Direito de Arrependimento do Incorporador

Consoante o disposto no art. 34 da Lei 4.591/64, ao incorporador é lícito estabelecer um determinado prazo de carência, dentro do qual ser-lhe-á possível desistir do empreendimento. Tal prazo constará em documento de declaração expressa, arquivado no cartório competente de Registros de Imóveis, junto dos demais documentos arrolados pelo art. 32 do mesmo diploma. Também faz-se de mister lembrar-se de que se houver documentos preliminares, estes mencionarão, obrigatoriamente, qual será o determinado prazo de carência.

Havendo desistência da incorporação, esta será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis, sendo então comunicada, também por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador. Averbada a desistência em cartório, será então – também em cartório – arquivada.

O prazo de carência é improrrogável e jamais poderá ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro (ou de sua revalidação).

A responsabilidade do Incorporador

A responsabilidade do incorporador é de fim, isto é, pelo resultado.

Destarte, o legislador enumera no art. 43 da Lei de Incorporações Imobiliárias, cautelas possíveis em favor dos adquirientes e de sua maior certeza quanto ao negócio e seu termo, com efeito, uma obrigação só poderá se perfazer tendo prazo ou condição para tanto.

Logo, cabe ao incorporador responder civil e penalmente pela execução da incorporação (sendo-lhe eventualmente legítimo pleitear ação regressiva contra o construtor, se a este couber a culpa). Se, por exemplo, o incorporador – sem comprovada justa causa – paralisar as obras por mais de trinta dias ou retardar-lhes excessivamente o andamento, o juiz poderá notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias reinicie as obras ou restituta seu andamento normal; havendo descumprimento da notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sendo responsabilizado civil e penalmente e sujeitando-se à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, e facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

Outrossim, ao incorporador incumbe a responsabilidade supletiva ao patrimônio de afetação. Insolvido o incorporador e constituído o patrimônio de afetação, se o valor apurado da venda deste não for suficiente para indenização dos adquirentes, poderão estes – enquanto credores privilegiados – perseguir o patrimônio pessoal do incorporador, respondendo este então subsidiária e solidariamente.

Por fim, concedido o “habite-se” pela autoridade administrativa, será devido ao incorporador requerer averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.