Fundos de Investimento Imobiliário 04/05/2018 Conteudos exclusivos... · Este relatório é uma...

Fundos de Investimento Imobiliário 04/05/2018

Este relatório é uma versão em português do relatório institucional divulgado pelo Banco Bradesco BBI em 03/05/2018.

• O VISC11 levantou mais R$ 499,5 milhões através de uma oferta complementar de cotas, enquanto o XPML11 deve levantar mais R$ 750 milhões para comprar quatro shoppings da JHSF;

• Aumento da liquidez, uma estratégia focada e um cenário de melhoria (ainda que vagarosamente) para o varejo faz com que os FIIs de shopping centers sejam as melhores opções atualmente;

• A indústria dos FIIs levantou R$ 5,2 bilhões em novos recursos ao longo de 2017 e já está próxima da marca de R$ 2,0 bilhões neste ano. Investidores institucionais compraram cerca de 20% das cotas da oferta do VISC11, o que significa que a classe de ativos está se tornando mais equilibrada entre pessoas físicas e investidores institucionais;

• Nossas principais recomendações continuam sendo FIIs de shopping centers: HGBS11, XPML11 e VISC11.

Enxurrada de ofertas... Na Figura 1, mostramos que a oferta de IPO/follow-on na indústria dos FIIs chegou a um ponto de inflexão em 2016, quando apenas R$ 2,1 bilhões foram levantados. Em 2017, vimos R$ 5,2 bilhões sendo levantados e o setor já atingiu R$ 2,0 bilhões somente nos quatros primeiros meses de 2018. Esperamos que o número em 2018 seja maior que o do ano passado, já que as baixas taxas de juros no País têm encorajado o fluxo de dinheiro para ativos alternativos, como os FIIs.

XP Malls e JHSF: Um verdadeiro ganha-ganha. No último dia 2, a JHSF anunciou que suspenderia o IPO de sua divisão de shopping, dado que havia assinado um acordo para vender participações em seus quatro shoppings para o fundo XPML11. As participações exatas a serem vendidas ainda não foram definidas ou divulgadas, pois dependerão do tamanho da oferta subsequente (follow-on) a ser realizada pelo fundo (variando de R$ 200 milhões a R$ 745 milhões). Esperamos que as compras ocorram com um cap rate ao redor de 8,5%.

FIIs: Um hedge de carteira. Em relatórios anteriores, mostramos que os FIIs têm índices de Sharpe melhores do que as ações, ou seja, eles fornecem mais retorno por unidade de risco assumida, o que é uma característica interessante de se ter em um (volátil) ano eleitoral. Além disso, acreditamos que a correlação negativa com as taxas de juros também fornece uma proteção vantajosa. Se a atividade econômica do Brasil continuar enfraquecida, como vem ocorrendo nos últimos tempos, isso implica um novo viés de baixa para a Selic, o que beneficiaria os preços das cotas. Se a economia surpreender no lado positivo, a questão das taxas não estaria mais presente, contudo as vacâncias poderiam cair mais rapidamente e os leasing spreads poderiam se acelerar, beneficiando também a classe de ativos. (...continua nas próximas páginas...)

2018 2019 2020 2018 2019 2020 Atual Preço-alvo Atual Preço-alvo

BBPO11 8,3% 8,6% 8,9% 7,3% 7,6% 7,9% 1,51 1,70 3,34 p.p. 2,35 p.p.

BRCR11 5,4% 5,7% 6,2% 5,0% 5,3% 5,8% 0,82 0,88 0,46 p.p. 0,08 p.p.

HGBS11 6,8% 7,1% 7,4% 5,5% 5,8% 6,0% 1,03 1,28 1,87 p.p. 0,49 p.p.

HGLG11 7,5% 7,8% 8,1% 6,7% 7,0% 7,3% 1,23 1,36 2,54 p.p. 1,77 p.p.

HGRE11 6,1% 6,6% 7,2% 5,8% 6,3% 6,9% 1,02 1,07 1,33 p.p. 1,02 p.p.

KNRI11 5,2% 5,4% 5,8% 4,8% 5,0% 5,4% 1,17 1,26 0,14 p.p. -0,23 p.p.

MALL11 7,1% 7,8% 8,5% 5,8% 6,3% 6,9% 1,10 1,35 2,54 p.p. 1,07 p.p.

SAAG11 7,7% 8,0% 8,3% 6,7% 7,0% 7,3% 1,50 1,71 2,70 p.p. 1,75 p.p.

VISC11 6,6% 6,9% 7,4% 5,5% 5,7% 6,2% 1,10 1,33 1,61 p.p. 0,44 p.p.

XPML11 6,3% 6,8% 7,5% 5,1% 5,5% 6,2% 1,06 1,30 1,49 p.p. 0,26 p.p.

DY18 Spread NTN -B (2045)Dividend Yield (DY) Dividend Yield no Preço-alvo P/VPATicker

Fonte: Bradesco BBI

ADTV2 Último

3 meses Preço

BBPO11 2,3 3,6 146,00

BRCR11 2,0 3,2 102,70

HGBS11 1,3 2,0 237,98

HGLG11 1,1 1,8 139,66

HGRE11 1,1 1,6 152,50

KNRI11 2,3 2,8 167,70

MALL11 0,2 0,7 105,65

SAAG11 0,7 1,0 132,00

VISC11 0,8 1,8 107,99

XPML11 0,3 0,9 102,30¹ R$ bilhões; ² Volume médio diário R$ (milhões)

TickerValor de

Mercado¹

BBPO11 COMPRA 165,00

BRCR11 NEUTRA 110,00

HGBS11 COMPRA 295,00

HGLG11 NEUTRA 155,00

HGRE11 NEUTRA 160,00

KNRI11 NEUTRA 180,00

MALL11 COMPRA 130,00

SAAG11 COMPRA 150,00

VISC11 COMPRA 130,00

XPML11 COMPRA 125,00

FII Recomendação Preço-Alvo

Fonte: Bradesco BBI; Bloomberg

Fundos de Investimento Imobiliário

Luiz Mauricio Garcia* Renato Chanes

+55 11 2178-4063 [email protected]

*Analista responsável principal pelo conteúdo do

relatório e pelo cumprimento do disposto no Art.16

da Instrução CVM 483/10.



Overview: Nos últimos 30 dias, dos 10 fundos em nossa cobertura, 4 apresentaram retornos positivos, enquanto o IFIX recuou 1,4% (contra -0,1% do Ibovespa). Os quatro melhores fundos, em termos de retornos totais, foram: (i) MALL11 (1,9%); (ii) XPML11 (0,5%); (iii) HGRE11 (0,5%); e (iv) HGBS11 (0,2%). Em termos de dividend yield (anualizado), os fundos que mais pagaram foram BBPO11 (8,0%), SAAG11 (7,7%) e HGLG11 (7,5%).

Nossas principais recomendações incluem FIIs de shopping centers: HGBS11, XPML11 e VISC11 (cujo retorno médio via dividendos é de 6,9% para 2019).

Figura 1: Oferta de IPO/follow-on na indústria dos FIIs

1,00,6

3,4

9,8

7,7

14,0

10,7

4,7

5,8

2,1

R$ 0

R$ 2

R$ 4

R$ 6

R$ 8

R$ 10

R$ 12

R$ 14

R$ 16

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

BILHÕES

5,2

Fonte: B3 e Bradesco BBI



Vinci Shopping Centers FII – VISC11

Os dividendos de abril (a serem pagos em maio) serão de R$ 0,61/cota, o que implica um dividend yield anualizado de 6,5%, uma retração de 0,39 p.p. em relação ao mês anterior.

Ao final de abril, os gestores do fundo anunciaram que a quarta rodada de aumento de capital foi encerrada com sucesso. Esta foi uma oferta bastante disputada, na qual cotas adicionais foram emitidas (35% sobre a oferta primária), levantando R$ 499,5 milhões (contra R$ 230,3 milhões através de seu IPO em outubro de 2017). No negócio, foram emitidas 4.945.543 cotas, a um preço de R$ 101,00 + R$ 5,00 em custos de distribuição.

Observamos que quase 20% das cotas da oferta foram para investidores institucionais. Embora essa ainda seja uma proporção baixa, isso mostra que a classe de ativos está lentamente ganhando popularidade entre esses investidores.

Com os novos recursos, esperamos que o fundo pague antecipadamente R$ 40 milhões dos seus R$ 86 milhões em dívidas, que se tornaram caras, a um custo médio de TR + 9,6% ao ano. Com o saldo remanescente, os gestores devem realizar aquisições com cap rate médio de 9%.

Vemos os ativos do fundo atravessando por uma recuperação gradual, embora desigual, quando se tratam de números operacionais. As vendas em fevereiro, no critério das mesmas lojas da empresa (SSS), cresceram 1,9%, após impressionantes 6,7% em janeiro. No entanto, a SSS média de 4,3% para janeiro e fevereiro ainda é superior à média de 0,7% obtida em 2017. Lembramos que a Multiplan é a única empresa (até o momento) de shopping listada que já publicou esses números do 1T18. A empresa registrou SSS de 2,9% e o aluguel, das mesmas lojas (SSR), de 3,6%.

A SSR foi a métrica que mais decepcionou, registrando involução de 2,8% em fevereiro, após ter avançado 1,6% em janeiro. Um fator que contribuiu para o baixo número de fevereiro foi que uma importante loja âncora pagou a maior parte do aluguel anual em janeiro em comparação a fevereiro do ano passado.

Seguimos com a nossa recomendação de Compra, mantendo as cotas do VISC11 como uma das nossas top picks, juntamente com XPML11 e HGBS11.

XP Malls FII – XPML11

Em Abril, o XP Malls pagou R$ 0,50/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 5,8%.

O última dia 2, a JHSF anunciou que assinou uma carta de intenção para vender participações em quatro shoppings para o fundo XP Malls. Esses shoppings foram o Shopping Cidade Jardim, o Catarina Fashion Outlet, o Shopping Bela Vista e o Shopping Ponta Negra.

As participações exatas em cada um dos ativos ainda não foram divulgadas porque o negócio pode variar de R$ 200 milhões (um compromisso firme da XP Investimentos) até R$ 745, com a participação comprada variando dependendo de quanto for levantado no follow-on.

Estimamos que o cap rate da transação seja de 8,5%, o que seria positivo dada a qualidade dos ativos (em especial o Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet).

Recomendação: Compra

Preço-alvo: 130,00

Upside: 20,4%

Valor de Merc. (R$ M) 790,1

Div. Yield (2018E) 6,6%Fonte: Bradesco BBI e Bloomberg

VISC11


Preço-alvo: 125,00

Upside : 22,2%


Div. Yield (2018E) 6,3%Font e: Bradesco BBI e Bloomberg

XPML11



Figura 2: Diversificação geográfica atraente e características únicas

• Shopping AAA, com lojas de ponta, como Louis Vuitton,

Ralph Lauren e outros

• O primeiro shopping do País a introduzir o conceito de

estilo de vida, com um espaço aberto cercado por

jardins

• 1º outlet sofisticado no Brasil, com várias lojas únicas e

não replicáveis no Brasil, como Ermenegildo Zegna,

Gucci, Carolina Herrera, Salvatore Ferragamo e outras.

• O primeiro shopping a antecipar um novo polo de

desenvolvimento residencial na região para as classes A

e B

• Localizado em uma zona turística de alto tráfego em

Manaus, uma rota obrigatória para o ecoturismo

• Shopping de uso misto interligado a um metrô em uma

zona de alta circulação de veículos, rota obrigatória para

viajar para o estado e para a Cidade Baixa

• Zona residencial com 800 mil pessoas em um raio de 2

km

Fonte: JHSF e Bradesco BBI

Temos recomendação de Compra para as cotas do XP Malls com um preço-alvo de R$ 125,00/XPML11. O fundo é um das nossas top picks no setor, juntamente com o VISC11 e o HGBS11. Vemos a atual potencial de valorização (vis-à-vis o nosso preço-alvo) e o rendimento via dividendos (6,8% para 2019) como uma boa compensação, dada a diversificação da carteira.



Malls Brasil Plural FII – MALL11

Os dividendos de abril (a serem pagos em maio) serão de R$ 0,61/cota, o que implica um dividend yield anualizado de 6,9%.

O único ativo do fundo (Maceió Shopping) tem apresentado um bom desempenho, com 100% de ocupação e vendas/m² crescendo 5,4% em fevereiro de 2018.

Conforme sinalizamos em nosso início de cobertura, o Maceió Shopping é um ativo de 29 anos de idade, com 34,7 mil m² de ABL total. Apesar da BR Malls ter sido o proprietário majoritário do ativo antes da compra pelo fundo, ela nunca o administrou. O administrador de ativos é a Pró-Shopping, um player local.

Após a compra do Maceió Shopping, o fundo ficou com R$ 16 milhões em caixa. Como R$ 16 milhões seria um valor muito pequeno para comprar outra participação em algum outro shopping, o fundo devolveu quase R$ 14 milhões via dividendo especial.

Em nosso modelo para o MALL11, consideramos apenas o Maceió Shopping como fonte de receitas (o que faz com que o FII tenha um dividend yield esperado de 7,8% para 2019, de acordo com as nossas premissas). No entanto, reconhecemos que é provável que o fundo se envolva em mais rodadas de ofertas e, portanto, possa aumentar o número de shoppings no portfólio, tornando-se um FII de múltiplos ativos, assim como em seu plano original. Preferimos aguardar a sinalização de novas captações para incorporar mais ativos ao nosso modelo.

Temos recomendação de Compra para as cotas MALL11 e um preço-alvo de R$ 130,00/cota. Vemos o atual potencial de valorização (vis-à-vis o nosso preço-alvo) e o rendimento via dividendos como atrativos, mesmo considerando algumas característica (ativo único, com um administrador local).

BB Progressivo II – BBPO11

No últimos mês, o BB Progressivo II pagou R$ 0,98/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 8,0%.

O fato de os contratos permitirem reajuste de preço é positivo no cenário atual, dado que o IPCA acumulado nos últimos doze meses está na casa dos 3%, contra uma deflação do IGP-M (que serve como balizador para os reajustes do SAAG11, por exemplo).

Lembramos que, em janeiro, o fundo prorrogou o contrato de aluguel de seu ativo mais relevante, o “Sede III”, que atualmente representa aproximadamente 20% das receitas de locação do fundo. O contrato, que deveria terminar em 2022, teve seu vencimento estendido até 2027. Além disso, o fundo se comprometeu com quase R$ 26 milhões a serem desembolsados em investimentos nesse prédio. Vemos a extensão como positiva, dada a importância do contrato para o fundo, enquanto o investimento em reformas não deve ser um problema, já que o fundo atualmente tem dinheiro suficiente.

Mantemos nossa recomendação de Compra para o BBPO11 e o preço-alvo de R$ 165,00/cota. Em nosso preço-alvo, estamos assumindo um leasing spread negativo de 20% quando a maioria dos contratos expirarem (em agosto de 2022).


Preço-alvo: 130,0

Upside : 23,0%



MALL11


Preço-alvo: 165,00

Upside: 13,0%

Valor de Merc. (R$ M) 2.324,3

Div. Yield (2018E) 8,3%Fonte: Bradesco BBI e Bloomberg

BBPO11



BC Fund – BRCR11

No último mês, o BC Fund distribuiu R$ 0,31/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 3,5%.

No dia 22 de março, os gestores do BC Fund anunciaram que o fundo está no processo de diligência para uma venda e compra simultâneas de um portfólio de ativos com a Brookfield Asset Management. O BC Fund venderia todas as suas participações na Torre Almirante, no Flamengo Park Tower e no Ed. Morumbi, enquanto se desfaz também de sua participação 51% na Eldorado Business Tower e de 75% no Brazilian Financial Center. Os ativos vendidos somam R$ 1,31 bilhão. Ao mesmo tempo, o fundo compraria, por R$ 718 milhões, uma participação de 50% no Ed. Cidade Jardim (SP), 20% no Centro Empresarial Senado (RJ), 83% no Centro Empresarial Dr. Sylvio Fraga Sylvio Fraga (RJ), e 100% no Edifício Mayrink Veiga 9 - MV9 (RJ), todos completamente ocupados.

O acordo geraria um fluxo de caixa de R$ 592 milhões para o fundo, ao mesmo tempo em que implicaria em ganhos de capital, que teriam que ser 95% distribuídos via dividendos. No entanto, não temos o valor de ganhos de capital neste momento, pois o valor justo por ativo não é divulgado. É importante ressaltar que o fundo estará desinvestindo de ativos de alta vacância e mudando para os de vacância zero, o que reduziria vacância consolidada em 10,80 p.p., ou seja, de 37,1% para 26,3%. Além disso, esperamos que as distribuições aumentem quase 32% com o negócio.

Temos uma visão neutra sobre este acordo em potencial, já que os maiores rendimentos de curto prazo viriam com a perda de participação do BC Fund em alguns de seus melhores ativos, incluindo o Eldorado Business Tower (EBT) e o Brazilian Financial Center (BFC). Além disso, há também um ponto de atenção, já que a exposição da ABL do fundo ao Rio de Janeiro, após o acordo, aumentaria de 19% para 29%. Apesar dos ativos cariocas serem comprados estando 100% ocupados, o excesso de oferta da cidade e as questões econômicas e de segurança trazem preocupação.

Em março, as vacâncias representavam 29,7% do portfólio, e compreendiam 29.350 m² no CENESP, 20.295 m² na Torre Almirante, 5,916 m² no Ed. Morumbi, 7.080 m² na Torre do Parque do Flamengo, 5.108 m² no BFC, 2.915 m² no EBT, 2.691 m² no Montreal e 525 m² no Edifício Transatlântico.

Mantemos nossa recomendação Neutra para o fundo, pois, mesmo após o acordo, a vacância do BC Fund permaneceria bastante elevada, em 26,3%, e seu rendimento de dividendos esperado para 2018 é relativamente baixo, ao redor 5,0%.

Recomendação: Neutra

Preço-alvo: 110,00

Upside : 7,1%



BRCR11



CSHG Brasil Shopping - HGBS11

Em maio, o CSHG Brasil Shopping vai distribuir R$ 1,20/cota em dividendos (referentes à abril), o que significa um dividend yield anualizado de 5,9%.

Notamos que os fundos sob a administração do Credit Suisse (HGBS11, HGLG11 e HGRE11) passaram recentemente por um desdobramento de suas cotas, de 1 para 10, portanto, nossos preços-alvo foram consequentemente divididos por 10.

A vacância em janeiro ficou em 6,5% (em linha com empresas como Iguatemi), aumentando 0,55 p.p. no mês, devido principalmente ao crescimento da vacância nos ativos São Bernardo Plaza Shopping e IFashion Outlet. Apesar disso, as vendas (no critério das mesmas áreas) cresceram 6,3% em base anual.

A inadimplência total do HGBS ficou ao redor de 5,1%, crescendo 1,30 p.p. no mês. Isso é um pouco maior do que certas empresas sob nossa cobertura, como Aliansce e BRMalls (0,4% e 1,3%, respectivamente). Esperamos que a inadimplência diminua durante 2018, conforme o desempenho de varejo no País aqueça. De fato, o crescimento do PIB (de acordo com a Pesquisa Focus do Banco Central) será de 2,75% para 2018: uma recuperação que esperamos ser um benefício para as vendas no varejo.

Apesar do menor rendimento no curto prazo, estamos confortáveis com nossa recomendação de Compra para o fundo, pois sua vacância e descontos poderão melhorar em breve, gerando rendimentos atrativos já a partir de 2018.

CSHG LOGÍSTICA FII - HGLG11

Em abril, o CSHG LOGÍSTICA pagou R$ 0,87/cota em dividendos, estável no mês, uma vez que, como já mencionamos, o fundo passou por um desdobramento de 1 para 10 cotas, em que o número de cotas aumentou 10 vezes, resultando num dividend yield anualizado de 7,5% (+0,43 p.p. no mês). O valor de R$ 0,87/cota está em linha com a geração de caixa média mensal do fundo nos últimos 12 meses, mas quase 9% abaixo da geração de caixa acumulada no ano.

O fundo tem atualmente R$ 3 milhões em lucros acumulados (contra R$ 3,2 milhões no mês anterior), o que poderia ser usado para manter uma distribuição acima da geração de caixa em 2018.

No último dia 14 de março, o fundo anunciou o fechamento da quarta rodada de aumento de capital. Foram arrecadados R$ 540 milhões com a emissão de 448 mil novas cotas. Já incorporamos o novo capital em nosso modelo e também consideramos a compra de 241 mil m² em ABL até o final do ano de 2018. Estamos assumindo um cap rate ao redor de 9% para as próximas aquisições.

No dia 20 de abril, o fundo adquiriu dois ativos 100% ocupados com contratos atípicos com a Tetrapak, em Monte Mor (SP), e com a Gerdau, no Rio de Janeiro (RJ). Os ativos foram adquiridos por um valor total de quase R$ 128 milhões (R$ 75 milhões para Tetrapak e R$ 53 milhões para o ativo da Gerdau), implicando em cap rate ao redor de 10,5%. Consideramos o acordo interessante, dados os contratos de longo prazo atípicos com dois inquilinos com alta classificação de crédito, principalmente se levarmos em conta que a Selic está atualmente em 6,5%.

A vacância de março ficou em 23,4%, em linha com fevereiro. Contudo, esperamos que essa métrica melhore, dadas as aquisições acima mencionadas.

Mantemos a recomendação Neutra, dados os problemas de vacância do fundo (apesar da tendência de melhora). Ressaltamos, contudo, que continuamos a gostar de suas características, como 46% (a ser aumentado) de suas receitas derivadas de contratos atípicos de longo prazo, bem como seus ajustes de inflação por IGP e IPCA balanceados.


Preço-alvo: 295,0

Upside : 24,0%



HGBS11


Preço-alvo: 155,0Upside : 11,0%



HGLG11



CSHG REAL ESTATE FII - HGRE11

O dividendos do fundo em março foram de R$ 0,80/cota, implicando em um dividend yield anualizado de 6,3%, estável no mês, uma vez que, assim como o HGLG11 e o HGBS11, o HGRE11 também passou por desdobramento. O fundo estava distribuindo R$ 9,40/cota no 1S17 (o que significaria R$ 0,94 no número atual de cotas), mas reduziu esse montante devido à sua estratégia de distribuir em linha com sua geração de caixa em 2018. Apesar da redução, em março (o último dado disponível) geração de caixa acumulada no ano foi de quase 5% abaixo da distribuição.

No último dia 2 de abril, o fundo anunciou a aquisição de um andar adicional da “Torre Norte” no Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero, na Av. Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo/SP. Embora o acordo ainda não tenha sido concluído, o fundo já pagou uma entrada de 10%, de R$ 700 mil (R$ 7 milhões para 100%), o que implica em um cap rate próximo à 8%.

A vacância financeira ficou estável no mês (atingindo 18,7%). Em março (últimos dados disponíveis), o fundo tinha R$ 1,4 milhão em lucros retidos e R$ 21 mil em lucros acumulados de LCI para serem transformados em dinheiro.

Continuamos acreditando que ativos classes A e B, como os do HGRE11, seguirão pressionados, considerando a pequena diferença entre os aluguéis desse tipo de empreendimento e dos edifícios classe AAA, sustentando nossa recomendação apenas Neutra para o fundo.

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11

Em abril, o KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII pagou R$ 0,82/cota em

dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 5,9%, uma queda de 6,00 p.p. no mês, uma vez que o fundo pagou um dividendo extraordinário de R$ 0,90 no mês anterior por conta da venda do Lavradio, (em uma base regular, esse yield teria crescido 0,20 p.p.). As distribuições estão atualmente 6% abaixo da geração de caixa no acumulado dos últimos doze meses.

Em abril, a Havik saiu de um andar no Edifício Bela Paulista, levando a vacância do fundo para 15,84%, um acréscimo de 0,28 p.p. em relação ao mês anterior. Apesar disso, o nível atual ainda é muito menor do que o mercado de escritórios: 39% no Rio de Janeiro e 22% em São Paulo, e 26% nas propriedades industriais no 3T17, de acordo com dados da Colliers.

Gostamos do fato de que o fundo é diversificado em termos de tipos de contrato (41% são atípicos e 58% indexados ao IPCA) e ativos, com 65% das receitas provenientes de armazéns logísticos e 35% de edifícios de escritórios.

No entanto, ainda vemos risco de queda para os dividendos do fundo, já que ele vem pagando mais do que gera (e deve continuar a fazê-lo, mesmo após a redução para R$ 0,82/cota no futuro). Em segundo lugar, a exposição do fundo ao Rio de Janeiro (29% das receitas) representa algum risco. Diante do exposto, nos sentimos confortáveis mantendo nossa recomendação Neutra.





HGRE11





KNRI11



SANTANDER AGÊNCIAS FII - SAAG11

No último mês, o SANTANDER AGÊNCIAS FII pagou R$ 0,85/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 7,7%.

A distribuição do fundo está em linha com a geração de caixa, um cenário claramente positivo em um contexto em que outros gestores distribuem acima da sua capacidade financeira e, depois, se veem obrigados a reduzir os dividendos.

Das 28 agências do fundo, 21 delas passaram por reajustes de IGP-M ao final do mês de dezembro, e as sete restantes serão reajustadas em junho.

Mantemos nossa recomendação de Compra para o SAAG11, mas o excluímos da nossa lista de top picks, pois estamos assumindo um leasing spread mais negativo quando os contratos expirarem (em dezembro de 2022 e meados de 2023).





SAAG11



Entendendo o Relatório Área Bruta Locável (ABL): Indica a área disponível para locação de um empreendimento.

Amortização: Consiste na devolução de parte do capital investido e, consequentemente, a redução no valor de patrimônio.

Built to suit: Contrato de locação no qual o inquilino encomenda a construção do imóvel para atender especificamente as suas necessidades.

Cap rate: Sigla utilizada para capitalization rate (taxa de capitalização), calculada a partir do aluguel mensal e seu valor de mercado. O resultado representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor.

CRI: Certificado de Recebível Imobiliário, uma modalidade de investimento/captação de recursos lastreada em ativos imobiliários.

Funds From Operation (FFO): Representa a real capacidade geradora de caixa de um ativo imobiliário, descontados os ganhos não operacionais.

FFO Yield: É a distribuição ao cotista, descontada da parcela referente a receitas não operacionais, como por exemplo, venda de ativos.

Letras de Credito Imobiliário (LCI): Título de investimento lastreado em ativos imobiliários.

Leasing spread: Percentual de variação do valor de aluguel de contratos renegociados ou de novas locações dos mesmos espaços em determinado período em comparação a um período anterior. O leasing spread pode ser real, quando é computado apenas o percentual acima da inflação, ou nominal, quando não há nenhum tipo de ajuste.

Letras Hipotecarias (LH): Título de investimento lastreado em ativos imobiliários.

Monoativo: Remete a um FII que tenha somente um ativo em seu portfólio.

Multiativo: Remete a um FII que tenha vários ativos em seu portfólio.

Sale and Lease Back: Contrato de locação que envolve a venda do imóvel, enquanto esse mesmo imóvel é imediatamente arrendando para a própria empresa que o vendeu, a qual mantem total controle operacional das instalações, mediante o pagamento de aluguel.

Vacância: Indicador utilizado para representar a parcela vaga de um imóvel ou portfólio. Pode ser: física, quando calculada dividindo a área vaga sobre a área total; ou financeira: quando calculada dividindo a receita potencial da área vaga sobre a receita potencial total.



Este relatório foi preparado pelas equipes de análise de investimentos da Ágora Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“Ágora”) bem como da Bradesco S.A. Corretora de Títulos e Valores Mobiliários (“Bradesco Corretora”), sociedades controladas pelo Banco Bradesco BBI S.A. (“BBI”). O presente relatório se destina ao uso exclusivo do destinatário, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Ágora e da Bradesco Corretora.

Este relatório é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, as informações aqui contidas não representam por parte da Ágora ou da Bradesco Corretora garantia de exatidão dos dados factuais utilizados. As opiniões, estimativas, projeções e premissas relevantes contidas neste relatório são baseadas em julgamento do(s) analista(s) de investimento envolvido(s) na sua elaboração (“analistas de investimento”) e são, portanto, sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado.

Declarações dos analistas de investimento envolvidos na elaboração deste relatório nos termos do art. 17 da Instrução CVM 483:

O(s) analista(s) de investimento declara(m) que as opiniões contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Ágora, à Bradesco Corretora, ao BBI e demais empresas do Grupo Bradesco.

A remuneração do(s) analista(s) de investimento está, direta ou indiretamente, influenciada pelo resultado proveniente dos negócios e operações financeiras realizadas pela Ágora, Bradesco Corretora e BBI.

Declarações nos termos do art. 18 da Instrução CVM 483, referentes às empresas cobertas pelos analistas de investimento da Ágora e Bradesco Corretora:

O Banco Bradesco S.A. tem participação acionária indireta, por meio de suas subsidiárias, acima de 5% nas empresas Cielo S.A. e Fleury S.A.. A BRADESPAR S.A., cujo grupo controlador é composto pelos mesmos acionistas que controlam o Bradesco, tem participação acima de 5% na VALE S.A..

Ágora, Bradesco Corretora, Bradesco BBI e demais empresas do grupo Bradesco têm interesses financeiros e comerciais relevantes em relação ao emissor ou aos valores mobiliários objeto de análise.

O Bradesco BBI está participando como coordenador na oferta de distribuição pública de ações do Grupo SBF S.A..

Nos últimos 12 meses, o Bradesco BBI participou como coordenador nas ofertas públicas de distribuição de títulos e valores mobiliários das companhias: Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar, Movida S.A., Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. - BANRISUL, Instituto Hermes Pardini S.A., Azul Linhas Aéreas Brasileiras S.A., CCR S.A., Lojas Americanas S.A., BR Properties S.A., AES Tietê S.A., BR Malls Participações S.A., Omega Geração S.A., Atacadão S.A., IRB-Brasil Resseguros S.A., Rumo S.A., Eletropaulo Metropolitana Eletricidade de São Paulo S.A., Petróleo Brasileiro S.A. - Petrobrás, Magazine Luiza S.A., Ecorodovias Infraestrutura e Logística S.A., Usinas Siderúrgicas de Minas Gerais S.A. Usiminas, Companhia Paulista de Força e Luz - CPFL.,Sabesp, Concessionária do Sistema Anhanguera-Bandeirantes S.A., Localiza Rent a Car S.A., Companhia Brasileira de Distribuição, Natura Cosméticos S.A., Restoque Comércio e Confeccções de Roupas S.A., Eneva S.A., Camil Alimentos S.A., MRV Engenharia e Participações S.A., Vulcabras Azaleia S.A., CVC Brasil Operadora e Agência de Viagens S.A., Energisa S.A., Loma Negra, Randon S.A. Implementos e Participações, Equatorial Energia S.A., Alupar Investimentos S.A., Companhia de Locação das Américas, Petrobrás Distribuidora S.A., BK Brasil Operação e Assessoria a Restaurantes S.A. CTEEP - Companhia Paulista de Trasmissão de Energia Elétrica Paulista.

Nos últimos 12 meses, a Ágora e/ou a Bradesco Corretora participaram, como instituições intermediárias, das ofertas públicas de títulos e valores mobiliários das companhias: Instituto Hermes Pardini S.A., SANEPAR, Azul Linhas Aéreas Brasileiras S.A., CPFL, Concessionária do Sistema Anhanguera-Bandeirantes S.A., Camil Alimentos S.A., Autoban, Movida S.A., Atacadão S.A., Omega Geração S.A., IRB Brasil Resseguros S.A., Equatorial Energia S.A., Light Serviços de Eletricidade S.A., Eneva S.A., Energisa S.A. e Vulcabras Azaleia S.A.

A Bradesco Corretora recebe remuneração por serviços prestados como formador de mercado de ações da Fomento Economico Mexicano FEMSA (FMXB34), Vanguarda Agro S.A. (VAGR3), Helbor Empreendimentos S.A. (HBOR3) e Alpargatas S.A. (ALPA4).



ANÁLISE DE INVESTIMENTOS

Diretor de Research

Daniel Altman, CFA [email protected]

Economista-chefe

Dalton Gardimam [email protected]

Estrategista de Análise - Pessoas Físicas

José Francisco Cataldo Ferreira, CNPI +55 11 2178 5468 [email protected]

Analistas de Investimentos

Ricardo Faria França, CNPI +55 11 2178 4202 [email protected]

Renato Cesar Chanes, CNPI +55 11 2178 4063 [email protected]

Analistas Gráficos

Maurício A. Camargo, CNPI-T +55 11 2178 4213 [email protected]

Jéssica do Nascimento Feitosa, CNPI-T +55 11 2178 4126 [email protected]

Assistente de Análise

Flávia Andrade Meireles +55 11 2178 5478 [email protected]

BRADESCO CORRETORA

Diretoria

Luis Cláudio de Freitas Coelho Pereira

Área Comercial

[email protected] +55 11 2178-5710

Home Broker [email protected] +55 11 2178-5757 / +55 11 3003-7777

Mesa de Operações: Varejo


Mesa de Operações: Futuros e Derivativos


Mesa de Operações: Prime


Mesa de Operações: Private


Fundos de Investimento Imobiliário 04/05/2018 Conteudos exclusivos... · Este relatório é uma...

Documents

Transcript of Fundos de Investimento Imobiliário 04/05/2018 Conteudos exclusivos... · Este relatório é uma...