Excelent™ssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1 . Vara ... · l) # N‰o foi poss™vel avaliar...

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[email protected] - Rua Napoli, 71 Ð Fernand�polis Ð SP

Excelent�ssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1a. Vara Civil da

Comarca de Fernand�polis - SP

Processo n¼: 1004163-65.2016.8.26.0189

Classe Ð Assunto Carta Precat�ria C�vel ÐIntima��o

Requerente: Caixa Econ�mica Federal Ð CEF

Requerido: Edson Gilberto Betiol e outro

Fernando Jesus Caldas, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SP sob o n¼

5062210430, especialista em Gerenciamento de Projetos, pela Funda��o Get�lio Vargas do Rio de Janeiro, devidamente

nomeado pelo Ju�zo da 1». Vara C�vel da Comarca de Fernand�polis, Estado de S�o Paulo, extremamente honrado com

o cargo que lhe foi confiado, vem apresentar a Vossa Excel�ncia, Laudo Pericial em cumprimento � determina��o as

folhas 48 dos autos de referido processo, que segue e fica fazendo parte integrante deste na forma da lei.

Termos em que,

P. Deferimento

Fernand�polis, 05 de outubro de 2016.

Eng. Fernando Jesus Caldas

CREA (SP): 5062210430

Engenheiro Civil

Especialista em Ger�ncia de Projetos Ð FGV/RJ

Perito Judicial

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Consoante os termos da consulta o presente laudo tem a finalidade determinar o

levantamento e a realiza��o dos trabalhos de avalia��o de im�vel.

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Processo n¼: 1004163-65.2016.8.26.0189

Classe Ð Assunto Carta Precat�ria C�vel ÐIntima��o

Requerente: Caixa Econ�mica Federal Ð CEF

Requerido: Edson Gilberto Betiol e outro

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Conforme designa��o e agendamento, o local de interesse foi vistoriado Òin locoÓ no

dia em 30 de Setembro de 2016, as 08:30hs, para coligir todos os dados t�cnicos necess�rios para elabora��o do laudo.

Na ocasi�o da vistoria, foi impossibilitado a vistoria interna do im�vel por conta deste estar fechado. Nova tentativa foi

realizada nos dias 03 e 04 de outubro. Por conta desta situa��o o im�vel foi vistoriado somente por fora.

De acordo com os procedimentos t�cnicos recomendados para vistorias do g�nero

foram adotadas as seguintes medidas:

-# Determina��o da localiza��o do im�vel

-# Inspe��o geral do im�vel

-# Situa��o econ�mica do pa�s;

-# Situa��o do mercado imobili�rio;

-# Valor de mercado do bem avaliado;

- çrea constru�da (benfeitorias) no im�vel;

-# çrea do im�vel;

-# Estado de conserva��o do bem em geral;

-# Infraestrutura para utiliza��o do bem;

-# Relatos dos interessados;

-# Observa��o das condi��es da edifica��o e outros componentes do bem avaliado Òin situÓ.

-# Coordena��o de todos os dados t�cnicos

-# Reda��o e montagem do Laudo

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Isto posto, passa o infra-assinado apresentar o seguinte:

6"# 7'1*89:*+5'##

A �rea a ser avaliada consta pertencer a Edson Gilberto Betiol e Outro e outro �

constitu�da de im�vel residencial, sob um terreno na cidade de Fernand�polis, sito a Rua B, n�mero 65, (antigo numero

263) vila Regina na cidade de Fernand�polis, objeto de matricula numero 8.154, do Cart�rio de Registro de Im�veis da

cidade de Fernand�polis, conforme demostrado na certid�o do referido cart�rio, constante nos autos do processo as

folhas 52 e 53.

Localiza��o do im�vel

Localiza��o do Munic�pio de Fernand�polis no Estado de S�o Paulo

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Localiza��o do Munic�pio no contexto Regional Ð Fonte Google Maps

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Localiza��o do im�vel em rela��o ao per�metro urbano do Munic�pio de Fernand�polis ÐFonte Google Maps

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Localiza��o do im�vel em imagem de sat�lite Ð fonte google maps

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¥ Descri��o:

O presente estudo trata-se de avalia��o de im�vel urbano localizado � Rua B n�mero, 65 Bairro

Vila Regina, na cidade de Fernand�polis/SP, constitu�do sobre os seguinte lote Lote 09 , da quadra 1, medindo onze

(11) metros de frente e fundo por quarenta e quatro (44) metros da frente ao fundo de cada lado, totalizando 484,00 m2

dividido de um lado com o lote 10 e de outro com os lotes 5, 6, 7 e 8 e pelo fundo com o lote 21 Rua do Cedro, devidamente

registrado sob o numero 8.154, no cart�rio de registro de im�veis da comarca de Fernand�polis ÐSP

Melhoramentos P�blicos:

No local h� infraestrutura rede de energia el�trica, telefonia, internet, fornecimento de

agua pot�vel, coleta de esgoto sanit�rio, coleta de lixo e pavimenta��o asf�ltica.

¥# Constru��es / Benfeitorias:

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O im�vel em quest�o possui as seguintes edifica��es / benfeitorias:

Edifica��o residencial t�rrea com idade aproximada da edifica��o de 50 (Cinquenta) anos, seu padr�o construtivo �

popular, N�o foi poss�vel mensurar a �rea constru�da exata. Consideramos a �rea aproximada de constru��o de

90,00m2. Em inspe��o visual verificamos que a edifica��o possui as seguintes caracter�sticas:

a)# Estrutura da edifica��o em amarra��es de tijolos

b)# N�o foi constatado a exist�ncia de estrutura de concreto armado

c)# A fachada possui tijolos aparentes

d)# As paredes no corpo da casa esta revestida parcialmente, por�m carece de reparos contra infiltra��es

e)# Externamente os ambientes possuem pintura em tinta l�tex

f)# A estrutura de cobertura do im�vel � de madeira,

g)# As telhas de cobertura s�o do tipo cer�mica francesa

h)# As esquadrias (janelas) s�o de a�o

i)# As portas s�o de madeira.

j)# A casa possui forro de madeira

k)# Todo corpo da casa encontra-se ladrilhado com piso de concreto

l)# N�o foi poss�vel avaliar a situa��o das instala��es el�tricas e hidro- sanit�rias

m)# A edifica��o necessita de um reparo geral de pintura.

n)# O im�vel possui muros de divisas em placas de concreto

o)# Possui port�o social e de ve�culos em grade de a�o

p)# O pr�dio encontra-se em estado prec�rio de conserva��o.

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Fachada do im�vel

Vista parcial da lateral direita do im�vel

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Lateral direita do im�vel

Lateral Esquerda do Im�vel

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Para a elabora��o do presente trabalho, foram os seguintes crit�rios de avalia��o:

a)! Do Terreno:

Para a Avalia��o da Terra Nua, foi adotado o m�todo Direto de ÒN�vel ExpeditoÓ,

sendo definido no referido m�todo, que:

Ò O valor a ser determinado corresponde sempre �quele que, num dado instante, �

�nico, qualquer que seja a finalidade da avalia��o, bem com o �quele que se definiria

em um mercado de concorr�ncia perfeita, caracterizado pelas seguintes exig�ncias:

a) homogeneidade dos bens levados a mercado;

b) n�mero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que n�o possam,

individualmente ou em grupos, alterar o mercado; c) inexist�ncia de influ�ncias externas;

d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tend�ncias; _

e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade

plena de entrada e sa�da do mercado. Ò

b)! Benfeitorias / Constru��es

Ser� ! adotado o ÒME !TODO DOS PREC "OS DE CUSTO DE REPRODUC "ÌOÓ,

usualmente utilizado nos trabalhos desta natureza, n�o s� ! pela sua tradicionalidade, como tamb�m em virtude de ser

mais gen�rico, permitindo a avalia��o de im�veis de qualquer tipo e localiza��o, dentro do Estado de S�o Paulo,

inclusive aqueles de rara comercializa��o.

Ap�s a realiza��o de vistoria ao im�vel, com observa��o de suas caracter�sticas construtivas (conforme item 4), adotaremos a mesma como padr�o baixo da edifica��o a ser avaliada.

Para tanto, utilizaremos a m�dia dos Custos Unit�rios PINI de Edifica��es, Custos

Unit�rios B�sicos de Edifica��es do SINDUSCON / SP Ð Sindicato da Ind�stria da Constru��o Civil e Grandes Estruturas

no Estado de S�o Paulo, e os custos do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e êndices da Constru��o Civil Ð SINAPI

do IBGE / Governo Federal, elaborados mensalmente de acordo com o determinado pela Norma NBR - 12.721 da ABNT

- Associa��o Brasileira de Normas T�cnicas, em cumprimento ao que disp�e o artigo 54 da Lei n.o 4591, e publicados

na Revista CONSTRUC "#O - SP - Editora PINI, conforme tabela a seguir :

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Fonte Sinduscon SP Ð

http://www.sindusconsp.com.br/wp-content/uploads/2016/10/09-_boletimEconomico_setembro2016.pdf

Valor Unit�rio da Edifica��o R-8

Valor Unit�rio da Edifica��o = R$ 1.107,80

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Custos m�dios e �ndices, segundo as �reas geogr�ficas Ð Setembro de 2016 caso a desonera��o da folha de pagamento dos sal�rios n�o tivesse ocorrido

çreas Geogr�ficas Custos M�dios (R$/m2)

N�meros êndices (Jun/94 =100)

Varia��es Percentuais

Mensal No Ano 12 Meses

Regi�o Sudeste 1147,44 549,05 0,39 6,51 6,65

Minas Gerais 1027,87 565,51 0,60 7,77 7,76

Esp�rito Santo 990,87 549,76 0,33 4,84 5,16

Rio de Janeiro 1240,70 565,62 -0,03 6,32 6,24

S�o Paulo 1194,59 539,60 0,47 6,06 6,37

Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordena��o de êndices de Pre�os, Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e

êndices da Constru��o Civil. - http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/sinapi_201609_2.shtm

Fonte Editora Pini Ð www.piniweb.com.br

http://tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx

Valor Unit�rio da Edifica��o = (êndice de Custo CUB Sinduscon + êndice de Custo SINAPI + êndice de Custo PINI ) / 3

Valor Unit�rio da Edifica��o = (R$ 1.107,80 + R$ 1.194,59 + R$ 1.198,94) / 3

Valor Unit�rio da Edifica��o = R$ 1.167,11

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Portanto conforme a media aritm�tica obtida dos custos apresentados acima,

obtemos o valor de R$ 1.167,11 (Hum mil, cento e sessenta e sete reais e onze centavos) por metro quadrado de

constru��o.

c)! Deprecia��o de Idade Ð F(d):

Em avalia��es de im�veis, usualmente utilizam-se os crit�rios de ROSS-

HEIDECKE ou de G.B.DEI VEGNI-NERI, consagrados pela engenharia de avalia��es, que consideram uma deprecia��o

progressiva atrav�s dos anos. Adotaremos o crit�rio de G.B. DEI VEGNI-NERI , que e ! dado pela tabela abaixo:

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E"# D?*89*+5'##

De posse de todas as informa��es de caracter�sticas locais e econ�micas no m�s

de Setembro de 2016, obtivemos os seguintes valores para aplica��o do presente Laudo Pericial Avaliat�rio:

1.! Terreno (M�todo N�vel de Rigor Expedito)

Terreno

484,00 m2

Valor de oferta de mercado R$ 180,00/m2 (n�vel expedito)

484,000m2 x R$ 220,00 = R$ 106.480,00

O terreno corresponde ao valor de R$ 106.480,00 (Cento e seis mil, quatrocentos e oitenta reais);

2.! Benfeitorias Constru��es (M�todo dos Pre�os de Custo de Reprodu��o)

O Valor das Edifica��es (V.E.) ser� obtido pela seguinte rala��o:

Onde:

- V.E. = Valor da Edifica��o

- S = �rea total constru�da

-V.U.E. = R$ 1.167,11 / m2

- F(d) = fator deprecia��o pela idade + conserva��o

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Assim teremos:

*"# <'%.3(4+5'#$)>?-8#(-.9/-%19*8##

VE = S x V.U.E x F(d)

VE = Valor da Edifica��o = R$ 1.167,11

S = çrea total constru�da = 90,00m2

F(d) = fator deprecia��o pela idade aparente + conserva��o = 0,8330 (10 anos)

VE = 90,00 m2 x R$1.167,11 x 0,1650

VE = R$ 17.331,58

VALOR TOTAL DO IMîVEL (VT) :

Ser� ! obtido atrav�s da somat�ria dos itens VI Ð 1 Valor da terra Nua (V.T.N.) e VI - 2 Ð Valor das Edifica��es Ð (V.E.).

Portanto:

Onde:

VT = Valor Total do Im�vel

V.T.N. = Valor da terra nua = R$106.480,00

V.E. = Valor das edifica��es / benfeitorias = R$ 17.331,58

E assim:

VT = R$ 106.480,00 + R$ 17.331,58

VT = R$ 123.811,58 (Cento e vinte e tr�s mil, oitocentos e onze reais e cinquenta e oito centavos)

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F"# #<'%.9/-(*+,-.#G9%*9.#-#<'%184.5'#

A propriedade encontra-se em fase de degrada��o por conta do tempo, carecendo de

um reparo amplo na mesma.

Nas caracter�sticas, condi��es e situa��es descritas neste Laudo Pericial e

baseadas principalmente nos itens II, III, IV, V, VI desta avalia��o, avalia-se o presente im�vel presente �rea em R$

123.811,58 (Cento e vinte e tr�s mil, oitocentos e onze reais e cinquenta e oito centavos)

Com dezessete (17) p�ginas numeradas, encerra-se a presente avalia��o t�cnica e

me disponho a dirimir eventuais d�vidas.

Fernand�polis, 05 de Outubro de 2016.

Termos em que,

P. Deferimento.

Eng. Fernando Jesus Caldas

CREA (SP): 5062210430

Engenheiro Civil

Especialista em Ger�ncia de Projetos Ð FGV/RJ

Perito Judicial

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Excelent™ssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1 . Vara ... · l) # N‰o foi poss™vel avaliar...

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