ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM …
Transcript of ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM …
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM
BELÉM: O CASO DA AVENIDA AUGUSTO MONTENEGRO
Resumo: Este estudo objetivou analisar o desenvolvimento da avenida Augusto
Montenegro a partir de seu processo histórico em toda sua extensão voltada para os
fatos relacionados à modificação estrutural, urbana e social da avenida como resultado
da sua nova configuração caracterizada pelos diversos empreendimentos implantados.
Para isso, a pesquisa lançou mão de conceitos relacionados ao espaço como
urbanização, geografia econômica, economia urbana, gentrificação e fronteira urbana
para compreender a dinâmica de expansão do mercado imobiliário em Belém. O método
foi o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para melhor compreender as
consequências da construção de diversos empreendimentos na avenida. Como
resultados, verificou-se a modificação da rodovia, atração de diversos
empreendimentos; o desenvolvimento de uma ampla rede de serviços, modificações nas
relações sociais; maior fluxo populacional e encarecimento dos lotes de terra na
localidade. Além disso, aumento dos problemas referentes ao tráfego de carros e
pessoas, e de infraestrutura.
Palavras-Chave: Espaço, Infraestrutura, Urbano, Vizinhança.
Abstract: This study aimed to analyze the development of Augusto Montenegro avenue
from its historical process in all its extension turned to the facts related to the structural,
urban and social modification of the avenue as a result of its new configuration
characterized by the several projects implemented. In order to understand the dynamics
of expansion of the real estate market in Belém, the research was based on concepts
related to space such as urbanization, economic geography, urban economics,
gentrification and urban frontier. Consequences of the construction of several
developments on the avenue. As a result, it was verified the modification of the
highway, attraction of several enterprises; The development of a wide network of
services, changes in social relations; Greater population flow and increase of land lots in
the locality; Problems related to car and people traffic, and infrastructure
Keywords: Space, Infrastructure, Urban, Neighborhood
1. INTRODUÇÃO: O presente estudo busca analisar a dinâmica do espaço urbano e do
mercado imobiliário em Belém, principalmente na avenida Augusto Montenegro, como
fenômeno de expansão do capital imobiliário nesta área, buscando também expor as
consequências trazidas por tal expansão. A metodologia que será utilizada neste estudo
é a de impacto de vizinhança para corroborar com as teorias do espaço urbano aqui
analisado, visando identificar os principais problemas enfrentados pela população que
ali reside.
Dentre suas principais características o que se tornou mais visível foi o grande
número de condomínios fechados e conjuntos habitacionais que foram surgindo,
desenvolvendo um forte capital imobiliário1.Estes empreendimentos imobiliários, que
1Segundo Correa (2003), a cidade fornece condições para que a acumulação capitalista aconteça e, por outro lado, a
acumulação capitalista transforma o espaço urbano, através de uma concentração geográfica de diversos tipos de
capital, dentre os quais esta o capital imobiliário. Este capital apresenta como interesse particular na estruturação do
espaço a obtenção de ótimas condições de acumulação e lucratividade através da manipulação de objetos espaciais
sejam ele, terrenos, prédios residenciais, condomínios, centros comerciais entre outros.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
estão tomando posse do seu espaço territorial foi o fator determinante para que outros
diversos empreendimentos se alocassem na avenida, fazendo com que em anos se
desenvolvesse uma ampla rede de serviços, modificando as relações sociais (segregação
espacial) existentes nela concomitante com a sua estrutura urbana, maior fluxo
populacional e encarecimento dos lotes de terra que pertencem à avenida.
O setor imobiliário foi o que mais se desenvolveu, são diversas construtoras que
viram na área uma alternativa de expansão da cidade de Belém e uma alternativa de
negócios visto que a cidade já não tinha mais para onde expandir em seu centro, a
expansão então se voltou para a avenida. São diversos empreendimentos imobiliários
que foram e estão sendo construídos, criou-se uma especulação imobiliária e o
encarecimento dos imóveis pertencentes ao local devido a forte estratégia de venda das
construtoras. Não foi apenas o setor imobiliário que se desenvolveu nesta ocupação,
outros setores passaram também a ocupar a avenida com o objetivo de auferir o
consumo dos residentes dos novos imóveis.
A nova configuração da avenida também trouxe problemas para a população que
reside no local. Problemas que são caracterizados como consequências desta ocupação
na área como: poluição sonora, trânsito intenso, diminuição da área vegetal, criação de
novas periferias. Estes transtornos são identificados nas áreas próximas aos maiores
empreendimentos.
Como os gastos com estes empreendimentos são altíssimos por parte do setor
privado espera-se que os benefícios sejam presentes nessa nova configuração e
alcancem todas as classes, porém o contrário é encontrado na avenida, onde o capital
imobiliário cresce sem se preocupar com sua infraestrutura enquanto a população do
entorno padece frente à péssima infraestrutura que resta fora dos condomínios fechados.
Objetiva-se com este trabalho, apresentar uma análise sobre o desenvolvimento
da avenida Augusto Montenegro a partir de seu processo histórico em toda sua extensão
voltada para os fatos relacionados à modificação, estrutural, urbana e social da rodovia
como consequência da grande quantidade de imóveis que estão sendo vendidos e
construídos nela, tal explosão oriundos das altas especulações imobiliárias nos bairros
centrais de Belém, que estão se afastando em direção a rodovia.
A importância desse estudo se justifica da análise territorial da avenida Augusto
Montenegro tentando explicar todo esse processo de transformações, caracterizado pelo
crescente mercado imobiliário e suas consequências, atribuindo a estes fatores de
transformação uma análise fundamentada nas teorias espaciais. O estudo também vai
exibir os aspectos bons e ruins que os empreendimentos trouxeram, via a aplicação do
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
A partir desta ocupação do capital imobiliário que cada vez mais vem se
apropriando deste espaço e trazendo várias consequências buscou-se compreender e
explicar todo esse cenário de profundas transformações que a avenida Augusto
Montenegro passou a incorporar, tendo por base as definições geográficas do espaço
urbano, da economia urbana e da geografia econômica.
Com todo esse processo de desenvolvimento da rodovia, caracterizado por sua
nova configuração com especulação imobiliária, diversos empreendimentos atraídos
pelo amplo setor de serviço e comercio crescente, questões passam a serem levantadas.
Esse processo pode modificar a situação socioeconômica da população que vive nos
bairros no entorno da rodovia? Esse processo trouxe prejuízos ou vantagens para
população? A infraestrutura da rodovia foi beneficiada? Por fim quais as consequências
da atual ocupação desta área?
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
Para se chegar a certa análise foi necessário pesquisar as primeiras teorias que
passam a ver o espaço importante personagem ativo nas transformações urbanas, e as
relações sociais de produção, estas teorias possuem alguns principais autores como:
Henri Lefebvre, Neil Smith, Manuel Castells, Edward Soja, David Harvey, Ester
Limonad, Milton Santos, Roberto Correa entre outros; foi base para a formação do
referencial teórico, esses autores romperam concepção absolutista de espaço. Uns
possuem uma análise mais atualizada da formação do espaço urbano como Smith e
Correa.
A análise está relacionada com as teorias de espaço e urbanização pautadas com
as relações sociais e econômicas, que partem da definição de espaço para compreender
os processos de desenvolvimentos urbanos nas cidades, buscando analisar a situação
atual da avenida e seu desenvolvimento. Ressaltando temas como: ocupação capitalista
do território, especulação imobiliária, segregação espacial entre outros.
Buscou-se fazer uma análise a partir das definições de espaço e suas relações
políticas e econômicas. Estas definições passam a ser feitas a partir das novas condições
de reprodução capitalistas identificadas por Marx, foi identificado que era necessário
fazer uma análise da urbanização crescente da economia. Para se chegar a certa análise
foi necessário pesquisar as primeiras teorias que passam a ver o espaço como
importante personagem ativo nas transformações urbanas, e as relações sociais de
produção, as primeiras teorias possuem alguns principais autores como: Henri Lefebvre,
Manuel Castells, David Harvey entre outros.
Para Lefebvre (1973), o espaço interage com as relações sociais. Estas relações
sociais são as relações sociais da produção, que não estão relacionadas apenas ao
processo de produção e consumo das coisas, como também na produção das relações
sociais. Para ele a urbanização seria a mistura de fatores sociais e espaciais que
permitem que o capitalismo reproduza suas relações de produção, necessários para a
sobrevivência do mesmo.
Outro autor que contribui para o processo de definições e conceitos sobre o
espaço e a urbanização frente as suas relações sociais intrínsecas ao processo é Castells,
(1978):
A noção ideológica de urbanização refere-se ao processo
através do qual uma proporção significativamente importante da
população de uma sociedade se concentra em certo espaço, no
qual se constituem aglomerações funcional e socialmente
interdependentes do ponto de vista interno, e em relação de
articulação hierarquizada (rede urbana).
Para ele o urbano seria um espaço funcional onde se concentra uma população, o
espaço é a sociedade, e as formas espaciais vão ser produzidas pela ação humana, assim
o espaço é socialmente produzido.
Outro autor que se destaca pelas análises espaciais é David Harvey (2012), a
partir das crises capitalistas, e observa que a incorporação de novos espaços
representava novas oportunidades para a acumulação do capital, apontando a expansão
geográfica e a reorganização do espaço como processos para proteger das crises.
Estes autores buscaram compreender a dinâmica do espaço e romperam com
várias concepções e definições de espaços que existiam e consideravam o espaço como
não pertencente à produção. Eles definiram a urbanização relacionando ao espaço e as
relações sociais.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
Para compreender o processo de transformações sociais e econômicas da
avenida rodovia Augusto Montenegro foi necessário compreender o conceito histórico
de espaço urbano que são oferecidos pelos geógrafos citados acima, que buscavam
entender o espaço e defini-lo frente aos fatores que iam configurando-o, entender os
conceitos de urbanização para enfim poder analisar e compreender os problemas
gerados pela ocupação capitalista na área.
O trabalho não se restringiu apenas as definições geográficas de espaço e
urbanização aborda também o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) que é um
instrumento de política urbana utilizada pelo poder público municipal para manter a
ordem e o equilíbrio urbano de certa área urbana que irão possuir investimentos
públicos ou privados e que vão gerar algum tipo de impacto.
Utilizou-se como metodologia para a pesquisa o estudo de impacto de
vizinhança, para melhor expor os impactos enfrentados após a construção de diversos
empreendimentos na Avenida augusto Montenegro.
Para compreender o processo de transformações sociais e econômicas da
Avenida Augusto Montenegro foi necessário compreender o conceito histórico de
espaço que são oferecidos pelos geógrafos citados acima, que buscavam entender o
espaço e defini-lo frente aos fatores que iam configurando-o, entender os conceitos de
urbanização, gentrificação, fronteira urbana, economia urbana, geografia econômica,
aplicar a criação de empreendimentos o EIV para enfim, poder analisar e compreender
os problemas gerados pela ocupação capitalista na área.
2. METODOLOGIA: A pesquisa em questão utilizou O estudo de Impacto de
Vizinhança (EIV) bem como sua aplicação voltada para a análise do empreendimento
parque shopping. O estudo de Impacto de vizinhança se caracteriza por ser um
instrumento de avaliações de consequências causadas por empreendimentos, que após
serem construídos irão trazer benefícios ou prejuízos a população vizinha a eles, ele tem
como objetivo identificar essas consequências.
Nos últimos anos vem se mostrando certa preocupação frente à qualidade de
vida nas regiões metropolitanas brasileiras, que devido seus desenvolvimentos, vão
gerar uma série de consequências negativas na estrutura urbana das grandes cidades,
busca-se então frente a essa consequência, instrumentos de planejamentos públicos que
visam inibir os impactos causados pelo desenvolvimento urbano.
O crescimento urbano e a proliferação de empreendimentos no espaço
geográfico exigem cada vez mais dos órgãos de gestão pública, pois a ocupação tem que
se dar de forma adequada, do contrário isso pode trazer prejuízos para o local, trazendo
desvantagens para seu meio urbano e meio ambiente.
A urbanização traz prejuízos como, a degradação do ambiente, a exclusão social
e a especulação imobiliária. Para impedir as consequências dos impactos ambientais,
surge O Estatuto da cidade - Lei Federal n° 10.257 de 10 de julho do ano de 2001. Esta
lei fornece ao gestor público do município instrumentos capazes de planejar o
crescimento urbano em certas áreas da cidade, controlando a propriedade do uso do
espaço, para que a qualidade de vida do cidadão não seja prejudicada.
O Estudo de Impacto de Vizinhança vai avaliar as repercussões de
empreendimentos sobre a área destes, vai mostrar ao administrador público a
viabilidade de certas obras, edificações ou atividades, verificando o fluxo populacional
e de mercadorias da vizinhança, bem como as modificações na sua estrutura urbana e
ambiental. Dentre os impactos de vizinhança consideram-se os que atingem o meio
físico, urbanístico, a infraestrutura e a qualidade de vida da população.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
Segundo o Artigo 37 do estatuto da cidade o estudo de Impacto de Vizinhança
deve avaliar questões que envolvem desde o crescimento populacional a paisagem
urbana. O EIV deverá analisar as seguintes questões: o adensamento populacional, os
equipamentos urbanos e comunitários, o uso e ocupação do solo, a valorização
imobiliária e a geração de trafego e demanda por transporte público.
Art. 37. O EIV deverá ser executado de forma a contemplar os efeitos
positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à
qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades,
incluindo a análise, no mínimo das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do
EIV, que ficarão disponíveis para a consulta, no órgão competente do
Poder Público municipal, por qualquer interessado.
2.1 A Ocupação da Avenida Augusto Montenegro
A dinâmica de ocupação dos solos da cidade de Belém possui um rico
histórico, e se desenvolve a partir de sua fundação em 1616, até chegar ao que hoje se
definiu como Região metropolitana abrangendo vários municípios, esse processo é
necessário para compreensão da sua expansão e o modo de como se deu tal fato.
Emergindo no processo de urbanização brasileira entre as décadas de sessenta e setenta,
período no qual as principais metrópoles brasileiras se formaram, a região metropolitana
de Belém foi se consolidando.
A ocupação da Avenida Augusto Montenegro está relacionada diretamente com
a formação e desenvolvimento da região metropolitana de Belém, esta formação se
divide em duas etapas de ocupação: a ocupação da primeira légua patrimonial de Belém
e a ocupação da segunda légua patrimonial. Consolidada na década de 1960, a primeira
faz referência a área da cidade que veio se formando a partir do Forte do Castelo até o
bairro do marco, esta área abrange os bairros centrais da cidade; já a segunda légua se
refere a expansão da cidade a partir do complexo do entroncamento, identificada pela
ocupação da Avenida Augusto Montenegro e BR-316.
O histórico de ocupação da rodovia Augusto Montenegro está relacionado com a
construção dos conjuntos habitacionais favorecidos pelo estado através das vigentes
políticas habitacionais da década de 70. Estas políticas foram financiadas pelo Banco
Nacional de Habitação (BNH) através da Companhia de Habitação do Estado do Pará
(COHAB-PA). A partir da construção desses conjuntos a rodovia foi sendo habitada,
além também da ocupação irregular de seu espaço urbano e implantação de órgãos
públicos, desenvolvendo-se e compondo parte da Região metropolitana de Belém, que
vai do entroncamento ao distrito de Icoaraci. Para Janete Oliveira (2012):
Existiu uma política na década de 1970/1980, que era chamada de
“custo zero” - à construção de habitações, política essa que buscava terrenos
mais baratos, para viabilizar mais ainda o custo do empreendimento popular.
É nesse contexto que a então avenida Augusto Montenegro é ocupada por
conjuntos habitacionais tais como: Marambaia II, em 1973; Marambaia III,
em 1975; Icoaraci I, em 1975; Icoaraci II e III em 1976 e 1977; Cidade
Satélite Nuneslândia, em 1978; Panorama XXI, em 1981; Morada do Sol,
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
Orlando Lobato; Jardim Augusto Montenegro, em 1977; Parque Tarumã, em
1980; Jardim Maricá, em 1982; Tapajós, em 1984; Tenoné, em 1988; Natalia
Lins, em 1988; Catharina Caldas, em 1988; Flamboyant, em 1988; Rio das
Pedras, em 1989; Rio D’Ouro, em 1993.
Seguindo a tendência de ocupação, no final da década de 1980 passam a ser
construídos os condomínios fechados de luxo voltados para a classe alta. Neste período
com o seu fechamento, cessa a ajuda financeira do Banco Nacional de Habitação, o os
terrenos que restaram foram voltados para a construção de condomínios horizontais,
voltados para as classes médias e altas.
O processo de construção desses tipos de condomínios fechados foi cada vez
mais se intensificando, e modificando a estrutura da área. Hoje a ocupação é feita por
diversas construtoras, que constroem dos condomínios que vão dos mais simples aos
considerados mais luxuosos.
Assim se deu o processo de ocupação da Avenida Augusto Montenegro,
caracterizado por três de formas de assentamentos habitacionais: o conjunto
habitacional, o condomínio fechado e os assentamentos informais. Estas habitações
foram preenchendo os espaços vazios que restavam na área juntamente com a
construção de empreendimentos comerciais.
Atualmente, como consequência da construção de diversos condomínios, a
rodovia vem incorporando uma nova configuração, destacando-se pelos: grandes
empreendimentos que foram atraídos, visto que está sendo criado um amplo mercado
consumidor; e modificações sócio espaciais da rodovia. Como estratégia da especulação
imobiliária denominou-se a área como “A nova Belém” o que intensifica ainda mais o
mercado imobiliário na localidade.
2.2 A Nova Configuração da Avenida Augusto Montenegro: Após todo o processo
histórico ocupacional da avenida, tem-se sua nova configuração, caracterizada pelos
condomínios construídos, pelos novos empreendimentos que vem se alocando na
rodovia (diversos setores de serviços), aumento no fluxo populacional, pela segregação
espacial existente, especulação imobiliária entre outros fatores que complementam esta
nova configuração.
A construção de conjuntos habitacionais e dos diversos condomínios fechados
causou uma especulação imobiliária na área, dando a ela uma nova face, uma nova
valorização, ou seja, o boom de construções na rodovia fez com que ficasse alto o preço
dos imóveis nessa área, que passou até a ser dominada pelas construtoras em suas
propagandas como a “Nova Belém”. Esta definição das construtoras se caracteriza pelo
novo cenário da avenida com diversos imóveis e serviços disponíveis para a população.
Os condomínios fechados atraem os consumidores por oferecerem maior
segurança, lazer, conforto e comodidade, eles impõem barreiras ao que se tem ao redor
e deixam clara a diferença social para os que convivem próximo a eles, chegando a ser
uma questão de status habitar um deles.
Passa a existir na rodovia segregação espacial caracterizada pelos condomínios
luxuosos e as moradias mais populares como vizinhas, em algumas áreas de sua
extensão observa-se ocupação irregular (invasões) ao lado condomínios fechados, este
fenômeno também fica evidente, pois na Avenida Augusto Montenegro, que possui
condomínios luxuosos estão alguns bairros bem periféricos como o Bengui e Tenoné.
Novas piores localizações são criadas visto que os proprietários mais pobres de
terrenos na rodovia passam a vender estes terrenos e se locomovendo para áreas mais
afastadas dela, criando assim novas periferias. Neste sentindo, verificam-se classes
diferentes num mesmo espaço, observando a conquista de ocupação do setor privado e
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
esquecimento do poder público visto que a população de classe baixa sobrevive sem
serviços básicos, enquanto a especulação imobiliária consome cada vez mais a rodovia.
Antes, os serviços que eram exclusivos do centro da cidade passam a ser
oferecidos na rodovia, onde hoje se se encontram: shoppings, principais redes de
supermercados, colégios, concessionária, academias, entre outros, foram se
implementando na rodovia para alcançar o mercado consumidor em crescimento.
Os empreendimentos comerciais atraídos foram se alocando na Avenida, de uma
maneira rápida e intensa, um foi trazendo outro para concorrer. Hoje não se tem apenas
um colégio particular ou apenas um supermercado, a área apresenta uma variedade de
estabelecimentos para um mesmo serviço. Isto fez com que a população que mora aos
arredores da Avenida, e possui condições para usufruir destes setores, não precisasse
mais se deslocar para o centro de Belém, hoje essa população pode estudar, fazer
compras, malhar, etc, sem precisar ir muito longe. Esta é a vantagem dessa nova face da
Avenida, proporcionar a população uma ampla rede de serviços.
Se por um lado estes empreendimentos imobiliários e comerciais trouxeram uma
ampla rede de serviço para a população por outro, começaram a trazer alguns
transtornos para quem reside ou passa pelo local. Como o fluxo de pessoas e
automóveis se intensificou, é comum acontecerem acidentes de transito, em certos
horários os engarrafamentos também se tornam intensos, e pedestres e motoristas
possuem dificuldade para trafegar na área. A avenida hoje é conhecida como “rodovia
da morte” devido aos constantes acidentes de transito com vítimas fatais.
2.3. Avenida Augusto Montenegro como Expansão do Mercado Imobiliário em
Belém: O mercado imobiliário de Belém se fundamentou na intensa verticalização dos
bairros centrais e se fortalece até hoje, nestas áreas a verticalização já alcançou padrões
de condomínios encontrados nas principais grandes metrópoles brasileiras, este avanço
alcançou certo limite e a comercialização de imóveis se expandiu para a Avenida
Augusto Montenegro.
O processo de comercialização de condomínios verticais em Belém foi se
formando nas áreas centrais da cidade deixando-as cada vez mais nobres, atualmente
encontram-se nesses bairros um concorrido mercado imobiliário de edifícios que
apresentam localizações privilegiadas, estruturas arquitetônicas luxuosas, melhor
aproveitamento da área do condomínio, entre outras características que formam o
consumo do espaço urbano de Belém.
A partir da década de 1980, o processo de verticalização em Belém tem se
apresentado por meio de empreendimentos voltados para as classes alta e média alta,
que pode ser verificada por meio do alto padrão físico-estético, na sofisticação do uso
de materiais, incorporação de serviços e área de lazer, da verticalidade dos
empreendimentos que chegam a proporção de 40 pavimentos, da localização
privilegiada em bairro próximos a área central, principalmente em bairros como:
Umarizal, Marco e Cidade Velha. Percebe-se de modo nítido que estes
empreendimentos só são possíveis por causa da oferta de capital, infraestrutura,
localização, que as empresas fazer dos bairros, bem como da produção imagética.
Passa-se a ter enormes lucros imobiliários nessas áreas, e devido a intensa
verticalização no centro da cidade, o mercado imobiliário passou a encontra seus
limites. A especulação imobiliária e a alta fragmentação dos lotes do centro da cidade
foram os fatores determinantes para que esse mercado se expandisse para as vias
alternativas de Belém, como a Avenida Mario Covas e Avenida Augusto Montenegro.
Este estudo analisa o desenvolvimento deste setor na Avenida Augusto
Montenegro e suas consequências. A mobilidade do setor imobiliário para a avenida
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
elevou os preços de seus terrenos e exigiu investimentos do estado e do capital
imobiliário para se alocarem nela.
A dinâmica imobiliária na área é visível, são inúmeros prédios e condomínios
construídos ou que estão sendo construídos. A avenida apresenta uma paisagem ainda
de ocupação, são diversos imóveis sendo levantados. Em algumas áreas este cenário é
bem intenso com na área próxima ao Parque Shopping.
É neste contexto que se desenvolve o mercado imobiliário de Belém, com sua
formação crescente baseada na especulação imobiliária e na demanda por esses imóveis
facilitada pelas políticas habitacionais e propagandas de diversas construtoras
transformando a avenida numa feira de condomínios, que as imobiliárias passaram a
denominar a de a “Nova Belém”.
3. Resultados e Discussões: Utilizou-se algumas principais análises do estudo de
impacto de vizinhança que se encaixam nas novas formas da área de influência do
empreendimento parque shopping, para exibir as transformações da avenida, escolheu-
se o shopping por ele apresentar em suas redondezas praticamente todas as
características das novas paisagens da avenida e seu processo de transformação, sendo
possível ter noção de seu papel na magnitude da obra.
Figura 1- Localização geográfica do Parque Shopping Fonte: Gusmão (2013).
Um dos empreendimentos que modificou bastante a área foi o parque shopping,
localizado na avenida, ele representa todo esse processo de nova configuração e suas
consequências. Para ele será feita uma análise singela baseada no estudo de impacto de
vizinhança, para expor os problemas enfrentados na rodovia após a construção deste
empreendimento.
O empreendimento parque shopping está localizado na Avenida Augusto
Montenegro, inserido no bairro parque verde, foi inaugurado no dia 25 de abril de 2012,
possui uma área de 60 mil metros quadrados, foram gastos na sua construção R$ 370
milhões.
O empreendimento encontra-se na área da avenida que mais cresceu nos últimos
anos, este crescimento se refere à população, aos imóveis e a infraestruturas, esta região
esta sendo denominada de “Nova Belém”, está localizado no bairro parque verde, porém
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
este empreendimento traz consequências diretas e indiretas aos bairros vizinhos que
atravessam a Avenida Augusto Montenegro, como o Bengui.
Identifica-se nesta área grandes empreendimentos imobiliários foram
construídos bem próximos como o condomínio Montenegro Boulevard, o Cidade
Jardins e o Chácaras Montenegro, são considerados luxuosos que oferecem uma série de
atividades de lazer para seus moradores. Estes empreendimentos valorizam cada vez
mais a área tornando qualquer imóvel próximo mais custoso.
Visando identificar os principais problemas gerados pela implantação dos
empreendimentos Parque Shopping e condomínio residencial Chácaras Montenegro,
aplicou-se 30 questionários2 aos moradores das proximidades dos empreendimentos.
Perante a essas avaliações o EIV torna-se um importante instrumento no
planejamento público urbano das grandes cidades, ele vai tornar visível os impactos
positivos e negativos de um empreendimento, deixando claras suas consequências para
o meio urbano em que for se instalar, possibilitando uma melhora na qualidade de vida
da população.
A estrutura das perguntas foi dividida levando em considerações os grandes
blocos do EIV já apresentados acima: Adensamento populacional, uso e ocupação
urbana, equipamentos urbanos comunitários, valorização imobiliária, geração de tráfego
e transporte público, paisagem urbana e impactos realizados durante a obra3. A partir
daqui, o EIV será analisado bloco a bloco, iniciaremos pelo bloco de impactos gerados
durante a obra.
Este grande bloco foi resumido com a elaboração de quatro (4) perguntas
básicas:
a) Na fase de construção, os empreendimentos interromperam ou prejudicaram o
sistema viário na região?
b) A empresa construtora retira devidamente os resíduos (entulhos) retirados da obra?
c) Na fase de construção, o barulho gerado foi um incômodo? Houve trepidação do
solo?
d) Na fase de construção, houve problemas com a qualidade do ar?
Como já mencionado, foram aplicados 30 questionários com moradores do
entorno dos empreendimentos aqui analisados. Com relação à primeira pergunta do
primeiro bloco, cerca de 83% das pessoas entrevistadas informaram que os
empreendimentos geram incômodos a circulação de carros e pessoas na área.
A principal área de interrupção ou paralisação do tráfego mencionada foi a
entrada do Bairro do Benguí. Além deste problema, algumas pessoas entrevistadas
informaram que houve um ciclista fatalmente vitimado quando tentava passar pela área
intrafegável. Segundo o ministério Público do Estado do Pará, a obra do Parque
Shopping foi embargada por não solicitar a utilização da via pública junto à Prefeitura
Municipal de Belém para o depósito de resíduos gerados pela obra.
Com relação à coleta dos entulhos da construção do empreendimento, segundo
os levantamentos realizados, a empresa construtora recolheu de forma correta os
resíduos gerados (66,7% dos entrevistados). Entretanto, fica claro visualizando a figura
anterior que mesmo com a coleta correta, os transtornos gerados foram enormes.
2O número de questionários limitou-se a 30, devido a constante repetição das respostas a partir do
questionário de número 20. Por questão de aprimorar e dar mais respaldo a análise, aplicou-se ainda 10
questionários, perfazendo o total de 30 questionários aplicados. 3 Inseriu-se esse bloco na tentativa de averiguar os impactos sentidos pelos moradores que permaneceram
no local, e sentiram os problemas e transtornos realizados durante as obras.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
Outro importante problema analisado foi com relação ao barulho e trepidações
gerados pelas máquinas pesadas utilizadas no empreendimento. Do total de indivíduos
entrevistados a sua maioria disse não ter sofrido transtornos com o barulho ou
trepidação durante a construção, este fato se evidencia pela não proximidade das
habitações do shopping, entre eles existe certa distância e ela permite com que os
moradores não sofressem com o barulho ou trepidação causada pela obra.
A Lei de nº 10.257/2001, Estatuto da Cidade, estabelece o princípio da justa
distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização (Art. 2º, IX),
significando tratamento isonômico, seja quanto ao acesso aos equipamentos urbanos e
coletivos, e valorização imobiliária, seja quanto às limitações à propriedade, de modo
que ela cumpra a sua função social.
Neste sentido este tópico trata da implantação e melhoria dos equipamentos
urbanos e comunitários realizados pelos empreendimentos ou pelo poder público, como
melhoria da função social da cidade. Por equipamentos urbanos, a Lei nº 6766/1979
estabelece que sejam aqueles relacionados ao abastecimento de água, serviços de
esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. Por
equipamentos comunitários, a mesma lei estabelece que sejam aqueles equipamentos
ligados a educação, cultura, saúde lazer, e similares.
Sobre este tópico, as perguntas foram resumidas nas seguintes:
a) Houve algum tipo de implantação ou melhoria dos equipamentos urbanos?
b) Houve algum tipo de implantação ou melhoria dos equipamentos comunitários?
Esse bloco de perguntas foi o que trouxe maior complexidade para elaboração e
aplicação junto aos moradores. Os conceitos de equipamento urbanos e comunitários
deixaram confusos os entrevistados. Entretanto, buscou-se explicar da melhor maneira e
com exemplos, a diferenciação entre os conceitos. Os resultados demostram o
entendimento dos moradores com relação aos equipamentos analisados.
A população estudada foi unânime em informar que não houve qualquer tipo de
implantação ou melhoria referente aos equipamentos urbanos e comunitários
informados. O que ficou evidenciado foi o total esquecimento do poder público
referente aos equipamentos. Alguns moradores citaram apenas a melhoria asfáltica e de
iluminação da entrada do bairro do Benguí4.
A avaliação da valorização imobiliária como consequência da implantação de
empreendimentos privados ou públicos pode ser feita pelo estudo de impacto de
vizinhança, a valorização imobiliária é uma consequência do desenvolvimento do
espaço urbano, ela é atraída por uma área que esta recebendo investimentos e
construção de novos empreendimentos.
Neste sentido, o mercado imobiliário é um transformado do espaço urbano em
mercadoria bem como a habitação. A valorização imobiliária é feita através da
localização, da acessibilidade, da disponibilidade de serviços, da infraestrutura e da
classe social disponível para adquirir um imóvel.
Utilizou-se o estudo de impacto de vizinhança para analisar a especulação e
valorização imobiliária com a construção do empreendimento Parque Shopping, em
relação a esta valorização imobiliária na área as perguntas foram:
a) Houve aumento na venda ou demanda de imóveis na área?
b) Houve aumento na demanda de terrenos voltados para empreendimentos
imobiliários?
4 A construtora se responsabilizou junto à Prefeitura de Belém, em revitalizar, asfaltar e colocar
iluminação na entrada do Bairro do Benguí.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
A maioria dos entrevistados afirmaram que é comum encontrar imóveis a venda
pela localidade, e que muitos procuram a área para adquirir um imóvel no local.
Verificou-se também que moradores antigos passaram a comercializar seus imóveis
após a construção do parque shopping devido a possibilidade de vender o imóvel por
um valor maior que o de compra, ou seja, um preço valorizado.
Outrossim, 83% dos entrevistados confirmaram a procura de terrenos
desocupados para investimentos imobiliários, eles afirmaram que ficou clara a ocupação
dos terrenos próximos ao shopping que antes não tinham nenhuma ocupação e foram
sendo adquiridos por diversas construtoras. Com a divulgação da construção do Parque
Shopping e a esperança de melhoria para a área vizinha ocorreu um estimulo aos
negócios imobiliários expandindo os investimentos desse setor na área próxima ao
shopping.
A avaliação do estudo de impacto de vizinhança relacionado à geração de
trafego e transporte público por sua vez busca uma adequação dos trajetos referentes às
condições de acessibilidade ao local, avalia os impactos causado nas principais vias de
acesso ao empreendimento referente a transporte e fluxo de pessoas, para este tópico as
questões levantadas foram:
a) Houve um aumento na circulação de pedestre e veículos?
b) Existem transtornos ou conflitos relacionados ao fluxo de transporte, ou seja,
entre automóveis ciclistas e pedestres?
Dos entrevistados, sua maioria avaliada em 97% respondeu que existem diversos
transtornos entre pedestres, ciclistas e motoristas, este fato põe em evidência a falta de
estrutura para eles. Eles afirmaram que a via nessa área apresenta constantes
engarrafamentos sendo um transtorno para motoristas e pedestres que precisam passar
pelo local, onde acidentes de trânsito são constantes, com o aumento do fluxo de
pessoas para esta área onde se concentra diversas empresas identifica-se uma maior
demanda de transporte público no local, encontra-se também o aumento da utilização de
transportes alternativos como moto táxi e vans, que fazem o trajeto de pessoas que estão
em bairros próximos como Icoaraci e Tenoné.
Para o estudo de impacto de vizinhança a paisagem, que é a percepção das
formas e do significado de um objeto, pode ter impacto positivo ou negativo para o
observador, o estudo vai avaliar os impactos ocasionados na paisagem pelos
empreendimentos implantados no local, vai observar as modificações paisagísticas que
foram observadas com a construção de um empreendimento. Neste tópico as perguntas
foram:
a) Houveram mudanças na paisagem urbana no entorno ao shopping?
b) As mudanças na paisagem urbana se dão através da construção de
condomínios, casas ou empresas?
Dos entrevistados, 90% observaram mudanças na paisagem urbana na avenida
augusto Montenegro na área próxima ao empreendimento.
Do total dos entrevistados, 53% afirmaram que as transformações nas paisagens
urbanísticas foram causadas pelas construções dos condomínios, 37% disse que os
diversos outros empreendimentos foram os causadores dessa transformação. Neste
sentido fica evidente uma diminuição da área verde que passou a ser ocupada por estes
empreendimentos, a paisagem urbana foi modificada com a construção desses prédios
na avenida, o que ela exibe agora são vários prédios residenciais e comerciais.
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS: Segundo Milton Santos (1999) a instalação de um
empreendimento em determinado local altera o espaço banal da população residente, e
uma das características do neoliberalismo é justamente desconsiderar essas alterações
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
visando apenas o movimento mercantil, enquanto isso a sociedade tenta se readaptar
como pode às novas mudanças do espaço.
O desenvolvimento urbanístico da Avenida Augusto Montenegro trouxe consigo
diversos problemas enfrentados diariamente pela população que reside, ou faz alguma
trajetória pela localidade. Estes transtornos são consequências dos diversos
empreendimentos que foram imigrando para a Avenida nos últimos anos.
Estes empreendimentos foram ocupando o entorno da rodovia sem se preocupar
com suas estruturas urbanísticas, este fato causou uma série de transtornos como:
engarrafamentos constantes, falta de acessibilidade para pedestres e ciclistas, a via
tornou-se uma das mais perigosas da capital paraense, especulação imobiliária na área,
poluição sonora e visual, entre outros.
Os empreendimentos imobiliários e comerciais de setores de serviço viram na
rodovia um meio de se obter lucro, porém não houve a preocupação se tal construção
iria gerar consequências como um aumento no fluxo de pessoas que passam pelo local
ou encarecimentos dos lotes de terra próximos a esses empreendimentos. Utilizou-se o
Estudo de Impacto da Vizinhança para expor estas consequências oriundas de tal
ocupação da avenida.
Referências
CORRÊA, Roberto Lobato. O Espaço Urbano. 4. ed. São Paulo: Átila, 2003.
CASTELLS, M. La Cuestión Urbana. México: SigloVeintiuno. 1972.
COSTA, Geraldo Magela. A contribuição da teoria do espaço de Lefebvre para a análise
urbana1. Entre a Ordem Próxima e a Ordem Distante: contribuições a partir do
pensamento de Henri Lefebvre, 2003.
CRUZ, Bruno de Oliveira et al. Economia regional e urbana: teorias e métodos com
ênfase no Brasil. 2011.
GONÇALVES NETO, P.S.; Análise de Impactos de Vizinhança Decorrentes da
Implantação de Supermercados no Município de São Carlos. Dissertação (Mestrado
em Engenharia Urbana)- Centro de Ciências Exatas e de Tecnologia, Universidade
Federal de São Carlos, São Carlos, 2008.
GUSMÃO, L. H. A Cartografia dos Shopping Centers de Belém.
(http://geocartografiadigital.blogspot.com.br/2013_05_01_archive.html).
HARVEY, D .O trabalho, o capital e o conflito de classes em torno do ambiente
construído nas sociedades capitalistas avançadas. Espaço & Debates. São Paulo:
Cortez, ano II, nº 6, jun.-set, pp. 6-35. 1982.
HARVEY, David. O direito à cidade. Lutas Sociais, n. 29, p. 73-89, 2012.
LEFEBVRE, H. A Re-Produção das Relações de Produção. Porto, Escorpião (1ª parte
de La Surviedu Capitalisme). Paris: Anthropos, 1973.
LIMA, José Júlio. Conjuntos habitacionais e condomínios de luxo em Belém: duas
tipologias em confronto. Arquitextos, São Paulo, ano 03, n. 027.07, Vitruvius, ago.
2002 (http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/03. 027/763). (acesso em
agosto de 2014).
LIMONAD, Ester. Reflexões sobre o espaço, o urbano e a urbanização. Geografia, v.
1, n. 1, p. 71-91, 2009.
OLIVEIRA, Janete Marília Gentil Coimbra de. A produção capitalista do espaço
urbano: analisando a proliferação de condomínios fechados na rodovia Augusto
Montenegro, Belém-Pa. 2012.
de 11 a 13 de outubro de 2017 – FEA/USP - São Paulo, SP - Brasil
OLIVEIRA, J. M. G. C. Produção de condomínios fechados e especulação
imobiliária na Região Metropolitana de Belém: o caso das rodovias BR-316 e
Augusto Montenegro. Projeto de Pesquisa, PROPESP/UFPA, 2010.
OLIVEIRA, J. M. G. C.; DONATO, A; MENDES, L. Produção de loteamentos
fechados e especulação imobiliária na região metropolitana de Belém- Pará. Anais do
XIII Encontro Internacional Humbolt, Dourados/ MS, 2011.
SANTOS, M.A Urbanização Brasileira. São Paulo: Hucitec. Técnica, Espaço, Tempo.
São Paulo, 1994.
TRINDADE JÚNIOR, SC. C. da. A cidade dispersa: os novos espaços de
assentamento em Belém e a reestruturação metropolitana. 1998. Tese (Doutorado em
Geografia Humana)- Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas, Universidade
de São Paulo, São Paulo.
VAN DIJK, A. I. N.; FIGUEIREDO, L. A. de. A ação do capital imobiliário na
produção de habitação popular: Estudo na área de expansão de Belém. Belém: NAEA
(Especialização), 1997.