FUNDOSIMOBILIÁRIOS

E-BOOK

A leitura deste e-book trará a você, investidor, todo o conhecimento necessário para diversificar sua carteira e, principalmente, para NÃO ERRAR!

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

ORIGEM DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FII

COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

QUANTO RENDE UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

CONSIDERAÇÕES FINAIS

GLOSSÁRIO

INTRODUÇÃO

Os Fundos Imobiliários, também chamados de FIIs, são uma excelente alternativa para todo investidor que deseje começar na renda variável. Há, inclusive, um ditado no mercado financeiro que diz: “Os fundos imobiliários são a renda fixa dentro da renda variável”.Por mais que esta frase seja bastante utilizada, temos que deixar claro que os fundos imobiliários são classificados como ativos de renda variável, junto com as ações, derivativos, dentre outros. Porém, os FIIs possuem algumas características que os fazem ser considerados de menor risco que os demais ativos citados. Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades dos fundos.Os Fundos Imobiliários podem muito bem substituir o investimento direto em imóveis. E possuem muitas vantagens para isso. Eles também podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos, agregando em valorização e segurança, além de gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos. Estes últimos, inclusive, são os grandes atrativos deste tipo de ativo.A leitura deste e-book trará a você, investidor, todo o conhecimento necessário para diversificar sua carteira e, principalmente, para NÃO ERRAR! Acreditamos fielmente na premissa de que “Ataques ganham jogos. Defesas ganham campeonatos”. Portanto, sabendo como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente você formará uma sólida base para se beneficiar ao máximo desta classe de investimentos.

Então, aproveite!

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Fundos Imobiliários são fundos de investimentos coletivos em negócios imobiliários, regulados e fiscalizados pela CVM, geridos por um administrador e por um gestor e são constituídos sob forma de condomínio fechado. Isto que dizer que o fundo não aceita resgate. Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas terá que vendê-las no mercado secundário.Os fundos imobiliários, apesar de estarem estruturados no mercado de capitais, possuem um lastro real. Isto é, seus investimentos estão alocados em negócios imobiliários, não necessária e diretamente apenas em imóveis. Abaixo estão listados os investimentos permitidos aos FIIs:>> Empreendimentos imobiliários: Shoppings, edifícios corporativos, galpões, hospitais, dentre outros.>> Série de valores imobiliários: CRI, LCI, LH, LIG, Fundos de renda fixa, Títulos públicos, etc.>> Cotas de outros fundos imobiliários.>> Ações e Debêntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliário).Por mais que exista uma gama de possíveis investimentos, os FIIs normalmente são criados com especificidade em determinado grupo de ativos. E isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuação. Vale ressaltar, porém, que esta classificação não restringe seus investimentos. Por exemplo, existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e também uma pequena parcela de CRIs e demais títulos de renda fixa.

ORIGEM DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O fundos imobiliários foram criados no Brasil no ano de 1993, seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust, os REITs americanos. Os REITs são empresas que possuem ou operam imóveis rentáveis. Eles foram criados em 1960, mas começa-ram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde. Atualmente, os REITs representam a 3ª classe de ativos mais importante dos EUA.No Brasil, os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela cria-ção de duas leis (11.033 e 11.196, respectivamente) para regu-lamentação dos FIIs. Juntas, elas decretaram a isenção de imposto de renda sobre rendimentos de vários instrumentos, como CRIs, LCIs, LHs e, principalmente, fundos imobiliários. Contudo, esta isenção de IR sobre rendimentos de FIIs somen-te é possível se o fundo respeitar as regras listadas abaixo. Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras. >> Nenhum cotista deve deter mais de 10% em cotas do fun-do.>> O fundo deve conter no mínimo 50 cotistas em sua base.>> O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3).>> O fundo é obrigado a distribuir, sob forma de rendimen-tos, no mínimo 95% de seu lucro semestral.Atualmente, existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliá-rios, sendo que mais de 160 deles estão listados em nossa bolsa de valores, a B3. Ao todo são quase 300 mil investidores de fundos imobiliários no Brasil.

TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os fundos imobiliários podem ser divididos de acordo com algumas classificações. Estas classificações podem ser em relação ao tipo de gestão que o fundo recebe; podem se referir aos tipos de ativos que o fundo investe; ou até mesmo ser de acordo com o objetivo genérico do fundo. De toda forma, a classificação nos auxilia no momento de escolha para diversificação e até diz, resumidamente, como o fundo tende a se comportar.Existem três tipos globais de fundos imobiliários: Fundos para Renda, Fundos para Venda e Fundos de Papel. Esta é a classificação mais genérica que os fundos podem receber. Abaixo, descrevemos o que são cada um deles.>> Fundos para Renda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de aluguel.>> Fundos para Venda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de comercialização.>> Fundos de Papel: Ganho com o investimento em títulos e valores mobiliários.As próximas duas classificações são dadas pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestão. Existem fundos de gestão ativa, que permitem a livre negociação de ativos que compõe a carteira de investimento; e os fundos de gestão passiva, que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira.A segunda classificação Anbima é de acordo com a política de investimentos do FII, como mostrado a seguir.

>> Desenvolvimento para Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de locação.

>> Desenvolvimento para Venda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de venda.

>> Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em imóveis prontos para fins de locação.

>> Título e Valores Mobiliários: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em títulos e valores mobiliários: CRI, LCI, Ações, Cotas de outros FII, e demais.

>> Híbridos: Fundos em que não se observa alguma concentração de investimento das classificações anteriores.A combinação entre as duas classificações dadas pela Anbima faz surgir uma segregação completa que une os tipos de gestão às políticas de investimento. Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois, indicando se sua gestão é ativa ou passiva. Ao final, temos dez classes de fundos imobiliários de acordo com a Anbima.Por fim, a classificação mais usual utilizada é a segregação dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido. Existem, portanto, nove tipos de fundos imobiliários, os quais serão detalhados a seguir.

Os fundos de papel são aqueles que possuem a maior parte de seu patrimônio investida em títulos ou valores mobiliários. Por isso, eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variável. Os fundos de papel de renda fixa investem em recebíveis imobiliários, como CRIs, LCIs, LHs ou outros títulos de renda fixa com lastro imobiliário. São fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliário. Entretanto, por mais que invistam em ativos de renda fixa, o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variável!

Os fundos de papel de renda variável investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliários. Por isto, podem receber o nome de Fundo de Fundos Imobiliários, ou simplesmente, FOFII. Estes fundos de fundos normalmente são utilizados como coringas nas carteiras dos investidores. Investir em um FOFII é como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliários, contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira.

FUNDOS DE PAPEL

Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimônio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1), que contam com diversos escritórios locados, as vezes, para uma grande variedade de empresas.Estes imóveis geralmente apresentam contratos típicos (prazo de 5 anos com opção de renovação) e são facilmente adaptáveis para um segundo locatário. Os empreendimentos recebem uma classificação, dada por empresas de consultoria especializadas, que traduzem qualidades como: Localização, área superior, existência de ar condicionado central, área útil sem colunas, recepção, elevados, dentre outras. As classes são divididas em ratings, onde o nível superior é “AAA”, até a menor avaliação, “C”.

FUNDOS DE LAJES CORPORATIVAS

Figura 1. Edifício Brazilian Financial Center (BFC), classificado como AAA, na Aveni-da Paulista, em São Paulo-SP.

Estes fundos imobiliários possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2). Diferentemente das lajes corporativas, os shoppings não recebem classificação. O que realmente deve ser levado em consideração é se o shopping está situado em uma localização coerente.A grande vantagem que há em fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. E o contrato que é feito com estes inquilinos é o chamado contrato de participação. Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista. Portanto, quem investe neste fundo terá a fração ideal do total das receitas do shopping.

FUNDOS DE SHOPPINGS

Figura 2. Shopping West Plaza, na zona Oeste de São Paulo-SP.

Estes fundos possuem em seu portfólio galpões (Figura 3), isto é, imóveis de grandes áreas, utilizados principalmente por empresas de logísticas, indústrias ou varejistas. De maneira geral, estes imóveis ficam localizados em beira de rodovias e também recebem classificação de consultorias especializadas (novamente de “C” a “AAA”).Os imóveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino. Por este e outros fatores, os contratos firmados tendem a ser do tipo Atípico, com validade de 10 anos, também com possibilidade de renovação.Os Galpões de melhor classificação, “AAA”, possuem altura do pé direito superior a 12 metros, uma capacidade de carga do piso acima de 5 ton/mª, piso nivelado à laser, um grande pátio para manobras, certificação ambiental, dentre outros atributos. Ou seja, todas características perfeitas para empresas dos ramos citados.

FUNDOS DE GALPÕES

Figura 3. Galpão Logístico em Campinas-SP.

FUNDOS DE AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Estes fundos, que possuem em seu portfólio agências bancárias (Figura 4), são contituídos geralmente a partir de operações Sale & Leaseback ou Built to Suit. Isto significa que os imóveis são feitos sob medida ao locatário. Portanto, são firmados contratos atípicos e fica vedada a locação para concorrentes.

Figura 4. Agência do banco Santander.

FUNDOS DE HOSPITAIS

Raros no Brasil, os fundos de hospitais (Figura 5) também pos-suem restrição quanto a locação para um segundo inquilino. Os contratos geralmente também são de participação e há riscos pouco maiores em comparação com os fundos vistos até o mo-mento. Por conta de sua função social, é extremamente difícil um FII de hospital recorrer a alguma ação de despejo em caso de inadimplência. E mesmo se por ventura a ação for concretizada, a imagem do fundo ficará arranhada pós-operação (como despejar os pacientes?).

Porém, existem analistas que vêm potencial em fundos de hos-pitais. O crescimento do setor de saúde e a possibilidade de hos-pitais recorrerem aos fundos para locação, ao invés de fazer um hospital com capital próprio, são alguns dos argumentos defen-didos.

Figura 5. Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo-SP.

FUNDOS DE HOTÉIS

Os fundos de hotéis (Figura 6), como os FIIs de shopping, também utilizam contratos de participação e podem ser boas oportunida-des dependendo da época do ano. Isto ocorre devido a sazona-lidade, que geralmente ocorre em hotéis, interfere diretamente na receita do fundo, uma vez que esta é proporcional aos ganhos obtidos pelos hotéis.

FUNDOS EDUCACIONAIS

Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades. Da mesma forma que os hospitais, dificilmente haverá um segundo inquilino. E também há um risco jurídico maior que nos demais fundos, uma vez que não é possível mover nenhuma ação de despejo durante o ano letivo.

Figura 6. Hotel Blue Tree Towers, em São Paulo-SP.

Figura 7. Faculdade Anhanguera, em Valinhos-SP.

FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO

Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimônio no desenvolvimento de imóveis seja para renda ou para venda. Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imóveis com o objetivo de locação, após a finalização do mesmo.Já os fundos de desenvolvimento para venda, comuns para construção de imóveis residenciais, não geram renda mensal e possuem prazo determinado de existência (até a finalização do último empreendimento). Oferecem um risco muito maior, quando comparado aos demais tipos de fundos, porém possuem alta projeção de rentabilidade futura.

Figura 8. Residencial Jardim América 1, em Goiânia-GO.

VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FII

Gostamos de dizer que os fundos imobiliários se sustentam sobre três pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos: Diversificação, Renda e Segurança. Cada um destes pilares é com-posto por alguns benefícios, que norteiam estas vantagens globais. Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo.DIVERSIFICAÇÃOA primeira vantagem dos fundos imobiliários é a diversificação. Nes-te pilar, destacamos quatro benefícios que a garante: o Fraciona-mento, a Facilidade, a Baixa Aplicação e a própria Diversificação.FRACIONAMENTOComo já dito anteriormente, os fundos imobiliários são formados por um conjuntos de investidores, constituídos sob forma de condo-mínio fechado. A divisão deste fundo entre seus investidores é feita através de cotas. Logo, destacamos o primeiro benefício dos FIIs: o Fracionamento.O Fracionamento nada mais é do que esta divisão do patrimônio do fundo sobre a forma de cotas, facilitando a segmentação entre os investidores, que agora os iremos chamar de Cotistas. Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imóveis.Dependendo do imóvel a ser adquirido, torna-se extremamente complexo a divisão deste entre um conjunto de investidores, por exemplo. Em uma situação onde um destes proprietários resolve se desfazer de seu investimento, não existe a possibilidade de realizar a venda “parcial do imóvel”. Até pode-se encontrar outro investidor, ou os demais “sócios” podem comprar a referida porção. Porém, sal-vo casos de extrema sorte (e sim, será sorte), dificilmente esta cisão será realizada de forma desburocratizada ou até mesmo harmônica.

Portanto, como os investimentos em fundos imobiliários são realizados com a aquisição de cotas negociadas em bolsa, a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e ágil possível. Basta o investidor realizar a operação via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores, a qual possua conta ativa.Outra facilidade gerada pelo fracionamento, e que será melhor detalhado adiante, é a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos. Se o investidor possui um imóvel, e recebe aluguel mensal proveniente deste, como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imóvel pra que automaticamente o aluguel do mês subsequente possa sofrer um reajuste? Não da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais, por exemplo, o valor do próximo vencimento. Já com os FIIs, o investidor poderá reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII, ou em cotas de outros Fundos. Assim, estará aumentando os rendimentos recebidos mês a mês.

FACILIDADE

A Facilidade está presente não somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horário de funcionamento do pregão), mas também na gestão e administração do investimento, quando comparado novamente a compra de um imóvel.O investimento em fundos imobiliários exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenção de imóveis. O investidor não precisa se preocupar com escrituras, certidões, reformas, cobrança e outros feitios de caráter documental. Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalços.

Também, existe o time de gestão do fundo, que está sempre atento as boas oportunidades do mercado. Portanto, além do investidor se ver livre das obrigações burocráticas dos imóveis, ainda terá a seu favor uma equipe que buscará sempre as melhores alternativas para rentabilização do fundo.

BAIXA APLICAÇÃO

De forma geral, os fundos imobiliários permitem qualquer um começar a investir no mercado imobiliário com poucos reais. Ao comprar um apartamento, um escritório ou uma casa deve-se despender um alto valor, que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil, R$ 500 mil ou até R$ 1 milhão, R$ 10 milhões, R$ 100 milhões...Atualmente, existem fundos imobiliários de alta qualidade com cotas de 10, 50 ou pouco acima de 100 reais. A Tabela 1 exemplifi-ca, sem qualquer tipo de recomendação, a grande variedade dos preços de cotas de alguns fundos.

Tabela 1. Exemplos de valores de cotas. (* Valores referen-tes no fechamento do dia 10/05)

Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vários segmentos diferentes de qualquer preço. Os FIIs FIVN11 e RBGS11 são do setor de Shoppings. Já o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BB-FI11B, respectivamente) contém em seus portfólios Lajes Corpora-tivas. Por fim, o FII BBPO11 é do segmento de Agências Bancárias.

Vale salientar, que não existe lote padrão e nem mercado fracionário para os fundos imobiliários, como há em ações. O investidor pode, se for de seu desejo, adquirir uma única cota por vez.

DIVERSIFICAÇÃO

Na opinião geral, a Diversificação é a grande vantagem dos fundos imobiliários.

A diversificação é de suma importância na hora de investir no que quer que seja. Vale a velha premissa: “Não se deve colocar todos os ovos em uma única cesta.” Ao se diversificar, o investidor reduz o chamado risco não sistêmico, que é aquele risco que pode atingir um determinado setor, classe ou um ativo individualmente.

Como já vimos, os fundos imobiliários podem ser classificados como “multi-ativos”. Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos. E muitas vezes não somente de imóveis, mas uma composição de CRIs, LCIs, cotas de fundos, dentre outros já citados anteriormente.

Portanto, ao se investir em um único Fundo Imobiliário, o investidor já estará investindo em pequenas parcelas de inúmeros ativos. Acreditamos que ao se formar uma carteira com sólidos FIIs de segmentos diferentes, os riscos chamados não sistêmicos se reduzem a próximo de zero.

RENDA

Os fundos imobiliários podem gerar renda a seus cotistas de três formas diferentes: através dos Rendimentos, do Ganho de Capital ou de Amortização. Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles.

RENDIMENTOS

Os rendimentos, sem sombra de dúvida, são os grandes diferenciais dos fundos imobiliários. Os rendimentos advém da distribuição de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado período. E, como já foi comentado no início deste e-book, os fundos são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% de seu lucro semestral para desfrutarem da isenção de imposto de renda. Portanto, a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs é que estes são livres, ou seja, são isentos de imposto de renda! Todo este montante, de no mínimo 95% dos lucros semestrais, reservado para a distribuição entre os cotistas é dividido pelo número totais de cotas existentes. Para quem não está habituado, verá que os rendimentos são, então, anunciados com seu valores por cota (exemplo: O fundo “X” – fictício – distribuirá R$ 0,23 / cota no mês de julho de 2019).

O que podemos observar, rapidamente, é que quanto maior for o lucro de um fundo, ou quanto menor for o número de cotas, maior serão os rendimentos. O número de cotas, porém, afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante, que é a liquidez. Os lucros dos fundos advém da renda de seus ativos, seja através de aluguéis dos imóveis, de rendimentos de outros FIIs, os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebíveis (CRIs), das letras de crédito (LCIs) ou de outros títulos de renda fixa. Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos, pode haver, ou não, uma constância do valor dos rendimentos distribuídos, como nos contratos de participação por exemplo (vide subseção “Fundos de Shopping”). Fundos de shoppings (não somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade.E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliários, vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente, semelhante ao recebimentos de aluguéis quando se investe em imóveis diretamente. O bônus vêm realmente da isenção de imposto de renda.

GANHO DE CAPITAL

O ganho de capital é a segunda maneira de se gerar renda através dos fundos imobiliários. Este ganho está atrelado diretamente a valorização do valor da cota do fundo. Portanto, quando se vende uma cota por um valor superior ao preço de compra, há um lucro na operação, o que chamamos de ganho de capital.Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimônio do fundo, como elas são negociadas em bolsa, seu preço segue as variações do mercado. Esta é a razão dos FIIs serem classificados como renda variável.No Brasil, os fundos imobiliários raramente utilizam-se de alavancagem, isto é, de endividamento para compra de ativos. Esta é uma das razões que fazem com que o valor das cotas não sofram com tantos fatores especulativos. Portanto, os preços não fogem muito de seu valor patrimonial.Os ganhos de capital, diferentemente dos rendimentos, não possuem isenção de imposto de renda. Todo lucro com a venda de cotas sofre incidência de 20% de imposto de renda, que deve ser recolhido pelo cotista

via DARF. Aos prejuízos não há esta incidência, e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos.

AMORTIZAÇÃO

Por fim, temos a terceira forma de geração de renda com FIIs: a Amortização. Amortização são pagamentos referentes a devolução do capital investido inicialmente no fundo. Existem dois tipos de amortização: Parcial e TotalA amortização parcial é a liquidação de parte do patrimônio do fundo. Quando o fundo, por exemplo, realiza a venda de um de seus imóveis, este ganho de capital auferido é distribuído sob forma de amortização aos cotistas. Se houver a venda de um imóvel de R$ 100 milhões, e este FII possui 10 milhões de cotas, então será distribuída uma amortização de R$ 10,00 por cota.A amortização total é a liquidação do patrimônio total do fundo. Quando um FII é encerrado (por razões diversas), o cotista receberá como amortização a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo. Então, se o FII possui um patrimônio de R$ 1 bilhão e 10 milhões de cotas no total, haverá a distribuição de amortização no valor de R$ 100,00 por cota.

SEGURANÇA

O último pilar de vantagens a ser destacado é o da Segurança, composto pela Transparência, pela Gestão Profissional e pela Liquidez.

Antes de falarmos sobre estes três benefícios citados, reforçamos que a segurança transmitida ao investidor em fundos imobiliários advém principalmente da regulamentação e fiscalização praticadas pela CVM. Como já discutimos anteriormente, todas as leis e instruções criadas serviram ao longo da história, e ainda servem, como mecanismos de segurança aos investidores, permitindo que cada vez mais pessoas ou instituições apliquem seus recursos nos FIIs.

TRANSPARÊNCIA

No final do ano de 2011, a CVM publicou a instrução de número 516. Esta instrução dispõe da elaboração e divulgação das demonstrações financeiras dos FIIs. A partir dela os fundos são obrigados a mostrarem seus balanços patrimoniais, seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa.Estas e outras informações são compiladas e divulgadas aos investidores, não somente, mas por meio dos relatórios mensais. Cada fundo tem sua própria maneira de construir estes relatórios. Porém, podemos encontrar um padrão comum de informações, compostas pelos itens abaixo.

>> Fala do gestor: Resumidamente diz as opiniões do gestor sobre o mercado imobiliário, sobre os ativos, sobre as estratégias do fundo e etc.

>> Investimentos: Mostra como está alocado o patrimônio do fundo, ou seja, em quais ativos o FII está investindo.

Resultados Financeiros: Apontam as receitas, as despesas, os lucros e os rendimentos distribuídos em determinado período.

Portanto, somente estes três itens já traduz ao cotista, ou ao investidor que pretende tornar-se cotista, muitas informações que o norteia sobre os fundamentos e movimentações do FII.Por fim, os fundos também são obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes. No geral são informações que possam direta, ou indiretamente, induzir o cotista a manter ou rever suas participações ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo.

GESTÃO PROFISSIONAL

De maneira geral, um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliário, que acompanham as tendências e conseguem estar atentos às boas oportunidades. Eles sempre buscam agir em benefício ao fundo.

Na maioria das vezes, o proprietário de um imóvel de aluguel não tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado, e as vezes nem mesmo do próprio imóvel. E contratar alguém ou uma equipe para realizar estas funções, além de ter que traduzir certa confiança, torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos. A vantagem de um FII é que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais, especializados no setor de atividade do fundo.Novamente, há uma instrução da CVM (número 472) que regulamenta as obrigações e, principalmente, as vedações ao administrador do fundo. Isto reforça ainda mais o argumento de que a gestão profissional é um benefício que traz mais segurança ao investidor. No entanto, cabe a este investidor avaliar muito bem o histórico e o pensamento desta equipe de gestão. Caso contrário, de nada valerá os bons fundamentos que um FII venha possuir.

LIQUIDEZ

A última vantagem a ser destacada é a Liquidez. A liquidez nada mais é do que a quantidade de negociação de cotas de um ativo que ocorre em um determinado período.Ao pegarmos o exemplo de um imóvel, vemos o quão importante torna-se a liquidez de um ativo. Se um investidor, que possui um apartamento como investimento, necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgência, é quase certo que terá problemas. A demora na venda de um imóvel pode chegar a meses (ou anos!).A grande maioria dos FIIs possuem liquidez diária. Ou seja, diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas. Portanto, se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posição, em questão de segundos poderá negociar suas cotas via homebroker e, após o período de liquidação da bolsa de valores (2 dias úteis), o dinheiro estará disponível para saque em sua conta na corretora.Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se de renda variável.

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COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Antes de perguntarmos “Como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários?”, devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta: “Como não perder dinheiro com Fundos Imobiliários?”. Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina, o estudo e a paciência são as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo.Portanto, antes de mais nada, separamos alguns parâmetros abaixo para, primeiro, não perder dinheiro com fundos imobiliários. Ressalta-se, no entanto, que não se trata de alguma “fórmula mágica”, tampouco são voltados para o curto prazo. Também, não se trata de recomendação de investimento. São apenas algumas bases para a montagem de uma carteira sólida com riscos reduzidos.

SABER O PERFIL

O primeiro passo é saber qual o perfil do investidor e quais são os objetivos almejados com esse investimento. Isto ditará, primeiramente, se os ativos de renda variável são os mais indicados a este investidor. Em caso afirmativo, também norteará quais tipos de FIIs se encaixarão melhor em sua carteira.Para investidores de caráter moderado e que não possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliação de diversos FIIs, talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos. Estes fundos já possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestão sempre ativa na busca de boas oportunidades.

DIVERSIFICAÇÃO

A diversificação é a grande aliada do investidor. A partir dela, conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e, ainda, estender a abrangência para ativos que possam gerar maior rentabilidade.No caso dos fundos imobiliários, a diversificação pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente. Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, dentre outros setores já garante boa segurança na busca de rendimentos e rentabilidade.

EVITAR FUNDOS MONOATIVOS E MONOLOCATÁRIOS

Este parâmetro também se relaciona com a diversificação, porém mais voltada ao próprio fundo. Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros, de forma geral, que fundos cujos patrimônios estão concentrados em um único ativo. Portanto, evitar fundos monoativos é uma boa opção principalmente aos investidores moderados e/ou iniciantes.O mesmo pensamento é válido para os fundos monolocatários. Investir em um fundo que possui a dependência de apenas um inquilino (não importa quem for) elevará os riscos da carteira de forma desnecessária. Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocatários para formar um portfólio seguro e com boa rentabilidade.

PROCURAR FUNDOS COM LIQUIDEZ

Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo, problemas pessoais de carater emergenciais podem ocorrer de forma repentina. Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e, após o prazo de liquidação da bolsa (2 dias úteis), realizar o saque do montante, que estará disponível na conta de sua corretora.

ESTUDAR OS FUNDOS

Novamente: Disciplina, estudo e paciência são as bases para bons investimentos. Portanto, é imprescindível que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir. Por mais que o investidor não demande de muito tempo para a realização deste estudo, deve-se, no mínimo, conhecer os objetivos do FII, sua equipe de gestão e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante.

AVALIÇÃO DOS FIIs

Ao decidir investir em fundos imobiliários, chega a hora de avaliar os fundamentos, os objetivos e descobrir quais serão os fundos em que devemos realizar nossos aportes. Existem, portanto, alguns parâmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa análise de um fundo imobiliário. Abaixo, listaremos alguns destes procedimentos, ressaltando novamente que não é algo “mágico”. São apenas algumas perguntas que, se bem respondidas, irá garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliários.

QUAL O PERFIL DO FUNDO?

Se na seção anterior falamos sobre o perfil do investidor, agora temos que descobrir qual o perfil do fundo. É um fundo focado na venda de imóveis? Ou é um fundo voltado para exploração de empreendimentos para renda? Também, deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compõe o porfólio do fundo.O objetivo deste procedimento não é descobrir se um fundo de lajes é melhor que um fundo de shopping, por exemplo. É simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor.

QUAL O HISTÓRICO DO FUNDO?

Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informações sobre o gestor do FII, devemos também analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos. Análises sobre a rentabilidade do fundo (em relação ao IFIX, por exemplo, pode ser uma boa), sobre quantas emissões de cotas o fundo já realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo são bons argumentos para a decisão sobre uma possível compra de suas cotas.

O PREÇO DA COTA ESTÁ CARO?

Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de “P/VPA”. Já adiantando, este indicador reflete qual a relação entre o preço da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA), que é o patrimônio do fundo dividido pelo número total de cotas.Este indicador é um bom parâmetro (não o único!) para se analisar se o preço da cota está sub ou supervalorizado. Isto porque o VPA indica qual é o real preço que vale cada cota de um FII, ou seja, se o fundo cessasse seu funcionamento, seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas.Portanto, valores de P/VPA superiores a 1, indicam que o valor da cota está acima de seu valor patrimonial. O inverso também é válido, indicando a desvalorização das cotas em relação ao seu valor contábil (real). Porém, ressaltamos: Este parâmetro não deve ser analisado separadamente. Ele serve apenas como uma base de comparação de preços.

RENDIMENTOS

Como já dissemos no início deste e-book, os rendimentos mensais são os grandes atrativos dos fundos imobiliários. O investidor, portanto, deve estar atento sobre qual é o histórico de rendimentos do fundo e está adequado aos seus objetivos. Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuição de rendimentos. Porém, há outros em que a sazonalidade é um fator bem presente no pagamento destes proventos.Não pretendemos, com este procedimento de análise, julgar se um fundo é melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuição de rendimentos. Isto sempre terá que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente.

INDICADORES

Os indicadores são formados por alguns números que auxiliam o investidor a realizar uma análise mais quantitativa dos fundos imobiliários. Esta seção irá mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliação, sendo o primeiro deles (P/VPA) já comentado na subseção acima de “O preço da cota está caro?”.

DIVIDEND YIELD

O Dividend Yield é um parâmetro que deve ser utilizado para comparação entre os rendimentos pagos pelos FIIs. Ele é calculado de acordo com a fórmula abaixo. Para entendermos melhor sua utilizados, vejamos o seguinte exemplo:

Somente a análise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y, visto que dentre os dois é o que paga o maior valor em proventos. Porém, o dividend yield nos mostra que, comparativamente, é o fundo X quem distribui mais rendimentos. Ou seja, ao comprarmos 20 cotas do fundo X, teríamos investido o valor de R$ 2000,00 e receberíamos, em nosso exemplo, R$ 10,00 mensais em proventos (mais que os R$ 8,00 distribuídos pelo outro fundo).Portanto, o indicador do Dividend Yield nos dá maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliários.

VACÂNCIA DOS IMÓVEIS

Pela sua definição, a palavra “Vacância” indica “Aquilo que não se encontra ocupado”. Sua aplicação na análise dos FIIs pode ser separada em duas classes: Vacância financeira e Vacância Física. Vacância Financeira: porção dos ativos de um fundo imobiliário que não estão gerando rendimento. Nesse sentido, é a fração daquele portfólio, alugado ou não, que não está rentabilizando o capital do fundo através do aluguel ou arrendamento. Vacância Física: Área de um imóvel, ou conjunto de imóveis, que não está sendo ocupada ou alugada. Seu cálculo pode ser feito de acordo com a formulação abaixo.Taxa de Vacância =100 x (Área não locada)/(Área Bruta Locável (ABL))%A taxa de vacância vai nos dar a informação de qual é a porcentagem da área total locável dos imóveis de um fundo que não está sendo ocupada, ou seja, que não está gerando rendimento. Portanto, FIIs com alta taxa de vacância devem ser analisados com maior cuidado, pois indicam que uma grande parte de seu portfólio não está gerando receita através de seus aluguéis.

CAP RATE

O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda, como é o caso dos fundos imobiliários. O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos aluguéis em relação ao preço do imóvel. Portanto, ele é dado por esta fórmula mostrada abaixo.

VALOR DO M2 DO ALUGUEL

O último indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu mª. Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiões, bairros, cidades, estados, etc. Para calculá-lo, basta dividir o valor do aluguel mensal pela área do imóvel, mostrado pela formulação abaixo.

QUANTO RENDE UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

Já sabemos que um fundo imobiliário faz parte da classe de ativos de renda variável. Tanto é que suas cotas são negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3. Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores, sempre vem o questionamento: “Quanto rende?”.Para efeito de demonstração, consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), no dia 17 de dezembro de 2011, a um preço de R$ 1.265,00 por cota. Portanto, sem levar em consideração os custos operacionais do investimento, o investidor aportou um total de R$ 12.650,00.A Figura 9 mostra o gráfico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado.

Figura 9. Gráfico de rentabilidade do investimento simulado. Fonte: www.clubefii.com.br/juros-compostos

A linha azul apresenta as variações do valor das cotas durante o período de investimento até a data de 19 de junho de 2019. As cotas, que no ínicio de nossa simulação custavam R$ 1.265,00, passaram a valer aproximadamente R$ 3.145,00. Isto aponta para uma rentabilidade total de 148,62%.A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do período citado. Somente com a valorização da cota, o montante total seria de praticamente R$ 31.450,00. Se considerarmos todos os dividendos distribuídos, o patrimônio final acumulado chegaria a quase R$ 41.030,00 (rentabilidade de 224,32%). Ou seja, somente de renda mensal, o fundo distribuiu R$ 9.576,23.Agora, vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos, a medida em que foi recebendo, em novas cotas do fundo. Em 19 de junho de 2019, ele teria um patrimônio avaliado em aproximadamente R$ 52.615,00! Representando uma rentabilidade de 315,93% para o período! Isto, além de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo, ainda deixa explícito o benefício do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses.Portanto, conclui-se que os fundos imobiliários podem compôr qualquer carteira de investimentos. Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliá-los, os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez não uniforme, porém contante), sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar também com a valorização da própria cota.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este e-book teve como objetivo apresentar a você, investidor, todos os argumentos necessários para iniciar seus investimentos em fundos imobiliários. A partir daqui, é só abrir conta em uma corretora de valores, realizar o depósito e utilizar na prática os conceitos aqui discutidos para começar a investir.As informações passadas neste documento te deram a base, te munindo com as principais informações e técnicas para saber, primeiro, a não ser como muitos investidores que começam errado e terminam por perder bastante dinheiro.Repito: Acreditamos fielmente em que não perder é o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento. Portanto, estudar, se disciplinar e ter paciência são três fatores que te levará ao sucesso a longo prazo no mercado financeiro.Por fim, não deixe de acompanhar nossos relatórios sobre os fundos imobiliários e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opções.

No mais, lhe desejamos bons aprendizados e sucesso!

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LIQUIDEZ

A última vantagem a ser destacada é a Liquidez. A liquidez nada mais é do que a quantidade de negociação de cotas de um ativo que ocorre em um determinado período.Ao pegarmos o exemplo de um imóvel, vemos o quão importante torna-se a liquidez de um ativo. Se um investidor, que possui um apartamento como investimento, necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgência, é quase certo que terá problemas. A demora na venda de um imóvel pode chegar a meses (ou anos!).A grande maioria dos FIIs possuem liquidez diária. Ou seja, diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas. Portanto, se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posição, em questão de segundos poderá negociar suas cotas via homebroker e, após o período de liquidação da bolsa de valores (2 dias úteis), o dinheiro estará disponível para saque em sua conta na corretora.Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se de renda variável.