Estudo de Impacto Urbano Ambiental (EIUA) do Horto Bela Vista, Salvador, BA - Tomo 1 - Vol 2. -...

ESTUDO DE IMPACTO URBANOAMBIENTAL (EIUA) DO EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA, SALVADOR BAHIATOMO I, VOLUME 02 DIAGNSTICO DO MEIO AMBIENTE CONSTRUDO - ASPECTOS URBANOS REVISO 00

Salvador, dezembro/2010

APRESENTAO A PLANARQ - Planejamento Ambiental e Arquitetura Ltda., com sede na Av. Antnio Carlos Magalhes, 2573, Ed. Royal Trade, sala 1.301, Candeal, Salvador/Ba., apresenta a seguir o Estudo de Impacto UrbanoAmbiental (EIUA) do empreendimento Horto Bela Vista, localizado no Acesso Norte, s margens da BR-324, na Cidade de Salvador/Bahia. Este Estudo de Impacto UrbanoAmbiental objetiva atender ao Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado pelo Ministrio Pblico do Estado da Bahia (MPE) e a JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporaes S/A (empresa empreendedora) em 21 de outubro de 2009; contemplar as trs etapas de implementao do empreendimento: (i) planejamento (pr-obra); (ii) implantao (obra) e (iii) operao; e foi conduzido em trs fases de execuo:

primeira fase diagnstico urbano-ambiental; segunda fase avaliao de impactos urbano-ambientais; terceira fase finalizao do Estudo e emisso do Relatrio Final.

Este relatrio tcnico (Tomo I) Diagnstico do Meio Ambiente Construdo apresenta os resultados da primeira fase do EIUA (levantamentos e estudos preliminares, caracterizao do empreendimento e diagnstico atual da rea de influncia) e foi organizado em dois volumes compreendendo:

Volume 01: contendo a caracterizao do empreendimento e o diagnstico dos aspectos fsicos e socioeconmicos, alm de outras informaes auxiliares e anexos; Volume 02: contendo o diagnstico dos aspectos urbanos e anexos.

Salvador, dezembro de 2010.

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EQUIPE TCNICANOME FUNO COORDENAO Ana Mota Magna Cordier Coordenao geral Eng Civil e Ambiental CREA/BA 15.841-D CREA/Ba 16.403 D FORMAO CONSELHO REGIONAL

Coordenao geral/gerenciamento Arquiteta de contrato CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO Responsvel pela interface empreendedor x equipe tcnica Apoio tcnico Apoio tcnico Responsvel pelos estudos de uso do solo, acessibilidade e equipamentos urbanos. Co-responsvel pelos estudos de uso do solo, acessibilidade e equipamentos urbanos. Responsvel pelos estudos fluxos trnsito e trfego Apoio tcnico ao desenvolvimento dos estudos fluxos trnsito e trfego Responsvel pelos estudos de infraestrutura. Responsvel pelos estudos de infraestrutura. Responsvel pelos estudos valorizao imobiliria. Responsvel pela anlise de rudos Responsvel pelos estudos de iluminao e ventilao. Responsvel pelos estudos de iluminao e ventilao. EQUIPE SOCIOECONMICA Arquiteta Estudante Arquitetura Estudante Arquitetura

Silvana Moraes Carlzi Mattos Catarina Martins

CREA/BA 36.171 D -

EQUIPE URBANOAMBIENTAL Armando Branco Arquiteto CREA/BA 2.297 D

Roberto Cortizo Cristina Aragon Fernanda Fernandes

Arquiteto Arquiteta Arquiteta Engenheiro Civil Mestre em Eng. Ambiental Engenheiro Sanitarista Arquiteta Eng Qumica Arquiteta Arquiteta

CREA/BA 2.166 D CREA/Ba 9.803 D CREA/Ba 61.612 D CREA/Ba 34.963-D

Ivan Euler Glauco Cayres Ilce Carvalho Fundao Jos Silveira GESMA Lvia Souza Mrcia Rebouas Griselda Klppel

CREA/Ba 29.839-D CREA/BA 9.560-D CREA/BA 48.300 D CREA/Ba 17736-D CREA/Ba 12091D

Paulo Gonzalez

Responsvel pelos estudos dos aspectos scio econmicos Responsvel pelos levantamentos de campo relativos aos estudos dos aspectos econmicos. Responsvel pelos estudos dos aspectos sociais.

Economista

CORECON-Ba 1.899

Sergio Pacheco Dulce Burgos

Tcnico habilitado em demografia Assistente Social

CRESS-5a Regio/Ba- 267

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PRINCIPAIS SIGLAS E ABREVIATURAS rea de Influncia Indireta rea de Vizinhana Banco Interamericano de Desenvolvimento Banco Internacional para a Reconstruo e o Desenvolvimento (Banco Mundial) COELBA Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia CONDER Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia EIUA Estudo de Impacto Urbano Ambiental EIV Estudo de Impacto de Vizinhana EMBASA Empresa Baiana de guas e Saneamento S/A HBV Horto Bela Vista IAB Instituto de Arquitetos do Brasil IMA Instituto do Meio Ambiente IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica PDDU Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano PMS Prefeitura Municipal de Salvador PNUD Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento RMS Regio Metropolitana de Salvador SEDES Secretaria de Desenvolvimento Social e Combate Pobreza SEPLAM Secretaria Municipal do Planejamento, Urbanismo e Meio Ambiente SEPLAN Secretaria do Planejamento (Estado da Bahia) SESP Secretaria Municipal de Servios Pblicos SICAR Sistema Cartogrfico da Regio Metropolitana de Salvador SIMM Servio Municipal de Intermediao de Mo-de-Obra SINEBAHIA/SETRE Servio de Intermediao para o Trabalho / Secretaria do trabalho, Emprego, Renda e Esporte SUCOM Superintendncia do Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Municpio UFBA Universidade Federal da Bahia AII AV BID BIRD

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SUMRIO GERAL Tomo I: Diagnstico do Meio Ambiente Construdo 1. 2. 2.1 2.2 3. 3.1 3.2 3.3 4. 5. 5.1 5.2 6. 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 7. INTRODUO LEGISLAO PERTINENTE MBITO FEDERAL MBITO MUNICIPAL METODOLOGIA PRINCIPAIS ATIVIDADES DA PRIMEIRA ETAPA DO ESTUDO PRINCIPAIS ATIVIDADES DA SEGUNDA ETAPA DO ESTUDO PRINCIPAIS ATIVIDADES DA TERCEIRA ETAPA DO ESTUDO REAS DE ABRANGNCIA DO ESTUDO CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO CONTEXTO DO PROJETO DESCRIO DO EMPREENDIMENTO DIAGNSTICO DO MEIO AMBIENTE CONSTRUDO ASPECTOS FSICOS Ventilao e Insolejamento Rudo Ambiental Qualidade do Ar ASPECTOS SCIOECONMICOS Aspectos Econmicos e Sociodemogrficos A Organizao e Participao da Comunidade ASPECTOS URBANOS Uso do Solo Paisagem Urbana Infraestrutura Urbana Transporte e Mobilidade Urbana Valorizao Imobiliria REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 1 6 6 7 8 8 13 13 14 16 16 26 55 55 55 93 107 115 115 227 281 281 380 416 463 514 525

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SUMRIO VOLUME 02

6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 7.

ASPECTOS URBANOS ...........................................................................................281 Uso do Solo...............................................................................................................281 Paisagem Urbana ....................................................................................................380 Infraestrutura Urbana............................................................................................416 Mobilidade Urbana ................................................................................................464 Valorizao Imobiliria ..........................................................................................515 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................. 526

ANEXOS Anexo 6.3.1-01: Planta de Amembramento Anexo 6.3.3-01: Mapa de Supresso de Vegetao Anexo 6.3.3-02: Laudo de Sondagem Anexo 6.3.3-03: Implantao do Lago Artificial e Localizao dos Pontos de Sondagem. Anexo 6.3.4-01: Dados da Frota de Salvador Anexo 6.3.4-02: Pesquisa de Trfego da Rtula do Abacaxi Anexo 6.3.4-03: Estudo de Micro Acessibilidade Anexo 6.3.4-04: Acidentes de Trnsito (TTC)

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SUMRIO DE ILUSTRAES DO VOLUME 02Figura 6.3.1-01: rea de Vizinhana e Influencia Indireta (AII)................................................................. 289 Figura 6.3.1-02: rea de Vizinhana ............................................................................................................. 290 Figura 6.3.1-03: O Empreendimento HBV na Regio................................................................................. 294 Figura 6.3.1-04: HBV e o Macrozoneamento do PDDU Lei 6.586/ 2004 e Lei 7.400/2008.................. 304 Figura 6.3.1-05: Zoneamento do Plano Diretor/1985 e do PDDU/2007. ................................................. 310 Figura 6.3.1-06: O Centro Municipal Retiro (CMR) ..................................................................................... 313 Figura 6.3.1-07: Eixos importantes no sistema virio. ................................................................................ 314 Figura 6.3.1-08: Poligonal do Centro Municipal Retiro Acesso Norte e Localizao da Faixa de Domnio da CHESF.......................................................................................................................................... 319 Figura 6.3.1-09: Zoneamento da rea de Influncia do HBV PDDU, 2007 ......................................... 320 Figura 6.3.1-10: Sistema Virio da rea de Influncia do HBV PDDU, 2007 ...................................... 321 Figura 6.3.1-11: Sistema de Transporte Coletivo de Passageiros da rea de Influncia do HBV PDDU, 2007 ...................................................................................................................................................... 322 Figura 6.3.1-12: Sistema de Transporte de Cargas da rea de Influncia do HBV PDDU, 2007 .... 323 Figura 6.3.1-13: Sistema de reas de Valor Ambiental e Cultural - SAVAM .......................................... 324 Figura 6.3.1-14: O Horto Bela Vista na Regio............................................................................................ 342 Figura 6.3.1-15: Situao em 1959................................................................................................................ 345 Figura 6.3.1-16: Situao em 1976................................................................................................................ 346 Figura 6.3.1-17: Situao em 1980................................................................................................................ 348 Figura 6.3.1-18: Situao em 1989................................................................................................................ 349 Figura 6.3.1-19: Situao em 1992................................................................................................................ 351 Figura 6.3.1-20: Situao em 1998................................................................................................................ 352 Figura 6.3.1-21: Situao em 2002................................................................................................................ 353 Figura 6.3.1-22: Situao em 2010................................................................................................................ 354 Figura 6.3.1-23: Levantamento de Uso do Solo .......................................................................................... 359 Figura 6.3.1-24: Levantamento do nmero de pavimentos........................................................................ 363 Figura 6.3.1-25: Levantamento de Zonas de Concentraes de Uso...................................................... 366 Figura 6.3.2 - 01: Masterplan Horto Bela Vista ............................................................................................ 382 Figura 6.3.2-02: Localizao dos pontos de viso para a rea do Horto Bela Vista. ............................ 387 Figura 6.3.2-03: Ocupao na dcada de 70 das reas de influncia do Horto Bela Vista e prximas ao Shopping Iguatemi e Rodoviria............................................................................................................... 389 Figura 6.3.2-04: Vista area da cidade de Salvador................................................................................... 390 Figura 6.3.2 05: Mapa Hipsometrico ........................................................................................................... 393 Figura 6.3.2 06: Vista area da rea do empreendimento dcada de 50. ............................................ 394 Figura 6.3.207: Evoluo da ocupao da rea de influncia do empreendimento dcadas de 70/80/90/2000. .................................................................................................................................................. 395 Figura 6.3.2 08: Seces Esquemticas ................................................................................................... 401 Figura 6.3.2 09: Seco Esquemtica S1A/B ........................................................................................... 403 Figura 6.3.2 10: Seco Esquemtica S2A/B ............................................................................................ 405 Figura 6.3.2 11: Seco Esquemtica S3A/B ............................................................................................ 407

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Figura 6.3.2 12: Seco Esquemtica S4A/B ........................................................................................... 409 Figura 6.3.213: Localizao dos campos de viso de vias lindeiras e principais acessos para o HBV ............................................................................................................................................................................. 410 Figura 6.3.3-01: rea de vizinhana.............................................................................................................. 417 Figura 6.3.3-02: Limite da Zona de Abastecimento - ZA 25 e rea do empreendimento...................... 418 Figura 6.3.3-03: Micro-bacia de drenagem e situao do esgotamento sanitrio das residncias. .... 426 Figura 6.3.3-04: Bacias hidrogrficas de Salvador...................................................................................... 433 Figura 6.3.3-05: Bacia hidrogrfica do Rio Camaragibe Salvador/BA. ................................................. 434 Figura 6.3.3-06: Mapa hipsomtrico mostrando topos aplanados da parte alta da bacia, e vales em forma de U nas partes baixas, represados por eixo virio do acesso norte. ........................................ 437 Figura 6.3.3-07: Foto area vertical georreferenciada da rea da micro-bacia (situao em 2005) ... 438 Figura 6.3.3-09: Foto area vertical georreferenciada da rea do empreendimento (situao em 1959). ................................................................................................................................................................. 441 Figura 6.3.3-10: Foto area vertical georreferenciada da rea do empreendimento (situao em 1976). ................................................................................................................................................................. 441 Figura 6.3.3-11: Foto area vertical georreferenciada da rea do empreendimento (situao em 1988) ............................................................................................................................................................................. 442 Figura 6.3.3-12: Foto area vertical georreferenciada da rea do empreendimento (situao em 2005). ................................................................................................................................................................. 443 Figura 6.3.3-13: Foto area vertical georreferenciada da rea do empreendimento (situao em 2008). ................................................................................................................................................................. 443 Figura 6.3.3-14: Vista geral terreno com a indicao da localizao das tubulaes de gua pluvial. ............................................................................................................................................................................. 449 Figura 6.3.4-01: Localizao do Horto Bela Vista ....................................................................................... 467 Figura 6.3.4-02: reas de Estudo Mobilidade urbana ............................................................................. 469 Figura 6.3.4-03: Sistema Virio da rea de influncia do empreendimento........................................... 471 Figura 6.3.4-04: Maquete fsica do HBV com indicao de acessos (vista limite sudoeste)................ 474 Figura 6.3.4-05: Maquete fsica do HBV com indicao de acessos (vista limite centroeste).............. 475 Figura 6.3.4-06: Acessos ao Empreendimento............................................................................................ 477 Figura 6.3.4-07: Principais acessos ao empreendimento e sistema virio proposto ............................. 478 Figura 6.3.4-08: Traado do Metr de Salvador .......................................................................................... 479 Figura 6.3.4-09: Sistema de Transporte Coletivo de Passageiros, PDDU 2008 .................................... 480 Figura 6.3.4-10: Rede de Transporte Coletivo (nibus)............................................................................. 483 Figura 6.3.4-11: Estaes, Terminais e Passarela...................................................................................... 485 Figura 6.3.4-12: Sistema de Transporte de Cargas, PDDU 2008............................................................. 487 Figura 6.3.4-13: rea de Influncia Modo a P ........................................................................................ 493 Figura 6.3.4-14: Valores estimados do fluxo de veculos para 2009, 2014 e 2024................................ 508 Figura 6.3.4-15: Valores estimados do fluxo de veculos para 2009, 2014 e 2024: .............................. 509 Local: Rua dos Rodovirios / Rua Thomaz Gonzaga / Rua Silveira Martins. ......................................... 509 Figura 6.3.5-01: Imveis ofertados na Vizinhana do Horto Bela Vista ................................................... 525

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6.3

ASPECTOS URBANOS

6.3.1 Uso do Solo O Ministrio Pblico do Estado da Bahia estabeleceu mediante um Termo de Referncia cujo objetivo principal o de orientar a elaborao do Estudo de Impacto Urbano Ambiental na rea de influncia do empreendimento Horto Bela Vista (EIUA-HBV), previsto para implantao no bairro do Cabula, em Salvador-BA, destinado a instruir a anlise do empreendimento em questo e conciliar interesses entre empreendedor e a comunidade, a fim de promover as alteraes tcnicas no projeto necessrias sua viabilizao, que assegurem o cumprimento da funo socioambiental desta propriedade (Art. 182 da Constituio Federal CF). Fundamentando-se tambm no Estatuto da Cidade (Lei Federal No 10.257/2001 que regulamenta os Artigos 182 e 183 da Constituio Federal), o Termo de Referncia, dentre os diversos objetivos especficos, estabelece a obrigatoriedade de elaborao de estudos sobre a estrutura urbana, configurao de quarteires, atendimento atual dos equipamentos pblicos comunitrios, incremento populacional, o uso e ocupao do solo observando-se os nveis de polarizao e adensamento, patrimnio cultural histrico e artstico, transformaes urbansticas, esprito e identidade do lugar, justificativa da localizao do empreendimento em termos urbansticos, parmetros urbansticos aplicados luz da legislao vigente, induo/atrao de ocupaes irregulares, complementando com implementao e qualificao de reas de lazer por se tratar de uma zona de expanso urbana e pelas carncias que Salvador apresenta no contexto urbano comprometido por construes e arruamentos. Todos estes objetivos foram reunidos de forma simplificada na rubrica Uso do Solo que trata do diagnstico resultante de anlises, estudos e levantamentos de campo, conforme descrito a seguir. O contedo deste captulo compreende os seguintes itens:

Metodologia utilizada para elaborar esta etapa da disciplina Uso do Solo do diagnstico;

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Caracterizao sumria do empreendimento caractersticas gerais e localizao objetivando compreender onde o mesmo se insere urbanisticamente e qual o seu porte em relao ao entorno; Abordagem dos aspectos do adensamento demogrfico nesta rea da cidade comparando-se a situao existente na rea de Vizinhana com o HBV; Anlise do HBV sob a tica do enquadramento do mesmo na legislao urbanstica municipal (PDDUs e LOUOS) com a finalidade de entender como o mesmo se enquadra nesse corpo de leis, embora o mesmo tenha sido aprovado pela Prefeitura, bem como as tendncias decorrentes; Anlise urbanstica do HBV com a preocupao principal de estudar a rea de Vizinhana (AV) e, subsidiariamente a rea de Influncia Indireta (AII), sob o ponto de vista de um EIUA. Esta anlise se desdobra em uma abordagem preliminar da evoluo da ocupao urbana da regio com base em fotos de 1959 a 2010, em seguida, com o ttulo de Situao Atual e com base em levantamentos de campo (exclusivos para a rea de Vizinhana); analisam-se o uso de solo, o nmero de pavimentos das edificaes e o zoneamento de usos resultantes do processo de urbanizao; e, por ltimo, Elaborao do que foi denominado de abordagem sobre as tendncias em andamento.

6.3.1.1 Metodologia Quanto anlise do uso do solo aplicaram-se os modelos tradicionais em estudos de urbanismo, tais como levantamento de dados secundrios (urbansticos e scio-econmicos), consulta legislao especifica e levantamentos in loco; pesquisa e cadastros tcnicos de uso do solo, nmero de pavimentos das edificaes e das tendncias predominantes na rea em estudo. As anlises e estudos se desenvolveram com base no projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Salvador Processo SUCOM n 8.063/2006 e Alvar de Licena para Execuo de Obras de Empreendimentos de Edificao No 14.692 expedido em 19 de setembro de 2008. Para este captulo do Uso do Solo as atividades se desenvolveram considerando os seguintes itens:


Definio da base fsico-territorial rea de Vizinhana (AV) e rea de Influncia Indireta (AII); Inspees tcnicas in loco com documentao de imagens; Anlise da legislao urbanstica do municpio; Anlise de imagens (satlite GOOGLE e fotografias areas CONDER e Prefeitura de Salvador) do perodo de 1959 a 2010; Levantamento de dados primrios de uso do solo atravs de pesquisa de cadastro tcnico; Predio do incremento demogrfico decorrente do empreendimento e alteraes no padro construtivo na rea de vizinhana; Anlise da pesquisa domiciliar aplicada na rea de Vizinhana no ms de dezembro 2009; Reviso bibliogrfica, compreendendo leitura de autores e documentos de membros das demais equipes vinculadas com o presente EIUAHBV.

6.3.1.2 reas de Estudo A rea de Vizinhana para os estudos de Uso do Solo considerou inicialmente a base territorial pr-definida no Termo de Referncia (TR) do Ministrio Pblico Estadual posteriormente ampliada em funo da constatao, durante os primeiros levantamentos bibliogrficos e de campo realizados, que essa rea era um pouco maior que a preliminarmente definida. Esta poligonal incorpora trechos das ruas Silveira Martins, Thomaz Gonzaga e dos Rodovirios que so os principais eixos virios na hierarquia de vias coletoras e localizadas nas cumeadas e encostas do tecido urbano que compreende este EIUA-HBV. O stio onde est sendo implantado o empreendimento, localizado em partes dos bairros do Cabula e Pernambus, aproximadamente entre as cotas topogrficas 15,00 m a 60,00 m, apresenta a tpica morfologia das ocupaes em Salvador, iniciada pelas cumeadas das colinas, que desse modo configuram o tecido urbano dentro do processo de urbanizao, pode-se dizer, histrico, j que esse modelo praticado desde a fundao da cidade pelos portugueses no Sc. XVI; esse modelo se organiza atravs de uma estrutura viria que se desenvolve acompanhando a topografia ao longo das cotas topogrficas mais elevadas e,


sculos depois, ocupando as chamadas meia-encostas, at se apropriar de reas nas cotas mais baixas a partir dos anos 60 com a construo de vrias avenidas de fundo de vale dos rios que entrecortam a cidade. com esse desenho urbano que se desenvolvem as duas principais vias de cumeadas como espinha dorsal desses bairros: a Rua Silveira Martins e a Rua Thomaz Gonzaga. Como a varivel sistema virio fundamental para a delimitao de uma poligonal para os estudos de uso do solo e mobilidade urbana, e acompanhando a configurao adotada em estudos de transportes, onde se utiliza da metodologia do cordo externo (BRUTON, 1979), analisou-se a oferta da malha viria dos citados bairros prxima ao terreno do Horto Bela Vista, identificando os pontos de acesso em direo ao centro de massa do empreendimento e que melhor representam as reas que sofrero impactos mais diretos com a iniciativa empresarial. Nesse sentido foram considerados pontos de acessos (entrada e sada da poligonal) as ruas Silveira Martins e Thomaz Gonzaga na composio da malha de cumeada; a Rua dos Rodovirios (Ladeira do Cabula) na articulao entre as vias de cumeadas e o vale do rio Camaragibe, no ponto de acesso com a Rtula do Abacaxi. Vale observar que esta a nica via que permite a articulao por veculos entre as diferentes cotas topogrficas entre o vale do rio Camaragibe com as cumeadas do Cabula; a Rua Cristiano Buys, apesar de no permitir o trnsito de veculos entre a cumeada e o vale, situao esta decorrente do seccionamento da mesma nas suas cotas medianas provocada pela implantao da BR-324 nos anos 70, mas se constitui num ponto importante como acesso de pedestres ao stio, apesar dessa passagem se apresentar em precrias condies de acessibilidade. Como a BR-324 delimita a divisa oeste do terreno nas suas cotas mais baixas e at a aprovao do projeto do HBV pela Prefeitura, o stio do Cabula/Pernambus no oferecia outras articulaes virias para acessibilidade direta ao terreno do empreendimento como at esta data (setembro/2010) esta rodovia passou a delimitar a poligonal ao longo de seu trecho lindeiro, alm de corresponder delimitao de dois dos setores censitrios na composio dessa poligonal (ver Figura 6.3.1-01).


Dentro da metodologia para a definio da rea de Vizinhana (cordo externo), como estabelecido pelo TR do MPE, considerou-se os setores censitrios como base de dados secundrios, a exemplo do que tem sido a praxe nos estudos desta natureza. Embora a configurao dos setores censitrios obedea a mtodos no vinculados ao planejamento urbano, a seleo dos mesmos, nos estudos tcnicos para definio de uma base territorial de pesquisa urbana, procura corresponder a alguns pressupostos a exemplo do que foi adotado neste estudo. Na seleo dos setores censitrios para compor a rea de Vizinhana, alm da malha viria, levou-se em considerao a morfologia do stio delimitada pelos eixos virios estruturantes e a sua fisiografia, onde se destaca o vale do rio Camaragibe e os planos de talvegues que formatam parte dessa sub-bacia hidrogrfica. Outra varivel adotada para a seleo dos setores censitrios foi a distncia mxima de 1.000,00 m para um percurso de caminhada a p, tomando-se por base parmetros correspondentes a contextualizao que Salvador apresenta na mobilidade diante da sua topografia. Estes parmetros levaram em considerao que parte das viagens de moradores, originria dos bairros do Cabula e Pernambus para o ponto onde se implantar o core comercial do HBV, pode ser acessada pelo modo a p, dentro de um primeiro momento de definio de uma rea de estudo. Apesar de reconhecer a influncia que um empreendimento como um shopping center previsto no HBV pode exercer nas viagens em uma regio, a definio da rea de vizinhana considerou adicionalmente: (i) a morfologia acidentada do stio do empreendimento HBV; (ii) o entorno oeste com os bairros de Pau Mido, Cidade Nova e Vila Laura, entre outros e, na direo sul do terreno, o entorno com a Avenida Mrio Leal Ferreira e as encostas dos bairros Lus Anselmo e Campinas de Brotas, propiciando elevadas distncias de percurso a p do centro de massa desses bairros para o empreendimento; (iii) o efeito de corte das barreiras fsicas exercidas pela BR-324, o canal do rio Camaragibe, a Avenida Antonio Carlos Magalhes e da prpria Avenida Barros Reis e os futuros viadutos na Rtula do Abacaxi, ora em construo da Via Expressa Baa de Todos os Santos, que propiciaro fluxos livres de


veculos em velocidades acentuadas, mas que tambm transitaro nas vias em nvel (avenidas Barros Reis e Heitor Dias), acentuando o efeito de corte e limitando a acessibilidade dos pedestres em pontos especficos atravs de dispositivos que permitam a travessia com segurana; (iv) que a acessibilidade para o HBV de viagens originrias dos bairros localizados a oeste e a sul, quer para pedestres quanto para veculos, que ocorrero em poucos pontos, ou seja, atravs das ruas dos Rodovirios e Cristiano Buys, nesta ltima mesmo considerando o viaduto da Via Expressa que a articular com a Avenida Heitor Dias e o novo traado em nvel da Rtula do Abacaxi; (v) que as articulaes dos bairros do entorno oeste previstas com a estao do metr se processaro por faixas de pedestres semaforizadas na nova Rtula do Abacaxi e por passarelas sobre a Avenida Barros Reis, estas ltimas transpassando o canal do rio Camaragibe e a BR-324, mas que se articularo em mesmos pontos de acessibilidade, quer com a passagem de nvel existente da Rua Cristiano Buys ou na passarela do empreendimento HBV com a estao de integrao de nibus com a do metr; e, (vi) a diviso zonal da cidade, enfim, todos estes elementos reforaram a existncia de mesmos pontos de acessibilidade ao longo do vale do rio Camaragibe na definio dos limites da rea de Vizinhana com a poro oeste e sul do empreendimento. A partir destas consideraes construiu-se mais uma poligonal, denominada de rea de Influncia Indireta AII (vide Figura 6.3.1-01) contgua e superposta rea de Vizinhana e limitando-a at as Avenidas Luis Eduardo Magalhes, a nordeste; Luiz Viana Filho (Paralela) e Tancredo Neves (lindeira s encostas do Pernambus), a sudeste; e Avenida Antonio Carlos Magalhes, a sul. Na direo norte manteve-se a BR-324 como limite oeste, apenas com a finalidade de estudos complementares e indiretos, portanto com carter mais especulativo, dos possveis impactos do empreendimento nessa parte da Cidade, que tem uma rea de 462,73 ha. A rea de Vizinhana foi estabelecida sobre a matriz dos setores censitrios do IBGE/2000, incorporando os setores de nmeros: 183, 184, 185, 187, 192, 193, 194, 195, 379, 380, 382, 389 e 390, Figura 6.3.1-02, enquanto que a rea de Influencia Indireta (AII) foi estabelecida com base em limites definidos pelo sistema virio vias estruturais e arteriais. Na rea de Vizinhana, com aproximadamente de 1.568.500,00 m ou 156,85 ha, sero verificados principalmente, os impactos mais mensurveis e expressivos que podem decorrer da implantao total do empreendimento, tendo em vista o predomnio da atividade


residencial em grande parte das localidades ou bairros do entorno do HBV e da oferta de facilidades de mobilidade urbana. A segunda poligonal (AII) foi delimitada considerando aspectos peculiares da malha viria que, na sua configurao atual, apresenta limitaes de capacidade de volume de trfego (nvel de servio) nas vias coletoras que se desenvolvem nas cotas mais elevadas das cumeadas deste trecho do tecido urbano e na qualidade urbanstica de articulao das vias com o sistema virio estruturante do municpio.

As inspees tcnicas rea do empreendimento foram realizadas coletivamente com a maioria dos membros da equipe do EIV-HBV e, especficas, com a equipe deste estudo, inclusive com acompanhamento dos assistentes tcnicos que realizaram o levantamento cadastral de uso do solo. Para esta anlise foram consultados os instrumentos urbansticos do municpio de Salvador: Planos Diretores de Desenvolvimento Urbano de 2004 e 2007 1 PDDU e a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupao do Solo LOUOS. Na etapa documental a anlise se situou no processo administrativo da concesso do Alvar de Licena que aprovou o empreendimento por parte do Municpio atravs do material fornecido pelo empreendedor. Subsidiando uma parte da abordagem usual em planejamento urbano para configurao da evoluo da ocupao urbana para esta regio da cidade foram analisadas as fotografias areas, com escala temporal entre os anos 1959 a 2010, tendo por limites espaciais a segunda poligonal a AII. O levantamento cadastral de uso do solo foi aplicado na rea de Vizinhana sendo percorridas todas as vias internas e externas, atualizando expeditamente a base cartogrfica. Este levantamento compreendeu o registro de uso das edificaes de acordo com as subcategorias estabelecidas na legislao urbanstica de Salvador. Levantaram-se, tambm, os padres construtivos e nmero de pavimentos das edificaes.Embora o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - PDDU de Salvador ter sido aprovado em fevereiro de 2008 o mesmo legalmente reconhecido, pela prpria lei que o aprovou, de PDDU/2007.1


Alm dessas abordagens de carter mais tcnico e atendendo ao Estatuto da Cidade, o processo metodolgico neste captulo de Aspectos Urbanos, incorpora dados da pesquisa domiciliar realizada para o Programa de Educao Ambiental e, no processo, auscultar opinio da populao que ser diretamente afetada pelo empreendimento, tendo em vista a realizao das audincias e reunies pblicas programadas, que tero a presena de todo corpo tcnico do EIUA. Referencia-se ainda o domnio que membros desta equipe de uso do solo detm por terem acompanhado, por vezes in loco, a evoluo da ocupao nesta rea por ocasio da construo dos conjuntos habitacionais no bairro do Cabula (dcada de 1970) e em outras reas da cidade com equipamentos de shoppings centers, a exemplo do Iguatemi (dezembro 1975) primeiro construdo na cidade , da Barra (novembro 1985) e, mais recentemente, o Salvador Shopping. Atuou-se em conjunto com a equipe de Mobilidade Urbana na definio de dados provenientes da aplicao da pesquisa domiciliar realizada por outra equipe consultora da JHSF (responsvel pelo Programa de Educao Ambiental) e em reunies com as demais disciplinas deste EIUA.


557000

380

8567000

185

184

183(parcial)

187(parcial)

379 192 193 188 189 190

557600

227

8566400

194

382

389 390

8565800

195

8565200

Legenda:Limite dos Setores Censitrios Setores da rea de Ponderao 61 Setores da rea de Ponderao 62 rea de Vizinhana

ESTUDO DE IMPACTO URBANOAMBIENTAL EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTATEMA: PRANCHA:

Uso do SoloEscala:0 150 300m

rea de Vizinhana e Setores Censitrios

6.3.1-02

FIG.:

Fonte: Imagem Google - consultado MAR/2010.

558200

6.3.1.3 Caracterizao Sumria do Empreendimento A) CARACTERSTICAS GERAIS O Horto Bela Vista (HBV) um empreendimento que foi enquadrado pela Prefeitura Municipal de Salvador como uma Urbanizao Integrada de uso misto com atividades residencial, comercial e de servios, totalizando 19 (dezenove) edifcios residenciais, distribudas em 7 (sete) glebas condominiais com grupo de edifcios identificadas por C-1 a C-7, totalizando 3.046 unidades residenciais, 3 (trs) edifcios comerciais com 1.280 unidades comerciais e 1 (um) flat com 448 unidades agrupados em um nico grupo de edifcios, 1 (um) clube social privativo, 1 (uma) escola privada, 1 (um) parque e 1 (um) shopping center, que se destaca com sua ampla projeo horizontal predominante na rea. O HBV ter rea construda prevista de 1.050.314,20 m2, cabendo somente ao shopping center com o Deck Park 196.210,57 m2 e uma rea de projeo horizontal de 55.750,06 m2. Quando se soma a expectativa de circulao diria pelo shopping center de cerca de 124 mil pessoas/clientes (informao dos empreendedores) tem-se uma idia aproximada do impacto desse empreendimento em termos de gerao de viagens e as conseqentes e possveis repercusses sobre o uso do solo, levando-se em conta outros equipamentos em Salvador que guardam certa similaridade de porte com o proposto. Por fim informa-se que todo o empreendimento HBV ser implantado em uma rea de aproximadamente 341.000,00 m2 (34,1 hectares 2 ), em uma regio de Salvador que teve sua ocupao intensificada a partir da dcada de 70, como foram os bairros do Cabula, Pernambus, Saramandaia e adjacncias. Este empreendimento apresenta-se dentro de conceitos estticos e ideolgicos com ntidas influncias do movimento modernista, onde as edificaes assumem uma configurao de torres com altos gabaritos de altura implantados em reas com amplas superfcies verdes, nem sempre funcionais para o lazer pblico democratizado para uso livre dos moradores da cidade, que no os proprietrios condominiais, alm das limitaes de usos decorrente da acidentadaA somatria do terreno final, de acordo com a planta de amembramento do projeto arquitetnico (JUR-URB-ARQ-PB-003AMB-R00.DWG) de 340.562,13m e representa apenas 21,7% do total da rea de Vizinhana.2


topografia ou de acentuados movimentos de terra, e com um sistema virio num desenho que prioriza os veculos motorizados, em especial os carros de passeio e estabelecendo uma relao espacial pblico-privado com baixa ou nenhuma permeabilidade entre os mesmos, conduzindo para um tipo de segregao urbanstica, como ser abordado com mais detalhes mais adiante, neste captulo. B) LOCALIZAO O terreno do empreendimento Horto Bela Vista resultante do amembramento de quatro reas e se localiza nos seus limites oeste com o Acesso Norte da BR-324 (Km 0); ao norte com a Rua Cristiano Buys e Rua Thomaz Gonzaga; ao leste com as divisas de fundo de lotes das ruas Acajatiba, Encruzilhada, Guarintinga e Conde Pereira Marinho, com traado sinuoso, e ao sul com as divisas de fundo de lotes da Rua Numa Pomplio Bittencourt. Destaca-se que o empreendimento, na parte fundiria, resulta em dois terrenos distintos, ambos com parte de suas divisas voltadas para a Rua dos Rodovirios (Ladeira do Cabula), via esta que induz, embora no verdadeiramente, a uma configurao de um segmento diagonal como seccionando todo o conjunto de um nico grande terreno no sentido sudoeste nordeste. A Rua dos Rodovirios (Ladeira do Cabula), por outro lado, articula a malha viria das cotas elevadas de cumeadas deste stio aproximadamente cota 59,00m na Praa F. Manoel 3 com o vale do rio Camaragibe, no n virio da Rtula do Abacaxi aproximadamente cota 13,00m , que ora se encontra com obras de um complexo de viadutos da Via Expressa Baa de Todos os Santos. O empreendimento proposto encontra-se ladeado diretamente, conforme pode-se ver na Figura 6.3.1-03, das seguintes comunidades e vias: Pernambus a leste e sudeste; Cabula a norte e nordeste; Av. Barros Reis e BR-324 a noroeste; e indiretamente, uma vez que o terreno no faz divisas, com Vila Laura e Luis Anselmo a sudoeste; e Campinas de Brotas ao sul.

Toponmia da cartografia SICAR de Salvador correspondendo interseo das Ruas dos Rodovirios, Thomaz Gonzaga,e Silveira Martins e Cristiano Buys no alto do Cabula.

3


Merece referncia a rea da Avenida Barros Reis que se configura numa representao linear em fundo de vale do rio Camaragibe no sentido nortesul, mas que se articula na sua poro oeste com as encostas das localidades de Pau Mido, Sertanejo e IAPI, entre outras. Pelas imagens contidas nas Figuras 6.3.1-01 e 03, percebe-se que o empreendimento ser implantado numa regio de Salvador com ocupao edilcia intensiva, sendo que a leste da rea de Vizinhana a ocupao , em sua maioria, de padro classe mdia e mdia-alta em traado urbano resultante de loteamentos projetados e por conjuntos habitacionais na tipologia edilcia do antigo BNH; a norte e nordeste, j na rea de Influncia Indireta, tambm por conjuntos habitacionais do mesmo padro tipolgico do extinto BNH, e, a sul e leste, tambm fora da rea de Vizinhana, por uma extensa e densa ocupao de baixa renda, as comunidades de Saramandaia e Pernambus. Alm dos limites de trabalho (poligonais da rea de Vizinhana e da AII, Figura 6.3.1-01), observa-se a oeste, lindeira BR-324, uma grande concentrao linear de comrcio e servios pesados e de porte mdio ao longo da Avenida Barros Reis (rea integrante do Centro Municipal do Retiro CMR) e, mais a oeste alm do CMR, uma extensa mancha de ocupao com tipologias edilcias tpicas de renda baixa, mdia baixa e mdia j consolidadas h mais de quarenta a cinquenta anos (bairros de Santa Mnica, IAPI, Caixa Dgua, Pau Mido e Cidade Nova) e de classe mdia (bairros de Vila Laura e Luis Anselmo), estes ltimos numa localizao topograficamente em cotas baixas, tomando-se por referncia a divisa sul da rea de Vizinhana. A sul, o corredor linear de comrcio e servios da Avenida Antonio Carlos Magalhes, e a norte, logo aps a Avenida Luis Eduardo Magalhes, os bairros de So Gonalo e Narandiba, tambm de classe mdia baixa. Todos esses conceitos de renda aplicados aos grupos sociais nos bairros citados resultam apenas da vivncia cotidiana da equipe, e representam de avaliaes impressionistas, empricas, sem base em nenhuma pesquisa cientfica.


6.3.1.4 Estimativa de Adensamento Populacional As estimativas a seguir tm a finalidade de avaliar o peso populacional que o empreendimento HBV poder ter na regio onde ser implantado, considerando a populao fixa e flutuante, visando identificar as possveis demandas resultantes desse adensamento populacional sobre o uso do solo no entorno imediato e, principalmente, sobre as demandas de comrcio e servios usualmente no atendidas por um shopping aougues, oficinas de reparos de veculos, oficinas de assistncia tcnica de eletrodomsticos, vidraarias, lojas de materiais de construo e muitos outros, alm dos equipamentos sociais (educao e sade) e culturais, como se observou nas inspees tcnicas. Observe-se tambm que na ausncia de dados atualizados dos setores censitrios da rea de Vizinhana, restou equipe efetuar as estimativas a seguir apresentadas, com base nas projees do IBGE e da Prefeitura de Salvador (PDDU, 2008). Tomou-se como horizonte para este estudo a plena ocupao do HBV, posto que o mesmo foi aprovado pela Prefeitura, ainda que seja de conhecimento geral em urbanismo, e mesmo do ponto de vista estatstico, que sempre e em qualquer bairro de qualquer cidade, haver a ocorrncia de um percentual de imveis desocupados, difcil de dimensionar na ausncia de estudos especficos. Conforme clculos estimativos (multiplicando-se o nmero de apartamentos informados pelo empreendedor 3.046 unidades por 3,7 que a densidade domiciliar urbana da rea de Vizinhana, muito prxima de Salvador, que de 3,8, ambos os indicadores segundo o Censo 2000), o empreendimento receber quando totalmente ocupado, aps oito anos de obras, cerca de 11.270 habitantes permanentes 4 . Se somarmos a esse valor o nmero de 269 (60% de 448 unidades) provveis moradores do flat/apart hotel, nmero estimado a partir de uma ocupao de 60%, valor que considerado pelo setor hoteleiro como patamar mnimo para dar rentabilidade a qualquer hotel, obteremos uma populao residente de 11.539 pessoas no HBV ao final de sua ocupao (estimada para o ano de 2018).

4

Taxas de ocupao estimadas em projees do IBGE.


Quanto populao na rea de Vizinhana recenseada pelo IBGE (2000) em 12.145 moradores , atualizada pela taxa de crescimento da Regio Administrativa XI (Cabula), que foi estimada para o perodo 2000/2015 em 1,50%, calcula-se que residiriam atualmente em 2010 aproximadamente 14.094 pessoas, o que representa uma densidade demogrfica bruta da ordem de 90 hab/ha (a rea de Vizinhana tem dimenso geogrfica de 156,85 ha) vide Tabelas 6.3.1-01 a 03. As projees para 2018 (final das obras do HBV) na rea de Vizinhana conferem 15.731 habitantes que, somados ao total estimado aps o trmino das obras do HBV em 11.539 moradores, totalizam 27.270 habitantes. Essas estimativas indicam que no final do projeto terse- uma densidade demogrfica da ordem de 100 hab/ha na rea de Vizinhana e de 339 hab/ha no HBV, e, no total da rea da poligonal deste estudo de 190,95 hectares 34,1 hectares do HBV mais 156,85 hectares da rea de Vizinhana ter-se- uma densidade bruta em 2018 da ordem de 143 hab/ha. Isto significa que com o final das obras e ocupao mxima estimada para o HBV haver um incremento populacional, comparativamente, da ordem de 81,87% sobre a populao atual (2010) da rea de Vizinhana e da ordem de 73,35% sobre a populao estimada para 2018, prxima de uma duplicao da atual populao desta rea.Tabela 6.3.1-01: Populao Recenseada e Projetada no mbito do PDDU de Salvadorrea Geogrfica Populao Censo 2000 137.764 2.443.107 Populao Projetada * 2015 172.113 2.926.442 Taxa Mdia (% ao ano) 2000/2015 1,50 1,21

RA XI - Cabula Salvador

Fonte: Prefeitura Municipal do Salvador - Lei N 7.400/2008 * Cenrio proposto para o ano horizonte do PDDU de SSA com base em projees demogrficas, ponderadas com as diretrizes e proposies deste Plano Diretor.

Tabela 6.3.1-02: Populao Projetada da rea do HBV para 2015 com base na Taxa de Crescimento Projetada para a RA XI Cabularea Geogrfica rea de Vizinhana do HBV Populao Censo 2000 12.145 Populao Projetada 2010 14.094 Populao Projetada 2015 15.173 Taxa Mdia (% ao ano) 2000/2015 1,50

Fonte: Prefeitura Municipal do Salvador - Lei N 7.400/2008 e PLANARQ


Tabela 6.3.1-03: Populao Projetada da rea de Vizinhana do HBV para 2018*rea Geogrfica rea de Vizinhana do HBV Populao Projetada 2015 15.173 Populao Projetada 2018 15.731 Taxa Mdia (% ao ano) 2015/2018 1,21

Fonte: PLANARQ * Populao projetada para 2015 considerando-se um arrefecimento da taxa em funo do declnio da fecundidade - nesse caso, a referncia foi a taxa para o municpio de Salvador (tendncia de convergncia com a taxa mais suavizada para a mdia municipal, no perodo imediatamente anterior)

Estes dados permitem ter uma idia do que este acrscimo de moradores representar na densidade bruta da rea de estudo e suas repercusses numricas sobre o comrcio, servios pblicos (varrio e coleta de lixo, segurana, infra-estrutura urbana, transportes e trnsito), equipamentos sociais pblicos e privados (ensino, sade, cultura, administrativo) e no uso e ocupao do solo. Na verdade nenhuma das densidades enunciadas da rea de Vizinhana sem o HBV, do HBV sozinho, ou da somatria dos dois , se constituem em motivo de preocupao, j que a do HBV situa-se nos padres mdios com boa relao custo/benefcio da infraestrutura; as duas reas juntas resultam em densidade baixa, mas tolervel, enquanto a da rea de Vizinhana se situa ao nvel das pequenas cidades do interior baiano, com seu baixo dinamismo urbano. Estas densidades foram calculadas com a finalidade de estimar os impactos do adensamento populacional do empreendimento, que bastante expressivo para a rea de estudo, mas nos limites do usual em urbanismo. Se arbitrarmos que cerca de 10% 5 do empreendimento habitacional (304 imveis ou cerca de 1.127 pessoas), estaro desocupados, ainda assim esse incremento de moradores permanentes no empreendimento representaria um acrscimo significativo no nmero de moradores estimados para a rea de Vizinhana. Projetando-se quanto sero os provveis ocupantes dos edifcios comerciais (1.320 salas/conjuntos x 2,5 6 ocupantes por sala, em mdia, obteramos cerca 3.300 pessoas a mais),5

A presente estimativa, meramente exploratria, resulta da bvia constatao de que em qualquer cidade h sempre um nmero de alguma relevncia de unidades prediais desocupadas. No caso do Plano Diretor de Itapetinga realizado por esta equipe em 2008 encontrou-se exatamente 11% de imveis desocupados. No caso de Salvador, estima-se com base na vivncia da equipe, que esse valor seria um pouco mais alto em decorrncia dos movimentos especulativos imobilirios, como aconteceu com o Pelourinho, Cidade Alta, Comrcio e outros. A funo da mesma apenas dar uma ordem de grandeza. 6 Mera especulao, baseada na experincia e vivncia de trabalho em edifcios comerciais. A funo da mesma apenas dar uma ordem de grandeza e no se baseia em nenhuma pesquisa ou estudo.


e os que trabalharo no shopping (cerca de 5.500, segundo estimativa com dados da Associao Brasileira de Shopping Center ABRASCE), ter-se-ia uma populao agregada de quase mais 8.800 pessoas, a que se poderia somar uma estimativa de 2.800 empregos domsticos, o que daria um total de 11.600 pessoas que trabalhariam na rea, mas que tem a caracterstica de populao circulante, correspondendo a 82,30% de moradores da rea de Vizinhana em 2010 ou 100,5% na comparao com a futura populao residente em 90% das torres residenciais do HBV em 2018 (11.270 habitantes) bem verdade que esta ser uma populao flutuante, mas que tambm ter demandas por servios e comrcio usualmente no atendidas por estabelecimentos como um shopping center. A somatria dessas duas estimativas (11.270 das torres residenciais mais os 269 dos flats somadas aos 11.600 circulantes) daria um total de aproximadamente 23.139 pessoas, ou seja, aproximadamente 1,5 vezes a populao projetada para a rea de Vizinhana em 2018. Quando se soma a expectativa (informao dos empreendedores) de circulao diria pelo shopping center de cerca de 124 mil pessoas/clientes, tem-se uma idia aproximada do impacto desse empreendimento em termos de gerao e atrao de viagens 7 e suas conseqentes e possveis repercusses decorrentes de seu porte (volume de rea construda). 6.3.1.5 Anlise da Legislao Urbanstica Embora se trate de um projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Salvador, alguns aspectos merecem consideraes quanto legislao urbanstica, em decorrncia de impactos de carter social e urbanstico, ou seja, alm do exame dos aspectos fsicos e institucionais do empreendimento HBV decorrentes do conceito de projeto urbano e seu partido urbanstico enfoque analtico acrescenta-se anlise da adequao do mesmo quanto a questo do interesse coletivo ou social para com a cidade, pois mesmo se tratando de uma interveno de interesse especfico (privado) em parcela do territrio, poder exercer influncias e impactos positivos ou negativos no cotidiano e na qualidade de vida dos moradores da vizinhana e seu entorno. Quanto a esse ltimo aspecto exemplar o estabelecido no Termo de Referncia do Ministrio Pblico Estadual que, por diversos pargrafos trata desta questo, a exemplo:


Tal estudo dever avaliar os impactos urbansticos e ambientais do empreendimento, permitindo aos rgos competentes que examinem, com maior preciso, a adequao do empreendimento ao respectivo local e seu entorno, auxiliando a evitar o desequilbrio no crescimento urbano e garantir condies mnimas de ocupao equilibrada dos espaos habitveis, sob a justificativa de que o interesse individual do proprietrio deve ceder diante do interesse social/coletivo do Poder Pblico na busca pela preservao da funo scio-ambiental da propriedade, de acordo com os princpios estabelecidos pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal No 10.257 de 10.07.2001. As leis que sero consideradas nesta anlise so: a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupao do Solo LOUOS (Lei Municipal No 3.377/1984 e alteraes posteriores) que, a partir daqui, se convencionar chamar por Lei de Uso do Solo, ou simplesmente LOUOS; a Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano PDDU/2004 (Lei Municipal No 6.586/2004); e a Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano PDDU/2007 (Lei Municipal No 7.400/2008 8 ). As anlises deste captulo abordam no s as questes do enquadramento na legislao no sentido de melhor orientar a consulta deste documento, mas incorpora observaes no analticas resultantes da experincia profissional dos autores e que no esto contempladas na legislao urbanstica, principalmente na Lei de Uso do Solo. A descrio ou abordagem de alguns dos componentes tcnicos e espaciais contidos nas leis citadas tem o objetivo de permitir uma breve anlise e compreenso da evoluo de diretrizes do planejamento da cidade e que impactam sobre a rea deste estudo, assim como, pela necessidade de adoo e previses decorrentes do ltimo Plano Diretor (PDDU/2007), quer para esclarecimento de especialistas, quanto para o pblico pouco identificado com a linguagem tcnica das leis urbansticas. Antes, acrescenta-se nesta oportunidade, a breve observao quanto crtica que vem sendo feita legislao urbanstica das cidades que ainda carregam uma forte influncia da corrente7

A ementa e o Art. 1 da Lei N 7.400 de 20 de fevereiro de 2007, embora publicada no Dirio Oficial do Municpio de 23 a 25 de fevereiro de 2008 dispe que o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Municpio do Salvador identificado pela sigla PDDU 2007.

8

A tcnica de planejamento de transportes considera a gerao de viagens correspondendo base residencial onde iniciada a viagem pelos mais diversos modos. A atrao de viagens um atributo do empreendimento, zona ou atividade urbana como bem situa o Cdigo de Trnsito Brasileiro.o o


do chamado Movimento Moderno no urbanismo, que simplifica a interveno no espao urbano como uma questo voltada exclusivamente para a organizao espacial e funcional do territrio numa perspectiva de modernizao da cidade, onde os aspectos ticos com o grupo humano e os estticos da interveno no so considerados ou o so secundariamente, como abordaremos neste estudo. Esta corrente modernista apia-se numa aspirao de controle e disciplinamento do mercado numa formatao funcional, til ao sistema e na reproduo do modelo civilizatrio capitalista (SOUZA, 2002) que induz, por excelncia, a separao de grupos sociais no espao urbano. Estes aspectos se agudizam em Salvador diante de uma Lei de Uso do Solo ainda sem plena conformidade com o atual Plano Diretor e que, em seu texto, no oferece alternativas para a correta avaliao de um empreendimento que no seja apenas a aplicao dos parmetros tcnicos (aspecto funcional e normativo), mesmo porque nada consta na Lei de Uso do Solo em vigor, sobre princpios e fundamentos, que permitam a avaliao para outro nvel da configurao do espao, como as questes que envolvem as relaes sociais ou econmicas entre os diversos grupos demogrficos em determinada rea do tecido urbano. Esse carter da legislao tambm exposto no Plano Diretor de 2004 que embasou a anlise da Prefeitura Municipal de Salvador para o empreendimento HBV, onde os princpios para o desenvolvimento urbano so excessivamente burocrticos, operacionais e funcionais, diante de um cenrio social, ambiental, urbanstico e edilcio preocupante para a grande parcela da populao moradora desta cidade, que vive em condies carentes e insatisfatrias. Observese que desde 2001 j vigoravam os princpios do Estatuto da Cidade de forte contedo social e de democratizao do direito cidade e que no foram internalizados no PDDU/2004. Numa comparao expedita, o Cdigo de Obras (Lei Municipal No 3.903/1988) muito mais contemporneo na definio de seus princpios gerais (Art. 1o) considerando o indivduo como eixo para o bem estar e a observncia dignidade humana; preservao das peculiaridades do stio urbano; prioridade do interesse coletivo sobre o individual, dentre outros, permitindo avanos para outros enfoques de anlise de projetos arquitetnicos para alm dos contidos nos seus demais dispositivos normatizadores. Somente com o Plano Diretor de 2007 que o planejamento da cidade passa a ter por princpios aspectos menos funcionalistas e administrativos, que incorporam novos contedos


legislao urbanstica, abordando a necessidade de: incluso social de grupos em situao de desvantagem; reduo das desigualdades intraurbanas; expectativa de ambientes equilibrados na prtica do ordenamento do territrio; e um processo de gesto democrtica e participativa. Essas consideraes so pertinentes para melhor entendimento deste estudo do uso do solo quanto ao impacto do empreendimento HBV e que no se situam apenas no enfoque funcionalista da abordagem do zoneamento ou de parmetros urbansticos aplicados no empreendimento imobilirio, mas avana em outros patamares de compreenso do processo de urbanizao de Salvador conceito sociolgico. A) INSERO DO EMPREENDIMENTO DESENVOLVIMENTO URBANO/2004-2007. a) Quanto ao Macrozoneamento Os dois ltimos Planos Diretores de Salvador citados passaram a apresentar uma nova matriz de unidade territorial para o planejamento urbano que o instrumento do Macrozoneamento, caracterizando grandes espaos da cidade em termos de condies do desenvolvimento socioeconmico e espacial do municpio, considerando a capacidade de suporte do ambiente e das redes de infra-estrutura para o adensamento populacional 9 ..., questes que no so abordadas usualmente numa diviso de zoneamento mais funcionalista. Numa breve retrospectiva, Salvador ficou dividida pelo Plano/2004 em sete Macrozonas, estando a gleba do HBV na ento Macrozona III. Posteriormente com o disposto no Plano/2007 ficaram estabelecidas, apenas, duas Macrozonas, 10 subdivididas em cinco Macroreas. Neste caso, o HBV se localiza na nova vigncia de planejamento na Macrorea de Estruturao Urbana, na parcela do territrio ocupado para fins urbanos e na Regio Administrativa XI Cabula 11 , com uma populao de 137.764 habitantes e densidade bruta de 136 hab/ha, ou seja, a 7a maior do municpio/cidade 12 .Cf. Art. 112 da Lei Municipal N 6.586/2004. o o O 2 do Art. 131 da Lei Municipal N 7.400/2007 estabelece uma Macrozona de Ocupao Urbana e, a outra, de Proteo Ambiental. Esta ltima corresponde, basicamente, s APAs e Parques de Salvador. 11 A Cidade do Salvador, fundada em 1549, um municpio que ao longo de sua histria perdeu territrio com a emancipao de seus distritos. Hoje somente um distrito sede na classificao do IBGE e tem por diviso, a partir de 1986, unidades espaciais de planejamento e de gesto as 18 Regies Administrativas. 12 Dados do PDDU/2007. A densidade demogrfica mdia do municpio a maior do Brasil com 79hab/ha e a RA-XI dever o alcanar em 2015 uma densidade demogrfica bruta de 170hab/ha, passando para o 6 lugar.10 9 o

NOS

PLANOS

DIRETORES

DE


O empreendimento imobilirio HBV foi aprovado com base no PDDU/2004 por ter dado entrada na Sucom 13 com o Processo No 8.063/2006 e o Alvar de Licena para Execuo de Obras de Empreendimentos de Edificao No 14.692 foi expedido em 19/09/2008, j na vigncia da lei do PDDU/2007. No entanto, um dispositivo da lei do PDDU/2007 consignava que os processos anteriores a 2007 poderiam ser aprovados pela lei ento em vigor, que foi a do Plano de 2004, como se ver adiante. A referncia neste estudo com a legislao urbanstica de 2004 para resgatar uma parte do processo de alterao do Zoneamento do municpio que agora, com o empreendimento imobilirio do HBV, passa-se a observar situaes que at ento no tinham sido objeto de avaliao e para permitir tambm a compreenso para as previses decorrentes da implantao do empreendimento diante da vigncia de outro Plano Diretor. A gleba do empreendimento HBV est totalmente situada no interior da Macrorea de Estruturao Urbana definida pelo Plano Diretor de 2007 que abrange as localidades da regio que se denominou Miolo de Salvador compreendida, basicamente, entre a BR-324 e a Avenida Luiz Viana Filho. Esta Macrorea se estende desde a gleba do empreendimento HBV, que o seu limite sul, e finaliza na fronteira norte do municpio nas proximidades da Represa Ipitanga I - numa extenso de cerca de 14 km e a 5 km do Centro Municipal Tradicional. comum considerarem a localizao desta gleba do HBV no centro geogrfico de Salvador, apesar de no corresponder ao centro do polgono irregular que formata a grande pennsula triangular que o municpio-cidade, com seu vrtice na direo sudoeste. O stio onde se localiza o empreendimento HBV se caracteriza pela conjugao de importantes ns virios para onde confluem as principais vias estruturantes da cidade e onde se concentra, tanto no PDDU/2004 quanto no PDDU/ 2007, as duas importantes zonas comerciais de grande porte num desenvolvimento de configurao linear ao longo do vale do Rio Camaragibe (trecho entre a regio do Largo do Retiro, passando pela Rtula do Abacaxi, Iguatemi at prximo da costa Atlntica no bairro Costa Azul).13

Sucom Superintendncia de Controle e Ordenamento do Uso do Solo: rgo da Prefeitura Municipal do Salvador que analisa e expede o Alvar de Licena para construo.


O Plano de 2007 reconhece que a Macrorea de Estruturao Urbana ocupada majoritariamente por populao de baixa renda e com alta concentrao de assentamentos precrios em estgios variados de consolidao, grandes conjuntos habitacionais, obsolescncia de usos industriais, significativa presena de terrenos vazios e uma tipologia urbanstica fragmentria, com condies insatisfatrias de acessibilidade e de equipamentos e servios urbanos (Art. 145 da Lei Municipal No 7.400/2007 Lei do Plano Diretor/2007). Como o empreendimento HBV foi analisado na vigncia do Plano Diretor de 2004 e a gleba est situada na ento Macrozona III, que apresentava uma delimitao diversa da atual Macrorea (ver Figura 6.3.1-04),cabe observar que, no entanto, esta ltima incorpora territorialmente toda a Macrozona III, no que se deduz que quanto a este instrumento urbanstico de macrozoneamento e em termos geogrficos, que no h alteraes nas delimitaes fsico-espaciais para a gleba do empreendimento HBV na comparao com os dois Planos.


Figura 6.3.1-04: HBV e o Macrozoneamento do PDDU Lei 6.586/ 2004 e Lei 7.400/2008.


Da mesma forma que os objetivos do Plano de 2004 para a Macrozona III se estendiam na orientao da expanso urbana nos espaos ainda no urbanizados visando otimizar os custos de urbanizao, buscando evitar padres de ocupao do solo de baixa qualidade urbana e elevar a qualidade dos espaos ocupados, inclusive com a criao de novas centralidades, espaos pblicos, novos equipamentos e servios urbanos, o Plano de 2007 tambm incorpora essas diretrizes. Sendo assim, so aplicveis ao empreendimento HBV as diretrizes do Plano de 2007 oriundas do Plano de 2004, naquilo em que h coincidncia. Neste sentido, os novos empreendimentos de uso e ocupao do solo nesta Macrorea deveriam conferir maior contribuio significativa para alm de seus estritos limites de terreno e de suas edificaes, no se resumindo, apenas, numa configurao fsica, embora no se desconhea que o HBV ser fomentador de novas dinmicas de relaes sociais e funcionais no conjunto da cidade, que nem sempre tm sido oportunas. Da no se minimizar a abrangncia social que determinados impactos na construo da cidade podem extrapolar dos limites das atividades 14 urbanas em um especfico empreendimento, mas que exerce atratividades que requerem o que se entende por elevao da qualidade dos espaos ocupados. Neste aspecto o empreendimento HBV, dado ao seu porte, usos e atividades diversificadas deveria envolver, mais de perto, o tecido urbano de seu entorno, para a elevao da qualidade do espao nos bairros e localidades do entorno (rea de Vizinhana), frente s repercusses que sero demandadas quando de seu pleno funcionamento/operacionalizao e que no poderiam se limitar, apenas, dentro das divisas da poligonal fundiria da gleba do empreendimento, como se o tecido urbano no tivesse continuidade para alm de suas poligonais. Este questionamento tambm se aplica a todos os demais grandes empreendimentos imobilirios que comeam a despontar nos diversos bairros da cidade. Outro aspecto que deve ser destacado que a totalidade da gleba do empreendimento HBV, embora numa parcela de uma importante zona de comrcio ainda em consolidao, apesar deAtividade, aqui, citada dentro de conceito contemporneo no planejamento urbano frente situao das cidades, qual o do exerccio dos atributos do ser humano na apropriao do espao do territrio da cidade para o bem estar de todos os habitantes, como bem caracterizaram Aristteles e Plato (450 a.C.) logo, requer posturas democrticas, neste caso, tanto de acessibilidade moradia quanto de integrao urbanstica e social.14


seu porte, que o Centro Comercial Retiro-Acesso Norte (CMR), no se situa na Macrorea de Requalificao Urbana, onde se desenvolve a maior parte do CMR ao longo da Avenida Barros Reis, em ambos os Planos. No Plano de 2004 o CMR estava na Macrozona II e a gleba do HBV na Macrozona III. Infelizmente esta temtica confusa para quem no teve a oportunidade para analisar como se d o processo de planejamento no municpio de Salvador, mas assim que consta nos documentos que esto sendo analisados neste EIUA. Se considerarmos os aspectos morfolgicos e sociais desta parte do stio de Salvador concluise que se trata de espaos com peculiaridades especficas detectadas pelos dois Macrozoneamentos, mas no consideradas no estabelecimento do Zoneamento, como ser visto adiante, o que permite certos equvocos no enquadramento urbanstico da proposta projetual. Conquanto os limites da rea de Vizinhana no incluam outras divises zonais que no parcelas da zona do CMR e da Zona Predominantemente Residencial 5 (ZPR-5), na segunda poligonal que a AII, se situam as zonas na categoria de ZEIS-31 de Saramandaia que fica, em linha reta, a cerca de 1,0 km do centro de massa do HBV e a ZEIS-33 de Pernambus, a 1,5 km, ambas articulando-se com a via de cumeada da Rua Thomaz Gonzaga no trecho mais voltado para a Avenida Luiz Viana Filho. As zonas na categoria de ZEIS correspondem s Zonas Especiais de Interesse Social previstas como um dos instrumentos de poltica urbana no Estatuto da Cidade para os assentamentos precrios de infraestrutura e com problemas fundirios, entre outros. No Plano Diretor de 2004 estava previsto, nas diretrizes para a Macrozona III (Anexo A.64 do PDDU/2004), a melhoria das condies de acessibilidade e circulao e dos padres de moradia... e de espaos pblicos, assim como, programas voltados urbanizao e regularizao fundiria dos assentamentos habitacionais populares, especialmente as reas de ocupao subnormal que so essas ZEIS. O HBV foi aprovado na vigncia do Plano de 2004, logo na vigncia dessas diretrizes. Considerando que o empreendimento gerar impactos indiretos nessas reas de ZEIS, principalmente no trnsito pela Rua Thomaz Gonzaga e seu trecho de articulao com a Avenida Luiz Viana Filho, um dos pontos de acessibilidade para a gleba do empreendimento HBV, alguma iniciativa envolvendo o poder municipal e o empreendimento poderia ser objeto de interveno nessas ZEIS.


Aparentemente pode ser estranha a citao de uma diretriz desta ordem numa anlise de iniciativa empresarial do ramo imobilirio, mas este que o esprito do Estatuto da Cidade e dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal que tratam da Reforma Urbana no Pas, ao exigir a participao de todos os agentes da produo do espao urbano, para se alcanar melhores padres de qualidade social e espacial, como tambm a assertiva da Proposta No 2 do Anexo A.64 do PDDU/2004, assim como, a de No 4, no campo de Propostas Especficas, que citam nominalmente Pernambus e Saramandaia na, ento Macrozona III, e vlidas por ocasio da concesso do Alvar de Licena para execuo de obras do empreendimento HBV. Isto requereria a contempornea viso de cidade diante das preocupantes externalidades negativas produzidas pelos modelos de apropriao do territrio e aumento das desigualdades sociais e urbansticas, apesar da cidade se constituir em espaos fragmentrios com forte presena de injustias scio-espao-econmicas, como ocorre em Salvador, mas uma temtica que pode ser contemplada no decorrer desses estudos e com a presena do poder pblico nas suas mais diversas esferas de interveno que, nesses casos, tem privilegiado muito mais o interesse do capital privado apoiado numa legislao urbanstica fortemente funcionalista, onde o ponto alto de simulao de contrapartida se concentra apenas na adequao do sistema virio voltado para a demanda do transporte individual 15 . Busca-se avanar em propostas num processo diverso do que ocorreu com a construo do Shopping Salvador no outro importante Centro Comercial da cidade, no correspondendo a uma articulao espacial e social com a ZEIS e o prprio bairro de Pernambus. Precisa-se resgatar o verdadeiro conceito de desenvolvimento estabelecido no Estatuto da Cidade e da Reforma Urbana, que no se reduza a apenas s intervenes de desenho urbano ou urbanstico voltadas para a acumulao de riqueza de segmentos hegemnicos da economia, sob o limitado discurso de progresso material (leia-se: construo de obras urbansticas como sistema virio e edifcios residenciais, centro de negcios, etc.) e gerao de empregos. A dinmica gerada por um empreendimento deste porte requer outros investimentos, quer privados quanto pblicos 16 , no sentido de maior justia social e melhor distribuio dosNo h indicao de ciclovia na proposta urbanstica do empreendimento do HBV, contrariando diretrizes nacionais do Ministrio das Cidades e o contemporneo conceito de cidade sustentvel. 16 O exemplo na rea do Shopping Iguatemi digno de uma anlise mais aprofundada sobre o montante de recursos pblicos que foram e ainda so continuamente investidos na rea desde a construo desse tipo de equipamento nos anos 70. A mais recente e dramtica interveno foi a reduo da largura de passeios na Avenida Tancredo Neves (lado Sul) para ampliar o nmero de faixas de trfego para veculos, apesar da obra rodoviria da Ligao Iguatemi-Paralela (LIP) que desviou o trfego de passagem com destino a Avenida Paralela. No entanto, no se solucionou a questo do trnsito de veculos com a15


benefcios e nus do processo de urbanizao, no esquecendo a necessria integrao com o tecido urbano preexistente. o caso do partido urbanstico do empreendimento HBV 17 , que guarda, alm do que foi exposto, um componente segregacional fortalecido pela prpria tipologia fundiria de condomnios fechados no modelo de glebas fracionadas, no contribuindo com a continuidade do tecido urbano com a malha viria e, tambm, pela tipologia arquitetnica, onde as edificaes residenciais estabelecem barreiras fsicas com o espao pblico dos logradouros, tornando a circulao de pedestres ao longo dos passeios uma experincia constrangedora e propcia para a prtica do delito urbano, como bem situou Jane Jacobs no conhecido livro Morte e Vida de Grandes Cidades (2000). Quanto s diretrizes especficas para o Centro Municipal Retiro/Acesso Norte (CMR), zona onde se localiza o empreendimento HBV, h recomendaes do PDDU/2004, dentro da lgica do transporte individual, como situava esse Plano, mas destacamos as que no tiveram tanta nfase como as que contemplam os pedestres (PDDU/2004, Art. 174, inciso IV), principalmente diante de um empreendimento que vai estabelecer novos fluxos direcionais de alta atratividade de pessoas caminhando a p ou por veculos no motorizados, por se tratar de um terreno situado em bairros residenciais de ocupao consolidada, como foi tratado no item 6.3.1.4 Estimativa de Adensamento Populacional. Neste sentido no ser, apenas, a nica passarela proposta que interliga a estao do futuro sistema metrovirio/estao rodoviria de integrao de nibus urbanos com os setores comerciais, servios e o shopping do empreendimento HBV que deve responder, exclusivamente, por esta modalidade de viagens, tema que de abordagem mais detalhada no estudo da mobilidade. Sobre este aspecto o projeto no apresenta soluo de articulao para pedestres com a outra parte da rea do CMR (direo oeste com os bairros de Pau Mido, Cidade Nova, Sertanejo, Luis Anselmo, Vila Laura, Campinas de Brotas e adjacncias), seccionada tanto pela BR-324 quanto pelo canal do rio Camaragibe, Avenida Barros Reis e Rtula do Abacaxi,

construo de viadutos e se penalizou, mais ainda, o pedestre, como se o mesmo no fosse o personagem mais importante em um tpico centro de comrcio e servios. Mesmo as passarelas a instaladas ainda no correspondem como melhor soluo de acessibilidade em um centro comercial, j que no esto dentro dos parmetros do Desenho Universal e da NBR9050/2004 da ABNT. A passarela otimiza muito mais o veculo privado e penaliza com suas rampas de 10% pedestres, idosos, deficientes, gestantes, etc. 17 O empreendedor informa que sero gerados, anualmente, R$28 milhes em arrecadao de impostos na operao do Shopping Center e R$47 milhes com todo o complexo construdo.


considerando que uma zona de Centro Municipal com o porte estabelecido pelo Plano Diretor deve buscar a integrao entre todos os espaos de seu entorno. A nova estrutura viria do empreendimento HBV e que est sendo proposta em articulao com a Via Expressa Baa de Todos os Santos no pode ser o principal componente de qualificao urbana do stio no captulo da mobilidade urbana, mesmo porque o modelo de transporte individual praticado na cidade s tem contribudo para a baixa qualidade ambiental e urbana, como na regio do Iguatemi, Cidadela, Avenida Tancredo Neves e Pituba, citando apenas as mais recentes reas de atividades de comrcio e servios, completamente esclerosadas ou assoreadas com os volumosos fluxos de veculos do transporte individual e que o empreendimento HBV ignora uma articulao cicloviria, tanto internamente quanto externamente com a Via Expressa, que vai dispor de ciclovias, assim como com as demais vias do entorno. b) Quanto ao Zoneamento Urbano, Sistema Virio, Transportes e Savam. Para uma melhor compreenso do processo de ocupao urbana nesta parte do territrio de Salvador denominada de Miolo 18 , atualmente abrigando vrias localidades com moradores de mdia e baixa renda, assim como, existncia de inmeros conjuntos habitacionais na tipologia do Sistema Financeiro de Habitao/BNH, construdos a partir das dcadas de 1960/70, com predomnio de grupos de edifcios que no ultrapassam o gabarito de altura de 4 pavimentos e por ZEIS 19 , apresenta-se oportuno observar a tendncia do mercado imobilirio em investir nesta regio e como o instrumento do Zoneamento Urbano dos Planos Diretores de Salvador vem se adequando no atendimento presso desse mercado, permitindo a reproduo de um modelo urbanstico que no representa uma proposta de efetiva qualificao da estrutura urbana, principalmente no aspecto das relaes entre o espao pblico e o privado, merecendo maior reflexo, como j acentua o Termo de Referncia do MPE. O terreno do empreendimento tem sua localizao zonal em uma rea que antes do PDDU/2004 pertencia a duas Subzonas de Concentrao de Usos Residenciais (ZR) denominadas na LOUOS de Jardim Braslia (Pernambus) ZR-15 e Cabula ZR-16 20 , oDenominao dada pela Prefeitura Municipal do Salvador nos estudos do Plano Diretor na dcada de 1980. Zonas institudas pelo PDDU/2007 a partir do Estatuto da Cidade, representando assentamentos com precariedade habitacional, infra-estrutura, demais servios pblicos e sem regularizao urbanstica habitadas por populao pobre. 20 ZR Subzona de Concentrao de Usos Residenciais: terminologia adotada na Lei de Uso do Solo e que foi substituda por ZPR Zona Predominantemente Residencial com o Plano Diretor de 2007.19 18


que confere a atual caracterstica dos bairros do Cabula e Pernambus com forte predominncia de moradia e duas vias principais, no nvel de bairro, com atividades direcionadas a este padro de atividade da comunidade. Toda a rea onde se situa o terreno do HBV, a partir de 2004, passou a compor uma zona com a terminologia de Centro Municipal CM. Este Centro Municipal, por sua vez, alm de incorporar parte das duas citadas ZRs, incorporou totalmente a Subzona de Concentrao de Usos Industriais 01 (ZS 01 da Avenida Barros Reis) do Plano de 1985, cujo potencial construtivo nico era de 1,2 antes de 2004 e no se permitia o uso residencial (ver Figura 6.3.1-05). O potencial construtivo bsico passou para 2,5 e o mximo para 4, com os Planos posteriores.Figura 6.3.1-05: Zoneamento do Plano Diretor/1985 e do PDDU/2007.

LEGENDA:

Centro Municipal Retiro/Acesso Norte - CMR do PDDU/2007. Zonas do PDDU/1985 onde a ZS 1 hoje parte do CMR.


Observa-se que parte das antigas zonas ZR-15 e da ZR-16 de 1985, vo integrar a nova delimitao do CRM do Plano Diretor / 2007 correspondendo com os terrenos do HBV. Houve, portanto, uma modificao significativa de usos, inclusive na distribuio espacial no que resultou esta nova zona comercial na categoria de Centro Municipal CM. Todo o terreno do HBV, neste trecho do Centro Municipal, no se encontra no interior dos dois eixos virios formados pela BR-324 e Avenida Barros Reis da anterior ZS-1. O Plano Diretor de 2007 no altera a delimitao zonal de comrcio e servios do Plano de 2004 nesta rea da cidade, e mantm a zona comercial com a mesma denominao de Centro Municipal Retiro/Acesso Norte CMR. Como Centro Municipal CM, o PDDU estabelece uma zona que tem configurao multifuncional e caracterstica de convergncia e articulao dos principais fluxos estruturadores do ambiente urbano, ou seja, so reas do tecido urbano concentradoras na oferta do emprego e com alto potencial de gerao e atrao de viagens. O carter multifuncional permite que ocorra uma diversidade de empreendimentos tanto de edificao quanto urbanstico e o mesmo para as atividades, inclusive a residencial e, tendo, portanto, um Centro Municipal, condies para abrigar instalaes de grande porte. Estas zonas em Salvador 21 os Centros Municipais so em nmero de trs e duas delas possuem os mais altos ndices de Coeficiente de Aproveitamento Mximo (Cam) no territrio municipal e igual a 4 22 , que so aplicados tanto na rea do Iguatemi de Salvador, identificada no Plano de 2007 por Centro Municipal Camaragibe, quanto onde se localiza o empreendimento HBV, que o Centro Municipal Retiro/Acesso Norte - CMR. Percebe-se, ento, o quanto estes espaos podero concentrar em potencial de reas construdas que se traduziro em adensamento demogrfico e utilizao de veculos (densidade veicular), como j notrio na rea do Iguatemi e da Cidadela, na Avenida Antonio Carlos Magalhes.O PDDU/2004 indica que o territrio municipal tem uma rea de 308,15km , parmetro calculado pela PMS e adotado no 2 planejamento de Salvador, embora o IBGE considere 709,50km . 22 O Estatuto da Cidade normatizou o instrumento de Coeficiente de Aproveitamento (Ca) exigindo que os municpios estabelecessem parmetros bsico, mnimo e mximo. O Ca corresponde ao potencial em metros quadrados que pode ser edificado em um terreno. Um parmetro de Coeficiente de Aproveitamento igual a 4, como adotado no PDDU/2007 de Salvador, significa o mximo de metros quadrados que pode ser construdo num lote/gleba e sua definio dada pela rea do lote/gleba multiplicada por 4, o que se chama de potencial construtivo.21 2


Os dois centros municipais anteriores a 2004 Centro Municipal Tradicional (CMT) e Centro Municipal Camaragibe (CMC) no apresentam at hoje condies satisfatrias de qualidade urbana no quesito da mobilidade urbana, o que vai requerer para o CMR, onde j h atividade comercial e, agora, com um empreendimento do porte do HBV, polticas pblicas para a superao das deficincias na mobilidade urbana e de integrao zonal do empreendimento com a malha viria pr-existente, no s com o prprio CMR, mas com as demais zonas de entorno do stio urbano no sentido de no se tornar mais um instrumento de segregao urbanstica em Salvador. A zona do CMR tem uma caracterstica espacial mpar na cidade. Ela se desenvolve linearmente numa direo diagonal nordeste-sudoeste, nas proximidades entre o n virio do Largo do Retiro num trecho rodovirio do antigo acesso da BR-324 at o n virio do Acesso Norte da BR-324, com uma pequena extenso de reas de sua poligonal na direo sul com a Avenida Mrio Leal Ferreira, conhecida mais por Avenida Bonoc, antiga via porturia do Plano do EPUCS da dcada de 40 do Sculo XX (ver Figura 6.3.1-06). O CMR tem outra caracterstica ligada sua linearidade por se localizar entre dois eixos virios importantes no sistema virio estrutural do municpio (Figura 6.3.1-07). Um a Avenida Barros Reis uma via arterial e o outro, a BR-324, esta ltima na hierarquia do PDDU, uma via expressa. A primeira tem caracterstica mais urbana e no oferece uma geometria adequada ao volume de trfego e sem apresentar reserva de terras pblicas faixa de domnio para ampliao de faixas de trfego, estacionamento, ciclovia ou implantao de via marginal, a no ser por desapropriaes, e sedia empreendimentos de grande a pequeno porte, mas sem acentuada verticalizao, que no ultrapassa 4 pavimentos. A BR-324, por ser uma via rodoviria federal, oferece um nvel de capacidade mais adequada para o volume de veculos embora, nos horrios de pico, com volumes atingindo nveis de servio que indicam a necessidade de ampliao de mais uma faixa de trfego, como j se prev. A ocupao lindeira na BR-324 exige a implantao de via marginal.


As duas ZRs citadas do Plano de 1985, que tinham correspondncia com os bairros do Cabula e Pernambus, foram transformadas, pelo Plano de 2004, em uma nica Zona Predominantemente Residencial ZPR. No Plano de 2007 parte desta ZPR lindeira gleba do empreendimento HBV passou a ser a ZPR-5 (ver Figura 6.3.1-09: Zoneamento da rea de Influncia do HBV PDDU, 2007), mantendo-se seus usos e tendo como Coeficientes de Aproveitamento Bsico e Mximo, 1,50 e 2,50 respectivamente, evidenciando que o potencial construdo inferior ao da gleba do HBV, que uma zona comercial e de servios. Antes de 2004 o ndice de Utilizao que hoje corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento era nico de 1,50 na ZR-15 e 1,0 na ZR-16, embora pudesse ser utilizado o instrumento da Transferncia do Direito de Construir (TRANSCON) para aumentar a rea construda, mas no despertou o interesse imobilirio, apesar da legislao daquele perodo no ter a definio de um parmetro adicional, como atualmente a normatizao com o Coeficiente de Aproveitamento Mximo. A diferena que, atualmente na ZPR, pode ser aplicado o Coeficiente de Aproveitamento de 2,50 atravs da TRANSCON ou da Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou seja, permite-se o aumento da densidade edilcia e, por conseqncia, a demogrfica nesta ZPR. Os Planos, ento, vm atender escala de novos investimentos do segmento privado imobilirio com a atratividade de construo com ampliao do potencial construtivo consubstanciada nos novos parmetros dos Coeficientes de Aproveitamento. As duas poligonais deste estudo rea de Vizinhana e AII esto, tambm, dentro dos limites territoriais do CMR e da ZPR-5. Na poligonal AII, alm da ZPR-5, acrescentam-se as duas Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS: as dos bairros de Saramandaia e de uma grande parcela de Pernambus e apresentam somente um Coeficiente de Aproveitamento, que o Bsico de 1,50. Estas duas ZEIS integravam a ZR-16 anterior ao Plano de 2004, cujo ndice de Utilizao era 1,0. Na situao do Plano de 2007, h tambm acrscimo de potencial construtivo com mais 50% nos assentamentos de interesse social. A poligonal AII ainda incorpora, na sua direo leste, parcelas de reas do Centro Municipal Camaragibe CMC (Iguatemi) delimitadas pelas Avenidas Luiz Viana Filho e Tancredo Neves (lado do Pernambus) cujos parmetros dos Coeficientes de Aproveitamentos so idnticos ao da zona do empreendimento HBV.


No interior da AII encontra-se a faixa de domnio da linha de transmisso da CHESF com direo geral sudoeste-nordeste (ver Figura 6.3.1-08, a seguir), situada nos limites leste e sudeste da rea de vizinhana, que apresenta pouca ocupao edilcia, seguramente, irregular para a funo a que a mesma se reserva. Complementando a anlise do Zoneamento do PDDU/2007 incidente nas poligonais deste estudo, tem-se a categoria zonal de Corredor de Usos Diversificados na hierarquia de Corredor Regional (CDR) da Rua Silveira Martins (Figura 6.3.1-09). Antes de 2004 esta rua no apresentava classificao zonal, o que vem ocorrer com o Plano de 2004 na denominao de Corredor Submunicipal recebendo nova terminologia em 2007. Um Corredor Regional (CDR) requer, conforme Plano Diretor de 2007 (Art. 184, incisos I e II), uma recomendao para a elaborao de seu plano funcional e urbanstico, controle da ocupao de uso do solo preservando o carter residencial das vias lindeiras. A Rua Thomaz Gonzaga, lindeira ao empreendimento HBV, no foi enquadrada em nenhuma das categorias zonais de Corredores de Usos Diversificados, nem na de menor hierarquia que o Corredor Local. Isto significa que os parmetros urbansticos dos Coeficientes de Aproveitamento aplicados aos terrenos ou lotes nesta via so os mesmos da ZPR-5, da ordem de 1,50 e 2,50, respectivamente, Bsico e Mximo. No caso da Rua Silveira Martins, por ser um Corredor de Usos Diversificados (CDR), os respectivos Coeficientes de Aproveitamento so 1,50 e 2,00; curiosamente o Coeficiente de Aproveitamento Mximo desta inferior ao da outra via, significando que a Rua Thomaz Gonzaga, de menor categoria hierrquica, pode receber maior potencial construtivo que a Rua Silveira Martins embora as atividades devam se restringir s de uma zona residencial. Como CDR, a Rua Silveira Martins pode abrigar empreendimentos de comrcio e servios com rea superior a 751,00m2. A Rua Thomaz Gonzaga conserva as mesmas limitaes do zoneamento antes de 2004 como, por exemplo, impedida de instalao de usos comerciais e servios dos Grupos de Usos CS-7, 8 e 9 (depsitos de bebidas com mais de 251,00m2, comrcio atacadista com 500,00m2, comrcio varejista superior a 252,00m2, oficinas superior a 251,00m2, etc.). As duas vias e a Rua dos Rodovirios (Ladeira do Cabula) so enquadradas como vias coletoras dadas a sua funo de articulao com a malha viria arterial e por onde passa o transporte coletivo (Figuras 6.3.1-10 e 6.3.1-11). A BR-324, Avenidas Antonio Carlos


Magalhes e Tancredo Neves, nos trechos que delimitam a AII so vias expressas. A Avenida Barros Reis, embora no inclusa nas poligonais, mas por estar citada ao longo desta anlise, uma via arterial. Este aspecto de hierarquia viria corresponde ao porte e categoria de atividade que podem se desenvolver lindeiros via. Uma via do tipo expressa ou arterial permite a construo de empreendimentos de grande porte como hipermercados, shopping centers, etc., o que no permitido em via coletora ou local. No referente ao transporte coletivo de passageiros todo o permetro da AII Avenidas Luiz Viana Filho, Antnio Carlos Magalhes e BR-324 indicado pelos Planos Diretores para o transporte de alta capacidade e as trs vias na gleba do empreendimento HBV Ruas dos Rodovirios, Silveira Martins e Thomaz Gonzaga tm a indicao do Plano de 2007 como corredores de transporte coletivo na categoria de linha urbana sobre pneus de baixa capacidade, ou seja, o transporte tradicional por nibus (Figura 6.3.1-11). Para o transporte de cargas o Plano sinaliza o corredor primrio da Via Expressa Baa de Todos os Santos/BR-324, ora em construo, e os corredores secundrios, entre eles a Rua Silveira Martins e as demais vias citadas no entorno da AII (Figura 6.3.1-12). Depreende-se que o transporte de cargas circula entre os bairros do Miolo de Salvador, prioritariamente pela Rua Silveira Martins, que deveria receber tratamento urbanstico e manejo de trfego especial com o processo de ocupao de empreendimentos de porte como o HBV. Dentro destes aspectos o Plano de 2007 j caracteriza maior adensamento para os bairros de entorno imediato do empreendimento HBV, assim como na prpria gleba desse empreendimento, o que j vem sendo observado com os empreendimentos residenciais construdos ou em construo na regio. O Plano de 2007 informa a necessidade de intervenes na malha viria do stio nas intersees Acesso Norte/Rua dos Rodovirios, Rtula do Abacaxi e retorno na Avenida Antnio Carlos Magalhes, junto ao Acesso Norte, que se pode concluir como incorporadas na construo que se processa com a implantao da Via Expressa Baa de Todos os Santos, ento

Estudo de Impacto Urbano Ambiental (EIUA) do Horto Bela Vista, Salvador, BA - Tomo 1 - Vol 2. -...

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