Direito real de laje

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Direito Real de Laje Ivan Jacope4 do Lago

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Introdução

•  A questão fá>ca: sobreposição Asica deunidades imobiliárias sobapossedepessoasdis>ntas.

•  A questão jurídica: a regra superficies solocedit e a acessoriedade das unidadesimobiliáriasemrelaçãoaoterreno.

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Introdução

•  Ins>tutas deGaio, 2, 73: “Praeterea id, quodin solo nostro ab aliquo aedificatum est,quamvis ille suo nomine aedificaverit, iurenaturali nostrum fit, quia super6cies solocedit” (Ademais, se outra pessoa edifica emnossosolo,aindaqueemseupróprionome,oprédionospertencepordireitonatural,poisasuperAcieacedeaosolo).

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Introdução•  Mas mesmo no Direito Romano houve a superação desta

regraemcertascircunstâncias:–  Já no Direito Romano Clássico, segundo a doutrina deLabeão e de Nerácio, se o pavimento superior de umediAcio >vesse acesso independente pela via pública,poderia ser objeto de propriedade de pessoa diversa doproprietário do terreno; e não haveria compropriedadedasescadas,oudoquequerquefosse.•  Caso mencionado em D. 39, 2, 4, 7: Duas casas térreas, e umadelas tem acesso ao teto de ambas, no qual existe um terraçopertencenteaoproprietáriodesta.

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Introdução

– E o Direito Romano Jus>nianeu reconheceuamplamenteafiguradapropriedadehorizontal.•  Issosevislumbra,porexemplo,emnumerosaspassagens nas quais são atribuídas asresponsabilidades do proprietário de cadapavimento.

– Outrosromanistas,ainda,vislumbramaorigemdacisãoentresoloesuperAcie–emsituaçãodis>ntada propriedade horizontal – nas concessões doAgerPublicusparafinsdeconstrução.

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Introdução

•  O Código Civi l de 2002 reconhecia,tradicionalmente, duas maneiras de sedissociar a propriedade do solo dapropriedade exclusiva de uma certaconstrução:– OdireitorealdesuperAcie;e– Ocondomínioedilício(comtemperamentos).

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Introdução

•  O“direitodelaje”brasileirosurgecomomaisuma maneira de se dissociar a propriedadeexclusiva de uma certa construção dapropriedade do solo, com caracterís>caspróprias queodis>nguemda superAcie e docondomínio.

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•  Portugal–“superAciedesobrelevação”:ARTIGO1526º

(DireitodeconstruirsobreediAcioalheio)O direito de construir sobre ediAcio alheio estásujeito às disposições deste htulo e às limitaçõesimpostasàcons1tuiçãodapropriedadehorizontal;levantado o edi7cio, são aplicáveis as regras dapropriedade horizontal, passando o construtor asercondóminodaspartesreferidasnoar>go1421º.

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•  AdespeitodeestarincluídonohtulodoDireitodeSuperAcie,aoqualremete,estálimitadopelasregrasdacons>tuiçãodepropriedade horizontal (i.e., condomínio edilício), e o seu>tular, uma vez concluída a construção, passa a serconsideradocondôminodaspartescomuns.

•  ParaaDoutrina,osuperficiárioquedetenhaconstruçãopodecons>tuirestedireitoemfavordeumterceiro,desdequeistoesteja dentro das faculdades que recebeu quando dacons>tuiçãodasuperAcie.

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•  Espanha:–  RegulamentoHipotecário:

•  ArAculo16,2.Elderechodeelevarunaomásplantassobreunedificiooel de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas lasedificaciones resultantes, que, sin cons>tuir derecho de superficie, sereserveelpropietarioencasodeenajenacióndetodoopartedelafincaotransmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas delapartado3º.delarhculo8delaLeyysusconcordantes.Enlainscripciónse hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevasplantas en los elementos y gastos comunes o las normas para suestablecimiento. (…) d) Las normas de régimen de comunidad, si seseñalaren,paraelcasodehacerlaconstrucción.

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•  Novamente, há necessariamente a vinculação donovopavimentoacotasdaspartescomuns,alémdaprevisão quando da cons>tuição de normas deconvivênciaentreoscondôminos.

•  O ins>tuto ficou conhecido como “derecho real devuelo”, “derecho de mayor elevación” ou “deedificaciónensubsuelo”.

•  Há viva polêmica quanto à natureza jurídica destedireito:

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•  Roca Sastre, Guajardo-Fajardo: Há duas fases: umaprimeira, na qual há um direito provisório deconstruçãosobreimóvelalheio;eumasegundafase,na qual há propriedade do novo pavimento, emunião orgânica com uma par>cipação nas partescomuns.

•  LaRica:Direitorealpotencial,voltadoàaquisiçãodeumacoisafutura.

•  Ventura-Traveset: Modalidade de direito desuperAciecujaefe>vaçãodependedaconstrução.

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•  Fuentes Lojo: Direito de superAcie, nem mais nemmenos.

•  CamySanchezCañete:Direitoquetemaparênciadedireito real sobre coisa alheia, mas que em seuconteúdo contem a transformação da propriedadeempropriedadehorizontal.

•  Soto Bisquert: Transmissão da propriedade doespaço aéreo suscehvel de aproveitamento queexiste sobre um imóvel, atribuindo a seu >tular osmeiosnecessáriosparasuau>lização.

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•  OutrasquestõespolêmicasnaEspanha:– Somente imóveis urbanos? Prevalece que sim(havendoparaosimóveisruraisapossibilidadedecons>tuiçãodedireitodesuperAcie).

– Aconstruçãobaseprecisajáestarconstruída?Demaneira geral, se admite se já es>ver construídaou em construção; mas há polêmica se es>verapenasemprojeto.

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–  Há prazo para que se realize a construção do novopavimento? As partes podem fixa-lo; se não o fizerem,parte da Doutrina entende que o prazo máximo é oprevistoparaaprescriçãodosdireitosreais.

–  É possível sua cons>tuição sobre o teto de ediAcio jásubme>do ao regime de condomínio edilício? Segundo aDoutrina,sim,devendo-seobservarqueaindaqueotetopertença exclusivamente a um proprietário, o espaçoaéreoacimaébemcomum.

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–  É possível sua cons>tuição sobre coisa própria, em favorde si mesmo? O regulamento admite expressamente areserva;quantoaoutrassituações,hápolêmica.

–  Na cons>tuição, basta a indicação genérica do direito deconstruir,ouseexigeaindicaçãominuciosadahipoté>caconstrução? A DGRN tem exigido alguma precisão,reputando inoperante a cláusula “poderá construirsegundoosregulamentoseposturasmunicipais”.

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O“direitodelaje”

•  Naturezajurídica:– FranciscoEduardoLoureiro:Novamodalidadedepropriedade.

– VitorKümpel:Direitorealsobrecoisaprópria,limitadoexternamenteporumasériededeveres.

– FredericoHenriqueViegasdeLima:DireitodesuperAcienamodalidadedesobre-elevação.

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O“direitodelaje”–  Carlos Eduardo Elias de Oliveira; Paulo Afonso CavichioliCarmonaeFernandaLouresdeOliveira:Direitorealsobrecoisa própria, que incide sobre todo o espaço que seexpandeapar>rdalajeoudopisodaconstrução-base,demodosobrepostoousotoposto.

– Marcello Rennó de Siqueira Antunes e Fábio PinheiroGazzi: Direito real sobre coisa alheia que onera o imóvelbase e cria a possibilidade de superposição de novasunidades imobiliárias autônomas sem que hajacondomínio.

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O“direitodelaje”

•  Naturezajurídica:Direitorealque,medianteoafastamento da regra da acessão, une, demaneira indissolúvel, a oneração de umaconstrução-basecomapropriedadeexclusivadeseuespaçoaéreo,ousubsolo,emalturaeprofundidade úteis ao seu exercício, bemcomodasconstruçõesquenelessefizerem.

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O“direitodelaje”

•  Afastamentodaregradaacessão:– Aunidade resultante da ins>tuição do direito delaje dissocia-se da propriedade da construção-base, e do solo (que podem caber a pessoasdis>ntassehouveains>tuiçãodesuperAciesobreaconstrução-base).

– Observe-sequenãoháatribuiçãodefração idealdo terreno. A nova unidade – e suamatrícula –nãotêmqualquerlastronosolo.

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O“direitodelaje”

•  Uniãodemaneiraindissolúvel:– Tal como no condomínio edilício, em que há aunião indissolúvel de partes comuns e partespriva>vas,nalajeháumauniãoindissolúvelentredireitossobreaconstrução-baseeapropriedadedo espaço aéreo, subsolo e construções nelesrealizadas.

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O“direitodelaje”•  Oneraçãodaconstruçãobase:Demaneirasemelhanteaoque

ocorre em uma servidão predial, impõe ao proprietário daconstrução-base–sejaelequemfor-algumaobrigações:–  Par>cipar nas despesas necessárias à conservação efruiçãodaspartesquesirvamatodooediAcio;

–  Respeitar o direito de preferência do >tular da laje, emcasodealienação;

–  Observarasrestriçõesprópriasdoscondomíniosedilícios;–  Toleraraconstruçãodonovopavimento.

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O“direitodelaje”

•  Propriedade exclusiva do espaço aéreo ousubsolo, em altura ou profundidade úteis aoseuexercício:– Espaçoaéreoécoisasuscehveldeapropriação?

• Werenberg,Jhering,OliveiraAscenção:Não;• Windscheid,Dernburg,MenezesCordeiro:Sim.

– Naverdade,oespaçoaéreoeosubsolosãopartesintegrantesdapropriedadedosolo.

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O“direitodelaje”

– OCódigoCivilde2002limitaapropriedadedestaspartes integrantes à altura e profundidade úteisaoseuexercício.•  Comoninguém transferemais direitos do que possui,estas restrições acompanhamaquilo que se transmitecomodireitodelaje.

– Sendopropriedadeexclusiva,temo>tulardalajeas faculdades de usar, fruir, dispor e reaver acoisa.

– Por outro lado, a propriedade do >tular da lajesubmete-seaumasériedelimitações:

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O“direitodelaje”•  Não prejudicar com obras novas ou com falta dereparação a segurança, a linha arquitetônica ou oarranjo esté>co do ediAcio, observadas as posturasprevistasemlegislaçãolocal;•  Par>cipar das despesas necessárias à conservação efruiçãodaspartesquesirvamtodooediAcio;•  Respeitar, em caso de alienação da laje, o direito depreferênciado>tulardaconstrução-base;•  Construir em acordo com o disposto no htulo, esomente ceder a superAcie de sua construção seexpressamente autorizado pelos >tulares daconstrução-baseedasdemaislajes.

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O“direitodelaje”•  Bemcomodasconstruçõesquenelessefizerem.–  A laje não se confunde com a construção do novopavimento;naverdade,apermite.

–  Assim, o direito existe mesmo antes da construção donovopavimento.•  No entanto, a prévia existência da construção-base éimprescindível.

–  Pelo afastamento da regra superficies solo cedit, a novaconstrução será um acessório do espaço aéreo ou dosubsolo.

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O“direitodelaje”•  Ains>tuiçãododireitodelaje-requisitos:

–  Subje>vos:•  Capacidadecivil;•  Legi>mação;

–  Quempodeins>tuirodireitodelaje?Oproprietáriodaconstrução-base,que,comoregra,éoproprietáriotambémdosolo,maspodenãoser;

–  Seaconstrução-baseestásubme>daacondomínioordinárioouedilício,todososcondôminos;

–  PoderPúblico?Sim,segundooar>go1510-A,parágrafo1º,doCódigoCivil.

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O“direitodelaje”

– Obje>vos:• Qualéoobjetododireitodelaje?– Espaçoaéreoousubsolo+suasacessões+aconstrução-base;– Osolonãoéobjeto;– A construção-base pode estar situada emterrenopúblicoouprivado;

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O“direitodelaje”–  Forma:

•  Tratando-se de direito real sobre imóvel, aplica-se oar>go108doCódigoCivil;•  Admite-setambémmediantetestamento,casoemqueohtuloseráoformaldepar>lha;•  Ohtulopoderá restringiroalcanceda ins>tuição (porexemplo,es>pulandoonúmerodepavimentos);•  Ainda, deverá o htulo estabelecer o modo pelo qualserão par>lhadas as despesas rela>vas às partes queservematodooediAcio.

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O“direitodelaje”–  Onegóciojurídicocausal:

•  Poderá ser gratuito ou oneroso, assumindo o formato de umcontratohpico,oumesmoahpico.

–  Oregistro:•  Pressuposto:averbaçãodaconstrução-base.•  Estandoaverbadaaconstrução-base,emedianteaapresentaçãodo htulo, que deverá ser acompanhado de cer>ficação pelamunicipalidade, expedida nos termos das posturas previstas nalegislação local, quanto à segurança da construção dos novospavimentos, averba-se na matrícula do terreno, e nas lajesanteriores, se houver, a ins>tuição da laje e abertura da novamatrícula,iden>ficando-seaconstruçãoaqueserefere.

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O“direitodelaje”–  Esta averbação e a respec>va abertura damatrícula – aindaemnomedo>tulardaconstruçãobase–criamcomoqueum“regimejurídicointermediário”,des>nadoareceberodireitodonovo>tular.

–  Aberta a nova matrícula, registra-se a transmissão da>tularidadedalaje.

–  A construção do novo pavimento deverá ser averbada namatrículadalaje.

–  Atransmissãodalaje:•  Respeitado o direito de preferência, pode o >tular da lajetransmih-lalivremente,inter-vivosoucausa-mor:s.

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O“direitodelaje”–  Aex>nçãodalaje-Alajeex>ngue-se:

– Mediantedistrato;– Medianterenúncia;–  Peloimplementodetermooucondição,sehouver;–  Seo>tular da laje der a esta u>lizaçãodiversadapactuada(analogiacomoar>go1374doCódigoCivil);

–  Pela ruína da construção-base, salvo se a laje foi ins>tuídasobreosubsolo,ouseaconstrução-baseforreconstruídanoprazo de cinco anos (o ar>go 1510-E, II, do Código Civil diz“salvoseaconstrução-baseNÃO for reconstruída...”,oquenãofazsen>do.

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