Gcap treinamento 2014

Ganhos de Capital na Alienação de Bens e Direitos

• Treinamento • DRF João Pessoa

• Fevereiro de 2014

• DRF Recife

• Junho de 2014

• Alexandre de Moraes Rego– AFRFB DRJ Recife

Objetivos• Identificar e aplicar os conceitos fundamentais

para a apuração dos ganhos de capital das pessoas físicas– Legislação aplicável– Determinação do custo de aquisição– Isenções e reduções

• Identificar os institutos de Direito Civil aplicáveis– Contratos– Sucessões– Provas documentais

• Discutir casos concretos

Legislação

• Lei nº 7.713/88

• Lei nº 11.196/2005

• IN nº 84/2001

• IN nº 208/2002

• IN nº 599/2005

Conceito econômico

• Do ponto de vista econômico, o ganho de capital ocorre quando, numa transação, o titular do bem ou direito realiza a valorização deste, auferindo um acréscimo patrimonial.

• É a realização da “mais valia”.

Histórico da legislação - 1

• Rendimento da antiga cédula H

• Equiparação à Pessoa Jurídica– Regra estabelecida na Lei nº 4.506/1964

• Ainda em vigor (art. 150 do RIR/99)

• Habitualidade na venda de bens e serviços

• Decreto-lei nº 1.381/1974• Definia condições para a “habitualidade” na venda

de imóveis

Histórico da legislação - 2

• Decreto-lei nº 1.510/1976– Alienação de participações societárias – DAPS

• Isenção nas bolsas de valores

• Isenção a partir de cinco anos da aquisição

– Alienação de imóveis – DALI• Redução de 5% ao ano

• Opção pela tributação exclusiva a 25%

Histórico da legislação – 3

• Lei nº 7.713/88– Reforma do Imposto de Renda após a CF/1988• Incidência sobre bens ou direitos de qualquer natureza– Tributação definitiva e recolhimento no mês seguinte– Sustação da redução de 5% ao ano para imóveis– Revogação da isenção de cinco anos para as

participações societárias

• Lei nº 8.134/1990– Tributação nas bolsas de valores – mercados de renda

variável

Histórico da legislação – 4• Lei 9.249/95

– Extinção da correção monetária do custo de aquisição a partir de 01/01/1996

• Lei nº 9.532/1997– Tributação da reavaliação do bem, pelo espólio, pelo

doador ou pelo ex-cônjuge, antes da transferência

• MP 2158-35, de 24/08/2001– O art. 24, surgiu na MP 1.858-9, de 24/09/1999– Ganhos de capital em moeda estrangeira– Forma de tratar a variação cambial

Conceito de imóvel - 1• São bens imóveis o solo e tudo quanto se

lhe incorporar natural ou artificialmente (art. 79 do CC)

• Consideram-se imóveis para os efeitos legais (art. 80 do CC):– I – os direitos reais sobre imóveis e as ações

que os asseguram– II - o direito à sucessão aberta

Conceito de imóvel - 2

• No CC anterior (art. 43, II) havia a seguinte definição:– “tudo quanto o homem incorporar

permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura, ou dano”.

Conceito de imóvel – 3

• Exemplos de direitos reais: propriedade, usufruto, uso, habitação, enfiteuse, anticrese, hipoteca, servidão de passagem

• Direito à sucessão aberta – é o direito de herança, mesmo que, entre os bens do falecido, não existam imóveis

Enquadramento na legislação – a pessoa do alienante

• A condição do alienante, se pessoa física ou jurídica, determina a forma de apuração do GCAP

• Quando o alienante é PJ, o GCAP é tratado conforme:– a) o regime de apuração adotado

• Lucro Real • Lucro Presumido• Simples Nacional

– b) a atividade da empresa• Se for imobiliária, a venda representa uma receita normal• Se o bem for do ativo permanente, o GCAP é uma receita não

operacional

Alienante PJ

• Atividade imobiliária– Lucro real => contabilização da receita

operacional e do respectivo custo– Lucro presumido => receita submetida ao

coeficiente de presunção (LP = 8% x VA) ou especial do RET (4% da RB para os 4 tributos) ou do PMCMV (1% da RB para os 4 tributos)

– Simples Nacional => atividade vedada

Alienante PJ

• Outras atividades, venda de bem do ativo– Lucro real => contabilização da receita não

operacional e do respectivo custo– Lucro presumido => o GCAP = VA – CA é

acréscimo ao LP– Simples Nacional => apuração em separado,

tributação definitiva e RB não computada na apuração normal do SN

Formas de tributação – cf tipo de pessoa, localização e natureza do bem

Tipo de pessoa do alienante

Localização do bem ou direito

alienado

Natureza do bem ou direito alienado

Forma de tributação aplicável

Móveis

ImóveisParticipações

Societárias (fora de bolsa)

Ações em bolsa e ouro - ativo financeiro

Renda Variável

Imóveis - nas hipóteses de equiparação

Regimes da PJ

No exterior Qualquer tipoGanho de capital em Moeda Estrangeira

MóveisRegimes da PJ: lucro

real, presumido ou Simples Nacional

ImóveisRegimes da PJ: lucro

real ou presumido

IndependePessoa Jurídica

No Brasil

GCAP

Pessoa Física

Formas de tributação – cf residência da pessoa e localização do bem

No Brasil No exterior

No BrasilGCAP ou Renvar ou

PJ

GCAP (sem isenções e/ou

reduções)

No exteriorGanho de capital em Moeda Estrangeira

Não é tributado pelo Brasil

Residência do contribuinteLocalização do bem ou direito

alienado

Pessoa Física Equiparada a PJ• Art. 150 do RIR/99

– II - as pessoas físicas que, em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiros de bens ou serviços (Lei nº 4.506/1964)

– III - as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos, nos termos da Seção II deste Capítulo (DL nº 1.381/1974 e 1.510/1976)

PF Equiparada a PJ por atividade imobiliária

• Com registro no Cartório de Imóveis– Incorporação– Loteamento

• Sem registro no RGI, se iniciar a venda antes de 60 meses da averbação– Prédio com mais de duas unidades imobiliárias– Loteamento– Desmembramento de mais de dez lotes ou alienação de

mais de dez quinhões de imóvel rural, exceto a subdivisão por herança ou extinção de condomínio

PF equiparada a PJ - Início da equiparação

– Data do arquivamento da documentação no RGI

– Data da primeira alienação– Data do desmembramento ou subdivisão

PJ equiparada a PJ - Data da alienação

– Aquela do contrato inicial, ainda que através de instrumento particular

– Se favorável ao contribuinte, a data constante do instrumento particular só será aceita se:

• o instrumento tiver sido registrado em cartório no prazo de 30 dias

• Houver conformidade com cheque nominal pago em 30 dias

• Houver conformidade com a escrituração da PJ• Houver menção expressa nas declarações de bens

apresentadas tempestivamente

PF equiparada a PJ

• Tem que cumprir as obrigações acessórias normais de uma PJ– CNPJ, DCTF, Sped, DIPJ, escrituração etc

Conceito tributário de ganho de capital - PF

• Lei nº 7.713/88, art. 1º, 2º, 3º §§ 2º e 3º, 16 a 22• § 2º Integrará o rendimento bruto, como ganho de

capital, o resultado da soma dos ganhos (1) auferidos no mês (2) , decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza (3), considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição (4) corrigido monetariamente (5), observado o disposto nos art. 15 a 22 desta Lei.

Conceito tributário de alienação

• § 3º Na apuração do ganho de capital serão consideradas

• as operações que importem alienação, a qualquer título (6), de bens ou direitos

• ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição (7),

• tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.

Transferências• Também se sujeitam à apuração do ganho de

capital as operações que importem• transferência a herdeiros e legatários na sucessão

causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido. (Lei nº 9.532/1997, art. 23)

Consequências do conceito - PF

• (1) impossibilidade de compensação de prejuízos• (2) período de apuração mensal• (3) indistinção entre bens ou direitos• (4) ganho = lucro ou “mais valia” • (5) a correção monetária foi extinta a partir de

01/01/1996• (6) não importa a forma de alienação• (7) a transferência do direito aquisitivo é alienação

Apuração do Ganho de Capital – comparação entre valor de alienação e custo de aquisição

VALOR DE ALIENAÇÃO CONTRATADO, EXCLUÍDA A CORRETAGEM

CUSTO DE AQUISIÇÃO

Apuração do Ganho de Capital – comparação entre valor de alienação e custo de aquisição

GANHO DE CAPITAL 1

VA

Custo de aquisição

Apuração do Ganho de Capital - redução

GANHO DE CAPITAL 2

VA


REDUÇÃO

Base do Imposto

Apuração do Ganho de Capital – recebimento em parcelas

VA


Base do Imposto

P1 P2 P3

No caso de venda a prestações,o IR recai sobre a base de cadaparcela, proporcionalmente

Redução

Regime de tributação

• O ganho de capital recebido pelas pessoas físicas é sujeito à tributação definitiva

– Não faz parte do ajuste anual

• A existência do GCAP tributável obriga ao contribuinte a entregar a Declaração de Ajuste Anual

– Anexando o Demonstrativo de Apuração (PGD GCAP)

Período de apuração mensal

• O imposto deve ser apurado pelo contribuinte

• Como regra geral, o recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do valor (ou parcela) da alienação

Alíquota do imposto

• 15% sobre o valor do ganho tributável, já observadas as reduções– Até 31/12/1994, a alíquota era de 25% (foi

reduzida pelo art. 21 da Lei nº 8.981/1995)

• Exceção: 20% no caso de alienação de cotas de Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Responsável pelo pagamento do imposto O imposto devido sobre os ganhos de capital

deve ser pago pelo:• a) alienante, se residente no Brasil;• b) adquirente, pessoa física ou jurídica

residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior, se o alienante for não residente no Brasil;

• c) inventariante, em nome do espólio, no caso de transferência causa mortis;

Responsável pelo pagamento do imposto

• d) doador, no caso de doação, inclusive em adiantamento da legítima;

• e) ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, foi atribuído o bem ou direito objeto da tributação;

• f) cedente, na cessão de direitos hereditários.

Prazo para recolhimento• O pagamento do imposto incidente sobre o ganho

de capital deve ser efetuado:• a) se o alienante for residente no Brasil, até o

último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido;

• b) se o alienante for não residente no Brasil, na data da alienação;

• c) se decorrente de doação, inclusive em adiantamento da legítima, até o último dia útil do mês subseqüente ao da doação;

Prazo para recolhimento

• d) se decorrente de dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, até o último dia útil do mês subseqüente ao do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha ou sobrepartilha;

• e) se decorrente de transmissão causa mortis, até 30 (trinta) dias do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha, sobrepartilha, adjudicação ou lavratura da escritura pública.

Código para o Darf - 4600• Para alienantes residentes no Brasil - 4600

• Atenção:• Se o alienante não for residente no Brasil, o

código é 0473• Não pode ser usado o PGD GCAP, pois o

residente no exterior não goza dos benefícios de isenção e/ou redução aplicáveis aos residentes no Brasil (IN 208/2002, art. 26, §5º)

Conceitos importantes a serem detalhados

• Valor de alienação

• Custo de aquisição

• Data de aquisição

• Data de alienação

• Casos especiais– Imóveis rurais– Participações societárias– Permuta

Valor de alienação

• Preço efetivo da operação

• Valor de mercado nas operações não expressas em dinheiro

• Valor efetivamente recebido pelo bem em aquisição mediante financiamento ou consórcio cujo saldo devedor é transferido para o adquirente, desprezado o valor da dívida transferida

Valor de alienação• No caso de bens em condomínio, a parcela

do preço que couber a cada co-proprietário

• No caso de permuta com recebimento de torna, o valor da torna

Valor de alienação – arbitramento

• A autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará o valor ou preço, sempre que não mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor ou preço informado pelo contribuinte, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. (Lei n° 7713/88)

Valor de alienação – juros ou reajustes

• Nos contratos de venda a prestações com cláusula de reajuste:

• Independentemente da denominação (juros, INCC etc), os valores acrescidos às prestações não compõem o valor de alienação para fins do GCAP– devem ser tributados

• Na fonte, no caso de adquirente PJ

• Como carnê-leão, no caso de adquirente PF

Valor da corretagem paga• A corretagem quando é paga pelo alienante

é deduzida do valor de alienação• A subtração é feita sobre o valor da parcela

recebida no mês do pagamento da corretagem

• OBS. O limite legal de bens de pequeno valor ou do único imóvel é comparado com o valor bruto da alienação, antes de se subtrair a corretagem paga

Custo de aquisição• Como regra geral, é o valor de aquisição expresso

em reais.• As mudanças de moeda e de regras de indexação

tiveram repercussão na informação dos valores dos bens

• Tabela de atualização do custo dos bens: Anexo único da IN 84/2001– Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-

se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas

RECONVERSÃO DOS VALORES DE UFIR PARA R$ ( 0,6767). (EX96)

VALOR DE MERCADO EM UFIR (EX92) (597,06)

VALORES EM R$ AINDA SUJEITOS À CORREÇÃO MONETÁRIA ATÉ 0,8287

VALORES DE AQUISIÇÃO CONVERTIDOS EM UFIR MENSAL (EX 93,94 e 95)

VALORES HISTÓRICOS DE AQUISIÇÃO NA MOEDA DA DECLARAÇÃO (ATÉ O EX 91 AB90)

Declaração de bens – histórico das moedas e indexadores

• OBS: NOS EX94AB93 E 95 AB94 NÃO ERA OBRIGATÓRIO INFORMAR BENS JÁ DECLARADOS E SEM ALTERAÇÃO

90 91 92 93 94 95 96 97

VALORES EM R$ SEM CORREÇÃO MONETÁRIA.

EX98 AB97 INFORMAR OS

BENS COM O RESÍDUO DE CORREÇÃO MONETÁRIA DE 1995

Custo de aquisição – casos especiais

• Desmembramento de imóvel – custo proporcional em função da área

• Aquisição em partes – soma das parcelas

• Aquisição por prêmio – valor de mercado mais o IR Fonte

• Aquisição após leasing – valor das parcelas pagas mais o resíduo

Acréscimos ao custo

• Dependem de comprovação através de documentação hábil e idônea– Deve ser mantida até a data em que possa ser

fiscalizada a alienação do bem ou direito

• Despesas com construção, ampliação e reforma– Desde que tenha projeto aprovado pelo

município

• Despesas com pequenas obras (pinturas, reparos em encanações, pisos, paredes etc)

Acréscimos ao custo• Taxas extras de condomínio para viabilizar

benfeitorias comuns (elevador, poço artesiano, recuperação de fachada, equipamentos de segurança etc)

• Imposto de transmissão pago pelo alienante por ocasião da aquisição

• Laudêmio

• Juros e demais acréscimos embutidos nas prestações

Custo na ausência de valor pago

• O valor de transmissão usado pelo alienante anterior para o cálculo do GCAP

• O valor corrente na data de aquisição• A BC do Imposto de Importação mais os tributos e

despesas de desembaraço na importação• Custo zero se não puder ser determinado

Imóveis rurais – valor de alienação• Valor de alienação = Valor da terra nua (VTN) +

Valor das benfeitorias (Vbenf)• Se as benfeitorias foram computadas como

despesas da atividade rural, seu valor será computado como receita e não comporá o valor de alienação para o GCAP

• VTN – É o valor total do imóvel (incluindo a vegetação

nativa), excluído o valor das benfeitorias– Imóvel adquirido até 1996 => VTN efetivo– Imóvel adquirido a partir de 1997 => VTN do Diat

(DITR – Lei nº 9.393/96)

Imóveis rurais - custo de aquisição

• Custo = VTN• Se os custos das benfeitorias não tiverem sido

deduzidos na apuração da atividade rural, poderão ser computados para fins do GCAP

• Imóvel rural adquirido a partir de 1997– VTN da Diat no ano da aquisição

– Caso não haja Diat, valem os valores constantes dos documentos de aquisição e alienação

Participações societárias – formas de aquisição

• Integralização– Ocorre na constituição das PJ, quando o sócio transfere o valor

correspondente à sua participação, através da entrega de recursos financeiros ou de bens ou direitos

– Se o valor do bem na DIRPF for menor que o da participação integralizada, a diferença constitui ganho de capital tributável

• Compra • Subscrição

– É a compra de novas ações emitidas por ocasião do aumento de capital, dando o direito ao acionista de manter o seu percentual de participação

• Desdobramento (ou split)– Aumento da quantidade de ações sem aumentar o capital– Custo zero para as novas ações

Participações societárias – formas de aquisição

• Bonificação

– Resulta da emissão de novas ações decorrentes do aumento de capital pela incorporação de lucros

– O custo depende da tributação do lucro: • Até o ano-calendário 1988: Custo zero

• De 1989 a 1993: Custo = lucro por ação

• Em 1994 e 1995: custo zero

• De 1996 em diante: Custo = lucro por ação

Custo das participações societárias

• É apurado pela pela média ponderada dos custos de aquisição unitários, por espécie

Data de aquisição

• Situação comum• É a data da operação através da qual foi

adquirida a titularidade do bem ou direito por parte do alienante atual

• A “operação” é qualquer uma das hipóteses de alienação

Data de aquisição – situações especiais• Herança – é a data da abertura da sucessão

(a data da morte do de cujus)• Meação por morte ou dissolução da

sociedade conjugal ou da união estável• Bem pertencente ao alienante antes da união:

data do instrumento original• Bem pertencente ao outro cônjuge em regime

de comunhão de bens: data do casamento• Bem adquirido durante a união: data da

aquisição normal

• Bem havido fora da meação: data da sentença ou escritura de partilha

Data de alienação – negócios sob condição resolutiva

• Condição resolutiva: quando o negócio é feito, mas será desfeito se implementada a condição

• Vale a data do contrato (Art. 117, II do CTN)– Exemplo: o negócio da venda de um terreno é

desfeito se o projeto do prédio não for aprovado pela prefeitura até determinada data

• Considera-se ocorrido o fato gerador• O valor do imposto pago não será devolvido,

podendo ser acrescido ao custo do bem

Data de alienação – negócios sob condição suspensiva

• Condição suspensiva: quando o contrato fica na dependência do implemento da condição

• Vale a data do implemento da condição (Art. 117, I do CTN)– Exemplo: venda condicionada à obtenção de

financiamento• Considera-se ocorrido o fato gerador na data do

financiamento• Alienante e adquirente devem registrar os valores

adiantados em suas declarações de dívidas e ônus reais e de bens, respectivamente

Não-incidência

• GCAP decorrente de:– Indenização do valor do imóvel rural na

desapropriação para fins de reforma agrária– Indenização por liquidação de sinistro, furto ou

roubo, relativo ao objeto segurado

Desapropriação – polêmica sobre a incidência

• Do imóvel rural, para fins de reforma agrária, é caso de não-incidência reconhecido pela RFB

• No caso de desapropriações para outros fins, a RFB entende que incide GCAP

• Mas o Carf editou a Súmula 42 (de 18/12/2009):– Não incide o imposto sobre a renda das pessoas físicas

sobre os valores recebidos a título de indenização por desapropriação.

– Tal súmula não é vinculante para a RFB

• O FG ocorre na data da liquidação do valor do bem

Isenções

1. Bens de pequeno valor, até R$ 35.000,00

2. Ações fora de bolsa, até R$ 20.000,00

3. Único imóvel que o titular possua

4. Permuta de imóveis sem torna

5. Permuta de títulos públicos por ações de estatais privatizadas

6. Aquisição de outro imóvel residencial em 180 dias

Reduções

• São exclusões da parcelas do GCAP tributável sobre imóveis

• As reduções dependem da data de realização do custo de aquisição e incidem sobre cada parcela que o compõe

• Nos casos de imóveis adquiridos por partes ou com pagamento parcelado é necessário individualizar cada parcela de custo para se calcular corretamente a redução

Reduções• Da Lei nº 7.713/88:

– 5% ao ano, contados até 1988– %red = (89 – AA) x 5% , onde AA é o ano de aquisição

anterior a 1989– Imóvel adquirido até 1969 tem redução de 100%, o que

equivale a uma isenção do GCAP

• Da Lei nº 11.196/2005:– FR1 = 1 / 1,0060m1 (m1 = nº de meses entre janeiro de

1996 ou a data de aquisição, se posterior, e novembro de 2005

– FR2 = 1 / 1,0035m2 (m2 = nº de meses entre dezembro de 2005 e a alienação)

• BC1 = Valor Alienação – Custo Aquisição

• Red. 1: BC1 – red. da Lei n° 7.713, de 1988 = BC2;

• Red. 2: BC2 x FR1 = BC3;

• Red. 3: BC3 x FR2 = BC4;

• IR = BC4 x 15%.

Reduções - Cálculo

Isenção - Bens de pequeno valor - conceito

• É o conjunto de bens da mesma natureza alienados dentro de um mês

• Mesma natureza: guardam as mesmas características entre si– Automóveis e motocicletas– Quadros e esculturas– Imóvel urbano e terra nua

Bens de pequeno valor – limites

• Ações negociadas fora de bolsa = R$ 20.000,00• Demais bens e direitos = R$ 35.000,00• Computado o valor da comissão paga• No caso de bens em condomínio o limite se aplica

à parte de cada condômino• No caso de bens possuídos em comunhão por

sociedade conjugal o limite de aplica a cada um dos bens ou conjunto

Isenção - Único imóvel que o titular possua

• I - alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não;

Isenção – único imóvel - requisitos

• Valor menor ou igual a R$ 440.000,00 (computada a comissão paga)

• Não haver outra alienação qualquer nos últimos cinco anos

• Não ter outro imóvel, na data da alienação, como:– Proprietário único– Condômino– Em comunhão (casamento)

• Observado o conceito de imóvel, que inclui os direitos reais sobre imóveis

Isenção – aquisição de outro imóvel residencial

• Introduzida pela Lei nº 11.196/2005• Regulamentada pela IN 599/2005• Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho

auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.


• § 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.

• § 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

• § 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.


• § 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

• I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

• II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.


• § 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

• A opção por esta isenção é manifestada pelo contribuinte através do preenchimento do Demonstrativo, o que o obriga a apresentar a DAA


• A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:

• Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)

• Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

Conceito de imóvel residencial• IN 599/2005, art. 2º, §9º• Considera-se imóvel residencial a unidade

construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, seguindo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

• O conceito adotado pela RFB remete à legislação municipal

• Critério predominante: destinação do imóvel para moradia

• Entendo ser irrelevante se é a residência permanente– Casa de praia ou de campo é residencial

• venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

• venda ou aquisição de terreno;• à aquisição somente de vaga de garagem ou

de boxe de estacionamento.

Não se aplica a isenção

Exemplos da isenção na compra de imóvel residencial

• Elaborados pela Equipe da Cosit, para o treinamento PIR Nacional de 2006

• Valor de aquisição do imóvel: R$ 400 mil

• Preço de venda: R$ 500 mil

• GCAP = R$ 100 mil

• Compra de outro imóvel: R$ 500 mil

• Imposto a pagar: não-tributável

• IR antes da Lei nº 11.196, de 2005: 15% de R$ 100 mil = R$ 15 mil

Exemplo 1: venda de imóvel e compra de outro em até 180 dias

• Venda do 1º imóvel em 20.06.2010• Valor de venda R$ 450.000• GCAP R$ 50.000• Compra de imóvel em 30.07.2010• Custo de aquisição R$ 500.000 • Venda do 2º imóvel em 31.08.2010• Valor de venda R$ 180.000• GCAP R$ 80.000

Exemplo 2: Venda de 2 imóveis residenciais à vista e compra de outro imóvel residencial à

vista

• Conclusão: • GCAP = R$ 50.000 (1ª venda ) é isento• GCAP = R$ 80.000 (2ª venda ) é tributável,

pois ocorreu depois da 1ª compra• IR = 15% x R$ 80.000 = R$ 12.000


vista

• Venda do primeiro imóvel em 20.06.2010• Valor de venda R$ 450.000• GCAP R$ 50.000• Venda do segundo imóvel em 31.08.2010• Valor de venda R$ 180.000• GCAP R$ 80.000• Compra de imóvel em 20.02.2011• Custo de aquisição R$ 200.000


vista

• Conclusão:

• GCAP de R$ 50.000 (1ª venda) é tributável, pois a compra ocorreu depois de 180 dias

• GCAP de R$ 80.000 (2ª venda) é isento

• IR = 15% x R$ 50.000 = R$ 7.500


vista

• Venda do imóvel em 30.06.2010• Valor de venda R$ 350.000• GCAP R$ 50.000• Compra de imóvel em 10.12.2010• Custo de aquisição R$ 280.000

Exemplo 4: Venda de 1 imóvel residencial à vista e compra de outro imóvel residencial à vista (aplicação

parcial):

• Conclusão: Tributação proporcional ao valor não utilizado na compra:

• Usou R$ 280.000,00 dos R$ 350.000,00• Faltou usar R$ 70.000,00• (R$ 70.000/R$ 350.000) x R$ 50.000 = R$ 10.000• IR = 15% x R$ 10.000 = R$ 1.500

Exemplo 4: Venda de 1 imóvel residencial à vista e compra de outro imóvel residencial à vista (aplicação

parcial):

• Venda do imóvel em 30.07.2010 em 6 parcelas de R$ 50.000 cada

• Valor de venda R$ 300.000• GCAP R$ 140.000• Compra de imóvel residencial em

10.12.2010• Custo de aquisição R$ 420.000• Total das parcelas recebidas até 10.12.2010

= R$ 250.000

Exemplo 5: Venda de 1 imóvel residencial a prestação e compra de imóvel residencial à

vista (aplicação parcial):

• Conclusão: Tributação proporcional ao valor recebido em 30.12.2010, não utilizado na compra do imóvel:

• (R$ 50.000/R$ 300.000) x R$ 140.000 = R$ 23.333,33

• IR = 15% x R$ 23.333,33 = R$ 3.422,22

Exemplo 5: Venda de 1 imóvel residencial a prestação e compra de imóvel residencial à

vista (aplicação parcial):

• Venda de 3 imóveis residenciais à vista em 16.06.2010, 17.07.2010 e 19.09.2010, respectivamente.

• Compra de 2 imóveis residenciais à vista em 18.08.10 e 20.11.2010, respectivamente.

• Valor de venda do primeiro imóvel R$ 280.000 (16.06.2010)

• GCAP R$ 180.000• Valor de venda do segundo imóvel R$ 100.000

(17.06.2010)• Valor de venda do terceiro imóvel R$ 170.000

(19.09.2010)• GCAP R$ 120.000

Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de 2

• Compra do primeiro imóvel (18.08.2010)• Custo de aquisição R$ 300.000• Compra do 2º imóvel (20.11.2010)• Custo de aquisição R$ 250.000

Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de 2 (continuação)

• Conclusões:• GCAP de R$ 180.000 (1ª venda) é isento• GCAP de R$ 70.000 (2ª venda) é isento• GCAP de R$ 120.000 (3ª venda) é tributável, pois

foi feita depois da 1ª compra• IR = 15% X R$ 120.000 = R$ 18.000

• Base legal IN SRF 599, de 2005, art. 2º, § 6º

Exemplo 6: Venda de 3 imóveis e compra de 2

Permuta sem recebimento de torna

• A isenção aplica-se apenas nas permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária (IN 84/2001, art. 29, §4º, I)

• O instrumento particular e a escritura pública, quando lavrada, têm que ser de permuta (IN 84/2001, art. 29, §4º, II)

• Cada permutante registra o imóvel recebido mantendo o mesmo valor do bem que foi dado na operação

Permuta com recebimento de torna

• O ganho de capital é apurado apenas em relação à torna

• GC = T2 / (C + T) onde T = valor da torna C = custo do imóvel dado em permuta

• Valem as regras de redução

• O custo realizado do imóvel dado é: Cr = C x T / (C + T)

O imóvel recebido pelo contribuinte que recebeu a torna ficará registrado por C – Cr

O imóvel recebido pelo contribuinte que pagou a torna ficará registrado pelo custo anterior mais a torna

Permuta com recebimento de torna

• C = Custo do imóvel dado em permuta

• T = Valor da torna recebida

• Proporção:• GC está para T• Assim como T está

para C + T• GC = T2 / (C + T)

C

Cr

C + T

T GC

Ganho de Capital em Moeda Estrangeira

• Aplicável para a PF residente no Brasil que:• (i) alienar, a qualquer título, de bens móveis,

imóveis ou direitos de qualquer natureza, adquiridos em moeda estrangeira;

• (ii) liquidar ou resgatar aplicações financeiras, realizadas em moeda estrangeira;

• (iii) alienar moeda estrangeira mantida em espécie– Isenção: venda de moeda em valor até US$ 5 mil

GCME – apuração

• A apuração do GCME é feita conforme a origem dos rendimentos utilizados para aquisição do bem ou direito alienado

• Originariamente em moeda estrangeira

• Originariamente em reais

• Originariamente em ambas as moedas

GCME – originariamente em moeda estrangeira

• A variação cambial não influi

• O Ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição, tomados em US$

GCME – originariamente em moeda estrangeira

GCME – originariamente em reais

• A variação cambial influi

• O valor de alienação é convertido para reais e comparado com o custo de aquisição

GCME – originariamente em reais

GCME – originariamente em ambas as moedas

• A variação cambial influi sobre a parcela adquirida com origem em reais

• Ver exemplo da Pergunta 589 pg 251

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