. Para milagres

pdoeria reter aquilo que ele tem poder, como bagahgens, carros no estabelecimento, etc.

b- Tb eh possível no caso de . o locador pode se apossar de cosias do locatário que estejamno

imóvel. Milagres não ve como aplicar. Para isso ele tera que praticar um crime=violação de

domicilio. Eh contra a ideia de nelson. Não pode o credor SE APOSSAR mas pode RETER a

posse. A não ser que o locatário tenha entregue ao locador coisas em garantia, mas ai o

penhor tera sido com vontade, não legal. o que acontece na locação:=a figura do fiador.

1472. Pode o locatário impedir o penhor emdiante calcao idônea, que é a garantia do fiador.

Se há fianca está afastada a possibilolidade do penhor legal. discussão com a lei 8678.

Normalmente a cosia retida é muito superior ao credito.

HIPOTECA

DISTINCAO PAR AO PENHOR: não rpessupoe desdobramento efeitivo da posse. Recai em

regra sobre bem imóvel por natureza, o penhor, ainda que especial, recai sobre imóvel com

definição legal.

Apto, fazenda, sala, terreno. Imóvel por natureza ou por definição legal. coisas moveis por

natureza pdom ser hipotecadas desde que recebam clasisficacao jurídica de imóveis, como

avião, navio e etc. tudo precisa de registro e matricula é bem imóvel definido por lei.??????

1473.

Código aeronáutica parcialmente recepcionado pela cr 88. Aeronavez são bens imóveis por

definição legal e não suscetíveis de hipoteca, senão seria empenháveis.

O mais comum de hipoteca é solo. A hipoteca da fazenda compreende os acessórios e

melhoramentos e acessões. Mas pdoe ocorrer que os animais foram emepnheados. A ordem

de execução é a ordem de registro da garantia, pois embora do empenhor rural foi feito

primeiro não foi registrado e a hipoteca foi.

1474.

Coisa hipotecada: mais comum o apto. não perdeu a posse ou propriedade com hipoteca,

não há desdobramento possessório. A caixa tme poder sobre a coisa, mas jurídico, não

fático. Se apareceu alguém interessado em comprar o apto, não perdeu o poder de

disposição. O credor tem o poder ou dever de sequela, mas essa eficácia não decorre da


hipoteca mas do registro da hipoteca que tem como instrumento um contrato. O contrato de

gaveta é efcaz apenas perante as partes.

O terceiro que compra bem hipotecado, de Boa fe, não sofre a evicção, se não tiver

registrado. O credor nao pode impedir o devedor de aleinar, mas se vender algo que esta

obrigada, essa obrigação vencera antecipadamente. O credor não pode impedir de alienar, o

poder de disposição decorre do direito de prorpeidade mas pode condicionar a disposição a

alienação da coisa hipotecada.

É nula a clausula que poribe alienar. 1475. Não é valido pacto comissório. §único: pode

convencionar que vencera o credito se o imóvel for alienado. Hipótese de vencimento

antecipado das obrigações, desde que convencionada, ao contrario da insolvência e falcencia

que são hipóteses legais.

Se a hipoteca é uma garantia real que recai sobre imóvel por definição legal ou natureza, o

mesmo imóvel pode ter pluralidade de hipotecas? Sim. Cabe ao crdor aceitar ou não. alguns

doutrinadores dizem que o valor da coisa hipotecada temq eu suportar todos os créditos.

Não. é a situacaod e risco. Cabe ao credor aceitar, ainda que a garantia não suporte todas as

obrigações. 1476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele

mediante novo titulo ou em favor do mesmo ou de outro credor. Ou seja, sobre uma emsma

coisa pode recair diversas hipotecas seja em favor de um memo credor seja em favor d

credores diversos. Essa norma,quando a imepratividade, é norma dispositiva, isso quer dizer

que pode ser ajustado no contrato a impossibilidade daquela mesma coisa ser ofertada em

garantia em favor de outro credor ou em favor de um mesmo credor em favor de uma outra

obrigação. Se ocorer a violação dessa proibição tb seria psosibildiade de vencimento

antecipado das obrigações.

20∕11

Hipoteca:

Distinção da hipotecado penhor em razão da natureza, não poderá, pq a hipoteca tb recai sobre imóveis.

Quanto a extencao, a hipoteca pode recair sobre direitos.

1473- Tb pode Recair: direito de propriedade de superfície. Não é a propriedade do terreno mas o direito

de explorar a superfície. É uma hipoteca condicionada ao o limite do direito real de superfície.

Para a fazenda existir é necessário ao solo e no terreno são acrsscidos contrucoes, plantações, tem-se

instrumentos agrícolas. Coisa smoveis em regra são empenháveis, mas a fazenda pode ser hipotecada e a

hipoteca 1440 pode conviver com o penhro 1474.

Espécies:

Convencional:

A hipoteca, em regra, compreende o bem inmovel por natureza que é o terreno e alcanca os acessórios.

Nessa perspectiva tem-se tb a logica que o imóvel hopotecado não pode ser alienado. Não eh verdade.

Continua sendo proprietário da coisa e podendo dispor da coisa. A hipoteca gera oponibildiade erga omnes.

1475. É nula a clausula de nulidade absoluta que proíba o devedor de alienar a coisa. O que se pode

convencionar é, de forma a ampliar a garantia do credor, é que se a cosia hipotecada for vendida a

obrigação ira vencer antecipadamente. A razão disso é que a relação de confiança pode não sermais a

mesma se envolver um terceiro. Se terceiro comprar, pode ser que ocorra depreciação da coisa em

garantia, ou seja, o terceiro não cuidar da coisa, etc.


Essa clausula deve ser feita por uma convenção expressa.

Uma mesma coisa pode ser ofertada para diversos credores. A doturina denonmina de pluralidade de

hipotecas. Alguns não concordam pq o valor da coisa teria que comportar todos os créditos. Mas no

mercado, oberva comportamentos de risco. O valor da divida poderá superar o valor do imóvel, pois cabe o

credor aceitar ou não a garantia. O credor tem a confiança e expectativa legitima de que o devedor tem

capacidade de pagamento, e ele assume o risco a partir da confiança do adimplemento. Assume o risco da

coisa não satisfazer todos os créditos.

Convencional é fruto da autonomia privada.

Legal: decorre da lei. A partir do 1489.

Judicial decorre de um ato,s entencao. O professo considera que a judicial ta dentro da legal.

Art. 1.489. A lei confere hipoteca:

I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da

cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;

II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do

casal anterior;

III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado

pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao

herdeiro reponente;

V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da

arrematação.

i- Administração publica indireta. Recai exclusivamente sobre imóvel por natureza ou por definição

legal. “bens de encarregados”: seria servidores públicos. Mas se o servidor tem como função

trabalhar como recurso publico, a lei diz que tem que indicar imovelis do seu patrimônio para

garantir o poder publico: a lei presume a culpa no caso de eventuais prejuízos. O professor nunca

viu ela ser praticada. Ela eh totalmente questionada. Não presunção da culabilidade, contraditório,

ampla defesa tudo violado. Ebmora essa hipoteca ser legla ela não é automática. Não quer dizer

que os imóveis estao gravados para satisfazer os prejuízos da adm. deve ser interpretada com o

1497: “Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e

especializadas.”. só é eficaz s eo instrumento for levado a registro. O maior interessado no registro

é o pdoer publico.” § 1o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está

obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar

ao Ministério Público que o faça.”: segundo o legislador, isso eh regra procedimental (o que eh

discutível no cc), admite que o poder publico registre.na pratic anão tem aplicabilidade.alguns

defendem aplicar na justiça do trabalho.

ii- Ii- envolve direiot de família

iii- O legislador nomeou o ofensor de “delinquente”. Tipifica ilícita e culpável. Ta preocupado com

interscecao entre o juízo penal e cível. O mesmo fato pdoe ter diversas repercussões. Fato: dirigir

embreagado e atropelar alguém: repercussões crime. Atropelar ofensa, herdeiros, pretensão

indenizatória. Art. 200 e 935. Se tem sentença condenatória transitada no penal, não pode ser mais

discutiva no juízo cível. Mas pode ser executada no juízo cível. Interesse patrimonial do cliente, no

juízo penal é possível hipoteca do bem imóvel. É forma de acautelamento de interesse patrimonial

do ofendido ou de seus herdeiros. Em se tratando de risco de não satisfação de interesses


patrimoniais. Essa hipoteca decorre de uma decisão judicial. Essa hipoteca pressupõe fraude contra

credores? Não. diferentemente de outras emdidas cautelares, como sequestro. Não tem

necessidade de demonstrar a dilapidação patrimonial.

iv- Co-herdeiro. É direito sucessório.

v- Quer dizer que o imóvel hipotecado foi levado a praça (não eh leilão), algiem arrematu, mas o valor

não foi suficiente para satisfazer o credito do exequente. Como uma forma de compelir a proceder

o pagamento do restante a hipoteca vai recair sobre o bem arrematado por terceiro.

Remissão x remição:

Remissão: verbo remetir

Remição: remir.

A forma mais comum de extinção é o adimplemento. Mas as obrigações não se extinguem apenas

pelo adimplemento. Tem formas anolmalas: compensação, dalção, remissão (art. 385): “remissão

da divida não, é da obrigação”. Se a garantia é acessoria, extinta a obrigação, extingue a garantia. A

remissão é uma forma indireta de extinção da garantia. Se extinguir so a garantia não

necessariamente extingue o credito. Se o credor se contentou com a arrematação, extingue a

garantia. A remissoa não é incondicional. Tem que ser aceita pelo devedor e não pode causar

prejuízo a terceiros. “Perdao de divida”. Nem todo perdao é aceito. Se for executado por uma

divida que não existe.

Remição: a obrigação pode ficar, o que pode extinguir é a garantia. Remir a garantia é extinguir a

garantia, mas não necessariamente extingue a obrigação. 1489 caput.

Multiplan e clube atlético: multiplan exerce direito sobre o que não ehseu, entao é resolúvel.

VER>>>Usufruto fidecomissio e hipoteca. fidecomissio vem de uma disposição testamentaria. Se

ocorreu uma condição vai para b. pode ser dada em garantia. Se extingue a propriedade, extingue a

garantia.

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I - pela extinção da obrigação principal;>>> é a remissão.

II - pelo perecimento da coisa;

III - pela resolução da propriedade;

IV - pela renúncia do credor;

V - pela remição;

VI - pela arrematação ou adjudicação.

Formas de remição:

Credor sub-hipotecario: o mesmo imóvel é hipotecado mil vezes. É o credor que vem depois de

alguém. Ex: deve a 2 credores 160, mas so tem 100. Não poderia ofertar o valro do iimovel para

todos os credores, para a maior parte da doutrina, mas para o professor pode pq os credores

aceitaram. Mas o credor A vence 1.2.15 e B 20.4.16. e C de 22.2.17. a ordem de feitura do contrato

não necessariamente é a ordem de vencimento. A aceitou o imóvel como garantia e o contrato foi

registrado, entao ele é o primeiro credor. Sera o credor hipotecário de primeira classe pq registrou

primeiro. O B tb recebeu o imóvel mas não registoru. E C recebeu o imóvel em garantia mas


registrou. Entao passa a ser credor hipotecário de segunda classe. A ordem se da pelo registro.

Acaba que depois de um tempo o B registra. Entao é de terceira ordem. O credor A pdoerá

executar a garantia, vender e apurar o seu credito. Se o imóvel é levado a praça, ele não sera

arrematado pelo valor 100% mas por 70% do falor alem tem despesas processuais e etc.

O B pode pagar a divida de A, pois é um terceiro interessado, e a obrigação entre eles se extingue,

assim como a sua garantia. Aqui vai ter a extinção da hipoteca pelo credor subhipotecario. A

vantagem pro B seria que evita que o imóvel seja pevado a praça, mantem a coisa garantia,

subrroga no credito do A. 346, II do CC. Essa forma de remição tá no 1.478.

Art. 1.478. Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no

vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando a

importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não

pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior,

sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.

Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da

segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.

É uma subrrogacao legal. mas só funciona se o devedor recuperar sua forma de pagamento. Assim

o B surroga no valor mas continua na ordem do registro para recebimento.

Adquirente: Imóvel hipotecado pode ser vendido? Poderá promocer a remição das 3 hipotecas ?

sim. Pelo valor que comprou o imóvel, ao invés dedepositar na conta do devedor, deposita em

juízo, e pede a notificação de todos os credores. Se os credores concordarem com o valor, sera a

garantia extinta. 1481. Se um não concordar, sera levado a praça. Se não aceitar, o terceiro poderá

levantar o valor em juízo, e tera preferencia para arrematar na praça. Comprar um imóvel

hipotecado não é tao mal.

Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do

imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância

não inferior ao preço por que o adquiriu.

§ 1o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação,

efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente

do imóvel.

§ 2o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-

se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez

pago ou depositado o preço.

§ 3o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir

os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das

despesas judiciais da execução.

§ 4o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em

conseqüência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou

licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que

suportar custas e despesas judiciais.

Licitação é a venda judicial


Devedor∕Conjuge∕familiar: extinção da hipoteca pelo pagamento do cônjuge, etc. quando oimovel

está sendo arrematado. Até antes as assinatura 1482, pdoera pagarem as hipotecas. Pode pagar o

valor da arrematação para evitar que seja transferido o bem.

COISA MOVEL É LEILOADA, PRAÇÃ É PARA COISA IMOVEL.

Art. 1.482. Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até

que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual

ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá

ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.

Compreender 346, II e o 1478.

1.499: extingue-se a hipoteca

iV- renuncia do credor: não pode ser ato simulado ou fraude contra credores. Esse que renuncia

pode ser devedor de outros credores. Se renuncia, pode diminuir a possibilidade de recebimento

dos outros credores. Essa renuncai deve ser pensada da mesma forma da remissão, não podendo

causar prejuízos a terceiros.

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I - pela extinção da obrigação principal;>>> é a remissão.>> perdao da divida.

II - pelo perecimento da coisa;

III - pela resolução da propriedade;

IV - pela renúncia do credor;

V - pela remição;

VI - pela arrematação ou adjudicação.

Hipoteca sobre linhas de ferro:

Desuso

Anticrese: instituto em desuso. É uma garantia real que em regra recai sobre imóvel, mas que

pressupõe desdobramento efetivo da posse. No penhor comum a coisa ofertada em garantia é

entregue ao credor. Na hipoteca a coisa continua na posse direta do devedor.

Como forma de recebimento do credito o credor ira perceber o fruto da coisa imóvel da coisa

entregue. Ou seja, entrega o imóvel para ela fruir, e abate no valor da dviida os frutos. O problema

é que o credor não tem interesse na coisa, mas no credito. O devedor é ruim pq perde a posse

direta. O credor não quer fruir mas recebr o dinheiro. Quem garante que ira recebr frutos. Como

azer esse calculo?.

Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o

direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.

Pressupõe a transferência efetiva da posse. “entrega do imóvel”.

Não faz sentido se a coisa for móvel. Mas o §2: § 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel,

este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel

hipotecado poderá ser dado em anticrese. Da a entender que é possível anticrese sobre coisa

móvel, que é consumível, e para fruir precisa consumir, entao isso não eh garantia real,mas dação

em pagamento..


Pode a antricrese conviver com hipoteca ou com penhor? Penhror pode conviver com hipoteca

1440. A ordem de execução pelo registro. Hipoteca não tem a posse direta, se deu anticrese,

entrega as chaves da fazenda, e o credor vai usar e usufrutir para satisfazer o credito, entao a posse

vai fruindo até vencer o credito do primeiro credor real. Anticrese não impede a hipoteca nem o

penhor. A ordem de execução se dá pelo registro.

1507. Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus

frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.

Tera ainda que contratar contador para fazer balanço e etc. não interessa ao credor, que quer o

credito. Pois tem a depreciação, eventuais benfeitorias, etc.

Direito Civil V – Marcelo Milagres – Camila...

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