Gestão da manutenção predial

5/14/2018 Gest o da manuten o predial - slidepdf.com

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Gestão dã mãnutenção prediãl Manutenção predial e avaliação imobiliária

Entenda a influência da gestão da manutenção predial na determinação do valor total doimóvel

Gestão da manutenção predial

Avaliação imobiliária é a determinação do valor total do imóvel

(VTI) com base nos seus valores intrínsecos (VII) e extrínsecos

(VIE), sendo os primeiros aqueles relativos às características

próprias do imóvel e os segundos decorrentes do mercado.

O valor extrínseco do imóvel depende do conjunto amostral de

seus similares, predominantemente em função de seu mercado

local e mercado global. Quanto ao valor intrínseco do imóvel,

destacam-se as qualidades arquitetônicas e construtivas (QAC) e

de sua gestão de manutenção predial (GMP).

A composição do valor intrínseco e extrínseco do imóvel determina o valor imobiliário

final. Essa composição varia de percentual, principalmente, em função do valor

extrínseco, devido aos significativos pesos do mercado imobiliário local (MIL) e

mercado econômico global (MEG), que sofrem muitas variações e contam muito no

valor total do imóvel. A figura "Determinação do valor total do imóvel" mostra como é

possível considerar o valor imobiliário.

Manutenção Por seu turno, a boa gestão de manutenção predial é aquela que considera o

investimento necessário para se obter os benefícios decorrentes da preservação,

operação e confiabilidade do imóvel.

Deve-se esclarecer que a confiabilidade da manutenção é a probabilidade do prédio

desempenhar suas funções de maneira adequada em circunstâncias específicas por

determinado período de tempo. No presente caso, deve-se considerar a função

manutenção como uma daquelas que também requer bom desempenho no tocante ao

valor.

Correlação de VII e GMP A variação do valor imobiliário intrínseco (VII) é diretamente proporcional à qualidade

Tito Lívio

Ferreira Gomide



da edificação e gestão da manutenção predial, pois a progressão ou regressão desse

valor depende da boa ou má qualidade da edificação e de sua manutenção.

Assim sendo, transpondo-se as equações do valor imobiliário intrínseco (VII) e da

gestão da manutenção predial (GMP), na correlação de ambos ao longo do tempo, pode-

se apresentar o cenário expresso no gráfico "Condição adequada na GMP".

A adequabilidade na gestão da manutenção predial redunda no equilíbrio entre o grau de

investimento da manutenção predial e sua confiabilidade, inclusive do bom desempenho

do valor intrínseco, com conseqüente valorização. Observe-se que o trecho de

aproximação dos cruzamentos das curvas indica a necessidade de reformas ou retrofit,

após longo período de vida do edifício desse exemplo hipotético.

A insuficiência na gestão de manutenção provoca a degradação precoce e reduz a

capacidade do imóvel, provocando desconfortos devido às falhas e paralisações,

causando desvalorização imobiliária e reduzindo drasticamente a vida útil da edificação

("Condições de insuficiência na GMP").

Investimento interessante é aquele que se baseia em planejadas intervenções de retrofit,

que incluem a modernização do imóvel, com adaptações e reformas projetadas para

melhorar o desempenho da edificação num determinado momento ("Retrofit na GMP").

Proporções dos valores imobiliáriosintrínsecos e extrínsecos A correlação dos valores intrínsecos

(VII) e extrínsecos (VIE) no valor finaldo imóvel é bastante variada em função,

principalmente, do peso incidente da

função local no valor total.

Estudos recentes nos valores de imóveis

residenciais na cidade de São Paulo

revelaram que a composição média gira

em torno de 30% do peso para o valor

intrínseco e 70% do total para o valor

extrínseco. Esses estudos tambémdemonstraram que a influência da

gestão da manutenção predial (GMP) no

valor intrínseco do imóvel (VII) incide,

na média, em 40% desse valor, podendo-se concluir que a gestão da manutenção tem

peso médio de 12% no valor imobiliário total.

No entanto, a maioria das edificações paulistanas se encontra em patamar bem abaixo

da média recomendada quanto à adequada qualidade da gestão da manutenção predial, o

que implica a possibilidade de maior valorização, podendo-se chegar ao patamar de

aproximadamente 15% do valor total do imóvel, desde que haja a implantação de um

plano adequado de manutenção predial, com intervenções robustas na fase inicial.



Tal constatação tem sido comprovada principalmente no decorrer da manutenção das

fachadas da edificação, com a limpeza ou nova pintura dos painéis, que reduz a idade

aparente do imóvel e causa valorização imediata entre 5% e 10% do valor total.

Outros serviços de manutenção que provocam grandes impactos de valorização

imobiliária também se referem aos aspectos estéticos da edificação, podendo-se citar aimpermeabilização do pavimento térreo, as substituições de gradis externos e dos

revestimentos dos ambientes sociais e de lazer.

Valorização imobiliária

Sem embargo da importância dos cuidados de manutenção predial com os equipamentos

e instalações elétricas e hidráulicas, as intervenções de maior valorização são aquelas

relacionadas aos aspectos estéticos. Nesse sentido, cabe destacar que além da

manutenção predial há outras possibilidades de valorização imobiliária, tais como as

reformas e retrofits. As reformas visam à modernização de determinados componentes

da edificação, favorecendo maior conforto e eventual prolongamento da vida útil desistema degradado. O retrofit avança um pouco mais, pois todo o edifício sofre

intervenção visando à completa modernização e prolongamento total da vida útil. Tais

intervenções, evidentemente, possuem custo imediato elevado, sendo esse outro

diferencial em relação à manutenção, cujo custo deve ser reduzido e de longo prazo. As

valorizações decorrentes das reformas e retrofits variam muito de intensidade, mas

podem, inclusive, ultrapassar os 100% do valor imobiliário, dependendo dos custos a

serem investidos.

Por fim, cabe registrar que a norma NBR 5674/99 da ABNT (Associação Brasileira deNormas Técnicas), de Manutenção em Edificações, estabelece em seu item "15) Gestão

de Qualidade do Sistema de Manutenção - tópico d) acompanhar a variação do valor da

edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de

manutenção". Tal acompanhamento é de difícil apuração, pois a influência da variação

do valor extrínseco devido ao mercado é muito significativa e dificulta a separação da

parcela da manutenção, exigindo aprofundados estudos para se obter apenas a

valorização intrínseca da manutenção.

Sabendo-se, porém, que a situação mais usual da manutenção predial na maioria dos

edifícios residenciais na cidade de São Paulo é de nível mínimo, quase que

exclusivamente de ações corretivas e pouca prevenção, pode-se considerar esse nível



como a referência 0 (zero) no tocante às variações de valorização ou desvalorização

imobiliária devido à manutenção.

Assim sendo, é possível se estimar a valorização ou desvalorização periódica em função

da qualidade da manutenção, podendo-se adotar índices estimativos com base na tabela

"Valorização ou desvalorização".

A gestão de manutenção predial tem, portanto, importância significativa no valor total

do imóvel e, também, nas condições de uso, influenciando na segurança, conforto e

demais condições de habitabilidade do imóvel, devendo ser considerada nas análises

econômicas de carteira imobiliária.

Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete Gomide

Construção mercado 89 - dezembro 2008

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