EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª …

JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Execução de Título Extrajudicial Processo Digital nº 1016030-36.2013.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que LONDON FACTORING SOCIEDADE DE FOMENTO MERCANTIL LTDA. move em face de BRAGA E MAGALHÃES PRODUTOS ELETRÔNICOS LTDA. E OUTROS vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado externamente o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 186, para avaliar o imóvel descrito no Termo de Penhora fl. 212, a seguir transcrito: “Um prédio residencial com área construída de 85,95m², e seu respectivo terreno, situados à Rua Dona Rosa Iório, nº 221, designado pelo nº 4 no projeto, no 4º Subdistrito-Nossa Senhora do Ó, matriculado sob nº 44.353 no 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo”.

1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.

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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442

2

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL

Sobrado Residencial

LOCAL

Rua Dona Rosa Iorio nº 221 - CEP 002964-060 – Vila Iorio – Freguesia do Ó - São Paulo/SP

MATRÍCULA

44.353- 8º ORI

CONTRIBUINTE

307.095.0113-4

ZONEAMENTO

Setor 307 – Quadra 095 – ZM2

ÍNDICE FISCAL

502,00/2016

QUADRO DE ÁREAS Frente: 4,60m Fundos: 22,00m Área Terreno 101,20m² Área Construída: 137,00m² (PMSP) NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel e Certidão de Dados Cadastrais - PMSP VALOR DE MERCADO: R$ 420.000,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 28/01/2016

3.0 – OBJETIVO

O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

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4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

5.1 – ZONEAMENTO O imóvel avaliando está enquadrado em ZONA ZM2 (Zona Mista de densidades demográfica e construtiva médias), SETOR 307, QUADRA 095

5.2 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL

Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários distintos, o signatário não obteve êxito em localizar os ocupantes do imóvel avaliando ou quem pudesse franquear-lhe a entrada, a despeito de haver deixado, inclusive, recados com vizinhos próximos, restando prejudicada sua vistoria interna. Cumpre ressalvar, porém, que com base em sua área construída, comparação a imóveis semelhantes nas imediações e demais elementos coligidos foi possível avaliar o imóvel independente de vistoria interna, com plausível confiança.

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5.3 – VISTORIA EXTERNA O signatário vistoriou a área externa do imóvel avaliando, cuja fotografia, apresentada a seguir, ilustra e concede boa noção do mesmo.

FOTO Nº 01

Vista da fachada do imóvel avaliando

5.4 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Rua Dona Rosa Iorio, no trecho em consideração, tem perfil inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Vila Iorio, Distrito Freguesia do Ó.

5.5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando foi construído em 1983 e possuía 85,95m², foi reformado no ano de 2001, passando a possuir 136,39m² de área construída. Seu padrão de construção é simples e aparenta estar em regular estado de conservação e necessitar de reparos simples.

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5.6 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO

Prejudicado, haja vista a impossibilidade de vistoria interna.

6.0 – VALOR VENAL DE REFERÊNCIA O Valor Venal de Referência do imóvel avaliando junto à Prefeitura do Município de São Paulo, Contribuinte 307.095.0113-4, é de R$ 111.887,00 (cento e onze mil e oitocentos e oitenta e sete reais), referência ano 2015, conforme Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel sob nº 2.2015.001456844-3, cópia anexa, que não usaremos como parâmetro, mas apenas como referência e preço mínimo, tendo em vista não retratar o valor praticado pelo mercado imobiliário.

7.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO

O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.

O valor médio do metro quadrado no BAIRRO VILA IORIO, com base em 2 ofertas de Casas, segundo Índice FIPE/ZAP - Dezembro/2015 é de

R$ 3.450,00/m²

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8.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS

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Data: 28/01/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R MAJOR ARMANDO VEIGA CASTELO, 67 Empreendimento: CASA ASSOBRADADA Edifício:

Bairro: JARDIM SAO JOSE Distrito: FREGUESIA DO O Zona de Valor : FREGUESIA DO O

Setor: 307 Quadra: 112 IF: 574,00 Zoneamento Atual: ZM 2 Antigo: Z02 Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 600.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:

Área: 282 m² Frente: 20 m Prof. Equiv.: 14.1 m Formato: Irregular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES - SEM ELEVADOR Idade Estimada: 25 Conservação: Regular/Reparos Simpl

es Área da Construção: 256 m² Descrição do Imóvel: CASA ASSOBRADADA COM 2 RESIDÊNCIAS DE 1 E 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE

SERVIÇO E 1 BANHEIRO - 1 SALÃO – 2 VAGAS DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SR. RIBEIRO Site: Imobiliária: PROPRIETÁRIO Fone: 3992-3203 / 99622-8227 Endereço: PLACA NO LOCAL

VV M² CM²

R$ 600.000,00 256,00 R$ 2.343,75

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R2 Data: 29/01/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R AMERICO BRIZA, 33 Empreendimento: CASA TERREA RESIDENCIAL Edifício:

Bairro: VILA IORIO Distrito: FREGUESIA DO O Zona de Valor : FREGUESIA DO O



Dados Econômicos:


Área: 220 m² Frente: 10 m Prof. Equiv.: 22 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES - SEM ELEVADOR Idade Estimada: 30 Conservação: Regular

Área da Construção: 180 m² Descrição do Imóvel: CASA TÉRREA COM 3 RESIDÊNCIAS DE 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE

SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SRA. CARLA Site: Imobiliária: DANI IMÓVEIS Fone: 3991-6030 / 97087-1314 Endereço: AVENIDA FUAD LUTFALA, 884

VV M² CM²

R$ 750.000,00 180,00 R$ 4.166,66

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R3 Data: 28/01/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R ALFREDO MARGARIA, 300 Empreendimento: CASA TERREA RESIDENCIAL Edifício:




Dados Econômicos:


Área: 192 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 24 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES - SEM ELEVADOR Idade Estimada: 30 Conservação: Reparos Simples

Área da Construção: 160 m² Descrição do Imóvel: CASA TÉRREA COM 3 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE SERVIÇO; EDICULA E 1

BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SR. PAULO Site: Imobiliária: PROPRIETÁRIO Fone: 3832-8444 / 97261-3906 Endereço: PLACA NO LOCAL

VV M² CM²

R$ 380.000,00 160,00 R$ 2.375,00

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R4 Data: 28/01/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R SEBASTIAO IORIO, 105 Empreendimento: CASA TERREA RESIDENCIAL Edifício:




Dados Econômicos:


Área: 250 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 31.25 m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos de 5% até 10% Fração Ideal: N/F Dados da Construção :


Área da Construção: 150 m² Descrição do Imóvel: CASA TÉRREA RESIDENCIAL COM 2 RESIDÊNCIAS DE 1 E 3 DORMITÓRIOS; SALA;

COZINHA; ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 4 VAGAS DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SRA. MARCIA Site: Imobiliária: MONTEMOR IMÓVEIS Fone: 3932-1000 / 97341-2824 Endereço: AVENIDA ITABERABA, 148

VV M² CM²

R$ 450.000,00 150,00 R$ 2.667,00

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R5 Data: 28/01/2016 Tipo: SOBRADO Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R SEBASTIAO IORIO, 79 Bairro: VILA IORIO Distrito: FREGUESIA

DO O Zona de Valor : FREGUESIA DO O Setor: 307 Quadra: 090 IF: 465,00 Zoneamento Atual: ZM 2 Antigo: Z02 Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:


Dados Econômicos:


Área: 102 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 12.75 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Dados da Construção :


Área da Construção: 96 m² Descrição do Imóvel: SOBRADO RESIDENCIAL COM 3 DORMITÓRIOS; SENDO 1 SUÍTE; SALA; COZINHA;

ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 2 VAGAS DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SR. LUCIO Site: Imobiliária: TUFIK MISIARA IMÓVEIS Fone: 3864-7222 / 99985-0003 Endereço: RUA GERMAINE BUCHARD, 364

VV M² CM²

R$ 370.000,00 96,00 R$ 3.854,16

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R6 Data: 28/01/2016 Tipo: SOBRADO Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R PADRE FELICIANO DOMINGUES, 478 Bairro: VILA MARINA Distrito: FREGUESIA



Dados Econômicos:


Área: 125 m² Frente: 5 m Prof. Equiv.: 25 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES - SEM ELEVADOR Idade Estimada: 20 Conservação: Regular

Área da Construção: 120 m² Descrição do Imóvel: SOBRADO RESIDENCIAL COM 3 DORMITÓRIOS; SENDO 1 SUÍTE; SALA; COZINHA;

ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SR. AURÉLIO Site: Imobiliária: IMOBILIÁRIA SOL NASCENTE Fone: 3931-3666 Endereço: PLACA NO LOCAL

OBS: ESQUINA COM A TRAVESSA CARMEN JONES - I. F. 475,00 / 2016.

VV M² CM²

R$ 440.000,00 120,00 R$ 3.667,00

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R7 Data: 28/01/2016 Tipo: SOBRADO Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: TV CARMEN JONES, 27 Bairro: VILA MARINA Distrito: FREGUESIA



Dados Econômicos:


Área: 126 m² Frente: 9 m Prof. Equiv.: 14 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Dados da Construção :


Área da Construção: 120 m² Descrição do Imóvel: SOBRADO RESIDENCIAL COM 2 RESIDÊNCIAS DE 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA;

ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 2 VAGAS DE GARAGEM Fonte de Informação:

Contato: SR. MARCELO Site: Imobiliária: MINO BELO IMÓVEIS Fone: 3975-5530 / 95000-0086 Endereço: RUA PARAPUÃ, 731

VV M² CM²

R$ 380.000,00 120,00 R$ 3.167,00

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9.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue: 10.0 – RESULTADO DAS COLETAS

R1

VALOR AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 600.000,00

256,00

R$ 2.343,75

R2

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 750.000,00

180,00

R$ 4.167,00

R3

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 380.000,00

160,00

R$ 2.375,00

R4

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 400.000,00

150,00

R$ 2.667,00

R5

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 370.000,00

96,00

R$ 3.854,16

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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j.tjs

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form

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101

6030

-36.

2013

.8.2

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19E

66C

6.E

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docu

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to fo

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lado

em

01/

02/2

016

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5:03

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do

orig

inal

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inad

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gita

lmen

te p

or E

DU

AR

DO

LIN

O D

UA

RT

E.

fls. 260




14

R6

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 440.000,00

120,00

R$ 3.667,00

R7

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 380.000,00

120,00

R$ 3.167,00

SOMATORIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 3.320.000,00

1.082,00 Metros Quadrados

11.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 3.320.000,00 ÷ 1.082,00m² ÷ 1 = R$ 3.068,39/m²

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 3.068,39 137,00m² R$ 420.369,43

IA = R$ 3.068,39 × 137,00m² = R$ 420.369,43

Par

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DU

AR

DO

LIN

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UA

RT

E.

fls. 261




15

12.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando em

R$ 420.000,00

(QUATROCENTOS E VINTE MIL REAIS)

13.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 15 (quatorze) folhas somente no anverso, contendo 08 (oito) fotografias digitais.

São Paulo, 28 de janeiro de 2016

Par

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101

6030

-36.

2013

.8.2

6.01

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cód

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E.

fls. 262

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª …

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