Fração Ideal

Conceito e utilidade

Apoio:

Rodrigo Karpat

• Formado em Direito pela Universidade Paulista (Unip – SP) e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP);

• É Advogado militante na área cível desde 2004;• É sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados;• Tem como cursos complementares, o Curso de Direito Imobiliário

pela FMU e Direito Imobiliário e Registral pela AASP;• Foi membro da Comissão de Ética e Julgamento do CRECI-SP por seis

anos; • É professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH;• Colunista dos Sites Sindiconet, no Site Portal em Foco, Portal VGV,

Condomínio em Foco;• Tem matérias escritas: Revista Direcional, Veja, Isto é, Revista em

Condomínio, Jornal Folha do Condomínio, entre outros;• Consultor do Jornal Estadão, da TV Cultura, Rádio Justiça entre

outros;

O que é um Condomínio Edilício?

• A palavra CONDOMÍNIO deriva do latim cum + dominus, ouseja, domínio comum.

• O vocábulo EDILÍCIO também deriva do latim aedilicium que,segundo o Dicionário Jurídico da Academia Brasileira deLetras Jurídicas, que dizer edificação.

• Assim, o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, como é tratado pelo CódigoCivil brasileiro ( Art. 1.331) , é o conjunto de edificaçõescaracterizado pela existência de partes exclusivas e partescomuns, englobando, tanto os condomínios em planoshorizontais (de prédios), quanto os em planos verticais (decasas).

O que é um Condomínio Edilício?

O que define o plano é a parede que divide as propriedades, nocaso de casas laterais( verticais), e no caso de edifícios as lajes(horizonais).

Condomínio em plano vertical

X

Embora o Código Civil se refira a edificações, omitindo-se a conjunto de casas, a expressão também deve alcançar condomínio formado de casas. Previsão Le 4.591/1964, artigo 8º letra a, ao disciplinar a sua implantação

# Loteamento LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Existem outros tipos de condomínios?

Condomínio geral ou tradicional ( comum) ( 1.314 a 1.330 do CC)

• No condomínio geral, quando duas ou mais pessoas tem apropriedade de um bem, e não somente sobre uma porção ou partedo mesmo, como ocorre no condomínio edilício.

• Neste caso cada um dos coproprietários exercem um direito sobre obem todo, sem excluir o mesmo direito dos demais coproprietários.

• Falamos em rateio de despesas e não em cota condominial. ( art.1.315 do CC).

• Voluntário ou Obrigatório

Existem outros tipos de condomínios?

Este condomínio é Edilício?

Condomínio Edilício art. 1.331 a 1.358 (CC) Lei 4.591/64

• Condomínio edilício é a propriedade emuma edificação da qual constam unidadesprivativas autônomas, de uso privativo, epartes que são propriedades comum doscondôminos.

O que é um Condomínio Edilício?

Em que momento surge o condomínio Edilício ?

• Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

• I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

• II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; ( grifei)

• CAPÍTULO IIDas Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas apóster arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintesdocumentos:

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partescomuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de áreaconstruída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular dedireitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivascontribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo aque se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que aelas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjuntode edificações;

Lei 4.591/64

E a fração ideal?

• No mesmo momento da surgimento do condomínio

Na instituição do Condomínio com a especificação das unidades, se tem obrigatório a determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns O condomínio edilício surge com a instituição e especificação das unidades (fração ideais) e cumprimento de demais exigências.

Com o surgimento necessariamente surge a fração ideal

O que é fração ideal?

É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

Ora, sinteticamente, a fração ideal representa a parte inseparável de cadaunidade autônoma, em relação ao terreno e às coisas comuns. Portanto,cada unidade autônoma corresponde a uma fração ideal representativado direito de propriedade sobre o edifício como um todo.

O que é fração ideal?

Para que ela surge?

1. Quantificar a cota de cada um nos direitos/deveres dentro do condomínio especial – no que pertence aos chamados direitos obrigacionais

2. Quantificar a cota de direito de propriedade sobre o terreno e coisas comuns- no que constitui em direito real

Critério atual de fração ideal(histórico)

• Dec. 5.481/1928 Cálculo da fração- Por valor da unidade

Exemplo da época “( ) a esse apartamento corresponde a fração ideal de 30,20 m2 no terreno” em 64 vetada esta forma de fração, somente em decimal ou ordinária.

• Lei 4.591/64 Critério de área construída. ( ABNT 12721/2006- 140/65)

• Código Civil 2002- Critério definido no artigo 1.331 Parag. 3º: “ Afração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional aovalor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjuntoda edificação” com isso algumas unidades alcanças preços maioresque outras, mesmo com o mesmo tamanho (critério justo paracondomínio de casas, a beira mar)

Critério atual de fração ideal por área

• A Lei 10.931/2004 alterou o CC, voltando ao critério proporcional a área construída ( ABNT 12721/2006- 140/65)

• 1.331 § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Poderia ser também proporcional ao valor, ou adotando outro critério qualquer minimamente justificável do ponto de vista jurídico e matemático se não fosse a normatização.

Avaliação de custos unitários de construção paraincorporação imobiliária e outras disposições paracondomínios edilícios — Procedimento

Decreto 5.481/28 - Curiosidades

• Não era obrigatória convenção

• Para suportar a divisão horizontal a lei fazia a exigência da qualidade do material de construção ( cimento armado ou similar)

• E que somente edifícios com 5 andares ou mais comportava a nova forma de divisão por frações autônomas Falava em peças mínimas (3).

• Dec.- Lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, 3 ou mais andares.

• Lei n 285 de 5 de junho de 1948- mínimo de dois pavimentos.

• Em 64 desapareceu a exigência.

Lei 4591/64

• A fração ideal vai existir por força do Art. 1º § 2º mesmo que o critério de rateio de despesas seja diverso.

• “Não pode haver edifícios em regime de comunhão por unidadesautônomas sem o fracionamento do terreno por quotas-ideais. PelaLei anterior, não seria razoável que houvesse; não deveria mesmoexistir. Mas havia. A Realidade pátria não se afinava com a ordemlegal, por falta de providências complementares.” Caio Mario da SilvaPereira

Fração ideal # Rateio de despesas

• Art. 1.336. São deveres do condômino:

• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

Fração ideal # Rateio de despesas

• Art. 1.336. São deveres do condômino:

• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Atual Código Civil e alteração 2004• Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Por unidadePor valor Por outro critério justo

Qual o quórum para alterar o critério de cobrança?

É a fração ideal o critério mais justo?• O proprietário que mora no térreo precisa pagar pelo elevador?

• E o dono de uma vaga de garagem precisa concorrer com as demais despesas?

• Dono dos apartamento de frente para o mar devem pagar o mesmo?

J. Nascimento Franco- Princípio critério de utilidade- proveito efetivo

• “ O rateio proporcional à participação ideal no terreno só deve seradotado se a todas unidades autônomas se possibilitar igualutilização das coisas e serviços comuns.”

• Uma vez que no condomínio em edifícios conjugam-se trêselementos, ou seja: propriedade comum, uso ou gozo e encargos.

• Acórdão da 6ª Câm. Do TJGB, na ApCiv 49.085 ( DJU de 05.03.1959)acórdão da 1ª T. do STF, no RE 20.597. “ A obrigação de contribuirpara as despesas gerais, por parte das lojas do pavimento térreo, sóexiste se for imposta por cláusula expressa na Convenção;obrigação de contribuir com redução 50%

• Não se pode atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros quenada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhumautilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário da loja no rés-do-chão, e com sáida livre, quanto às despesas de manutenção doselevadores. Está, neste caso aquele que é proprietário deapartamentos sem direito à garagem, quanto às despesas com ogaragista. Mas é evidente que prevalece e obriga a disposição emcontrário inserta na Convenção de Condomínio. ( a isenção sóexiste se a Convenção nada dispuser a respeito RT 653/138

Via de regra a loja não paga o rateio que não concorre, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo determinação na convenção. A exceção virou regra.

Esta vista vale mais que a dos fundos? A fração existe, mas o critério de rateio pode ser diferente. Como em consideração ao valor da unidade.

Dec. 5.481/1928Cálculo da fração- Por valor CONTRA

Após conclusão o cálculo não considera as melhorias da unidade

O valor considerado é no momento da incorporação, não leva em conta outros momentos. Não considera a valorização imobiliária

Teria o proprietário que fez aquisição mais recente, deve concorrer com cifras mais altas no rateio segundo o critério.

PRÓS

A posição da unidade influi na valoração o apartamento de frente, que valem mais que os apartamentos de fundos, tem valores distintos. Andares mais altos, valem mais que os mais baixos.

Autores sustentam valor da fração é originário

Alteração da forma de rateio # alteração da fração ideal

Como a quotacondominial possuicaracterística diversa,esta pode ser alterada,desde que conte com aaprovação de 2/3 (doisterços) dos votos doscondôminos, bem comodeve ser definido umcritério objetivo,respeitados osprincípios da boa fé eda proporcionalidade.

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIONA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃOCONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia doscondôminos é livre para estipular a forma adequada de fixaçãoda quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitosformais, preservada a isonomia e descaracterizado oenriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateioigualitário das despesas condominiais não implica, por si só,enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fraçãoideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.

(STJ - REsp: 541317 RS 2003/0064425-4, Relator: MinistroCESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 09/09/2003, T4 -QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 28.10.2003 p. 294RSTJ vol. 176 p. 408)

Alteração da fração ideal?

Caso prático Aumento de áreas com acréscimo da varanda.

Correção em caso de erro

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Venda do apartamento do zelador Aquisição de terreno limítrofe Aumento da área construída de uma unidade autônoma

Qualquer área coberta conforme código de obras é área construída e precisa de regularização.

Obras

• Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

• I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

• II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

• § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Espaço Garden

Dentro da fração – coeficiente de equivalência Área comum de uso privativo

Cobertura

Art. 1.344. Ao proprietário do terraçode cobertura incumbem as despesas dasua conservação, de modo que não hajadanos às unidades imobiliáriasinferiores.

Quando a fração não é ideal

• Exceções :

• O STJ decidiu que o valor dataxa condominial não deve tercomo parâmetro a fração ideal,mas o uso e o gozo efetivo dosbenefícios ofertados com adespesa do condomínio porcada unidade condominial, afim de se evitar oenriquecimento ilícito dosproprietários de unidadesmenores, que utilizem, domesmo modo, os serviços dasáreas comuns.

Posso alterar a fração ideal?E a forma de rateio?

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pretende o autorque o valor das cotas condominiais seja proporcionalà fração ideal decada unidade, de modo que, havendoaumento na metragem de um dos apartamentos,deveria haver revisão do valor da cota. Convenção decondomínio que é clara ao determinar quala fraçãoideal atribuída a cada unidade, não fazendo qualquermenção à metragem como fator para cálculo da fraçãoideal ou da cota condominial. A alteração daconvenção de condomínio, no que toca à fração idealde cada unidade autônoma, depende do voto daunanimidade dos condôminos .Sentença que semantém. (APELACAO 0010460- 60.2004.8.19.0209) -DES. MARIA AUGUSTA VAZ -Julgamento: 03/06/2008 -PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL – grifos

nossos).

DIREITO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO.ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXTENSÃO ÀIMÓVEIS QUE NÃO POSSUÍAM OBRIGAÇÃO DEPAGAMENTO. REQUISITO FORMAL DE ALTERAÇÃO.QUÓRUM. ARTIGO 1.351 CC. NÃO SATISFEITO. ALTERAÇÃONULA. 1. É VÁLIDA A NORMA DE CONVENÇÃOCONDOMINIAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTA UNIDADESIMOBILIÁRIAS DO PAGAMENTO DO RATEIO DE DESPESASCONDOMINIAIS. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. 2. AALTERAÇÃO DE NORMA EM CONVENÇÃO CONDOMINIALDEPENDE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADODE 2/3, CONFORME DITAME LEGAL AO ARTIGO 1.351 DOCÓDIGO CIVIL. 3. O NÃO ATINGIMENTO DO QUÓRUMQUALIFICADO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIAQUE DELIBEROU, ENTRE OUTROS, PELA ALTERAÇÃO DENORMAS DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DETERMINA ANULIDADE DAS NOVAS REGRAS CONVENCIONAIS, DEVENDOO JUDICIÁRIO RESPEITO À HIGIDEZ DAS NORMASANTERIORMENTE VEICULADAS PELA CONVENÇÃO DECONDOMÍNIO. 4. APELO PROVIDO. SENTENÇAREFORMADA.(TJ-DF - APC: 20120310108602 DF 0010546-22.2012.8.07.0003, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data deJulgamento: 19/02/2014, 1ª Turma Cível, Data dePublicação: Publicado no DJE : 25/02/2014 . Pág.: 83)

• As unidades autônomas com área de construção idênticas receberãoa mesma fração ideal no terreno e nas coisas comuns. Emcontrapartida, aos apartamentos com áreas edificadas distintas,serão concebidas frações ideais diferentes.

FI = (Ater x Aund)___________At und

Fração Ideal da unidade = FI

• A Área total do terreno – Ater

• Área da Unidade Residencial em questão – Aund

• Área total construída das unidades – At und

Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação

acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a

área da unidade em questão, dividida pela área total construída e

multiplique por 100.

Importância da Fração ideal

• Modo de rateio das despesas comuns ( art. 12 parag 1º) ( art. 1.336,I)

• Contagem de votos em assembleia, proporcionais em regra às frações ideais ( art. 24 parag. 3º , 1.352)

• Aprovar a convenção ( art. 9 parag. 2, art. 1.333)

• Deliberação sobre demolição ou reconstrução do prédio, no caso de ruína ( art. 14, art. 1.357)

Critério de voto

• Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações daassembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria devotos dos condôminos presentes que representem pelo menosmetade das frações ideais.

• Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais nosolo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,salvo disposição diversa da convenção de constituição docondomínio.grifei

• Usual?

Pagamento do condomínio • Art. 1.336. São deveres do condômino:

• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) grifei

Garagens

• Se as garagens constarem das escrituras individuais das unidades elas entram no cálculo das frações ideais.

• Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

• Posso vender uma vaga?

• 1.331 § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais comoapartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraçõesideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto osabrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoasestranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção decondomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

Obras rateio proporcional ou fração ideal

• APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS COM PINTURA EXTERNA DO PRÉDIO. COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CCB. OFENSA AO ART. 396 INOCORRENTE. SENTENÇA MANTIDA. Não há falar em ofensa ao art. 396 do CCB, porquanto os documentos que instruíram a inicial são suficientes para a busca do crédito pleiteado, sendo que os demais - juntados com a réplica - o foram tão-somente para contrapor os fatos narrados na contestação, o que é lícito, nos termos do art. 397 do mesmo diploma legal. De qualquer sorte, o réu teve vista dos...

• (TJ-RS - AC: 70050444074 RS , Relator: Eugênio Facchini Neto, Data de Julgamento: 06/11/2012, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 08/11/2012)

VOTOS

Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR)• “Quanto às alegações de que sua unidade possui entrada exclusiva e

independente do prédio, sendo a maior parte de sua fração ideal localizadano subsolo do edifício, e que sequer utiliza as áreas de uso comum,observo que não consistem em motivo justo para isentá-lo das obrigaçõescondominiais. Sua economia, querendo ou não, faz parte do prédio razãopela qual deve ser responsabilizado na proporção de sua fração ideal, nostermos do art. 1.336, I, do CCB.”

• Por isso, o recurso não procede.

• Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Obrigado!