Exmo.Sr.Dr.Juiz de Direito da 2ª.Vara de Família da Comarca de Ribeirão Preto:

PROCESSO 1014332-67.2015.8.26.0506 REQUERENTE: JOÃO VITOR GIROTTO LOPES DE CAMARGO REQUERIDO: GABRIEL LOPES DE CAMARGO.

JOSÉ CARLOS SPINELLI MARTINS, Engenheiro Civil, CREA 060.016148.4, Membro Titular do IBAPE nº. 923, perito designado no processo acima, tendo entregue seu LAUDO PERICIAL, requer respeitosamente seja mandado oficiar à DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO comunicando a ENTREGA DO LAUDO, para que possa receber seus honorários, já depositados.

Honrado pela nomeação

Ribeirão Preto, 29 de janeiro de 2018

José Carlos Spinelli Martins

Engenheiro Civil CREA 060.016148.4 Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP) nº.923

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Exmo.Sr.Dr.Juiz de Direito da 2ª.Vara de Família da Comarca de Ribeirão Preto:

PROCESSO 1014332-67.2015.8.26.0506 REQUERENTE: JOÃO VITOR GIROTTO LOPES DE CAMARGO REQUERIDO: GABRIEL LOPES DE CAMARGO.

JOSÉ CARLOS SPINELLI MARTINS, Engenheiro Civil, CREA 060.016148.4, Membro Titular do IBAPE nº. 923, perito designado no processo acima, vem respeitosamente apresentar seu LAUDO PERICIAL, colocando-se ainda desde já à disposição para eventuais esclarecimentos e ou informações complementares. Ao mesmo tempo, requer respeitosamente seja mandado oficiar à DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO comunicando a ENTREGA DO LAUDO, para que possa receber seus honorários, já depositados.

Honrado pela nomeação

Ribeirão Preto, 29 de janeiro de 2018

José Carlos Spinelli Martins

Engenheiro Civil CREA 060.016148.4 Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP) nº.923

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LAUDO PERICIAL que faz JOSÉ CARLOS SPINELLI MARTINS, Engenheiro Civil, CREA 060.016148.4, Membro Titular do IBAPE nº. 923, perito compromissado no Processo 1014332-67.2015 tendo como parte requerente JOÃO VITOR GIROTTO LOPES DE CAMARGO e como parte requerida GABRIEL LOPES DE CAMARGO.

I – I N T R O D U Ç Ã O

1. O objetivo é avaliar os bens penhorados à fls. 87, atendendo respeitável despacho de fls. 110 2. Referidos bens são respectivamente os seguintes: a) A parte ideal de 25%(vinte e cinco por cento) do imóvel denominado box 71 situado no 1º andar ou 3º pavimento do edifício de garagens Itamaratí, nesta cidade, à rua Visconde de Inhaúma, 462, objeto da matrícula nº 7.444 do 2º CRI; b) Um prédio residencial situado nesta cidade, subordinado ao nº 1714 da Rua Marechal Deodoro, com seu respectivo terreno, objeto da matrícula nº 102.836 do 1º CRI. 2. O trabalho será baseado em VISTORIA LOCAL, TOMADA DE MEDIDAS, ENTREVISTAS e PESQUISA DE MERCADO. 3. Será composto pelos seguintes elementos, localizados conforme ÍNDICE abaixo: I - Introdução Página 1 II – Rua Marechal Deodoro 1714 - Descrição Página 2

III – Rua Marechal Deodoro 1714 - Avaliação Página 4

IV – Box 71 Garagens Itamarati - Descrição Página 8

V – Box 71 Garagens Itamarati - Avaliação Página 8

VI - CONCLUSÃO Página 10 ANEXO I – Marechal Deodoro 1714 - Relação dos imóveis pesquisados Página 11

ANEXO II – M. Deodoro 1714- Homogeneização e apuração do valor Página 12

ANEXO III – M. Deodoro 1714 – Planta pavimento térreo Página 13

ANEXO IV – M. Deodoro 1714 – Planta pavimento superior Página 14

FOTOGRAFIAS – Páginas 15 e seguintes.

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II – RUA MARECHAL DEODORO 1714 DESCRIÇÃO

Representação gráfica: Plantas do ANEXO III e ANEXO IV, localizados conforme Índice Representação fotográfica: Fotos 1 a 12, localizadas conforme Índice

1. NATUREZA: Edificação de dois pavimentos, de uso misto, em dois corpos (principal e edícula), possuindo um setor destinado a salão de beleza (que não está em funcionamento) e outro setor destinado a residência unifamiliar. 2. LOCALIZAÇÃO: Rua Marechal Deodoro 1714. Bairro Boulevard, zona sul, ocupado por estabelecimentos comerciais, de prestação de serviços, escolas, contendo com menor incidência residências. Como referência, está em frente ao Colégio Pequeno Príncipe. Transporte coletivo a uma quadra pela linha IO147. Ponto dotado de todos os melhoramentos públicos. Distante 2.300 metros do centro. 3. TÍTULO DE PROPRIEDADE: Matrícula 102.836 no 1º. Cartório de Imóveis (autos, fls. 74). 4. DEPENDÊNCIAS (plantas nos ANEXOS III e IV, localizados conforme Índice).: 4.1 – Pavimento térreo, corpo principal: Parte destinada a salão de beleza: 3 salas, duas maiores e uma outra menor (sendo a Sala 1 – vide Anexo III – usada também como abrigo), escritório, depósito e lavabo. Recuo frontal livre, apropriado para estacionamento de veículos. Parte usada como residência: Sala de jantar, cozinha, hall interno com escada ao pavimento superior, área de serviço, um pequeno quarto e um banheiro. 4.2 – Pavimento térreo, edícula: Lavanderia, um salão, uma cobertura com telhas plásticas sob a qual há uma churrasqueira, escada para o pavimento superior (que parte do corredor lateral esquerdo descoberto). 4.3 – Pavimento superior, corpo principal: Hall onde chega a escada que vem do térreo, 3 quartos (sendo um deles suíte), close e dois banheiros. 4.4 – Pavimento superior, edícula: Um salão, um banheiro e um quarto de empregada.

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5. DIMENSÕES E ÁREAS:: 5.1 – TERRENO: 12,00 x 36,00 m. Área do terreno: 432 m2. 5.2 – CONSTRUÇÕES: Pavimento térreo, cobertura com telhas plásticas: 18,80 m2. Restante do pavimento térreo: 245,05 m2. Pavimento superior: 149,80 m2. Área de construção total: 413,65 m2. 5.3 – Para efeito de avaliação, a área da cobertura rústica, posicionada da maneira indicada no ANEXO III, entrará com 25%, por ser apenas um telhado de peças plásticas em mau estado de conservação, não representando agregado para efeito de avaliação. Para este efeito, portanto, a área equivalente de construção será: 18,80 x 25% + 245,05 + 149,80 = 399,55 m2. 6. MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO: Estrutura de concreto armado. Forros de laje. Molduras de gesso. Pisos internos de cerâmica esmaltada. Pisos externos: parte cimentados, parte em cacos de cerâmica, pintados por cima na cor cinza. Paredes dos banheiros, cozinha e parte da área de serviço com azulejos até ao teto. Demais paredes internas pintadas a látex sobre massa corrida, existindo alguns setores com pedra natural. Paredes externas rebocadas e pintadas. Esquadrias externas metálicas. Portas internas de madeira, com detalhes. Armarios embutidos no closed da suíte e nos outros dois quartos. Na parede frontal, logo após o espaço do recuo destinado a estacionamento de veículos, existem três portas grandes metálicas de perfis horizontais; e mais um portão para pessoa; elas dão acesso às salas ali existentes, assim indicadas na planta do ANEXO III. Instalações elétricas embutidas. Tomadas e interruptores do tipo tradicional. Dois medidores de energia elétrica. Nos banheiros do corpo principal, lavatório, bacia, bidê e chuveiro. No lavabo, lavatório e bacia. No banheiro do térreo, lavatório, bacia e chuveiro. Na cozinha, uma pia inox com bancada de granito, sem gabinete, e um outro armário, no lado oposto, com acabamento em laminado. Na área de serviço, um tanque duplo de mármore sintético. Na edícula, no banheiro superior, lavatório, bacia e chuveiro. Na lavanderia da edícula, um tanque de inox. Sob a cobertura de telhas plásticas, uma outra pia de inox com bancada de granito e gabinete metálico. 7. ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Imóvel portador de reforma recente. Trincas nos pisos externos. Fissuras, remendos sem repintura e alguns poucos estufamentos nas paredes externas, também pintados por cima. Cobertura de telhas plásticas com telhas quebradas. Para efeito de depreciação, será enquadrada na categoria “entre bom e requerendo reparos simples”, com idade aparente 20 anos.

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III – RUA MARECHAL DEODORO 714 AVALIAÇÃO

Será realizada pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, sempre o mais recomendado pelo IBAPE quando se dispõe de amostragem suficiente de imóveis negociados para confronto com o que estará sendo avaliado. Tem a vantagem de se basear diretamente no que acontece no mercado imobiliário local, reduzindo o subjetivismo do avaliador. O processamento é o seguinte: 1 – PESQUISA DE MERCADO: A pesquisa de mercado, ponto de partida do trabalho de avaliação, é realizada procurando-se informações sobre imóveis vendidos ou em oferta (daqui em diante denominados “AMOSTRAS”), que possam ser comparados com o imóvel avaliado (daqui em diante denominado “OBJETO”). A lista das amostras aparece no ANEXO I, “RELAÇÃO DOS IMÓVEIS PESQUISADOS” (localizado conforme Índice), onde se indicam suas respectivas localizações, valores de negociação, fontes de informação, áreas aproximadas de terreno e de construção. Os dados da pesquisa de mercado são obtidos através de imobiliárias, corretores, proprietários de imóveis, nos registros da municipalidade, em observações locais e por meio de entrevistas. Algumas informações podem vir incompletas ou inadequadas, obrigando o perito a deduções, complementações e retificações, com base no bom senso, para dar seguimento ao procedimento avaliatório. 2 – HOMOGENEIZAÇÃO E APURAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO: Constitui-se na aplicação de fatores destinados a compensar eventuais diferenças entre as amostras e o objeto. Aparece na planilha denominada “ANEXO II – HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS E APURAÇÃO DO VALOR”, localizada conforme Índice. Nas suas diversas linhas e sob as colunas respectivamente correspondentes ao objeto e às amostras, são lançados sucessivamente os seguintes elementos:

Linha 01: VALOR: O preço de negociação de cada amostra, proveniente da pesquisa de mercado, transcrito da RELAÇÃO DOS IMÓVEIS PESQUISADOS, ANEXO I. Linha 02: NATUREZA: Estágio de negociação, isto é: se negócio concretizado, imóvel em oferta ou imóvel à venda que já recebeu contraproposta de interessado na compra. Neste último caso, adota-se a média entre o solicitado e a contraproposta, considerando-o como negócio concretizado. Linha 03: ÍNDICE DE LOCAL (IL) : Número proporcional ao valor do m2 de terreno, em função da localização. Quanto mais valorizado o local do imóvel, maior o seu IL. Os valores de IL são obtidos na Prefeitura e se necessário adaptados em função do mercado . Linhas 04: ÁREA DO TERRENO (At), do objeto e de cada amostra. Linha 05: FRENTE DO TERRENO (F), do objeto e de cada amostra. Linha 06: PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (Z): Divisão da área pela frente. Linha 07: ÁREA DE CONSTRUÇÃO (Ac), do objeto e de cada amostra Linha 08: PADRÃO DE CONSTRUÇÃO: Classificação da construção existente, segundo seu porte, sua estrutura e seus materiais de acabamento.

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Linha 09: CUSTO/m2 DE CONSTRUÇÃO (Q): Em função do padrão da linha

08, o custo do metro quadrado é obtido na literatura especializada, como a revista “Guia da Construção”, da Editora Pini:

Padrão Custo / m2

Popular 1.211,08 Médio/Pop. 1.397,02

Médio 1.582,95 Médio/Fino 1.841,65

Fino 2.100,35

Observações: A) A importância desses custos/m2 é relativa. Servirão inicialmente apenas para comparar entre si os padrões das amostras e do objeto (e não como ferramenta de cálculo do valor do imóvel). O que nos interessará portanto será apenas a relação entre eles. B) Servirão também para separarmos as partes construídas das vazias do objeto e das amostras, afim de podermos calcular os índices de área, conforme será demonstrado na explicação sobre as linhas 24 e 25.

Linha 10: CUSTO INICIAL DA CONSTRUÇÃO (Vco): Resultado da multiplicação da área construída de cada imóvel por seu respectivo custo/m2 , extraído da linha 09.

Linha 11: IDADE (Y) em anos: Idade aparente do imóvel, objeto e amostras. A idade aparente nem sempre significa a real. Há imóveis totalmente reformados, por exemplo,

que voltam quase ao estado de novo. Cumpre ao perito usar o bom senso para interpretar a idade não em função somente da cronologia, mas no que ela representa em termos do uso e do custo de manutenção do momento atual para frente.

Linha 12: ESTADO DE CONSERVAÇÃO : Classifica-se cada amostra e o

imóvel objeto conforme seu estado atual. Ela é feita segundo a “Tabela de Heidecke”, a seguir:

Estado de conservação Coeficiente “C” a) Novo 0,0000 b) Ótimo 0,0032 c) Bom 0,0252 d) Entre bom e “requer reparos simples” 0,0809 e) Requer reparos simples 0,1810 f) Entre reparos simples e importantes 0,3320 g) Requer reparos importantes 0,5260 h) Entre reparos importantes e sem valor 0,7520 i) Sem valor 1,0000

Linha 13: COEFICIENTE DE ESTADO (C): Como vemos, a tabela prevê um

coeficiente “C” associado a cada estado de conservação. É esse valor que vem escrito na linha 13, conforme o estado apresentado pelo objeto e por cada uma das amostras.

Linha 14: DEPRECIAÇÃO: Aqui é calculada a depreciação (D) do objeto e de

cada amostra. Isto é feito em função da idade aparente (Y) e do coeficiente de estado de conservação (C) de cada um, que acabamos de ver nas linhas 12 e 13. O cálculo é feito pela fórmula:

D = [Y/100 + (1 - Y/100) x C] x 0,8. O resultado obtido, para o objeto e para cada amostra, é colocado na linha 14.

Linha 15: PARCELA (1 - D): Representa o que “sobra” depois da depreciação. Linha 16: VALOR ATUAL DA CONSTRUÇÃO (Vc): Valor de cada construção

após depreciada, calculado pelo produto do valor inicial (Vco) por sua parcela (1 - D): Vc = Vco x (1 - D).

Os valores das construções assim apurados não são usados diretamente na avaliação. Servem apenas para determinar, dentro do valor de negociação da amostra, qual a parcela correspondente à construção e, por exclusão, qual a correspondente ao terreno. Isso para que os fatores que influenciam somente a construção sejam aplicados apenas à parcela a ela correspondente. E vice-versa quanto aos que influenciam o terreno.

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Linha 17: VALOR DO TERRENO: Resulta da diferença entre o valor pesquisado (linha 01) e o valor da construção (linha 16).

Linha 18: PROFUNDIDADE PADRÃO: Intervalo entre as profundidades médias comumente encontradas na região. Variam de uma “padrão máxima=ZM” a uma “padrão mínima=Zm” (45,00 a 20,00 metros).

Linha 19: FRENTE PADRÃO (Fo): Frente média dos terrenos da região, que

será usada como padrão para comparação com as frentes do objeto e das amostras. Linha 20: ÍNDICE DE PROFUNDIDADE (Iz): Desvaloriza parcialmente imóveis

com profundidade além ou aquém do intervalo entre as padrões mínima e máxima. Para profundidades superiores à máxima padrão, Iz = Raiz quadrada de (ZM/Z). Para profundidades inferiores à mínima padrão, Iz = Raiz quadrada de (Z/Zm). Estes índices ficam limitados a um valor igual a “0,71” . Linha 21: ÍNDICE DE FRENTE (If): Valoriza ou desvaloriza os imóveis

conforme possuam frentes superiores ou inferiores à frente padrão: If = Raiz quarta de (F/Fo).

Este índice fica limitado ao intervalo entre “0,84” e “1,19“. As amostras da pesquisa de mercado (ANEXO I) estão demonstrando que não está havendo vantagem ou desvantagem em função de seus terrenos possuírem medidas de frente maiores ou menores do que a frente padrão, motivo pelo qual está sendo adotado um índice de frente = 1,00 para todas as amostras e para o objeto.

Linha 22: VALOR/m2 DE TERRENO (Ut): Resulta da divisão do valor do

terreno (linha 17) pela área do terreno (linha 04), sendo expresso portanto em R$/m2. Linha 23: ÍNDICE DE ESQUINA (Ie): Considera eventual valorização dos lotes

de esquina em regiões não predominantemente residenciais. Seu cálculo é complexo, razão pela qual não está descrito neste laudo. Este perito poderá explicá-lo em caso de necessidade .

Linhas 24 e 25 : INFLUÊNCIA DO TERRENO (Kt) e DA CONSTRUÇÃO (Kc) em cada amostra: “Kt” vem da relação entre valor do terreno (linha 17) e valor da amostra (linha 01). “Kc” vem da relação entre valor da construção (linha 16) e valor da amostra (linha 01).

Linha 24: Kt = Vt / V Linha 25: Kc = Vc / V

Estes índices não podem ser negativos ou maiores do que 1,00. Quando isso ocorre, significa que há uma acentuada predominância de influência ou da construção ou do terreno. Nesses casos, o resultado maior do que 1,00 será transformado em 1,00. E o resultado negativo será transformado em 0,00.

Linha 26: FATOR NATUREZA (Fn): Designa o tipo ou estágio da negociação em que se encontrava a amostra (se negócio já concretizado, imóvel à venda, etc.).

Para negócios concretizados, Fn = 1. Para imóveis em oferta para venda, Fn < 1 (porque o negócio costuma sair a valor menor que o pedido inicial). Para propostas de eventual interessado ou potencial comprador, Fn = 1,00. No caso de imóveis à venda por um preço e que já receberam contraproposta de interessado na compra (significando que alguém se propõe a pagar efetivamente determinada quantia), adota-se a média entre os dois valores usando-se Fn = 1,00.

Linha 27: FATOR TRANSPOSIÇÃO (Ft): Leva em conta a diferença de local entre as amostras e o objeto. Provém da relação entre os IL do objeto e da amostra (linha 03), aplicada à parcela de influência do terreno (Kt):

Ft = (IL objeto / IL amostra) x Kt + Kc. Linha 28: FATOR ÁREA (Fa): Leva em conta a diferença entre as áreas de

terreno e de construção, do objeto e da amostra. Provém: da relação entre as áreas construídas “Ac”, do objeto e da amostra, (linha 07), aplicada à parcela de influência da construção (Kc), mais a relação entre as áreas de terreno “At”, do objeto e da amostra (linha 04), aplicada à parcela de influência do terreno (Kt):

Fa = (Ac objeto/ Ac amostra) x Kc + (At objeto/ At amostra) x Kt.

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Linha 29: FATOR PADRÃO (Fp) : Leva em conta o melhor ou pior padrão de

construção do objeto em relação à amostra. É dado pela relação entre os custos/m2 (Q) do objeto e da amostra (linha 09), aplicada à parcela de influência da construção (Kc):

Fp = (Q objeto/ Q amostra) x Kc + Kt. Linha 30: FATOR PROFUNDIDADE (Fz): Compensa terrenos de profundidade

superior ou inferior ao intervalo entre a padrão-máxima ou padrão-mínima do bairro. É dada pela relação entre os Índices de profundidade (Iz) do objeto e da amostra aplicada ao terreno:

Fz = (Iz objeto / Iz amostra) x Kt + Kc . Linha 31: FATOR FRENTE (Ff): Compensa imóveis com terrenos de frente

diferente da frente-padrão. É dado pela relação entre os Índices de frente (If) do objeto e da amostra, aplicada à parcela de participação do terreno:

Ff = (If objeto / If amostra) x Kt + Kc . Linha 32: FATOR ESQUINA (Fe): Provém da relação entre os Índices de

Esquina (“Ie”) do objeto e da amostra. Linha 33: FATOR DEPRECIAÇÃO (Fd): Leva em conta a idade e o estado de

conservação do objeto em relação à amostra. Provém da relação entre as parcelas (1 - D) do objeto e da amostra (linha 13), aplicada à influência da construção (Kc). Se o objeto for mais velho/mais desgastado que a amostra, este fator será menor do que 1,00. E vice-versa. Fd = [(1 - D)objeto / (1 - D)amostra] x Kc + Kt .

Linha 34: VALOR HOMOGENEIZADO (Vh): Resulta da multiplicação do valor pesquisado de cada amostra (linha 01) pelos fatores de homogeneização (linhas 26 a 33):

Vh = V x Fn x Ft x Fa x Fp x Fz x Ff x Fe x Fd.

3. VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO: De posse dos valores homogeneizados, chega-se a ele através da seguinte

seqüência, ainda na mesma planilha do ANEXO II: 3.1 - Calcula-se a média aritmética dos valores homogeneizados, denominada

“média provisória” (linha 37), dividindo-se a somatória dos valores homogeneizados (linha 35) pelo número de amostras (linha 36).

3.2 - Eliminam-se as amostras que extrapolarem 30% acima ou 30% abaixo da média provisória (consideradas “amostras discrepantes”), na linha 40.

3.3 - Calcula-se nova média (linha 43), com as amostras restantes, dividindo a somatória dos valores homogeneizados restantes (linha 41) pelo número de amostras restantes (linha 42) , que será o valor final de avaliação do imóvel objeto (linha 43):

Valor da Avaliação = Soma valores homogeneizados restantes / No. de amostras restantes.

4. TRANSCREVENDO AS ÚLTIMAS LINHAS do ANEXO II, elaborado conforme o procedimento explicado, temos:

35 Somatória dos valores homogeneizados: 6.112.717,66

36 Número de amostras: 9,00

37 Média provisória: 6.112.717,66 ./ 9 = 679.190,85 38 Valor 30% maior: 882.948,11

39 Valor 30% menor: 475.433,60

40 Amostras a eliminar: Não há

41 Somatória dos valores homogeneizados restantes : 6.112.717,66

42 Número de amostras restantes: 9,00

43 VALOR DA AVALIAÇÃO: 6.112.717,66 ./ 9 = 679.190,85

Arredondando, R$ 679.200,00.

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IV – GARAGENS ITAMARATI – BOX 71 DESCRIÇÃO

Representação fotográfica: Fotos 13 a 16, localizadas conforme Índice O bem penhorado, em penhora que dele atingiu apenas uma fração ideal de 25% (conforme termo de penhora de fls. 87), é um espaço de estacionamento de veículos (garagem) localizado em um prédio de garagens, na região absolutamente central da cidade, à Rua Visconde de Inhaúma 482, entre ruas General Osório e São Sebastião. O prédio, denominado “Gragens Itamarati”, possui 4 pavimentos de garagem, sendo o primeiro o do nível da rua (que seria popularmente o pavimento térreo). A garagem objeto ocupa o 3º. Pavimento, está designada como “Box 71” e tem título de propriedade individualmente registrado: a Matrícula 7.444 no 2º. Cartório de Imóveis. Não existe inscrição delimitando ou identificando cada box, o que dificulta a precisa localização da garagem dentro do pavimento. Mas como os espaços são semelhantes, o detalhe não influencia no valor da avaliação. O acesso dos veículos aos pavimentos é feito através de rampas e para as pessoas existe circulação vertical por elevador. Logo na entrada, pela Rua Visconde de Inhaúma, tem-se a portaria e o escritório de administração. Edificação de idade aparente 40 anos, em estado de conservação de bom a regular para os padrões da utilização, isto é, garagem de veículos: estrutura de concreto armado e acabamento simples, com pisos de concreto, paredes rebocadas e pintadas.

V – GARAGENS ITAMARATI – BOX 71 – AVALIAÇÃO 1. Por pesquisa realizada no próprio imóvel, este perito verificou que os valores de mercado dos espaços deste prédio de garagens variam entre R$ 15.000,00 e R$ 19.000,00, em função de algumas negociações realizadas. Verificou também que não existem anúncios de oferta para vendas de espaços como o periciado nos canais especializados, talvez por se tratar de um tipo de bem muito específico. 2. Assim sendo, usando essa faixa de intervalo, teríamos um valor médio de avaliação igual a (15.000,00 + 19.000,00) / 2 = R$ 17.000,00. 3. No entender deste perito porém este tipo de imóvel (ou parte de imóvel) funciona mais como um bem que produz rendimentos do que como um imóvel propriamente dito. Assim, o método mais apropriado para que se calcule em termos práticos seu valor de mercado seria o da renda, partindo do valor da locação que o proprietário do espaço possa receber como rendimento pelo capital que tem ali empatado, mesmo sabendo que parte desse rendimento ficará retida na administração da garagem e nos impostos municipais. 4. Este perito verificou então que os preços médios vigentes de locação das vagas do estacionamento objeto são as seguintes: Por hora: R$ 6,50/h. Por mês: R$ 185,00/mês. 5. Usarmos aqui a locação por hora é uma hipótese a ser descartada, pelos seguintes motivos: a) a imprevisibilidade do tempo de locação e vacância, dependente da maior ou menor entrada de veículos conforme as épocas e os momentos; b) a necessidade de o proprietário ficar constantemente controlando o fluxo.

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6. Ficaremos portanto com a locação mensal. Partiremos assim do valor relatado acima, R$ 185,00/mês. A esse valor haverá que ser aplicada uma primeira redução, porque não há garantias de que a vaga estará alugada permanentemente num determinado período. Diferente de uma aplicação financeira, por exemplo, que nos fornece rendimento constante e ininterrupto. A favor da segurança, aplicaremos pois a hipótese de que, durante determinado período, a vaga ficará ocupada em 2/3 do período e vaga 1/3 do mesmo. Isso corresponde a multiplicar o valor informado por 2/3: 185,00 x (2/3) = R$ 123,33. 7. A este resultado iremos abater em seguida uma taxa de 10%, correspondente à administração, impostos municipais e despesas imprevistas: 123,33 – 10% x (123,33) = 123,33 x 0,90 = R$ 111,00. 8. Este seria o rendimento mensal do bem, que iremos utilizar para, a partir dele, identificarmos o valor do capital que ele representa. Levando em conta uma taxa de remuneração de 0,5% (meio por cento) que se obteria em aplicações financeiras de capital, o valor do capital ou bem que a proporciona será então: 111,00 / 0,5% = 111,00 / 0,005 = R$ 22.200,00 (vinte e dois mil e duzentos reais). Isto porque este seria o valor do capital-bem que proporcionaria o rendimento proveniente das linhas anteriores. 9. E finalmente, como a penhora recaiu apenas sobre uma fração ideal de 25% do citado bem, o valor de avaliação correspondente à fração será, logicamente: 22.200,00 x 25% = R$ 5.550,00 (cinco mil, quinhentos e cinquenta reais).

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VI – CONCLUSÃO VALORES FINAIS DAS AVALIAÇÕES

Repetindo e transcrevendo os resultados obtidos nos Capítulos

III e V anteriores, temos: 1. Rua Marechal Deodoro 1714, Matrícula 102.836: R$ 679.200,00 679.200,00 2. Box n°. 71 das Garagens Itamarati, Matrícula 7.744: 2.1 – Valor do bem por inteiro: R$ 22.200,00 2.2 – Valor da fração penhorada: R$ 5.550,00 5.550,00 3. Valor total das duas avaliações: 684,750,00.

Honrado pela nomeação,

Ribeirão Preto, 29 de janeiro de 2018.

José Carlos Spinelli Martins Engenheiro Civil CREA 016148.4

Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP) No. 923

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ANEXO I - RELAÇÃO DOS IMÓVEIS PESQUISADOS

Amostra ENDEREÇO Fonte de InformaçãoÁrea do

Terreno (m2)Frente (ml)

Área de Construção

(m2)Padrão Valor (R$) Estágio de Negociação

1 Rua Marechal Deodoro 1486 Executiva Imóveis 411,44 12,00 392,45 Médio 450.000,00 Concretizado

2 Rua Nélio Guimarães 548 Executiva Imóveis 496,00 12,00 312,15 Médio 580.000,00 Concretizado

3 Rua Floriano Peixoto 2435 Executiva Imóveis 525,00 12,00 420,00 Médio 600.000,00 Concretiado

4 Rua Marechal Deodoro 1586 Executiva Imóveis 682,00 22,00 421,00 Médio 1.150.000,00 Oferta

5 Rua Marechal Deodoro 2666 Executiva Imóveis 468,00 20,00 454,00 Fino 1.300.000,00 Oferta

6 Rua Eliseu Guilherme 474 Roberto Nogueira, corretor 520,00 13,00 432,70 Médio 550.000,00 Oferta

7Rua Moreira de Oliveira 436, esquina Rua

GaribaldiIvone Sales, corretora 483,00 15,00 343,61 Médio 550.000,00 Concretizado

8 Rua Marechal Deodoro 1383 Wilson Barros, corretor 529,90 12,00 579,44 Médio 900.000,00 Concretizado

9 Rua Maestro Carlos Nardelli 114 Wilson Barros, corretor 520,00 12,00 315,26 Médio/Fino 400.000,00 Concretizado

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RUA MARECHAL DEODORO 1714ANEXO II - HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS E APURAÇÃO DO VALOR

Linha ELEMENTOS OBJETO AMOSTRA 1 AMOSTRA 2 AMOSTRA 3 AMOSTRA 4 AMOSTRA 5 AMOSTRA 6 AMOSTRA 7 AMOSTRA 8 AMOSTRA 9

3002 3003 3004 2999 3000 745 748 742 746

01 Valor (V) 450.000,00 580.000,00 600.000,00 1.150.000,00 1.300.000,00 550.000,00 550.000,00 900.000,00 400.000,0002 Natureza Concretizado Concretizado Concretiado Oferta Oferta Concretizado Concretizado Concretizado Concretizado03 Indice local (IL) 508,41 541,17 426,98 450,81 541,17 508,41 541,17 377,33 541,17 404,1404 Área do terreno (At) 432,00 411,44 496,00 525,00 682,00 468,00 520,00 483,00 529,90 336,0005 Frente do terreno (F) 12,00 12,00 12,00 12,00 22,00 20,00 13,00 15,00 12,00 12,0006 Profundidade equival. (Z) 36,00 34,29 41,33 43,75 31,00 23,40 40,00 32,20 44,16 28,0007 Área de construção (Ac) 399,55 392,45 312,15 420,00 421,00 454,00 432,70 343,61 579,44 315,2608 Padrão da construção Médio Médio Médio Médio Médio Fino Médio Médio Médio Médio/Fino09 Custo/m2 construção (Q) 1.582,95 1.582,95 1.582,95 1.582,95 1.582,95 2.100,35 1.582,95 1.582,95 1.582,95 1.841,6510 Custo inic.construção (Vco) 632.467,67 621.228,73 494.117,84 664.839,00 666.421,95 953.558,90 684.942,47 543.917,45 917.224,55 580.598,5820 Idade (Y) em anos 25,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 40,00 30,00 25,00 30,0012 Est.conservação (categoria) d f d e e d f f e e 13 Coeficiente de estado (C) 0,0809 0,3320 0,0809 0,1810 0,1810 0,0809 0,3320 0,3320 0,1810 0,1810 14 Depreciação (D) 0,2485 0,4259 0,2853 0,3414 0,3414 0,2853 0,4794 0,4259 0,3086 0,341415 Parcela (1 - D) 0,7515 0,5741 0,7147 0,6586 0,6586 0,7147 0,5206 0,5741 0,6914 0,658616 Valor atual construção (Vc) 475.274,16 356.634,99 353.144,05 437.889,56 438.932,15 681.504,73 356.608,44 312.252,13 634.169,05 382.405,4517 Valor do terreno (Vt) - 93.365,01 226.855,95 162.110,44 711.067,85 618.495,27 193.391,56 237.747,87 265.830,95 17.594,5518 Profundidade padrão (Zo) 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,00 20,00/45,0019 Frente padrão (Fo) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 18,00 18,00 18,00 18,0020 Índice de profundidade (Iz) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0021 Índice de frente (If) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,16 1,14 0,92 0,96 0,90 0,9022 Valor/m2 terreno (Ut) - 226,92 457,37 308,78 1.042,62 1.321,57 371,91 492,23 501,66 52,3623 Índice de esquina (Ie) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 1,0024 Influência do terreno (Kt) - 0,21 0,39 0,27 0,62 0,48 0,35 0,43 0,30 0,0425 Influência da construção (Kc) - 0,79 0,61 0,73 0,38 0,52 0,65 0,57 0,70 0,9626 Fn (Fator Natureza) 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,0027 Ft (Fator Transposição) - 0,99 1,07 1,03 0,96 1,00 0,98 1,15 0,98 1,0128 Fa (Fator Área) - 1,02 1,12 0,92 0,75 0,90 0,89 1,05 0,73 1,2729 Fp (Fator Padrão) - 1,00 1,00 1,00 1,00 0,87 1,00 1,00 1,00 0,8730 Fz (Fator Profundidade) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0031 Ff (Fator Frente) - 1,00 1,00 1,00 0,91 0,94 1,03 1,02 1,03 1,0032 Fe (Fator Esquina) - 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,93 1,00 1,0033 Fd (Fator Depreciação) - 1,24 1,03 1,10 1,05 1,03 1,29 1,18 1,06 1,1334 Valor homogeneizado (Vh) 566.823,81 719.926,03 627.464,33 722.663,15 888.550,80 635.761,22 742.089,67 703.106,52 506.332,12

35 Somatória dos valores homogeneizados: 6.112.717,66

36 Número de amostras: 9,00

37 Média provisória: 6.112.717,66 ./ 9 = 679.190,85

38 Valor 30% maior: 882.948,11

39 Valor 30% menor: 475.433,60

40 Amostras a eliminar: Não há41 Somatória dos valores homogeneizados restantes : 6.112.717,66

42 Número de amostras restantes: 9,00

43 VALOR DA AVALIAÇÃO: 6.112.717,66 ./ 9 = 679.190,85 135.838,17

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SALÃO DAEDÍCULATÉRREO

3.53

RECUO FRONTAL(ESTACIONAMENTO)

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01/2

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8:35

.

fls. 131

ANEXO IV - RUA MARECHAL DE ODORO 1714

PAVIMENTO TÉRREO - PLANTA APROXIMADA - Escala 1:133

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0

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0

4.90

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4.20

2.7

0

1.95

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0

3.15

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fls. 132

15

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

FOTOS DA RUA MARECHAL DEODORO 1714:

Foto 1 – Vista frontal do imóvel

Foto 2 – Sala 1 (usada também como abrigo)

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fls. 133

16

Foto 3 – Sala 2

Foto 3 – Um dos banheiros do pavimento superior

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fls. 134

17

Foto 5 – Interior da sala de jantar, no pavimento térreo

Foto 6 – Detalhe do banheiro do térreo

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18

Foto 7 – Detalhe da escada ao pavimento superior do corpo principal

Foto 8 – Detalhe da cozinha, no pavimento térreo do corpo principal

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fls. 136

19

Foto 9 – Detalhe da área de serviço no térreo do corpo principal

Foto 10 – Cobertura de telhas plásticas e churrasqueira

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20

Foto 11 – Detalhe da lavanderia, na edícula, pavimento térreo, com o tanque.

Foto 12 – Escada ao pavimento superior da edícula.

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fls. 138

21

FOTOS RELATIVAS AO BOX 71 DAS GARAGENS ITAMARATI

Foto 13 – Frente das Garagens Itamarati, onde está o espaço periciado

Foto 14 – Aspecto do prédio de garagens onde está o espaço periciado, mostrando suas

características internas, estrutura, piso e paredes

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fls. 139

22

Foto 15 – Elevador que permite circulação vertical de pessoas

Foto 16 – Local típico do espaço periciado.(ver frase final do

segundo parágrafo do Capítulo IV).

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