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INTRODUÇÃO

Lei 6.649/79 Lei 8.245/91

impostos por conta do locador; livre negociação entre as partes, inclusive IPTU

retomada somente pela denúncia cheia retomada pela denúncia vazia na locação residencial

recurso no efeito suspensivo _______________admite-se a execução provisória consequências / \

imóveis indisponíveis p/ locação maior disponibilidade dos imóveis

aquisição como proteção patrimonial para renda ou complemento

excesso de proteção à figura do locatário maior equilíbrio entre as partes

AÇÕES LOCATÍCIAS

A Lei 8245/91, disciplina quatro procedimentos especiais para solução de controvérsias decorrentes do contrato de locação de imóveis urbanos, são eles: I) ação de despejo; II) ação de consignação de aluguel e acessórios da locação; III) ação revisional de aluguel; IV) ação renovatória

ARTIGO 5º. da Lei do Inquilinato: “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”. Ou seja, não é possível a distribuição de qualquer outra ação para obter a desocupação do imóvel locado que não a ação de despejo. Até mesmo o adquirente do imóvel locado, objetivando a retomada deste, nos termos do art. 8º. da Lei do Inquilinato, deverá se valer da ação de despejo. ARTIGO 8º. – adquirente tem 90 dias para denunciar o contrato, concedendo prazo de 90 dias para o locatário desocupar, sob pena de ter que cumprir o prazo até final do contrato, ou seja, deverá manter a locação. EXCEÇÃO: se o contrato for por prazo determinado, e constar cláusula de vigência e estiver averbado junto a matrícula do imóvel, aí deverá ser respeitado o prazo faltante.

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ASPECTOS PROCESSUAIS GERAIS

1- FORO COMPETENTE

-ARTIGO 58- II da Lei 8245/91: “é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato” ( foro de eleição).

Fica claro que o foro de eleição tem prioridade em relação a qualquer outro, especialmente ao foro da situação da coisa, que é regra geral. A intenção do legislador é dar preferência ao interesse das partes de litigar em local que melhor lhes convenha. Não havendo foro de eleição no contrato, vigora a regra do foro da situação da coisa, sendo que o juiz poderá dar-se por incompetente de ofício, caso tal regra não seja respeitada.

Quando o Réu poderá se insurgir contra a competência indicada pelo Autor? O réu terá o direito de se insurgir contra a competência indicada pelo Autor no bojo da própria peça de contestação, conforme artigo 64 do CPC: “ a incompetência, absoluta ou relativa, será alegada como questão preliminar de contestação”. Foro de eleição oral é ato jurídico inexistente ( prevalece o foro da situação do imóvel).

2- PROCEDIMENTO

Art. 59, caput, da Lei 8245/91: “Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão como rito o ordinário”.

Em caráter excepcional, poderá o locador, se pessoa física, propor ação de despejo para uso próprio perante o Juizado Especial Cível, a teor dos arts. 3º. III e 8º. § 1º. – I - da Lei 9099/95. ATENTEM AOS REQUISITOS = LEGITIMIDADE ATIVA SOMENTE DE PESSOA FÍSICA E PEDIDO APENAS E TÃO SOMENTE PARA USO PRÓPRIO Art. 3º. – o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: III- a ação de despejo para uso próprio

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Artigo 8º. – Não poderão ser partes no processo instituído por esta lei, o incapaz, o preso, as pessoas jurídicas de direito público, as empresas públicas da União, massa falida e o insolvente civil. Parágrafo primeiro - Somente serão admitidas a propor ação perante o Juizado Especial: I- As pessoas físicas capazes, excluídos os cessionários de direito

de pessoas jurídicas

3- VALOR DA CAUSA

Reza o artigo 291 do CPC, “que a toda causa será atribuída um valor determinado, mesmo que não exista conteúdo econômico imediato”. Esta disposição processual IRÁ repercurtir na sucumbência e no recolhimento de custas processuais. Que a indicação do valor da causa é requisito da petição inicial ( art. 319, V, do

CPC), sendo caso de emenda da exordial a ausência de sua indicação ( art. 321

do CPC). No tocante às demandas locatícias, o inciso III do artigo 58 da Lei de Locações ( Lei 8245/91) dispõe que “ o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento”. Exceção à regra (inciso II do artigo 47 da Lei 8245/91), = se o pedido de despejo for “em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionado com o seu emprego”, = 3 salários vigentes à época da propositura da demanda, e não 12 meses de aluguel. Findo o contrato de trabalho, pode haver o despejo por parte do empregador-locador em face do empregado-locatário. Excluem-se as taxas, impostos, condomínios, prevalecendo apenas a multiplicação do valor do aluguel.

- VALOR DA CAUSA EM AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CC COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO ? EM REGRA, tem-se entendido pela manutenção dos doze aluguéis como parâmetro para fixação do valor da causa. Entretanto, com fundamento nos art. 58, III da Lei 8245/91 cc. art. 292, VI do CPC, há o entendimento de alguns magistrados, que o valor da causa deve corresponder a doze aluguéis + o valor pretendido pelo autor da ação, determinando o seu respectivo aditamento.

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Tomo a liberdade de me posicionar contrário a tal entendimento, ATÉ PORQUE, O LOCATÁRIO E/OU FIADOR PODERÃO PURGAR INTEGRALMENTE A MORA QUANDO CITADOS, E NESTE CASO NÃO HAVERÁ NECESSIDADE DE SE PROSSEGUIR NA FASE EXECUTÓRIA. PODERIA OCORRER ATÉ A DESOCUPAÇÃO PELO LOCATÁRIO NA FASE PROCESSUAL. (estaríamos efetuando o recolhimento das custas pela totalidade dos pedidos, e por muitas vezes de forma desnecessária). SUGESTÃO: EFETUAR O RECOLHIMENTO PELA REGRA DOS 12 ALUGUÉIS, AGUARDANDO POSICIONAMENTO DO JUÍZO QUANDO DO DESPACHO INICIAL. O REMÉDIO LEGAL para questionamento do valor da causa é denominado IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA, previsto no artigo 293 do CPC: Artigo 293 CPC - “o RÉU PODERÁ impugnar, em preliminar na contestação, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito impondo a complementação das custas”.

4- COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS Menciona o IV do art. 58 da Lei 8245/91, que “desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil”. O maior avanço verificado à época do ingresso da nova lei de Locações, foi à possibilidade da comunicação postal dos atos processuais, em especial, a citação. As intimações e as notificações havidas no curso do processo de despejo, TAMBÉM poderão ser via postal, desde que autorizadas no instrumento de locação.

O problema ocorre em relação à titularidade da assinatura do aviso de recebimento (AR), pois, nem sempre a comunicação postal é recebida pessoalmente pela parte do processo, o que significa dizer que o aviso de recebimento no mais das vezes, retorna ao fórum firmado por pessoa diversa daquela que integra um dos pólos da ação locatícia. No contrato de locação deverá ser inserido endereço eletrônico do locatário e eventuais fiadores, bem como que os mesmos autorizam receber intimação, etc., por esta modalidade.

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Em relação à pessoa jurídica: Impera o entendimento de que, independentemente da correspondência ter sido recebida pessoalmente pelo representante legal da empresa, esta se considera válida desde que entregue no endereço indicado nos autos e recebida por alguém que integre os quadros da companhia. São diversos os precedentes neste sentido, e efetivamente parece-nos que os mesmos estão alinhados com o espírito legislativo de tornar menos moroso e mais simples, o processamento do feito. Exigir-se a recepção de próprio punho das correspondências forenses pelo representante legal da empresa ré, seria exigir, na maioria das situações, algo de difícil realização, o que tornaria letra morta o artigo 58, IV da Lei 8245/91. Acrescenta-se ainda, o correio eletrônico (email) como possibilidade de citação, intimação ou notificação das empresas, que deverão manter cadastro eletrônico para tal fim ( artigo 246-V do NCPC): Art. 246- “ A citação será feita: V- por meio eletrônico, conforme regulado em lei. § 1º. – com exceção das microempresas e das empresas de pequeno porte, as empresas públicas e privadas são obrigadas a manter cadastro nos sistemas de processo em autos eletrônicos, para efeito de recebimento de citações e intimações, as quais serão efetuadas preferencialmente por esse meio. Será obrigatório para as empresas privadas e públicas que deverão manter cadastro eletrônico para recebimento de citações e intimações.

Em relação à pessoa física:

O cenário jurisprudencial é totalmente diferente. Nossos tribunais contam com maciço entendimento de que a comunicação postal, não sendo recebida pessoalmente pela parte é NULA. Destacamos o seguinte julgado:

“ O Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a validade da citação de pessoa física pelo correio está vinculada à entrega da correspondência registrada diretamente ao destinatário, de quem deve ser colhida à assinatura no recibo, não bastando, pois, que a carta apenas se faça chegar no endereço do citando. Caberá ao autor o ônus de provar que o citando teve conhecimento da demanda contra ele ajuizada, sendo inadmissível a presunção nesse sentido pelo fato de a correspondência ter sido recebida pela sua filha”. (REsp 712.609, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ. 23/04/2007) VEJAM BEM A SITUAÇÃO AQUI DESCRITA, ONDE O TRIBUNAL SUPERIOR NÃO CONSIDEROU VÁLIDA A CITAÇÃO, MESMO A COMPETENTE CARTA TER SIDO RECEBIDA PELA FILHA DO RÉU E NO ENDEREÇO DO MESMO.

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5- EFEITO DEVOLUTIVO NO RECURSO DE APELAÇÃO

Conforme mencionado no início da nossa explanação, nas ações locatícias a apelação será recebida exclusivamente no efeito devolutivo, conforme imposição do INCISO V DO ARTIGO 58 da Lei 8245/91: “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Em linhas gerais, as sentenças proferidas em ações locatícias comportam execução provisória imediata, o que é de todo positivo.

Há, entretanto, uma importante observação a ser registrada: a apelação será recebida somente no efeito devolutivo relativamente às sentenças que tenham apreciado pedidos de natureza puramente locatícia, quais sejam, despejos, renovatórias, revisionais e consignatórias. Na hipótese da ação conter pedidos cumulados, os efeitos da sentença que julgá-los irá variar conforme a parte do dispositivo que for recorrido. A hipótese mais frequente diz respeito às ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis e encargos da locação, pois trata de situação em que são cumulados: (i) um pedido de rescisão da locação, fundamentado expressamente na

Lei 8245/91; (ii) outro pedido de condenação ao pagamento de aluguéis e encargos da

locação em atraso, fundamentado no contrato.

Não consta no caput do art. 58 da Lei 8245/91, previsão acerca do pedido de cobrança de aluguéis e encargos, porém apenas arrola-se o pedido de despejo como vinculado ao efeito devolutivo da apelação previsto no inc. V do mesmo dispositivo legal. Perante tais circunstâncias, a apelação interposta em face de sentença que aprecia pedido de despejo cumulado com cobrança de aluguéis e encargos, será recebida no efeito devolutivo relativamente ao despejo, e no duplo efeito ( devolutivo e suspensivo ) relativamente à cobrança de aluguéis e acessórios.

“Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. Julgamento de procedência do pedido condenatório ao pagamento de aluguéis, prejudicada a discussão do outro tema, em virtude da desocupação do imóvel. Apelação restrita ao tema da cobrança. Processamento com efeito suspensivo que se determina. Agravo provido. Em regra, a apelação deve ter processamento com efeito suspensivo, a não ser nos casos expressamente previstos no artigo 520 do CPC ou em normas especiais.

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A sentença condenatória ao pagamento de aluguéis não desfruta de tratamento especial, sobretudo não se encontra incluída no elenco taxativo do artigo 58 da Lei 8245/91, logo, comporta apelação com efeito suspensivo. O fato de ocorrer cumulação dos pedidos de despejo e cobrança de aluguéis não determina tratamento diferenciado ao regime da apelação, que deve ter processamento com efeito apenas devolutivo no capítulo relacionado ao despejo e com efeitos devolutivo e suspensivo no capítulo atinente à condenação”. (TJSP, AI 1269118006, rel. Des. Antonio Rigolin, j. em 30.06.2009)

AS LIMINARES NAS ORDINÁRIAS DE DESPEJO Redação da Lei 8245/91 Redação atual da Lei 8245/91 (c/ alteração da Lei 12.112/09)

Art. 59. Com as modificações constantes deste

Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência

da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel,

nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I- o descumprimento do mútuo acordo ( art. 9º., inciso I), celebrado por escrito

e assinado pelas partes e por duas

testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis)

meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II- o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do

contrato de trabalho ou sendo ela

demonstrada em audiência prévia;

III- o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a

ação de despejo em até 30 (trinta)

dias após o vencimento do contrato; IV- a morte do locatário sem deixar

sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do

art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por Lei;

V- a permanência do sublocatário no

imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

Art. 59. Com as modificações constantes deste

Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da

audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses

de aluguel, nas ações que tiverem por

fundamento exclusivo:

I- (...)

II- (...)

III- (...)

IV- (...)

V - (...)

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º., havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes

no imóvel, determinadas pelo poder público, que

não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se

recuse a consenti-las;

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§2º. Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se á ciência do pedido aos sublocatários, que

poderão intervir no processo como assistentes.

VII- o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação

de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII- o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até

30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX- a falta de pagamento de aluguel e acessórios

da locação no vencimento, estando o contrato

desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada

ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º. – (...)

§ 3º. No caso do inciso IX do § 1º. deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão e

elidir a liminar de desocupação se, dentro

dos 15 ( quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e

independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade

dos valores devidos, na forma prevista no

inciso II do art. 62.

A caução de 3 meses prestada pelo locador, tem o condão de uma indenização mínima caso o locatário ao final do processo consiga reverter a decisão que o despejou, sem prejuízo da propositura da ação indenizatória competente para pleitear uma indenização mais satisfatória, desde que comprovado tais prejuízos. CASOS DE LIMINARES ( CAUÇÃO DE 3 MESES ): I- descumprimento de mútuo acordo = prazo mínimo de 6 meses; II- rescisão do contrato de trabalho = A situação prevista no inciso II, diz respeito aos contratos de locação residencial atrelados a contrato de trabalho. A oferta de uma habitação ao empregado funcionaria como uma das vantagens ou benefício derivados da relação empregatícia. Portanto, o caso em tela estará sujeito à liminar, pois, caso contrário, e extinta a relação empregatícia, evita-se que o empregado demitido permaneça indevidamente e por longo período na posse do bem, ficando disponível de imediato a um novo empregado.

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III- término da locação por temporada ( contrato até 90 dias); IV- morte do locatário, ficando no imóvel estranhos não autorizados por lei V- sublocatário que fica no imóvel após extinta a locação VI- necessidade de reparos urgente no imóvel locado que apresente risco ao locatário, sendo cabível indenização por parte do locatário, face o locador ter descumprido obrigação legal de entregar o imóvel em condições de uso ( art. 22 – I), salvo pacto expresso com aceitação das condições do imóvel pelo locatário. VII- contrato sem garantia, mesmo após o locatário ter sido notificado = § único do artigo 40 ( ex: exoneração do fiador); VIII- fim do prazo da locação não residencial (locação vencida)= não haverá necessidade de notificação prévia se a ação for proposta em até 30 dd do término do prazo contratual, pois a devolução do imóvel é obrigação imposta ao locatário ( art. 23, III). Após o referido prazo, será obrigatória a notificação. IX- falta de pagamento do aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de qqer das garantias do art. 37 = O juiz ao determinar a citação, concederá a liminar e condicionará sua eficácia a falta do pagamento previsto no § 3º. deste, onde o locatário será citado e informado da concessão da liminar caso não efetue o competente depósito no prazo de 15 dias da citação. Será expedido um único mandado. Caso análogo – “Agravo de Instrumento 990.10.126553-2 TJSP = 06/05/2010 ( proc. 207142/2009) “ AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, §

1º., IX DA LEI 8245/91” - 1 ponto a ilustrar: a- havia depósito de 3 meses de garantia ( o relator ao deferir a liminar entendeu ser caso de extinção de garantia, pois a dívida era superior ao depósito). - Há colegas orientando seus clientes para dispensarem qualquer tipo de garantia para se valerem da liminar = orientação a ser analisada com ressalvas; - Contrato verbal pode ser alvo de despejo com Liminar? Em via de regra NÃO, pois ausente o requisito da prova inequívoca que justifique o despejo liminar

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ARTIGO 61 – Nas ações fundadas no § 2º. do art. 46 e nos incisos III e IV do artigo 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 6 meses para desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor da causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Em quais situações: a) denúncia vazia em locação residencial= art. 46, § 2º.; b) denúncia cheia = uso próprio, cônjuge, etc. art. 47-III; c) pedido de demolição= 47-IV DENÚNCIA VAZIA (injustificada) – é o pedido formulado pelo locador, sem que tenha fundamentar; DENÚNCIA CHEIA (justificada) – é o pedido formulado pelo locador, desde que fundamente E COMPROVE o alegado.

PROCEDIMENTO NO “DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO” Redação da Lei 8245/91 Redação c/ alterações da lei 12.112/09

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se á o seguinte: I- o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se á o seguinte: I– o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

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II- o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a- os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c- os juros de mora; d- as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; III- autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até 15 (quinze) dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência dessa manifestação; IV- não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V- os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI- havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a- (...) b- (...) c- (...) d- (...) III- efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador. IV- não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V- (...) VI- (...)

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Parágrafo único – Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Parágrafo único – Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

O artigo 62 da Lei de Locações, diz respeito a mais comum das hipóteses de ação de despejo, ou seja, aquela fundada na falta de pagamento de alugueres e acessórios da locação.

O caput do artigo 62 da Lei 8245/9, sofreu alterações significativas na sua redação para fazer constar como fundamento da ação de despejo por falta de pagamento, além do não pagamento de aluguéis, o não pagamento de aluguéis provisórios, de diferenças de aluguéis ou de qualquer acessório da locação. O legislador pretendeu tornar expressa a possibilidade de despejo por falta de pagamento no caso de qualquer débito pecuniário decorrente de obrigação contratual estabelecida entre locador e locatário, e não apenas débitos de aluguéis “cheios” e acessórios, como erroneamente se interpretava na redação antiga do mencionado artigo. - ALUGUEL PROVISÓRIO: é aquele fixado de imediato em sede de ação revisional de aluguel, desde que devidamente requerido pela parte interessada, respeitando-se os requisitos legais exigíveis. - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS: são os casos de pagamento efetuado a menor pelo locatário, não correspondendo ao aluguel “cheio” de determinado mês, seja de forma proposital ou não por parte do locatário. O importante é deixar claro que a ação de despejo por falta de pagamento pode se fundamentar na ausência do pagamento do aluguel, bem como somente na falta do pagamento do IPTU, taxa condominial, etc.

PRINCIPAIS ASPECTOS DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

- A cumulação do pedido de despejo com cobrança de aluguéis e acessórios da locação

Dispõe o artigo 62- I da Lei 8245/91 que: “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

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Não há nenhum obstáculo para a cumulação dos pedidos de despejo por falta de pagamento com cobrança do débito, a teor do disposto no mencionado inciso. Tal alteração legal vem prestigiar os princípios da economia e celeridade processual, pois, na prática, o locatário será citado para ambos os pedidos, ou seja, rescisão e cobrança, tratando-se de pedidos sucessivos. - A inclusão do fiador no pólo passivo da ação de despejo cumulado com cobrança de aluguéis e acessórios da locação

Havia muita polêmica a respeito da legitimidade passiva do fiador na ação de Despejo por falta de pagamento cc cobrança, pois muitos julgados entendiam que a cumulação de pedidos não poderia ocorrer quando um dos pedidos não dissesse a respeito a um dos réus, ou seja, o pedido de despejo dizia respeito somente ao locatário, e o de cobrança dos aluguéis e encargos poderia ser entre locatário e o fiador, portanto, para os que eram contrários, não haveria a “cumulação” de vários pedidos num único processo, contra o mesmo réu. O locatário será citado para ambos os pedidos ( de despejo-resolução, e de cobrança), e o fiador apenas para o pedido de cobrança.

- A obrigatoriedade da apresentação da memória discriminada do cálculo do débito com a petição inicial do despejo por falta de pagamento Na parte final do inciso I do artigo 62, faz-se menção da apresentação do cálculo discriminado do débito conjuntamente com a petição inicial. A exigência se justifica no sentido de tornar possível ao réu apurar o que está sendo imposto como débito para fins de rescisão da locação, permitindo-lhe depositar o valor em questão, ou, impugnar tais valores. O autor/locador deverá discriminar os aluguéis e encargos devidos e seus respectivos períodos, a indicação dos consectários legais e contratuais com os devidos acréscimos de juros de mora, correção monetária e multa moratória. Portanto, a planilha de débito é documento indispensável à propositura da ação, sujeitando-se o autor/locador ao indeferimento da inicial, com a extinção do feito sem solução de mérito caso permaneça inerte a esta determinação. A necessidade de se juntar a planilha de débito com a inicial, atrela-se à possibilidade do exercício de plena defesa por parte do réu.

- Da purgação da mora No regime anterior, se o locatário tivesse interesse em purgar a mora, deveria requerê-lo no prazo para defesa, e, após, quando deferido pelo juízo, teria 15 dias para efetuar o depósito judicial, que começava a fluir a partir da intimação do mencionado deferimento. Portanto, em regra, tal procedimento era muito moroso, levando meses para concretizá-lo, em total prejuízo ao locador.

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Na norma vigente, o prazo é de 15 dias da própria citação, sem a necessidade da juntada aos autos do respectivo mandado cumprido, onde, sem dúvida, tal mudança representa maior celeridade do trâmite processual, desestimulando a purgação de mora como forma de procrastinação.

Após efetivado o depósito judicial, o locador deverá se manifestar se o mesmo é integral ou não, indicando a divergência, onde o locatário ou o fiador, será intimado para efetuar o complemento em 10 dias, conforme previsto no inciso III do artigo 62 da Lei 8245/91.

Se não houver a complementação do depósito no prazo previsto ( 10 dias), a ação de despejo por falta de pagamento terá prosseguimento relativamente à diferença apurada, autorizando-se o locador a efetuar o levantamento do depósito realizado, pois incontroverso, tanto que o locatário/fiador o depositou com o propósito de emendar a mora.

O prazo de 10 dias fluirá a partir da intimação do advogado do réu, ou a partir da intimação, por carta, do próprio locatário. A intimação da parte na figura do advogado reflete a tendência em nosso Direito para se evitar o quanto possível a demora na cientificação pessoal da parte. Os incisos II e III do artigo 62 da Lei 8245/91, sofreram profundas alterações em virtude da Lei 12.112/09, pois: a- estabelecem a possibilidade do réu ( locatário/fiador) emendar a mora, ou seja, efetuar o pagamento do débito pretendido e devidamente comprovado pelo locador. b- permitiu-se também ao fiador a legitimidade de purgar a mora, pois, em última análise, é de seu total interesse fazê-lo, evitando-se o aumento do débito e o prosseguimento da ação executiva pelo locador. Havendo depósito judicial efetuado pelo réu, 2 hipóteses poderão ocorrer: a) o julgamento de procedência da ação, caso o depósito não seja considerado suficiente, mesmo após intimado para complementá-lo (10 dd), com o despejo e prosseguimento da cobrança da diferença; b) a extinção do feito, se o depósito for considerado suficiente para purgar a mora, quitando-se a dívida e afastando-se o pedido de rescisão da locação. É de suma importância lembrar, que o réu deverá efetuar os depósitos dos aluguéis que forem se vencendo no transcorrer da ação, nos respectivos vencimentos, e o locador poderá levantá-los desde que incontroversos ( inciso V do artigo 62).

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- HAVENDO INTERESSE EM CONTESTAR A AÇÃO, o locatário deverá efetuar o depósito do que entender correto e discutir o que entende indevido, tudo no prazo de 15 dias ( Ap. s/ Revisão 1180300002, SP, 34ª. Câm Dir. Privado; j. 18/05/09)

- Da purgação da mora no prazo de 24 meses Uma das mais interessantes e eficazes alterações promovida pela lei 12.112/09, diz respeito ao parágrafo único do artigo 62, estabelecendo que o locatário NÃO terá direito a emenda da mora, evitando-se a rescisão da locação, se já “houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação”. No regime anterior as alterações da Lei 12.112/09, o locatário não poderia requerer a purgação da mora se já tivesse se utilizado dessa faculdade por duas vezes nos 12 meses anteriores à propositura da ação de despejo, o que raramente ocorria, pela morosidade reinante em nossos Tribunais. O que se pretendeu com a presente alteração, é desestimular a inadimplência, e a procrastinação do feito com o uso excessivo da purgação da mora por parte do inquilino reiteradamente inadimplente.

Vale notar, que os honorários advocatícios estão fixados em 10% sobre o valor devido, caso não haja percentual diferente estipulado em contrato, prevalecendo este último, caso não ultrapasse o percentual de 20%.

PROCEDIMENTO NO DESPEJO Redação anterior Redação atual

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de 30 ( trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º. O prazo será de 15 (quinze) dias se: a- entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 4 (quatro) meses; ou b- o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º. ou no § 2º. do art. 46.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º. O prazo será de 15 (quinze) dias se: a- entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 4 (quatro) meses; ou b- o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º. ou no § 2º. do art. 46.

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§ 2º. Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3º. Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º. ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses. § 4º. A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

§ 2º. Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3º. (...) § 4º. A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

O mandado já conterá o prazo para desocupação voluntária e a ordem de despejo; o oficial de justiça permanecerá com a ordem até efetivo cumprimento; desnecessário novo requerimento pelo locador. MAIOR CELERIDADE NO RITO PROCESSUAL - EFETIVAÇÃO DO DESPEJO: 30 DIAS, EM REGRA; 15 DIAS, NOS SEGUINTES CASOS: a) mais de 4 meses entre a citação e a sentença; b) falta de pagamento; infração legal /

contratual; mútuo acordo; realização de obras urgentes; c) denúncia vazia ( § 2º. do art. 46)

REDUÇÃO NO VALOR DA CAUÇÃO Redação anterior Redação atual

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º., a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 12 (doze) meses e nem superior a 18 (dezoito) meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. § 1º. A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º., a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1º. A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

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§ 2º. Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

§ 2º. Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

PRIMEIRAMENTE, QUAL O REAL OBJETIVO DA CAUÇÃO A SER PRESTADA PELO LOCADOR? A caução tem natureza indenizatória compensatória, ou seja, uma vez cumprida a ordem de despejo com posterior reforma da decisão no Tribunal, cabe ao locatário ressarcir-se das perdas e danos advindos da rescisão da locação.

- A dispensa da caução para efetivação do despejo coercitivo Houve, ainda que de forma demorada, a inclusão, nas hipóteses de dispensa de caução da sentença de procedência em despejo por falta de pagamento, do inciso III do artigo 9º. da Lei 8245/91. Trata-se de magnífica alteração legislativa, pois, evidentemente, a mencionada ação perfaz a maioria das ações de rescisão locatícia, e exigir a prestação da caução, como era antigamente, para a retomada provisória do imóvel daquele que já vem sofrendo enormes prejuízos pela falta do pagamento dos locativos, era um absurdo sem precedentes. Nada mais justo tal inclusão, pois é certo que o não pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação, constitui uma das mais importantes espécies de infrações contratuais cometidas pelo locatário. Na sistemática anterior, o locador, além de não receber os aluguéis a que tem direito, ainda tinha que desembolsar um valor substancial, de 12 a 18 aluguéis, para obter o direito a execução provisória, onde, muitas vezes, o locador não tinha condições de desembolsar tal quantia. Portanto, o locador, fica a partir da alteração legislativa, dispensado de tal obrigação, “não havendo mais necessidade de se apresentar caução em ação de despejo por falta de pagamento (artigo 64-caput)”.

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ARTIGO 65- Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive arrombamento. § 1º. – os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, senão os quiser retirar o despejado. § 2º. – o despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Inserir no contrato cláusula que prevê que o locatário autoriza sejam doados para instituição de caridade todos os bens móveis que guarneçam o imóvel locado.

“Agravo de instrumento. Ação de despejo. Bens móveis deixados no imóvel pela locatária. Encargo do depositário que não pode perdurar por tempo indeterminado. Hipótese em que é possível liberar o depositário do encargo e autorizar a doação dos bens em favor de instituição de caridade. Medidas que devem ser precedidas da intimação da agravada para remover seus móveis voluntariamente, como forma de atestar a presença do intuito de abandoná-los. Recurso parcialmente provido” ( TJSP- 36ª. Câm. De Direito Privado, rel. min. Milton Carvalho, j. 30.07.2015)

ARTIGO 66 – quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

“ Locação. Ação de Despejo por falta de Pagamento cc cobrança. Desocupação do imóvel no curso da demanda. Imissão de posse. Possibilidade. Inteligência do art. 66 da Lei 8245/91. Agravo provido, com observação. Em princípio, a imissão de posse na ação de despejo deve ser antecedida de constatação, demonstrada mediante auto circunstanciado.” (TJSP, 31ª. Câm de Diretio Privado, rel. Adilson de Araújo, j. 21.10.2014)

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL (arts. 24 e 67 da Lei 8245/91 e

539 a 549 do Código de Processo Civil) Trata-se de “uma forma indireta de extinção da obrigação”, apresentando os mesmos efeitos de um pagamento, evitando-se, desse modo, os efeitos da mora, tal como a incidência de juros, eventuais multas e, ainda, a possibilidade de despejo por falta de pagamento.

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Conforme posição uníssona dos Tribunais pátrios, a consignatória somente pode ser intentada ATÉ o recebimento da citação da ação de despejo. Após a citação, cabe ao locatário, somente, o depósito perante a ação de despejo, conforme disposição do art. 62, II da Lei 8245/91. Superado esse prazo, a mora é absoluta, conduzindo, inevitavelmente, à rescisão do contrato de locação.

ART. 67- Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: I- a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores; II- determinada a citação do Réu, o autor será intimado a, no prazo de 24hs, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; III- o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; IV- não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos; A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral VI- além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral; VII- o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de 5 dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor dos depósitos; VIII- havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único- o réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

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MOTIVOS JUSTIFICADORES DO AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO 1- Quando o Poder Público declara a precariedade da edificação. Neste caso, os locatários poderão depositar judicialmente os alugueres (para os locatários que permanecerem no imóvel), sendo possível, inclusive, a concessão de alvará para levantamento, pelos locatários, desses valores, para a execução dos serviços necessários à regularização da obra. Os locatários que optarem em sair do imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização (art. 24 da Lei 8245/91);

2- Aqueles previstos no art. 335 do Código Civil, ou seja: I- O credor não puder ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;

- A recusa do locador deve ser comprovada pelo locatário, o que pode ser feito mediante notificação, devidamente enviada para o locador, colocando os valores a sua disposição ou requerendo a concessão da adequada quitação. Há de se ponderar que a ação consignatória não tem lugar quando o locador se recusa a receber valores diversos do previsto contratualmente, por exemplo, inferiores ao pactuado, diante da alegação do locatário de que o valor pactuado não condiz com os valores de mercado. Nesse caso, o locatário deverá intentar ação revisional de aluguel, pois a ação consignatória não comporta julgamento quanto à justeza das disposições contratuais, notadamente o preço. II- o credor não for nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos; - Dívida quesível, ou seja, aquela em que o credor deve ir ao domicílio do devedor para receber os valores. III- o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; - No caso de alienação do imóvel a terceiro. Ainda existe a previsão da consignatória para o caso de o locador ser declarado ausente, bem como se residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil. IV- ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o pagamento;

Titularidade do crédito. Se o locatário ficar em dúvida quanto ao real credor dos locatícios, poderá consigná-lo, até que a dúvida seja dirimida, situação que se verifica, por exemplo, naquelas situações de arrematação do imóvel objeto da locação em leilão público, oportunidade na qual o locatário poderá ser demandado tanto pelo locador, como pelo arrematante, para satisfazer os pagamentos, surgindo dúvida quanto ao real detentor do crédito. V- pender litígio sobre o objeto do pagamento. Exemplo: se o locatário ajuizar ação revisional de aluguel, não sendo deferido o depósito de aluguel provisório, para evitar a mora, o locatário poderá intentar ação consignatória, depositando perante o juízo da ação consignatória a integralidade dos encargos locativos.

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Para que a ação encontre êxito, os valores depositados devem ser suficientes, ou seja, devem representar a integralidade dos débitos, acrescidos de eventuais multas, juros e correção monetária, sob pena de improcedência do pleito, situação na qual os efeitos da mora serão todos suportados pelo locatário. O locatário, além do valor que originalmente pretendia consignar, deverá depositar junto ao juízo da ação consignatória, todas as demais obrigações que se vencerem durante o trâmite do processo, na data de seus respectivos vencimentos. Como o objeto da consignação serão todas as obrigações que vencerem durante o trâmite do feito, o pedido deverá contemplar a quitação de todas essas. Não se pode deixar de alertar que, no tocante a valores incontroversos, poderá haver pedido de levantamento pelo locador, a qualquer momento, conforme permissivo do parágrafo único do art. 67 da Lei do Inquilinato.

CONSIGNAÇÃO PARA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO: Conforme decisões do STJ, a ação consignatória prevista no artigo 67 pode ser proposta com a finalidade de se consignar as chaves do imóvel locado: “Processo Civil. Civil. Locação. Ação de consignação em pagamento. Artigo 535 do CPC. Violação. Inocorrência. Lei do Inquilinato. Entrega das chaves. Possibilidade.”

1. ..................................................................................;

2. A ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei 8245/91 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel, representada pela entrega das chaves.

3. Recurso não conhecido.(REsp 463.337/MG, 6ª. Turma, Rel. Min. Paulo Galotti, j.

20.02.2003)

CONSIGNAÇÃO EXTRAJUDICIAL (art. 539 parágrafo primeiro do NCPC) Trâmite a ser seguido:

a- Locatário efetua depósito em estabelecimento oficial;

b- Será dado ciência ao locador por carta AR;

c- 10 DIAS para locador manifestar a recusa;

d- Se houver recusa, o locatário terá até 30 dias para propor a ação de

consignação (parágrafo terceiro do artigo 539 NCPC), com a prova do depósito e da recusa, caso não ingresse com a ação no prazo, o depósito ficará sem efeito;

e- NÃO HAVENDO RECUSA, o devedor ficará liberado da obrigação.

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“Locação. Aluguéis. Consignação Extrajudicial. Credor. Notificação Pessoal. I- O depósito extrajudicial dos aluguéis tem o efeito de desonerar o

locatário da obrigação.

II- É necessário que o locatário comprove o efetivo conhecimento do depósito pelo locador, o que se perfaz com a Notificação pessoal deste. Interpretação sistemática do parágrafo primeiro do artigo 539 do NCPC.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL (arts. 19, 68 a 70) A ação revisional de aluguel confere tanto ao locador como ao locatário, quando não haja acordo entre as partes, o direito de pleitear judicialmente a adequação dos encargos locatícios ao valor de mercado.

ARTIGO 19- “não havendo acordo, o locador ou o locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de marcado”. Visa o equilíbrio das prestações entre as partes integrantes da relação jurídica de locação, ensejando a revisão de alugueres desde que haja alteração das condições econômicas, de sorte a provocar a defasagem do valor locativo. A ação revisional ainda encontra justificativa na impossibilidade de qualquer das partes proceder a modificação unilateral do valor do aluguel previsto no contrato, nos termos do art. 18 da Lei 8245/91 Art. 18 - É lícito as partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Fatores que justifiquem a propositura da Ação Revisional:

a- inflação, que vem a depreciar os locativos;

b- (des)valorização do bairro ou da rua onde se localiza o imóvel; idade do imóvel; serviços públicos do bairro.

A ação revisional é importante instrumento jurídico destinado à recomposição dos valores contratados inicialmente.

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Existem 2 correntes sobre o que seja acordo entre as partes ensejador da interrupção do triênio legal: 1ª.- qualquer acordo entabulado entre as partes versando sobre o valor dos locativos constituiu-se em fator interruptivo do prazo previsto no art. 19 da Lei 9245/91, sendo, então, necessário o reinício de sua contagem. 2ª.- acordos que implicam pequenos reajustes, que não tem o condão de adequar o aluguel ao valor de mercado, não são causa interruptiva da contagem do triênio legal, pois não propiciam o necessário equilíbrio econômico-financeiro à relação (corrente dominante). Note-se, que por essa corrente, até mesmo o prazo fixado no art. 19 da lei do inquilinato pode ser desconsiderado, objetivando-se assim a necessária manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da relação, pois a interpretação literal da lei cede espaço à realização do justo.

Redação anterior Redação atual

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o

rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos artigos 276

e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é

pretendida;

II- ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base

nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que

indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, que será

devido desde a citação;

III- sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o

aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter

contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não

sendo esta possível, suspenderá o ato para a

realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o

rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I – (...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos

fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos

seguintes moldes;

a- em ação proposta pelo locador, o aluguel

provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b- em ação proposta pelo locatário, o aluguel

provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta

por cento) do aluguel vigente;

III – (...)

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se

houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta

possível, determinará a realização de perícia, se

necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

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§ 1º. Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel ( arts. 46, § 2º.

e 57 ), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º. No curso da ação de revisão, o aluguel

provisório será reajustado na periodicidade

pactuada ou fixada em lei.

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição

de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§ 1º. (...)

§ 2º. (...)

QUESTÕES PROCESSUAIS ATINENTES À AÇÃO REVISONAL DE ALUGUEL

Como bem explana o art. 68 da Lei 8245/91, a ação revisional observará o rito sumário, sendo que a petição inicial deverá observar os requisitos dos artigos 319 e seguintes do Código de Processo Civil e, ainda, indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. Na exordial o autor poderá, ainda, requerer a estipulação de aluguel provisório, o qual, nos moldes do inciso II do art. 68 da lei do inquilinato, deverá ser fixado pelo magistrado em montante não excedente a 80% do pedido e será devido desde a citação. A citação também será o termo a quo para o reajuste do aluguel provisório e deve ocorrer em periodicidade pactuada entre as partes ou, então, na menor periodicidade permitida em lei. Destaque-se que não há qualquer vinculação do magistrado à resposta do réu para fixação dos alugueres provisório. No entanto, aconselha-se que este se paute nos elementos probatórios fornecidos pelo autor, sem prejuízo de outros que entender úteis. O réu pode, sem prejuízo de oferecer a sua contestação, solicitar a revisão do valor fixado a título de provisório, apresentando elementos que justifiquem seu pleito. Em sede de contestação, o réu obrigatoriamente deverá apresentar contraproposta ao valor do aluguel pretendido pelo autor. Caso esta não seja aceita, abrir-se á espaço para a realização de perícia, se assim requerido pelas partes ou determinado de ofício pelo juízo. Findo a fase instrutória, nos moldes do art. 69 da Lei 8245/91, será proferida sentença, a qual, obrigatoriamente, fixará o aluguel devido, sendo que este retroagirá à data da citação.

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Artigo 69- O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. Parágrafo primeiro - se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Parágrafo segundo – A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Havendo fiador no contrato de locação, exigir sempre a intimação do(s) mesmo(s) na ação revisional para posterior execução, evitando-se alegações pelo fiador de que não teve conhecimento do processo de revisional, e que portanto, não é responsável pelas eventuais majorações, ou seja, evita-se a tentativa de exoneração do fiador nas responsabilidades previstas em contrato;

ARTIGO 70 – Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de

despejo.

AÇÃO RENOVATÓRIA (arts. 51, 52, 71 a 75 da Lei 8245/91)

Redação anterior Redação atual

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no

art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída

com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos

incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III- prova da quitação dos impostos e taxas que

incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incmbia;

IV– indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Art. 71 (...)

I – (...) * contrato escrito e com prazo

determinado * prazo mínimo ou a soma dos contratos seja 5 anos * explorando o mesmo ramo

de comércio pelo menos por 3 anos pelo locatário

II - (...)

III - (...)

IV - (...)

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V – indicação de fiador quando houver no contrato

a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa,

número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,

tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o

estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e

desde logo, a idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da

fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário

ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único – Proposta à ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão

citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação

originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na

primeira hipótese , procedente a ação, o

proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

V - indicação do fiador quando houver no contrato

a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa,

número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a

nacionalidade, o estado civil, a profissão e o

número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do

fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – (...)

VII - (...)

Parágrafo único - (... )

ARTIGO 51 DA LEI 8245/91 - A renovatória constitui-se em elemento de proteção ao fundo de comércio, onde se confere ao locatário de imóveis comerciais e, ainda, às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos o direito a renovação do contrato, por igual período, desde que, simultaneamente, verifiquem-se os seguintes requisitos: I) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (contratos verbais são desprotegidos); II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de, no mínimo, 5 anos ( há entendimento nos Tribunais que

contratos com prazos iniciais próximos a 5 anos podem ser alvo de renovatória); III) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. O prazo para propositura de ação renovatória será de um ano, até no mínimo seis meses antes do término da vigência do contrato de locação, sob pena de o direito decair ( Parágrafo 5º. do artigo 51).

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CONTESTAÇÃO NA AÇÃO RENOVATÓRIA a) não preenchimento, pelo locatário, dos requisitos estabelecidos nos arts. 51 e 71 da lei 8245/91; b) incompatibilidade entre o valor proposto pelo locatário a título de aluguel e o valor locativo real do imóvel na época da renovação; c) a existência de proposta de terceiro para a locação do imóvel, em condições melhores que a apresentada pelo locatário. Nesse caso deverá o locador juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por 2 testemunhas, com a clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. O locatário poderá, em réplica, cobrir a oferta formulada; d) inexistência de obrigação de renovação (arts. 52 - I e II da lei 8245/91) que se verifica no caso de: I) realização de obras determinadas pelo Poder Público ou que impliquem modificações de tal natureza no imóvel que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II) uso pessoal do imóvel pelo locador, aí contemplada a transferência de fundo de comércio, em ramo diverso do locatário, existente há mais de um ano, em que o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, seja detentor da maioria do capital social.

IMPROCEDÊNCIA NA RENOVATÓRIA

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Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até 06 (seis) meses após o

trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo,

que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na

contestação.

* desocupação em 30 dd (e não mais 6 meses do trânsito), e desde que o locador faça o

pedido;

* não há despejo automático, pois o locador deverá requerê-lo expressamente;

* caução de 6 a 12 meses para execução provisória;

* suprimida a expressão “após o trânsito em julgado da sentença”;

* admite-se caução real ou fidejussória = o juiz deve verificar a idoneidade/valor