EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DA … · ... e Tribunal de Justica do Estado de Sao...

PROCESSO 1002784-76.2015.8.26.0625 – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Banco Bradesco S.A. x Michele Vanisse do Vale Souza

IMV Consult – Avaliações e Perícias de Engenharia, Urbanísticas e Ambientais I Geotecnologia e Mapeamentos

Arq. I e d a M a r i a V i e i r a

MSc em Sensoriamento Remoto pelo INPE Membro Titular do IBAPE

Tel: (12) 3622-8970 - Celular : (12) 99725 - 1982

Email : [email protected]

1

EXMO SR. DR. JUIZ DE

DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DA

COMARCA DE TAUBATÉ.

(PROCESSO Nº 1002784-76.2015.8.26.0625)

IEDA MARIA VIEIRA, arquiteta, CAU 31.456-0, MSc em Sensoriamento

Remoto pelo INPE – Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais, perita judicial, membro titular

do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, nomeada nos autos da

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

requerida por BANCO BRADESCO S.A. contra MICHELE VANISSE

DO VALE SOUZA, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa. apresentar o

resultado de seu labor técnico, que se encontra consubstanciado no seguinte

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S U M Á R I O Abaixo é apresentado o sumário do presente trabalho, que elenca as

atividades desenvolvidas para sua execução.

CAPÍTULO I - PREÂMBULO .................................................................................................03 CAPITULO II – DOCUMENTOS JUNTADOS AOS AUTOS ....................................................04

II.1 – CERTIDÃO DE PENHORA ................................................................................................. 04 II.2 – MATRÍCULA Nº 126.173 .................................................................................................. 04 II.3 – INFORMAÇÕES DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DA PREFEITURA MUNICIPAL DE TAUBATÉ ..... 05

CAPITULO III – VISTORIA AO IMÓVEL EM TELA ..............................................................05

III.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL ............................................................................................ 05 III.2 – ZONEAMENTO MUNICIPAL ............................................................................................ 06 III.3 – CARACTERÍSTICAS DO TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO .............................................. 08 III.4 – CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DA EDIFICAÇÃO ....................................................... 08

CAPITULO IV – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM TELA ............................................................09

IV.1 – METODOLOGIA APLICADA ............................................................................................. 09 IV.2 – AVALIAÇÃO DO LOTE DE TERRENO ................................................................................ 12 IV.3 – AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ....................................................................................... 20 IV.4 – VALOR TOTAL DO IMÓVEL ............................................................................................. 20

CAPÍTULO V- CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................21 CAPÍTULO VI- TERMO DE ENCERRAMENTO ......................................................................22 ANEXOS ANEXO 1: Descrição e localização das amostras utilizadas na pesquisa de mercado; ANEXO 2: Especificação da Avaliação conforme NBR 14.653-2/11; ANEXO 3: Localização do imóvel avaliando; ANEXO 4: Documentação fotográfica.

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I - PREÂMBULO

1. INTERESSADO: Juízo de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Taubaté.

2. AÇÃO: Ação de Execução de Título Extrajudicial.

3. REQUERENTE: Banco Bradesco S.A.

4. REQUERIDOS: Michele Vanisse do Vale Souza.

5. INFORMAÇÕES PRELIMINARES E OBJETIVO DA PERÍCIA:

5.1. À fls. 296, em 18 de agosto de 2.017, o Exmo. Juiz de Direito nomeia a signatária

do presente laudo pericial, para realização de perícia no imóvel em tela.

5.2. A presente perícia tem como objetivo a “avaliação do imóvel penhorado”. Vide

descrição do imóvel objeto da avaliação abaixo;

• O imóvel avaliando é composto por parte do Lote nº 332, do Loteamento

denominado Jardim América, situado com frente para a Rua Silvio

Cembranelli, nº 260, no bairro do Itaim, município de Taubaté, SP. Objeto da

Matrícula nº 126.173 do CRI de Taubaté.

5.3. As partes deixam de apresentar responsável técnico, bem como de formular

quesitos a serem respondidos com a presente perícia.

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II - DOCUMENTOS JUNTADOS AOS AUTOS

A signatária efetuou detida análise aos documentos anexos ao presente Auto e

pertinentes aos objetivos do presente laudo.

II.1 – CERTIDÃO DE PENHORA (fls. 270/272)

DATA: 21/06/2.017

REGISTRO: Matrícula nº 126.173.

EXEQUENTE: Banco Bradesco S.A.

EXECUTADA: Michelle Vanisse do Vale Souza Santos.

IMÓVEL: Imóvel situado à Rua Silvio Cembranelli, n° 260, no bairro Jardim América, município de

Taubaté, SP.

VALOR DA DÍVIDA: R$ 55.000,00.

PERCENTUAL PENHORADO: 50%.

II.2 – MATRÍCULA Nº 126.173 (fls. 294/295)

DATA: 24/01/2.014

IMÓVEL: Prédio n° 260 e respectivo terreno designado Área 2, correspondente a parte do lote n°

332 do imóvel denominado Jardim América, situado com frente para a Rua Silvio Cembranelli, no

bairro do Itaim, município de Taubaté, SP.

INSCRIÇÃO MUNICIPAL: BC nº 2.4.068.006.001.

REGISTRO ANTERIOR: R.2/ Matrícula nº 71.249 do CRI de Taubaté.

PROPRIETÁRIOS: R.1 – Leir do Vale Souza e Michelle Vanisse do Vale Souza.

DESCRIÇÃO DO PERÍMETRO DO IMÓVEL E CONFRONTANTES:

P.I. P.F. Rumo Dist. (m) Confrontantes

0 1 50°44’19”NW 5,10 Rua Silvio Cembranelli

1 2 39°15’41”NE 30,63 Prédio n° 270, situado à Rua Silvio Cembranelli.

2 3 50°44’19”SE 5,10 Prédio n° 257, situado à Rua Toiti Kako.

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3 0 39°15’41”SW 30,63 Prédio n° 256, situado à Rua Silvio Cembranelli.

Área: 156,21m²

II.3 - INFORMAÇÕES DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DA

PREFEITURA MUNICIPAL DE TAUBATÉ

INSCRIÇÃO MUNICIPAL: 2.4.068.032.001

CONTRIBUINTE: Gabriel Pires de Souza.

ENDEREÇO DO IMÓVEL: Parte do Lote 332 do Loteamento Jardim América, situado à Rua Silvio

Cembranelli, nº 260, no bairro do Itaim, Taubaté - SP.

ÁREA DO TERRENO: 150,00m² ÁREA DA CONSTRUÇÃO: 135,89m²

III – VISTORIA AO IMÓVEL EM TELA

A vistoria às dependências do imóvel em tela, foi feita no dia 26 de

SETEMBRO p.p. pela assistente de perícia da signatária Bianca Barreto Moraes. Não foi

possível adentrar no imóvel avaliando, pois no horário da vistoria os moradores não se

encontravam no imóvel.

III.1 - LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

1. O imóvel objeto da Matrícula 126.173, é composto por parte do Lote 332 do Loteamento

denominado Jardim América, e situa-se com frente para a Rua Silvio Cembranelli, nº 260, no

bairro do Itaim, ora em área urbana do município de Taubaté, São Paulo.

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• O imóvel avaliando dista aproximadamente 600 metros do Parque Vale do Itaim, situado com

frente para a Rua José de Lima, nº 450.

2. A Rua Silvio Cembranelli é dotada dos seguintes equipamentos de infra-estrutura, tais

como:

• rede de energia elétrica e iluminação pública;

• rede abastecedora de água e coletora de esgotos;

• pavimentação asfáltica;

• serviço de entrega postal e coleta de lixo;

• linhas de transporte coletivo urbano.

III.2 – ZONEAMENTO MUNICIPAL

1. O imóvel objeto da presente ação, de acordo com legislação municipal, encontra-se

assentado em Macrozona Urbana, e inserido em Zona de Adensamento Habitacional Alto

(ZH3), segundo a lei de zoneamento local - Lei Complementar nº 238, de 10 de janeiro de

2011 – Plano Diretor de Taubaté (alterada pela Lei Complementar nº 393, de 10 de

agosto de 2016). Vide abaixo trechos da referida lei municipal:

CAPÍTULO І

ORDENAMENTO TERRITORIAL DO MUNICÍPIO

Art. 4° O ordenamento territorial do município é representado pelo macro zoneamento que,

baseado em cartas de foto de satélite e restituição, abrange a totalidade do território municipal e

expressa seu atual uso, sua vocação espacial e suas expectativas de desenvolvimento.

Art. 5° O macro zoneamento – Mapa 1 - divide o município em 5 (cinco) zonas, a saber:

Seção 1 – Macro zoneamento de destinação e expansão urbana (Mapa 2)

Seção 2 – Macro zoneamento de destinação rural (Mapa 3)

Seção 3 – Macro zoneamento de interesse turístico (Mapa 4)

Seção 4 – Macro zoneamento de destinação ambiental (Mapa 5)

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Seção 5 – Macro zoneamento de destinação de mineração (Mapa 6)

SEÇÃO II

Disciplinamento do Uso do Solo - Mapas 7 e 8

Art. 22 Para disciplinar o Uso do Solo, as áreas urbana e de expansão urbana, são divididas em

zonas.

ZH3 – Zona de Adensamento Habitacional Alto, uni-habitacional e ou duas ou mais habitações

em blocos, em série ou verticalizadas e demais atividades permitidas no Anexo I – Atividades e

Zonas Permitidas, sendo que na Macro Zona de Expansão Urbana classificada como ZH3, fica sujeita

a reclassificação caso haja sinalização de forte demanda da iniciativa privada ou do próprio poder

público, para viés alternativo de uso, respeitada a gestão do Conselho Municipal de

Desenvolvimento Urbano. (redação dada pela Lei Complementar nº 306, de 30 de novembro de

2012)

Figura 1. Indicação do perímetro do imóvel avaliando, objeto da Matrícula nº 126.173, sobre mapa de zonas

– Mapa 7 da Lei Complementar nº 238/2011. Imagem do satélite QuickBird do ano de 2.017 (fonte: Google

Earth).

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III.3 – CARACTERÍSTICAS DO TERRENO DO IMÓVEL

AVALIANDO

1. O imóvel avaliando composto por parte do lote 332 do Loteamento Jardim América,

situa-se com frente para a Rua Silvio Cembranelli, e encontra-se com uma edificação de uso

residencial construída.

• O imóvel em tela possui as seguintes medidas e confrontantes descritos na tabela abaixo:

Dist.(m) Confrontantes

Frente 5,10 Rua Silvio Cembranelli.

Lado direito 30,63 Prédio n° 256, situado à Rua Silvio Cembranelli.

Lado esquerdo 30,63 Prédio n° 270, situado à Rua Silvio Cembranelli.

Fundos 5,10 Prédio n° 257, situado à Avenida Toiti Kako.

Área: 156,21m²

2. O terreno que compõe o imóvel em tela, possui solo plano e seco, uma vez que o mesmo

foi adequado para a construção da edificação, pois o terreno situa-se em uma rua com aclive.

III.4 – CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DA EDIFICAÇÃO

1. Sobre o terreno acima descrito, assenta-se uma edificação térrea, composta pelo prédio

nº 260, geminado, de uso residencial.

2. A área construída da edificação composta pelo prédio nº 260 é demonstrada na tabela

abaixo:

Edificação Área construída estimada

Edificação residencial 94,53m²

Cobertura da garagem 25,50m²

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TOTAL 120,03m²

*Área calculada pela signatária, sobre imagem de satélite de alta resolução do ano de 2.017.

• A EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL encontra-se em estado de conservação regular,

necessitando de reparos simples a importantes. Para efeitos de enquadramento de

padrão construtivo, de acordo com as especificações indicadas pelo IBAPE/SP (versão

2002)1, este prédio enquadra-se no Padrão Construtivo Casa Simples.

• A COBERTURA DA GARAGEM encontra-se em estado de conservação regular,

necessitando de reparos simples a importantes. Para efeitos de enquadramento de

padrão construtivo, de acordo com as especificações indicadas pelo IBAPE/SP (versão

2002)2, este prédio enquadra-se no Padrão Cobertura Média.

• A idade aparente da edificação residencial é de cerca de 20 anos de construção, e da

cobertura da garagem é de cerca de 10 anos de construção.

IV - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM TELA

Para proceder à avaliação do imóvel em tela, a signatária utilizou-se da

metodologia e procedimentos abaixo descritos:

IV.1 – METODOLOGIA APLICADA

1. A avaliação do imóvel em tela foi feita definindo-se a priori, o valor de mercado de um lote

de terreno com as características e situação semelhantes ao do imóvel objeto da presente ação, e

na mesma região geoeconômica.

1 IBAPE/SP. Valores de Edificações de Imóveis Urbanos. São Paulo: Ibape/sp, 2002.

2 IBAPE/SP. Valores de Edificações de Imóveis Urbanos. São Paulo: Ibape/sp, 2002.

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2. A avaliação do lote de terreno foi feita através do MÉTODO COMPARATIVO DE

VALORES DE MERCADO, apuradas em imobiliárias de Taubaté, através da pesquisa dos valores

de lotes com características semelhantes ao lote de terreno ora em tela.

• O lote considerado padrão, pela sua localização, no caso em tela enquadra-se no Grupo I (zonas

de uso residencial e ocupação horizontal), 2ª Zona (residencial horizontal de padrão médio),

determinada através do trabalho “Avaliações de Terrenos e Imóveis Urbanos”, do Eng. José

Fiker.

3. A signatária buscou dados de lotes de terrenos ofertados nas imediações, e o valor de

mercado obtido para o imóvel seguirá as especificações das normas técnicas da ABNT – Associação

Brasileira de Normas Técnicas, procedimentos específicos para a Avaliação de Imóveis Urbanos,

definido pela NBR 14.653:2/2011 - Parte 2.

4. Para proceder à avaliação das EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS, consideramos as

normatizações feitas pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,

através dos respectivos enquadramentos de padrão construtivo e estado de conservação dessas

edificações. A avaliação e a determinação dos valores unitários basearam-se no valor de R8N,

descrito na tabela de Custo Unitário Básico de Edificações, fornecido pelo SINDUSCON/SP,

disponível no site da piniweb, o valor de R8N para o presente mês de OUTUBRO de 2017 é de

R$ 1.322,57/m².

5. As edificações que assentam-se sobre o imóvel avaliando, foram classificadas com os

padrões construtivos descritos abaixo, possuindo, consequentemente, os seguintes valores de

venda:

Edificação Padrão Construtivo

Edificação

Residencial

(1,056 x R8-N)

Casa Padrão Simples Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo o projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas

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interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal.

Cobertura da

Garagem

(0,246 x R8-N)

Cobertura Padrão Médio Cobertura de telhas de barro, fibrocimento, metálica ou material equivalente envolvendo vãos médios, apoiada sobre estrutura de madeira, metálica ou de concreto pré-moldado; com ou sem forro; sem fechamentos laterais; piso em concreto, eventualmente estruturado, em geral com revestimentos diversos. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificações.

Esse padrão construtivo CASA SIMPLES caracteriza-se pela utilização de materiais construtivos e

acabamentos econômicos e simples, tais como:

Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete.

Paredes: pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas.

Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje; ou sobre madeira comum.

Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças

sanitárias comuns e metais de modelo simples.

Instalações elétricas: embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas

e utilizando componentes comuns.

Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

6. Para a edificação avaliada, foi considerado o seguinte valor de venda:

Valor de Venda:

Edificação PADRÃO CONSTRUTIVO VALOR DE VENDA VALOR / M2

Edificação Residencial Casa Padrão Médio 1,056 x R 8 – N

1,056 x R$ 1.322,57 R$ 1.396,63

Cobertura da Garagem Cobertura Padrão Médio 0,246 x R 8 – N

0,246 x R$ 1.322,57 R$ 325,35

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7. A depreciação aplicada baseia-se no método de “Depreciação pelo Obsoletismo e pelo

Estado de Conservação”, apresentado no Trabalho “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos” (versão 2.002), do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

a) Tal método é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o

tipo de construção e de acabamento, bem como o estado de conservação da edificação na

determinação do seu valor de venda.

• O FOC ... fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação é calculado da seguinte

forma:

FOC = R + K x (1 – R), onde:

R... coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal e obtido na tabela 1 do

trabalho do IBAPE.

K... Coeficiente Ross/Heideck, encontrado na Tabela 2 do mesmo trabalho.

b) Com base nas características do imóvel avaliando foi determinado o seguinte Foc:

EDIFICAÇÃO IDADE APARENTE Estado de Conservação FOC

Edificação Residencial

20 anos F – necessitando de reparos simples a

importantes 0,538

Cobertura da Garagem

10 anos F – necessitando de reparos simples a

importantes 0,418

IV.2 – AVALIAÇÃO DO LOTE DE TERRENO

1. Para a avaliação do lote de terreno será utilizado, o método comparativo direto de dados

de mercado, considerando-se amostras pertencendo às regiões geoeconômica semelhantes,

empregando fatores de homogeneização, tais como: oferta e área.

2. Para o tratamento dos dados amostrais será empregado o tratamento por fatores (Anexo B

normativo, da NBR 14.653:2/11, Parte 2 – Avaliação de Imóveis Urbanos), com homogeneização

por fatores e critérios fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados

homogeneizados.

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IV.2.1 – FATORES UTILIZADOS

Os fatores de homogeneização são definidos no item B.5 da NBR 14.653:2/11, e para o presente

caso, consideramos fator oferta e o fator área, fatores usualmente utilizados em estudos

existentes.

1. FATOR OFERTA (Ff)

Define a superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) e, deverá ser descontada

do valor total, pela aplicação do fator médio observado no mercado. Foi aplicado, portanto, o fator

consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).

2. FATOR ÁREA (Fa)

Os valores unitários para áreas menores usualmente são mais elevados. No caso das amostras que

possuam a mesma área do imóvel avaliando, não se aplica o fator, e considera-se o índice 1,0.

Assim, temos os seguintes fatores de área:

a) Quando a diferença de área entre o imóvel avaliando e as amostras pesquisadas é inferior a 30 % é

aplicada a seguinte fórmula:

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b) Quando a diferença de área entre o imóvel avaliando e as amostras pesquisadas é superior a 30 % é

aplicada a seguinte fórmula:

��Á�� Á�� 1/8

O presente critério foi extraído da publicação “Curso Básico de Engenharia Legal e de

Avaliações” de autoria do Eng. Sergio Antonio Abunahman. Publicado pela Editora PINI,

2006.

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3. FATOR TRANSPOSIÇÃO (Ft)

O Fator de Transposição trata-se da relação entre os valores unitários dos lançamentos fiscais,

obtidos na PGV - Planta de Valores Genéricos – valores para 1998, do município de Taubaté,

conforme Lei Complementar nº 68, de 23 de dezembro de 1997.

• O FATOR DE TRANSPOSIÇÃO é obtido pela divisão do valor unitário tributável, do metro

descrito na Planta de Valores Genéricos, disponibilizada pela municipalidade, para o

logradouro onde situa-se o imóvel avaliando, pelos VALORES dos logradouros dos

elementos pesquisados.

• Esse fator equaliza as diferenças decorrentes da localização / logradouro dos imóveis, cada

qual com uma maior ou menos valorização imobiliária.

Amostras Local Valor Unitário

PGV

Fator Transposição

(Ft)

Imóvel Avaliando Rua Silvio Cembranelli, Jardim América, Taubaté – SP. R$ 920,04 -

Amostra 1 Avenida São Pedro, Jardim América, Taubaté –

SP. R$ 1.226,73 0,750

Amostra 2 Imóvel situado ao bairro Jardim Sandra Maria,

Taubaté – SP. R$ 920,04 1,000

Amostra 3 Rua Antônio de Oliveira Vale, Jardim América,

Taubaté – SP. R$ 920,04 1,000

Amostra 4 Avenida São Pedro, Jardim América, Taubaté –

SP. R$ 1.226,73 0,750

Amostra 5 Rua Professor Roque Passareli, Jardim América,

Taubaté – SP. R$ 920,04 1,000

IV.2.2 – CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

1. Vide as características do imóvel avaliando, e as notas conferidas ao lote de terreno do imóvel

avaliando.

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NOTAS DO IMÓVEL AVALIANDO

a) ÁREA: 156,21m²

b) Valor Unitário PGV: R$920,04

Tabela – Notas do Imóvel Avaliando e das Amostras Pesquisadas

Amostras Área (m²) Fator Oferta (Ff) Fator Área (Fa) Fator

Transposição (Ft)

Imóvel Avaliando 156,21 - - -

Amostra 1 300,00 0,900 1,085 0,750

Amostra 2 250,00 0,900 1,060 1,000

Amostra 3 300,00 0,900 1,085 1,000

Amostra 4 250,00 0,900 1,060 0,750

Amostra 5 300,00 0,900 1,085 1,000

IV.2.3 – AMOSTRAS UTILIZADAS PARA A AVALIAÇÃO E

HOMOGEINIZAÇÃO

1. A perícia executou a pesquisa de ofertas junto ao mercado imobiliário do município de Taubaté,

obtendo uma amostra constituída de 05 (cinco) elementos de mercado, de acordo com Norma

NBR 14.653-2/2.011, para avaliação de imóveis urbanos.

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Tel: (12) 3622-8970 - Celular : (12) 99725 - 1982


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IV.2.4 – ESTATÍSTICA APLICADA AOS MÉTODOS DE PESQUISA

a) Verificação da pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:

O processo de saneamento amostral mais utilizado é o critério de Chauvenet, que consiste

no cálculo do valor de �� da amostragem, e em seguida compara com o valor

�� tabelado, vide:

�� = ��í�.�� . − "é�$�%

&'�($)*��+ã)

�� -.'+$)+

�517,55 − 434,77%

60,92 = 1,36

�� $�9'+$)+

�372,06 − 434,77%

60,92 = 1,03

�� :;í<=>?�<@ABC@D?%

1,65

Não há necessidade de saneamento amostral, pois o �� superior e inferior, estão inferiores ao

��

tabelado, portanto as amostras podem ser aproveitadas em sua totalidade.

b) Limites de Confiança – Distribuição “t” STUDENT

Os limites de confiança vêm definidos pelo modelo:

��í��á = � ± GH.I

√� − 1

Onde:

GK= valores para distribuição “t” STUDENT, com n (05) amostras, n-1 (04) graus de liberdade e

confiança de 80% (tabelado) = 1,53.

� = Média

I = Desvio Padrão

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Substituindo no modelo, e efetuando o cálculo, temos:

Limite Superior

�� = 434,77 + 1,53. 60,92√5 − 1 = MNO, PN

Limite Inferior

��$� = 434,77 − 1,53. 60,92√5 − 1 = PNN, OQ

Amplitude do Intervalo de Confiança

481,38 – 388,16 = 93,21

Para calcular o grau de precisão da presente avaliação, temos:

R�G'+(�S)�'T)�9$��ç�"é�$� = 93,21434,77 = 0,2144.100 = VO, MM%

O resultado é ≤40%, portando atendendo o Grau de Precisão III.

IV.2.5 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

O valor do imóvel que compõe a área avalianda é calculado através da seguinte fórmula:

Vt = St x Vu

Área total do Termo de Penhora - Vide tabela abaixo:

St – área do terreno (m2) Vu – valor unitário (R$/m2) Vt – Valor total da área

total do imóvel

156,21 m² R$ 434,77 R$ 67.915,42

Valor total do terreno R$ 67.915,42

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IV.3 – AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

1. O valor das edificações é calculado, multiplicando-se o valor unitário determinado para a

mesma, pela sua área, e pelo respectivo coeficiente de depreciação.

Edificação Área Valor

Unitário/m²

Kd – coef.

Depreciação Valor final

Edificação Residencial 94,53m² R$ 1.396,63 0,538 R$ 71.028,60

Cobertura da Garagem 25,50m² R$ 325,35 0,418 R$ 3.467,90

Valor total R$ 74.496,50

IV.4 – VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor total apurado para o imóvel em tela é a somatória dos valores calculados para o

lote de terreno e edificações, conforme demonstrado abaixo:

Vi = Vt + Ve

Vide tabela abaixo:

Vt – valor do terreno

Ve – valor da edificações Vi – Valor total do imóvel

R$ 67.915,42 R$ 74.496,50 R$ 142.411,92

R$ 142.420,00

(cento e quarenta e dois mil quatrocentos e vinte reais)

(valor arredondado)

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V – CONSIDERAÇÕES FINAIS

A partir da elaboração do presente laudo, que contou com vistoria ao imóvel

avaliando, pesquisa de mercado e composição da avaliação propriamente dita, foi possível apurar

seu respectivo valor de mercado para o imóvel, para o presente mês de outubro de 2.017.

1. O valor calculado é demonstrado na tabela abaixo:

Edificação avalianda VALOR TOTAL DO IMÓVEL

(OUTUBRO/2.017)

Prédio nº 260, situado com frente para a Rua Silvio

Cembranelli, composto por parte do Lote 332 o

Loteamento Jardim América, no bairro do Itaim, Taubaté,

São Paulo. Objeto da Matrícula nº 126.173.

Área de terreno: 156,21m²

Área total construída: 120,03m² (cobertura da garagem +

edificação residencial)

R$ 142.420,00

(cento e quarenta e dois mil

quatrocentos e vinte reais)

(valor arredondado)

2. Como a parte Requerida detém 50% do imóvel objeto, o valor correspondente é de R$

71.210,00 (setenta e um mil duzentos e dez reais).

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VI - TERMO DE ENCERRAMENTO

Vai o presente laudo pericial digitado em 23 (vinte e duas) laudas digitais,

sendo esta última datada e assinada.

Contém, ainda, 2 (dois) anexos, a saber:

ANEXO 1: Descrição e localização das amostras utilizadas na pesquisa de

mercado;

ANEXO 2: Especificação da Avaliação conforme NBR 14.653-2/11;

ANEXO 3: Localização do imóvel avaliando;

ANEXO 4: Documentação fotográfica.

Taubaté, 31 de OUTUBRO de 2.017.

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EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DA … · ... e Tribunal de Justica do Estado de Sao...

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