ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL ESTUDO …

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ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL

ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL PARA CONCESSÃO DE USO DO

MERCADO PÚBLICO CENTRAL DE PORTO ALEGRE/RS.

Maio de 2020

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1. INTRODUÇÃO

Este Estudo Econômico-Financeiro Referencial tem como objetivo apresentar os

aspectos e premissas utilizados na análise de viabilidade econômico-financeira do

projeto de Concessão de Uso do Mercado Público Central de Porto Alegre, e não é

um documento vinculante ao Edital de Licitação.

O presente documento apresenta um breve histórico do MERCADO, sua

configuração e funcionamento atual e a descrição das estimativas para os custos e

despesas vinculadas ao projeto, bem como para os investimentos considerados

adequados ao desenvolvimento da Concessão, trazendo, ainda, o fluxo de caixa

estimado durante o período de vigência da Concessão no anexo do documento.

Relativamente aos dados apresentados a seguir, ressalta-se ainda que todas as

projeções são em “termos reais”, ou seja, não consideram o efeito da inflação. Os

valores totais estimados são a soma simples dos períodos projetados e não estão

em valores presentes.

2. OBJETIVOS DO PROJETO

O Mercado Público Central de Porto Alegre - MERCADO, objeto desta licitação, é

um próprio da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, tombado como Patrimônio

Cultural de Porto Alegre, sob gestão da Secretaria Municipal de Desenvolvimento

Econômico. É um equipamento varejista, com atividades de comércio de artigos

de consumo em geral, alimentícias, prestação de serviços populares e

manifestações culturais.

O objetivo deste documento é estabelecer diretrizes para a elaboração de

proposta de Concessão de Uso do MERCADO, vedados eventos de cunho político-

partidário e sindical.

3. HISTÓRICO

O Mercado Público foi inaugurado em 1869 para abrigar o comércio de

abastecimento da cidade de Porto Alegre e hoje é um dos principais pontos

comerciais da Capital. O prédio foi tombado pelo Patrimônio Histórico e Cultural

do município em 1979 e abriga 110 estabelecimentos nos quais se desenvolvem

variadas atividades: restaurantes, lancharias, cafeteria, pastelaria, padarias,

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fruteiras, açougues, peixarias, lojas de artigos para animais, barbearia, entre

outras. Seu horário de funcionamento é das 7h30min às 19h30min de segunda a

sexta-feira, e das 7h30min às 18h30min aos sábados, com os restaurantes

funcionando até a meia noite em dias úteis.

Atualmente, o MPC é administrado pela prefeitura, por meio da Secretaria

Municipal de Desenvolvimento Econômico (SMDE). A cessão das bancas à

iniciativa privada é feita através de um termo de permissão de uso (TPU), que

detalha o tipo de comércio permitido, área destinada, valores a serem pagos e

demais obrigações do permissionário. O prazo da TPU é de 10 anos, prorrogável

por iguais e sucessivos períodos, a critério do Município.

Os recursos financeiros para a gestão do MPC provêm do Fundo Municipal do

Mercado Público de Porto Alegre (FunMercado), instituído pela a Lei 5994/87 e

criado especificamente para esta finalidade. Este fundo recebe os valores das

permissões de uso e utiliza estes recursos para as despesas condominiais do MPC,

como segurança, manutenção, limpeza, água, luz, entre outras.

No ano de 2013, houve um incêndio de grandes proporções no local. O município

obteve, junto ao governo federal, mais especificamente junto ao Instituto de

Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), um montante de R$ 6,5 milhões

para obras emergenciais voltadas à reabertura do MPC ao público, o que ocorreu

em 13 de agosto de 2013. O segundo andar do MPC manteve-se interditado e

seus ocupantes foram realocados provisoriamente no primeiro andar (térreo).

Desde então, o andar térreo voltou a funcionar, mas o município nunca conseguiu

do IPHAN a liberação de uma segunda parcela inicialmente prevista para

recuperação do MPC. Em que pese a realização de consecutivas rodadas de

ajustes nos projetos enviados pela Secretaria Municipal de Cultura (SMC) ao

governo federal para obtenção dos valores, o cenário de restrição fiscal do

governo central impossibilitou a liberação. Em consequência, o segundo andar

manteve-se interditado e o município, carente dos recursos próprios necessários

para viabilizar a reabertura do espaço como um todo, tem buscado alternativas

econômico-financeiras viáveis e sustentáveis para a devolução do espaço histórico

de forma plena à população. É neste cenário que se enquadra o atual projeto de

concessão da gestão e das responsabilidades de investimento do MPC à iniciativa

privada

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4. CONFIGURAÇÃO ATUAL DO MPC

O MPC conta com dois andares: o primeiro pavimento em pleno funcionamento,

ainda abriga alguns estabelecimentos do andar superior, que foram realocados

temporariamente para a área destinada a eventos. Este andar abriga lojas de

diversos segmentos, restaurantes, áreas de mesa, áreas de deque externas,

câmera fria e áreas operacionais destinada a limpeza e armazenamento do lixo. O

andar superior está parcialmente interditado e as lojas ocupadas são áreas de

produção dos estabelecimentos cuja área principal se localiza abaixo das mesmas

no primeiro pavimento. Possui ainda salas operacionais onde ficam a

administração do MPC e a subestação de energia. As lojas ali presentes quando

em funcionamento eram, majoritariamente, restaurantes, e algumas de comércio

diverso, assim como uma agência bancária.

Para fins de elaboração da modelagem econômico-financeira, foi realizado o

levantamento da Área Bruta Locável (ABL) do MERCADO, cuja definição é o espaço

privativo do centro comercial, em m² ocupado ou não, destinado a locação, sendo

suprimidas as áreas previstas para instalação de estruturas operacionais

necessárias para a administração e operacionalização do MERCADO.

Neste aspecto, as estruturas operacionais ocupam aproximadamente 242 m²,

compreendendo espaços destinados à subestação de energia, depósito de lixo,

almoxarifado, administrativo da SPE e central de monitoramento (CFTV).

A composição da ABL do MERCADO consiste no somatório das áreas privativas de

lojas, bancas, boxes. Há, ainda, áreas acessórias como mezaninos, depósitos, áreas

de mesa e deques externos que, embora tenham valor associado a sua utilização,

não são consideradas na ABL.

Nas tabelas 1 e 2 estão descriminadas as áreas que compõe a ABL, as áreas

acessórias e áreas operacionais.

Tabela 1: A área bruta locável (ABL) do MPC e sua ocupação está configurada da

seguinte forma atualmente:

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Área Bruta Locável Primeiro

Pavimento (m²) Segundo

Pavimento (m²)

Área Principal de Comercialização

(m²)

ABL Total Mercado 3.986 2.329 6.315

ABL Vaga 220 1.093 1.313

ABL Ocupada 3.641 992 4.634

ABL operacional* 124 244 368

Fonte: Secretaria de Parcerias Estratégicas (SMPE)

Tabela 2: Áreas assessórias do MPC e sua distribuição:

Espaço

Primeiro Pavimento (m²)

Segundo Pavimento (m²)

Área Total (m²)

Vago Ocupado Vago Ocupado Vago Ocupado Total

Mezanino /Depósito

301 1.516 42 - 343 1.516 1.859

Mesas 5 178 348 - 353 178 531

Deque 36 205 - - 36 205 241

Fonte: Secretaria de Parcerias Estratégicas (SMPE)

A metodologia de cálculo para os valores vigentes de permissão do MPC está

estabelecida pela Resolução 001/2012, a qual cria a definição de um preço básico

para o metro quadrado das instalações do MPC e no estabelecimento de pesos

diferenciados de acordo com a localização dos espaços no prédio para a definição

dos preços das permissões de uso. Os valores aplicados possuem uma atualização

anual pelo IGP-M e atribuem preços diferenciados também para a área principal

de comercialização, mezaninos e depósitos, áreas de mesa e áreas de decks.

Os valores médios das permissões de uso, calculados a partir da fórmula

instaurada pela Resolução 001/2012, estão dispostos na Tabela 3 abaixo.

Tabela 3: Atualmente, os valores médios das permissões de uso - fórmula dada

pela Resolução 001/2012

Primeiro Pavimento

(R$/m²/mês)

Segundo Pavimento

(R$/m²/mês)

Aluguel médio (R$/m²/mês)

Área Principal de Comercialização 78,71 58,71 71,33

Mezaninos e depósitos 36,30 25,01 36,05

Área de mesa 59,39 37,51 45,07

Deck Externo 31,26 - 31,26

Valor médio* 99,89 64,75 86,93

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Corresponde ao valor total arrecadado nos respectivos pavimentos dividido apenas pela área principal de

comercialização. A metodologia de divisão dos valores de aluguéis apenas pela área principal de comercialização ,

ignorando áreas acessórias (mezaninos, mesa e decks) é a forma mais usada nos estabelecimentos comerciais,

portanto fornece uma maior comparabilidade com os valores praticados no setor e é a que será usada neste relatório

Fonte: SMPE, atualizado em setembro/2019

No entanto, conspirando os espaços atualmente ocupados e regulares, segundo

dados do FunMercado, fornecidos pela SMDE, a arrecadação das permissões de

uso do MPC totalizaram R$ 3.802.183,04 em 2019, correspondendo ao valor

médio por permissão de R$ 68,82/m²/mês. Este valor é resultado da divisão da

arrecadação do MPC em 2019 pela área principal de comercialização ocupada

atualmente, de 4.604m². A diferença deste valor para os apresentados na tabela 3

se justificam pela ponderação das lojas dada na referida resolução.

Pela fórmula atual, estabelecida na Resolução 001/2012, a arrecadação possível

com o MPC no período de um ano, considerando todas as áreas ocupadas seria de

R$ 6.587.194,80 que, ao referenciar a área principal de comercialização (6.315

m²), resulta no valor médio de R$86,93/m²/mês.

Em relação aos custos, do MPC, a mesma Resolução já referida estabelece que o

valor arrecadado com as permissões de uso do MPC deverá ser suficiente para

cobrir todas as despesas de uso comum, além de formar uma reserva de

contingência para o FunMercado. No quadro abaixo, expomos as despesas

registradas pelo FunMercado no ano de 2019.

Tabela 4: Despesas do MPC

Contas Ano 2019 (R$) Média

mensal (R$)

Água 579.793 48.316

Luz 795.807 66.317

Manutenção Elevadores e Escadas Rolantes - -

Manutenção Engenharia do Prédio - -

Serviços de Limpeza 745.504 74.550

Extintores - -

Serviço de Segurança 1.099.295 99.936

Manutenção Sistema Arrefecimento e refrigeração - -

Penhora Judicial 19.553 19.553

INSS e IR 200.968 16.747

ISSQN 50.957 4.246

Marcas e Patentes - -

Multas e Juros sobre Tributos 1.563 130

Faltas e multa contratual 22.205 1.850

Materiais Limpeza 51.426 4.675

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Troca de Lâmpadas - -

Seguro do prédio - -

Total da Despesa 3.567.071 297.256

Fonte: SMDE

Considerando apenas a área principal de comercialização ocupada como

denominador (4.634m²), chegamos a um valor por m²/mês de R$ 64,15.

Importante ressaltar que não houve gastos com manutenção e que as despesas

com pessoal para a administração do MPC ficam alocados dentro da Secretaria

Municipal de Desenvolvimento Econômico (SMDE), não constando nas contas do

FunMercado.

5. PREMISSAS E CRITÉRIOS ADOTADOS NA MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA DO

PROJETO DE CONCESSÃO DO MPC

A seguir são apresentadas as premissas utilizadas como parâmetro para o

dimensionamento dos investimentos, custos e despesas, que serviram como base de

referência para as projeções do Plano de Negócios de Referência:

a) Parâmetros Gerais do Projeto

Destacam-se dentre os parâmetros gerais básicos do projeto de CONCESSÃO:

Modalidade de contratação, que se trata de concessão de uso; e,

Prazo de duração do Contrato, de 25 (vinte e cinco) anos;

b) Receitas

A principal fonte de receita projetada é a locação dos espaços existentes no

empreendimento, a serem explorados pelo Concessionário. Ainda são previstas

receitas com publicidade, eventos e aluguel temporário.

Área Bruta Locável:

A premissa adotada foi a exploração de 6.073 m², correspondente a ABL Total do

MPC, já deduzidas as áreas estimadas para a estrutura operacional do MPC, que

totalizam 242 m², sendo 90m² no primeiro andar (62m² para o depósito de lixo e

28m² para o material de limpeza) e 152m² no segundo andar (90m² para a

subestação de energia, 31m² para a administração e 31 m² para a vigilância). Nas

estimativas, houve uma redução da área destinada a área operacional usada pela

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Prefeitura atualmente de 368 m², visando uma maior rentabilidade para o projeto

aliada a áreas consideradas suficientes para a operacionalização do MERCADO.

Com isto, a ABL totalizou 3.896m² no primeiro pavimento e de 2.177m² no

segundo pavimento.

Tabela 4: Área Bruta Locável utilizada para o modelo

Área Principal de Comercialização

(m²)

ABL Explorável 6.073

ABL Total Mercado 6.315

ABL Vaga 1.439

ABL Ocupada 4.634

ABL Operacional 242

ABL Explorável 1 andar 3.896

ABL Total 1 andar 3.986

ABL Vaga 254

ABL Ocupada 3.641

ABL operacional 90

ABL Explorável 2 andar 2.177

ABL Total 2 andar 2.329

ABL Vaga 1.185

ABL Ocupada 992

ABL Operacional 152

Fonte: SMPE

Conforme mencionado na seção anterior, as áreas referentes a mezaninos, mesas

externas, depósitos e decks não foram consideradas como áreas brutas locáveis,

seguindo regramento comum a centros comerciais variados.

Valores de Aluguel:

Os valores de partida para o aluguel considerados no modelo são os valores atuais

das permissões de uso, englobando a ABL e áreas acessórias, que atingem uma

média mensal de R$ 93,23/m² no primeiro piso e de R$ 44,42/m² no segundo

piso. Para atingir estes números, as receitas totais que englobam as áreas:

principal de comercialização, de mesa, deque e mezanino; foram divididas

somente pela área principal de comercialização, o que permitiu maior grau de

verossimilhança com os padrões de aluguel adotados em segmentos análogos ao

do MPC. Os valores são distintos do valor médio de permissão exposto na Tabela

3 devido às características de ocupação atual do Mercado Público.

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Nos termos do CONTRATO, a CONCESSIONÁRIA deverá firmar contrato privado

com os permissionários regulares do MERCADO, em relação apresentada pelo

PODER CONCEDENTE, pelo período de 48 (quarenta e oito) meses a contar da

PUBLICAÇÃO do TERMO DE ENTREGA DE BEM PÚBLICO. Neste contrato, serão

assegurados ao permissionário/LOCATÁRIO a mesma composição de áreas,

localização e valor de aluguel, que seguirá sendo reajusta pelo mesmo índice da

TPU. Após este período, tais critérios ficarão a cargo da livre negociação entre o

Concessionário e o Locatário do espaço.

Para o segundo pavimento, após o período de obras e, imediatamente, para novas

locações dos espaços vagos neste andar, foi considerado o valor de aluguel

verificado, hoje, no primeiro piso.

Após o período de obras, com o Mercado Público renovado e mais atrativo,

estimou-se aumentos nos valores de aluguéis considerando o preço médio de

empreendimentos similares do entorno. Tal proposta metodológica levou os

valores médios à casa de R$120/m² no sexto ano da concessão. Após o período

das obras, foram considerados aumentos reais (acima da inflação) de 3% a cada 5

anos. Com isso, a média anual de receitas advindas de locação foi estimada em R$

7,8 milhões.

A receita com merchandising foi estimada como 3% das receitas com aluguel e as

receitas com eventos e alugueis temporários foram estipuladas em 1% das

receitas com aluguel.

Tabela 5 - Receita Total Estimada – Mercado Público

Receita Total

Estimada (R$ mil)

Receita Média

Mensal Estimada

(R$ mil)

Locação dos espaços do

Mercado R$ 195.070 R$ 650

Merchandising R$ 5.710 R$ 19

Eventos/aluguel temporário R$ 1.903 R$ 6

Receita Total Estimada R$ 202.035 R$ 679

c) Custos e Despesas (OPEX)

Os custos e despesas são encargos do Concessionário relativos ao funcionamento

do empreendimento.

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O modelo prevê como despesas operacionais os seguintes itens:

i. Custo Condominial – o custo condominial médio estimado para os locatários

foi de R$ 86,70/m² por mês. Seu cálculo está baseado nos valores

demonstrados na Tabela 5 e são decorrentes da vacância, estimada em

7,7% da ABL ao longo da concessão, com os primeiros anos, influenciando

muito esta média para cima. O MPC possui uma vacância atual de 28% e

estimamos que estabilize em 5,5% após o sexto ano. Outro item do custo

condominial para o concessionário é a inadimplência, que foi estimada em

2,5% após sexto ano.:

Tabela 5 – Custos Condominiais Anuais Estimados para o MPC

Ano R$ Mês R$

Superintendência / G. Adm / Financeira 825.339 68.778

Salários – Administração 657.475 54.790

Provisão de 13 salários 54.790 4.566

Verbas Rescisórias 6.575 548

Serviços Gráficos 2.400 200

Material de Escritório / copias externas 3.000 250

Informática 18.000 1.500

Copa e Cozinha 1.800 150

Despesas Gerais – Fundo Rotativo 5.800 483

Sistema de Informação 26.400 2.200

Cont. de Prest. de Serviços Administrativos 18.000 1.500

Contrato de Prestação de Serviços Contábil 24.000 2.000

Cursos e Treinamento 3.500 292

Serviços de Moto Boy 3.600 300

-

Serviços Públicos 1.934.772 161.231

Água e Esgoto 790.186 65.849

Energia Elétrica 1.084.586 90.382

Contas Telefônicas 18.000 1.500

Link de Dados 42.000 3.500

-

Operações e Manutenção – Predial 347.300 28.942

Salários 120.000 10.000

Manutenção da Automação 14.400 1.200

Manutenção de CFTV 14.400 1.200

Manutenção Elétrica 12.000 1.000

Manutenção Hidráulica 12.000 1.000

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Manutenção Civil 18.000 1.500

Manutenção de Sistema de climatização 18.000 1.500

Ferramentas 3.000 250

Manutenção de Bombas -

Manutenção do Telhado 24.000 2.000

Contrato de Prest. de Serviços Operacionais 30.000 2.500

Uniformes 3.000 250

Manutenção Preventiva Sub Estações / Cabine Primária

30.000 2.500

EPI's 6.500 542

Manutenção da Fachada 18.000 1.500

Manutenção NR10 6.000 500

Manutenção Acessos Públicos 18.000 1.500

Operações e Manutenção - Limpeza 766.683 63.890

Dedetização e Esgoto 36.000 3.000

Jardinagem 9.000 750

Limpeza 682.683 56.890

Limpeza de Caixa D'agua 9.000 750

Material de Limpeza 30.000 2.500

-

Operações e Manutenção - Segurança 2.350.669 195.889

Contrato Segurança 2.144.269 178.689

Contrato Brigada de Incêndio 144.000 12.000

Recarga de Extintores 12.000 1.000

Contratos Operacionais 24.000 2.000

Material/ Equipamentos de sinalização/CFTV 14.400 1.200

Materiais de Segurança 12.000 1.000

-

Encargos e Abrangência Geral 345.600 28.800

IPTU -

Auditoria Contábil (encargos) 9.600 800

Taxa de Administração 240.000 20.000

Despesas Bancárias 6.000 500

Despesas Jurídicas e Custas (encargos) 84.000 7.000

Cartório 6.000 500

-

Total das Despesas 6.570.364 547.530

Fonte: PMI, SMPE

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ii. Despesas Gerais do Concessionário: (taxa de administração, estimada em 3%

das receitas de aluguel; comercialização, estimada em 2 aluguéis;

contribuição estatutária com o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP)

como 5% da receita com aluguel; despesas jurídicas; auditorias; seguros;

etc.).

iii. Reservas para Obras de Readequação: reserva técnica para realização de

obras de readequações e ajustes no empreendimento, estimada em 2,5%

das receitas de aluguéis.

iv. Outorga: valor a ser repassado ao poder concedente, obtido por meio de

cálculo levando em consideração a Taxa Interna de Retorno – TIR

adequada para este projeto.

A tabela abaixo mostra os valores estimados para todo o período da concessão de

25 anos sem correção pela inflação.

Tabela 6 - Despesas Operacionais da Concessão (OPEX)

OPEX Total

Estimado 25 anos

(R$ mil)

OPEX Médio

Mensal Estimado

(R$ mil)

Custo condomínio R$ 17.853 R$ 60

Vacância R$ 12.632 R$ 42

Inadimplência de condomínio R$ 5.221 R$ 17

Despesas do empreendedor R$ 22.610 R$ 75

Taxa de Administração R$ 6.061 R$ 20

Comercialização R$ 230 R$ 1

Contribuição Estatutária FPP R$ 9.753 R$ 33

Despesas Jurídicas e Custas (aluguel) R$ 2.100 R$ 7

Auditoria Contábil R$ 500 R$ 2

Seguros R$ 2.465 R$ 8

Serviços de Terceiros R$ 1.500 R$ 5

Reserva para obras de readequação R$ 4.877 R$ 16

Outorga R$ 16.958 R$ 57

OPEX TOTAL R$ 62.297 R$ 208

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d) Imposto de Renda e Tributos

Os impostos e tributos levados em consideração na modelagem do projeto

observaram as disposições das normas federais, estaduais e municipais vigentes.

Foram utilizadas as alíquotas descritas abaixo:

PIS (Programa de Integração Social) – tributo federal incidente sobre o

faturamento bruto, no regime não cumulativo, cuja alíquota é de 0,65% (zero

vírgula sessenta e cinco por cento);

COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social) – tributo federal

incidente sobre o faturamento bruto, no regime não cumulativo, cuja alíquota é

de 3,00% (três por cento);

IR (Imposto de Renda) – imposto federal sobre o lucro presumido, cuja alíquota

é de 15% (quinze por cento); acrescida de 10% sobre a parcela tributável que

exceder a R$ 20.000/ mês;

CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido) – imposto federal sobre o lucro

presumido cuja alíquota é de 9% (nove por cento);

Em função do faturamento esperado da Concessionária, adotou-se o regime de

tributação pelo Lucro Presumido.

Tabela 7 - Montante dos tributos estimados durante os 25 anos da concessão.

Imposto Valor Total

Estimado (R$ mil)

Estimativa Média

Mensal (R$ mil)

PIS/COFINS R$ 7.398 25

IRPJ e CSLL R$ 21.852 73

Total Tributos R$ 29.250 98

e) Projeção de Investimentos (CAPEX)

A previsão de investimentos considera as intervenções necessárias para a

execução de obras no MERCADO, que estão detalhadas no ANEXO II – TERMO DE

REFERÊNCIA e seus anexos. Ressalta-se que as intervenções contidas no referido

ANEXO II são de cunho obrigatório.

Assim, o Plano de Negócios de Referência considerou que o total de investimentos

projetados para Concessão, a serem desembolsados pela Concessionária,

totalizam o montante de R$ 40.634 mil.

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Tabela 8 - Estimativa dos investimentos no Mercado Público Central

CAPEX Estimado (R$ mil)

Ressarcimento do estudo PMI 717

Projetos 682

Administração da obra 6.021

Fachadas externas e esquadrias 3.724

Obras civis internas 15.941

Sistemas Complementares 13.547

TOTAL DO CAPEX R$ 40.634

O prazo de execução previsto para os INVESTIMENTOS OBRIGATÓRIOS é de 48

(quarenta e oito) meses a contar da PUBLICAÇÃO do TERMO DE ENTREGA DE BEM

PÚBLICO.

O modelo prevê o início da operação do MERCADO logo após a assinatura do

TERMO DE ENTREGA DOS BENS PÚBLICOS por parte do Município.

O modelo proposto para o projeto não prevê qualquer tipo de contraprestação

por parte do ente público e atrela a remuneração do futuro concessionário ao

resultado do empreendimento.

f) Resultados

Tendo estas estimativas de receitas, custo de operação e valor dos investimentos

necessários, foi construído fluxo de caixa operacional projetado para verificar a

viabilidade do projeto e estimar um valor de outorga mensal que atraia

interessados para operar os instrumentos. A taxa interna de retorno foi

correspondente ao custo de capital próprio deflacionado estimado para um

concessionário em 9,67%.

Optou-se por um modelo onde a outorga é mensal, corrigidas anualmente pelo

IPCA. O vencedor da concessão será o que apresentar a maior outorga total. Cinco

por cento do valor de outorga total será desembolsado no início do contrato.

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Resultados do projeto

Taxa Interna de Retorno (TIR) 9,67%

Outorga Inicial (5% da Outorga Total) (R$ mil) R$ 892,5

Outorga Mensal (R$ mil) R$ 56,5

Outorga Total (R$ mil) R$ 17.850

- Alterações frente ao modelo colocado em Consulta Pública:

Após a consulta pública e diversas reuniões com grupos dos permissionários e

possíveis investidores, foram realizadas algumas alterações de premissas e valores

frente ao documento apresentado na consulta pública que alteraram os valores

estimados para o projeto. Nos próximos parágrafos, escrevem-se algumas linhas

sobre essas alterações e as consequências a elas associadas.

Os valores estimados para as despesas com segurança, limpeza, água e luz foram

também revistos. Estes valores foram aumentados de forma a se tornarem

condizentes com uma operação de excelência no MPC, embasados em critérios

técnicos e fórmulas de engenharia.

O prazo de obra foi aumentado, tornando o projeto mais exequível, isso porque não

se trabalha com a hipótese de fechamento do MPC durante o período de obras.

Outra mudança no modelo de estruturação final estabelecido pelo Município é que

foi prevista a obrigatoriedade de assinatura de um contrato de 48 meses entre a

concessionária e os permissionários em situação regular que respeitasse todas as

condições dos termos de permissão de uso.

As mudanças realizadas frente a versão anterior tiveram como objetivo dar maior

segurança e tempo de permanência para os permissionários atuais assim como

deixar o projeto mais atrativo para um futuro concessionário, alongando o

desembolso de capital necessário para a realização das obras.

Em consequência de todo o exposto, o nível de partida da outorga passou da casa

dos R$ 28 milhões para pouco menos de R$ 18 milhões, conforme a tabela anterior.

Importante por fim mencionar que este é apenas o valor mínimo estabelecido para

as propostas comerciais do certame licitatório, não havendo qualquer limite máximo

para as propostas apresentadas.

de 18

ANEXO: Fluxo de Caixa Estimado do Projeto

de 18

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12

ENTRADAS DE CAIXA 4.072.200 4.023.743 4.913.940 5.651.066 7.287.174 8.367.721 8.367.721 8.367.721 8.367.721 8.618.753 8.618.753 8.618.753

Receitas de aluguel 4.072.200 3.868.983 4.724.942 5.433.717 7.006.898 8.045.886 8.045.886 8.045.886 8.045.886 8.287.263 8.287.263 8.287.263

Receitas de eventos/aluguel temporário - 38.690 47.249 54.337 70.069 80.459 80.459 80.459 80.459 82.873 82.873 82.873

Receitas de merchandising - 116.069 141.748 163.012 210.207 241.377 241.377 241.377 241.377 248.618 248.618 248.618

Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - -

Receitas de CDU - - - - - - - - - - - -

TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS RECEITAS (148.635) (146.867) (179.359) (206.264) (265.982) (305.422) (305.422) (305.422) (305.422) (314.584) (314.584) (314.584)

PIS (26.469) (26.154) (31.941) (36.732) (47.367) (54.390) (54.390) (54.390) (54.390) (56.022) (56.022) (56.022)

COFINS (122.166) (120.712) (147.418) (169.532) (218.615) (251.032) (251.032) (251.032) (251.032) (258.563) (258.563) (258.563)

ISS - - - - - - - - - - - -

ENTRADA DE CAIXA LÍQUIDA 3.923.564 3.876.876 4.734.581 5.444.802 7.021.192 8.062.300 8.062.300 8.062.300 8.062.300 8.304.169 8.304.169 8.304.169

DESPESAS OPERACIONAIS (3.463.028) (3.753.423) (3.250.735) (2.622.801) (2.306.030) (2.311.114) (2.292.412) (2.292.412) (2.292.412) (2.320.732) (2.320.732) (2.320.732)

Custo condomínio (2.073.658) (2.381.266) (1.674.875) (1.013.776) (587.166) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104)

Vacância (1.749.408) (1.749.408) (1.043.017) (697.847) (429.202) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139)

Inadimplência de condomínio (324.249) (631.858) (631.858) (315.929) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964)

Despesas do empreendedor (609.265) (597.132) (779.437) (794.882) (865.392) (925.563) (906.861) (906.861) (906.861) (929.146) (929.146) (929.146)

Taxa de Administração (122.166) (120.712) (147.418) (169.532) (218.615) (251.032) (251.032) (251.032) (251.032) (258.563) (258.563) (258.563)

Comercialização - 0 (103.276) (53.281) (54.459) (18.703) - - - - - -

Contribuição Estatutária FPP (203.610) (193.449) (236.247) (271.686) (350.345) (402.294) (402.294) (402.294) (402.294) (414.363) (414.363) (414.363)

Despesas Jurídicas e Custas (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000)

Auditoria Contábil (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000)

Seguro operacional (Prémio + IOF) (119.489) (118.971) (128.496) (136.383) (77.973) (89.535) (89.535) (89.535) (89.535) (92.221) (92.221) (92.221)

Outros Serviços de Terceiros (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000)

Custo operação estacionamento - - - - - - - - - - - -

Reserva para obras de readequação (101.805) (96.725) (118.124) (135.843) (175.172) (201.147) (201.147) (201.147) (201.147) (207.182) (207.182) (207.182)

Outorga (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300)

RESULTADO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E CSLL 460.536 123.453 1.483.846 2.822.001 4.715.162 5.751.185 5.769.888 5.769.888 5.769.888 5.983.437 5.983.437 5.983.437

IMPOSTO DE RENDA (318.096) (314.219) (385.435) (444.405) (575.294) (661.738) (661.738) (661.738) (661.738) (681.820) (681.820) (681.820)

CSLL (117.279) (115.884) (141.521) (162.751) (209.871) (240.990) (240.990) (240.990) (240.990) (248.220) (248.220) (248.220)

FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 25.161 (306.650) 956.889 2.214.845 3.929.997 4.848.457 4.867.160 4.867.160 4.867.160 5.053.396 5.053.396 5.053.396

(-) Investimentos (4.955.857) (10.158.392) (14.221.748) (12.190.070) - - - - - - - -

(+/-) Capital de Giro (56.283) (282.422) - - - - - - - - - -

FLUXO DE CAIXA DO PROJETO (4.986.978) (10.747.463) (13.264.859) (9.975.225) 3.929.997 4.848.457 4.867.160 4.867.160 4.867.160 5.053.396 5.053.396 5.053.396

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO DO PROJETO (4.986.978) (15.734.442) (28.999.301) (38.974.525) (35.044.528) (30.196.071) (25.328.911) (20.461.751) (15.594.591) (10.541.195) (5.487.798) (434.402)

de 18

Ano 13 Ano 14 Ano 15 Ano 16 Ano 17 Ano 18 Ano 19 Ano 20 Ano 21 Ano 22 Ano 23 Ano 24 Ano 25

ENTRADAS DE CAIXA 8.618.753 8.618.753 8.877.316 8.877.316 8.877.316 8.877.316 8.877.316 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.417.944

Receitas de aluguel 8.287.263 8.287.263 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.791.957 8.791.957 8.791.957 8.791.957 8.791.957 9.055.716

Receitas de eventos/aluguel temporário 82.873 82.873 85.359 85.359 85.359 85.359 85.359 87.920 87.920 87.920 87.920 87.920 90.557

Receitas de merchandising 248.618 248.618 256.076 256.076 256.076 256.076 256.076 263.759 263.759 263.759 263.759 263.759 271.671

Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - - -

Receitas de CDU - - - - - - - - - - - - -

TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS RECEITAS (314.584) (314.584) (324.022) (324.022) (324.022) (324.022) (324.022) (333.743) (333.743) (333.743) (333.743) (333.743) (343.755)

PIS (56.022) (56.022) (57.703) (57.703) (57.703) (57.703) (57.703) (59.434) (59.434) (59.434) (59.434) (59.434) (61.217)

COFINS (258.563) (258.563) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (282.538)

ISS - - - - - - - - - - - - -

ENTRADA DE CAIXA LÍQUIDA 8.304.169 8.304.169 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.809.892 8.809.892 8.809.892 8.809.892 8.809.892 9.074.189

DESPESAS OPERACIONAIS (2.320.732) (2.320.732) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.410.893)

Custo condomínio (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104)

Vacância (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139)

Inadimplência de condomínio (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964)

Despesas do empreendedor (929.146) (929.146) (952.101) (952.101) (952.101) (952.101) (952.101) (975.744) (975.744) (975.744) (975.744) (975.744) (1.000.096)

Taxa de Administração (258.563) (258.563) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (282.538)

Comercialização - - - - - - - - - - - - -

Contribuição Estatutária FPP (414.363) (414.363) (426.794) (426.794) (426.794) (426.794) (426.794) (439.598) (439.598) (439.598) (439.598) (439.598) (452.786)

Despesas Jurídicas e Custas (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000)

Auditoria Contábil (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000)

Seguro operacional (Prémio + IOF) (92.221) (92.221) (94.987) (94.987) (94.987) (94.987) (94.987) (97.837) (97.837) (97.837) (97.837) (97.837) (100.772)

Outros Serviços de Terceiros (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000)

Custo operação estacionamento - - - - - - - - - - - - -

Reserva para obras de readequação (207.182) (207.182) (213.397) (213.397) (213.397) (213.397) (213.397) (219.799) (219.799) (219.799) (219.799) (219.799) (226.393)

Outorga (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300)

RESULTADO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E CSLL 5.983.437 5.983.437 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.663.296

IMPOSTO DE RENDA (681.820) (681.820) (702.505) (702.505) (702.505) (702.505) (702.505) (723.811) (723.811) (723.811) (723.811) (723.811) (745.756)

CSLL (248.220) (248.220) (255.667) (255.667) (255.667) (255.667) (255.667) (263.337) (263.337) (263.337) (263.337) (263.337) (271.237)

FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 5.053.396 5.053.396 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.646.304

(-) Investimentos - - - - - - - - - - - - -

(+/-) Capital de Giro - - - - - - - - - - - - 338.704

FLUXO DE CAIXA DO PROJETO 5.053.396 5.053.396 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.985.009

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO DO PROJETO 4.618.995 9.672.391 14.917.611 20.162.831 25.408.052 30.653.272 35.898.492 41.341.290 46.784.089 52.226.887 57.669.685 63.112.484 69.097.492

ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL ESTUDO …

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