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Guia do Parcelamento do Solo Urbano

Perguntas e RespostasConsultas e Modelos

Florianpolis

2010

ElaboraoCentro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, sob a Coordenao-Geral do Promotor de Justia Lus Eduardo Couto de Oliveira Souto, com superviso da Subprocuradoria-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos e apoio da Procuradoria-Geral de Justia.

Catalogao na publicao por: Clarice Martins Quint CRB 14/384

Guia do Parcelamento do Solo Urbano

ContatoRua Bocaiva, 1.750, 2 andar - Centro - Florianpolis - SC - 88015-904Tel.: (48) 3229.9216 | Fax: (48) [email protected] | www.mp.sc.gov.br

Projeto grfico e editoraoCoordenadoria de Comunicao Social (48) 3229.9011 | [email protected]

Reviso gramatical

Lucia Anilda Miguel

Impressonov. 2010Grfica Clicheria Cromos

Tiragem

700 exemplares

Guia do Parcelamento do Solo

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SUMRIOI. Introduo ............................................................................................................................................... 7

II. A interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao Parcelamento de Solo Ur-bano ............................................................................................................................................................11

1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico ............................ 142. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos ................................................... 153. Concluses.............................................................................................................................. 17

III. Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano: .................................................. 191. O que gleba? ........................................................................................................................ 192. O que um lote? ................................................................................................................. 193. Quais as modalidades de parcelamento do solo? ............................................................. 204. O que loteamento? ............................................................................................................. 205. O que desmembramento? ................................................................................................. 216. O que so o desdobro e o remembramento? .................................................................... 337. O que loteamento irregular? ............................................................................................. 338. O que loteamento clandestino? ........................................................................................ 339. Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamen-to do solo urbano? .................................................................................................................... 3310. Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo empreendedor? ........................................................................................................................... 3511. Nas reas de uso comum quais os percentuais que devero ser resguardados para as reas institucional, de arruamento e rea verde? ................................................................ 3612. possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo? ..................... 3813. Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos urbanos ou de utilidade pblica)? A quem compete a sua execuo? ............................... 3814. Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana? .......................... 40 15. Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento? .................................. 4116. Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)? ........................................... 4117. Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguarda-do a ttulo de rea verde? ......................................................................................................... 4218. possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo? ............................................................................................................................................ 4519. possvel o aproveitamento da rea de reserva legal averbada na matrcula do imvel no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo? .............................................................................................................. 47

420. Pode haver o fechamento do loteamento por muros e cercas? ................................... 4821. Quais so os requisitos para aprovao municipal do projeto de loteamento? ........ 4922. Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial descritivo do projeto? ............... 5123. Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto de desmembramento a ser apresentado ao Municpio? ....................................................................................................... 5124. Quais os documentos, para fins de registro do parcelamento do solo, que devero estar anexados ao requerimento endereado ao Oficial de Registro de Imveis? ........... 5225. Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou desmembramento? ........ 5326. possvel a venda ou a promessa de venda de imvel no registrado? ..................... 5427. Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao Municpio o dever de regula-riz-lo? ......................................................................................................................................... 5428. O parcelamento do solo e a constituio de condomnios exigem licenciamento am-biental? ......................................................................................................................................... 5529. A realizao de parcelamento de solo irregular poder implicar a responsabilidade civil objetiva do parcelador? .................................................................................................... 5530. Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento de solo urbano? ................... 5631. necessria a interveno do Ministrio Pblico nos projetos de loteamentos e/ou desmembramentos na fase do pr-registro? .......................................................................... 6332. Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico prevista na Lei do Parcelamento do Solo? ....................................................................................................................................... 64

IV. Legislao e Normas Aplicveis ...................................................................................................... 651. Federal ..................................................................................................................................... 652. Estadual ................................................................................................................................... 663. Municipais ............................................................................................................................... 664. Resolues .............................................................................................................................. 665. Instrues Normativas ......................................................................................................... 676. Provimentos ........................................................................................................................... 67

VI. Consultas ............................................................................................................................................69

1. Consulta n. 5/2006 - Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Funda-mentos Legais Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de Justia. .......................................................................................................................................... 69

2. Consulta n. 8/2007 - Parcelamento do Solo Inc. V do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 Execuo de Obras Cronograma Cauo. ................................................................... 80

3. Consulta n. 1/2008 reas Verdes Urbanas Desafetao Obrigatoriedade do Municpio em Zelar pelas reas Verdes e Praas que instituir. .......................................... 84

4. Consulta n. 2/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Insuficincia do Instituto da Servido de Passagem como via de circulao regularizao do empreendi-mento. .......................................................................................................................................... 93

5. Consulta n. 3/2009 - Parcelamento do Solo - Desmembramento Fiscalizao Re-sultado Ftico correspondente ao loteamento Controle do Corte de Vegetao do Bio-ma Mata Atlntica ..................................................................................................................... .97


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6. Consulta n. 7/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Anlise de viabili-dade luz do disposto no art. 2 do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 e art. 850 do Cdigo de Normas da CGJ/SC. ...............................................................................................................104

7.Consulta n. 17/2009 Loteamento Fechado Iara Irregularidades Restrio ao acesso praia da Lagoa dos Esteves Permisso Concesso TAC..........................106

8. Consulta n. 19/2009 Loteamento Cooperativa Habitacional Sem aprovao e registro Comercializao Crime consumado art. 50 e segs. da Lei n. 6.766/1979 Crime formal e permanente Co-autoria dos corretores Tutela da Lei n. 8.078/1990. ....................................................................................................................................................110

9. Consulta n. 23/2009 Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida) Le-gitimao da Posse Interesse Social Interesse Especfico Assentamentos Consolida-dos e Reduo de Critrios Urbansticos Compensao Ambiental. ...........................124

10. Consulta n. 24/2009 Loteamento Industrial Lei n. 6.063/1982 Art. 8 1 - Re-serva Legal 35% rea de uso comum Impossibilidade de Reduo das reas Pbli-cas. ..............................................................................................................................................141

11. Consulta n. 26/2009 Parcelamento de solo - metragem de lote inferior ao mnimo exigvel no Plano Diretor Municipal Crime art. 50 da Lei n. 6.766/1979 ..................148

12. Consulta n.37/2009 Parcelamento de solo Distrito Industrial FATMA EIA/RIMA e autorizao de corte anuncia da Secretaria de Estado do Planeja-mento ............................................................................................................................ 150

13. Consulta n. 10/2010 Plano Diretor APP critrio menos restritivo Cdigo Florestal - Lei n. 6.766/1979 suplementariedade legislativa Princpio da Proibio do Retrocesso Ecolgico ADIN Legitimidade do representante do Ministrio Pblico ...................................................................................................................................................161

14. Consulta n. 16/2010 - Lei n. 6.766/1979 Parcelamento de Solo Urbano - Desdo-bro caracterizao dispensa da anlise dos arts. 18 e 19 da Lei n. 6.766/1979 para a hiptese de desdobro ..............................................................................................................167

15. Consulta n. 21/2010 Condomnio reas pblicas estudo ambiental simplificado loteamento inferior a 100 ha licenciamento conjunto tratamento de esgoto - trapi-che ..............................................................................................................................................169

16. Consulta n. 26/2010 Parcelamento do solo rural Mdulo Rural Desmembra-mento Inventrio .................................................................................................................179

17. Consulta n. 28/2010 Parcelamento do solo Impacto Regional - Anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento - reas de Uso Comum 35% da Gleba rea total do imvel Sobreposio em APP Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) Erro material na LAI Retificao Descumprimento da licena Embargo da obra ....................................................................................................................................................183

18. Consulta n. 30/2010 Parcelamento do solo Loteamento Clandestino Venda de Lotes Crime art. 50, par. nico, inc. I da Lei n. 6.766/1979- prescrio crime instan-tneo de efeitos permanentes inocorrncia ......................................................................19619. Consulta N. 32/2010 - Registro de desmembramento - procurao pblica - procura-o particular - possibilidade - autenticidade ou semelhana .........................................201

620. Consulta n. 34/10 - APP REA VERDE lai exigncias alterao de via de acesso sem comunicao ao registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e 50 da Lei n. 6.766 ....................................................................................................................................204 21. Consulta N. 40/10- loteamento fechado impedimento abertura de vias pblicas viabilidade de compensao ou recuperao da rea .........................................................21222. Consulta N. 45/10 - Parcelamento do solo. Imvel gravado com direitos reais de ga-rantia. Hipoteca. Possibilidade de desmembramento. Necessidade de anuncia do credor hipotecrio. ...............................................................................................................................21623. Consulta N. 46/10 - Obrigatoriedade de interveno do Ministrio Pblico nos pro-cessos de loteamento e desmembramento Solicitao de esclarecimentos e fundamen-tao acerca do assunto ..........................................................................................................21924. Consulta N. 57/10 - Desmembramento inferior a 10 lotes - fins industriais aplicao das exigncias das lei 6766/79 e lei 6063/81, e resoluo conjunta fatma/ibama 01/95 prevalncia dos arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts. 850 e 855, pargrafo nico do cdigo de normas da corregedoria geral de justia hipteses de exceo certificao de regularidade sanitria e ambiental do empreendimento pelo municpio ..........................................................................................................................22725. Consulta N. 60/10 - Loteamentos autorizados anteriormente lei 6.766/79 possi-bilidade de responsabilizar os atuais proprietrios a implantar os devidos equipamentos pblicos .................................................................................................................................... 242

V. Modelos ............................................................................................................................................251

1. Portaria ................................................................................................................................252

2. Ofcio diligncias ................................................................................................................255

3.Promoo de Arquivamento de Procedimento Preparatrio/Inqurito Civil ...........257

4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta .................................................259

5. Ao Civil Pblica ...............................................................................................................265

6. Denncia ..............................................................................................................................277

7. Folder Educativo .................................................................................................................280


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I - IntROdUO:

O parcelamento do solo tem sido o tema mais requisitado pelos membros do Ministrio Pblico, atualmente, em consultas formuladas ao Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, tendo em vista a notria expanso urbana dos municpios e os conflitos jurdicos e ambientais que lhe so correlatos.

Com o advento da lei 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.1 Assim, sendo instrumento til execuo da poltica urbana, nenhum parcelamento do solo dever ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2, tambm da aludida lei federal. Sua regulao se d basicamente pela lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. 1 Lei n. 10.257/01: Art. 1. - Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ser

aplicado o previsto nesta Lei. (...) Art. 4. - Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos: (...) II planejamento municipal, em especial: (...) b)disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; (...).

8No nos foge ao conhecimento a tramitao de Projetos de Lei voltados revogao de diversos dispositivos da lei 6.766/79, com destaque para o de n. 20/2007. Entretanto, diante da ausncia de perspectivas concretas de alterao legislativa em curto espao de tempo, alm da percepo de que tais alteraes no pretendem a descaracterizao geral dos seus institutos, tem-se por justificada a elaborao do presente estudo, em apoio a atuao dos membros do parquet, na sua complexa atividade de fiscalizao dos empreendimentos afetos ao parcelamento do solo.

Coube aos Municpios, observadas as diretrizes gerais a serem fixadas no art. 2 do Estatuto da Cidade, a tarefa de realizar a poltica de desenvolvimento urbano, promovendo o seu adequado ordenamento territorial mediante o planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano, conforme art. 30, inc. VIII, e art. 182 e segs. da CRFB/88.

Muito embora recepcionada pela carta constitucional vigente, a Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79) merece uma releitura ps-vigncia da Constituio da Repblica e do Estatuto das Cidades, Lei n. 10.257/01, em razo das novas diretrizes lanadas ao desenvolvimento urbano, que, como antes mencionado, passam a nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano reforando a funo socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurana, do bem-estar social e do equilbrio ambiental (art. 1 da Lei 10.257/01).

Resulta dessa nova viso uma especial preocupao com a idia de urbanismo2, controle e organizao do processo de urbanizao3 acelerado, alcanvel por meio de um maior planejamento e uma gesto municipal democrtica participativa, que assegure o crescimento sustentvel das cidades4 nas diferentes temticas como o direito de moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos, trabalho e lazer, para as presentes e futuras geraes, e exeqvel, preferencialmente, atravs da 2 Por Urbanismo, entenda-se o processo de adaptao da cidade s suas funes tendo em vista a melhoria

do meio fsico e das condies necessrias qualidade de vida: qualitativo. Em princpio, os planos urbansticoscontemplam o espao urbano como um todo, ao passo em que os projetos urbansticos fo-calizam parte ou partes desse todo, fazendo-lhe um recorte (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008).

3 Por Urbanizao, compreenda-se o processo de incremento da populao de uma cidade, devido a taxas de crescimento provocadas por fluxos migratrio, em geral provenientes do campo: quantitativo. Nesse contexto, a urbanizao tem a ver com a demografia (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao Professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008).

4 Lei n. 10.257/01: Art. 2. - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I - garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes; (grifou-se).


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importantssima edio dos planos diretores municipais.5

Essa atual perspectiva deve ser incorporada na interpretao moderna da Lei n. 6.766/79 e de seus institutos, por ocasio da atuao do Ministrio Pblico e fiscalizao da execuo dos parcelamentos que lhe so submetidos para apreciao, focada principalmente na verificao do controle da expanso urbana e ordenao do territrio. importante que essa verificao tome como ponto de partida a necessidade da observncia dos parcelamentos s diretrizes da poltica urbana pertencentes ao art. 2 do Estatuto da Cidade6. Balizado por aludidas diretrizes, d-se importante passo para que cada parcelamento seja executado como parte de um todo, de modo a incorporar-se de forma simtrica e ordenada ao pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade (moradia, lazer, circulao e trabalho), atentando-se ao cumprimento das obras e infraestruturas, do saneamento ambiental, dos equipamentos urbanos e de uso comunitrio e das reas verdes que devero 5 Art. 182, 1 /CFRB (O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais

de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana) c/c Art. 40, Caput/Estatuto da Cidade (O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana).

6 Lei n. 10.257/01: Art. 2.o - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

nizao, em atendimento ao interesse social; (...) IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades

econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

(...) VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego,

sem a previso da infra-estrutura correspondente; (...) f) a deteriorao das reas urbanizadas; g) a poluio e a degradao ambiental; (...) VIII adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com

os limites da sustentabilidade ambiental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia;

(...) IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao; (...) XI recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos; (...) XII proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural,

histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico; (...) XIII audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de

empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construdo, o conforto ou a segurana da populao;

(...) XV simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas

a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais; (...).

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integrar cada empreendimento.

Desta forma, procedemos, neste estudo, uma anlise das hipteses de interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos aos parcelamentos do solo, a seguir, uma anlise, na forma de perguntas e respostas, da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e seus principais institutos.

A seguir, feita uma anlise da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e seus principais institutos.

Na seqncia, apresentamos uma relao de pareceres elaborados pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, em resposta s consultas afetas ao parcelamento do solo urbano formuladas por membros do Ministrio Pblico.

Por fim, seguem, como sugesto, modelos de peas administrativas e judiciais afetas interveno do Ministrio Pblico em procedimentos de parcelamento de solo urbano.


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II- A Interveno do MInIstrIo P-blIco nos ProcedIMentos AFetos Ao PArcelAMento de solo UrbAno7

O Parcelamento do Solo Urbano um instrumento de execuo da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos em sede municipal, vinculado s diretrizes do art. 2 do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.

Para anlise e aprovao do parcelamento (loteamento e do desmembramento), a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); apresentao do projeto (arts. 9 a 11); aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art. 18); execuo (art. 18, V), e registro de parcelamento.

A atuao do Ministrio Pblico legitimada, seno por disposio da prpria Lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente, 7 Para um aprofundamento do tema, ver consulta anexa PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - INTER-

VENO DO MINISTRIO PBLICO - FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QUE PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JUSTIA.

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pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional do rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico, para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82, inciso X).

A interveno do Ministrio Pblico, nos termos da lei 6766/79, ocorre nas seguintes hipteses:

1 Impugnao de Terceiro - Quando o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. (art. 19, 2) Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se, no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao.

2 Pedido de Cancelamento - Quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado. Neste caso o Ministrio Pblico deve se manifestar antes que o juiz homologue o pedido de cancelamento. (art. 23 2)

3 Notificao do loteador - o Promotor de Justia poder notificar o loteador para suprir a falta, providenciando a abertura de conta junto a Registro Imobilirio para que os adquirentes possam suspender os pagamentos ao loteador e ali depositarem as prestaes. Esta medida somente poder ser adotada quando o parcelador for o titular do domnio do imvel parcelado. recomendvel que o Promotor de Justia procure dar publicidade medida, contatando associaes de moradores, lderes comunitrios ou mediante solicitao a jornais e emissoras de rdio, para que os adquirentes cessem os pagamentos ao parcelador. (colocou em outra parte do texto) - Faz-se ainda necessrio mencionar que muitos inquritos civis so instaurados para apurao de inexecuo de obras de infraestrutura8, caso em que esta notificao poder suprir a necessidade de ao civil pblica, ensejando a correo das irregularidades.

8 Em casos de inexecuo das obras de infra-estrutura, outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal a realizar as obras faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados, ou executar a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os valores excedentes. Com frequncia, tambm, ser firmado o termo de ajustamento de conduta.


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4 - Audincia do MP - Ocorre aps a regularizao do loteamento, quando h a autorizao judicial para o levantamento das prestaes anteriormente depositadas.

5 - Responsabilidade penal - Casos de interveno tradicional do Ministrio Pblico, quer como fiscal da lei, quer como titular da ao penal pblica. (art.50 a 52 da Lei 6.766/79)

Com o advento da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio Federal de 1988, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor.

A Lei comentada contempla outras hipteses de interveno do parquet (art. 38, 2 e 3), todas situaes que respeitam um procedimento de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a funo de fiscal da Lei.

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL P-BLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDI-VIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85, ART. 21 C. F., ART. 129, III E IX PRECEDENTES STF E STJ dever constitucional do Ministrio Pblico a defesa do patrimnio pblico e social, dos interesses difusos e coletivos e de outras funes compatveis com a sua natureza (art. 129, III e IX, CF). O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados, em razo de projetos de parcelamento de solo urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos.

(Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel. Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.

Considera-se pacificada na jurisprudncia a atuao do Ministrio Pblico em todas as fases do processo de parcelamento e registro, notadamente para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos pblicos no fazem.

De maneira genrica, o Ministrio Pblico tem o dever de, sempre que necessrio, promover a impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio.

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Nesta linha, a Corregedoria-Geral do Ministrio Pblico orientou aos membros de primeira instncia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de parcelamento que derem entrada no registro imobilirio, nesse sentido ver a resposta pergunta 30 deste guia.

1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico

O Ministrio Pblico pode contar com o auxlio de alguns rgos pblicos, que devero tomar providncias assim que acionados, na sua esfera de atuao, para coibir irregularidades em obras de parcelamento do solo.

a) Prefeitura Municipal - dever fiscalizar o parcelamento e, constatando sua ilegalidade, aplicar as sanes cabveis ao parcelador como notificaes (inclusive aquela prevista no art. 38 da Lei n. 6.766/79), advertncia, multa, embargo e, at mesmo, demolio. Destaque-se que Conselhos Municipais, em especial os com atuao vinculada a temas de poltica urbana - e na medida em que suas respectivas competncias o permitam podem ser acionados.

b) rgo ambiental quando o empreendimento no possuir licenciamento ambiental ou estiver ocorrendo supresso de vegetao na gleba parcelada, ou, ainda, qualquer outra espcie de agresso ao meio ambiente. Caber a lavratura de auto de infrao, promoo de embargo administrativo e elaborao de Relatrio de Vistoria, apontando, detalhadamente os impactos ambientais concretamente produzidos e demais danos j consolidados na rea.

c) Polcia Ambiental - dever ser acionada sempre que estiver ocorrendo a prtica de infrao penal ambiental. A ela caber proceder autuao do parcelador e de tantos quantos tenham concorrido para a prtica do evento, lavrando-se Termo Circunstanciado.

d) Polcia Civil - dever empreender diligncias para constatar se esto ocorrendo vendas ou atos de parcelamento material do imvel em desacordo com a lei, tais como: a abertura de ruas e demarcao de quadras e lotes. Se tiver ocorrido modificao fsica da gleba, dever ser providenciada a percia. Ainda que no se logre xito na priso em flagrante dos responsveis pelo parcelamento, dever ser instaurado inqurito policial para a completa apurao dos fatos.

e) Registro de Imveis - uma vez comunicado pelo Ministrio Pblico sobre a existncia de parcelamento ilegal do solo em determinado imvel, o


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Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides a ele relativas, promovendo publicidade investigao do parquet e evitando que os consumidores sejam enganados.

2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos

Detectada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica, ao meio ambiente, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, qualquer pessoa pode provocar a iniciativa do Ministrio Pblico: rgos pblicos encarregados da fiscalizao, Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio ambiente, Cartrio do Registro de Imveis, o adquirente de lote diretamente prejudicado e etc.

Os prprios parceladores devem buscar adequada orientao tcnica e jurdica antes de iniciarem qualquer empreendimento, mesmo em casos em que o parcelamento fsico ou jurdico da gleba tenha incio, possvel a adoo de medidas tendentes a paralis-lo ainda em estgio inicial, de tal modo que seja possvel evitar o dano ou providenciar o retorno situao anterior e a integral reparao do dano ocorrido.

A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, d-se por intermdio do inqurito civil (8, 1, da Lei n. 7.347/85), ou procedimento preparatrio (PP), do termo de ajustamento de conduta e da ao civil pblica.

Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias. Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no Estado, sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de Imveis, sobre o registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas; oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como: compromisso de compra e venda, ou, na falta deste, proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e tomar as medidas convenientes.

O termo de ajustamento de conduta pode ser firmado se o parcelador comprometer-se a sanar as irregularidades do empreendimento, firmando

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compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituir-se- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo;

Se no houver soluo ou compromisso de ajustamento de conduta, durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.

A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer.

O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento, com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente, feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em no parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso de descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa diria.

Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao dos danos aos adquirentes de lotes.

Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o parcelamento.

Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de Justia ajuzam a ao civil pblica com pedido liminar. A ao cautelar acaba sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal.

So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica:

a) proibir a prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes;

b) exigir a recomposio da vegetao mediante apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo no rgo ambiental. Tal projeto dever prever a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio;


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tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas; e indicao do local onde sero plantadas;

c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado, substituindo-as por outras da mesma espcie;

d) proibir a publicidade, vendas e recebimento de prestaes;

e) colocar placas ou faixas na rea, informando que, por deciso judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes;

f) exibir compromissos de compra e venda e apresentao de rol de adquirentes;

g) bloquear matrcula imobiliria;

h) bloquear ou indisponibilizar bens para garantia do cumprimento da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e

i) executar obras de infraestrutura.

3. Concluses:

1) A disciplina do Parcelamento do Solo compe o rol de instrumentos que devem ser utilizados para atender aos fins pretendidos pela Lei n. 10.257/01, ou Estatuto da Cidade. Assim, na condio de instrumento til, execuo da poltica urbana, o parcelamento no pode contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2 da mesma lei federal, pois que estas devem ser observadas como ponto de partida para a anlise acerca de sua adequao legal e viabilidade urbanstica. Sua regulao se d pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.

2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e registro.

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3) A tutela do parcelamento do solo urbano pelo Ministrio Pblico tem por fundamento a defesa do meio ambiente, do consumidor e da ordem urbanstica, includos na previso do art. 1, e incisos, da Lei n. 7.347/85.

4) A atuao do Ministrio Pblico, no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, se d por intermdio do procedimento preparatrio, do inqurito civil e do termo de ajustamento de conduta e da ao civil pblica.

5) Ao instaurar inqurito civil sobre parcelamento ilegal do solo, o Promotor de Justia deve acionar outros rgos pblicos com competncia para atuar na questo, os quais devero tomar as medidas cabveis na sua esfera de atuao, podendo ainda o Promotor de Justia proceder notificao do art. 38, 2, da Lei n. 6.766/79, celebrar termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do uso do imvel.

6) Quando for ajuizada ao civil pblica versando sobre parcelamento do solo urbano, o Ministrio Pblico dever pleitear as liminares necessrias a se evitar a ocorrncia ou continuidade dos danos e a garantir futura execuo, alm de formular pedido de condenao em dinheiro ou, de preferncia, de condenao obrigao de fazer ou no fazer.


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III- PergUntAs e resPostAs sobre o PArcelAMento do solo UrbAno:

1) O que gleba?

Gleba a rea de terreno que ainda no foi objeto de loteamento ou desmembramento regular, isto , aprovado e registrado. Aps o registro do parcelamento, o imvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e reas pblicas.

2) O que um lote?

Entenda-se por lote o terreno servido de infraestrutura bsica, cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

O tamanho legal mnimo do lote dever conter rea de pelo menos de cento e vinte e cinco metros quadrados e frente de cinco metros, salvo maior restrio da legislao estadual ou municipal, ou o loteamento se destinar urbanizao especifica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados.

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3) Quais as modalidades de parcelamento do solo?

O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocorrer mediante duas modalidades: loteamento ou desmembramento.

O parcelamento de solo, para fins urbanos, em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou em lei municipal. Se previsto em lei municipal, esta no poder estar em desacordo com o plano diretor, posto que este instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos.9

Por sua vez, o parcelamento de solo para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, conforme Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80, regem-se pelas disposies do Decreto n. 59.428, de 27-10-66, e do art. 53 da Lei n. 6.766/79.

Ainda, ser possvel a alterao do solo rural, para fins urbanos, se, em ato complexo, no se opuser o INCRA e, quando houver rgo metropolitano, cabendo ao Municpio a aprovao (art. 53 da Lei n. 6.766/79).10

Finalmente, o parcelamento de solo, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do art. 10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e seguintes, do Decreto n. 59.428/66, e do art. 8 da Lei n. 5.868/72.

Jurisprudncia11

4) O que loteamento?

O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias 9 Conforme 1. do art. 182/CRFB, c/c pargrafo nico do art. 140/CESC e art. 40, caput/EC.10 Ap. 78.282-2, da 12 Cm. Cvel do TJSP, de 23-10-1984, em RT 595/94, apud Rizardo, Arnaldo. Processo

de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6766/79 e 9785/99, 6. ed. ver. e ampl., So Paulo: ed. RT, 2003., p. 36.

11 Jurisprudncias APELAO CVEL. SUSCITAO DE DVIDA. REGISTRO DE IMVEIS. ALIENAO DE FRAO

IDEAL. INEXISTNCIA DE CONDOMNIO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AVERBAO INDEVIDA. - vedada a transcrio de venda de frao ideal na matrcula de imvel quando constatado que o contedo do negcio jurdico no corresponde realidade ftica, encontrando-se o terreno dividido em lotes delimitados e individualizados, sem que se tenha procedido regularizao do parcelamento do solo. O Parcelamento do solo urbano deve ocorrer pelo desmembramento ou loteamento, mediante a prvia aprovao do projeto pela Prefeitura local, sendo vedada a alienao de parcela de terreno sem o competente registro. - Recurso improvido. [GRIFEI]

(TJMG. Ap. Cv. n. 1.0114.06.072954-7/001, 7 Cmara Cvel. Relatora: Des. Heloisa Combat, Julgado em 07-04-2009)


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existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos12.

5) O que desmembramento?

Segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

Percebe-se, pois, que a caracterizao do parcelamento do solo, na modalidade desmembramento, pressupe ou deveria pressupor - um estado de coisas mais avanado que o loteamento, dispensando-se o parcelador exclusivamente da execuo de obras, infraestruturas e equipamentos j pr-existentes aprovao do empreendimento. 13 14

Infere-se, a partir destes conceitos, que o desmembramento uma forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e conveniente ao empreendedor do que o loteamento, j que o nus referente abertura de novas vias ou ampliao de vias existentes e instalao da respectiva infra-estrutura de responsabilidade do requerente, dando margem a burlas e, no mais das vezes, gerando dficits de reas de uso comum (destinadas implantao de reas verdes e de uso comunitrio, ex.: parques, praas, creches, postos de sade, escolas, ..).

Observa-se que o parcelamento do solo no territrio urbano brasileiro tem ocorrido de forma fragmentada. Normalmente uma grande gleba desmembrada, resultando em grandes reas remanescentes. Posteriormente,

12 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/7913 Quanto s distines fticas e jurdicas entre loteamento e desmembramento, ver Consulta n. 9/08, do Centro

de Apoio Operacional do Meio Ambiente, documento anexo.14 Jurisprudncias: CIVIL. ASSOCIAO. LOTE URBANO REGULAR. FRACIONAMENTO. QUALIFICAO COMO

NOVO LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO. INSTITUTO DISTINTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO DESTACADA. INADIMPLNCIA DOS ASSO-CIADOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISO. IMPERATIVIDADE. CONSIGNAO EM PAGAMENTO. MORA J CARACTERIZADA. ELISO. INVIABILIDADE.

[...] 4. APELAO CONHECIDA E IMPROVIDA. UNNIME. o lote pertencente e fracionado pela apelada j est situado em solo urbano devidamente loteado, tanto que

est inserto no permetro da cidade satlite de Recanto das Emas. Como corolrio dessa constatao evidente que, j integrando loteamento levado a efeito pelo Poder Pblico de conformidade com as exigncias legais, no pode ser objeto de novo loteamento, podendo, quando muito, ser objeto de desmembramento, instituto, frise-se, ante a afinidade que os apelantes demonstram por conceitos jurdicos, diverso do loteamento, con-quanto ambos integrem o gnero parcelamento, consoante se afere do estampado no artigo 2, 1 e 2, da Lei n. 6.766/79

(TJDFT. Ap. Cv. n. 20050910121080APC. Acrdo n. 319.024. rgo Julgador: 2 Turma Cvel. Relator: Des. Tefilo Caetano. Julgado em: 27-08-2008).

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estas reas so desmembradas, novamente, de acordo com o interesse privado. Neste processo, o planejamento urbano local desconsiderado, resultando em prejuzos para o desenvolvimento adequado das cidades.

Ressalta-se que o rgo municipal, quando da anlise de projetos de desmembramento, deveria verificar a caracterizao do entorno, das vias existentes, bem como a harmonizao do projeto de desmembramento com o sistema virio atual e futuro.

Um exemplo comum do problema ocorre nos desmembramentos incidentes em glebas remanescentes de glebas maiores onde j tenham ocorrido loteamentos previamente aprovados, em relao s quais ocorrem prolongamentos fraudulentos de ruas ilicitamente doadas ao municpio, de regra destinadas a lugar algum, e sem que haja um prvio resguardo de reas proporcionais de uso comum.

O objetivo destas doaes o de fraudar a ordem urbanstica mediante o aproveitamento econmico, com a conivncia do Poder Pblico, (por conluio ou ignorncia) da rea total desmembrada, enquanto que para os loteamentos exige-se destinao de reas (pelo menos 35%) para implantao de equipamento urbano e comunitrio, sistemas de circulao e espaos livres de uso pblico.

Compete ao Promotor de Justia fiscalizar a prvia existncia ou exigir, nos projetos de desmembramentos, a constituio das reas de uso comum eventualmente no disponibilizadas sociedade, proporcionais s reas a serem desmembradas. Em tais casos, entretanto, recomenda-se uma anlise com razoabilidade nos casos concretos, quanto possibilidade e necessidade de tais exigncias, considerando as mltiplas variveis urbanas que envolvem tais reas remanescentes, e as situaes fticas que podero dificultar ou impossibilitar o seu cumprimento, como o caso de glebas de pequena extenso e exguo nmero de lotes a serem constitudos, dos desmembramentos sem inteno de venda (ex.: decorrentes de partilhas, adjudicaes), dentre outros, situaes que podero exigir, do Poder Pblico Municipal, compensaes de reas pelo resultado prtico equivalente.

Para ilustrar o que foi dito acima, so apresentadas, a seguir, trs seqncias de imagens. A primeira com hipteses de loteamento regular e desmembramentos executados com violao ordem urbanstica. E nas seqncias seguintes, a situao oposta (regular).


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Inicialmente, verifica-se a existncia de uma grande gleba desmembrada em trs novas glebas.

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No meio da gleba maior, aprovado pelo municpio e constitudo um loteamento regular, composto de lotes e reas de uso comum (sistemas virios, reas verdes e de uso comunitrio, a razo de 35% da rea total do empreendimento), remanescendo outras duas reas desmembradas para aproveitamento futuro.


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Na seqncia, o empreendedor doa ao Municpio vrias ruas, em sua maioria destinadas a lugar algum e em desacordo com o planejamento municipal de expanso e desenvolvimento da cidade, no intuito de aproveitar integralmente os espaos das glebas remanescentes para constituio de lotes, sem destinar quaisquer reas de uso comum correspondentes s mesmas, em prejuzo ordem urbanstica.

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J a segunda seqncia apresenta inicialmente uma grande gleba desmembrada em duas novas glebas.


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Em seguida, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcionais tanto gleba loteada quanto gleba remanescente.

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Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente em lotes, no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do prvio resguardo das reas de uso comum para ambas as glebas parceladas.


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Percebe-se, da imagem comparativa, uma modalidade de fraude que contribui para o desenvolvimento urbanstico desordenado e insustentvel dos municpios brasileiros, pela venda indevida de reas que deveriam ser destinadas para uso comum do povo, merecendo especial ateno fiscalizatria, a tal ttulo, pelo Ministrio Pblico.

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J a terceira seqncia apresenta inicialmente uma gleba maior desmembrada em duas novas glebas.


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Ato contnuo, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcional gleba loteada.

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Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente em lotes, atravs de um novo loteamento (e no desmembramento), destinando reas verde em institucional proporcionais (35% da gleba), no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do resguardo, na nova rea parcelada, de 35% destinados s reas de uso comum e institucional referentes respectiva gleba.


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6) O que so o desdobro e o remembramento?

O desdobro se constitui na diviso de um lote e sem o objetivo de urbanizao, constituindo novos lotes, com matrculas distintas.15

J o remembramento destina-se a realizar a fuso ou unificao de dois ou mais lotes, para a formao de novo lote, pelo reagrupamento de lotes contguos, com a decorrente constituio de um terreno maior. Assim como no desdobro, o terreno resultante do remembramento considerado juridicamente um novo imvel, com matrcula prpria e rea distinta, o qual possuir limites e confrontaes diferentes.

Por se tratarem de procedimentos administrativos sem interferncia na ordem urbanstica municipal, o desdobro e o remembramento no se submetem s exigncias do registro especial do art. 18, sendo regulados pela legislao dos municpios.

7) O que um loteamento irregular?

aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou registrado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo as exigncias da lei 6766/79 (ex.: ausncia de infra estrutura, de rea comunitria, rea verde, ..)

8) O que um loteamento clandestino?

aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro no cartrio de registro de imveis competente, resultando inviabilizada a matrcula e individualizao dos respectivos lotes.

9) Quais so as reas de uso comum que devem obrigato-riamente integrar o parcelamento do solo urbano?

As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao

15 Nesse sentido a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82)

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do homem com o meio ambiente so constitudas por:

1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art.4 2 da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares.

2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.16

3) rea verde destinada aos espaos de domnio pblico que desempenhem funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade ambiental, funcional e esttica da cidade, sendo dotados de vegetao e espaos livres de impermeabilizao, admitindo-se intervenes mnimas como caminhos, trilhas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves.

Sabemos que as chamadas reas verdes contribuem com o aumento da umidade relativa do ar, reduzindo as doenas respiratrias; reduz a po-luio sonora; melhora a temperatura do ambiente; auxilia na absoro dos gases expelidos pelos veculos (CO2), reduzindo a poluio do ar; proporciona efeito positivo no comportamento humano, sendo que as cidades mais arborizadas tm menores ndices de violncia e problemas psicolgicos; favorece no controle sobre a proliferao de vetores de do-enas, particularmente os insetos, pois fornece um ambiente adequado para o desenvolvimento dos predadores (pssaros); favorece tambm a infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcionando a recarga do lenol fretico.17

Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva: Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos ur-bansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial, que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas, em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes,

16 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 1677-4280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: Acesso em: 05/10/09.

17 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em: Acesso .em: 05/10/09.


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ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico.

O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas.18

Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao. Apesar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no. Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador.

10) Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo empreendedor?

O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum:

Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos:

I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equi-pamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;

A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba, ou seja, sobre a totalidade da rea. Conforme o conceito de Jos Afonso da Silva: Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento (2006. p.329).

Nesse sentido, deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina esclarece o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea

18 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 1995. (p.247)

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como um todo, e no como lotes autnomos.19 A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de

preservao permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de parcelamento do solo no futuro.

Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a esta exigncia pelo rgo Licenciador Estadual (FATMA) a de que os 35% devero recair sobre a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente eventualmente existente na gleba. Ex. Imvel com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til do imvel para fins de parcelamento.

Esta interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade, como tambm, sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu uso indevido, por exemplo como rea verde ou institucional.20

sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos dgua21, as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.

11) Nas reas de uso comum, quais os percentuais que devero ser resguardados para as reas institucional, de arruamento e rea verde?

19 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial, Relator: Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997.

20 O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Per-manente, foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia que divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624: Ao relatar o processo, o ministro Humberto Martins entendeu como correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Es-tatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.

21 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na ati-vidade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46


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O Municpio estabelecer os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao, o qual, em tese, poder deixar de atender a contento as exigncias urbansticas, especialmente com a possibilidade de reduo dos equipamentos urbanos e espaos de lazer, razo pela qual, neste aspecto, sugerida uma ateno especial.

Conforme ensinamento doutrinrio, e no apenas legislativo, o conjunto das reas de uso comum devem alcanar o mnimo de 35% da gleba a ser arruada, distribudas da seguinte maneira: As regras, mais ou menos, so do seguinte teor: da rea total do plano de arruamento e loteamento sero destinados, no mnimo: I 20% para vias de circulao; II 15% para reas verdes; III 5% para reas institucionais.22 A ttulo exemplificativo, em Biguau o mnimo de: 20% para o sistema de circulao, 7% para reas verdes e 8% para equipamentos urbanos e comunitrios (art. 85 da Lei Complementar de Biguau n.12/2009).

Com relao s demais exigncias,23 o legislador deixou consignados limites mnimos de rea do lote (125m2),24 de distanciamento de guas correntes e dormentes (15m de cada lado)25 e de articulao das vias adjacentes oficiais. Neste ltimo, busca evitar a implantao de loteamentos em reas sem qualquer comunicao com o permetro urbano, ou seja, em locais inspitos, razo pela qual se exige que as vias de circulao devem preexistir e, portanto, constar em mapas oficiais do Municpio. Naquele, o objetivo o resguardo segurana das construes em vista da proximidade dos cursos dgua e efeitos advindos das intempries climticas.

Vale ressaltar que os requisitos traados na Lei do Parcelamento so considerados mnimos, ou seja, necessrio ater-se, sempre, s disposies constantes na legislao esparsa.

22 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 2006. p.337

23 Incisos II ao IV do art. 4 da Lei n. 6.766/7924 Inc. II do art. 4 da Lei 6.766/79 25 Jurisprudncia: 1. APELAO CVEL - AO DE DESMEMBRAMENTO DE IMVEL URBANO - REA MENOR DO QUE

QUELA EXIGIDA PELA MUNICIPALIDADE PARA A CONSTITUIO DE UM LOTE - IMPOS-SIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO - COMPETNCIA DO MUNICPIO PARA LEGISLAR SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO OUTORGADA PELA CONSTITUIO - NECESSIDADE DE ORGANI-ZAO DO MEIO URBANSTICO - EXEGESE DOS ARTS. 30, VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E 3 DA LEI N. 6.766/79 - SENTENA DE IMPROCEDNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO

(...) Na hiptese, o lote que os autores pretendem parcelar, isto , desmembrar de outro, possui rea de 198m.

Entretanto, como se viu, a rea mnima exigida pelo Municpio de So Joaquim de 360m. Assim, evidente que o imvel dos autores no se enquadra no limite mnimo para loteamento, motivo pelo qual no pode ser desmembrado. [GRIFEI]

(TJSC. Ap. Cv. n. 2004.020754-9, de So Joaquim, Terceira Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Marcus Tlio Sartorato. DJ 22-05-2007)

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Exemplificando, podemos citar as questes ambientais envolvidas na implantao do loteamento. Geralmente, h necessidade de corte/supresso de vegetao, sendo imprescindvel, nesses casos, a anuncia do rgo ambiental competente, conforme preceitua a legislao ambiental.26

Por fim, referente ao percentual destinado rea verde, ser o tema analisado com maiores detalhes na pergunta 17.

12) possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo?

No, exceto em caso de caducidade da licena municipal ou desistncia do loteador, observando-se as exigncias do art. 23 (admite-se o cancelamento do loteamento por: 1. deciso judicial; 2. a requerimento do loteador antes de qualquer lote ter sido objeto de contrato, com anuncia do rgo pblico responsvel ou 3. mediante requerimento conjunto formulado pelo loteador e por todos os adquirentes dos lotes, com anuncia do rgo responsvel). 27

13) Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos urbanos ou de utilidade pblica)? 26 Conforme art. 31 da Lei Federal 11.428/0627 Jurisprudncias: APELAES CVEIS - LOTEAMENTO APROVADO E REGISTRADO NO REGISTRO DE

IMVEIS - REA RESERVADA AO MUNICPIO PARA IMPLANTAO DE VIA PBLI-CA - INCORPORAO AO DOMNIO PBLICO - INTELIGNCIA DO ART. 22 DA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - AVERBAO NA MATRCULA DO IMVEL CAN-CELANDO A RESERVA DA REA TORNANDO-A LIVRE PARA USO DO LOTEADOR - NU-LIDADE - BEM PBLICO INDISPONVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS PESSOAS NO INDICADAS A SUPORTAREM OS EFEITOS DA SENTENA - RECURSOS DESPROVIDOS. A jurisprudncia predominante assentou entendimento no sentido de que a aprovao e o registro do projeto passam as reas destinadas s vias e logradouros pblicos, em terreno loteado, ao domnio pblico, indepen-dentemente de ttulo aquisitivo e transcrio. (STJ - Resp n. 10.703/SP - Rel. Min. Wlademar Zveiter) ( . . . ) [GRIFEI]

(TJSC. Ap. Cv. n. 2007.041804-0, de Biguau. rgo Julgador: 2 Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Cid Goulart. Julgado em: 19-01-2009).

Em sentido contrrio, porm mediante compensao em rea semelhante: AO POPULAR - DIREITO AMBIENTAL - REA VERDE - BEM DE USO COMUM - DESAFETAO

PELO Poder Pblico - DESTINAO DE NOVA REA POSSIBILIDADE. consentido ao Poder Pblico, mediante manifestao expressa de vontade e autorizao da Casa Legislativa,

alterar a destinao pblica anteriormente dada ao imvel, desde que passveis de valorao econmica, de modo a incorporar-lhes ao seu domnio privado.

Com a destinao de uma outra rea verde, atendeu-se, tanto os interesses financeiros do Ente Municipal quanto funo social do espao verde, que se caracteriza como o interesse pblico.

Ademais, nada consta nos autos a respeito da impossibilidade de devastao do espao verde, tendo em vista que no se tratava de patrimnio de proteo ambiental legalmente constitudo.

(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.015614-6, de Santo Amaro da Imperatriz. rgo Julgador: Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Volnei Carlin. Julgado em: 14-04-2005).


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A quem compete a sua execuo?

Os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica28, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.29

Quando se tratar de zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social, as exigncias de infraestrutura bsica constituir-se-o de, no mnimo, vias de circulao, escoamento das guas pluviais, rede para o abastecimento de gua potvel e solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar30.

A responsabilidade por sua implantao ser do loteador e, aps a sua aprovao, dever de ser estendida tambm ao Municpio. 31

28 A resoluo normativa 82/04 da ANEEL, em seu artigo 1, exclui da concessionria a responsabilidade pelos investimentos de obras de infraestrutura bsica ao atendimento com energia eltrica situados em loteamentos urbanos, sendo, entretanto, de sua responsabilidade a construo das redes e instalaes de energia eltrica em parcelamentos de interesse social, parcelamentos populares e em reas objeto de desmembramento que estejam em conformidade com a legislao aplicvel.

29 5 do art. 2 da Lei n. 6.766/7930 6 do art. 2 da Lei n. 6.766/7931 Jurisprudncias: 1. Foi para coibir esse estado de coisas que a Lei n. 6.766/79 veio exigir que o registro do loteamento, com a

venda de lotes somente poderia ser feito mediante o comprovante de verificao, pela Prefeitura, da execuo das obras exigidas pela legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais (art. 18, inc. V). Isto , tais obras so da estrita responsabilidade do loteador, sem as quais ele no pode registrar o loteamento; sem o registro, o loteamento tipifica ilcito civil e penal (art. 50 da mesma Lei). Se no estiverem concludas essas obras, deve o loteador apresentar um cronograma, com a durao mxima de dois anos, acom-panhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras, obras essas que so evidentemente de sua responsabilidade. Isto , ele deve ter condies de garantir, com os seus recursos, o cumprimento das obrigaes exclusivamente suas e que devem, em princpio, estar concludas quando do registro.

(STJ. REsp. 43.735-SP, Quarta Turma. Relator: Min. Slvio de Figueiredo Teixeira. Julgado em: 12-11-1996)

2. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPO-

SIO, AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAO DE INSTALAR REDE ELTRICA DOMICILIAR NAS RESIDNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDI-MENTO IRRECUSVEL. OBRIGAO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNI-CIPAL. ALEGAO QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAO DE INADIMPLNCIA. PROVAS AUSENTES. DECISO INCENSURVEL. INSURGNCIA RECURSAL DESATENDIDA.

Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, dever dos empreendedores a implantao da infraestrutura bsica, conforme comanda o art. 2, 5 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, obrigao deles, como forma mesmo de assegurar a dignidade humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a instalao, nas respectivas unidades, de rede eltrica domiciliar. E no tem eficcia, quanto aos adquirentes dos lotes, a assuno verbalmente assumida pelo Executivo Municipal de arcar com essas instalaes, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam a assuno, pelos empreendedores, dessa obrigao. [GRIFEI]

(TJSC. Agr. Ins. n. 2004.025499-7, de Videira. rgo Julgador: Quarta Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Trindade dos Santos. Julgado em: 26-03-2008).

Quanto responsabilidade do Municpio aps a aprovao do empreendimento: 3.

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14) Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?

O conceito de zona urbana historicamente esteve fixado no Cdigo Tributrio Nacional 32 sendo compreendido como aquela dotada de pelo menos dois melhoramentos urbanos (meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais, abastecimento de gua, sistema de esgotos sanitrios, rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar, e escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de trs quilmetros do imvel).

Hoje, considerado o disposto na Constituio Federal, incs. I e II de seu art. 30, e o caput e 1.o de seu art. 18233, em combinao com a lei 10.257/01 (Estatuto das Cidades), compreende-se que a zona urbana h de ser estabelecida no plano diretor ou em lei especfica dele decorrente.

Deste modo, o parcelamento de solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou, na sua ausncia, em lei municipal.

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE.

1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei n. 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo - Lei n. 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor.

2. As obras de infraestrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio.

3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. [GRIFEI] (STJ. RESP n. 263603/SP. rgo Julgador: Segunda Turma. Relatora: Min. Eliana Calmon. Julgado

em: 12-11-2002). 4. L O T E A M E N TO - O B R A S D E I N F R A E S T R U T U R A N O R E A L I Z A D A S - P R E -

VISO LEGAL - OBRIGAO DE FAZER - CONDENAO SOLIDRIA DO MUNI-CPIO E DO LOTEADOR - REEXAME NECESSRIO E APELO- DESPROVIMENTO. H responsabilidade solidria do Municpio, este por omisso, e do empreendedor, quando, em desrespeito legislao federal e local, os lotes se apresentam venda, independentemente de pavimentao e meio-fio, acreditando os adquirentes estarem aquelas benfeitorias includas (Ap. cv. n. 97.002089-9 de Canoinhas, Rel. Des. Francisco Oliveira Filho, j. 20-5-97).

(TJSC Ap. Cv. N. 1997.002190-9, de Canoinhas, 1 Cmara de Direito Pblico, Rel. Joo Martins. Julgado em: 05-09-2002)

32 CTN-Lei n. 5.172/66, 1 do art. 3233 CFRB: Art. 30. Compete aos Municpios: I - legislar sobre assuntos de interesse local; II - suplementar a legislao federal e a estadual no que couber; (...) Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme dire-

trizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.

(Grifou-se).


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J a Zona de Expanso Urbana - assim considerada a que se reserva para receber novas edificaes e equipamentos urbanos, no normal crescimento das cidades e vilas - devem ser, desde logo, delimitadas pelo Municpio e submetidas s restries urbansticas do Plano Diretor34.

15) Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembra-mento?

O projeto dever ser aprovado pelo Municpio, a quem compete tambm a fixao de diretrizes do projeto a que aludem os arts 6 e 7 da Lei n. 6.766/79 (traado do solo, sistema virio). 35

16) Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)?

- em terrenos alagadios e sujeitos inundao sem as devidas providncias para assegurar o escoamento das guas;

- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam saneados;

- em terreno com declividade igual ou superior a trinta por cento, salvo se atendidas s exigncias especficas das autoridades competentes;

- em terrenos cujas condies geolgicas no aconselhem a edificao;

- em reas de preservao ecolgicas (envolve aqui a proteo de mananciais, de patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico, definidas por legislao estadual ou federal, ainda, as florestas de preservao permanente, os parques nacionais, estaduais e municipais, as reservas

34 MEIRELLES, Hely Lopes Meirelles. Direito Municipal Brasileiro, 15 ed., So Paulo, Malheiros, 200635 Jurisprudncia: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - DIREITO URBANSTICO - LOTEAMENTO

CLANDESTINO - MUNICPIO - PODER-DEVER DE REGULARIZAO - CONCESSO DE LIMI-NAR - AUSNCIA DE PRVIA MANIFESTAO DO ENTE PBLICO - ART. 2 DA LEI FEDERAL N. 8.473/92 - REGRA NO ABSOLUTA EM RAZO DA MATRIA - MEIO AMBIENTE - URGNCIA QUE SE SOBREPE PARA PREVENIR DANO MAIOR - IDENTIFICAO DOS LOTES E IMVEIS CONSTRUDOS - CADASTRO DOS ATUAIS MORADORES E POSSUIDORES - PRAZO DE 30 DIAS - TEMPO EXGUO - DILAO PARA 90 DIAS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos e o bem-estar da populao. (STJ, REsp n. 44.8216/SP, Rel. Min. LUIZ FUX). [GRIFEI]

(TJSC. Agr. Ins. n. 2008.058619-5, de So Jos, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jaime Ramos. DJ 15-05-2009)

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biolgicas, reservas de caa, as estaes ecolgicas e as reas de proteo ambiental) ou com condies de poluio que impeam as condies sanitrias suportveis habitao (verificar os padres de emisso fixados pelas autoridades federais, estaduais e municipais em todas as formas de poluio, alm das as normas da ABNT).36 37

17) Qual o percentual do loteamento ou do condomnio re-sidencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde?38

36 Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/7937 JURISPRUDNCIAS:

INDENIZAO. PERDAS E DANOS. AQUISIO DE LOTE EM REA PANTANOSA E SUJEITA A FREQENTES INUNDAES. APROVAO DE LOTEAMENTO SEM CONDI-ES DE HABITABILIDADE. VCIO OCULTO QUE, SE FOSSE DA CINCIA DOS COMPRA-DORES, SERIA CAUSA DE NO CONCLUSO DO NEGCIO. RECURSO DESPROVIDO. O vendedor responsvel pela adequao do loteamento s normas tcnicas de saneamento e infra-estrutura. Assim, a aquisio de imvel em terreno alagadio e pantanoso, com sujeio a pe-rigo constante para a estrutura do imvel, caso evidente de dever de indenizar os prejuzos.O loteamento deve proporcionar no apenas a comodidade dos que iro habitar na nova rea, mas principalmente deve garantir a segurana e as condies mnima de higiene e saneamento. O art. 3, pargrafo nico, da Lei n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), ademais, enftico ao dispor que: no ser permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas.

Os defeitos ocultos, no visveis em inspeo normal, e passveis de existncia na coisa adquirida, so os cha-mados vcios redibitrios, que tornam o bem intil ao fim a que se destina. uma garantia legal, considerada a partir da necessidade sempre premente de segurana das relaes jurdicas.

Se a prova documental e testemunhal comprovam o fato de que o imvel sujeito a inundaes, e que de tal vcio no tinha conhecimento o autor quando da realizao do negcio, possvel se torna o abatimento do preo e demais indenizaes pelos estragos causados (Apelao cvel n. 97.015139-0, de Joinville, Relator Des. Carlos Prudncio).

(TJSC. Apelao Cvel n. 2000.011874-5, de Joinville, Primeira Cmara de Direito Civil , Relator: Carlos Prudncio, DJ 17-04-2001)

E ainda:

Ao Civil Pblica. Parcelamento irregular do solo urbano. rea de preservao ambiental. Preocupao da Prefeitura de Angra dos Reis com possvel desmatamento e utilizao indevida do solo como rea residencial. Sentena que julgou procedente em parte o pedido, determinando ao ru que se abstenha de parcelar o solo ou construir no local sob pena de multa diria. Inconformismo atravs do recurso de apelao. Manifesto direito da Municipalidade em pretender preservar as reas em que vedada por lei a supresso da vegetao, exceto quando autorizada pelo Poder Pblico e desde que presente o interesse coletivo (Cdigo Florestal, artigos 1 e 3, 1). certo que o direito moradia, hoje erigido categoria de direito social (CRFB/88, artigo 6), deve ser protegido, mas sem violar os preceitos constitucionais em defesa do meio ambiente (CRFB, artigo 225), da funo social da propriedade (CRFB, artigo 5, XXIII) e da funo scio-ambiental da cidade (CRFB, artigo 182 e Estatuto da Cidade, artigo 1), devendo ser preservado em primeiro lugar, o interesse coletivo. Invivel, portanto, aceitar o parcelamento irregular do solo municipal, sob pena de afronta direta ao direito da coletividade preservao do meio ambiente e da qualidade de vida da populao, interesses de carter pblico e social que se sobrepem ao interesse privado, da o cabimento da Ao Civil Pblica. Em razo do exposto, com base no art. 557 do CPC, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, diante da sua manifesta improcedncia, mantendo integralmente a douta sentena recorrida.

(TJRJ. Apelao n. 2008.001.13701, Dcima Terceira Cmara Cvel, Relator: Des. Sirley Abreu Biondi, DJ: 24-06-2008)

38 Neste tpico, remetemos o leitor ao teor da Instruo Normativa n. 3 da FATMA, especialmente ao tpico


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Alm do percentual fixado no plano diretor ou em lei municipal, para clculo da rea verde do loteamento, devem ser consideradas as situaes do imvel a ser parcelado, como:

a) Se a rea/gleba no possuir vegetao nativa, ser quantificada a rea verde, conforme Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 1/95 que exige 8m (oito metros quadrados) de rea verde por habitante do loteamento.39 Destacamos que o rgo Ambiental Estadual utiliza, para fins de licenciamento, o parmetro de 5 (cinco) habitantes por lote, essa rea verde deve ser objeto de firmatura de Termo de Compromisso de Preservao de rea Verde (IN 3/08 FATMA).40

b) Se a rea/gleba a ser parcelada possuir vegetao nativa: b.1. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio

inicial de regenerao: dever seguir a mesma exigncia da Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 1/95;

b.2. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio mdio de regenerao: quanto ao desmate urbano desta vegetao, conforme prevem os arts. 17 e 31 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacamos duas situaes:

Para fins de loteamento ou qualquer edificao em permetros urbanos aprovados antes da lei 11.428/06, devero ser mantidos 30% da rea total coberta por essa vegetao.

Para permetros urbanos aprovados na vigncia da Lei 5 instrues especficas.

39 Encontra-se em discusso perante a Fundao Estadual do Meio Ambiente proposta de alterao deste ndice para 12m2 por habitante, conforme orientao da Organizao Mundial de Sade-OMS, Food and Agriculture Organization-FAO e Organizao das Naes Unidas-ONU, ou a adoo do parcentual de 15m2 por habitante conforme recomenda a Sociedade Brasileira de Arborizao Urbana-SBAU.

40 JURISPRUDNCIA: APELAO CVEL EM MANDADO DE SEGURANA. DIREITO URBANSTICO. CONDICIONA-

MENTO, PELO MUNICPIO, DA APRECIAO DO PEDIDO DE PARCELAMENTO DO SOLO APRESENTAO DE ESTUDO DE SISTEMA VIRIO E DESTINAO DE REAS PBLICAS. ART. 30, INCISO VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

[...] como o estudo apresentado pelo prprio interessado [...], prev-se que complementando o parcelamento restaria uma rea remanescente de aproximadamente 4.500,00 m e para a abertura da rua com projeo, como mostra a foto anexa, onde j est feita a terraplanagem e implantada parte da rede de drenagem e o posteamento da rede eltrica, seria necessria a rea de aproximadamente 1.300,00m, sobrando assim 3.200,00m, sendo que aplicando o percentual de 10% (dez por cento) para rea Verde Vegetao e 10% (dez por cento) por rea Verde Lazer e/ou de Utilidade Pblica teramos aproximadamente 320,00m respectivamente para cada tipo de rea pblica, com o que teramos 23 lotes urbanos com uma populao mdia de 5 (cinco) por lote, teramos 115 pessoas servidas por apenas 320,00m de rea verdades Vegetao, enquanto a Resoluo conjunta IBAMA/FATMA n. 1/95 prev rea mnima de 8,00m por habitante, concluindo que como processo de parcelamento de solo requerido, objeto da presente ao, deveria ser destinado as reas pblicas para atender os lotes urbanos que seria para o conforto e lazer da populao (Informaes, fl. 68).

(TJSC. Ap. Cv. Em MS n. 2007.019926-7, de Forquilhinha, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jnio Machado, julgado em 13-08-2008)

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11.428/06, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ser observado, nessa hiptese, o art. 17, a ttulo de compensao para desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo municpio ou regio metropolitana;

b.3 Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio avanado de regenerao: quanto ao desmate urbano dessa vegetao, conforme prevem os arts. 17, 21 e 30 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacam duas situaes:

Para fins de loteamento ou qualquer edificao para permetros urbanos aprovados antes da vigncia da lei 11.428/06, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ainda ser observado o art. 17, a ttulo de compensao pelo desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo Municpio ou regio metropolitana.

Para permetros urbanos aprovados aps a data desta Lei, vedada a supresso em estgio avanado para fins de loteamento ou edificao.

1 Obs: A Instruo Normativa n. 24 da FATMA, com base no art. 4 e 17 do Decreto Federal n. 5.300/04, exige a averbao de uma rea coberta de vegetao igual a da rea a ser desmatada (vegetao nativa em qualquer estgio sucessional) em se tratando de municpio integrante da Zona Costeira.

2 Obs: As mesmas restries impostas em zonas urbanas devero ser aplicadas nas zonas de expanso urbana.

3 Obs: Nos termos da Instruo Normativa FATMA n. 3/08, sempre que houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor condiciona-se ao requerimento, perante o rgo ambiental responsvel, de Autorizao de Corte de Vegetao na fase de Licena Ambiental Prvia, apresentando Inventrio Florestal, o levantamento fitossociolgico e ainda o inventrio faunstico, se couber, os quais so avaliados pela FATMA, juntamente com os demais estudos necessrios para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de Corte de Vegetao somente ser expedida conjuntamente com a Licena Ambiental de Instalao nos termos da Resoluo CONSEMA n.1/06, art. 7. 41 41 Jurisprudncias: 1. Ao civil pblica. [...] Loteamento. Reserva de 35% da rea como espao de uso pblico. rea verde.


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18) possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a se

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