DO CONDOMÍNIO

GERAL

Caso Prático

→ Angelo adquiriu 50% da propriedade de imóvel comercial

localizado na Móoca, fruto da expropriação do bem em um

processo de execução. Ao buscar tomar posse do imóvel,

evidenciou que no local funciona uma empresa de

contabilidade cujos proprietários, João e André, são filhos do

proprietário dos outros 50% do imóvel (Manuel), que estão lá

ocupando gratuitamente a coisa. Na qualidade de advogado

de Angelo, estando com ele na entrevista com você, proponha

as possíveis soluções para o caso concreto, segundo o

interesse do seu cliente.

Caso Prático

→ Em defesa o Requerido alega ser parte ilegítima por não ser o

possuidor do imóvel, já que funciona no local uma empresa

de contabilidade. E que caso seja devido qualquer valor (se

evidenciada a sua responsabilidade) deverá ser fixada por

meio de perícia a ser realizada. No tocante ao IPTU em aberto,

argumenta que as despesas devem ser compartilhadas entre

os condôminos, sendo, assim, o requerente devedor de

metade das importâncias.

Demonstre os argumentos cabíveis para a promoção da

réplica.

DO CONDOMÍNIO

EDILÍCIO

→ Regramento

→ CC/02 – artigos 1331 a 1358

→ Lei 4591/64

→ Conceito – o condomínio edilício é caracterizado pela

apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma

propriedade privativa. Assim, cada condômino é titular com

exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório,

sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das

áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede de

água, esgoto, corredores, acesso às unidades autônomas) –

1331

→ não podem as unidades privativas serem privadas do

acesso ao logradouro (§4º, 1331) – passagem forçada

→ terraço de cobertura

→ parte comum

→ salvo disposição contrária da escritura de constituição

do condomínio

→ Estrutura interna do condomínio edilício

→ composição (1331)

→ unidades autônomas

→ áreas comuns

→ Deveres dos condôminos

→ 1336

→ inciso I

→ contribuir com as despesas do condomínio

→ obrigação propter rem – deve ser suportadas por quemtiver a coisa em seu domínio

→ o adquirente responde pelo pagamento das despesasrelativas a período anteriores à transferência da unidade(1345)

→ tratamento com base no 1334, § 2º

→ despesa fixadas – inciso I, 1334

→ valor proporcional à fração ideal

→ por outro modo desde que disposto naconvenção condominial

→ fixação com base no nº de pessoas que residem

→ com base no valor de mercado

→ impontualidade

→ 1336, § 1º

→ juros moratórios

→ convencionados

ou

→ 1% ao mês

→ multa moratória de até 2%

→ art. 12, § 3º, Lei 4591/64

→ multa de até 20%

→ qual valor apontar ?!?

→ débitos anteriores a vigência do CC – multa estipulada

na convenção condominial – até 20%

→ débitos posteriores a vigência do CC – multa limitada

a 2%

→ cobrança condominial não é relação de consumo

→ inciso II

→ não realizar obras que comprometam a segurança da

edificação

→ realização de obras – 1341

→ art. 96

→ voluptuárias – 2/3 dos condôminos

→ úteis – maioria

→ necessárias – 1341, § 1º, § 2º, § 3º e § 4º

Motivos de briga entre vizinhos - Cachorro, cano, carro e criança

As quatro palavras que começam com cê, de condomínio, são a causa de 75%das brigas entre vizinhos. Para diminuir os problemas envolvendo os 45 cãesdos moradores de um conjunto residencial no Jardim São Bento, na Zona Sul,o agente de trânsito e síndico Marco Antonio do Vale criou umcachorródromo. Trata-se de uma área de 20 metros quadrados, cercada, ondeos bichos podem se divertir, soltos, sem incomodar ninguém. "Asreclamações acabaram", diz ele. Sujeira e latido de cachorro são os principaismotivos de briga entre os condôminos paulistanos.

Vagas de garagem, vazamentos de água e barulho de crianças vêm emseguida no ranking dos atritos. "Quando assumi, há cinco anos, tinha de ouviruma queixa por dia", conta o empresário Celso Dieguez Estrada, síndico deum prédio no Jardim São Luís, também na Zona Sul. "Hoje, felizmente, temosapenas uma por mês." Para melhorar a situação, ele diz que passou a tratarcada caso individualmente, com muita conversa.

Especialista em direito imobiliário, o advogado Marcio Rachkorsky arbitraconflitos em cerca de 250 condomínios paulistanos. São dois casos novos pordia. Para ele, os de mais difícil solução envolvem barulho. "Muitas vezes, écomplicado até identificar de onde vem o ruído, pois tem de tudo: de saltoalto a festinhas nos apartamentos."

Fonte: Revista VEJA SP

→ inciso IV

→ destinação da unidade autônoma – mesma – da

edificação

→ não utilizar a unidade autônoma de maneira

prejudicial

→ sossego

→ salubridade – não afetar a saúde dos

possuidores

→ segurança

→ bons costumes

→ 1336, § 2º e 1337

→ Questões polêmicas

→ Fechamento da varanda

QUESTÃO 1. A “Incorporadora e Construtora 171” lançou um empreendimentoem SP, consistente em um CONDOMÍNIO EDILÍCIO composto por 2 torres eextensa área de lazer. Para tanto foi necessário unificar as matrículas de váriosimóveis lindeiros, à exceção de 1 dos terrenos que era considerado uma rua (bempúblico) que dava acesso à uma vila de casas e que encontrava encravado nomeio da área que abrigaria o futuro lançamento imobiliário. Mesmo assim, oempreendimento foi ofertado ao público consumidor e a área relativa ao supostobem público (rua) foi apresentada em catálogos publicitários como se consistisseem futura área verde (vide catálogo nos “slides” da aula). Durante a construçãoda obra, os sócios (pessoas físicas) da “Incorporadora e Construtora 171”promoveram em nome próprio uma AÇÃO DE USUCAPIÃO para que obtivessem adeclaração de propriedade sobre a área relativa ao suposto bem público (rua),cujo pedido foi acolhido apenas em 2ª instância. Sabe-se que sobre a existênciada AÇÃO DE USUCAPIÃO os adquirentes das unidades em construção não foraminformados durante a realização da obra, informação essa que somente foidivulgada anos após a conclusão das obras e a transmissão voluntária da possedas áreas comuns aos condôminos, quando então já havia transcorrido o prazode ajuizamento de eventual ação rescisória.

E dentre as áreas comuns cuja posse foi transmitida aos condôminos encontrava-se aquela que foi usucapida pelos sócios (pessoas físicas) da “Incorporadora eConstrutora 171”. Estes sócios, por sua vez, ofereceram à venda o terrenousucapido aos condôminos que já se encontravam na posse da área, sob aalegação de que seriam proprietários e “possuidores” do imóvel pelo valor de R$1.000.000,00 (um milhão de reais). Como os condôminos rejeitaram a propostados sócios (pessoas físicas) da “Incorporadora e Construtora 171”, estes, ossócios, ajuizaram em desfavor do CONDOMÍNIO uma AÇÃO DE REINTEGRAÇÃODE POSSE, ao fundamento de que seriam DONOS DO TERRENO sob a POSSE doCONDOMÍNIO, de modo que teriam direito de ser reintegrados na posse da áreaporque o condomínio se negava a restituir-lhes a posse voluntariamente, o queconfiguraria esbulho. Levando em consideração os elementos fáticos indicadosneste enunciado, promova a adequada solução para este caso, para a defesa dosinteresses dos condôminos.