ANALISE DE REMANESCENTE [AGOSTO 2009]

CONCEITO

O Garibaldi Prime, empreendimento do consorcio ARC/AGRA, é um produto

diferenciado com opções de planta variadas (apartamentos de 01 e 02 quartos, lofts

e coberturas duplex) e mall de 12 lojas no pavimento térreo (com estacionamento e

acesso independentes dos apartamentos) no total de 174 unidades.

Uma única torre, com um projeto de fachada moderno e imponente, com completa

estrutura de lazer e uma localização central.

Um produto voltado para um público single (solteiros e divorciados, que valorizam

praticidade, modernidade, conforto e status) e investidores (que buscam retorno

financeiro, seja com o repasse ou com alugueis).

VT - LANÇAMENTO

RESULTADO DE VENDAS

O empreendimento lançado em setembro de 2007, alcançou em julho de 2009, o

resultado de 89 unidades vendidas, resultando em um estoque de 73 unidades

(45%), equivalente a R$ 19 milhões.

Sep/0

7

Oct/07

Nov/07

Dec/07

Jan/0

8

Feb/0

8

Mar/08

Apr/08

May/0

8

Jun/08

Jul/08

Aug/08

Sep/0

8

Oct/08

Nov/08

Dec/08

Jan/0

9

Feb/0

9

Mar/09

Apr/09

May/0

9

Jun/09

Jul/09

910

15

7

15

9

0

3

5

2

01

01

3

12

0 0 0

5

01

[Considerando apenas as unidades residenciais, já que as lojas foram 100% vendidas no lançamento].

• Nos primeiros 06 meses, foram realizadas 76 vendas, o equivalente a 40% do total de unidades;

• A CIA, que tinha exclusividade até out/08, realizou 80 vendas;

• A AGRA Vendas, realizou 05 vendas;

• Foram realizadas 04 permutas.

RESULTADO DE VENDAS

Total Semana Agendamentos Visitas Ligações Retorno

3 15 17 0

9% 43% 49% 0%

1 15 9 1

4% 58% 35% 4%

0 11 8 1

0% 58% 42% 5%

3 22 19 5

6% 45% 39% 10%

19

49

TOTAL ABRIL

TOTAL MAIO

TOTAL JUNHO

TOTAL JULHO

ATENDIMENTOS

35

26

RESULTADO DE VENDAS

ABRIL

MAIO

JUNHO

JULHO

3

1

0

3

15

15

11

22

17

9

8

19

0

1

1

5

ATENDIMENTOS

Agendamentos Visitas Ligações Retorno

RESULTADO DE VENDAS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

LOFT DUPLEX

QUARTO/SALA

QUARTO/SALA COM

HOME

QUARTO/SALA

QUARTO/SALA

2 SUITES 2 SUITES QUARTO/

SALAQUARTO/

SALA

QUARTO/SALA COM HOME

QUARTO/SALA

LOFT DUPLEX

1 X X X

2 X X X X

3 X X X X

4 X X X X

5 X X X

6 X X X

7 X X X

8 X X

9 X X X

10 X X X X X X

11 X X X X X X

12 X X X X X

13 X X X X X X

14 X X X X

15 X X X X X X

FRENTE [vista mar / poente] FUNDO

X

X

X X

X

X X

X X

X X

TIPOLOGIA ÁREA (M²) TOTAL

LOFT 72,64 14 11 79%

COBERTURA COM PISCINA 158 4 3 75%

COBERTURA SEM PISCINA 81 4 3 75%

ESTOQUE TIPOLOGIA ÁREA (M²) TOTAL

QUARTO E SALA COM HOME 55,9 28 20 71%

QUARTO E SALA 46 84 30 36%

DOIS QUARTOS 66 28 6 21%

ESTOQUE

73 unidades em estoque [ Frente – 29 / Fundo – 44] // Preço médio em torno de R$ 4.300,00/m²

RESULTADO DE VENDAS

TIPOLOGIA ÁREA (M²) PREÇO MÉDIO PREÇO MÉDIO / M²

LOFT 72,64 318.923,41R$ 4.390,47R$

COBERTURA COM PISCINA 158 604.000,00R$ 3.822,78R$

COBERTURA SEM PISCINA 81 302.000,00R$ 3.728,40R$

QUARTO E SALA COM HOME 55,9 244.000,00R$ 4.364,94R$

QUARTO E SALA 46 203.000,00R$ 4.413,04R$

DOIS QUARTOS 66 293.897,00R$ 4.452,98R$

RESULTADO DE VENDAS

PLANTAS

PERFIL DO COMPRADOR

Em setembro de 2008, foi realizada pela Dataquali, uma pesquisa qualitativa, com o

objetivo de conhecer o perfil do cliente comprador. A pesquisa foi realizada por

telefone e obtivemos uma amostra de 51 entrevistados, correspondendo a 70% do

universo total naquele momento (72 compradores).

Os entrevistados compradores do empreendimento PRIME são principalmente do

sexo masculino, de todas as idades, com renda pessoal concentrada na faixa de R$

4.001,00 a R$.7.000,00 e a renda familiar acima de R$ 10.000,00.

A amostra é composta quase igualmente de solteiros e casados, e um pouco mais

da metade possui filhos, sendo que, entre estes, a quantidade mais freqüente é de

2 filhos.

PERFIL DO COMPRADOR

Analisando o perfil do comprador, podemos perceber que o público alvo definido

foi alcançado, o público single e o investidor.

Nossa amostra tem uma maioria do sexo masculino e de todas as idades.

Constituída quase igualmente de solteiros e pessoas casadas. A maioria não possui

filhos.

Tem renda familiar acima de R$ 10.000 reais, e comprou o imóvel com a intenção de

investir. A localização e a intenção de investir foram citados como principais

motivadores da compra.

A seguir são apresentados alguns gráficos com o perfil da amostra dos clientes

compradores.

PERFIL DO COMPRADOR

Masculino61%

Femino39%

SEXO

PERFIL DO COMPRADOR

Solteiro

Casado/vivendo com conjugue

Separado/desquitado / divorciado / viúvo

46%

42%

12%

ESTADO CIVIL

PERFIL DO COMPRADOR

Solteiro

Casado/vivendo com conjugue

Separado/desquitado / divorciado / viúvo

46%

42%

12%

ESTADO CIVIL

Até 30 anos

De 31 a 40 anos

De 41 a 50 anos

Acima de 50 anos

55%

17%

13%

15%

FAIXA ETÁRIA

PERFIL DO COMPRADOR

Mora com os pais

Mora só

Mora com conjuge

Mora com parentes

Recusa

22%

25%

45%

6%

2%

MORADIA ATUAL

PERFIL DO COMPRADOR

Não

Sim - 1 filho

Sim - 2 filhos

Sim - 3 filhos

Sim - 4 filhos

54%

10%

24%

10%

2%

FILHOS

PERFIL DO COMPRADOR

Até R$ 4.000,00

Entre R$ 4.001,00 e 7.000,00

Entre R$ 7.001,00 e 10.000,00

Entre R$ 10.001,00 e 14.000,00

Acima de R$ 14.001,00

Recusou

12%

35%

18%

8%

18%

10%

2%

14%

20%

25%

25%

14%

RENDA

FAMILIAR INDIVIDUAL

PERFIL DO COMPRADOR

33%

61%

6%

MOTIVO DA COMPRAMorar Investir Ainda não sabe

PERFIL DO COMPRADOR

01 pessoa

02 pessoas

03 pessoas

47%

47%

6%

QUANTAS PESSOAS IRÃO MORAR

PERFIL DO COMPRADOR

Federação

Barra

Ondina

Graça

Pituba

Costa Azul

Rio Vermelho

Nazaré

Vitória

Horto Florestal

Chame-chame

Brotas

Itaigara

Canela

Alagoinhas

Nordeste de Amaralina

Jardim Apipema

Stiep

Candeal

Campo Grande

Morro do Gato

Jardim Brasília

12%

10%

8%

8%

6%

6%

6%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

BAIRRO

PERFIL DO COMPRADOR

LOCALIZAÇÃOLocalização/ próximo ao centro/ a faculdades/ a minha

casa/ aos lugares que costumo freqüentar / Acesso/ Várias opções de saída

32

INVESTIMENTO Investimento 18

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Forma de pagamento/ Cabia no meu orçamento 8

ESTRUTURA DE LAZER Espaço coletivo/ Área/ estrutura de lazer/academia/ piscina com bar / Área verde

8

MARCA Referência da construtora / boa reputação no mercado / confiável/ conceituada / costuma entregar no prazo

7

PROJETO PLANTAS Bem dividido/ Gostei do projeto/ da distribuição / Sala americana

7

INDICAÇÃO Indicação do corretor/ Indicação do meu irmão 5

ACABAMENTO Acabamento/ qualidade do material 3

ATENDIMENTO Atendimento do corretor / argumento foi convincente 2

ESTRUTURA Serviços/ lavanderia /Armário para empregada doméstica 3

CONCEITO PROJETO Projeto inovador/ estrutura diferente/espelhados / Para um público específico/ ativo e solteiro

3

VISTA Vista para o mar / vista 1

DIFERENCIAIS DO PRODUTO

LOCALIZAÇÃO Localização/ localização é mais adequada para investimento / interessante para alugar / Fácil acesso

24

ESTRUTURA DE LAZER Estrutura da área comum/ mais espaço / área de lazer / espaço coletivo / opções diversas de lazer / área para reuniões

7

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Facilidade de pagamento/ não fiquei insegura em relação às parcelas / me deu mais segurança

7

ATENDIMENTOAtendimento/ corretagem / atenciosa / corretor de boa conversa / atencioso / pessoa que me atendeu me cativou / modo certo de

atender

5

PLANTAS Projeto bem elaborado/ planta bem estruturada / bem dividido / tamanho adequado

5

CONCEITO Questão do conceito/ moradia para solteiro / concepção de moradia e lazer / Inovação/ cobertura diferente

3

VISTA PARA MAR Vista para o mar/ vista 2

INDICAÇÃO Meu irmão foi o corretor / Amigo havia comprado lá 2

ESTRUTURA Prédio equipado/ componentes/ elevador / garagem 2

VALOR CONDOMÍNIO Muitos aptos e isso diminui o condomínio 1

PROJETO Projeto de arquiteto conhecido 1

INVESTIMENTO Investimento 1

OPÇÃO Não visitei outros 13

DIFERENCIAIS DO PRODUTO

AV. GARIBALDI

Uma região que é classificada como bairro, embora tenha nascido como

avenida. Garibaldi soa praticidade, comodidade e centro de tudo.

• Próximo a dois shoppings (Barra e Iguatemi);

• Próximo a centros médicos e empresariais;

• Grande oferta de serviços, como bancos, clinicas/hospitais, faculdades, jardim

zoológico, bares e restaurantes;

• Facilidades de acesso para diversos pontos da cidade;

• Próximo a praias e a “cartões postais” da cidade;

• Proximidade do circuito do carnaval.

LOCALIZAÇÃO

A prefeitura iniciou este mês (jul/09) obras para requalificação da Av. Garibaldi.

A Prefeitura investirá, com recursos próprios, um total de R$ 5 milhões nas duas

etapas previstas no projeto de modernização da Garibaldi

Na primeira etapa que compreende a revitalização do sistema de iluminação

serão aplicados R$ 2 milhões desde a Garibaldi até o início do Lucaia, e entrada

do Vale do Canela e início da Vasco da Gama. Na segunda etapa, que será

finalizada em dezembro, uma pista de Cooper, em uma área de 5 mil metros

quadrados, e espaço para ciclovia, que irá ocupar 1.700 metros quadrados,

além de 19.600 m2 de passeio e 35.300 m2 de área verde. Na Praça Lord

Chrocrane, serão instalados parque infantil, bancos e mesas para jogos, além

de nova iluminação.

LOCALIZAÇÃO

No momento do lançamento do Garibaldi Prime, existia um dificultador no fato

da região ter poucas referências como uma área residencia, sendo mais

conhecida pela concentração de serviços voltados para saúde e uma avenida de

“passagem”.

Nesse período de pouco menos de 02 anos, a região recebeu outros 04

lançamentos imobiliários, o Felicita, Elegance, Vitroux e o mais recente

Modern&Life. Um VGV estima em torno de R$ 250 milhões. Todos esses

lançamentos tiveram boa velocidade de venda

Os novos lançamentos e o projeto de revitalização da prefeitura, contribuem

para consolidar a imagem da Garibaldi como uma excelente opção de moradia.

LOCALIZAÇÃO

GARIBALDI / RIO VERMELHO/ONDINA

Modern&Life, Plaza Centenario, Rio Vermelho Exclusive, Ondina Residence, Ondina Place,

Terrazzo Ondina

ITAIGARA / PITUBA / JARDIM ARMAÇÃO

Life Privilege, Pituba Privilege, Vila Espanha, Ocean Ville

CAMINHO DAS ÁRVORES / PARALELA / ALPHAVILE

Boulevard Side, Mandarim, Salvador Prime, Manhatan

Os empreendimentos tem plantas compactas (01 e 02 quartos), alguns com opções

de Loft e Cobertura. Preço médio acima de R$ 3.500 / m².

Destaque para o Modern&Life que em menos de 01 mês alcançou mais 80% de

vendas.

Hoje temos um grande número de empreendimentos que possuem características

semelhantes (apartamentos compactos, voltados para um público classe média alta

e investidores) que podemos considerar concorrente diretos do Garibaldi Prime.

CONCORRENTES

CONCORRENTES

- Localização;

-Obras iniciadas;

-Opções de planta;

- Projeto diferenciado;

- Fachada imponente;

- Lazer completo.

PONTOS FORTES

- Preço alto;

- Prazo de poupança curto (entrega em julho/2010);

- Forte concorrência;

- Equipe de corretores pouco empenhada no produto;

PONTOS FRACOS

• Reformulação da tabela de vendas;

•Formatar campanha de premiação baseada em metas;

•Definir nova verba de comunicação.

ESTRATÉGIA COMERCIAL

PROPOSTA DE TABELA

•Colocar somente unidades disponíveis ;

•Eliminar centavos ;

•Eliminar tabela com financiamento direto ;

•05 tabelas - 01 página para cada tipologia ;

•Data de entrega : julho/2010;

•Parcelas mensais fixas ;

•Diferença entre 1º e último pavimento de até 10%;

•Sem diferença entre frente e fundo ;

•Ter um preço único para depósitos , independente da área privativa ;

•Lançar vagas extras e depósitos em todas as unidades disponíveis , controlando

o saldo remanescente ;

ESTRATÉGIA COMERCIAL

PROPOSTA DE TABELA

• Nova cara da campanha;

• Material de corretor;

• Novo site;

• Campanhas de internet (banners, e-mail marketing, links patrocinados,

building links);

• Segmentação para outras praças (mensagem diferenciada, e-mail mkt);

• Ações de marketing promocional e marketing direto

• Novas pespectivas, passeio virtual, foto área com perspectiva implantada.

ESTRATÉGIA DE MARKETING

EXEMPLO DE FOTO ÁEREA COM PERSPECTIVA APLICADA