Direito de Propriedade 2012-1

DIREITO DE PROPRIEDADE

AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

ROTEIRO DE CURSO 2012.1

Sumrio

Direito de PropriedadeINTRODUO ..................................................................................................................................................... 3 BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE ................................................................................................................. 4

Aula 1: O que ser dono ............................................................................................................... 5 Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo? .................................................... 12 Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui ............................................................................. 18 Aula 4: A funo social da posse e o critrio da melhor posse. ...................................................... 22 Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. Tutela possessria e petitria ................................... 32 Aula 6: Propriedade e moradia ..................................................................................................... 36 Aula 7: S dono quem registra................................................................................................... 42 Aulas 8, 9 e 10: Usucapio ........................................................................................................... 51 Aula 11: Solues para a ausncia de registro................................................................................ 63 Aula 12: Estatuto da cidade.......................................................................................................... 69 Aula 13: Direito de vizinhana ..................................................................................................... 79 Aula 14: Direito de construir ....................................................................................................... 88BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS ..................................................................................... 94

Aula 15: Incorporaes imobilirias ............................................................................................. 95 Aulas 16 e 17: Condomnio ....................................................................................................... 104 Aula 18: Demais direitos reais .................................................................................................... 107 Aula 19: Financiamento imobilirio ........................................................................................... 112 Aula 20: Alienao fiduciria...................................................................................................... 114 Aula 21: Hipoteca e penhor ....................................................................................................... 119 Aula 22 e 23: Superfcie ............................................................................................................. 125 Aula 24: Usufruto e servido ...................................................................................................... 131EXERCCIOS OAB DIREITOS REAIS ................................................................................................................... 135


INTRODUO

APRESENTAO DOS OBJETIVOS DO CURSO Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra, anda e se diverte em um imvel. E, justamente por essa razo, os imveis sempre foram alvo de especial ateno na sociedade. Quem adquire direitos sobre eles, acessa necessariamente uma riqueza perene e de valor nico. Como consequncia, a determinao dos critrios sobre quem assume a titularidade crucial para que se entenda de que maneira o poder a as posies so distribudas em sociedade. A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas e sobre os outros direitos sobre as coisas, o ndice para que se determine o resultado dessa pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser nosso objeto de estudo. Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, iremos tocar questes relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque, quanto maior o mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso puramente individual. O direito de um ser, portanto cotejado, com o direito dos outros. Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do coletivo na propriedade, e de que modo essa ligao intrnseca se d.

METODOLOGIA E AVALIAO A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disciplinas do curso. Sobreleva o papel da realidade concreta na determinao do contedo dos casos, pois esto todos os alunos previamente vivenciados na experincia de convvio na realidade urbana e imobiliria. Dessa sorte, as experincias dos alunos sero especialmente valorizadas, com a conduo do professor. A avaliao consistir de dois exames escritos, a serem realizados no horrio de aula. Na composio da nota do primeiro exame, ser tomada em considerao desempenho em atividade de pesquisa, a ser realizada sob orientao do professor.

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BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a relevncia das situaes proprietrias, de que maneira essas situaes se delineiam na realidade contempornea, as relaes existentes entre posse e propriedade e o papel da funo social na anlise do contedo e efeitos da relao proprietria.

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AULA 1: O QUE SER DONO

EMENTRIO DE TEMAS: A tutela das titularidades. Conceito de Propriedade: Propriedade e propriedades. Sentidos e objetivos da proteo proprietria. Titularidade de direitos intelectuais e de aes.

LEITURA OBRIGATRIA LORENZETTI, Ricardo, Fundamentos de Direito Privado.So Paulo:Revista dos Tribunais, bens1998, pp. 85-115 (cap. 2: o direito privado como garantia de acesso a bens)

LEITURA COMPLEMENTAR: LEAL, Rogrio Gesta, Funo Social da Propriedade e da Cidade, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60. PIPES, Richard Pipes. Propriedade e Liberdade, Rio de Janeiro: Record, 2001, pp. 331-342.

ROTEIRO DE AULA

A PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo definir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer. Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital. Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste comentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.

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Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o dominio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aces reaes. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que este desfiar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade nos dias atuais. Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular.1 Gostamos desta definio no porque ela em especial boa, mas porque reconhece como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades. Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus desgnios.2 Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade. PODERES PROPRIETRIOS O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso. A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade, e qualific-la de acordo com essas funes?1

Martin Wolff, Derecho das Cosas, vol. 1, 3 ed, Barcelona, Bosch, 1971, p. 326. Bevilacqua, Cdigo Civil dos EUB, vol. III, 11 ed, Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1958, p. 45.

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TEXTO Comprar ou alugar? Eis a questo (06.10.2004) Knio de Souza Pereira (*) Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia financeira. Quando possumos recursos suficientes para comprar, vista, o que desejamos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e segurana, especialmente para a famlia. Mas, geralmente a aquisio s possvel atravs de financiamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que podem levar a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao, pela elaborao do contrato ou da documentao. Cultuamos a idia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser dinheiro jogado fora. Tal afirmao no verdadeira. prefervel, s vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria e precisa do dinheiro para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relao ao valor do imvel, muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro financiado nos bancos. Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou profissionais, e, em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel. Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, comum essa deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocnio lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupana prvia, num percentual mnimo de 50% do valor do imvel que pretendemos adquirir. Para isso, preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dvida que poderemos assumir. , ainda, aconselhvel saber que quanto maior o valor da entrada, menor ser o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a idia de financiar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos os brasileiros certos de que mantero a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte anos. Vemos com certa frequncia pessoas honestas tornando-se rus em aes de cobrana, execuo ou at perdendo o imvel em decorrncia do leilo do imvel financiado. O sonho da casa prpria to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma crise financeira em seu

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negcio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num pas em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes mirabolantes. A maioria no busca assessoria para entender os reflexos jurdicos das clusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idia de que a compra de um imvel simples. Para aqueles que tm a iluso de que os agentes financeiros vendem casa prpria, bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dvida do financiamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos fsicos do imvel. Portanto, o banco no vende imvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o imvel mera garantia hipotecria ou fiduciria. Por isso os agentes financeiros, dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o imvel como pagamento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, ficando com o nome sujo e perdendo crdito na praa e, finalmente, perde tambm o imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca. O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios,etc.) instaladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que deseja comprar um imvel financiado atentar para os riscos e compreender porque tantos muturios reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imvel avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago a entrada e durante anos, as prestaes. O fato que o governo induziu milhares de muturios a financiarem imveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalncia Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que a mesma no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio, levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao final do prazo. Ocorre que, ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao, que ficava sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano, sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou com a variao do valor do imvel. Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um financiamento impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no imvel com benfeitorias. Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver

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quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde tudo como ocorre na resciso do contrato com o agente financeiro. Ocorrendo a resciso na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receber de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento para as complexas condies do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurana. (*) O autor Diretor da Caixa Imobiliria, Advogado Especializado em Direito Imobilirio Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imobiliaria.com.br3

CASO GERADOR. Leia o texto abaixo: Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desenvolvimento do time sharing no Brasil

HISTRIA O Time Sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios de hotis e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam comprar uma propriedade de frias, reuniam-se ento os grupos familiares e juntos adquiriam e compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo em que os hotis tursticos tambm promoviam o compartilhamento de seus apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses, conforme o aporte de cada famlia. Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta filosofia, estabelecendo a diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se utilizar; o sistema foi se desenvolvendo at 1.976, com o surgimento da Interval International, que criou o servio de intercmbio, permitindo ao proprietrio trocar a sua semana de frias em um determinado hotel, por outra semana em outro hotel em qualquer parte do mundo. Os hotis afiliados passaram a ser sempre resorts estruturados para lazer, em destinos potencialmente tursticos e as novas regras abrangiam adequaes de projetos, como apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos especficos quanto a reservas de intercmbios, etc. Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte, elas vendas de Time Sharing, como Cancn Mxico, outros em que este sistema intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney World, na Flrida EUA; alm das principais atraes tursticas em todos os continentes.

3 http://74.125.93.132/search?q=cache: Fs1a-1V6QH0J:rep.creci-sc.gov.br/arquivos/materialsite/ DOUTRINA _compraroualugar.doc+Decidir-se+por+pa gar+aluguel+ou+por+adquirir&cd= 1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br

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H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de Time Sharing: a prpria Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120 resorts afiliados no Brasil. A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis como Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts afiliados, redes como Ramada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de famlias associadas. A Interval International pertence a uma holding composta por algumas redes de hotis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca de 1.600 empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada, Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bilhes por ano. TIME SHARING PARA BRASILEIROS O Ministrio da Indstria e Comrcio, atravs da Embratur Instituto Brasileiro de Turismo, na sua Deliberao Normativa n 378 de 12/08/97 regulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem e Turismo, estabelecendo os direitos e obrigaes aos agentes intervenientes do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do intercmbio e consumidor. Esta regulamentao transmitiu a credibilidade necessria aos brasileiros, que no confiavam no sistema, devido a pouca clareza na cobrana de taxas extras ou falta de vagas nos hotis localizados nos destinos preferidos por brasileiros; hoje se comprova que 99% das solicitaes de reservas para intercmbio so atendidas. H, na Flrida uma demanda muito grande para venda de semanas de Time Sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Disney montarem estruturas de venda especficas para brasileiros, onde o idioma corrente o portugus; estima-se que cerca de 50 brasileiros/ dia comprem semanas de Time Sharing nos EUA e Mxico, pagando em mdia US$ 15.000 por 20 anos de direito de uso de uma semana/ ano; os valores praticados pelos resorts brasileiros so inferiores e o comprador pode usufruir de todos os hotis afiliados em sua rede de intercmbio, pagando somente as taxas de afiliao (uma vez por ano) e de intercmbio (a cada troca de semana efetuada). As tabelas de vendas praticadas pelos resorts tm como parmetros de diferenciao de preos o nmero de hospedes/ apartamento e o perodo do ano, dividido em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos, o Dana Inn Pousada Tabatinga, no Condomnio Costa Verde, entre Caraguatatuba e Ubatuba, de frente ao mar em uma praia belssima, est venden-

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do a R$ 4.000, o apartamento para quatro hspedes em semanas de Mdia Temporada entre Maro e Outubro; sua tabela dispe de preos ainda de apartamentos para 6 e 8 pessoas e para Alta Temporada. A grande vantagem de se comprar semanas no perodo de Mdia Temporada a de se conseguir um intercmbio de Alta Temporada na Europa e EUA, pagando um preo baixo, neste caso especfico. Alguns bancos brasileiros j anunciaram que esto estudando alternativas de financiamento tanto para construo e reforma de resorts afiliados ao Sistema de Tempo Compartilhado, como para o consumidor final; o atual impeditivo so as altas taxas de juros, que tendem a cair. TENDNCIAS O Time Sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo, oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado nova tendncia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo maior flexibilidade de escolha: ao invs de serem obrigados a usufruir das mesmas frias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sharing ser proprietrio de um determinado nmero de pontos, que podero ser usados em qualquer resort afiliado, da forma que entender e ser beneficiado com propostas de finais de semana mais baratos, vos e pacotes executivos nos resorts afiliados. Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clientes: ao mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, aliado entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e permite a flexibilidade de escolha ao comprador, eleva o padro e a sofisticao do Time Sharing ficar por conta do ingresso de redes hoteleiras, principalmente europias, ofertando hotis de luxo nos principais destinos tursticos do continente, vrios servidos por campos de golfe e Spa. O proprietrio de Time Sharing de um resort brasileiro poder usufruir destes hotis charmosos, onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as taxas da Interval, o transporte e alimentao. A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente pela evoluo do sistema de Time Sharing, passando para os centros urbanos, criao de clubes de viagens, convnios, enfim; esta ser base da estrutura turstica dos novos tempos.4

Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstncias acima? Ou seria melhor alugar?4

http://www.etur.com.br/conteudocompleto.asp?idconteudo=160

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AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE FAZER TUDO?

EMENTRIO DE TEMAS Funo social. Funo social da propriedade.

LEITURA OBRIGATRIA TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada, em Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Renovar, 1999, pp. 267-293,

LEITURA COMPLEMENTAR VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna, Rio de Janeiro, Renovar, 2005, p. 219-234.

ROTEIRO DE AULA

FUNO SOCIAL O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo, um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado sem que sejam delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios,5 que devero ser exercidos em consonncia dos interesse sociais. Tal questo no escapou ao constituinte.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE Este vis no escapou ao constituinte que definiu a priori um contedo constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas atinentes ao referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB). Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser mais um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de pro-

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Augusto Teizen, A Funo Social no Cdigo Civil. So Paulo: RT, 2004, p. 132.

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teo na medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel tomando em conta no individualmente, mas socialmente, da a meno ao termo social. A propriedade de cada um est em termos de titularidade associada a cada um no por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central para esta regulao), mas tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm de benefcio a cada titularidade associada. Estes contedos podem ganhar vrias concrees, a saber: Qual seria a natureza da funo social? Para alguns, princpio da ordem econmica.6 Gustavo Tepedino, todavia, entende que este princpio permeia todo o direito privado, porquanto diante das colocaes acima no se possa conceber propriedade sem que haja atendimento a uma srie de interesses no-proprietrios, que em muitos casos no se ampararo na micro-constituio econmica, mas em outros paradigmas perfilados pela Constituio da Repblica (em especial, situaes subjetivas existenciais: intimidade, liberdade, integridade, dignidade...). Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de aplicao e cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio Cdigo Civil, no art. 1228, 1, traz-nos algumas ideias que especificam o contedo da funo social: meio ambiente, proteo do patrimnio histrico, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (CRFB, art. 182, 2, sobre o atendimento ao plano diretor, art.170, sobre os princpios da ordem econmica, e art. 186 sobre a propriedade rural: aproveitamento racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como conceito jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete. Alm disso, a prpria jurisprudncia se incumbe de delinear outras hipteses nas quais se atender funo social. ver o RESP 27039, DJ 7.02.94, julgado pelo STJ:Direito de internar e assistir seus pacientes. Cod. de tica medica aprovado pela resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cod. Civil, art. 524. Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na resoluo, de internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou sem carter filantrpico, ainda que no faa parte do seu corpo clinico, respeitados as normas tcnicas da instituio, no ofendeu o direito de propriedade, estabelecido o art. 524 do Cd. Civil. Funo social da propriedade, ou direito do proprietrio sujeito a limitaes. Constituio, art. 5. XXIII. 2. E livre o exerccio de qual trabalho. A sade direito de todos. Constituio art. 5. XXIII e 196. 3. Recurso especial no conhecido.

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Jos Diniz de Morais, A Funo Social da Propriedade na Constituio Federal de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999, p. 64.

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Ou ainda, confirmando o carter de clusula geral: TJ RJ, 2006.001.44440 APELACAO CIVEL DES. AZEVEDO PINTO Julgamento: 13/12/2006 Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipalidade que no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desalijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de improcedncia. Apelao do Municpio arguindo preliminares de apreciao de agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n2220/2001. No mrito, requer a reforma da sentena alegando que:1 no cumpriu a apelada os pressupostos da MP2220/2001; 2 inexiste direito de reteno por benfeitorias;3 a recorrida devedora de perdas e danos, na qualidade de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico por anos, sem qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso principal. Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso no teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete sumular n 59 deste Tribunal. No merece acolhida a arguio de inconstitucionalidade da Medida Provisria 2220/2001, tendo em vista que o Poder Executivo Federal nada mais fez do que disciplinar matria constitucional e legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar que no seria necessria Medida Provisria para se fazer respeitar o princpio constitucional da funo social da propriedade (art. 5, XXIII e 170, III da CRFB/88) que, na hiptese, se materializa pelo abandono do bem pela municipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua famlia, de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos. No mrito, v-se que h prova suficiente de que a apelada possuidora do imvel h mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no artigo 1 da MP n2220/2001. Ausente a finalidade pblica bem delimitada, vivel a permanncia da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que, mantida a situao ftica existente, estar-se-ia, sem dvida, cumprindo com a funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio de medida de provisria com o fito de disciplinar a funo social da propriedade, tendo em vista que esta goza de assento constitucional (arts. 5, XXIII e 170, III, CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo social ao bem, este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso de uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o domnio, mas sim a posse do imvel para o fim especfico de moradia, estando o possuidor, que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso do benefcio, na hiptese de descumprimento dos requisitos e fins determinados. Recurso conhecido e desprovido.

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As diferentes interpretaes atribudas pela jurisprudncia ao conceito de funo social da propriedade: TJRJ Agravo de Instrumento n 0034470-72.2011.8.19.0000 DES. CARLOS EDUARDO PASSOS Julgamento: 14/07/2011 SEGUNDA CAMARA CIVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. VERBETE N 59 DA SMULA DESTE TRIBUNAL. Reforma de deciso agravada somente em casos de teratologia, ilegalidade ou no observncia da prova dos autos. Pronunciamento no enquadrado em qualquer dessas hipteses. Ao civil Pblica. Contrato de depsito de veculos apreendidos. Descoberta de focos de mosquito transmissor da dengue no local. Dano iminente incolumidade pblica demonstrado. Obrigao de conservao da coisa depositada. Observncia dos princpios da funo social da propriedade e do contrato. Plausibilidade do direito invocado e risco de leso grave populao. Determinao de paralisao da atividade negocial e cobertura do terreno, de modo a evitar a acumulao de gua. Restries razoveis. Atendimento do interesse pblico. Recurso a que se nega seguimento. O acrdo abaixo, ao fim, traz o conceito de funo social ecolgica da propriedade. Alm disso, no item 7, o acrdo desconstri a tese de que a utilidade econmica do imvel no se esgote num nico uso, nem tampouco no melhor uso.

STJ REsp 1109778/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/11/2009, DJe 04/05/2011 PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULA 211/STJ. MATA ATLNTICA. DECRETO 750/1993. LIMITAO ADMINISTRATIVA. PRESCRIO QINQENAL. ART. 1.228, CAPUT E PARGRAFO NICO, DO CDIGO CIVIL DE 2002. 1. inadmissvel Recurso Especial quanto a questo que, a despeito da oposio de Embargos Declaratrios, no foi apreciada pelo Tribunal de origem. Incidncia da Smula 211/STJ. 2. Ressalte-se, inicialmente, que a hiptese dos autos no se refere a pleito de indenizao pela criao de Unidades de Conservao (Parque Nacional ou Estadual, p.ex.), mas em decorrncia da edio de ato normativo stricto sensu (Decreto Federal), de observncia universal para todos os proprietrios rurais inseridos no Bioma da Mata Atlntica. 3. As restries ao aproveitamento da vegetao da Mata Atlntica, trazidas pelo Decreto 750/93, caracterizam, por conta de sua generalidade e apli-

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cabilidade a todos os imveis includos no bioma, limitao administrativa, o que justifica o prazo prescricional de cinco anos, nos moldes do Decreto 20.910/1932. Precedentes do STJ. 4. Hiptese em que a Ao foi ajuizada somente em 21.3.2007, decorridos mais de dez anos do ato do qual originou o suposto dano (Decreto 750/1993), o que configura a prescrio do pleito do recorrente. 5. Assegurada no Cdigo Civil de 2002 (art. 1.228, caput), a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, ncleo econmico do direito de propriedade, est condicionada estrita observncia, pelo proprietrio atual, da obrigao propter rem de proteger a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitar a poluio do ar e das guas (pargrafo nico do referido artigo). 6. Os recursos naturais do Bioma Mata Atlntica podem ser explorados, desde que respeitadas as prescries da legislao, necessrias salvaguarda da vegetao nativa, na qual se encontram vrias espcies da flora e fauna ameaadas de extino. 7. Nos regimes jurdicos contemporneos, os imveis rurais ou urbanos transportam finalidades mltiplas (privadas e pblicas, inclusive ecolgicas), o que faz com que sua utilidade econmica no se esgote em um nico uso, no melhor uso e, muito menos, no mais lucrativo uso. A ordem constitucional-legal brasileira no garante ao proprietrio e ao empresrio o mximo retorno financeiro possvel dos bens privados e das atividades exercidas. 8. Exigncias de sustentabilidade ecolgica na ocupao e utilizao de bens econmicos privados no evidenciam apossamento, esvaziamento ou injustificada interveno pblica. Prescrever que indivduos cumpram certas cautelas ambientais na explorao de seus pertences no atitude discriminatria, tampouco rompe com o princpio da isonomia, mormente porque ningum confiscado do que no lhe cabe no ttulo ou senhorio. 9. Se o proprietrio ou possuidor sujeita-se funo social e funo ecolgica da propriedade, despropositado alegar perda indevida daquilo que, no regime constitucional e legal vigente, nunca deteve, isto , a possibilidade de utilizao completa, absoluta, ao estilo da terra arrasada, da coisa e de suas virtudes naturais. Ao revs, quem assim proceder estar se apoderando ilicitamente (uso nocivo ou anormal da propriedade) de atributos pblicos do patrimnio privado (servios e processos ecolgicos essenciais), que so bem de uso comum do povo, nos termos do art. 225, caput, da Constituio de 1988. 10. Finalmente, observe-se que h notcia de deciso judicial transitada em julgado, em Ao Civil Pblica, que tambm impe limites e condies explorao de certas espcies da Mata Atlntica, consideradas ameaadas de extino.

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11. Recurso Especial parcialmente conhecido e no provido.

CASO GERADOR MS 2046 / DF; MANDADO DE SEGURANA Relator Ministro HLIO MOSIMANN, DJ 30.08.1993, p. 17258. MANDADO DE SEGURANA AREA INDGENA DECLARAO DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCAO ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECORRENTE DE PROPOSIO DA FUNAI INTERDIO DA REA TITULO DOMINIAL PRIVADO CONSTITUIO FEDERAL, ART. 231 ADCT, ART. 67 LEI N. 6001/73 DECRETO FEDERAL N. 11/91 DECRETO FEDERAL N. 22/91. 1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmatica tradicional (cdigo civil, arts. 524 e 527), a luz da constituio federal (art. 5., xxii, c. F), dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com limitaes de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeio a disciplina e exigncia da sua funo social (art. 170, ii e iii, 182, 183, 185 e 186, c. F.). a passagem do estado proprietrio para o estado solidrio, transportando-se do monossistema para o polissistema do uso do solo (arts. 5., xxiv, 22 ii, 24, vi, 30, viii, 182, pargrafos 3. E 4., 184 e 185, c. F.). 2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, xi e 231, c. F.), a unio nua proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios, ficando excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos 6. E 7., c. F.), porm, com a inafastvel necessidade de ser verificada a habitao o ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo de cinco anos (art. 67, ADCT). (...). Na situao acima, entendeu o STJ que se os no-indgenas cumprem a funo social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada como reserva indgena. Voc concorda com a deciso?

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AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI

EMENTRIO DE TEMAS A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse.

LEITURA OBRIGATRIA TORRES, Marcos Alcino de Azevedo, Posse e Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 295-317.

LEITURA COMPLEMENTAR Rudolf von Ihering, Posse e Interditos Possessrios, Salvador, Progresso, 1959, pp. 155-172.

ROTEIRO DE AULA

O QUE A POSSE? Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exerccio de poderes significativos em relao a uma coisa. E se esses poderes so exercidos de fato, independente de uma situao juridicamente consolidada a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio desses poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito de usar um carro, e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui posse. O direito pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.

FUNDAMENTOS DA TUTELA POSSESSRIA NO DIREITO ROMANO. Origens possveis da palavra posse em latim: Pedes ponere por os ps. Sedibus deter algo. Ex: cargo, patrimnio...

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Origens da posse no Direito Romano:7 Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessitavam de tutela jurdica; Ihering inicialmente, defesa dos ocupantes que no eram o pater, na ausncia dele ou mesmo contra ele (rendeiro agricultor, que muitas vezes era o filho-famlia); depois, ocupante de propriedade, que no tinha registro adequado, mas poderia se o dono; em terceiro lugar, a proteo da posse de bens mveis. Disso derivam muitas das noes sobre posse, e as divergncias entre ambos. A viso de Savigny, marcadamente mais social e voltada para aquele que almeja a condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justificar a proteo jurdica do provvel proprietrio.

REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE Os requisitos para a configurao da situao possessria so descritos no art. 1996 do Cdigo Civil:Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.

Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira a que se extraiam os seguintes requisitos para a configurao da situao possessria. POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS No entanto, a determinao do contedo desses requisitos varia de acordo com a teoria adotada:

TEORIAS QUANTO AOS REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE: Savigny: o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e deseja ser dono. Posse: corpus (poder sobre a coisa) + affectio tenendi (conscincia do poder sobre a coisa) + animus domini (vontade de ser dono). O locatrio, o depositrio, e outras figuras assemelhadas, portanto, no teriam posse. Ihering: Posse como proteo do possvel proprietrio, e no como proteo do aspirante a proprietrio.7

Conforme Astolpho Rezende, A Posse e a Sua Proteo, 2 Ed, So Paulo: Lejus, 2000, p. 1-26.

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Posse: corpus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) + affectio tenendi.

Deteno

O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao domnio, no tem tutela jurdica que o ampare. Situaes de deteno: 1) Fmulo da posse (art. 1.198, CC); 2) Atos de mera tolerncia (art. 1.208, CC); 3) A situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestinidade, enquanto essas no cessam (art. 1.208)8.

A RELAO DA POSSE COM A PROPRIEDADE A posse, como situao de fato correlacionada, surge, ento como a aparncia dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono, ou na provvel propriedade. No entanto, tem se constatado cada vez mais que a viso iheringuiana no foi capaz de antever atritos existentes entre o proprietrio no-possuidor e o possuidor no proprietrio, a quem Ihering imaginava falecer proteo jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no possvel ignorar essa perspectiva.

CASO GERADOR 1 Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente estaria ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder pblico, que alega ser legtimo possuidor do bem, buscando voltar a possuir o bem. Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Administrao admite que, conquanto seja proprietrio, no sabe ao certo qual rea possui, nem de qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A administrao tem posse?

CASO GERADOR 2 Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o mesmo no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O despejado tampouco reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente da ao?

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Informativo no fim dessa aula.

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DECISO(ES). *INFORMATIVO N 0411 Perodo: 12 a 16 de outubro de 2009 Terceira Turma Reintegrao, Posse e Terras Pblicas. Noticiam os autos que foram adquiridas terras pblicas por instrumento de mandato outorgado por particular (mera deteno de posse); porm, durante o inventrio decorrente da morte do adquirente, o imvel sofreu apossamento, esbulho e grilagem por parte de terceiro. Ento, houve o ajuizamento de cautelar de sequestro julgada procedente e, nos autos da cautelar, o autor (o esplio) pretendeu a expedio de mandado de desocupao, o qual foi indeferido ao argumento de que deveria ser ajuizado processo apropriado para tanto. Da a ao de reintegrao de posse interposta pelo esplio, em que a sentena extinguiu o processo sem resoluo de mrito, sob o fundamento de que no cabe ao Judicirio decidir lide entre particulares que envolvam questes possessrias de ocupao de imvel pblico, entretanto o Tribunal a quo deu provimento apelao do recorrido (esplio), afirmando ser possvel o ajuizamento da ao possessria. Isso posto, o REsp do MPDF tem por objetivo saber se possvel ao particular que ocupa terra pblica utilizar-se de ao de reintegrao de posse para reaver a coisa esbulhada por outro particular. Ressaltou a Min. Relatora que o tema ainda no foi apreciado neste Superior Tribunal, que s enfrentou discusses relativas proteo possessria de particular perante o Poder Pblico casos em que adotou o entendimento de que, em tais situaes, a ocupao de bem pblico no passa de mera deteno, sendo, por isso, incabvel invocar proteo possessria contra o rgo pblico. Observou que o esplio recorrido no demonstrou, na inicial, nenhum dos fundamentos que autorizam o pedido de proteo possessria e, sendo pblico o imvel, nada mais que mero detentor. Nesse contexto, concluiu haver impossibilidade de caracterizao da posse por se tratar de imvel pblico, pois no h ttulo que legitime o direito do particular sobre esse imvel. Assim, a utilizao do bem pblico pelo particular s se considera legtima mediante ato ou contrato administrativo constitudo a partir de rigorosa observncia dos mandamentos legais para essa finalidade. Ademais, explica que o rito das possessrias previsto nos arts. 926 e seguintes do CPC exige que a posse seja provada de plano para que a ao tenha seguimento. Por essa razo, a Turma extinguiu o processo sem resoluo de mrito, pela inadequao da ao proposta com fundamento no art. 267, IV, do CPC. Destacou-se, ainda, que o Judicirio poder apreciar esse conflito por meio de outro rito que no o especial e nobre das possessrias. REsp 998.409-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/10/2009.

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AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR POSSE.

EMENTRIO DE TEMAS Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da posse. Conflitos entre critrios.

LEITURA OBRIGATRIA ZAVASKI, Teori, Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil, PDF.

LEITURA COMPLEMENTAR CASTRO, Tupinamb, Posse e Propriedade, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 2003, p. 9-98.

ROTEIRO DE AULA

MELHOR POSSE E TIPOLOGIA DA POSSE. O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de determinar quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, falo com o objetivo de imputar efeitos a determinados tipos de posse, como por exemplo, nos art. 1.214 e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao da tipologia da posse feita sem que se determine consequncias especficas para a adoo desse ou daquele regime jurdico. A justificativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdigo Civil de 1916, que assim dispunha:Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser mantido, ou reintegrado judicialmente, seno contra os que no tiverem melhor posse. Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo ttulo; na falta de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da mesma data, a posse atual. Mas, se todas forem duvidosas, ser sequestrada a coisa, enquanto se no apurar a quem toque.

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Do dispositivo acima extraiu-se a interpretao de que aquele que, de acordo com os critrios de classificao da posse, tiver a melhor posse, dever ter a sua posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de critrio da melhor posse. Para que se determine qual a melhor posse, necessrio que sejam conhecidos os critrios de classificao da posse, bem como de que maneira ela adquirida ou perdida.

Classificao da posse Posse derivada

Transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum transmite mais direitos do que possui.

Posse originria

Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.

Posse Direta ou Imediata

Inferncia sobre a coisa exercida pelo no proprietrio;

Posse indireta ou mediata

Poder ainda resguardada pelo proprietrio, que no perde de todo o controle sobre a coisa.

Requisito

A existncia de uma relao jurdica que justifique a mediao na posse. Ope-se a mediao da posse ideia de posse plena, a nica ad usucapionem.

Posse justa e injusta

Art. 1200. nec vi, nec clam, nec precrio. A posse justa toda vez que no injusta.FGV DIREITO RIO 23


Posse injusta violenta

Tomada por um ato de fora.

Posse injusta clandestina

Ato de ocultamento.

Posse injusta precria

Daquela que, recebendo a coisa com a obrigao de restituir, no a devolve, arrogando-se a qualidade de possuidor. A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor. Mas circunstncias outras podem legitimar a posse (como por exemplo, uma aquisio do bem). Vejamos as decises abaixo: STJ REsp 154733 / DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA DJ 19.03.2001 p. 111CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS REQUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGINRIA. POSSIBILIDADE. O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a) posse mansa e pacfica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo ttulo, que no s dispensa a exibio desse documento como tambm probe que se demonstre sua inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, nada impede que o carter originrio da posse se modifique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse da autora um vnculo locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente. Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.

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Acrdo permitindo a alterao do carter originrio da posse:TJRJ 0063848-46.2006.8.19.0001 APELACAO DES. RICARDO COUTO Julgamento: 16/12/2010 SETIMA CAMARA CIVEL APELAO CVEL USUCAPIO LOCAO INVERSO DO CARTER DA POSSE POSSIBILIDADE. O falecimento do proprietrio do imvel e dos herdeiros conhecidos encerra a relao locatcia e permite que haja a modificao do carter da posse originria, a autorizar o pleito de usucapio, desde que presentes os demais requisitos. Assim, a improcedncia do pedido sem que haja dilao probatria, com a adequada citao do Esplio, importa em afronta ao direito de ao ou acesso justia. Recurso conhecido e provido, na forma do artigo 557, 1-a, do Cdigo de Processo Civil.

Alterao do carter originrio da posse, luz, dentre outros motivos, da funo social da posse.TJRJ APELAO 0091824-33.2003.8.19.0001 j. 26/10/2010 Apelao Cvel. Ao de usucapio. Pretenso deduzida por possuidores de mais de 20 anos, que afirmam ter ingressado no imvel como locatrios, mas logo passado a exercer a posse com animus domini. Proprietrios cujo paradeiro se desconhece. Citao por edital. Posse comprovadamente exercida de forma mansa e pacfica. Inverso do carter da posse. Existncia de atos que, de forma inequvoca, indicam a mudana da qualidade da posse, originalmente precria, como a cessao do pagamento de 4 aluguis, a realizao de obras de conservao no bem e a quitao de dbitos tributrios de perodos pretritos. Funo social da posse. Desdia dos proprietrios registrais exteriorizada pela ausncia prolongada, que se extrai do insucesso das diligncias realizadas pelo Juzo no intuito de localiz-los. Recurso ao qual se d provimento para declarar os apelantes proprietrios do imvel descrito na inicial, consoante o artigo 1.238 do Cdigo Civil.

Em contrariedade aos julgados colacionados acima, o acrdo abaixo explicita o entendimento segundo o qual no possvel modificar o carter da posse por mera vontade da parte:TJRJ 0004255-56.2008.8.19.0053 APELACAO DES. MARIO DOS SANTOS PAULO Julgamento: 30/08/2010 QUARTA CAMARA CIVEL 1. Usucapio. Bem mvel. 2. Veculo deixado em oficina mecnica com intuito de proceder a reparos. 3. Mera deteno, ausente o animus domini. 4. Impossibilidade de modificao do carter da posse por mera vontade da parte. 5. Recurso provido, na forma do Art. 557, 1 A do C.P.C.

O acrdo abaixo explicita a impossibilidade de contratos de locao e arrendamentos obstarem a consumao da usucapio extraordinria.

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(REsp 1194694/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/03/2011, DJe 19/04/2011) PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO REIVINDICATRIA. EXCEO DE USUCAPIO REJEITADA. AUSNCIA DE FUNDAMENTAO. ANULAO. 1. A existncia de deciso transitada formalmente em julgado, determinando a anulao de sentena para ingresso na fase de instruo, no vincula, pelas regras inerentes disciplina da coisa julgada, a nova deciso a ser proferida. Contudo, as provas cuja realizao foi determinada no primeiro acrdo devem ser levadas em considerao pelo segundo, sob pena de nulidade deste por ausncia de fundamentao. 2. Se o possuidor prope uma ao de usucapio discutindo determinada rea, a sua posse deve ser analisada at a data do ajuizamento da ao. possvel, entretanto, em princpio, que, ainda que o pedido de usucapio venha a ser julgado improcedente, o possuidor volte a discutir em ao futura sua posse computando, agora, tambm o prazo em que tramitou a primeira ao, caso no se verifique depois dela um ato inequvoco do proprietrio visando retomada do bem. 3. H precedente, no STJ, considerando que a mera contestao a uma ao de usucapio no representa efetiva oposio posse, interrompendo o prazo de prescrio aquisitiva. Para que o debate da questo volte a ser travado nesta sede, no entanto, necessrio a sua anlise pelo acrdo recorrido. 4. Tendo sido precisamente esses temas que justificaram a anulao da primeira sentena no processo, determinando-se o ingresso na fase de instruo, o novo julgamento deve enfrent-las, sob pena de nulidade. 5. Para reconhecer a inexistncia de usucapio em favor de pessoa que habita h mais de 20 anos em um imvel, necessrio que o Tribunal identifique precisamente os atos que tornam injusta sua posse ou, quando a alegao de usucapio extraordinria, os atos que inequivocamente manifestam a inteno do proprietrio de o reaver o bem. 6. A existncia de atos de permisso, contratos de locao ou contratos de arrendamento, celebrados 30 anos antes da propositura da ao reivindicatria, pelo proprietrio, no tm relevncia para a deciso do processo, dado o prazo de 20 anos para a usucapio extraordinria, fixado pelo art. 550 do CC/16. 7. Recurso especial conhecido e provido para o fim de anular o acrdo recorrido.

As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?

Posse de boa f e de m f (art. 1.201)

Quem tem ma f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato. Pode haver posse justa de m-f: exemplo: algum se apresenta como outra pessoa, e recebe um bem. Tem posse justa, de m f.

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Pode haver posse injusta de boa f: algum pode no ter conscincia do vcio que inquina a sua posse. Ex: o possuidor precrio que entende no ter de devolver um bem, por motivo de justia pessoal.

Justo ttulo

Causa em tese hbil para justificar a transferncia da POSSE, e no da propriedade. Presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo possui de boa f. (CC, art. 1201, pargrafo nico). Objetivando a mudana desse paradigma, o enunciado das Primeiras Jornadas do Conselho de Justia Federal:86 Art. 1.242: A expresso justo ttulo, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

H alguma diferena entre os critrios justia e injustia da posse, e a f na posse?

Art. 1.203: preservao do carter da posse. Art. 1.199: com posse exercitada na totalidade por todos os co-possuidores.

Aquisio e perda da posse

Artigo 1.205: a aquisio acontece atravs de um ato jurdico. Toda vez que houver conduta e objeto, corpus e animus, haver a aquisio da posse. Lembrar a tolerncia e o fmulo da posse. Art.1.206: sujeitos da aquisio.

A aquisio derivada e originria:

Originria: a apreenso da coisa e exerccio do direito. Derivada: plena: tradio, sucesso na posse;mediada: sucesso. Tradio ficta genrica (entrega de chaves: transmite a posse direta sobre o bem). Tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo proprietrio, sem que este toque e ocupe a coisa (que pode estar com o locatrio).FGV DIREITO RIO 27


Tradio brevi manu: algum que possuidor direto o consolida em suas mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade. Ex: locatrio que compra. Constituto possessrio: aliena se a propriedade, mas constitui-se a posse a non domine, de atravs da mediao. Ex: do dono que vende de conserva-se no imvel por mais de 30 dias, ou como o usufruturio ou como o locatrio. forma derivada de aquisio da posse, porque a posse e toda a alienada ao novo dono, que empossa o alienante em possuidor imediato. Sucesso na posse: a ttulo universal; a ttulo singular: e cesso da posse. Acesso na posse: a possibilidade de unir uma posse a outra. A acesso uma faculdade, j que a boa f do adquirente da posse no retroage para limpar a m f do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado, no pode invocar a boa f de seu antecessor. Extenso da posse: presuno relativa. Exemplo: se os bens do vizinho se encontram cados no meu quintal, e eu no pratico ato algum, no adquiro a posse.

Efeitos da posse

Usucapio. Presuno de propriedade. Direito aos frutos percebidos. Indenizao de benfeitorias: Ler art. 1.219 a 1.122 (necessrias: indeniza-se sempre; teis: s ao de boa f; volupturias: jus tolendi apenas aos possuidores de boa-f). e) Desforo possessrio: art. 1.210, pargrafo nico. f ) Indenizao dos danos causados.

a) b) c) d)

A funo social da posse

A funo social da posse pode ser doutrinariamente identificada com a obra de Hernandez Gil9, que pela primeira vez aventou da possibilidade de a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente identificvel uma viso da funo social da posse como sendo a materializao do interesse no-proprietrio, ou seja, do interesse juridicamente qualificado como sendo atendedor da funo social da propriedade. Assim, temos a figura da posse qualicada, que a posse que atende a funo social da propriedade.

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La Funcion Social de la Possessin.

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Conflitos entre critrios

No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507. Qual critrio utilizar?

CASO GERADOR Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto do Centro (www.mstc.org.br).

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E ainda o texto a pgina seguinte: Manifesto dos Movimentos de Moradia AUTORIDADES! Federal, Estadual e Municipal Executivo, Legislativo e Judicirio No aguentamos esperar! Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o nosso dilema. Somos trabalhadores sem-teto desta magnfica cidade. Somos empurrados para as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofremos com o despejo do senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies precrias de vida, penam para se conservarem crianas. Somos tocados de um lado para outro. No encontramos espao, para nossas famlias, em nosso prprio territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso trabalho, afugenta-nos para fora, para o nada. Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. Entretanto, estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa mecanismo que destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns poucos privilegiados. Uma minoria que mantm centenas de imveis vazios, abandonados, por vrios anos. Imveis que no cumprem sua funo social. Enquanto somos empurrados para as periferias sem infra-estrutura urbana, em favelas, reas de risco ou de mananciais. No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo social a esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio criminoso. Para tanto, pleiteamos: 1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da cidade, at o final do ano; 2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendimento pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas de financiamento; 3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abandonados por mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular; 4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo Federal, de autarquias ou imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para moradia popular, em So Paulo;

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5. Enquanto no houver atendimento definitivo, queremos morar nos imveis que ocupamos. So Paulo, 20 de julho de 2003 Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem Viver Associao de Moradores Jardim So Judas Tadeu Associao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco Morato Associao Morar e Preservar Chcara do Conde Associao Oeste de Moradia Diadema Movimento de Luta por Moradia Campo Forte M. L. M. P Movimento de Luta por Moradia Prpria M. S. T. C. Movimento Sem Teto do Centro M. S. T. R. C. Movimento Sem Teto da Regio Central Movimento Sem Teto de Helipolis Unas Movimento Moradia Jardim Nova Vitria Projeto Casaro Celso Garcia10 Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de qualificao da posse, a invaso juridicamente aceitvel?

DECISO(ES). Informativo n. 0081 Perodo: 4 a 8 de dezembro de 2000 USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS REQUISITOS No incio da posse houve um vnculo locatcio, mas a recorrente nunca pagou o aluguel nem foi instada a faz-lo quer no decorrer do processo falimentar a que se submeteu a empresa proprietria ou aps este ter encerrado, ou, ainda, quando da extino das obrigaes (1990). Por mais de 20 anos o proprietrio nunca procurou reaver a posse. A Turma proveu o recurso, restabelecendo a sentena, por entender que nada impede que o vnculo locatcio inicial, em decorrncia de fatores circunstanciais, como abandono por parte do proprietrio, modifique-se assumindo feio de posse com fora ad usucapionem. REsp 154.733-DF, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 5/12/2000.

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Manifesto divulgado pelos movimentos de moradia por ocasio da ocupao de vrios prdios em So Paulo, capital, em 20 de julho de 2003, retirado de http://www.midiaindependente.org/ pt/blue/2003/07/259208.shtml

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AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE. TUTELA POSSESSRIA E PETITRIA

EMENTRIO DE TEMAS Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito proibitrio. Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio. Cumulao de aes. Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova e posse velha.

LEITURA OBRIGATRIA TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 404-430.

LEITURA COMPLEMENTAR RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Forense, 2003, p.103-120. TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 345-403.

ROTEIRO DE AULA

JUS POSSESSIONIS E JUS POSSIDENDI A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Dependendo da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela mais ampla ou menos ampla, e leva a um procedimento ou a outro. Da a diferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jurdica obtida: jus possessionis e jus possidendi.

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Jus possessionis

Jus possidendi

Natureza

Direito ao no esbulho e no turbao Reintegrao, manuteno, interdito Estado ftico da posse

Direito posse Reintegrao, manuteno, interdito, imisso Estado ftico da posse + ttulo ou s ttulo

Tutelas obtidas

Requisitos

Aes possessrias

So aquelas cuja causa de pedir a posse.

PRETENSES POSSESSRIAS CLSSICAS Reintegrao; Manuteno; Interdito proibitrio. Na ao possessria s se discute posse: art. 921, Cdigo de Processo CivilArt. 921. lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de: I condenao em perdas e danos; II cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho; III desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

Todavia, previa o regime do CC1916: art. 505:Art. 505: No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no pertencer o domnio.

O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de propriedade, e no com a autonomia necessria que passou a se impor aps o reconhecimento dos conflitos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na possessria no se discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na propriedade, se fosse por alguma das parte alegada.11 A redao do dispositivo foi alterada, no art. 1210, 2, CC2002:11

Smula 487, Supremo Tribunal Federal.

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Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado. 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse. 2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia Federal:78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo Civil da exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de prova suficiente para embasar deciso liminar ou sentena final ancorada exclusivamente no ius possessionis, dever o pedido ser indeferido e julgado improcedente, no obstante eventual alegao e demonstrao de direito real sobre o bem litigioso. 79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s aes possessrias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separao entre os juzos possessrio e petitrio. 80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda possessria ou ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser parte passiva ilegtima diante do disposto no art. 1.212 do novo Cdigo Civil. Contra o terceiro de boa-f, cabe to-somente a propositura de demanda de natureza real.

Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para a sua deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse. Para os que contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no procedimento comum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se ajuizassem ao possessria? Poderia ajuizar a petitria depois, e se arrependerem? Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC, art. 923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito. O contrrio, no entanto, possvel.

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Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias

Contedo mandamental. Fungibilidade: art. 920, CPC. Carter dplice: art. 922, CPC. Liminar: art. 928, CPC. Critrios: apenas fumus e periculum. Natureza da liminar: satisfativa. Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse velha aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, a menos de um ano e um dia. O CC 1916 estabelecia que se a posse fosse velha, na ao possessria no poderia haver concesso de liminar.12 Entretanto, o art. 924 do Cdigo de Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse velha.

CASO GERADOR Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies precrias vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC, e se instaurasse um conflito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes a serem ajuizadas pelo Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais rpido possvel?

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Art. 508: Se a posse for de mais de ano e dia, o possuidor ser mantido sumariamente, at ser convencido pelos meios ordinrios.

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AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA

EMENTRIO DE TEMAS: Insuficincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da pessoa humana.

LEITURA OBRIGATRIA: SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital, Rio de Janeiro, Record, p. 187-218.

LEITURA RECOMENDADA: FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo, Rio de Janeiro, Renovar, 2001, p. 33-65.

ROTEIRO DE AULAPosse e proteo da moradia

Os anseios de ampliao da proteo possessria se correlacionam, sem sombra de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no art. 6 da Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida digna sem que haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como se pode ver das decises a seguir.2006.002.17927 AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES Julgamento: 08/11/2006 Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Recurso de Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao disposto no art. 58, V da Lei 8.245/91. Embora seja notrio o grave problema de moradia existente em nosso pas, no cabe ao Judicirio, em interpretao contrria lei, suprir a deficincia do Poder Pblico, fazendo cortesia com o patrimnio do particular, que j por demais onerado por tributos que, infelizmente, no so destinados aos seus fins. RECURSO PROVIDO.

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O direito moradia no pode garantir que se more em imvel em prejuzo do seu proprietrio0020743-80.2010.8.19.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO 1 Ementa DES. FERNANDO FOCH LEMOS Julgamento: 30/09/2010 TERCEIRA CAMARA CIVEL DIREITO PROCESSUAL CIVIL. Agravo de instrumento de deciso que, nos autos de ao de despejo cumulada com cobrana, deferiu a antecipao dos efeitos da tutela com fulcro no art. 273 do CPC, pelo que determinou a desocupao do imvel em 15 dias sob pena de expedio de mandado de despejo.1. No h falar em violao aos princpios constitucionais da segurana jurdica, do contraditrio e da ampla defesa se a deciso que determinou o desalijo foi proferida aps a contestao e depois de instadas as partes a se manifestarem em provas.2. admissvel a concesso da antecipao dos efeitos da tutela com fulcro no art. 273 do CPC nas hipteses abrangidas pela Lei 8.245/91, pelo que as decises proferidas com base naquele dispositivo legal independem de cauo.3. Embora o direito moradia seja de ndole constitucional, no se pode pretender que seja ele protegido ao ponto de se garantir que se more em prejuzo do dono da morada alugada. 4. Somente se reforma a deciso concessiva ou no da antecipao de tutela, se teratolgica, contrria Lei ou evidente prova dos autos. Smula 59 do TJERJ.5. Recurso ao qual se nega seguimento, na forma do art. 557, caput, do CPC.

Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos, de modo a que se determine qual o interesse prevalente.

Posse e titulao

H, contudo, uma insuficincia estrutural na concepo de um direito no titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte do titular. O texto a seguir ilustra bem essa problemtica.Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa? Por Hernando de Soto La importancia de un adecuado sistema de propiedad legal Dos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de la historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn llamado Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes llegadas de ambas regiones fueron trgicamente similares: edificios derruidos, cadveres flotando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes.

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Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hicieron las autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue salvar los registros de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido determinaron quin es dueo de qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin puede ser reubicado rpido, quin es sujeto de crdito para financiar una reconstruccin, qu propiedad est tan daada que va a necesitar ayuda, y cmo dar energa y agua limpia a los pobres. En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que encontrar, pues la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado por fuera de la ley. Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de los registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado donde se almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a rastras del agua, los acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a Chicago, donde fueron secados por expertos. Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Orleans: 60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el recientemente despejado centro de convenciones. Abstractores movindose entre cajas hasta la altura del muslo revisan meticulosamente documentos que producirn las herramientas legales para disear y financiar la recuperacin de la ciudad, permitiendo que banqueros, aseguradores y corredores de inmuebles identifiquen propietarios, activen garantas colaterales, consigan financiamiento, accedan a mercados secundarios, realicen acuerdos, cierren contratos, y a la vez hagan rentable que las empresas de servicios bombeen energa y agua a los vecindarios. Toda la infraestructura legal de cuya necesaria existencia para mantener una economa moderna en movimiento gran parte de los estadounidenses no es consciente. Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del 2004 lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edificios sobre las propiedades que daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka y las Maldivas, matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indonesia). En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de ellas sin ttulos de propiedad. Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien conectado se lanz a apropiarse de la valiosa primera fila de terrenos frente de playa. Los sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban ocupado la orilla protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legalmente documentados que respaldaran sus reclamos. Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en los que formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son inaccesibles a la mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est en constante riesgo. Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando un estimado de 73.000 muertos. Cuando un sismo de similar intensidad remeci Los ngeles en

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1994, murieron 60 personas. Por qu la diferencia? Como les gusta decir a los sismlogos: Los terremotos no matan a la gente, las casas s. Viviendas construidas inadecuadamente, fuera de la ley, ignorando los cdigos de construccin. Pero qu propietario pobre -para no hablar del promotor, del banco, de la oficina de crdito o del organismo gubernamental- tiene algn incentivo para invertir en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de una propiedad garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito? Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando la mayora de las personas opera al margen de ellos. En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciudades en ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004 liquid el 62% del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina, segn la Oficina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI de EE.UU. Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada para incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las personas pueden pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr el dinero para la reconstruccin? La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valorados en unos US$30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo, solo el 1% de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto. En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de identidad legal ligado a un domicilio oficial, no importa el tipo de ttulo legal de sus activos exigido por los aseguradores. Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una lista de suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar electricidad o cualquier otro servicio. Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto, puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal. En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici el terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina. Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a leyes de usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de reparacin, estas leyes permiten al municipio reconstruir las viviendas, alquilarlas a los albailes, aportando el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso pequeo capital de los pobres, quienes eventualmente recuperan sus casas o tienen la posibilidad de venderlas al municipio a precio de mercado. En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all donde los derechos de propiedad no son claros. La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms que el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan con un sistema adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en juego; como era el caso en Estados Unidos antes de que una buena -y ampliamente

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accesible- legislacin sobre el derecho a la propiedad convirtiera a los violentos invasores en nobles pioneros. Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las fincas del presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham Lincoln record cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta del sol por la cantidad de cadveres colgados de los rboles, vctimas de linchamientos a raz de crmenes contra la propiedad. As estn hoy los pases en desarrollo. Se puede detener el derramamiento de sangre. Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en desarrollo, pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Damos a la ley por sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el mercado. Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan legalmente, estn destinados a ser obviados. La sociedad no podr funcionar como un todo. Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de la ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley y los certificados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da garantizan el crdito; los documentos permiten a la gente identificarse y recibir ayuda, los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la reconstruccin; las hipotecas renen dinero, los contratos afirman los compromisos. Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo el mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de los desastres; su constante tragedia es vivir sin el beneficio de alguna ley. Ninguna suma de ayuda internacional o caridad puede compensar eso. Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos estar en situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.13

Desse modo, o dilema se prope: a tutela judicial da moradia j assaz tnue, e em muitas decises judiciais, outros interesses so atendidos em prejuzo da moradia; e, alm disso, mesmo que em todas as decises judiciais fosse amparada a posse do habitante, mesmo assim isso seria insuficiente. A moradia valor imprescindvel para a promoo imediata da dignidade humana, mas a longo prazo a titulao estritamente necessria.

CASO GERADOR RE 407688 / SP SO PAULO RECURSO EXTRAORDINRIO Relator (a): Min. CEZAR PELUSO Julgamento: 08/02/200613

Em http://www.elcomercioperu. com.pe/edicionimpresa/html/200601-22/imppolitica0442713.html

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EMENTA: FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedncia. Execuo. Responsabilidade solidria pelos dbitos do afianado. Penhora de seu imvel residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade do art.3, inc. VII, da Lei n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Recurso extraordinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de famlia do fiador do contrato de locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei n 8.009, de 23 de maro de 1990, com a redao da Lei n 8.245, de 15 de outubro de 1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica. Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688: 08/02/2006 TRIBUNAL PLENO RECURSO EXTRAORDINRIO 407.688-8 SO PAULO VOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor Presidente, ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Peluso, Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitucional consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do debate, no me parece que qualquer dos contendores tenha defendido aqui a ideia de norma de carter programtico. Cuida-se, sim, de se indagar sobre o modus faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia. E estamos diante de uma garantia que assume contornos de uma garantia de perfil institucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades de execuo. Sem negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo legislador possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional, no caso no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que isso se verifique. No me parece que do sistema desenhado pelo texto constitucional decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal ponto. J o Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam princpios eventualmente em linha de coliso. E no Supremo Tribunal Federal podemos deixar de destacar e de ressaltar um princpio que, de to elementar, nem aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da autodeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria ideia ou direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direito de moradia, a criao ou a possibilidade de imposio de deveres estatais na Constituio de modos de proteo a essa faculdade desenhada no texto constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei, a violao apontada. Nesses termos, acompanho o voto do Ministro Cezar Peluso, desprovendo o recurso extraordinrio. Como se delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Federal? A moradia valor meramente programtico, ou pode gerar eficcia direta?

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AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA

EMENTRIO DE TEMAS O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral brasileira.

LEITURA OBRIGATRIA RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 303-318.

ROTEIRO DE AULA

A AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em razo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in fine, o meio mais adequado para suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil, que consiste em atividade administrativa autorizada,14 encontra-se imerso em grave crise, e necessita de urgente interveno. Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais sobre bens imveis sempre que houver a anotao do fato. Serpa Lopes define registro pblico como a meno de certos atos ou fatos exarada em registros especiais, por um oficial pblico, quer vista da apresentao de ttulos comuns que lhe so apresentados, quer em face de declaraes escritas ou verbais das partes interessadas.15 Os registro pblicos so regulados atualmente pelas Leis n 6015-73 (registro civil) e n 8934-94 (registro de comrcio). Sua serventia vem anunciada no prprio caput do art. 1 da Lei 6015-73: os registros promovem a a autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos. O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1, Lei 6015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro de imveis, que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jurdico, seja transferida a propriedade de algum bem imvel. Em via de regra, no direito brasileiro, vige aquilo que se chama de princpio da abstrao, que determina que no haja a produo de efeitos reais decorrentes da prtica de negcio jurdico. Para a produo destes referidos,

14

A atividade registral no Brasil delegada pelo poder pblico a particulares (CRFB, art. 236), com base nos critrios fixados na Lei n 8935-94 (Lei dos Cartrios). Tratado de Registros Pblicos, vol. I, 3 ed, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1955, p.2.

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necessrio uma ato jurdico strictu sensu, No caso de imveis, este ato precipuamente o registro. Vejamos o art. 1245 do Cdigo Civil:Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.

O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segundo o informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de legalidade. Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer imvel atribui ao titular matriculado o direito real correspondente, s podendo ser modificado por outro ato registral ou por deciso judicial. Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquanto a propriedade seja firmada pelo registro, possvel que este no exprima a verdade, em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial propositura da demanda v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e provar a propriedade por outros meios. No caso de desconstituio do registro, para que seja firmado outro este pedido pode ser combinado (cumulao sucessiva) com a reivindicao do bem. A vindicatio, contudo, no tem como exigncia o acertamento registral. O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independente da boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f objetiva e que textualmente afirma a proteo ao adquirente em caso de pagamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to paralisante ao art. 1247. Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja sempre cancelado, mas que se for cancelado pela via judicial, haver extenso dos efeitos da coisa julgada para com o terceiro de boa-f, que ter ressalvado apenas os direitos de possuidor. Mas isso um posterius, no sendo impossvel ao magistrado reconhecer o direito de terceiro adquirente de boa-f.

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Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando valores caros ao texto constitucional. Ou no? Ou seria mais adequado um sistema de registro de imveis rgido, que gerasse segurana? O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para que haja a aquisio da propriedade (e para que se operem as formas negociais de criao, transferncia e extino de direitos reais). S dono quem registra, o mote dos oficiais registradores. O negcio jurdico no tem eficcia translativa, gerando apenas efeitos obrigacionais. Para que se obtenha o efeito desejado, deve-se atender ao requisito formal de publicidade, qual seja o registro. o que determina o art. 676 do Cdigo Civil. PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tambm no origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de vontade, a ser completada pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro em benefcio do adquirente.16 Uma vez efetuado o negcio registral, se houver direitos de terceiros em jogo, s este poder ser atacado caso haja nulidade nele prprio (e no no negcio causal).17 Trata-se da abstrao registral, presente no direito alemo. No sistema francs, o registro no translativo de propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios entre as partes. Entretanto, para que terceiros estejam vinculados, necessrio que haja o registro. Por conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante terceiros (que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento do imvel. Seriam melhores esses sistemas?O que no est no registro

Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no registro, mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certificado e no est. Vejamos no texto abaixo algumas das graves conseqncias da desordem fundiria.EXCLUSO SOCIAL, HABITAT E VIOLNCIA18 Por ERMINIA MARICATO19

16 17

Martin Wolff, pp. 187 e ss.

Isabel Mendes, O Registro Predial e a Segurana Jurdica nos Negcios Imobilirios, Coimbra, Almeidina, 1992, p. 29.18

Em http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/maricato_bombarelogio.pdf Arquiteta, e urbanista, Coordenadora do Curso de Ps Graduao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Coordenadora do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos, ex- Secretria de Habitao e Desenvolvimento Urbano da prefeitura de So Paulo (1989-1992).

19

Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as cidades eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo que representava o Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da populao urbana, sua imagem passa a ser associada violncia, poluio,

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Direito de Propriedade 2012-1

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