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JUNTADA nos termos do artigo 162,

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Prof. Dr. Antonio Zeca Filho Engenheiro Civil CREA 0600364729

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA `""3a

VARA CÍVEL DA COMARCA DE BAURU — SP.

PROCESSO N° 071.01.2011.027207-0/000000-000 Ordem n° 1211/2011 Ação: 126 — Execução de Título Extrajudicial RTE: BANCO BRADESCO S/A. RDO: KIYOSI SUZUKI e outros.

Antonio Zeca Filho, engenheiro civil, CREA 0600364729, na qualidade

de perito nomeado, conforme r. despacho de fls. 185, para atuar nos

autos do processo em epígrafe, após efetuar vistorias, diligências,

estudos, pesquisas e demais serviços complementares, vem mui respeitosamente, a presença Vossa Excelência para apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO e, requerer a sua juntada aos autos.

Termos em que, Pede Deferimento.

Bauru, 10 de ju jo te 2013.

Eng. • Zec. Filho Perito Judicial

Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77- Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899 fl. 1 e-mail: zeca2103@ mail.com

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

O presente feito trata-se de Ação de Execução de Título

Extrajudicial promovido por Banco Bradesco S/A, em face de

Kiyosi Suzuki e outros.

Este Laudo tem como objetivo, avaliar os bens penhorados conforme

Termo de Penhora às fls. 85, melhor descritos nas Matrículas n°

68.443; 68.444; 68.457, todas do CRI/Bauru, às fls. 23/27 e Matrícula

11.070 do 2° CRI/Bauru, às fls. 28/30, a saber:

IMÓVEL 01: A unidade autônoma, designada vaga de garagem unitária sob o n° 50, no térreo do "Edifício Cedro", com área total de 23,782598m2, situado na Rua Vivaldo Guimarães, n° 16-15, em Bauru-SP, descrito na Matrícula n° 68.443, do 1° CRI/Bauru. IMÓVEL 02: A unidade autônoma, designada vaga de garagem unitária sob o n° 51, no térreo do "Edifício Cedro", com área total de 23,782598m2, situado na Rua Vivaldo Guimarães, n° 16.15, em Bauru-SP, descrito na Matricula n° 68.444, do 1° CRI/Bauru. IMÓVEL 03: A unidade autônoma, designada despensa sob o n° 10, no térreo do "Edifício Cedro", com área total de 4,825019m2, situado na Rua Vivaldo Guimarães, n° 16.15, em Bauru-SP, descrito na Matrícula n° 68.457, do 1° CRI/Bauru. IMÓVEL 04: Uma casa residencial construída de tijolos, sob n° 1.18 da Rua Joaquim Rodrigues Fraga, no Distrito de Tibiriça, do Municipio e Comarca de Bauru-SP, e seu respectivo terreno medindo 31,00m de frente, por 25,00m da frente aos fundos, amplamente descrito e caracterizado na Matrícula n° 11.070 do 2° CRI-Bauru-SP

2. METODOLOGIA

O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO será desenvolvido segundo os

métodos e técnicas, preconizados por Normas da Associação

Brasileira de Normas Técnica (ABNT) e literaturas aprovadas pelo

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo (IBAPE), conforme citações a seguir:

a) ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Rio de Janeiro, NBR 14653.1: Avaliação de bens. Parte 1 - Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro. 2001.10p.

b) ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Rio de Janeiro, NBR 14653-2: Avaliação de bens. Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro. 2004. 34p.

c) FIKER, J. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos / José Fiker - 1 ed. : São Paulo : Pini 2001. 131p.

d) MOREIRA, A. L. Princípios de Engenharia de Avaliações / Eng. Alberto Lélio Moreira - 3a ed. São Paulo: Pini 1994. 379p. íj

Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77 - Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899 fl. 2 e-mail: [email protected]

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2.1. MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme item 8.2.4 — Método Evolutivo, da NBR 14653-2: 2004, a

composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através

da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o

custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator

de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VC) . FC

Onde:

VI = valor do imóvel, em reais.

VT = valor do terreno, em reais.

VC = valor da construção, em reais.

FC = fator de comercialização.

Para aplicação do método evolutivo exige-se que:

a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;

b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo de custo ou pelo método da quantificação de custo;

c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

2.2. APLICADA AO TERRENO

O método mais recomendável para avaliação de terrenos urbanos é o

"MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO",

através do qual é identificado o valor de mercado do bem por meio de

tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra.

Considerando ser um Método Comparativo, é essencial que as

amostras coletadas tenham perfeitas identificações com o bem

avaliando, o que, na maior parte das vezes isto não ocorre.

O método comparativo consiste basicamente no tratamento estatísticos

de dados de mercado obtidos mediante pesquisa de imóveis similares e,

portanto, comparáveis ao imóvel avaliando.

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Para que o processo de comparação se efetive, numa condição

estatisticamente consistente, os elementos (imóveis) que se situam fora

de um limite de confiança, previamente definido, deverão ser

descartados, numa operação denominada de "saneamento da amostra

por exclusão dos elementos suspeitos"

A operacionalização do método comparativo se desenvolve com base

nos valores dos imóveis pesquisados (terrenos) depois de devidamente

"homogeneizados". A "homogeneização" é um processo pelo qual,

os valores pesquisados, são transformados de modo a serem corrigidos

as "diferenças" entre eles e o imóvel avaliando; de sorte que, procura-

se determinar, a partir de banco de dados coletados, uma base média

de preço que seria aplicável ao imóvel avaliando.

Considerando que o trabalho de avaliação será desenvolvido através de

metodologia adequada e que serão atendidos os requisitos prescritos

em Normas Técnicas, quanto a coleta de dados, qualidade da amostra

(idoneidade das fontes de informações, sua atualidade, semelhança com

o imóvel avaliando, número de elementos maior ou igual a 6), tratamento

estatístico dos elementos e homogeneização dos dados, pode-se

considerar que a avaliação do terreno apresenta nível de rigor normal.

Tendo sido realizado a pesquisa de mercado de terrenos transacionados

ou em ofertas, aqui considerado o preço a vista, essas amostras serão

homogeneizadas, individualmente, através dos fatores de

homogeneização, segundo a seguinte expressão:

Vuh = Vigi X Ff X Cp X Cf X Ftr x Ftup x Cs x Cs x Cm

onde:

Vuh = valor unitário homogeneizado do terreno, R$/m2 Vup = valor unitário pesquisado do terreno, R$/m2 Ff = fator de fonte Cp = coeficiente de profundidade Cf = coeficiente de frente ou testada. Ftr = coeficiente de transposição Ftup = Fator topográfico Cs = coeficiente de superfície


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Ce = coeficiente de esquina CM = Coeficiente de melhoramento público

DETALHAMENTO DOS FATORES

• Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte;

Nota: Este fator, comumente chamado de fator fonte (Ff) poderá variar de 0,90 até 1,00, ou seja de 10% até 0%, segundo o mercado local.

• coeficiente de profundidade (Cp);

Nota:

1. Para lotes com profundidade equivalente (Pe), compreendida entre a profundidade mínima (Pmi) e a profundidade máxima (Pma), Cp = 1,00.

2. Para lotes com profundidade equivalente (Pe ), compreendida entre a profundidade mínima recomendada para o local (Pm) e a metade dessa profundidade mínima, Cp = (1)mi / Pe)o'5 .

3. Para lotes com profundidade equivalente (Pe ), compreendida entre a profundidade máxima recomendada para o local (Pma) e o dobro dessa

profundidade máxima, Cp = (Pe / Pnia)°5

• coeficiente de frente (Cf);

Nota: A frente do lote vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referência e desvalorizante se for menor que a frente padrão, segundo a seguinte expressão matemática.

Cf = (Fr Fe)0'25

• fator de transposição (Ftr);

Nota: Quando se transpões certo elemento pesquisado para o local do imóvel avaliando, o seu valor unitário é corrigido pelo fator de transposição, determinado pela relação:

Ftr = (Ia / Ip) Onde:

la = Índice do local onde se situa o avaliando (ou índice fiscal) lp = índice do local onde se situa o elemento pesquisado (ou índice fiscal)

• fator de topografia (Ftc,p), conforme valores tabelados.

Nota: Situação paradigma = 1,0 (terreno planos), demais situações são tabalados.


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• coeficiente de superfície (Cs); Nota:

Situação paradigma = 1,0 (terreno seco), demais situações são tabelados.

• coeficiente de esquina (Ce)

Nota: p/ meio de quadra e de esquina ou várias frentes localizados nas zonas de residências isoladas, não deverão ter valorização pelo acréscimo de outra frente, a menos que condições especiais a justifiquem, neste caso = 1.

• Coeficiente de melhoramento (CM). Nota:

Situação paradigma = 1,0 (terreno com todos os melhoramentos públicos), demais situações são tabelados.

Uma fez calculado o valor homogeneizado das amostras coletadas,

calcula-se a Média Aritmética, e, em seguida a Média Saneada (Me),

contida no intervalo de confiança de 30% para mais e para menos. O

resultado desse cálculo representa o valor unitário de terreno (Vu).

Vu = Me Vu = Valor unitário do terreno, R$/m2 O valor do terreno será calculado segundo a expressão: VT = Vu X AT VT = valor do terreno em R$ AT = área do terreno em (m2)

2.3. APLICADA À CONSTRUÇÃO

Adotou-se O Método de Reprodução, baseado na literatura de FIKER,

J. - Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos / José Fiker. —

1. ed. : São Paulo : Pini, 2001.

Para o cálculo do valor de reprodução da construção (VC), será usada a

tabela de Custo Unitário Básico no Estado de São Paulo, (CUB),

publicada mensalmente pelo Sinduscon/SP.

Para o cálculo do valor de reprodução da benfeitoria, (VB), serão aplicados sobre o (CUB), os seguintes fatores:

Fd = Fator de depreciação da Construção.

Para depreciação da construção será usado o método combinado de

ROSS-HEIDECKE. Por este método, o valor da benfeitoria é depreciado

levando-se em conta a idade, o estado de conservação e a vida útil da

construção.

Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77 - Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899 e-mail: zeca2103©arnail.com

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Fp = Fator padrão, de acordo com tabela do IBAPE.

O valor da construção (VC) será calculado pela seguinte expressão:

VC = CUB x Ac x Fp x Fd valor em reais. Onde: VC = valor da contrução, em reais.

CUB= Custo Unitário Básico.

Ac = Área construída, em m2.

Fp = Fator padrão.

Fd = Fator de depreciação da construção.

3. VISTORIA

A vistoria aos imóveis, objeto desta avaliação foi realizada; no dia 31 de

maio no IMOVEL 04 e no dia 03 de junho nos IMÓVEIS 1; 2 e 3.

3.1. LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS.

IMÓVEIS 01, 02 e 03 - Rua Vivaldo Guimarães, n° 16-15 "Edifício Cedro" - Bauru.

Imagem Google Mapa 01 - Edifício Cedro - Rua Vivaldo Guimarães, 16-15 - Bauru.

4. Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77 - Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899 fl. 7

e-mail: [email protected]

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FOTO 03 - Despensa n° 10.

fl. 8

Prof. Dr. Antonio Zeca Filho Engenheiro Civil CREA 0600364729 101

FOTO 01 - Vista da Rua Vivaldo Guimarães, à direita

Edifício Cedro à esquerda Bosque da Comunidade. Foto 02 - Edifício Cedro..

Foto 04 - Garagens n° 50 e 51..

IMÓVEL 04 — Casa no Distrito de Tibiriçá — Município de Bauru —Rua Joaquim Rodrigues Fraga, n° 1-18.

IMOVEL 04. DISTRITO DE TIBIRIÇA. Este distrito está localizado na Rodovia Marechal Rondon, distante aproximadamente de 30 Km de Bauru. O imóvel localiza-se à Rua Joaquim Rodrigues Fraga , n° 1-18.

Imagem Google Mapa 02. Distrito de Tibir' . Rua Joaquim Rodrigues Fraga, 1-18.

Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77 - Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899

e-mail: [email protected]

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Foto 02 - Rua Joaquim Rodrigues Fraga, 1.18

FOTO 03 - Casa n° 1-18 e 1-10 Foto 04- Banheiro.

FOTO 01 - Vista geral do imóvel.

FOTO 05 - Cozinha Foto 06 - Dormitório.



fl. 9 e-mail: [email protected]

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FOTO 07 - Tulha..


Foto 08 - Cobertura para máquinas e caminhões..

3. 2. INFORMAÇÕES GERAIS DO LOCAL. O Quadro 01 e 02 a seguir sintetizam os serviços públicos existentes no local do imóvel avaliando. as utilidades públicas existentes na região e a zona de uso predominante.

IMÓVEIS 01, 02 E 03 — Garagens 50/51 e despensa 10 do Edifício Cedro.

Quadro 01 - Informações Gerais do Local SERVIÇOS URBANOS UTILIDADES

SIM NÃO DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS SIM NÃO DESCRIÇÃO X X X X X

X x

X

--

xRede

X ---------

X

—

Energia domiciliar Iluminação pública -- Pavimentação X ____ Guias e sarjetas _ Arborização Gás encanado Rede de telefone

__

Rede de água Rede de esgoto ____ __ ZONA

de águas pluviais Condução coletiva _ ---- Coleta de lixo

___ -----

_

X

_x

X

X x

X

X

Industrial Mista

x_

Residencial Comercial

_ j_gréja Ass.

Bancos

Comércio Escola Correio____ _

___

Recreação Médico

X

_

Hosp.

----

Urbana Suburbana

Rura___r --

IMÓVEL 04 — Rua Joaquim R. Fraga, 1-18 — Distrito de Tibiriçá. Quadro 01 - Informações Gerais do Local

SERVIÇOS URBANOS UTILIDADES SIM NÃO DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS SIM NÃO DESCRIÇÃO X X X X X

X X X X

----X

X

XCorTd1._ição —

Energia domiciliar Iluminação pública Pavimentação Guias e sarjetas Arborização Gás encanado Rede de telefone _

_ Rede de esgoto Rede de águas pluviais

coletiva -- Coleta de lixo

Rede de água_____

X

X X X X X

Comercial Industrial

X

Residencial

____

X

Escola Correio

Igreja Ass.

Bancos

ZONA

Mista

Comércio

Recreação Médico

X

_

Hosp.

Urbana Suburbana

----- Rural


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3.3. DESCRIÇÃO DOS TERRENOS. 3.3.1. DO EDIFÍCIO CEDRO (IMOVEIS 01, 02 E 03)

O terreno onde se encontra implantado o Edifício Cedro, tem formato

irregular, mede 41,00m de frente para a Rua Araujo Leite, fazendo

esquina coma a Rua Vivaldo Guimarães, medindo nesse alinhamento

20,50m e mais o raio de 9,00m. De um lado mede 41,50m e de outro

lado, em linha irregular partindo da Rua Vivaldo Guimarães mede

38,00m, em seguida deflete à direita e segue 12,OOm, daí finalmente

deflete à esquerda e segue na distância de 12,OOm, encerrando uma

área total de 1.601,62m2, cadastrado na PMB sob. N° 02/0624/001.

Esse terreno é plano ao longo da Rua Araujo Leite e em declive ao

longo da Rua Vivaldo Guimarães.

A fração ideal do terreno correspondente a cada garagem é de

1,99m2.

Esse terreno encontra-se amplamente descrito na Matrícula 68.443 do

1° Cartório de Registro de Imóveis de Bauru-SP.

3.3.2. DO IMÓVEL 04 — Rua Joaquim Rodrigues Fraga, n° 1-18 no

Distrito de Tibiriçá do Município de Bauru.

Quadro 03 - Descrição do Te FORMATO TOPOGRAFIA SITUAÇÃO

X Retangular Trapezoidal Irrplar ___,

__ Em nível

Inclinado Em aclive_Meio Em declive ----

1 N° de testada - — _Esquina

de quadra Quadra inteira

DIMENSÕES (m) ÁREAS (m2) TERRENO - PADRÃO Frente

Lado direito

Lado esquerdo

Fundos

31,00

25,00

25,00

31,00

775,00m2

Quota ideal

Profundidade: 20,00m a 40,00m Frente: 15,OOm

Preço unitário pesquisado R$ 100,00/m2

OBSERVAÇÕES: Preço unitário pesquisado junto as imobiliárias locais. Matricula n°11.070 do 2° CRI-Bauru.

Fatores: Ff =1,00 ; Cp = 1.00; Ct = 1,00; Ftr =1,0; Ftop =1,00; Cs = 1,0; Ce =1,00; CM = 1.0

3.4. DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES.

3.4.1. EDIFÍCIO CEDRO IMÓVEIS 01, 02 E 03.

Do Edifício Cedro onde se encontram os Imóveis 01, 02 e 03


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Garagens 50/51 e despensa N° 10.

Trata-se de prédio residencial com vida útil estimada de 15 (quinze)

anos, em perfeito estado de conservação, padrão alto R-8, contendo

um subsolo (garagens), um pavimento térreo (garagem, primeiro andar

(garagem e salão de festas e recepção), mais 16 pavimentos com 4

(quatro) apartamentos por andar, com dois elevadores e uma escada.

A área de cada garagem de n° 50 e 51 corresponde á 23,78m2 e da despensa n° 10, área de 4,82m2.

Fator de depreciação Fd = 11%.

Fator padrão: Tabela do lbape: Médio Comercial (máximo): Fp = 1,65.

Custo da Construção: Sinduscon/SP Ref. Maio de 2013 — R8 Alto= R$

1.266,72/m2.

Área equivalente (subsolo) da garagem Ae=0,50 x 23,7811,89m2 = 11,89m2.

Área equivalente da despensa (subsolo) Ae = 0,50 x 4,82m2 = 2,41m2.

3.4.2. IMÓVEL 04 — RUA JOAQUIM R. FRAGA, N.1-18 E 1-10.

Sobre o terreno da Rua Joaquim Rodrigues Fraga, no Distrito de

Tibiriçá do Município de Bauru, existem as seguintes construções:

• Uma residência sob n° 1-18 da Rua Joaquim Rodrigues

Fraga, com área construída de aproximadamente 112,00m2.

• Uma residência sob n° 1-10 da Rua Joaquim Rodrigues

Fraga, com área construída de aproximadamente 80,00m2.

• Um coberto para abrigo de máquinas e caminhões com área

de 80,00m2

• Uma tulha para depósito de produtos agrícola com área de

40,00m2.

As residências são construções antigas de padrão pobre e em

péssimo estado de conservação.

A tulha é uma construção nova e conservada de madeira.

A cobertura para abrigo de máquinas é do tipo galpão industrial,

com cobertura de telhas de barra, estrutura de madeira, em estado

regular de conservação.


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4. AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS.

IMÓVEL 01 — GARAGEM N° 50:

Terreno: 1,99m2 x R$ 1.000,00/m2 = 1.990,00 Garagem n° 50: 11,89m2 x R$ 1.266,72/m2 x 0,89 x 1,65 = R$ 22.117,52. Valor do Imóvel Matrícula 68.443: R$ 24.107,00 (vinte e quatro mil cento e sete reais).

IMÓVEL 02 — GARAGEM N° 51:

Terreno: 1,99m2 x R$ 1.000,00/m2 = 1.990,00 Garagem n° 50: 11,89m2 x R$ 1.266,72/m2 x 0,89 x 1,65 = R$ 22.117,52. Valor do Imóvel Matrícula 68.444: R$ 24.107,00 (vinte e quatro mil cento e sete reais).

IMÓVEL 03 — DESPENSA N° 10:

Terreno: 0,48m2 x R$ 1.000,00/m2 = 480,00 Despensa n° 10: 2,41m2 x R$ 1.266,72/m2 x 0,89 x 1,65 = R$ 4.483,03. Valor do imóvel Matrícula 68.457: R$ 4.963,00 (quatro mil novecentos e sessenta e três reais).

IMÓVEL 04: Terreno: 775,00m2 x R$ 100,00/m2 = R$ 77.500,00. Casa 1-18: valor residual: R$ 15.000,00. Casa 1-10: valor residual: R$ 10.000,00. Coberto: valor residual: R$ 10,000,00 Tulha: valor residual: R$ 10.000,00. Valor do imóvel Matricula 11.070: R$ 122.500,00 (cento e vinte e dois mil e quinhentos reais).

5. ENCERRAMENTO.

O signatário encerra o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, composto

de 13 (treze) folhas, impressas de um só lado, todas rubricadas,

sendo esta última datada e assinada.

Bauru, 10 de jynh de 2013.

Eng. io Zeca Filho Perito Judicial

Anexo: 1. Custo Unitário Básico de Edificações (CUB) — doc. 01.

Rua Prof. Gerson Rodrigues, 4-77 -- Bauru - SP Tel. (14) 3313-7899 fl. 13 e-mail: [email protected]

-~ II ~e e 1 Par

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA ` 3a …

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