Doc 01 - Método Comparativo

RUY FIGUEIREDO 2008 1

MÉTODOCOMPARATIVO


O MÉTODO COMPARATIVO

1ª REGRA DE OURO

OS IMÓVEIS NÃO VALEM APENAS EM FUNÇÃO

DA SUA ÁREA


O MÉTODO COMPARATIVO

2ª REGRA DE OURO

QUANTO MENOR FOR A ÁREA MAIOR O PREÇO POR M2

loja

loja

loja

20 m2 5.000 €/m2 100.000 Euros

200 m2 1.500 €/m2 300.000 Euros

2.000 m2 750 €/m2 1.500.000 Euros


MÉTODO COMPARATIVO

VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE VALOR

complexo explicativo das variáveis subjectivascomplexo explicativo das variáveis intrínsecascomplexo explicativo das variáveis de localizaçãocomplexo explicativo das variáveis ambientaiscomplexo explicativo das variáveis económicascomplexo explicativo das variáveis regulamentares


MÉTODO COMPARATIVO

VARIÁVEIS EXPLICATIVAS INTRÍNSECAS

Grupo Explicativo - Ano de Construção e Conservaçãoano de construção do edifício da fracção

estado de conservação do edifício da fracção

estado de conservação da fracção


MÉTODO COMPARATIVO


Grupo Explicativo - Capacidade/Operacionalidadeárea útilnúmero de compartimentosárea da sala e dos restantes espaçosárea da arrecadaçãonúmero e “performance” das instalações sanitáriastipo de garagem – inexistente, box ou parqueamento, número de lugarestipo de varandas (abertas ou fechadas) e sua áreaequipamento de cozinhanúmero de roupeirosárea de jardim ou quintalse integrada em edifício com piscina e outras comodidades


MÉTODO COMPARATIVO


Grupo Explicativo - Segurançaporta exterior dos fogos blindadaporteira ou serviço de portariasistema digital de segurança colectivasistema de detecção e extinção de incêndiosportas corta-fogo nos acessos à escada principal e estacionamentosequipamento de detecção de monóxido de carbono sistema de iluminação de emergênciasistema de videotelefone à porta principal


MÉTODO COMPARATIVO


Grupo Explicativo - Qualidade do Projecto e Construçãoestilo arquitectóniconível de qualidade dos revestimentosdesempenho (“performance”) da cozinhadesempenho térmico, acústico da construçãoqualidade da execução dos trabalhos


MÉTODO COMPARATIVO

VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAÇÃO

Grupo Explicativo - Qualidade da Localizaçãolocalização geográfica (cidade, vila, rua)localização da habitação no edifício (cave, rés/chão e andar)nível social do local da habitaçãoqualidade da exposição solarqualidade da vista ou panorâmica (pinhal, mar, etc.)proximidade de espaços verdesdensidade populacionaldensidade da urbanizaçãodisponibilidade de serviçosdistância casa-trabalhoacessibilidade fácil ao trabalhodistância à praia (para habitações situadas nessas zonas)proximidade de centros comerciais e de outro comércioproximidade e variedade de meios de transporteproximidade e tipo de escolasproximidade de lugares de cultoproximidade de lugares de diversão e de lazerproximidade de pistas de atletismo


MÉTODO COMPARATIVO

VARIÁVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAÇÃO

Aspectos Positivos de Valorizaçãomar rioria serranatureza

Aspectos Negativos de ValorizaçãoEtar Locais de venda de drogaLixeira Locais de prostituiçãoCemitério Subestações eléctricasAuto-estrada Igrejas, locais de culto diversoLinhas férreas Estádios de Futebol Aeroportos outros


MÉTODO COMPARATIVO

TIPO DE VARIÁVEIS EXPLICATIVASa) Variáveis realizadas

área de avaliação e estado de conservação b) Variáveis emergentes

1) inexistência de estacionamento2) orientação solar predominante a Norte3) poluição sonora nocturna4) fracção habitacional situada no último piso5) proximidade de cabos de alta tensão

c) Variáveis imergentes1) nível de Feng Shui2) classificação térmica

d) Variáveis intuitivas


MÉTODO COMPARATIVO

O “Método Comparativo” fundamenta-se

sobretudo no conhecimento do mercado local

e dos valores pelos quais se têm vindo a

transaccionar as propriedades análogas à que

se pretende avaliar


MÉTODO COMPARATIVO

NATUREZA DO VALORcorrente univalente o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não constituem uma excepção ao princípio do valor único.

corrente plurivalenteo valor pode mudar em função da finalidade da avaliaçãoSegundo Famularo (1977):“O valor dos bens económicos não é um atributo único, fixo e permanente deles e nãodepende só da sua qualidade intrínseca; o valor, em sentido económico, é um facto dohomem e não uma propriedade objectiva dos bens”…“Para um mesmo bem económico no mesmo tempo e lugar, se podem ter várias espéciesou tipos de valores, cada um deles, porém, determinado quando seja conhecido o motivo,ou seja a razão prática, ou ainda o fim que se quer alcançar com o juízo pedido”...


MÉTODO COMPARATIVO

PERSPECTIVAS DE VALOR

i) avaliações no âmbito da actividade creditícia

ii) avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública

iii) avaliações de âmbito fiscal

iv) avaliações no âmbito da actividade seguradora

v) avaliações no âmbito do processo civil

vi) avaliações no âmbito das transacções


MÉTODO COMPARATIVO

TIPOS DE VALORi) Valor venal ou de capitalii) Valor efectivo actualiii) Valor potencial óptimoiv) Valor de rendimento ou locativov) Valor residualvi) Valor de garantiavii) Valor intrínsecoviii)Valor económicoix) Valor de mercadox) Outros tipos de valor (valor de reposição, valor de uso alternativo, valor

patrimonial, valor contabilístico, valor de troca, valor histórico, valor cultural, valor para seguro, valor de expropriação, valor em usocontinuado, valor sentimental, valor de liquidação imediata, etc.)


MÉTODO COMPARATIVO

VALOR DE MERCADODesignado também por:Presumível Valor de Transacção (PVT)Presumível Valor Comercial (PVC)Presumível Valor Venal (PVV)

A palavra “presumível” utilizada na qualificação do “Valorde Mercado” reflecte o facto de o acto de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimação e não uma determinação


MÉTODO COMPARATIVO

Valor de Mercado

é o montante pelo qual se estima que uma proprieda-

de adequadamente publicitada seja transaccionada à

data da avaliação entre um comprador e um vende-

dor interessados cada um dos quais actuando inde-

pendentemente um do outro, com prudência, sem

coacção e com pleno conhecimento do mercado


MÉTODO COMPARATIVO

A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO

Sem informação não há avaliação

A informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliáriastem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:

i) QUANTIDADEisto é, deverá ser suficientemente volumosa, sob o risco de não se obteruma caracterização correcta e credível do mercado

ii) QUALIDADEisto é, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada deforma adequada


MÉTODO COMPARATIVO

A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO

i) QUANTIDADEDever-se-á apostar na criação de bases de dados imobiliários

ii) QUALIDADEDever-se-á normalizar a actividade de avaliação,angariação e mediação imobiliária


MÉTODO COMPARATIVO

A IMPORTÂNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAÇÃO

40.00

25.005.0

5.0

PLANTA CORTE

AVALIADOR 1Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2

AVALIADOR 2Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2Armazém 04 1.250.00 m2 475 €/ m2Armazém 05 1.475.00 m2 475 €/ m2Armazém 06 1.700.00 m2 350 €/ m2

AVALIADOR 3Armazém 01 325.00 m2 500 €/ m2Armazém 02 575.00 m2 500 €/ m2Armazém 03 750.00 m2 500 €/ m2Armazém 04 1.250.00 m2 475 €/ m2Armazém 05 1.475.00 m2 475 €/ m2Armazém 06 1.700.00 m2 350 €/ m2Armazém 07 1.800.00 m2 450 €/ m2Armazém 08 1.900.00 m2 450 €/ m2Armazém 09 2.000.00 m2 425 €/ m2


MÉTODO COMPARATIVO

A IMPORTÂNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAÇÃOINTERVENIENTE 1medição efectuada pelo perímetro exterior das paredesÁrea = 1000.00 x 2 = 2.000.00 m2 uv = 850.000 € : 2.000 m2 = 425 €/ m2

INTERVENIENTE 2medição efectuada pelo perímetro interior das paredes exterioresEspessura das paredes exteriores = 0.20 mÁrea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2

Área = 2000.00 - 52.00 = 1.948.00 m2 uv = 850.000 € : 1.948 m2 = 436 €/ m2

INTERVENIENTE 3medição pelo exterior e não considerando a área da rampaÁrea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2

Área = 2000.00 - 90.00 =1.910.00 m2 uv = 850.000 € : 1.910 m2 = 445 €/ m2

INTERVENIENTE 4medição pelo interior e não considerando a área da rampaÁrea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2

Área da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2

Área = 2000.00 - (52.00+90.00) = 1.858.00 m2 uv = 850.000 € : 1.858 m2 = 457 €/ m2


MÉTODO COMPARATIVO

ÁREAS DEFINIDAS PELO RGEUA “área de avaliação”,em termos operati-

vos, é substancialmente diferente das áreas

legais estabelecidas pelo Dec.Lei nº38 382 de7 de Agosto de 1951 que aprova o RGEURegulamento Geral das Edificações Urba-nas


MÉTODO COMPARATIVO

ÁREAS DEFINIDAS PELO RGEUÁrea bruta é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredesexteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandasprivativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nascirculações comuns do edifício

Área útil é a soma das áreas de todos os compartimentos, arrumos, outros com-partimentos de função similar e armários nas paredes que limitam ofogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias econdutas


MÉTODO COMPARATIVO

TIPOLOGIA T1 T2ÁREA 90 m2 80 m2

PREÇO (oferta) 80.000 € 110.000 €uv = PREÇO / ÁREA 889 €/ m2 1.375 €/ m2

Fogo 50 m2 75.000 € 1.500 €/ m2

Terraço 40 m2 5.000 €-----------80.000 €


ÁREA TRIBUTÁRIA

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

A = Aa + α Ab + β Ac + γ Ad α = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005

Aa – área bruta privativaSuperfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifício ou da fracção , inclui varandas privativas, caves e sótãos privativoscom utilização idêntica à do edifício ou da fracção

Ab – áreas brutas dependentesSão as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina oedifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito locais acessórios, as garagens e parqueamentos, asarrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados naárea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

Área de avaliação

A área bruta privativa não integra a área de

varandas nem a quota parte

da área comumao nível do piso


A Área Bruta Privativa de Avaliação - ABP

não inclui a quota parte dos acessos comuns no piso

não inclui a área de varandas

não inclui a área de nenhuma outra área acessória

ABP (Área Bruta Privativa) = AFogo = APR (Área Principal)

MÉTODO COMPARATIVO


EM TERMOS MATRICIAIS

FRACÇÃO = Fogo+ Σ áreas acessórias

FRACÇÃO = APR + Σ áreas acessórias

Área Principal

FRACÇÃO = ABP + Σ áreas acessóriasÁrea Bruta Privativa

MÉTODO COMPARATIVO


EM TERMOS MONETÁRIOS

VFRACÇÃO = VFogo + Σ Váreas acessórias

VFRACÇÃO = VAPR + Σ Váreas acessórias

VFRACÇÃO = VABP + Σ Váreas acessórias

MÉTODO COMPARATIVO


NÃO FAZ SENTIDO

PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : ABP

PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : APr

PFRACÇÃO = VFRACÇÃO : AFOGO

MÉTODO COMPARATIVO


FAZ SENTIDO

PFogo = VFogo : AFogo

PAPr = VAPR : APr

PABP = VABP : ABP sendo:

PFogo = PAPr = PABP = PMERCADO

MÉTODO COMPARATIVO


FAZ TAMBÉM SENTIDO

Pvar = Vvar : Avar

Parr = Varr : Aarr

Pterr = Vterr : Aterr

Pestendal= Vest : Aest

Pgar = Vgar : Agar

Poutr = Voutr : Aoutr

MÉTODO COMPARATIVO


ÁREAS ACESSÓRIASVARANDASARRECADAÇÕESTERRAÇOSPARQUEAMENTOS / GARAGENSOUTRAS (ESTENDAIS, ETC.)

MÉTODO COMPARATIVO


CORRELAÇÃO ENTRE PULSARESLAPA ARROIOS

PMERCADO = 4.000 €/m2 PMERCADO = 1.500 €/m2

MÉTODO COMPARATIVO

2.000 €/m2 a 4.000 €/m2 750 €/m2 a 1.500 €/m2

parqueamento = 20.000 €

arrecadação = 5.000 €


VARANDASnão têm valor de mercado

O pulsar das varandas está correlacionadocom o pulsar do fogo ou do mercado

α = Pvar : PApr

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

α ≤ 0.50 aberta

0.50 ≤ α ≤ 1.0mal fechada

α = 1.0bem fechada


MÉTODO COMPARATIVO

VARANDASDado que:

Vvar : Avar = α (VApr : Apr)

então:

Aequi = Apr + α Avar = Apr +


MÉTODO COMPARATIVO

VARANDASO coeficiente “α” depende dos três aspectos seguintes:

i) nível de integração da varanda com o fogoii) magnitude e distribuição da área de varandaiii) situação da legalização camarária, se fechada

Nível de integração da varanda com o fogoi) abertas “α” ≤ 0.50ii) fechadas de forma inadequada ao espaço contíguo 0.50 < “α” < 1.00iii) fechadas mas com perfeita adequação ao espaço contíguo “ α” = 1.00


ARRECADAÇÕESNão têm valor de mercado (no geral)

O seu valor é subjectivo (teórico)

O pulsar da arrecadação não está correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado β = Parr : PApr

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕESi) Configuração Volumétrica

a) sotadab) normal

ii) Localização no Edifícioa) em cavesb) no sótãoc) ao nível dos andares (acessos comuns)

iii) Nível de Comunicação Física com o Fogoa) não contígua ao fogob) contígua ao fogo na horizontal e não acessível directamente ao fogoc) contígua ao fogo na vertical e não acessível directamente ao fogod) contígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogoe) contígua ao fogo na vertical e acessível directamente ao fogo

iv) Afectação Actual e Estatuto Legal face à Reversão de Usoa) arrecadação purab) arrecadação revertida ao uso habitacional (ilegal ou legal)


AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e não acessível directamente ao fogo

MÉTODO COMPARATIVO

cave direita

T0

arrecadação dacave direita

ANTES

arrecadação dacave esquerda

cave esquerda

T0


AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogo

MÉTODO COMPARATIVO

cave direita

T2

DEPOIS

cave esquerda

T2

quarto quartoquarto quarto


MÉTODO COMPARATIVO

AVALIAÇÃO DE ARRECADAÇÕEScontígua ao fogo na horizontal e acessível directamente ao fogo

8550cave

9060rés/chão

10065andares elevados

T2 (103 €)T0 (103 €)

Valor financiado (T0 cave + arrecadação) = 50 + 5 = 55Valor de mercado (T2 cave - ilegal) = 70


TERRAÇOSNão têm valor de mercado

O seu valor é subjectivo (teórico)

O pulsar do terraço não está correlacionado com o pulsar do fogo ou domercado γ = Pterr : PApr

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

AVALIAÇÃO DE TERRAÇOSi) Localização em relação ao Edifício

a) terraço de fogo ao nível térreob) terraço de fogo situado num piso intermédioc) terraço de fogo situado no último piso

ii) Tipo de Afectação da Fracção a que pertencea) habitacionalb) terciário comercialc) terciário (serviços)

iii) Magnitude da Área

iv) Qualidade da Vista que permite desfrutar


PARQUEAMENTOS/GARAGENS

têm valor de mercado

O seu valor é objectivo

O pulsar do parqueamento ou da garagem não

está correlacionado com o pulsar do fogo ou do

mercado ε = Pgar : PApr

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

PARQUEAMENTOS / GARAGENS

i) Localização em relação ao Edifício a) no logradouro, ao ar livreb) no logradouro, em edificado coberto c) no edifício

ii) Localização dentro do Edifícioa) na 1ª caveb) na 2ª cavec) noutra cave d) no rés/chão

iii) Tipo de Acessoa) por rampab) por elevador


MÉTODO COMPARATIVO

PARQUEAMENTOS / GARAGENS

iv) Manobras de Circulação e Parqueamentoa) sem problemasb) facilitadasc) complicadas

v) Tipologiaa) LI - 1 lugar individual (parqueamento)b) LDsr - 2 lugares individuais sem restriçõesc) LDcr - 2 lugares individuais com restriçõesd) BI - 1 garagem (box) para 1 veículoe) BD - 1 garagem (“box”) dupla (2 veículos)f) BT - 1 garagem (box) tripla (3 veículos)

vi) Áreaa) área útilb) área bruta


MÉTODO COMPARATIVO

ÁREA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA

Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

Aequi = Apr + α Avar + β Aarr + γ Aterr + δ Aest + ε Agar + η Aoutr

α = Pvar : PAprβ = Parr : PAprγ = Pterr : PAprδ = Pest : PAprε = Pgar : PAprη = Poutr: PApr

V = Aequi x PApr


PROBLEMADetermine a Área Equivalenteda seguinte moradia

Acave = 50 m2 50 % 25 m2

Arés/chão = 110 m2 100 % 110 m2

A1º andar = 100 m2 100 % 100 m2

Asótão = 60 m2 40 % 24 m2

Avarandas = 16 m2 50 % 8 m2

Aterraço = 25 m2 20 % 5 m2

Agaragem = 15 m2 40 % 6 m2

Abarbecue = 40 m2 10 % 4 m2

Alogradouro = 360 m2 5 % 18 m2

------------- ---------= 776 m2 AEQUIVALENTE = 300 m2

MÉTODO COMPARATIVO


A ÁREA EQUIVALENTE É

UMA ÁREA ARTIFICIAL DE

GRANDE UTILIDADE

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

ÁREA EQUIVALENTE DE LOJAS

1.000 €/m2 (terço profundo)

1.500 €/m2 (terço central)

2.000 €/m2 (terço junto da rua)

Aequi = 0,33 A x 1 + 0,33 A x 0,75 + 0,33 A x 0,5 = 0,75A


AVALIAÇÃO DA LOJA

V = 60 m2 x 1.500 €/m2 = 90.000 € (desadequada)

V = 20 m2 x 2.000 €/m2 ++ 20 m2 x 1.500 €/m2 ++ 20 m2 x 1.000 €/m2 = 90.000 € (adequada)

V = (20 m2 x 100% + 20 m2 x 75% + 20 m2 x 50%) x x 2.000 €/m2 = 90.000 € (adequada)

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

ÁREA EQUIVALENTE DE LOJAS

1.500 €/m2 (galeria)

2.000 €/m2 (rés/chão)

1.000 €/m2 (cave)Aequi = Arés/chão x 1 + Agaleria x 0,75 + Acave x 0,2


AVALIAÇÃO DA LOJA

V = 150 m2 x 1.333,33 €/m2 = 200.000 € (desadequada)

V = 60 m2 x 2.000 €/m2 (rés/chão) ++ 40 m2 x 1.500 €/m2 (galeria) ++ 50 m2 x 400 €/m2 = 200.000 € (adequada)

V = (60 m2 x 100% + 40 m2 x 75% + 50 m2 x 20%) x x 2.000 €/ m2 = 200.000 € (adequada)

MÉTODO COMPARATIVO


ÁREA EQUIVALENTE NO CÁLCULOVALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO

V t = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

A = Aa + α Ab + β Ac + γ Adα = 0,300 β = 0,025 γ = 0,005

Aequi = Apr + α Avar + β Aarr + γ Aterr + δ Aest + ε Agar + η Aoutr

MÉTODO COMPARATIVO


ÁREA EQUIVALENTE TRIBUTÁRIA


Aa – área bruta privativaSuperfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementosseparadoras do edifício ou da fracção , inclui varandas privativas, caves e sótãos privativoscom utilização idêntica à do edifício ou da fracção

Ab – áreas brutas dependentesSão as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas noexterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina oedifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito locais acessórios, as garagens e parqueamentos, asarrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados naárea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores

MÉTODO COMPARATIVO


ÁREA EQUIVALENTE TRIBUTÁRIA


Ac – área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantaçãoDiferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construçãoou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintaise outros logradouros até ao limite de duas vezes a área de implantação

Ad – área do terreno livre que excede o limite anteriorÁrea excedente á área anterior

MÉTODO COMPARATIVO


Área Equivalente de avaliação e tributária da seguinte moradia

Acave = 50 m2 50 % (100%) 25 m2 ( 50 m2)Arés/chão = 110 m2 100 % (100%) 110 m2 (110 m2)A1º andar = 100 m2 100 % (100%) 100 m2 (100 m2)Asótão = 60 m2 40 % (100%) 24 m2 ( 60 m2)Avarandas = 16 m2 50 % (100%) 8 m2 ( 16 m2)Aterraço = 40 m2 20 % ( 30%) 8 m2 ( 12 m2)Agaragem = 20 m2 40 % ( 30%) 8 m2 ( 6 m2)Abarbecue = 20 m2 10 % ( 30%) 2 m2 ( 6 m2)Alogradouro = 300 m2 5 % ( 2,5%) 15 m2 ( 8 m2)

------------- --------- -----------= 716 m2 Aequi = 300 m2 (368 m2)

MÉTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREAS

Por um lado, não existe um entendimento único notocante à definição e determinação da “área de avaliação”

Por outro lado, podem acontecer erros de contas e nasmedições

E também, por vezes, o avaliador tem de determinar áreascom base em plantas distorcidas

MÉTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREAS

Assim na determinação das áreas podem surgir uma dasseguintes três situações:

i) A planta apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricas

ii) A planta não apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricasmas verifica-se que não existem distorções

iii) A planta não apresenta um conjunto apreciável de cotas numéricasmas verifica-se que existem distorções

MÉTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASi) A planta apresenta um conjunto apreciável de cotas

numéricas

Neste caso, a área pode ser determinada com

recurso às cotas expressas, mesmo se a planta

apresentar distorções e/ou a sua escala não

estiver explicitada

MÉTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASii) A planta não apresenta um conjunto apreciável decotas numéricas mas verifica-se que não existem distorções

Neste caso, não se consideram as cotas expressas, e dado não haver distorções, a área édeterminada na planta com recurso a uma régua normal, sendo depois, o valor encontrado“ Arégua” ajustado em função da escala, para se obter a área real “Areal”

Areal = Arégua x fe x fe = Arégua x fe2 sendo “fe” o factor de escala

Escala 1:100 Escala 1:200 Escala 1:50Arégua= 9 cm2 Arégua= 9 cm2 Arégua= 9 cm2

fe = 1 fe2 = 1 fe = 2 fe2 = 4 fe = 0,5 fe2 = 0,25Areal = 9x1 = 9 m2 Areal = 9x4 = 36 m2 Areal = 9x0,25 = 2,25 m2

MÉTODO COMPARATIVO


PROBLEMAS NA MEDIÇÃO DE ÁREASiii) A planta não apresenta um conjunto apreciável decotas numéricas mas verifica-se que existem distorções

Neste caso, não se consideram as cotas expressas

Areal = Aréguax fdv x fdh

fdv - factor de distorção vertical fdh - factor de distorção horizontal

fdv = (rv1 + rv2) : 2r v1 = cota vertical 1 : medição com base na régua da cota vertical 1r v2 = cota vertical 2 : medição com base na régua da cota vertical 2

MÉTODO COMPARATIVO


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE PROSPECÇÃO

REFERÊNCIA Nº 1 Localização: 8º Esq do prédio contíguoTipologia : T2Idade : 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço)Área : da ordem de grandeza da fracção em apreço (±±±± 90.00 m2)Garagem : nãoConservação: algumas obras feitasContacto: 21 01010101 (Srº Joaquim Menezes)Valor de oferta de venda : 85.000 €Valor negocial provável : 95% x 85.000 € ≈≈≈≈ 81.000 €Índice unitário de venda : 81.000 € : 90.00 m2 = 900 €/m2


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃO

A informação recolhida pelos avaliadores no tra-

balho de prospecção e/ou disponibilizada por ou-

tros meios

nem sempre é imediatamente comparável

com a propriedade que se analisa. E isto porque,

como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de

referência são iguais ao que é objecto de avaliação


MÉTODO COMPARATIVO


Para que seja possível “comparar” é necessário que o avali-ador efectue os ajustamentos que resultam das diferençasentre as propriedades de referência e a propriedade emapreço.

Este trabalho de ajustamento ( “homogeneização”) consisteafinal, num tratamento a que os elementos de referênciadevem ser submetidos de modo a torná-los homogéneos, istoé a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço


MÉTODO COMPARATIVO


* Por um lado temos o objecto de avaliação OA, e por outro,

temos as diversas referências Ri

* Homogeneizar corresponde a transformar

“alhos” em “bogalhos”

* O que se homogeneíza são os pulsares das referências


MÉTODO COMPARATIVO


R1

R2

OA?????


MÉTODO COMPARATIVO


R1

R2

OA?????

T3, 120 m2, 15 anos,3º andar s/ elevador,fracos acabamentos,Pulsar = 900 €/ m2

T1, 50 m2, 25 anos,cave,bons acabamentos,Pulsar = 1.100 €/ m2

T2, 80 m2, novo,rés/chão,bons acabamentos,Pulsar = ????


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERIZAÇÃO EM TERMOS DE ÁREAS

113LI / 25 054111T2R4

122LDsr /50 008118T3R3

123LDsr /500814116T3R2

95LI / 25 415692T2R1

109LI / 25068105T2OA

Apr+AgarAterrAarrAvarAprTip


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERIZAÇÃO EM TERMOS MONETÁRIOS

102,5

155,0

157,0

155,5

?

VApr+

(103 €)

10,0

20,0

20,0

10,0

10,0

Vgar

(103 €)

0,0

0,0

0,0

10,0

0,0

Vterr

(103 €)

2,5

0,0

3,0

2,5

2,5

Varr

(103 €)

OV

OV

V

V

V

Tipode valor

115

175

180

178

???

V

(103 €)

113

122

123

95

109

Apr+

R4

R3

R2

R1

OA

995

1.270

1.276

1.637

?????

PApr+Rn( €/m2)


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERÍSTICAS COMPARATIVAS

méd.

bons

bons

bons

méd.

NivelEquip

c10

bons

ópt.

ópt.

ópt.

raz.

NivelAcab

c9

2ºc/elev.

3ºc/elev.

3ºc/elev.

6ºc/elev.

3ºc/elev.

Localiz. no Prédio

c8

raz.

boa

boa

boa

boa

Exp. Solar

c7

raz.

boas

boas

boas

boas

Qual. das

vistas

c6

loc.3

loc.2

loc.2

loc.2

loc.1

locali-zação

c5

novo

novo

novo

novo

2anos

idade

c4

T2

T3

T3

T2

T2

tipo-logia

c3

113

122

123

95

109

Apr+

(m2)

c2

OV

OV

V

V

V

tipode

valor

c1

BomR4

raz.R3

raz.R2

bomR1

bomOA

NívelPoluiçãosonora

c11


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOCARACTERÍSTICAS COMPARATIVAS

1,00

0,90

0,90

0,90

NivelEquip

fn10

0,90

0,85

0,85

0,85

NivelAcab

fn9

1,00

1,00

0,95

1,00

Localizno Prédio

fn8

1,10

1,00

1,00

1,00

Exp. Solar

fn7

1,15

1,00

1,00

1,00

Qual. das

vistas

fn6

1,10

1,05

1,05

1,05

locali-zação

fn5

0,98

0,98

0,98

0,98

idade

fn4

1,00

1,15

1,15

1,00

tipo-logia

fn3

1,00

1,00

1,00

0,90

Apr +

(m2)

fn2

0,95

0,95

1,00

1,00

tipode

valor

fn1

1,00R4

1,05R3

1,05R2

1,00R1

OA

NívelPoluiçãosonora

fn11


MÉTODO COMPARATIVO


PApr+R1H = PApr+R1 x f11 x f12 x f13 x f14 x f15 x f16 x … f1m





MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOPApr+R1H =1.637xx 1 x 0,9 x 1 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1 = 1.160

PApr+R2H = 1.276xx 1 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 0,95 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.152

PApr+R3H = 1.270xx 0,95 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.147

PApr+R4H = 995x x 0,95 x 1 x 1 x 0,98 x 1,1 x 1,15 x 1,1 x 1 x 0,9 x 1 x 1 = 1.160


MÉTODO COMPARATIVO


PApr+=(PApr+R1H + PApr+R2H + PApr+R3H + PApr+R4H):4== (1.160 + 1.152 + 1.147 + 1.160) : 4 = 1.155 €/m2

VApr+= Apr + x PApr

+ = 109.00 m2 x 1.155 €/m2 = 125.895 €

V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest+ Vgar +Voutr =

=125.895+2.500+0+ 0 + 10.000 + 0 =138.395 = 138.000 €


MÉTODO COMPARATIVO

O TRABALHO DE HOMOGENEIZAÇÃOO pulsar de avaliação pode ser obtido pela:i) média aritmética de todos os pulsares referenciais homogeneizados

ii) média aritmética dos pulsares referenciais homogeneizados com exclusãodos valores entendidos como anómalos (por exemplo, o valor mais baixoe/ou o valor mais alto)

iii) média estatística dos pulsares homogeneizados. Com base na análise estatística são determinados certos parâmetros esta-tísticos (média, desvio padrão, limites de confiança e outros) e pesquisadosquais os pulsares que deverão ser mantidos ou rejeitados da amostra aque pertencem. Deste modo, faz-se uma média (ponderada) mas apenascom os pulsares não rejeitados


MÉTODO COMPARATIVO


• O que é que se deve fazer ao pulsar de uma referência para que traduza o pulsar do imóvel em avaliação?

• i) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar superiorà do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser comprimido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica


MÉTODO COMPARATIVO



• ii) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar inferiorà do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser expandido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica.


MÉTODO COMPARATIVO



• iii) Se a referência tiver, em relação a determinada característica de comparação, um pulsar igual ao do objecto de avaliação, o seu pulsar deverá ser mantido, para reflectir o pulsar do imóvel em apreço, relativamente a essa característica.


MÉTODO COMPARATIVO


Características de Comparaçãotipo de valor tipologia e área principalidade estado de conservaçãodata da transacção localização geográficaposição da fracção qualidade das vistasarquitectura da fracção arquitectura do edifício orientação solar nível de poluição sonoranível de acabamentos nível de equipamentosdesconforto da envolvente outras


MÉTODO COMPARATIVO

BIBLIOGRAFIA

Associação Brasileira de Normas Técnicas (1977). Norma Brasileira NB-502 da ABTN.

Editions Eyrolles (1979). L´Expertise Immobiliére.Paris.

Figueiredo, R.; (2004). Manual de avaliação Imobiliária.Editora Vislis.

L Expertise Immobiliére(1979), Editions Eyrolles, Paris.

Moreira, A.L. (1984). Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo. Brasil.

Ordem dos Engenheiros (1989).Cursos Sobre Avaliação de Bens Imobiliários. Lisboa.

Pirla, S.F.(1992). Valoración de Bienes Inmuebles. Madrid.

Doc 01 - Método Comparativo

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