Fundo de Investimento Imobiliário Floripa Shopping - FII
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PROSPECTO DE OFERTA PBLICA DE DISTRIBUIO DE COTAS DO
FLORIPA SHOPPING -
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO
1 Emisso de Cotas no Montante de
R$ 48.000.000,00
Cdigo ISIN BRFLRPCTF006
Emisso de 48.000 (quarenta e oito mil) cotas, com valor unitrio de R$ 1.000,00 (um mil reais) (Cotas), todas escriturais, a
serem integralizadas vista, exclusivamente em moeda corrente nacional, no ato da subscrio das Cotas, no montante total
de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes).
BANCO OURINVEST S.A.,instituio com sede na Cidade e Estado de So Paulo, na Av. Paulista_1728, , inscrita no CNPJ/MF
sob o n 78.632.767/0001-20_(Coordenador Lder), foi contratado para realizar a Oferta Pblica de Distribuio (Oferta) das
Cotas do FUNDO.
A administrao do FUNDO realizada pelo BANCO OURINVEST S.A.,instituio com sede na Cidade e Estado de So Paulo, na Av. Paulista_1728, , inscrita no CNPJ/MF sob o n 78.632.767/0001-20 (Instituio Administradora, Administradora ), na
forma da Lei n 8.668, de 25 de junho de 1993 (Lei n 8.668/93), e da Instruo CVM n 472, de 31 de outubro de 2009
(ICVM n 472/08). O Instrumento Particular em que o Banco Ourinvest assumiu a funo de Instituio Administradora do Floripa Shopping -
Fundo de Investimento Imobilirio e deliberou sobre a Oferta, datado de 08 de julho de 2009, foi devidamente registrado
perante o 7 Oficial de Registros de Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica de So Paulo, Estado de So Paulo, sob
o n 1717567, em 8 de julho de 2009.
A Oferta da 1 Emisso de Cotas do FUNDO foi aprovada e registrada junto a Comisso de Valores Mobilirios - CVM (CVM) sob o n CVM/SRE/RFI/2009/007, em 26 de 08 de 2009.
As Cotas sero negociadas exclusivamente no mercado secundrio, na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e
Futuros (BM&F), observado o disposto neste Prospecto e no Regulamento do FUNDO. Os Investidores devem ler a seo Fatores de Risco nas pginas 69 a 71 deste Prospecto, para avaliao dos riscos que devem ser considerados para o investimento nas Cotas.
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O Prospecto foi elaborado de acordo com as normas atualmente vigentes e contm as informaes relevantes necessrias ao
conhecimento, pelos Investidores da Oferta, das Cotas do FUNDO, da Administradora, de suas respectivas atividades e situaes econmico-financeiras, bem como dos riscos inerentes Oferta.
As Informaes contidas neste prospecto preliminar esto sob anlise da Comisso de Valores Mobilirios - CVM, a qual ainda no se manifestou a seu respeito. Portanto, o presente prospecto preliminar est sujeito a complementao e correo.
O investimento do fundo de investimento de que trata este prospecto apresenta riscos para o investidor. Ainda que a Instituio Administradora mantenha sistema de gerenciamento de riscos, no h garantia de completa eliminao da possibilidade de perdas para o fundo de investimento e para o investidor.
O fundo de investimento de que trata este prospecto no conta com garantia da Instituio Administradora do FUNDO, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crditos - FGC.
As informaes contidas nesse Prospecto esto em consonncia com o Regulamento, porm no o substituem. recomendada a leitura cuidadosa tanto deste Prospecto quanto do Regulamento, com especial ateno para as clusulas relativas ao objetivo e poltica de investimento do FUNDO, bem como s disposies do Prospecto que tratam dos fatores de risco a que este est exposto. A autorizao para funcionamento do FUNDO, e o registro da Emisso das Cotas, no implicam, por parte da Comisso de Valores Mobilirios - CVM, garantia de veracidade das informaes prestadas, ou julgamento sobre a qualidade do FUNDO, de sua Administradora, de sua poltica de investimentos, do empreendimento que constitui seu objeto, ou, ainda, das Cotas a serem distribudas. No h garantia de que o tratamento aplicvel aos Quotistas, quando da amortizao e/ou resgate de suas Cotas, ser o mais benfico dentre os previstos na legislao tributria vigente. Para maiores informaes sobre a tributao aplicvel aos Quotistas do FUNDO e ao FUNDO, vide seo Regras de Tributao.
A distribuio no conta com Agncia classificadora de riscos.
Ao investidor recomendada a leitura cuidadosa do Prospecto e do Regulamento do FUNDO.
A data do presente Prospecto 26 de agosto de 2009.
ING Corretora de
Cmbio e Ttulos S.A.
ORIGINADOR
ESTRUTURADOR
ADMINISTRADOR / COORDENADOR LIDER
DISTRIBUIDOR EXCLUSIVO
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NDICE
DEFINiES 6
RESUMO DA DISTRIBUIO 10
INFORMAES CONTIDAS NESTE PROSPECTO 11
CARACTERSTICAS DO FUNDO E DO FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER 12
CARACTERSTICAS BSICAS DO FUNDO 12
Objeto do Fundo e Poltica de Investimentos 12
Caractersticas do Empreendimento Imobilirio Floripa Shopping 13
Do Direito de Ocupao 13
Da Administrao do FUNDO 13
DESPESAS E ENCARGOS DO FUNDO 1S
O FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER E O FUNDO 16
CARACTERSTICAS DA OFERTA 20
CARACTERSTICAS BSICAS DA OFERTA 20
Taxa de Fiscalizao (registro de emisso) 20
MONTANTE DA EMISSO, CONDiES E PRAZO DE SUBSCRIO E INTEGRALIZAO 21
ALTERAO DAS CIRCUNSTNCIAS, REVOGAO, MODIFICAO, SUSPENSO E CANCELAMENTO 20
PBLICO ALVO 22
DECLARAO DE INADEQUAO 23
ADMISSO NEGOCIAO DAS COTAS DO FUNDO EM BOLSA DE VALORES 23
DIREITOS, VANTAGENS E RESTRiES DAS COTAS 23
GARANTIA DE RENTABILIDADE MNIMA E CESSO DE CRDITOS DA INCORPORADORA 27
NOVAS EMISSES 28
PUBLICIDADE E DIVULGAO DE INFORMAES DO FUNDO 29
DA DISTRIBUiO DE VALORES MOBILIRIOS E DA DESTINAO DOS RECURSOS 30
CONDiES DO CONTRATO DE COLOCAO E DISTRIBUiO DE COTAS 30
RELAO DO FUNDO COM O COORDENADOR LDER 30
PROCEDIMENTOS DA DISTRIBUiO 30
DEMONSTRATIVO DOS CUSTOS DA DISTRIBUiO 30
( '.
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CONTRATO DE GARANTIA DE LlQUIDEZ 31
DESTINAO DOS RECURSOS 31
REGRAS DE TRIBUTAO 32
TRIBUTAO DO FUNDO 32
TRIBUTAO DOS INVESTIDORES 32
VISO GERAL DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO 34
VISO GERAL DO SETOR DE SHOPPING CENTERS 35
HISTRICO 35
DESEMPENHO E DIAGNSTICO DO SETOR NO BRASil 38
CLASSIFICAO DOS SHOPPING CENTERS 43
REGULAMENTAO RELATNAAOS SHOPPING CENTERS 46
INFORMAOES SOBRE FLORIANPOLIS 49
O EMPREENDIMENTO FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER 52
LOCALIZAO 52
DESCRiO 52
PRINCIPAIS CARACTERSTICAS 54
ANLISE DA CONCORRNCIA 55
INFORMAES FINANCEIRAS E OPERACIONAIS SELECIONADAS 57
NVEL DE VENDAS 57
RECEITAS 58
DESPESAS 63
RESULTADO OPERACIONAL 66
FATORES DE RISCO 67
RISCO DE O FUNDO NO SER cONsmulDO 67
RISCO DE O FUNDO NO CAPTAR A TOTALIDADE DOS RECURSOS 67
RISCO DE LlQUIDEZ 67
RISCO DE CONCENTRAO DE PROPRIEDADE DE COTAS DO FUNDO 68
RISCO RELATIVO PARTICIPAO MINORITRIA DO FUNDO NO FLORIANPOLIS S~OPPING CENTER 68
RISCO RELATIVO RENTABILIDADE DO INVESTIMENTO NO FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER 68
RISCO DE ENGEN~ARIA ECONSTRUO DO IMVEL FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER 69
\
-
RISCO DE CONCENTRAO DA CARTEIRA DO FUNDO 69
RISCO DA ADMINISTRAO DO FLORIPA SHOPPING POR TERCEIROS 69
RISCO DE CRDITO 69
RISCOS DO NO PAGAMENTO DA GARANTIA DE RENTABILIDADE MINIMA POR PRAZO DETERMINADO 70
RISCO DE DESAPROPRIAO 70
RISCO DE SINISTRO 70
RISCOS RELACIONADOS A FATORES MACROECONMICOS, CONJUNTURA MACROECONMICA EPOLtrlCA
GOVERNAMENTAL 70
RISCOS TRIBUTRIOS 71
CONDiES EXTERNAS ERISCOS DE DESVALORIZAO DOS IMVEIS 71
DIREITO DE OCUPAO DO IMVEL 72
RISCO DAS CONTING~NClAS AMBIENTAIS 72
RISCO DE EMPREENDIMENTO CONCORRENTE AO FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER 72
RISCO DE NO MATERIALIZAO DAS PERSPECTIVAS CONTIDAS NESTE PROSPECTO 73
DIREITO DE REGRESSO DO FUNDO CONTRA A INCORPORADORA 74
DO ADMINISTRADOR/COORDENADOR LlDER 75
BREVE HISTRICO DO ADMINISTRADOR/COORDENADOR 75
DECLARAO DA ADMINISTRADORA NOS TERMOS DO ARTIGO 56, DA ICVM N 400;03 77
DA PLENAVENTURA 79
BREVE HISTRICO DA PLENAVENTURA 79
DA ADMINISTRADORA DO FLORIPA SHOPPING CENTER 80
BREVE HISTRICO DA ADMINISTRADORA DO FLORIPA SHOPPING CENTER 80
IDENTIFICAES 81
INSTITUIO ADMINISTRADORA 81
COORDENADOR LDER 81
AUDITORES INDEPENDENTES 81
INSTITUIO ESCITURADORA 81
ASSESSOR LEGAL 81
INFORMAES COMPLEMENTARES 82
ANEXOS 83
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INSTRUMENTO PARTICULAR QUE DELIBEROU ASUBSTITUICAO DA INSTITUICAO
ADMINISTRADORA (REGULAMENTO ANEXO) 85
INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPPRA E OUTRAS AVENAS 130
CARTA DE RENNCIA 145
CERTIDO ATUALIZADA DA FICHA DA MATRICULA 67.948, DO 2' REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE
FLORIANPOLIS, ESTADO DE SANTA CATARINA 147
CERTIDO ATUALIZADA DA FICHA DA MATRICULA 69.597, DO 2' REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE
FLORIANPOLIS, ESTADO DE SANTA CATARINA 172
CONVENO DE CONDOMrNIO VOLUNTRIO PRO INDIVISO 176
ACORDO DE CONDMINOS 189
INSTRUMENTO DE NORMAS GERAIS REGEDORAS DAS LOCAES DO FLORIANPOLIS
SHOPPING 191
CPIA DO COMPROVANTE DE PAGAMENTO DA TAXA DE FISCALIZAO 232
DECLARAO ADMITINDO A NEGOCIAO DAS COTAS NA BM&F 234
INSTRUMENTO DE GARANTIA MINIMA DE RENTABILIDADE 235
CPIA DO CONTRATO DE ESCRITURAO DE COTAS 244
DECLARAO NOS TERMOS DO ARTIGO 56, DA ICVM Ne 400/03 252
LAUDO DE AVALIAO DO FLORIPA SHOPPING, ELABORADO PELA COLlIERS 254
CARTO DE CNPJ/MF 307
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DEFINiES
Para fins do presente Prospecto, as definies listadas nesta seo, salvo se outro significado lhes
for expressamente atribuldo, tm o seguinte significado:
: ABL i rea Bruta Locvel e corresponde soma de todas as reas disponiveis para locao no Florianpolis,
Shopping Center, exceto quiosques.
Administrador Banco Ourinvest S.A.,instituio com sedena "cidade!
e Estado de So Paulo, na Av. Paulista_1728, ,
inscrita no CNPJ/MF sob o nO 78.632.767/0001-20,
o instituio responsvel pela administrao do
FUNDO.l 'AdmiriistradoiadoFlo"iiaiipoiis""-"""-I"Aii"an-sc"eO"Shop"ping-Centers" "S.-:;-sociedade -po-r-'
, Shopping Center I aes com sede na Cidade e Estado do Rio de o I
Janeiro, na Rua Dias Ferreira, nO 190, 3 andar, sala
301, inscrita no CNPJ/MF sob o nO 06.082.98010001
03.
AGE Assemblia Geral Extraordinria de Quotistas do
FUNDO . o _ _, _. _ _ _ _ _ _ _ _ _____ _ _ _ __ ._ ,._ __ ___ _._._._._ _ .....
AGO Assemblia Geral Ordinria de Quotistas do FUNDO. ------- - ------ - - ---------.--
BM&F BM&F BOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias
e Futuros, pessoa juridica com sede na Rua XV de .
Novembro, nO 275, Centro, So Paulo - SP, inscrita
no CNPJ/MF sob o nO 09.346.601/0001-25.
! Cesso de Crditos da Incorporadora Nos termos do Instrumento Particular de Obrigao
de Fazer e Outras Avenas, caso os rendimentos do
FUNDO sejam insuficientes para pagar a
Rentabilidade Mlnima aos Cotistas, a Incorporadora
ceder em favor do Fundo, por um per lodo de 12
(doze) meses contados do encerramento do periodo ,
de Rentabilidade Mlnima e at o limite da
Rentabilidade Mlnima, os crditos que detm com
relao explorao das locaes, cesso de uso e
demais formas de explorao do Floripa Shopping, na
proporo da frao ideal do Floripa Shopping de sua
titularidade.
6
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, Contrato de Distribuio Instrumento Particular de Melhores Esforos para .
Distribuio Pblica de Cotas do FUNDO, de 08 de
. julho de 2009, firmado entre o Administrador e o
Coordenador L1der.. . .. ~
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de Imvel em Carter Fiducirio e Outras
Avenas, de 08 de julho de 2009, firmado entre o
Administrador, na qualidade de proprietrio fiducirio .
e a Incorporadora, para regular a aquisio da frao
ideal do Floripa Shopping.
Compromisso de Venda e Compra
" .. .....,,--_._....._-_.- -. - --- - ~._-_.._------_._---------Banco Ourinvest SA,instituio com sede na Cidade,
e Estado de So Paulo, na Av. Paulista_1728, ,
inscrita no CNPJ/MF sob o n 78.632.767/0001-20, na
qualidade de instituio integrante do sistema de
distribuio de valores mobilirios, podendo o
Coordenador L1der sub-contratar outras instituies
integrantes do sistema de distribuio de valores
mobilirios com o fim de realizar a distribuio das
Coordenador Llder ~-~
Cotas do FUNDO.
Distribuidor Exclusivo i Banco Citibank SA, com sede na cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Av. Av. Paulista nO
1.111, 2 andar parte, inscrito no CNPJ/MF sob o n
33.479.023/0001-80, na qualidade de distribuidor
exclusivo da oferta, conforme ADESO ao Contrato
de Distribuio Pblica de Cotas do Fundo de
Investimento Imobilirio FLORIPA SHOPPING,
firmado em 08 de julho de 2009 . . . ..- .. -----
CVM Comisso de Valores Mobilirios - CVM.
Emisso ! Emisso de Cotas do FUNDO. Florianpolis Shopping Center ou .. 'rEmpreendimento imobilirio integralmente firalizadoe~ ,
: Floripa Shopping I operacional, situado no Saco Grande, distrito de i i Santo AntOnio de Lisboa, Municpio de Florianpolis, ,I Estado de Santa Catarina, com rea construlda total i de 75.127,36 m',.
: FUNDO I Floripa Shopping - Fundoda irl\lestimento Imobiiirio. Incorporadora i Incorporadora de ShoppingCenter-Fioriaiipolis
I S.A., sociedade por aes com sede na Cidade de ! FlorianpOlis, Estado de Santa Catarina, na Rodovia I Virgilio Vrzea, nO 587, Piso SL, inscrita no CNPJ/MF
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--- - - - ----- - ----- - ---------- - -- -- - - ----------
Instituio Escrituradora
Instrumento Declaratrio de Normas
Gerais Regedoras de Locaes
Instrumento Particular de Pagamento
. de Garantia de Rentabilidade Minima e
Outras Avenas
Investidores
. Maioria Simples
: . Maioria Absoluta
i Oferta
I Plenaventura
Prestador de Servios
sob nO 04.803.537/0001-40, atualmente titular de 89% .
(oitenta e nove por cento) da frao ideal do
Florianpolis Shopping Center.
Banco Ita S.A. instituio financeira contratada pelo
FUNDO para prover a escriturao das Cotas, em
nome de seus respectivos titulares.
Instrumento Declaratrio de Normas Gerais
Regedoras de Locaes do Florianpolis Shopping
, Center, registrado sob o nmero 273653, livro b 698,
, folha 58, em 1 de agosto de 2008, perante o Offcio de Registro Civil, Tltulos e Documentos e Pessoas
Jurfdicas de Florianpolis - 1 Sub distrito, e que
contm as normas gerais disciplinadoras das
locaes, uso e funcionamento das lojas de uso
comercial do Florianpolis Shopping Center.
Instrumento Particular de Pagamento de Garantia de
Rentabilidade Minima e Outras Avenas, firmado em
: 08 de julho de 2009, entre a Incorporadora, a
, Administradora e a Plenaventura.
Pessoas flsicas e jurldicas, investidores institucionais,
residentes e domiciliadas no Brasil ou no exterior,
. bem como fundos de investimento administrados e/ou
geridos pelo Administrador.
Voto dos Cotistas que representem metade mais uma
! das Cotas, subscritas e integralizadas, dos Cotistas
i presentes na respectiva AGE ou AGO.
! Voto dos Cotistas que representem metade mais uma
i das Cotas subscritas e integralizadas.
Oferta Pblica de Distribuio das Cotas do FUNDO ------- .-.-----
Plenaventura Participaes S.A., ho/ding que atua
em diversas reas, dentre as quais a de shopping
centers, e que ser fiadora da Incorporadora no .
tocante Garantia de Rentabilidade Mfnima Por
Prazo Determinado.
Pessoa flsica ou jurfdica que pode vir a ser
contratada pelo Administrador, s expensas do
FUNDO, para prestar determinados servios de
assessoria, nos termos do Artigo 31, da ICVM nO
472/08.
8
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; Cotas
Quotistas
Regulamento
Rentabilidade Mlnima Por Prazo
. Determinado
i VGOlneS
i Cotas do FUNDO. ... ---iritulares das Cotas-deemlSsodo-FUNDO
Regulamento do FUNDO constante do Anexo 1 ao .
presente Prospecto. _ _ ____ _ ____ .,__ w ..'~
-
Emissor:
Administrador:
, Distribuidor Exclusivo
Valor Total da Emisso:
Nmero Total de Cotas a serem
Emitidas:
Nmero de Emisses:
Nmero de Sries da Emisso:
Preo de Emisso e Preo de
Integralizao da Cota:
Taxa de Ingresso no FUNDO:
Aplicao Iniciai Mlnlma
Forma de Distribuio:
, Tipo de Distribuio:
, Regime de Colocao:
i Publicidade:
RESUMO DA DISTRIBUiO
Floripa Shopping Fundo de Investimento
Imobilirio.
BANCO OURINVEST S.A.
, BANCO CITIBANK S.A ...- .. _..,,~- -_.._
t R$ 48.000.000,00 (Quarenta e oito milhes de :
i reais).+..... '",,", . . 148.000 (quarenta e oito mil).
1 (uma). ....... .... --".,
Emisso em srie nica.
R$ 1.000,00 (Hum mil reais) cada Cota.
" No ser cobrada taxa de ingresso dos subscritores .
das Cotas.
R$ 50.000,00 (clnquenta mil reais), no sendo,
admitidas cotas fracionrias. Caso, ao final do
periodo de distribuio, reste um saldo de cotas
inferior ao montante necessrio para se atingir a
Aplicao Inicial Mlnima, ser, exclusivamente
neste caso, autorizada a subscrio e a:
Integralizao do referido saldo para que se.
complete integralmente a distribuio da totalidade
das cotas do Fundo.
Pblica, com a participao de instituies:
: integrantes do sistema de distribuio de valores '
. mobilirios.
Primria.
A colocao
melhores esfo
ser
ros.
realizada
.
sob o
-
re
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INFORMAES CONTIDAS NESTE PROSPECTO
Este Prospecto contm informaes e perspectivas de desempenho acerca do FUNDO. do
Floripa Shopping e do mercado de shopping centers, que envolvem riscos e incertezas.
Embora as informaes constantes deste Prospecto tenham sido obtidas de fontes idneas e
confiveis, e as perspectivas de desempenho do Floripa Shopping e do FUNDO sejam baseadas
em convices e expectativas razoveis, no h garantia de que o desempenho futuro seja
consistente com essas perspectivas. Os eventos futuros podero diferir sensivelmente das
tendncias aqui indicadas.
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1 CARACTERSTICAS DO FUNDO E DO FLORIANPOLIS SHOPPING CENTER
1.1 Caractersticas Bsicas do FUNDO
Objeto do Fundo e Poltica de Investimentos
o FUNDO tem por objeto a aquisio, para explorao comercial por meio de locao ou arrendamento de 38% (trinta e oito por cento) da frao ideal do empreendimento imobilirio
denominado Florianpolis Shopping Center, integralmente finalizado e operacional, situado no Saco
Grande, distrito de Santo Antnio de Lisboa, Municlpio de Florianpolis, Estado de Santa Catarina e
com rea construlda total de 75.127,36 m2 , conforme Habite-se expedido pela Prefeitura Municipal de
Florianpolis em 28 de setembro de 2006. A frao ideal que ser adquirida com recursos obtidos da
presente oferta est livre e desembaraada de quaisquer nus e/ou garantias que pudessem recair
sobre o imvel.
A frao ideal do Florianpolis Shopping Center ser adquirida pelo FUNDO conforme os termos e
condies do Compromisso de Venda e Compra (Anexo 2), participao esta a ser adquirida
exclusivamente da Incorporadora, tendo a VGomes renunciado seu direito de preferncia na
aquisio do Florianpolis Shopping Center (Anexo 3).
A aquisio da frao ideal correspondente a 38% (trinta e oito por cento) do Florianpolis Shopping
Center, detida pela Incorporadora, dever ocorrer em at 10 (dez) dias teis da efetiva data da
autorizao para o funcionamento do FUNDO, aps a comprovao junto CVM da subscrio e
integralizao da totalidade de suas Cotas.
o Administrador ser, nos termos e nas condies previstos na Lei nO 8.668/93, a proprietria fiduciria da frao ideal adquirida do Florianpolis Shopping Center com os recursos do FUNDO,
administrando e dispondo desta frao na forma e para os fins estabelecidos na legislao e/ou no
Regulamento. O administrador tomou todas providncias cablveis e verificou que os seguros
contratados para a preservao do imvel que ser adquirido com os recursos da presente oferta,
so suficientes para a preservao do mesmo e esto em conformidade com a prtica de mercado.
As disponibilidades financeiras do FUNDO que, temporariamente, no estejam aplicadas em imveis
nos termos do Regulamento, sero aplicadas em ativos de renda fixa, de acordo com as normas
editadas pela CVM, de livre escolha do Administrador.
Por proposta do Administrador, o FUNDO poder, encerrada a presente Emisso, realizar novas
emisses de Cotas mediante prvia deliberao em AGE e aps obtida prvia autorizao da CVM,
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12
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inclusive com o fim de adquirir novos imveis, bens elou direitos, de acordo com a sua poltica de
investimento, especialmente, mas no limitado, adquirir participao em eventual expanso do
Florianpolis Shopping Center e observado disposto no item 4 desta prospecto (NOVAS
EMISSES).
O objeto do FUNDO e sua polltica de investimento somente podero ser alterados por deliberao da
Assemblia Geral de Cotistas, observadas as regras estabelecidas no Regulamento do FUNDO.
o FUNDO constitudo sob a forma de condomlnio fechado, regido pelo Regulamento e pelas disposies legais e regulamentares que lhe forem aplicveis, com prazo de durao indeterminado.
Caractersticas do Empreendimento Imobilirio Floripa Shopping
O Florianpolis Shopping Center composto pelo imvel objeto da matricula 67.948 do 2 Registro
de Imveis da Comarca de Florianpolis, com rea de terreno de 27.925,92 m', cuja propriedade
detida pela Incorporadora e VGomes, e pelo imvel objeto da matrcula 69.587 do 2 Registro de
Imveis da Comarca de Florianpolis, com rea de terreno de 3.803,39 m', cujo direito de ocupao
de terreno de marinha foi adquirido pela Incorporadora por cesso do Sr. Joo Vicante Gomes Filho e
Sra. Eliana Lenzi de Miranda Gomes.
Adicionalmente, o Florianpolis Shopping Center detido em condomlnio civil pela (a) Incorporadora,
titular de 89% (oitenta e nove por canto) da frao ideal do Florianpolis Shopping Center e pela (b)
VGomes, titular de 11% (onze por cento) da frao ideal do Florianpolis Shopping Center.
Do Direito de Ocupao
O referido direito de ocupao foi outorgado ao Sr. Joo Vicente Gomes Filho e Sra. Eliana Lenzi
de Miranda Gomes, pela Unio Federal, em acordo judicial, nos termos da Escritura Pblica lavrada
no Livro 145-N, fls. 003/010 no Cartrio de Santo AntOnio de Lisboa, na Cidade de Florianpolis.
O direito de ocupao do imvel descrito acima permite a ocupao do imvel por particular, mas, a
sua propriedade detida pela Unio Federal, o que significa que, at a presente data, a propriedade
do referido imvel no pertence aos condminos Incorporadora e VGomes e, conseqentemente, no
pertencer ao FUNDO. No obstante, h processo de aforamento em curso perante a Secretaria de
Patrimnio da Unio com a finalidade de aforar o imvel em questo de forma a que seja outorgado,
ao particular, o domlnio til do imvel. De todo modo, a ocupao do imvel somente poder ser
revogada ou rescindida, pela Unio Federal, na hip6tese de destinao diversa do im6vel, ou seja, na
hiptese de o imvel vir a ser utilizado para finalidade diversa daquela da implantao de um
shopping canter. 13
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Da Administrao do FUNDO
o Administrador do FUNDO tem amplos e gerais poderes para gerir o patrimnio do FUNDO, podendo realizar todas as operaes e praticar todos os atos relacionados ao seu Objeto, exercer os
direitos inerentes propriedade dos bens integrantes do patrimnio do FUNDO, inclusive os de ao,
recurso e exceo, podendo abrir e movimentar contas bancrias, convocar e presidir a assemblia
geral de Cotistas do FUNDO, e contratar auditor independente do FUNDO, praticar, enfim, todos os
atos necessrios administrao do FUNDO, observadas as limitaes impostas pelo Regulamento,
decises tomadas por assemblia geral de Cotistas e demais disposies aplicveis.
o Administrador poder, sem prVia anuncia dos Cotistas, votar favorvel ou contrariamente resciso, no renovao, cesso ou transferncia a terceiros, a qualquer titulo, do(s) contrato(s) a
ser(em) celebrado(s) com aIs) empresa(s) responsvel(eis) pela explorao comercial do
Florianpolis Shopping Center.
o Administrador do FUNDO tambm ter poder, mediante prvia anuncia dos Cotistas, para votar com relao participao do FUNDO em projetos de expanso do Florianpolis Shopping Center,
inclusive optando por (I) aportar os recursos necessrios para a referida expanso na proporo da
frao ideal do Florianpolis Shopping Center detida pelo FUNDO mediante aporte de recursos
financeiros por meio de emisso de novas cotas do FUNDO ou reteno dos rendimentos do FUNDO
relativos locao e/ou comercializao de espaos do Florianpolis Shopping Center ou (ii) no
aportar os recursos necessrios para tal expanso, hiptese na qual a frao ideal do Florianpolis
Shopping Center detida pelo FUNDO ser reduzida proporcionalmente aos recursos efetivamente
aportados pelos demais proprietrios do Florianpolis Shopping Center para a execuo da referida
expanso.
o diretor responsvel pela administrao do Floripa Shopping - Fundo de Investimento Imobilirio, bem como pela gesto dos valores mobilirios da carteira do fundo e pela prestao dos servios
constantes neste prospecto e regulamento, o Sr. David Assine, brasileiro, casado, empresrio,
portador da Cdula de Identidade ft.G.,(RG) nO 5.631.905-8 e inscrito no CPF sob o nO 769.483.078
68, residente e domiciliado na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, com endereo comercial
na Avenida Paulista, nO 1.728, sobreloja, telefone 11-4081-4444.
Na hiptese do Administrador do FUNDO optar pela reduo proporcional da participao do FUNDO
na frao ideal do Florianpolis Shopping Center, a efetivao desta reduo proporcional somente
ocorrer quando da emisso do competente certificado de concluso ("habite-se"), emitido pela
municipalidade competente com relao ao projeto de ampliao e quando do efetivo recebimento de
rendimentos do referido projeto de expanso correspondentes comercializao de pelo menos 20%
(vinte por cento) da rea bruta locvel do referido projeto de ampliao. 14
-
Adicionalmente, o Administrador, consoante o disposto no Artigo 31, da ICVM nO 472108, poder, s
expensas do FUNDO, contratar um Prestador de Servios, para que este preste os seguintes
servios:
(i) assessoramento Administradora em quaisquer questes relativas aos investimentos
j realizados pelo FUNDO, anlise de propostas de investimentos encaminhadas
Administradora, bem como anlise de oportunidades de alienao ou locao de ativos
imobilirios integrantes do patrimnio do FUNDO, observadas as disposies e restries
contidas no Regulamento;
(ii) planejamento e orientao ao Administrador na negociao para aquisies de novos
imveis comerciais que podero vir a fazer parte do patrimnio do FUNDO; e
(iH) recomenda!io de implementao de benfeitorias visando a manuteno do valor dos
ativos imobilirios integrantes do patrimnio do FUNDO, bem como a otimizao de sua
rentebilidade.
Ocorrendo a contratao, o Prestador de Servios receber pelos seus servios uma remunerao
mxima, a ser definida na AGE que deliberar pela sua contratao, remunerao esta devida a partir
da efetiva contratao,
O FUNDO poder ter um representante dos Cotistas, eleito em AGE pelo perlodo de 1 (um) ano,
permitida a sua reeleio, com a observncia dos requisitos previstos no Regulamento do FUNDO,
1.1.1 Despesas e Encargos do FUNDO
De acordo com o Regulamento, constituem encargos do FUNDO as seguintes despesas, que lhe
sero debitadas pelo Administrador:
I. remunerao da ADMINISTRADORA elou dos profissionais ou empresas contratados nos termos do artigo 33 deste Regulamento, se houver;
11. as taxas, impostos, elou contribuies federais, estaduais, municipais elou autrquicas, que recaiam ou venham a recair sobre os bens, direitos elou obrigaes do FUNDO;
111. as despesas com impresso, expedio elou publicao de relatrios, formulrios elou informaes peridicas, previstas na regulamentao pertinente elou neste Regulamento;
IV, as despesas com correspondncias de interesse do FUNDO, inclusive com as comunicaes feitas aos quotistas;
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V. quaisquer despesas inerentes constituio do FUNDO, inclusive as referentes distribuio primria e/ou registros para a negociao de cotas;
VI. honorrios elou despesas do auditor independente encarregado da auditoria das demonstraes financeiras do Fundo;
VII. os emolumentos, comisses e/ou quaisquer outras despesas relativas s operaes de compra e venda de ativos em nome e beneficio do FUNDO;
Viii. as despesas com propaganda, publicidade e/ou "marketng" de qualquer natureza referentes aos imveis e atividades do FUNDO;
IX. os honorrios de advogados, custas e/ou despesas correlatas incorridas na defesa dos interesses do FUNDO, em juizo ou fora dele, inclusive o valor de condenao eventualmente imposta ao FUNDO;
X. os prmios de seguros sobre bens e direitos integrantes do patrimnio do FUNDO, e/ou sobre obrigaes de seu interesse;
XI. o valor das parcelas dos prejulzos eventualmente sofridos pelo FUNDO que no sejam cobertos por aplice de seguro;
XII. as despesas de qualquer natureza inerente novas emisses de cotas, fuso, incorporao, ciso e/ou liquidao do FUNDO e realizao da Assemblia Geral de Quotistas;
XIII. outras despesas administrativas e/ou operacionais de interesse do FUNDO, em especial aquelas relativas manuteno, conservao, reparos, obras de melhorias e benfeitorias, e segurana dos bens integrantes de seu patrimOnio, bem como as previstas em documento aprovado pela Assemblia Geral de Quotistas;
XIV. a taxa de custdia de tltulos e valores mobilirios do FUNDO;
XV. taxas de ingresso e saida dos fundos de que o Fundo seja cotista; e
XVI. despesas com Laudo de Avaliao dos imveis integrantes e/ou a serem adquiridos pelo
FUNDO
Correro por conta do Administrador quaisquer despesas no previstas acima, bem como,
especialmente, os emolumentos e demais despesas relativas transferncia, a seu sucessor, da
propriedade fiduciria dos bens imveis e/ou de direitos sobre imveis integrantes do patrimOnio do
FUNDO, caso ela venha a renunciar a suas funes, seja descredenciada pela CVM, ou entre em
processo de liquidao judicial ou extrajudicial.
1.2 O Florianpolis Shopping Center e o FUNDO
O Floripa Shopping foi inaugurado em 09 de novembro de 2006, sobre uma rea total de terreno de
31.729,34 m', com rea total construlda de 77.668,25 m2 e ABL de 25.226,15 m2 Em agosto de
2008, o Floripa Shopping possula 4 (quatro) lojas-ancora, 2 (duas) semi-ncoras, 112 (cento e doze)
lojas-satlite, 25 (vinte e cinco) pontos de alimentao e 1 (um) parque indoor, distribuldos em 02
(dois) pisos, com rea de estacionamento com capacidade para 1.286 (um mil, duzentas e oitenta e
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seis) vagas e 07 (sete) salas de cinema. Os imveis sobre os quais foi edificado o Florianpolis
Shopping Center so objeto das matriculas 67.948 e 69.587, do 2 Registro de Imveis da Comarca
de Florianpolis, Estado de Santa Catarina (Anexos 4 e 5).
Uma rea de 500 (quinhentos) m2 de um dos imveis onde foi edificado o Florianpolis Shopping
Center ser desmembrada por pertencer exclusivamente VGomes, sem haver alterao das
fraes ideais detidas no Florianpolis Shopping Center. Quando vier a ocorrer o desmembramento
dessa rea em favor da VGomes, dever ser mantida uma rea de passagem de modo a garantir a
circulao de pedestres e velculos entre o Florianpolis Shopping Center e a rea desmembrada,
observado que: (a) quaisquer custos destinados manuteno e segurana da referida passagem
sejam arcados pela VGomes, inclusive eventual nus adicionais na contratao de seguros pelo
condomlnio; (b) a existncia da passagem no acarrete impedimento ou empecilho ao regular
funcionamento das atividades do Floripa Shopping; (c) no haja qualquer restrio por parte das
autoridades competentes existncia ou manuteno da passagem; (d) no sejam exercidas na rea
desmembrada atividades que dependam de estacionamento disponlvel por 24 (vinte e quatro) horas
ou conflitantes ou concorrentes com atividades do Florianpolis Shopping Center, sendo de
responsabilidade da VGomes todos os alvars e licenas das atividades que vierem a ser
desenvolvidas na rea desmembrada; (e) as edificaes a serem erigidas pela VGomes na rea a ser
desmembrada no podero prejudicar o potencial de aproveitamento do terreno remanescente dos
imveis onde se edifica o Florianpolis Shopping Center para fins de sua expanso, assim como a
expanso do Floripa Shopping no poder utilizar o potencial de aproveitamento referente rea da
VGomes.
Quando da aquisio de 38% (trinta e oito por cento) da frao ideal do Florianpolis Shopping
Center, o FUNDO dever aderir aos termos e condies da Conveno do Condomlnio Voluntrio
Pro Indiviso, celebrada, em 05 de janeiro de 2007, entre a Incorporadora e a VGomes, que regula a
relao entre as co-proprietrias do Florianpolis Shopping Center, assim como aos termos e
condies do Acordo de Condminos, celebrado entre a Incorporadora e a VGomes, em 20 de
novembro de 2005, e aditado em 21 de junho de 2007 e 15 de agosto de 2007, respectivamente,
cujas cpias esto anexas (Anexos 6, 7 e 8). O FUNDO tambm dever aderir ao Instrumento
Declaratrio de Normas Gerais Regedoras de Locaes do Florianpolis Shopping Center, cuja cpia
tambm est anexa (Anexo 9).
Ainda quando da aquisio de 38% (trinta e oito por cento) da frao ideal do Florianpolis Shopping
Center, a Conveno do Condomlnio Voluntrio Pro Indiviso ser aditada de forma a prever que a
explorao do estacionamento do Florianpolis Shopping Center, prpria ou por terceiros, dever ter
sempre por principio que a eventual receita de tal explorao seja de propriedade do Condomnio
Voluntrio Pro Indiviso exceto se diversamente aprovado por condminos representando pelo menos
75% (setenta e cinco por cento) da frao ideal do Florianpolis Shopping Center. Deste modo,
enquanto o FUNDO mantiver, pelo menos, 25% (vinte e cinco por cento) da frao ideal do 17
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Florianpolis Shopping Center, a destinao das eventuais receitas derivadas do estacionamento do
Florianpolis Shopping Center no poder ser alterada sem o consentimento do FUNDO,
Conforme reunio dos co-propJietrios do Florianpolis Shopping Center, em 15 de agosto de 2007, a
Incorporadora assumiu a obrigao de prover ajuda de custo para a instalao de lojistas no
Florianpolis Shopping Center. Conforme os termos do Compromisso de Venda e Compra, a
Incorporadora declarou, e consentiu, que a obrigao supra assumida no se comunica com o
FUNDO na hiptese de efetiva aquisio da frao ideal do imvel relativo ao Florianpolis Shopping
Center, sendo de exclusiva responsabilidade, da Incorporadora, o pagamento de tal ajuda de custo,
Nas locaes ou arrendamento do Florianpolis Shopping Center, caber aos locatrios ou aos
arrendatrios arcar com as despesas relativas a todos os impostos, taxas e contribuies que incidam
ou venham a incidir sobre os imveis locados ou arrendados, tais como despesas ordinrias de
condomlnio, consumo de gua, esgoto, luz, gs, entre outras, bem como o prmio de seguro contra
incndio, raio e exploso, importncias que devero ser pagas nas pocas prprias e s reparties
ou empresas competentes, alm das demais despesas previstas ao locatrio no Instrumento
Declaratrio de Normas Gerais Regedoras de Locaes da Florianpolis Shopping Center,
obrigando-se, ainda, os locatrias ou os arrendatrios a atender a todas as exigncias dos poderes
pblicas correspondentes respectiva loja ou espao comercial locado, bem como em relao s
benfeitorias ou acesses que realizarem, respondendo em qualquer caso pelas sanes impostas.
A comercializao da locao e/ou arrendamento das lojas e demais espaos do Florianpolis
Shopping Center so efetuadas, atualmente, pela Aliansce Shopping Centers, a quem cabe, ainda, a
responsabilidade, como administradora contratada pelos proprietrios do Florianpolis Shopping
Center, de locar as lojas nas condies da minuta padro de locao e dentro das normas inseridas
no Instrumento Declaratrio de Normas Gerais Regedoras de Locaes,
Foi instituldo um Fundo de Promoo e Propaganda (FPP) para a utilizao nas promoes e
propaganda da Floripa Shopping, cuja contribuio dos locatrios, paga diretamente Associao do
Fundo de Promoo do Floripa Shopping, de 20% (vinte por cento) do aluguel mlnimo, elevado
para 30% (trinta por cento) nos meses de outubro, novembro e dezembro de cada ano, senda a
contribuio par parte da locador de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago, no ms,
pelos locatrios, a titulo de contribuio para o fundo de promoo e propaganda, A gest!o do FPP
fica a cargo da Incorporadora ou da Administradora do Shopping que, anualmente, deve discutir os
projetos de sua utiliza!o com a Associao de Lojistas,
Existe, igualmente, um Fundo de Reserva Tcnica a cargo dos locatrios, pago diretamente ao
locador, de 5% (cinco por cento) sobre o total das despesas do locatrio,
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A nica condiilo especial de exclusividade nas locaes a conferida a VGomes quanto a
explorao de areas do Florianpolis Shopping Center cuja atividade principal seja a venda de caf
(Cafeteria) e agua de coco. E no que diz respeito aos direitos a explorao da atividade de Cafeteria
estes foram cedidos pela VGomes, com anuncia da Incorporadora, para Joo Vicente Gomes e
Manoel Vicente Gomes em 26 de janeiro de 2007, sendo todas as instalaes no quiosque de
propriedade dos cessionarios, observado que a area do quiosque em si pertence ao Florianpolis
Shopping Center.
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2 CARACTERlsTICAS DA OFERTA
2.1 Caractersticas Bsicas da Oferta
Espcie
Cotas
Quantidade
48.000
Preo (R$) (')
1.000,00
Montante R$ (')
48.000.000,00
)
2.1.1 Taxa de Fiscalizao (registro de emisso). Cpia do comprovante do recolhimento da
Taxa de Fiscalizao relativa distribuio pblica das Cotas, Anexo 10 a este Prospecto.
2.2 Montante da Emisso, Condies e Prazo de Subscrio e Integralizao
2.2.1 O monlante total da Emisso do FUNDO, para aquisio de frao ideal do empreendimento
imobilirio Florianpolis Shopping Center, de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais),
dividido em 48.000 (quarenta e oito mil) Cotas, no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais) cada uma, em
srie nica.
2.2.2 A Emisso foi aprovada, conforme Instrumento Particular em que o Banco Ourinvest assumiu
a funo de Instituio Administradora do Floripa Shopping - Fundo de Investimento Imobilirio e
deliberou sobre a Oferta, datado de 08 de julho de 2009, foi devidamente registrado perante o 7
Oficial de Registros de Tltulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurldica de So Paulo, Estado de So
Paulo, sob o n 1717567, em 8 de julho de 2009.
2.2.3 As Cotas sero integralizadas vista, em moeda corrente nacional, no ato de sua subscrio
juntos ao Distribuidor Exclusivo da Oferta e na forma do Regulamento, sendo a aplicao inicial
mlnima no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), no sendo admitidas cotas fracionrias.
2.2.3.1 Caso, ao final do perfodo de distribuio, reste um saldo de cotas inferior ao montante
necessrio para se atingir a Aplicao Inicial Mlnima, ser, exclusivamente neste caso,
autorizada a subscrio e a integralizao do referido saldo para que se complete
integralmente a distribuio da totalidade das cotas do Fundo.
2.2.4 De acordo com o disposto no Artigo 18, da ICVM 400, o prazo mximo para a subscrio da
totalidade das Cotas de cada emisso de at 6 (seis) meses, contado da data de publicao
do Anncio de Incio de Distribuio, respeitadas eventuais prorrogaes concedidas pelo
referido rgo, a seu exclusivo critrio.
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2.2.5 Observado o disposto no item 2.2.4 acima, caso haja aprovao para emisso ou emisses
de novas Cotas, em AGE, a subscriilo das cotas de cada emissilo ocorrer, sucessivamente, cada
uma aps a total subscrii30 e integralizai30 da emisso anterior.
2.2.6 Caso nilo seja subscrita a totalidade das Cotas, o FUNDO ni30 ser constitufdo, ficando a
instituiilo financeira responsvel pela escriturao das Cotas obrigada a ratear, entre os subscritores
que tiverem integralizado suas Cotas, na proporo das Cotas da Emisso subscritas e
integralizadas, os recursos financeiros captados pelo FUNDO e, se for o caso, os rendimentos
IIquidos auferidos pelas aplicaes renda fixa realizadas no perfodo, deduzidos ainda os custos
incorridos, bem como os tributos incidentes.
2.2.7 A oferta de Cotas para a constituio do FUNDO dar-se- atravs do Distribuidor Exclusivo
contratado pelo Coordenador Lder, na qualidade de instituiilo integrante do sistema de distribuio
de valores mobilirios.
2.2.8 A subscriilo das Cotas do FUNDO ser feita mediante assinatura do boletim de subscrio,
que especificar as condies da subscrio e integralizao, e ser autenticado pelo Coordenador
Lder elou instituies subcontratadas.
2.3 Alterao das Circunstncias, Revogao, Modificao, Suspenso e cancelamento da
Oferta
2.3.1 O Administrador poder requerer CVM a mOdificao ou revogao da Oferta, em caso de
alterao substancial, posterior e imprevisfvel nas circunstncias de fato existentes quando da
apresentao do pedido de registro de distribuiilo, ou que o fundamentem, que acarretem aumento
relevante dos riscos por ela assumidos e inerentes prpria Oferta.
2.3.2 Alm disso, o Administrador poder modificar a Oferta para melhor-Ia em favor dos
Investidores ou para renunciar a condio da Oferta anteriormente estabelecida pelo Administrador.
2.3.3 Em caso de deferimento do pedido de modificailo da Oferta, a CVM poder prorrogar o
prazo da Oferta por at 90 (noventa) dias, contados da data do referido deferimento.
2.3.4 A revogao ou a modificailo da Oferta serilo divulgadas imediatamente por meio de
publicao de anncio de retificailo, nos mesmos meios utilizados para a divulgao do Anncio de
Inicio de Distribuio, conforme o disposto no Artigo 27, da Instruo CVM nO 400, de 29 de
dezembro de 2003 ("ICVM nO 400103"). Aps a publicailo do anncio de retifica!lo, somente sero
aceitas ordens dos Investidores que estiverem cientes de que a Oferta original foi alterada, nos
termos do anncio de retifica!lo, e de que tem conhecimento das novas condies.
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2.3.5 Alm da publicao do anncio de retificao, os Investidores que j tiverem aderido Oferta
devero ser comunicados diretamente a respeito da modificao relevante efetuada, para que
confirmem, no prazo de 05 (cinco) dias teis do recebimento da comunicao, o interesse em manter
a declarao de aceiteo, presumida a manuteno em caso de silncio.
2.3.6 Em qualquer hiptese, a revogao torna ineficazes a Oferta e os atos de aceitao
anteriores ou posteriores, devendo ser resttufdos integralmente aos Investidores aceitantes os
valores, bens elou direitos dados em contrapartida aquisio das Cotes do FUNDO, na forma e
condies previstes neste Prospecto.
2.3.7 Nos termos do artigo 19 da Instruo CVM nO 400/03, a CVM: (1) poder suspender ou
cancelar, a qualquer tempo, uma oferta que (a) esteja se processando em condies diversas das
constentes da Instruo CVM nO 400103 ou do registro, ou (b) tenha sido havida por ilegal, contrria
regulamenteo da CVM, ou fraudulenta, ainda que aps obtido o respectivo registro; e (2) dever
suspender qualquer oferta quando verificar ilegalidade ou violao de regulamento sanveis. O prazo
de suspenso de uma oferta no poder ser superior a 30 (trinta) dias, durante o qual a irregularidade
apontada dever ser sanada. Findo lal prazo sem que tenham sido sanados os vlcios que
determinaram a suspenso, a CVM dever ordenar a retirada da referida oferta e cancelar o
respectivo registro.
2.3.8 A suspenso ou o cancelamento da Oferta sero informados aos investidores que j tenham
aceitado a Oferta, sendo-lhes facultado, na hiptese de suspenso, a possibilidade de revogar a
aceitao at o 5 (quinto) dia til posterior ao recebimento da respectiva comunicao. Todos os
investidores que j tenham aceitado a Oferta, na hiptese de seu cancelamento, e os Investidores
que tenham revogado a sua aceitao, na hiptese de suspenso, conforme previsto acima, tero
direito restituio integral dos valores dados em contrapartida s Cotas, conforme o disposto no
pargrafo nico do artigo 20 da Instruo CVM nO 400/03, no prazo de 3 (trs) dias teis, e, se for o
caso, acrescida dos rendimentos IIquidos auferidos pelas aplicaes em renda fixa realizadas no
perfodo, deduzidos ainda os custos incorridos, bem como os tributos incidentes.
2.4 Pblico Alvo
2.4.1 De acordo com o item 3.2.7, do Anexo 111, da ICVM nO 400103, o Coondenador Llder declara
que o FUNDO destinado a investidores pessoas ffsicas e jurldicas, investidores institucionais,
residentes e domiciliadas no Brasil OU no exterior, bem como fundos de investimento, com objetivo de
investimento de longo prazo, sendo garantido aos Investidores o tratamento igualitrio e eqOitativo.
No haver qualquer esforo do Coondenador Llder para colocao das Cotas junto a investidores
estrangeiros.
2.4.2 No ser cobrado taxa de ingresso dos subscritores das Cotas do FUNDO.
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2.4.3 No h restries quanto ao limite de propriedade de Cotas do FUNDO por um nico
Quotista,
2.4.4 A presente Oferta das Cotas do FUNDO ser efetuada com observncia dos seguintes
requisitos: (i) no ser utilizada a sistemtica que permita o recebimento de reservas; (ii) sero
atendidos quaisquer Investidores interessados na subscrio das Cotas; (iii) dever ser observado,
ainda, que somente podero ser subscritas, em distribuio primria, quantidades mlnimas de Cotas
no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), no sendo admitidas cotas fracionrias.
2.4.4.1 Caso, ao final do perlodo de distribuio, reste um saldo de cotas inferior ao montante
necessrio para se atingir a Aplicao Inicial Mlnima, ser, exclusivamente neste caso,
autorizada a subscrio e a integralizao do referido saldo para que se complete
integralmente a distribuio da totalidade das cotas do Fundo.
2.5 Declarao de Inadequao
2,5,1 O investimento em cotas de fundos de investimento imobilirio no adequado a investidores
que necessitem de liquidez imediata, tendo em vista que os fundos de investimento imobilirio
encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da possibilidade de terem suas cotas
negociadas em bolsa de valores ou mercado de balc
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2.7.1 A cada Cota cuja integralizao no esteja em mora corresponder um voto nas AGEs e
AGOs do FUNDO.
2.7.2 As Cotas do FUNDO correspondem a fraes ideais do seu patrimnio, as quais no sero
resgatveis e tero a forma escrituraI.
2.7.3 Somente as Cotas subscritas e integralizadas faro jus aos rendimentos relativos ao exerclcio
social em que forem emitidas, calculados a partir do respectivo ms de sua integralizao.
2.7.4 Faro jus aos resultados distribuldos pelo FUNDO, em cada ms, somente os Cotistas que
estiverem adimplentes com suas obrigaes de integralizao de Cotas at o ltimo dia do ms
imediatamente anterior ao da distribuio de resultados.
2.7.5 Respeitado o Regulamento, o FUNDO dever observar a seguinte polltica de destinao de
resultado:
(i) o FUNDO dever distribuir, a seus Cotistas, no mlnimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos
resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, deduzidas das reservas
abaixo descritas, consubstanciado em balano semestral encerrado em 30 de junho e 31 de
dezembro de cada ano, a ser pago, na forma do seu Regulamento, aos Cotistas que estiverem
registrados como tal no fechamento das negociaes do ltimo dia til do ms anterior ao do
respectivo pagamento;
(ii) para arcar com as despesas extraordinrias correspondentes frao ideal do
empreendimento imobilirio integrante do patrimnio do FUNDO, poder ser formada previamente e
informada posteriormente, aos Cotistas, pelo Administrador, uma reserva de contingncia ("Reserva
de Contingncia") por meio da reteno de at 5% (cinco por cento) ao ms do valor a ser distribuldo
aos Cotistas, at o limite de 1 % do patrimnio do FUNDO Entende-se por despesas extraordinrias
aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno dos imveis, exemplificativamente
enumeradas no Pargrafo nico, do Artigo 22, da Lei do Inquilinato, Lei nO 8.245, de 18 de outubro de
1991, a saber: (a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral dos imveis;
(b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias
externas; (c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do ediflcio; (d) indenizaes
trabalhistas e previdencirias, pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da
locao ou arrendamento; (e) instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia,
de intercomunicao, de esporte e de lazer; (f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de
uso comum; e, (g) constituio de fundo de reserva.
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(iii) Adicionalmente, para arcar com despesas extraordinrias diversas daquelas referidas no item
(ii) acima, poder ser formada uma reserva extraordinria (Reserva Extraordinria), pelo
Administrador, conforme deliberado pelos condminos do Floripa Shopping, por meio da reteno do
montante que se fizer necessrio, observada a limitao legal.
2.7.6 Os recursos da Reserva de Contingncia e da Reserva Extraordinria sero aplicados em
ativos de renda fixa e/ou ttulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e
os rendimentos decorrentes desta aplicao capitalizaro o valor da Reserva de Contingncia e/ou da
Reserva Extraordinria, respectivamente.
2.7.7 Entende-se por resultado do FUNDO, o produto decorrente do recebimento dos valores das receitas de locao ou arrendamento dos imveis integrantes do patrimnio do FUNDO, bem como os eventuais rendimentos oriundos de aplicaes em ativos de renda fixa, excludos os valores das
despesas operacionais, a Reserva de Contingncias, acima definidas, e as demais despesas
previstas no Regulamento do FUNDO, necessrias sua manuteno, em conformidade com o disposto na Instruo CVM n 206, de 14 de janeiro de 1994.
2.7.8 Os rendimentos auferidos sero distribudos aos Cotistas, mensalmente, sempre no dia 20
(vinte), ou no primeiro til seguinte, do ms subseqente ao do recebimento dos recursos pelo
FUNDO, a ttulo de antecipao dos rendimentos do semestre a serem distribudos, sendo que, eventual saldo de resultado no distribudo como antecipao ser pago no prazo mximo de 05
(cinco) dias do vencimento do respectivo semestre.
2.7.8.1 Faro jus aos rendimentos de que trata o item 2.7.8 anterior aqueles Investidores titulares de
Cotas do FUNDO quando do ltimo dia de cada ms, de acordo com as contas de depsito mantidas pela Instituio Depositria responsvel pela escriturao das Cotas do FUNDO.
2.7.8.2 A Instituio Escrituradora contratada pelo FUNDO, ser responsvel pela prestao dos servios de escriturao das Cotas e emitir extratos de contas de depsitos, a fim de comprovar a
propriedade das Cotas e a qualidade de condmino do FUNDO.
2.8 A seguir, um cronograma estimado das principais etapas da Oferta.
Evento Data de Realizao/Data Prevista
Protocolo do Processo de Registro na CVM 09/07/2009 Disponibilizao da Minuta do Prospecto (CVM e Coordenador)
09/07/2009
Registro da Oferta na CVM 26/08/2009
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Disponibilizao do Prospecto Definitivo 26/08/2009 Publicao do Aviso de Incio da Distribuio 27/08/2009 Incio do Prazo de Oferta Pblica 27/08/2009 Encerramento do Prazo para Oferta Pblica 27/02/2010 Publicao do Anncio de Encerramento 01/03/2010
(1) Tais datas so meramente indicativas e esto sujeitas a alteraes, atrasos e antecipaes sem aviso prvio, a critrio do Coordenador Lder.
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3 GARANTIA DE RENTABILIDADE MNIMA E CESSO DE CRDITOS DA
INCORPORADORA
A Incorporadora, e a Plenaventura, como fiadora, fornecerao ao FUNDO garantia de rentabilidade
mnima de 0,88% (oitenta e oito centsimos) ao ms, pelo perodo de 36 (trinta e seis) meses
contados da data de autorizao de funcionamento do FUNDO, a ser outorgada pela CVM (o
"Perrodo de Rentabilidade Mnima").
Em funo do disposto acima e conforme Instrumento Particular de Pagamento de Garantia de
Rentabilidade Mfnima e Outras Avencas firmado entre a Incorporadora, a Administradora e a
Plenaventura (Anexo 12), na hiptese de, durante o Perodo da Rentabilidade Mnima, a rentabilidade
auferida pelos Cotistas do FUNDO com o resultado da explorao do Floripa Shopping por meio de
locao, CeSSa0 de uso elou outras formas de receita (a "Rentabilidade Efetiva") for inferior
Rentabilidade Mlnima, a Incorporadora dever pagar ao FUNDO, a eventual diferena entre a
Rentabilidade Efetiva e a Rentabilidade Mlnima, de forma a assegurar o recebimento da
Rentabilidade Mlnima pelos Cotistas do FUNDO, durante o Perodo de Rentabilidade Mnima.
Adicionalmente obrigao prevista acima, aps o encerramento do Perrodo da Rentabilidade
Mrnima, e por um perrodo de 12 (doze) meses contados do encerramento do Perlodo de
Rentabilidade Mnima, na hiptese de os rendimentos do FUNDO serem insuficientes para pagar a
Rentabilidade Mlnima aos Cotistas, a Incorporadora ceder em favor do FUNDO, e at o limite da
Rentabilidade Mfnima, os crditos que detm com relao explorao das locaes, cesso de uso
e demais formas de explorao do Floripa Shopping na proporo da frao ideal do Floripa
Shopping de sua titularidade.
clculo da rentabilidade das cotas do FUNDO tomar como base a receita do respactivo perlodo apurada peo FUNDO, deduzida das respectivas despesas do perfodo, em relao ao valor total das
cotas emitidas pelo FUNDO,.
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4 NOVAS EMISSES
Por proposta do Administrador, o FUNDO poder, encerrada a presente Emisso, realizar novas
emissOes de Cotas mediante prvia deliberao em AGE e aps obtida prvia autorizao da CVM,
inclusive com o fim de adquirir novos imveis, bens e/ou direitos, de acordo com a sua polltica de
investimento, especialmente, mas no limitado, adquirir participao em eventual expanso do
Florian6polis Shopping Center e observado que:
(i) o valor de cada nova Cota dever ser fixado em AGE tendo em vista (a) o valor patrimonial
das Cotas, representado pelo quociente entre o valor do patrimnio lquido contbil atualizado do
FUNDO e o nmero de Cotas emitidas, (b) as perspectivas de rentabilidade do FUNDO, ou (c) ao
valor de mercado das Cotas j emitidas;
(i) aos Cotistas em dia com suas obrigaes para com o FUNDO fica assegurado o direito de
preferncia na subscrio de novas Cotas, na proporo do nmero de Cotas que possulrem, por
prazo no inferior a 10 (dez) dias contados da data de concesso de registro de distribuio das
novas Cotas pela CVM;
(iii) na nova emisso, os Quotistas podero ceder seu direito de preferncia entre os Quotistas ou
a terceiros;
(iv) as Cotas objeto da nova emisso asseguraro a seus titulares direitos idnticos aos das
Cotas existentes.
28
-
5 PUBLICIDADE E DIVULGAAO DE INFORMAES DO FUNDO
o Administrador divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo ao FUNDO ou s suas operaes, de modo a garantir aos Cotistas e investidores em geral acesso as
informaes que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decises de adquirir ou alienar
Cotas do FUNDO, sendo-lhe vedado valer-se da informao para obter, para si ou para outrem,
vantagem mediante compra ou venda das Cotas do FUNDO,
Nesse sentido, todos os atos e decises relacionados ao FUNDO sero veiculados na pgina da rede
mundial de computadores do Administrador (www.ourinvest.com.br).
29
www.ourinvest.com.br
-
6 DA DISTRIBUiO DE VALORES MOBILIRIOS E DA DESTINAO DOS RECURSOS
6.1 Condies do Contrato de Colocao e Distribuio de Cotas
6.1.1 Coordenador Lder:
Banco Ourinvest SA
CNPJ/MF nO 78.632.76710001.20
Av. Paulis!a, 1728, sobreloja, 1, 2 e 11 andares.
Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo
o Coordenador L1der ter o prazo mximo para distribuio primria das Cotas do FUNDO de at 6 (seis) meses, a contar da data de publicao do Anncio de Inicio de Distribuio, respeitadas
eventuais prorrogaes concedidas pela CVM, a seu exclusivo critrio., sob o regime de melhores
esforos, no sendo responsvel pela quantidade eventualmente no subscrita.
No haver esforos por parte do Coordenador L1der, para venda de Cotas do FUNDO para
investidores estrangeiros do tipo "Offshore", sendo que qualquer venda de Cotas para Investidores
estrangeiros dever, obrigatoriamente, respeitar a Resoluo n 2,689 do Banco Central do Brasil.
6.2 Relao do FUNDO com o Coordenador lder
o Coordenador Llder no subscrever Cotas do FUNDO, tendo apenas firmado contrato para a colocao das suas Cotas, sob regime de melhores esforos.
6.3 Procedimentos da Distribuio
Nos termos do Contrato de Distribuio, o Coordenador L1der dever assegurar, dentre outros:
(i) que o tratamento aos Investidores seja justo e eqOitativo;
(ii) a adequao do investimento ao perfil de risco de seus respectivos clientes; e
(iii) que seus representantes de venda recebam previamente exemplar do Prospecto para leitura
obrigatrio e que suas dvidas possam ser esclarecidas por pessoa designada pelos prprio
Coordenador Llder.
6.4 Demonstrativo dos Custos da Distribuio
30
http:78.632.76710001.20
-
Os custos de distribuio da Oferta sero arcados pelo Empreendedor:
Custo
unitrio da
Custos da Distribuio Valor (R$) emisso % em Relao ao
(R$) Valor da Oferta
Taxa de Fiscalizao CVM (registro de 82.870,00 1,66 0,17%
emisso)
Honorrios Advocatlcios 75.000,00 1,50 0,16%
Total 157.870 3,16 0,33%
6.5 Contrato de Garantia de Liquidez
No h e nem ser constituldo FUNDO para garantia de liquidez das Cotas do FUNDO no mercado
secundrio.
6.6 Destinao dos Recursos
Os recursos da presente distribuio permitiro que o FUNDO adquira, para explorao comercial, a
frao ideal de 38% (trinta e oito por cento) do empreendimento imobilirio denominado Florianpolis
Shopping Centar, integralmente finalizado e operacional, situado no Saco Grande, distrito de Santo
AntOnio de Lisboa, Munclpio de Florianpolis, Estado de Santa Catarina.
31
-
7 REGRAS DE TRIBUTAO
Com base na legislao brasileira em vigor, o tratamento tributrio aplicvel ao FUNDO pode ser
resumido da seguinte forma:
7.1 Tributao do FUNDO
Em regra geral, a menos que os rendimentos auferidos pela carteira do FUNDO sejam originados de
aplicaes financeiras de renda fixa, eles no sofrem tributao pelo Imposto de Renda. Caso os
rendimentos auferidos decorram de aplicaes financeiras de renda fixa, estaro sujeitos s mesmas
regras de tributao aplicveis s pessoas jurldicas.
o imposto pago pela carteira do FUNDO poder ser compensado com o Imposto de Renda retido na fonte pelo FUNDO, quando da distribuio, aos Cotistas, dos rendimentos e ganhos de capital.
Nos termos da Lei nO 9.779/99, o percentual mximo do total das Cotas emitidas pelo FUNDO que o
incorporador, construtor ou scio de empreendimentos imobilirios investidos pelo FUNDO poder
subscrever ou adquirir no mercado, individualmente ou em conjunto com pessoa a eles ligadas, de
25% (vinte e cinco por cento). Caso tal limite seja ultrapassado, o FUNDO estar sujeito tributao
aplicvel s pessoas jurldicas.
7.2 Tributao dos Investidores
Os rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando
distribuidos pelo FUNDO aos Cotistas, sujeitam-se incidncia do Imposto de Renda retido na fonte
allcota de 20% (vinte por cento).
Cumpre ressaltar que, de acordo com o inciso 11, do Pargrafo nico, do Artigo 3, da Lei nO 11.033,
de 21 de dezembro de 2004, ficam isentos do Imposto de Renda retido na fonte e na declarao de
ajuste anual das pessoas f1sicas, os rendimentos distribuldos pelo FUNDO ao Cotista pessoa f1sica
titular de Cotas que sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no
mercado de balco organizado. Ademais, referida iseno ser concedida somente nos casos em
que o FUNDO de Investimento Imobilirio possuir, no mlnimo, 50 (cinqenta) cotistas, e no ser
concedida ao cotista pessoa flsica titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da
totalidade das cotas emitidas pelo FUNDO de Investimento Imobilirio, ou cujas cotas lhe der direito
ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo
FUNDO de Investimento Imobilirio.
Havendo alienao de Cotas, a tributao no ser na fonte, cabendo aos Cotistas apurarem o ganho
de capital e recolherem o respectivo tributo. Nesse caso, a allcota do Imposto de Renda ser de 20% 32
-
(vinte por cento). Tal tributo incidir (i) quando da amortizao das Cotas; (ii) em caso de alienao
de Cotas a terceiros; e (iii) no momento do resgate das Cotas, em decorrncia do trmino do prazo de
durao ou da liquidao antecipada do Fundo. Somente haver incidncia de imposto de renda se
as Cotas tiverem gerado rendimentos aos Cotistas.
o Imposto de Renda pago ser considerado (i) definitivo no caso de Investidores pessoas flsicas, e (ii) antecipao do Imposto de Renda sobre Pessoa Jurldica - IRPJ para os Investidores pessoa
jurldica. Ademais, no caso de pessoa jurldica, o ganho ser incluldo na base de clculo do Imposto
de Renda sobre Pessoa Jurldica - IRPJ e da Contribuio Social sobre o Lucro Liquido - CSLL,
estando, entretanto, isentos do Programa de Integrao Social - PIS e da Contribuio para
Financiamento da Seguridade Social - COFINS, nos termos do Decreto nO 5.442, de 09 de maio de
2005
7.3 Tributao do IOFlTtulos
Poder haver a incidncia de Imposto sobre Operaes de Tltulos e Valores Mobilirios - IOFlTtulos
allcota de 1% (um por cento) ao dia sobre o valor da operao, limitado a um percentual do
rendimento, previsto em tabela prpria, em caso de resgate, cesso ou repactuao das Cotas do
FUNDO em prazo inferior ao 29 (vigsimo nono) dia da aplicao no FUNDO, conforme a tabela
regressiva anexa ao Decreto nO 4.494/02, observando-se que a allcota poder ser majorada por ato
do poder executivo, at a allcota mxima de 1,5% (um vlrgula cinco dcimos por cento) ao dia.
33
-
8. VISO GERAL DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO
Os fundos de investimento imobilirio ("Flls") so velculos de investimento coletivo, formados a partir
da captao de recursos por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios, nos termos da
Lei n 8.668/93, da Lei nO 9.779/99, da Instruo CVM n 472108 e regras posteriores.
Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, na
construo de imveis, na aquisio de imveis prontos, ou no investimento em projetos que
viabilizem o acesso habitaoo e servios, para posterior alienao, locao ou arrendamento.
Os Flls so fundos fechados, ou seja, no permitem resgate das cotas. O retomo do capital investido
se d atrevs da distribuio de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, na dissoluo
do fundo com a venda dos seus ativos e distribuio proporcional do patrimnio aos quotistas.
No Brasil, os Flfs surgiram em junho de 1993 pela Lei 8.668 e forem regulamentados, pela CVM, em
janeiro do ano seguinte, atravs das Instrues CVM 205, revogada pela Instruo CVM nO 472108 e
Instruo CVM nO 206/94. Atualmente, a indstria de Flls no Brasil composta por mais de 70
(setenta) fundos, totalizando um patrimnio superior a R$ 4 bilhes, correspondente a ativos em valor
aproximado de R$ 6 bilhes.
O segmento de shopping centers recebe investimentos de 11 (onze) dos 72 (setenta e dois) fundos
de investimento imobilirios existentes, representando 15% do mercado brasileiro. Atualmente, dentre
os 27 Flfs listados na BM&FBOVESPA, o setor de shopping centers representa 37% (trinta e sete por
cento) do total, com 10 (dez) fundos investindo especificamente no segmento ..
34
-
9. VISO GERAL DO SETOR DE SHOPPING CENTERS
9.1 Histrico
Indstria Mundial de Shoppina Centers
Os shopping centers surgiram nos Estados Unidos aps a segunda guerra mundial para atender ao
crescente nmero de consumidores nos subrbios das grandes cidades. Os principais fatores que
impulsionaram o surgimento desta nova indstria foram o aumento do poder aquisitivo da populao
americana, o desenvolvimento da indstria e a descentralizao para as zonas perifricas das
grandes metrpoles.
Na dcada de 1980, o setor de shopping centers americano cresceu de forma significativa, em
especial com o surgimento do super-regional centers, que so shopping centers com mais de 80.000
m2 de ABL.
Em 1993, uma importante mudana na estrutura de propriedade dos shopping centers marcou o setor
americano. uma vez que vrias companhias de controle familiar se transformaram em Real Estate
Investment Trust ("REITs"). A partir do acesso ao mercado de capitais, esses novos investidores
iniciaram o processo de consolidao da indstria nos Estados Unidos. que foi liderado por Simon
Property, General Growth Properties. Kimco Realty, Developers Diversified, Taubman, The Inland
Real State Group of Cos., Westfield Group, CBl & Associates Properties, The Macerich Company e
The Mills Corpo
Atualmente, o surgimento de novas e alternativas formas de comrcio (como lojas de fbrica, clubes
de compra, venda por catlogos e intemet) tm aumentado a concorrncia no varejo americano. No
entanto, os shopping centers ainda representam parcela significativa do comrcio pelo fato de
fornecerem ao consumidor uma combinao entre consumo, conforto, segurana e entretenimento.
Segundo dados da Intematianal Council of Shopping Centers (leSC), em 2006 o mercado americano
de shopping centers era composto por mais de 90 mil empreendimentos, que somavam mais de 634
bilhes de m2 de rea construlda e faturavam cerca de US$ 2,25 trilhes, Os estados que mais se
destacavam eram a Califrnia, Texas, Fl6rida, Nova Iorque e IlIinois, que, juntos, eram responsveis
por 38% das vendas totais e 37% da ABl dos shopping centers norte americanos. Esse setor
representa, ainda, um forte gerador de empregos para economia americana, somando mais de 12,8
milhes de empregos Em 2006, o numero mdio de visitas aos shopping centers ao ms caiu para
2,9 visitas ao ms, comparado com 3,1 em 2005, enquanto que o ticket mdio de gastos cresceu no
mesmo per lodo, atingindo US$ 99,90 em 2006 (US$ 90,90 em 2005).
35
-
o Selor (/0 Shoppln{l Conlors nos EUA
,,"o Populalo N"de Shopping CeJ1l8rs
Renda perCaplla (USe)
1950 151 mllhl!les 6.200
"" 160 mllhl!les 3.700 7.200 1970 205 mllhl!les 12.000 9.900
1990 250 miMes 40.000 14.100
Fonte: Abrasce
Indstria Brasileira de Shopping Centers
At o inicio da dcada de 1960, o varejo de rua era predominante, sendo concentrado no centro da
cidade. Em meados dessa dcada, surgiram os primeiros shopping centers do pais, como o Shopping
Center do Mier, no Rio de Janeiro, que apresentava um mix de lojas bastante diversificado e
ancorado por nomes de prestigio, como Sears Roebuck, Lojas Brasileiras, Cssio Muniz e Casa
Masson. Em So Paulo, o Shopping Center Iguatemi, foi inaugurado com 70 lojas e estacionamento
para mil carros, surgindo como o maior shopping center da Amrica do Sul, seguido, quatro anos
mais tarde, pelo Conjunto Nacional de Brasllia. Na dcada de 1970, alguns novos empreendimentos
foram iniciados, porm somente a partir da dcada de 1980 o mercado brasileiro de shopping centers
apresentou crescimento mais acentuado, tendo praticamente dobrado a cada 5 anos at o final da
dcada de 1990. Entre os principais lanamentos da poca podemos citar o Morumbi Shopping, em
So Paulo, o Barra Shopping, no Rio de Janeiro, o Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre, o
ParkShopping em Brasllia e o Shopping Barra em Salvador.
Os shopping centers no Brasil surgiram como uma forma de comercializao inovadora, reunindo em
um mesmo espao grifes diversas sob uma mesma marca promocional. Esses novos modelos de
comercializao passaram a atrair grandes lojas de departamentos que, ao invs de abrirem novas
filiais em endereos prprios, preferiam ser ncoras dos modernos centros de compras da poca. At
o final da dcada de 1970, shopping center no Brasil era sinnimo de varejo de luxo e a concorrncia
ocorria entre esses centros de compras e o varejo tradicional de rua.
A partir de 1980, observou-se um grande nmero de inauguraes. Entre 1980 e 1989, 44 novos
shoppings centers foram inaugurados, considerando-se os empreendimentos filiados a Associao
Brasileira de Shopping Centers - Abrasce. Entretanto, a grande maioria das inauguraes ocorreu na
dcada de 1990, quando 99 shoppings foram inaugurados, considerando-se a amostra de 151
empreendimentos em operao filiados a Abrasce.
Os principais fatores que impulsionaram o desenvolvimento do setor durante a dcada de 1990 foram
(i) o crescimento urbano, (ii) a estabilidade econmica com a implementao do Plano Real, (iii) o
desenvolvimento da estrutura de transportes, facilitando o fluxo de mercadorias e pessoas, (iv) a
necessidade de maior segurana e conforto, (v) o crescimento das vendas no varejo e (vi) o aumento
da renda bruta disponlvel. Alm desses fatores, o sucesso de alguns empreendimentos realizados na
dcada de 1980 e o aumento de investimentos no setor com recursos provenientes, principalmente,
36
-
da expanso das carteiras dos fundos de penso. impulsionaram o desenvolvimento do setor de
shopping centers no Brasil durante a dcada de 1990. Esse perlodo foi marcado tambm pela
maturao e ampliao dos empreendimentos existentes.
Desde a inaugurao do primeiro shopping center no Brasil, o nmero de empreendimentos vem
crescendo de forma acentuada, como evidenciado na figura a seguir. Segundo dados da Abrasce, a
indstria brasileira de shopping centers conta atualmente com 378 empreendimentos. O grfico
abaixo apresenta a evoluo recente do setor brasileiro de shopping centers em termos de nmero
de empreendimentos em operao.
EvoluO do Nmero de Shopping Centers no Bra.il (unidades)
~ C!\GR':3.$%II,a
flOOO :lOO&) 378 3!J1 367
317 326 3as n[1" 2.' 294 303 n nn:, ..
ri "" ' : . ,.
"li'147 (: :'~'II'" .. / .., i,' 90
12. ,6 "".[ll_,..,...,nll I ~~ilim ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
1 CAGR Compoutld AnnuaJ Gro,.,fh Rale (raxa de Cr&SCimerto Anual Campa.o;to) Fonta: Abrasce
A indstria brasileira de shopping centers ainda relativamente nova, visto que apenas 27 unidades
funcionam h mais de 20 anos. Nesse perlodo, os shoppings centers contribulram para intensificar a
concorrncia no setor varejista, anteriormente dominado pelo comrcio de rua, em virtude de vrias
facilidades que estes centros comerciais proporcionam, como maior segurana, estacionamento
prprio, diversidade de tipos de lojas, lazer, alimentao e servios. Alm disso, os shoppings centers
passaram a representar mais que um varejo de luxo. As inauguraes de novos empreendimentos,
que tinham como objetivo atender s diversas camadas sociais contribulram para uma maior
popularizao desses estabelecimentos no pais. A figura abaixo mostra a evoluo da ABL no Brasil.
Evoluo da ABL no Brasil (milhares de m')
-lO,llOO '.-
,~
'.U '''''' '"'" "" '.... ,..B~':"'""""n n n n ..
-llllllllt. I I I I 2IlWOI:.lllin:l'!'.m2OQotClO5
-
o aumento da concorrncia refletiu-se tambm na oferta de maiores opes de lazer, cultura e servios como estratgia para atrair o consumidor. Parques de diverses, cinemas, academias de
ginstica, bares, e, mais recentemente, instituies de ensino, alm dos diversos servios ofertados
atualmente nesses empreendimentos (como agncias bancrias, correios, entre outros),
transformaram os shopping centers em centros de convivncia, lazer e convenincia para diversas
faixas de renda e idade.
9.2 Desempenho e Diagnstico do Setor no Brasil
A proposta dos shopping centers de oferecer segurana e a facilidade de se encontrar produtos e
servios variados em um mesmo lugar, aliada a idia de modernidade e progresso, foram os maiores
atrativos para os brasileiros elegerem esses empreendimentos como lugar privilegiado para compras
e lazer. Atualmente, o setor de shopping centers responde por cerca de 18,3% das vendas do setor
varejista no Brasil, excluindo-se os segmentos automotivo e de derivados de petrleo. O potencial de
crescimento do setor fica evidenciado pelo fato de que, nos Estados Unidos, os shoppings centers
respondem por cerca de 70% das vendas do varejo, enquanto que na Europa so responsveis por
cerca de 40%.
Em plena expanso, os nmeros do setor so expressivos. Dados da Abrasce apontam que os 401
centros de compras (incluindo 23 novos ao longo de 2009) no pais representam mais de 9 milhes de
m' de ABL e apresentam fluxo de cerca de 305 milhes de visitantes ao ms. Vale notar que o setor
de shopping centers no Brasil tem evoluldo sitematicamente desde sua criao, mesmo em perlodos
adversos da economia, conforme mostrado no grfico abaixo.
Evoluo do Faturamento e do Trfego
____- 325/ '"' 115 185 181 20/
160 125 135 ..---+--_..... .-------~--.---
50 o 58.0 64.6 ., ~ .J - ~. ~ . n n ~,D,D,D,D,O O"
2000 2001 2002 2003 2004 2005 200EI 2007 2008
= Faluramenlo !Iolal da IndiJ.trla (bllh6 do leais) -+- Tni"',"o de ~QI'081 (mllhOn deIo4IU&slmh)
Fonte: Abrasce
Segundo levantamento anual realizado pela Abrasce, a indstria brasileira de shopping centers
fechou o ano de 2008 com faturamento total de R$ 64,6 bilhes, o que representa um crescimento de
11,4% em relao ao ano anterior. Nos ltimos 5 anos, o setor apresentou uma taxa de crescimento
anual composto de 11,6% ao ano, evidenciando seu potencial. O cenrio macroeconmico positivo
38
-
associado profissionalizao do setor so os fatores que contribufram para impulsionar o resultado
nos ltimos anos.
o aumento do faturamento do setor tambm pode ser explicado pelas inauguraes de novos empreendimentos. Em 2008, treze centros de compras iniciaram suas operaes, representando um
acrscimo de mais de 864.700 m' de ABL.
As vendas dos lojistas de shopping centers esto diretamente ligadas ao desempenho do setor
varejista como um todo. No entanto, as vendas do setor tm sistematicamente apresentado taxas de
crescimento superiores quelas do varejo, evidenciando a tendncia de expanso de suas atividades,
como mostrado no grfico a seguir:
Evoluo do Faturamento - Comrcio Varejista e Shopping Centers
,... ,.. '"
Hl%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
cReceiln ccmrdo ,,"re~5'a aReceila 110 uelor de Shopping Cenlers
Fonte: Abrasce e IBGE
De acordo com dados da Abrasce, em 2008 as vendas totais realizadas em shopping centers
apresentaram um crescimento nominal de 11,4%. Esse desempenho foi superior ao crescimento
nominal das vendas no comrcio varejista em geral, que atingiu 9% no perfodo, de acordo com dados
do IBGE. O crescimento do consumo acima da taxa de inflao e do crescimento real do PIB (5,08%
em 2007) teve um impacto positivo nas vendas dos shopping centers brasileiros. O grfico a seguir
mostra uma anlise comparativa do crescimento real do faturamento do setor de shopping centers em
relaao ao crescimento real do PI B brasileiro nos ltimos cinco anos.
Evoluo do Faturamento do Setor de Shopping Centers e do PIB Brasileiros
4.0)(16.0%
12.0% 3.0<
,O
-
Adicionalmente, um dos fatores econmicos diretamente responsveis pelas vendas no varejo no
Brasil o nlvel de renda bruta disponlvel do Pais, que tambm apresentou uma tendncia
ascendente nos ltimos anos, conforme mostrado a seguir.
Crescimento da Renda Bruta Disponfvel
600.00
{l, 600.00 ~
~ '00.00
~ 20DJXl
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
~ ~ ~ ~ ~ ~ 2 2 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ Fonte: Ipeadala
o grfico a seguir apresenta o resultado de pesquisa da Abrasce realizada em 2006 indicando os principais motivos que levaram os consumidores a visitarem os shopping centers brasileiros.
Motivos para Visitar um Shopping Center
""=
Oom"""
''''
PII5SeIo ,.. Fonte: Abrasce (2006)
A distribuio do estoque pelo territrio nacional bastante heterognea, como pode ser observado
no grfico abaixo.
Distribuio Regional dos Shopping Centers por ABL
Nono 2%
Cenlro-Oesle 9%
Sujaste 56%
Fonte: Abrases
40
-
A regio Sudeste, pioneira no lanamento de shopping centers no pais, continua sendo a principal
regio em termos de nmero de empreendimentos em operao e estoque de ABL, devido sua
concentrao de riqueza e alte densidade populacional. Segundo dados do IBGE, a regio sudeste
representa o maior mercado consumidor do pais com 33 milhes de consumidores, sendo
responsvel por cerca de 57% do PIB do pais.
Em termos de nmero de empreendimentos, os estados de So Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais
representam 54% do totel de shopping cenrers no Brasil, sendo que o estedo de So Paulo
concentra, aproximadamente, 34% desses empreendimentos. A figura a seguir mostra a disperso da
ABL e da renda per capita nas cinco regies brasileiras.
-. 51 Shopping Centersll2!!i;. 15,1% da ABl btaSl'lon9: ShoppifY,J Coomrs 13, 1"k do PIS brnsiloim 2,6% da ASL brn:silelm R$ 5A9B (eru:fa per capils4.9% do PIS brnsileiro
Ri 7,247 mmda pef capiIa
Cenlro-Qeste:
33 Shopping Cenlem Sudeste: 6,2% da ABL brasileiro 201 Shopping Conters 6,9% do PIS brasileiro 59,8A. da ABL brasileira R$ 14.604 renda per capila: 56,5% do PIS brnsifeito
R$15,468 renda per capita
73 Shopping Cenlam 15,1% da ASL brasJteira 16,~Ao do PIS brasileiro R$ 13,206 renda per cap;ta
Fonte; Abra:;oo e IBGE
Podemos notar que a regio Sul, segunda em termos de renda per capita, responde hoje por apenas
15,1% do estoque brasileiro de ABL. O estado de Santa Catarina possui 17 empreendimentos em
operao, respondendo por 3,7% do estoque total da ABL nacional. A tabela a seguir analisa a
compatibldade entre a oferta total de shoppings e o potencial de consumo das principais cidades
brasileiras.
Anll~ ComJl1)tall~a d~ Prutelpo!$ Me~adus de SheJJp(M CM&(
NorQd(lJ
ISIIo Pau'" (,~..epnen
iR>o ol:lJel\!1lm (CIlpk~1)
BQ/QHQl1rnnt~,,r:1o~?~,tl$,
'"
N"d~9S'::I"9 %:'m!;tal ABt.1QOTjm') .. 13,&'1(, 11Qlt61JS 7&!H.iOO.""
" 4.3% 200.'" 231.1$ 1.1'*' 36,100 2.""
"~Totat : ReMaplllf ABt.!Rllnda ,~.. ",.. p!'u:apHa 22,3y'> FI$11..44S ".7
R$ 1&15 ...'.'" R$1S,411 18.6'.""
4,4'*' R$ a.623 ".R$18,095 4,e''.'"
Fonle: Abrasce, Gazela MefCantil e IBGE
41
-
De acordo com os dados acima, posslvel constatar a grande participao das cidades de So Paulo
e do Rio de Janeiro tanto em nmero de shopping centers quanto em estoque de ABL Analisando-se
o mercado de Florianpolis, onde est localizado o Floripa Shopping, a comparao ao parque
instalado com a renda per capita sugere um alto potencial de crescimento, especialmente quando
comparada a cidades como So Paulo, onde h maior penetrao dos shopping centers.
Tendncias da Indstria Brasileira de Shopping Centers
A expansao das atividades dos shopping centers tende a continuar forte, tendo em vista o atual
cenrio macroeconmico positivo no Brasil, bem como a relativa baixa penetrao da indstria
comparada a padres internacionais. Essa tendncia de crescimento fica evidenciada pela previso
de inaugurao de 23 novos empreendimentos em 2009, elevando o estoque brasileiro de ABL para
aproximadamente 9,3 milhes de m' de, conforme detalhado na tabela abaixo:
:u I
AC
llo Hortror..t.e ""MO ImpoGnllKfG
Bi!IIni se '" I~C8boFdo Cabo frio RJ
21,943 O\ItubfD..09
. 32,7~ OIIhlllfo-OS 31JJOO OIItubro-on
OI.Itubro-oe 31,500 Ouhlbl-Oe""'" .,"', No..olflbro-.OO
n.d. No-wembt....09 ...........~~ 2' semMIm2009
2$.000 2.' S!J!'fIQQI92009
Tolo! GU.2M1
Fonte: Abmsce
Nos ltimos anos o setor apresentou uma tendncia a buscar mercados de nicho com
empreendimentos de menor tamanho, concentrados e em formato de vizinhana, principalmente, nas
cidades de mdio porte, consolidando uma tendncia de interiorizao. Segundo a Abrasce, a
participao de unidades localizadas no interior saltou de 13% em 1976 para 45% em 2007,
evidenciando a tendncia ao equillbrio entre a quantidade de unidades nas capitais e no interior do
pais.
Outra importante caracterstica do mercado brasileiro de shopping centers a pulverizao da
propriedade, tanto em nmero como em ABL O grfico a seguir mostra que o mercado norte
americano de shopping centers tem um comportamento inverso ao brasileiro, apresentando maior
concentrao nas trs maiores empresas do mercado.
42
-
Concentrao do Mercado de Shopping Cente", - Brasil e EUA
,,.
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Os critrios utilizados pela Abrasce para classificao de um centro comercial como shopping center
so (i) manuteno da propriedade da maior parte das lojas que so locadas aos lojistas; (ii) a
existncia de vagas de estacionamento compatlvel com o movimento efetivo; e (iii) utilizao de lojas
ncoras como forma de atrair o pblico consumidor.
Tipos de Shopping Centers
Segundo a metodologia aplicada pela Abrasce, os shopping centers so classificados nas seguintes
categorias:
Shopping Center de Vizinhanca. Tipo de shopping center projetado para fornecer convenincia
na compra de necessidades do dia-a-dia dos consumidores. Geralmente, tem um
supermercado como loja ncora e conta com o apoio de lojas oferecendo outros artigos de
convenincia.
Shopping Center Comunitrio. O shopping center comunitrio geralmente oferece uma
variedade mais ampla de vesturio e outras mercadorias. Entre as lojas ncoras mais
comumente encontradas neste tipo de empreendimento esto os supermercados e as lojas de
departamentos de desconto. Entre os lojistas do shopping center comunitrio algumas vezes
encontram-se varejistas do tipo off-price, vendendo itens como roupas, objetos e mveis para
casa, brinquedos, artigos eletrnicos ou para esporte.
Shopping Center Regional. Tipo de shopping center que oferece mercadorias em geral e
servios completos e variados. Suas atraes principais so lojas ncoras tradicionais, lojas de
departamento de desconto ou hipermercados. Um shopping center regional tlpico fechado,
com as lojas voltadas para um mal/ interno.
Shopping Center Temtico ou Especializado. o shopping center voltado para um mix
especifico de lojas de um determinado grupo de atividades, tais como moda, mveis e
decorao, nutica, esportes, automveis, entre outras atividades.
Outlet Center. Consiste, em sua maior parte, em lojas de fabricantes vendendo suas prprias
marcas com desconto, alm de varejistas do gnero off-price. Comumente, apresentam lojas
mais simples com aluguis mais baixos e custo de construo mais reduzido.
Festival Mal/. Representa um shopping center voltado para o lazer, cultura e turismo. Esse tipo
de empreendimento o menos encontrado no Brasil, estando quase sempre localizado em
reas turlsticas e basicamente voltado para atividades de lazer e alimentao, tais como
restaurantes, tast-tood, cinemas e outras diverses.
No Brasil, a maioria dos empreendimentos so enquadrados na modalidade de shopping centers
regionais, apresentando o mais variado portflio de lojas, servios ou outras opes de lazer. Tem-se
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verificado tambm o crescimento dos shopping centers temticos como automotivo, centro txtil e de
decorao, e tem-se observado, igualmente, o surgimento de projetos de construo de festival mal/s.
Lojas ncoras
As lojas ncoras so lojas que so mais conhecidas pelos consumidores e que, dadas as suas
caracterrsticas mercadolgicas, tm a funo de atrair consumidores para o shopping renter. Sua
existncia resultado da necessidade de atrao de pblico para shopping center mais afastados
dos grandes centros. Em empreendimentos melhor localizados, sua importncia menor.
As lojas ncoras desempenham um papel importante para um shopping renter no inicio de sua
operao, por serem responsveis pela criao de fluxo de pblico. Depois que o empreendimento se
toma vivel ou, ainda, quando deseja selecionar seu pblico, o proprietrio pode fazer um movimento
contrrio s lojas ncoras, dado que ocupam grandes reas locveis a preos inferiores queles
pagos por outros locatrios.
Uma nova ten
