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GLAUCO DE CAMPOS ARRUDACREA/SP: N.® 060.129.397-1/D

EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5" VARA CÍVEL DE

SANTOS.

d

PROCESSO N.° 0019369-41.2003.8.26.0562 - N° ordeml228/03 ^

GLAUCO DE CAMPOS ARRUDA, perito judicial, en

genheiro civil, inscrito no CREA / SP sob N.° 060.129.397-1, nomeado nos au

tos, no Procedimento Sumário (Despesas Condominiais), promovida por

Condomínio Edifício Nautilus em face de Repórter Propaganda Empreen

dimentos e Promoções Sc Ltda, junto a 5. " Vara Cível desta Comarca, em

trâmite neste D. Juízo, vem respeitosamente, à presença de V.Exa., apresentar.

A u D

Av. Afonso Pena n.°314 Cj. 81 - Embaré - Santos - SPCEP 11.020-000 - PABX (13) 3345-3914

GLAUCO DE CAMPOS ARRUDACREÂ/SP: N.® 060.129.397-1/D

V PARTE -PRESSUPOSTOS

1 - Requerente:- Condomínio Edifício Nautilus

2 - Requerido:- Repórter Propaganda Empreendimentos e Promoções Sc Ltda

3 - Objetivo do Trabalho:- Elaborar laudo de avaliação para determinar o va

lor de mercado do bem descrito.

4 - Objeto da Avaliação

4.1 - Individualização.

- Trata-se um apartamento rf 902, do Edifício Nautilus, situado Av

Presidente Wilson, n°2131, bairro José Menino, Município de Santos - S.P.

4.2 - Informações complementares.

4.2.1 - Na presente avaliação, admite-se que os títulos de propriedade são bons

e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e por isso são

confiáveis.

4.2.2 - O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de en

genharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções, pre-

cipuamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos devidos.

4.2.3 - Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos, inva

sões, hipotecas, divisas ou outros, por não se integraram com o objetivo desta

avaliação.

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5 - Metodologia:

5.1 - Prescrições normativas

O presente trabalho atende às seguintes normas:

5.1.1 - "Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais" NBR - 14653-1,da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

5.1.2 - 'Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos" NBR - 14653-2, daAssociação Brasileira de Normas Técnicas.

5.1.3 - "Normas para Avaliação de Imóveis" do IBAPE - Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

5.1.4 - "Direito sobre Imóveis - IVS230", do IVSC - Conselho Internacional de

Normas de Avaliação.

5.2 - Grau de Fundamentação e Precisão: A presente avaliação em razão do

número de elementos pesquisados e pelo tratamento estatístico e de homogeneização, enquadra-se perfeitamente entre os níveis de fundamentação e precisãopreconizados pela Norma NBR 14.653-2 da ABNT, pois satisfaz a todas as exi-

gências.


GLAUCO DE CAMPOS ARRUDA ^CREA/SP: N." 060.129.397-1/D

2^ PARTE:- LEVANTAMENTO DF. DADOS

V I ST ORIA

1 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

1.1 - Aspectos Físicos

Relevo: plano.

Solo, subsolo: não foi dado a conhecer.

1.2 - Aspectos ligados à Inffaestrutura urbana

A região é servida pelos principais melhoramentos públicos, tais

como: rede de água potável, rede de esgoto, rede de iluminação e distribuição

de energia elétrica, guias e sarjetas. Completam os melhoramentos públicos os

serviços de pavimentação e telefonia.

1.3 - Equipamentos comunitários.

É servida por linhas de transporte coletivo, coleta de lixo domicili

ar, escolas, posto de saúde, comércio, posto policial, equipamentos de lazer, etc.

2 - CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO

2.1 - Aspectos físicos

Relevo: plano.

Solo, subsolo: não foi dado a conhecer.

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O imóvel é objeto da Inscrição Imobiliária: Setor fiscal 63, Quadra

fiscal 09, Lote 12, da Prefeitura Municipal de Santos.

Moda Praia em-í.n

Figura 01:- A localização do imóvel encontra-se assinalada na Planta de Situação.

2.2 - Infraestruturas urbanas

O imóvel é dotado de toda inffaestrutura urbana da região.

2.3 - Equipamentos comunitários disponíveis

O imóvel é servido por todos os equipamentos comunitários da re

gião.



2.4 - Utilização atual, legal e econômica.

Atualmente os imóveis estão sendo utilizados para fim residencial,

de acordo com a legislação em vigor, lei complementar n.°730 de II de Julho de

2011 que disciplina e ordena O Uso e Ocupação do Solo, os imóveis em desta

que está localizado na "ZO - Zona da Orla", vide figura abaixo.MÉÜIÍ

ZCKAS

o

KJ

2.5 - Classificação do imóvel

O imóvel destina-se para fins residenciais.


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3.1 - CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO E BENFEITORIA.

3.1.1 - Aspectos físicos

Trata-se de um apartamento sobre o n° 902, localizado no 8° andar

tipo ou 9® pavimento do Edifício Nautilus, contendo no seu interior: sala, três

dormitórios, dois banheiros sociais, cozinha e área de serviço com banheiro de

empregada. No interior do apartamento possui piso cerâmico em todo aparta

mento, parede com azulejo até meia barra nas áreas úmidas e outros cômodos

com massa com pintura á base de látex; forro com laje e gesso, esquadrias de

alumínio.

Conforme consta na matrícula n°5.352 do 3° Cartório de Registro

de Imóveis de Santos, o imóvel possui uma área útil de 94,00m^, área bruta total

de 117,50m^, pertencendo-lhe uma fração ideal sobre o terreno equivalente a

1,49556%; que vai ser adotada para fíns de avaliação.

3.1.1.2 - Aspectos funcionais

A edificação é adequada ao uso e ocupação para as quais foi desti

nada.

3.1.1.3 - Aspectos ambientais

A edificação é adequada às posturas legais e tendências de mercado

da região.



4.1 - VISTORIA.

Na ocasião da vistoria, além do levantamento de dados obtiveram-

se as fotografias adiante apresentadas permitindo-se uma visualização geral do

imóvel em questão.

FOTO 01:- Vista do logradouro do imóvel.


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FOTO 02:- Vista da fachada do prédio.

FOTO 03:- Vista da sala do imóvel.



FOTO 04:-Vista da cozinha do imóvel.

/

.• 4 -A hH '•' '•'

FOTO 05:-Vista da área de serviço do imóvel.



i

FOTO 06:-Vista do banheiro de empregada do imóvel.

FOTO 07:-Vista de um banheiro do imóvel.



FOTO 08:-Vista de um dormitório do imóvel.

TlÊ4

FOTO 09:-Vista de outro dormitório do imóvel.


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3°PARTE: AVALIAÇÃO.

GENERALIDADES

Nesta 3" PARTE, será desenvolvida a avaliação do justo valor do

imóvel objeto da demanda para o mês de ARRn./2Q15.

Tendo em vista a individualização do bem a ser avaliado, a signatá

ria procurará, no desenvolvimento da apresentação da questão, fazê-lo com ob

jetividade, evitando-se a prolixidade na redação dos fatos analisados e coligi-

dos.

1 - Valor do Imóvel - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - TratamentoCientífico

Consiste basicamente na ação de título extrajudicial. Deve-se ter

sempre presente o que preceitua as Normas Brasileiras NBR-14653-1 - "Avali

ação de Bens - Procedimentos Gerais" e NBR-14653-2 - "Avaliação de Bens -

Imóveis Urbanos", a propósito deste Método:

"A metodologia aplicável é função, basi-camente, da natureza do bem avaliando,da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado,.,"

**No caso de comparação direto de dadosde mercado, identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra,"

"... A composição da amostra representativa de dados de mercado de imóveis

com características, tanto quanto possí-

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vel, semelhante às do avaliando, usando-se toda a evidencia disponível"

A dificuldade da aplicação do método está na obtenção desses ele

mentos comparáveis, afms de que se possa estabelecer o cotejo. Embora na pes

quisa de dados se procure analisar apenas os semelhantes, como é grande o nú

mero de variáveis que intervém na formação do valor de mercado do imóvel, na

generalidade dos casos há necessidade de se homogeneizar quanto:

- ao tempo, pois os elementos normalmente são de épocas distintas;

- à situação, pois o máximo que se pode esperar é que os elementos sejam pró

ximos;

- às dimensões, compreendendo as áreas, conformação, etc.

Para superar as diversidades ainda remanescentes empregou-se a

metodologia conhecida como Inferência Estatística assim definida na NBR-

14653-1:2001.

"3,32 modelo de regressão:Modelo utilizado para representar deter

minado fenômeno, com base numa

amostra, considerando as diversas carac

terísticas influenciantes",

A Norma NBR 14653-2 determina que para as avaliações se en

quadrarem nos níveis de fundamentação existentes, devem ser apresentados no

mínimo 03 (três) elementos de pesquisa, efetivamente utilizados.

Para se alcançar à convicção do valor de mercado dos imóveis, es

tabeleceu-se uma função de regressão da Inferência Estatística, mediante apli-

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cação do Método dos Mínimos Quadrados, que foi submetida a testes de hipóte

ses cujos resultados atenderam às exigências do nível de rigor desejado.

O comportamento do valor de mercado do imóvel foi estudado em

relação às seguintes variáveis:

a) SETOR: Variável setor indica o bairro de localização das amostras no Municipal

de Santos.

b) ÁREA TOTAUÂrea total edificada medida em metros quadrado.

c) PADRÃO DEPRECIADO (Pdp): Varíável padrão construtivo depreciado, obtidape-

lo produto entre o Coeficiente do Padrão Construtivo do imóvel (corrige distorções

relativas ao padrão e de materiais de acabamentos) e o Depreciação do imóvel

(em função da idade, obsoletismo e do estado de conservação) das amostras utili

zadas.

d) ELEVADOR: Variável dicotômica que indica se as amostras contam com acesso

vertical facilitando por elevadores, da seguinte forma:

O - Amostra não conta com Elevador:

J - Amostra conta com Elevador;

e) ANO: Variável temporal que indica o ano de ocorrência do evento das amostras

no mercado imobiliário. A escala numérica está definida, seqüencialmente, da se

guinte forma: 1=2010, 2=2011, 3=2012, 4=2013, 5=2014 e 6=2015.

f) índice de Fiscal (IF): Valores extraídos da ultima edição da Planta de Valores Ge

néricos de Terrenos para fins de fríbutação, indicando o posicionamento das amos

tras nas zonas geoeconômicas da Prefeitura Municipal de Santos, expresso em

R$/m'.

Convém esclarecer, primeiramente, que foi aplicado em cada valor

total das amostras em oferta, um deságio de 10% para compensar a elasticidade

&

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natural das mesmas, já os elementos de transações nao foram aplicados o desá-

gio.

1.1 - Elementos Coletados

Efetuada a coleta de dados em diversas diligências na região, obtive-

ram-se os elementos objeto do ANEXO 01.01/0] .03.

1.2 - Análise Estatística

1° Etapa - Para facilidade de cálculos, organizou-se um Arquivo Resumo (Vide ANE

XO 01.01/01.03). onde constam os dados dos elementos comparativos.

2° Etapa:- Para a determinação da Regressão Múltipla que melhor explica a varia

ção do valor de mercado do imóvel em função do Setor, Área Total, Padrão De

preciado, Elevador, Ano e índice Fiscal, utilizou-se o Método dos Mínimos Quadra

dos da Estatística Diferencial.

Pesquisados diversos modelos matemáticos, estes foram submetidos a

testes estatísticos convenientes, que permitiram a obtenção de um modelo não

tendencioso. Encontrou-se uma função de regressão do tipo:

Valor Total = eA( +7,61440771 -0,0003680511401 * SETOR^+0,6979662455 * In (Área To

tal)

+0,5309999739 * In (Padrão Dp}+0,1991515392 * Elevador +0,574240285 *

ANOy2+3,599306485E-008 * ÍF^)

3° Etapa:- O coeficiente de Determinação.

Do comprovante de cálculo extrai-se que o coeficiente de determi

nação é igual a 0,9842677 isto é, 98,42% da variação do valor de mercado em re

lação aos atributos considerados são explicada pela regressão.


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4^ Etapa:- Testes dos Regressores.

Para se verificar se os atributos considerados realmente influenciam a

formação do valor de mercado, procedeu-se ao teste dos regressores. Consiste em

admiti-los, por hipótese, iguais a zero, isto é, que os atributos considerados não

exercem influência sobre o valor de mercado.

No caso presente, a significância atingida para o regressor "Setor" foi

de 1,01%, para o regressor "Área Total" foi de 0,01%, para o regressor "Padrão de

preciado - Pdp" foi de 0,01%, para o regressor "Elevador" foi de 0,01%, para o re

gressor "Ano" foi de 0,01% e para o regressor "índice fiscal" foi de 0,01%, demons-

^ trando que ocorre claramente uma influência desses atributos sobre a formaçãodo valor de mercado.

5° Etapa:- Análise da Variãncia.

Para verificar se exisfe uma relação entre as 7 (sete) variáveis estuda-

das,procedeu-se ao teste da variãncia. Como o nível de significância atingido foi

de 0,01%, os dados decisivamente rejeitam a hipótese da não existência de rela

ção entre as variáveis, ao nível de confiança de 99,99%.

6° Etapa:- Resíduos.

^ Examinados os valores originais e estimados, verifica-se que os resíduos

são pequenos e, observa-se uma aleatoriedade na distribuição dos resíduos, confe

rindo confiabilidade ao modelo.

Os comprovantes de cálculo são objetos do ANEXO 02.01/02.03.

Considerando os testes estatísticos realizados e as observações dos

resíduos, conclui-se que o modelo matemático encontrado retrata uma situação

fidedigna para o valor de mercado do imóvel avaliando.

s


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1.1.3 - Cálculo do Valor do imóvel

Para determinação do valor de mercado, e com base nas caracterís

ticas do avaliando, adotaram-se os seguintes dados para entrada no equação de

regressão:

• Setor (bairro) : 1 (José Menino)

• Área total : 117,50m=*

• Padrão Depreciado (Pdp) : 1,79

Variável Pdp foi obtida pelo produto entre o Coeficiente do Padrão Construtivo do

imóvel e a Depredação do imóvel. O padrão construtivo e arquitetônico do imóvel

será classificado, segundo o estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP", sendo "Apartamento Padrão Superior com elevador: Coef. = 1,89". Ado-

far-se-á para a unidade avaiianda, uma idade aparente de 5 (cinco) anos e o esta

do de conservação "Regular - requereu ou recebeu reparos pequenos" e Foc =

0,9946.

• Elevador : 1 (Sim)

• Ano : 6 (2015)

• IF :R$1.732,00/m^

Substituindo-se os valores expostos anteriormente na equação de re

gressão, tem-se estimado o valor de mercado do imóvel, é de:

R$ 421.803,83. O comprovante de cálculo é objeto do ANEXO 03.

Ou arredondando-se ao limite de ± 1% segundo a Norma, teremos:

VI - R$422.000,00.

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SisReN Windows 1.98Regressão Linear e Redes Neurais 1

Dado

36

54

70

83

84

75

Endereço

R Maranhão, 50 Apto 111

R Casper Libero, 25 - Apto 83

Av Marechal Floriano Peixoto, n°236 - Apto...

Av Marechal Floriano Peixoto. n®236 - Apto...

Av Marechal Floriano Peixoto, n0236 - Apto...

R Paraíba, 71 Apto 112

Av. Pres. Wilson, n°6 Apto.lSl

Av. Pres. Wilson, n°5 Apto, 4® andar

43

34

51

64

46

30

57

74

68

65

21

77

23

82

R Tocantins, 83 - Apto 33

R Doutor Luís de Faria, 126 - Apto 02

R Dr Assis Corrêa, 63 Apto 33

R Azevedo Sodré, 93 Apto 51

R Machado de Assis, 76 - Apto 81

R Paraguaçu, 51 - Apto. 42

Av Siqueira Campos, 634, Apto 47

R Dom Lara, 31 - Apto 34

R Firmino Barbosa, 84 Apto 51

R Tiago Ferreira, 44 Apto 61

R Minas Gerais, 52 Apto 31

R Machado de Assis, n°125 - Apto 92

Av Washington Luiz, 509 Apto 61

R Vahia de Abreu, n®126 - Apto 232

Pça Voluntário Santista, n®09 - Apto 42

72

69

50

67

66

R Waldomiro Silveira, 7 Apto 61

R Pindorama, n°25 - Apto 46

R Oswaido Cochrane, 19 - Apto 132

R Azevedo Sodré, 20 Apto 31



Página 1 de 3

Bairro

José Menino

José Menino

José Menino

Informante

Cleide

Pedro

Ines

José Menino

José Menino

Pompeia

Gonzaga

Gonzaga

Gonzaga

Gonzaga

Gonzaga

Gonzaga

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Boqueirão

Telefone

13 9782-7966

91477036

13 3285-5057

Ines

Ines

Marcos/Jo/Gabriel

Jair (Hora Imóveis)

Jair(Hora Imóveis)

Eduardo

Sebastião

Manuel

Chaves

PEAL

Delalne

Fernanda

Valter

PEAL

PEAL

Luciano

Sérgio

PEAL

PEAL

Davi

PEAL

Maríia Godoy

Leo Lopes

Chaves

Luciano

Luciano

13 3285-5057

13 3285-5057

13 3225-3201

13 3289-6302

13 3289-6302

13 3271-8709

114437-2325

13 3321-8757

13 9123-6987

13 3062-0108

13 3284-2523

13 9741-6927

13 7807-5517

13 3062-0108

13 3062-0108

13 3355-3845

13 3285-3300

13 3062-0108

13 3062-0108

13 3227-1466

13 3062-0108

13 9785-6695

13 9718-0018

13 9123-6987

13 3355-3845

13 3355-3845

SETOR Área Total

113,59

57,50

223,21

148,09

Padrão Dp

168,56

200,14

77,33

60,(K)

137,57

49,41

92,39

321,87

182,80

133,53

108,69

100,10

254,32

511,56

369,44

255,08

473,54

567.19

86,80

413,71

45,23

223,22

345,47

369,44

339,33

1,34

117

2,00

2,00

100

189

138

Elevado

138

0,99

113

125

164

182

107

138

170

176

176

164

117

164

4,00

103

161

146

120

161

161

164

A... IF

146100

1435,00

1445,00

1445,00

Valor Total

180.000.00

83.000,00

783.000,00

1445,00

119100

3.320,00

3.320,00

149100

148100

1.49100

2.116,00

477.000,00

507.600,00

450.000,00

400.000,00

320.000,00

227.000,00

65.000,00

145.000,00

1590,00

113100

1564,00

1204,00

2.24100

2.24100

1395,00

1590,00

675.000,00

405.000,00

171000,00

250.000,00

250.000,00

477.000,00

1350.000,00

900.000,00

2.866,00

149100

1779,00

2.24100

1483,00

149100

1013,00

1395,00

676.000,00

1080.000,00

1831500,OC

300.000,OC

720.000,0d

255.000,a

598.000,00

765.000,00

2.395,00

810.000,00

765.000,00

>Zrn

O

o

0

1

GLAUCO DE CAMPOS ARRUDACREA/SP: N,° 060.129.397-1/D

4-CONCLUSÃO

Em face de todo o exposto, conciui-se que o valor de mercado cor

respondente ao imóvel descrito situado à Av Presidente Wilson, n°2131 - apto

902 - Bairro José Menino - Santos/SP, será:

R$422.000,00 (Quatrocentos e Vinte e Dois Mi! Reais)

DATA DE REFERÊNCIA:- Abril/2015.

TERMO DE ENCERRAMENTO

Na certeza de haver cumprido a honrosa missão confiada por V.

Bx.^ e nada mais havendo a esclarecer, encerrando este perito o presente laudo

de 19 (dezenove) folhas de papel impressas somente no anverso, todas rubrica

das, com exceção desta que segue assinada para todos os fins de direito.

Em anexo seguem:

01.01/01.03 - Elementos de pesquisa.02.01/02.03 - Arquivo Resumo. Função de Regressão.03- Avaliação. Comprovante de Cálculo.

Santos, 10 de abril de 2015.

GLAUC^E^ÃllPOS ARRUDA CREAnr 060.129.397-1


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