Portugal

Angola

Brasil

Moçambique

GUIA DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

João JacintoObra da Fundação PLMJ

PLMJ, Advogamos com Valor

Lisboa . Porto . Faro

Coimbra . Açores . Guimarães . Viseu

Angola . Moçambique . Brasil . Macau

www.plmj.com GU

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ENQUADRAMENTO1.1. Introdução1.2. A Comunidade dos Países de Língua Portuguesa1.3. O Projecto de Internacionalização de PLMJ

PORTUGAL 1.1. Informação Geral 1.2. Incentivos ao Investimento 1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito de propriedade sobre imóveis II. Ónus Sobre Bens Imóveis III. Aquisição De Bens Imóveis IV. Registo Predial V. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano VI. Centros Comerciais – Contratos Com Os Lojistas

1.4. Fundos de Investimento Imobiliário 1.5. PLMJ

ANGOLA

1.1. Informação Geral 1.2. Incentivos ao Investimento 1.3. O Sistema Jurídico

I. Direitos sobre imóveis II. Ónus Sobre Bens Imóveis III. Aquisição De Bens Imóveis IV. Registo Predial V. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano VI. Centros Comerciais – Contratos Com Os Lojistas

1.4. Fundos de Investimento Imobiliário 1.5. A Parceria PLMJ & AVM

ÍNDICE

5678

11121417

3439

41424446

6266

BRASIL1.1. Informação Geral 1.2. Incentivos ao Investimento 1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito Real de Propriedade II. Aspectos gerais do sistema brasileiro de registo imobiliário III. Título de propriedade imobiliária e transferência da propriedade IV. Direito Real de Superfície V. Locação VI. Hipoteca VII. Alienação fiduciária de bem imóvel VIII. Imóveis Rurais

1.4. Fundos de Investimento Imobiliário 1.5. A Parceria PLMJ & TozziniFreire

MOÇAMBIQUE 1.1. Informação Geral 1.2. Incentivos ao Investimento 1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito da Terra II. Direito do Turismo

1.4. Fundos de Investimento Imobiliário 1.5. Parceria PLMG & MGA

CONTACTOS

ÍNDICE

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ENQUADRAMENTO

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ENQUADRAMENTO

1.1. Introdução

Nos anos recentes tem vindo a verificar-se uma crescente globalização dos mercados, através de uma crescente interligação e interdependência dos países em resultado da liberalização dos fluxos internacionais de comércio, de capitais, de tecnologias e de informação e do aumento da mobilidade das pessoas.

O contexto económico dos próximos anos implicará a necessidade dos principais escritórios de Advogados desenvolverem esforços junto do mercado internacional por forma a expandir a sua prestação de serviços em outros mercados.

A PLMJ, através do seu Projecto de Internacionalização selectiva, está devidamente posicionada para apresentar uma proposta de prestação de serviços global e articulada, em mercados diferenciados mas com um denominador e filosofia comuns – a língua.

A língua Portuguesa tem constituído um denominador e filosofia comum entre estes Países. Efectivamente, tem-se assistido a um reforço da cooperação, um fortalecimento das relações económicas e a uma intensificação das relações comerciais entre países que têm o mesmo idioma oficial.

A língua portuguesa, com mais de 240 milhões de falantes nativos, é a quinta língua mais falada no mundo e a terceira mais falada no mundo ocidental.

É o idioma oficial de Portugal, Moçambique, Angola, Brasil, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Guiné Equatorial, Macau, São Tomé e Príncipe e Timor-Leste, sendo também falada nos antigos territórios da Índia Portuguesa (Goa, Damão, Diu e Dadrá e Nagar-Aveli), além de ter também estatuto oficial na União Europeia, no Mercosul e na União Africana.

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ENQUADRAMENTO

1.2. A Comunidade dos Países de Língua Portuguesa

A CPLP ou Comunidade dos Países de Língua Portuguesa foi criada em 17 de Julho de 1996, sendo uma organização internacional constituída pelos 8 países independentes que têm o português como língua oficial, a saber: Angola, Brasil, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Moçambique, Portugal, São Tomé e Príncipe e Timor Leste.

A CPLP é um foro multilateral privilegiado para o aprofundamento da amizade mútua e da cooperação entre os seus membros.

A Organização tem como objectivos gerais:

• A concertação político-diplomática entre os Estados Membros, nomeadamente para o reforço da sua presença no cenário internacional;

• A cooperação em todos os domínios, inclusive os da educação, saúde, ciência e tecnologia, defesa, agricultura, administração pública, comunicações, justiça, segurança pública, cultura, desporto e comunicação social;

• A materialização de projectos de promoção e difusão da língua portuguesa.

Assumindo em toda a sua extensão uma língua, uma história e uma cultura comuns, a CPLP constitui um activo e um potencial de oportunidades de negócio e de cooperação de maior valia no quadro de uma economia global.

A área do globo terrestre ocupada pelos Estados-membros da CPLP é muito vasta – cerca de 10 700 000 km2 de terras, 7,2% da terra do planeta, espalhadas por quatro continentes: Europa, América, África e Ásia.

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1.3. O Projecto de Internacionalização de PLMJ

Como componente importante da sua estratégia nacional, Portugal não perdeu a ligação histórica aos países que falam a língua portuguesa.

A excelente localização geográfica de Portugal, no extremo sudoeste da Europa e no Atlântico, proporciona um acesso rápido a todos os que vêm do resto da Europa, mas igualmente àqueles que se deslocam da costa leste do continente americano e do continente africano.

Tendo presente as sinergias criadas por uma língua, uma história e uma cultura comuns, a PLMJ tem vindo a desenvolver um Projecto de Internacionalização, no âmbito do qual tem vindo a reforçar a sua presença nos países membros da CPLP, através do estabelecimento de Parcerias Institucionais com escritórios de Advogados locais.

Tais Parcerias estão integradas numa rede internacional de Parcerias estabelecida por PLMJ, reunindo escritórios de Advogados reputados e de forte implantação local em Portugal, Angola, Brasil, Moçambique, Macau e vários países do Leste Europeu, permitindo assim que um cliente de qualquer país abrangido pela rede internacional de Parcerias de PLMJ possa ser acompanhado por profissionais locais noutro país também abrangido, com a mesma qualidade de serviço.

A criação de tais Parcerias visa a prestação de serviços jurídicos de qualidade, procurando igualmente ser um “ponto de encontro” entre os Estados Membros da CPLP e um facilitador de contactos empresariais que permitam a dinamização das relações entre empresas, o desenvolvimento e crescimento das economias, a promoção das actividades privadas e o reforço da confiança entre todos os parceiros económicos e instituições de financiamento daqueles Estados.

Uma das áreas que tem sido identificada pelos Estados Membros da CPLP como estratégica para o investimento é a área imobiliária e de construção.

A título de exemplo, a Agencia Nacional para o Investimento Privado em Angola (ANIP) identificou como sectores de actividade estratégicos, entre outros, a construção civil e serviços afins, o desenvolvimento e gestão de infra-estruturas, e o turismo e hotelaria.

O interesse dos Governos locais na captação de investidores nestes sectores de actividade tem sido tal que se tem verificado uma promoção activa do investimento privado naquelas áreas, designadamente através da concessão de incentivos.

ENQUADRAMENTO

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Tendo em consideração o atrás exposto, a PLMJ – em associação com as Parcerias de Angola, Brasil e Moçambique – decidiu apresentar o presente Guia Jurídico do Investimento Imobiliário, o qual não pretende ser exaustivo, mas tão-somente permitir aos seus leitores uma melhor compreensão do sistema jurídico aplicável nos mercados imobiliários de Portugal, Angola, Brasil e Moçambique.

Nesta medida, não pretende o mesmo substituir, nem dispensa, a assistência jurídica que qualquer investidor deverá procurar na estruturação e planeamento de uma operação imobiliária em qualquer destes países.

ENQUADRAMENTO

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PORTUGAL

Manuel BotelhoObra da Fundação PLMJ

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PORTUGAL

1.1. Informação Geral

A República de Portugal localiza-se na Península Ibérica, sendoo país mais ocidental da Europa, fazendo fronteira com o Oceano Atlântico e com Espanha. Além do território continental, o País inclui ainda os arquipélagos dos Açores e da Madeira.

Portugal ocupa um território com 92 152 km2, tendo cerca de 10,6 milhões de habitantes.

A capital de Portugal é Lisboa, centro político e económico do País com cerca de 2 milhões de habitantes (área da Grande Lisboa).

Lisboa é a maior cidade do país e principal pólo económico, detendo o principal porto marítimo e aeroporto portugueses, sendo a cidade portuguesa com o mais elevado PIB per capita.

Outras cidades importantes são o Porto, (cerca de 240 000 habitantes – 1,5 milhões no Grande Porto) a segunda maior cidade e porto marítimo, Aveiro, Braga, Chaves, Coimbra, Guimarães, Évora, Faro, Setúbal e Viseu.

A costa portuguesa é extensa: tem 1230 km em Portugal continental, 667 km nos Açores, e 250 km na Madeira, onde se incluem também as Ilhas Desertas, as Ilhas Selvagens e a Ilha do Porto Santo.

Portugal é um estado democrático, tendo sido um dos membros fundadores da NATO (1949), é membro das Nações Unidas (1955) e aderiu à União Europeia em 1986.

Em 1986, com a adesão à União Europeia, Portugal recentrou a sua política externa, no sentido de perseguir os objectivos sociais e económicos da União Europeia, como sejam promover uma economia livre, concorrencial e sem barreiras comerciais tanto ao nível das mercadorias, dos capitais, como dos seus cidadãos e, nomeadamente, dos seus trabalhadores.

Desde 1986, o país entrou num processo de modernização num ambiente bastante estável. Os sucessivos Governos fizeram várias reformas, privatizaram muitas empresas

PORTUGAL

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PORTUGALPORTUGAL

controladas pelo Estado e liberalizaram áreas-chave da economia, incluindo os sectores das telecomunicações e financeiros.

Em parte com o recurso a fundos da União Europeia, o país fez, nas duas últimas décadas, investimentos avultados em várias infra-estruturas, dispondo hoje de uma extensa rede de auto-estradas e beneficiando de boas acessibilidades rodoviárias e ferroviárias.

Para além de tais investimentos, Portugal desenvolveu uma economia crescentemente baseada em serviços e foi um dos onze membros fundadores da moeda europeia – o Euro – em 1999.

O crescimento económico português esteve acima da média da União Europeia na maior parte da década de 1990.

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PORTUGAL

1.2. Incentivos ao Investimento

O investimento em Portugal e a internacionalização da economia Portuguesa têm ao seu dispor, para o próximo período de programação dos fundos estruturais ao nível comunitário (2007-2013), um conjunto de instrumentos de apoio enquadrados através do chamado “Quadro de Referência Estratégico Nacional” (“QREN”).

As sociedades, nacionais ou estrangeiras, que pretendam investir em Portugal, podem candidatar-se a incentivos financeiros através dos seguintes três grandes sistemas de incentivos para projectos em áreas tão diversas como a indústria, o comércio (em geral, só para Pequenas e Médias Empresas – “PME”), os serviços, o turismo, a energia (só produção) e os transportes e logística:

- SI Inovação: Sistema de Incentivos à Inovação, que apoia projectos de investimento de inovação produtiva promovidos por sociedades, a título individual ou em cooperação. Este sistema de incentivos tem por objectivos: (i) promover a inovação no tecido empresarial, pela via da produção de novos bens, serviços e processos que suportem a sua progressão na cadeia de valor; (ii) reforçar a orientação das sociedades para os mercados internacionais; (iii) estimular o empreendedorismo qualificado e o investimento estruturante em novas áreas com potencial crescimento;

- SI I&DT: Sistema de Incentivos à Investigação e Desenvolvimento Tecnológico nas Empresas, que apoia projectos de investigação e desenvolvimento tecnológico (I&DT) e de demonstração tecnológica. Este Sistema pode igualmente intervir ao nível da criação e reforço de competências internas de I&DT e da valorização de I&DT; e

- SI Qualificação PME: Sistema de Incentivos à Qualificação e Internacionalização de PME dirigido ao apoio a projectos de investimento promovidos por PME, a título individual ou em cooperação, direccionados para a intervenção nas PME, tendo em vista a inovação, modernização e internacionalização.

O montante do incentivo a conceder corresponde a uma percentagem do investimento efectivamente realizado que seja considerado elegível nos termos da lei, sendo que a qualificação do conjunto das despesas como elegíveis é variável em função da natureza do projecto.

As taxas aplicáveis ao incentivo são variáveis em função de certos critérios fixados na legislação nacional aplicável, a qual por sua vez tem que respeitar os regimes comunitários aplicáveis.

Em geral, os mecanismos de incentivo traduzem-se na atribuição de um conjunto de incentivos reembolsáveis (empréstimos sem juros por certo prazo).

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PORTUGAL

O incentivo reembolsável pode ser substituído pela bonificação de juros, desde que previsto no aviso de abertura de concurso, bem como poderá ser convertido em incentivo não reembolsável, em função da avaliação do desempenho do projecto, conforme previsto no Regulamento de Incentivos aplicável, até ao montante máximo de certa percentagem do incentivo reembolsável concedido.

Em certos casos ou para certas categorias de despesas, os incentivos podem ser atribuídos directamente sob a forma de incentivos não reembolsáveis (a fundo perdido).

Os incentivos são fixados em contratos de investimento a celebrar com o Estado Português, como contrapartida da realização de investimentos e da concretização de certos objectivos fixados contratualmente.

A obtenção dos incentivos encontra-se em geral sujeita a um processo de apresentação de candidaturas através de concursos, em que os projectos são avaliados e seleccionados por ordem decrescente em função do mérito do projecto até ao limite orçamental definido no aviso de abertura do concurso - em função de um conjunto de critérios de selecção e com base numa metodologia de cálculo definida no aviso de abertura de concurso.

Certos projectos, dada a sua relevância estratégica (incluindo a dimensão do investimento), podem dispensar o recurso ao mecanismo do concurso.

Benefícios Fiscais Contratuais

Para além de incentivos financeiros, admite-se ainda que para projectos de investimento, em certos sectores de actividade, de montante igual ou superior a cerca de € 5 milhões em despesas elegíveis (designadas por aplicações relevantes), realizados até 31 de Dezembro de 2010, possam ser concedidos certos incentivos fiscais, como seja:

(i) um crédito de imposto utilizável em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”) - entre 5% e 20% - respeitante à actividade desenvolvida pelo promotor no âmbito do projecto de investimento; e

(ii) a Isenção total ou parcial de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) relativamente aos prédios utilizados na actividade desenvolvida pelo promotor no âmbito do investimento, condicionada ao reconhecimento pela competente Assembleia Municipal do interesse do mesmo para a região.

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PORTUGAL

A concessão dos benefícios fiscais é objecto de um contrato de incentivos ficais (que pode constituir um anexo ao Contrato de Investimento), com período de vigência até 10 anos, a contar do início da realização do projecto de investimento, do qual constam, designadamente, os benefícios fiscais concedidos, os objectivos e as metas a cumprir pelo promotor.

Os incentivos fiscais, podendo ser cumuláveis com os incentivos financeiros, têm ainda assim que, nesse caso, respeitar certos limites máximos de incentivos.

Projectos de Interesse Nacional (PIN e PIN +)

Foi recentemente criado em Portugal um novo mecanismo de apoio e dinamização ao investimento empresarial para certos projectos de maior relevância para a economia nacional, desde logo pela sua dimensão, que obtenham a classificação de projectos de interesse nacional (“PIN”) e projectos de interesse nacional + (“PIN +”).

Trata-se de novos instrumentos que pretendem favorecer a concretização de projectos de investimento com a classificação de PIN ou PIN+, assegurando um acompanhamento de proximidade com vista a promover a superação dos bloqueios administrativos, a garantir uma resposta mais célere, bem como a integração dos mecanismos de atribuição de incentivos.

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PORTUGAL

1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito de propriedade sobre imóveis

A base do direito que regula a propriedade de imóveis em Portugal deriva do direito romano, consequentemente o sistema subjacente é o de direito privado, pelo que as matérias relacionadas com o direito de propriedade e direitos reais sobre imóveis estão essencialmente reguladas no Código Civil.

O direito de propriedade está consagrado na Constituição Portuguesa, nos termos da qual “A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte”.

Os direitos reais são direitos constituídos sobre um determinado bem imóvel, oponíveis “erga omnes”, isto é, oponíveis contra terceiros (e não apenas à contraparte na operação imobiliária). Estes direitos estão sujeitos a um “numerus clausus”, pelo que apenas aquelas categorias de direitos expressamente identificadas no Código Civil são permitidas e tidas como legalmente válidas, não podendo as Partes livremente criar ou estabelecer figuras parcelares.

a) Direito de Propriedade

O direito de propriedade é o mais amplo de todos os direitos reais, uma vez que concede ao proprietário o gozo de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e/ou com observância de quaisquer direitos de terceiros. O direito de propriedade pode adquirir-se por contrato (escritura publica de compra e venda, documento particular autenticado ou doação), sucessão por morte, usucapião, ocupação e acessão.

b) Compropriedade

Existe compropriedade quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

No que concerne ao uso da coisa comum, os comproprietários podem livremente servir-se da mesma, desde que a não empreguem para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não privem os outros comproprietários do uso a que igualmente têm direito.

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PORTUGAL

Todos os comproprietários têm direitos iguais no que concerne à administração da coisa comum.

Caso um comproprietário decida vender a sua quota a terceiros, o outro comproprietário goza do direito de preferência. Exceptuando esta obrigação de dar preferência, o comproprietário pode livremente dispor de toda a sua quota ou de parte dela, mas não pode, sem o consentimento dos restantes comproprietários, alienar ou onerar parte especificada da coisa comum.

c) Propriedade Horizontal

A propriedade horizontal é um sistema de propriedade absoluta sobre fracções autónomas, combinada com uma compropriedade das partes comuns (o solo, os alicerces, a estrutura do edifício, etc.), sendo estes dois direitos incidíveis, pelo que a venda de uma fracção autónoma acarreta automaticamente a transmissão do direito de compropriedade sobre as partes comuns. O titular destes dois direitos incidíveis é designado condómino.

A constituição da propriedade horizontal de um edifício (ou conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem) pode ser efectuada através de negócio jurídico devendo o mesmo posteriormente ser registado na Conservatória do Registo Predial.

Os requisitos legais que as fracções autónomas têm necessariamente de cumprir (além daqueles que resultam da legislação aplicável à construção do edifício e respectivas fracções) estão definidos no Artigo 1415.º do Código Civil português que estabelece o seguinte:

“Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

No título constitutivo da propriedade horizontal, deverá estar necessariamente especificado a composição de cada fracção autónoma e o seu valor relativo (usualmente expresso em permilagem, embora o possa ser também em percentagem).

No caso de existirem mais de 4 condóminos deverá ainda ser elaborado um regulamento

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PORTUGAL

de condomínio (que poderá fazer parte do título constitutivo), o qual disciplinará o uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio.

O título constitutivo também poderá prever que algumas áreas comuns do prédio estejam afectas ao uso exclusivo de um determinado condómino e, no caso de prédios que abarquem fracções com usos diferentes (por exemplo, escritórios e comércio), o título constitutivo poderá também prever a existência de diferentes sub-condomínios, com regras internas aplicáveis a cada sub-condomínio e disposições próprias referentes à participação nas despesas comuns.

A administração das partes comuns do edifício compete à Assembleia dos Condóminos e a um Administrador. Em regra, as deliberações da Assembleia dos Condóminos são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido. Contudo, existem certas deliberações especificamente previstas na lei (como seja, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio cuja deliberação terá de ser aprovada por unanimidade de todos condóminos do prédio ou a alteração do uso das fracções autónomas cuja deliberação terá de ser aprovada por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio) ou definidas no próprio Regulamento de Condomínio que têm de ser tomadas por unanimidade dos condóminos ou por uma maioria qualificada.

As deliberações da Assembleia dos Condóminos ficam registadas no Livro de Actas do Condomínio e são vinculativas não só para os condóminos, como também para terceiros titulares de direitos sobre as facções autónomas.

Regra geral, a realização de obras de manutenção ou de reparação nas fracções autónomas são da responsabilidade dos condóminos, estando, porém, expressamente proibido aos condóminos dar às fracções autónomas um uso diverso do fim a que as mesmas são destinadas.

É igualmente vedado aos condóminos prejudicar quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, excepto se para tal obtiver da assembleia de condóminos a respectiva aprovação (a qual tem que ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio).

No que se refere a obras de manutenção das partes comuns do edifico, as mesmas competem e são da responsabilidade do Administrador, sendo que as respectivas

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PORTUGAL

despesas devem ser suportadas pelos condóminos, sendo esta contribuição calculada com base na permilagem de cada fracção autónoma.

d) Outras formas de aquisição de direitos reais:

Neste ponto referimos a usucapião que se caracteriza pela posse do direito de propriedade ou de direitos reais de gozo (daqui se excepcionando as servidões prediais não aparentes e os direitos de uso e habitação), mantida por certo lapso de tempo que, consoante o caso em apreço, irá de 10 a 20 anos.

II. Ónus Sobre Bens Imóveis A hipoteca constitui o ónus mais comum sobre bens imóveis, conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis pertencentes ao devedor.

Podem ser hipotecados, nomeadamente, os prédios rústicos e urbanos, o direito de superfície e as coisas móveis que sejam equiparadas às imóveis.

A hipoteca poderá ser voluntária ou legal. A hipoteca voluntária, quando recaia sobre bens imóveis tem que ser constituída por escritura pública ou por documento particular autenticado (que deverá indicar o montante máximo garantido), devendo ser registada na Conservatória do Registo Predial sob pena de não produzir efeitos mesmo em relação às partes.

Para além da hipoteca, a lei portuguesa prevê direitos como o usufruto, uso e habitação, direito de superfície e servidões os quais sendo direitos reais representam uma limitação e um ónus ao titular do direito de propriedade sobre um bem imóvel estando igualmente sujeitos a registo para produção de efeitos contra terceiros.

a)Usufruto

O usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou por disposição da lei, sendo que a sua duração não pode exceder a vida do usufrutuário (no caso de o usufruto ser constituído a favor de uma pessoa colectiva, a duração máxima é de 30 anos).

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PORTUGAL

b) Uso e Habitação

O direito de uso consiste na faculdade de se servir de certa coisa alheia e fazer seus os respectivos frutos na medida das necessidades, quer do titular de tal direito, quer da sua família, sendo nesta medida mais limitativo do que o usufruto uma vez que se limita ao uso pessoal do titular e família. Quando este direito se refere a casa de morada chama-se direito de habitação. Em ambos os casos são aplicadas as regras legais que regulam o usufruto.

c) Direito de Superfície

O direito de superfície consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio ou nele fazer ou manter plantações.

No acto de constituição do direito de superfície, pode convencionar-se – a título de preço – que o superficiário pague uma única prestação ou pague certa prestação anual, perpétua ou temporariamente (sendo que as prestações são sempre em dinheiro).

O direito de superfície é transmissível por pacto entre vivos e por morte.

d) Servidão predial

Servidão predial é o encargo imposto num prédio (prédio serviente) em proveito exclusivo de outro prédio (prédio dominante) pertencente a dono diferente, cuja característica principal reside no facto de serem constituídas por referência ao prédio, independentemente de quem seja o seu proprietário.

As servidões prediais mais comuns nos termos da lei são as servidões de passagem e as servidões de águas, podendo ser constituídas por contrato, testamento, usucapião ou destinação de pai de família, podendo ainda o ser por sentença judicial ou decisão administrativa.

Bens imóveis poderão ainda estar onerados com direitos de preferência, opções de compra, encargos e arrendamentos.

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III. Aquisição De Bens Imóveis a) Investigação sobre titularidade de bens imóveis

A investigação sobre a titularidade de um bem imóvel deverá ser efectuada antes da celebração de qualquer contrato que tenha por objecto bens imóveis.

Esta investigação deverá focar-se não apenas nos registos concluídos sobre os bens em questão mas também nos possíveis pedidos de registos pendentes.

Consequentemente, a parte que pretende ver constituído ou adquirir um qualquer direito sobre um bem imóvel deverá obter um certificado emitido pela Conservatória do Registo Predial com todas as inscrições efectuadas e pendentes.

Em caso de aquisição de terreno, o adquirente deverá ainda verificar os planos urbanísticos, restrições e licenças, bem como os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito, deverão ser solicitadas informações específicas junto da Câmara Municipal competente.

Em caso de aquisição de edifícios ou de fracções autónomas, o adquirente deverá ainda ter em conta o conteúdo da licença de utilização, a qual define o fim a que se destina o imóvel em questão (habitação, escritórios, comércio, etc.).

b) Descrição dos passos de uma transacção tipo

Em Portugal, a aquisição de um bem imóvel começa, em regra, com a celebração de um contrato-promessa, pelo qual as partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo de aquisição num determinado período de tempo. Este Contrato Promessa de Compra e Venda deverá prever todas as condições principais da transacção e, normalmente, inclui o pagamento de um sinal.

A existência do sinal e o montante do mesmo dependerá da negociação que seja efectuada pelas partes, contudo, é comum haver sinais de 10 a 30 % do preço de aquisição. Este sinal representa um adiantamento do preço mas também funciona como uma garantia de cumprimento pelo comprador e como medida de indemnização em caso de incumprimento, conforme referido infra (v. Soluções para o Incumprimento).

No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o contrato-promessa deve conter o reconhecimento

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presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.

O contrato-promessa é seguido da outorga de escritura pública ou de documento particular autenticado (o contrato definitivo), em data pré-estabelecida, momento no qual se transmite a propriedade sobre o bem em questão. Por vezes, entre a celebração do contrato-promessa e a celebração do contrato definitivo existem reforços do sinal.

A regra é que, com a celebração do contrato definitivo, o preço seja integralmente pago; por vezes, embora menos frequentemente, as partes acordam que parte do pagamento do preço seja efectuada em momento posterior à celebração do contrato definitivo.

O promitente adquirente pode requerer o registo provisório de aquisição antes da celebração do contrato definitivo. Após a celebração do contrato definitivo este registo será convertido em definitivo.

c) Disposições tipo e condições para a conclusão de transacções

Frequentemente é necessário prever um determinado período de tempo entre o contrato promessa e o contrato definitivo para que as partes possam cumprir determinadas condições prévias à celebração do contrato em questão (obtenção de autorizações ou licenças, obtenção de financiamento, etc.).

As condições para a conclusão do contrato definitivo poderão ser quaisquer condições que as partes concluam que ainda não estão verificadas na data de assinatura do contrato-promessa mas que o deverão estar na data de assinatura do contrato definitivo.

É, pois, da maior importância estabelecer um prazo rigoroso para a celebração do contrato definitivo, embora em determinados casos, seja usual e conveniente que uma das partes (ou ambas) reserve(m) o direito de prorrogar (em determinadas condições) o prazo para a celebração do contrato definitivo. Estas situações são mais frequentes quando o cumprimento das condições está também dependente de actos de terceiros (e.g. obtenção de um licenciamento camarário).

As partes podem atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre bens imóveis (por forma a que as obrigações entre os contraentes

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PORTUGAL

possam produzir igualmente efeitos contra terceiros), mediante declaração expressa e inscrição no registo.

O contrato definitivo (escritura pública ou documento particular autenticado) deverá expressamente referir que as partes atribuíram eficácia real à promessa.

Esta faculdade reforça a posição do comprador uma vez que limita a possibilidade de o vendedor incumprir o contrato, por exemplo, vendendo a um terceiro. A menos que estipulado em sentido contrário, a existência de um sinal exclui a possibilidade de obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso (“execução específica”).

Consequentemente, é aconselhável prever que o contrato-promessa fica sujeito a execução específica. De notar, contudo, que o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas respeitantes à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir (vide Soluções para o Incumprimento, infra).

Para reduzir os riscos contratuais mais frequentes, é comum incluir diversas disposições com vista a defender a posição ou interesses das Partes, designadamente em caso incumprimento contratual da contraparte, como sejam:

- Cláusula Penal: Na ausência de estipulação em contrário, o sinal entregue funciona como medida da indemnização pelo incumprimento do contrato. Contudo, as partes podem prever penalidades adicionais, nomeadamente, para quando os danos excedam o montante do sinal ou penalidades específicas para determinados incumprimentos.

- Garantias de cumprimento: É comum as partes preverem a existência de garantias para o cumprimento do contrato ou de certas e determinadas obrigações (por exemplo, garantias bancárias, hipoteca, penhor, fiança, etc).

- Condições Resolutivas: A vontade contratual das partes baseia-se em pressupostos e circunstâncias que justificam a celebração do contrato. A modificação das bases do negócio ou a extinção das razões que estiveram na sua base poderá causar a redução ou a perda do interesse contratual. Consequentemente, poderá ser aconselhável que as partes acautelem a possibilidade de resolver o contrato caso ocorram determinadas modificações ou a extinção de certos pressupostos ou circunstâncias.

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PORTUGAL

- Condições Suspensivas: Poderá acontecer que os pressupostos e circunstâncias essenciais para a vontade de contratar não estejam ainda verificadas no momento em que o contrato-promessa seja assinado mas venham a estar num futuro próximo. Neste caso, as partes podem sujeitar a produção de efeitos do contrato à verificação de certas condições definindo, em regra, um prazo para que as mesmas se verifiquem.

- Contratos com reserva de propriedade: O alienante poderá reservar para si a propriedade do imóvel até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento. Tratando-se de imóvel, a reserva de propriedade só é oponível a terceiros se registada na Conservatória do Registo Predial.

- Cláusulas de Restrição: Quando um terreno é adquirido a um Município (principalmente para fins industriais), é frequente incluir-se nos contratos cláusulas nos termos das quais o adquirente se compromete a utilizar o terreno para um fim específico, a não o alienar durante um certo período de tempo, etc.

d) Soluções para o Incumprimento

O Código Civil dispõe que, em caso de incumprimento por uma das partes de um contrato-promessa, a outra parte poderá, em princípio, requerer a execução específica do contrato (se previsto ou legalmente admissível) ou, em alternativa, resolver o contrato e receber uma indemnização correspondente ao valor do sinal.

Isto significa que, se for o comprador a incumprir o contrato, o vendedor tem o direito a resolver o contrato e fazer sua a quantia recebida a título de sinal.

Se quem incumprir o contrato for o vendedor, o comprador tem o direito a resolver o contrato e a receber o dobro da quantia entregue a título de sinal.

Em contratos-promessa com quantias significativas de sinal o comprador normalmente exige uma garantia bancária à primeira solicitação para assegurar a restituição das quantias entregues em caso de incumprimento pelo vendedor.

e) Formalização da aquisição de bens imóveis De acordo com as novas regras estabelecidas pelo Decreto-Lei 116/2008, de 4 de Junho, o contrato de compra e venda só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.

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Para efeitos da celebração deste contrato é necessário apresentar, em regra, os seguintes documentos:

- Certidão emitida há menos de 1 ano pela Conservatória do Registo Predial referente ao imóvel objecto da transacção imobiliária;

- Caderneta predial emitida há menos de 1 ano pelos Serviços de Finanças também referente ao imóvel objecto da transacção imobiliária;

- Alvará de Licença de Utilização do imóvel (apenas se o imóvel for posterior a 1951, sendo que, e no caso de o alvará de licença de utilização já ter sido requerido mas não emitido, este pode ser substituído pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que: (a) o transmitente faça prova de que está requerida a licença de utilização (b) o transmitente declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para pagamento das taxas devidas);

- Ficha técnica da habitação (documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio para fim habitacional);

- Certificado de Desempenho Energético (o qual tem como finalidade informar os adquirentes sobre a eficiência energética e os consumos de energia esperados numa utilização normal do edifício, bem como das medidas de melhoria de desempenho, com viabilidade económica, que o proprietário pode implementar para reduzir as suas despesas energéticas); e

- Comprovativo do pagamento do imposto de selo (calculado com base na aplicação de uma taxa de 0.8% sobre o preço de aquisição do imóvel) e do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Bens Imóveis (IMT), cujo valor depende do preço acordado pelas partes para a compra e venda.

IV. Registo Predial

O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança no comércio jurídico imobiliário.

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Após a entrada em vigor do Decreto-lei 116/2008, de 4 de Junho, o registo predial tornou-se obrigatório, sendo que os factos sujeitos a registo (como sejam, os factos que determinem a constituição, reconhecimento, aquisição ou modificação de direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, a hipoteca, a mera posse, etc.), muito embora possam ser invocados entre as Partes ainda que não registados (exceptuando-se aqui a hipoteca), apenas produzem, em regra, efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.

O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhes seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem de data e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes (é a chamada regra da prioridade do registo), sendo que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.

Com a entrada em vigor do Decreto-lei 116/2008, de 4 de Junho, cumpre destacar que as entidades que celebrem escrituras públicas, autentiquem os documentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas (aqui se incluindo os Notários e os Advogados) devem promover o registo dos factos obrigatoriamente a eles sujeitos, sob pena de pagamento dos emolumentos de registo em dobro.

O prazo para promoção do registo é, em regra, de 30 dias, sendo que as entidades que celebrem escrituras públicas, autentiquem os documentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas (Notários e os Advogados) dispõem apenas de um prazo de 10 dias para apresentar o pedido de registo. Os factos de que resulte a transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa que os adquiriu ou contra a qual se constituiu o encargo.

Uma última nota para salientar que ao abrigo da legislação actualmente em vigor encontra-se consagrado o princípio da centralização da competência das Conservatórias de Registo Predial, desaparecendo, portanto, a competência territorial das mesmas, o que permite que qualquer terceiro possa praticar actos de registo predial em qualquer Conservatória do Registo Predial, independentemente do lugar da situação dos bens imóveis. Assim, as certidões e cópias não certificadas de registos podem ser emitidas por qualquer serviço de registo, independentemente da sua localização geográfica.

V. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

O ordenamento jurídico português, designadamente no que se refere ao regime

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aplicável ao arrendamento urbano, sofreu profundas alterações ao longo dos anos, nomeadamente com a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei nº. 257/95 de 30 de Setembro (“RAU”) e, posteriormente, com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (“NRAU”) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro.

O NRAU foi bastante inovador para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais ao estabelecer o princípio da liberdade contratual em matérias relativas à (i) duração, (ii) denúncia e (iii) oposição à renovação. Assim, as regras previstas no Código Civil (com a redacção dada pelo NRAU) apenas se aplicarão no caso de não haver estipulação contratual sobre as referidas matérias.

A) Revogação

O NRAU prevê que as Partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo para esse efeito. Tal acordo deverá ser reduzido a escrito quando não seja imediatamente executado ou quando tenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.

B) Denúncia do Arrendamento

No que respeita à denúncia de contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor do NRAU, estabelece o artigo 1110.º n.º 1 do Código Civil (“CC”) que as regras relativas à denúncia dos contratos para fins não habitacionais, são livremente estabelecidas pelas partes.

Na falta de estipulação, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo, i.e. considerar-se-á como tendo sido celebrado pelo período de 10 anos renovando-se automaticamente por períodos de 3 anos, aplicando-se as seguintes regras:

- O Senhorio poderá, nos termos do artigo 1097.º do CC, pôr fim ao contrato mediante a oposição à renovação automática do mesmo, a qual deverá ser efectuada com uma antecedência não inferior a um ano do termo do Contrato, i.e., o Senhorio apenas poderá terminar o contrato para o fim do seu período inicial ou das suas renovações, nunca o podendo fazer no decurso do seu período de vigência;

- O Arrendatário poderá, nos termos do artigo 1098.º do CC, denunciar o contrato a todo o tempo, após 6 meses de duração efectiva do contrato, mediante comunicação

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ao Senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, bem como opor-se à sua renovação nos mesmos termos. A inobservância da antecedência mínima exigida não obsta à cessação do contrato, mas obriga o Arrendatário ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Caso as Partes se limitem a remeter o contrato para o Regime de Duração Indeterminada, tornando-o aplicável, as seguintes regras se aplicarão:

- O Senhorio pode denunciar o contrato nos termos do artigo 1101.º e seguintes do CC, ou seja, nos seguintes casos:

• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau (só aplicável a arrendamentos para habitação, pelo que não aplicável aos casos em apreço);

• Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos;

• Mediante comunicação ao Arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação (neste caso, estabelece o Artigo 1104.º do Código Civil que a denúncia deve ser confirmada, mediante comunicação ao Arrendatário com a antecedência mínima de 1 ano e máxima de 15 meses relativamente à data da sua efectivação, sob pena de a mesma se tornar ineficaz).

- O Arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao Senhorio com 120 dias de antecedência sobre a data em que pretenda a cessação. A inobservância da antecedência mínima exigida não obsta à cessação do contrato, mas obriga o Arrendatário ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

C) Resolução do Arrendamento

Nos termos do NRAU, qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

1. Resolução pelo Senhorio

É fundamento de resolução pelo Senhorio, nos termos do artigo 1083.º do Código

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Civil, o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao Senhorio a manutenção do arrendamento, designadamente:

a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;

b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;

d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o Senhorio.

Por outro lado, o NRAU prevê expressamente que é considerado inexigível ao Senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo Arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo de algumas normas quanto ao modo de operar. Neste caso, o NRAU estabelece que a resolução opera por simples comunicação ao Arrendatário onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

O NRAU limita-se meramente a exemplificar as causas de resolução pelo Senhorio, sendo que este último poderá alegar outros incumprimentos do Arrendatário para resolver o contrato nos termos gerais do direito.

2. Resolução pelo Arrendatário

É fundamento de resolução pelo Arrendatário, designadamente, a não realização pelo Senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado. Aqui também a resolução opera por simples comunicação ao Senhorio onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

O NRAU estabelece que a resolução deve ser efectivada dentro do prazo de 1 ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido 1 ano da sua cessação.A resolução é cumulável com a responsabilidade civil.

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D) Caducidade do Arrendamento

Nos termos do artigo 1051º do Código Civil, o contrato de locação caduca:

a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;

b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva;

c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;

d) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;

e) Pela perda da coisa locada;

f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;

g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.

O contrato de locação não caduca (conforme artigo 1052.º do Código Civil):

- Se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade se consolidar na sua mão;

- Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usufruto;

- Se for celebrado pelo cônjuge administrador.

Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade.

E) Licença de Utilização

Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.

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A lei contudo excepciona esta obrigação quando a construção do edifício que é dado em arrendamento seja anterior a 1951, caso em que deve ser anexado ao contrato documento autêntico que demonstre a data de construção. Tal obrigação também não se aplica aos arrendamentos que tenham por objecto espaços não habitáveis nem utilizáveis para comércio, indústria ou serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado.

Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença de utilização pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei.

A inobservância do disposto supra por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, (salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável), podendo ainda o arrendatário resolver o respectivo contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.

O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo.

F) Direito de Preferência

Por fim, deixamos ainda a nota de que o Código Civil estabelece um direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 3 (três) anos.

VI. Centros Comerciais – Contratos Com Os Lojistas

O desenvolvimento em Portugal, nos últimos anos, de projectos imobiliários que consistem em centros comerciais tem lançado desafios no que respeita ao enquadramento legal e contratual de tais realidades.

De facto, a natureza específica do exercício de uma actividade comercial numa área integrada num Centro Comercial cria algumas dificuldades na qualificação das relações jurídicas que se estabelecem, nomeadamente na qualificação dos contratos celebrados entre os proprietários dos Centros Comerciais / Promotores e os Lojistas.

Nos Centros Comerciais é o Promotor quem define as bases do projecto, obtém as necessárias autorizações e licenças, coordena a execução do projecto e selecciona os lojistas que se instalarão em cada uma das lojas.

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O objecto de tais contratos não é a mera cessão da utilização de um espaço comercial - a loja. Efectivamente, a utilização da loja é acompanhada de uma privilegiada localização de comércio, decoração, iluminação, limpeza, serviços de vigilância e segurança, parque de estacionamento na maioria dos casos, e outros serviços comuns e facilidades para o exercício do comércio, como sejam o fornecimento de água, electricidade, ar condicionado, etc.

Assim, constitui uma das características mais marcantes de tais contratos o facto de a renda exigida aos lojistas incluir uma componente fixa pelo uso do espaço e uma componente variável pelos serviços prestados pelo Promotor e pelas despesas relativas ao Centro Comercial como um todo.

Acresce que o regime vinculativo e rígido do arrendamento urbano revelou-se inadequado aos objectivos dos Promotores. Consequentemente, os Promotores de Centros Comerciais (bem como de Retail Centers) têm optado pela celebração de contratos atípicos (usualmente chamados “contratos de utilização de loja”, “cedência de uso de espaço em Centro Comercial”, etc.).

Esta opção dos Promotores é actualmente aceite de forma pacífica pela doutrina e jurisprudência, tendo em conta a pressão económica da realidade e o aumento do número dos Centros Comerciais (e mais recentemente dos Retail Centers).

Os referidos contratos, por serem atípicos, regem-se pelas disposições gerais da lei aplicável às obrigações contratuais e, sempre que tal se mostre necessário, pelas disposições específicas de determinado tipo de contrato com o qual tenham particular similitude.

De notar que, não obstante a maior flexibilidade que foi conferida recentemente ao arrendamento urbano com o NRAU, os Promotores continuam a preferir recorrer a contratos atípicos de utilização de loja ao invés de recorrer a contratos de arrendamento.

Por fim, a Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (que aprovou o NRAU) determinou que o Governo deverá fazer aprovar iniciativas legislativas relativas, nomeadamente, ao regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais. Pelo que, poderemos em breve assistir a uma tipificação dos referidos contratos de utilização de loja.

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1.4. Fundos de Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário em Portugal pode ainda ser efectuado através de fundos de investimento imobiliários (“FII”).

Os FII são instituições de investimento colectivo, cujo único objectivo consiste no investimento - nos termos previstos na legislação e regulamentação aplicáveis - dos capitais obtidos junto dos investidores e cujo funcionamento se encontra sujeito a um princípio de repartição de riscos.

Os FII constituem patrimónios autónomos, pertencentes, no regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas designadas «participantes». A constituição de FIIs sob forma societária, embora prevista na Lei, ainda não foi objecto de regulamentação especial.

O património dos FII é representado por Unidades de Participação («UP») normalmente da mesma categoria embora já existam FII com UPs de classes diferenciadas.

I. Tipos de FII

Quanto à Variabilidade do Capital:

i. Fundos Abertos - Constituídos por UP em número variável, ou seja, o número de unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado.

ii. Fundos Fechados - Constituídos por UP em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo, eventualmente, ser aumentado, em condições previstas na lei e no regulamento de gestão.

Nos Fundos Fechados a lei distingue entre fundos fechados de subscrição pública(1) e de subscrição particular, e, relativamente aos últimos, o regime legal é diferente consoante o número de participantes seja superior a 5 (e inferior a 100), não sendo estes exclusivamente investidores institucionais, ou o número de participantes seja inferior a 5 ou, ainda que superior, estes sejam exclusivamente investidores institucionais.

1Vide artigo nº 109 do Código de Valores Mobiliários (“Cód. VM”).

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Os FII de subscrição particular apresentam um nível de exigência menor quanto aos limites e rácios de composição de carteiras.

iii. Fundos Mistos - Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sen-do uma em número fixo e outra em número variável. A parte fixa do capital não pode ser inferior à parte variável.

Quanto à Forma de Remuneração:

• Fundos de Distribuição - Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, total ou parcialmente e de forma periódica.

• Fundos Capitalização - Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

Fundos de Investimento Imobiliário Especiais (“FEII”) Importante é ainda referir que o Regulamento da Comissão do Mercado de Valores Moniliários n.º 8/2002 consagrou uma outra modalidade, os designados FEII, modali-dade que registou uma forte adesão e um crescimento muito significativo na indústria dos fundos imobiliários. Os FEII podem ser abertos ou fechados e distinguem-se dos restantes por serem destinados a “segmentos específicos de investidores definidos no regulamento de gestão” e pela possibilidade de integração de prédios mistos ou rústi-cos, simples direitos de exploração sobre imóveis e instrumentos financeiros derivados.

Os FEII abertos ou fechados objecto de oferta pública de subscrição que invistam em prédios rústicos não podem investir: (i) mais de 20% do activo total do fundo no mesmo município ou circunscrição territorial equivalente; e (ii) mais de 30% do activo total do fundo em municípios, ou circunscrições territoriais equivalentes contíguos. Os limites referidos são de 50% caso tenha sido efectuado um seguro do respectivo património. Os FEII fechados de subscrição particular obedecem, por regra, aos limites fixados no respectivo Regulamento de Gestão.

II. Gestão de FII

Em Portugal, os FII podem ser administrados por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário (SGFII), ou por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investi-mento Mobiliário (SGFIM), em contrapartida de uma comissão de gestão (a pagar pelo

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Fundo) que pode, em determinadas circunstâncias, ter uma componente indexada à performance do FII (2).

As SGFII têm por objecto principal a administração - em representação dos participantes - de um ou mais FII, podendo ainda:

(i) Prestar serviços de consultoria para investimento imobiliário;(ii) Proceder à gestão individual de patrimónios imobiliários.

Além da Sociedade Gestora, existem outras entidades que intervêm neste processo:

- Entidade Depositária (3) - recebe em depósito ou inscreve em registo os valores do FII e que, entre outras funções de vigilância, assegura o reembolso dos pedidos de resgate de UP e o pagamento dos resultados do FII.

As SGFII e as Entidades Depositárias respondem solidariamente perante os participantes dos FII pelo cumprimento da lei e do Regulamento de Gestão do Fundo.

- Entidade Comercializadora - tem a seu cargo a tarefa de comercializar as UPs do FII junto do público aforrador. A Entidade Depositária, na maior parte das vezes, acumula esta função.

As entidades gestoras podem recorrer a serviços de terceiros (Subcontratação – através de quaisquer entidades idóneas e habilitadas para o efeito), que se revelem convenientes para o exercício da sua actividade, nomeadamente os de:

(i) prestação de conselhos especializados sobre aplicações no âmbito da política de investimentos previamente definida e

(ii) de execução das operações, embora sujeita às instruções e responsabilidade das sociedades gestoras. A relação estabelecida entre a sociedade gestora e estas entidades deve ser regida por contrato escrito.

2 Os FII fechados podem ainda ser geridos por algumas instituições de crédito, nos termos previstos na lei.3 Podem ser depositárias as instituições de crédito referidas nas alíneas a) a f) do artigo 3.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de Dezembro, que disponham de fundos próprios não inferiores a 7,5 milhões de euros.

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III. Activos que podem integrar as carteiras dos FII

Salvo o disposto quanto aos FEII, os activos que podem compor as carteiras dos FII são os seguintes: (i) imóveis em direito de propriedade, direito de superfície, ou através de outros direitos com conteúdo equivalente, devendo encontra-se livres de ónus ou encargos que dificultem a sua alienação; (ii) imóveis em regime de compropriedade com outros fundos de investimento ou de pensões, devendo existir um acordo sobre a constituição da propriedade horizontal ou sobre a repartição dos rendimentos gerados pelo imóvel; (iii) liquidez – numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado-Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses.

Podem ainda compor activos de um FII, participações em sociedades imobiliárias desde que (i) o objecto social desta seja coincidente com o do fundo; (ii) a sociedade imobiliária não possua participações noutras sociedades; (iii) esta possua um mínimo de 75% de imóveis no seu activo passíveis de integrar o fundo; (iv) tenha sede estatutária e efectiva num dos Estados Membros da união europeia ou da OCDE no qual o respectivo fundo de investimento pode investir; (v) as suas contas sejam sujeitas a regime equivalente ao dos fundos de investimento em matéria de revisão independente, transparência e divulgação; (vi) a mesma se comprometa contratualmente com a entidade gestora do fundo de investimento a prestar toda a informação que esta deva remeter à CMVM; (vii) os seus imóveis e outros activos que integrem o seu património ou por esta adquiridos, explorados ou alienados, sejam aplicados princípios equiparáveis ao regime aplicável aos fundos de investimento.

Finalmente, podem fazer parte das carteiras de FII UP noutros fundos de investimento imobiliário (este tipo de activos não pode ultrapassar 25% do activo total do fundo) e os FII podem desenvolver projectos de construção e de reabilitação, de acordo com os limites previstos na lei.

IV. Outros aspectos a considerar

Existem ainda limites importantes à concentração dos investimentos e ao endividamento dos FII, os quais são naturalmente mais flexíveis nos FII fechados de subscrição particular.

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V. Enquadramento e Supervisão

O enquadramento jurídico dos FII portugueses - nomeadamente quanto à constituição e comercialização das suas UP - é dado pelo Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março (4) no qual se remetem alguns aspectos relevantes para regulamentação pela autoridade de supervisão, a CMVM. A CMVM desenvolveu alguns aspectos relativos à constituição e actividade dos FII por via do seu Regulamento n.º 8/2002, de 18 de Junho.

Importa ainda referir, que a contabilidade dos fundos de investimento é organizada de harmonia com as normas emitidas pela CMVM.

Compete à CMVM a autorização para a constituição dos FII e a fiscalização do cumprimento das regras impostas pela lei e regulamentação aplicáveis, sem prejuízo da competência do Banco de Portugal em matéria de supervisão das instituições de crédito e das sociedades financeiras.

A CMVM poderá, perante circunstâncias excepcionais, susceptíveis de perturbar o normal funcionamento dos fundos de investimento, determinar aos mesmos, entidades gestoras, depositários ou entidades comercializadoras, o cumprimento de deveres adicionais, com o objectivo de acautelar os interesses legítimos dos Participantes.

Poderá, ainda, a CMVM, em casos excepcionais e devidamente fundamentados, permitir a dispensa temporária do cumprimento dos deveres previstos no Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, relativamente a determinadas matérias.

O Regulamento da CMVM n.º 8/2002, de 18 de Junho, no seu Capitulo VII, prevê o conjunto de informações a prestar pelos FII ao mercado e à CMVM.

Existem, actualmente, em Portugal cerca de 152 FII e 79 FEII em actividade.

Em Janeiro de 2009, o valor sob gestão dos FII atingiu 9.287,5 milhões de euros e dos FEII 1.393 milhões de euros.

Os Estados Membros da União Europeia continuam a ser o destino de 99,9% do investimento feito em bens imóveis (10.138,3 milhões de euros).

4 Contém as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 253/2003, de 17 de Outubro, pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, pelo Decreto-Lei n.º 357-A/2007, de 31 de Outubro e pelo Decreto-Lei n.º 211-A/2008, de 3 de Novembro.

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1.5. PLMJ

A PLMJ - A.M. Pereira, Sáragga Leal, Oliveira Martins, Júdice & Associados – Sociedade de Advogados, RL é uma sociedade de advogados portuguesa com mais de 40 anos, sendo a maior e uma das mais prestigiadas, com aproximadamente 200 advogados.

A fundação da Sociedade remonta ao final da década de sessenta com a associação entre António Maria Pereira e Luís Sáragga Leal, a que se sucedeu na década seguinte a integração de Francisco Oliveira Martins e de José Miguel Júdice, também como sócios.

Presentemente, PLMJ tem 46 Sócios, 47 Associados Seniores, num total de mais de 175 Advogados qualificados, bem como um elevado número de Advogados Estagiários e de “paralegals”.

A qualidade profissional, a formação contínua e a crescente valorização académica e profissional dos seus Advogados, aliada à excelência do ambiente de trabalho têm sido desde sempre os valores fundamentais de PLMJ.

PLMJ é uma Sociedade de Advogados líder em Portugal e uma referência da Advocacia Nacional, pelo seu dinamismo, capacidade de inovação e qualidade dos seus serviços. PLMJ é um escritório “full-service” que aposta na especialização e que cobre todas as áreas do Direito.

PLMJ está organizada em Áreas de Prática Especializadas com vista a responder às necessidades específicas dos Clientes. Cada Área é coordenada por um Sócio de Capital que orienta uma vasta equipa de Advogados especializados.

Enquanto Sociedade de Advogados e conhecendo a realidade social em que nos inserimos, PLMJ tem consciência do seu papel activo na realização da justiça, no seu significado mais amplo, com destaque para os problemas que a população mais carenciada enfrenta na defesa dos seus direitos, pelo que entendemos que o desenvolvimento de uma política activa de assistência jurídica “Pró Bono” constitui uma imposição ética e social que nos honramos assumir.

O apoio de PLMJ à arte contemporânea portuguesa, através da Fundação PLMJ, tem sido amplamente reconhecido, constituindo esta Fundação um relevante instrumento, no panorama nacional, de divulgação e promoção interna e externa do trabalho de jovens artistas portugueses.

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Pedro Cabrita ReisObra da Fundação PLMJ

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1.1. Informação Geral

A República de Angola é um país da costa Ocidental da África, cujo território principal é limitado a norte e a leste pela República Democrática do Congo, a leste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico. O seu território inclui ainda o enclave de Cabinda, através do qual faz fronteira com a República do Congo, a norte.

Angola ocupa uma superfície de 1.246.700 km2, tendo cerca de 16.9 milhões de habitantes. A moeda corrente é o Kwanza (AKZ).

A capital do país é a cidade de Luanda, localizada na costa do Oceano Atlântico, principal porto e centro administrativo de Angola, com uma população de aproximadamente 5,5 milhões de habitantes.

O país está dividido em 18 províncias, sendo os principais centros urbanos, além da capital Luanda, o Huambo, o Lobito, Benguela e o Lubango.

Angola tem uma costa de 1.650 km, banhada pelo Oceano Atlântico. Os seus principais portos são Luanda, Lobito e Namibe.

A República de Angola é uma democracia multipartidária com um regime Presidencial. O actual Presidente da República é José Eduardo dos Santos.

O Governo é constituído por um Conselho de Ministros nomeado pelo Presidente. A Assembleia Nacional possui 220 lugares; os seus membros são eleitos por votação proporcional para um mandato de quatro anos.

Angola é rica em minerais, especialmente diamantes, petróleo e ferro; possui também jazidas de cobre, manganês, fosfatos, sal, mica, chumbo, estanho, ouro, prata e platina.

As principais indústrias do país estão relacionadas com a actividade mineira, designadamente petrolífera e diamantífera. Merecem também destaque a produção de cerveja, cimento, madeira e as pescas. O parque fabril é alimentado por cinco centrais hidroeléctricas, que dispõem de um potencial energético significativo.

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Com uma das economias de mais rápido crescimento em todo o mundo, Angola está posicionada para se tornar um membro activo da comunidade económica global.

Entre 1995 e 2004, o PIB de Angola registou um crescimento médio de 9%. Em 2005, o crescimento das receitas do petróleo fez subir o PIB cerca de 20%. Nos últimos anos a taxa de crescimento foi de dois dígitos.

A partir da sua localização geográfica privilegiada na costa do Oceano Atlântico – pelos seus abundantes recursos naturais e humanos – pelas políticas de desenvolvimento económico centradas no investimento privado – Angola está em condições de proporcionar aos investidores interessados incentivos financeiros que aumentem as potenciais rentabilidades de capital.

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1.2. Incentivos ao Investimento

Hoje, quando África está no centro de todas as atenções, Angola pretende tornar-se num ponto de atracção privilegiado para o investimento privado, que constitua a chave dos seus projectos de crescimento económico.

Tendo em vista implementar a sua visão de uma transição para uma economia de mercado forte, o Governo de Angola, por intermédio da Agência Nacional para o Investimento Privado (ANIP), promove activamente o investimento privado por parte de cidadãos angolanos e estrangeiros nas seguintes áreas:

Sectores prioritários:

• Produção agro-pecuária• Indústria transportadora• Indústria de pescas e derivados• Construção civil • Saúde e educação• Desenvolvimento e gestão de infra-estruturas• Telecomunicações• Energia e águas • Equipamentos de grande porte, carga e passageiros

Foram igualmente identificados pela ANIP Zonas de Desenvolvimento Elegíveis para Efeitos da Atribuição de Incentivos Fiscais e Aduaneiros:

• Zona A – abrange a Província de Luanda, os municípios sede das Províncias de Benguela, Huíla, Cabinda e o município do Lobito. As operações investimento na Zona A estão isentas do pagamento de direitos e demais imposições aduaneiras pelo período de 3 anos.

• Zona B – restantes municípios das Províncias de Benguela, Cabinda e Huíla e as Províncias do Cuanza-Norte, Bengo, Uíge, Cuanza-Sul, Lunda-Norte e Lunda-Sul. As operações de investimento na Zona B estão isentas do pagamento de direitos e demais imposições aduaneiras pelo período de 4 anos.

• Zona C – Províncias do Huambo, Bié, Moxico, Cuando- Cubango, Cunene, Namibe, Malange e Zaire. As operações de investimento na Zona C estão isentas do pagamento de direitos e demais imposições aduaneiras pelo período de 6 anos.

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Angola oferece muitos benefícios aos investidores privados, incluindo incentivos fiscais e aduaneiros em relação aos sectores de actividade considerados prioritários, zonas de desenvolvimento e, em certos casos, áreas económicas especiais. Os investidores podem beneficiar de várias isenções de pagamento de direitos aduaneiros, emolumentos, taxas industriais e impostos (ver o quadro seguinte) (5)

5 Relativo a investimentos cujo valor seja superior a USD 250.000,00. Para investimentos de valor inferior cfr. o art.º 14 da Lei n.º 17/03, de 25 de Junho. 6 As operações de investimento estão isentas do pagamento de direitos e demais imposições aduaneiras.7 Os lucros resultantes de investimentos estão isentos do pagamento de imposto industrial.8 As sociedades que promovam operações de investimento ficam isentas do pagamento de imposto sobre a aplicação de capitais.9 Realizadas com a construção e reparação de estradas, caminhos-de-ferro, telecomunicações, abastecimento de água e infra-estruturas sociais para os trabalhadores, suas famílias e população dessas áreas; realizadas com a formação profissional em todos os domínios da actividade social e produtiva ou que resultem de investimentos no sector cultural e/ou compra de objectos de arte de autores ou de criadores angolanos, conquanto que, quando classificados, permaneçam em Angola e não sejam vendidos durante um período de 10 anos.

ZONA

Zona de Desenvolvimento

INCENTIVOS FISCAIS E ADUANEIROS OUTROS INCENTIVOS

Direitos aduaneiros: isenção (6)

Imposto industrial: Lucros

isentos (7)

Imposto sobre a aplicação de capitais: isenção (8)

Despesas de investimento consideradas como custos

Zona A 3 anos 8 anos 5 anos

Zona B 4 anos 12 anos 10 anos

Zona C 6 anos 15 anos 15 anos

Até 100% das despesas (9)

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1.3. O Sistema Jurídico

O sistema jurídico angolano é tipicamente romano/germânico, marcado por um sistema de legislação, em grande medida, codificada, levemente mitigado pela consagração legal de assentos, que são designados como “resoluções” e que têm força obrigatória geral.

Os tribunais, que actuam de forma absolutamente independente do poder político, estão estruturados de forma piramidal em cujo vértice se encontra o Tribunal Supremo.

I. Direitos sobre imóveis

A base do direito que regula a propriedade de imóveis em Angola deriva do direito português que, por sua vez, foi herdado do direito romano.

Por conseguinte, as matérias relacionadas com o direito de propriedade e direitos reais sobre imóveis são reguladas, sobretudo, no Código Civil. O direito de propriedade está, desde logo, consagrado na Lei Constitucional da República de Angola.

Os principais direitos que incidem sobre imóveis são os seguintes:

a) Direito de Propriedade

O direito de propriedade é o mais amplo de todos os direitos reais, uma vez que concede ao proprietário o gozo de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei. O direito de propriedade pode adquirir-se por contrato, sucessão por morte, usucapião e acessão.

b) Propriedade Horizontal

A propriedade horizontal é um direito que congrega a propriedade absoluta sobre fracções autónomas, por um lado, com a compropriedade das partes comuns, por outro, (o solo, os alicerces, a estrutura do edifício, escadas e elevadores, etc.). A peculiaridade da propriedade horizontal traduz-se no facto de estes dois direitos serem incidíveis, pelo que a alienação de uma fracção autónoma implica, automaticamente, a alienação do direito de compropriedade sobre as partes comuns.

A constituição da propriedade horizontal de um edifício (ou conjunto de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si, pela existência de partes comuns afectas ao

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uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem) pode ser constituída através de negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, devendo ser registado na Conservatória do Registo Predial.

Os requisitos legais que as fracções autónomas têm necessariamente de cumprir (além daqueles que resultam da legislação aplicável à construção do edifício e respectivas fracções) estão definidos no Artigo 1415.º do Código Civil Angolano que estabelece o seguinte:

“Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

c) Usufruto

Usufruto é o direito de gozar, temporária e plenamente, uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância e pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou por disposição da lei.

Por regra, o usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário. Quando for constituído a favor de uma pessoa colectiva a sua duração máxima é de trinta anos.

Sem prejuízo das restrições impostas pelo título constitutivo ou pela lei, o usufrutuário pode trespassar o seu direito a terceiro, definitiva ou temporariamente, e pode onerá-lo, sendo que responde pelos danos que a coisa padeça por culpa da pessoa que o substituir.

c) Direito de Superfície

Trata-se de um direito real limitado com imensa utilização em Angola. Consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.

O direito de superfície pode ser constituído por contrato, testamento ou usucapião ou resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo, podendo, em certos casos, ter por objecto a construção de uma obra, circunstância em que pode abranger uma parte do solo não necessária à sua implantação, desde que ela tenha utilidade para o uso da obra.

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O direito de superfície pode ainda ter por objecto a construção ou a manutenção de obra sob solo alheio. Quando assim for, o direito de construir sobre edifício alheio está sujeito às disposições e às limitações impostas à constituição da propriedade horizontal. Uma vez levantado um edifício, são aplicáveis as regras da propriedade horizontal, passando o construtor a ser condómino das partes enunciadas no artigo 1421º do Código Civil.

A constituição do direito de superfície implica a constituição das servidões necessárias ao uso e fruição da obra ou das árvores.

O pagamento do preço, sempre em dinheiro, pode ser feito de uma só vez, no acto de constituição do direito de superfície, mas pode convencionar-se que o superficiário pague certa prestação anual, perpétua ou temporária, admitindo-se a compatibilidade do pagamento temporário de uma prestação anual com a constituição perpétua do direito de superfície.

Sempre que haja mora no cumprimento do pagamento em prestações, o proprietário do solo tem o direito de exigir o triplo das prestações em dívida.

O uso e a fruição da superfície pertencem ao proprietário do solo, enquanto não se iniciar a construção da obra ou não se fizer a plantação das árvores, conservando ainda o direito de uso e a fruição do subsolo sendo, porém, responsável pelos prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que dele fizer.

O direito de superfície é transmissível por acto entre vivos ou por morte, contudo, o proprietário do solo goza do direito de preferência, em último lugar, na venda ou dação em cumprimento.

O direito de superfície extingue-se caso o superficiário não conclua a obra ou não fizer a plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos; sempre que, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstrua a obra ou não renove a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição; pelo decurso do prazo, sendo constituído por certo tempo; pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de propriedade; pelo desaparecimento ou inutilização do solo; pela expropriação por utilidade pública.

A falta de pagamento das prestações anuais durante vinte anos extingue a obrigação de as pagar, mas o superficiário não adquire a propriedade do solo, salvo se houver usucapião em seu benefício.

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Sendo o direito de superfície constituído por certo tempo, o proprietário do solo, logo que expire o prazo, adquire a propriedade da obra ou das árvores.

Salvo estipulação em contrário, o superficiário tem, nesse caso, direito a uma indemnização, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.

Sempre que não haja lugar à indemnização, o superficiário responde pelas deteriorações da obra ou das plantações, quando haja culpa da sua parte.

A extinção do direito de superfície pelo decurso do prazo fixado importa a extinção dos direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário em benefício de terceiro.

Caso o direito de superfície se extinga em consequência da expropriação por utilidade pública, caberá a cada um dos titulares a parte da indemnização que corresponder ao valor do respectivo direito.

II. Ónus Sobre Bens Imóveis A hipoteca constitui o ónus mais comum sobre bens imóveis, conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis pertencentes ao devedor.

Podem ser hipotecados, nomeadamente, os prédios rústicos e urbanos, o direito de superfície e as coisas móveis que sejam equiparadas às imóveis, designadamente navios e aeronaves.

A hipoteca poderá ser voluntária, legal ou judicial. A hipoteca voluntária, quando, recaia sobre bens imóveis, tem que ser constituída por escritura pública ou por documento particular quando seja constituída por instituição financeira.

Para além da hipoteca, a lei angolana prevê direitos que consubstanciam formas de onerar os imóveis: o usufruto, uso e habitação, direito de superfície e servidões os quais, sendo direitos reais, representam uma limitação ao titular do direito de propriedade sobre um bem imóvel, estando igualmente sujeitos a registo como condição de eficácia perante terceiros. Os bens imóveis poderão ainda ser onerados com direitos de preferência e arrendamentos.

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III. Aquisição De Bens Imóveis a) Confirmação da titularidade de bens imóveis

A consistência da titularidade de um direito sobre bem imóvel deverá ser avaliada antes da celebração de qualquer contrato que tenha por objecto esse mesmo bem.

Esta avaliação deverá ser feita através a obtenção e análise dos seguintes documentos:

• Certidão predial actualizada, emitida pela Conservatória do Registo Predial;

• Certidão matricial, emitida há menos de 1 ano pelo Serviço de Finanças competente;

• Documento que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente (escritura pública, despacho de desconfisco, etc.);

• Croqui de localização do imóvel, preferencialmente, certificado pela autoridade administrativa competente;

• No caso de se tratar da aquisição de um terreno, o adquirente deverá ainda verificar os planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito deverão ser solicitadas informações específicas junto da Administração Municipal competente e junto dos serviços da Gestão Urbana do Governo Provincial.

b) Descrição dos passos de uma transacção-tipo

Em Angola a aquisição de um bem imóvel começa, em regra, com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda. Por via deste contrato, as partes obrigam-se a celebrar o contrato definitivo de aquisição em data posterior. Este contrato promessa de compra e venda deverá prever todas as condições principais da transacção. Normalmente, nesta fase é efectuado o pagamento de um sinal.

A existência do sinal e o montante fixado dependerá da negociação que seja efectuada pelas partes, contudo, é comum ser pago um sinal, cujo valor que se situa entre os 10 e os 50 % do preço de aquisição. O sinal representa um adiantamento do preço de aquisição mas também uma garantia de cumprimento para o promitente-comprador e ainda, na maioria dos casos, o valor da indemnização em caso de incumprimento.

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No caso de promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, a sua validade dependa da celebração através de documento escrito assinado pelos promitentes.

O contrato-promessa é seguido da outorga de escritura pública, em data pré-estabelecida, momento no qual se transmite a propriedade sobre o bem em questão. Por vezes, entre a celebração do contrato-promessa e a celebração do contrato definitivo existem reforços do sinal.

Por via de regra, no momento da celebração do contrato definitivo o preço deve estar integralmente pago; por vezes, embora menos frequentemente, as partes acordam que parte do pagamento do preço seja efectuada em momento posterior à celebração do contrato definitivo.

O promitente-adquirente pode requerer o registo provisório de aquisição antes da celebração do contrato definitivo. Após a celebração do contrato definitivo este registo será convertido em definitivo.

c) Disposições tipo e condições para a conclusão de transacções

Frequentemente é necessário prever um determinado período de tempo entre a promessa de venda e a celebração do contrato definitivo para que as partes possam cumprir com determinadas condições prévias à celebração do contrato em questão (obtenção de planos de massas, autorizações ou licenças, obtenção de financiamento, etc.).

As partes podem atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre bens imóveis (por forma a que as obrigações entre os contraentes possam produzir igualmente efeitos contra terceiros), desde que celebrem o contrato por escritura pública e procedam à inscrição no registo.

Esta faculdade reforça, nomeadamente, a posição do comprador, uma vez que limita a possibilidade de o vendedor não cumprir o contrato, por exemplo, vendendo o imóvel a um terceiro. A existência de um sinal faz presumir a vontade das partes no sentido de afastar o direito a obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso (“execução específica”).

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Por conseguinte, para evitar o efeito de tal presunção, aconselha-se a inclusão de uma cláusula no contrato-promessa, onde se estipule que ele fica sujeito ao regime da execução específica.

Para reduzir os riscos contratuais mais frequentes, é comum incluir diversas disposições com vista proteger os contraentes contra perdas e danos resultantes do incumprimento contratual, designadamente:

- Cláusula Penal: Na ausência de estipulação em contrário, o sinal entregue funciona como medida da indemnização pelo incumprimento do contrato. Contudo, as partes podem prever sanções adicionais;

- Garantias de cumprimento: É comum as partes preverem a existência de garantias para o cumprimento do contrato ou de certas e determinadas obrigações;

- Condições Resolutivas: A vontade contratual das partes baseia-se em pressupostos e circunstâncias que justificam a celebração do contrato. A modificação das bases do negócio ou a extinção das razões que estiveram na sua base poderá causar a redução ou a perda do interesse contratual. Consequentemente, poderá ser aconselhável que as partes acautelem a possibilidade de resolver o contrato caso ocorram determinadas modificações ou a extinção de certos pressupostos ou circunstâncias.

- Condições Suspensivas: Poderá acontecer que os pressupostos e circunstâncias essenciais para a vontade de contratar não estejam ainda verificadas no momento em que o contrato-promessa seja assinado mas venham a estar num futuro próximo. Neste caso, as partes podem sujeitar a produção de efeitos do contrato à verificação de certas condições definindo, em regra, um prazo máximo para que as mesmas se verifiquem.

- Contratos com reserva de propriedade: O vendedor poderá reservar para si a propriedade do imóvel, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento. Tratando-se de imóvel, a reserva de propriedade só é oponível a terceiros se registada na Conservatória do Registo Predial.

d) Soluções para o Incumprimento

O Código Civil dispõe que em caso de incumprimento, por uma das partes, de um contrato-promessa a outra parte poderá, em princípio, requerer a execução específica do contrato (se previsto ou legalmente admissível) ou, em alternativa, resolver o contrato e receber uma indemnização correspondente ao valor do sinal.

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Isto significa que, se for o comprador a não cumprir o contrato, o vendedor tem o direito a resolver o contrato e fazer sua a quantia recebida a título de sinal.

Se quem não cumprir o contrato for o vendedor, o comprador tem o direito a resolver o contrato e a receber o dobro da quantia entregue a título de sinal.

Por vezes, quando se celebram contratos-promessa que envolvem quantias avultadas a título de sinal, o comprador exige uma garantia bancária à primeira solicitação, para assegurar a restituição dos valores entregues em caso de incumprimento pelo vendedor.

e) Formalização da aquisição de bens imóveis O contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública.

Para efeitos da celebração deste contrato o comprador deve exigir os seguintes documentos:

• Certidão predial actualizada, emitida pela Conservatória do Registo Predial competente, referente ao imóvel objecto da transacção imobiliária;

• Certidão matricial emitida pelos Serviços de Finanças;

• Documento que legitime a titularidade do direito por parte do transmitente (escritura pública, despacho de desconfisco, etc.);

• Croqui de localização do imóvel, preferencialmente, certificado pela autoridade administrativa competente;

IV. Registo Predial

O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança no comércio jurídico imobiliário.

O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhes seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem de data e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes (é a chamada regra da prioridade do registo), sendo que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.

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Em Angola mantém-se a competência territorial do lugar da situação dos bens imóveis, pelo que as certidões de registo predial apenas podem ser emitidas pela Conservatória com jurisdição sobre a área da sua localização geográfica.

V. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

1. Noção

O arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes (senhorio) se obriga a proporcionar à outra (inquilino), no todo ou em parte e mediante retribuição (renda), o gozo temporário de uma coisa imóvel, ou seja, o aproveitamento das suas utilidades no âmbito do contrato, que pode consistir no simples uso da coisa locada ou no uso e fruição dela.

A esta relação contratual aplicam-se as normas previstas na Lei do Inquilinato – Lei n.º 43525, de 7 de Março de 1961 – e as disposições do Código Civil, quer gerais, quer próprias do contrato de locação, que a não contrariem.

2. Prazo

O carácter temporário da concessão do gozo de determinado prédio urbano é elemento essencial do contrato de arrendamento.

Assim, quando as partes não estipulem qualquer prazo no respectivo contrato, a lei estabelece regras supletivas de forma a suprir eventuais lacunas.

Para o arrendamento para habitação regem, em síntese, as seguintes regras:

• Prazo supletivo de seis meses: o prazo do arrendamento é de seis meses, quando não haja título ou quando este seja omisso sobre a duração do contrato, excepto tratando-se de arrendamentos para habitação por curtos períodos, em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura ou nos de casa habitada pelo senhorio e arrendada por período correspondente à ausência temporária deste, até ao máximo de um ano.

• Limite máximo de 30 anos: quando estipulado por tempo superior, ou como contrato perpétuo, o contrato de arrendamento considera-se reduzido àquele prazo.

• Fim do contrato: No que concerne ao fim, no contrato de arrendamento pode

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convencionar-se que o imóvel de destine à habitação, para o comércio ou para a indústria, para o exercício de profissão liberal ou para quaisquer outros fins lícitos. Conforme o fim a que se destine, ser-lhe-ão aplicáveis as disposições especiais da Lei do Inquilinato, se as houver, além das restantes que por aquelas não sejam contrariadas. Acresce que, “Se do título não resultar o fim ou fins a que se destina o prédio, o arrendatário só poderá utilizá-lo para habitação”.

3. Formas de cessação do contrato de arrendamento

A legislação angolana consagra como formas de resolução do contrato de arrendamento (melhor seria dizer, “formas de cessação do contrato”): a revogação, a rescisão e a caducidade.

A Revogação (i.e., extinção do contrato por acordo das partes) é a destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato, assente no acordo dos contraentes posterior à celebração do contrato e com sinal oposto ao primitivo.

O arrendamento reduzido a escrito só pode ser revogado por documento, pelo menos, com igual força jurídica, salvo se (e desde que o contrato não esteja sujeito a registo) o arrendatário restituir o uso do prédio ao senhorio e este aceitar a restituição, sendo “nula a cláusula onde se estipule a revogabilidade do contrato a arbítrio do senhorio”.

A Rescisão (note-se, que a lei fala indistintamente, em rescisão e resolução) é a forma de extinção da relação locativa que tem por base um fundamento fixado na lei ou no contrato e opera-se, em princípio, mediante declaração à contraparte ou mediante declaração judicial.

Ora, o arrendatário tem o direito de “rescindir” o contrato se o senhorio violar qualquer cláusula convencionada entre ambos nesse sentido, desde que a mesma não contrarie disposição legal expressa nem exceda os limites da lei.

O inquilino pode, porém, rescindir o contrato, independentemente de responsabilidade do senhorio, nos seguintes casos:

• Se, por alguma razão estranha à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo do prédio, ainda que só temporariamente;

• Se no prédio arrendado existir ou sobrevier defeito que ponha em sério perigo a sua saúde ou dos seus familiares ou subordinados.

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Já a rescisão do contrato por parte do senhorio (fundada na falta de cumprimento do arrendatário) tem de ser decretada pelo tribunal em acção de despejo e só pode ter como fundamentos os previstos na lei, ou seja, quando o arrendatário:

• Não pagar a renda no prazo e lugar competentes ou dele não fizer depósito liberatório;

• Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina;

• Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas;

• Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se;

• Dar hospedagem, quando não seja esse o fim para que o prédio foi arrendado, a mais de três pessoas (i.e., aos indivíduos a quem o inquilino proporciona habitação e presta habitualmente serviços relacionados com esta, ou fornece alimentação normal, mediante retribuição);

• Sublocar, total ou parcialmente, o prédio nos casos em que a sublocação é ilícita, inválida ou ineficaz em relação ao senhorio;

• Cobrar do subarrendatário renda superior à que é permitida por lei;

• Conservar encerrado, por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, ou indústria, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário durante o período do encerramento.

A Caducidade é uma forma de extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribua esse efeito.

O contrato de arrendamento caduca nas seguintes situações:

• Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado. Em consequência deste regime, o contrato celebrado pelo usufrutuário (locador) caduca com a extinção do usufruto e o contrato celebrado

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pelos pais (locadores) na qualidade de representantes do filho, caduca com a maioridade deste;

• Pela dissolução do casamento do locador se a coisa locada for de natureza dotal, ainda que haja outorga ou consentimento da mulher;

• Pela morte do locatário ou pela sua extinção, se for pessoa colectiva, salvo convenção escrita em contrário;

• Por perda do prédio locado (neste particular, só a perda total, isto é, a que conduz à impossibilidade do uso locado para o fim a que se destina, provoca a caducidade);

• Em caso de demolição do prédio, por resolução da entidade competente ou por expropriação por utilidade pública, a não ser que a expropriação, pelo seu fim, se compadeça com a subsistência do contrato;

• Em caso de realização de obras de consolidação, por imposição administrativa ou policial, incompatíveis com a permanência do arrendatário no locado.

4. Renovação e prorrogação do contrato

Embora a Lei do Inquilinato o não inclua nas formas de “resolução do contrato de arrendamento” (ou, melhor dizendo, nas formas de cessação do contrato), a verdade é que admite, em vários dos seus artigos, o acto pelo qual qualquer dos contraentes declara, unilateralmente, a sua oposição à renovação legal do arrendamento (a que dá o nome técnico de “despedimento”, figura equivalente à da denúncia, utilizada em sede de locação).

Com efeito, a lei, pressupondo a regra da renovação automática do contrato de arrendamento, findo o prazo convencionado ou estabelecido na lei, admite, todavia, a cessação dele, mediante a oposição (despedimento) de qualquer dos contraentes (embora em circunstâncias diferentes para um e para outro).

Assim, no termo do contrato, o arrendamento considera-se prorrogado sucessivamente se o inquilino se não despedir no tempo e pela forma designada no contrato ou na lei.” Quando não houver acordo quanto ao prazo para a prorrogação, este será igual ao período por que tenha sido celebrado o contrato, sendo apenas de um ano, caso o referido prazo seja mais longo.

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Quanto à forma, a lei não exige nenhuma forma especial para o despedimento do inquilino, pelo que, há que observar o que ficou convencionado entre as partes.

Ora, ao estabelecerem que a “rescisão” será feita “por escrito”, deduz-se que os contraentes se bastaram com o aviso extrajudicial (embora nada impeça, como é óbvio, o recurso ao outro meio previsto na lei para o despedimento por parte do inquilino: a notificação judicial avulsa). Note-se, porém, que, nos termos da lei, o aviso extrajudicial só produz efeitos quando provado por documento, designadamente, por aviso de recepção dos serviços dos correios ou por escrito emanado do senhorio.

Quanto ao prazo, aplicam-se os convencionados entre as partes, desde que não se mostrem inferiores aos previstos no Código Civil, ou seja:

• 6 meses, se o prazo for igual ou superior a 6 anos;• 60 dias, se o prazo for de 1 a 6 anos;• 30 dias, quando o prazo for de 3 meses a 1 ano;• um terço do prazo, quando este for inferior a 3 meses.

Estes prazos não podem ser encurtados pelas partes, na medida em que se trata de uma norma imperativa que se justifica pela necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfação das suas necessidades, como os interesses do locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou uso que ela é capaz de lhe proporcionar. E, porque assim é, só é lícito às partes convencionarem prazos superiores aos previstos no Código Civil.

Por outro lado, o despedimento considera-se feito, conforme os casos, no momento da notificação avulsa ou, tratando-se de aviso extrajudicial, no momento em que se mostre que esse aviso chegou ao poder do outro contraente ou foi dele conhecido.

Já o despedimento do contrato pelo senhorio encontra-se submetido a fortes condicionamentos e restrições: o despedimento por ele desencadeado só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida. Vigora aqui o princípio da renovação automática do contrato.

Desde logo, a comunicação do despedimento do contrato de arrendamento deve obedecer, em primeiro lugar, à forma prescrita na lei, pelo que, terá de assumir uma das formas previstas nos artigos 964.º e seguintes do Código de Processo Civil: o aviso extrajudicial, a notificação judicial avulsa ou a acção de despejo.

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O aviso extrajudicial só vale, porém, como interpelação quando for feito por carta registada com aviso de recepção ou telegrama, ou quando for aceite pelo arrendatário, quer mediante oposição de escritos, quer por meio de documento em que se considere despedido ou faça declaração equivalente.

Por fim, só é lícito ao senhorio dar por findo o contrato, para o termo do prazo ou da sua renovação, quando:

• necessite do prédio para ele próprio o ocupar, quer para sua habitação, quer para nele instalar actividade económica que exerça efectivamente por si mesmo, a título profissional exclusivo e em seu nome individual, quer para realização de ambos estes fins, e desde que, em todo o caso, se verifiquem conjuntamente os seguintes requisitos:

1.º - não ter, há mais de um ano, outra casa própria e desocupada na localidade;

2.º - não ter, há mais de dois anos, ocupado casa própria na localidade para o mesmo fim ou fins em vista;

3.º - ser o prédio adequado, ainda que mediante simples adaptações, ao fim ou fins para que o necessita, considerando-se o fim residencial em relação às necessidades dele e da sua família;

4.º - não ter ainda usado da faculdade concedida pela presente alínea para qualquer dos fins referidos.

• se proponha, com projecto aprovado pelo respectivo governo provincial ou administração municipal, ampliar o prédio ou substituí-lo por um novo, quer com possibilidade de aumento do número de inquilinos, quer para os fins de ocupação própria, desde que, destinando-se o prédio ampliado ou novo exclusivamente a ocupação do senhorio, este não tenha ainda usado da mesma faculdade nem da concedida na dita alínea em relação a outro prédio.

Em caso de arrendamentos para habitação o senhorio pode dar por findo o arrendamento no termo do prazo, originário ou prorrogado, se, ao tempo em que faz valer o despedimento, o inquilino não tem na casa arrendada residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia, ou se ao dito tempo a conserva desabitada há mais de um ano consecutivamente, excepto, no caso de doença do inquilino, ou de ausência deste fora da província por motivo de férias, licença graciosa ou da Junta de

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Saúde, ou cumprimento de serviço público, civil ou militar, por tempo não superior a dois anos, ou ainda se permanecerem na casa as pessoas ou algumas das pessoas que constituem o agregado familiar do inquilino.

A diversidade de regimes a que obedece o despedimento do contrato de arrendamento, consoante a parte que a requer, e claramente espelhada na Lei do Inquilinato, tem já uma tradição longa e bastante forte e impõe-se pela necessidade de protecção ao inquilino, sendo que, as disposições legais que restringem a liberdade contratual em matéria de arrendamento para habitação são normas de interesse e ordem pública, pelo que, as cláusulas contratuais que as contrariem são nulas de direito.

Só assim não será quando de trate de arrendatários do Estado, dos seus serviços autónomos ou de coordenação económica e das autarquias locais, no caso dos arrendamentos referidos no artigo 3.º da Lei do Inquilinato ou no dos arrendamentos para habitação por curtos períodos, em praias e termas ou outros lugares de vilegiatura, e de casa habitada pelo senhorio e arrendada por período correspondente a ausência temporária deste, até ao máximo de um ano.

Em todos os arrendamentos acabados de citar, o senhorio e o inquilino gozam ambos da faculdade de despedimento, em pé de igualdade. Neste tipo de arrendamentos, ou não é necessário o despedimento, porque sendo pela época de praia, das termas ou pelo período de férias, se estipula logo o termo do contrato que corresponde a uma dessas épocas, entendendo-se que o despedimento se efectuou por acordo no momento da celebração do contrato; ou fixando-se um prazo que abrange várias daquelas épocas e que pode ser renovado automaticamente se nenhuma das partes se despedir, o despedimento pode fazer-se para o termo do prazo inicial ou de qualquer renovação.

É que não está em causa um prédio em que o inquilino habite em termos de centralidade de vida doméstica. E o que se pretende com o chamado regime vinculistico, é precisamente a protecção do direito à habitação, enquanto exigência da dignidade humana e como direito fundamental, circunstancialismo que não ocorre com uma casa de habitação esporádica.

VI. Centros Comerciais – Contratos Com Os Lojistas

Recentemente começaram a surgir os primeiros projectos imobiliários que consistem em centros comerciais e que, já em outros ordenamentos jurídicos, tem lançado desafios no que respeita ao enquadramento legal e contratual de tais realidades.

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De facto, a natureza específica do exercício de uma actividade comercial numa área integrada num Centro Comercial cria algumas dificuldades na qualificação das relações jurídicas que se estabelecem, nomeadamente na qualificação dos contratos celebrados entre os proprietários dos Centros Comerciais / Promotores e os Lojistas.

Nos Centros Comerciais é o Promotor quem define as bases do projecto, obtém as necessárias autorizações e licenças, coordena a execução do projecto e selecciona os lojistas que se instalarão em cada uma das lojas.

O objecto de tais contratos não é a mera cessão da utilização de um espaço comercial - a loja. Efectivamente, a utilização da loja é acompanhada de uma privilegiada localização de comércio, decoração, iluminação, limpeza, serviços de vigilância e segurança, parque de estacionamento na maioria dos casos, e outros serviços comuns e facilidades para o exercício do comércio, como sejam o fornecimento de água, electricidade, ar condicionado, etc.

Assim, constitui uma das características mais marcantes de tais contratos o facto de a renda exigida aos lojistas incluir uma componente fixa pelo uso do espaço e uma componente variável pelos serviços prestados pelo Promotor e pelas despesas relativas ao Centro Comercial como um todo.

Acresce que o regime vinculativo e rígido do arrendamento urbano revelou-se, muitas vezes, inadequado aos objectivos dos Promotores. Consequentemente, os Promotores de Centros Comerciais, também aqui, têm optado pela celebração de contratos atípicos (usualmente chamados “contratos de utilização de loja”, “cedência de uso de espaço em Centro Comercial”, etc.). Esta opção dos Promotores é actualmente aceite de forma pacífica pela doutrina e jurisprudência, tendo em conta a pressão económica da realidade, o aumento do número dos Centros Comerciais.

Os referidos contratos, por serem atípicos, regem-se pelas disposições gerais da lei aplicável às obrigações contratuais e, sempre que tal se mostre necessário, pelas disposições específicas de determinado tipo de contrato com o qual tenham particular similitude.

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1.4. Fundos de Investimento Imobiliário

Uma das grandes novidades no mercado financeiro angolano foi a divulgação do projecto de regime jurídico aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e do projecto de regulamento aplicável às respectivas Entidades Gestoras. De referir que o processo de aprovação final e publicação dos referidos projectos ainda não foi concluído (10). Não obstante, já foi possível a constituição de Entidades Gestoras e de FII em Angola, o que demonstra a energia do mercado e o potencial do mesmo.

Os FII foram criados com a finalidade de permitir o investimento de capitais recebidos do público em carteiras de valores fundamentalmente imobiliários.

Os FII, enquanto organismos de investimento colectivo, são instituições, dotadas, ou não, de personalidade jurídica, cujo funcionamento se encontra sujeito ao princípio de divisão de risco e à prossecução do exclusivo interesse dos “quotistas”.

A finalidade do fundo surge, assim, como o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como: (i) a construção de imóveis; (ii) a aquisição de imóveis construídos; (iii) o investimento em projectos que viabilizem o acesso à habitação e aos serviços urbanos (inclusive em áreas rurais); para posterior alienação, ou arrendamento, tendo como objectivo de fundo a procura de uma solução rápida e eficaz para o actual problema habitacional do País.

O órgão de supervisão e controlo do mercado de capitais (a «Comissão do Mercado de Capitais») tem a competência para autorizar a constituição e funcionamento de fundos de investimento imobiliário.

A presente análise do regime jurídico e da regulamentação angolana dos FII seguirá a estrutura dos projectos supra referidos (“Regime”).

Os FII são patrimónios autónomos integrados por participações de pessoas singulares e colectivas com o propósito de investimento imobiliário, a quem pertence, no regime especial de comunhão regulado na lei, não respondendo este pelas dívidas próprias dos quotistas, com captação através do sistema de distribuição de valores mobiliários. Está prevista a co-existência de FII abertos e FII fechados.

10 Pelo que poderão ainda sofrer alterações.

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O FII poderá ter prazo de duração determinado, ou indeterminado e na sua denominação deve constar “Fundo de Investimento Imobiliário”; sendo que os FII com duração indeterminada só serão autorizados se, no regulamento do fundo, estiver prevista a admissão à negociação das respectivas quotas em mercado de bolsa.

O FII destina-se ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como:• a construção de imóveis;• a aquisição de imóveis prontos; • a aquisição de direitos reais de uso, gozo, fruição e aquisição sobre bens imóveis;• o investimento em projectos, visando viabilizar o acesso à habitação e serviços urbanos (inclusive em áreas rurais);com o objectivo da posterior venda ou do seu arrendamento.

O FII poderá, ainda, adquirir participações em sociedades imobiliárias.

Os imóveis, bens e direitos de uso, a serem adquiridos pelo fundo devem ser objecto de prévio escrutínio e avaliação, nos termos a definir - em regulamento - pela CMC.

A inscrição dos direitos de propriedade em nome do fundo é feita nos termos do Código de Registo Predial, bastando a simples menção do registo do fundo na CMC como identificação do mesmo.

Cabe à entidade gestora solicitar à CMC a autorização para a constituição e funcionamento do fundo, bem como o registo de distribuição das quotas dos FII.

A CMC para além de autorizar, disciplina e fiscaliza a constituição, funcionamento e administração dos FII.

A constituição do FII depende do registo - a ser concedido pela CMC – na forma e com a documentação detalhadamente definidas em regulamento.

A subscrição das quotas deve ser efectuada em moeda nacional com pagamento à vista, admitindo-se, desde que atenda os objectivos do fundo, o pagamento em terrenos, ou outros imóveis, bem como em direitos reais de uso, gozo, fruição e aquisição sobre bens imóveis.

Admite-se, numa óptica de optimização dos activos, que a parcela do património do FII que, temporariamente, não esteja aplicada em empreendimentos imobiliários seja investida em valores mobiliários e outras aplicações financeiras. As importâncias recebidas no pagamento de quotas de FII devem ser depositadas em instituição bancária autorizada a receber depósitos.

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O regulamento de gestão dos FII deve dispor sobre um conjunto alargado de matérias, tal como previstas no Regime.

Os FII podem ser geridos por Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento (“S.G.F.I”), por bancos comerciais, por correctoras, distribuidoras de valores mobiliários, ou por outras instituições financeiras que a CMC - por regulamento - assim venha a determinar,

As competências da S.G.F.I são fundamentalmente todas as que se prendam com a gestão do património do fundo, podendo realizar todos os actos que se relacionem com o seu objecto, e exercer todos os direitos inerentes à propriedade dos bens e direitos integrantes do património do fundo, inclusive o de acções, recursos e excepções, podendo abrir e movimentar contas bancárias, adquirir e alienar livremente títulos pertencentes ao fundo, bem como transigir, desde que observadas as restrições impostas por lei ou por deliberação da assembleia-geral.

A administração do fundo fica sob a supervisão e responsabilidade directa de um administrador da entidade gestora.

A entidade gestora deve actuar no exclusivo interesse dos participantes, relativamente a si própria e a entidades que com ela se encontrem em relação de domínio, ou de grupo. Sempre que a entidade gestora administre mais do que um fundo de investimento, deve considerar cada um deles com um cliente, de forma a assegurar a devida transparência e prevenir possíveis conflitos de interesse.

A publicação de informação relativa ao fundo é feita no jornal escolhido pela entidade gestora para esse fim e previamente comunicado aos quotistas; sendo que o relatório de fundo a ser elaborado pela entidade gestora deve conter o mínimo de informação definido no Regime.

Qualquer texto publicitário para oferta de quotas, anúncio, ou promoção do fundo deve ser previamente submetido à CMC e não pode divergir do seu regulamento, do prospecto, ou de qualquer informação prestada a qualquer tempo à CMC.

É proibido à entidade gestora, no exercício das funções de gestora do património do fundo e utilizando os recursos do fundo, designadamente: (i) conceder, ou contrair empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade; (ii) aplicar no exterior “recursos” captados no país; (iii) negociar com títulos não autorizados pela CMC; (iv) aplicar em mercado derivativos, salvo nos casos admitidos, por regulamento, pela CMC.

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A entidade gestora pode adquirir, para o seu património, quotas do fundo até limite a definir pela CMC.

A CMC poderá, a qualquer tempo, revogar a autorização da entidade gestora que deixar de cumprir as normas legais e/ou os regulamentos em vigor, sendo que a decisão da CMC terá de ser devidamente fundamentada e poderá ser alvo de recurso, nos termos legais definidos para o efeito.

A entidade gestora, por conta própria e ordem do fundo, pode contratar consultores de investimento, especificando, desde logo - com clareza e precisão – as atribuições que lhe forem conferidas, suas obrigações e responsabilidades.

Os quotistas têm o direito de consultar a qualquer tempo os pareceres técnicos preparados pelo consultor de investimentos, na sede da entidade gestora.

As quotas do FII correspondem a fracções ideais do seu património e podem ser representadas - conforme estabelecer o regulamento do fundo - por Certificados de Investimento, ou mantidas em contas de depósito em nome de seus titulares, em instituição autorizada pela CMC.

A emissão, subscrição e pagamento de quotas são efectuadas de acordo com os termos, condições e valor estipulados pela entidade gestora e informados no processo de registo de distribuição na CMC.

As quotas do fundo somente poderão ser objecto de colocação junto ao público, e de negociação no mercado após o registo na CMC por intermédio das entidades previstas no Regime, para o efeito.

As contas dos FII são segregadas das entidades gestoras, devendo as demonstrações financeiras dos FII obedecer às normas contabilísticas das instituições financeiras e outras a serem expedidas pela CMC e estão sujeitas a auditoria realizada por entidade registada na CMC.

Aos FII aplicam-se, subsidiariamente, as normas aplicáveis aos Fundos de Investimento Mobiliário, com as devidas adaptações, pelo que poderá ser possível que se apliquem aos FII as regras especificamente destinadas aos fundos dirigidos a investidores institucionais.

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1.5. A Parceria PLMJ & AVM

Em resposta às solicitações de serviços dos seus clientes relacionados com Angola, PLMJ iniciou em 2003 relações de parceria com Colegas Angolanos de reputação e qualificação elevadas. O escritório parceiro local – a AVM Advogados – é actualmente um dos maiores e mais referenciados em Angola dispondo de uma equipa de aproximadamente 30 profissionais.

São prestados serviços jurídicos em diversas Áreas do Direito abrangendo um vasto número de sectores da economia. O escritório tem liderado diversas operações de investimento nacional e estrangeiro, nomeadamente nos sectores financeiros, da energia e recursos naturais, das infra-estruturas e construção e imobiliário. A sua prática cobre todo o território angolano, dispondo de escritório associado em Cabinda.

PLMJ&AVM Advogados mantêm uma parceria para cooperação profissional. A parceria está integrada numa rede internacional de parcerias estabelecida por PLMJ reunindo escritórios de Advogados reputados e de forte implantação local em Portugal, vários países do Centro e Leste Europeu, Angola, Brasil, Moçambique e Macau. A Parceria PLMJ&AVM permite a assistência jurídica a Clientes por profissionais experientes no mercado Português ou Angolano, conforme o caso, com idênticos standards, valores, princípios e valências. Por outro lado, permite que um Cliente de qualquer país abrangido pela rede internacional de parcerias de PLMJ possa ser acompanhado por profissionais locais noutro país também abrangido com a mesma qualidade de serviço.

A cooperação profissional na Parceria PLMJ&AVM tem por base a especialização técnica e a personalização dos serviços jurídicos prestados, bem como a experiência e o entrosamento com o mercado local, que só um escritório e profissionais locais permitem. A referida cooperação coloca especial ênfase na formação recíproca de profissionais e na criação de eventos que promovam a troca de investimento entre os países envolvidos. A parceria PLMJ&AVM preserva a autonomia jurídica, profissional e deontológica dos escritórios envolvidos, no pleno respeito pelos estatutos das Ordens de Advogados de Portugal e de Angola.

As Áreas de Prática estão organizadas por ramos de Direito, conforme segue:

1. Contencioso:. Civil e Comercial;. Laboral;. Administrativo e Fiscal;

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. Família e Sucessões;

. Criminal;

. Arbitragem.

2. Empresarial:. Investimento Estrangeiro;. Societário;. Contratos;. Financeiro;. Público-Administrativo;. Laboral;. Fiscal e Aduaneiro;. Propriedade Intelectual.

Pretende-se através deste modelo conseguir uma maior especialização técnica dos profissionais, focando essa especialização em sectores de actividade, que são os seguinte:

. Serviços Financeiros, Mercado de Capitais e Seguros;

. Imobiliário, Construção e Infra-estruturas;

. Energia, Recursos Naturais e Minério;

. Telecomunicações e Comunicação Social;

. Indústria;

. Comércio Geral e Serviços;

. Medicina e Farmácia;

.Transportes Rodoviários, Aéreos e Marítimos;

. Desporto e Espectáculos;

. Turismo;

. Serviços Públicos.

A Parceria PLMJ&AVM Advogados leva anualmente a cabo um programa de prestação de serviços jurídicos pro-bono a instituições públicas e privadas sem fins lucrativos e que prossigam projectos de manifesto interesse social. Promovemos ainda anualmente prémios e estágios profissionais para incentivo e distinção a alunos de direito de universidades angolanas.

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Gerardo BurmesterObra da Fundação PLMJ

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1.1. Informação Geral

A Republica Federativa do Brasil localiza-se na América do Sul e faz fronteira a norte com a Venezuela, com a Guiana, com o Suriname e com o departamento ultramarino da Guiana Francesa; ao sul com o Uruguai; a sudoeste com a Argentina e com o Paraguai; a oeste com a Bolívia e com o Peru e, por fim a noroeste com a Colômbia. Os únicos países sul-americanos que não têm uma fronteira comum com o Brasil são o Chile e o Equador.

O Brasil ocupa um território com 8.514.876 km2 (equivalente a aproximadamente 47% do território sul americano), tendo cerca de 189.8 milhões de habitantes.

O país é banhado pelo oceano Atlântico ao longo de toda sua costa norte, nordeste, sudeste e sul. Além do território continental, o Brasil também possui alguns grandes grupos de ilhas no oceano Atlântico.

Brasília é a capital da República Federativa do Brasil e sua quarta maior cidade, com uma população estimada em 2.557.158 de habitantes.

Outras cidades importantes são São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte, Fortaleza, Curitiba, Recife, Manaus, Porto Alegre e Belém

De acordo com a Constituição de 1988, o Brasil é uma república federativa presidencialista. A forma de Estado foi inspirada no modelo dos EUA, no entanto, o sistema legal brasileiro segue a tradição romano-germânica do Direito Positivo.

O real é a actual moeda do Brasil utilizada como unidade monetária. Após sucessivas trocas monetárias, o Brasil adoptou o real em 1994, que, aliado à drástica queda das taxas de inflação, constituiu uma moeda estável para o país.

A economia do Brasil tem um mercado livre e exportador. Medido por paridade de poder de compra, seu produto interno bruto ultrapassa 1,8 trilião de dólares, fazendo-lhe a nona maior economia do mundo em 2007 segundo o FMI, (e décima maior economia segundo o Banco Mundial), fazendo-a segunda maior das Américas, atrás apenas dos Estados Unidos da América.

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No que respeita a recursos económicos, a actividade é variada e tem como produtos de destaque o café (sendo o Brasil o primeiro produtor mundial), banana, cacau, tabaco, açúcar, feijão, citrinos, milho, soja, algodão, arroz, trigo, batata e mandioca. O Brasil ocupa posições de destaque mundial na produção dessas culturas.

A exploração florestal é igualmente importante. Cerca de 60% da superfície do país é florestal. O Brasil é o primeiro produtor sul-americano de cauchu e tem uma relevante reserva de pinheiros no Paraná, que serve de matéria-prima para as indústrias madeireira e de papel. Também exporta outras espécies, como o cedro e a nogueira.

Ainda em relação ao sector primário, a pecuária tem demonstrado uma evolução nas últimas década com a modernização das técnicas e a formação profissional. O país é o primeiro produtor mundial de carne.

No sector mineral, o Brasil possui a segunda maior reserva de ferro do mundo, além de manganésio, crómio, níquel, carvão, fosfatos, cobre, urânio e bauxite. Também possui reservas petrolíferas e tornou-se recentemente auto-suficiente nesse sector. Devido ao relevo hidrográfico acidentado, mais de 90% da energia consumida no país é proveniente de hidroeléctricas.

O sector secundário gira em torno das indústrias automobilísticas, siderúrgica, têxtil, química, de derivados agro-pecuários (açúcar, cacau, café, carne) e metalúrgica (aço, alumínio, ferro, zinco, chumbo).

No Turismo, o Brasil tem também aplicado uma política com grande dinamismo tanto a nível nacional como internacional.

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1.2. Incentivos ao Investimento

O Brasil sofreu uma transformação notável a fim de se tornar uma liderança entre os mercados emergentes, passando do isolamento económico para a integração global. Os principais marcos em seu desenvolvimento incluem o programa de privatização iniciado em 1990, a reforma do sistema de tributação de importações ocorrida entre 1991 e 1993, a renegociação da dívida externa ocorrida em 1994 e a assinatura do Tratado de Assunção, em 26 de Março de 1991, entre Argentina, Brasil, Paraguai e Uruguai, criando o MERCOSUL, o Mercado do Cone Sul. O MERCOSUL entrou em vigor em 1º de Janeiro de 1995, e é inegavelmente o mais importante tratado comercial das Américas, depois do NAFTA.

O controle da inflação, contudo, foi provavelmente o factor que mais contribuiu individualmente para a recente estabilização política e económica do Brasil. Em razão do controle da inflação crónica e da promoção da reforma fiscal, o governo brasileiro inspirou a confiança de investidores domésticos e estrangeiros e impulsionou o consumo interno e os níveis de investimento estrangeiro. Reformas legais abrangentes decorreram dessa transformação com o intuito de ajustar o arcabouço jurídico brasileiro às rápidas mudanças da realidade económica, fomentando sobretudo as oportunidades de investimento estrangeiro. Uma das reformas mais relevantes foi a proposta aprovada em 1995 de emenda à Constituição Federal de 1988, que removeu as restrições impostas aos investimentos estrangeiros em determinados sectores, como petróleo, mineração, transporte doméstico e actividades de distribuição local de gás, através da revogação de distinções existentes entre empresas brasileiras e empresas brasileiras de capital nacional. Uma empresa brasileira de capital nacional era definida como aquela que fosse efectivamente controlada, directa ou indirectamente, de forma permanente, por pessoas fisicamente domiciliadas ou residentes no país ou ainda por empresas públicas brasileiras. O controle efectivo era entendido como a maioria de votos da sociedade ou seu controle administrativo. As restrições ao investimento estrangeiro, contudo, permanecem em certas áreas como a geração de energia nuclear, a propriedade de imóveis rurais, actividades na área de fronteira, correios e telégrafos, aviação doméstica e aeroespacial. Adicionalmente, estrangeiros não podem deter participação superior a 30% do capital social das empresas de imprensa e radiofusão brasileiras. Investidores estrangeiros têm reagido favoravelmente às reformas no mercado e na legislação brasileira, estabelecendo sua presença no mercado doméstico através de diversas estruturas de investimento. Acordos de distribuição e representação de

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vendas com indivíduos brasileiros e/ou empresas podem ser utilizados como veículos preliminares de investimento para prospecção do mercado brasileiro e até mesmo para o início do estabelecimento de uma presença local directa. Nos locais em que as condições do mercado viabilizam a presença local e custos de investimentos associados, muitos investidores estrangeiros implantaram subsidiárias brasileiras. Alternativamente, investidores estrangeiros podem realizar actividades através de joint ventures com, ou até adquirindo, em todo ou em parte, uma empresa local reconhecida, experiente e articulada para complementar a força de seu negócio.

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1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito Real de Propriedade

Todas as questões relativas a bens imóveis e a direitos reais, tais como propriedade, posse e quaisquer outros direitos relacionados a imóveis são regidos primordialmente pela Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 1988, e pelo novo Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº 10.406, sancionada em 10 de Janeiro de 2002 e em vigor desde Janeiro de 2003).

O direito à propriedade está consagrado na Constituição Federal, nos seguintes termos “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes (...) é garantido o direito de propriedade”. Por sua vez, o Código Civil Brasileiro estabelece o direito à propriedade como o direito de um indivíduo ou entidade de usar, gozar e dispor da sua propriedade e recuperá-la de qualquer um que possa ilegalmente usurpá-la.

O direito à propriedade é, no entanto, limitado por direitos de terceiros e pelo interesse público. Essas limitações incluem, mas não se limitam, a:

(i) restrições municipais de zoneamento (tais como limites na construção de edificações, à instalação de estabelecimentos industriais ou comerciais em determinados locais) e restrições de zoneamento estaduais (relacionadas a questões envolvendo o meio ambiente);

(ii) restrições visando o interesse e a segurança nacionais;

(iii) restrições à alienação de bens no caso de ser o proprietário do imóvel insolvente ou empresa falida;

(iv) restrições impostas pelos entes políticos que compõem a federação (ordens de desapropriação compulsória, por exemplo);

(v) ónus e outros gravames (tais como hipotecas, servidões) que recaiam sobre a propriedade.

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II. Aspectos gerais do sistema brasileiro de registo imobiliário

O sistema brasileiro de registo imobiliário tem como base a matrícula dos bens imóveis em Cartórios de Registo de Imóveis (“CRI”). Cada CRI tem jurisdição sobre uma determinada região (quer seja uma parcela de uma cidade ou várias cidades, dependendo da região). O CRI é uma entidade pública controlado pela corregedoria dos Tribunais de Justiça de cada um dos Estados da Federação. Nos termos desta metodologia registral, cada imóvel no Brasil, quer seja urbano ou rural, deve ser representado por uma ficha-matrícula individualizada, registada no CRI com jurisdição sobre a respectiva região, que deverá conter todas as informações relevantes relativas ao imóvel, tais como a sua descrição, dimensões e localização, limites e confrontações, existência ou não de área construída, ónus e proprietários.

III. Título de propriedade imobiliária e transferência da propriedade

Todos os actos que criam, modificam, extinguem ou transferem direitos reais de propriedade devem ser registados na matrícula do imóvel no CRI competente. Assim sendo, a aquisição de propriedade só se efectiva por meio do registro do respectivo instrumento de transferência na ficha-matrícula do imóvel.

Os instrumentos mais usuais de transferência da propriedade são: (i) escritura de compra e venda, (ii) decisão judicial, (iii) acta societária devidamente arquivada na Junta Comercial que verse sobre a conferência de um imóvel ao capital social de uma empresa, em decorrência de integralização de capital, cisão, incorporação ou fusão de empresas, e (iv) decisão judicial que verse a partilha do património de uma pessoa falecida. Além disso, devem ser registados os instrumentos que versem sobre restrições ao direito à propriedade, tais como hipotecas, servidões e penhoras.

A mera assinatura de um instrumento conferindo direitos reais sobre um bem imóvel estabelece direitos e obrigações entre as partes e não será oponível a terceiros não envolvidos na operação específica, a não ser que esteja devidamente registada na forma mencionada acima. Até o definitivo registo do respectivo instrumento de transferência, o proprietário do imóvel será o que estiver devidamente registado nos arquivos do CRI e será o titular de todos os direitos relacionados à propriedade.

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IV. Direito Real de Superfície O Código Civil Brasileiro e, especificamente para imóveis urbanos, a Lei Federal nº 10.257/01, conhecida como o “Estatuto das Cidades”, regulam o direito real de superfície. De acordo com o Código Civil Brasileiro, o direito de superfície é o direito de o proprietário de um imóvel conferir a terceiros o direito de construir ou de plantar em sua terra. A pessoa que concede o direito de superfície permanecerá como proprietária do solo, e o superficiário será o dono da construção ou plantação. De forma mais ampla, o Estatuto das Cidades estabelece que o proprietário de um imóvel urbano pode conferir a terceiros o direito de superfície sobre as suas terras, sem restringir o seu objecto ao direito de construção. O detentor do direito real sobre a superfície detém todas as faculdades e os poderes atribuídos ao proprietário do imóvel, haja vista que detém direito real absoluto sobre o objecto, incluindo o direito de usar e de dispor dele, bem como a possibilidade de criar direitos limitados ou garantias reais sobre o objecto. A superfície é igualmente defensável através de todos os recursos e acções judiciais aplicáveis à defesa do título de propriedade e de posse do imóvel. É importante ressaltar que, como a superfície é um direito real, a sua constituição, transferência e extinção, bem como a constituição de ónus ou direitos reais de terceiros sobre os direitos reais de superfície, deve ser feita através de instrumento público e registadas nos arquivos do CRI competente.

V. Locação A Lei Federal nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991 (“Lei de Locações”) disciplina a locação no Brasil. As disposições da Lei de Locações têm natureza de ordem pública, ou seja, vinculativa. Exemplificativamente, as partes podem livremente determinar o valor do aluguer mensal, observado que não poderá ser fixado em moeda estrangeira. A indexação do aluguer é permitida, porém deverá ser baseada em um índice legalmente aceito, exceptuada a variação do salário mínimo, e observar intervalos mínimos de um ano. Decorridos três anos da data de início da locação, se o valor do aluguer for insatisfatório

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para as partes, a lei permite que qualquer uma delas requeira em juízo um reajuste com base nos preços praticados pelo mercado. Este reajuste pode também ocorrer no terceiro aniversário da data do último reajuste. Ao locatário é facultado o direito de renovar compulsoriamente a locação observados os seguintes requisitos legais: (a) a acção competente deverá ser proposta pelo menos 6 meses antes do término do prazo da locação, mas não antes de 1 ano; (b) para renovação, deve-se demonstrar que (i) a locação foi instituída por contrato escrito e por prazo determinado, (ii) o prazo mínimo ou a soma dos termos do contrato, sem interrupções, deverá ser de pelo menos 5 anos, (iii) o locatário realizou a mesma actividade comercial no imóvel por período de pelo menos três 3 anos, e (iv) o locatário esteja em dia com suas obrigações contratuais. Ao locatário é, ainda, facultado o direito de rescindir a locação antes do término do prazo contratualmente estabelecido, mediante o pagamento da multa convencionada, calculada proporcionalmente ao prazo decorrido da locação. O locatário tem o direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Para que tal direito seja oponível a terceiros, o contrato de locação deverá ser averbado na matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registo de Imóveis. Na hipótese da venda do imóvel a terceiros durante o termo da locação, sem que o locatário tenha exercido o direito de preferência, e desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e seja registado na matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registo de Imóveis, o contrato permanecerá válido, obrigando o adquirente do imóvel a respeitar todos os termos e condições da locação.

VI. Hipoteca Direito real de garantia que grava o imóvel a fim de assegurar ao credor o pagamento de uma dívida, permanecendo o proprietário do imóvel na posse do bem hipotecado. A hipoteca apresenta as seguintes características: (i) prelação: o credor hipotecário tem preferência sobre outros credores na excussão do bem para garantia do seu crédito. O bem fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da respectiva obrigação. Existem algumas excepções à regra geral de preferência, por exemplo, em caso de falência do devedor, situação em que terão preferência sobre o crédito hipotecário os créditos trabalhistas até o limite de 150 salários mínimos por credor, bem como os créditos decorrentes de acidentes de trabalho;

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(ii) acessoriedade: os direitos reais de garantia hipotecária constituem acessórios da obrigação cujo cumprimento asseguram. Extinta a obrigação principal desaparece o direito real de garantia. Em virtude do carácter acessório da hipoteca, a respectiva escritura não deve em princípio criar direitos e obrigações não previstos no contrato principal; (iii) sequela: o gravame sobre o bem continua existindo independentemente de eventual transferência de propriedade; (iv) indivisibilidade: a garantia hipotecária atinge todas as partes do bem, e ainda que a dívida diminua mediante o pagamento parcial ou das parcelas estipuladas, a hipoteca permanece integral até a extinção da dívida; e (v) extensibilidade: caso o bem hipotecado venha a se alterar fisicamente, se acrescido de algum acessório, construção ou benfeitoria, tais acréscimos automaticamente integram o bem e consequentemente passam a fazer parte da garantia hipotecária.

VII. Alienação fiduciária de bem imóvel A alienação fiduciária de imóvel, que se encontra regulada na Lei 9.514/97, consiste na transferência ao credor, com escopo de garantia, da propriedade resolúvel de bem imóvel, permanecendo a posse com o devedor. Uma vez paga integralmente a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária e a propriedade do imóvel retorna ao devedor. Por outro lado, havendo inadimplemento a propriedade consolida-se em nome do credor. A lei confere algumas funções importantes ao CRI no mecanismo da alienação fiduciária de imóvel. Inicialmente, é condição necessária para a constituição da alienação fiduciária o registo do respectivo contrato no CRI competente. Posteriormente, o CRI deve cancelar o registo quando a dívida for integralmente paga. Na hipótese de inadimplemento, o devedor será intimado pelo CRI, a pedido do credor, para purgar a mora em quinze dias. Após a intimação, caberá ao devedor pagar no CRI os montantes devidos, caso em que as quantias recebidas serão entregues dentro de três dias ao credor, deduzidas as despesas de cobrança e intimação. Não sendo purgada a mora, o CRI certificará tal fato e registará a consolidação da propriedade em nome do credor. O credor terá então trinta dias para promover leilão público para venda do imóvel. Ocorrendo a venda do imóvel, o credor entregará ao

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devedor os montantes que sobrarem após a liquidação da dívida e respectivos encargos e despesas. Caso o imóvel não seja vendido nem no segundo leilão, a dívida será considerada extinta e a propriedade do imóvel, que já havia sido consolidada em nome do credor, com ele permanecerá. Tanto o credor fiduciário como o eventual adquirente do imóvel em leilão terão direito à reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.

VIII. Imóveis Rurais a) Fim social da propriedade rural A Constituição Federal estabelece em seu artigo 5 º, inciso XXIII, como um parâmetro de utilização das propriedades, a sua destinação social. O conceito do fim social do imóvel sob a Constituição Brasileira diz respeito a imóveis urbanos e rurais. Às áreas rurais foi concedido um tratamento especial, nos termos do artigo 186 da Constituição. O cumprimento do fim social da propriedade está sujeito à verificação dos seguintes requisitos: (i) uso racional e adequado; (ii) uso adequado dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente, (iii) o cumprimento das disposições que regulam as relações trabalhistas e (iv) exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. Também em conformidade com a Constituição Federal brasileira, a União tem competência para desapropriar qualquer imóvel rural devido ao não cumprimento de sua função social, para fins de reforma agrária, mediante prévia e justa compensação.

A desapropriação de imóveis rurais para fins de reforma agrária não é permitida para (i) as pequenas e médias propriedades rurais, conforme definido por lei, desde que seu proprietário não possua outra propriedade, ou, para (ii) propriedade produtiva.

A Lei Federal nº 8.629/93, que regulamenta a reforma agrária, estabelece uma classificação para as pequenas e médias propriedades rurais. Para efeitos da referida lei, o tamanho do imóvel rural deve ser medido pelo número de “módulos fiscais” que compõem sua área. Módulo fiscal é uma medida expressa em hectares e calculada em conformidade com (i) o tipo predominante de exploração rural no Município onde o

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imóvel rural está localizado, (ii) os ganhos obtidos com a actividade rural desenvolvida no imóvel; (iii) outros tipos de actividades realizadas no município, mesmo quando não predominantes, e (iv) o conceito de propriedade rural familiar.

A lei mencionada também prevê a definição de propriedade produtiva. Para fins de reforma agrária, a propriedade produtiva é aquela que, simultaneamente (racional e economicamente), atinge graus de utilização da terra e de eficiência exploratória, de acordo com os índices fornecidos pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (“INCRA”), a agência federal responsável por tais temas no Brasil.

b) Aquisição de imóvel rural por estrangeiros

A aquisição de imóvel rural por indivíduo estrangeiro ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil é regulada pela Lei nº 5.709, de 07 de Outubro de 1971, regulamentada pelo Decreto Federal 74.965, de 26 de Novembro de 1974, estabelecendo restrições, tais como:

(i) a área rural adquirida não pode ultrapassar a 50 módulos fiscais (esta disposição é aplicável a áreas contínuas ou descontínuas);

(ii) a soma das áreas rurais que pertençam a empresas estrangeiras ou pessoas físicas estrangeiras não poderá exceder a 25% da superfície dos municípios onde estão localizadas, desde que os indivíduos de mesma nacionalidade não possuam, em cada município, mais de 40% da superfície municipal;

(iii) a aquisição de terras rurais deve ter como objectivo a criação de produtos agrícolas, pecuários ou de projectos industriais.

A Lei nº 5709/71 estabelece, ainda, que tais restrições se aplicam à aquisição de imóveis rurais por empresa brasileira que tem a maioria do seu capital social detido por uma empresa estrangeira ou por indivíduo estrangeiro. No entanto, a Emenda Constitucional nº 06/95 suprimiu da Carta Magna brasileira o artigo 171, que distinguia empresa brasileira de capital nacional e empresa brasileira de capital estrangeiro. Deste modo, sob o prisma constitucional, empresa brasileira passou a ser toda a empresa com sede no território nacional, e empresa estrangeira autorizada a funcionar no Brasil aquela que não tem sede no território nacional. No entanto, como os normativos acima não foram expressamente revogados há discussão em torno da aplicabilidade ou não das limitações acima às pessoas jurídicas brasileiras cujo capital em sua maioria seja detido por estrangeiros.

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c) Imóveis Rurais localizados na faixa de fronteira

De acordo com a Lei Federal n.º 6634/79, a faixa compreendida pela testada de 150km paralelos à fronteira do território brasileiro é considerada área de Segurança Nacional (“Faixa de Fronteira”). O Decreto Federal n.º 85.064/80 disciplinou os principais aspectos da referida Lei.

A legislação estabelece que todas as transacções que, directa ou indirectamente, impliquem na aquisição por empresa estrangeira ou indivíduos estrangeiros de propriedade, posse, domínio ou qualquer outro direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira dependerão do consentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional. Esse consentimento é exigido também para a participação de entidade estrangeira ou pessoa física estrangeira, a qualquer título, no capital de empresa que possua ou tenha qualquer direito real sobre imóveis rurais localizados na Faixa de Fronteira.

d) Áreas Ambientalmente Protegidas A exploração de imóveis rurais deve observar as restrições e limitações estabelecidas em lei, que define dois tipos de áreas ambientalmente protegidas: a Área de Preservação Permanente e a Reserva Legal. Áreas de Preservação Permanente são florestas e demais formas de vegetação natural situadas em áreas estabelecidas por lei ou pelas autoridades competentes para preservar recursos hídricos, estabilidade geológica, diversidade biológica, a fim de proteger a terra e o bem-estar das populações humanas. Essas áreas não podem ser exploradas, com excepção dos casos determinados por lei ou previamente autorizados pelo órgão ambiental competente, nas hipóteses de actividades ou projectos de utilidade pública ou interesse social. A Reserva Legal visa o uso sustentável dos recursos naturais, a conservação dos processos ecológicos e da biodiversidade, bem como a preservação da fauna e flora nativas. A exploração das terras rurais no Brasil depende da implementação da Reserva Legal variando de 20% (estados do Sul e Sudeste) a 80% (Amazónia) do total da área a ser explorada.

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1.4. Fundos de Investimento Imobiliário

O regime jurídico que disciplina os fundos de investimento imobiliário (“FII”) foi estabelecido no Brasil pela Lei nº 8.668/93 e, actualmente, pela Instrução CVM nº 472/08.

Nos termos da legislação Brasileira, o FII deve ser constituído como condomínio fechado de cotas e é desprovido de personalidade jurídica. O FII pode ser estabelecido tanto por prazo determinado quanto por prazo indeterminado. Estão sujeitas à prévia autorização da CVM a oferta pública de quotas, constituição e funcionamento do FII.

A integralização de cotas do FII deve ser feita em moeda corrente nacional, à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. É permitida integralização em imóveis ou direitos relativos a imóveis se houver previsão no regulamento do fundo, desde que se proceda prévia avaliação por auditor independente. Admite-se também emissão em séries a fim de se fixar datas distintas de integralização, assim como subscrição parcial de cotas, desde que o regulamento do fundo estipule um valor mínimo a ser subscrito e determine o cancelamento do saldo remanescente nesse caso.

A participação do FII em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição, dentre outros activos, dos seguintes:

(i) acções, debêntures, bónus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas actividades preponderantes sejam permitidas aos FII;

(ii) acções ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as actividades permitidas aos FII;

(iii) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, actividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em acções que sejam sectoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;

(iv) certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401/2003;

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(v) cotas de outros FII;

(vi) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, actividades permitidas aos FII; e

(vii) letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário.

No caso de FII dirigido exclusivamente a investidores qualificados admite-se a dispensa de parte das exigências estabelecidas pela Instrução nº 472/08, nos seguintes termos:

(i) é permitida a utilização de títulos e valores mobiliários na integralização de cotas, desde que haja critérios para a adopção desses procedimentos;

(ii) é dispensada a elaboração de prospecto do fundo e a publicação de anúncio de início e de fim de distribuição de quotas;

(iii) é dispensado o laudo de avaliação para integralização de cotas em bens e direitos; e

(iv) é permitida a existência de cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo.

Investimentos Estrangeiros em FII

Investimentos estrangeiros em FII são objecto das disposições estabelecidas pela Resolução nº 2.689/2000 do Banco Central do Brasil (“Resolução 2.689”). De acordo com este regulamento, quaisquer investidores domiciliados no exterior, inclusive as pessoas físicas, pessoas jurídicas, fundos mútuos e de investimento, e fundos de investimento colectivos (“Investidor Não-Residente” ou, em conjunto, “Investidores Não-Residentes”) podem investir nos mercados financeiro e de capitais ou em modalidades operacionais permitidas aos brasileiros residentes.

Antes de iniciar suas actividades no mercado brasileiro, o Investidor Não-Residente deve (i) designar um ou mais representantes no Brasil; (ii) preencher formulário de identificação, cujo modelo está anexo na Resolução 2.689; e (iii) obter registo perante a CVM.

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Qualquer Investidor Não-Residente pode requerer registo perante a CVM. Para tanto, é obrigatório que o Investidor Não-Residente designe um representante no Brasil, o qual pode ser tanto uma entidade autorizada a operar perante o Banco Central, uma pessoa física ou uma pessoa jurídica não-financeira. Caso o representante seja uma pessoa física ou uma pessoa jurídica não-autorizada pelo Banco Central a operar no Brasil, o Investidor Não-Residente deve indicar uma pessoa jurídica autorizada pelo Banco Central a operar no Brasil para ser co-responsável com relação às obrigações do representante.

Todos os bens financeiros e valores mobiliários negociados, bem como outros tipos de transacções financeiras desempenhadas por Investidores Não-Residentes, devem, de acordo com a natureza da operação: (i) ser registados ou mantidos sob custódia ou em uma conta de depósito com instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela CVM a fornecer tais serviços; ou (ii) ser devidamente registados nos sistemas de custódia reconhecidos pelo Banco Central do Brasil ou pela CVM, nos seus respectivos ramos, para efectuar as actividades de registo, estabelecimento das transacções e custódia de bens.

Os bens detidos por Investidores Não-Residentes no Brasil não podem ser transferidos ou cedidos privadamente tanto no exterior quanto no Brasil, excepto nos casos de reorganizações societárias ou sucessões hereditárias, da maneira prevista nos regulamentos do Banco Central do Brasil e da CVM.

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1.5. A Parceria PLMJ & TozziniFreire

A experiência ensinou à PLMJ e á TozziniFreire que o melhor aliado para um investidor que se expanda para além fronteiras é um escritório de advogados de confiança no país de destino.

Com a preocupação de assegurar esse acompanhamento privilegiado, PLMJ e TozziniFreire foram pioneiros no acompanhamento do movimento de expansão internacional dos seus Clientes estendendo a sua presença aos diversos países para onde estes se expandem. Para tal as Sociedades desenvolveram uma rede de parcerias internacionais com escritórios que partilhem a sua visão e exigentes valores fundamentais no exercício da advocacia e nos quais, portanto, possam confiar os interesses dos seus Clientes.

Em execução desta estratégia comum, a PLMJ e a TozziniFreire, mantêm desde 2004 uma Parceria estratégica.

As vantagens para os clientes são evidentes. Os clientes de PLMJ contam com serviços jurídicos de alta qualidade também no Brasil e uma privilegiada porta de entrada no imenso mercado brasileiro, graças à cobertura nacional de seu parceiro. A rede de contactos de TozziniFreire com os melhores escritórios na América Latina é também uma importante vantagem ao dispor dos clientes, que podem expandir os seus negócios em todo o continente com a garantia da prestação de serviços jurídicos da mais elevada qualidade e rigor técnico e ético.

Por sua vez, os Clientes de TozziniFreire dispõem de serviços jurídicos de alta qualidade em Portugal e acesso à União Européia. Além disso, beneficiam-se da parceria de PLMJ com escritórios de advocacia líderes em Angola e Moçambique, países com forte crescimento económico e muitos atractivos para investimentos brasileiros

Além do intercâmbio de advogados entre as duas sociedades, os laços foram ainda reforçados com a implantação de uma Brazilian Desk em Portugal e de uma Portuguese Desk no Brasil compostas por advogados conhecedores das diferenças culturais e dos ordenamentos jurídicos envolvidos e com vasta experiência na concepção e execução de transacções envolvendo ambos os países.

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João NunoObra da Fundação PLMJ

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1.1. Informação Geral A República de Moçambique é um país da costa oriental da África Austral, com fronteiras a norte com a República da Tanzânia, a noroeste com o Malawi e a Zâmbia, a oeste com o Zimbabwe e a República da África do Sul, e a sul com a Suazilândia e ainda a África do Sul.

Moçambique é assim localizado estrategicamente na costa oriental de África Austral, e é a porta de entrada para 6 países do interior. Moçambique ocupa um território com uma área aproximada de 799.380 Km2, tendo cerca de 19.4 milhões de habitantes, sendo a sua moeda corrente o Metical (MT).

A Cidade de Maputo é a capital de Moçambique e também a sua maior cidade, tendo uma população de aproximadamente 1 milhão de habitantes. Localiza-se no sul do país, na margem ocidental da Baía de Maputo. A cidade constitui administrativamente um município com um governo eleito e tem também o estatuto de província.

Outras cidades importantes são Beira, Nampula, Chimoio, Nacala-Porto, Quelimane, Tete, Xai-Xai, Pemba, Inhambane.

Moçambique tem uma extensa faixa costeira que inclui toda a faixa Este, com cerca de 2.470 quilómetros, banhada pelo Oceano Índico.

Moçambique é uma república presidencialista cujo governo é indicado pelo partido político com maioria parlamentar. As eleições são realizadas a cada cinco anos.

O solo é rico em ouro, carvão, sal, grafite e bauxite, mas é pouco explorado. Moçambique possui também reservas de gás natural, mármore e madeiras. A maioria da população vive da agricultura de subsistência, mas o país exporta cana-de-açúcar, algodão, sisal, chá e tabaco.

Os principais recursos naturais de Moçambique são: a Energia hidroeléctrica, gás, carvão, minerais, madeiras, terra agrícola.

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As Exportações principais de Moçambique centram-se no Camarão, algodão, cajú, açucar, chá, copra.

O país tem um grande potencial turístico, destacando-se as praias e zonas propícias ao mergulho nos seus mais de 2.000 km de litoral, e os parques e reservas da natureza no interior do país.

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1.2. Incentivos ao Investimento

As sociedades, nacionais ou estrangeiras, e os indivíduos, nacionais ou estrangeiros, que pretendam investir em Moçambique através das várias variantes permitidas, que vão desde o investimento com capital próprio; com bens e equipamentos; com direitos, com suprimentos; com empréstimos, entre outros, podem candidatar-se ao sistema de incentivos para projectos em áreas tão diversas como a indústria, os serviços, o turismo, os transportes, as áreas reservadas ao sector público, tais como a produção de energia eléctrica, o abastecimento de água, os serviços de correios e telecomunicações, a produção, distribuição e comercialização de armas e munições, etc.

Excluem-se, no entanto, dos benefícios ao investimento, as actividades desenvolvidas na área de comércio a grosso e a retalho, excepto quando sejam levadas a cabo em infra-estruturas novas.

Outras áreas como a prospecção, pesquisa e produção de petróleo, gás e indústria extractiva de recursos minerais, encontram-se sujeitos a termos e condições específicos constantes de legislação especial relativa a cada uma dessas áreas de investimento.

O sistema de incentivos ao investimento em Moçambique abarca três grandes componentes, designadamente: (i) incentivos fiscais; (ii) incentivos aduaneiros; (iii) incentivos relacionados com a repatriação de capital investido e lucros obtidos; e (iv) a garantia de segurança e protecção pelo Estado Moçambicano aos investimentos e à propriedade privada.

O valor mínimo de investimento para efeitos de elegibilidade aos inventivos acima referidos é de USD 5.000,00 com capitais próprios, no caso de investimento nacional, e de USD 50.000,00 com capitais próprios, no caso de investimento estrangeiro.

O projecto de investimento ou o contrato de investimento implica a existência prévia ou a constituição de uma sociedade a registar em Moçambique e a operar a partir do território Moçambicano, designada de “Empresa Implementadora do Projecto” ou; a existência prévia ou a constituição de uma filial, sucursal ou agência da instituição estrangeira a operar a partir do território Moçambicano.

De forma a se beneficiarem dos incentivos mencionados, poderão as sociedades ou indivíduos apresentar uma proposta de investimento a ser aprovado pelo Estado Moçambicano, representado pelo Centro de Promoção de Investimentos (CPI), na forma de Projecto de Investimento, e em contrapartida deverão realizar os investimentos

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propostos e concretizar certos objectivos fixados no projecto de investimento aprovado.

Após a apresentação da proposta de investimento e sendo o respectivo projecto avaliado, este poderá ser aprovado ou reprovado, ocorrendo esta última situação no caso de falta de documentos, informação ou elementos relativos ao investimento proposto ou aos investidores (documentos, informação ou elementos esses que são previamente solicitados aos proponentes pelo CPI antes da tomada de decisão de reprovação) ou por não estarem reunidas as condições previstas na legislação aplicável.

A implementação do projecto deverá ser iniciada no prazo de 120 dias a contar da data da sua notificação de aprovação aos investidores, sob pena de revogação da aprovação concedida.

Os benefícios fiscais a conceder incluem o crédito fiscal por investimento, as amortizações e reintegrações aceleradas, a modernização e introdução de novas tecnologias, a formação profissional, as despesas a considerar como custos fiscais, a isenção do imposto de selo e a redução da taxa de imposto sobre a transmissão de imóveis.

É de salientar que determinados sectores de actividade, projectos e áreas territoriais beneficiam de incentivos específicos, como é o caso da agricultura (o qual beneficia de uma redução substancial da taxa de imposto incidente sobre o rendimento), a actividade hoteleira e de turismo, a actividade mineira, a actividade petrolífera as Zonas de Rápido Desenvolvimento e as Zonas Francas Industriais e, finalmente, os projectos de grande dimensão (ou seja, aqueles cujo valor ascende a mais de 500 milhões de USD).

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1.3. O Sistema Jurídico

I. Direito da Terra

Os Direitos de Uso e Aproveitamento da Terra (DUAT)

Para o investidor interessado em investir em determinados sectores de actividade em Moçambique, o acesso à terra é fundamental.

Na República de Moçambique a terra é propriedade do Estado, não podendo, como consequência, ser vendida, alienada, nem hipotecada ou penhorada.

Entende-se por direito de uso e aproveitamento da terra (DUAT) o direito que as pessoas singulares e colectivas (nacionais ou estrangeiras) e as comunidades locais adquirem sobre a terra, com as exigências e limitações da legislação sobre terras.

A Lei de Terras estabelece os termos em que se opera a constituição, exercício, modificação, transmissão e extinção do direito de uso e aproveitamento da terra. O Regulamento da Lei de Terras é aplicável às zonas não abrangidas pelas áreas sob jurisdição dos Municípios que possuam Serviços Municipais de Cadastro, à excepção do artigo 45 do referido Regulamento, que é aplicável em todo o território nacional. Por seu turno, o Regulamento do Solo Urbano é aplicável às áreas de cidade e vila legalmente existentes e nos assentamentos humanos ou aglomerados populacionais organizados por um plano de organização.

No que respeita a pessoas singulares, estas só podem ser titulares do DUAT desde que residam em Moçambique há, pelo menos, 5 anos e desde que tenham um projecto de investimento aprovado.

As pessoas colectivas estrangeiras apenas podem ser titulares do DUAT desde que tenham projecto de investimento devidamente aprovado ao abrigo da legislação sobre o investimento e estejam constituídas ou registadas em Moçambique e obtenham uma autorização formal nos termos da lei.

Considera-se pessoa colectiva estrangeira qualquer sociedade ou instituição constituída nos termos da legislação Moçambicana ou estrangeira (caso dos escritórios de representação), cujo capital social seja detido em mais de 50% (cinquenta por cento), por cidadãos, sociedades ou instituições estrangeiras.

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Note-se que nas zonas de domínio público – as de protecção parcial e total - não podem ser adquiridos DUAT, mas apenas licenças especiais para o exercício de determinadas actividades económicas.

O regime das licenças especiais, em virtude da inexistência no ordenamento jurídico moçambicano de regulamentação específica, segue em termos analógicos as regras previstas para o DUAT, com os devidos ajustamentos, nomeadamente no que diz respeito aos prazos de duração e às entidades competentes para a emissão das mesmas.

A constituição, modificação, transmissão e extinção do DUAT estão sujeitas a registo junto da Conservatória do Registo Predial.

Refira-se, por último, que a aquisição do DUAT pode ainda ser feita por ocupação por ocupação por pessoas singulares e pelas comunidades locais, segundo as normas e práticas costumeiras no que não contrariem a Constituição da República de Moçambique e ii) por pessoas singulares Moçambicanas que, de boa fé, estejam a utilizar a terra há pelo menos dez anos.

A falta de registo não prejudica os direitos adquiridos por ocupação.

Prazos dos DUAT

Os prazos do DUAT ao abrigo da Lei de Terras e do respectivo Regulamento são os seguintes:

• Autorização Provisória - concedida pelos Serviços de Geografia e Cadastro ao requerente, tem o prazo de 2 (dois) anos para estrangeiros e 5 (cinco) anos para os nacionais

• Autorização definitiva - uma vez cumprido o período da Autorização Provisória, ou mesmo antes desse período se o interessado assim o requerer, será feita uma vistoria ao terreno para verificação da realização do empreendimento proposto ou do cumprimento do plano de exploração, segundo calendário aprovado. Constatado o cumprimento do plano de exploração ou do empreendimento os Serviços de Geografia e Cadastro emitem a Autorização Definitiva, cujo período é de cinquenta (50) anos renovável por igual período, sendo que, após o termos do período de renovação, deverá ser feito um novo pedido de concessão do DUAT

Note-se que no que toca aos prédios urbanos, o Regulamento do Solo Urbano

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estabelece que o titular do DUAT (nacional ou estrangeiro) tem o prazo (Autorização Provisória) não superior a 2 anos para iniciar as obras de construção. Este prazo pode ser prorrogado por período não superior a 6 meses, mediante pedido justificado dirigido pelo titular do direito à entidade competente. O prazo para utilização do terreno deve ser fixado pela entidade competente, mediante requerimento do titular. Este prazo deverá ter em consideração a necessidade de conclusão das obras e de obtenção das licenças de utilização.

Transmissão do DUAT

O DUAT pode ser transmitido de duas formas: i) por acto entre vivos, através da compra e venda de infra-estruturas, construções e benfeitorias existentes no terreno autorizado; ii) por herança.

É ainda necessário ter em conta que a compra e venda de infra-estruturas, construções e benfeitorias existentes em prédios rústicos (parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, em que a fonte de rendimento depende principalmente da terra em si e que tenham como função uma actividade de apoio à exploração da terra) não implica a transmissão automática do DUAT, a qual está dependente de autorização dada pela mesma entidade que o tiver autorizado.

Tratando-se de prédios urbanos (edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, em que a fonte de rendimento depende principalmente das construções existentes e não da terra em si), com a transmissão do imóvel transmite-se o DUAT do respectivo terreno, não carecendo a sua transacção de prévia autorização do Estado.

Acrescente-se ainda que é permitido ao titular do DUAT constituir hipoteca sobre os bens imóveis e as benfeitorias que, devidamente autorizado, edificou no terreno ou sobre os quais legalmente tenha adquirido o direito de propriedade.

Extinção do DUAT

O DUAT pode ser extinto através de uma das seguintes formas: i) Incumprimento do plano de exploração pelo titular do DUAT, sem motivo justificado, mesmo que as obrigações fiscais (taxas anuais) estejam a ser cumpridas (a extinção do DUAT não carece de qualquer formalismo e opera-se logo que tenha expirado o prazo); ii) Revogação do DUAT por motivos de interesse público, precedida do pagamento de justa indemnização e/ou compensação;

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iii) Termo do prazo ou da sua renovação;iv) Renúncia do titular.

II. Direito do Turismo

Traços Gerais do Regime Jurídico

Considerado um sector vital para o desenvolvimento do país, devido à diversidade e riqueza natural, ecológica e geográfica que caracteriza Moçambique, o sector do Turismo tem merecido especial atenção não só por parte do próprio Governo Moçambicano, mas também dos investidores estrangeiros e das agências multilaterais de cooperação.

Sendo um dos sectores de actividade que tem vindo a registar um maior índice de crescimento nos últimos anos, com um crescimento registado no último ano de 17% e receitas próximas dos 163 milhões de dólares norte-americanos, o Turismo em Moçambique é um dos sectores mais estáveis ao nível de atracção do investimento estrangeiro, tendo sido aprovados projectos na ordem dos 980 milhões de dólares norte-americanos, só no ano de 2007, passando a ser o terceiro maior sector em investimentos no país.

No contexto do desenvolvimento, o sector do turismo encontra enquadramento no contexto da estratégia do Governo de Moçambique de combate à pobreza absoluta no País, através do Plano de Acção para a Redução da Pobreza Absoluta (“PARPA). Já no primeiro PARPA 2001–2005, o Turismo surgia como uma das actividades complementares cuja estratégia e plano de acção poderiam contribuir para a geração de rendimentos e oportunidades de emprego.

É assim que, nos últimos anos, o Ministério do Turismo (“MITUR”) tem vindo a reorganizar o Sector do Turismo dando ênfase à reforma e actualização da legislação do sector, até muito recentemente, completamente desajustado à realidade nacional, regional e internacional.

A Política do Turismo e Estratégia da sua Implementação, aprovada pela Resolução n.º 14/2003, de 30 de Abril é por si um testemunho vivo do que se referiu acima. Consciente do importante papel do turismo para o crescimento económico em geral e para a criação de rendimentos e de empregos, a Política do Turismo apresenta

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como principal objectivo a “promoção e desenvolvimento do turismo como motor de crescimento económico e no engajamento dos sectores público e privado bem como das comunidades em tornar a oferta de serviços, nesta área, uma realidade”, mediante a “interacção e comprometimento activo de uma diversidade de parceiros: o Estado e o Governo aos níveis central, provincial e distrital, as autarquias, o sector privado, as comunidades locais, os turistas internacionais, regionais e domésticos, as organizações não governamentais, as instituições financeiras, as agências internacionais de cooperação, a imprensa e o público”.

O Programa Âncora de Investimento em Turismo em Moçambique

No que diz respeito directamente à promoção do investimento do sector privado, a Política prevê especificamente atrair investimento directo estrangeiro, mediante parcerias estratégicas com investidores nacionais e ainda através do desenvolvimento de “projectos âncora” que sirvam de catalizadores.

Para além de outros, actualmente, o sector do Turismo em Moçambique beneficia de dois instrumentos primordiais no que toca ao investimento e promoção do investimento estrangeiro.

Um desses instrumentos, o Programa Âncora de Investimento em Turismo em Moçambique, já aprovado por Resolução de Conselho de Ministros, é a maior iniciativa de investimento em turismo que está actualmente a decorrer em Moçambique e visa atrair mais de 1 bilião de USD em investimento estrangeiro.

Este Programa de Investimento resulta de um Acordo com o Banco Mundial, formalizado em 2007, para a realização em Moçambique de investimentos ao mais alto nível na Área do Turismo.

O mesmo constitui iniciativa conjunta do MITUR e do International Financial Corporation (“IFC”), com o intuito de facilitar o investimento em turismo e converter todo o potencial turístico de Moçambique em investimento tangível e de qualidade.

Através de uma abordagem pró-activa, o Programa encontra-se focado na criação de oportunidades de investimento em “Locais Âncora” específicos, procurando, em simultâneo, aperfeiçoar o enquadramento e ambiente dos negócios e reduzir substancialmente os entraves e constrangimentos administrativos e regulamentares ao investimento.

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A gestão e implementação do Programa estão a ser levadas a cabo pelo Instituto Nacional de Turismo (“INT”), pelo MITUR, IFC e outras entidades governamentais.O programa decorrerá durante um período de três anos, estando a sua implementação dividida nas três seguintes fases:• 1ª. Fase: Selecção dos locais e elaboração do desenho detalhado do programa;• 2ª. Fase: Desenvolvimento dos “Locais Âncora”; e• 3ª. Fase: Desenvolvimento de ligações com pequenas e médias empresas (PMEs) e comunidades locais

Direitos de Habitação Periódica

Ao lado deste projecto, o MITUR tem vindo a aprovar um conjunto de pacotes legislativos, onde se realça a recente aprovação do Regulamento do Direito de Habitação Periódica (“RDHP”).

Este instrumento veio regulamentar no ordenamento jurídico Moçambicano, o comummente designado timeshare ou direito de habitação periódica. Estritamente ligado ao sector imobiliário, a filosofia deste direito foi-se desenvolvendo em diversos esquemas, passando, no entanto, a assumir algumas características comuns mais salientes tais como a divisão dos períodos de utilização de imóveis normalmente incluídos em empreendimentos turísticos em semanas, sendo mais fáceis de comercializar e de utilizar.

O RDHP estabelece quatro modalidades de exercício de direitos:

• Direito real de habitação periódica – direito real que permite ao seu titular usar por um ou mais períodos de tempo em cada ano, determinados ou indeterminados, para fins habitacionais, unidades de alojamento, integradas em empreendimentos turísticos ou imobiliários, mediante o pagamento de um preço;

• Direito de habitação turística – consiste no uso por um ou mais períodos de tempo em cada ano, normalmente determinados, para fins habitacionais, de uma unidade de alojamento integrada em empreendimento turístico, mediante o pagamento de um preço;

• Direito real de habitação fraccionada – consiste na aquisição de um direito real sobre uma quota de um determinado imóvel integrada em empreendimento turístico ou imobiliário, em conjunto com os bens móveis que nele se encontrem, bem como as instalações e serviços conexos com as áreas de uso comum aos empreendimentos,

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com sujeição a um determinado calendário estabelecido no contrato e no regulamento de utilização dos serviços;

• Turismo residencial – turismo baseado num investimento de carácter imobiliário ou turístico que visa proporcionar, em zonas de interesse turístico, alojamento para fins residenciais/habitacionais por períodos de tempo determinado ou permanente.

Comum a todos estes direitos é a unidade de alojamento, cujo regime jurídico varia em função do tipo de direito em causa.

O investidor turístico ou imobiliário que pretenda desenvolver qualquer uma destas modalidades, isolada ou cumulativamente, terá que solicitar o respectivo licenciamento às entidades competentes, processo que se encontra dividido nas seguintes etapas: informação prévia, autorização da instalação e licenciamento da exploração.

O processo de licenciamento deverá iniciar-se com a apresentação do projecto e modalidade pretendida ao MITUR, devendo esta apresentação ser acompanhada de um documento informativo a respeito do empreendimento e pagamento de caução. Paralelamente, o MITUR deverá emitir um certificado de acreditação do projecto, que atesta as características e qualidades do empreendimento e do investidor.

A comercialização destes direitos apenas poderá ser efectuada pelos investidores ou, em alternativa, por promotores turísticos devidamente licenciados para o efeito.

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1.4. Fundos de Investimento Imobiliário

O enquadramento legal dos Fundos de Investimento Imobiliário (os «FII») em Moçambique encontra-se previsto em lei especial, ou seja, no Decreto nº 54/99 de 8 de Setembro, com as alterações efectuadas pelo Decreto nº 36/2005, de 29 de Agosto.

A experiencia obtida durante o período de vigência do Decreto nº54/99, de 8 de Setembro, aliada às novas exigências de dinamismo e adequado funcionamento do mercado propulsionaram a introdução, em 2005, de algumas alterações que visam clarificar e aperfeiçoar aspectos inerentes ao funcionamento dos FII, com impacto significativo nos FII fechados.

Os FII são conjuntos de valores, pertencentes a uma pluralidade de pessoas designadas participantes, e que resultam de investimentos de capital por estes efectuados.

Têm como fim exclusivo a constituição de carteiras diversificadas de valores imobiliários, permitindo a dispersão dos riscos e a rentabilidade das aplicações.

Em termos legais são havidos por valores imobiliários:

1. Os imóveis inscritos que sejam inscritos no registo predial como integrantes de um fundo de investimento;

2. As participações superiores a 50% do capital de sociedades que tenham as suas acções cotadas em bolsa de valores e se dediquem exclusivamente à aquisição, venda, arrendamento e exploração de imóveis.

O património dos fundos é dividido em participações de características iguais, sem valor nominal, designadas por unidades de participação (UP’s).

No regime jurídico moçambicano existem apenas duas espécies de Fundo:

1. Fundos de Investimento Imobiliário Abertos - as UP’s são em número variável.

2. Fundos de Investimento Imobiliário Fechados - as UP’s são em número fixo.

Os FII constituem patrimónios autónomos, pertencentes, no regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas designadas «participantes», resultantes da agregação e aplicação de poupanças de entidades individuais e colectivas em valores mobiliários ou equiparados. Um FII é aquele que faz as suas aplicações fundamentalmente em bens imóveis.

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É um produto financeiro alternativo à aplicação das poupanças dos investidores - designadamente nos depósitos bancários e ao investimento directo no mercado de capitais ou em valores imobiliários - tendo a vantagem de as suas aplicações serem acompanhadas e geridas por profissionais especializados no mercado de capitais e imobiliário.

A administração acima referida deve ser exercida por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento – (“S.G.F.I”) - (com regras definidas em regulamento próprio). Os FII fechados podem ainda ser administrados por bancos comerciais ou de investimento ou por outras espécies de instituições de crédito diferentes das anteriormente mencionadas - através de autorização do Ministro do Plano e Finanças e ouvido o Governador do Banco de Moçambique.

As entidades gestoras têm como competência fundamental a prática de todos os actos e operações necessários ou conveniente à boa gestão dos respectivos fundos e, especialmente a: (i) representação dos participantes do fundo; (ii) aquisição e alienação de quaisquer valores e exercer os direitos - directa e indirectamente – relacionados com os bens do fundo; (iii) determinação do valor das UP’s; entre outras, que se encontram plasmadas em sede própria.

Para além da entidade gestora, uma outra entidade intervém no processo, a entidade depositária (11) ou “depositário” que tem como função essencial receber em depósito ou inscrever em registo - consoante sejam titulados ou escriturais - os valores que constituem o FII. Compete, ainda, nomeadamente, ao depositário: (i) receber e satisfazer os pedidos de subscrição e resgate das UP’s; (ii) garantir, perante os participantes, o cumprimento da lei e do regulamento de gestão do fundo, relativamente à política de investimento e ao cálculo do seu valor e aplicação de resultados.

As entidades gestoras e os depositários dos FII são solidariamente responsáveis perante os participantes pelo cumprimento das obrigações contraídas (nos termos da lei e do regulamento de gestão).

As remunerações pelos serviços prestados por estas entidades devem constar expressamente no regulamento de gestão dos FII.

11 Podem ser depositários os bancos comerciais, bancos de investimento e outras espécies de instituições financeiras – por autorização do Ministro do Plano e Finanças e ouvido o Governador do Banco de Moçambique.

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A constituição/funcionamento de FII depende de autorização do Banco de Moçambique, mediante apresentação de um requerimento subscrito pela entidade gestora e acompanhado do projecto do regulamento de gestão e dos contratos celebrados com os depositários.

As entidades gestoras devem elaborar um regulamento de gestão de cada fundo que administrem. Este regulamento deverá conter elementos detalhadamente previstos na Lei e regulamentação aplicável.

As UP’s são valores mobiliários e podem ser representados por certificados – nominativos ou ao portador – de uma ou mais unidade, ou, ainda, adoptar forma escritural.

As UP’s não podem ser emitidas sem que a importância correspondente ao preço de emissão seja efectivamente integrada no activo do fundo (salvo o desdobramento de unidades já existentes).

A sua subscrição é feita nos balcões dos depositários, nos estabelecimentos da sociedade gestora ou através de entidades colocadoras para o efeito autorizadas pelo Banco de Moçambique.

O Banco de Moçambique tem legitimidade (por iniciativa própria ou por solicitação de entidade gestora), caso ocorram situações excepcionais – susceptíveis de perturbar o normal funcionamento do fundo ou de pôr em risco os legítimos interesses dos investidores – de determinar a suspensão da emissão ou do resgate das respectivas UP’s. A suspensão do resgate produz efeitos imediatos.

As entidades gestoras devem elaborar e manter actualizado, relativamente a cada fundo que administrem, um prospecto informativo, a colocar à disposição dos potenciais investidores.

A contabilidade dos fundos é organizada de harmonia com normas emitidas pelo Banco de Moçambique.

As contas dos fundos são encerradas anualmente com referência a 31 de Dezembro e submetidas a certificação de uma empresa de auditoria reconhecida em Moçambique (sendo que a mesma não poderá integrar o conselho fiscal da entidade gestora). Nas datas definidas na lei, as sociedades gestoras publicam, entre outras informações relevantes, a informação relativa às contas dos FII.

Compete ao Banco de Moçambique a fiscalização do disposto na lei e na regulamentação aplicável, assegurando o respeito pelas normas que regulam a actividade dos FII.

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1.5. Parceria PLMG & MGA

A PLMJ, Sociedade de Advogados RL, e a MGA, Advogados e Consultores, Limitada, iniciaram a partir de Outubro de 2008 actividades em comum no sentido de constituírem uma Parceria Institucional no domínio do exercício da Advocacia e Consultoria Jurídicas no mercado Moçambicano.

Desde essa data, PLMJ tem estado presente em Moçambique, em colaboração com MGA, tendo por base valores, princípios, capacidades e práticas convergentes e similares no exercício das actividades de Consultoria e Advocacia que, postas em comum numa estratégia própria de serviço ao cliente através da Parceria, trazem valor acrescido à qualidade e extensão de prestação de serviços jurídicos prestados no mercado Moçambicano.

Através da Parceria, PLMJ&MGA pretendem marcar a diferença no modo como combinam os vários factores que intervêm no exercício da profissão, desde o mais elevado profissionalismo, ao sentido de serviço do cliente, à excelência e qualidade dos serviços e aconselhamento jurídico que oferecem, bem como no sentido de responsabilidade social e pública que associam à profissão.

PLMJ&MGA pretendem igualmente contribuir para a formação qualitativa de quadros superiores jurídicos Moçambicanos, dotando o mercado de novos profissionais com características distintivas de excelência.

A Parceria preserva a plena autonomia jurídica e profissional dos escritórios envolvidos, no pleno respeito das regras profissionais e deontológicas das Ordens de Advogados de Portugal e de Moçambique.

No contexto de uma economia crescente, de intensificação de fluxos de investimento e relações comerciais, a Parceria PLMJ e MGA potencia as capacidades e recursos de cada um dos escritórios, através da maximização de recursos e da acção conjunta, oferecendo um leque de soluções jurídicas específicas, centradas no Cliente.

Aliando uma significativa experiência multidisciplinar e internacional a um forte conhecimento local, a equipa de Advogados da Parceria presta serviços jurídicos nas mais diversas Áreas do Direito, designadamente:

. Contratos internacionais e contratos em geral;

. Concessões e Licenciamentos;

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. Parcerias Público-Privadas;

. Societário e Comercial;

. Relações Laborais;

. Relações Fiscais e Aduaneiras;

. Patrocínio judiciário e domínios de interesse para a Empresas;

. Arbitragem, Conciliação e Mediação.

Estas Áreas de Direito incidem em particular nos seguintes sectores de actividade:

. Turismo e Eco-turismo;

. Banca e Sociedades Financeiras

. Seguros;

. Petróleo e Gás;

. Mineração e Recursos Naturais;

. Projectos e Infra-estruturas;

. Energia (incluindo bio-combustíveis);

. Instituições Públicas e Governamentais;

. Serviços.

CONTACTOS

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Escritórios Locais

Lisboa (Sede)Edifício EurolexAv. da Liberdade, 2241250-148 LisboaTel. + (351) 21 319 73 00 Fax + (351) 21 319 74 00

PortoAv. da Boavista, 2121 - 4º - 407Edifício Passeio da Boavista4100-134 PortoTel. + (351) 22 607 47 00 Fax. + (351) 22 607 47 50

FaroR. Pinheiro Chagas, 16 - 2º Drtº8000-406 FaroTel. + (351) 289 88 76 30Fax + (351) 289 88 76 39

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Parcerias Regionais

Coimbra - Manuel Rebanda, Pereira Monteiro & Associados Sociedade de Advogados RL

Guimarães - Gama Lobo Xavier, Luís Teixeira e Melo e Associados, Sociedade de Advogados RL

Açores - Borges da Ponte, Linhares Dias e Associados Sociedade de Advogados RL

Viseu - Luís Loureiro, João Gomes e

Associados, Sociedade de Advogados RL

Parcerias Internacionais

Angola - AVM Advogados

Moçambique - MGA Advogados

Brasil - TozziniFreire Advogados

Macau

CONTACTOS

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CONTACTOS

O presente Guia foi elaborado por PLMJ em parceria com os escritórios associados de Angola-AVM Advogados, Moçambique-MGA Advogados e Consultores, e Brasil-TozziniFreire Advogados.

O presente Guia destina-se a ser distribuído entre Clientes e Colegas e a informação nele contida é prestada de forma geral e abstracta, não devendo servir de base para qualquer tomada de decisão sem assistência profissional qualificada e dirigida ao caso concreto.

O conteúdo deste Guia não pode ser reproduzido, no seu todo ou em parte, sem a expressa autorização do editor.

Caso deseje obter esclarecimentos adicionais sobre o assunto contacte: Dra. Sofia Gomes da Costa - e.mail: sgc@plmj.pt, tel: (351) 213 197441 ou Dra. Sónia Teixeira da Mota - e.mail: stm@plmj.pt, tel: (351) 213 197411.

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João JacintoObra da Fundação PLMJ

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Coimbra . Açores . Guimarães . Viseu

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