Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de São Bernardo do Campo – S.P.

Processo Digital: 0010838-32.2018.8.26.0564

Enzo Zanon, brasileiro, perito avaliador

devidamente cadastrado no TJSP, corretor de imóveis inscrito no CRECI sob nº 32.793,

estabelecido nesta Cidade na Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, nomeado como

perito avaliador nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença – Posse, em que

MARIA APARECIDA PEREIRA MARTINS move contra THOMAS MICHAEL

HENNESSEY e outros, em cumprimento ao despacho (fls. 346), vem mui

respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar o Laudo de Avaliação anexo.

Conforme referido despacho, ficou autorizada,

mediante a apresentação deste Laudo, a expedição da guia para levantamento do valor

referente aos honorários já depositados (fls. 351), sendo assim fica requerido a esta

serventia o procedimento para tal, comunico também que o Formulário – MLE, já se

encontra em cartório preenchido, assinado e disponível para qualquer processo. Informo

ainda que fica aceita a proposta de arbitramento como sendo os honorários definitivos

Na oportunidade, renovo a Vossa Excelência,

meus protestos de elevada estima e distinta consideração.

São Bernardo do Campo, 31 de Julho de 2020.

Enzo Zanon

Creci 32.793 Habilitado desde 1.987.

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LAUDO

DE

AVALIAÇÃO

BASE – JULHO 2020.

ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito

Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito

Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02,

Centro, e-mail: enzo@enzozanonimoveis.com.br, vem por meio deste Laudo Técnico de

Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:

Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.

Imóvel Avaliando: Rua José Farhat nº 321, Bairro Rio Grande - São Bernardo do Campo.

Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda.

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fls. 398

FINALIDADE

O presente trabalho tem por objetivo

determinar o valor de venda de mercado do imóvel avaliando e é realizado em

conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do

Corretor de Imóveis e com as Resoluções do COFECI nºs 957/2006, 1.044/2007 e

1066/2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração

do Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de elaboração,

com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2.

IMÓVEL AVALIANDO

Um terreno designado como sendo a “Área 3”

com emplacamento sob nº 321, localizado na Rua José Farhat, no Bairro Rio Grande,

Distrito de Riacho Grande, Município, Comarca e 2ª Circunscrição Imobiliária de São

Bernardo do Campo, perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº

50.951 no 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Inscrição Imobiliária

620.021.018.000.

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VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL

Na data de 04/07/2020, estive pessoalmente no

imóvel a ser avaliado, acompanhado pela arquiteta Priscila Sandy, que conhece as

características do lote e da região, lá pudemos identificar e verificar as divisas,

confrontações e topografia, sendo inclusive recebido na divisa direita pela Sra. Maria

Aparecida, requerente na demanda e proprietária da chácara vizinha que confronta a

direita do avaliando, com sua permissão pudemos acessar ambos imóveis até os fundos na

divisa com a represa, e assim pude constatar tratar-se de um terreno com mata nativa,

contendo:

- Algumas benfeitorias em alvenaria, que somam a área de 94,00 m², (Lançamento Fiscal

PMSBC) destinadas a “baias para cavalos ou celeiros” com idade aparente de 20 anos,

conservação razoável e acabamento rústico.

- O terreno de 15.000,00 m² que mede 65,00 metros de frente para a Rua José Farhat, na

linha dos fundos possui a largura de 43,50 (linha sinuosa), onde confronta com a cota

747 da Represa Billings e consequentemente com as margens da referida represa, da frente

aos fundos do lado direito de quem da rua olha para o imóvel mede 272,00 metros, onde

confronta com a propriedade da exequente, do lado esquerdo seguindo a mesma orientação

mede 296,65 metros, onde confronta com a “área 2” atualmente onde funciona o “Casale

Rústico Eventos” (Fonte de Dados: Matrícula 50.951 – 2º CRI)

- O terreno possui características de aproveitamento misto e também forte potencial para

chácaras para veraneio ou moradia, possui topografia variável, porém, na maior parte

declive com relação à Rua José Farhat e declive acentuado nos últimos 50 metros na

aproximação com a represa, nesta faixa final, na linha dos fundos, se encontra a Cota 747,

pertencente à Eletropaulo, considerada “não edificante” por todo o perímetro dos fundos,

ou seja, 50,00 metros de cumprimento, tendo a largura 43,50 metros.

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ZONEAMENTO / VOCAÇÃO

- Quase todo o Distrito de Riacho Grande se encontra as margens da Represa Billings, o

maior reservatório de recursos hídricos do Estado de São Paulo, e por tal motivo está

enquadrado pelo Plano Diretor (Lei 6.184/11) como sendo uma Macrozona de Proteção

e Recuperação de Manancial (MPRM) que em seu artigo 33, define o Zoneamento da

micro região do avaliando como sendo Zona de Restrição à Ocupação e Zona de Manejo

Sustentável, além disso, toda região está normatizada pela Lei Estadual 13.579/09 que

trata da Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do

Reservatório da Represa Billings.

- Por conta da existência da grande Represa Billings, o Riacho Grande se tornou um

micro polo turístico da região, devido às várias possiblidades como pesca e lazer, prática

de esportes náuticos, amplas áreas de vegetação e clima temperado.

- Por consequência das Leis Restritivas impostas a região, a utilização do solo torna-se

bem pequena, apesar do coeficiente de ocupação chegar até 1 X (Uma Vez) à área do

terreno, isso dificilmente se aplica devido aos outros impeditivos como recuos

obrigatórios da represa e nascentes e a proibição de desmatamento. Por esse motivo a

implantação de chácaras, sítios ou até mesmo espaços coorporativos que não

necessitam de desmatamento e possuem pouco coeficiente de área edificada, acabam

sendo os mais vocacionados para região, que acaba conseguindo em média uma

ocupação entre 20% a 40% de sua área.

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fls. 401

MAPA DA MICRO REGIÃO BAIRRO TATETOS OU FINCO.

MAPA DA MACRO REGIÃO RIACHO GRANDE.

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fls. 402

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias e

profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, o atual momento é de

Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para realização do presente trabalho, utilizou-

se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e

orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente

bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por

isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado realizada priorizou

comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado

e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04

(quatro) bons elementos, os quais devidamente homogeneizados pelos fatores de

tratamento apresentaram uma média bastante segura.

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fls. 403

QUADRO RESUMO PESQUISA

Nº VUH - Valor do m² Homogeneizado

(vide anexos 2 e 3)

01 R$ 111,52

02 R$ 130,77

03 R$ 125,23

04 R$ 113,08

* Valores por m² de Terreno.

Considerações Importantes Sobre as Amostras

Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos na mesma micro-região do

avaliando. Trata-se de terrenos com utilização e vocação semelhantes, pois se encontram

todos no mesmo distrito, inseridos nas mesmas leis restritivas, com os mesmos percentuais

de aproveitamento e tipo de zoneamento. As amostras foram apuradas pelo Cálculo

Unitário da M², além disso, as diferenças de “grandeza de área”, “fundo ou não para

represa” e “características da rua”, foram ajustadas pelos fatores de tratamento por meio de

homogeneização, e ainda, foi aplicado o Fator Oferta, que visa trazer uma melhor realidade

de preço praticado, quando da venda. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de

confiança sugerido pelo “critério da média”, podendo assim, todas serem aceitas como

boas e confiáveis.

As amostras que possuem benfeitorias tiveram as áreas construídas destacadas do preço,

para assim, encontrarmos os valores praticados unicamente do metro quadrado do terreno,

utilizando para tal os critérios de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE /

SP”.

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fls. 404

EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS DO TERRENO

Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²

Somatório dos Valores Unitários pesquisados Média Aritmética = --------------------------------------------------------------

Número de Valores Pesquisados

R$ 480,60

Média Aritmética = ------------------- 4

Média Aritmética = R$ 120,15

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DO

TERRENO

Valor de Terreno R$ 1.802.250,00 (15.000 m² X R$ 120,15 o Valor Unitário do Terreno)

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fls. 405

EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS CONSTRUÇÃO

Para encontrar o valor das benfeitorias

existentes no local dentro das Normas Vigentes, utilizaremos como critério “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE / SP”.

VC = S x Vu x Kd x L, onde:

VC = Valor de Construção.

S = Área Total Construída.

Vu = Valor Unitário

Kd = Fator de Depreciação pela idade aparente e estado de conservação.

L = Limite (Tabela de Coeficientes)

Vu = R$ 820,09 / m² (GI-N)

SINDUSCON – SP – (Junho de 2020)

Celeiros (Vida Útil = 75 anos) - Padrão Normal.

Estado de Conservação: Entre Regular e Reparos Simples.

Idade Aparente: 20 anos.

S = 94,00 m².

Kd = 0,766 (Ross-Heidecke).

L = 1,2 (Intervalo Máximo).

VC = 94,00 m² x R$ 820,09 x 0,766 x 1,2.

VC = R$ 70.859,71

R$ 753,82 o valor do m² da Construção.

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fls. 406

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE CONSTRUÇÃO

Valor de Construção R$ 70.859,71 (94,00 m² X R$ 753,82 o Valor Unitário das Benfeitorias)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de

natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos

dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem

contemporizar as distorções e também o critério “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos – IBAPE / SP”, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel,

(Terreno + Construção) objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$

1.873.000,00 (Um Milhão, Oitocentos e Setenta e Três Mil Reais) em números

arredondados.

Ainda como conclusão, podemos apontar o

valor final depreciado em mais 20 % (Vinte por cento), para VENDA FORÇADA ou

VENDA EM PERÍODO DE PANDEMIA (COVID-19). Desta forma o valor final

arredondado será de R$ 1.500.000,00 (Um Milhão e Quinhentos Mil Reais).

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O presente trabalho foi concluído e laudado em

25 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico, Amostras com

Homogeneizações, Lançamento Fiscal e FIC.

Desde já me coloco a disposição para

quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

São Bernardo do Campo, 31 de Julho de 2020.

Enzo Zanon Creci 32.793

Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.

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Anexo 1

Relatório Fotográfico

do Imóvel Avaliando.

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fls. 409

VISTA DA RUA DO IMÓVEL, ACESSO COM NUMERAÇÃO E DEMAIS FACHADAS.

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fls. 410

DIVISA LATERAL ESQUERDA DE QUEM DA RUA OLHA O IMÓVEL.

DIVISA LATERAL DIREITA DE QUEM DA CHACARA VIZINHA, PERTENCENTE À EXEQUENTE, OLHA O IMÓVEL.

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fls. 411

DIVISA DOS FUNDOS – CONFRONTAÇÃO COM A REPRESA.

BENFEITORIAS.

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fls. 412

Anexo 2

Relatório de Amostras e

Homogeneização.

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0838

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fls. 413

1 – Chácara com 700 m² de Construção Idade Aparente 30 anos. Endereço: Rua José Farhat, Riacho Grande – S.B.C. Valor do Imóvel R$ 6.000.000,00 – em Oferta. Contato: Imobiliária Jardim – Cod. CH 0089 - Fones: 011-4122-5211. https://www.imobiliariajardim.com.br/imovel/chacara-de-50000-m-dos-finco-sao-bernardo-do-campo-a-venda-por-6000000/CH0089-JAC Valor das Benfeitorias = 700 m² x R$ 1.454,44 (R8-N) x 0.609 (Kd) x 1.5 (L) = R$ 930.041,65 = R$ 1.328,63 o m². Terreno: 50.000 m² / R$ 5.069.958,40 / Valor do m² do Terreno = R$ 101,39. Observações com relação ao avaliando: Maior testada para represa, topografia pouco mais suave, mesma rua, porém, muita área de terreno. Homogeneização: Fo (0.90) + Fa (1.20) VuH = R$ 111,52. 2 – Chácara com 600 m² de Construção Idade Aparente 30 anos. Endereço: Rua José Farhat, Riacho Grande – S.B.C. Valor do Imóvel R$ 2.850.000,00 – em Oferta. Contato: Imobiliária Riacho Grande – Cod. 010220 - Fones: 011-98108-8715 Antônio. https://riachograndeimoveis.com.br/imovel/1343613/chacara-venda-sao-bernardo-do-campo-sp-fincos Valor das Benfeitorias = 600 m² x R$ 1.454,44 (R8-N) x 0.512 (Kd) x 1.5 (L) = R$ 670.205,94 = R$ 1.117,00 o m². Terreno: 15.000 m² / R$ 2.179.794,10 / Valor do m² do Terreno = R$ 145,31. Observações com relação ao avaliando: Mesmas dimensões, maior testada para represa, topografia idêntica e mesma rua. Homogeneização: Fo (0.90) VutH = R$ 130,77. 3 – Chácara com 750 m² de Construção Idade Aparente 40 anos. Endereço: Estrada do Rio Acima, Riacho Grande – S.B.C. Valor do Imóvel R$ 1.200.000,00 – em Oferta. Contato: Colonhese Imóveis – Cod. 1058 - Fones: 011-2866-0204. https://www.colonheseimoveis.com.br/imovel/19285/chacara_4-quartos_sao-bernardo-do-campo-sp_riacho-grande Valor das Benfeitorias = 750 m² x R$ 1.454,44 (R8-N) x 0.366 (Kd) x 1.5 (L) = R$ 598.865,67 = R$ 798,48 o m². Terreno: 3.600 m² / R$ 601.134,40 / Valor do m² do Terreno = R$ 166,98. Observações com relação ao avaliando: Fundo para represa, local inferior, topografia semelhante, mesmo bairro, tamanho de área bem mais procurado. Homogeneização: Fo (0.90) + Fl (1.05) + Fa (0.80) VutH = R$ 125,23.

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fls. 414

4 – Chácara com 2.500 m² de Construção Idade Aparente 45 anos. Endereço: Estrada do Morro Grande, Riacho Grande – S.B.C. Valor do Imóvel R$ 1.800.000,00 – em Oferta. Contato: Casari Imóveis – Cod. CH0492 - Fones: 011-4122-7777. https://www.casariimoveis.com.br/imovel/chacara-de-7250-m-riacho-grande-sao-bernardo-do-campo-a-venda-por-1800000/CH0492-CA2R Valor das Benfeitorias = 2.500 m² x R$ 1.454,44 (R8-N) x 0.163 (Kd) x 1.5 (L) = R$ 889.026,45 = R$ 355,61 o m². Terreno: 7.250 m² / R$ 910.973,60 / Valor do m² do Terreno = R$ 125,65. Observações com relação ao avaliando: Não faz fundo para represa, local inferior, topografia melhor, mesmo bairro, tamanho de área bem mais procurado. Homogeneização: Fo (0.90) + Fl (1.10) + Fa (0.80) + Ffr (1.10) VutH = R$ 113,08.

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fls. 415

Explicação dos Fatores Utilizados e Homogeneização:

Fo = Fator Oferta – Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas,

tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em

vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final.

Utilizado nas quatro amostras.

Fa = Fator Área – Aplicado para tratar as amostras quando em tamanhos diferentes ao

Lote Padrão, que para o caso em questão, se tratam de chácaras com até 2.000 metros

quadrados, ou seja, quanto menor o terreno melhor seu valor de mercado, naturalmente o

valor unitário sobe quando o tamanho diminui. Utilizado nas amostras 1,3 e 4.

Fl = Fator Local – Assim como o índice fiscal, porém, com mais equilíbrio comercial,

aplicamos para equilibrar as ofertas “melhor ou pior” localizadas, conforme visão

mercadológica e demandas. Mesmo com todas ofertas localizadas no Bairro Tatetos,

existem diferenças, pois o avaliando e a amostra 1 se encontram em ótima posição tendo

em vista a rua sem saída. Por isso utilizamos este fator nas amostras 3 e 4.

Ffr = Fator Frente para Represa – Como se trata de imóveis com vocação para chácaras

de veraneio com possibilidades de esportes e diversões náuticas, fica evidenciado a

preferência por imóveis que façam confrontação com as margens da represa Billings, que

proporcionam melhor aproveitamento e acesso. Por isso utilizamos na amostra 4 que não

faz frente para represa.

VutH = Valor Unitário do Terreno Homogeneizado – Valor do M² do Terreno, após a abstração das benfeitorias de cada amostra, devidamente tratado pelos fatores de homogeneização.

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fls. 416

Anexo 3

Lançamento Fiscal

PMSBC 2020.

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Anexo 4

FIC – Ficha de Informação Cadastral

PMSBC.

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