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PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO E BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

(LEI N.º 31/2012; DECRETO-LEI N.º 1/2013; PORTARIA N.º 9/2013)

André Santos Rijo e Telma Varelas, Advogados, Abreu Advogados

A Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto 1, veio aprovar medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento, através, nomeadamente, da criação de um procedimento especial de despejo do local arrendado, cujo objectivo é, em primeira linha, originar a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.

O procedimento especial de despejo vem regulado nos artigos 15.º e seguintes da Lei 31/2012, a qual expressamente refere que esse é o meio processual destinado a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou fixada no contrato (naturalmente abarcando-se aqui os casos de caducidade, denúncia por comunicação do senhorio, resolução por comunicação do senhorio, entre outros).

Para este efeito, é criado o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) 2, junto da Direcção Geral da Administração da Justiça, destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo.

A referida Lei discorre, entre o artigo 15.º e o artigo 15º-S, não só sobre as formalidades cujo cumprimento é necessário, como também sobre a cronologia processual deste procedimento especial, em particular, sobre o momento da apresentação do pedido, a oposição, a audiência de julgamento, a desocupação do locado e o destino dos bens ali presentes, a impugnação do título, entre outros.

Mais recentemente, é a Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro, e o Decreto Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro, que acabam por disciplinar de forma mais detalhada o novo procedimento.

(continuação na página seguinte)

1 Esta lei veio dar nova redacção à Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, a qual aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).2 O DL 1/2013, de 7 de Janeiro, procede à instalação e à definição das regras do BNA enquanto secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional, bem como às regras do procedimento especial de despejo.

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Fevereiro | 2013 | Direito Imobiliário INSTITUTO DO CONHECIMENTO AB

A Livraria Almedina e o Instituto do Conhecimento da Abreu Advogados celebraram em 2012 um protocolo de colaboração para as áreas editorial e de formação. Esta cooperação visa a divulgação periódica de artigos breves e anotações nas plataformas electrónicas e digitais da Livraria Almedina. Para aceder, clique aqui.

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(LEI N.º 31/2012; DECRETO-LEI N.º 1/2013; PORTARIA N.º 9/2013) (CONTINUAÇÃO)

1. A Portaria n.º 9/2013 veio regulamentar alguns aspectos do procedimento especial de despejo, nomeadamente: i) o modelo, formas de pagamento de taxa de justiça devida pela sua apresentação e momento em que se considera o requerimento apresentado; ii) formas de apresentação da oposição, e modo de pagamento da caução; iii) formas de apresentação das restantes peças processuais; iv) modelo de tramitação do requerimento de autorização judicial para entrada em domicílio; v) notificações, comunicações e tramitação electrónica do processo; vi) consulta electrónica do processo; vii) disponibilização do título para desocupação do locado; viii) aspectos relacionados com a designação, substituição e destituição do agente de execução ou notário, respectivo regime de honorários e despesas, e lista de agentes de execução e notários participantes no procedimento especial de despejo.

2. Esta portaria consagra a possibilidade de o requerente (senhorio ou propriamente ex-senhorio, no caso de o contrato já ter cessado os seus efeitos) apresentar o respectivo requerimento de despejo, quer em formato papel (em modelo próprio com campos para identificação do imóvel 3 , determinação do fundamento para o despejo, petição cumulativa de rendas e outros encargos, junção do comprovativo de pagamento do imposto de selo 4, indicação da base legal, designação do agente de execução ou notário para efectuar a desocupação do locado, identificação do senhorio/requerente, indicação de benefício de apoio judiciário, etc.), quer em formato electrónico (se o for através de advogado ou solicitador, por meio de formulário electrónico via plataforma CITIUS, juntamente com a versão electrónica dos documentos a instruir o pedido, em pdf, sob pena de multa no valor de 2 Unidades de Conta processuais, e pelo próprio requerente com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão através do preenchimento e envio de formulário electrónico disponível na página informática do BNA em www.bna.mj.pt, juntamente com os documentos que se pretende juntar, em pdf e procedendo à assinatura digital a final).

3. Sendo entregue electronicamente via CITIUS, a taxa de justiça deverá ser liquidada no prazo de 10 dias a contar do envio do requerimento, gerando o respectivo sistema informático uma referência necessária para se efectuar o pagamento da mesma. Pagamento este que poderá ser efectuado mediante Multibanco, Homebanking, ou junto das entidades bancárias indicadas pela Agência da Gestão da Tesouraria e da Dívida Pública – IGCP, E.P.E.


3 Cada processo que corre no BNA apenas poderá visar a desocupação de um imóvel podendo, contudo, ocorrer a desocupação de um conjunto de imóveis quando os mesmos se encontrem no mesmo concelho, caso entre eles exista uma dependência funcional.4 O pagamento do imposto de selo nos contratos de arrendamento assume com a nova reformulação do procedimento especial de despejo uma importância crucial, pois se não se encontrar liquidado tal imposto, o senhorio não poderá socorrer-se deste mecanismo (cfr. número 4 do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n.º 31/2012), tendo que optar pela acção de despejo judicial sob a forma de processo comum, tendencialmente mais moroso.

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4. No caso de envio electrónico do requerimento pelo BNA (excluindo-se aqui advogados e solicitadores que deverão proceder ao envio, preferencialmente, via CITIUS), será atribuído um número de referência do requerimento no final do preenchimento do formulário, com o qual deverá o requerente dirigir-se a uma secretaria judicial competente para recepcionar o requerimento (igualmente no prazo de 10 dias a contar do envio electrónico) de modo a concluir a apresentação do mesmo, fazendo-se acompanhar dos documentos que devam ser apresentados com o requerimento, em suporte papel, caso em que a secretaria judicial, com base na referência do requerimento disponibilizado pelo requerente, comprovando a respectiva identidade, acede à versão electrónica do requerimento constante da aplicação informática do BNA, procedendo à remessa deste por via electrónica para o BNA. Aqui chegados, e após o requerente assinar declaração de concordância com o requerimento enviado, a secretaria entrega ao requerente o respectivo comprovativo de envio, juntamente com os dados necessários para se proceder ao pagamento da taxa de justiça através dos meios supra indicados em sede de envio pelo CITIUS, e igualmente no prazo de 10 dias.

5. Caso o requerente opte pelo envio do requerimento em formato papel, deverá dirigir-se a uma das secretarias judiciais competentes, preencher e assinar o modelo de requerimento aprovado e que faz parte integrante como anexo à Portaria, juntamente com os documentos que instruem o requerimento em suporte papel. A secretaria, recebido o formulário em formato papel, preencherá o formulário do requerimento de despejo constante da aplicação informática do BNA, procedendo à junção dos documentos que instruem o requerimento, em formato electrónico, comprovando a identidade do requerente e remetendo o requerimento, por via electrónica para o BNA. Remetido o requerimento ao BNA pela secretaria, esta entrega ao requerente o comprovativo do envio juntamente com os dados necessários para se proceder ao pagamento da taxa de justiça 5 pelos mesmos meios e no mesmo prazo supra indicado.

6. A Portaria aqui em referência regula também a forma de apresentação da oposição 6 pelo arrendatário/ex-arrendatário. Se a oposição for apresentada por mandatário, deverá ser preenchido e enviado o respectivo formulário electrónico disponível no CITIUS, juntamente com os documentos necessários em suporte electrónico, valendo como data da prática do acto a da respectiva expedição. A oposição poderá também ser entregue em suporte papel no BNA, juntamente com a versão em papel de todos os documentos que a devam acompanhar, valendo como data da pática do acto, a respectiva entrega. Pode ainda a oposição ser remetida via correio postal, sob registo, para o BNA, juntamente com a versão em papel de todos os documentos que a devam acompanhar, valendo como data da prática do acto a da efectivação do registo postal.


5 Nota importante: independentemente da forma de apresentação do requerimento, o mesmo só se considera apre-sentado na data em que for efectuado o pagamento da taxa de justiça devida, ou em que foi entregue o documento comprovativo do pedido de apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou pagamento faseado da taxa de justiça e dos demais encargos do processo.6 Cujo prazo de apresentação é de 15 dias contados da notificação – cfr. artigo 15.º-F da Lei n.º 6/2006).



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7. Em face das políticas de desmaterialização da justiça, o novo sistema premeia a tramitação electrónica: prevê-se que, no caso de a oposição ser entregue em suporte papel directamente no BNA ou remetida por correio, seja aplicada uma multa no valor de 2 Unidades de Conta.

8. No caso de o requerimento ter por objecto a resolução do contrato de arrendamento por força de mora no pagamento das rendas, o requerido deve, aquando da entrega da oposição, efectuar o pagamento de uma caução, independentemente de ter sido concedido apoio judiciário ou não, que pode chegar até seis meses de rendas e demais encargos em dívida.

9. Recebida a oposição, o BNA procede, caso seja necessário, à sua digitalização e introdução no sistema informático, remetendo o processo por via electrónica ao tribunal designado pelo requerente para efeitos de apresentação à distribuição 7, remetendo também ao requerente cópia da oposição, com a indicação de que o processo foi enviado para tribunal.

10. A Portaria n.º 9/2013 também menciona expressamente que são apresentadas exclusivamente junto do BNA os seguintes documentos: i) requerimento de autorização judicial para entrada imediata no domicílio; ii) requerimento de suspensão da desocupação do locado; iii) pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação; iv) impugnação do título para desocupação do locado; v) desistência do pedido; vi) outro requerimento ou acto processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr junto do BNA.

11. É também estabelecido no número 3 do artigo 11.º da Portaria que “à oposição à impugnação do título para desocupação do locado e à contestação do pedido de diferimento da desocupação, bem como às demais peças processuais que devem ser apresentadas no tribunal onde corra o respectivo processo, aplica-se o disposto no Código de Processo Civil e na respectiva legislação complementar quanto à apresentação de peças processuais.”O processo correrá também em tribunal quando seja requerida ou decorra da lei a prática de acto da competência do juiz e até à prática do mesmo.

12. A Portaria regula ainda a tramitação e modelo de requerimento de autorização judicial para entrada imediata em domicílio, o qual constará na página electrónica do BNA, apresentando o agente de ex-ecução ou notário no prazo de cinco dias após o prazo em que o arrendatário devesse ter procedido à entrega do locado tal requerimento deve ser instruído com o título para desocupação do locado e com o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça, assim como os documentos previstos nos artigos 9.º, 10.º e 15.º-D da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção actual.


7 Aplicar-se-ão aqui as regras de definição da competência territorial previstas no Código de Processo Civil, com predominância para a lex sitae, estando previsto na Lei n.º 6/2006, na redacção actual, que o Juiz possa convidar as partes a aperfeiçoar as peças processuais apresentadas ou apresentarem novo articulado em 5 e 10 dias, ou em alternativa possa marcar a audiência de julgamento no prazo de 20 dias.



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13. Nos termos do artigo 23.º da Portaria, tendo sido designado notário para proceder à desocupação do locado, deve ser designado agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas. Tendo sido designado agente de execução para proceder à desocupação do locado, esse agente de execução é também nomeado para pagamento das rendas e encargos. Se o requerente tiver solicitado que a designação para desocupação do locado fosse efectuada de modo automático pelo BNA, não poderá designar agente de execução para proceder à execução para paga-mento de rendas e demais despesas, sendo esta designação feita pelo BNA, de entre os agentes de execução, nos termos previstos no Código de Processo Civil e respectiva regulamentação.

14. Segundo o Decreto-Lei n.º 1/2013, a entrada imediata no imóvel arrendado para tomar posse, quando o mesmo constitua domicilio e o requerido não o desocupe de livre vontade, ou incumpra o acordo eventualmente celebrado para o efeito, carece de autorização judicial prévia, sendo lavrado um auto em consequência do mesmo.Contudo, nos casos de arrendamento para fins habitacionais, verificando o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça que no imóvel arrendado não se encontram pessoas e tendo indícios que o mesmo se encontra desocupado, não é necessária prévia autorização judicial para entrar no imóvel. Ainda assim, previamente à entrada no imóvel terá que ser afixado no local um aviso no qual conste o dia e hora para a entrada no imóvel, com antecedência não inferior a 20 dias e confirmando a existência de indícios de abandono, lavrando sempre auto de ambas as diligências.

15. Taxas de justiça aplicáveis ao procedimento especial de despejo, previstas no Decreto lei n.º 1/2013:

� Apresentação do requerimento de despejo: 0,25 UC em requerimentos de valor até € 30.000,00 e 0,5 UC quando o requerimento tenha valor igual ou superior a € 30.000,00; � Apresentação da oposição ao requerimento de despejo, bem como a resposta a este: 3 UC em

requerimentos de valor até € 30.000,00 e 6 UC quando o requerimento tenha valor igual ou superior a € 30.000,00;

� Pedido de autorização judicial para entrada imediata no domicílio: 0,2 UC a pagar pelo requerente; � Pedido de suspensão de desocupação do locado apresentado pelo detentor, pedido de diferimento

da desocupação do imóvel arrendado para habitação e apresentação de impugnação do título para desocupação do locado: calculada nos termos da tabela II do Regulamento das Custas Processuais; � Quando a desocupação do locado seja efectuada por oficial de justiça, além do pagamento da taxa

de justiça referida supra, é devido 1,75 UC, quando o procedimento tenha valor inferior a € 30.000,00, e 3,5UC quando o procedimento tenha valor igual ou superior a € 30.000,00.

16. Valor do procedimento especial de despejo: valor da renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida.

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