Gustavo Millan Cesar de Almeida Projeto de Graduação...

Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial

Gustavo Millan Cesar de Almeida

Projeto de Graduação apresentado ao

Curso de Engenharia Civil da Escola

Politécnica, Universidade Federal do Rio

de Janeiro, como parte dos requisitos

necessários à obtenção do título de

Engenheiro.

Orientador: Profº. Eduardo Linhares Qualharini

RIO DE JANEIRO

Fevereiro de 2017



PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDA AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE

ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE

FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS

NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.

Examinada por:

______________________________________________

Prof. Eduardo Linhares Qualharini (orientador).

______________________________________________

Prof. Elaine Garrido Vasquez

______________________________________________

Prof. Vania Maria Ducap

RIO DE JANEIRO

Fevereiro de 2017

ii

Almeida, Gustavo Millan Cesar.

Apresentação e avaliação de um aplicativo para

autovistoria predial / Gustavo Millan Cesar de Almeida – Rio

de Janeiro: UFRJ / Escola Politécnica, 2016.

XI, 46 p.: il.; 29,7 cm.

Orientador: Eduardo Linhares Qualharini

Projeto de graduação – UFRJ/ Escola Politécnica / Curso

de Engenharia Civil, 2016.

Referências bibliográficas: p. 47-49.

1. Introdução. 2. Manutenção e inspeção predial 3.

Legislação e execução da autovistoria predial 4. Proposta do

sistema e exemplo de aplicação 5. Considerações finais e

trabalhos futuros.

I. Eduardo Linhares Qualharini. II. Universidade Federal

do Rio de Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia

Civil. III. Título

iii

AGRADECIMENTOS

Agradeço acima de tudo e em todas as coisas a Deus, que esteve sempre cuidando de mim

e me deu condições de apresentar este trabalho e de ter estudado em uma das melhores

universidades do país. Certamente, todos os agradecimentos posteriores a este são obra e

dádivas dEle em minha vida.

Agradeço à minha noiva e futura esposa, por todo o amor e paciência ao longo do

percurso. Por me acalmar e ajudar sempre que preciso e pelo incentivo para que chegasse

até este momento.

Agradeço ao meu pai por acreditar em mim, por sempre me incentivar, pela compreensão,

orientação e apoio ao longo da minha vida, tanto nos momentos fáceis quanto nos mais

difíceis.

Agradeço à minha mãe que, embora não tenha tido a oportunidade de ver esse momento

chegar, foi uma das maiores incentivadoras dos meus estudos e que, juntamente com meu

pai, são grandes responsáveis pela formação do meu caráter e da pessoa que sou hoje.

Agradeço à minha irmã Christine pela sua amizade, por estar presente quando preciso de

ajuda e pelo incentivo constante para que me torne um profissional competente.

Agradeço à minha família e meus amigos que, torcendo por mim, muitas vezes tiveram

de ser solidários e compreensivos, entendendo que eu não poderia comparecer a todos os

eventos e festividades devido ao compromisso com os estudos.

Agradeço ao professor Eduardo Linhares Qualharini pela orientação e ensinamentos

obtidos durante o período de estágio e desenvolvimento do presente trabalho. Agradeço

também pelo acolhimento e pela oportunidade de estágio em um local que me

proporcionou grande aprendizado e desenvolvimento pessoal.

Agradeço à professora Elaine Garrido pelo seu apoio enquanto ainda era coordenadora

da Engenharia Civil e até depois deste período. Muitas vezes, o que consideramos

pequenos gestos solidários, sem que saibamos, podem fazer grande diferença na vida de

outras pessoas.

Agradeço aos amigos que conheci durante o período de estágio no Núcleo de Pesquisas

em Planejamento e Gestão. Funcionários, estagiários e pessoas próximas se tornaram

grandes amigos e que batalharam juntos comigo para que esse momento chegasse.

iv

Agradeço aos meus amigos feitos no início da faculdade, e pelos que tive contato ao longo

do curso que já se formaram. A dedicação e alegria de vocês no exercício da profissão

me serviram de grande incentivo.

v

Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos

requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.



Fevereiro/2017

Orientador: Eduardo Linhares Qualharini

Curso: Engenharia Civil

Resumo

O envelhecimento das edificações existentes no país traz desafios para a indústria da

construção civil brasileira. A expansão demográfica das cidades e a redução dos espaços

disponíveis para construção aumentam a necessidade de se repensar a importância da

manutenção do bem construído. No cenário do estado Rio de Janeiro, a Lei nº 6400 impõe

necessidade de vistoria periódica das edificações para manutenção do bem edificado. O

presente trabalho, portanto, exibe um estudo a respeito da lei nº 6400, seu complemento

de lei para o munícipio do Rio de Janeiro e apresenta uma proposta de programa para ser

utilizada na vistoria local das edificações como auxílio para futura preparação do Laudo

Técnico de Vistoria Predial. O estudo realizado demonstra que o uso da aplicação

apresentada pode contribuir grandemente na execução da autovistoria predial.

Palavras-chave: Autovistoria Predial, Manutenção, Inspeção.

vi

Abstract of Monograph present to Poli/UFRJ as a partial fulfillment of the requirements

for degree of Civil Engineer.

Presentation and evaluation of a building inspection application


February/2017

Advisor: Eduardo Linhares Qualharini

Course: Civil Engineering

Abstract

The aging of existing buildings in the country brings challenges for the Brazilian

construction industry. The demographic expansion of cities and the reduction of available

places for building construction increase the need to rethink the importance of

maintenance in buildings In Rio de Janeiro state, Law 6400 imposes a need for periodic

inspections to maintain the existing buildings. The present work, therefore, presents a

study regarding the law nº 6400, its complement of law for the municipality of Rio de

Janeiro and presents an idea of software to be used locally in building inspections as

support for the preparation of the "Technical Report of the Building Inspection". The

present study demonstrates that the use of the presented application can contribute greatly

in the execution of building inspection.

Keywords: Building Inspection, Maintenance.

vii

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ............................................................................... 1

1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ................................................................... 1

1.2. OBJETIVO ................................................................................................ 2

1.3. METODOLOGIA ...................................................................................... 2

1.4. JUSTIFICATIVA ....................................................................................... 3

1.5. ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO ........................................................ 4

2. MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO PREDIAL. ................................. 6

2.1. VIDA ÚTIL E DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES ................................. 6

2.1.1. VIDA ÚTIL ............................................................................................... 6

2.1.2. DESEMPENHO EM EDIFICAÇÕES ........................................................ 6

2.2. MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES........................................................ 7

2.3. INSPEÇÃO PREDIAL ............................................................................. 14

3. LEGISLAÇÃO E EXECUÇÃO DA AUTOVISTORIA

PREDIAL ............................................................................................ 17

3.1. LEGISLAÇÃO APLICADA À AUTOVISTORIA PREDIAL .................. 17

3.1.1. LEI ESTADUAL Nº 6400 ........................................................................ 17

3.2. ETAPAS ANTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL ..... 20

3.3. ETAPAS DURANTE A VISTORIA PREDIAL ....................................... 23

3.3.1. ESTRUTURA .......................................................................................... 24

3.3.2. ALVENARIA .......................................................................................... 25

3.3.3. REVESTIMENTOS INTERNOS E EXTERNOS ..................................... 26

3.3.4. IMPERMEABILIZAÇÕES ...................................................................... 27

3.3.5. ESQUADRIAS ........................................................................................ 28

3.3.6. COBERTURA .......................................................................................... 29

3.3.7. INSTALAÇÕES....................................................................................... 30

3.3.7.1. ELÉTRICAS ..................................................................................... 31

3.3.7.2. HIDROSSANITÁRIAS ..................................................................... 31

3.3.7.3. GÁS .................................................................................................. 32

3.3.7.4. DEMAIS INSTALAÇÕES ................................................................ 32

3.4. ETAPAS POSTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL .... 33

4. APRESENTAÇÃO DA APLICAÇÃO E ESTUDO DE

APLICAÇÃO. ..................................................................................... 35

4.1. DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO .............................................................. 35

4.1.1. GERÊNCIA DE FORMULÁRIOS ........................................................... 36

viii

4.1.2. GERÊNCIA DE VISTORIAS .................................................................. 38

4.2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO: EDIFÍCIO RESENDE V ......................... 41

4.3. BENEFÍCIOS CONSTATADOS NO USO DO SISTEMA ...................... 42

4.4. SUGESTÕES E MELHORIAS NO SISTEMA ........................................ 43

4.5. CONSIDERAÇÕES SOBRE O ESTUDO DE CASO ............................... 44

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS E TRABALHOS FUTUROS........ 45

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................... 47

INDICAÇÕES ELETRÔNICAS ........................................................ 50

ANEXO A – DOCUMENTO EMITIDO PELA APLICAÇÃO, APÓS

EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL. ......................................... 52

ANEXO B – LEI ESTADUAL Nº 6400 DE 05/03/2013 .................... 65

ANEXO C - LEI COMPLEMENTAR Nº 126 DE 26 DE MARÇO DE

2013 ...................................................................................................... 68

ANEXO D - DECRETO Nº 37.426 DE 11/07/2013 ............................. 70

ix

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Incidência de acidentes em edificações, por tipo de origem............................ 3

Figura 2 - Lei de evolução de custos Fonte: Sitter(1984) Apud OLIVEIRA (2003) ..... 11

Figura 3 - Desabamento do Edifício Liberdade Fonte: Duarte, 2012 – Divulgação: G1 15

Figura 4 - Exemplo de desagregação e descolamento do revestimento ......................... 26

Figura 5 - Exemplo de empolamento no revestimento ................................................... 27

Figura 6 - Exemplo de manchas no revestimento .......................................................... 27

Figura 7 - Esquerda: Corrosão das armaduras e direita eflorescência no concreto ........ 28

Figura 8 - Gráfico de distribuição de defeitos em esquadrias ........................................ 28

Figura 9 - Esquerda - Infiltração na interface e Direita – Interface janela e verga ........ 29

Figura 10 - A – Acúmulo de detritos; B – Telhas quebradas; C – Telhas mal fixadas. . 30

Figura 11 - Frequência de queixas de manifestações patológicas a construtoras. .......... 30

Figura 12 - Página Inicial do Sistema ............................................................................. 35

Figura 13 - Página de gestão de formulários .................................................................. 36

Figura 14 – Esquerda: Criação de Componente e Direita: listagem dos itens criados ... 37

Figura 15 - Esquerda: edição de Item e Direita: opção de link com itens criados ......... 38

Figura 16 - Esquerda: Criação de nova vistoria e Direita: listagem das vistorias criadas

pelo usuário .................................................................................................................... 39

Figura 17 - Execução de Vistoria ................................................................................... 39

Figura 18 - Andamento da Vistoria ................................................................................ 40

x

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 - Uso dos diversos tipos de manutenção: Brasil x Primeiro Mundo .............. 12

Quadro 2 - Responsabilidades dos envolvidos com a autovistoria ................................ 19

Quadro 3 - Área de atuação dos profissionais envolvidos na vistoria predial ................ 22

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Incidência de Manifestações Patológicas ...................................................... 25

xi

LISTA DE SIGLAS

ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica

CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo

CIMM – Centro de Informação Metal Mecânica

CMB – Committee on Bulding Maintenance

CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia

IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

ISO – International Organization for Standardization

IPTU - Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbana

LTVP – Laudo Técnico de Vistoria Predial

RRT – Registro de Responsabilidade Técnica

SECOVI - Sindicato da Habitação

SMU – Secretaria Municipal de Urbanismo

GLOSSÁRIO

Checklist - Lista de verificação de tarefas de uma rotina ou de itens necessários.

Software - Conjunto dos elementos que, num computador, compõe o sistema de

processamento de dados; todo programa que se encontra armazenado no disco rígido.

Web - Sistema de interligação de documentos e recursos através da Internet.

1

1. INTRODUÇÃO

1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Ao realizar pesquisas em meios digitais e acadêmicos globais, não é muito difícil

encontrar estudos a respeito de inspeção e manutenção em edificações. SILVA(2015) afirma

que o interesse pelo estudo e suas aplicações em edificações ocorreram posteriormente no

Brasil. Com o envelhecimento das cidades e construções existentes no país, alguns acidentes

começaram a ganhar notoriedade e levar a população e o governo a desenvolver pesquisas e

implementar medidas para prevenir tais acidentes.

Como consequência, estudos a respeito de inspeção e manutenção começaram a se

desenvolver e ganhar peso no Brasil. De acordo com Siqueira, Lara et al (2012), todas essas

irregularidades podem ser evitadas com medidas preventivas simples, de longo prazo, através

de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para posterior implantação de um

plano de manutenção, que garanta o bom desempenho da edificação.

Baseados neste fundamento e cientes da importância da manutenção predial para

manutenção do seu desempenho, foram adotadas medidas legislativas em diversas cidades e

estados que viessem a exigir uma vistoria regular das edificações. No Rio de Janeiro, por

exemplo, foram instauradas a Lei nº 6400 no estado e a Lei Complementar nº 126/13 no

município, tornando obrigatória a realização da autovistoria predial em edificações. Tais

medidas, de acordo com o CREA-RJ (2013), são avanços sociais fundamentais para proteger o

cidadão de acidentes iminentes, decorrentes de má conservação ou mal-uso de uma edificação.

Alguns estudos foram realizados no Brasil a respeito do tema de inspeção e vistoria

predial, implementando metodologias e criando modelos de relatórios de inspeção para facilitar

a sua execução in loco. Estes porém são modelos manuais e executados em folhas de papel,

necessitando a impressão de grande volume de papel, muito do qual será descartado

posteriormente, e sendo necessária a documentação posterior em computadores.

2

Sabe-se também que, com a informatização e o desenvolvimento tecnológico

devidos à modernidade, os sistemas de computação se fazem a cada dia mais presentes na

sociedade, auxiliando em diferentes ofícios e com diferentes níveis de complexidade e de uso.

O avanço da tecnologia oferece a cada dia suporte para as diversas atividades do ser humano,

tanto em meio profissional como na realização das demais atividades diárias. Devido ao avanço

tecnológico e a sua contribuição com a sociedade, é sempre importante pensar em meios em

que a tecnologia ainda pode ser útil no desenvolvimento das tarefas profissionais e cotidianas.

1.2. OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é apresentar uma aplicação de suporte à execução

da autovistoria predial e avaliar o seu desempenho. O estudo apresentará a legislação aplicada,

os procedimentos e metodologias de execução da vistoria em edificações e apresentará uma

forma de realização da inspeção com uso da aplicação proposta. O programa apresentado busca

aumentar a eficiência do processo de vistoria, aumentando a confiabilidade do armazenamento

das informações e evitando o desperdício de papel com as muitas anotações realizadas durante

a inspeção.

1.3. METODOLOGIA

A fim de alcançar os objetivos propostos, foram realizadas extensas pesquisas

bibliográficas sobre o tema. Foram coletadas informações a partir da leitura de artigos, normas

envolvidas e constante levantamento de informações com profissionais atuantes no mercado de

trabalho.

O autor, após estudo a respeito do tema abordado no presente trabalho buscou

desenvolver aplicação que possa ser utilizada como suporte para realização de autovistorias

prediais. Após o desenvolvimento do programa, descrito em Almeida(2016) e apresentado no

3

presente trabalho, foi realizada uma vistoria predial fazendo uso deste, sendo apresentada como

estudo de caso no presente trabalho.

São apresentados os resultados do trabalho, as considerações e benefícios

constatados com a sua utilização e as expectativas a respeito do seu uso no futuro. Além disso,

foram apresentadas críticas e propostas de melhorias na aplicação, para melhor aplicabilidade

no campo da autovistoria predial.

1.4. JUSTIFICATIVA

A figura 1 apresenta um gráfico com a frequência de incidentes prediais

identificados em estudo realizado pelo Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro.

Conforme é possível constatar, a maior parcela de falhas ocorre devido à falta de manutenção

preventiva nas edificações.

Figura 1 - Incidência de acidentes em edificações, por tipo de origem

Fonte: CONSENZA – Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (SENGE

RJ), 2014

É importante então estudar medidas possíveis de implementação que venham a

prevenir o surgimento de falhas críticas nas edificações, sendo uma destas a inspeção predial.

A Lei Estadual nº 6400 atua com grande peso a favor da manutenção preventiva, pela imposição

de uma inspeção periódica em edifícios com mais de dois pavimentos.

A inspeção deve ser realizada por profissional habilitado, que deve preparar um

roteiro de inspeção, baseado em estudo criterioso da edificação e em seus conhecimentos

técnicos a respeito de patologias em edificações.

4

A importância do estudo surge no contexto da falta de manutenção predial nas

edificações, necessitando de medidas que motivem execução desta. Além disto, devido ao fato

da Lei estadual nº 6400 não exigir um padrão para execução das vistorias e nem o formato do

relatório de vistoria criado, o seu desenvolvimento fica a critério da habilidade e conhecimento

do profissional contratado para o serviço. Desta forma, é importante a padronização de tal

procedimento para a auxiliar a execução da autovistoria. Isto pode ser feito com o uso de uma

aplicação que forneça suporte para a execução da inspeção, como a apresentada no presente

trabalho.

1.5. ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO

Este trabalho é composto de cinco capítulos desenvolvidos de forma a promover

um entendimento a legislação a respeito da vistoria predial, uma metodologia de execução e

discutir uma proposta de sistema para facilitar a sua realização.

O primeiro capítulo trata do objetivo do presente trabalho, sua importância e

apresenta metodologia utilizada no desenvolvimento do trabalho realizado.

O segundo capítulo apresenta conceitos diretamente relacionados ao tema proposto

no projeto, que atuam como base para a realização da autovistoria predial. Nesta parte são

apresentados brevemente conceitos sobre desempenho e vida útil de edificações, manutenção e

inspeção predial.

O terceiro capítulo discorre sobre a legislação, conceitos e metodologias da

autovistoria predial, tema principal do presente trabalho. Nesta sessão é apresentada uma

revisão bibliográfica a respeito do tema, discorrendo sobre as leis existentes no país de apoio a

vistoria em edificações. A seguir o capítulo apresenta uma metodologia de execução da

autovistoria predial, apresentando patologias às quais o vistoriador deve estar atento durante a

execução da vistoria.

O quarto capítulo apresenta o programa proposto para auxílio na realização da

autovistoria em edificações. O autor discorrerá sobre as funcionalidades e expectativas a

5

respeito do uso do software na execução da vistoria em edificações. A seguir é apresentado

como estudo de caso uma autovistoria predial realizada com auxílio da aplicação, bem como

constatações e críticas a respeito do sistema e do estudo de caso realizado.

O último capítulo possui considerações finais, apresentando os benefícios que o

estudo e a realização da Autovistoria Predial trazem ao mercado, uma análise crítica sobre o

assunto, ponderações a respeito do programa utilizado e propostas de melhorias neste para

melhor uso no campo da engenharia.

Por fim, são apresentadas as referências bibliográficas e indicações eletrônicas que

serviram como fundamentação para o presente trabalho, seguidas de quatro anexos contendo

um documento com o relatório emitido pela aplicação após a execução da vistoria, a Lei

Estadual nº 6400, Lei Complementar nº 126 e o Decreto nº 37.426, documentos pertinentes ao

presente trabalho.

6

2. MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO PREDIAL.

2.1. VIDA ÚTIL E DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES

Antes que se inicie uma discussão a respeito de manutenção predial e suas formas

de execução, é necessário que se compreenda tal necessidade, abordando primeiramente

conceitos como vida útil e desempenho de edificações.

2.1.1. VIDA ÚTIL

Toda criação humana possui uma depreciação. Esta ocorre devido ao uso, por

desgaste natural, por ações externas, como as ambientais, por intervenções sofridas ou demais

influências que tendem a degradar o produto até que este se torne obsoleto ou inadequado para

uso. A este período de utilidade do artefato produzido até que se torne obsoleto, chamamos de

vida útil (John, 2006).

Ao projetar um determinado sistema, tendo como base suas características e

materiais componentes, estima-se um período em que este atenderá aos requisitos de

desempenho estabelecidos. Para isso, leva-se em consideração as normas aplicáveis é

considerada a execução correta de todos os procedimentos de reparo e manutenção

especificados no manual de uso, operação e manutenção do respectivo sistema. Esta estimativa

teórica é nomeada como Vida Útil de Projeto (NBR15575/2013).

Quando aplicamos o conceito apresentado a edificações tem-se que, afim de

mantermos a vida útil de projeto de uma edificação ou prolongarmos o tempo em que esta

atenderá aos seus requisitos de desempenho, é necessário atuarmos ativamente na manutenção

da estrutura existente, impedindo que esta se desgaste e tenha sua vida útil terminada

prematuramente.

2.1.2. DESEMPENHO EM EDIFICAÇÕES

Segundo Gibson (1982), a abordagem do desempenho de edificações consiste em

pensar na edificação não como um fim em si mesma, mas como um meio. A preocupação,

7

portanto, não está em como esta deve ser construída, mas a quais requisitos ela deve atender ao

longo de sua vida útil de projeto.

Sendo assim, o desempenho de uma edificação compreende o comportamento

percebido do produto, após submetido à exposição e ao uso. Esta percepção ocorre do ponto de

vista dos usuários, indivíduos envolvidos com o edifício (Cremonini, 1988).

A norma ISO 6241 estipula diversos requisitos de desempenho que uma edificação

deve atender, como segurança da estrutura, segurança ao fogo, segurança em uso,

estanqueidade, conforto higrotérmico, pureza do ar, conforto acústico, conforto visual, conforto

tátil, conforto antropodinâmico, higiene, adaptação ao uso, durabilidade e economia.

Porém, uma vez que o desempenho de edificações consiste em percepções

individuais, sua mensuração se torna subjetiva, visto que diferentes pessoas terão opiniões

diversas sobre o mesmo assunto. De forma a estabelecer um padrão de desempenho para

edificações, de forma que estes se tornem tangíveis e mensuráveis, a NBR 15575/2013

estabeleceu critérios qualitativos e quantitativos para mensuração e avaliação do desempenho

dos diversos sistemas de uma edificação.

Além de tornar mensurável o desempenho de uma edificação, a referida norma

estabelece níveis mínimos para os quais toda edificação construída deve atender

obrigatoriamente ao longo de sua vida útil.

2.2. MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Atualmente, é possível encontrar diversas definições de manutenção diferentes,

estabelecidas por diferentes autores. Segundo Pinto (1999), manutenção é um arranjo de ações

de gestão, técnicas e econômicas, utilizadas em bens ou equipamentos de forma a implementar

melhorias em seu ciclo de vida. De acordo com Monks (1987), é uma atividade realizada com

o objetivo de manter o equipamento ou outros bens em boas condições para apoiar e atender às

metas organizacionais. Para Cabral (2006), um grupo de ações desenvolvidas objetivando

garantir o bom funcionamento dos equipamentos e instalações, devendo certificar que estas

8

serão realizadas no momento necessário e de maneira eficaz, a fim de garantir que não ocorram

avarias ou perdas de rendimento. Caso ocorram, devem ser repostas em boas condições de

operacionalidade com a maior brevidade, a um custo global otimizado. O dicionário Aurélio

define manutenção como sendo: “as medidas necessárias para a conservação ou permanência,

de alguma coisa ou situação” e ainda “os cuidados técnicos indispensáveis ao funcionamento

regular e permanente de motores e máquinas”. A ABNT NBR 5462:1994 interpreta o ato como

sendo a combinação de ações técnicas e administrativas, inclusive as de coordenação que

buscam manter ou recolocar um dado equipamento, instalação ou sistema, na sua principal

função requerido, outrora projetado.

Uma vez que a área de manutenção é demasiadamente abrangente e inclui diversos

produtos diferentes, fez-se necessário um estudo a respeito da manutenção realizada em

construções. Na literatura recente são encontradas variadas definições de manutenção que são

aplicadas diretamente à edificações, ação conhecida como manutenção predial. De acordo com

o Committee on Bulding Maintenance, CBM, “manutenção predial são todas as atividades

conduzidas para manter, restabelecer ou melhorar cada instalação, isto é, cada componente de

um edifício, seus serviços e tudo aquilo que circunda de acordo com padrões aceitáveis de uso,

de modo a preservar a utilidade e o valor da instalação”. A NBR 5674:1999 define manutenção

predial como “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a

capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e

segurança de seus usuários”. Já a NBR 5462:1994 interpreta a manutenção como a

“Combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão,

destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função

requerida.”. Gomide et al. define resumidamente a manutenção predial como “o conjunto de

atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às

necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”

9

Existem diversos tipos de manutenção, e o método de ação adotado ou mesmo a

combinação dos tipos de manutenção a serem utilizadas dependem de uma análise do objetivo

desejado e da necessidade real no momento, bem como da relação custo-benefício para cada

um dos tipos a serem utilizados.

Dos muitos tipos de manutenção existentes, os modelos dos quais este trabalho tem

como fundamentação são:

Manutenção Preventiva: Segundo o dicionário do CIMM, Centro de Informação

Metal Mecânica, é a manutenção realizada objetivando a redução da

probabilidade do surgimento de falhas em uma máquina, equipamento, sistema

ou até mesmo um serviço prestado. Esta modalidade de intervenção ocorre de

forma prevista, preparada e programada, buscando evitar o aparecimento de

uma falha, atuando antes de uma data prevista para o surgimento desta, ou seja,

é o conjunto de serviços de inspeções sistemáticas, ajustes, conservação e

eliminação de defeitos, visando evitar o surgimento das falhas. Esta modalidade

de manutenção é realizada de acordo com um cronograma ou baseada nos

índices de funcionamento do sistema ou equipamento. O período para revisão

do sistema é planejado tendo como base um histórico de ocorrências ou as

recomendações do fabricante ou construtor. Enquadram-se nessa categoria as

revisões sistemáticas e os planos de inspeção. De acordo com a cartilha de

Autovistoria Predial do CAURJ (2014), "A manutenção preventiva é mais útil,

mais eficiente e mais barata que qualquer obra que você fizer para corrigir um

acidente por manutenção negligente".

Manutenção Corretiva: De acordo com Camara (2012), esta é a modalidade de

manutenção mais primária e intuitiva existente. Resume-se no processo de

reparo de danos após o surgimento de falhas ou colapso do componente. Neste

caso, os equipamentos ou componentes do sistema são reparados ou repostos

10

em caráter emergencial, sem planejamento prévio. Para estas situações, a

urgência na realização de reparos ocorre muitas vezes em momentos

inoportunos, por se tratarem de épocas de baixa produção, cronograma apertado

ou até mesmo crise. Tais urgências muitas vezes geram altos índices de

acidentes, além do desgaste físico e mental dos trabalhadores envolvidos, pelo

fato de muitas vezes forçarem o trabalho em horas extras por parte dos

trabalhadores encarregados pela manutenção, exigindo-os física e mentalmente

para terminarem o serviço o mais breve possível para restaurar o funcionamento

do sistema. Esta é a modalidade de manutenção mais custosa e deve ser evitada

ao máximo.

Manutenção Preditiva: De acordo com Albuquerque, consiste na frequente

verificação do sistema e seus componentes por meio de dados coletados via

monitoramento ou inspeção destes. Através do monitoramento do estado do

sistema ou de seus componentes, avalia-se a real condição de seus componentes,

visando evitar reparos desnecessários e apressar os necessários, prevenindo da

necessidade de tomar medidas corretivas imediatas. Esta modalidade de

manutenção, portanto, prevê o tempo de vida útil dos componentes do sistema

e as condições necessárias para que este tempo seja aproveitado. Desta forma,

é possível antecipar a necessidade de serviços de manutenção dos componentes

do sistema, reduzindo a probabilidade de intervenções desnecessárias,

aumentando o tempo de disponibilidade de tais componentes, reduzindo as

paradas de emergência e aumentando sua vida útil. Para cada tipo de

equipamento é necessário planejar a frequência, o responsável e a forma de

registro.

Ao realizar um estudo sobre o custo comparativo da manutenção preventiva em

relação à manutenção corretiva, Sitter (1984) elaborou um gráfico demonstrativo da evolução

11

dos custos de manutenção de acordo com a fase de detecção ou surgimento da falha. O gráfico,

apresentado na figura abaixo, mostra que a manutenção preventiva apresenta custo até cinco

vezes inferior ao apresentado pela manutenção corretiva. Além disso, a manutenção preventiva

resulta também em maior durabilidade dos sistemas e maior facilidade na execução da

manutenção.

Figura 2 - Lei de evolução de custos

Fonte: Sitter(1984) Apud OLIVEIRA (2003)

De acordo com Villanueva(2015), em países do primeiro mundo, ao contrário do

Brasil, os cuidados para manter as edificações em boas condições de uso é um procedimento de

rotina e faz parte da cultura local. Sendo assim, nestes locais, os serviços de Inspeção Predial

para elaboração de um plano de manutenção são realizados naturalmente, demonstrando uma

prática consolidada de manutenção nestes locais.

Analisando comparativamente a prática de manutenção de edificações do Brasil

com a de países mais desenvolvidos, conclui-se que a prática da manutenção no país é realizada

com maior frequência pelo procedimento clássico conhecido como manutenção corretiva de

esperar a falha do sistema para tomar alguma atitude de reparo, levando a maiores custos com

mão de obra e elevando os prejuízos do sistema. A Figura 1 apresenta a comparação, dos

12

diversos tipos de manutenções prediais existentes, a confrontação foi feita entre o Brasil e os

países de primeiro mundo.

Quadro 1 - Uso dos diversos tipos de manutenção: Brasil x Primeiro Mundo

Fonte: Revista Construção Mercado (2010)

Não apenas na prática, como também na área acadêmica, ainda são poucos os

estudos realizados no Brasil sobre manutenção predial, levando a uma baixa divulgação e

interesse no tema, tanto no meio acadêmico quanto fora dele. Este fato tem particular influência

fora do meio acadêmico, onde poucos são os proprietários ou síndicos que realizam a

manutenção preventiva adequadamente, prestando a devida atenção às necessidades de reparos

e conservação das suas edificações. (VIEIRA, 2015)

De acordo com o IBAPE-SP, a maior parte dos acidentes prediais que ocorrem no

Brasil decorrem da ausência da manutenção preventiva. Segundo o instituto, a prática da

manutenção preventiva é quase inexistente no Brasil e certamente surgiria como solução para

os diversos acidentes como desabamentos, quedas de marquises, infiltrações e explosões que

tem ocorrido em edificações no país. Para Gomide et al. (2009), a prática da manutenção predial

brasileira consiste em reparar o que está quebrado, sem a disponibilização dos recursos

necessários para o estabelecimento de um plano de ações próprio à manutenção de cada

empreendimento e para o tratamento particular dos diversos sistemas de cada estabelecimento,

levando em consideração a sua vida útil, tipos e frequências de uso, horas de funcionamento

das máquinas, operacionalidade e perdas de desempenho.

13

Oliveira (2013) defende que a negligência na manutenção ou a ausência da mesma,

seja pela baixa especificação da manutenção necessária nas fases de projeto, seja decorrente de

displicência dos moradores, aumenta o risco de acidentes, dentre os quais os mais danosos e

prejudiciais à vida são o desprendimento de partes da edificação e o colapso total da estrutura.

O primeiro devido à sua localização acima de passeios públicos, representando grande perigo

aos passantes e o último por afetar todos os usuários da edificação.

As edificações geralmente têm vida útil maior que outros demais bens e produtos.

Desta forma, muitas pessoas não dão a devida importância ao seu cuidado, em particular nos

primeiros anos após a entrega, onde a construção e seus diversos subsistemas não aparentam

nenhuma falha visível. Outro fator de influência na ausência da prática da manutenção nas

edificações, especialmente no Brasil, reside no fato de as pessoas encararem a manutenção

predial, especialmente residencial, como um consumo e não um investimento (VILLANUEVA,

2015).

Este cenário de ausência da devida atenção à manutenção das edificações tem um

custo, como descrito pela NBR 5674:

“A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada

nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil

projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre

custo em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Seguramente, pior

é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu

níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto

possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas.”

[5, p.2]

Acontecimentos como, explosões, quedas e incêndios envolvendo edificações

regularizadas e formais em grandes centros urbanos, com graves consequências, reforçam a

importância de se discutir a relevância do planejamento e estratégias de manutenção, bem como

a necessidade de aplicação de leis que obrigam a vistoria periódica das edificações.

De acordo com Parahyba e Oliveira (2013), foram catalogados 87 casos de

desabamentos totais ou parciais em edificações com variados tipos de uso em pesquisa realizada

em jornais de grande circulação entre os meses de novembro de 1990 e Abril de 2003. Segundo

14

as pesquisas, um dos maiores fatores contribuintes para tais acidentes está ligado à falta de

informações e orientações relacionadas à utilização e manutenção dos imóveis em questão.

É necessário, portanto, uma mudança cultural em relação aos hábitos de

manutenção das edificações e tal processo de transformação ocorre normalmente de maneira

demorada e gradual. Entretanto, este tempo de alteração é incompatível com a necessidade de

muitos edifícios já afetados atualmente, sendo necessário acelerá-lo. (VIEIRA, 2015)

As estratégias de manutenção preventiva podem receber forte incentivo através da

adoção de leis que tornem obrigatória a execução de inspeções periódicas nas edificações ou

nos elementos mais expostos a riscos de colapso ou mal funcionamento, aumentando assim a

segurança das edificações através da manutenção requerida por tais inspeções.

2.3. INSPEÇÃO PREDIAL

A Inspeção Predial foi definida por Gomide et al. (2009) como sendo uma vistoria

técnica da edificação para verificação das suas condições e para, havendo necessidade,

determinar as medidas preventivas e corretivas necessárias para conservação e para manter o

funcionamento em nível de desempenho aceitável ao qual a edificação foi projetada para

atender.

Neves (2009) a descreve como sendo uma avaliação dos estados de conformidade

da edificação por meio da realização de uma vistoria. Nestas, são verificados aspectos de

desempenho, exposição ambiental, utilização e operação, devendo estes sempre atender às

expectativas dos usuários. Os itens identificados que estejam em desacordo com os padrões

mínimos de desempenho, também chamados de não-conformidades, são registrados de maneira

específica.

No contexto de manutenção e inspeção, por diversas vezes, medidas foram tomadas

como resposta à acidentes decorrentes pela falta de inspeção e manutenção, de forma a prevenir

acidentes semelhantes. No Rio de Janeiro, dentre os desabamentos, explosões e outros

15

acidentes ocorridos em decorrência da ausência de manutenção e inspeção adequadas que

tenham exigido alguma resposta do governo, cita-se o caso ocorrido no desabamento do

Edifício Liberdade, localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro em Janeiro de 2012, em

decorrência da ausência de manutenção e das modificações estruturais ocorridas em sua

estrutura que não foram aprovadas e também não foram devidamente inspecionadas, conforme

apresentado pelo parecer técnico apresentado pelo IBAPE-SC.

Figura 3 - Desabamento do Edifício Liberdade

Fonte: Duarte, 2012 – Divulgação: G1

16

No mês de Março de 2013, como resposta a este e outros acidentes ocorridos no

estado e em busca de uma solução ao problema, foi promulgada no Rio de Janeiro a Lei estadual

nº 6400, seguida pela Lei Complementar nº 126, promulgada no mesmo mês e válida no

município do Rio de Janeiro. A lei estabelece a necessidade de realização periódica de

autovistoria nas edificações, a ser executada por profissionais capacitados e solicitada por

condomínios ou pelos proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público,

nos prédios públicos. Nestas edificações, devem ser verificadas a estrutura, as fachadas, as

empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, bem como instalações prediais

do sistema. Como resultado desta vistoria, deve ser emitido uma documentação referente ao

local vistoriado conhecida como Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).

17

3. LEGISLAÇÃO E EXECUÇÃO DA AUTOVISTORIA PREDIAL

3.1. LEGISLAÇÃO APLICADA À AUTOVISTORIA PREDIAL

A preocupação crescente com a manutenção predial, principalmente devido a

acidentes ocorridos no país, levou os governos estaduais e federais a iniciarem uma mobilização

em direção ao estabelecimento de uma legislação direcionada à manutenção em edificações.

Algumas cidades do país possuem uma legislação vigente ou em votação para

estabelecimento de critérios para vistoria e manutenção predial. De acordo com Fetter (2013),

na maior parte dos casos, porém, esta mobilização foi grandemente influenciada pelos acidentes

ocorridos nestes locais, muitos deles decorrentes de falta de manutenção. Como exemplo pode-

se citar a cidade de Porto Alegre que, em 1988 sancionou a Lei Ordinária 6.323, estabelecendo

critérios para conservação dos elementos de fachada de edificações. Embora benéfica, a lei foi

sancionada dois meses após a queda da marquise das lojas Arapuã, no centro da cidade,

mostrando que o estabelecimento de uma legislação foi um reflexo do descuido e da falta de

fiscalização.

As iniciativas municipais na maioria dos casos não trouxeram reflexos em âmbito

estadual. Apesar de os governantes terem se mobilizado em busca do estabelecimento de

critérios para inspeção e manutenção em edificações, apenas o estado do Rio de Janeiro

decretou uma lei que torne obrigatória a execução da autovistoria predial em edificações, a Lei

nº 6400. Acima do âmbito municipal e estadual existe um Projeto de Lei em âmbito Federal, o

Projeto de Lei 491/11 que, caso seja aprovado, tornará obrigatória a execução de vistoria

predial, bem como a criação de um laudo técnico de vistoria das edificações em todo o território

nacional.

3.1.1. LEI ESTADUAL Nº 6400

A Lei estabelece a necessidade de realização inspeção por autovistoria periódica

nas edificações, a ser executada em prédios e condomínios, tanto residenciais, comerciais ou

públicos. A vistoria deve inspecionar fachadas, estruturas, empenas, marquises, telhados, obras

18

de contenção de encostas e todas as demais instalações da edificação. Após a inspeção, o

responsável pela vistoria deve criar o Laudo Técnico de Vistoria Predial, “LTVP”.

De acordo com a Lei Estadual, a realização de autovistoria é obrigatória para

edificações com três ou mais pavimentos ou para aquelas que possuem área construída superior

a 1000 m², independentemente do número de pavimentos edificados. Além disso, deve-se

realizar vistoria também em qualquer prédio que tenha marquise ou varanda que se projete

sobre o passeio público.

De acordo com a Lei nº 6400, a autovistoria nas edificações do estado do Rio de

Janeiro deve ser realizada a cada 5 anos em edificações que possuam mais de 25 anos de idade,

a partir da data do “habite-se” e, para as demais, deve ser realizada a cada cinco anos. Já a Lei

Complementar nº 126, válida em âmbito municipal, estipula que a inspeção deve ser realizada

quinquenalmente, a partir de 5 anos da data do “habite-se” da edificação.

A lei 6400 exclui da obrigatoriedade de verificação os prédios tombados ou

preservados, sendo de responsabilidade dos órgãos públicos municipais a fiscalização e

manutenção da segurança destas edificações. A Lei complementar nº 126, por sua vez, torna

obrigatória a autovistoria nas edificações tombadas ou preservada do município. Também estão

excluídas de verificação as edificações unifamiliares e também, no caso da Lei Complementar

nº 126, as edificações bifamiliares.

A vistoria deverá ser realizada por engenheiro, arquiteto ou empresas legalmente

habilitadas nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que deverá fiscalizar o

exercício regular de tais profissionais. O quadro 2 a seguir apresentam as responsabilidades dos

diversos envolvidos com a autovistoria das edificações.

19

Quadro 2 - Responsabilidades dos envolvidos com a autovistoria

Agente Descrição Responsabilidades

Responsável

pelo Imóvel

Condomínio, proprietário

ou o ocupante do imóvel, a

qualquer título.

a) Contratar vistoria técnica

b) Enviar comunicado à Secretaria Municipal de

Urbanismo – SMU

c) Contratar a execução das Obras de reparo quando

necessário

d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo

e) Dar conhecimento do teor do laudo aos

condôminos e arquivá-lo por 20 anos

f) Renovar o comunicado à SMU no prazo máximo

de 5 anos do último comunicado

Profissional

Responsável

Engenheiro ou Arquiteto

com registro no CREA/RJ

ou CAU/RJ,

respectivamente e

atribuições compatíveis

com os serviços.

a) Fazer vistoria e elaborar laudo

b) Recolher o ART ou RRT

c) Elaborar projeto e acompanhar a obra

d) Possibilidade de comunicar o resultado do laudo

Prefeitura Secretaria Municipal de

Urbanismo - SMU

a) Gerenciar o cadastro eletrônico

b) Notificar e multar os responsáveis que não

comunicarem a vistoria ou não executarem as

obras no prazo

c) Fazer vistoria e multar os responsáveis pelos

imóveis que não conservarem a edificação

d) Elaborar campanhas educativas

Conselhos CREA/RJ ou CAU/RJ.

a) Fiscalizar o exercício da profissão

b) Aplicar as sanções decorrentes do exercício

profissional irregular ou ilegal, na forma da

legislação específica

c) Disponibilizar cadastro de profissionais para

consulta da população

d) Propor iniciativas para aperfeiçoamento e

qualificação dos profissionais

e) Elaborar campanhas educativas

Entidades ADEMI, SECOVI, ABADI

a) Sugerir a inclusão, na convenção do condomínio,

de dispositivos que possibilitem o cumprimento da

Lei Complementar 126/2013 e seu decreto

regulamentador.

b) Divulgar e esclarecer dúvidas da lei aos associados

c) Divulgar a Importância da vistoria técnica através

de campanhas educativas

Condôminos Proprietários, locatários e

ocupantes a qualquer título.

a) Fiscalizar a atuação do síndico ou administrador

no que concerne ao cumprimento da Lei

Complementar 126/2013 e seu decreto

regulamentador

b) Comunicar previamente ao responsável pelo

prédio qualquer obra que pretenda executar

c) Não iniciar obra sem acompanhamento de um

profissional

Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO, 2014)

20

O Laudo Técnico de Vistoria Predial, de responsabilidade do engenheiro ou

arquiteto capitado para o serviço, contém a identificação do imóvel, seus responsáveis, a

metodologia utilizada na inspeção, bem como a descrição das anomalias encontradas, a

estipulação de medidas de reparo e prazo para execução das mesmas.

Caso o responsável por uma edificação no estado do Rio de Janeiro haja em

desacordo com a legislação de autovistoria vigente o responsável passa a responder civil e

criminalmente por quaisquer danos decorrentes da falta de reparos da edificação que venham a

causar danos a moradores ou a terceiros. A Lei complementar 126/13 ainda prevê sanções de

até 5 vezes o Valor Unitário Padrão Residencial ou 5 vezes o Valor Unitário Padrão Não

Residencial, a depender do tipo de imóvel.

3.2. ETAPAS ANTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL

A execução de uma autovistoria predial tem início antes da inspeção da edificação.

De fato, ela tem início antes mesmo do contrato de prestação de serviço ser assinado pelo

profissional contratado e pelo responsável pela edificação e tem sua conclusão também

posterior à conclusão da vistoria.

Uma vez que a lei da autovistoria regula a respeito da inspeção predial em

edificações, esta deve ser realizada por pessoal habilitado para a tarefa, como previamente

comentado. A Lei Estadual nº 6400 dita que o responsável pelo imóvel, proprietário, síndico ou

ocupante, deve contratar um profissional capacitado para a realização da autovistoria.

Em se tratando de um procedimento de inspeção predial, ela pode ser realizada com

diferentes níveis de rigor, podendo a inspeção ocorrer de forma simples, a nível visual, até

obtendo níveis complexos de rigor, com realização de sondagens, testes laboratoriais e

equipamentos para detecção de anomalias ocultas. A Norma de Inspeção Predial do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE – SP) define três níveis

de rigor para inspeções prediais, a saber:

21

NÍVEL 1: Vistoria para a detecção de problemas aparentes. E realizada por

profissional habilitado com orientação técnica pertinente. Neste nível se

enquadram os imóveis que possuem sistemas e componentes construtivos

simples, como casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador.

NÍVEL 2: Vistoria para a identificação das anomalias aparentes identificadas

que necessitem do auxílio de equipamentos. Deve ser elaborada por equipe

multidisciplinar de profissionais capacitados para a inspeção técnica dos

diversos sistemas. Este nível de inspeção é aplicado aos imóveis cuja natureza

dos sistemas e componentes construtivos é complexa, como: edifícios de

múltiplos andares, galpões industriais, etc.

NÍVEL 3: Inspeção Predial para a detecção de anomalias aparentes e até mesmo

das ocultas identificáveis por meio de equipamentos, pela realização de testes e

ensaios locais ou em laboratoriais específicos. A vistoria é elaborada por equipe

multidisciplinar, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes.

Independentemente do nível de rigor adotado, a inspeção de edificações se trata de

um procedimento multidisciplinar, necessitando assim de profissionais de múltiplas

especialidades. Além das verificações compatíveis aos engenheiros e arquitetos, como

estruturas, vedações, fachadas e outros componentes que estes profissionais possuem

capacidade técnica para inspecionar, existem diversos elementos na edificação que necessitam

de conhecimento diversificado. São necessários engenheiros mecânicos para inspecionar

elevadores, escadas rolantes e outros sistemas eletromecânicos, engenheiros elétricos para

verificação de bombas e outros componentes elétricos, dentre outros. O quadro 3 apresenta de

forma simplificada as áreas de atuação dos diferentes profissionais na vistoria de edificações.

22

Quadro 3 - Área de atuação dos profissionais envolvidos na vistoria predial

Fonte: SILVA, 2015

Um dos primeiros passos a ser tomado por um profissional contratado para a

realização de uma autovistoria deve ser, portanto, conhecer o local em que ela será executada

para entender a complexidade do ambiente. Desta forma, ele poderá dimensionar corretamente

a equipe que inspecionará o local, não apenas dividindo as tarefas para reduzir o tempo de

execução, mas também de acordo com a capacidade técnica dos profissionais envolvidos.

A Lei nº 6400 de autovistoria predial informa que o responsável pela edificação

deve contratar um profissional, engenheiro ou arquiteto, para realizar a inspeção da edificação,

estando assim mais próxima do nível 1 de rigor para uma vistoria. Embora este nível de rigor

assuma a inspeção sendo executada por apenas um profissional habilitado e capacitado, existem

diversas áreas para as quais ele não possui capacidade de aferição durante uma inspeção.

Considerando a contratação de um engenheiro civil ou arquiteto para a execução e

uma autovistoria com nível de rigor 1, para os equipamentos e sistemas onde o executor da

inspeção não possua capacidade técnica para análise, ele deve verificar os manuais e calendários

de inspeção para verificar se as manutenções do objeto estão em dia, não podendo ele ficar

responsável pela execução da manutenção dos respectivos componentes.

23

Antes da realização da vistoria, é também recomendável ao profissional contratado

que o mesmo faça uma análise da documentação do empreendimento fornecida pelo

responsável ou obtida nos órgãos públicos. É preciso examinar documentos técnicos,

administrativos e de manutenção e operação, como manuais do síndico, do proprietário e dos

diversos sistemas e equipamentos existentes, laudos e relatórios de inspeções e manutenções

realizadas, alvarás de construção e habite-se. A extensão da lista de documentos a ser exigida e

analisada dependerá do tipo e complexidade do edifício a ser vistoriado.

Além disso, é imprescindível a análise dos documentos de projeto do edifício, para

verificação de possíveis modificações, comuns de ocorrerem em prédios residenciais. Nesse

caso, é preciso verificar se tais intervenções se deram de forma legal, com projeto realizado por

profissional capacitado, detalhado e com assinatura de ART ou RRT e aprovação do síndico.

Deve também verificar se tais alterações estão de alguma forma afetando o bom funcionamento

da edificação, trazendo algum impacto, como aumento de carga ou impactos na vizinhança.

A seguir, é necessária a realização de entrevistas com os moradores e usuários do

local para identificação de regiões críticas para verificação de possíveis anomalias ou falhas.

Após o processamento destas informações, tendo em mãos as áreas críticas para verificação

identificadas por meio das entrevistas o vistoriador pode então preparar um plano de ação para

a execução da inspeção do edifício.

3.3. ETAPAS DURANTE A VISTORIA PREDIAL

Tendo em vista o melhor aproveitamento e eficiência durante a inspeção, é de

fundamental importância a criação de um plano para a execução da vistoria. De acordo com a

ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações, item 8.4:

As inspeções devem ser orientadas por listas de conferências padronizadas

elaboradas considerando:

a) Um roteiro lógico de inspeção da edificação;

24

b) Os componentes e equipamentos mais importantes na edificação;

c) As formas de manifestação esperadas da degradação do edifício;

d) As solicitações e reclamações dos usuários.

O profissional prepara o checklist com os locais a serem verificados. Este deve ser

baseado nos estudos preliminares do projeto da edificação e nas conversas realizadas, devendo

o vistoriador dar particular atenção às áreas críticas identificadas.

É recomendável que ele possua, ao menos, todos os elementos e componentes de

sistemas que podem ser analisados durante a visita sem necessidade de uso de equipamentos

especiais. (Pujadas, Saldanha, 2012)

O checklist não é um catálogo definitivo dos itens a serem verificados, mas um guia

de orientação com o mínimo a ser verificado. Caso sejam detectadas quaisquer outras anomalias

além do formulário elaborado inicialmente, devem estas também ser apontadas. Ao percorrer a

edificação, portanto, o vistoriador faz registros descritivos e fotográficos das anomalias

encontradas.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo em sua Norma de Inspeção Predial, durante uma inspeção, ao menos os seguintes itens

devem ser inspecionados:

3.3.1. Estrutura

Anomalias em vigas, lajes, pilares e demais elementos estruturais das edificações

são as inconsistências que apresentam maior criticidade, uma vez que o seu colapso geralmente

afeta toda a edificação.

Os problemas estruturais nem sempre são de fácil visualização, especialmente

quando ocorrem em fases de planejamento, projeto e, em alguns casos, de execução. Pode-se

citar como falhas o caso de projetos mal dimensionados, falhas no detalhamento, armaduras

deficientes e outros. Em muitos desses casos o problema só pode ser detectado por meio da

análise do projeto ou pelo uso de aparelhos como ultrassom.

25

Além de algumas falhas de execução, a má escolha dos materiais e as más condições

de uso acarretam em anomalias visíveis ao longo da inspeção e que devem ser tratadas quando

detectadas. A tabela 1 a seguir apresenta uma relação com a frequência de ocorrência das

principais manifestações patológicas detectadas em inspeções e que devem ser alvo de grande

atenção por parte dos vistoriadores.

Tabela 1 - Incidência de Manifestações Patológicas

Fonte: Machado (2002)

3.3.2. Alvenaria

Embora as fissuras, rupturas e fendas sejam os principais tipos de anomalia

detectados nas alvenarias, a identificação da sua causa está longe de ser trivial. As fissuras

podem ser causadas por diversos fatores, cada um apresentando as fissuras de uma forma. As

fissuras podem se apresentar verticalmente, horizontalmente ou na diagonal. Podem estar

próximas ao elemento estrutural mais próximo ou não.

De acordo com PEREIRA (2005), as fissuras podem ocorrer por:

Movimentações térmicas, devido à diferença de coeficiente de dilatação entre

os elementos associados à alvenaria, como vigas e lajes.

Movimentações higroscópicas, pelo aumento ou redução do teor de umidade

existente na alvenaria, que expande ou contrai, respectivamente, a estrutura.

Fissuração por excesso de carga aplicada, podendo ser verticais ou horizontais.

Fissurações causadas por deformação excessiva da estrutura de suporte das

alvenarias, como vigas, pilares e lajes.

26

Fissuras causadas por assentamentos de apoio, nos casos em que a alvenaria

está assentada diretamente no solo.

3.3.3. Revestimentos internos e externos

É preciso fazer a verificação dos revestimentos internos e externos. No exterior da

edificação, é comum o uso de pastilhas de diversos tipos, devendo ser verificada a sua segurança

e fixação, para evitar o risco de queda dela ou dos demais componentes do revestimento, que

venham a representa risco aos pedestres. A Lei nº 6400 fala também sobre a inspeção e

fachadas, que, embora não seja mencionada, pode ser compreendida pela norma como

revestimentos externos na edificação.

Brigolini (2014) afirma que, ao inspecionar os revestimentos argamassados, o

profissional deve estar atento aos seguintes fenômenos no revestimento:

Fissuração: Pode ocorrer retração plástica devido à rápida evaporação da água,

devido a fenômenos higrotérmicos ou por movimentação da viga ou pilar de

sustentação da alvenaria.

Desagregação e descolamento do revestimento: Ocorre devido a fenômenos

higrotérmicos, como aumento da umidade.

Figura 4 - Exemplo de desagregação e descolamento do revestimento

Fonte: http://www.thinsol.com.br (2016)

Empolamento e desagregação do revestimento, devido à hidratação retardada

do óxido de magnésio da cal.

27

Figura 5 - Exemplo de empolamento no revestimento

Fonte: http://o-portico.blogspot.com.br (2015)

Manchas e bolor no revestimento, problema característico em locais com

elevada umidade.

Figura 6 - Exemplo de manchas no revestimento

Fonte: http://www.orionet.net.br (2014)

3.3.4. Impermeabilizações

De acordo com Storte (2012), as patologias em impermeabilizações geralmente são

detectadas pelas suas consequências. Elas podem ocorrer por falhas durante o processo de

execução, permitindo a infiltração da água ou por falha no processo construtivo que venha a

causar o rompimento da estrutura ou elemento impermeabilizante. No primeiro caso, os reflexos

detectados são a carbonatação do concreto, a corrosão das armaduras e eflorescências no

concreto ou na argamassa.

28

Figura 7 - Esquerda: Corrosão das armaduras e direita eflorescência no concreto

Fonte: desenvolvida pelo autor

3.3.5. Esquadrias

De acordo com um estudo feito por Bernardes et al (1998) a respeito das falhas em

esquadrias e vedações identificadas em 52 edificações construídas na cidade de São Paulo, as

principais patologias identificadas e que devem ser alvo de atenção por parte do vistoriador são

discriminadas na figura 7 com sua frequência de detecção.

Figura 8 - Gráfico de distribuição de defeitos em esquadrias

Fonte: Adaptado de BERNARDES et al. (2012)

29

A manifestação apresentada com maior frequência, má vedação, é identificada na

maior parte dos casos por infiltrações , tanto na interface do peitoril, quanto na interface entre

a janela e a verga.

Figura 9 - Esquerda - Infiltração na interface e Direita – Interface janela e verga

Fonte: Desenvolvido pelo autor

3.3.6. Cobertura

Coberturas são as estruturas localizadas na parte superior da edificação destinadas

a protege-la contra sol, chuva, ventos e demais intempéries. Existem diversos tipos de

coberturas no mercado e seu uso varia de edificação para edificação. De acordo com Bacellar

(2014), grande parte das patologias encontradas em coberturas se refletem em infiltrações na

edificação. As infiltrações nas coberturas permitem o surgimento de água no restante da

estrutura, ocasionando problemas nas estruturas e alvenarias, como comprometimento das

estruturas metálicas e de madeira, desagregação do concreto e argamassas, aparecimento de

fissuras na estrutura, com oxidação das armaduras comprometimento de pinturas e surgimento

de bolor e mofo nas paredes e lajes.

O vistoriador deve atentar para a condição dos componentes da cobertura,

verificando as telhas ou demais elementos de cobertura, seu alinhamento, se há telhas quebradas

ou fissuras na laje, se elas estão bem fixadas, se estão limpas ou se há acúmulo de detritos, que

30

podem causar entupimentos. A Figura 9 apresenta algumas das patologias a serem observadas

durante a inspeção.

Figura 10 - A – Acúmulo de detritos; B – Telhas quebradas; C – Telhas mal fixadas.

Fonte: Desenvolvido pelo autor

3.3.7. Instalações

O gráfico apresentado na figura 10 contém informações de pesquisa realizada pelo

Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro em 52 edificações, construídas por 8 construtoras

diferentes. A pesquisa fez um levantamento da frequência de patologias reportadas pelos

moradores às construtoras e solicitações de reparo ao longo do uso da edificação. É possível

identificar na imagem que um número próximo a 50% das patologias apresentadas ocorrem

com instalações. Não é possível precisar o valor certo, pois as instalações de gás não são

discriminadas na pesquisa, entrando na categoria “Outros”. (BOSCARRIOL, 2013)

Figura 11 - Frequência de queixas de manifestações patológicas a construtoras.

Fonte: Adaptado de BOSCARRIOL (2013)

37%

6%7%

16%

9%

2%

23%

Frequência de queixas de patologias

Instalações Hidráulicas

Instalações Elétricas

Impermeabilização

Estrutura e Alvenaria

Esquadrias e portas

Pisos e Azulejos

Outros

A B C

31

3.3.7.1. Elétricas

De acordo com Silva (2015), é necessário verificar se há ocorrência de aquecimento

ou sinais de curto circuito nos cabos, analisar as caixas de energia e seus dispositivos de

proteção, se os fios estão distribuídos em conduites, corretamente condicionados, sem

exposição e afastados de possível contato com água ou substâncias inflamáveis. Além disso, é

importante que os responsáveis pela edificação sejam alertados a manterem os quadros de

energia fechados e com dispositivos de proteção. É necessária a realização da vistoria no

Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, verificando a condição da antena, dos

cabos e o correto funcionamento do aterramento.

3.3.7.2. Hidrossanitárias

As instalações hidrossanitárias de uma edificação abrangem o abastecimento e

escoamento de águas da edificação sendo portanto responsávei pelas tubulações de água fria,

incêndio, caixas d’água e reservatórios, água quente, águas pluviais, esgoto, dentre outras.

Devido às instalações normalmente estarem interligadas ao sistema estrutural, Borges (2008)

afirma que as manifestações patológicas neste tipo de instalação podem afetar diversos outros

sistemas.

Em sua pesquisa do número de incidências reportadas por moradores de edificações

relacionadas à instalações hidrossanitárias, Brandão (2007) constatou que 54% das patologias

informadas eram decorrentes de vazamentos nas tubulações de água fria, quente, esgoto e ralos.

Desta forma, é muito importante que o vistoriador durante a visita esteja atento a

sinais indicativos de vazamentos, falhas de impermeabilização, como manchas e bolores em

paredes e lajes. Além disso, é preciso verificar as tubulações visíveis se há sinais de vazamento

ou obstrução nas tubulações ou reservatórios, o desgaste dos componentes e a estanqueidade e

condição de funcionamento dos registros.

32

3.3.7.3. Gás

Os riscos apresentados por vazamentos nas tubulações de gás são muito grandes,

portanto é imprescindível que a vedação delas seja perfeita. Desta forma, é necessário que sejam

inspecionadas as tubulações, conexões, válvulas e soldas, verificando a qualidade, integridade,

se há corrosão e se há proximidade com a rede elétrica, que é proibido de acordo com a norma.

Além disso é importante verificar a correta pintura da tubulação, na cor amarela.

3.3.7.4. Demais Instalações

Deve-se verificar também os conduites, fios, ligações, dutos de ventilação e

exaustão dos diversos sistemas existentes ainda na edificação, como circuito interno de

televisão e telefonia.

A Norma NBR 5674 dispõe ainda sobre a inspeção de componentes aos quais o

engenheiro civil não está habilitado tecnicamente para realizar. Fala a respeito da verificação

de componentes eletromecânicos como portões, elevadores, geradores, caldeiras, bombas,

automação de portões, ar condicionados, sistemas automatizados, bombas e filtros. Para estes,

é importante que sejam verificados o seu correto funcionamento, acondicionamento e manuais

de instrução e inspeção, para identificar se as manutenções foram realizadas em dia ou se é

necessário informar ao responsável pela edificação para entrar em contato com a empresa

fornecedora ou profissional habilitado para realização da manutenção do equipamento.

A inspeção deve ser realizada em todo o espaço construído, não apenas no prédio.

É necessária a verificação de saunas, salão de festa, piscinas, playground, churrasqueiras,

lixeiras, academias e demais construções existentes na edificação.

Para melhor eficiência e rapidez durante a inspeção, Silva (2015) sugere como boa

prática de manutenção predial que a vistoria destes elementos seja realizada de acordo com o

fluxo de escoamento dos sistemas existentes na edificação, ou seja, de cima para baixo, devendo

sempre que possível iniciar pelo telhado ou cobertura e seguir até o térreo.

33

Neste primeiro momento, são apenas apontadas as inconsistências detectadas, não

sendo necessário apontamento de medidas corretivas e nem verificação do grau de risco

correspondente à anomalia. Tais ações devem ser feitas posteriormente na elaboração do laudo

técnico de vistoria predial.

3.4. ETAPAS POSTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL

Concluída a inspeção, é efetuada a compilação das informações pelo profissional

contratado, devendo este classificar as anomalias e falhas do sistema quanto ao tipo e grau de

risco. Após a compilação, deve ser estabelecida uma ordem de prioridades para execução dos

reparos e intervenções, estabelecendo demais orientações técnicas e responsabilidades.

Com as informações organizadas, o vistoriador deve agora preparar o Laudo

Técnico de Vistoria Predial. O Laudo deve conter uma identificação da edificação, suas

características, a metodologia abordada para a inspeção, a descrição das patologias encontradas,

com suas possíveis causas e estabelecimento de prazo para que sejam adotadas medidas para

reparo das mesmas.

O Laudo deve ser emitido juntamente com uma Anotação de Responsabilidade

Técnica, ART, quando o profissional for engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica

ao se tratar de arquitetos.

Após seu recebimento, o responsável pela edificação deve notificar a prefeitura

sobre a existência do Laudo, informando a estipulação ou não de prazo para execução de

reparos. Caso não sejam necessários reparos, a vistoria é finalizada, sendo necessária a sua

repetição após 5 anos, do contrário, o responsável pela edificação deve tomar as medidas

necessárias para execução de reparos no prazo necessário e, a seguir, deve-se contatar

novamente um profissional habilitado para verificar as intervenções executadas e elaborar um

Laudo Complementar, atestando o bom funcionamento da edificação. Tendo este em mãos, o

responsável pela edificação comunica o fato à prefeitura, finalizando assim o processo, que

deverá ser repetido após 5 anos.

34

Após a conclusão bem-sucedida da autovistoria, o responsável deve convocar o

condomínio para uma assembleia, notificando da realização da autovistoria e seus resultados e

o laudo técnico deve ser armazenado como garantia pelos próximos 20 anos.

35

4. APRESENTAÇÃO DA APLICAÇÃO E ESTUDO DE APLICAÇÃO.

4.1. DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO

A aplicação proposta no presente trabalho para uso na execução da autovistoria

predial foi melhor descrita, desenvolvida e apresentada por Almeida (2016). Ela ainda não

possui todas as funcionalidades para torná-lo comercial, porém já possui a estrutura necessária

para a execução de uma vistoria predial. Mais comentários a respeito serão ditos no capítulo

“Conclusões e trabalhos futuros”.

Figura 12 - Página Inicial do Sistema

O programa apresentado é simples e possui duas funcionalidades básicas, uma de

gestão de formulários e uma de gestão de vistorias. A área de gestão de formulários permite ao

usuário criar formulários e checklists que o auxiliem na realização das inspeções desejadas e a

área de controle de vistorias permite ao profissional a criação, agendamento e administração

das vistorias realizadas. Desta forma, é possível o gerenciamento de formulários diversos,

podendo ser utilizado não apenas em inspeções prediais, mas nas demais vistorias, de acordo

com a necessidade do profissional. O foco do trabalho, porém, é a aplicação do sistema na

realização de autovistoria predial.

36

4.1.1. Gerência de Formulários

Na área de gerência de formulários é possível criar os checklists a serem utilizados

como modelo na execução da vistoria predial. Nesta seção é possível não apenas editar os itens

existentes, mas adicionar novos componentes e até mesmo múltiplas camadas de

subcomponentes a estes. Caso seja feita desta forma, o modelo será gerado dinamicamente

durante a vistoria, permitindo a seleção de opções de acordo com a escolha anterior.

Figura 13 - Página de gestão de formulários

Os formulários são compostos por itens que podem ter diversos tipos, como caixas

de seleção, caixas de texto, botões tipo radio, checkboxes, dentre outros existentes para criação

de formulários web. Cada item criado pode ser ligado diretamente ao checklist principal ou

pode ser associado como um subcomponente, sendo acessado somente por meio do acesso ao

primeiro. Neste caso, cada subparte do formulário pode representar um simples elemento ou

um componente dinâmico, tendo outros subitens associados às escolhas realizadas.

Ao criar um item do checklist o usuário deve adicionar seu nome, o título que

aparecerá como descrição, o tipo de elemento de formulário e as opções que estarão disponíveis

para serem selecionadas. Para aumentar a rapidez do processo, em partes que o usuário poderá

37

adicionar múltiplas escolhas, elas podem ser descritas diretamente por meio de separação por

ponto e vírgula.

Figura 14 – Esquerda: Criação de Componente e Direita: listagem dos itens criados

Após a criação de um componente de formulário, o usuário pode editá-lo, alterando

suas opções ou associando uma de suas opções a outros elementos de formulário já criados.

Assim, ao selecionar esta opção no checklist, o formulário criará os campos de opção seguintes.

Como exemplo, cita-se o caso do usuário escolher assinalar uma patologia no sistema estrutural,

ao selecionar o sistema, automaticamente o checklist apresentaria as opções do tipo de sistema

estrutural. No caso apresentado na figura, apareceriam as opções Concreto Armado, Metálica,

Madeira, Alvenaria Estrutural, Fundações e Outros. A figura 14 apresenta a edição dos itens de

formulário e possibilidade de associação a outros componentes já criados.

38

Figura 15 - Esquerda: edição de Item e Direita: opção de link com itens criados

Ao salvar o formulário e torná-lo disponível como padrão aos usuários, que a partir

de então podem utilizá-lo na realização de suas autovistorias

4.1.2. Gerência de Vistorias

Neste local do aplicativo o usuário poderá criar, editar, apagar e realizar suas

vistorias. Para a criação de uma autovistoria, o usuário precisa adicionar os dados referentes à

edificação, bem como a data para realização da vistoria.

A data de realização da vistoria é utilizada para acompanhar o andamento da

mesma, servindo de lembrete ao profissional a respeito da execução dela. Diariamente o sistema

atualiza o status do andamento e, caso a vistoria ainda não tenha sido realizada até o prazo

estipulado, o programa passa a notificar o usuário da urgência de realização e do seu status

atrasado. Caso a vistoria tenha sido finalizada, o sistema disponibiliza o checklist da inspeção

realizada em formato Word para que o usuário possa preparar o Laudo Técnico de Vistoria

Predial.

O documento apresentado no estudo de caso exibido na próxima seção consiste no

download do arquivo gerado após realização da vistoria.

39

Figura 16 - Esquerda: Criação de nova vistoria e Direita: listagem das vistorias criadas pelo

usuário

Figura 17 - Execução de Vistoria

Ao iniciar uma nova vistoria, os arquivos necessários para sua realização são

baixados para o dispositivo do usuário, de forma que não seja preciso conexão com a internet

40

enquanto esteja com a página da vistoria aberta. O uso de dados se faz necessário somente no

ato de salvar ou finalizar a vistoria. Este recurso é preciso devido ao fato de, ao longo da

execução da vistoria, muitas vezes o engenheiro visitar locais em que o sinal de celular não se

encontra disponível, não podendo o sistema falhar neste caso. Esta limitação da necessidade do

uso de dados ao finalizar a vistoria não ocorre, pois geralmente o profissional já se encontra no

térreo, com seu acesso à internet disponível.

Caso o usuário necessite interromper a inspeção e continuá-la posteriormente, basta

clicar em salvar e seguramente fechar o aplicativo. Para dar continuidade, basta acessar o link

para a vistoria em sua página de controle de vistorias. Neste caso, o servidor carrega juntamente

com o formulário que ele escolheu utilizar os dados salvos referentes à vistoria em andamento.

Figura 18 - Andamento da Vistoria

41

4.2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO: EDIFÍCIO RESENDE V

A vistoria desenvolvida neste trabalho foi realizada de forma experimental na

vistoria de um edifício Resende V, localizado no bairro do Méier. A edificação conta com dois

blocos, cada um com 11 pavimentos tipo de 4 apartamentos, totalizando 88 unidades

habitacionais.

Os apartamentos do primeiro bloco possuem apartamentos com 3 quartos cada,

sendo uma suíte, enquanto as unidades do segundo bloco possuem 2 quartos. O bloco 1 conta

ainda com um pavimento para realização de eventos festivos, enquanto o bloco dois possui um

pavimento de uso dos funcionários, com vestiários e banheiros.

O pavimento térreo possui ainda espaço social com área de lazer para crianças e

estacionamento. Há ainda uma garagem subterrânea abrangendo a totalidade do primeiro

pavimento subsolo da edificação.

A vistoria foi realizada em caráter experimental, didático e exemplificativo, não

possuindo nenhum poder legal de acordo com a Lei nº 6400, sendo necessária ainda a

realização da autovistoria predial da edificação. O trabalho também não tem como

objetivo a formalização de um Laudo Técnico de Vistoria Predial.

A realização da inspeção foi autorizada pelo síndico da edificação e

acompanhada por um funcionário local que forneceu acesso e garantiu a segurança do

autor. Durante a vistoria não foi permitida a inspeção das unidades habitacionais do

edifício, tendo a verificação ocorrido, portanto, nas áreas comuns do prédio.

Além das unidades habitacionais, não foi autorizada a inspeção de alguns

itens da edificação devido à logística envolvida no processo. Não foi permitido o

esvaziamento da caixa d’água para inspeção da impermeabilização, bem como não foi

autorizado o acesso para a cobertura do bloco 1 da edificação.

42

O percurso realizado na edificação, de acordo com SILVA (2015), teve início

na cobertura do segundo bloco, percorrendo o mesmo até o subsolo, seguida inspeção

do primeiro bloco, também a partir da cobertura até o subsolo.

Em documento anexo, se encontra o arquivo em formato Word criado pelo

sistema, posteriormente à vistoria realizada com o uso do mesmo. Para melhorar a

visualização e apresentação neste trabalho devido a questões de formatação, as

fotografias foram editadas anteriormente à adição no relatório.

4.3. BENEFÍCIOS CONSTATADOS NO USO DO SISTEMA

Embora o estudo de caso tenha sido realizado em apenas uma edificação e não haja

parâmetros de comparação com o tempo de realização de uma vistoria utilizando checklists em

papel, é de se esperar uma economia de tempo na realização da inspeção com o uso do

aplicativo. Este ganho de tempo é devido, no mínimo, à não necessidade de retrabalho em ter

de passar as informações para meio digital no ato de elaboração do laudo.

De fato, uma das grandes vantagens da tecnologia é sua capacidade de armazenar e

organizar dados, sem precisar mais do uso extensivo do papel, evitando o desmatamento e

mantendo um nível de organização e confiabilidade muito superior ao armazenamento manual

das informações.

A facilidade de transporte de dispositivos móveis e a sua tecnologia que possui no

mesmo dispositivo as características necessárias para a realização da vistoria são uma grande

aliada para a implementação do seu uso em vistorias futuras. Apenas com o uso do disposto

móvel é possível, de forma integrada, fazer anotações, gravar registros, tirar fotografias e, caso

seja necessário, acessar a web para realizar consultas técnicas durante a inspeção.

Outro benefício constatado pelo uso do aplicativo consiste na economia de

materiais necessários para desenvolvimento do trabalho. Fazendo uso do aplicativo é possível

ter mais mobilidade no deslocamento ao longo da inspeção, por não ter mais de carregar

43

prancheta com muitos papéis. Além do benefício na mobilidade durante a vistoria, o fato

apresentado é um grande benefício para o meio ambiente.

4.4. SUGESTÕES E MELHORIAS NO SISTEMA

Alguns dos problemas enfrentados, tanto no desenvolvimento da aplicação, quanto

no seu uso, se deu devido à inexperiência do autor. Uma vez que este não possuía profundo

conhecimento técnico em desenvolvimento de sistemas e não tinha experiência na área de

inspeção predial, a modelagem do sistema ficou condicionada ao conhecimento teórico do

desenvolvedor.

Ao longo da execução da vistoria foram constatadas diversas possíveis melhorias

de implementação que poderão ser desenvolvidas futuramente para uma versão pública ou

comercial.

A primeira dificuldade apresentada no uso do aplicativo surgiu ainda no

desenvolvimento dos formulários. Ao se criar um item de formulário, a associação de um

componente de formulário a outro para criação de um formulário dinâmico era pouco prática,

sendo necessário navegar por ao menos 3 páginas para poder associar dois itens. Embora não

seja uma falha que impeça a operação, certamente a implementação pode ser revista

futuramente para facilitar o uso da aplicação.

Além disso, uma vez que o sistema foi modelado para permitir criação de múltiplos

formulários, atualmente ele não permite a associação de tipos diferentes de formulário. Desta

forma, o formulário de autovistoria adotado já é completo com muitas opções que não serão

utilizadas e podem confundir o inspetor. Seria interessante ao realizar a vistoria poder escolher

formulários de sistemas específicos que se deseja inspecionar, tornando a vistoria

personalizável.

Embora o autor tenha sido responsável pela criação do formulário e execução da

vistoria, por sua execução ter sido baseada apenas em conhecimento teórico, ao longo da

44

inspeção, foi notada a ausência de alguns componentes no formulário, que tiveram de ser

apresentados no documento na categoria outro, como itens de acessibilidade mau uso e depósito

de materiais. Para uma eventual publicação do sistema seria importante adicionar meios para

editar o formulário ao longo do seu uso em uma vistoria. Além disso, seria necessário um estudo

mais aprofundado das patologias prediais para criação de um checklist mais completo.

4.5. CONSIDERAÇÕES SOBRE O ESTUDO DE CASO

A vistoria predial foi realizada em caráter experimental sem uso de equipamentos

de aferição que pudessem beneficiar ou auxiliar na detecção de patologias não visíveis

diretamente. Desta forma, não foi possível verificar a situação real de elementos ocultos que

são de extrema importância para a segurança da edificação, como as armaduras das estruturas.

Além disso, a inspeção dos equipamentos foi visual, sendo que as anomalias detectadas foram

reportadas com o uso do sistema e fotografadas para desenvolvimento do laudo.

A comparação da vistoria realizada com o laudo técnico desenvolvido por

profissionais e empresas atuantes no ramo mostra que a experiência é um diferencial no que

tange a sensibilidade para detecção das falhas, ainda que visualmente.

Outra constatação obtida na comparação está na falta de padronização quanto ao

preparo e apresentação do laudo técnico de vistoria predial. Cada profissional adota sua própria

metodologia, critérios de inspeção, orientações e recomendações. Desta forma, diferentes

profissionais não apenas apresentarão diferentes laudos, dependendo do rigor adotado na

inspeção e no uso de equipamentos, como cobrarão preços variados para a realização da tarefa.

45

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS E TRABALHOS FUTUROS

A Lei nº 6400 apresenta um grande benefício ao estado no que tange a segurança

das edificações. Não apenas os acidentes ocorridos depõem a favor da implementação de uma

legislação que torne obrigatória a execução da manutenção predial nas edificações, como

diversos autores e estudiosos defendem a inspeção e criação de um plano de manutenção para

o prolongamento da vida útil da edificação. De acordo com ROCHA (2007), fazer manutenção

preventiva, é questão de segurança e não apenas de economia.

Neste sentido, a implementação da legislação atua como grande incentivo para a

profissionalização dos responsáveis pela execução da manutenção predial. Uma vez que há a

necessidade da execução da autovistoria predial e é necessário que ela seja realizada por

profissional capacitado, qualquer manutenção executada à revelia, caso não haja capacidade

técnica para tal, pode simplesmente representar um custo a mais para os moradores.

Além disso, o decreto é um grande benefício para a manutenção predial no Rio de

Janeiro, não apenas como incentivo, mas como redutor dos custos aplicados nesta área. A

realização de vistorias periódicas e execução de reparos auxilia os moradores e residentes a

realizarem reparos agendados e a programarem o seu orçamento para realização da manutenção

nas edificações em que vivem.

Ao fazer um plano de manutenção para a edificação, os reparos serão realizados na

maioria dos casos sem caráter emergencial. Dessa forma, os custos de manutenção serão,na

maioria das vezes, inferiores aos casos onde há colapso ou falhas totais dos componentes,

representando economia de dinheiro para os moradores.

No entanto, ao fazer uso da legislação para execução da autovistoria predial, uma

das dificuldades encontradas reside na falta de padronização tanto dos procedimentos quanto

na documentação que deve ser apresentada como laudo.

46

Embora seja notável o esforço do CREA-RJ para implementar e divulgar cursos de

capacitação de profissionais para a execução da autovistoria predial, é notada uma grande falta

de padrão nos procedimentos realizados durante a inspeção e na criação do Laudo Técnico de

Vistoria Predial.

O presente trabalho, portanto, faz uso desta falta de conformidade nos laudos e nos

procedimentos na expectativa de que, com o uso da tecnologia, seja estabelecida uma

padronização na realização da autovistoria predial nas edificações.

Como trabalhos futuros são previstos estudos comparativos sobre a real eficiência

do uso da aplicação em comparação com a execução da vistoria manual durante todo o processo.

É importante também a criação de um banco de dados das patologias prediais, associando-as a

diversas causas possíveis e índices de classificação quanto à gravidade, urgência e tendência,

de forma que a aplicação não apenas forneça um relatório da vistoria, mas auxilie o profissional

na execução do LTVP.

47

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50

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<http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?a=20&Cod=703> Acesso em

13/02/2017

52

ANEXO A – DOCUMENTO EMITIDO PELA APLICAÇÃO, APÓS EXECUÇÃO DA VISTORIA

PREDIAL.

Relatório de Vistoria

Edificação: Edifício Resende V

Vistoriador: Gustavo Almeida

Bloco 2

Sistema: Estrutural Elemento: Geral

Patologia: Fissuras Local: Pavimento 12

Anotações: Algumas fissuras puderam ser visualizadas nas áreas exteriores da cobertura, sendo estas notadas tanto em paredes como em viga do local. Além das fissuras, havia em algumas extremidades das paredes, fraturas, aparentemente, relacionadas à tração de cabos na região.

Foto

:

53

Sistema: Cobertura Elemento: Telhas

Patologia: Materiais depositados Local: Pavimento 12

Anotações: Foram encontrados alguns materiais, em especial partes antigas de tubulação,

depositadas sobre as telhas do edifício, devendo estas serem removidas.

Alguns materiais para descarte foram encontrados também depositados na área protegida da

cobertura, próximos à caixa de transmissão dos sinais de televisão.

Foto:

Sistema: Cobertura Elemento: Telhas

Patologia: Telhas Quebradas Local: Pavimento 12

Anotações: Algumas telhas da cobertura estavam quebradas, sendo necessária a troca das

mesmas.

Foto:

54

Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas

Patologia: Fiação Exposta Local: Pavimento 12

Anotações: Foram identificados alguns fios passando de forma desprotegida e

desorganizada na área da cobertura do edifício. Além dos fios expostos, grandes riscos à

segurança ocorrem devido ao entrelaçamento notado ao longo de parte do percurso, ainda

na cobertura do edifício, entre o fio de aterramento, ligado ao pára-raios, com fios de

antenas de televisão lá situados.

Foto:

55

Sistema: Instalações Elemento: Telefone e Televisão

Patologia: Fiação Exposta Local: Pavimento 12

Anotações: Na área protegida da cobertura, próximo ao acesso das escadas, a caixa de

transmissão de sinais de televisão para o edifício encontrava-se exposta, desprotegida,

fornecendo acesso a qualquer pessoa que acessasse o local.

Foto:


Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimento 12

Anotações: Na área protegida da cobertura e no interior da casa de máquinas foi notada a

ausência ou defeito no funcionamento de algumas lâmpadas.


Patologia: Fiações expostas Local: Pavimento 12

Anotações: Tomadas soltas, com fios expostos na casa de máquinas. Além disso, há fios

depositados no local.

Sistema: Instalações Elemento: Instalações Hidráulicas

Patologia: Depósito de Material Local: Caixa D’Água

Anotações: Embora a vedação e a tampa de acesso estejam bem conservadas, a caixa

apresemta muitos resíduos depositados em seu interior, necessitando de limpeza da mesma.

56


Patologia: Depósito de materiais Local: Pavimento 12

Anotações: No interior do acesso para visualização do barrilete e dos sistemas de distribuição

de água é detectada a presença de entulho depositado no local e alguns tubos soltos, sem

finalidade aparente.

Foto:

Sistema: Outro Elemento: Outro

Patologia: Outro Local: Pavimento 12

Anotações: Mal acondicionamento de materiais. Telhas e outros materiais depositados

inadequadamente na área no “hall” da cobertura, próximo às escadas.

Foto:

57


Patologia: Outra Local: Pavimentos-tipo

Anotações: Má conservação da tubulação de depósito de lixo nos pavimentos tipo.

Foto:


Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimentos-tipo

Anotações: Faltam lâmpadas de emergência em alguns andares das escadas do bloco 2.


Patologia: Vazamento de Tubulação Local: Play

Anotações: Foi identificado um buraco no gesso do local, decorrente de vazamento da

tubulação correspondente ao apartamento localizado acima deste, identificado como

apartamento 104.

Foto:

Sistema: Revestimentos Elemento: Paredes

Patologia: Falhas de Acabamento Local: Play

Anotações: No play foram detectados locais onde a parede havia sido reparada, porém não

havia sido novamente pintada, estando ainda em reboco ou gesso, necessitando pintura.

58


Patologia: Fiação Exposta Local: Play

Anotações: A caixa de força do play estava aberta, com a fiação exposta.

Foto:

Sistema: Combate a incêndio Elemento: Hidrante

Patologia: Caixa de proteção destravada Local: Play

Anotações: A caixa de proteção encontrava-se destravada e sem a trava de proteção.

Foto:

Sistema: Revestimentos Elemento: Paredes

Patologia: Falhas de Acabamento Local: Play

Anotações: No play foram detectados locais onde a parede havia sido reparada, porém não

havia sido novamente pintada, estando ainda em reboco ou gesso, necessitando pintura.

Foto:

59


Patologia: Curto em Tomada Local: Térreo

Anotações: A tomada situada ao lado do banheiro feminino, na área externa do edifício,

apresenta sinais de fogo, possivelmente devido a um curto circuito na mesma. Não foi

possível uma verificação mais apurada a respeito do bom funcionamento desta.

Foto:

Sistema: Combate a incêndio Elemento: Hidrante

Patologia: Caixa de proteção destravada Local: Play

Anotações: A caixa de proteção encontrava-se destravada e sem a trava de proteção.

Foto:

Sistema: Combate a Incêndio Elemento: Extintores de Incêndio

Patologia: Ausência de Sinalização Local: Térreo

Anotações: Não há sinalização no chão do extintor de incêndio localizado na lateral direita

do pavimento térreo.

60


Patologia: Fiação Exposta Local: Subsolo

Anotações: Na rampa de acesso à garagem, foram observados fios sem a devida adaptação

após a instalação de câmeras (os mesmos deveriam estar presos à parede através de

abraçadeiras ou fixadores).

Foto:

Sistema: Cobertura Elemento: Laje

Patologia: Infiltrações Local: Subsolo

Anotações: As falhas da impermeabilização na laje, apresentando áreas em processo de

carbonatação do concreto.

Foto:

61

Sistema: Estrutural Elemento: Viga

Patologia: Outra Local: Subsolo

Anotações: Foi realizada a quebra das extremidades de um pilar e uma viga para tornar

possível a passagem de uma tubulação hidráulica. Deve-se realizar o desvio da mesma e

corrigir a falha.

Foto:


Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Subsolo

Anotações: Muitas das lâmpadas do subsolo, ou não funcionavam ou estavam faltando,

fornecendo assim uma iluminação deficiente ao local. As mesmas devem ser instaladas ou

trocadas.

Foto:

62


Patologia: Outra Local: Subsolo

Anotações: As tubulações presentes no subsolo se encontram em altura muito baixa,

apresentando risco para os moradores.

Foto:


Patologia: Obstrução/Entupimento Local: Subsolo

Anotações: A canalização de drenagem no chão do subsolo possuía regiões quebradas com

depósito de entulho e parte das grades de drenagem ausentes.

Foto:

63


Patologia: Outro Local: Subsolo

Anotações: Há materiais incorretamente depositados e pendurados na casa de bombas. Ao

abrir porta de acesso ao local, a mesma bate em uma das tubulações de distribuição

presentes no recinto.

Foto:


Patologia: Outro Local: Subsolo

Anotações: Há materiais incorretamente depositados e pendurados na casa de bombas. Ao

abrir porta de acesso ao local, a mesma bate em uma das tubulações de distribuição

presentes no recinto.

Bloco 1



Anotações: Faltam lâmpadas de emergência nas escadas do bloco 1.



Anotações: Faltam lâmpadas de emergência nas escadas do bloco 1.

64


Patologia: Infiltrações Local: Play

Anotações: Sinais de umidade em uma das paredes da escada, indicando possivelmente,

uma infiltração.

Foto:


Patologia: Fiação exposta Local: Play

Anotações: Fiação exposta aberta na parede, próxima a corrimão, indicando grande risco

aos moradores, caso haja corrente passando.

Foto:

65

ANEXO B – LEI ESTADUAL Nº 6400 DE 05/03/2013

Lei Nº 6400 DE 05/03/2013 (Estadual – Rio de Janeiro)

Determina a realização periódica por

autovistoria, a ser realizada pelos

condomínios ou por proprietários dos prédios

residenciais, comerciais e pelo poder público,

nos prédios públicos, incluindo estruturas,

fachadas, empenas, marquises, telhados e

obras de contenção de encostas bem como

todas as suas instalações e cria Laudo Técnico

de Vistoria Predial (LTVP) no estado do rio

de janeiro e dá outras providências.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO faço saber que a

Assembléia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º. Fica instituída, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de

autovistoria, decenal, pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais,

comerciais, e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo

estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas

instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e

escape e obras de contenção de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil,

a contar do “habite-se”, por profissionais ou empresas habilitadas junto ao respectivo

Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia – CREA ou pelo Conselho de Arquitetura e

Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ.

§ 1º Os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais de

que trata o caput do artigo 1º com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil, tem a

obrigatoriedade de realizar autoinspeções quinquenais.

I – Os prédios tombados ou preservados não estão sujeitos à obrigação

estabelecida no caput, ficando sua vistoria a cargo do órgão público municipal responsável

pela fiscalização da estabilidade e segurança das edificações.

II – Estão excluídos da obrigação de realização da autovistoria os prédios

residenciais unifamiliares.

III – Considera-se responsável pelo prédio, conforme o caso: o proprietário; o

possuidor; o condomínio; o administrador, nos casos de prédios públicos.

§ 2º Os condomínios antes de a edificação completar cinco anos de conclusão

da obra, no quarto ano, deverão exigir do incorporador, do construtor ou da empreiteira,

laudo de vistoria, nos termos do Art. 618 do Código Civil.

§ 3º A vistoria definida no caput será efetuada por engenheiro ou arquiteto ou

empresa legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, a

expensas do condomínio ou do proprietário do prédio, e seu autor será o responsável pelo

respectivo laudo.

I – O profissional emitirá o respectivo laudo técnico, acompanhado da

Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, junto ao CREA/RJ, quando se tratar de

engenheiros; e de Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ, quando se

tratar de arquitetos.

II – O laudo conterá a identificação do imóvel e de seu responsável, a

metodologia utilizada, as informações sobre anomalias, suas características e prováveis

causas, o prazo dentro do qual estarão garantidas as condições de segurança e estabilidade e,

sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas necessárias.

66

III – A qualquer momento, a partir do início da realização da vistoria, sendo

verificada a existência de risco imediato ou iminente para o público, o profissional

responsável deverá informar imediatamente ao órgão municipal competente, para que sejam

tomadas providências para o isolamento do local, quando cabível, em até vinte e quatro

horas, dando conhecimento do fato ao responsável pelo prédio, por escrito.

IV – Emitido o laudo, o responsável pelo prédio deverá convocar assembleia

geral para dar ciência do seu conteúdo.

V – Observado o disposto no artigo 1341 do Código Civil, o condomínio

providenciará a manutenção predial preventiva proposta no laudo, desenvolvida sob a

responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado.

VI – O condomínio providenciará a manutenção predial preventiva ou

corretiva, proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um

arquiteto/engenheiro habilitado de que trata o artigo 1º.

§ 4º O laudo referido no parágrafo anterior será arquivado no condomínio, sob

a responsabilidade do síndico ou do proprietário do imóvel, e exibido à autoridade quando

requisitado.

§ 5º A autovistoria é obrigatória para edificações de três ou mais pavimentos e

para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1000m² (mil metros quadrados),

independentemente do número de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prédio

que tenha projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.

§ 6º Quando da conclusão das obras e instalações prediais, ficam os

incorporadores, os construtores e as empreiteiras obrigadas a entregarem, preferencialmente

em meio magnético ou papel, as plantas de estrutura (fundação, pilares, vigas, lajes e

marquises), com seus respectivos planos de cargas, bem como projetos de instalações,

contendo o nome e o número do registro do Conselho Regional de Engenharia, Agronomia –

CREA/RJ ou do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ, dos

profissionais responsáveis, tudo conforme construído, para a prefeitura, no território da qual

se localiza a edificação, e ao condomínio das edificações residenciais e comerciais ou ao

proprietário do prédio.

§ 7º Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prédio

existentes, que implicarem em acréscimos ou demolições de alvenaria ou estruturas,

inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, deverão ser objeto de

acompanhamento técnico de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as Anotações de

Responsabilidade Técnica (ART), junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia –

CREA, ou através do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, quando se tratar do

Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ.

Art. 2º. Até quinze dias antes do término de seu mandato ou anualmente, se a

duração do mandato for superior a um ano, o síndico deverá convocar assembleia geral para

comunicar o laudo.

Art. 3º. As Prefeituras elaborarão o modelo do Laudo Técnico de Vistoria

Predial (LTVT), que deverá ser sucinta, exata e de fácil preenchimento e leitura, dela

constando o item “providências”, no qual o síndico indicará as iniciativas a serem tomadas

para a segurança do prédio e instalações, consoante recomendação do laudo.

Art. 4º. O síndico empossado para novo exercício ficará obrigado à execução

das providências indicadas no Art. 3º, exceto as inadiáveis, que caberão ao síndico em

gestão.

Art. 5º. A responsabilidade pela segurança dos prédios e de suas instalações é

do condomínio ou do proprietário do prédio, ressalvado o disposto no art. 618 do Código

Civil.

Parágrafo único. Em relação à segurança dos prédios e suas instalações,

compete à Prefeitura, através da Lei Orgânica, Plano Diretor e Legislação Complementar,

como Código de Obras, Licenciamento, etc.:

67

I – solicitar, anualmente, por amostragem, considerando inicialmente os mais

antigos, aos síndicos e proprietários de imóveis, os Laudos Técnicos de Vistoria Predial

(LTVP) executados, e se as providências de recuperação predial e suas instalações foram

tomadas.

II – aplicar sanções, quando cabíveis.

III – ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos

no Art. 1º, § 5º.

Art. 6º. As Prefeituras deverão orientar os condomínios que, independentes do

Laudo de Técnico de Vistoria Predial (LTVP), façam a manutenção predial preventiva,

envolvendo estrutura, subsolo, marquises, fachadas, esquadrias, empenas e telhados,

instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, instalações eletromecânicas, instalações de gás

e de prevenção ao fogo e escape e obras de contenção de encostas.

Art. 7º. Em caso de descumprimento do disposto nesta Lei, o síndico será

pessoalmente responsabilizado, solidariamente com o condomínio, por danos que a falta de

reparos ou de manutenção da edificação venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o

descumprimento se der em razão de deliberação em Assembleia.

Art. 8º. O Poder Executivo regulamentará esta Lei, ouvido o Conselho

Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro – CREA-RJ e o Conselho

de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU-RJ, no menor prazo possível.

Art. 9º. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Rio de Janeiro, 05 de março de 2013.

SÉRGIO CABRAL

Governador

Projeto de Lei nº 1.237/2008

Autoria dos Deputados: Pedro Paulo e Luiz Paulo

68

ANEXO C - LEI COMPLEMENTAR Nº 126 DE 26 DE MARÇO DE 2013

Lei Complementar nº 126 de 26 de março de 2013.

Institui a obrigatoriedade de realização de

vistorias técnicas nas edificações existentes no

Município do Rio de Janeiro e dá outras

providências

Autor: Poder Executivo

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara

Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:

Art. 1º Fica instituída a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas

periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, nas edificações existentes no Município do

Rio de Janeiro, para verificar as suas condições de conservação, estabilidade e segurança e

garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

§ 1º A realização da vistoria técnica referida no caput é obrigação do

responsável pelo imóvel.

§ 2º Entende-se por responsável pelo imóvel para os efeitos desta Lei

Complementar o condomínio, o proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título,

conforme for o caso.

§ 3º Excluem-se da obrigação prevista no caput:

I - as edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;

II – nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-se”, todas as demais

edificações

Art. 2º A vistoria técnica deverá ser efetuada por profissional legalmente

habilitado, com registro no Conselho de Fiscalização Profissional competente, que elaborará

laudo técnico referente às condições mencionadas no art. 1º desta Lei Complementar.

§ 1º O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo

registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica no Conselho de Fiscalização Profissional

competente.

§ 2º Em caso de prestação de informações falsas ou de omissão deliberada de

informações, aplicar-se-á ao profissional de que trata este artigo multa no valor equivalente a

R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sem prejuízo das demais responsabilidades civis,

administrativas e criminais previstas na legislação em vigor.

Art. 3º O laudo técnico conterá a identificação do imóvel e a descrição das

suas características e informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou

inadequadas de uso, no que diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação, conforme

definido no art. 1º desta Lei Complementar.

§ 1º Em caso de inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as

medidas reparadoras necessárias para sua adequação, com o prazo para implementá-las.

§ 2º Confirmado, por laudo técnico, que o imóvel se encontra em condições

adequadas de uso, o responsável pelo imóvel deverá comunicar tal fato ao Município, dentro

do prazo previsto no art. 1º, mediante o preenchimento de formulário on line, indicando o

nome do profissional responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da

Anotação de Responsabilidade Técnica a ele relativa.

§ 3º Na hipótese do § 1º, caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das

69

medidas corretivas necessárias, no prazo estipulado no laudo técnico, findo o qual deverá ser

providenciada a elaboração de novo laudo técnico, que ateste estar o imóvel em condições

adequadas, o que deverá ser comunicado ao Município, antes de encerrado o prazo previsto

no art. 1º, mediante o preenchimento de formulário on line, indicando o nome do profissional

responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da Anotação de

Responsabilidade Técnica a ele relativa.

§ 4º O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação, por comunicado que será

afixado em local de fácil visibilidade, arquivando-o em local de fácil acesso, para que

qualquer morador ou condômino possa consultá-lo.

§ 5º O laudo técnico deverá ser exibido à autoridade competente quando

requisitado e deverá permanecer arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.

Art. 4º Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações

instituídas por esta Lei Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta

dias realizem a vistoria técnica exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas no art.

3º.

§ 1º Descumprida a notificação prevista no caput, será cobrada ao responsável

pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR–Valor Unitário

Padrão Residencial ou cinco VC– Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para

o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e

Territorial Urbana-IPTU, nas seguintes infrações:

I – pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado; II – pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em

condições adequadas, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do

imóvel; ou

III – pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em

condições adequadas de uso.

§ 2º As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação.

§ 3º A soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do

imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.

Art. 5º No caso de não conservação da edificação em adequadas condições de

estabilidade, segurança, conservação e salubridade, será aplicada ao responsável pelo imóvel,

na forma do § 2º do art. 1º desta Lei Complementar, a multa correspondente a cinco VR–

Valor Unitário Padrão Residencial ou cinco VC–Valor Unitário Padrão Não Residencial,

estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do IPTU.

Art. 6º A Prefeitura deverá criar cadastro eletrônico para as anotações revistas

no art. 3º desta Lei Complementar.

Art. 7º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

EDUARDO PAES

70

ANEXO D - DECRETO Nº 37.426 DE 11/07/2013

Decreto nº 37.426 de 11/07/2013

Regulamenta a aplicação da Lei Complementar

126 de 26 de março de 2013 e da Lei 6400 de 05

de março de 2013, que instituem a

obrigatoriedade de realização de vistorias

técnicas nas edificações existentes no Município

do Rio de Janeiro.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas

atribuições legais, e

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer as condiçõesde

implementação de vistoria técnica nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro;

CONSIDERANDO a necessidade de definir estratégias para verificação do

cumprimento da Lei diante do grande número de edificações abrangidas pela obrigação;

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer prazos para que os

responsáveis pelos imóveis adotem as providências que possibilitem o cumprimento das

obrigações determinadas pelas Normas;

CONSIDERANDO a necessidade de compatibilizar a aplicação e a

abrangência da Lei Complementar 126/13 e da Lei 6400/13;

DECRETA:

Art. 1º Ficam os responsáveis pelas edificações existentes no Município do

Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a

realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as

condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a

execução das medidas reparadoras.

§ 1º Para fins de aplicação deste decreto, entende-se como responsável pelo

imóvel o Condomínio, representado pelo síndico ou administrador, o proprietário ou

ocupante do imóvel a qualquer título.

§ 2º Estão desobrigadas a realizar a vistoria técnica periódica prevista na Lei

Complementar nº 126/2013:

I – As edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;

II – Todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-se”;

III – As edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000 m2;

IV – As edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.

§ 3º A vistoria periódica é obrigatória, independentemente do número de

pavimentos e de área total construída, em todas as fachadas de qualquer prédio com projeção

de marquise ou varanda sobre o passeio público.

§ 4º As edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social serão objeto

de programas específicos através de convênios com a finalidade de garantir condições

adequadas de conservação, estabilidade e segurança.

Art. 2º A vistoria técnica deverá ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou

empresa legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou

CAU/RJ, que elaborará o Laudo Técnico atestando as condições de conservação, estabilidade

e segurança.

§ único. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do

respectivo Registro de Responsabilidade Técnica- RRT junto ao CAU/RJ ou Anotação de

Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA/RJ.

Art. 3º O responsável pela edificação comunicará a Secretaria Municipal de

71

Urbanismo, que o laudo técnico atestou que o imóvel se encontra em condições adequadas de

conservação, estabilidade e segurança, mediante preenchimento de formulário próprio

online, disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria

Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.

§ 1º Do comunicado constarão as seguintes informações:

I – Identificação do responsável pelo imóvel;

II – Descrição e Localização do imóvel;

III – Identificação do Profissional responsável pela elaboração do Laudo

Técnico, com o número do respectivo Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica;

IV – Declaração de que a edificação encontra-se em condições adequadas de

conservação, estabilidade e segurança.

§ 2º Os comunicados estarão disponíveis para consulta no site a que se referem

os artigos 3º e 4º.

Art. 4º Quando o laudo técnico indicar a necessidade de obras de reparos na

edificação, o prazo estipulado para realização das obras deverá ser comunicado através do

formulário próprio online disponível no site www.rio.rj.gov.br/smu/vistoriatécnica.

§1º Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será

elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições

adequadas de conservação, estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado de acordo

com o disposto no artigo 3º.

§2º O responsável técnico poderá comunicar, a qualquer tempo, o resultado do

laudo na forma determinada no caput deste artigo.

§3º As obras de reparo indicadas no laudo técnico deverão ser previamente

licenciadas.

Art. 5º O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação e mantê-lo arquivado para

consulta pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

Art. 6º Feita a vistoria técnica, sendo verificada a existência de risco iminente

para o público, o responsável pelo imóvel deverá, imediatamente, providenciar as obras

necessárias para sanar o risco, que deverão ser acompanhadas por profissional habilitado,

sem prejuízo da imediata comunicação do fato à Defesa Civil para verificar se é necessário o

isolamento da área.

Art. 7º As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a

estrutura existente do prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo

prédio e realizadas com o acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado.

Art. 8º A fiscalização do cumprimento da obrigação prevista neste Decreto,

pelo órgão competente, será feita por amostragem considerando prioritariamente:

I - Idade das edificações;

II - Áreas que concentrem edificações de grande porte;

III - Principais eixos de circulação de pedestres e veículos;

IV - Áreas de Proteção do Ambiente Cultural;

V – A agressividade ambiental conforme definido na NBR 6118.

Art. 9º Fica estabelecida a data-limite de 01 de janeiro de 2014 para

cumprimento das obrigações previstas neste Decreto.

§ único. Findo o prazo previsto no caput, os responsáveis pelas edificações

que não tenham cumprido as obrigações estipuladas neste Decreto estarão sujeitos aos

procedimentos de fiscalização estabelecidos na Lei Complementar 126/2013 de acordo com

http://www.rio.rj.gov.br/

http://www.rio.rj.gov.br/web/smu

http://www.rio.rj.gov.br/smu/vistoriat%C3%83%C2%A9cnica

72

o Art. 6º deste Decreto.

Art. 10º A responsabilidade pela segurança dos prédios e de suas instalações é

do condomínio, do proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme

definido na LEI COMPLEMENTAR Nº 126/13, respondendo civil e criminalmente, por

danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação venha a causar a moradores ou

a terceiros.

Art. 11º Integra o presente decreto, na forma do Anexo Único, a definição dos

principais responsáveis pelas ações que objetivam promover a conscientização da

importância de a sociedade garantir a segurança das edificações, bem como contribuir para o

cumprimento das medidas previstas na Lei Complementar n.º 126/2013 e seu decreto

regulamentador.

Art. 12º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Rio de Janeiro, 11 de setembro de 2013.

Anexo Único do Decreto nº 37.426 de 11/07/2013

Principais Responsáveis, Ações e Responsabilidades

Agente Descrição Responsabilidades

Responsável

pelo Imóvel

Condomínio,

proprietário ou o

ocupante do imóvel, a

qualquer título.

a) Contratar vistoria técnica

b) Enviar comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo - SMU

c) Executar as Obras de reparo quandonecessário

d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo

e) Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo

por 20 anos

f) Renovar o comunicado à SMU no prazo máximo de 05 anos do

último comunicado

Profissional

Responsável

Profissional legalmente

habilitado, com registro

no Conselho de

Fiscalização

Profissional

competente.

a) Fazer vistoria e elaborar laudo

b) Recolher a ART ou RRT

c) Elaborar projeto e acompanhar a obra

d)Possibilidade de comunicar o resultado do laudo

Prefeitura

Secretaria de

Urbanismo - SMU

a) Gerenciar o cadastro eletrônico

b) Notificar e multar os responsáveis que não comunicarema

vistoria ou não executarem as obras noprazo

c) Fazer vistoria e multar os responsáveis pelos imóveis que não

conservarem a edificação

d) Elaborar campanhas educativas

Conselhos

CREA / CAU

a)Fiscalizar o exercício da profissão b)aplicar as sanções decorrentes do exercício profissional irregular

ou ilegal, na forma da legislação específica;

c) Disponibilizar cadastro de profissionais para consulta da

população

d) Propor iniciativas para aperfeiçoamento e qualificação dos

profissionais

e) Elaborar campanhas educativas

Entidades

ADEMI, SECOVI,

ABADI

a) Sugerir a inclusão, na convenção do condomínio, dedispositivos

que possibilitem o cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e

seu decreto regulamentador.

b) Divulgar e esclarecer dúvidas da lei aosassociados

c) Divulgar a Importância da vistoria técnica através de campanhas

educativas

Condôminos

Proprietários, locatários

e ocupantes a qualquer

título

a) Fiscalizar a atuação do síndico ou administrador no que concerne

ao cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto

regulamentador.

b) Comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra

que pretenda executar.

c) Não iniciar obra sem acompanhamento de umprofissional

habilitado

Gustavo Millan Cesar de Almeida Projeto de Graduação...

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