Habitação social no contexto da reabilitação urbana da Área ...
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Habitação social São Paulo 2004 ÉRICA CRISTINA CASTILHO DIOGO no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO Dissertação de Mestrado Orientadora: Ermínia Maricato
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Habitação social
São Paulo
2004
ÉRICA CRISTINA CASTILHO DIOGO
no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P A U L OFACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Maricato
Habitação social
São Paulo
2004
ÉRICA CRISTINA CASTILHO DIOGO
no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P A U L OFACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Terezinha Menon Maricato
Habitação social
São Paulo
2004
ÉRICA CRISTINA CASTILHO DIOGO
no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P A U L OFACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Terezinha Menon Maricato
Diogo, Érica Cristina CastilhoD591h Habitação social no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo / Érica Cristina Castilho Diogo. -- São Paulo : s.n., 2004. 171 p. : il.
Dissertação (Mestrado) - FAUUSP. Orientadora: Erminia Terezinha Menon Maricato.
1.Habitação São Paulo (Cidade) - 2. Renovação urbana - São Paulo (Cidade) - 3. Áreas centrais - São Paulo (Cidade) I. Título
CDU 711.58(816.11)
AUTORIZO A REPRODUÇÃO E DIVULGAÇÃO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRÔNICO,
PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
Projeto Gráfico e Diagramação: DEMACAMP/ Eleusina Freitas, Valéria Ashkar Ferreira
Fotos da Capa:Fernando Perelmutter
Ficha Catalográfica
Aos meus pais, Oswaldo e Carmen, e à Sofia.
Diogo, Érica Cristina CastilhoD591h Habitação social no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo / Érica Cristina Castilho Diogo. -- São Paulo : s.n., 2004. 171 p. : il.
Dissertação (Mestrado) - FAUUSP. Orientadora: Erminia Terezinha Menon Maricato.
1.Habitação São Paulo (Cidade) - 2. Renovação urbana - São Paulo (Cidade) - 3. Áreas centrais - São Paulo (Cidade) I. Título
CDU 711.58(816.11)
AUTORIZO A REPRODUÇÃO E DIVULGAÇÃO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRÔNICO,
PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
Projeto Gráfico e Diagramação: DEMACAMP/ Eleusina Freitas, Valéria Ashkar Ferreira
Fotos da Capa:Fernando Perelmutter
Ficha Catalográfica
Aos meus pais, Oswaldo e Carmen, e à Sofia.
ag
ra
de
ci
me
nt
os
Agradecimentos
Agradeço à Fapesp pelo apoio dado à pesquisa e aos
colegas do Laboratório de Habitação e Assentamentos
Humanos da FAU USP pelo rico aprendizado ao longo de
nosso convívio.
Agradeço ao amigo Fernando Perelmutter e a Nelson Kon
pela gentileza de permitir o uso de suas fotos na
dissertação.
Agradeço aos amigos e, especialmente, a Margareth
Uemura e a Letizia Vitale pela grande ajuda na consulta aos
documentos da Sehab, a Eleusina Freitas pela dedicação na
produção gráfica do material e a Mônica Manso pela ajuda
final.
Agradeço a Helena Menna Barreto Silva e a Regina Prosperi
Meyer pelas valiosas sugestões no exame de qualificação.
Agradeço a Ermínia Maricato, minha orientadora, pela
confiança e pelas preciosas contribuições ao longo do
trabalho.
Obrigada Irani, meu grande amor, por tudo.
ag
ra
de
ci
me
nt
os
Agradecimentos
Agradeço à Fapesp pelo apoio dado à pesquisa e aos
colegas do Laboratório de Habitação e Assentamentos
Humanos da FAU USP pelo rico aprendizado ao longo de
nosso convívio.
Agradeço ao amigo Fernando Perelmutter e a Nelson Kon
pela gentileza de permitir o uso de suas fotos na
dissertação.
Agradeço aos amigos e, especialmente, a Margareth
Uemura e a Letizia Vitale pela grande ajuda na consulta aos
documentos da Sehab, a Eleusina Freitas pela dedicação na
produção gráfica do material e a Mônica Manso pela ajuda
final.
Agradeço a Helena Menna Barreto Silva e a Regina Prosperi
Meyer pelas valiosas sugestões no exame de qualificação.
Agradeço a Ermínia Maricato, minha orientadora, pela
confiança e pelas preciosas contribuições ao longo do
trabalho.
Obrigada Irani, meu grande amor, por tudo.
Sumário
Introdução
A Prefeitura Municipal de São Paulo e a política habitacional para a Área Central: planos, propostas e programas de 1968 a 2000
1.1 Os planos urbanísticos: PUB e PDDI1.1.1 Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/19691.1.2 Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973
1.2 A atuação da Cogep1.2.1 Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/04/19751.2.2 Gestão Olavo Egidio Setúbal - 16/04/1975 a 11/07/19791.2.3 Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati - 12/07/1979 a 14/03/1983
1.3 A década de 1980: gestões Mario Covas, Jânio Quadros e Luiza Erundina1.3.1 Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/19851.3.2 Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/19881.3.3 Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992
1.4 Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta1.4.1 Gestão Paulo Salim Maluf - 1993 a 19961.4.2 Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 21/12/2000
A experiência francesa de reabilitação urbana2.1 Reabilitação urbana2.2 A experiência francesa de reabilitação urbana
2.2.1 Estrutura institucional2.2.2 Os atores da moradia social2.2.3 Os recursos2.2.4 Operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos
2.3 A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo
As propostas da gestão municipal 2001 - 20043.1 Morar no Centro3.2 Ação Centro3.3 Plano Diretor Estratégico e Plano Municipal de Habitação3.4 A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos, área de atuação,
programas e instrumentos3.4.1 Locação Social3.4.2 Programa de Arrendamento Residencial - PAR3.4.3 Bolsa Aluguel 3.4.4 Moradia Transitória3.4.5 Melhoria das condições de vida em moradias coletivas multifamiliares - Cortiços3.4.6 Habitação para Famílias de Média Renda3.4.7 Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH3.4.8 Instrumentos urbanísticos e tributários
Considerações finais
Referências bibliográficasApêndices
Apêndice A - Lista dos documentos públicos pesquisadosApêndice B - Lei MalrauxApêndice C - Lei de Solidariedade Urbana
Cap 1.
Cap 2.
Cap 3.
Cap 4.
11
15
25
17
22
25
343440
45
455153
63
6364
73
77
7779
8385
93
109
112
117
129
133135137138139140141145
149
105
71
17
157
163
164166167
Sumário
Introdução
A Prefeitura Municipal de São Paulo e a política habitacional para a Área Central: planos, propostas e programas de 1968 a 2000
1.1 Os planos urbanísticos: PUB e PDDI1.1.1 Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/19691.1.2 Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973
1.2 A atuação da Cogep1.2.1 Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/04/19751.2.2 Gestão Olavo Egidio Setúbal - 16/04/1975 a 11/07/19791.2.3 Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati - 12/07/1979 a 14/03/1983
1.3 A década de 1980: gestões Mario Covas, Jânio Quadros e Luiza Erundina1.3.1 Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/19851.3.2 Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/19881.3.3 Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992
1.4 Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta1.4.1 Gestão Paulo Salim Maluf - 1993 a 19961.4.2 Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 21/12/2000
A experiência francesa de reabilitação urbana2.1 Reabilitação urbana2.2 A experiência francesa de reabilitação urbana
2.2.1 Estrutura institucional2.2.2 Os atores da moradia social2.2.3 Os recursos2.2.4 Operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos
2.3 A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo
As propostas da gestão municipal 2001 - 20043.1 Morar no Centro3.2 Ação Centro3.3 Plano Diretor Estratégico e Plano Municipal de Habitação3.4 A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos, área de atuação,
programas e instrumentos3.4.1 Locação Social3.4.2 Programa de Arrendamento Residencial - PAR3.4.3 Bolsa Aluguel 3.4.4 Moradia Transitória3.4.5 Melhoria das condições de vida em moradias coletivas multifamiliares - Cortiços3.4.6 Habitação para Famílias de Média Renda3.4.7 Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH3.4.8 Instrumentos urbanísticos e tributários
Considerações finais
Referências bibliográficasApêndices
Apêndice A - Lista dos documentos públicos pesquisadosApêndice B - Lei MalrauxApêndice C - Lei de Solidariedade Urbana
Cap 1.
Cap 2.
Cap 3.
Cap 4.
11
15
25
17
22
25
343440
45
455153
63
6364
73
77
7779
8385
93
109
112
117
129
133135137138139140141145
149
105
71
17
157
163
164166167
Abstract
Resumo
Apresenta-se um levantamento histórico da evolução da presença
da habitação na Área Central, sobretudo da habitação de interesse
social, no discurso do poder público municipal de São Paulo desde
meados da década de 1960 até o ano de 2004. Discute-se a
constituição, na gestão da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), de
uma política habitacional para o Centro composta por programas
que tomam a experiência francesa de reabilitação urbana como
referência. O modelo francês é descrito e a política da prefeitura é
detalhada, apontando-se méritos e limitantes de seu alcance.
It is presented a historical survey of the evolution of the housing
presence in the city center of Sao Paulo, mainly social housing,
concerning the local administrations discourses from the decade of
1960 until 2004. It is also discussed the constitution, during the
government of Mayor Marta Suplicy (2001-2004), of a housing
policy for the city center composed by programs based on the
French experience of urban rehabilitation. The French model is
described and the Municipality's policy is detailed, pointing some of
its merits and limits.
Abstract
Resumo
Apresenta-se um levantamento histórico da evolução da presença
da habitação na Área Central, sobretudo da habitação de interesse
social, no discurso do poder público municipal de São Paulo desde
meados da década de 1960 até o ano de 2004. Discute-se a
constituição, na gestão da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), de
uma política habitacional para o Centro composta por programas
que tomam a experiência francesa de reabilitação urbana como
referência. O modelo francês é descrito e a política da prefeitura é
detalhada, apontando-se méritos e limitantes de seu alcance.
It is presented a historical survey of the evolution of the housing
presence in the city center of Sao Paulo, mainly social housing,
concerning the local administrations discourses from the decade of
1960 until 2004. It is also discussed the constitution, during the
government of Mayor Marta Suplicy (2001-2004), of a housing
policy for the city center composed by programs based on the
French experience of urban rehabilitation. The French model is
described and the Municipality's policy is detailed, pointing some of
its merits and limits.
Introdução O processo de ocupação e crescimento urbano de São Paulo gerou o
esvaziamento e a degradação de suas áreas centrais com redução
acentuada do número de moradores, existência de muitos imóveis
vagos e subutilizados, degradação do patrimônio histórico e cultural,
concentração de moradias precárias e insalubres, principalmente
cortiços, concentração de atividades informais, mudança no perfil
socioeconômico dos moradores, usuários e das atividades locais e,
ainda, a saída de setores de serviços públicos e privados para outras
centralidades.
O esvaziamento da Área Central de São Paulo se insere num processo
de crescimento da cidade que estendeu a mancha urbana em direção às
periferias - para o assentamento da população de baixa renda - e em
direção a novas áreas de valorização imobiliária para assentar os setores
de atividades relacionadas à alta renda. Essa situação resultou na
subutilização dos recursos disponíveis nas áreas centrais, como infra-
estrutura, sistema de transportes e estoque imobiliário; no
adensamento populacional de baixa renda em áreas não servidas de
infra-estrutura e distantes dos locais de trabalho e na concentração de
atividades econômicas em áreas de especulação imobiliária. Ou seja, é
uma forma de crescimento urbano que prima pela separação das
diferentes classes sociais no território e pela má utilização dos recursos
11Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Introdução O processo de ocupação e crescimento urbano de São Paulo gerou o
esvaziamento e a degradação de suas áreas centrais com redução
acentuada do número de moradores, existência de muitos imóveis
vagos e subutilizados, degradação do patrimônio histórico e cultural,
concentração de moradias precárias e insalubres, principalmente
cortiços, concentração de atividades informais, mudança no perfil
socioeconômico dos moradores, usuários e das atividades locais e,
ainda, a saída de setores de serviços públicos e privados para outras
centralidades.
O esvaziamento da Área Central de São Paulo se insere num processo
de crescimento da cidade que estendeu a mancha urbana em direção às
periferias - para o assentamento da população de baixa renda - e em
direção a novas áreas de valorização imobiliária para assentar os setores
de atividades relacionadas à alta renda. Essa situação resultou na
subutilização dos recursos disponíveis nas áreas centrais, como infra-
estrutura, sistema de transportes e estoque imobiliário; no
adensamento populacional de baixa renda em áreas não servidas de
infra-estrutura e distantes dos locais de trabalho e na concentração de
atividades econômicas em áreas de especulação imobiliária. Ou seja, é
uma forma de crescimento urbano que prima pela separação das
diferentes classes sociais no território e pela má utilização dos recursos
11Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
públicos na medida em que, além de não utilizar o que já existe, exige a
ampliação de infra-estrutura e de serviços públicos para áreas antes não 1
ocupadas.
2 3Silva e Bonduki descreveram recentemente as mudanças pelas quais
passou a Área Central de São Paulo, apresentando uma série de dados e
fatores que contribuiram para o seu esvaziamento populacional e
imobiliário e mostrando claramente como se deu de maneira muito
acentuada nas últimas décadas. Num período de vinte anos, entre 1980 4
e 2000, a redução populacional de 13 distritos da Área Central foi da
ordem de 225.000 moradores ou de 180.000 para os 10 distritos da 5
antiga Administração Regional da Sé . Nesse mesmo período a
população do município aumentou em 1,9 milhão de pessoas. Soma-se
a isso, a existência de mais de 45.000 domicílios vagos nesses mesmos
13 distritos (17,5% dos domicílios da região) contra 420.000 (11,8%)
no município, sendo que em 1991 esses números eram da ordem de
28.000 e 270.000.
O contra-senso dessa situação justifica a existência, nos dias de hoje, de
um consenso sobre a necessidade de reverter esse quadro de
esvaziamento da Área Central de São Paulo com o incremento 6
habitacional. Silva afirma que uma política habitacional para a Área
Central de São Paulo é viável e necessária e considera que há
oportunidades para a produção habitacional para as faixas de renda
baixa e média/baixa relacionadas à existência de bairros que ainda não
são disputados pelo mercado imobiliário formal, com muitos edifícios
com potencial para a reforma e adaptação ao uso residencial e, outros
ainda, com importância histórica cuja melhor destinação seria a
reabilitação para o uso habitacional.
7Bonduki reforça as vantagens de uma cidade menos segregada,
destacando a importância de aproximar o trabalho da moradia. Afirma
existir uma demanda popular por moradia na Área Central que não
aparece porque as ofertas da produção pública de interesse social
sempre estiveram na periferia da cidade.
Hoje existe uma política pública formulada no sentido de reabilitar a
Área Central com habitação social e essa dissertação procura
esclarecer como ela se construiu no processo histórico da evolução das
idéias do poder público (essencialmente no plano do discurso) e
destacando, no quadro atual, a forte referência à experiência francesa
de reabilitação urbana. Se detém, ainda, nos conteúdos dos programas
habitacionais formulados pela atual política de reabilitação da Área
Central.
A experiência francesa de reabilitação urbana estabelece uma marcante
influência na formulação dos atuais programas municipais, apesar de 8
também aparecer em propostas estaduais e federais , e se expõe em
eventos ligados ao tema e em convênios e cooperações técnicas. Ela se
justifica pelo seu caráter humanista de “não expulsão” (tentativa de
inibir os processos de “gentrificação”) da população moradora das
áreas de intervenção e pelo acúmulo de conhecimento na provisão de
habitações com reforma de edifícios e locação social.
A abordagem do tema da habitação na Área Central pelo poder público
municipal, desde 1968, foi reconstituída pela consulta aos documentos
técnicos elaborados por órgãos da prefeitura, ou por encomenda deles,
que estabelecem diretrizes, propostas e diagnósticos urbanos e
habitacionais para o Centro de São Paulo. A classificação cronológica e
por gestões administrativas se deve ao fato de nos depararmos,
inúmeras vezes, com o desmonte de políticas e trabalhos técnicos pela
administração sucessora. Dessa forma, podemos também verificar
como o enfoque político interfere nas ações e diretrizes públicas.
Ressaltamos a seleção de documentos ligados às políticas habitacionais
e às de desenvolvimento urbano já que a habitação na Área Central é 9
abordada pelos dois vieses. A leitura desses documentos foi orientada
para a identificação, sempre que possível, dos seguintes aspectos:
Órgão responsável
Equipe técnica
Abordagem geral
Abordagem específica sobre a habitação:
Diagnóstico: dados gerais e localização da Área Central.
Propostas: diretrizes, programas, projetos, metas e recursos.
Instrumentos urbanísticos e leis.
1.
2.
3.
4.
1 DIOGO, É.C.C. Habitação social nas áreas centrais. Boletim
Dicas, n° 185. São Paulo: Instituto Pólis, 2001.
2 SILVA, H.M.B. Habitação no centro de São Paulo: como
viabilizar essa idéia? São Paulo: Labhab FAUUSP / Caixa
Econômica Federal, 2000.
3 BONDUKI, N. Habitação na área central de São Paulo in Síntese do Relatório Final da Comissão de
Estudos sobre Habitação na Área Central da Câmara
Municipal de São Paulo. São Paulo: Câmara Municipal de São
Paulo, 2001.
4 Limite adotado pela atual gestão para o Programa Morar no Centro.
5 Segundo os dados do IBGE de 2000, a população total dos 13
distritos é de 526.600 moradores e dos 10 distritos é de 412.185.
6 SILVA op. cit. 2000.
7 BONDUKI op. cit. 2001.
8 A Caixa Econômica Federal e o Governo da França assinaram, em março de 2001, um acordo de Cooperação Técnica com o objetivo de divulgar e ensinar a metodologia utilizada para a reabilitação de imóveis localizados em centros históricos. A Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo - CDHU também firmou uma cooperação técnica com o Governo da França.
9 A lista dos documentos pesquisados se encontra no anexo I.
13Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO12 Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
públicos na medida em que, além de não utilizar o que já existe, exige a
ampliação de infra-estrutura e de serviços públicos para áreas antes não 1
ocupadas.
2 3Silva e Bonduki descreveram recentemente as mudanças pelas quais
passou a Área Central de São Paulo, apresentando uma série de dados e
fatores que contribuiram para o seu esvaziamento populacional e
imobiliário e mostrando claramente como se deu de maneira muito
acentuada nas últimas décadas. Num período de vinte anos, entre 1980 4
e 2000, a redução populacional de 13 distritos da Área Central foi da
ordem de 225.000 moradores ou de 180.000 para os 10 distritos da 5
antiga Administração Regional da Sé . Nesse mesmo período a
população do município aumentou em 1,9 milhão de pessoas. Soma-se
a isso, a existência de mais de 45.000 domicílios vagos nesses mesmos
13 distritos (17,5% dos domicílios da região) contra 420.000 (11,8%)
no município, sendo que em 1991 esses números eram da ordem de
28.000 e 270.000.
O contra-senso dessa situação justifica a existência, nos dias de hoje, de
um consenso sobre a necessidade de reverter esse quadro de
esvaziamento da Área Central de São Paulo com o incremento 6
habitacional. Silva afirma que uma política habitacional para a Área
Central de São Paulo é viável e necessária e considera que há
oportunidades para a produção habitacional para as faixas de renda
baixa e média/baixa relacionadas à existência de bairros que ainda não
são disputados pelo mercado imobiliário formal, com muitos edifícios
com potencial para a reforma e adaptação ao uso residencial e, outros
ainda, com importância histórica cuja melhor destinação seria a
reabilitação para o uso habitacional.
7Bonduki reforça as vantagens de uma cidade menos segregada,
destacando a importância de aproximar o trabalho da moradia. Afirma
existir uma demanda popular por moradia na Área Central que não
aparece porque as ofertas da produção pública de interesse social
sempre estiveram na periferia da cidade.
Hoje existe uma política pública formulada no sentido de reabilitar a
Área Central com habitação social e essa dissertação procura
esclarecer como ela se construiu no processo histórico da evolução das
idéias do poder público (essencialmente no plano do discurso) e
destacando, no quadro atual, a forte referência à experiência francesa
de reabilitação urbana. Se detém, ainda, nos conteúdos dos programas
habitacionais formulados pela atual política de reabilitação da Área
Central.
A experiência francesa de reabilitação urbana estabelece uma marcante
influência na formulação dos atuais programas municipais, apesar de 8
também aparecer em propostas estaduais e federais , e se expõe em
eventos ligados ao tema e em convênios e cooperações técnicas. Ela se
justifica pelo seu caráter humanista de “não expulsão” (tentativa de
inibir os processos de “gentrificação”) da população moradora das
áreas de intervenção e pelo acúmulo de conhecimento na provisão de
habitações com reforma de edifícios e locação social.
A abordagem do tema da habitação na Área Central pelo poder público
municipal, desde 1968, foi reconstituída pela consulta aos documentos
técnicos elaborados por órgãos da prefeitura, ou por encomenda deles,
que estabelecem diretrizes, propostas e diagnósticos urbanos e
habitacionais para o Centro de São Paulo. A classificação cronológica e
por gestões administrativas se deve ao fato de nos depararmos,
inúmeras vezes, com o desmonte de políticas e trabalhos técnicos pela
administração sucessora. Dessa forma, podemos também verificar
como o enfoque político interfere nas ações e diretrizes públicas.
Ressaltamos a seleção de documentos ligados às políticas habitacionais
e às de desenvolvimento urbano já que a habitação na Área Central é 9
abordada pelos dois vieses. A leitura desses documentos foi orientada
para a identificação, sempre que possível, dos seguintes aspectos:
Órgão responsável
Equipe técnica
Abordagem geral
Abordagem específica sobre a habitação:
Diagnóstico: dados gerais e localização da Área Central.
Propostas: diretrizes, programas, projetos, metas e recursos.
Instrumentos urbanísticos e leis.
1.
2.
3.
4.
1 DIOGO, É.C.C. Habitação social nas áreas centrais. Boletim
Dicas, n° 185. São Paulo: Instituto Pólis, 2001.
2 SILVA, H.M.B. Habitação no centro de São Paulo: como
viabilizar essa idéia? São Paulo: Labhab FAUUSP / Caixa
Econômica Federal, 2000.
3 BONDUKI, N. Habitação na área central de São Paulo in Síntese do Relatório Final da Comissão de
Estudos sobre Habitação na Área Central da Câmara
Municipal de São Paulo. São Paulo: Câmara Municipal de São
Paulo, 2001.
4 Limite adotado pela atual gestão para o Programa Morar no Centro.
5 Segundo os dados do IBGE de 2000, a população total dos 13
distritos é de 526.600 moradores e dos 10 distritos é de 412.185.
6 SILVA op. cit. 2000.
7 BONDUKI op. cit. 2001.
8 A Caixa Econômica Federal e o Governo da França assinaram, em março de 2001, um acordo de Cooperação Técnica com o objetivo de divulgar e ensinar a metodologia utilizada para a reabilitação de imóveis localizados em centros históricos. A Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo - CDHU também firmou uma cooperação técnica com o Governo da França.
9 A lista dos documentos pesquisados se encontra no anexo I.
13Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO12 Introdução
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1A Prefeitura Municipal de São
Paulo e a política habitacional
para a Área Central:
planos, propostas e programas de
1968 a 2000
NE
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Capítulo 1A Prefeitura Municipal de São
Paulo e a política habitacional
para a Área Central:
planos, propostas e programas de
1968 a 2000
NE
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1.1
Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Os planos urbanísticos: PUB e PDDI
1.1.1
Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/1969
1 SÃO PAULO (Município) - GEP. PUB Plano Urbanístico Básico. São Paulo: GEP, 1968.
2 Os setores da pesquisa socioeconômica foram os seguintes: Lapa, Casa Verde, Tucuruvi, Santana, Vila Maria, Itaquera, São Miguel, Penha, Brás-Moóca, Vila Prudente, Ipiranga, Saúde, Ibirapuera, Santo Amaro, Pinheiros e Centro.
Estoque habitacional
Densidade populacional
População
Estimativa de unidades habitacionais necessárias para atender o incremento populacional até 1990
Município de São Paulo
1,3 milhões de unidades
Área metropolitana
1,5 milhões de unidades
4,8 pessoas por unidade
7,2 milhões de pessoas
3 milhões de unidades
1O “Plano Urbanístico Básico” (PUB) foi entregue à Prefeitura Municipal
de São Paulo em março de 1968 como o produto final de um contrato
assinado entre esta e as empresas: Asplan S.A.; Leo. A. Daily Company,
Montor-Montreal Organização Industrial e Economia S.A. e Wilbur
Smith and Associates.
A habitação foi abordada no relatório final como subitem do tema
Desenvolvimento Social. Nesse mesmo relatório são apresentados: o
levantamento das condições habitacionais, a análise da oferta de
habitações pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no período de
1964 a 1967, a avaliação das necessidades decorrentes do crescimento
populacional e do déficit qualitativo nos períodos 1969-1974 e 1969-
1990 e as recomendações finais.
A definição das condições habitacionais se apoiou em duas pesquisas
amostrais, sendo uma delas especificamente sobre os cortiços. Nessa 2
pesquisa foram elementos de análise:
Coabitação involuntária de famílias;
Disponibilidade de equipamentos sanitários e serviços urbanos;
Mobilidade residencial.
As necessidades habitacionais foram medidas com base em duas
demandas, a normativa (substituição e melhoria de habitações) e a
demográfica. Os dados apresentados no relatório sobre a demanda
habitacional foram os seguintes:
Tabela 1.1
16 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
17
1.1
Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Os planos urbanísticos: PUB e PDDI
1.1.1
Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/1969
1 SÃO PAULO (Município) - GEP. PUB Plano Urbanístico Básico. São Paulo: GEP, 1968.
2 Os setores da pesquisa socioeconômica foram os seguintes: Lapa, Casa Verde, Tucuruvi, Santana, Vila Maria, Itaquera, São Miguel, Penha, Brás-Moóca, Vila Prudente, Ipiranga, Saúde, Ibirapuera, Santo Amaro, Pinheiros e Centro.
Estoque habitacional
Densidade populacional
População
Estimativa de unidades habitacionais necessárias para atender o incremento populacional até 1990
Município de São Paulo
1,3 milhões de unidades
Área metropolitana
1,5 milhões de unidades
4,8 pessoas por unidade
7,2 milhões de pessoas
3 milhões de unidades
1O “Plano Urbanístico Básico” (PUB) foi entregue à Prefeitura Municipal
de São Paulo em março de 1968 como o produto final de um contrato
assinado entre esta e as empresas: Asplan S.A.; Leo. A. Daily Company,
Montor-Montreal Organização Industrial e Economia S.A. e Wilbur
Smith and Associates.
A habitação foi abordada no relatório final como subitem do tema
Desenvolvimento Social. Nesse mesmo relatório são apresentados: o
levantamento das condições habitacionais, a análise da oferta de
habitações pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no período de
1964 a 1967, a avaliação das necessidades decorrentes do crescimento
populacional e do déficit qualitativo nos períodos 1969-1974 e 1969-
1990 e as recomendações finais.
A definição das condições habitacionais se apoiou em duas pesquisas
amostrais, sendo uma delas especificamente sobre os cortiços. Nessa 2
pesquisa foram elementos de análise:
Coabitação involuntária de famílias;
Disponibilidade de equipamentos sanitários e serviços urbanos;
Mobilidade residencial.
As necessidades habitacionais foram medidas com base em duas
demandas, a normativa (substituição e melhoria de habitações) e a
demográfica. Os dados apresentados no relatório sobre a demanda
habitacional foram os seguintes:
Tabela 1.1
16 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Tipos decortiços
Subdivisõesde casarõesdecadentes
Porõessubdivididos
Barracos de quintal oumeia-águas, podendose combinar em umamesma unidade
Número demoradoresdo Municípiode SP
10, 3% dasfamílias ou8,1% dapopulação
Localização35,8% nosetorBrás-Moóca*
20,3% naunidadedenominadaCentro*
Congestionamentohabitacional - númerosmédios de famílias e depessoas por cortiço
Centro:6,2 e 19,1
Restante:5,3 e 19,5
Número de pessoaspor aparelho sanitário
7,8 pessoas(2,6 famílias)
Número de pessoaspor chuveiro
10,3 pessoas(3,3 famílias)
Renda familiar médiaequivalente a 2,19salários mínimos
74,5%pagam aluguel
15,6%proprietários
9,9%cômodos cedidos
Mobilidade
41,1%tempo médiode permanênciade menos de4 anos
40% de4 a 10 anos
18,9%mais de 10 anos
Origem da família15,6%nasceramna RMSP
35,6% noEstado de SP(fora da RMSP)6,6% emoutros países.
42,4% em outrosestados (renda maisbaixa em relação aosoutros grupos)
Alfabetização 20%analfabetos**
37,8%semi-analfabetos**
* Essas duas unidades compõem uma área de análise da pesquisa e o restante do município a outra área
de análise.
** Subtotal de 57,8% contra 24,3 % fora dos cortiços
* “...as habitações inadequadas como aquelas que não apresentam níveis mínimos de segurança, durabilidade, tamanho e salubridade. Em termos operacionais, podem-se classificar como inadequadas as habitações construídas com outros materiais que não a alvenaria, que tenham menos
2de 25m de área construída e que não disponham de instalações sanitárias, de água encanada e ligação à rede de esgotos ou de fossa sanitária.” p. 236
** Consideradas passíveis de melhoria
As favelas foram identificadas como um “padrão habitacional
provisório” particularmente de migrantes, e, por tal motivo,
consideradas um fenômeno de pouca importância. O trabalho da 3
SAGMACS , citado no plano, indicava a existência de apenas 141 favelas
em São Paulo com 50.000 moradores, em 1957.
A situação da Área Central naquele momento era descrita como:
“... Cercada por uma área transitória, caracterizada por condições
habitacionais precárias, deterioração física e uma mistura de usos do solo.
Nela são encontrados os cortiços, moradias antigas de uma só família e
casas de cômodos com unidades de uma só sala e com uso comum de
algumas instalações.”
Apesar deste comentário é dito em seguida que a maior concentração
de habitações precárias está na periferia e que o alto valor do terreno
no Centro é um dos fatores que contribui para a expansão periférica
(p.230-231). Outro comentário relevante é a confirmação da
importância da proximidade do local de trabalho na escolha da
localização residencial. Entre os chefes de famílias entrevistados na
pesquisa, 44,6% declararam não utilizar condução para ir ao trabalho
(p.239).
O relatório apresenta as metas do SFH, então principal responsável
pela oferta de habitações, para o período 1968/70 e os montantes de
recursos arrecadados com o FGTS. Sobre a Companhia Metropolitana
de Habitação (Cohab), são sinteticamente apresentados os critérios
para distribuição das unidades, porcentagem das tipologias produzidas
(apartamentos, sobrados e casas térreas), com destaque para o fato de
esta utilizar áreas não urbanizadas para a construção dos conjuntos.
Naquele momento, as faixas de renda que deveriam ser atendidas pelas
linhas de financiamento de cada órgão eram:
Cohab - 1 a 3 salários mínimos (sm), limite máximo do
financiamento 75 sm, juros de 5% ao ano e resgate em 20 anos.
Prestações entre 0,25 e 0,75 sm;
Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais (Inocoop)
- 1,5 A 5 sm. Os cooperados montavam uma poupança
equivalente a 15% do valor do imóvel com mensalidades de
aproximadamente 0,5% do valor previsto para a habitação.
3 SAGMACS - Sociedade de Analises Gráficas e Mecanográficas Aplicadas a Complexos Sociais. Aglomeração Metropolitana. São Paulo: SAGMACS, 1958.
Habitações inadequadas*
Unidades com banheiro externo
Total
Cômodos de cortiços
Barracos de favelas**
Casas precárias de periferia
560.000 famílias
150.000 famílias
10.000
400.000 famílias
345.000
Tabela 1.2
Condições habitacionaisno município de São Paulo
Tabela 1.3
Dados sobre os cortiços(resultantes da pesquisa amostral)
Figura 1.1
cortiço
favela
casas precárias de periiferia
19Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO18 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AC
ER
VO
SE
HA
B/P
MSP
Tipos decortiços
Subdivisõesde casarõesdecadentes
Porõessubdivididos
Barracos de quintal oumeia-águas, podendose combinar em umamesma unidade
Número demoradoresdo Municípiode SP
10, 3% dasfamílias ou8,1% dapopulação
Localização35,8% nosetorBrás-Moóca*
20,3% naunidadedenominadaCentro*
Congestionamentohabitacional - númerosmédios de famílias e depessoas por cortiço
Centro:6,2 e 19,1
Restante:5,3 e 19,5
Número de pessoaspor aparelho sanitário
7,8 pessoas(2,6 famílias)
Número de pessoaspor chuveiro
10,3 pessoas(3,3 famílias)
Renda familiar médiaequivalente a 2,19salários mínimos
74,5%pagam aluguel
15,6%proprietários
9,9%cômodos cedidos
Mobilidade
41,1%tempo médiode permanênciade menos de4 anos
40% de4 a 10 anos
18,9%mais de 10 anos
Origem da família15,6%nasceramna RMSP
35,6% noEstado de SP(fora da RMSP)6,6% emoutros países.
42,4% em outrosestados (renda maisbaixa em relação aosoutros grupos)
Alfabetização 20%analfabetos**
37,8%semi-analfabetos**
* Essas duas unidades compõem uma área de análise da pesquisa e o restante do município a outra área
de análise.
** Subtotal de 57,8% contra 24,3 % fora dos cortiços
* “...as habitações inadequadas como aquelas que não apresentam níveis mínimos de segurança, durabilidade, tamanho e salubridade. Em termos operacionais, podem-se classificar como inadequadas as habitações construídas com outros materiais que não a alvenaria, que tenham menos
2de 25m de área construída e que não disponham de instalações sanitárias, de água encanada e ligação à rede de esgotos ou de fossa sanitária.” p. 236
** Consideradas passíveis de melhoria
As favelas foram identificadas como um “padrão habitacional
provisório” particularmente de migrantes, e, por tal motivo,
consideradas um fenômeno de pouca importância. O trabalho da 3
SAGMACS , citado no plano, indicava a existência de apenas 141 favelas
em São Paulo com 50.000 moradores, em 1957.
A situação da Área Central naquele momento era descrita como:
“... Cercada por uma área transitória, caracterizada por condições
habitacionais precárias, deterioração física e uma mistura de usos do solo.
Nela são encontrados os cortiços, moradias antigas de uma só família e
casas de cômodos com unidades de uma só sala e com uso comum de
algumas instalações.”
Apesar deste comentário é dito em seguida que a maior concentração
de habitações precárias está na periferia e que o alto valor do terreno
no Centro é um dos fatores que contribui para a expansão periférica
(p.230-231). Outro comentário relevante é a confirmação da
importância da proximidade do local de trabalho na escolha da
localização residencial. Entre os chefes de famílias entrevistados na
pesquisa, 44,6% declararam não utilizar condução para ir ao trabalho
(p.239).
O relatório apresenta as metas do SFH, então principal responsável
pela oferta de habitações, para o período 1968/70 e os montantes de
recursos arrecadados com o FGTS. Sobre a Companhia Metropolitana
de Habitação (Cohab), são sinteticamente apresentados os critérios
para distribuição das unidades, porcentagem das tipologias produzidas
(apartamentos, sobrados e casas térreas), com destaque para o fato de
esta utilizar áreas não urbanizadas para a construção dos conjuntos.
Naquele momento, as faixas de renda que deveriam ser atendidas pelas
linhas de financiamento de cada órgão eram:
Cohab - 1 a 3 salários mínimos (sm), limite máximo do
financiamento 75 sm, juros de 5% ao ano e resgate em 20 anos.
Prestações entre 0,25 e 0,75 sm;
Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais (Inocoop)
- 1,5 A 5 sm. Os cooperados montavam uma poupança
equivalente a 15% do valor do imóvel com mensalidades de
aproximadamente 0,5% do valor previsto para a habitação.
3 SAGMACS - Sociedade de Analises Gráficas e Mecanográficas Aplicadas a Complexos Sociais. Aglomeração Metropolitana. São Paulo: SAGMACS, 1958.
Habitações inadequadas*
Unidades com banheiro externo
Total
Cômodos de cortiços
Barracos de favelas**
Casas precárias de periferia
560.000 famílias
150.000 famílias
10.000
400.000 famílias
345.000
Tabela 1.2
Condições habitacionaisno município de São Paulo
Tabela 1.3
Dados sobre os cortiços(resultantes da pesquisa amostral)
Figura 1.1
cortiço
favela
casas precárias de periiferia
19Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO18 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AC
ER
VO
SE
HA
B/P
MSP
aproximadamente 0,75% do custo final do imóvel. O resgate era
de 15 a 20 anos;
Companhia Estadual de Casas Populares (CECAP) - 1,5 a 3 sm.
Atuava principalmente no interior do Estado;
Caixa Econômica Federal - atendia a classe de renda média
superior;
Caixa Econômica Estadual - operou no SFH a partir de 1968 e
com uma atuação similar à da CEF;
Setor privado - operava com as famílias de renda média. Operava
nos programas habitacionais promovidos por empresas
privadas, financiados pelo BNH por meio do mercado de
hipotecas e das sociedades de crédito imobiliário.
As necessidades habitacionais para o Município de São Paulo foram
definidas da seguinte forma:
Demanda normativa:
126.000 habitações inadequadas no Município de São Paulo,
sendo 116.000 cortiços e 10.000 barracos de favelas;
45.050 novas habitações para acabar com a coabitação
involuntária;
45.340 cômodos construídos para acabar com o
congestionamento das habitações;
385.000 novas instalações sanitárias para a RMSP, 40.000
inexistentes.
Demanda demográfica, para atender ao aumento populacional do
período 1969-1990:
1.255.000 unidades habitacionais, das quais 406.000 para o
período 1969/1974. A porcentagem que caberia às populações
de baixa e média-baixa rendas é de 57,9% no primeiro momento
e 48,1% no segundo momento.
O plano definiu, como meta, a produção de 480.000 unidades novas
para baixa e média-baixa rendas (70% das necessidades) financiadas
pelo BNH por meio da Cohab, Cecap, Caixas Econômicas e
cooperativas. Para a melhoria das condições, previu a construção de
31.000 cômodos habitáveis com financiamento de material de
construção, a instalação sanitária em 390.000 unidades com
financiamento de equipamentos e material de construção e a melhoria
das condições sanitárias e habitacionais de 129.000 cortiços.
“Quanto à parcela de habitações inadequadas existentes, considerou-se
mais factível e realista uma melhoria geral das condições existentes e a
substituição paulatina daquelas cuja ocupação oferece sérios riscos à
saúde e à segurança das famílias. Na medida em que sejam logrados os
objetivos relativos à ampliação da oferta, poderão ser revistas e ampliadas
as metas correspondentes”.(p.226-227)
Dentre as recomendações finais do relatório, destacamos:
Ampliação da oferta de habitações com linhas de financiamento
compatíveis com a faixa de renda da população pobre;
Ampliação e melhoria das condições de higiene das habitações
precárias com financiamento de materiais de construção e
instalações sanitárias;
Substituição gradual das habitações inadequadas (cortiços e
favelas) com prioridade para as situações de risco;
Contenção da expansão das favelas. Nos casos em que não fosse
possível a remoção recomendava-se a sua urbanização;
Incentivo, melhoria e promoção de sistemas para a construção
isolada com financiamento para a compra de lotes e material de
construção;
Localização das novas áreas residenciais próximas aos centros de
emprego.
A atribuição das responsabilidades funcionais foi a seguinte:
SFH: principais diretrizes;
Governo Federal: normas para locação e propriedade dos
imóveis;
Município: parcelamento do solo e normas para as edificações,
elaboração da política habitacional para o município integrada
com os programas da Secretaria do Bem-Estar Social;
Cohab: promoção e implantação dos programas habitacionais
21Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO20 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
aproximadamente 0,75% do custo final do imóvel. O resgate era
de 15 a 20 anos;
Companhia Estadual de Casas Populares (CECAP) - 1,5 a 3 sm.
Atuava principalmente no interior do Estado;
Caixa Econômica Federal - atendia a classe de renda média
superior;
Caixa Econômica Estadual - operou no SFH a partir de 1968 e
com uma atuação similar à da CEF;
Setor privado - operava com as famílias de renda média. Operava
nos programas habitacionais promovidos por empresas
privadas, financiados pelo BNH por meio do mercado de
hipotecas e das sociedades de crédito imobiliário.
As necessidades habitacionais para o Município de São Paulo foram
definidas da seguinte forma:
Demanda normativa:
126.000 habitações inadequadas no Município de São Paulo,
sendo 116.000 cortiços e 10.000 barracos de favelas;
45.050 novas habitações para acabar com a coabitação
involuntária;
45.340 cômodos construídos para acabar com o
congestionamento das habitações;
385.000 novas instalações sanitárias para a RMSP, 40.000
inexistentes.
Demanda demográfica, para atender ao aumento populacional do
período 1969-1990:
1.255.000 unidades habitacionais, das quais 406.000 para o
período 1969/1974. A porcentagem que caberia às populações
de baixa e média-baixa rendas é de 57,9% no primeiro momento
e 48,1% no segundo momento.
O plano definiu, como meta, a produção de 480.000 unidades novas
para baixa e média-baixa rendas (70% das necessidades) financiadas
pelo BNH por meio da Cohab, Cecap, Caixas Econômicas e
cooperativas. Para a melhoria das condições, previu a construção de
31.000 cômodos habitáveis com financiamento de material de
construção, a instalação sanitária em 390.000 unidades com
financiamento de equipamentos e material de construção e a melhoria
das condições sanitárias e habitacionais de 129.000 cortiços.
“Quanto à parcela de habitações inadequadas existentes, considerou-se
mais factível e realista uma melhoria geral das condições existentes e a
substituição paulatina daquelas cuja ocupação oferece sérios riscos à
saúde e à segurança das famílias. Na medida em que sejam logrados os
objetivos relativos à ampliação da oferta, poderão ser revistas e ampliadas
as metas correspondentes”.(p.226-227)
Dentre as recomendações finais do relatório, destacamos:
Ampliação da oferta de habitações com linhas de financiamento
compatíveis com a faixa de renda da população pobre;
Ampliação e melhoria das condições de higiene das habitações
precárias com financiamento de materiais de construção e
instalações sanitárias;
Substituição gradual das habitações inadequadas (cortiços e
favelas) com prioridade para as situações de risco;
Contenção da expansão das favelas. Nos casos em que não fosse
possível a remoção recomendava-se a sua urbanização;
Incentivo, melhoria e promoção de sistemas para a construção
isolada com financiamento para a compra de lotes e material de
construção;
Localização das novas áreas residenciais próximas aos centros de
emprego.
A atribuição das responsabilidades funcionais foi a seguinte:
SFH: principais diretrizes;
Governo Federal: normas para locação e propriedade dos
imóveis;
Município: parcelamento do solo e normas para as edificações,
elaboração da política habitacional para o município integrada
com os programas da Secretaria do Bem-Estar Social;
Cohab: promoção e implantação dos programas habitacionais
21Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO20 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
para baixa renda;
Órgão de planejamento metropolitano: coordenação dos
diversos programas habitacionais;
Secretaria Municipal do Bem-Estar Social: definição de política
setorial;
Órgãos públicos e privados: execução dos vários programas
habitacionais.
Ao final são apresentadas e comentadas sete alternativas de padrões
habitacionais para atingir os objetivos propostos dentro de um
sistema duplo de padrões - o definitivo e o temporário.
1.1.2
Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973
Três anos e meio após a entrega do PUB, uma nova gestão municipal fez
aprovar na Câmara Municipal o “Plano Diretor de Desenvolvimento 4
Integrado” (PDDI), Lei 7.688 de 30/12/1971, elaborado pela
Coordenadoria Geral de Planejamento - (Cogep).
Destacamos do conjunto de objetivos e diretrizes básicas,
aqueles relacionados à habitação que foram considerados
relevantes para nossa pesquisa:
Art.2º, par. I
“c) Promoção da máxima facilidade de circulação de pessoas e bens entre
os locais de habitação, de trabalho e de lazer”.
Art.2º, par. II
“Ampliar as oportunidades de desenvolvimento social mediante:
c) ... ampliação da oferta de habitações, especialmente as de interesse
social, segundo padrões, custo e modalidades de financiamento
compatíveis com os níveis da vida e de renda da população;
d) ampliação das oportunidades de participação da comunidade,
estimulando o entrosamento dos cidadãos nas atividades de grupos sociais
organizados e, por seu intermédio, nas decisões ligadas à orientação do
desenvolvimento urbano”.
Art. 3, par. I
“a) as densidades demográficas admissíveis para cada zona ou unidade
territorial serão compatíveis com as disponibilidades de serviços públicos e
de equipamentos sociais, existentes ou previstos, para a zona ou unidade
territorial considerada”.
Art. 3, par. II
“a) a habitação será entendida no Município como a criação de um meio
ambiente onde a residência, os serviços urbanos e os equipamentos sociais
sejam dimensionados de maneira integrada, propiciando ao indivíduo e à
comunidade o atendimento de suas necessidades básicas;
“b) o Município promoverá melhor coordenação e integração permanente
dos programas públicos e privados de desenvolvimento social, recreação,
cultura e esportes, para garantir a melhoria de qualidade da vida urbana”
Art. 3 par. III
“... o Município desenvolverá programas de renovação urbana, visando a
recuperar áreas urbanas em processo de deterioração;”
Quanto à organização administrativa, fez parte das diretrizes, a
descentralização funcional e administrativa da operação dos serviços
públicos e dos equipamentos sociais.
Dentre as definições e proposições, destacamos as seguintes:
“Art.18 - Considera-se zoneamento de uso o processo de orientação e
controle da localização, dimensionamento, intensidade e tipo de uso dos
lotes e das edificações, bem como o processo de orientação e controle das
relações entre espaços edificados e não edificados”.
“Art. 51 - Considera-se área de renovação urbana a que for delimitada
pelo órgão competente, com o objetivo de desenvolver programas e
implantar projetos de modificação nos padrões de parcelamento do solo,
nas categorias de uso e nas intensidades de ocupação do solo, respeitadas
as diretrizes básicas e demais disposições desta lei”.4 SÃO PAULO (Município) - Cogep.
PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - Lei
7.688 de 30 de dezembro de 1971. São Paulo: Cogep,1971.
23Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO22 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
para baixa renda;
Órgão de planejamento metropolitano: coordenação dos
diversos programas habitacionais;
Secretaria Municipal do Bem-Estar Social: definição de política
setorial;
Órgãos públicos e privados: execução dos vários programas
habitacionais.
Ao final são apresentadas e comentadas sete alternativas de padrões
habitacionais para atingir os objetivos propostos dentro de um
sistema duplo de padrões - o definitivo e o temporário.
1.1.2
Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973
Três anos e meio após a entrega do PUB, uma nova gestão municipal fez
aprovar na Câmara Municipal o “Plano Diretor de Desenvolvimento 4
Integrado” (PDDI), Lei 7.688 de 30/12/1971, elaborado pela
Coordenadoria Geral de Planejamento - (Cogep).
Destacamos do conjunto de objetivos e diretrizes básicas,
aqueles relacionados à habitação que foram considerados
relevantes para nossa pesquisa:
Art.2º, par. I
“c) Promoção da máxima facilidade de circulação de pessoas e bens entre
os locais de habitação, de trabalho e de lazer”.
Art.2º, par. II
“Ampliar as oportunidades de desenvolvimento social mediante:
c) ... ampliação da oferta de habitações, especialmente as de interesse
social, segundo padrões, custo e modalidades de financiamento
compatíveis com os níveis da vida e de renda da população;
d) ampliação das oportunidades de participação da comunidade,
estimulando o entrosamento dos cidadãos nas atividades de grupos sociais
organizados e, por seu intermédio, nas decisões ligadas à orientação do
desenvolvimento urbano”.
Art. 3, par. I
“a) as densidades demográficas admissíveis para cada zona ou unidade
territorial serão compatíveis com as disponibilidades de serviços públicos e
de equipamentos sociais, existentes ou previstos, para a zona ou unidade
territorial considerada”.
Art. 3, par. II
“a) a habitação será entendida no Município como a criação de um meio
ambiente onde a residência, os serviços urbanos e os equipamentos sociais
sejam dimensionados de maneira integrada, propiciando ao indivíduo e à
comunidade o atendimento de suas necessidades básicas;
“b) o Município promoverá melhor coordenação e integração permanente
dos programas públicos e privados de desenvolvimento social, recreação,
cultura e esportes, para garantir a melhoria de qualidade da vida urbana”
Art. 3 par. III
“... o Município desenvolverá programas de renovação urbana, visando a
recuperar áreas urbanas em processo de deterioração;”
Quanto à organização administrativa, fez parte das diretrizes, a
descentralização funcional e administrativa da operação dos serviços
públicos e dos equipamentos sociais.
Dentre as definições e proposições, destacamos as seguintes:
“Art.18 - Considera-se zoneamento de uso o processo de orientação e
controle da localização, dimensionamento, intensidade e tipo de uso dos
lotes e das edificações, bem como o processo de orientação e controle das
relações entre espaços edificados e não edificados”.
“Art. 51 - Considera-se área de renovação urbana a que for delimitada
pelo órgão competente, com o objetivo de desenvolver programas e
implantar projetos de modificação nos padrões de parcelamento do solo,
nas categorias de uso e nas intensidades de ocupação do solo, respeitadas
as diretrizes básicas e demais disposições desta lei”.4 SÃO PAULO (Município) - Cogep.
PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - Lei
7.688 de 30 de dezembro de 1971. São Paulo: Cogep,1971.
23Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO22 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
A Coordenadoria Geral de Planejamento (Cogep) foi criada em 7 de o
fevereiro de 1972, pela Lei n 7.694, para elaborar a Lei de Uso e
Ocupação do Solo. Em dezembro de 1978 sua estrutura técnica e
administrativa foi atualizada e suas atribuições redefinidas para a
promoção do processo de planejamento integrado do município,
revisão do plano diretor e das normas de uso e ocupação do solo,
dentre outras. Os órgãos que compunham a Cogep eram: Conselho
Orientador do Planejamento, Comissão de Zoneamento,
Departamento do Orçamento Plurianual (Doplan), Departamento
Normativo de Uso do Solo (Denuso) e Departamento de Informações 5
do Planejamento (Diplan). Feldman faz uma consideração interessante
sobre a atuação da Cogep:
“Com a Cogep introduz-se pela primeira vez, na administração municipal,
uma instância para gerir o zoneamento a Comissão de Zoneamento, que
constitui passo decisivo para a consolidação do zoneamento como principal
instrumento de controle do uso e ocupação do solo”.
1.2
A atuação da Cogep
1.2.1
Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/08/1975
5 FELDMAN, S. Planejamento e zoneamento: São Paulo 1947-1972. Tese de Doutorado apresentada à FAUUSP. São Paulo: FAUUSP, 1996. p.158.
6 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Plano Plurianual de Projetos CURA. São Paulo: Cogep, 1975/77.
Durante a gestão de Colasuono foram elaborados projetos para o 6
Programa CURA (Comunidade Urbana de Recuperação Acelerada)
criado pelo Banco Nacional da Habitação (BNH). Em São Paulo, o
Projeto CURA foi desenvolvido por meio de um convênio de intenção
celebrado entre a Prefeitura Municipal de São Paulo e o BNH em
13/7/1973 e ratificado pela Câmara em 9/10/1973. O foco do programa
estava nos projetos de reurbanização e não de urbanização nova e
entre seus objetivos estava a diminuição dos efeitos negativos da
especulação imobiliária.
O “Plano Plurianual de Projetos CURA para São Paulo” foi elaborado pela
empresa Hidrobrasileira e pela Cogep em 1975. Em seguida foram
Tabela 1.4
Categorias de uso estabelecidas pela lei
Tabela 1.5
R1 - residencial unifamiliar S1 - serviços de âmbito local
R2 - residencial multifamiliar S2 - serviços diversificados
R3 - conjunto residencial E1 - instituições de âmbito local
C1 - comércio varejista de âmbito local E2 - instituições diversificadas
C2 - comércio varejista diversificado E3 - instituições específicas
C3 - comércio atacadista E4 - usos especiais
Coeficiente deClassificação das zonas por uso Taxa de ocupação aproveitamento
Z1 - estritamente residencial 0,5 1
Z2 - predominantemente residencial 0,5 1
Z3 - predominantemente residencial 0,5 2
Z4 - misto 0,7 3
Z5 - misto 0,8 4
Z6 - predominantemente industrial 0,7 2
Z7 - estritamente industrial 0,5 1
Z8 - usos especiais específicos específicos
O parcelamento, uso e ocupação do solo do município foram definidos
na Lei nº 7.805 de 01/11/1972. No capítulo relativo ao uso e ocupação
do solo, são definidas as características básicas (recuos, testada, lote
mínimo, entre outras) de todas as categorias de uso. Por exemplo, para
a categoria R2-01 as unidades residenciais deveriam ser agrupadas
horizontalmente com frente mínima de 5m e no caso de R2-02 as
unidades residenciais deveriam ser agrupadas verticalmente com recuo
de 3m. Todas as áreas que não constavam dos perímetros das zonas
definidas na lei foram definidas como Z2 e a Cogep ficava responsável
pela resolução dos casos omissos.
25Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO24 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
A Coordenadoria Geral de Planejamento (Cogep) foi criada em 7 de o
fevereiro de 1972, pela Lei n 7.694, para elaborar a Lei de Uso e
Ocupação do Solo. Em dezembro de 1978 sua estrutura técnica e
administrativa foi atualizada e suas atribuições redefinidas para a
promoção do processo de planejamento integrado do município,
revisão do plano diretor e das normas de uso e ocupação do solo,
dentre outras. Os órgãos que compunham a Cogep eram: Conselho
Orientador do Planejamento, Comissão de Zoneamento,
Departamento do Orçamento Plurianual (Doplan), Departamento
Normativo de Uso do Solo (Denuso) e Departamento de Informações 5
do Planejamento (Diplan). Feldman faz uma consideração interessante
sobre a atuação da Cogep:
“Com a Cogep introduz-se pela primeira vez, na administração municipal,
uma instância para gerir o zoneamento a Comissão de Zoneamento, que
constitui passo decisivo para a consolidação do zoneamento como principal
instrumento de controle do uso e ocupação do solo”.
1.2
A atuação da Cogep
1.2.1
Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/08/1975
5 FELDMAN, S. Planejamento e zoneamento: São Paulo 1947-1972. Tese de Doutorado apresentada à FAUUSP. São Paulo: FAUUSP, 1996. p.158.
6 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Plano Plurianual de Projetos CURA. São Paulo: Cogep, 1975/77.
Durante a gestão de Colasuono foram elaborados projetos para o 6
Programa CURA (Comunidade Urbana de Recuperação Acelerada)
criado pelo Banco Nacional da Habitação (BNH). Em São Paulo, o
Projeto CURA foi desenvolvido por meio de um convênio de intenção
celebrado entre a Prefeitura Municipal de São Paulo e o BNH em
13/7/1973 e ratificado pela Câmara em 9/10/1973. O foco do programa
estava nos projetos de reurbanização e não de urbanização nova e
entre seus objetivos estava a diminuição dos efeitos negativos da
especulação imobiliária.
O “Plano Plurianual de Projetos CURA para São Paulo” foi elaborado pela
empresa Hidrobrasileira e pela Cogep em 1975. Em seguida foram
Tabela 1.4
Categorias de uso estabelecidas pela lei
Tabela 1.5
R1 - residencial unifamiliar S1 - serviços de âmbito local
R2 - residencial multifamiliar S2 - serviços diversificados
R3 - conjunto residencial E1 - instituições de âmbito local
C1 - comércio varejista de âmbito local E2 - instituições diversificadas
C2 - comércio varejista diversificado E3 - instituições específicas
C3 - comércio atacadista E4 - usos especiais
Coeficiente deClassificação das zonas por uso Taxa de ocupação aproveitamento
Z1 - estritamente residencial 0,5 1
Z2 - predominantemente residencial 0,5 1
Z3 - predominantemente residencial 0,5 2
Z4 - misto 0,7 3
Z5 - misto 0,8 4
Z6 - predominantemente industrial 0,7 2
Z7 - estritamente industrial 0,5 1
Z8 - usos especiais específicos específicos
O parcelamento, uso e ocupação do solo do município foram definidos
na Lei nº 7.805 de 01/11/1972. No capítulo relativo ao uso e ocupação
do solo, são definidas as características básicas (recuos, testada, lote
mínimo, entre outras) de todas as categorias de uso. Por exemplo, para
a categoria R2-01 as unidades residenciais deveriam ser agrupadas
horizontalmente com frente mínima de 5m e no caso de R2-02 as
unidades residenciais deveriam ser agrupadas verticalmente com recuo
de 3m. Todas as áreas que não constavam dos perímetros das zonas
definidas na lei foram definidas como Z2 e a Cogep ficava responsável
pela resolução dos casos omissos.
25Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO24 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
elaborados vários projetos, com destaque para o CURA Brás-Bresser e
o CURA Luz, nos quais existem ricos diagnósticos das áreas de
intervenção como parte do embasamento para a definição dos projetos
específicos.
Paralelamente à assinatura do convênio do projeto CURA, foi
constituído um Grupo Intersetorial de Trabalho (GIT), em 19 de
novembro de 1973, para estudar a viabilidade do Sistema Municipal 7
de Habitação . Martha Terezinha Godinho e Flávio Villaça
compunham o grupo como representantes da Secretaria do Bem
Estar Social (Sebes), além de outros membros da Cohab, Cogep e
Gegran.
Esse grupo apresentou como resultado de seu trabalho uma
caracterização do problema da habitação e uma apreciação relativa à
implementação do Sistema Municipal de Habitação, de onde
destacamos as seguintes informações e considerações:
Crítica à falta de ação integrada em um plano, com desperdício
das possibilidades oferecidas pelo Banco Nacional da Habitação -
BNH (criado em 1967);
Definição de 3 tipos de habitação subnormal: cortiço, favela e
casa precária de periferia;
A demanda da população moradora de favelas correspondia,
naquele momento, a 1% da população total do município
(68.169 pessoas em 14.504 barracos em 542 favelas);
A demanda estimada de moradores de cortiços em 1973,
definida com base no PUB, significava 8,1% (563.339
pessoas/170.709 famílias) da população total do município (6,95
milhões) distribuída em 29.433 cortiços. A distribuição
territorial era: 35,8% no Brás-Moóca; 20,3% na unidade Centro
e 43,9% nos bairros da Vila Maria, Penha, Ipiranga, Saúde,
Ibirapuera, Santo Amaro e Pinheiros;
A demanda estimada oriunda das casas precárias de periferia em
1973, também de acordo com o PUB, era em torno de 25% do
estoque total de habitações do município (1.696.292
habitações), cerca de 425.000 unidades habitacionais. Se somada
ao índice de coabitação, a demanda seria de aproximadamente
460.000 famílias moradoras de casas precárias de periferia num
total de 1.929.532 pessoas.
Resumindo a demanda total seria de 645.000 famílias correspondendo
a 2.500.000 habitantes. Ou seja, mais de um terço da população
habitava precariamente naquele momento.
7 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de
Habitação. São Paulo: Cogep, 1975.
Favelas 1%população
70.000pessoas
Cortiços 8,1%população
Casaprecária deperiferia
25% doestoque dehabitações
1.900.000pessoas
Coabitação
2.530.000pessoas
Total
560.000pessoas
542favelas
420.000habitações
2.530.000pessoas
30.000cortiços
40.000 unidadeshabitacionais
15.000barracos
170.000famílias
460.000famílias
645.000famílias
Quanto ao atendimento é exposto o seguinte:
“...cabe mencionar, no Município de São Paulo, a atuação da Coordenadoria
Geral de Planejamento a quem compete promover os estudos e propor
diretrizes para a Política Habitacional do Município e a Comissão
Permanente do Código de Obras, a quem cabem os estudos e a
reformulação de normas constantes do Código de Obras, e a Empresa
Municipal de Urbanização - EMURB, com a atribuição básica de promover
a renovação de áreas urbanas, o que praticamente viria a afetar a
população moradora em sub-habitações.”
O GIT considerou que a Prefeitura Municipal de São Paulo deixou a
desejar no que diz respeito à atuação integrada dos órgãos, inclusão de
programas de ação social e utilização dos recursos do BNH.
Uma das propostas apresentadas pelo Grupo foi a criação de uma
Fundação Municipal para tratar da Habitação. Essa fundação seria
integrada à Cohab por ser uma sociedade de economia mista que
repassa os financiamentos do BNH. Todas essas considerações foram
feitas num contexto que visava entender a habitação como um “veículo
de promoção social”. O controle da política municipal de habitação
Tabela 1.6
Habitação subnormal(dados aproximados)
27Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO26 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
elaborados vários projetos, com destaque para o CURA Brás-Bresser e
o CURA Luz, nos quais existem ricos diagnósticos das áreas de
intervenção como parte do embasamento para a definição dos projetos
específicos.
Paralelamente à assinatura do convênio do projeto CURA, foi
constituído um Grupo Intersetorial de Trabalho (GIT), em 19 de
novembro de 1973, para estudar a viabilidade do Sistema Municipal 7
de Habitação . Martha Terezinha Godinho e Flávio Villaça
compunham o grupo como representantes da Secretaria do Bem
Estar Social (Sebes), além de outros membros da Cohab, Cogep e
Gegran.
Esse grupo apresentou como resultado de seu trabalho uma
caracterização do problema da habitação e uma apreciação relativa à
implementação do Sistema Municipal de Habitação, de onde
destacamos as seguintes informações e considerações:
Crítica à falta de ação integrada em um plano, com desperdício
das possibilidades oferecidas pelo Banco Nacional da Habitação -
BNH (criado em 1967);
Definição de 3 tipos de habitação subnormal: cortiço, favela e
casa precária de periferia;
A demanda da população moradora de favelas correspondia,
naquele momento, a 1% da população total do município
(68.169 pessoas em 14.504 barracos em 542 favelas);
A demanda estimada de moradores de cortiços em 1973,
definida com base no PUB, significava 8,1% (563.339
pessoas/170.709 famílias) da população total do município (6,95
milhões) distribuída em 29.433 cortiços. A distribuição
territorial era: 35,8% no Brás-Moóca; 20,3% na unidade Centro
e 43,9% nos bairros da Vila Maria, Penha, Ipiranga, Saúde,
Ibirapuera, Santo Amaro e Pinheiros;
A demanda estimada oriunda das casas precárias de periferia em
1973, também de acordo com o PUB, era em torno de 25% do
estoque total de habitações do município (1.696.292
habitações), cerca de 425.000 unidades habitacionais. Se somada
ao índice de coabitação, a demanda seria de aproximadamente
460.000 famílias moradoras de casas precárias de periferia num
total de 1.929.532 pessoas.
Resumindo a demanda total seria de 645.000 famílias correspondendo
a 2.500.000 habitantes. Ou seja, mais de um terço da população
habitava precariamente naquele momento.
7 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de
Habitação. São Paulo: Cogep, 1975.
Favelas 1%população
70.000pessoas
Cortiços 8,1%população
Casaprecária deperiferia
25% doestoque dehabitações
1.900.000pessoas
Coabitação
2.530.000pessoas
Total
560.000pessoas
542favelas
420.000habitações
2.530.000pessoas
30.000cortiços
40.000 unidadeshabitacionais
15.000barracos
170.000famílias
460.000famílias
645.000famílias
Quanto ao atendimento é exposto o seguinte:
“...cabe mencionar, no Município de São Paulo, a atuação da Coordenadoria
Geral de Planejamento a quem compete promover os estudos e propor
diretrizes para a Política Habitacional do Município e a Comissão
Permanente do Código de Obras, a quem cabem os estudos e a
reformulação de normas constantes do Código de Obras, e a Empresa
Municipal de Urbanização - EMURB, com a atribuição básica de promover
a renovação de áreas urbanas, o que praticamente viria a afetar a
população moradora em sub-habitações.”
O GIT considerou que a Prefeitura Municipal de São Paulo deixou a
desejar no que diz respeito à atuação integrada dos órgãos, inclusão de
programas de ação social e utilização dos recursos do BNH.
Uma das propostas apresentadas pelo Grupo foi a criação de uma
Fundação Municipal para tratar da Habitação. Essa fundação seria
integrada à Cohab por ser uma sociedade de economia mista que
repassa os financiamentos do BNH. Todas essas considerações foram
feitas num contexto que visava entender a habitação como um “veículo
de promoção social”. O controle da política municipal de habitação
Tabela 1.6
Habitação subnormal(dados aproximados)
27Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO26 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
deveria ser desempenhado pela fundação proposta (Funhab) e
controlada pelo Conselho Municipal de Habitação. Portanto, a
proposta foi de que os dois órgãos autônomos, Fundação e Cohab,
fossem incumbidos da formulação e execução da política municipal de
habitação.
Ainda em 1975 foi proposta a criação do Sistema Municipal de 8
Planejamento , com finalidades de estabelecer a política de elaboração
e compatibilização dos planos, programas e projetos de interesse do
município, adequando-os ao planejamento da Região Metropolitana de
São Paulo (RMSP). Esse sistema municipal seria constituído pelos
seguintes órgãos: Cogep, Coplam, Companhia de Processamento de
Dados (Prodam) e Enplam.
É interessante notar que nesse período foram elaborados pela
Coordenação de Programa de Estudos e Documentação de Habitação
e Trabalho (Coped), ligada à Sebes, dois estudos relativos aos tipos de
habitação subnormal identificados na proposta do Sistema Municipal de
Habitação. O primeiro deles relativo às favelas e o segundo intitulado 9
Diagnóstico sobre o fenômeno cortiço . O documento final do Diagnóstico
explicita a preocupação do poder público municipal com a ocupação de
antigos casarões por cortiços.
A definição adotada para a 10
habitação subnormal foi a do
Comitê de Higiene e Habitação
da Associação Americana de
Saúde que utiliza os seguintes
p a r â m e t r o s d e a n á l i s e :
a b a s t e c i m e n t o d e á g u a
contaminada, suprimento de
água e instalação sanitária de uso
coletivo localizadas fora de casa,
banheiro de uso coletivo ou fora
de casa, ocupação média de 1,5
pessoas por cômodo habitável,
8 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de
Planejamento. São Paulo: Cogep, 1975.
9 SÃO PAULO (Município) - Sebes. Diagnóstico do fenômeno cortiço
no Município de São Paulo. São Paulo: Sebes, 1975.
10 O “Diagnóstico da situação habitacional em São Paulo”,
elaborado pela Sebes, adota o seguinte conceito: “A unidade
habitacional subnormal é aquela que não oferece as condições mínimas de
segurança, durabilidade, tamanho, salubridade e não permite a seus
moradores o atendimento de atividades como membros de grupos
primários. Essas condições se referem tanto aos aspectos da construção
(dimensionamento, número e disposição dos cômodos, material,
estrutura etc.) quanto à carência e localização de sanitários, ausência de
água encanada, de ligação às redes de esgoto e de energia elétrica.”
2superlotação de dormitórios, menos de 3,6 m de área para dormir por
pessoa, saída única, falta de instalações elétricas, mau estado de
conservação e falta de janelas nos quartos. O Comitê acrescenta ainda:
ausência de esgotos; uso de materiais de construção inadequados;
coabitação; promiscuidade (inexistência de possibilidade de
isolamento); iluminação, ventilação e isolamento acústico insuficientes,
presença de poluição ambiental; localização em bairros inadequados do
ponto de vista do planejamento e ausência de equipamentos
comunitários.
Com relação ao cortiço, foi utilizada a seguinte definição:
“...o cortiço define-se fundamentalmente como unidade habitacional
coletiva ou seja, refere-se ao conjunto de edificações existentes no mesmo
lote urbano, podendo assumir três formas: casarões, porões e meias-águas.
Estas formas ocorrem em combinação ou isoladamente. Outra
característica dessas edificações é a sua subdivisão em cômodos alugados
(ou sublocados) embora nem sempre com contrato formal de locação.”
“O cortiço define-se ainda pela coabitação involuntária, entendida como o
uso de uma mesma habitação por mais de uma família. Além disso,
caracteriza-se também pelo congestionamento, isto é, superlotação de
pessoas no mesmo ambiente. Outro traço definidor do cortiço é o uso em
comum de cozinha e/ou das instalações sanitárias, geralmente precárias.”
Uma análise urbanística e dos resultados da pesquisa permite destacar
os seguintes aspectos, muitos deles ainda válidos em 2004:
2 Metade do Município tinha, no máximo, 16 cortiços por km . A
mancha da presença de cortiços com mais que 10 unidades por 2
km tinha forma de cruz, com maior densidade na asa norte;
O arco Bom Retiro-Pari-Brás apresentava a maior concentração
de cortiços no Centro. No outro extremo da tabela,
Consolação-Sé não registraram o fenômeno devido à
especulação imobiliária;
A insatisfação por parte dos moradores se devia às condições da
habitação e não à sua localização. A população aspirava a
melhores unidades habitacionais, porém tinha a intenção de
permanecer no bairro (53,1% das famílias);
Figura 1.2
29Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO28 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AR
QU
IVO
SE
MP
LA
/PM
SP
deveria ser desempenhado pela fundação proposta (Funhab) e
controlada pelo Conselho Municipal de Habitação. Portanto, a
proposta foi de que os dois órgãos autônomos, Fundação e Cohab,
fossem incumbidos da formulação e execução da política municipal de
habitação.
Ainda em 1975 foi proposta a criação do Sistema Municipal de 8
Planejamento , com finalidades de estabelecer a política de elaboração
e compatibilização dos planos, programas e projetos de interesse do
município, adequando-os ao planejamento da Região Metropolitana de
São Paulo (RMSP). Esse sistema municipal seria constituído pelos
seguintes órgãos: Cogep, Coplam, Companhia de Processamento de
Dados (Prodam) e Enplam.
É interessante notar que nesse período foram elaborados pela
Coordenação de Programa de Estudos e Documentação de Habitação
e Trabalho (Coped), ligada à Sebes, dois estudos relativos aos tipos de
habitação subnormal identificados na proposta do Sistema Municipal de
Habitação. O primeiro deles relativo às favelas e o segundo intitulado 9
Diagnóstico sobre o fenômeno cortiço . O documento final do Diagnóstico
explicita a preocupação do poder público municipal com a ocupação de
antigos casarões por cortiços.
A definição adotada para a 10
habitação subnormal foi a do
Comitê de Higiene e Habitação
da Associação Americana de
Saúde que utiliza os seguintes
p a r â m e t r o s d e a n á l i s e :
a b a s t e c i m e n t o d e á g u a
contaminada, suprimento de
água e instalação sanitária de uso
coletivo localizadas fora de casa,
banheiro de uso coletivo ou fora
de casa, ocupação média de 1,5
pessoas por cômodo habitável,
8 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de
Planejamento. São Paulo: Cogep, 1975.
9 SÃO PAULO (Município) - Sebes. Diagnóstico do fenômeno cortiço
no Município de São Paulo. São Paulo: Sebes, 1975.
10 O “Diagnóstico da situação habitacional em São Paulo”,
elaborado pela Sebes, adota o seguinte conceito: “A unidade
habitacional subnormal é aquela que não oferece as condições mínimas de
segurança, durabilidade, tamanho, salubridade e não permite a seus
moradores o atendimento de atividades como membros de grupos
primários. Essas condições se referem tanto aos aspectos da construção
(dimensionamento, número e disposição dos cômodos, material,
estrutura etc.) quanto à carência e localização de sanitários, ausência de
água encanada, de ligação às redes de esgoto e de energia elétrica.”
2superlotação de dormitórios, menos de 3,6 m de área para dormir por
pessoa, saída única, falta de instalações elétricas, mau estado de
conservação e falta de janelas nos quartos. O Comitê acrescenta ainda:
ausência de esgotos; uso de materiais de construção inadequados;
coabitação; promiscuidade (inexistência de possibilidade de
isolamento); iluminação, ventilação e isolamento acústico insuficientes,
presença de poluição ambiental; localização em bairros inadequados do
ponto de vista do planejamento e ausência de equipamentos
comunitários.
Com relação ao cortiço, foi utilizada a seguinte definição:
“...o cortiço define-se fundamentalmente como unidade habitacional
coletiva ou seja, refere-se ao conjunto de edificações existentes no mesmo
lote urbano, podendo assumir três formas: casarões, porões e meias-águas.
Estas formas ocorrem em combinação ou isoladamente. Outra
característica dessas edificações é a sua subdivisão em cômodos alugados
(ou sublocados) embora nem sempre com contrato formal de locação.”
“O cortiço define-se ainda pela coabitação involuntária, entendida como o
uso de uma mesma habitação por mais de uma família. Além disso,
caracteriza-se também pelo congestionamento, isto é, superlotação de
pessoas no mesmo ambiente. Outro traço definidor do cortiço é o uso em
comum de cozinha e/ou das instalações sanitárias, geralmente precárias.”
Uma análise urbanística e dos resultados da pesquisa permite destacar
os seguintes aspectos, muitos deles ainda válidos em 2004:
2 Metade do Município tinha, no máximo, 16 cortiços por km . A
mancha da presença de cortiços com mais que 10 unidades por 2
km tinha forma de cruz, com maior densidade na asa norte;
O arco Bom Retiro-Pari-Brás apresentava a maior concentração
de cortiços no Centro. No outro extremo da tabela,
Consolação-Sé não registraram o fenômeno devido à
especulação imobiliária;
A insatisfação por parte dos moradores se devia às condições da
habitação e não à sua localização. A população aspirava a
melhores unidades habitacionais, porém tinha a intenção de
permanecer no bairro (53,1% das famílias);
Figura 1.2
29Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO28 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AR
QU
IVO
SE
MP
LA
/PM
SP
A maioria dos moradores dos cortiços considerava de grande
importância a facilidade de deslocamento da casa para o trabalho
e vice-versa;
A maioria dos moradores de cortiços tinha emprego formal e a
taxa de desemprego era de 3%;
O cortiço se apresentava como solução habitacional definitiva,
não transitória, para uma parcela da população;
O comprometimento da renda familiar dos encortiçados com o
aluguel era da ordem de 30%;
A exigência de fiador nos contratos formais de locação era um
grande problema para os moradores de cortiços;
A falta de oferta de unidades habitacionais no mercado
imobiliário criou dificuldades de integração da população
encortiçada em sistemas de financiamento habitacional;
O tempo médio de permanência no cortiço era de 8 anos;
O número médio de banheiros por cortiço era de 3, mas o
número médio de pessoas por banheiro era de 10,4;
“...ao que tudo indica, a moradia em cortiço vem preencher um vazio na
oferta de unidades habitacionais que o sistema de habitação existente não
preenche;”
“Acredita-se que a população encortiçada tenha se originado dos fluxos
migratórios mais antigos, da década de 40/50 e 50/60;”
O diagnóstico identificou que os moradores de cortiços tinham
renda suficiente para entrar em linhas de financiamento do 11
BNH .;
“Como conclusão pode-se dizer que o cortiço, mergulhado por
completo no contexto urbano, recebe todos os benefícios oferecidos
pela cidade, não havendo obstáculos físicos nesta participação.
Contudo, o aproveitamento multifamiliar dos espaços disponíveis,
associado ao péssimo tratamento que é dispensado à construção,
faz do cortiço uma habitação insuficiente por si só;”
Uma das conclusões é de que o fenômeno tem freqüência maior
nos bairros mais antigos, mas também se encontra em bairros
novos como Vila Maria “...o fenômeno cortiço irá preferir a
proximidade com o centro da cidade, jamais as zonas periféricas...”
11 O BNH apresentava 4 divisões de programas: popular, econômico,
médio e carente de subsídios. Sendo as faixas de renda, respectivamente:
1-3 sm, 4-7 sm, mais de 6 sm e menos de 1 sm. O resumo das
porcentagens de renda familiar, de acordo com a divisão de classes de
renda, apresentou o seguinte resultado: baixa (até 2 sm) 27,8%;
média inferior (2-4 sm) 41%; média (4-7 sm) 22,2% e média superior
(mais de 7 sm) 9%.
Cortiços 4.433
Casascoletivas
106.005
110.438Total 554.032 pessoas 125.635 famílias
9,3% da populaçãomunicipal
12 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Projeto Centro. Investigações preliminares São Paulo: Cogep, 1975.
Tabela 1.7
Estimativa do número de cortiços e casas coletivasnos 195 setores do Cadastro de Rendas Imobiliárias
Av do Estado
Av Pr
estes
Maia
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av Radial Leste
Pq. D. Pedro
Sé
República
As conclusões dessa análise apontaram tendências para o fenômeno: o
desaparecimento do cortiço em função da valorização imobiliária, as
maiores chances de permanência do cortiço isolado em pequeno lote
do que em conjuntos alinhados ou localizados em grandes lotes por
causa do interesse dessas áreas para os empreendimentos imobiliários
e o índice do obsoletismo do edifício como um elemento de facilitação
para sua transformação em cortiço, tendo em vista também o uso
inadequado para novas
funções e a má conservação.
A i n d a n a g e s t ã o d e
C o l a s u o n o , a C o g e p
desenvolveu o “Projeto 1 2
Cent ro” . At ing iu um
perímetro equivalente aos
a t u a i s d i s t r i t o s S é e
República. Compuseram
esse projeto: estudo sobre o
edifício Martinelli, estudo de
Figura 1.3
Perímetro aproximadodo "Projeto Centro"
31Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO30 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
A maioria dos moradores dos cortiços considerava de grande
importância a facilidade de deslocamento da casa para o trabalho
e vice-versa;
A maioria dos moradores de cortiços tinha emprego formal e a
taxa de desemprego era de 3%;
O cortiço se apresentava como solução habitacional definitiva,
não transitória, para uma parcela da população;
O comprometimento da renda familiar dos encortiçados com o
aluguel era da ordem de 30%;
A exigência de fiador nos contratos formais de locação era um
grande problema para os moradores de cortiços;
A falta de oferta de unidades habitacionais no mercado
imobiliário criou dificuldades de integração da população
encortiçada em sistemas de financiamento habitacional;
O tempo médio de permanência no cortiço era de 8 anos;
O número médio de banheiros por cortiço era de 3, mas o
número médio de pessoas por banheiro era de 10,4;
“...ao que tudo indica, a moradia em cortiço vem preencher um vazio na
oferta de unidades habitacionais que o sistema de habitação existente não
preenche;”
“Acredita-se que a população encortiçada tenha se originado dos fluxos
migratórios mais antigos, da década de 40/50 e 50/60;”
O diagnóstico identificou que os moradores de cortiços tinham
renda suficiente para entrar em linhas de financiamento do 11
BNH .;
“Como conclusão pode-se dizer que o cortiço, mergulhado por
completo no contexto urbano, recebe todos os benefícios oferecidos
pela cidade, não havendo obstáculos físicos nesta participação.
Contudo, o aproveitamento multifamiliar dos espaços disponíveis,
associado ao péssimo tratamento que é dispensado à construção,
faz do cortiço uma habitação insuficiente por si só;”
Uma das conclusões é de que o fenômeno tem freqüência maior
nos bairros mais antigos, mas também se encontra em bairros
novos como Vila Maria “...o fenômeno cortiço irá preferir a
proximidade com o centro da cidade, jamais as zonas periféricas...”
11 O BNH apresentava 4 divisões de programas: popular, econômico,
médio e carente de subsídios. Sendo as faixas de renda, respectivamente:
1-3 sm, 4-7 sm, mais de 6 sm e menos de 1 sm. O resumo das
porcentagens de renda familiar, de acordo com a divisão de classes de
renda, apresentou o seguinte resultado: baixa (até 2 sm) 27,8%;
média inferior (2-4 sm) 41%; média (4-7 sm) 22,2% e média superior
(mais de 7 sm) 9%.
Cortiços 4.433
Casascoletivas
106.005
110.438Total 554.032 pessoas 125.635 famílias
9,3% da populaçãomunicipal
12 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Projeto Centro. Investigações preliminares São Paulo: Cogep, 1975.
Tabela 1.7
Estimativa do número de cortiços e casas coletivasnos 195 setores do Cadastro de Rendas Imobiliárias
Av do Estado
Av Pr
estes
Maia
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av Radial Leste
Pq. D. Pedro
Sé
República
As conclusões dessa análise apontaram tendências para o fenômeno: o
desaparecimento do cortiço em função da valorização imobiliária, as
maiores chances de permanência do cortiço isolado em pequeno lote
do que em conjuntos alinhados ou localizados em grandes lotes por
causa do interesse dessas áreas para os empreendimentos imobiliários
e o índice do obsoletismo do edifício como um elemento de facilitação
para sua transformação em cortiço, tendo em vista também o uso
inadequado para novas
funções e a má conservação.
A i n d a n a g e s t ã o d e
C o l a s u o n o , a C o g e p
desenvolveu o “Projeto 1 2
Cent ro” . At ing iu um
perímetro equivalente aos
a t u a i s d i s t r i t o s S é e
República. Compuseram
esse projeto: estudo sobre o
edifício Martinelli, estudo de
Figura 1.3
Perímetro aproximadodo "Projeto Centro"
31Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO30 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
tráfego da Área Central elaborado pelo DSV, estudo dos edifícios de
interesse histórico e paisagístico realizado por Benedito Lima de Toledo
e Carlos Lemos, e o material relativo ao seminário sobre Revitalização
de Áreas Centrais realizado entre 27 e 29 de janeiro de 1975.
O Projeto Centro apresenta um aspecto muito interessante no que diz
respeito ao debate atual sobre o incremento da habitação na Área
Central de São Paulo. Apesar do estudo ter se restringido apenas ao
limite do núcleo central, é possível notar como, já em 1975, data de sua
elaboração, está presente de maneira absolutamente clara a
necessidade de ampliar o uso habitacional no Centro.
“Portanto, sendo a área central a melhor servida em infra-estrutura e
superestrutura, oferece maiores possibilidades de uma revitalização não só
de suas atividades terciárias já estabelecidas, como também do uso
residencial, por ser este um elemento muito importante, a nosso ver, para
se conseguir um melhor equilíbrio das funções urbanas. Para isso,
tentaremos encontrar um tipo de legislação bastante flexível no sentido de
oferecer melhores condições de habitabilidade ao morador e melhores
condições de conforto ao usuário do núcleo central”.
“Considerando que o uso habitacional na área central encontra-se
decadente, pois, se localiza em geral em edifícios obsoletos, mal
conservados, implantados numa disposição de lotes arcaica, onde a
ausência de espaços livres coletivos adequados, e ainda o uso e a natureza
heterogênea dos edifícios provocam a desvalorização dos imóveis, e
conseqüentemente, o declínio ou a estagnação do desenvolvimento desse
uso na área central”.
Portanto, cabe traçar alguns objetivos específicos para um programa de
revitalização do uso habitacional do centro”.
É importante ressaltar que o Projeto Centro, restrito ao núcleo da Área
Central, apresenta como diretriz a “revitalização” do uso habitacional,
mas não se relaciona com o estudo sobre os cortiços que trata
principalmente de áreas localizadas no entorno desse núcleo. Ou seja,
podemos, a priori, concluir que não existia a intenção de trabalhar com
a demanda de habitação subnormal identificada no diagnóstico sobre os
cortiços:
“A asa oeste da grande mancha incide sobre o centro da cidade e bairros
circunvizinhos imediatos. Encontra-se um vácuo indicando pouco ou
nenhum cortiço no centro propriamente dito, enquanto forma-se em volta
dele um anel onde predominam as altas densidades, especialmente para
norte e nordeste, desde o Bom Retiro até o Brás, passando pelo Pari.”
A análise apontou que as áreas que apresentavam predominância de
uso residencial - Glicério (subdistrito Liberdade), Mercado (subdistrito
Santa Efigênia), Campos Elíseos (subdistrito Santa Cecília) e Praça
Roosevelt (subdistrito Consolação) - tiveram um crescimento
populacional de 10.599 pessoas. Dessas quatro áreas, apenas o
subdistrito de Santa Efigênia apresentou decréscimo populacional
entre 1960 e 1970, enquanto o Glicério e a Praça Roosevelt foram áreas
com potencial para fixação da população. Vale lembrar que a Praça
Roosevelt foi inaugurada no início da década de 1970 e se apresentava
como um equipamento que atenderia às demandas da população
moradora. Existiram estudos específicos para a área Glicério funcionar
como área piloto de um programa de habitação.
É importante destacar que essas diretrizes para o uso habitacional
estavam diretamente relacionadas à implementação de obras viárias e
do Metrô e a expectativa de valorização imobiliária. Não foi uma
proposta abrangente para a Área Central e muito menos se
relacionou com a solução dos problemas habitacionais apontados
anteriormente.
Ainda como parte das ações do Projeto Centro, foi realizado, entre os
dias 27 e 29 de janeiro de 1975, pela Cogep e pelo Instituto de
Planejamento Urbano de Curitiba o Seminário Revitalização de Áreas 13
Centrais . Os participantes foram:
Jayme Lerner, Curitiba, Brasil;
Richard Mitchell, Los Angeles, Estados Unidos;
Walter-Ulrich Jager, Munique, Alemanha;
Ake Norling, Gotemburgo, Suíça;
João Evangelista Rodrigues Leão, São Paulo, Brasil;
Carlos Savini, ONU Roma, Itália;
Pierre-André Julien, Montreal, Canadá.
13 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Seminário: Revitalização de Áreas Centrais São Paulo: Cogep, 1975.
33Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO32 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
tráfego da Área Central elaborado pelo DSV, estudo dos edifícios de
interesse histórico e paisagístico realizado por Benedito Lima de Toledo
e Carlos Lemos, e o material relativo ao seminário sobre Revitalização
de Áreas Centrais realizado entre 27 e 29 de janeiro de 1975.
O Projeto Centro apresenta um aspecto muito interessante no que diz
respeito ao debate atual sobre o incremento da habitação na Área
Central de São Paulo. Apesar do estudo ter se restringido apenas ao
limite do núcleo central, é possível notar como, já em 1975, data de sua
elaboração, está presente de maneira absolutamente clara a
necessidade de ampliar o uso habitacional no Centro.
“Portanto, sendo a área central a melhor servida em infra-estrutura e
superestrutura, oferece maiores possibilidades de uma revitalização não só
de suas atividades terciárias já estabelecidas, como também do uso
residencial, por ser este um elemento muito importante, a nosso ver, para
se conseguir um melhor equilíbrio das funções urbanas. Para isso,
tentaremos encontrar um tipo de legislação bastante flexível no sentido de
oferecer melhores condições de habitabilidade ao morador e melhores
condições de conforto ao usuário do núcleo central”.
“Considerando que o uso habitacional na área central encontra-se
decadente, pois, se localiza em geral em edifícios obsoletos, mal
conservados, implantados numa disposição de lotes arcaica, onde a
ausência de espaços livres coletivos adequados, e ainda o uso e a natureza
heterogênea dos edifícios provocam a desvalorização dos imóveis, e
conseqüentemente, o declínio ou a estagnação do desenvolvimento desse
uso na área central”.
Portanto, cabe traçar alguns objetivos específicos para um programa de
revitalização do uso habitacional do centro”.
É importante ressaltar que o Projeto Centro, restrito ao núcleo da Área
Central, apresenta como diretriz a “revitalização” do uso habitacional,
mas não se relaciona com o estudo sobre os cortiços que trata
principalmente de áreas localizadas no entorno desse núcleo. Ou seja,
podemos, a priori, concluir que não existia a intenção de trabalhar com
a demanda de habitação subnormal identificada no diagnóstico sobre os
cortiços:
“A asa oeste da grande mancha incide sobre o centro da cidade e bairros
circunvizinhos imediatos. Encontra-se um vácuo indicando pouco ou
nenhum cortiço no centro propriamente dito, enquanto forma-se em volta
dele um anel onde predominam as altas densidades, especialmente para
norte e nordeste, desde o Bom Retiro até o Brás, passando pelo Pari.”
A análise apontou que as áreas que apresentavam predominância de
uso residencial - Glicério (subdistrito Liberdade), Mercado (subdistrito
Santa Efigênia), Campos Elíseos (subdistrito Santa Cecília) e Praça
Roosevelt (subdistrito Consolação) - tiveram um crescimento
populacional de 10.599 pessoas. Dessas quatro áreas, apenas o
subdistrito de Santa Efigênia apresentou decréscimo populacional
entre 1960 e 1970, enquanto o Glicério e a Praça Roosevelt foram áreas
com potencial para fixação da população. Vale lembrar que a Praça
Roosevelt foi inaugurada no início da década de 1970 e se apresentava
como um equipamento que atenderia às demandas da população
moradora. Existiram estudos específicos para a área Glicério funcionar
como área piloto de um programa de habitação.
É importante destacar que essas diretrizes para o uso habitacional
estavam diretamente relacionadas à implementação de obras viárias e
do Metrô e a expectativa de valorização imobiliária. Não foi uma
proposta abrangente para a Área Central e muito menos se
relacionou com a solução dos problemas habitacionais apontados
anteriormente.
Ainda como parte das ações do Projeto Centro, foi realizado, entre os
dias 27 e 29 de janeiro de 1975, pela Cogep e pelo Instituto de
Planejamento Urbano de Curitiba o Seminário Revitalização de Áreas 13
Centrais . Os participantes foram:
Jayme Lerner, Curitiba, Brasil;
Richard Mitchell, Los Angeles, Estados Unidos;
Walter-Ulrich Jager, Munique, Alemanha;
Ake Norling, Gotemburgo, Suíça;
João Evangelista Rodrigues Leão, São Paulo, Brasil;
Carlos Savini, ONU Roma, Itália;
Pierre-André Julien, Montreal, Canadá.
13 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Seminário: Revitalização de Áreas Centrais São Paulo: Cogep, 1975.
33Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO32 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av do Estado
Av Pr
estes
Maia
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av Radial Leste
Pq. D. Pedro
Os principais tópicos das discussões foram:
Circulação de pedestres circulação de automóveis;
Estacionamentos;
Criação de áreas verdes;
Reciclagem de edifícios;
Implementação do transporte coletivo;
Equipamentos culturais;
Esvaziamento do Centro da cidade;
Lojas e comércio no Centro;
Renovação urbana;
Experiência de aumento de impostos em Los Angeles.
X
1.2.2
Gestão Olavo Egidio Setúbal - 17/08/1975 a 11/07/1979
Na gestão de Olavo Setúbal, se constituiu um Seminário permanente de
debates tendo em vista o “Plano Integrado da Área Central”. O 14
documento que introduziu esse assunto aponta a tendência de
crescimento desproporcional entre a oferta e a demanda dos edifícios
de uso múltiplo e “um processo de deslocamento do Centro, com
velocidade acelerada e sem um sentido bem definido”.O deslocamento do
Centro deveria ser revertido pela presença do Metrô e a conseqüente
melhora das condições de acesso e dos espaços públicos. Existia uma
visão bastante otimista do papel que a implantação do Metrô teria na
atração e manutenção das atividades comerciais e de serviços no
Centro e nas áreas próximas. Em relação ao uso habitacional a única
observação foi a seguinte:
14 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Plano Integrado da Área Central in
Seminário Permanente de debates. São Paulo: Cogep, 1976.
“Considerando do ponto de vista local, é importante que o Centro não perca
totalmente a função habitacional...”
A delimitação adotada para o Centro foi:
Centro tradicional: composto pela coroa central e pela rótula 15
principal ;
Centro expandido: áreas contínuas ao tradicional na direção da
Av. Paulista, Bairro da Luz, Santa Cecília e, em menor grau, Brás e
alguns corredores.
E os principais problemas apontados foram:
Congestionamentos;
Concentração de funções;
Caracterização de um processo de deslocamento da Área
Central;
Processo de degradação do Centro associado à mudança da faixa
de renda do público que utiliza e usufrui sua infra-estrutura. A
fuga do Centro não correspondia a um esvaziamento, mas à fuga
dos usuários e atividades vinculadas à alta renda.
15 Conforme definição do Plano de Avenidas de Prestes Maia de 1929.
Figura 1.4
Limite do centro tradicionalno "Plano Integradoda Área Central"
35Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO34 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av do Estado
Av Pr
estes
Maia
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av Radial Leste
Pq. D. Pedro
Os principais tópicos das discussões foram:
Circulação de pedestres circulação de automóveis;
Estacionamentos;
Criação de áreas verdes;
Reciclagem de edifícios;
Implementação do transporte coletivo;
Equipamentos culturais;
Esvaziamento do Centro da cidade;
Lojas e comércio no Centro;
Renovação urbana;
Experiência de aumento de impostos em Los Angeles.
X
1.2.2
Gestão Olavo Egidio Setúbal - 17/08/1975 a 11/07/1979
Na gestão de Olavo Setúbal, se constituiu um Seminário permanente de
debates tendo em vista o “Plano Integrado da Área Central”. O 14
documento que introduziu esse assunto aponta a tendência de
crescimento desproporcional entre a oferta e a demanda dos edifícios
de uso múltiplo e “um processo de deslocamento do Centro, com
velocidade acelerada e sem um sentido bem definido”.O deslocamento do
Centro deveria ser revertido pela presença do Metrô e a conseqüente
melhora das condições de acesso e dos espaços públicos. Existia uma
visão bastante otimista do papel que a implantação do Metrô teria na
atração e manutenção das atividades comerciais e de serviços no
Centro e nas áreas próximas. Em relação ao uso habitacional a única
observação foi a seguinte:
14 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Plano Integrado da Área Central in
Seminário Permanente de debates. São Paulo: Cogep, 1976.
“Considerando do ponto de vista local, é importante que o Centro não perca
totalmente a função habitacional...”
A delimitação adotada para o Centro foi:
Centro tradicional: composto pela coroa central e pela rótula 15
principal ;
Centro expandido: áreas contínuas ao tradicional na direção da
Av. Paulista, Bairro da Luz, Santa Cecília e, em menor grau, Brás e
alguns corredores.
E os principais problemas apontados foram:
Congestionamentos;
Concentração de funções;
Caracterização de um processo de deslocamento da Área
Central;
Processo de degradação do Centro associado à mudança da faixa
de renda do público que utiliza e usufrui sua infra-estrutura. A
fuga do Centro não correspondia a um esvaziamento, mas à fuga
dos usuários e atividades vinculadas à alta renda.
15 Conforme definição do Plano de Avenidas de Prestes Maia de 1929.
Figura 1.4
Limite do centro tradicionalno "Plano Integradoda Área Central"
35Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO34 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Ao final são apontados alguns modelos para a revitalização do Centro
em que a função habitacional aparecia de forma secundária, não se
desejando, necessariamente, aumentá-la. A discussão estava em torno
das funções centrais coerentes com o desenvolvimento metropolitano.
16A Cogep preparou, em 1976, um Relatório informativo para o Plano
Integrado da Área Central com a finalidade de fornecer informações
básicas para os profissionais que participassem do Seminário Permanente
de Debates. Para isso, foram consultados pelos técnicos da Cogep:
II Plano Nacional de Desenvolvimento (PND) - diretrizes
nacionais;
Plano Metropolitano de Desenvolvimento Integrado da Grande
São Paulo (PMDI-GSP) - diretrizes regionais;
Plano Urbanístico Básico (PUB) - diretrizes municipais;
Plano de Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município
de São Paulo (PDDI-SP) - implementação legal;
Programa de Ação Imediata de Transportes e Tráfego (PAITT) -
setorial;
Programa de Integração de Transportes (PIT) - setorial;
Síntese dos principais projetos de reurbanização propostos para
a Área Central: Projeto Centro (Investigações preliminares, área
verdes, caso Martinelli, edifícios de valor histórico e paisagístico),
projetos Anhangabaú, Páteo do Colégio, Galeria de Pedestres,
25 de Março e Ruas de Pedestres.
Outros documentos consultados pela equipe técnica do Seminário são:
Diagnóstico do Centro Metropolitano da Grande São Paulo de
Benjamin Adiron Ribeiro, 1974;
Revitalização da Área Central, Relatório de análise dos projetos
existentes, equipe da COGEP, 1975;
São Paulo 1980, síntese de planos e recomendações para
orientar o desenvolvimento urbano e metropolitano, equipe da
COGEP, 1974;
Estudo e análise de nova divisão regional do Município (Projeto
COGEP).
O II Plano Nacional de Desenvolvimento destacava a importância das
“condições físicas de eficiência e desempenho” da área central de São
Paulo por ser “um nó urbano central do pólo econômico mais importante
do país”. Considerando, ainda, que as “deficiências em seu
funcionamento ... podem ter conseqüências, até, sôbre a economia
nacional”. São diretrizes do PND: a desconcentração regional e
fortalecimento dos núcleos urbanos de médio porte e o controle do
crescimento das grandes metrópoles do Rio de Janeiro e de São Paulo,
considerando o risco da descentralização diante do objetivo de manter
os níveis nacionais de crescimento, uma vez que as economias de escala
e de aglomerações são maiores nas metrópoles.
No Plano Metropolitano de Desenvolvimento Integrado da Grande São
Paulo:
“A política preconizada para o centro principal é de orientar sua expansão
na direção dos corredores de uso múltiplo do espigão da Paulista e dos
terraços aluviais da direção Leste-Oeste.”
O Plano Urbanístico Básico destaca a importância do Centro
Metropolitano como área prioritária de intervenção. É destacada a
importância da descentralização das atividades terciárias. A
concentração de atividades terciárias no Centro aparenta ser um fator
de risco para o desenvolvimento econômico.
“...as proposições gerais prevêem a manutenção e consolidação do centro,
como principal núcleo de atividades comerciais, de negócios e de
administração, para o atendimento de toda a Região Metropolitana. Sua
área deverá expandir-se, incluindo a Av. Paulista como área de atividades
comerciais, financeiras e outros serviços e a zona entre o centro atual e o
Rio Tietê, em torno à linha Norte-Sul do Metrô, como área de atividades 17
administrativas e culturais.”
Em relação à função habitacional, o PUB indica a possibilidade de
afastamento das classes altas do Centro por conta do surgimento de
novos bairros, porém adverte que esta tendência não acarretaria o
“declínio das áreas residenciais centrais”.
O PUB reforça as idéias de aumento das funções terciárias em São
Paulo e, no Centro, da previsão de espaços para “órgãos principais da
administração pública, comércio e serviços altamente especializados e em
16 SÃO PAULO (Município) - Cogep Plano Integrado da Área Central.
Relatório Informativo dos elementos de conhecimento. São
Paulo: Cogep, 1976.
17 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. p. 73.
37Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO36 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Ao final são apontados alguns modelos para a revitalização do Centro
em que a função habitacional aparecia de forma secundária, não se
desejando, necessariamente, aumentá-la. A discussão estava em torno
das funções centrais coerentes com o desenvolvimento metropolitano.
16A Cogep preparou, em 1976, um Relatório informativo para o Plano
Integrado da Área Central com a finalidade de fornecer informações
básicas para os profissionais que participassem do Seminário Permanente
de Debates. Para isso, foram consultados pelos técnicos da Cogep:
II Plano Nacional de Desenvolvimento (PND) - diretrizes
nacionais;
Plano Metropolitano de Desenvolvimento Integrado da Grande
São Paulo (PMDI-GSP) - diretrizes regionais;
Plano Urbanístico Básico (PUB) - diretrizes municipais;
Plano de Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município
de São Paulo (PDDI-SP) - implementação legal;
Programa de Ação Imediata de Transportes e Tráfego (PAITT) -
setorial;
Programa de Integração de Transportes (PIT) - setorial;
Síntese dos principais projetos de reurbanização propostos para
a Área Central: Projeto Centro (Investigações preliminares, área
verdes, caso Martinelli, edifícios de valor histórico e paisagístico),
projetos Anhangabaú, Páteo do Colégio, Galeria de Pedestres,
25 de Março e Ruas de Pedestres.
Outros documentos consultados pela equipe técnica do Seminário são:
Diagnóstico do Centro Metropolitano da Grande São Paulo de
Benjamin Adiron Ribeiro, 1974;
Revitalização da Área Central, Relatório de análise dos projetos
existentes, equipe da COGEP, 1975;
São Paulo 1980, síntese de planos e recomendações para
orientar o desenvolvimento urbano e metropolitano, equipe da
COGEP, 1974;
Estudo e análise de nova divisão regional do Município (Projeto
COGEP).
O II Plano Nacional de Desenvolvimento destacava a importância das
“condições físicas de eficiência e desempenho” da área central de São
Paulo por ser “um nó urbano central do pólo econômico mais importante
do país”. Considerando, ainda, que as “deficiências em seu
funcionamento ... podem ter conseqüências, até, sôbre a economia
nacional”. São diretrizes do PND: a desconcentração regional e
fortalecimento dos núcleos urbanos de médio porte e o controle do
crescimento das grandes metrópoles do Rio de Janeiro e de São Paulo,
considerando o risco da descentralização diante do objetivo de manter
os níveis nacionais de crescimento, uma vez que as economias de escala
e de aglomerações são maiores nas metrópoles.
No Plano Metropolitano de Desenvolvimento Integrado da Grande São
Paulo:
“A política preconizada para o centro principal é de orientar sua expansão
na direção dos corredores de uso múltiplo do espigão da Paulista e dos
terraços aluviais da direção Leste-Oeste.”
O Plano Urbanístico Básico destaca a importância do Centro
Metropolitano como área prioritária de intervenção. É destacada a
importância da descentralização das atividades terciárias. A
concentração de atividades terciárias no Centro aparenta ser um fator
de risco para o desenvolvimento econômico.
“...as proposições gerais prevêem a manutenção e consolidação do centro,
como principal núcleo de atividades comerciais, de negócios e de
administração, para o atendimento de toda a Região Metropolitana. Sua
área deverá expandir-se, incluindo a Av. Paulista como área de atividades
comerciais, financeiras e outros serviços e a zona entre o centro atual e o
Rio Tietê, em torno à linha Norte-Sul do Metrô, como área de atividades 17
administrativas e culturais.”
Em relação à função habitacional, o PUB indica a possibilidade de
afastamento das classes altas do Centro por conta do surgimento de
novos bairros, porém adverte que esta tendência não acarretaria o
“declínio das áreas residenciais centrais”.
O PUB reforça as idéias de aumento das funções terciárias em São
Paulo e, no Centro, da previsão de espaços para “órgãos principais da
administração pública, comércio e serviços altamente especializados e em
16 SÃO PAULO (Município) - Cogep Plano Integrado da Área Central.
Relatório Informativo dos elementos de conhecimento. São
Paulo: Cogep, 1976.
17 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. p. 73.
37Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO36 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
geral, centros de atração de atividades culturais, recreacionais e sociais e
para funções urbanas de âmbito nacional e internacional”. Propõe, ainda,
que o Centro se estenda até as margens do Tietê e da Av. Paulista e
considera que os problemas de congestionamento serão resolvidos
pelo Metrô.
Do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado vale a pena destacar
apenas a diretriz de incentivar programas de renovação urbana de áreas
em processo de deterioração.
O Programa de Ação Imediata de Transporte e Tráfego foi elaborado,
pela Secretaria de Economia e Planejamento, Grupo Executivo da
Grande São Paulo, Secretaria dos Transportes e Assessoria Técnica de
Coordenação e Planejamento do Governo do Estado de São Paulo,
com o objetivo de melhorar em curto prazo os pontos de
estrangulamento de tráfego existentes na Área Central para a posterior
implementação de um plano de longo prazo. As duas áreas de estudo
do plano foram a área interna à rótula principal e a área limitada pelo
Anel Rodoviário.
A análise da Área Central apontou a concentração de atividades como a
causa para o excesso de locomoções e agravamento da fluidez do
tráfego. Comparada com as áreas periféricas é apontado um grande
desequilíbrio de atividades e locomoções.
Como recomendações, são indicadas a descentralização de atividades e
o desenvolvimento de subcentros regionais, o agrupamento de
atividades ao longo dos eixos do Metrô e a localização de atividades
industriais próximas aos sistemas de transporte de carga na periferia.
Em relação aos impactos da implantação do Metrô aponta o reforço da
Área Central dentro da estrutura metropolitana em função das
melhorias na fluidez e no volume de tráfego e o aumento da capacidade
de transporte com origem e destino na Área Central.
Em 1979, último ano da gestão de Olavo Setúbal, foi elaborado o
documento “Política institucional, política de habitação e renovação 18
urbana e política de desenvolvimento da área central” como uma síntese
de todos os documentos produzidos anteriormente pela Cogep sobre
a Área Central. Assinado pelo então Secretário Coordenador Cândido
Malta Campos Filho, apresenta como componentes centrais:
a.
b.
c.
Política Institucional. Apresentação da Cogep e sua estrutura
operacional.
Sistema Municipal de Planejamento. Dentre as políticas setoriais
que compunham a Política de Desenvolvimento Urbano do
município estavam a Política de Habitação e Renovação Urbana e
a Política de Desenvolvimento da Área Central, das quais
destacamos a seguinte consideração:
“É necessário observar que o conjunto de Políticas Setoriais acima definido
deve ser entendido de modo flexível, ou seja, correspondente àquelas áreas
onde hoje se verificam os problemas mais emergentes e prioritários.
Observe-se, nesse sentido, que a Área Central é objeto de uma Política
específica, na medida em que esse espaço é, atualmente, o de maior 19
complexidade urbana em termos funcionais e de atuação política.”
20Política de Habitação e Renovação Urbana . Propunha trabalhar
com o esgotamento do estoque de terrenos públicos e a
necessidade de eliminação dos vazios urbanos que exigiam a
adoção de instrumentos de controle da especulação imobiliária
de natureza fiscal combinados com sistemas de subsídios. Foram
propostos: IPTU progressivo e 3 fontes de subsídios:
Operação casada: subsídios para a produção de habitações
para baixa renda gerados a partir de lucros obtidos com
programas para faixas de renda mais alta;
Banco de Terras: compra de terras acima das necessidades
imediatas para posterior revenda com lucro que seria
revertido em subsídios para habitação social;
Programa CURA Ampliado: programa do BNH com
financiamento para habitação de interesse social localizada
em vazios urbanos para os municípios que adotassem o IPTU
progressivo. Os recursos oriundos do imposto e da economia
com os investimentos em infra-estrutura seriam utilizados
para pagar os juros do financiamento para o BNH.
Com relação aos cortiços destacamos a seguinte observação:
“Como as causas do favelamento e surgimento dos cortiços têm amplitude
que escapa ao âmbito de controle municipal, pretende-se tão somente
18 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Política institucional, política de habitação e renovação urbana, política de desenvolvimento da
área central. São Paulo: Cogep/PMSP, 1979.
19 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. 1979. p.17.
20 Ver também: GROSTEIN, M.D; MEYER, R. Os planos diretores e a habitação social nas áreas centrais. Urbs n° 25, março/abril de 2002 p. 34-40. São Paulo: Associação Viva o Centro, 2002.
39Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO38 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
geral, centros de atração de atividades culturais, recreacionais e sociais e
para funções urbanas de âmbito nacional e internacional”. Propõe, ainda,
que o Centro se estenda até as margens do Tietê e da Av. Paulista e
considera que os problemas de congestionamento serão resolvidos
pelo Metrô.
Do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado vale a pena destacar
apenas a diretriz de incentivar programas de renovação urbana de áreas
em processo de deterioração.
O Programa de Ação Imediata de Transporte e Tráfego foi elaborado,
pela Secretaria de Economia e Planejamento, Grupo Executivo da
Grande São Paulo, Secretaria dos Transportes e Assessoria Técnica de
Coordenação e Planejamento do Governo do Estado de São Paulo,
com o objetivo de melhorar em curto prazo os pontos de
estrangulamento de tráfego existentes na Área Central para a posterior
implementação de um plano de longo prazo. As duas áreas de estudo
do plano foram a área interna à rótula principal e a área limitada pelo
Anel Rodoviário.
A análise da Área Central apontou a concentração de atividades como a
causa para o excesso de locomoções e agravamento da fluidez do
tráfego. Comparada com as áreas periféricas é apontado um grande
desequilíbrio de atividades e locomoções.
Como recomendações, são indicadas a descentralização de atividades e
o desenvolvimento de subcentros regionais, o agrupamento de
atividades ao longo dos eixos do Metrô e a localização de atividades
industriais próximas aos sistemas de transporte de carga na periferia.
Em relação aos impactos da implantação do Metrô aponta o reforço da
Área Central dentro da estrutura metropolitana em função das
melhorias na fluidez e no volume de tráfego e o aumento da capacidade
de transporte com origem e destino na Área Central.
Em 1979, último ano da gestão de Olavo Setúbal, foi elaborado o
documento “Política institucional, política de habitação e renovação 18
urbana e política de desenvolvimento da área central” como uma síntese
de todos os documentos produzidos anteriormente pela Cogep sobre
a Área Central. Assinado pelo então Secretário Coordenador Cândido
Malta Campos Filho, apresenta como componentes centrais:
a.
b.
c.
Política Institucional. Apresentação da Cogep e sua estrutura
operacional.
Sistema Municipal de Planejamento. Dentre as políticas setoriais
que compunham a Política de Desenvolvimento Urbano do
município estavam a Política de Habitação e Renovação Urbana e
a Política de Desenvolvimento da Área Central, das quais
destacamos a seguinte consideração:
“É necessário observar que o conjunto de Políticas Setoriais acima definido
deve ser entendido de modo flexível, ou seja, correspondente àquelas áreas
onde hoje se verificam os problemas mais emergentes e prioritários.
Observe-se, nesse sentido, que a Área Central é objeto de uma Política
específica, na medida em que esse espaço é, atualmente, o de maior 19
complexidade urbana em termos funcionais e de atuação política.”
20Política de Habitação e Renovação Urbana . Propunha trabalhar
com o esgotamento do estoque de terrenos públicos e a
necessidade de eliminação dos vazios urbanos que exigiam a
adoção de instrumentos de controle da especulação imobiliária
de natureza fiscal combinados com sistemas de subsídios. Foram
propostos: IPTU progressivo e 3 fontes de subsídios:
Operação casada: subsídios para a produção de habitações
para baixa renda gerados a partir de lucros obtidos com
programas para faixas de renda mais alta;
Banco de Terras: compra de terras acima das necessidades
imediatas para posterior revenda com lucro que seria
revertido em subsídios para habitação social;
Programa CURA Ampliado: programa do BNH com
financiamento para habitação de interesse social localizada
em vazios urbanos para os municípios que adotassem o IPTU
progressivo. Os recursos oriundos do imposto e da economia
com os investimentos em infra-estrutura seriam utilizados
para pagar os juros do financiamento para o BNH.
Com relação aos cortiços destacamos a seguinte observação:
“Como as causas do favelamento e surgimento dos cortiços têm amplitude
que escapa ao âmbito de controle municipal, pretende-se tão somente
18 SÃO PAULO (Município) - Cogep. Política institucional, política de habitação e renovação urbana, política de desenvolvimento da
área central. São Paulo: Cogep/PMSP, 1979.
19 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. 1979. p.17.
20 Ver também: GROSTEIN, M.D; MEYER, R. Os planos diretores e a habitação social nas áreas centrais. Urbs n° 25, março/abril de 2002 p. 34-40. São Paulo: Associação Viva o Centro, 2002.
39Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO38 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
encontrar e utilizar remédios que melhorem as condições de vida dessas
famílias, sem alimentar ilusões de que se irá extirpar os seus fatores 21
causais.”
Política de desenvolvimento da Área Central apresentava entre
suas justificativas a preocupação com os riscos de uma
“decadência econômica, levando a uma subutilização do enorme
volume de capitais historicamente aí acumulados”. Dentre as
medidas apresentadas, destacou-se um projeto de lei para
reduzir as exigências para alteração de uso dos edifícios
existentes com a finalidade de reduzir as demolições e
aproveitar capital já investido.
Seminár io Permanente de Debates . Foram suas
recomendações: abordagem nacional dos problemas e a
necessidade de ampliação dos recursos municipais tendo em
vista a falta de recursos federais; para tanto indica a ampliação da
arrecadação com a criação de novos instrumentos fiscais como o
solo criado, o IPTU mais elevado para terrenos vazios em áreas
equipadas com infra-estrutura, a contribuição de melhoria e o
IPTU progressivo. Não apareceu qualquer recomendação
explícita sobre a habitação.
A Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano (Sehab) foi
criada durante essa gestão , ficando a Cohab e a Emurb a ela vinculadas.
d.
e.
O coordenador geral da equipe técnica era o arquiteto Luiz Carlos
Costa. Cerca de 70 profissionais estiveram envolvidos com o trabalho,
entre eles os arquitetos Flávio Villaça e Mayumi Watanabe Souza Lima.
As justificativas para sua elaboração estavam baseadas na constatação
de que o primeiro PDDI estava desatualizado e de que seriam utilizadas
técnicas de planejamento mais atuais. A divisão territorial do 23
município adotada no plano foi a de anéis: central, de urbanização
consolidada e periférico.
O Plano deveria enfrentar os impasses impostos pela pressão da
população de baixa renda sobre a Prefeitura Municipal de São Paulo
(PMSP) como um fato novo e pela deterioração do meio ambiente
ligada ao congestionamento das áreas centrais e ao padrão de expansão
periférica.
A metodologia proposta previa a simulação e avaliação de políticas
integradas por meio do instrumental Modelo de Uso do Solo e
Transportes (MUT):
“Essa metodologia pressupõe um nível básico no processo de
planejamento, de natureza mais política do que técnica, no qual a
comunidade fixa os grandes objetivos para a cidade. Trata-se de uma
metodologia que possibilitará a participação popular num planejamento 24
efetivamente aberto e democrático”.
Os problemas do espaço urbano foram expostos do ponto de vista
econômico e social, mas a principal ênfase foi para os prejuízos que a
expansão periférica trouxe para o assentamento da população com
baixos níveis de renda. Os problemas com a produção e utilização
habitacional ficaram restritos à falta de condições financeiras da
população de baixa renda adquirir moradia.
Sobre as condições habitacionais da população foram apresentadas as
seguintes informações:
Autoconstrução em loteamentos clandestinos: em 1979
existiam 3567 loteamentos correspondentes a 35% da área
urbanizada;
Cortiço: “outra condição de moradia subnormal é representada
pelo 'cortiço', que é a forma que menos chama a atenção, tanto
do Poder Público quanto dos moradores da cidade, e que
1.2.3
Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati -
12/07/1979 a 14/03/1983
Data do último ano da gestão Reynaldo de Barros o relatório do “II 22
Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo”
correspondente à primeira de uma série de procedimentos básicos que
deveriam conduzir à formulação e adoção do Plano Integrado. Porém,
até onde conseguimos verificar, o plano deu apenas o primeiro passo,
merecendo que sejam mencionados apenas seus objetivos.
21 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. 1979. p. 42.
22 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de
Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo PDDI II.
Primeira etapa: objetivos e diretrizes gerais. São Paulo, 1982.
23 Os mapas (que não oferecem boa leitura das informações) são: compartimentação da urbanização, incidência de terrenos vagos, atividades de uso do solo, predominância populacional por faixa de renda, densidade populacional, evolução da mancha urbana, condicionantes do sítio físico, índice de verticalização, preço de terreno, densidade de emprego, sistema de polarização, potencial de aglomeração, densidade populacional de baixa renda.
24 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 17.
41Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO40 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
encontrar e utilizar remédios que melhorem as condições de vida dessas
famílias, sem alimentar ilusões de que se irá extirpar os seus fatores 21
causais.”
Política de desenvolvimento da Área Central apresentava entre
suas justificativas a preocupação com os riscos de uma
“decadência econômica, levando a uma subutilização do enorme
volume de capitais historicamente aí acumulados”. Dentre as
medidas apresentadas, destacou-se um projeto de lei para
reduzir as exigências para alteração de uso dos edifícios
existentes com a finalidade de reduzir as demolições e
aproveitar capital já investido.
Seminár io Permanente de Debates . Foram suas
recomendações: abordagem nacional dos problemas e a
necessidade de ampliação dos recursos municipais tendo em
vista a falta de recursos federais; para tanto indica a ampliação da
arrecadação com a criação de novos instrumentos fiscais como o
solo criado, o IPTU mais elevado para terrenos vazios em áreas
equipadas com infra-estrutura, a contribuição de melhoria e o
IPTU progressivo. Não apareceu qualquer recomendação
explícita sobre a habitação.
A Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano (Sehab) foi
criada durante essa gestão , ficando a Cohab e a Emurb a ela vinculadas.
d.
e.
O coordenador geral da equipe técnica era o arquiteto Luiz Carlos
Costa. Cerca de 70 profissionais estiveram envolvidos com o trabalho,
entre eles os arquitetos Flávio Villaça e Mayumi Watanabe Souza Lima.
As justificativas para sua elaboração estavam baseadas na constatação
de que o primeiro PDDI estava desatualizado e de que seriam utilizadas
técnicas de planejamento mais atuais. A divisão territorial do 23
município adotada no plano foi a de anéis: central, de urbanização
consolidada e periférico.
O Plano deveria enfrentar os impasses impostos pela pressão da
população de baixa renda sobre a Prefeitura Municipal de São Paulo
(PMSP) como um fato novo e pela deterioração do meio ambiente
ligada ao congestionamento das áreas centrais e ao padrão de expansão
periférica.
A metodologia proposta previa a simulação e avaliação de políticas
integradas por meio do instrumental Modelo de Uso do Solo e
Transportes (MUT):
“Essa metodologia pressupõe um nível básico no processo de
planejamento, de natureza mais política do que técnica, no qual a
comunidade fixa os grandes objetivos para a cidade. Trata-se de uma
metodologia que possibilitará a participação popular num planejamento 24
efetivamente aberto e democrático”.
Os problemas do espaço urbano foram expostos do ponto de vista
econômico e social, mas a principal ênfase foi para os prejuízos que a
expansão periférica trouxe para o assentamento da população com
baixos níveis de renda. Os problemas com a produção e utilização
habitacional ficaram restritos à falta de condições financeiras da
população de baixa renda adquirir moradia.
Sobre as condições habitacionais da população foram apresentadas as
seguintes informações:
Autoconstrução em loteamentos clandestinos: em 1979
existiam 3567 loteamentos correspondentes a 35% da área
urbanizada;
Cortiço: “outra condição de moradia subnormal é representada
pelo 'cortiço', que é a forma que menos chama a atenção, tanto
do Poder Público quanto dos moradores da cidade, e que
1.2.3
Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati -
12/07/1979 a 14/03/1983
Data do último ano da gestão Reynaldo de Barros o relatório do “II 22
Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo”
correspondente à primeira de uma série de procedimentos básicos que
deveriam conduzir à formulação e adoção do Plano Integrado. Porém,
até onde conseguimos verificar, o plano deu apenas o primeiro passo,
merecendo que sejam mencionados apenas seus objetivos.
21 SÃO PAULO (Município) - Cogep. op. cit. 1979. p. 42.
22 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de
Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo PDDI II.
Primeira etapa: objetivos e diretrizes gerais. São Paulo, 1982.
23 Os mapas (que não oferecem boa leitura das informações) são: compartimentação da urbanização, incidência de terrenos vagos, atividades de uso do solo, predominância populacional por faixa de renda, densidade populacional, evolução da mancha urbana, condicionantes do sítio físico, índice de verticalização, preço de terreno, densidade de emprego, sistema de polarização, potencial de aglomeração, densidade populacional de baixa renda.
24 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 17.
41Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO40 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
apresenta, no entanto, as mais baixas condições de salubridade
da habitação. Dados de 1975 indicavam que 9,3% da população
do Município de São Paulo morava em cortiços; todavia,
pesquisas mais recentes (ainda não completadas) permitem
deduzir que esse índice se elevou significativamente nos últimos 25
anos” ;
Favela: em 1980, 4,6% da população morava em favelas e a
estimativa para 1985 era de que esse número se elevasse para
6,4%.
No PDDI II, a Área Central é definida da seguinte forma:
“A área central é composta pelo centro metropolitano e por uma zona que o
envolve, caracterizada por alta concentração de atividades terciárias, de
um padrão de ocupação mais intenso que o resto da cidade.
O centro metropolitano atualmente
abrange o centro histórico e seu entorno,
chegando na direção sudoeste até a
Avenida Paulista. Configura-se como o
pólo de atração
pr inc ipal da
R e g i ã o
Metropolitana,
o n d e s e
c o n c e n t r a a
m a i o r i a d a s
funções-chave
de condução da
sociedade, tanto no setor
público como no privado
(as sedes das organizações
a d m i n i s t r a t i v a s e
financeiras), assim como
um comércio e um serviço 26
especializado.”
25 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 60.
26 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 65.
“O centro metropolitano apresenta uma tendência de expansão mais nítida
para a porção sudoeste da cidade, chegando até a Avenida Faria Lima”.
“O centro metropolitano atual com uma zona de expansão contígua que vai
até a Avenida Faria Lima (Mapa Estrutura Urbana Atual), abriga cerca de 27
530.000 habitantes assentados com uma densidade de 228 hab./ha”.
O PDDI II usa também a definição de aglomeração central composta
pelos subdistritos Sé, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Santa Cecília,
Santa Efigênia, Bom Retiro, Barra Funda, Perdizes, Pinheiros, Vila
Madalena, Brás, Belém, Moóca, Pari, Cambuci, Aclimação, Jardins e
Cerqueira César.
No tocante aos objetivos e diretrizes ligados à questão habitacional
destacamos:
“Levando-se em conta o alto custo de terrenos, na composição final do
custo de habitação, os recursos para esses subsídios poderão ser reduzidos
por meio de uma política imobiliária adequada, notadamente a compra
antecipada de terras em áreas recomendadas pelo PDDI II, para a 28
implantação de conjuntos habitacionais”.
Indicava-se que a produção habitacional deveria ser orientada para
ampliar significativamente o setor popular com:
Ampliação da escala da produção de maneira diversificada;
Ampliação da participação da iniciativa privada na produção;
Estimulo às indústria da construção civil e de materiais de
construção;
Orientação da localização para racionalizar a ocupação do
território;
Implementação de um programa de ocupação do estoque de
terras públicas para a produção habitacional;
Ampliação da oferta de terra para habitações populares.
Quanto à produção imobiliária, destacamos entre os objetivos
explícitos: induzir os proprietários a usar imóveis subtilizados, “criar
condições ao processo de produção imobiliária que permita à coletividade
apropriar-se de parte da valorização imobiliária decorrente de
investimentos coletivos, especialmente os públicos” e “impor
27 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 66.
28 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 107.
Figura 1.5
Perímetroda AglomeraçãoCentral
Norte 1
Perus
Jaraguá Brasilândia
V.N. Cachoeirinha
N. Sra. do Ó
Tucuruvi
Santana
Vila Maria
Vila Guilherme
Vila Prudente
Vila Mariana
Vila Madalena
Jd.Paulista
Jd.América
Pinheiros
Ipiranga
Saúde
Indianópolis
Liberdade
Jabaquara
Ibirapuera
Santo Amaro
Butantã
LapaBrás
Sé
Sta. EfigêniaSta. Cecília
Barra FundaBom Retiro Pari
Belenzinho
Cambuci
Aclimação
Bela Vista
Móoca Alto da Móoca
Perdizes
Consolação
CerqueiraCésar
Vila Formosa
Vila Matilde
Tatuapé
Penha de Franca
Cangaíba
ErmelindoMatarazzoVila
Jaraguá
Pirituba
LimãoCasa Verde
Norte 2
Leste 1
Sudeste
Oeste
CentroExpandido
Centro Histórico
43Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO42 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
apresenta, no entanto, as mais baixas condições de salubridade
da habitação. Dados de 1975 indicavam que 9,3% da população
do Município de São Paulo morava em cortiços; todavia,
pesquisas mais recentes (ainda não completadas) permitem
deduzir que esse índice se elevou significativamente nos últimos 25
anos” ;
Favela: em 1980, 4,6% da população morava em favelas e a
estimativa para 1985 era de que esse número se elevasse para
6,4%.
No PDDI II, a Área Central é definida da seguinte forma:
“A área central é composta pelo centro metropolitano e por uma zona que o
envolve, caracterizada por alta concentração de atividades terciárias, de
um padrão de ocupação mais intenso que o resto da cidade.
O centro metropolitano atualmente
abrange o centro histórico e seu entorno,
chegando na direção sudoeste até a
Avenida Paulista. Configura-se como o
pólo de atração
pr inc ipal da
R e g i ã o
Metropolitana,
o n d e s e
c o n c e n t r a a
m a i o r i a d a s
funções-chave
de condução da
sociedade, tanto no setor
público como no privado
(as sedes das organizações
a d m i n i s t r a t i v a s e
financeiras), assim como
um comércio e um serviço 26
especializado.”
25 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 60.
26 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 65.
“O centro metropolitano apresenta uma tendência de expansão mais nítida
para a porção sudoeste da cidade, chegando até a Avenida Faria Lima”.
“O centro metropolitano atual com uma zona de expansão contígua que vai
até a Avenida Faria Lima (Mapa Estrutura Urbana Atual), abriga cerca de 27
530.000 habitantes assentados com uma densidade de 228 hab./ha”.
O PDDI II usa também a definição de aglomeração central composta
pelos subdistritos Sé, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Santa Cecília,
Santa Efigênia, Bom Retiro, Barra Funda, Perdizes, Pinheiros, Vila
Madalena, Brás, Belém, Moóca, Pari, Cambuci, Aclimação, Jardins e
Cerqueira César.
No tocante aos objetivos e diretrizes ligados à questão habitacional
destacamos:
“Levando-se em conta o alto custo de terrenos, na composição final do
custo de habitação, os recursos para esses subsídios poderão ser reduzidos
por meio de uma política imobiliária adequada, notadamente a compra
antecipada de terras em áreas recomendadas pelo PDDI II, para a 28
implantação de conjuntos habitacionais”.
Indicava-se que a produção habitacional deveria ser orientada para
ampliar significativamente o setor popular com:
Ampliação da escala da produção de maneira diversificada;
Ampliação da participação da iniciativa privada na produção;
Estimulo às indústria da construção civil e de materiais de
construção;
Orientação da localização para racionalizar a ocupação do
território;
Implementação de um programa de ocupação do estoque de
terras públicas para a produção habitacional;
Ampliação da oferta de terra para habitações populares.
Quanto à produção imobiliária, destacamos entre os objetivos
explícitos: induzir os proprietários a usar imóveis subtilizados, “criar
condições ao processo de produção imobiliária que permita à coletividade
apropriar-se de parte da valorização imobiliária decorrente de
investimentos coletivos, especialmente os públicos” e “impor
27 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 66.
28 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1982. p. 107.
Figura 1.5
Perímetroda AglomeraçãoCentral
Norte 1
Perus
Jaraguá Brasilândia
V.N. Cachoeirinha
N. Sra. do Ó
Tucuruvi
Santana
Vila Maria
Vila Guilherme
Vila Prudente
Vila Mariana
Vila Madalena
Jd.Paulista
Jd.América
Pinheiros
Ipiranga
Saúde
Indianópolis
Liberdade
Jabaquara
Ibirapuera
Santo Amaro
Butantã
LapaBrás
Sé
Sta. EfigêniaSta. Cecília
Barra FundaBom Retiro Pari
Belenzinho
Cambuci
Aclimação
Bela Vista
Móoca Alto da Móoca
Perdizes
Consolação
CerqueiraCésar
Vila Formosa
Vila Matilde
Tatuapé
Penha de Franca
Cangaíba
ErmelindoMatarazzoVila
Jaraguá
Pirituba
LimãoCasa Verde
Norte 2
Leste 1
Sudeste
Oeste
CentroExpandido
Centro Histórico
43Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO42 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
condicionantes à atividade imobiliária, de forma a obter ou conservar
características do ambiente urbano escolhidas pelos cidadãos como
objetivos coletivos”.
Os objetivos e diretrizes relativos à estrutura urbana não mencionam o
uso habitacional na Área Central, referindo-se apenas à melhoria da
acessibilidade e dos eixos comerciais. Apesar das diretrizes indicarem a
localização dos conjuntos habitacionais nas áreas mais centrais, o texto
do PDDI II não cita de forma explícita a ampliação da habitação social na
Área Central ou no Centro Metropolitano.
O principal foco desse plano estava na contenção da expansão da área
urbanizada combinada com a intensificação de uso nas áreas
urbanizadas que comportassem adensamento e com a utilização dos
vazios e imóveis subutilizados.
A proposta para a política habitacional tratava da necessidade de
ampliação e diversificação da oferta, incluindo entre as opções
programas de habitação de aluguel, de renovação e/ou recuperação
urbana em áreas deterioradas e a regularização de assentamentos
subnormais.
A estratégia para a política imobiliária era a constituição de um estoque
público de terras e, para tanto, o poder público teria prioridade na
aquisição em áreas onde ocorressem intervenções que resultassem em
valorização imobiliária.
“A extração de recursos do processo imobiliário é de grande importância
para que o Poder Público possa subsidiar programas habitacionais
destinados principalmente à população de baixos rendimentos, e
patrocinar a aquisição de terras e sua urbanização através das operações
imobiliárias”.
Foi proposta ainda a criação do Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano e Habitacional com controle da comunidade na sua definição e
gestão.
Cabe ressaltar que esse Plano não chegou a se transformar em lei
tendo-se tornado letra morta.
No segundo ano da gestão de Mário Covas, foi publicado o “Plano 29
Habitacional do Município de São Paulo 1983/1987” . O Plano era
composto por políticas, programas e ações complementares. As
políticas voltavam-se para as questões das terras, dos recursos, da
participação da iniciativa privada e da participação da comunidade. Os
programas do Plano Habitacional eram:
Lotes urbanizados;
Lotes urbanizados com embrião;
Oferta de unidades habitacionais acabadas;
Urbanização de favelas;
Melhoria em cortiços existentes;
Melhoria em loteamentos precários;
Oferta de habitação de aluguel.
Já as ações complementares voltavam-se para:
Apoio técnico-administrativo à autoconstrução e mutirão;
Suprimento de materiais de construção;
Revisão da legislação sobre habitação popular;
Constituição de um sistema de informações habitacionais.
No Plano Habitacional do Município, a moradia é tida como um direito
e o conceito adotado no texto foi o da habitação “vista não apenas como
um abrigo e sim como uma unidade física e familiar inserida no meio
urbano, com seus complementos de paisagem, infra-estrutura, transporte,
abastecimento e equipamentos sociais”.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
1.3
A década de 1980: Gestões Mário Covas, Jânio Quadros e Luiza Erundina
1.3.1
Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/1985
29 SÃO PAULO (Município) - Sempla; Sehab; Fabes. Plano Habitacional do Município de São Paulo: 1983-1987. São Paulo: Sempla, 1983.
45Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO44 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
condicionantes à atividade imobiliária, de forma a obter ou conservar
características do ambiente urbano escolhidas pelos cidadãos como
objetivos coletivos”.
Os objetivos e diretrizes relativos à estrutura urbana não mencionam o
uso habitacional na Área Central, referindo-se apenas à melhoria da
acessibilidade e dos eixos comerciais. Apesar das diretrizes indicarem a
localização dos conjuntos habitacionais nas áreas mais centrais, o texto
do PDDI II não cita de forma explícita a ampliação da habitação social na
Área Central ou no Centro Metropolitano.
O principal foco desse plano estava na contenção da expansão da área
urbanizada combinada com a intensificação de uso nas áreas
urbanizadas que comportassem adensamento e com a utilização dos
vazios e imóveis subutilizados.
A proposta para a política habitacional tratava da necessidade de
ampliação e diversificação da oferta, incluindo entre as opções
programas de habitação de aluguel, de renovação e/ou recuperação
urbana em áreas deterioradas e a regularização de assentamentos
subnormais.
A estratégia para a política imobiliária era a constituição de um estoque
público de terras e, para tanto, o poder público teria prioridade na
aquisição em áreas onde ocorressem intervenções que resultassem em
valorização imobiliária.
“A extração de recursos do processo imobiliário é de grande importância
para que o Poder Público possa subsidiar programas habitacionais
destinados principalmente à população de baixos rendimentos, e
patrocinar a aquisição de terras e sua urbanização através das operações
imobiliárias”.
Foi proposta ainda a criação do Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano e Habitacional com controle da comunidade na sua definição e
gestão.
Cabe ressaltar que esse Plano não chegou a se transformar em lei
tendo-se tornado letra morta.
No segundo ano da gestão de Mário Covas, foi publicado o “Plano 29
Habitacional do Município de São Paulo 1983/1987” . O Plano era
composto por políticas, programas e ações complementares. As
políticas voltavam-se para as questões das terras, dos recursos, da
participação da iniciativa privada e da participação da comunidade. Os
programas do Plano Habitacional eram:
Lotes urbanizados;
Lotes urbanizados com embrião;
Oferta de unidades habitacionais acabadas;
Urbanização de favelas;
Melhoria em cortiços existentes;
Melhoria em loteamentos precários;
Oferta de habitação de aluguel.
Já as ações complementares voltavam-se para:
Apoio técnico-administrativo à autoconstrução e mutirão;
Suprimento de materiais de construção;
Revisão da legislação sobre habitação popular;
Constituição de um sistema de informações habitacionais.
No Plano Habitacional do Município, a moradia é tida como um direito
e o conceito adotado no texto foi o da habitação “vista não apenas como
um abrigo e sim como uma unidade física e familiar inserida no meio
urbano, com seus complementos de paisagem, infra-estrutura, transporte,
abastecimento e equipamentos sociais”.
1.
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3.
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6.
7.
1.3
A década de 1980: Gestões Mário Covas, Jânio Quadros e Luiza Erundina
1.3.1
Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/1985
29 SÃO PAULO (Município) - Sempla; Sehab; Fabes. Plano Habitacional do Município de São Paulo: 1983-1987. São Paulo: Sempla, 1983.
45Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO44 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Na política de terras destacam-se como uma medida para a ampliação
do estoque público e a revisão do IPTU tendo em vista o estímulo à
ocupação habitacional das áreas servidas por infra-estrutura. Na
política de recursos estava prevista a reestruturação do Funaps (Fundo
de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal) para
funcionar com financiamentos e subsídios. A política de participação da
iniciativa privada indicava as operações urbanas como forma de
obtenção de terras para a implementação de programas de Habitação
de Interesse Social (HIS).
O programa de melhoria em cortiços teve como objetivo a reforma dos
imóveis encortiçados e a definição de critérios para regularização e
fiscalização. Os usuários do programa seriam os próprios moradores. A
estimativa do programa era de atendimento a 7.000 famílias até 1987, o
que representava 390 imóveis e 20.860 moradores. A linha de ação
envolvia: escolha de área para intervenção considerando a
concentração de cortiços; “estímulo a formas coletivas para autogestão
do uso e manutenção do cortiço, relação com o proprietário e negociação
dos aluguéis, tendo em vista eliminar intermediários”; indicação de
soluções construtivas específicas; individualização da cobrança de
contas água e luz e intermediação da negociação entre moradores e
proprietários.
Os recursos para os proprietários reformarem seus imóveis seriam
provenientes do Funaps sob a forma de financiamento. A Fabes ficaria
responsável pelo gerenciamento do programa e pela realização de
pesquisa e cadastramento dos cortiços. A Sehab e a Secretaria
Municipal de Planejamento (Sempla) se encarregariam dos estudos
para “normalizar” os cortiços e as Secretarias de Finanças e das
Administrações Regionais pela execução de planos fiscais.
Os dados apresentados mostraram a existência de várias formas de 30
encortiçamento , porém apenas os identificados como casarão, vila
ou meias-águas seriam objeto de intervenção. A população moradora
de cortiços foi estimada em 9,3% da total do município a partir do
estudo conjunto realizado pela Sebes e pela Superintendência de
Habitação Popular (Habi) da Sehab, baseado nos dados do Cadastro
de Rendas Imobiliárias. No entanto, a conclusão sobre o problema dos
cortiços era de que nenhuma ação do poder público havia sido
30 O Plano adotou a definição de cortiço elaborada pela Sebes-Habi
em 1975: “co-habitação involuntária, cômodos alugados,
congestionamento, uso comum da cozinha e do banheiro, pouca ou
nenhuma privacidade e várias funções no mesmo cômodo.” P.54
empreendida até aquele momento e nem mesmo estudos
conclusivos.
O programa de oferta de habitação de aluguel previa a provisão, em
caráter experimental, da habitação desvinculada do compromisso de
compra visando atender famílias com renda entre 2 e 5 sm. Assim como
o programa de cortiços, esse também seria implementado em escala
reduzida devido à falta de experiência anterior, esses programas eram
tidos como inovadores.
Os recursos viriam de fontes oficiais, de agentes financeiros do SFH e da
iniciativa privada para a implantação do projeto piloto. O programa
seria gerido pela Sehab, por meio da Emurb e da Cohab.
Em 1985 foi apresentada a proposta do “Plano Diretor do Município de São 31
Paulo 1985-2000” elaborado pela equipe do então Secretário de
Planejamento Jorge Wilheim que era composta por mais de 100 técnicos,
dentre eles: Flávio Villaça, Luiz Carlos Costa e Rosa Kliass na
coordenação técnica; Ana Lúcia Ancona na área de Meio Ambiente;
Nádia Someck e Sarah Feldman nas questões de estrutura urbana e uso
do solo; Maura Pardini Bicudo Verás tratando da Habitação e Paul Singer
como consultor de estudos socioeconômicos. Foi elaborado no contexto
da redemocratização, antes da aprovação da Constituição de 1988.
Uma das metas do plano era resgatar o déficit social num prazo de 15
anos apesar dos altos custos que não deveriam onerar somente os
cofres municipais, Para isso a expectativa era de mudanças no plano
nacional, dentre elas:
“A modificação do regime jurídico da propriedade imobiliária urbana, com
vistas a possibilitar a execução da política fundiária proposta no Plano,
especialmente mediante a adoção de instrumentos legais novos, tais como
o direito de preempção, o direito de superfície, o uso compulsório do solo, a
tributação progressiva, instrumentos estes que autorizem o Município a 32
intervir democraticamente no meio urbano, no interesse da coletividade.”
O plano se anuncia como inovador no processo de planejamento
participativo, porém explicita que:
“Participar significa influir, mas não, necessariamente, decidir, sendo uma
prática que exercita e aperfeiçoa a democracia, aumentando a confiança
dos grupos sociais em si próprios. É uma prática contrária ao autoritarismo
31 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor do Município de São Paulo 1985-2000. São Paulo, 1985.
32 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 17
33 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 21.
47Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO46 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Na política de terras destacam-se como uma medida para a ampliação
do estoque público e a revisão do IPTU tendo em vista o estímulo à
ocupação habitacional das áreas servidas por infra-estrutura. Na
política de recursos estava prevista a reestruturação do Funaps (Fundo
de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal) para
funcionar com financiamentos e subsídios. A política de participação da
iniciativa privada indicava as operações urbanas como forma de
obtenção de terras para a implementação de programas de Habitação
de Interesse Social (HIS).
O programa de melhoria em cortiços teve como objetivo a reforma dos
imóveis encortiçados e a definição de critérios para regularização e
fiscalização. Os usuários do programa seriam os próprios moradores. A
estimativa do programa era de atendimento a 7.000 famílias até 1987, o
que representava 390 imóveis e 20.860 moradores. A linha de ação
envolvia: escolha de área para intervenção considerando a
concentração de cortiços; “estímulo a formas coletivas para autogestão
do uso e manutenção do cortiço, relação com o proprietário e negociação
dos aluguéis, tendo em vista eliminar intermediários”; indicação de
soluções construtivas específicas; individualização da cobrança de
contas água e luz e intermediação da negociação entre moradores e
proprietários.
Os recursos para os proprietários reformarem seus imóveis seriam
provenientes do Funaps sob a forma de financiamento. A Fabes ficaria
responsável pelo gerenciamento do programa e pela realização de
pesquisa e cadastramento dos cortiços. A Sehab e a Secretaria
Municipal de Planejamento (Sempla) se encarregariam dos estudos
para “normalizar” os cortiços e as Secretarias de Finanças e das
Administrações Regionais pela execução de planos fiscais.
Os dados apresentados mostraram a existência de várias formas de 30
encortiçamento , porém apenas os identificados como casarão, vila
ou meias-águas seriam objeto de intervenção. A população moradora
de cortiços foi estimada em 9,3% da total do município a partir do
estudo conjunto realizado pela Sebes e pela Superintendência de
Habitação Popular (Habi) da Sehab, baseado nos dados do Cadastro
de Rendas Imobiliárias. No entanto, a conclusão sobre o problema dos
cortiços era de que nenhuma ação do poder público havia sido
30 O Plano adotou a definição de cortiço elaborada pela Sebes-Habi
em 1975: “co-habitação involuntária, cômodos alugados,
congestionamento, uso comum da cozinha e do banheiro, pouca ou
nenhuma privacidade e várias funções no mesmo cômodo.” P.54
empreendida até aquele momento e nem mesmo estudos
conclusivos.
O programa de oferta de habitação de aluguel previa a provisão, em
caráter experimental, da habitação desvinculada do compromisso de
compra visando atender famílias com renda entre 2 e 5 sm. Assim como
o programa de cortiços, esse também seria implementado em escala
reduzida devido à falta de experiência anterior, esses programas eram
tidos como inovadores.
Os recursos viriam de fontes oficiais, de agentes financeiros do SFH e da
iniciativa privada para a implantação do projeto piloto. O programa
seria gerido pela Sehab, por meio da Emurb e da Cohab.
Em 1985 foi apresentada a proposta do “Plano Diretor do Município de São 31
Paulo 1985-2000” elaborado pela equipe do então Secretário de
Planejamento Jorge Wilheim que era composta por mais de 100 técnicos,
dentre eles: Flávio Villaça, Luiz Carlos Costa e Rosa Kliass na
coordenação técnica; Ana Lúcia Ancona na área de Meio Ambiente;
Nádia Someck e Sarah Feldman nas questões de estrutura urbana e uso
do solo; Maura Pardini Bicudo Verás tratando da Habitação e Paul Singer
como consultor de estudos socioeconômicos. Foi elaborado no contexto
da redemocratização, antes da aprovação da Constituição de 1988.
Uma das metas do plano era resgatar o déficit social num prazo de 15
anos apesar dos altos custos que não deveriam onerar somente os
cofres municipais, Para isso a expectativa era de mudanças no plano
nacional, dentre elas:
“A modificação do regime jurídico da propriedade imobiliária urbana, com
vistas a possibilitar a execução da política fundiária proposta no Plano,
especialmente mediante a adoção de instrumentos legais novos, tais como
o direito de preempção, o direito de superfície, o uso compulsório do solo, a
tributação progressiva, instrumentos estes que autorizem o Município a 32
intervir democraticamente no meio urbano, no interesse da coletividade.”
O plano se anuncia como inovador no processo de planejamento
participativo, porém explicita que:
“Participar significa influir, mas não, necessariamente, decidir, sendo uma
prática que exercita e aperfeiçoa a democracia, aumentando a confiança
dos grupos sociais em si próprios. É uma prática contrária ao autoritarismo
31 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor do Município de São Paulo 1985-2000. São Paulo, 1985.
32 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 17
33 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 21.
47Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO46 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
e contrária à excessiva dependência dos cidadãos para com o Poder 33
Público”.
As divisões territoriais utilizadas no plano foram: Centro Expandido,
Anel Intermediário e Anel Periférico e para a Área Central foi adotada a
seguinte caracterização:
“A Área Central (Centro Expandido) vai do Rio Tietê, ao norte, aos bairros
do Paraíso e Cambuci, ao sul. A sudoeste atinge o Rio Pinheiros, incluindo os
Jardins e o Alto de Pinheiros. A oeste alcança a Água Branca e Perdizes, e a
leste o Belenzinho.
Trata-se de área caracterizada por intensa ocupação do solo, grande
congestionamento de trânsito e elevada concentração de renda.
Nesta Área Central, destaca-se, pela concentração comercial, o Centro
Principal, com cerca de 2 a 3 km de raio em torno da Praça da Sé, onde a
análise do grau de aproveitamento de
seus terrenos e a identificação de
áreas deter ioradas em suas
vizinhanças constituem provas da
estagnação que vem ocorrendo há 34
anos, especialmente a partir de 70”.
A e s t a g n a ç ã o a p a r e c e c o m o
decorrência do deslocamento das
atividades comerciais para a Paulista e
outras áreas:
“Desta forma, os problemas da
superocupação do so lo e o
conseqüente congestionamento do centro, ocorridos na década de 60,
reduziram-se sensivelmente, restando com isso no Centro Principal, áreas
onde o excelente potencial locacional e a infra-estrutura disponível
encontram-se subutilizados e deteriorados. Nessas áreas, as edificações 35
mais antigas vêm sendo gradativamente encortiçadas”.
Os dados utilizados para a quantificação das habitações subnormais
foram extraídos do Plano Municipal de Habitação e foram os
seguintes:
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
Tabela 1.8
Favela ~460.000 pessoas 5%
Aluguel em cortiço e em casa precária ~2.576.000 pessoas 28,0%
Casa própria autoconstruída precária ~2.024.000 pessoas 22,0%
Total ~5.060.000 pessoas 55,0%
Pop. Total do município 9.209.901 pessoas
Fonte: dados estimados pela Sempla em nov. 1983 p. 79
O principal comentário sobre o Centro Principal segue abaixo:
“Tendo em vista a disponibilidade de infra-
estrutura e as condições favoráveis de
acessibilidade do Centro Principal, e em face da
intensa atividade comercial e de serviços já
instalada, propõe-se oferecer habitação às
camadas de renda média e média baixa,
através de renovação urbana em áreas
desapropriadas e subocupadas, existentes nas
vizinhanças do Centro, notadamente em
partes da Bela Vista, dos Campos Elíseos e da
Liberdade. Para tanto, impõe-se a implantação
de projetos de renovação urbana dos quais
participem os empresários imobiliários, os
construtores, os proprietários dos terrenos a
serem reurbanizados e a Prefeitura.
A fim de viabilizar economicamente estes
projetos, nos quais as habitações destinar-se-iam
a famílias pequenas (típicas de áreas centrais),
com renda familiar compreendida entre cinco e
dez salários mínimos, serão necessárias
alterações no zoneamento, de modo a permitir
índices de aproveitamento mais altos e assim
neutralizar os preços dos terrenos, relativamente 36
elevados.”
“Desta forma, há necessidade de serem elaborados projetos urbanos
específicos para tais áreas, como ponto de partida para operações urbanas,
isto é, para intervenções pontuais concentradas.
34 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. P..28.
Figura 1.6
Limite da Área Central
(Centro Expandido)
49Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO48 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
35 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 28.
36 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 150.
Figura 1.7
Perímetro do Centro Principaldo Plano Diretor 1985-2000
Norte 1
Perus
Jaraguá Brasilândia
V.N. Cachoeirinha
N. Sra. do Ó
Tucuruvi
Santana
Vila MariaVila Guilherme
Vila Mariana
Vila Madalena
Jd.Paulista
Jd.América
Pinheiros
Ipiranga
Saúde
Indianópolis
Liberdade
Jabaquara
Ibirapuera
Santo Amaro
Butantã
LapaBrás
Sé
Sta. EfigêniaPari
Sta. Cecília
Barra Funda Bom Retiro
Belenzinho
Cambuci
Aclimação
Bela VistaMóoca
Alto da Móoca
Perdizes
Consolação
CerqueiraCésar
Vila Jaraguá
Pirituba
LimãoCasa Verde
Norte 2
Leste 1
Oeste
CentroExpandido
CentroHistórico
e contrária à excessiva dependência dos cidadãos para com o Poder 33
Público”.
As divisões territoriais utilizadas no plano foram: Centro Expandido,
Anel Intermediário e Anel Periférico e para a Área Central foi adotada a
seguinte caracterização:
“A Área Central (Centro Expandido) vai do Rio Tietê, ao norte, aos bairros
do Paraíso e Cambuci, ao sul. A sudoeste atinge o Rio Pinheiros, incluindo os
Jardins e o Alto de Pinheiros. A oeste alcança a Água Branca e Perdizes, e a
leste o Belenzinho.
Trata-se de área caracterizada por intensa ocupação do solo, grande
congestionamento de trânsito e elevada concentração de renda.
Nesta Área Central, destaca-se, pela concentração comercial, o Centro
Principal, com cerca de 2 a 3 km de raio em torno da Praça da Sé, onde a
análise do grau de aproveitamento de
seus terrenos e a identificação de
áreas deter ioradas em suas
vizinhanças constituem provas da
estagnação que vem ocorrendo há 34
anos, especialmente a partir de 70”.
A e s t a g n a ç ã o a p a r e c e c o m o
decorrência do deslocamento das
atividades comerciais para a Paulista e
outras áreas:
“Desta forma, os problemas da
superocupação do so lo e o
conseqüente congestionamento do centro, ocorridos na década de 60,
reduziram-se sensivelmente, restando com isso no Centro Principal, áreas
onde o excelente potencial locacional e a infra-estrutura disponível
encontram-se subutilizados e deteriorados. Nessas áreas, as edificações 35
mais antigas vêm sendo gradativamente encortiçadas”.
Os dados utilizados para a quantificação das habitações subnormais
foram extraídos do Plano Municipal de Habitação e foram os
seguintes:
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
Tabela 1.8
Favela ~460.000 pessoas 5%
Aluguel em cortiço e em casa precária ~2.576.000 pessoas 28,0%
Casa própria autoconstruída precária ~2.024.000 pessoas 22,0%
Total ~5.060.000 pessoas 55,0%
Pop. Total do município 9.209.901 pessoas
Fonte: dados estimados pela Sempla em nov. 1983 p. 79
O principal comentário sobre o Centro Principal segue abaixo:
“Tendo em vista a disponibilidade de infra-
estrutura e as condições favoráveis de
acessibilidade do Centro Principal, e em face da
intensa atividade comercial e de serviços já
instalada, propõe-se oferecer habitação às
camadas de renda média e média baixa,
através de renovação urbana em áreas
desapropriadas e subocupadas, existentes nas
vizinhanças do Centro, notadamente em
partes da Bela Vista, dos Campos Elíseos e da
Liberdade. Para tanto, impõe-se a implantação
de projetos de renovação urbana dos quais
participem os empresários imobiliários, os
construtores, os proprietários dos terrenos a
serem reurbanizados e a Prefeitura.
A fim de viabilizar economicamente estes
projetos, nos quais as habitações destinar-se-iam
a famílias pequenas (típicas de áreas centrais),
com renda familiar compreendida entre cinco e
dez salários mínimos, serão necessárias
alterações no zoneamento, de modo a permitir
índices de aproveitamento mais altos e assim
neutralizar os preços dos terrenos, relativamente 36
elevados.”
“Desta forma, há necessidade de serem elaborados projetos urbanos
específicos para tais áreas, como ponto de partida para operações urbanas,
isto é, para intervenções pontuais concentradas.
34 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. P..28.
Figura 1.6
Limite da Área Central
(Centro Expandido)
49Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO48 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
35 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 28.
36 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 150.
Figura 1.7
Perímetro do Centro Principaldo Plano Diretor 1985-2000
Norte 1
Perus
Jaraguá Brasilândia
V.N. Cachoeirinha
N. Sra. do Ó
Tucuruvi
Santana
Vila MariaVila Guilherme
Vila Mariana
Vila Madalena
Jd.Paulista
Jd.América
Pinheiros
Ipiranga
Saúde
Indianópolis
Liberdade
Jabaquara
Ibirapuera
Santo Amaro
Butantã
LapaBrás
Sé
Sta. EfigêniaPari
Sta. Cecília
Barra Funda Bom Retiro
Belenzinho
Cambuci
Aclimação
Bela VistaMóoca
Alto da Móoca
Perdizes
Consolação
CerqueiraCésar
Vila Jaraguá
Pirituba
LimãoCasa Verde
Norte 2
Leste 1
Oeste
CentroExpandido
CentroHistórico
Do ponto de vista das famílias, a construção de conjuntos residenciais no
Centro representa o aproveitamento de uma área privilegiada pela
disponibilidade de infra-estrutura, comércio, serviços e transporte. Do
ponto de vista do comércio e serviços centrais, esta proposta resulta em
uma clientela adicional que não surgiria pela atual tendência espontânea
de crescimento populacional, pois no Centro esse crescimento encontra-se
estagnado, decorrendo, portanto, desta proposta, o desenvolvimento do 37
comércio e dos serviços.”
Nesse sentido também merece destaque a descrição de uma das áreas
delimitadas para a aplicação dos programas habitacionais propostos no
Plano Habitacional de 1983:
“Áreas preferenciais para produção de habitação para população de renda
média (5 a 10 sm). Caracterizam-se pela localização privilegiada no
entorno do Centro e pelo subaproveitamento do potencial de urbanização
existente, onde se intenciona incentivar a verticalização e a reciclagem de
imóveis existentes. Estão contidas nos subdistritos: Barra Funda, Bom
Retiro, Pari, Santa Ifigênia, Brás, Moóca, Belenzinho, Alto da Moóca”.
O principal instrumento proposto no sentido de viabilizar as propostas
acima apresentadas foi a operação urbana:
“Torna-se necessário que se desenvolva uma forma inovadora de ação
direta do Poder Público na urbanização de áreas determinadas, nas quais
se pretenda obter alterações importantes no padrão de uso e ocupação do
solo, não só para a concretização de transformações urbanísticas
objetivadas pelo Plano Diretor em pontos chaves da Cidade ou no seu
entorno, mas também para viabilizar o assentamento de habitações
populares em áreas que não comportariam este uso nas condições 38
correntes do mercado imobiliário.”
Foram propostas 35 operações urbanas, dentre elas a Centro. Dentre
as ações previstas para a Operação Urbana Centro está o Projeto
urbano de adensamento habitacional na Bela Vista; nos Campos Elíseos
e na Liberdade. Ficou evidente, no entanto, que as operações urbanas
com interesse voltado para a habitação popular continuavam nos
bairros periféricos e não na Área Central.
Ainda foram indicadas como ações do município: ampliação do papel da
Prefeitura como promotora imobiliária com aumento na intervenção
37 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 151.
38 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 196.
no mercado de terra urbana chegando até a atuar como reguladora do
preço da terra; uso da transferência do direito de construir para reduzir
os custos com desapropriações; esforço para a aprovação do Projeto
de Lei de Desenvolvimento Urbano do qual constam os instrumentos:
direito de preempção, de uso de superfície e de utilização compulsória
do solo.
39Em 1985 foi publicado o estudo “Cortiços em São Paulo, frente e verso”
com os resultados de uma pesquisa realizada pela Sempla. Alguns
aspectos adotados no conceito de cortiço são: habitação coletiva com
“índice de ocupação excessivo; deficiências de instalações hidráulicas e
sanitárias; cômodos alugados e congestionados com uso comum do
banheiro e, eventualmente de cozinhas; várias funções exercidas no
mesmo cômodo; cohabitação involuntária e pouca ou nenhuma 40
privacidade” . Além desses, consta o fato do cortiço ser uma fonte de
geração de renda. Os proprietários e/ou sublocadores exploram os
moradores com aluguéis incompatíveis com a qualidade das moradias.
O estudo apresentou um breve histórico da formação dos cortiços em
São Paulo desde o final do século XIX. Apontou, ainda, a proximidade
entre os cortiços e os bairros ricos ter sido o grande motivo para a
intervenção do poder público, particularmente por meio dos Códigos
Sanitários. O cortiço foi a única alternativa habitacional para os pobres
até 1950 quando a autoconstrução periférica assumiu uma escala
grandiosa, apesar de já existir anteriormente.
“... a reduzida experiência que o Poder Municipal possui na intervenção nos
cortiços sugere a priori a necessidade de um conhecimento mais concreto
sobre o fenômeno, que aborde com profundidade suas especificidades
permitindo, senão estabelecer parâmetros para possíveis intervenções, ao 41
menos servir de subsídio para sua exeqüibilidade.”
O estudo indica que a população residente em cortiços em 1961, de
acordo com Lagenest (1962), era de 18% do total de moradores que
1.3.2
Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/1988
39 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Cortiços em São Paulo, frente e verso. São Paulo: Sempla, 1985.
40 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit,. São Paulo, 1985. p. 13.
41 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit,. São Paulo, 1985. p. 14.
51Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO50 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Do ponto de vista das famílias, a construção de conjuntos residenciais no
Centro representa o aproveitamento de uma área privilegiada pela
disponibilidade de infra-estrutura, comércio, serviços e transporte. Do
ponto de vista do comércio e serviços centrais, esta proposta resulta em
uma clientela adicional que não surgiria pela atual tendência espontânea
de crescimento populacional, pois no Centro esse crescimento encontra-se
estagnado, decorrendo, portanto, desta proposta, o desenvolvimento do 37
comércio e dos serviços.”
Nesse sentido também merece destaque a descrição de uma das áreas
delimitadas para a aplicação dos programas habitacionais propostos no
Plano Habitacional de 1983:
“Áreas preferenciais para produção de habitação para população de renda
média (5 a 10 sm). Caracterizam-se pela localização privilegiada no
entorno do Centro e pelo subaproveitamento do potencial de urbanização
existente, onde se intenciona incentivar a verticalização e a reciclagem de
imóveis existentes. Estão contidas nos subdistritos: Barra Funda, Bom
Retiro, Pari, Santa Ifigênia, Brás, Moóca, Belenzinho, Alto da Moóca”.
O principal instrumento proposto no sentido de viabilizar as propostas
acima apresentadas foi a operação urbana:
“Torna-se necessário que se desenvolva uma forma inovadora de ação
direta do Poder Público na urbanização de áreas determinadas, nas quais
se pretenda obter alterações importantes no padrão de uso e ocupação do
solo, não só para a concretização de transformações urbanísticas
objetivadas pelo Plano Diretor em pontos chaves da Cidade ou no seu
entorno, mas também para viabilizar o assentamento de habitações
populares em áreas que não comportariam este uso nas condições 38
correntes do mercado imobiliário.”
Foram propostas 35 operações urbanas, dentre elas a Centro. Dentre
as ações previstas para a Operação Urbana Centro está o Projeto
urbano de adensamento habitacional na Bela Vista; nos Campos Elíseos
e na Liberdade. Ficou evidente, no entanto, que as operações urbanas
com interesse voltado para a habitação popular continuavam nos
bairros periféricos e não na Área Central.
Ainda foram indicadas como ações do município: ampliação do papel da
Prefeitura como promotora imobiliária com aumento na intervenção
37 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 151.
38 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit, 1985. p. 196.
no mercado de terra urbana chegando até a atuar como reguladora do
preço da terra; uso da transferência do direito de construir para reduzir
os custos com desapropriações; esforço para a aprovação do Projeto
de Lei de Desenvolvimento Urbano do qual constam os instrumentos:
direito de preempção, de uso de superfície e de utilização compulsória
do solo.
39Em 1985 foi publicado o estudo “Cortiços em São Paulo, frente e verso”
com os resultados de uma pesquisa realizada pela Sempla. Alguns
aspectos adotados no conceito de cortiço são: habitação coletiva com
“índice de ocupação excessivo; deficiências de instalações hidráulicas e
sanitárias; cômodos alugados e congestionados com uso comum do
banheiro e, eventualmente de cozinhas; várias funções exercidas no
mesmo cômodo; cohabitação involuntária e pouca ou nenhuma 40
privacidade” . Além desses, consta o fato do cortiço ser uma fonte de
geração de renda. Os proprietários e/ou sublocadores exploram os
moradores com aluguéis incompatíveis com a qualidade das moradias.
O estudo apresentou um breve histórico da formação dos cortiços em
São Paulo desde o final do século XIX. Apontou, ainda, a proximidade
entre os cortiços e os bairros ricos ter sido o grande motivo para a
intervenção do poder público, particularmente por meio dos Códigos
Sanitários. O cortiço foi a única alternativa habitacional para os pobres
até 1950 quando a autoconstrução periférica assumiu uma escala
grandiosa, apesar de já existir anteriormente.
“... a reduzida experiência que o Poder Municipal possui na intervenção nos
cortiços sugere a priori a necessidade de um conhecimento mais concreto
sobre o fenômeno, que aborde com profundidade suas especificidades
permitindo, senão estabelecer parâmetros para possíveis intervenções, ao 41
menos servir de subsídio para sua exeqüibilidade.”
O estudo indica que a população residente em cortiços em 1961, de
acordo com Lagenest (1962), era de 18% do total de moradores que
1.3.2
Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/1988
39 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Cortiços em São Paulo, frente e verso. São Paulo: Sempla, 1985.
40 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit,. São Paulo, 1985. p. 13.
41 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit,. São Paulo, 1985. p. 14.
51Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO50 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
estavam concentrados na Consolação, Bom Retiro, Campos Elíseos,
Santa Efigênia, Barra Funda, Brás, Belém, Liberdade, Cambuci, Moóca
e Bela Vista. Indica também uma relação entre encortiçamento e
deterioração urbana.
“A comparação entre o padrão residencial original dos entornos e seu
padrão atual serviu para investigar a vinculação do encortiçamento à
deterioração urbana, entendida como processo no qual determinadas 42
áreas são abandonadas pelos extratos sociais que a habitavam.”
A Sempla realizou pesquisa em 65 cortiços do município, no período de
junho a dezembro de 1984, com objetivo de fazer a caracterização
física, socioeconômica e a identificação tipológica dos cortiços. Do total
de 65 cortiços pesquisados, 30 se localizavam no anel central, 27 no
intermediário e 8 no anel periférico.
A classificação tipológica dos imóveis indicou:
Imóveis adaptados para cortiços - 46,2%
Imóveis concebidos como cortiços - 53,8%
42 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1985. p. 59.
No Anel Central, os imóveis adaptados corresponderam a 76,7% e os
concebidos a 23,3% do total de imóveis destinados a cortiços, sendo os
projetados a este fim anteriores a 1930. Os imóveis encortiçados do
Anel Central corresponderam a 46,2% do total de cortiços do
município.
Existia naquele momento uma forte indicação da necessidade de
intervir nos cortiços, sobretudo por ter a atuação da Sebes até então se
restringido a experiências-piloto.
Ainda na gestão de Jânio Quadros, foi aprovada, por decurso de prazo,
a Lei 10676/88 de 7 de novembro de 1988 instituindo o “Plano Diretor 43
do Município de São Paulo” .
1.3.3
Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992
O empenho explícito da PMSP para viabilizar uma política habitacional 44
na Área Central foi declarado, em 1990, pelo arquiteto Nabil Bonduki ,
então Superintendente de Habitação Popular. Considerava um desafio
que ainda não havia sido enfrentado no país e reforçava a importância
da questão diante do enorme crescimento dos cortiços e da
necessidade de romper com a expansão dos assentamentos
periféricos. A Sehab também se propôs a enfrentar o problema dos
cortiços com uma nova forma de moradia na Área Central e não mais
como uma questão de assistência social como aconteceu em gestões
anteriores. Foram desenvolvidas duas experiências piloto, uma para o
Casarão da Celso Garcia e outra para o conjunto Madre de Deus e foi
realizado um Concurso Público de Anteprojetos para Habitação
Popular no Brás. Com o título “Emurb vence a contradição e resgata o
centro da cidade”, o encarte “Resgate da Área Central”, publicado em
1991 pela Empresa Municipal de Urbanização (Emurb), apresenta
todos os projetos propostos para Área Central. A referida contradição
era investir no Centro ou na periferia da cidade, onde se concentrava a
base eleitoral da prefeita Luiza Erundina. Os projetos Vale do
Anhangabaú, Boulevard São João, Parque D.Pedro II, Concurso do
Bairro do Bexiga, a Operação Urbana e uma proposta para pautar a
relação entre o poder público e a iniciativa privada faziam parte do
conjunto de propostas para recuperar o Centro.
As propostas habitacionais para a região central de São Paulo foram
consolidadas no documento “Cortiços. Programa de Habitações
43 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de São Paulo. São Paulo, 1988.
44SÃO PAULO (Município) - Sehab. A política que a prefeitura está praticando in Suplemento Especial Habitação e Urbanismo. São Paulo: Revista Projeto, 1990.
Figura 1.8
Cortiço concebido
53Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO52 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
BO
ND
UK
I
estavam concentrados na Consolação, Bom Retiro, Campos Elíseos,
Santa Efigênia, Barra Funda, Brás, Belém, Liberdade, Cambuci, Moóca
e Bela Vista. Indica também uma relação entre encortiçamento e
deterioração urbana.
“A comparação entre o padrão residencial original dos entornos e seu
padrão atual serviu para investigar a vinculação do encortiçamento à
deterioração urbana, entendida como processo no qual determinadas 42
áreas são abandonadas pelos extratos sociais que a habitavam.”
A Sempla realizou pesquisa em 65 cortiços do município, no período de
junho a dezembro de 1984, com objetivo de fazer a caracterização
física, socioeconômica e a identificação tipológica dos cortiços. Do total
de 65 cortiços pesquisados, 30 se localizavam no anel central, 27 no
intermediário e 8 no anel periférico.
A classificação tipológica dos imóveis indicou:
Imóveis adaptados para cortiços - 46,2%
Imóveis concebidos como cortiços - 53,8%
42 SÃO PAULO (Município) - Sempla. op. cit. 1985. p. 59.
No Anel Central, os imóveis adaptados corresponderam a 76,7% e os
concebidos a 23,3% do total de imóveis destinados a cortiços, sendo os
projetados a este fim anteriores a 1930. Os imóveis encortiçados do
Anel Central corresponderam a 46,2% do total de cortiços do
município.
Existia naquele momento uma forte indicação da necessidade de
intervir nos cortiços, sobretudo por ter a atuação da Sebes até então se
restringido a experiências-piloto.
Ainda na gestão de Jânio Quadros, foi aprovada, por decurso de prazo,
a Lei 10676/88 de 7 de novembro de 1988 instituindo o “Plano Diretor 43
do Município de São Paulo” .
1.3.3
Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992
O empenho explícito da PMSP para viabilizar uma política habitacional 44
na Área Central foi declarado, em 1990, pelo arquiteto Nabil Bonduki ,
então Superintendente de Habitação Popular. Considerava um desafio
que ainda não havia sido enfrentado no país e reforçava a importância
da questão diante do enorme crescimento dos cortiços e da
necessidade de romper com a expansão dos assentamentos
periféricos. A Sehab também se propôs a enfrentar o problema dos
cortiços com uma nova forma de moradia na Área Central e não mais
como uma questão de assistência social como aconteceu em gestões
anteriores. Foram desenvolvidas duas experiências piloto, uma para o
Casarão da Celso Garcia e outra para o conjunto Madre de Deus e foi
realizado um Concurso Público de Anteprojetos para Habitação
Popular no Brás. Com o título “Emurb vence a contradição e resgata o
centro da cidade”, o encarte “Resgate da Área Central”, publicado em
1991 pela Empresa Municipal de Urbanização (Emurb), apresenta
todos os projetos propostos para Área Central. A referida contradição
era investir no Centro ou na periferia da cidade, onde se concentrava a
base eleitoral da prefeita Luiza Erundina. Os projetos Vale do
Anhangabaú, Boulevard São João, Parque D.Pedro II, Concurso do
Bairro do Bexiga, a Operação Urbana e uma proposta para pautar a
relação entre o poder público e a iniciativa privada faziam parte do
conjunto de propostas para recuperar o Centro.
As propostas habitacionais para a região central de São Paulo foram
consolidadas no documento “Cortiços. Programa de Habitações
43 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de São Paulo. São Paulo, 1988.
44SÃO PAULO (Município) - Sehab. A política que a prefeitura está praticando in Suplemento Especial Habitação e Urbanismo. São Paulo: Revista Projeto, 1990.
Figura 1.8
Cortiço concebido
53Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO52 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
BO
ND
UK
I
45Populares da Região Central de São Paulo” que detectou o aumento dos
cortiços na década de 1980, principalmente nos anéis central e
intermediário, como decorrência de um novo padrão de crescimento 46
da cidade. A análise, baseada em dados da Sempla , indicou que a
periferia cresceu menos que nas décadas anteriores e que houve um
aumento da população de baixa renda em determinados distritos do
anel central, como Liberdade, Brás, Santa Efigênia e Bom Retiro. Foram
apontadas como principais causas dessa mudança o empobrecimento
da classe trabalhadora e a mudança da legislação de loteamentos, Lei
6.766 de 1979. Estimou-se naquele momento que a parcela da
população que residia em cortiços era da ordem de 28%, ou seja, 3
milhões de pessoas. A estimativa da década anterior era de 1,7 milhão
ou 19% da população do município.
A definição de cortiço adotada no documento foi “habitação coletiva
precária de aluguel,constituída por cômodos alugados em uma ou mais
edificações no mesmo lote urbano, onde coabitam famílias e indivíduos sós
ou associados, com utilização comum, no todo ou em partes, de áreas de 47
acesso e de equipamentos sanitários e de serviços”.
Após a caracterização da problemática dos cortiços foram listados os
pontos mais relevantes para a formulação de um programa de
intervenção:
Distribuição espacial: concentração de cortiços na região central
onde o custo da terra é elevado, porém a infra-estrutura já está
instalada;
Estrutura fundiária: dificuldade em remembrar lotes inibe, de
certa forma, um processo de renovação urbana na área, apesar
da desvalorização imobiliária;
Condições de habitabilidade: precárias e, em alguns casos em
situações de risco;
Permanência da população moradora: perspectiva é responder
positivamente à demanda da população de permanecer nos
bairros centrais, principalmente aquela advinda dos movimentos
populares organizados.
A proposta habitacional para os cortiços estava respaldada pelo “Plano 48
Diretor do Município de São Paulo” elaborado pela Sempla que
45 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Cortiços, programa de
habitações populares na região central de São Paulo. São Paulo:
Sehab, 1992.
46 SÃO PAULO (Município) - Sempla. São Paulo Crise e
Mudança. São Paulo: Brasiliense, 1991.
47 SÃO PAULO (Município) - Sehab. op. cit. 1992.
48 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor do Município
de São Paulo. São Paulo, 1992.
propunha a delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 49
4 ) para as áreas de cortiços. Além do Plano Diretor, a lei proposta pelo
vereador Luís Carlos Moura (lei 10.928 de 08 de janeiro de 1991)
definiu condições mínimas de habitabilidade para os cortiços.
As duas linhas de atuação do programa de cortiços foram:
Programa de produção de HIS;
Programa de recuperação de cortiços.
O programa de produção de HIS previa a produção de novas unidades
habitacionais, equipamentos para o bairro e regularização dos imóveis 2encortiçados. Os projetos teriam no mínimo 4.000 m e as áreas
escolhidas seriam definidas como ZEIS 4. Os bairros centrais e o Anel
Intermediário eram prioritários e as áreas de intervenção deveriam ter
como características: infra-estrutura com capacidade de adensamento,
subutilização ou existência de vazios, presença de imóveis
deteriorados, interesse urbanístico, concentração de população de
baixa renda e a possibilidade dos proprietários participarem dos 50
empreendimentos. O atendimento do Funaps seria para famílias com
renda entre 1 e 4 sm.
As ZEIS 4, além de deverem sempre estar vinculadas a um Plano de
Urbanização, tinham como padrões específicos para os 2empreendimentos: área máxima da unidade de 72 m , área média de 36
2 2m podendo chegar a 21 m para os casos de abrigar uma pessoa, área 2máxima de 10.000 m para lote de habitação multifamiliar, no máximo
um banheiro por unidade habitacional (uh), no máximo uma vaga de
estacionamento descoberto para cada 10 uh e densidade de até 1.500
hab/ha.
O Programa de recuperação de cortiços propôs instrumentos de
gestão conjunta entre poder público, movimentos populares e suas
assessorias técnicas. O programa estabeleceu dois subprogramas que
poderiam ser combinados:
Financiamento para aquisição de imóveis encortiçados por
famílias associadas, tendo como pressuposto a propriedade
coletiva do imóvel, com limite 400 UPF / família.
Financiamento para a reforma de imóvel encortiçado, com limite
350 UPF / família.
1.
2.
49 “ZEIS 4 - Áreas com concentração de habitação coletiva precária de aluguel onde haja interesse público de se promover programas h a b i t a c i o n a i s d e s t i n a d o s prioritariamente à população de baixa renda moradora da região”.
50 O valor máximo de financiamento era de 2.100 UPFs, equivalente na época a US$ 12.000,00.
55Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO54 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
45Populares da Região Central de São Paulo” que detectou o aumento dos
cortiços na década de 1980, principalmente nos anéis central e
intermediário, como decorrência de um novo padrão de crescimento 46
da cidade. A análise, baseada em dados da Sempla , indicou que a
periferia cresceu menos que nas décadas anteriores e que houve um
aumento da população de baixa renda em determinados distritos do
anel central, como Liberdade, Brás, Santa Efigênia e Bom Retiro. Foram
apontadas como principais causas dessa mudança o empobrecimento
da classe trabalhadora e a mudança da legislação de loteamentos, Lei
6.766 de 1979. Estimou-se naquele momento que a parcela da
população que residia em cortiços era da ordem de 28%, ou seja, 3
milhões de pessoas. A estimativa da década anterior era de 1,7 milhão
ou 19% da população do município.
A definição de cortiço adotada no documento foi “habitação coletiva
precária de aluguel,constituída por cômodos alugados em uma ou mais
edificações no mesmo lote urbano, onde coabitam famílias e indivíduos sós
ou associados, com utilização comum, no todo ou em partes, de áreas de 47
acesso e de equipamentos sanitários e de serviços”.
Após a caracterização da problemática dos cortiços foram listados os
pontos mais relevantes para a formulação de um programa de
intervenção:
Distribuição espacial: concentração de cortiços na região central
onde o custo da terra é elevado, porém a infra-estrutura já está
instalada;
Estrutura fundiária: dificuldade em remembrar lotes inibe, de
certa forma, um processo de renovação urbana na área, apesar
da desvalorização imobiliária;
Condições de habitabilidade: precárias e, em alguns casos em
situações de risco;
Permanência da população moradora: perspectiva é responder
positivamente à demanda da população de permanecer nos
bairros centrais, principalmente aquela advinda dos movimentos
populares organizados.
A proposta habitacional para os cortiços estava respaldada pelo “Plano 48
Diretor do Município de São Paulo” elaborado pela Sempla que
45 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Cortiços, programa de
habitações populares na região central de São Paulo. São Paulo:
Sehab, 1992.
46 SÃO PAULO (Município) - Sempla. São Paulo Crise e
Mudança. São Paulo: Brasiliense, 1991.
47 SÃO PAULO (Município) - Sehab. op. cit. 1992.
48 SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor do Município
de São Paulo. São Paulo, 1992.
propunha a delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 49
4 ) para as áreas de cortiços. Além do Plano Diretor, a lei proposta pelo
vereador Luís Carlos Moura (lei 10.928 de 08 de janeiro de 1991)
definiu condições mínimas de habitabilidade para os cortiços.
As duas linhas de atuação do programa de cortiços foram:
Programa de produção de HIS;
Programa de recuperação de cortiços.
O programa de produção de HIS previa a produção de novas unidades
habitacionais, equipamentos para o bairro e regularização dos imóveis 2encortiçados. Os projetos teriam no mínimo 4.000 m e as áreas
escolhidas seriam definidas como ZEIS 4. Os bairros centrais e o Anel
Intermediário eram prioritários e as áreas de intervenção deveriam ter
como características: infra-estrutura com capacidade de adensamento,
subutilização ou existência de vazios, presença de imóveis
deteriorados, interesse urbanístico, concentração de população de
baixa renda e a possibilidade dos proprietários participarem dos 50
empreendimentos. O atendimento do Funaps seria para famílias com
renda entre 1 e 4 sm.
As ZEIS 4, além de deverem sempre estar vinculadas a um Plano de
Urbanização, tinham como padrões específicos para os 2empreendimentos: área máxima da unidade de 72 m , área média de 36
2 2m podendo chegar a 21 m para os casos de abrigar uma pessoa, área 2máxima de 10.000 m para lote de habitação multifamiliar, no máximo
um banheiro por unidade habitacional (uh), no máximo uma vaga de
estacionamento descoberto para cada 10 uh e densidade de até 1.500
hab/ha.
O Programa de recuperação de cortiços propôs instrumentos de
gestão conjunta entre poder público, movimentos populares e suas
assessorias técnicas. O programa estabeleceu dois subprogramas que
poderiam ser combinados:
Financiamento para aquisição de imóveis encortiçados por
famílias associadas, tendo como pressuposto a propriedade
coletiva do imóvel, com limite 400 UPF / família.
Financiamento para a reforma de imóvel encortiçado, com limite
350 UPF / família.
1.
2.
49 “ZEIS 4 - Áreas com concentração de habitação coletiva precária de aluguel onde haja interesse público de se promover programas h a b i t a c i o n a i s d e s t i n a d o s prioritariamente à população de baixa renda moradora da região”.
50 O valor máximo de financiamento era de 2.100 UPFs, equivalente na época a US$ 12.000,00.
55Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO54 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Dois aspectos bastante valorizados pelo programa foram a participação
da comunidade com a autogestão dos empreendimentos financiados
pela PMSP e a fixação da população na região:
“A conquista desta premissa fundamental fixação da população de baixa
renda na região central pressupõe o barateamento de custos para
habitação social a partir da otimização da infra-estrutura instalada (básica
e transportes), ao mesmo tempo que contraria a tendência histórica de
ocupação das metrópoles brasileiras, que no processo de industrialização
caracteriza-se pela expulsão da população de baixa renda para regiões
periféricas.
A partir destas tendências de transformação, o programa de cortiços,
pretende, como uma das diretrizes da política habitacional do governo
resgatar o significado dos antigos bairros centrais, de usos heterogêneos, a
partir da inserção destas camadas de renda, em condições adequadas de 51
habitabilidade.”
Diante da escassez de recursos e de tempo de gestão (apenas um ano
para o final do mandato) a Sehab definiu como metas para a
consolidação do programa a implementação de algumas experiências
em edificações e a elaboração de legislação. Consta do documento um
alerta para a necessidade de participação dos movimentos populares
para garantir a continuidade do programa.
Além dos recursos oriundos do Funaps estava prevista a criação de um
Fundo de Urbanização a ser alimentado com recursos provenientes
da outorga onerosa, instrumento urbanístico proposto no Plano
Diretor.
As áreas indicadas para ZEIS 4 foram: Canindé, Glicério, Cinema da
Moóca (Madre de Deus, Celso Garcia e Rua do Carmo). Os projetos
indicados para o Programa de Produção de HIS foram: Pari, Rua do
Carmo, Celso Garcia, Madre de Deus, Cinema, Fábricas (Ipiranga) e
Kandinsky (Ipiranga). Para cada uma das áreas foi elaborada uma
proposta preliminar de intervenção.
O Programa de Recuperação de Cortiços teve início com a assinatura
de três convênios com as seguintes associações de construção
comunitária da Região do Ipiranga: Imoroty (20 famílias), Pedro Fachini
(20 famílias) e Eiras Garcia (24 famílias)
51 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Cortiços, programa de
habitações populares na região central de São Paulo. São Paulo:
Sehab, 1992. p. 14.
Um outro programa apresentado foi o de
“Intervenção nos Cortiços de Origem”, ou seja
nos locais de onde sairiam moradores para os
projetos maiores, uma vez que nem todos iriam
para as novas áreas. As ações visavam a melhoria
das condições de habitabilidade do imóvel e das
relações de aluguel, e ainda o fortalecimento dos
movimentos de luta por moradia.
52O relatório final da gestão Erundina apresentou
todas as ações planejadas, concluídas e em
execução até novembro de 1992 pela
Superintendência de Habitação Popular. Os
dados foram organizados por Administrações
Regionais, por isso
s e l e c i o n a m o s o s
relativos às regionais da
Sé e da Moóca.
As intervenções na área
d a A d m i n i s t r a ç ã o 53
Regional da Sé , com um total de 622 uh, foram:
25 de janeiro (Bom Retiro) - Programa de recuperação de
cortiços, compra e recuperação de imóvel para implantação de
33 uh. Convênio chegou a ser assinado em 09 de dezembro de
1992;
Eduardo Prado (Santa Cecília) - Estudo preliminar para a
implantação de 25 uh;
Itariri (Pari) - Projeto de Habi para obra em mutirão no cortiço
com construção de 14 uh;
Morro do Pari (Pari) - área indicada pelo Movimento de
Moradores de Cortiços e de Catadores de Papelão para a
implantação de 472 uh em 15.878 m², divididos em 4 áreas. A
proposta se encontrava no estágio de estudo preliminar, com
previsão de que escritórios contratados desenvolvessem o
projeto. Estavam projetados prédios com uso coletivo no
52 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Habitacional de Interesse Social Relatório de G e s t ã o 1 9 8 9 - 1 9 9 2 . Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros. São Paulo: Sehab, 1992.
53 A lei 13.399,de 1º de agosto de 2002 dividiu o território municipal em 31 Subprefeituras substituindo a antiga divisão em Administrações Regionais (AR). A AR Sé era composta pelos distritos Sé, República, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Brás, Pari, Bom Retiro, Consolação e Santa Cecília.
Figura 1.9
Celso Garcia, Pedro Facchini,
Imoroty
Celso Garcia
Pedro Facchini
Imoroty
57Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO56 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AC
ER
VO
SE
HA
B/P
MSP
Dois aspectos bastante valorizados pelo programa foram a participação
da comunidade com a autogestão dos empreendimentos financiados
pela PMSP e a fixação da população na região:
“A conquista desta premissa fundamental fixação da população de baixa
renda na região central pressupõe o barateamento de custos para
habitação social a partir da otimização da infra-estrutura instalada (básica
e transportes), ao mesmo tempo que contraria a tendência histórica de
ocupação das metrópoles brasileiras, que no processo de industrialização
caracteriza-se pela expulsão da população de baixa renda para regiões
periféricas.
A partir destas tendências de transformação, o programa de cortiços,
pretende, como uma das diretrizes da política habitacional do governo
resgatar o significado dos antigos bairros centrais, de usos heterogêneos, a
partir da inserção destas camadas de renda, em condições adequadas de 51
habitabilidade.”
Diante da escassez de recursos e de tempo de gestão (apenas um ano
para o final do mandato) a Sehab definiu como metas para a
consolidação do programa a implementação de algumas experiências
em edificações e a elaboração de legislação. Consta do documento um
alerta para a necessidade de participação dos movimentos populares
para garantir a continuidade do programa.
Além dos recursos oriundos do Funaps estava prevista a criação de um
Fundo de Urbanização a ser alimentado com recursos provenientes
da outorga onerosa, instrumento urbanístico proposto no Plano
Diretor.
As áreas indicadas para ZEIS 4 foram: Canindé, Glicério, Cinema da
Moóca (Madre de Deus, Celso Garcia e Rua do Carmo). Os projetos
indicados para o Programa de Produção de HIS foram: Pari, Rua do
Carmo, Celso Garcia, Madre de Deus, Cinema, Fábricas (Ipiranga) e
Kandinsky (Ipiranga). Para cada uma das áreas foi elaborada uma
proposta preliminar de intervenção.
O Programa de Recuperação de Cortiços teve início com a assinatura
de três convênios com as seguintes associações de construção
comunitária da Região do Ipiranga: Imoroty (20 famílias), Pedro Fachini
(20 famílias) e Eiras Garcia (24 famílias)
51 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Cortiços, programa de
habitações populares na região central de São Paulo. São Paulo:
Sehab, 1992. p. 14.
Um outro programa apresentado foi o de
“Intervenção nos Cortiços de Origem”, ou seja
nos locais de onde sairiam moradores para os
projetos maiores, uma vez que nem todos iriam
para as novas áreas. As ações visavam a melhoria
das condições de habitabilidade do imóvel e das
relações de aluguel, e ainda o fortalecimento dos
movimentos de luta por moradia.
52O relatório final da gestão Erundina apresentou
todas as ações planejadas, concluídas e em
execução até novembro de 1992 pela
Superintendência de Habitação Popular. Os
dados foram organizados por Administrações
Regionais, por isso
s e l e c i o n a m o s o s
relativos às regionais da
Sé e da Moóca.
As intervenções na área
d a A d m i n i s t r a ç ã o 53
Regional da Sé , com um total de 622 uh, foram:
25 de janeiro (Bom Retiro) - Programa de recuperação de
cortiços, compra e recuperação de imóvel para implantação de
33 uh. Convênio chegou a ser assinado em 09 de dezembro de
1992;
Eduardo Prado (Santa Cecília) - Estudo preliminar para a
implantação de 25 uh;
Itariri (Pari) - Projeto de Habi para obra em mutirão no cortiço
com construção de 14 uh;
Morro do Pari (Pari) - área indicada pelo Movimento de
Moradores de Cortiços e de Catadores de Papelão para a
implantação de 472 uh em 15.878 m², divididos em 4 áreas. A
proposta se encontrava no estágio de estudo preliminar, com
previsão de que escritórios contratados desenvolvessem o
projeto. Estavam projetados prédios com uso coletivo no
52 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Habitacional de Interesse Social Relatório de G e s t ã o 1 9 8 9 - 1 9 9 2 . Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros. São Paulo: Sehab, 1992.
53 A lei 13.399,de 1º de agosto de 2002 dividiu o território municipal em 31 Subprefeituras substituindo a antiga divisão em Administrações Regionais (AR). A AR Sé era composta pelos distritos Sé, República, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Brás, Pari, Bom Retiro, Consolação e Santa Cecília.
Figura 1.9
Celso Garcia, Pedro Facchini,
Imoroty
Celso Garcia
Pedro Facchini
Imoroty
57Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO56 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
AC
ER
VO
SE
HA
B/P
MSP
térreo, incluindo áreas para as atividades dos catadores de
papelão;
Rua do Carmo (Sé) - recuperação de casarão encortiçado e
construção de 38 uh. A área já havia sido desapropriada pela PMSP
e o estudo preliminar elaborado pelo arquiteto Paulo Bastos;
Senador Felício dos Santos (Liberdade) - Proposta de construção
em mutirão de 40 uh dentro do Programa de Recuperação de
Cortiços.
Na área da AR Moóca, os empreendimentos foram:
Brás XI - resultado de concurso público localizado próximo à
Estação de Metrô Brás. A área tinha 6.395,22 m² para a
construção de 192 uh, sendo 54 apartamentos e 138 casas. O
projeto foi elaborado pelo arquiteto Silvio de Podestá e a
construtora que venceu a licitação ainda não havia sido
contratada quando o relatório foi concluído;
Celso Garcia (Brás) - “Em 1989, o movimento se fortaleceu e
reivindicou à Prefeita a desapropriação e projeto no terreno do
casarão. Com a promessa da Prefeita de atendimento às
reivindicações teve início o projeto piloto, englobando terrenos
vizinhos, formando-se a primeira experiência concreta para a
implementação de uma política habitacional e urbana na região
central de São Paulo.” A área do casarão era de 4.031,18 m² para
a construção de 182 uh em prédios de 5 pavimentos. As obras do
mutirão estavam em andamento quando o relatório foi
concluído;
Cinema (Moóca) - área equivalente a 4 quarteirões, 4.251,00 m²,
com grande concentração de cortiços. A proposta para a área,
que foi indicada como ZEIS 4 no Plano Diretor, previa 180 uh.
Existia no local delimitado para a intervenção um cortiço
chamado Cinema pelo fato de ocupar o antigo cinema imperial
que foi transformado em moradia para 60 famílias em precárias
condições. Estava em negociação a definição de um convênio
com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
(CDHU);
Haia do Carrão (distante do Centro);
Jardim Catarina (distante do Centro);
Madre de Deus (Moóca) - início com a indicação pelo
Movimento da Moóca e aplicação do Decreto de Interesse
Social, com posterior remembramento do terreno vizinho. Área
de 750,36 m² para a construção de 45 uh em mutirão e
demolição do cortiço existente. As obras estavam em
andamento no término da gestão;
São Leopoldo (Belém) - proposta de aquisição de área
encortiçada dentro do Programa de Recuperação de Cortiços.
Área de 380 m² para 29 uh.
Na gestão Luiza Erundina também foi elaborado, embora não
aprovado pela Câmara Municipal, mais um Plano Diretor para São
Paulo. As diretrizes do Plano para a área habitacional eram incentivar a
produção de moradias para as faixas de renda até 12 sm e, em especial,
para as de até 5 sm, conter a especulação imobiliária e dar condições
para a fixação da população moradora das favelas, cortiços e
loteamentos clandestinos em melhores condições. Os instrumentos
propostos para alcançar tais objetivos foram: coeficiente de
aproveitamento único, solo criado, Fundo de Urbanização, gratuidade
do solo criado para HIS; ZEIS; urbanização e edificação compulsórias,
consórcio imobiliário e operação de interesse social.
As operações de interesse social foram propostas apenas para as áreas
de ZEIS 4, dos cortiços. As operações previam a cooperação entre os
setores público e privado para a concessão gratuita do direito de
construir áreas comerciais e de serviços superiores às permitidas pelo
coeficiente único. Como contrapartida, tinha-se a construção de HIS
com valor equivalente, na mesma zona. As operações poderiam ser
propostas pelos proprietários, desde que pelo menos dois terços deles
aprovassem.
O projeto de lei do Plano Diretor do Município de São Paulo publicado no
Diário Oficial do Município em 16 de março de 1991, define o plano como:
“...o instrumento básico, global e estratégico da política de
desenvolvimento urbano do Município e de orientação de agentes públicos
e privados que atuam na produção e gestão da cidade”.
59Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO58 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
térreo, incluindo áreas para as atividades dos catadores de
papelão;
Rua do Carmo (Sé) - recuperação de casarão encortiçado e
construção de 38 uh. A área já havia sido desapropriada pela PMSP
e o estudo preliminar elaborado pelo arquiteto Paulo Bastos;
Senador Felício dos Santos (Liberdade) - Proposta de construção
em mutirão de 40 uh dentro do Programa de Recuperação de
Cortiços.
Na área da AR Moóca, os empreendimentos foram:
Brás XI - resultado de concurso público localizado próximo à
Estação de Metrô Brás. A área tinha 6.395,22 m² para a
construção de 192 uh, sendo 54 apartamentos e 138 casas. O
projeto foi elaborado pelo arquiteto Silvio de Podestá e a
construtora que venceu a licitação ainda não havia sido
contratada quando o relatório foi concluído;
Celso Garcia (Brás) - “Em 1989, o movimento se fortaleceu e
reivindicou à Prefeita a desapropriação e projeto no terreno do
casarão. Com a promessa da Prefeita de atendimento às
reivindicações teve início o projeto piloto, englobando terrenos
vizinhos, formando-se a primeira experiência concreta para a
implementação de uma política habitacional e urbana na região
central de São Paulo.” A área do casarão era de 4.031,18 m² para
a construção de 182 uh em prédios de 5 pavimentos. As obras do
mutirão estavam em andamento quando o relatório foi
concluído;
Cinema (Moóca) - área equivalente a 4 quarteirões, 4.251,00 m²,
com grande concentração de cortiços. A proposta para a área,
que foi indicada como ZEIS 4 no Plano Diretor, previa 180 uh.
Existia no local delimitado para a intervenção um cortiço
chamado Cinema pelo fato de ocupar o antigo cinema imperial
que foi transformado em moradia para 60 famílias em precárias
condições. Estava em negociação a definição de um convênio
com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
(CDHU);
Haia do Carrão (distante do Centro);
Jardim Catarina (distante do Centro);
Madre de Deus (Moóca) - início com a indicação pelo
Movimento da Moóca e aplicação do Decreto de Interesse
Social, com posterior remembramento do terreno vizinho. Área
de 750,36 m² para a construção de 45 uh em mutirão e
demolição do cortiço existente. As obras estavam em
andamento no término da gestão;
São Leopoldo (Belém) - proposta de aquisição de área
encortiçada dentro do Programa de Recuperação de Cortiços.
Área de 380 m² para 29 uh.
Na gestão Luiza Erundina também foi elaborado, embora não
aprovado pela Câmara Municipal, mais um Plano Diretor para São
Paulo. As diretrizes do Plano para a área habitacional eram incentivar a
produção de moradias para as faixas de renda até 12 sm e, em especial,
para as de até 5 sm, conter a especulação imobiliária e dar condições
para a fixação da população moradora das favelas, cortiços e
loteamentos clandestinos em melhores condições. Os instrumentos
propostos para alcançar tais objetivos foram: coeficiente de
aproveitamento único, solo criado, Fundo de Urbanização, gratuidade
do solo criado para HIS; ZEIS; urbanização e edificação compulsórias,
consórcio imobiliário e operação de interesse social.
As operações de interesse social foram propostas apenas para as áreas
de ZEIS 4, dos cortiços. As operações previam a cooperação entre os
setores público e privado para a concessão gratuita do direito de
construir áreas comerciais e de serviços superiores às permitidas pelo
coeficiente único. Como contrapartida, tinha-se a construção de HIS
com valor equivalente, na mesma zona. As operações poderiam ser
propostas pelos proprietários, desde que pelo menos dois terços deles
aprovassem.
O projeto de lei do Plano Diretor do Município de São Paulo publicado no
Diário Oficial do Município em 16 de março de 1991, define o plano como:
“...o instrumento básico, global e estratégico da política de
desenvolvimento urbano do Município e de orientação de agentes públicos
e privados que atuam na produção e gestão da cidade”.
59Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO58 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Dentre os seus objetivos, que devem assegurar o bem estar dos
habitantes, destacam-se:
A racionalização do uso da infra-estrutura instalada, inclusive
sistema viário e transportes evitando sua sobrecarga ou
ociosidade;
A ordenação da cidade;
A distribuição de usos e intensidades de ocupação do solo de
forma equilibrada em função da infra-estrutura disponível, dos
transportes e do meio ambiente, de modo a evitar a ociosidade e
sobrecarga dos investimentos coletivos.
A intensificação do uso do solo de acordo com a ampliação da
capacidade de infra-estrutura
A ampliação da oferta de habitação para as faixas de renda média
e baixa;
A ampliação da oferta de habitação próximo às fontes de
emprego e vice-versa.
O Plano Diretor define que as propriedades urbanas devem abrigar
atividades de interesse urbano, não expondo os critérios que deveriam
orientar o cumprimento da função social da propriedade.
O macrozoneamento propôs organizar o Município em zona rural e
zonas urbanas adensável e não-adensável. Os critérios utilizados para a
definição das zonas adensáveis e não-adensáveis foram a capacidade da
infra-estrutura instalada e do sistema viário para a ampliação de usos.
Para cada área adensável, seria estabelecido por lei o estoque de área
edificável. A construção acima do coeficiente básico igual a 1 seria
permitida mediante a outorga onerosa para o poder público e a
disponibilidade do estoque para a zona adensável a que pertence o
imóvel. Os recursos oriundos da outorga onerosa seriam destinados
para o Fundo de Urbanização criado na mesma lei. A outorga do direito
de construir acima do coeficiente básico poderia ser gratuita para os
empreendimentos de HIS mediante a aprovação do projeto de HIS pelo
executivo que deveria estabelecer seus parâmetros. Nas zonas não-
adensáveis o coeficiente de aproveitamento seria igual a um (CA=1). O
estoque total de área edificável estipulada no Plano Diretor era de
²cerca de 23 milhões de m , dos quais 14 milhões de m² eram definidos
como residenciais.
As zonas adensáveis total ou parcialmente na Área Central eram:
ZA-1: Sé, Campos Elíseos, Liberdade e Cerqueira César
ZA-2: Bom Retiro, Brás e Belenzinho
ZA-3: Tatuapé, Moóca e Penha
ZA-7: Saúde, Cambuci, Aclimação e Paraíso
O Plano Diretor também definia as Zonas Especiais de Interesse Social
e estipulava que cada perímetro que viesse a ser delimitado como ZEIS
deveria ter um plano de urbanização. As ZEIS poderiam ser de 4 tipos:
ZEIS 1: favelas em terrenos públicos ou particulares;
ZEIS 2: loteamentos irregulares;
ZEIS 3: terrenos não edificados ou subutilizados para HIS;
ZEIS 4: cortiços.
O Plano Diretor criava ainda áreas de controle adicional:
Área de interesse urbanístico: Bela Vista e Parque D. Pedro II;
Áreas de interesse ambiental;
Empreendimentos de impacto.
Figura 1.10
MapaMacrozoneamentoPlano Diretor1991
61Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO60 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Dentre os seus objetivos, que devem assegurar o bem estar dos
habitantes, destacam-se:
A racionalização do uso da infra-estrutura instalada, inclusive
sistema viário e transportes evitando sua sobrecarga ou
ociosidade;
A ordenação da cidade;
A distribuição de usos e intensidades de ocupação do solo de
forma equilibrada em função da infra-estrutura disponível, dos
transportes e do meio ambiente, de modo a evitar a ociosidade e
sobrecarga dos investimentos coletivos.
A intensificação do uso do solo de acordo com a ampliação da
capacidade de infra-estrutura
A ampliação da oferta de habitação para as faixas de renda média
e baixa;
A ampliação da oferta de habitação próximo às fontes de
emprego e vice-versa.
O Plano Diretor define que as propriedades urbanas devem abrigar
atividades de interesse urbano, não expondo os critérios que deveriam
orientar o cumprimento da função social da propriedade.
O macrozoneamento propôs organizar o Município em zona rural e
zonas urbanas adensável e não-adensável. Os critérios utilizados para a
definição das zonas adensáveis e não-adensáveis foram a capacidade da
infra-estrutura instalada e do sistema viário para a ampliação de usos.
Para cada área adensável, seria estabelecido por lei o estoque de área
edificável. A construção acima do coeficiente básico igual a 1 seria
permitida mediante a outorga onerosa para o poder público e a
disponibilidade do estoque para a zona adensável a que pertence o
imóvel. Os recursos oriundos da outorga onerosa seriam destinados
para o Fundo de Urbanização criado na mesma lei. A outorga do direito
de construir acima do coeficiente básico poderia ser gratuita para os
empreendimentos de HIS mediante a aprovação do projeto de HIS pelo
executivo que deveria estabelecer seus parâmetros. Nas zonas não-
adensáveis o coeficiente de aproveitamento seria igual a um (CA=1). O
estoque total de área edificável estipulada no Plano Diretor era de
²cerca de 23 milhões de m , dos quais 14 milhões de m² eram definidos
como residenciais.
As zonas adensáveis total ou parcialmente na Área Central eram:
ZA-1: Sé, Campos Elíseos, Liberdade e Cerqueira César
ZA-2: Bom Retiro, Brás e Belenzinho
ZA-3: Tatuapé, Moóca e Penha
ZA-7: Saúde, Cambuci, Aclimação e Paraíso
O Plano Diretor também definia as Zonas Especiais de Interesse Social
e estipulava que cada perímetro que viesse a ser delimitado como ZEIS
deveria ter um plano de urbanização. As ZEIS poderiam ser de 4 tipos:
ZEIS 1: favelas em terrenos públicos ou particulares;
ZEIS 2: loteamentos irregulares;
ZEIS 3: terrenos não edificados ou subutilizados para HIS;
ZEIS 4: cortiços.
O Plano Diretor criava ainda áreas de controle adicional:
Área de interesse urbanístico: Bela Vista e Parque D. Pedro II;
Áreas de interesse ambiental;
Empreendimentos de impacto.
Figura 1.10
MapaMacrozoneamentoPlano Diretor1991
61Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO60 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Para financiar e operar a política urbana, seriam criados: um Fundo de
Urbanização com aplicação dos recursos prioritariamente nas ZEIS e
atendendo prioritariamente a demanda habitacional; uma
administração dos estoques de área edificável; a transferência do
potencial construtivo; a urbanização e edificação compulsórias; a
operação urbana; o consórcio imobiliário, a operação de interesse
social e o imposto territorial progressivo. Os recursos oriundos das
operações urbanas iriam para o Fundo de Urbanização vinculado
àquela operação.
Ainda no último ano da gestão foi publicado outro encarte especial da
Revista Projeto “Habitação e urbanismo. Da utopia à construção. A
participação popular na política habitacional em São Paulo” que
apontava como premissa para a política habitacional, sua vinculação à
política urbana. O direito à terra, o direito à arquitetura, o direito à
cidadania, a participação da população nas formulações e implantações
de programas e projetos, a diversidade de intervenções, o
reconhecimento da cidade real, a redução de custos sem perda da
qualidade, o estímulo à autogestão e o respeito ao meio ambiente
deveriam ser pressupostos à ação de Habi. Novamente reforçando a
intenção de viabilizar moradia na Área Central com a permanência dos
moradores, um dos tópicos do documento intitulava-se “Direito ao
Centro” e trazia os projetos de urbanização vertical das favelas Minas
Gás e Água Branca (Marginal do Rio Tietê) e o projeto do Casarão da
avenida Celso Garcia.
Finalmente, destacamos um último documento intitulado 54
“Recuperando Sampa. Reabilitação do Centro de São Paulo” , que
explicita uma intenção clara de intervir no Centro, resgatando-o para
os pobres:
“Reabilitar o centro sem expulsar seus moradores pobres é um desafio que
poucas cidades do mundo conseguiram vencer. A Prefeitura tem 15
projetos em áreas de cortiços que constituem iniciativas importantes para
a formulação de uma política mais geral”.
55“A história francesa revela que para que a comunidade e a iniciativa
privada assumam suas tarefas no esforço de reabilitação do centro (esta é
uma tarefa de todos, sem dúvida) cabe ao poder público dar os primeiros
passos”.
54 SÃO PAULO (Município) - Sehab.. Recuperando Sampa.
Reabilitação do Centro de São Paulo. São Paulo: Sehab, 1992.
55 Na gestão da prefeita Luiza Erundina foi assinado um Convênio de
Cooperação Técnica com a França para analisar a experiência francesa
de reabilitação de velhos centros urbanos.
O Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São
Paulo (Procentro) foi criado em 15 de julho de 1993 pelo Decreto
33.389, considerando, entre outros fatores, a importância simbólica da
região e “a necessidade e a conveniência da implementação de ações que
assegurem melhores condições ambientais à população e previnam a
deterioração e a desvalorização imobiliária da área”.
O Procentro foi concebido para ter atuação direcionada à solução de
problemas de deterioração ambiental e paisagística; de acesso,
circulação e falta de estacionamentos; de obsolescência, subutilização e
falta de investimentos no estoque imobiliário e de deficiência na
segurança pessoal e patrimonial. Dentre as ações originalmente
definidas, constavam a recuperação de fachadas, empenas cegas e
imóveis pela iniciativa privada, neste último caso contando com
incentivos fiscais, a regulamentação para anúncios, a implantação de
equipamentos e mobiliário urbano, a elaboração de projetos de
arborização e iluminação, a recuperação das calçadas, a ampliação da
limpeza pública e o desenvolvimento de um plano de incentivo à
cultura, lazer e turismo na Área Central. A criação de 15 Pólos de
Recuperação Urbana dentro de área foi regulamentada no mesmo dia
15 de julho de 1993, no decreto nº 33.391. Os pólos receberiam
projetos específicos elaborados pela Emurb e deveriam ser prioritários
na definição dos investimentos públicos. Foram definidos os seguintes
pontos: Praças do Patriarca, Ramos de Azevedo, Antonio Prado,
SéPáteo do Colégio, Fernando Costa, República, João Mendes e Dom
José Gaspar; Av. São João, Largos São Bento, São Francisco, Santa
Ifigênia e do Arouche e Vale do Anhangabaú. Consta que o início do
programa seria marcado pela reurbanização da Praça do Patriarca e a
reforma da Galeria Prestes Maia.
1.4
Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta
1.4.1
Gestão Paulo Salim Maluf - 01/01/1993 a 31/12/1996
63Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO62 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Para financiar e operar a política urbana, seriam criados: um Fundo de
Urbanização com aplicação dos recursos prioritariamente nas ZEIS e
atendendo prioritariamente a demanda habitacional; uma
administração dos estoques de área edificável; a transferência do
potencial construtivo; a urbanização e edificação compulsórias; a
operação urbana; o consórcio imobiliário, a operação de interesse
social e o imposto territorial progressivo. Os recursos oriundos das
operações urbanas iriam para o Fundo de Urbanização vinculado
àquela operação.
Ainda no último ano da gestão foi publicado outro encarte especial da
Revista Projeto “Habitação e urbanismo. Da utopia à construção. A
participação popular na política habitacional em São Paulo” que
apontava como premissa para a política habitacional, sua vinculação à
política urbana. O direito à terra, o direito à arquitetura, o direito à
cidadania, a participação da população nas formulações e implantações
de programas e projetos, a diversidade de intervenções, o
reconhecimento da cidade real, a redução de custos sem perda da
qualidade, o estímulo à autogestão e o respeito ao meio ambiente
deveriam ser pressupostos à ação de Habi. Novamente reforçando a
intenção de viabilizar moradia na Área Central com a permanência dos
moradores, um dos tópicos do documento intitulava-se “Direito ao
Centro” e trazia os projetos de urbanização vertical das favelas Minas
Gás e Água Branca (Marginal do Rio Tietê) e o projeto do Casarão da
avenida Celso Garcia.
Finalmente, destacamos um último documento intitulado 54
“Recuperando Sampa. Reabilitação do Centro de São Paulo” , que
explicita uma intenção clara de intervir no Centro, resgatando-o para
os pobres:
“Reabilitar o centro sem expulsar seus moradores pobres é um desafio que
poucas cidades do mundo conseguiram vencer. A Prefeitura tem 15
projetos em áreas de cortiços que constituem iniciativas importantes para
a formulação de uma política mais geral”.
55“A história francesa revela que para que a comunidade e a iniciativa
privada assumam suas tarefas no esforço de reabilitação do centro (esta é
uma tarefa de todos, sem dúvida) cabe ao poder público dar os primeiros
passos”.
54 SÃO PAULO (Município) - Sehab.. Recuperando Sampa.
Reabilitação do Centro de São Paulo. São Paulo: Sehab, 1992.
55 Na gestão da prefeita Luiza Erundina foi assinado um Convênio de
Cooperação Técnica com a França para analisar a experiência francesa
de reabilitação de velhos centros urbanos.
O Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São
Paulo (Procentro) foi criado em 15 de julho de 1993 pelo Decreto
33.389, considerando, entre outros fatores, a importância simbólica da
região e “a necessidade e a conveniência da implementação de ações que
assegurem melhores condições ambientais à população e previnam a
deterioração e a desvalorização imobiliária da área”.
O Procentro foi concebido para ter atuação direcionada à solução de
problemas de deterioração ambiental e paisagística; de acesso,
circulação e falta de estacionamentos; de obsolescência, subutilização e
falta de investimentos no estoque imobiliário e de deficiência na
segurança pessoal e patrimonial. Dentre as ações originalmente
definidas, constavam a recuperação de fachadas, empenas cegas e
imóveis pela iniciativa privada, neste último caso contando com
incentivos fiscais, a regulamentação para anúncios, a implantação de
equipamentos e mobiliário urbano, a elaboração de projetos de
arborização e iluminação, a recuperação das calçadas, a ampliação da
limpeza pública e o desenvolvimento de um plano de incentivo à
cultura, lazer e turismo na Área Central. A criação de 15 Pólos de
Recuperação Urbana dentro de área foi regulamentada no mesmo dia
15 de julho de 1993, no decreto nº 33.391. Os pólos receberiam
projetos específicos elaborados pela Emurb e deveriam ser prioritários
na definição dos investimentos públicos. Foram definidos os seguintes
pontos: Praças do Patriarca, Ramos de Azevedo, Antonio Prado,
SéPáteo do Colégio, Fernando Costa, República, João Mendes e Dom
José Gaspar; Av. São João, Largos São Bento, São Francisco, Santa
Ifigênia e do Arouche e Vale do Anhangabaú. Consta que o início do
programa seria marcado pela reurbanização da Praça do Patriarca e a
reforma da Galeria Prestes Maia.
1.4
Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta
1.4.1
Gestão Paulo Salim Maluf - 01/01/1993 a 31/12/1996
63Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO62 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
0 100 200 300 400 500
E S C A L A G R Á F I C A ( m )
LEGENDA
ESTAÇÕES FERROVIÁRIAS
VIADUTOS
TERMINAIS DE ÔNIBUS
ÁREAS PEDESTRIANIZADAS
PÁTIOS FERROVIÁRIOS
METRÔ - LESTE/OESTE
METRÔ - NORTE/SUL
ÁREA CEREALISTA
ÁREAS VERDES E PRAÇAS
N
LIMITE DA ÁREA PROCENTRO
Com a finalidade de atuar na operacionalização do programa foi criada,
junto à Sehab, a Comissão Procentro. Os comissários, indicados por
ato do Prefeito, representavam as seguintes entidades: Secretarias de
Habitação e Desenvolvimento Urbano, Cultura, Planejamento,
Administrações Regionais da Sé e da Moóca, CET, Emurb, Associação
Viva o Centro e Sindicato das Empresas de Publicidade Exterior do
Estado de São Paulo. Foram definidas como atribuições da Comissão a
apreciação e deliberação sobre os projetos vinculados ao programa,
definição de diretrizes de projeto, aprovar propostas de intervenção,
dentre outras.
Em 1997 foi divulgado o Projeto HabiCentro:
“O Projeto 'HabiCentro' tem como objetivo dar continuidade às propostas
de 'Revitalização sustentada' do centro urbano da Capital, discutidas no
Procentro, podendo ser citadas como exemplos as propostas apresentadas 56
no “Concurso de Idéias” , promovido pelo 'Viva o Centro'.”
1.4.2
Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 31/12/2000
Após uma análise urbanística bastante superficial da Área Central, o
Projeto HabiCentro indicava possíveis alternativas para tratar “o
problema da habitação no centro”, entre elas:
Projetos habitacionais para classe média
Operação cortiço;
Projeto terceira idade;
Projeto Residencial Estudantil.
O documento cita um Plano Estratégico de Valorização do Centro no
qual estava prevista, como primeira atividade do Projeto HabiCentro. a
elaboração de um diagnóstico sobre a questão habitacional que deveria
ser concluído com um Plano de Ação. Incluía, ainda, uma proposta de
reforma de imóvel para uso de HIS na Rua Baronesa de Porto Carreiro
169, Barra Funda. O imóvel apresentava na descrição de sua localização
a observação “área de grande visibilidade”. O número total de unidades
previsto foi de 32, sendo o valor unitário de R$ 17.287,17 e o valor do ²
m R$ 328,33.
Em dezembro de 1997, o Procentro apresentou o documento
“Propostas para Habitação na Área Central”, que colocava a existência
de cortiços como um indício do potencial habitacional da região e
indicou duas frentes de atuação dentro dos seus limites:
Habitações para a classe média na zona cerealista e no pátio do
Pari;
Recuperação de áreas degradadas e encortiçadas com
construção de novas edificações em terrenos subutilizados e
reforma de edificações vazias.
56 O Concurso Nacional de Idéias para um novo Centro de São Paulo foi
promovido pela Comissão Procentro da Sehab, organizado pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil - IAB com o
apoio Associação Viva o Centro, Fundação Banco de Boston e Rede
Ferroviária Federal.
Figura 1.11
PerímetroPROCENTRO
Figura 1.12
Baronesa de Porto Carrero
65Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO64 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
PR
OC
EN
TR
O
RO
BSO
N M
AR
TIN
S
0 100 200 300 400 500
E S C A L A G R Á F I C A ( m )
LEGENDA
ESTAÇÕES FERROVIÁRIAS
VIADUTOS
TERMINAIS DE ÔNIBUS
ÁREAS PEDESTRIANIZADAS
PÁTIOS FERROVIÁRIOS
METRÔ - LESTE/OESTE
METRÔ - NORTE/SUL
ÁREA CEREALISTA
ÁREAS VERDES E PRAÇAS
N
LIMITE DA ÁREA PROCENTRO
Com a finalidade de atuar na operacionalização do programa foi criada,
junto à Sehab, a Comissão Procentro. Os comissários, indicados por
ato do Prefeito, representavam as seguintes entidades: Secretarias de
Habitação e Desenvolvimento Urbano, Cultura, Planejamento,
Administrações Regionais da Sé e da Moóca, CET, Emurb, Associação
Viva o Centro e Sindicato das Empresas de Publicidade Exterior do
Estado de São Paulo. Foram definidas como atribuições da Comissão a
apreciação e deliberação sobre os projetos vinculados ao programa,
definição de diretrizes de projeto, aprovar propostas de intervenção,
dentre outras.
Em 1997 foi divulgado o Projeto HabiCentro:
“O Projeto 'HabiCentro' tem como objetivo dar continuidade às propostas
de 'Revitalização sustentada' do centro urbano da Capital, discutidas no
Procentro, podendo ser citadas como exemplos as propostas apresentadas 56
no “Concurso de Idéias” , promovido pelo 'Viva o Centro'.”
1.4.2
Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 31/12/2000
Após uma análise urbanística bastante superficial da Área Central, o
Projeto HabiCentro indicava possíveis alternativas para tratar “o
problema da habitação no centro”, entre elas:
Projetos habitacionais para classe média
Operação cortiço;
Projeto terceira idade;
Projeto Residencial Estudantil.
O documento cita um Plano Estratégico de Valorização do Centro no
qual estava prevista, como primeira atividade do Projeto HabiCentro. a
elaboração de um diagnóstico sobre a questão habitacional que deveria
ser concluído com um Plano de Ação. Incluía, ainda, uma proposta de
reforma de imóvel para uso de HIS na Rua Baronesa de Porto Carreiro
169, Barra Funda. O imóvel apresentava na descrição de sua localização
a observação “área de grande visibilidade”. O número total de unidades
previsto foi de 32, sendo o valor unitário de R$ 17.287,17 e o valor do ²
m R$ 328,33.
Em dezembro de 1997, o Procentro apresentou o documento
“Propostas para Habitação na Área Central”, que colocava a existência
de cortiços como um indício do potencial habitacional da região e
indicou duas frentes de atuação dentro dos seus limites:
Habitações para a classe média na zona cerealista e no pátio do
Pari;
Recuperação de áreas degradadas e encortiçadas com
construção de novas edificações em terrenos subutilizados e
reforma de edificações vazias.
56 O Concurso Nacional de Idéias para um novo Centro de São Paulo foi
promovido pela Comissão Procentro da Sehab, organizado pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil - IAB com o
apoio Associação Viva o Centro, Fundação Banco de Boston e Rede
Ferroviária Federal.
Figura 1.11
PerímetroPROCENTRO
Figura 1.12
Baronesa de Porto Carrero
65Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO64 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
PR
OC
EN
TR
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RO
BSO
N M
AR
TIN
S
57O documento apresentava tabelas que indicavam quase 700.000 m²
de áreas classificadas como passíveis de demolição, terrenos vazios,
estacionamentos, edifícios vazios em bom estado e edifícios vazios em
mau estado. Foram apresentados dois cenários possíveis para a área,
com CA=6 e com CA=12. No primeiro caso, de menor densidade,
resultariam 140.927 unidades de 50 m² com 563.710 moradores e mais
82.898 unidades de 85 m² com 414.492 habitantes, num total de
978.202 pessoas. No segundo caso, com CA=12, o número total de
moradores nesses 700.000 m² saltaria para 1.956.404, ou seja, 20% da
população do município de São Paulo. Assim se vê como as análises
promovidas pelo Procentro durante a gestão Pitta eram simplórias e
continham erros grosseiros.
A Unificação das Lutas de Cortiços (ULC) e o Fórum dos Cortiços,
conseguiram que o Procentro definisse um projeto piloto com 42
imóveis no Centro, sendo: 24 construções novas, 10 reformas e 8
reciclagens. O valor da intervenção seria de R$ 56,5 milhões num total
de 2.850 uh, o que resultaria num custo unitário de R$ 19.780,00. O
projeto piloto limitou o preço de comercialização a R$ 15.000,00, valor
considerado condizente com a capacidade de pagamento das famílias, e
a diferença entraria como subsídio.
A recuperação de áreas degradadas e encortiçadas foi objeto de pedido
de financiamento para o Banco Interamericano de Desenvolvimento
(BID). Ainda em relação aos cortiços, fez parte da proposta a
transferência da população moradora para conjuntos habitacionais e a
criação de um programa de locação social para as habitações
encortiçadas.
58Em 07 de junho de 1997 foi instituída, pela Lei nº 12.349, a Operação
Urbana Centro (OUC) que estabeleceu um programa de melhorias
para a Área Central, criando incentivos e formas para sua implantação.
A gestão da OUC ficou a cargo da Emurb que encaminharia para a
análise da Comissão Normativa de Legislação Urbanística (CNLU) a
parte relativa à gestão financeira dos recursos e à execução dos
melhoramentos. O perímetro de atuação era o mesmo do Procentro.
Havia também uma Comissão Executiva da Operação Urbana Centro,
auxiliada por um Grupo Técnico de Trabalho.
A OUC previa concessões gratuitas de direitos adicionais de uso e
ocupação do solo que incentivariam:
O remembramento de lotes para usos residencial, hoteleiro,
cultural, de entretenimento e educacional;
A conservação de imóvel de interesse histórico por meio da
possibilidade de transferência ou venda de potencial construtivo
adicional;
A reconstrução ou reforma de edifícios para adequação a novos
usos.
Em outubro de 1997, a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
(Fipe) concluiu o estudo “Diagnóstico e plano de ações para o mercado
de moradia de aluguel e identificação de obstáculos para aquisição de
novas moradias pelas famílias de baixa renda”, contratado pela Sehab em
maio do mesmo ano. O relatório final apresenta os resultados completos
da pesquisa socioeconômica sobre as condições dos moradores da Área
Central, alternativas de intervenção, um levantamento sobre os
57 A soma das áreas está errada nas tabelas. O valor correto, de acordo
com os dados, é 1.174.395,15 m² e não 698.953,45 m².
58 SÃO PAULO (Município) - Emurb. Cartilha da Área Central:
Operação Urbana Centro. São Paulo: Emurb, 1997.
Figura 1.13
PerímetroOperaçãoUrbanaCentro
67Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO66 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
57O documento apresentava tabelas que indicavam quase 700.000 m²
de áreas classificadas como passíveis de demolição, terrenos vazios,
estacionamentos, edifícios vazios em bom estado e edifícios vazios em
mau estado. Foram apresentados dois cenários possíveis para a área,
com CA=6 e com CA=12. No primeiro caso, de menor densidade,
resultariam 140.927 unidades de 50 m² com 563.710 moradores e mais
82.898 unidades de 85 m² com 414.492 habitantes, num total de
978.202 pessoas. No segundo caso, com CA=12, o número total de
moradores nesses 700.000 m² saltaria para 1.956.404, ou seja, 20% da
população do município de São Paulo. Assim se vê como as análises
promovidas pelo Procentro durante a gestão Pitta eram simplórias e
continham erros grosseiros.
A Unificação das Lutas de Cortiços (ULC) e o Fórum dos Cortiços,
conseguiram que o Procentro definisse um projeto piloto com 42
imóveis no Centro, sendo: 24 construções novas, 10 reformas e 8
reciclagens. O valor da intervenção seria de R$ 56,5 milhões num total
de 2.850 uh, o que resultaria num custo unitário de R$ 19.780,00. O
projeto piloto limitou o preço de comercialização a R$ 15.000,00, valor
considerado condizente com a capacidade de pagamento das famílias, e
a diferença entraria como subsídio.
A recuperação de áreas degradadas e encortiçadas foi objeto de pedido
de financiamento para o Banco Interamericano de Desenvolvimento
(BID). Ainda em relação aos cortiços, fez parte da proposta a
transferência da população moradora para conjuntos habitacionais e a
criação de um programa de locação social para as habitações
encortiçadas.
58Em 07 de junho de 1997 foi instituída, pela Lei nº 12.349, a Operação
Urbana Centro (OUC) que estabeleceu um programa de melhorias
para a Área Central, criando incentivos e formas para sua implantação.
A gestão da OUC ficou a cargo da Emurb que encaminharia para a
análise da Comissão Normativa de Legislação Urbanística (CNLU) a
parte relativa à gestão financeira dos recursos e à execução dos
melhoramentos. O perímetro de atuação era o mesmo do Procentro.
Havia também uma Comissão Executiva da Operação Urbana Centro,
auxiliada por um Grupo Técnico de Trabalho.
A OUC previa concessões gratuitas de direitos adicionais de uso e
ocupação do solo que incentivariam:
O remembramento de lotes para usos residencial, hoteleiro,
cultural, de entretenimento e educacional;
A conservação de imóvel de interesse histórico por meio da
possibilidade de transferência ou venda de potencial construtivo
adicional;
A reconstrução ou reforma de edifícios para adequação a novos
usos.
Em outubro de 1997, a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
(Fipe) concluiu o estudo “Diagnóstico e plano de ações para o mercado
de moradia de aluguel e identificação de obstáculos para aquisição de
novas moradias pelas famílias de baixa renda”, contratado pela Sehab em
maio do mesmo ano. O relatório final apresenta os resultados completos
da pesquisa socioeconômica sobre as condições dos moradores da Área
Central, alternativas de intervenção, um levantamento sobre os
57 A soma das áreas está errada nas tabelas. O valor correto, de acordo
com os dados, é 1.174.395,15 m² e não 698.953,45 m².
58 SÃO PAULO (Município) - Emurb. Cartilha da Área Central:
Operação Urbana Centro. São Paulo: Emurb, 1997.
Figura 1.13
PerímetroOperaçãoUrbanaCentro
67Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO66 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
programas para cortiços elaborados nas administrações municipais e
estaduais desde a década de 1980, uma análise do mercado imobiliário
de moradias populares e um levantamento dos estudos sobre moradias
para população de baixa renda em São Paulo. O conceito de cortiço 59
adotado na pesquisa partiu da definição da Lei Moura , incluindo alguns
itens e excluindo as casas coletivas.
Os resultados da pesquisa socioeconômica confirmaram os dados
gerais do estudo realizado pela própria Fipe em 1994 que indicava a
existência de 600.000 moradores em cortiços, concentrados
principalmente nas Regionais da Sé, Moóca e Vila Prudente. Os dados
de 1997 indicam um número total de 8.196 cortiços contra 10.361 em
1994 (Regionais da Sé, Ipiranga, Moóca e Vila Prudente). A pesquisa
informa que a variação de 20% é desprezível do ponto de vista
estatístico. Deste total, 4.441 e 4.172 foram contabilizados na Regional
da Sé, respectivamente, em 1994 e 1997. Portanto, considera-se que o
processo de encortiçamento na área é pouco dinâmico. Os dados da
pesquisa são relativos às características da população, à sua inserção no
mercado de trabalho e às condições de moradia.
O levantamento do mercado de moradias populares da pesquisa da
Fipe apresenta valores comparativos de preços de imóveis populares
de acordo com a localização, indicando que um mesmo imóvel que
seria comprado por R$ 32.000,00 na área mais central, o seria por R$
16.500,00 na periferia da cidade. A mesma comparação é feita para
imóveis alugados, porém a diferença de valores é maior, chegando a
locação na Área Central a ter preço igual a três vezes o valor das áreas
periféricas.59 Cortiço, de acordo com a Lei Moura, é “a unidade usada como
moradia coletiva multifamiliar, apresentando, total ou
parcialmente, as seguintes características: constituída por
uma ou mais edificações em lote urbano; subdividida em vários
cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título; várias
funções exercidas no mesmo cômodo; acesso e uso comum dos
espaços não edificados e instalações sanitárias; circulação e infra-estrutura, no geral precárias,
e superlotação de pessoas”.
69Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO68 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
programas para cortiços elaborados nas administrações municipais e
estaduais desde a década de 1980, uma análise do mercado imobiliário
de moradias populares e um levantamento dos estudos sobre moradias
para população de baixa renda em São Paulo. O conceito de cortiço 59
adotado na pesquisa partiu da definição da Lei Moura , incluindo alguns
itens e excluindo as casas coletivas.
Os resultados da pesquisa socioeconômica confirmaram os dados
gerais do estudo realizado pela própria Fipe em 1994 que indicava a
existência de 600.000 moradores em cortiços, concentrados
principalmente nas Regionais da Sé, Moóca e Vila Prudente. Os dados
de 1997 indicam um número total de 8.196 cortiços contra 10.361 em
1994 (Regionais da Sé, Ipiranga, Moóca e Vila Prudente). A pesquisa
informa que a variação de 20% é desprezível do ponto de vista
estatístico. Deste total, 4.441 e 4.172 foram contabilizados na Regional
da Sé, respectivamente, em 1994 e 1997. Portanto, considera-se que o
processo de encortiçamento na área é pouco dinâmico. Os dados da
pesquisa são relativos às características da população, à sua inserção no
mercado de trabalho e às condições de moradia.
O levantamento do mercado de moradias populares da pesquisa da
Fipe apresenta valores comparativos de preços de imóveis populares
de acordo com a localização, indicando que um mesmo imóvel que
seria comprado por R$ 32.000,00 na área mais central, o seria por R$
16.500,00 na periferia da cidade. A mesma comparação é feita para
imóveis alugados, porém a diferença de valores é maior, chegando a
locação na Área Central a ter preço igual a três vezes o valor das áreas
periféricas.59 Cortiço, de acordo com a Lei Moura, é “a unidade usada como
moradia coletiva multifamiliar, apresentando, total ou
parcialmente, as seguintes características: constituída por
uma ou mais edificações em lote urbano; subdividida em vários
cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título; várias
funções exercidas no mesmo cômodo; acesso e uso comum dos
espaços não edificados e instalações sanitárias; circulação e infra-estrutura, no geral precárias,
e superlotação de pessoas”.
69Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO68 Capítulo 1
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2A experiência francesa de
reabilitação urbana
NE
LSO
N K
ON
FE
RN
AN
DO
PE
RE
LM
UT
TE
R
Capítulo 2A experiência francesa de
reabilitação urbana
NE
LSO
N K
ON
FE
RN
AN
DO
PE
RE
LM
UT
TE
R
Embora vários nomes sejam dados às intervenções urbanas em áreas
centrais, é possível aglutinar esses processos sob duas definições:
renovação e reabilitação urbanas. Um estudo simplificado desses 1
processos, como fez Maricato , evidencia, na renovação urbana, um
objetivo de substituição de “edificações envelhecidas, desvalorizadas, que
apresentam problemas de manutenção, por edifícios novos e maiores” com
muita demolição, aglutinação de terrenos contíguos e aumento da
ocupação do solo (pelo menos em termos de área construída). Já a
reabilitação urbana é marcada pelo esforço em manter o tecido urbano
o mais inalterado possível, com ímpeto por preservar a estrutura
fundiária, o parcelamento do solo, as edificações pré-existentes, os
usos e a população da área. A reforma necessária na infra-estrutura
existente para adaptá-la a novas necessidades procura não
descaracterizar o ambiente construído herdado e busca fazer
'intervenções mínimas' nos edifícios, indispensáveis para garantir 2
conforto ambiental, acessibilidade e segurança estrutural.
3Para Lopes que também trabalha com esses dois conceitos, a
renovação urbana é entendida como:
“... o conjunto de acções que eliminam um tecido urbano antigo e
degradado para o substituir por uma ocupação nova e actual, dotando a
área duma nova estrutura urbana e funcional, com ou sem ligação com a
preexistente. Estas operações que no passado foram aplicadas a qualquer
tecido urbano, só se aplicam hoje a tecidos aos quais não é reconhecido
nenhum valor como patrimônio urbano a preservar.”
Enquanto a reabilitação urbana é tida como:
“... uma estratégia de gestão urbana que procura requalificar a cidade
existente, por intervenções diversas destinadas a valorizar as
potencialidades sócio-económicas e funcionais para melhorar as condições
de vida das populações residentes. Isto exige a melhoria das condições de
habitabilidade do parque construído, mantendo sua morfologia e valor
patrimonial, a valorização da vida econômica, cultural e social pelo
desenvolvimento das actividades econômicas, numa base de potenciação
dos recursos endógenos, e pela melhoria dos equipamentos, infraestruturas
2.1
Reabilitação urbana
1 MARICATO, E.T.M. Reabilitação de centros urbanos e habitação social in MARICATO, E. Brasil, cidades. Alternativas para a crise urbana. São Paulo: Vozes, 2001.
2 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001. P.126.
3 LOPES, F. A Reabilitação Urbana em Lisboa in ZANCHETI, S. et al. Estratégias de Intervenção em Áreas Históricas. Recife: UFPE/MDU, 1995.
73Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO72 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Embora vários nomes sejam dados às intervenções urbanas em áreas
centrais, é possível aglutinar esses processos sob duas definições:
renovação e reabilitação urbanas. Um estudo simplificado desses 1
processos, como fez Maricato , evidencia, na renovação urbana, um
objetivo de substituição de “edificações envelhecidas, desvalorizadas, que
apresentam problemas de manutenção, por edifícios novos e maiores” com
muita demolição, aglutinação de terrenos contíguos e aumento da
ocupação do solo (pelo menos em termos de área construída). Já a
reabilitação urbana é marcada pelo esforço em manter o tecido urbano
o mais inalterado possível, com ímpeto por preservar a estrutura
fundiária, o parcelamento do solo, as edificações pré-existentes, os
usos e a população da área. A reforma necessária na infra-estrutura
existente para adaptá-la a novas necessidades procura não
descaracterizar o ambiente construído herdado e busca fazer
'intervenções mínimas' nos edifícios, indispensáveis para garantir 2
conforto ambiental, acessibilidade e segurança estrutural.
3Para Lopes que também trabalha com esses dois conceitos, a
renovação urbana é entendida como:
“... o conjunto de acções que eliminam um tecido urbano antigo e
degradado para o substituir por uma ocupação nova e actual, dotando a
área duma nova estrutura urbana e funcional, com ou sem ligação com a
preexistente. Estas operações que no passado foram aplicadas a qualquer
tecido urbano, só se aplicam hoje a tecidos aos quais não é reconhecido
nenhum valor como patrimônio urbano a preservar.”
Enquanto a reabilitação urbana é tida como:
“... uma estratégia de gestão urbana que procura requalificar a cidade
existente, por intervenções diversas destinadas a valorizar as
potencialidades sócio-económicas e funcionais para melhorar as condições
de vida das populações residentes. Isto exige a melhoria das condições de
habitabilidade do parque construído, mantendo sua morfologia e valor
patrimonial, a valorização da vida econômica, cultural e social pelo
desenvolvimento das actividades econômicas, numa base de potenciação
dos recursos endógenos, e pela melhoria dos equipamentos, infraestruturas
2.1
Reabilitação urbana
1 MARICATO, E.T.M. Reabilitação de centros urbanos e habitação social in MARICATO, E. Brasil, cidades. Alternativas para a crise urbana. São Paulo: Vozes, 2001.
2 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001. P.126.
3 LOPES, F. A Reabilitação Urbana em Lisboa in ZANCHETI, S. et al. Estratégias de Intervenção em Áreas Históricas. Recife: UFPE/MDU, 1995.
73Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO72 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
e espaços públicos, mantendo, no entanto, a identidade e as características 4
da área da cidade em causa e da sua população que permanece no local.”
Na renovação urbana estão representados os interesses dos
proprietários imobiliários privados e do grande capital imobiliário -
promotores, construtores e financiadores. Na reabilitação estão
envolvidos profissionais e militantes ligados à história e à memória da
cidade, à população moradora, às empresas pequenas e médias ligadas
à reforma e ao trabalho artesanal, dentro de um contexto de
participação social e solidariedade. A opção política entre um ou outro
caso implica em estratégias de ação e resultados diferentes. O desafio
colocado pela reabilitação urbana é o de manter a população residente
e, nesse sentido, priorizar a moradia social é um caminho para construir
uma intervenção democrática.
5Fernandes e Gomes , ao relatar os primóridios da experiência de
recuperação do Pelourinho em Salvador, ressaltam que o conceito de
reabilitação urbana significa “'restituir ao estado anterior','restituir à
estima pública', 'restituir à normalidade do convívio social', não apenas as
pedras, mas sobretudo aqueles que as superpuseram, as escoraram, as
cantaram e, em muitos casos, com elas desapareceram”.
Entretanto, antes de avançar no tema da intervenção em centros
urbanos com moradia social, cabem considerações sobre aspectos
necessários a quaisquer das intervenções e que fogem do escopo do
programa em si, além de traçar alguns parâmetros que lhes garantam 6
um caráter de inclusão social. Maricato já discorreu sobre esses
aspectos evidenciando a necessidade de respostas estruturais que a
demanda por moradia social exige em nosso país. Os tópicos por ela
discutidos são:
A questão da moradia social: o mercado imobiliário é uma
referência importante para as políticas urbanas no Brasil e, por
isso, a promoção pública não pode dar resposta sozinha ao
problema, mas deve conduzi-lo sem se deixar dirigir por lógicas
compensatórias ou por interesses empresariais privados. Além
disso, as gestões públicas, mesmo que preocupadas com a
unidade habitacional, devem ter como referência o conceito de
habitat e devem se debruçar sobre as questões fundiárias e
urbanas que devem fazer parte dos programas;
“A questão da moradia social em áreas centrais urbanas tem solução
satisfatória apenas nos marcos de uma política habitacional nacional que
inclua a regulamentação do mercado e os programas subvencionados 7
destinados àqueles que não têm acesso ao mercado privado” ;
Programas de moradia para a baixa renda são inviáveis quando a
classe média não tem acesso ao mercado formal. Maricato
defende que o mercado habitacional privado precisa atender a
demanda da classe média para que os programas habitacionais
públicos de fato atendam a demanda social;
A ampliação do acesso à moradia no Brasil depende da
ampliação do mercado residencial por meio de uma política
nacional de habitação que defina uma reforma financeira que
regule o mercado e garanta subsídios escalonados, uma reforma
urbana em terras urbanizadas e uma estrutura institucional
nacional;
Política fundiária para moradia e em especial para moradia social
em áreas centrais: a reversão do crescimento urbano incapaz de
resolver satisfatoriamente a habitação social exige que o
planejamento urbano tenha como eixo uma política fundiária
voltada a esse fim. Nesse sentido, uma regulação específica para
as áreas centrais pode incluir instrumentos previstos no Estatuto 8
da Cidade para incentivar e pressionar a produção de Habitação
de Interesse Social.
No caso específico das áreas urbanas centrais, Maricato ainda ressalta a
relevância de outros aspectos que precisam ser observados, como a
permanência dos pequenos negócios que garantem a oferta de
emprego, a promoção do uso residencial, a mudança da escala dos
projetos-piloto para a escala de massa, a definição de linhas de
financiamento específicas para reabilitação de áreas centrais, a compra
de imóveis usados; a reforma de moradias coletivas por iniciativas de
cooperativas, a promoção privada e pública, o desenvolvimento de
tecnologias adequadas para reforma de imóveis pelo setor da
construção civil, a concentração da operação em um único órgão, a
garantia do controle social que pode se viabilizar por meio de um
conselho e o conhecimento do estoque edificado e da população
moradora.
4 LOPES, F. op. cit. 1995. p. 16.
5 FERNANDES, A. e GOMES M.A.A.F. “Operação Pelourinho: o que há de
novo além das cores? in ZANCHETI, S. et al. Estratégias
de Intervenção em áreas históricas. Recife: UFPE/MDU,
1995.
6 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001 p. 128
7 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001, p. 128.
8 Lei 10257 de 10 de julho de 2001 regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece diretrizes gerais da política urbana.
75Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO74 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
e espaços públicos, mantendo, no entanto, a identidade e as características 4
da área da cidade em causa e da sua população que permanece no local.”
Na renovação urbana estão representados os interesses dos
proprietários imobiliários privados e do grande capital imobiliário -
promotores, construtores e financiadores. Na reabilitação estão
envolvidos profissionais e militantes ligados à história e à memória da
cidade, à população moradora, às empresas pequenas e médias ligadas
à reforma e ao trabalho artesanal, dentro de um contexto de
participação social e solidariedade. A opção política entre um ou outro
caso implica em estratégias de ação e resultados diferentes. O desafio
colocado pela reabilitação urbana é o de manter a população residente
e, nesse sentido, priorizar a moradia social é um caminho para construir
uma intervenção democrática.
5Fernandes e Gomes , ao relatar os primóridios da experiência de
recuperação do Pelourinho em Salvador, ressaltam que o conceito de
reabilitação urbana significa “'restituir ao estado anterior','restituir à
estima pública', 'restituir à normalidade do convívio social', não apenas as
pedras, mas sobretudo aqueles que as superpuseram, as escoraram, as
cantaram e, em muitos casos, com elas desapareceram”.
Entretanto, antes de avançar no tema da intervenção em centros
urbanos com moradia social, cabem considerações sobre aspectos
necessários a quaisquer das intervenções e que fogem do escopo do
programa em si, além de traçar alguns parâmetros que lhes garantam 6
um caráter de inclusão social. Maricato já discorreu sobre esses
aspectos evidenciando a necessidade de respostas estruturais que a
demanda por moradia social exige em nosso país. Os tópicos por ela
discutidos são:
A questão da moradia social: o mercado imobiliário é uma
referência importante para as políticas urbanas no Brasil e, por
isso, a promoção pública não pode dar resposta sozinha ao
problema, mas deve conduzi-lo sem se deixar dirigir por lógicas
compensatórias ou por interesses empresariais privados. Além
disso, as gestões públicas, mesmo que preocupadas com a
unidade habitacional, devem ter como referência o conceito de
habitat e devem se debruçar sobre as questões fundiárias e
urbanas que devem fazer parte dos programas;
“A questão da moradia social em áreas centrais urbanas tem solução
satisfatória apenas nos marcos de uma política habitacional nacional que
inclua a regulamentação do mercado e os programas subvencionados 7
destinados àqueles que não têm acesso ao mercado privado” ;
Programas de moradia para a baixa renda são inviáveis quando a
classe média não tem acesso ao mercado formal. Maricato
defende que o mercado habitacional privado precisa atender a
demanda da classe média para que os programas habitacionais
públicos de fato atendam a demanda social;
A ampliação do acesso à moradia no Brasil depende da
ampliação do mercado residencial por meio de uma política
nacional de habitação que defina uma reforma financeira que
regule o mercado e garanta subsídios escalonados, uma reforma
urbana em terras urbanizadas e uma estrutura institucional
nacional;
Política fundiária para moradia e em especial para moradia social
em áreas centrais: a reversão do crescimento urbano incapaz de
resolver satisfatoriamente a habitação social exige que o
planejamento urbano tenha como eixo uma política fundiária
voltada a esse fim. Nesse sentido, uma regulação específica para
as áreas centrais pode incluir instrumentos previstos no Estatuto 8
da Cidade para incentivar e pressionar a produção de Habitação
de Interesse Social.
No caso específico das áreas urbanas centrais, Maricato ainda ressalta a
relevância de outros aspectos que precisam ser observados, como a
permanência dos pequenos negócios que garantem a oferta de
emprego, a promoção do uso residencial, a mudança da escala dos
projetos-piloto para a escala de massa, a definição de linhas de
financiamento específicas para reabilitação de áreas centrais, a compra
de imóveis usados; a reforma de moradias coletivas por iniciativas de
cooperativas, a promoção privada e pública, o desenvolvimento de
tecnologias adequadas para reforma de imóveis pelo setor da
construção civil, a concentração da operação em um único órgão, a
garantia do controle social que pode se viabilizar por meio de um
conselho e o conhecimento do estoque edificado e da população
moradora.
4 LOPES, F. op. cit. 1995. p. 16.
5 FERNANDES, A. e GOMES M.A.A.F. “Operação Pelourinho: o que há de
novo além das cores? in ZANCHETI, S. et al. Estratégias
de Intervenção em áreas históricas. Recife: UFPE/MDU,
1995.
6 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001 p. 128
7 MARICATO, E.T.M. op. cit. 2001, p. 128.
8 Lei 10257 de 10 de julho de 2001 regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece diretrizes gerais da política urbana.
75Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO74 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
9Nesse mesmo sentido Lopes ressalta, como elementos fundamentais
de uma política de reabilitação urbana:
Preservação da identidade dos bairros: os bairros antigos
asseguram a identidade da cidade pela existência de um tecido
social no centro com fortes redes de solidariedade e
cumplicidade, sentimento de pertença, acúmulo de cultura e
história em memórias múltiplas;
Contenção da periferização da população e da terceirização do
centro: “a Reabilitação, fixando a população no centro, procura
contrabalançar esta tendência, reduzindo os fluxos pendulares, a
desertificação e conseqüente insegurança do centro”. Nesse
sentido, a diversidade social e funcional são fatores fundamentais
para evitar ou reverter o despovoamento do centro urbano e a
expansão por meio da periferização da cidade.
Uma gestão urbana inovadora e pluridisciplinar, com instalação
de gabinetes técnicos nas áreas de intervenção que podem
alterar a relação da administração municipal com os moradores,
criando uma interlocução direta com a população.
Estabelecer como primeira prioridade mudar as condições de
habitabilidade das moradias. Para isso, as intervenções podem ir
desde as obras de restauro, nos casos de imóveis de interesse
histórico até a demolição daqueles que não apresentam
condições de manutenção, passando pela recuperação que tenta
manter ao máximo os elementos. “É exactamente neste desafio
de conciliar a preservação do patrimônio com a promoção da
mudança social que se situa e se define a Reabilitação Urbana”
11O contexto no qual se inseriu a reabilitação urbana na França , segundo
12Coulon , foi marcado por um fato ocorrido em 1954, quando uma
criança morreu de frio em um cortiço e isso desencadeou um processo
de luta pelo direito da moradia na França. Esse acidente foi o mote para
que o Estado, fortemente pressionado, tomasse uma atitude no sentido
de definir uma política nacional para a moradia. Foi, então, criado um
sistema de subsídios, empréstimos e incentivos fiscais coerentes com a
diretriz política que definia que o papel do Estado na produção
habitacional era apenas incentivar a produção, sem intervir
diretamente (posição também predominante na Itália e Espanha e
contrária a adotada nos países do Norte da Europa). Na década de
1960, diante de um quadro ainda problemático, o Estado Francês
(entenda-se governo federal) assume uma posição intervencionista,
tanto em relação à moradia pública quanto à privada. O Estado francês
ocupou pouco a pouco o lugar do setor privado na solução do problema
habitacional, mas, mesmo assim, muitos franceses ainda moravam em
cortiços até os anos 1970.
13Em 1962, a lei Malraux foi responsável pela criação dos Setores
Salvaguardados que tinham o objetivo de preservar bairros antigos e
permitir a recuperação e a adaptação dos mesmos às novas condições
de vida, além disso instituiu um novo mecanismo de intervenção no
Perímetro de Restauração Imobiliária. Em 1971, é criada a ANAH,
Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (Agência Nacional para
a Melhoria da Habitação), e, nos anos 1970, se aquece a reflexão sobre
o financiamento da moradia e o lugar da habitação antiga nas políticas de
moradia.
A política de reabilitação urbana na França tem origem em 1975 com a
divulgação do relatório “Rapport sur l'amélioration de l'habitat ancien”
elaborado por Simon Nora e Bertrand Eveno. “Este relatório constitui,
2.210A experiência francesa de reabilitação urbana
2.2.1
Estrutura institucional
10 As principais referências para a elaboração desse texto foram a apostila e as anotações pessoais do curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana, realizado entre os dias 20 e 29 de novembro de 2000 na FAU Maranhão. Foi organizado pelo Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos (Labhab da FAUUSP), pela École Nationale des Ponts et Chausses (ENPC, da França) e pela Fedération Nationale des Pact-Arim com patrocínio da Direction Genérale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction do Ministère de l'Equipament, des Transports et du Logement da França e com o apoio da Caixa Econômica Federal e do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi). O curso adaptou para a realidade brasileira o Programa Anual de Formação Contínua da ENPC sobre Gestão de Operações de Reabilitação Urbana em bairros antigos da América Latina. A experiência francesa de reabilitação urbana compôs parte significativa do programa do curso, sendo exposta por Jean-Yves Coulon, Consultor do Pact-Arim Internacional e ex-diretor do Pact-Arim de Ille et Vilaine na Bretanha; Nancy Bouché, Inspecteur géneral de l'equipement du Ministère de l'Equipement et du Logement; Dominique Caccavelli, engenheiro chefe de pesquisa do Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) e Didier Butteux, arquiteto coordenador de projetos do Pact de Paris. Felipe Lopes apresentou a experiência de Lisboa. Helena Menna Barreto Silva, na época consultora e pesquisadora do Labhab foi a coordenadora geral do curso
11 Dados de 1999: população 61,3 milhões, 28 milhões de moradias, das quais 2,2 milhões vazias.
12 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. Textos referentes ao Curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana. São Paulo: LabHab FAUUSP, 2000
13 Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Loi complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière. Disponível no apêndice.9 LOPES, F.A. op. cit. 1995.
77Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO76 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
9Nesse mesmo sentido Lopes ressalta, como elementos fundamentais
de uma política de reabilitação urbana:
Preservação da identidade dos bairros: os bairros antigos
asseguram a identidade da cidade pela existência de um tecido
social no centro com fortes redes de solidariedade e
cumplicidade, sentimento de pertença, acúmulo de cultura e
história em memórias múltiplas;
Contenção da periferização da população e da terceirização do
centro: “a Reabilitação, fixando a população no centro, procura
contrabalançar esta tendência, reduzindo os fluxos pendulares, a
desertificação e conseqüente insegurança do centro”. Nesse
sentido, a diversidade social e funcional são fatores fundamentais
para evitar ou reverter o despovoamento do centro urbano e a
expansão por meio da periferização da cidade.
Uma gestão urbana inovadora e pluridisciplinar, com instalação
de gabinetes técnicos nas áreas de intervenção que podem
alterar a relação da administração municipal com os moradores,
criando uma interlocução direta com a população.
Estabelecer como primeira prioridade mudar as condições de
habitabilidade das moradias. Para isso, as intervenções podem ir
desde as obras de restauro, nos casos de imóveis de interesse
histórico até a demolição daqueles que não apresentam
condições de manutenção, passando pela recuperação que tenta
manter ao máximo os elementos. “É exactamente neste desafio
de conciliar a preservação do patrimônio com a promoção da
mudança social que se situa e se define a Reabilitação Urbana”
11O contexto no qual se inseriu a reabilitação urbana na França , segundo
12Coulon , foi marcado por um fato ocorrido em 1954, quando uma
criança morreu de frio em um cortiço e isso desencadeou um processo
de luta pelo direito da moradia na França. Esse acidente foi o mote para
que o Estado, fortemente pressionado, tomasse uma atitude no sentido
de definir uma política nacional para a moradia. Foi, então, criado um
sistema de subsídios, empréstimos e incentivos fiscais coerentes com a
diretriz política que definia que o papel do Estado na produção
habitacional era apenas incentivar a produção, sem intervir
diretamente (posição também predominante na Itália e Espanha e
contrária a adotada nos países do Norte da Europa). Na década de
1960, diante de um quadro ainda problemático, o Estado Francês
(entenda-se governo federal) assume uma posição intervencionista,
tanto em relação à moradia pública quanto à privada. O Estado francês
ocupou pouco a pouco o lugar do setor privado na solução do problema
habitacional, mas, mesmo assim, muitos franceses ainda moravam em
cortiços até os anos 1970.
13Em 1962, a lei Malraux foi responsável pela criação dos Setores
Salvaguardados que tinham o objetivo de preservar bairros antigos e
permitir a recuperação e a adaptação dos mesmos às novas condições
de vida, além disso instituiu um novo mecanismo de intervenção no
Perímetro de Restauração Imobiliária. Em 1971, é criada a ANAH,
Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (Agência Nacional para
a Melhoria da Habitação), e, nos anos 1970, se aquece a reflexão sobre
o financiamento da moradia e o lugar da habitação antiga nas políticas de
moradia.
A política de reabilitação urbana na França tem origem em 1975 com a
divulgação do relatório “Rapport sur l'amélioration de l'habitat ancien”
elaborado por Simon Nora e Bertrand Eveno. “Este relatório constitui,
2.210A experiência francesa de reabilitação urbana
2.2.1
Estrutura institucional
10 As principais referências para a elaboração desse texto foram a apostila e as anotações pessoais do curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana, realizado entre os dias 20 e 29 de novembro de 2000 na FAU Maranhão. Foi organizado pelo Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos (Labhab da FAUUSP), pela École Nationale des Ponts et Chausses (ENPC, da França) e pela Fedération Nationale des Pact-Arim com patrocínio da Direction Genérale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction do Ministère de l'Equipament, des Transports et du Logement da França e com o apoio da Caixa Econômica Federal e do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi). O curso adaptou para a realidade brasileira o Programa Anual de Formação Contínua da ENPC sobre Gestão de Operações de Reabilitação Urbana em bairros antigos da América Latina. A experiência francesa de reabilitação urbana compôs parte significativa do programa do curso, sendo exposta por Jean-Yves Coulon, Consultor do Pact-Arim Internacional e ex-diretor do Pact-Arim de Ille et Vilaine na Bretanha; Nancy Bouché, Inspecteur géneral de l'equipement du Ministère de l'Equipement et du Logement; Dominique Caccavelli, engenheiro chefe de pesquisa do Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) e Didier Butteux, arquiteto coordenador de projetos do Pact de Paris. Felipe Lopes apresentou a experiência de Lisboa. Helena Menna Barreto Silva, na época consultora e pesquisadora do Labhab foi a coordenadora geral do curso
11 Dados de 1999: população 61,3 milhões, 28 milhões de moradias, das quais 2,2 milhões vazias.
12 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. Textos referentes ao Curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana. São Paulo: LabHab FAUUSP, 2000
13 Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Loi complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière. Disponível no apêndice.9 LOPES, F.A. op. cit. 1995.
77Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO76 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
na verdade, a certidão de nascimento de um formidável movimento de
reabilitação imobiliária que tomou conta da França, tanto no setor 14
privado quanto no setor público”.
Em 1977, foram instituídos os Fundos de Tratamento Urbano (Fonds
d'Aménagement Urbain) para financiar as Operações Programadas para
Melhoria do Habitat (OPAH Opérations Programmées d'Amélioration de
l'Habitat), criadas na perspectiva de um trabalho indutor junto aos
proprietários e investidores privados. A criação das OPAH teve grande
impacto para o setor privado
Na década de 1980 aconteceu um intenso processo de
descentralização na estrutura administrativa e institucional do governo
francês. Nas localidades existem duas autoridades, uma eleita e outra
indicada pelo governo central. A autoridade do prefeito eleito, embora
tenha autonomia política, é controlada sob o ponto de vista da
legalidade de suas ações, enquanto a autoridade nomeada pelo governo
central é controlada de maneira hierárquica em relação ao poder
central, sendo possível até a revogação de suas determinações por
parte do mesmo. Ou seja, atua como um braço do poder central em
todas as coletividades locais. Em relação às competências, o Estado
assume a responsabilidade pelos assuntos que são de interesse geral da
população, como é o caso da moradia, enquanto as coletividades locais
assumem os assuntos que estão relacionados diretamente à realidade
local, planejamento, urbanismo e as políticas locais de habitação. Da
mesma forma se deu a destinação dos recursos orçamentários.
15Desde de 1989 o acesso à moradia é um direito fundamental na
França, o que significa que todo francês tem legitimidade para
reivindicar seu direito às comunidades locais. Os municípios têm
obrigação de construir moradia social e podem sofrer punições
financeiras caso não as cumpram.
Para cumprir sua missão de garantir o acesso à moradia a toda
população, seja no setor público ou privado, o Estado Francês atua na
definição da política habitacional e dos financiamentos, na regulação do
mercado privado e na ampliação da oferta diversificada e qualificada de
moradias, dando atenção também para a sustentabilidade do setor da
construção civil. Além disso, o Estado tem o dever de fomentar a 16
criação de políticas habitacionais locais.
Atualmente, a política de reabilitação urbana na França está apoiada nos
seguintes princípios:
Direito à moradia digna, o que implica em aluguel acessível aos
mais pobres;
Moradia de qualidade;
O nível de auxílio é aquele que a sociedade aceita em nome da
solidariedade nacional;
Oferta suficiente de habitação;
Oferta qualitativa de moradia: localização adequada para evitar a
segregação social.
A Lei de Solidariedade Urbana (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain - 17
SRU ), aprovada em 2000, define no seu artigo 55, que todos os
municípios ou aglomerações urbanas com mais de 50.000 moradores
deverão ter, no mínimo, 20% de habitação social em seus territórios
num prazo de 20 anos. A previsão é de que sejam produzidas 22.000
moradias sociais por ano totalizando 450.000 ao final dos vinte anos.
14 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op. cit.. P. 8
15 FRANCE (País) - Ministry of Public Works, Transport and Housing -
Directorate General of Urban Planning, Housing and
Construction. The funding of housing in France. Paris: G.M.J.
Phoenix, 1999. P. 17
16 “O Estado francês age desta maneira, pois acredita ter uma MISSÃO. Para isso se fixou um
OBJETIVO com um dever inalienável e como a expressão
de uma VOCAÇÃO. A MISSÃO do Estado neste caso é, antes de
tudo, programar e atribuir os auxílios-moradia (auxílio a obras
e auxílio às pessoas) para permitir a todos os franceses,
mesmo os mais desfavorecidos, em nome do direito à moradia, o
acesso a um teto, seja no setor privado ou no setor público
social. O OBJETIVO seguido pelo Estado, agindo desta forma, é observar e regular o mercado.
Seu princípio é, de fato, favorecer o aumento da oferta
de moradia diversificada: locação e acesso à casa própria - setor
social e setor privado - construções novas e reabilitação, particularmente onde o mercado
é dinâmico. O controle do mercado tem igualmente uma
outra finalidade: sustentar a atividade do setor da construção.O Estado também afirma ter um
DEVER: inovar e promover a qualidade. É uma necessidade se
queremos que o setor da construção se adapte
permanentemente às evoluções econômicas, sociais e tecnológicas.
Finalmente, o Estado tem uma VOCAÇÃO, a de animar as
políticas locais de habitação. Em matéria social, por exemplo, trata-se principalmente de acompanhar
ou complementar o mercado cujos mecanismos, por si sós, não
permitem, na maioria dos países, satisfazer as necessidades
habitacionais. Por outro lado, é também sua vocação fazer prevalecer as exigências de
solidariedade e de equilíbrio, não somente no plano social, mas
também no plano espacial.”17 Disponível no apêndice.
2.2.2
Os atores da moradia social
Para entender o funcionamento da política implementada na França, é
fundamental identificar seus principais atores:
Os organismos de HLM (Habitation à Loyer Modere)
Os governos locais
As associações sem fins lucrativos
ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat)
HLM - Habitation à Loyer Modere - habitação a aluguel moderado
Os organismos de HLM foram criados em 1950 como sucessores do
organismo HBM Habitation à Bom Marche, habitação barata que havia
sido criada em 1912. Foram criados num contexto em que a iniciativa
a.
b.
c.
d.
a.
79Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO78 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
na verdade, a certidão de nascimento de um formidável movimento de
reabilitação imobiliária que tomou conta da França, tanto no setor 14
privado quanto no setor público”.
Em 1977, foram instituídos os Fundos de Tratamento Urbano (Fonds
d'Aménagement Urbain) para financiar as Operações Programadas para
Melhoria do Habitat (OPAH Opérations Programmées d'Amélioration de
l'Habitat), criadas na perspectiva de um trabalho indutor junto aos
proprietários e investidores privados. A criação das OPAH teve grande
impacto para o setor privado
Na década de 1980 aconteceu um intenso processo de
descentralização na estrutura administrativa e institucional do governo
francês. Nas localidades existem duas autoridades, uma eleita e outra
indicada pelo governo central. A autoridade do prefeito eleito, embora
tenha autonomia política, é controlada sob o ponto de vista da
legalidade de suas ações, enquanto a autoridade nomeada pelo governo
central é controlada de maneira hierárquica em relação ao poder
central, sendo possível até a revogação de suas determinações por
parte do mesmo. Ou seja, atua como um braço do poder central em
todas as coletividades locais. Em relação às competências, o Estado
assume a responsabilidade pelos assuntos que são de interesse geral da
população, como é o caso da moradia, enquanto as coletividades locais
assumem os assuntos que estão relacionados diretamente à realidade
local, planejamento, urbanismo e as políticas locais de habitação. Da
mesma forma se deu a destinação dos recursos orçamentários.
15Desde de 1989 o acesso à moradia é um direito fundamental na
França, o que significa que todo francês tem legitimidade para
reivindicar seu direito às comunidades locais. Os municípios têm
obrigação de construir moradia social e podem sofrer punições
financeiras caso não as cumpram.
Para cumprir sua missão de garantir o acesso à moradia a toda
população, seja no setor público ou privado, o Estado Francês atua na
definição da política habitacional e dos financiamentos, na regulação do
mercado privado e na ampliação da oferta diversificada e qualificada de
moradias, dando atenção também para a sustentabilidade do setor da
construção civil. Além disso, o Estado tem o dever de fomentar a 16
criação de políticas habitacionais locais.
Atualmente, a política de reabilitação urbana na França está apoiada nos
seguintes princípios:
Direito à moradia digna, o que implica em aluguel acessível aos
mais pobres;
Moradia de qualidade;
O nível de auxílio é aquele que a sociedade aceita em nome da
solidariedade nacional;
Oferta suficiente de habitação;
Oferta qualitativa de moradia: localização adequada para evitar a
segregação social.
A Lei de Solidariedade Urbana (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain - 17
SRU ), aprovada em 2000, define no seu artigo 55, que todos os
municípios ou aglomerações urbanas com mais de 50.000 moradores
deverão ter, no mínimo, 20% de habitação social em seus territórios
num prazo de 20 anos. A previsão é de que sejam produzidas 22.000
moradias sociais por ano totalizando 450.000 ao final dos vinte anos.
14 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op. cit.. P. 8
15 FRANCE (País) - Ministry of Public Works, Transport and Housing -
Directorate General of Urban Planning, Housing and
Construction. The funding of housing in France. Paris: G.M.J.
Phoenix, 1999. P. 17
16 “O Estado francês age desta maneira, pois acredita ter uma MISSÃO. Para isso se fixou um
OBJETIVO com um dever inalienável e como a expressão
de uma VOCAÇÃO. A MISSÃO do Estado neste caso é, antes de
tudo, programar e atribuir os auxílios-moradia (auxílio a obras
e auxílio às pessoas) para permitir a todos os franceses,
mesmo os mais desfavorecidos, em nome do direito à moradia, o
acesso a um teto, seja no setor privado ou no setor público
social. O OBJETIVO seguido pelo Estado, agindo desta forma, é observar e regular o mercado.
Seu princípio é, de fato, favorecer o aumento da oferta
de moradia diversificada: locação e acesso à casa própria - setor
social e setor privado - construções novas e reabilitação, particularmente onde o mercado
é dinâmico. O controle do mercado tem igualmente uma
outra finalidade: sustentar a atividade do setor da construção.O Estado também afirma ter um
DEVER: inovar e promover a qualidade. É uma necessidade se
queremos que o setor da construção se adapte
permanentemente às evoluções econômicas, sociais e tecnológicas.
Finalmente, o Estado tem uma VOCAÇÃO, a de animar as
políticas locais de habitação. Em matéria social, por exemplo, trata-se principalmente de acompanhar
ou complementar o mercado cujos mecanismos, por si sós, não
permitem, na maioria dos países, satisfazer as necessidades
habitacionais. Por outro lado, é também sua vocação fazer prevalecer as exigências de
solidariedade e de equilíbrio, não somente no plano social, mas
também no plano espacial.”17 Disponível no apêndice.
2.2.2
Os atores da moradia social
Para entender o funcionamento da política implementada na França, é
fundamental identificar seus principais atores:
Os organismos de HLM (Habitation à Loyer Modere)
Os governos locais
As associações sem fins lucrativos
ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat)
HLM - Habitation à Loyer Modere - habitação a aluguel moderado
Os organismos de HLM foram criados em 1950 como sucessores do
organismo HBM Habitation à Bom Marche, habitação barata que havia
sido criada em 1912. Foram criados num contexto em que a iniciativa
a.
b.
c.
d.
a.
79Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO78 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
privada não conseguia construir moradias em número suficiente e os
cortiços se ampliavam com o crescimento populacional. O Estado
decidiu, então, intervir, não construindo diretamente, mas confiando a
organismos especializados, auxiliados financeiramente, o encargo de 18
construir e administrar a locação para a população de baixa renda .
Os organismos de HLM se dividem em quatro grupos, um público e três
privados:
HLM de direito público:
Os ofícios públicos de HLM, criados por iniciativa dos municípios ou
dos Departamentos (as províncias da organização territorial
francesa), possuem estatutos jurídicos próprios e gozam de uma
série de privilégios para a aplicação de políticas de habitação social;
HLM de direito privado são divididos em:
Sociedades anônimas de direito privado, formadas por pessoas
físicas (compram ações para investir) e empresas privadas (esse
investimento é uma alternativa ao pagamento da contribuição
fiscal obrigatória de 1% destinada à habitação social). Podem
fazer empreendimentos mistos, de caráter social e para classes
de renda mais alta;
Sociedades cooperativas: grupos de moradores que se reúnem
para construir;
Cooperativas de crédito imobiliário ou instituições financeiras de
crédito que financiam a construção com recursos subsidiados.
b.
c.
Os governos locais
São representadas, principalmente, pelos municípios. Muitos
municípios solicitam financiamento do governo central para reabilitar
seus imóveis para a moradia.
Associações sem fins lucrativos
Movimento Pact-Arim (Protection Amélioration Conservation
Transformation de l'habitat Associations de Restauration Immobilière, ou,
em português, Proteção, Melhoria, Conservação e Transformação do
Habitat Associação para a Restauração Imobiliária). São associações de
direito privado, sem fins lucrativos, criadas na década de 1940.
Originalmente seus nomes eram apenas Pact, com atuação em casos
isolados, mas, nos anos
1960, sua atuação passou a
incluir a reabilitação de
conjuntos de ba irros ,
tornando-se, a partir de
e n t ã o , P a c t - A r i m .
C o m p o s t o s p o r
profissionais que trabalham
com reabilitação urbana, os
Pact-Arim têm autorização
para assumir alguns serviços
públicos além de qualquer
trabalho decorrente de
concorrência pública, o que
as distingue dos escritórios
de consultoria. Além disso, a
Constituição francesa isenta
os Pact-Arim de impostos.
1.400 organismos de HLM;
13 milhões de pessoas (9 milhões de locatários e 4 milhões de
proprietários) envolvidas;
3,4 milhões de moradias alugadas;
1,25 milhão de moradias construídas com financiamento;
Mais de 1/3 do patrimônio locativo francês é administrado pelos
organismos de HLM;
Investimento anual dos HLM em seu patrimônio: 40 bilhões de francos;
Arrecadação anual com aluguel: 73 bilhões de francos;
Arrecadação anual com taxas diversas: 23 bilhões de francos.
Tabela 2.119Números totais dos Organismos de HLM, em 2000
120.000 reabilitações por ano;
1.500 contratos em toda a França;
13.000 moradias/ano por reabilitação pública produzida para a população
bem pobre.
Tabela 2.2
Alguns números dos Pact-Arim
18 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op.cit. P.6
19 1 franco valia R$ 0,75 em 2000.
81Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO80 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.1
MouvementPact Arim
PAC
T-A
RIM
privada não conseguia construir moradias em número suficiente e os
cortiços se ampliavam com o crescimento populacional. O Estado
decidiu, então, intervir, não construindo diretamente, mas confiando a
organismos especializados, auxiliados financeiramente, o encargo de 18
construir e administrar a locação para a população de baixa renda .
Os organismos de HLM se dividem em quatro grupos, um público e três
privados:
HLM de direito público:
Os ofícios públicos de HLM, criados por iniciativa dos municípios ou
dos Departamentos (as províncias da organização territorial
francesa), possuem estatutos jurídicos próprios e gozam de uma
série de privilégios para a aplicação de políticas de habitação social;
HLM de direito privado são divididos em:
Sociedades anônimas de direito privado, formadas por pessoas
físicas (compram ações para investir) e empresas privadas (esse
investimento é uma alternativa ao pagamento da contribuição
fiscal obrigatória de 1% destinada à habitação social). Podem
fazer empreendimentos mistos, de caráter social e para classes
de renda mais alta;
Sociedades cooperativas: grupos de moradores que se reúnem
para construir;
Cooperativas de crédito imobiliário ou instituições financeiras de
crédito que financiam a construção com recursos subsidiados.
b.
c.
Os governos locais
São representadas, principalmente, pelos municípios. Muitos
municípios solicitam financiamento do governo central para reabilitar
seus imóveis para a moradia.
Associações sem fins lucrativos
Movimento Pact-Arim (Protection Amélioration Conservation
Transformation de l'habitat Associations de Restauration Immobilière, ou,
em português, Proteção, Melhoria, Conservação e Transformação do
Habitat Associação para a Restauração Imobiliária). São associações de
direito privado, sem fins lucrativos, criadas na década de 1940.
Originalmente seus nomes eram apenas Pact, com atuação em casos
isolados, mas, nos anos
1960, sua atuação passou a
incluir a reabilitação de
conjuntos de ba irros ,
tornando-se, a partir de
e n t ã o , P a c t - A r i m .
C o m p o s t o s p o r
profissionais que trabalham
com reabilitação urbana, os
Pact-Arim têm autorização
para assumir alguns serviços
públicos além de qualquer
trabalho decorrente de
concorrência pública, o que
as distingue dos escritórios
de consultoria. Além disso, a
Constituição francesa isenta
os Pact-Arim de impostos.
1.400 organismos de HLM;
13 milhões de pessoas (9 milhões de locatários e 4 milhões de
proprietários) envolvidas;
3,4 milhões de moradias alugadas;
1,25 milhão de moradias construídas com financiamento;
Mais de 1/3 do patrimônio locativo francês é administrado pelos
organismos de HLM;
Investimento anual dos HLM em seu patrimônio: 40 bilhões de francos;
Arrecadação anual com aluguel: 73 bilhões de francos;
Arrecadação anual com taxas diversas: 23 bilhões de francos.
Tabela 2.119Números totais dos Organismos de HLM, em 2000
120.000 reabilitações por ano;
1.500 contratos em toda a França;
13.000 moradias/ano por reabilitação pública produzida para a população
bem pobre.
Tabela 2.2
Alguns números dos Pact-Arim
18 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op.cit. P.6
19 1 franco valia R$ 0,75 em 2000.
81Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO80 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.1
MouvementPact Arim
PAC
T-A
RIM
d. ANAH - Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
Agência Nacional para a Melhoria da Habitação
É uma instituição pública nacional criada em 1971 para financiar,
com subsídios, obras de melhoria em imóveis privados com
moradias de aluguel. Qualquer proprietário que aluga seu imóvel
de mais de 15 anos pode solicitar recursos da ANAH para o
financiamento de obras. Em princípio, o subsídio atribuído pela
ANAH é de 25% de um montante com teto fixo de obras. Esse
subsídio pode ser maior se o proprietário assinar um contrato
com o Estado se comprometendo a oferecer seu imóvel para
aluguel em condições análogas às das moradias da locação social
pública: o proprietário deve respeitar um nível de aluguel
máximo e receber famílias cujos recursos sejam inferiores a um
teto definido no contrato. Subsídios mais elevados, de 40% a
70% do montante das obras, podem ser concedidos se os
proprietários credenciarem seus imóveis para receber famílias
pobres designadas pelo Estado.
O teto do financiamento, pré-fixado pelo Estado, poderá ser
ultrapassado caso a obra se destine a solução de problemas
sanitários, ou a trabalhos de interesse arquitetônico, urbano e
paisagístico num secteur sauvegardé (setor salvaguardado) ou em uma
OPAH.
Até recentemente, a fonte dos recursos da ANAH era o recolhimento
obrigatório de 2,5% do valor do aluguel de todos os imóveis de mais de
15 anos, resultando numa arrecadação anual da ordem de 900 milhões
de francos (1,2 bilhões de reais) em 2000. Atualmente, há um repasse
direto por parte do Tesouro francês da mesma ordem de grandeza e a
taxa de 2,5% foi extinta.
Os subsídios da ANAH se destinam a moradias situadas em todo o
território francês e todo proprietário arrendatário tem direito a eles.
Entretanto, as OPAH tem prioridade na ação da Agência. A conceção
dos subsídios da ANAH independem das disponibilidades de recursos
do proprietário ou do locatário, se constituindo, sobretudo, num apoio
econômico às obras de reabilitação do setor locativo privado. O
objetivo social é alcançado com o compromisso da moderação dos
aluguéis.
foto interna-folder
Nos casos em que o mercado mobiliário é muito dinâmico, é provável
que não exista interesse do proprietário em recorrer à ANAH porque o
valor cobrado pelos aluguéis é suficiente para garantir o retorno do
investimento feito na reabilitação do imóvel.
2.2.3
Os recursos
A França o financiamento público da habitação vem das seguintes
fontes:
Créditos orçamentários do Estado (a previsão para 2001 era de
2,44% do orçamento total francês, cerca de US$ 307 milhões)
Caisse des Dépots et Consignations (CDC), Caixa de Depósitos e
Consignações, que é um estabelecimento bancário público
nacional que financia a habitação social. Além dos financiamentos
diretos, mobiliza recursos das cadernetas de poupança.
Esforço dos empregadores para a construção, o chamado 1%
moradia (1% logement): só financia moradia e complementa os
financiamentos do Estado. Em 1953 foi criada uma contribuição
compulsória para todas as empresas com mais de 10
funcionários para arrecadar recursos para a produção de 20
habitação social . A arrecadação anual foi da ordem de 15
bilhões de francos em 2000.
Contribuição das coletividades, governos locais ou regionais,
para complementar as operações de moradia financiadas pelo
governo central.
As taxas e impostos relacionados diretamente a habitação são:
Taxe Additionnelle de Droit au Bail (TADB), Taxa Adicional de
Direito ao Arrendamento: 2,5% do valor dos aluguéis é
recolhido para o Estado e uma parte era, até há pouco, repassada
para a ANAH;
20 FRANCE (País) - Ministry of Public Works, Transport and Housing - Directorate General of Urban Planning, Housing and Construction. The funding of housing in France. Paris: G.M.J. Phoenix, 1999. p. 11.
83Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO82 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.2
ANAH
AN
AH
d. ANAH - Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
Agência Nacional para a Melhoria da Habitação
É uma instituição pública nacional criada em 1971 para financiar,
com subsídios, obras de melhoria em imóveis privados com
moradias de aluguel. Qualquer proprietário que aluga seu imóvel
de mais de 15 anos pode solicitar recursos da ANAH para o
financiamento de obras. Em princípio, o subsídio atribuído pela
ANAH é de 25% de um montante com teto fixo de obras. Esse
subsídio pode ser maior se o proprietário assinar um contrato
com o Estado se comprometendo a oferecer seu imóvel para
aluguel em condições análogas às das moradias da locação social
pública: o proprietário deve respeitar um nível de aluguel
máximo e receber famílias cujos recursos sejam inferiores a um
teto definido no contrato. Subsídios mais elevados, de 40% a
70% do montante das obras, podem ser concedidos se os
proprietários credenciarem seus imóveis para receber famílias
pobres designadas pelo Estado.
O teto do financiamento, pré-fixado pelo Estado, poderá ser
ultrapassado caso a obra se destine a solução de problemas
sanitários, ou a trabalhos de interesse arquitetônico, urbano e
paisagístico num secteur sauvegardé (setor salvaguardado) ou em uma
OPAH.
Até recentemente, a fonte dos recursos da ANAH era o recolhimento
obrigatório de 2,5% do valor do aluguel de todos os imóveis de mais de
15 anos, resultando numa arrecadação anual da ordem de 900 milhões
de francos (1,2 bilhões de reais) em 2000. Atualmente, há um repasse
direto por parte do Tesouro francês da mesma ordem de grandeza e a
taxa de 2,5% foi extinta.
Os subsídios da ANAH se destinam a moradias situadas em todo o
território francês e todo proprietário arrendatário tem direito a eles.
Entretanto, as OPAH tem prioridade na ação da Agência. A conceção
dos subsídios da ANAH independem das disponibilidades de recursos
do proprietário ou do locatário, se constituindo, sobretudo, num apoio
econômico às obras de reabilitação do setor locativo privado. O
objetivo social é alcançado com o compromisso da moderação dos
aluguéis.
foto interna-folder
Nos casos em que o mercado mobiliário é muito dinâmico, é provável
que não exista interesse do proprietário em recorrer à ANAH porque o
valor cobrado pelos aluguéis é suficiente para garantir o retorno do
investimento feito na reabilitação do imóvel.
2.2.3
Os recursos
A França o financiamento público da habitação vem das seguintes
fontes:
Créditos orçamentários do Estado (a previsão para 2001 era de
2,44% do orçamento total francês, cerca de US$ 307 milhões)
Caisse des Dépots et Consignations (CDC), Caixa de Depósitos e
Consignações, que é um estabelecimento bancário público
nacional que financia a habitação social. Além dos financiamentos
diretos, mobiliza recursos das cadernetas de poupança.
Esforço dos empregadores para a construção, o chamado 1%
moradia (1% logement): só financia moradia e complementa os
financiamentos do Estado. Em 1953 foi criada uma contribuição
compulsória para todas as empresas com mais de 10
funcionários para arrecadar recursos para a produção de 20
habitação social . A arrecadação anual foi da ordem de 15
bilhões de francos em 2000.
Contribuição das coletividades, governos locais ou regionais,
para complementar as operações de moradia financiadas pelo
governo central.
As taxas e impostos relacionados diretamente a habitação são:
Taxe Additionnelle de Droit au Bail (TADB), Taxa Adicional de
Direito ao Arrendamento: 2,5% do valor dos aluguéis é
recolhido para o Estado e uma parte era, até há pouco, repassada
para a ANAH;
20 FRANCE (País) - Ministry of Public Works, Transport and Housing - Directorate General of Urban Planning, Housing and Construction. The funding of housing in France. Paris: G.M.J. Phoenix, 1999. p. 11.
83Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO82 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.2
ANAH
AN
AH
Taxe d'habitation, Taxa de Habitação: recolhida pelas
municipalidades, apenas as moradias ocupadas pagam essa taxa
e, por este motivo, as quanto maior a ocupação, maior a
arrecadação do governo local.
Na França, o financiamento para a habitação é marcado por uma
importante participação do Estado que intervém em três fatias do
mercado imobiliário: a primeira funciona como mercado livre, a
segunda como mercado regulado e a terceira fatia é a que recebe
subsídios diretos.
Os auxílios que o Estado injeta na fatia subsidiada do mercado
imobiliário podem, conforme a situação:
ser direcionados à produção;
ser direcionados à pessoa;
ser de natureza fiscal.
Auxílios à produção
O setor público de locação social conta com dois tipos de auxílio para
prover habitações de aluguel a famílias de baixa renda. O Prêt Locatif à
Usage Social (PLUS, empréstimo locativo à uso social) se destina a
construção ou reabilitação de moradias. O segundo tipo de auxílio,
Prime a l'Amelioration des Logements a Usage Locatif et Social (PALULOS,
Prêmio por Melhoramentos das Habitações em Uso Locacional Social),
é destinado a melhoria de moradias com mais de 15 anos que já fazem
parte do parque público de locação social. As moradias que recebem
esses dois tipos de auxílios são cadastradas pelo Estado a fim de que os
locatários tenham direito a uma Aide Personnalisée au Logement (APL,
Ajuda Personalizada à Moradia).
O setor privado de locação conta com os recursos da ANAH para a
melhoria dos imóveis, enquanto o setor dos proprietários que moram
em seus imóveis e não têm condições financeiras de realizar a
manutenção dos mesmos conta com o Prime à l'Amelioration de l'Habitat
(PAH , auxílio para a melhoria da habitação).
A aquisição social de moradias novas conta com o Fundo de garantia
social e o prêt à 0% (empréstimo com juro zero).
a.
b.
c.
a.
b.
c.
Auxílios à pessoa:
Os auxílios para as famílias de baixa renda são de dois tipos. Allocation
Logement (AL alocação moradia) se destina aos locatários de imóveis
privados não cadastrados pelo Estado. O segundo tipo, Aide
Personnalisée au Logement (APL Ajuda personalizada à moradia), é
destinado aos imóveis cadastrados pelo Estado e o auxílio é repassado
diretamente ao proprietário que se comprometeu a alugar o imóvel
por um valor controlado.
Os auxílios à família correspondem a 73,3% do orçamento do Estado
para habitação (aproximadamente US$ 200 milhões no ano 2000) e
atendem cerca de 6 milhões de famílias. O Estado francês também fixa
anualmente um valor máximo para o aluguel social. Nos casos em que o
valor do aluguel social não é compatível com a renda da família, ela pode
solicitar o auxílio à pessoa para complementar o valor a ser pago.
Auxílios fiscais
Os auxílios de natureza fiscal, sempre com duração pré-determinada,
se dão por renúncia fiscal, seja pela redução de alíquotas (redução de
19,6% para 5,5% da Taxe sur la Valeur Ajoutée - TVA - Taxa sobre o Valor
Agregado), descontos (impostos de renda, de empresas e de
transmissão de bens), ou pela isenção de taxas fundiárias e de taxas para
equipamentos urbanos (o imóvel pode ter a isenção por 15 anos da Taxe
Foncière sur les Propriétés Bâties, TFPB, Taxa Fundiária sobre as
Propriedades Construídas, equivalente ao nosso IPTU).
É importante ressaltar que nem todos os financiamentos disponíveis
para habitação social são consumidos na França.
2.2.4
As operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos
“O Estado, como forte interventor, atribui às operações de melhoria das
moradias sociais objetivos muito mais ambiciosos do que a mera
reabilitação da construção: ele espera que todo este movimento restaure 21
também o tecido social.”
21 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op.cit. P.8.
85Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO84 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Taxe d'habitation, Taxa de Habitação: recolhida pelas
municipalidades, apenas as moradias ocupadas pagam essa taxa
e, por este motivo, as quanto maior a ocupação, maior a
arrecadação do governo local.
Na França, o financiamento para a habitação é marcado por uma
importante participação do Estado que intervém em três fatias do
mercado imobiliário: a primeira funciona como mercado livre, a
segunda como mercado regulado e a terceira fatia é a que recebe
subsídios diretos.
Os auxílios que o Estado injeta na fatia subsidiada do mercado
imobiliário podem, conforme a situação:
ser direcionados à produção;
ser direcionados à pessoa;
ser de natureza fiscal.
Auxílios à produção
O setor público de locação social conta com dois tipos de auxílio para
prover habitações de aluguel a famílias de baixa renda. O Prêt Locatif à
Usage Social (PLUS, empréstimo locativo à uso social) se destina a
construção ou reabilitação de moradias. O segundo tipo de auxílio,
Prime a l'Amelioration des Logements a Usage Locatif et Social (PALULOS,
Prêmio por Melhoramentos das Habitações em Uso Locacional Social),
é destinado a melhoria de moradias com mais de 15 anos que já fazem
parte do parque público de locação social. As moradias que recebem
esses dois tipos de auxílios são cadastradas pelo Estado a fim de que os
locatários tenham direito a uma Aide Personnalisée au Logement (APL,
Ajuda Personalizada à Moradia).
O setor privado de locação conta com os recursos da ANAH para a
melhoria dos imóveis, enquanto o setor dos proprietários que moram
em seus imóveis e não têm condições financeiras de realizar a
manutenção dos mesmos conta com o Prime à l'Amelioration de l'Habitat
(PAH , auxílio para a melhoria da habitação).
A aquisição social de moradias novas conta com o Fundo de garantia
social e o prêt à 0% (empréstimo com juro zero).
a.
b.
c.
a.
b.
c.
Auxílios à pessoa:
Os auxílios para as famílias de baixa renda são de dois tipos. Allocation
Logement (AL alocação moradia) se destina aos locatários de imóveis
privados não cadastrados pelo Estado. O segundo tipo, Aide
Personnalisée au Logement (APL Ajuda personalizada à moradia), é
destinado aos imóveis cadastrados pelo Estado e o auxílio é repassado
diretamente ao proprietário que se comprometeu a alugar o imóvel
por um valor controlado.
Os auxílios à família correspondem a 73,3% do orçamento do Estado
para habitação (aproximadamente US$ 200 milhões no ano 2000) e
atendem cerca de 6 milhões de famílias. O Estado francês também fixa
anualmente um valor máximo para o aluguel social. Nos casos em que o
valor do aluguel social não é compatível com a renda da família, ela pode
solicitar o auxílio à pessoa para complementar o valor a ser pago.
Auxílios fiscais
Os auxílios de natureza fiscal, sempre com duração pré-determinada,
se dão por renúncia fiscal, seja pela redução de alíquotas (redução de
19,6% para 5,5% da Taxe sur la Valeur Ajoutée - TVA - Taxa sobre o Valor
Agregado), descontos (impostos de renda, de empresas e de
transmissão de bens), ou pela isenção de taxas fundiárias e de taxas para
equipamentos urbanos (o imóvel pode ter a isenção por 15 anos da Taxe
Foncière sur les Propriétés Bâties, TFPB, Taxa Fundiária sobre as
Propriedades Construídas, equivalente ao nosso IPTU).
É importante ressaltar que nem todos os financiamentos disponíveis
para habitação social são consumidos na França.
2.2.4
As operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos
“O Estado, como forte interventor, atribui às operações de melhoria das
moradias sociais objetivos muito mais ambiciosos do que a mera
reabilitação da construção: ele espera que todo este movimento restaure 21
também o tecido social.”
21 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. op.cit. P.8.
85Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO84 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
As primeiras intervenções nos bairros antigos ocorreram na década de
1970 para combater a situação de insalubridade. Dentro de perímetros
de intervenção eram definidas as obras de utilidade pública e todo o
conjunto era desapropriado. Os principais problemas decorrentes
dessas operações foram: expulsão da população que vivia nos bairros
pobres, utilização apenas de desapropriações o que acarretava um
custo muito elevado para a intervenção, ou seja, as operações eram em
número reduzido e seus custos muito elevados.
No início das ações de reabilitação urbana, a preocupação era restrita
apenas ao conforto das edificações, ou seja, a reabilitação estava
voltada para o enquadramento das moradias em padrões, pré-
estabelecidos, para a uma moradia confortável. Essa noção, restrita
apenas ao imóvel, se modificou e evoluiu para a recuperação dos
bairros. A reabilitação do edifício era necessária, porém não suficiente.
Em 1977, foi lançada a primeira Opération Programmée d'Amélioration de
l'Habitat (OPAH), Operação Programada para Melhoria do Habitat,
principal instrumento de reabilitação urbana, com uma concepção
totalmente diferente. A idéia era responder à necessidade de intervir
nos bairros antigos mantendo os moradores no local e melhorando as
condições de habitabilidade das moradias.
A OPAH é uma operação contratada entre três parceiros - o governo
central, os governos locais e a ANAH - e tem por objetivo reabilitar o
parque imobiliário edificado. A operação nunca é baseada só em
habitação, é uma operação de reordenamento onde o município
investe e define as prioridades. Tem caráter de incentivo, sem impor
nada aos proprietários e sem interferir na estrutura fundiária.
Dentro do perímetro da OPAH, é realizado um trabalho minucioso para
definir a capacidade de pagamento das famílias, antes de estabelecer
quais serão os pacotes de crédito. Os financiamentos do governo
central se concentram na habitação e os municipais nos equipamentos
públicos. Os custos das obras também são definidos previamente para
determinar quais empresas poderão trabalhar na intervenção. O
tempo de estudo das operações varia entre 6 meses e 1 ano e é
realizado por uma equipe interdisciplinar composta, via de regra, por
sociólogos, especialistas financeiros, historiadores da arte e juristas e
selecionada por concorrência pública. Essas operações podem ser
realizadas pelo Pact-Arim ou por empresas privadas. Muitos governos
locais têm preferido contratar empresas privadas para essas operações,
apesar da vasta experiência do Pact-Arim em reabilitação.
Os resultados das operações de reabilitação mostram que houve um
grande interesse dos proprietários em investir nas áreas porque as
subvenções foram significativas. Porém, essas operações, com fortes
incentivos, também mostraram ser necessário utilizar instrumentos de
direito público de caráter coercitivo, como as desapropriações e a
declaração de utilidade pública. A justificativa para o uso desses
instrumentos coercitivos foi o fato de que, entre 1974 e 1985, as ajudas
da ANAH foram extremamente favoráveis e acabaram beneficiando,
principalmente, os imóveis que não estavam em piores condições,
deixando os casos mais complicados sem solução. Outro engano foi
acreditar que os proprietários fariam por conta própria a manutenção
dos imóveis reabilitados, o que não ocorreu.
Garantir que os moradores permaneçam nos bairros reabilitados
com aluguéis que sejam compatíveis com suas rendas é, ainda,
considerado um problema, pois é reconhecida a mudança do tecido
social em muitas das operações de reabilitação. Isso, apesar dos
aluguéis serem subvencionados, se os proprietários recebem
recursos da ANAH.
A montagem de uma OPAH
Para a montagem de uma OPAH, é necessário definir o seu agente
operador, por exemplo o Pact-Arim, e o seu perímetro de intervenção,
o que é muito importante, tanto na fase de estudos, quanto na fase de
intervenção, para garantir o equilíbrio financeiro da operação e para
que ele funcione como um instrumento de gestão. Vários estudos são
elaborados para definir os perímetros mínimo e máximo de
intervenção e um escritório técnico local é constituído para 22
acompanhar a operação.
As outras noções fundamentais para o projeto são: a abordagem global
e territorial do bairro; as interações entre o bairro e a cidade; a
coerência entre as intervenções públicas; a definição de regras claras
para todos os envolvidos e a parceria entre atores. A definição de todos
22 A experiência de reabilitação urbana de Lisboa adotou uma forma similar de acompanhamento local, por meio da implantação de Gabinetes Técnicos nos bairros reabilitados. Esses gabinetes respondem por quatro das doze Diretorias Municipais e articulam as ações das demais. Suas equipes técnicas procuram ter uma atuação multidisciplinar e são formadas por arquitetos, engenheiros, advogados, historiadores, sociólogos. Com o passar do tempo, os gabinetes tiveram suas obrigações ampliadas e passaram a atuar em atividades econômicas, culturais, sociais, na solução de problemas ambientais ligados aos transportes e aos espaços verdes e livres. Em 1990, foi criada a Direção Municipal de Reabilitação Urbana (DMRU) para orientar e apoiar todos os gabinetes locais.A DMRU tem um quadro de funcionários constituído por 243 técnicos, dentre eles 51 arquitetos, 27 engenheiros, 10 sociólogos e 10 advogados, estruturados da seguinte forma: § Gabinete do diretor, com
assessoria jurídica, de relações exteriores e de sistema de avaliação;§ Divisão de Programação e
Controle Financeiro;§ Serviço administrativo;§ Departamento de Planificação e
Apoio Técnico;§ Departamento de Gestão da
Reabilitação Urbana, que coordena e orienta a atividade dos Gabinetes Locais.
87Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO86 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
As primeiras intervenções nos bairros antigos ocorreram na década de
1970 para combater a situação de insalubridade. Dentro de perímetros
de intervenção eram definidas as obras de utilidade pública e todo o
conjunto era desapropriado. Os principais problemas decorrentes
dessas operações foram: expulsão da população que vivia nos bairros
pobres, utilização apenas de desapropriações o que acarretava um
custo muito elevado para a intervenção, ou seja, as operações eram em
número reduzido e seus custos muito elevados.
No início das ações de reabilitação urbana, a preocupação era restrita
apenas ao conforto das edificações, ou seja, a reabilitação estava
voltada para o enquadramento das moradias em padrões, pré-
estabelecidos, para a uma moradia confortável. Essa noção, restrita
apenas ao imóvel, se modificou e evoluiu para a recuperação dos
bairros. A reabilitação do edifício era necessária, porém não suficiente.
Em 1977, foi lançada a primeira Opération Programmée d'Amélioration de
l'Habitat (OPAH), Operação Programada para Melhoria do Habitat,
principal instrumento de reabilitação urbana, com uma concepção
totalmente diferente. A idéia era responder à necessidade de intervir
nos bairros antigos mantendo os moradores no local e melhorando as
condições de habitabilidade das moradias.
A OPAH é uma operação contratada entre três parceiros - o governo
central, os governos locais e a ANAH - e tem por objetivo reabilitar o
parque imobiliário edificado. A operação nunca é baseada só em
habitação, é uma operação de reordenamento onde o município
investe e define as prioridades. Tem caráter de incentivo, sem impor
nada aos proprietários e sem interferir na estrutura fundiária.
Dentro do perímetro da OPAH, é realizado um trabalho minucioso para
definir a capacidade de pagamento das famílias, antes de estabelecer
quais serão os pacotes de crédito. Os financiamentos do governo
central se concentram na habitação e os municipais nos equipamentos
públicos. Os custos das obras também são definidos previamente para
determinar quais empresas poderão trabalhar na intervenção. O
tempo de estudo das operações varia entre 6 meses e 1 ano e é
realizado por uma equipe interdisciplinar composta, via de regra, por
sociólogos, especialistas financeiros, historiadores da arte e juristas e
selecionada por concorrência pública. Essas operações podem ser
realizadas pelo Pact-Arim ou por empresas privadas. Muitos governos
locais têm preferido contratar empresas privadas para essas operações,
apesar da vasta experiência do Pact-Arim em reabilitação.
Os resultados das operações de reabilitação mostram que houve um
grande interesse dos proprietários em investir nas áreas porque as
subvenções foram significativas. Porém, essas operações, com fortes
incentivos, também mostraram ser necessário utilizar instrumentos de
direito público de caráter coercitivo, como as desapropriações e a
declaração de utilidade pública. A justificativa para o uso desses
instrumentos coercitivos foi o fato de que, entre 1974 e 1985, as ajudas
da ANAH foram extremamente favoráveis e acabaram beneficiando,
principalmente, os imóveis que não estavam em piores condições,
deixando os casos mais complicados sem solução. Outro engano foi
acreditar que os proprietários fariam por conta própria a manutenção
dos imóveis reabilitados, o que não ocorreu.
Garantir que os moradores permaneçam nos bairros reabilitados
com aluguéis que sejam compatíveis com suas rendas é, ainda,
considerado um problema, pois é reconhecida a mudança do tecido
social em muitas das operações de reabilitação. Isso, apesar dos
aluguéis serem subvencionados, se os proprietários recebem
recursos da ANAH.
A montagem de uma OPAH
Para a montagem de uma OPAH, é necessário definir o seu agente
operador, por exemplo o Pact-Arim, e o seu perímetro de intervenção,
o que é muito importante, tanto na fase de estudos, quanto na fase de
intervenção, para garantir o equilíbrio financeiro da operação e para
que ele funcione como um instrumento de gestão. Vários estudos são
elaborados para definir os perímetros mínimo e máximo de
intervenção e um escritório técnico local é constituído para 22
acompanhar a operação.
As outras noções fundamentais para o projeto são: a abordagem global
e territorial do bairro; as interações entre o bairro e a cidade; a
coerência entre as intervenções públicas; a definição de regras claras
para todos os envolvidos e a parceria entre atores. A definição de todos
22 A experiência de reabilitação urbana de Lisboa adotou uma forma similar de acompanhamento local, por meio da implantação de Gabinetes Técnicos nos bairros reabilitados. Esses gabinetes respondem por quatro das doze Diretorias Municipais e articulam as ações das demais. Suas equipes técnicas procuram ter uma atuação multidisciplinar e são formadas por arquitetos, engenheiros, advogados, historiadores, sociólogos. Com o passar do tempo, os gabinetes tiveram suas obrigações ampliadas e passaram a atuar em atividades econômicas, culturais, sociais, na solução de problemas ambientais ligados aos transportes e aos espaços verdes e livres. Em 1990, foi criada a Direção Municipal de Reabilitação Urbana (DMRU) para orientar e apoiar todos os gabinetes locais.A DMRU tem um quadro de funcionários constituído por 243 técnicos, dentre eles 51 arquitetos, 27 engenheiros, 10 sociólogos e 10 advogados, estruturados da seguinte forma: § Gabinete do diretor, com
assessoria jurídica, de relações exteriores e de sistema de avaliação;§ Divisão de Programação e
Controle Financeiro;§ Serviço administrativo;§ Departamento de Planificação e
Apoio Técnico;§ Departamento de Gestão da
Reabilitação Urbana, que coordena e orienta a atividade dos Gabinetes Locais.
87Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO86 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
os parceiros envolvidos nas diversas etapas do trabalho também é
realizada a priori.
A montagem de uma OPAH tem duas fases. A fase dos estudos pré-
operacionais responde pela elaboração de um diagnóstico urbano e
pela definição das propostas, sempre com foco na moradia e nas ações
de acompanhamento. Na fase operacional, é realizado o detalhamento
da execução de toda a operação e é firmado o contrato entre o governo
local e o agente operador.
Etapa pré-operacional:
Diagnóstico urbano. Considera as diversidades dos tecidos existentes e das
funções urbanas, avalia as ações passadas, melhora a leitura cruzada das
realidades do bairro (intersetorial) e considera a vida cotidiana;
Elaboração do projeto, visto como um quadro global que define os eixos
estratégicos de intervenção e serve de referência para as etapas posteriores.
Etapa operacional:
Montagem do procedimento operacional;
Negociação dos compromissos financeiros, detalhamento das ações;
Implementação das ações de acordo com o cronograma e com as prioridades
estabelecidas. O projeto leva em média de 3 a 5 anos para ser implementado;
Comunicação do projeto;
Avaliação dos impactos do programa.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Esquema de uma OPAH
Tabela 2.3
As etapas da OPAH
Os instrumentos urbanísticos
Além das OPAH, existe uma série de instrumentos urbanísticos que
podem regular as ações de reabilitação de bairros antigos e podem ser
aplicados isoladamente ou de forma combinada. Apesar da regulação
urbanística francesa ser muito extensa, consideramos relevante citar os
seguintes instrumentos:
Zones d'Aménagement Concerté (ZAC) - Zona de Planejamento
Concertado. A ZAC é um instrumento usado pelos governos locais para
intervir em determinado perímetro tendo em vista seu reordenamento
e a realização de obras públicas. É um instrumento adequado para
realizar novas urbanizações ou para reestruturar áreas completamente
subutilizadas, pois permite a demolição com posterior reconstrução.
Normalmente não é aplicada em bairros antigos. É um procedimento
complexo e longo que exige a aprovação dos empreendimentos pela
população e sua prévia apresentação em consulta pública.
O organismo operador da ZAC é, em geral, uma sociedade de
economia mista, que tenha um orçamento equilibrado. As ações
prevêem a elaboração de um plano urbanístico e a revenda dos imóveis.
Uma ZAC e uma OPAH podem, eventualmente, ser definidas em áreas
próximas para evitar a expulsão da população.
Convênio OPAH
EstadoMunicipalidade
Governos locais
Um perímetro
ANAH
Os objetivos§ Geral§ Prioritários§ Específicos
Os meios
O operador
Os financiamentosespecíficos
Habitantes eproprietários
89Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO88 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.3
OPAH Diagnóstico Urbano
PACT-ARIM
os parceiros envolvidos nas diversas etapas do trabalho também é
realizada a priori.
A montagem de uma OPAH tem duas fases. A fase dos estudos pré-
operacionais responde pela elaboração de um diagnóstico urbano e
pela definição das propostas, sempre com foco na moradia e nas ações
de acompanhamento. Na fase operacional, é realizado o detalhamento
da execução de toda a operação e é firmado o contrato entre o governo
local e o agente operador.
Etapa pré-operacional:
Diagnóstico urbano. Considera as diversidades dos tecidos existentes e das
funções urbanas, avalia as ações passadas, melhora a leitura cruzada das
realidades do bairro (intersetorial) e considera a vida cotidiana;
Elaboração do projeto, visto como um quadro global que define os eixos
estratégicos de intervenção e serve de referência para as etapas posteriores.
Etapa operacional:
Montagem do procedimento operacional;
Negociação dos compromissos financeiros, detalhamento das ações;
Implementação das ações de acordo com o cronograma e com as prioridades
estabelecidas. O projeto leva em média de 3 a 5 anos para ser implementado;
Comunicação do projeto;
Avaliação dos impactos do programa.
1.
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Esquema de uma OPAH
Tabela 2.3
As etapas da OPAH
Os instrumentos urbanísticos
Além das OPAH, existe uma série de instrumentos urbanísticos que
podem regular as ações de reabilitação de bairros antigos e podem ser
aplicados isoladamente ou de forma combinada. Apesar da regulação
urbanística francesa ser muito extensa, consideramos relevante citar os
seguintes instrumentos:
Zones d'Aménagement Concerté (ZAC) - Zona de Planejamento
Concertado. A ZAC é um instrumento usado pelos governos locais para
intervir em determinado perímetro tendo em vista seu reordenamento
e a realização de obras públicas. É um instrumento adequado para
realizar novas urbanizações ou para reestruturar áreas completamente
subutilizadas, pois permite a demolição com posterior reconstrução.
Normalmente não é aplicada em bairros antigos. É um procedimento
complexo e longo que exige a aprovação dos empreendimentos pela
população e sua prévia apresentação em consulta pública.
O organismo operador da ZAC é, em geral, uma sociedade de
economia mista, que tenha um orçamento equilibrado. As ações
prevêem a elaboração de um plano urbanístico e a revenda dos imóveis.
Uma ZAC e uma OPAH podem, eventualmente, ser definidas em áreas
próximas para evitar a expulsão da população.
Convênio OPAH
EstadoMunicipalidade
Governos locais
Um perímetro
ANAH
Os objetivos§ Geral§ Prioritários§ Específicos
Os meios
O operador
Os financiamentosespecíficos
Habitantes eproprietários
89Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO88 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 2.3
OPAH Diagnóstico Urbano
PACT-ARIM
Secteur sauvegardé - Setor Salvaguardado. Criados em 1962 pela Lei
Malraux, e de responsabilidade exclusiva do Ministère de la Culture et de
la Communication e do Ministère de l'Équipement, des Transports, de
l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, um setor
salvaguardado corresponde a um conjunto urbano delimitado para o
qual se elabora um plano urbanístico muito detalhado. Os Plans de
Sauvegarde, Planos de Salvaguardas, asseguram as condições para a
proteção e evolução do conjunto. Dentro de um setor salvaguardado
todas as obras precisam de autorização para a execução. Os imóveis
tombados podem ter subvenções do Governo Central para o restauro
que podem chegar a 50% do valor total da obra. Além disso, as pessoas
físicas responsáveis por imóveis tombados têm dedução total do
imposto de renda.
Os planos de urbanismo e de salvaguarda são regras impostas aos
proprietários públicos e privados que têm intenção de executar obras
em seus imóveis. Não são planos de obras.
Na França existem 72 setores em 95 cidades englobando 50.000
imóveis (50% públicos e 50% privados). Os setores salvaguardados,
em geral, são criados a partir de uma solicitação dos governos locais aos
ministérios responsáveis.
Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager
(ZPPAUP) - Zonas de Preservação do Patrimônio Arquitetônico,
Urbano e Paisagístico. Criadas em 1983, no contexto da
descentralização, é o instrumento no qual são definidas as zonas de
interesse a as regras para orientar as ações na área. As zonas são criadas
pelo Governador da Região e seu controle também é regional. Existem
aproximadamente 300 ZPPAUP na França. Tanto a ZPPAUP quanto os
setores de salvaguarda se sobrepõem às legislações municipais.
Uma ZPPAUP resulta de um processo de negociação entre a
municipalidade e o departamento e representa um avanço nas
regulamentações de proteção do patrimônio. O instrumento vigente
anteriormente delimitava apenas um raio de proteção de 500m no
entorno dos monumentos.
A diferença entre a ZAC e a ZPPAUP e os setores salvaguardados é que a
ZAC é um instrumento muito sofisticado de gestão urbana e de caráter
local, enquanto os outros são instrumentos normativos impostos pelo
Estado Central.
Périmetres de Restauration Immobilière - Perímetros de Restauração
Imobiliária. São de responsabilidade de um ou de grupo de municípios,
tem por objetivo restabelecer as condições de habitabilidade dos
imóveis. As obras são definidas por motivo de utilidade pública com
prazo de execução de 5 anos. As obras dentro dos perímetros de uma
operação de recuperação imobiliária só podem começar após o final de
todos os contratos de locação, nos casos de intervenção pública os
moradores têm direito ao realojamento. Os proprietários são
obrigados a realizar as obras contra a insalubridade, mas podem dispor
de subvenções para realizá-las. Tratam-se de instrumentos coercitivos.
A resolução de perigo, também um instrumento coercitivo, obriga os
proprietários de imóveis ameaçados de ruir a executar as obras
necessárias para a solução do problema. Nos casos em que as obras não
são executadas dentro do prazo pré-estabelecido, o município pode
executá-las e depois cobrar do proprietário.
A declaração de insalubridade tem por objetivo impedir condições
insalubres nas moradias. Pode ser aplicada a um imóvel ou um ponto e
classifica as situações de insalubridade como remediáveis ou
irremediáveis. No primeiro caso, uma Resolução do Governador
define as obrigações do proprietário e o prazo para que sejam
implementadas. Assim como na resolução de perigo, no caso de
descumprimento e após autorização judicial, o governo pode executar
as obras às custas do proprietário. Nos casos irremediáveis pode ser
determinada a interdição definitiva do imóvel.
O setor da construção, na França, em 1999, empregou US$ 38,6 bilhões
(49,8% do total gasto) em construções novas e US$ 38,9 bilhões (50,2% do
total gasto) em reabilitação;
Há 266.000 empresas de construção, sendo 248.000 artesanais;
Estão empregadas 1.100.000 pessoas;
Cada US$ 1 bilhão empregados em reabilitação gera 30.000 empregos
(18.500 diretos e 11.500 indiretos).
Tabela 2.4
Dados da reabilitação urbana na França em 1999Tabela 2.4
Dados da reabilitação urbana na França em 1999
91Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO90 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Secteur sauvegardé - Setor Salvaguardado. Criados em 1962 pela Lei
Malraux, e de responsabilidade exclusiva do Ministère de la Culture et de
la Communication e do Ministère de l'Équipement, des Transports, de
l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, um setor
salvaguardado corresponde a um conjunto urbano delimitado para o
qual se elabora um plano urbanístico muito detalhado. Os Plans de
Sauvegarde, Planos de Salvaguardas, asseguram as condições para a
proteção e evolução do conjunto. Dentro de um setor salvaguardado
todas as obras precisam de autorização para a execução. Os imóveis
tombados podem ter subvenções do Governo Central para o restauro
que podem chegar a 50% do valor total da obra. Além disso, as pessoas
físicas responsáveis por imóveis tombados têm dedução total do
imposto de renda.
Os planos de urbanismo e de salvaguarda são regras impostas aos
proprietários públicos e privados que têm intenção de executar obras
em seus imóveis. Não são planos de obras.
Na França existem 72 setores em 95 cidades englobando 50.000
imóveis (50% públicos e 50% privados). Os setores salvaguardados,
em geral, são criados a partir de uma solicitação dos governos locais aos
ministérios responsáveis.
Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager
(ZPPAUP) - Zonas de Preservação do Patrimônio Arquitetônico,
Urbano e Paisagístico. Criadas em 1983, no contexto da
descentralização, é o instrumento no qual são definidas as zonas de
interesse a as regras para orientar as ações na área. As zonas são criadas
pelo Governador da Região e seu controle também é regional. Existem
aproximadamente 300 ZPPAUP na França. Tanto a ZPPAUP quanto os
setores de salvaguarda se sobrepõem às legislações municipais.
Uma ZPPAUP resulta de um processo de negociação entre a
municipalidade e o departamento e representa um avanço nas
regulamentações de proteção do patrimônio. O instrumento vigente
anteriormente delimitava apenas um raio de proteção de 500m no
entorno dos monumentos.
A diferença entre a ZAC e a ZPPAUP e os setores salvaguardados é que a
ZAC é um instrumento muito sofisticado de gestão urbana e de caráter
local, enquanto os outros são instrumentos normativos impostos pelo
Estado Central.
Périmetres de Restauration Immobilière - Perímetros de Restauração
Imobiliária. São de responsabilidade de um ou de grupo de municípios,
tem por objetivo restabelecer as condições de habitabilidade dos
imóveis. As obras são definidas por motivo de utilidade pública com
prazo de execução de 5 anos. As obras dentro dos perímetros de uma
operação de recuperação imobiliária só podem começar após o final de
todos os contratos de locação, nos casos de intervenção pública os
moradores têm direito ao realojamento. Os proprietários são
obrigados a realizar as obras contra a insalubridade, mas podem dispor
de subvenções para realizá-las. Tratam-se de instrumentos coercitivos.
A resolução de perigo, também um instrumento coercitivo, obriga os
proprietários de imóveis ameaçados de ruir a executar as obras
necessárias para a solução do problema. Nos casos em que as obras não
são executadas dentro do prazo pré-estabelecido, o município pode
executá-las e depois cobrar do proprietário.
A declaração de insalubridade tem por objetivo impedir condições
insalubres nas moradias. Pode ser aplicada a um imóvel ou um ponto e
classifica as situações de insalubridade como remediáveis ou
irremediáveis. No primeiro caso, uma Resolução do Governador
define as obrigações do proprietário e o prazo para que sejam
implementadas. Assim como na resolução de perigo, no caso de
descumprimento e após autorização judicial, o governo pode executar
as obras às custas do proprietário. Nos casos irremediáveis pode ser
determinada a interdição definitiva do imóvel.
O setor da construção, na França, em 1999, empregou US$ 38,6 bilhões
(49,8% do total gasto) em construções novas e US$ 38,9 bilhões (50,2% do
total gasto) em reabilitação;
Há 266.000 empresas de construção, sendo 248.000 artesanais;
Estão empregadas 1.100.000 pessoas;
Cada US$ 1 bilhão empregados em reabilitação gera 30.000 empregos
(18.500 diretos e 11.500 indiretos).
Tabela 2.4
Dados da reabilitação urbana na França em 1999Tabela 2.4
Dados da reabilitação urbana na França em 1999
91Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO90 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Dados sobre habitações na França em 1999
Total de residências - 29,1 milhões;
Residências vazias - 2 milhões;
Residências principais - 24,1 milhões
Residências secundárias - 2,7 milhões
Dados sobre habitações na França em 1996
Foram construídas 274.000 habitações novas (o recorde foi 546.000
habitações em 1971).
Dessas:
Setor privado livre construiu 136.000;
Setor privado social (compra) construiu 85.000;
Setor público social (aluguel) construiu 53.000.
Foram reabilitadas 332.000 habitações com ajuda do Estado
1/3 dos créditos na França são imobiliários.
Tabela 2.5
2.3
A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo
A difusão da experiência francesa de reabilitação urbana em São Paulo
pode ser verificada pela sua significativa presença em uma série de
eventos ligados ao tema. Palestras, seminários, workshops e até um
curso especializado serviram à divulgação da concepção, formulação e
operação da experiência francesa.
Encontro Técnico “Habitação no Centro de São Paulo: como viabilizar
essa idéia?”
Em agosto de 2000, foi realizado o encontro técnico “Habitação no 23
Centro de São Paulo: como viabilizar essa idéia?” com objetivo de reunir
diversos setores ligados à produção e ao financiamento da habitação
social para discutir a questão da Área Central de São Paulo. O Programa
de Arrendamento Residencial (PAR), então novo programa de
financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF) voltado para as áreas
centrais de grandes cidades, foi um dos principais pontos de debate ao
lado da demanda habitacional específica e das possibilidades e limites
para uma política habitacional, tanto nos aspectos urbanísticos, como
nos arquitetônicos e técnico-construtivos.
A principal crítica em relação às linhas de financiamento e recursos
disponíveis, nos níveis federal e estadual, foi dirigida ao PAR pelo fato
desse programa assumir um único valor para financiamento em todo o
território nacional, independentemente das diferenças regionais
existentes. Habitação e políticas de reabilitação de centros; gestão
pública e integração entre agentes; viabilidade e sustentabilidade dos
empreendimentos habitacionais no Centro; produção por
cooperativas privadas e atuação dos movimentos de moradia também
foram temas de exposição e debate.
Curso “Gestão de Programas de Reabilitação Urbana”
Em novembro de 2000, foi ministrado em São Paulo o curso “Gestão de 24
Programas de Reabilitação Urbana” . A estrutura do curso, adaptada
para a realidade brasileira, foi baseada no programa anual de formação
contínua da École Nationale des Ponts et Chausses - (ENPC) sobre gestão
de operações de reabilitação urbana em bairros antigos na América
Latina. Devido à importância da experiência francesa na reabilitação
a.
b.
23 Dias 17 e 18 de agosto de 2000. Organizado pelo Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e patrocinado pela Caixa Econômica Federal. A organização geral do evento foi de Helena Menna Barreto Silva.
24 Fruto de uma parceria entre o Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, a École Nationale des Ponts et Chausses - ENPC, a Fedération Nationale des Pact-Arim, a Direction Genérale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction do Ministère de l'Equipament, des Transports et du Logement da França, a Caixa Econômica Federal e o Secovi. A coordenação geral do curso foi realizada pela pesquisadora do Labhab Helena Menna Barreto Silva.
93Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO92 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
PAC
T-A
RIM
Dados sobre habitações na França em 1999
Total de residências - 29,1 milhões;
Residências vazias - 2 milhões;
Residências principais - 24,1 milhões
Residências secundárias - 2,7 milhões
Dados sobre habitações na França em 1996
Foram construídas 274.000 habitações novas (o recorde foi 546.000
habitações em 1971).
Dessas:
Setor privado livre construiu 136.000;
Setor privado social (compra) construiu 85.000;
Setor público social (aluguel) construiu 53.000.
Foram reabilitadas 332.000 habitações com ajuda do Estado
1/3 dos créditos na França são imobiliários.
Tabela 2.5
2.3
A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo
A difusão da experiência francesa de reabilitação urbana em São Paulo
pode ser verificada pela sua significativa presença em uma série de
eventos ligados ao tema. Palestras, seminários, workshops e até um
curso especializado serviram à divulgação da concepção, formulação e
operação da experiência francesa.
Encontro Técnico “Habitação no Centro de São Paulo: como viabilizar
essa idéia?”
Em agosto de 2000, foi realizado o encontro técnico “Habitação no 23
Centro de São Paulo: como viabilizar essa idéia?” com objetivo de reunir
diversos setores ligados à produção e ao financiamento da habitação
social para discutir a questão da Área Central de São Paulo. O Programa
de Arrendamento Residencial (PAR), então novo programa de
financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF) voltado para as áreas
centrais de grandes cidades, foi um dos principais pontos de debate ao
lado da demanda habitacional específica e das possibilidades e limites
para uma política habitacional, tanto nos aspectos urbanísticos, como
nos arquitetônicos e técnico-construtivos.
A principal crítica em relação às linhas de financiamento e recursos
disponíveis, nos níveis federal e estadual, foi dirigida ao PAR pelo fato
desse programa assumir um único valor para financiamento em todo o
território nacional, independentemente das diferenças regionais
existentes. Habitação e políticas de reabilitação de centros; gestão
pública e integração entre agentes; viabilidade e sustentabilidade dos
empreendimentos habitacionais no Centro; produção por
cooperativas privadas e atuação dos movimentos de moradia também
foram temas de exposição e debate.
Curso “Gestão de Programas de Reabilitação Urbana”
Em novembro de 2000, foi ministrado em São Paulo o curso “Gestão de 24
Programas de Reabilitação Urbana” . A estrutura do curso, adaptada
para a realidade brasileira, foi baseada no programa anual de formação
contínua da École Nationale des Ponts et Chausses - (ENPC) sobre gestão
de operações de reabilitação urbana em bairros antigos na América
Latina. Devido à importância da experiência francesa na reabilitação
a.
b.
23 Dias 17 e 18 de agosto de 2000. Organizado pelo Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e patrocinado pela Caixa Econômica Federal. A organização geral do evento foi de Helena Menna Barreto Silva.
24 Fruto de uma parceria entre o Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, a École Nationale des Ponts et Chausses - ENPC, a Fedération Nationale des Pact-Arim, a Direction Genérale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction do Ministère de l'Equipament, des Transports et du Logement da França, a Caixa Econômica Federal e o Secovi. A coordenação geral do curso foi realizada pela pesquisadora do Labhab Helena Menna Barreto Silva.
93Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO92 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
PAC
T-A
RIM
urbana, grande parte do curso foi destinada à compreensão do
conjunto de aspectos relacionados à política de habitação e reabilitação 25
francesas . Um panorama das características e problemas existentes
nas cidades brasileiras, relacionados ao tema, foi montado ao longo do
curso com a contribuição dos profissionais das várias regiões do país.
Seminário internacional “Gestão da terra urbana e habitação de
interesse social”
Ainda em 2000, foi realizado o Seminário internacional “Gestão da terra 26
urbana e habitação de interesse social” que debateu em um dos grupos
de trabalho a habitação social em áreas centrais sob a coordenação da a a
Prof Dr Ermínia Terezinha Menon Maricato. As questões discutidas
foram:
Qual é a viabilidade social e econômica da ampliação do uso
habitacional das áreas centrais, especialmente com habitação
social?
Quais os condicionantes legais e urbanísticos para seu sucesso?
Qual é a melhor solução entre derrubar e reconstruir ou
restaurar e adaptar os edifícios existentes?
A indústria de componentes construtivos e da construção civil
está preparada para esse tipo de intervenção em larga escala?
Durante os debates, veio à tona, novamente, a experiência francesa de
reabilitação urbana, em especial pelo caráter abrangente de suas
políticas públicas que compreendem atribuições e responsabilidades
específicas para cada nível de governo. O subsídio à população que não
tem condições de acesso ao mercado imobiliário e o controle
urbanístico do uso do solo também foram citados como aspectos
positivos da experiência francesa. As críticas foram referentes à
necessidade cada vez maior de subsídios públicos do governo francês
para a população pobre, ou seja, o enorme custo fiscal de manter a
população nos locais de origem.
No que tange às experiências latino-americanas de intervenção nas
áreas centrais com enfoque habitacional, o único exemplo citado foi o
da Cidade do México, onde, após o terremoto ocorrido em 1985,
foram construídas 45.000 unidades na Área Central, o que contou com
c.
um alto investimento externo e com a participação da população e de
diversos setores.
Comissão de Estudos sobre Habitação na Área Central de São Paulo
Em 2001, a Câmara Municipal de São Paulo constituiu uma Comissão de
Estudos sobre Habitação na Área Central de São Paulo, sob a presidência
do vereador Nabil Georges Bonduki. As sessões públicas abordaram os
seguintes temas: problemas e perspectivas da Área Central;
experiências relevantes de habitação; condições de vida nos cortiços e
ocupações; política urbana e política habitacional no Centro:
programas e recursos existentes; potencial de ocupação do Centro e
legislação urbanística incidente; reforma e reciclagem de edificações e
legislação incidente. As conclusões e os encaminhamentos foram
sistematizados em um “Relatório Final” publicado em setembro de
2001. Além desse relatório, um documento foi divulgado contendo o
resumo das recomendações e propostas e um panorama geral da
questão habitacional na Área Central de São Paulo, com os aspectos
relativos à viabilidade da habitação social. Este estudo contribuiu para
confirmar e reforçar a relevância da habitação na Área Central e para
reunir os diversos agentes envolvidos com a implementação de uma
política específica para São Paulo.
Seminário Internacional “Reabilitação de edifícios para uso
habitacional: tecnologia da reforma”
No final do primeiro ano da gestão de Marta Teresa Suplicy, a Sehab, a
Caixa Econômica Federal e o Sindicato da Indústria da Construção
Civil, em cooperação com o governo francês, promoveram o
Seminário Internacional “Reabilitação de edifícios para uso habitacional:
tecnologia da reforma” para discutir as inovações tecnológicas
necessárias para o setor da construção civil a fim de viabilizar a
reabilitação de edifícios para o uso habitacional a custos compatíveis
com um programa de larga escala. A base para o debate foi a exposição
da experiência francesa e as iniciativas concluídas e em andamento de
reforma de edifícios na Área Central de São Paulo.
A recente experiência de São Paulo foi apresentada sob a ótica das
assessorias técnicas, das construtoras envolvidas nas obras de reforma
de edifícios e do principal agente financiador, a CEF. A experiência
d.
e.
95Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO94 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
25 A exposição da experiência francesa foi feita por Jean-Yves
Coulon, Consultor do Pact-Arim Internacional e ex-diretor do Pact-
Arim de Ille et Vilaine na Bretanha; Nancy Bouché,
Inspecteur géneral de l'equipement du Ministère de
l'Equipement et du Logement; Dominique Caccavelli, engenheiro
chefe de pesquisa do CSTB Centre Scientifique et Technique du
Bâtiment e Didier Butteux, arquiteto coordenador de projetos
do Pact de Paris.
26 Realizado e promovido pela Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, pelo Lincoln Institute of Land Policy e pelo PÓLIS -
Instituto de Estudos, Formação e Assessoria em Políticas Sociais em
Campinas, São Paulo.
urbana, grande parte do curso foi destinada à compreensão do
conjunto de aspectos relacionados à política de habitação e reabilitação 25
francesas . Um panorama das características e problemas existentes
nas cidades brasileiras, relacionados ao tema, foi montado ao longo do
curso com a contribuição dos profissionais das várias regiões do país.
Seminário internacional “Gestão da terra urbana e habitação de
interesse social”
Ainda em 2000, foi realizado o Seminário internacional “Gestão da terra 26
urbana e habitação de interesse social” que debateu em um dos grupos
de trabalho a habitação social em áreas centrais sob a coordenação da a a
Prof Dr Ermínia Terezinha Menon Maricato. As questões discutidas
foram:
Qual é a viabilidade social e econômica da ampliação do uso
habitacional das áreas centrais, especialmente com habitação
social?
Quais os condicionantes legais e urbanísticos para seu sucesso?
Qual é a melhor solução entre derrubar e reconstruir ou
restaurar e adaptar os edifícios existentes?
A indústria de componentes construtivos e da construção civil
está preparada para esse tipo de intervenção em larga escala?
Durante os debates, veio à tona, novamente, a experiência francesa de
reabilitação urbana, em especial pelo caráter abrangente de suas
políticas públicas que compreendem atribuições e responsabilidades
específicas para cada nível de governo. O subsídio à população que não
tem condições de acesso ao mercado imobiliário e o controle
urbanístico do uso do solo também foram citados como aspectos
positivos da experiência francesa. As críticas foram referentes à
necessidade cada vez maior de subsídios públicos do governo francês
para a população pobre, ou seja, o enorme custo fiscal de manter a
população nos locais de origem.
No que tange às experiências latino-americanas de intervenção nas
áreas centrais com enfoque habitacional, o único exemplo citado foi o
da Cidade do México, onde, após o terremoto ocorrido em 1985,
foram construídas 45.000 unidades na Área Central, o que contou com
c.
um alto investimento externo e com a participação da população e de
diversos setores.
Comissão de Estudos sobre Habitação na Área Central de São Paulo
Em 2001, a Câmara Municipal de São Paulo constituiu uma Comissão de
Estudos sobre Habitação na Área Central de São Paulo, sob a presidência
do vereador Nabil Georges Bonduki. As sessões públicas abordaram os
seguintes temas: problemas e perspectivas da Área Central;
experiências relevantes de habitação; condições de vida nos cortiços e
ocupações; política urbana e política habitacional no Centro:
programas e recursos existentes; potencial de ocupação do Centro e
legislação urbanística incidente; reforma e reciclagem de edificações e
legislação incidente. As conclusões e os encaminhamentos foram
sistematizados em um “Relatório Final” publicado em setembro de
2001. Além desse relatório, um documento foi divulgado contendo o
resumo das recomendações e propostas e um panorama geral da
questão habitacional na Área Central de São Paulo, com os aspectos
relativos à viabilidade da habitação social. Este estudo contribuiu para
confirmar e reforçar a relevância da habitação na Área Central e para
reunir os diversos agentes envolvidos com a implementação de uma
política específica para São Paulo.
Seminário Internacional “Reabilitação de edifícios para uso
habitacional: tecnologia da reforma”
No final do primeiro ano da gestão de Marta Teresa Suplicy, a Sehab, a
Caixa Econômica Federal e o Sindicato da Indústria da Construção
Civil, em cooperação com o governo francês, promoveram o
Seminário Internacional “Reabilitação de edifícios para uso habitacional:
tecnologia da reforma” para discutir as inovações tecnológicas
necessárias para o setor da construção civil a fim de viabilizar a
reabilitação de edifícios para o uso habitacional a custos compatíveis
com um programa de larga escala. A base para o debate foi a exposição
da experiência francesa e as iniciativas concluídas e em andamento de
reforma de edifícios na Área Central de São Paulo.
A recente experiência de São Paulo foi apresentada sob a ótica das
assessorias técnicas, das construtoras envolvidas nas obras de reforma
de edifícios e do principal agente financiador, a CEF. A experiência
d.
e.
95Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO94 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
25 A exposição da experiência francesa foi feita por Jean-Yves
Coulon, Consultor do Pact-Arim Internacional e ex-diretor do Pact-
Arim de Ille et Vilaine na Bretanha; Nancy Bouché,
Inspecteur géneral de l'equipement du Ministère de
l'Equipement et du Logement; Dominique Caccavelli, engenheiro
chefe de pesquisa do CSTB Centre Scientifique et Technique du
Bâtiment e Didier Butteux, arquiteto coordenador de projetos
do Pact de Paris.
26 Realizado e promovido pela Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, pelo Lincoln Institute of Land Policy e pelo PÓLIS -
Instituto de Estudos, Formação e Assessoria em Políticas Sociais em
Campinas, São Paulo.
francesa foi exposta nos seguintes aspectos: importância da reabilitação
na economia francesa; questões relativas à concepção e coordenação
de projeto; metodologia para elaboração de diagnóstico sobre as
construções antigas e instrumentos utilizados para a avaliar a viabilidade
de custos das operações de reabilitação de edifícios.
A CEF apresentou o, então recém criado, “Programa de Revitalização
de Sítios Históricos”, que também conta com uma cooperação com o
governo francês. Este programa apresenta algumas alternativas para a
obtenção de financiamento para a reforma ou ampliação de imóvel,
aquisição de imóvel novo ou usado (também com a opção de reforma
ou ampliação), aquisição de terreno e/ou construção de imóvel e
construção de imóvel em terreno próprio. Segundo a CEF, o programa
pretendia estimular a vinda de moradores para as áreas centrais, a
exemplo do ocorrido em outras cidades. Ou seja, à parte de uma
análise das condições que o programa oferece para a efetivação do
objetivo proposto, essa é mais uma iniciativa que enfatiza a importância
do uso habitacional nas áreas centrais. Os recursos para este programa
seriam oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e
do Fundo de Arrendamento Residencial.
As construtoras afirmaram estar adquirindo experiência na reforma de
edifícios com a perspectiva de ampliação da demanda de classe média
por esse segmento do mercado. Aproveitaram para reinvidicar que
novos programas sejam criados para a classe média, permitindo a
construção de garagens no Centro, haja vista a baixa rentabilidade
propiciada pelo PAR.
O empreiteiro francês Pierre de Boismenu mostrou a evolução da
reabilitação urbana dentro do setor da construção civil francês, que
representa atualmente 50% do setor e responde por um emprego de
mão-de-obra 30% superior ao da edificação nova. Outro aspecto
apontado foi o da manutenção dos edifícios que é prevista num
intervalo de 12 anos nos casos de grandes reformas e de 2 anos nas
pequenas. Existe também uma coordenadoria social que atua na
manutenção da população moradora nos bairros e na condução das
relações durante a fase de obras. O representante da Sageco
(sociedade anônima promotora de habitações populares, um
organismo das HLM atuante em Paris), Jacques Pace, e os especialistas
em reabilitação urbana Jacques Perrot e Pierre Coute destacaram a
importância da avaliação da viabilidade dos custos de reabilitação dos
imóveis antigos.
Workshop “PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat”
Em 2002, a Sehab, o Procentro e a Cohab organizaram o workshop
“PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat” com o objetivo
de apresentar os resultados da primeira parte de um levantamento de
áreas de interesse para intervenção. O trabalho fez parte do Programa
Morar Perto e consistiu do levantamento detalhado de seis regiões
definidas na Área Central , dentro das quais foram definidos perímetros
de intervenção que seriam objeto de propostas na segunda fase do
trabalho. As responsáveis pela elaboração do trabalho foram doze 27
assessorias técnicas contratadas em duas etapas . Os critérios
definidos para o levantamento foram a identificação de imóveis que
apresentassem potencialidades diretas e indiretas para reabilitação e
para novos empreendimentos, imóveis encortiçados e com uso
institucional. O ponto mais polêmico da discussão foi a urgência em
delimitar as Zonas Especiais de Interesse Social - (ZEIS) para inserção
na proposta de Plano Diretor, então em elaboração pela Sempla. O
problema era a incompatibilidade entre o prazo para a conclusão dos
levantamentos de todos os setores e a posteiror definição das zonas e o
prazo, já praticamente encerrado, para o envio da proposta de ZEIS da
Sehab para a Sempla.
Workshop “Locação social”
Logo em seguida, a Sehab realizou o workshop “Locação social” como
parte dos acordos de cooperação técnica da PMSP com os governos da
França, Holanda e Itália. O objetivo do encontro foi apresentar as
experiências de locação social nestes países, apontando a estrutura
administrativa, os aspectos normativos e financeiros e a gestão
condominial.
A Holanda conta com 824 associações de habitação social e o
aluguel social atende a 36% da população, ou seja, 2,4 milhões de 28
pessoas. O limite de renda familiar anual é de 23.000 € para a
locação social e os subsídios para locação eram da ordem de US$
2 bilhões.
f.
g.
97Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO96 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
27 P a r t i c i p a r a m d a p r i m e i r a apresentação as assessorias t é cn i ca s Peab i r u , I n t e g ra , Aprocohab, AD, Norte e Ambiente.
28 Cerca de R$ 34.000,00, na época.
francesa foi exposta nos seguintes aspectos: importância da reabilitação
na economia francesa; questões relativas à concepção e coordenação
de projeto; metodologia para elaboração de diagnóstico sobre as
construções antigas e instrumentos utilizados para a avaliar a viabilidade
de custos das operações de reabilitação de edifícios.
A CEF apresentou o, então recém criado, “Programa de Revitalização
de Sítios Históricos”, que também conta com uma cooperação com o
governo francês. Este programa apresenta algumas alternativas para a
obtenção de financiamento para a reforma ou ampliação de imóvel,
aquisição de imóvel novo ou usado (também com a opção de reforma
ou ampliação), aquisição de terreno e/ou construção de imóvel e
construção de imóvel em terreno próprio. Segundo a CEF, o programa
pretendia estimular a vinda de moradores para as áreas centrais, a
exemplo do ocorrido em outras cidades. Ou seja, à parte de uma
análise das condições que o programa oferece para a efetivação do
objetivo proposto, essa é mais uma iniciativa que enfatiza a importância
do uso habitacional nas áreas centrais. Os recursos para este programa
seriam oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e
do Fundo de Arrendamento Residencial.
As construtoras afirmaram estar adquirindo experiência na reforma de
edifícios com a perspectiva de ampliação da demanda de classe média
por esse segmento do mercado. Aproveitaram para reinvidicar que
novos programas sejam criados para a classe média, permitindo a
construção de garagens no Centro, haja vista a baixa rentabilidade
propiciada pelo PAR.
O empreiteiro francês Pierre de Boismenu mostrou a evolução da
reabilitação urbana dentro do setor da construção civil francês, que
representa atualmente 50% do setor e responde por um emprego de
mão-de-obra 30% superior ao da edificação nova. Outro aspecto
apontado foi o da manutenção dos edifícios que é prevista num
intervalo de 12 anos nos casos de grandes reformas e de 2 anos nas
pequenas. Existe também uma coordenadoria social que atua na
manutenção da população moradora nos bairros e na condução das
relações durante a fase de obras. O representante da Sageco
(sociedade anônima promotora de habitações populares, um
organismo das HLM atuante em Paris), Jacques Pace, e os especialistas
em reabilitação urbana Jacques Perrot e Pierre Coute destacaram a
importância da avaliação da viabilidade dos custos de reabilitação dos
imóveis antigos.
Workshop “PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat”
Em 2002, a Sehab, o Procentro e a Cohab organizaram o workshop
“PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat” com o objetivo
de apresentar os resultados da primeira parte de um levantamento de
áreas de interesse para intervenção. O trabalho fez parte do Programa
Morar Perto e consistiu do levantamento detalhado de seis regiões
definidas na Área Central , dentro das quais foram definidos perímetros
de intervenção que seriam objeto de propostas na segunda fase do
trabalho. As responsáveis pela elaboração do trabalho foram doze 27
assessorias técnicas contratadas em duas etapas . Os critérios
definidos para o levantamento foram a identificação de imóveis que
apresentassem potencialidades diretas e indiretas para reabilitação e
para novos empreendimentos, imóveis encortiçados e com uso
institucional. O ponto mais polêmico da discussão foi a urgência em
delimitar as Zonas Especiais de Interesse Social - (ZEIS) para inserção
na proposta de Plano Diretor, então em elaboração pela Sempla. O
problema era a incompatibilidade entre o prazo para a conclusão dos
levantamentos de todos os setores e a posteiror definição das zonas e o
prazo, já praticamente encerrado, para o envio da proposta de ZEIS da
Sehab para a Sempla.
Workshop “Locação social”
Logo em seguida, a Sehab realizou o workshop “Locação social” como
parte dos acordos de cooperação técnica da PMSP com os governos da
França, Holanda e Itália. O objetivo do encontro foi apresentar as
experiências de locação social nestes países, apontando a estrutura
administrativa, os aspectos normativos e financeiros e a gestão
condominial.
A Holanda conta com 824 associações de habitação social e o
aluguel social atende a 36% da população, ou seja, 2,4 milhões de 28
pessoas. O limite de renda familiar anual é de 23.000 € para a
locação social e os subsídios para locação eram da ordem de US$
2 bilhões.
f.
g.
97Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO96 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
27 P a r t i c i p a r a m d a p r i m e i r a apresentação as assessorias t é cn i ca s Peab i r u , I n t e g ra , Aprocohab, AD, Norte e Ambiente.
28 Cerca de R$ 34.000,00, na época.
Na Itália, os Istituti Autonomi Case Popolari, Institutos Autônomos
das Casas Populares, responsáveis pela construção, projeto e
gerenciamento dos empreendimentos de habitação social,
passam por mudanças e não atuam mais da mesma maneira em
todo o país. A inadimplência em relação ao pagamento dos
aluguéis e as punições previstas foram muito questionadas pelos
participantes e a situação mais crítica apontada pelos expositores
foi a da região Sul da Itália.
“Laboratório de Diagnóstico” e “Laboratório de Obras de Reabilitação”
Ainda em 2002, no âmbito da cooperação técnica com o Governo da
França, a Prefeitura Municipal de São Paulo realizou dois eventos, o
primeiro, chamado de “Laboratório de Diagnóstico”, tinha por objetivo
discutir métodos de avaliação de edifícios, considerando o
conhecimento dos principais problemas e a conveniência ou não de
uma reforma, e os critérios de projeto para redução de custos com
qualidade. O segundo, chamado de “Laboratório de Obras de
Reabilitação”, teve por objetivo discutir programas e controle de obras
de reforma com base em experiências francesas e brasileiras.
Seminário “Estatuto da Cidade e Habitação na Área Central de São
Paulo”
Em junho de 2002 foi realizado pelo Laboratório de Habitação e
Assentamentos Humanos da FAUUSP em parceria com a Sehab o
seminário “Estatuto da Cidade e Habitação na Área Central de São 29 30
Paulo” para discutir os aspectos do Estatuto da Cidade que podem
interferir em uma política habitacional para a Área Central de São Paulo.
Foi possível verificar, ao longo do seminário, os diversos avanços do
tema em discussão, dentre os principais a consolidação de um discurso
consensual sobre a importância da ampliação da moradia social na Área
Central de São Paulo em virtude, principalmente, de seu esvaziamento
populacional. A possibilidade, que o Estatuto apresenta, de transformar
o uso ocioso dos imóveis em uso efetivo por meio da aplicação do
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, também foi
apontada como um avanço.
O Plano Diretor (que ainda não estava aprovado em junho de 2002)
avançaria com as propostas de definição de ZEIS para regiões vazias e
h.
i.
subutilizadas da Área Central; com a isenção de contrapartida onerosa
para ultrapassar o Coeficiente de Aproveitamento Único nos
empreendimentos de Habitação de Interesse Social e com a exigência
de utilização compulsória para os imóveis ociosos. Os critérios que
definem e caracterizam um imóvel como subutilizado podem
repercutir diretamente na abrangência do instrumento, ou seja, quanto
mais restritivas forem as características, menor será o número de
imóveis que poderão ser definidos como subutilizados e,
conseqüentemente, passíveis de utilização compulsória.
A Operação Urbana Centro, assim como outras operações urbanas,
apresenta a possibilidade de transferência de potencial construtivo para
áreas externas aos seus limites, sem definição prévia de quais podem
receber esse potencial. Esse incentivo, muito questionado devido aos
impactos que acarreta nas áreas que recebem os potenciais, se
encontra, pelo menos temporariamente, suspenso pela Justiça.
A disponibilidade de recursos financeiros para programas de habitação
na Área Central através do PAR, da Caixa Econômica Federal, e do
Programa de Atuação em Cortiços - (PAC), da Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano, que conta com recursos do
BID, foi apontada como outro avanço fundamental.
No tocante às intervenções habitacionais, surgiu, em contraposição às
intervenções pontuais em prédios isolados, o conceito inovador de
trabalho integrado (urbanístico, habitacional, social e jurídico) em
conjuntos de quadras.
A redução do preço dos imóveis aparece como uma questão incerta,
que depende em grande parte do processo de requalificação urbana da
Área Central. O desafio apontado foi o de reduzir os preços para
atender à demanda de interesse social dentro dos limites estabelecidos
para o financiamento do PAR pela CEF. Esse programa dispõe de
recursos para atender famílias cuja renda atinge até 6 sm e o custo total
da unidade tem como valor máximo R$ 28.000,00. Vários expositores
apontaram as dificuldades de adquirir imóveis na Área Central de São
Paulo dentro desse limite.
Quando os expositores foram questionados sobre as possibilidades que
o Estatuto da Cidade oferece para a redução dos preços dos imóveis, a
99Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO98 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
29 A síntese do seminário faz parte do relatório de acompanhamento da
Finep, financiadora do evento.
30 Lei 5.788, de10 de julho de 2001, que regulamenta os artigos 182 e
183 da Constituição Federal sobre a política urbana.
Na Itália, os Istituti Autonomi Case Popolari, Institutos Autônomos
das Casas Populares, responsáveis pela construção, projeto e
gerenciamento dos empreendimentos de habitação social,
passam por mudanças e não atuam mais da mesma maneira em
todo o país. A inadimplência em relação ao pagamento dos
aluguéis e as punições previstas foram muito questionadas pelos
participantes e a situação mais crítica apontada pelos expositores
foi a da região Sul da Itália.
“Laboratório de Diagnóstico” e “Laboratório de Obras de Reabilitação”
Ainda em 2002, no âmbito da cooperação técnica com o Governo da
França, a Prefeitura Municipal de São Paulo realizou dois eventos, o
primeiro, chamado de “Laboratório de Diagnóstico”, tinha por objetivo
discutir métodos de avaliação de edifícios, considerando o
conhecimento dos principais problemas e a conveniência ou não de
uma reforma, e os critérios de projeto para redução de custos com
qualidade. O segundo, chamado de “Laboratório de Obras de
Reabilitação”, teve por objetivo discutir programas e controle de obras
de reforma com base em experiências francesas e brasileiras.
Seminário “Estatuto da Cidade e Habitação na Área Central de São
Paulo”
Em junho de 2002 foi realizado pelo Laboratório de Habitação e
Assentamentos Humanos da FAUUSP em parceria com a Sehab o
seminário “Estatuto da Cidade e Habitação na Área Central de São 29 30
Paulo” para discutir os aspectos do Estatuto da Cidade que podem
interferir em uma política habitacional para a Área Central de São Paulo.
Foi possível verificar, ao longo do seminário, os diversos avanços do
tema em discussão, dentre os principais a consolidação de um discurso
consensual sobre a importância da ampliação da moradia social na Área
Central de São Paulo em virtude, principalmente, de seu esvaziamento
populacional. A possibilidade, que o Estatuto apresenta, de transformar
o uso ocioso dos imóveis em uso efetivo por meio da aplicação do
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, também foi
apontada como um avanço.
O Plano Diretor (que ainda não estava aprovado em junho de 2002)
avançaria com as propostas de definição de ZEIS para regiões vazias e
h.
i.
subutilizadas da Área Central; com a isenção de contrapartida onerosa
para ultrapassar o Coeficiente de Aproveitamento Único nos
empreendimentos de Habitação de Interesse Social e com a exigência
de utilização compulsória para os imóveis ociosos. Os critérios que
definem e caracterizam um imóvel como subutilizado podem
repercutir diretamente na abrangência do instrumento, ou seja, quanto
mais restritivas forem as características, menor será o número de
imóveis que poderão ser definidos como subutilizados e,
conseqüentemente, passíveis de utilização compulsória.
A Operação Urbana Centro, assim como outras operações urbanas,
apresenta a possibilidade de transferência de potencial construtivo para
áreas externas aos seus limites, sem definição prévia de quais podem
receber esse potencial. Esse incentivo, muito questionado devido aos
impactos que acarreta nas áreas que recebem os potenciais, se
encontra, pelo menos temporariamente, suspenso pela Justiça.
A disponibilidade de recursos financeiros para programas de habitação
na Área Central através do PAR, da Caixa Econômica Federal, e do
Programa de Atuação em Cortiços - (PAC), da Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano, que conta com recursos do
BID, foi apontada como outro avanço fundamental.
No tocante às intervenções habitacionais, surgiu, em contraposição às
intervenções pontuais em prédios isolados, o conceito inovador de
trabalho integrado (urbanístico, habitacional, social e jurídico) em
conjuntos de quadras.
A redução do preço dos imóveis aparece como uma questão incerta,
que depende em grande parte do processo de requalificação urbana da
Área Central. O desafio apontado foi o de reduzir os preços para
atender à demanda de interesse social dentro dos limites estabelecidos
para o financiamento do PAR pela CEF. Esse programa dispõe de
recursos para atender famílias cuja renda atinge até 6 sm e o custo total
da unidade tem como valor máximo R$ 28.000,00. Vários expositores
apontaram as dificuldades de adquirir imóveis na Área Central de São
Paulo dentro desse limite.
Quando os expositores foram questionados sobre as possibilidades que
o Estatuto da Cidade oferece para a redução dos preços dos imóveis, a
99Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO98 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
29 A síntese do seminário faz parte do relatório de acompanhamento da
Finep, financiadora do evento.
30 Lei 5.788, de10 de julho de 2001, que regulamenta os artigos 182 e
183 da Constituição Federal sobre a política urbana.
resposta recaiu sobre a existência ou não de um processo de
requalificação na região. Ou seja, o principal fator que interfere no valor
dos imóveis é a condição urbanística da região, fator que também foi
colocado como condicionante para o interesse do mercado imobiliário
em investir na região. De qualquer maneira, essa dificuldade de adquirir
imóveis que se enquadrem nos valores de financiamento do PAR resulta
na incapacidade de utilização dos recursos que estão disponíveis.
Seminário Internacional “Reabilitação do Centro de São Paulo: novas
oportunidades para o mercado imobiliário”
Em junho de 2003 foi realizado, pela Prefeitura Municipal de São Paulo,
pelo Secovi e pelo Sinduscon o seminário internacional “Reabilitação do
Centro de São Paulo: novas oportunidades para o mercado imobiliário”. O
Consulado da França fez um breve pronunciamento sobre a
importância do estreitamento de relações entre o Brasil e o governo
francês, indicando a possibilidade de que investidores franceses se
interessarem em atuar no setor e ressaltando a existência de diversas
cooperações técnicas sobre reabilitação urbana em andamento.
A Caixa Econômica Federal fez uma exposição sobre a reabilitação
urbana de áreas centrais destacando sua ação estratégica para o
desenvolvimento urbano. Foram apresentados dados da Alemanha,
França, Itália e Reino Unido em que a reabilitação urbana corresponde,
respectivamente, a 47%, 52%, 65% e 63% do total de investimentos
habitacionais de cada um desses países. Dados brasileiros indicam a
existência de 4,6 milhões domicílios urbanos vagos diante de um déficit
habitacional de 5,4 milhões de moradias. Como antecedentes são
apresentadas as experiências de Olinda, nos anos 80, e de Salvador e do
Rio de Janeiro, nos anos 90. O Programa de Revitalização de Sítios
Históricos (PRSH) foi lançado pela CEF em dezembro de 2000 com o
objetivo de “articular parceiros para incentivar a reabilitação das áreas
centrais degradadas de nossas cidades, com uma visão de integrar a
conservação do patrimônio com o desenvolvimento urbano”.
Em março de 2001 foi assinado um Convênio de Cooperação Técnica
entre a CEF e o Governo Francês para o desenvolvimento de Estudos
de Viabilidade de Reabilitação de Imóveis para Uso Habitacional em
Sítios Históricos no âmbito do PRSH. Foram firmados convênios com as
cidades de São Luís, Belém, Recife, Salvador, Natal, Porto Alegre e João
j.
Pessoa. As ações previstas pela cooperação técnica foram estudos de
viabilidades, realização de Ateliers Sirchal (Sítio Internacional sobre a 31
Revitalização de Centros Históricos da América Latina e Caribe ) e
definição de perímetros de reabilitação integrada - PRI.
As linhas de financiamento do PRSH poderiam ser para aquisição,
reforma ou arrendamento de imóveis e melhoria da infra-estrutura
urbana, na realidade, nada mais do que as linhas já disponíveis pela CEF.
Sugere-se o aporte de recursos para viabilizar a reabilitação urbana e a
aquisição antecipada de imóveis para a recuperação e adaptação em
multifamiliares, para locação social pública - tipo HLM francês. A CEF
explicita seu pensamento de que o Ministério das Cidades deverá
formular uma política nacional de reabilitação urbana de áreas centrais.
Jean Jacques Remy, engenheiro do grupo de construção francês GTM,
falou sobre as empresas e a política de reabilitação na França. Após um
breve apanhado sobre as origens e a evolução do setor da reabilitação,
Remy destaca que este setor compreende obras estruturais (alteração
ou reconstrução da estrutura da edificação), de melhoria ou
modernização da moradia e ações periódicas de manutenção e
conservação do existente. Após 25 anos de experiência na reabilitação
urbana, este setor responde por 52% dos investimentos habitacionais
da França, sendo os últimos dez anos marcados por um forte
crescimento. As perspectivas para o setor são otimistas, considera-se
que esta mantenha uma evolução positiva ou estável no futuro. Ou
seja, ele reforça a importância econômica que a reabilitação tem no
setor da construção civil comparativamente com a construção nova.
Os principais agentes da reabilitação são as pequenas (1 a 10
funcionários) e médias empresas (até 50 funcionários). Para conseguir
ter sucesso numa operação de reabilitação é necessário compor uma
equipe especializada, o que acabou gerando uma demanda por
profissionais qualificados. As grandes empresas de porte nacional vêm
se incorporando ao setor, principalmente quando o objeto da
reabilitação é o parque dos conjuntos habitacionais. Além da
qualificação profissional, ocorreu também uma adequação de técnicas
e produtos às exigências da reabilitação. Outro aspecto abordado por
Remy foi o financiamento da reabilitação. A ANAH subsidia obras de
melhoramentos em habitações privadas para locação. Nos casos das
Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO100 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
31 Os participantes do Sirchal são: Ministère dês Affaires Étrangères, Ministère de la Culture et de la Communication, Ministère de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, Unesco/ Patrimônio Mundial; BID; UIA (União Internacional dos Arquitetos), Maison de L'Amerique Latine e Association Française d'Action Artistique (AFAA).
101
resposta recaiu sobre a existência ou não de um processo de
requalificação na região. Ou seja, o principal fator que interfere no valor
dos imóveis é a condição urbanística da região, fator que também foi
colocado como condicionante para o interesse do mercado imobiliário
em investir na região. De qualquer maneira, essa dificuldade de adquirir
imóveis que se enquadrem nos valores de financiamento do PAR resulta
na incapacidade de utilização dos recursos que estão disponíveis.
Seminário Internacional “Reabilitação do Centro de São Paulo: novas
oportunidades para o mercado imobiliário”
Em junho de 2003 foi realizado, pela Prefeitura Municipal de São Paulo,
pelo Secovi e pelo Sinduscon o seminário internacional “Reabilitação do
Centro de São Paulo: novas oportunidades para o mercado imobiliário”. O
Consulado da França fez um breve pronunciamento sobre a
importância do estreitamento de relações entre o Brasil e o governo
francês, indicando a possibilidade de que investidores franceses se
interessarem em atuar no setor e ressaltando a existência de diversas
cooperações técnicas sobre reabilitação urbana em andamento.
A Caixa Econômica Federal fez uma exposição sobre a reabilitação
urbana de áreas centrais destacando sua ação estratégica para o
desenvolvimento urbano. Foram apresentados dados da Alemanha,
França, Itália e Reino Unido em que a reabilitação urbana corresponde,
respectivamente, a 47%, 52%, 65% e 63% do total de investimentos
habitacionais de cada um desses países. Dados brasileiros indicam a
existência de 4,6 milhões domicílios urbanos vagos diante de um déficit
habitacional de 5,4 milhões de moradias. Como antecedentes são
apresentadas as experiências de Olinda, nos anos 80, e de Salvador e do
Rio de Janeiro, nos anos 90. O Programa de Revitalização de Sítios
Históricos (PRSH) foi lançado pela CEF em dezembro de 2000 com o
objetivo de “articular parceiros para incentivar a reabilitação das áreas
centrais degradadas de nossas cidades, com uma visão de integrar a
conservação do patrimônio com o desenvolvimento urbano”.
Em março de 2001 foi assinado um Convênio de Cooperação Técnica
entre a CEF e o Governo Francês para o desenvolvimento de Estudos
de Viabilidade de Reabilitação de Imóveis para Uso Habitacional em
Sítios Históricos no âmbito do PRSH. Foram firmados convênios com as
cidades de São Luís, Belém, Recife, Salvador, Natal, Porto Alegre e João
j.
Pessoa. As ações previstas pela cooperação técnica foram estudos de
viabilidades, realização de Ateliers Sirchal (Sítio Internacional sobre a 31
Revitalização de Centros Históricos da América Latina e Caribe ) e
definição de perímetros de reabilitação integrada - PRI.
As linhas de financiamento do PRSH poderiam ser para aquisição,
reforma ou arrendamento de imóveis e melhoria da infra-estrutura
urbana, na realidade, nada mais do que as linhas já disponíveis pela CEF.
Sugere-se o aporte de recursos para viabilizar a reabilitação urbana e a
aquisição antecipada de imóveis para a recuperação e adaptação em
multifamiliares, para locação social pública - tipo HLM francês. A CEF
explicita seu pensamento de que o Ministério das Cidades deverá
formular uma política nacional de reabilitação urbana de áreas centrais.
Jean Jacques Remy, engenheiro do grupo de construção francês GTM,
falou sobre as empresas e a política de reabilitação na França. Após um
breve apanhado sobre as origens e a evolução do setor da reabilitação,
Remy destaca que este setor compreende obras estruturais (alteração
ou reconstrução da estrutura da edificação), de melhoria ou
modernização da moradia e ações periódicas de manutenção e
conservação do existente. Após 25 anos de experiência na reabilitação
urbana, este setor responde por 52% dos investimentos habitacionais
da França, sendo os últimos dez anos marcados por um forte
crescimento. As perspectivas para o setor são otimistas, considera-se
que esta mantenha uma evolução positiva ou estável no futuro. Ou
seja, ele reforça a importância econômica que a reabilitação tem no
setor da construção civil comparativamente com a construção nova.
Os principais agentes da reabilitação são as pequenas (1 a 10
funcionários) e médias empresas (até 50 funcionários). Para conseguir
ter sucesso numa operação de reabilitação é necessário compor uma
equipe especializada, o que acabou gerando uma demanda por
profissionais qualificados. As grandes empresas de porte nacional vêm
se incorporando ao setor, principalmente quando o objeto da
reabilitação é o parque dos conjuntos habitacionais. Além da
qualificação profissional, ocorreu também uma adequação de técnicas
e produtos às exigências da reabilitação. Outro aspecto abordado por
Remy foi o financiamento da reabilitação. A ANAH subsidia obras de
melhoramentos em habitações privadas para locação. Nos casos das
Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO100 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
31 Os participantes do Sirchal são: Ministère dês Affaires Étrangères, Ministère de la Culture et de la Communication, Ministère de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, Unesco/ Patrimônio Mundial; BID; UIA (União Internacional dos Arquitetos), Maison de L'Amerique Latine e Association Française d'Action Artistique (AFAA).
101
OPAH os subsídios são concentrados. Uma OPAH resulta de um
convênio firmado entre a Prefeitura, a ANAH e o Governo Central. Os
custos dos imóveis reabilitados são atualmente equivalentes aos custos
da construção nova, porém nos primórdios os custos médios eram
superiores. Remy afirma que é mais rentável reabilitar uma edificação
“sadia” do que demolir para reconstruir. Para isso é fundamental
realizar uma avaliação técnica prévia. Nas considerações finais da
exposição reafirma-se que a reabilitação é um novo campo de atuação
no ramo da construção civil, os recursos necessários são menores do
que para as construções novas, o impacto sobre as comunidades é
reduzido e a geração de empregos é superior às das construções
novas.
Palestra “As políticas de habitação social, hoje, na França”
No mesmo dia desse seminário, Marie Thérèse Drosso Ferial,
demógrafa com especialização em Urbanismo, pesquisadora do Institut
d'urbanisme de Paris, realizou uma palestra sobre “as políticas de
habitação social, hoje, na França” nas dependências da Emurb. Disposta
a discorrer sobre dois aspectos da política habitacional francesa -
mecanismos e instrumentos; dificuldades atuais - Ferial também expôs
diversas críticas, dentre elas o fato da habitação ser um assunto de
competência exclusiva do Governo Central apesar da descentralização
implantada desde 1980.
A política habitacional na França, diretamente relacionada com a
política de habitação social, tem três objetivos fundamentais: social -
lutar contra a degradação da habitação; urbano - melhorar a situação
urbana; financeiro - apoiar financeiramente as famílias necessitadas.
Ferial lembra que a França se preocupou em produzir habitação de a
maneira massiva e rápida após a 2 . Guerra Mundial. O grande número
de mortes decorrentes do frio em 1954 e a imigração de
aproximadamente 1 milhão de argelinos na década de 1960 também
justificaram a necessidade de lutar contra a habitação insalubre. O
resultado, porém, nos anos de 1950 e 60 era de qualidade ruim, os
grands esembles, conjuntos habitacionais situados nas periferias das
cidades, concentraram grande parte dos problemas urbanos.
No que concerne aos instrumentos, foram apontados três tópicos:
l.
Instrumentos jurídicos e de regularização: Leis - comprador e
vendedor; proprietário e financiador;
Rede de atores de produção de habitação social: HLM e
empreendedores privados;
Financiamento da habitação social: auxílio à pessoa (locação ou
aquisição) e auxílio à construção (para o produtor construir ou
reabilitar).
O cálculo do financiamento (com subsídios) leva em consideração três
fatores: composição familiar, renda e custo da habitação. Os recursos
são distribuídos por meio dos organismos HLM que intermedeiam a
relação entre as famílias e o Estado. Do total da população francesa,
55% são proprietários, 23% locatários do setor privado, 16%
locatários dos organismos HLM e 5% tem habitação gratuita. Outro
dado fornecido foi de que 57% das habitações são individuais. A
Comissão de Atribuições é outro organismo importante na estrutura
francesa, responsável pela definição de quais agentes - Estado,
Município, Empreendedores Privados - vão atender aos diversos
setores sociais. Interfere na distribuição da produção habitacional.
Dentre os problemas apontados por Ferial, estão as dificuldades
relacionadas com a pauperização dos moradores do parque de HLM, e
conseqüentemente o comprometimento de sua mobilidade social.
Parte desses problemas tem origens étnicas, já que os imigrantes
compõem o estrato mais baixo da escala de rendas. O processo de
degradação do parque habitacional nos anos 1960 e 1970 promoveu
uma tentativa de mudanças nos anos 1990, dentre elas estavam as
propostas de demolição e reconstrução de habitações sociais de
formas urbanas obsoletas. Por ano, 10.000 habitações são demolidas,
parte delas se encontra vazia. Os objetivos dessas mudanças são:
promover um mix social; garantir habitação para os mais pobres
mantendo-os na habitação sem expulsá-los; regulamentar para garantir
a habitação decente. Nesse sentido, foi aprovada em 2000 a Lei de
Solidariedade Urbana que define como obrigatória a existência de 20%
de habitação social nos municípios, o que acabou gerando grandes
polêmicas entre os envolvidos com a questão.
Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO102 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 103
OPAH os subsídios são concentrados. Uma OPAH resulta de um
convênio firmado entre a Prefeitura, a ANAH e o Governo Central. Os
custos dos imóveis reabilitados são atualmente equivalentes aos custos
da construção nova, porém nos primórdios os custos médios eram
superiores. Remy afirma que é mais rentável reabilitar uma edificação
“sadia” do que demolir para reconstruir. Para isso é fundamental
realizar uma avaliação técnica prévia. Nas considerações finais da
exposição reafirma-se que a reabilitação é um novo campo de atuação
no ramo da construção civil, os recursos necessários são menores do
que para as construções novas, o impacto sobre as comunidades é
reduzido e a geração de empregos é superior às das construções
novas.
Palestra “As políticas de habitação social, hoje, na França”
No mesmo dia desse seminário, Marie Thérèse Drosso Ferial,
demógrafa com especialização em Urbanismo, pesquisadora do Institut
d'urbanisme de Paris, realizou uma palestra sobre “as políticas de
habitação social, hoje, na França” nas dependências da Emurb. Disposta
a discorrer sobre dois aspectos da política habitacional francesa -
mecanismos e instrumentos; dificuldades atuais - Ferial também expôs
diversas críticas, dentre elas o fato da habitação ser um assunto de
competência exclusiva do Governo Central apesar da descentralização
implantada desde 1980.
A política habitacional na França, diretamente relacionada com a
política de habitação social, tem três objetivos fundamentais: social -
lutar contra a degradação da habitação; urbano - melhorar a situação
urbana; financeiro - apoiar financeiramente as famílias necessitadas.
Ferial lembra que a França se preocupou em produzir habitação de a
maneira massiva e rápida após a 2 . Guerra Mundial. O grande número
de mortes decorrentes do frio em 1954 e a imigração de
aproximadamente 1 milhão de argelinos na década de 1960 também
justificaram a necessidade de lutar contra a habitação insalubre. O
resultado, porém, nos anos de 1950 e 60 era de qualidade ruim, os
grands esembles, conjuntos habitacionais situados nas periferias das
cidades, concentraram grande parte dos problemas urbanos.
No que concerne aos instrumentos, foram apontados três tópicos:
l.
Instrumentos jurídicos e de regularização: Leis - comprador e
vendedor; proprietário e financiador;
Rede de atores de produção de habitação social: HLM e
empreendedores privados;
Financiamento da habitação social: auxílio à pessoa (locação ou
aquisição) e auxílio à construção (para o produtor construir ou
reabilitar).
O cálculo do financiamento (com subsídios) leva em consideração três
fatores: composição familiar, renda e custo da habitação. Os recursos
são distribuídos por meio dos organismos HLM que intermedeiam a
relação entre as famílias e o Estado. Do total da população francesa,
55% são proprietários, 23% locatários do setor privado, 16%
locatários dos organismos HLM e 5% tem habitação gratuita. Outro
dado fornecido foi de que 57% das habitações são individuais. A
Comissão de Atribuições é outro organismo importante na estrutura
francesa, responsável pela definição de quais agentes - Estado,
Município, Empreendedores Privados - vão atender aos diversos
setores sociais. Interfere na distribuição da produção habitacional.
Dentre os problemas apontados por Ferial, estão as dificuldades
relacionadas com a pauperização dos moradores do parque de HLM, e
conseqüentemente o comprometimento de sua mobilidade social.
Parte desses problemas tem origens étnicas, já que os imigrantes
compõem o estrato mais baixo da escala de rendas. O processo de
degradação do parque habitacional nos anos 1960 e 1970 promoveu
uma tentativa de mudanças nos anos 1990, dentre elas estavam as
propostas de demolição e reconstrução de habitações sociais de
formas urbanas obsoletas. Por ano, 10.000 habitações são demolidas,
parte delas se encontra vazia. Os objetivos dessas mudanças são:
promover um mix social; garantir habitação para os mais pobres
mantendo-os na habitação sem expulsá-los; regulamentar para garantir
a habitação decente. Nesse sentido, foi aprovada em 2000 a Lei de
Solidariedade Urbana que define como obrigatória a existência de 20%
de habitação social nos municípios, o que acabou gerando grandes
polêmicas entre os envolvidos com a questão.
Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO102 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 103
Capítulo 3A formulação de uma política
habitacional para a Área Central
na gestão Marta Teresa Suplicy -
2001 a 2004
NE
LSO
N K
ON
FE
RN
AN
DO
PE
RE
LM
UT
TE
R
Capítulo 3A formulação de uma política
habitacional para a Área Central
na gestão Marta Teresa Suplicy -
2001 a 2004
NE
LSO
N K
ON
FE
RN
AN
DO
PE
RE
LM
UT
TE
R
A política para a Área Central de São Paulo na gestão da prefeita Marta
Suplicy pode ser entendida a partir de três frentes. No primeiro
momento, a gestão apresentou o plano Reconstruir o Centro,
elaborado pelo Procentro sob a coordenação da Administração 1
Regional da Sé , que definia as diretrizes do governo para a Área Central
e indicava, preliminarmente, o papel da habitação nesse contexto por
meio do programa Morar no Centro. O plano Reconstruir o Centro
não passou dessa etapa inicial, mas o Morar no Centro se desenvolveu
dentro da estrutura da Sehab.
A segunda frente se constituiu a partir do Plano de Reabilitação da Área
Central (também conhecido como Ação Centro), desenvolvido pela
Emurb e atrelado a um contrato de financiamento com o BID. Esse
contrato foi negociado na gestão anterior, mas foi incorporado às ações
da atual gestão e adaptado à nova realidade política. A Emurb, na
realidade, ficou com a coordenação geral da Ação Centro, que
incorporou o Morar no Centro e o Procentro. Parte dos objetivos e
diretrizes do Reconstruir o Centro podem ser identificadas na Ação
Centro, mas, certamente, a Segunda não é fruto ou desdobramento do
primeiro.
A terceira frente, constituída pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e
pelo Plano de Habitação, apesar de não se relacionar exclusivamente
com a Área Central, é fundamental para a compreensão do contexto
global. O Plano de Habitação, mesmo tendo sido elaborado pela Sehab
é, muito mais, o resultado de uma obrigação imposta pelo Plano
Diretor do que um plano de ação para as questões habitacionais. A
condução do todo o processo de elaboração e aprovação do PDE junto
à Câmara Municipal foi competência da Sempla.
Esse conjunto de elementos compõe o pano de fundo do que
efetivamente foi formulado como política habitacional para a Área
Central de São Paulo no Morar no Centro. Os diversos programas
habitacionais, as modalidades de atendimento, os recursos, as formas
107Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
1 A arquiteta Sarah Feldman foi contratada como consultora para o Plano.
106 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
A política para a Área Central de São Paulo na gestão da prefeita Marta
Suplicy pode ser entendida a partir de três frentes. No primeiro
momento, a gestão apresentou o plano Reconstruir o Centro,
elaborado pelo Procentro sob a coordenação da Administração 1
Regional da Sé , que definia as diretrizes do governo para a Área Central
e indicava, preliminarmente, o papel da habitação nesse contexto por
meio do programa Morar no Centro. O plano Reconstruir o Centro
não passou dessa etapa inicial, mas o Morar no Centro se desenvolveu
dentro da estrutura da Sehab.
A segunda frente se constituiu a partir do Plano de Reabilitação da Área
Central (também conhecido como Ação Centro), desenvolvido pela
Emurb e atrelado a um contrato de financiamento com o BID. Esse
contrato foi negociado na gestão anterior, mas foi incorporado às ações
da atual gestão e adaptado à nova realidade política. A Emurb, na
realidade, ficou com a coordenação geral da Ação Centro, que
incorporou o Morar no Centro e o Procentro. Parte dos objetivos e
diretrizes do Reconstruir o Centro podem ser identificadas na Ação
Centro, mas, certamente, a Segunda não é fruto ou desdobramento do
primeiro.
A terceira frente, constituída pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e
pelo Plano de Habitação, apesar de não se relacionar exclusivamente
com a Área Central, é fundamental para a compreensão do contexto
global. O Plano de Habitação, mesmo tendo sido elaborado pela Sehab
é, muito mais, o resultado de uma obrigação imposta pelo Plano
Diretor do que um plano de ação para as questões habitacionais. A
condução do todo o processo de elaboração e aprovação do PDE junto
à Câmara Municipal foi competência da Sempla.
Esse conjunto de elementos compõe o pano de fundo do que
efetivamente foi formulado como política habitacional para a Área
Central de São Paulo no Morar no Centro. Os diversos programas
habitacionais, as modalidades de atendimento, os recursos, as formas
107Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
1 A arquiteta Sarah Feldman foi contratada como consultora para o Plano.
106 Capítulo 2
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
108 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
de gestão e os instrumentos urbanísticos propostos fecham o quadro
geral deste capítulo.
Os limites da Área Central de São Paulo adotados em cada programa
foram os seguintes:
2Reconstruir o Centro: 10 distritos (limite da extinta
Administração Regional Sé)
3Morar no Centro: 13 distritos
4Ação Centro: 8 distritos (limite da Subprefeitura Sé)
Em maio de 2001, primeiro ano da gestão da Prefeita Marta Suplicy, a
Sehab, o Procentro e a Administração Regional da Sé apresentaram o 5
plano Reconstruir o Centro como uma meta do programa de governo.
Os objetivos desse plano eram “o resgate do caráter público dos
espaços públicos, a ampliação do uso residencial, a consolidação do
caráter metropolitano da área central, uma atuação urbanística não
excludente, uma gestão urbana voltada para interesses coletivos e a
redução da violência”. Para concretizá-los foram propostos oito
programas: Andar no Centro; Cuidar do Centro; Descobrir o Centro;
Governar o Centro; Investir no Centro; Morar no Centro; Preservar o
Centro e Trabalhar no Centro.
O Reconstruir o Centro apresentou uma caracterização sucinta da 6
Área Central nos aspectos relativos ao patrimônio existente, à
acessibilidade, às diversidades funcional e social, à moradia, ao trabalho
e aos espaços de cultura, lazer e educação. Apontou a região como
subutilizada, com quase 40 mil domicílios vagos. Destacou, também, o
legado de décadas de descaso das diversas instâncias do poder público
em relação ao Centro, principalmente no tocante à manutenção e
conservação da infra-estrutura e dos equipamentos urbanos.
Em 2002, a Sehab divulgou o documento Habitação no Centro: o 7
Programa da Prefeitura que, partindo da premissa de que a
necessidade de ampliação do uso residencial na área central é um
consenso, constata que o alto valor dos imóveis é um dos principais
empecilhos para essa ação. Além disso, ressalta o caráter inovador dos
programas habitacionais de interesse social em áreas centrais na
política habitacional brasileira. A proposta foi no sentido de criar uma
política habitacional abrangente e sustentável, que atendesse diferentes
estratos da população e que fugisse do universo das intervenções
pontuais. Para isso, seria necessário combinar instrumentos
urbanísticos com estratégias imobiliárias e linhas de financiamento
adequadas. A necessidade de produzir habitação para as camadas de
renda média baixa e baixa foi justificada pela combinação da existência
de bairros ainda não disputados pelo mercado imobiliário, de terrenos
3.1
Morar no Centro
109Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
Ação CentroReconstruir o CentroMorar no Centro
Figura 3.1
Delimitação da área centraladotada pelos programas
2 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci, Liberdade, Pari, e Brás.
3 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Cambuci, Liberdade, Pari, Brás,
Belém, Moóca e Barra Funda.
4 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci e Liberdade.
5 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Reconstruir o Centro. São Paulo: Sehab / AR-Sé, 2001.
6 O plano adotou como limites para a área central os dez distritos da Administração Regional da Sé: Sé, República, Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci e Brás.
7 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação no Centro: o Programa da Prefeitura. São Paulo: Sehab, 2002.
108 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
de gestão e os instrumentos urbanísticos propostos fecham o quadro
geral deste capítulo.
Os limites da Área Central de São Paulo adotados em cada programa
foram os seguintes:
2Reconstruir o Centro: 10 distritos (limite da extinta
Administração Regional Sé)
3Morar no Centro: 13 distritos
4Ação Centro: 8 distritos (limite da Subprefeitura Sé)
Em maio de 2001, primeiro ano da gestão da Prefeita Marta Suplicy, a
Sehab, o Procentro e a Administração Regional da Sé apresentaram o 5
plano Reconstruir o Centro como uma meta do programa de governo.
Os objetivos desse plano eram “o resgate do caráter público dos
espaços públicos, a ampliação do uso residencial, a consolidação do
caráter metropolitano da área central, uma atuação urbanística não
excludente, uma gestão urbana voltada para interesses coletivos e a
redução da violência”. Para concretizá-los foram propostos oito
programas: Andar no Centro; Cuidar do Centro; Descobrir o Centro;
Governar o Centro; Investir no Centro; Morar no Centro; Preservar o
Centro e Trabalhar no Centro.
O Reconstruir o Centro apresentou uma caracterização sucinta da 6
Área Central nos aspectos relativos ao patrimônio existente, à
acessibilidade, às diversidades funcional e social, à moradia, ao trabalho
e aos espaços de cultura, lazer e educação. Apontou a região como
subutilizada, com quase 40 mil domicílios vagos. Destacou, também, o
legado de décadas de descaso das diversas instâncias do poder público
em relação ao Centro, principalmente no tocante à manutenção e
conservação da infra-estrutura e dos equipamentos urbanos.
Em 2002, a Sehab divulgou o documento Habitação no Centro: o 7
Programa da Prefeitura que, partindo da premissa de que a
necessidade de ampliação do uso residencial na área central é um
consenso, constata que o alto valor dos imóveis é um dos principais
empecilhos para essa ação. Além disso, ressalta o caráter inovador dos
programas habitacionais de interesse social em áreas centrais na
política habitacional brasileira. A proposta foi no sentido de criar uma
política habitacional abrangente e sustentável, que atendesse diferentes
estratos da população e que fugisse do universo das intervenções
pontuais. Para isso, seria necessário combinar instrumentos
urbanísticos com estratégias imobiliárias e linhas de financiamento
adequadas. A necessidade de produzir habitação para as camadas de
renda média baixa e baixa foi justificada pela combinação da existência
de bairros ainda não disputados pelo mercado imobiliário, de terrenos
3.1
Morar no Centro
109Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
Ação CentroReconstruir o CentroMorar no Centro
Figura 3.1
Delimitação da área centraladotada pelos programas
2 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci, Liberdade, Pari, e Brás.
3 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Cambuci, Liberdade, Pari, Brás,
Belém, Moóca e Barra Funda.
4 Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci e Liberdade.
5 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Reconstruir o Centro. São Paulo: Sehab / AR-Sé, 2001.
6 O plano adotou como limites para a área central os dez distritos da Administração Regional da Sé: Sé, República, Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci e Brás.
7 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação no Centro: o Programa da Prefeitura. São Paulo: Sehab, 2002.
8vazios e edifícios passíveis de reforma , de edifícios de valor
arquitetônico ou histórico passíveis de reabilitação para o uso
habitacional, da capacidade da infra-estrutura instalada no Centro,
suficiente para receber um número muito maior de moradores, da
oferta de empregos e da possibilidade de redução do número de
deslocamentos. A produção de habitação na Área Central atuaria,
também, como uma alternativa para conter a expansão da população
em direção às áreas frágeis e sem infra-estrutura.
O Programa Morar no Centro, por sua vez, objetiva contribuir para o
repovoamento da área central, viabilizar moradia para população de
baixa renda, reabilitar edifícios desocupados para uso habitacional e
melhorar a qualidade de vida dos moradores da Área Central. As ações
propostas foram:
Programa de Arrendamento Residencial da Caixa Econômica 9
Federal . Em maio de 2001, foi assinado um convênio entre a
PMSP e a CEF para implementação do PAR. A PMSP ficou
responsável por facilitar a aquisição dos imóveis e indicar a
demanda a ser atendida pela CEF;
Programa de Locação Social, proposto com a pretensão de
atender famílias com renda mais baixa. Sua implantação
começou pelo Centro devido à pressão exercida pelos
movimentos sociais. A gestão dos condomínios é considerada o
ponto frágil do programa;
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat (PRIH), com
intervenções em conjuntos de quadras com concentração de
moradias precárias, prevê a combinação de ações de produção
de unidades habitacionais (PAR, Programa de Locação Social,
Cartas de Crédito individuais e associativas), melhorias em
cortiços, reabilitação do patrimônio, produção e melhoria de
equipamentos públicos e de áreas verdes, ações culturais, de
saúde, de educação, de capacitação profissional, de geração de
emprego e renda e criação de espaços destinados a atividades
econômicas. A indicação dos perímetros foi realizada com base
em estudos desenvolvidos por assessorias técnicas com o apoio
dos movimentos de moradia. Esses perímetros, por sua vez,
serviram de base para a definição das ZEIS do Plano Diretor
2002. A instalação, dentro dos limites dos perímetros, de
escritórios de apoio local, chamados de escritórios antena,
deveria reforçar a proposta;
Intervenções em terrenos ou prédios isolados produzindo novas
unidades habitacionais a partir da reforma ou reciclagem de uso
de edifícios vazios do Centro;
Continuidade de projetos iniciados entre 1989 e 1992;
Moradias Transitórias para atender à demanda surgida com a
intervenção em áreas de risco, com as obras de melhoria em
cortiços e favelas, com a oferta de alternativas habitacionais
específicas para moradores de rua, com a instalação de casas de
abrigo para mulheres e idosos. Essas demandas deveriam
receber assessoria técnica para a formação de cooperativas para
produção residencial;
Incentivos para atrair famílias de classe média para a área central.
Os recursos previstos para a implementação do Morar no Centro vêm
da Caixa Econômica Federal (PAR e Cartas de Crédito), do Governo do 10
Estado (por meio do PAC), do Fundo Municipal de Habitação e do BID
(PAC e financiamento à prefeitura). Além desses recursos, a prefeitura
assinou acordos e convênios de cooperação técnica com o governo da
Franca nas áreas de política urbana, habitacional e fundiária, formas de
acesso à habitação e tecnologia de reabilitação de imóveis e com a
cidade de Turim para a capacitação técnica dos técnicos da Prefeitura.
Dois grandes obstáculos apontados para viabilizar o Morar no Centro
foram a obtenção de terrenos e imóveis vazios e a adequação da
legislação. Não é possível fazer uma política habitacional ampla e
sustentável sem uma estratégia fundiária adequada, incluindo a reserva
de imóveis. A dificuldade de obtenção de imóveis por parte da PMSP
pode se agravar com a valorização imobiliária em função de
intervenções públicas na região. A Sehab criou um Grupo Técnico de
Análise de Imóveis no Procentro para acompanhar o mercado
imobiliário e propôs a criação de um Observatório da Dinâmica
Imobiliária do Centro.
110 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 111Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
8 Nos 13 distritos estudados, de acordo com o Censo 2000, existem
45.464 domicílios vagos, o que corresponde a 17,5% do total de
domicílios recenseados. No distrito Sé, 26,8% do total de domicílios
estavam vagos.
9 O valor máximo da unidade habitacional do PAR era de R$
28.000,00, mas foi posteriormente alterado para R$ 32.300,00 nas
Regiões Metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, podendo chegar a R$ 35.000,00 para os casos de revitalização urbana e
recuperação de sítios históricos.
10 Criado em 1994 pela Lei Municipal 11.632. Extinguiu o Fundo de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal (Funaps). A principal fonte de recursos do fundo é o orçamento municipal. Sua supervisão é feita pelo Conselho Municipal de Habitação.
8vazios e edifícios passíveis de reforma , de edifícios de valor
arquitetônico ou histórico passíveis de reabilitação para o uso
habitacional, da capacidade da infra-estrutura instalada no Centro,
suficiente para receber um número muito maior de moradores, da
oferta de empregos e da possibilidade de redução do número de
deslocamentos. A produção de habitação na Área Central atuaria,
também, como uma alternativa para conter a expansão da população
em direção às áreas frágeis e sem infra-estrutura.
O Programa Morar no Centro, por sua vez, objetiva contribuir para o
repovoamento da área central, viabilizar moradia para população de
baixa renda, reabilitar edifícios desocupados para uso habitacional e
melhorar a qualidade de vida dos moradores da Área Central. As ações
propostas foram:
Programa de Arrendamento Residencial da Caixa Econômica 9
Federal . Em maio de 2001, foi assinado um convênio entre a
PMSP e a CEF para implementação do PAR. A PMSP ficou
responsável por facilitar a aquisição dos imóveis e indicar a
demanda a ser atendida pela CEF;
Programa de Locação Social, proposto com a pretensão de
atender famílias com renda mais baixa. Sua implantação
começou pelo Centro devido à pressão exercida pelos
movimentos sociais. A gestão dos condomínios é considerada o
ponto frágil do programa;
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat (PRIH), com
intervenções em conjuntos de quadras com concentração de
moradias precárias, prevê a combinação de ações de produção
de unidades habitacionais (PAR, Programa de Locação Social,
Cartas de Crédito individuais e associativas), melhorias em
cortiços, reabilitação do patrimônio, produção e melhoria de
equipamentos públicos e de áreas verdes, ações culturais, de
saúde, de educação, de capacitação profissional, de geração de
emprego e renda e criação de espaços destinados a atividades
econômicas. A indicação dos perímetros foi realizada com base
em estudos desenvolvidos por assessorias técnicas com o apoio
dos movimentos de moradia. Esses perímetros, por sua vez,
serviram de base para a definição das ZEIS do Plano Diretor
2002. A instalação, dentro dos limites dos perímetros, de
escritórios de apoio local, chamados de escritórios antena,
deveria reforçar a proposta;
Intervenções em terrenos ou prédios isolados produzindo novas
unidades habitacionais a partir da reforma ou reciclagem de uso
de edifícios vazios do Centro;
Continuidade de projetos iniciados entre 1989 e 1992;
Moradias Transitórias para atender à demanda surgida com a
intervenção em áreas de risco, com as obras de melhoria em
cortiços e favelas, com a oferta de alternativas habitacionais
específicas para moradores de rua, com a instalação de casas de
abrigo para mulheres e idosos. Essas demandas deveriam
receber assessoria técnica para a formação de cooperativas para
produção residencial;
Incentivos para atrair famílias de classe média para a área central.
Os recursos previstos para a implementação do Morar no Centro vêm
da Caixa Econômica Federal (PAR e Cartas de Crédito), do Governo do 10
Estado (por meio do PAC), do Fundo Municipal de Habitação e do BID
(PAC e financiamento à prefeitura). Além desses recursos, a prefeitura
assinou acordos e convênios de cooperação técnica com o governo da
Franca nas áreas de política urbana, habitacional e fundiária, formas de
acesso à habitação e tecnologia de reabilitação de imóveis e com a
cidade de Turim para a capacitação técnica dos técnicos da Prefeitura.
Dois grandes obstáculos apontados para viabilizar o Morar no Centro
foram a obtenção de terrenos e imóveis vazios e a adequação da
legislação. Não é possível fazer uma política habitacional ampla e
sustentável sem uma estratégia fundiária adequada, incluindo a reserva
de imóveis. A dificuldade de obtenção de imóveis por parte da PMSP
pode se agravar com a valorização imobiliária em função de
intervenções públicas na região. A Sehab criou um Grupo Técnico de
Análise de Imóveis no Procentro para acompanhar o mercado
imobiliário e propôs a criação de um Observatório da Dinâmica
Imobiliária do Centro.
110 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 111Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
8 Nos 13 distritos estudados, de acordo com o Censo 2000, existem
45.464 domicílios vagos, o que corresponde a 17,5% do total de
domicílios recenseados. No distrito Sé, 26,8% do total de domicílios
estavam vagos.
9 O valor máximo da unidade habitacional do PAR era de R$
28.000,00, mas foi posteriormente alterado para R$ 32.300,00 nas
Regiões Metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, podendo chegar a R$ 35.000,00 para os casos de revitalização urbana e
recuperação de sítios históricos.
10 Criado em 1994 pela Lei Municipal 11.632. Extinguiu o Fundo de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal (Funaps). A principal fonte de recursos do fundo é o orçamento municipal. Sua supervisão é feita pelo Conselho Municipal de Habitação.
Em 2003, foi divulgado o Programa de Reabilitação da Área Central da
Cidade de São Paulo (Ação Centro) com o objetivo de promover o
“desenvolvimento social e econômico, com diversidade, da Área Central de
São Paulo, dinamizando e criando condições de atração e suporte de
atividades compatíveis com o Centro Metropolitano e promovendo a
reabilitação urbanística e ambiental da área”. O Morar no Centro acabou
sendo incorporado à Ação Centro, já que este prevê ações mais gerais.
A Ação Centro é objeto de um contrato de financiamento, herdado da
gestão anterior, a ser firmado entre a PMSP e o BID. A Emurb assumiu a
função de órgão executor do programa e as demais secretarias
envolvidas são co-executoras.
A gestão do programa ficou a cargo de instâncias de representação da
sociedade civil e do poder público:
Fórum de Desenvolvimento Social e Econômico do Centro de
São Paulo;
Conselho Executivo Ação Centro;
Agência de Desenvolvimento do Centro.
O Programa foi estruturado em 5 componentes:
Transformação do perfil econômico e social da área central;
Recuperação do ambiente urbano;
Melhoria da circulação e dos transportes;
Fortalecimento institucional do município;
Reversão da desvalorização imobiliária e recuperação da função
residencial, onde está incorporado o programa Morar no Centro
como subcomponente.
Nessa nova organização, o Morar no Centro passou a prever, dentro do
pacote de ações que seriam financiadas pelo BID, investimentos totais 11
de US$ 25.900.000,00 , assim distribuídos:
US$ 5,7 milhões, como contrapartida local oriunda da Caixa
Econômica Federal, para o PAR;
a.
b.
c.
d.
e.
3.2
Ação Centro US$ 3,3 milhões para a implementação dos PRIH;
US$ 12,9 milhões para o Programa de Locação Social;
US$ 1,2 milhões, como contrapartida local, para a oferta de
moradias transitórias;
US$ 2 milhões para um programa de incentivos para a classe
média morar no centro;
US$ 0,8 milhão para a recuperação do Edifício São Vito.
Toda a Ação Centro tem previsão de US$ 167.400.000,00 em recursos
financeiros, distribuídos conforme descrito no Quadro 3.1.
CATEGORÍA DE INVESTIMENTO1. Investimento Direto1.1 Reversão da Desvalorização Imobiliária e
Recuperação da Função Residencial1.1.1 Elaboração de Propostas de Legislação
Urbanística1.1.2 Intervenções Urbanísticas1.1.3 Morar no Centro1.2 Transformação do Perfil Econômico e Social1.2.1 Criação do Mecanismo de Articulação com o
Setor Privado1.2.2 Divulgação do Programa1.2.3 Regularização do Comércio Informal e Atenção
aos Grupos Vulneráveis1.3 Recuperação do Ambiente Urbano1.3.1 Gestão de Operação e Manutenção1.3.2 Requalificação do Espaço Público1.3.3 Requalificação de Edifícios1.3.4 Controle de Inundações1.3.5 Resíduos Sólidos1.4 Transporte e Circulação1.4.1 Fortalecimento Institucional1.4.2 Circulação e Acessibilidade1.4.3 Operação de Trânsito1.4.4 Transporte Público1.5 Fortalecimento Institucional do Município1.5.1 Fortalecimento do Sistema de Planejamento
Urbano1.5.2 Apoio à Transferência de Órgãos Municipais
para o Centro1.5.3 Formação de Gerentes Sociais2. Administração e Supervisão2.1 Administração e Supervisão2.2 Auditoria ExternaSubtotal3. Custos Financeiros3.1 FIVTOTAL%
BANCO94,219,3
0,1
0,219,011,7
-
0,910,8
36,71,48,9
11,713,41,3
21,80,4-
7,014,44,72,6
1,0
1,15,24,21,0
99,41,01,0
100,460,0
Cont. Local64,49,6
-
2,76,97,50,1
0,66,8
26,23,96,26,98,90,3
16,70,22,40,8
13,34,44,0
0,4
0,02,62,6-
67,0--
67,040,0
TOTAL158,628,9
0,1
2,925,919,20,1
1,517,6
62,95,3
15,118,622,31,6
38,50,62,47,8
27,79,16,6
1,4
1,17,86,81,0
166,41,01,0
167,4100,0
%94,717,3
11,5
37,5
23,0
5,4
4,7
99,40,6
100,0
Quadro 3.1
Valores previstos,em milhões dedólares, para ofinanciamentoPMSP/BID
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Emurb. Regulamento Operacional do Contrato de Financiamento firmado entre a PMSP e o Banco Interamericano de Desenvolvimento para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de São Paulo (BR-0391). São Paulo: Emurb / BID, 2003. Versão preliminar, anterior à aprovação do financiamento.
112 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 113Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
11 Esses dados, de julho de 2003, são ainda prévios à assinatura do
contrato com o BID, portanto ainda podem ter sofrido
alterações.Nessa data, US$1,00 estava cotado em R$2,879.
Em 2003, foi divulgado o Programa de Reabilitação da Área Central da
Cidade de São Paulo (Ação Centro) com o objetivo de promover o
“desenvolvimento social e econômico, com diversidade, da Área Central de
São Paulo, dinamizando e criando condições de atração e suporte de
atividades compatíveis com o Centro Metropolitano e promovendo a
reabilitação urbanística e ambiental da área”. O Morar no Centro acabou
sendo incorporado à Ação Centro, já que este prevê ações mais gerais.
A Ação Centro é objeto de um contrato de financiamento, herdado da
gestão anterior, a ser firmado entre a PMSP e o BID. A Emurb assumiu a
função de órgão executor do programa e as demais secretarias
envolvidas são co-executoras.
A gestão do programa ficou a cargo de instâncias de representação da
sociedade civil e do poder público:
Fórum de Desenvolvimento Social e Econômico do Centro de
São Paulo;
Conselho Executivo Ação Centro;
Agência de Desenvolvimento do Centro.
O Programa foi estruturado em 5 componentes:
Transformação do perfil econômico e social da área central;
Recuperação do ambiente urbano;
Melhoria da circulação e dos transportes;
Fortalecimento institucional do município;
Reversão da desvalorização imobiliária e recuperação da função
residencial, onde está incorporado o programa Morar no Centro
como subcomponente.
Nessa nova organização, o Morar no Centro passou a prever, dentro do
pacote de ações que seriam financiadas pelo BID, investimentos totais 11
de US$ 25.900.000,00 , assim distribuídos:
US$ 5,7 milhões, como contrapartida local oriunda da Caixa
Econômica Federal, para o PAR;
a.
b.
c.
d.
e.
3.2
Ação Centro US$ 3,3 milhões para a implementação dos PRIH;
US$ 12,9 milhões para o Programa de Locação Social;
US$ 1,2 milhões, como contrapartida local, para a oferta de
moradias transitórias;
US$ 2 milhões para um programa de incentivos para a classe
média morar no centro;
US$ 0,8 milhão para a recuperação do Edifício São Vito.
Toda a Ação Centro tem previsão de US$ 167.400.000,00 em recursos
financeiros, distribuídos conforme descrito no Quadro 3.1.
CATEGORÍA DE INVESTIMENTO1. Investimento Direto1.1 Reversão da Desvalorização Imobiliária e
Recuperação da Função Residencial1.1.1 Elaboração de Propostas de Legislação
Urbanística1.1.2 Intervenções Urbanísticas1.1.3 Morar no Centro1.2 Transformação do Perfil Econômico e Social1.2.1 Criação do Mecanismo de Articulação com o
Setor Privado1.2.2 Divulgação do Programa1.2.3 Regularização do Comércio Informal e Atenção
aos Grupos Vulneráveis1.3 Recuperação do Ambiente Urbano1.3.1 Gestão de Operação e Manutenção1.3.2 Requalificação do Espaço Público1.3.3 Requalificação de Edifícios1.3.4 Controle de Inundações1.3.5 Resíduos Sólidos1.4 Transporte e Circulação1.4.1 Fortalecimento Institucional1.4.2 Circulação e Acessibilidade1.4.3 Operação de Trânsito1.4.4 Transporte Público1.5 Fortalecimento Institucional do Município1.5.1 Fortalecimento do Sistema de Planejamento
Urbano1.5.2 Apoio à Transferência de Órgãos Municipais
para o Centro1.5.3 Formação de Gerentes Sociais2. Administração e Supervisão2.1 Administração e Supervisão2.2 Auditoria ExternaSubtotal3. Custos Financeiros3.1 FIVTOTAL%
BANCO94,219,3
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15,118,622,31,6
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1,4
1,17,86,81,0
166,41,01,0
167,4100,0
%94,717,3
11,5
37,5
23,0
5,4
4,7
99,40,6
100,0
Quadro 3.1
Valores previstos,em milhões dedólares, para ofinanciamentoPMSP/BID
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Emurb. Regulamento Operacional do Contrato de Financiamento firmado entre a PMSP e o Banco Interamericano de Desenvolvimento para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de São Paulo (BR-0391). São Paulo: Emurb / BID, 2003. Versão preliminar, anterior à aprovação do financiamento.
112 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 113Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
11 Esses dados, de julho de 2003, são ainda prévios à assinatura do
contrato com o BID, portanto ainda podem ter sofrido
alterações.Nessa data, US$1,00 estava cotado em R$2,879.
114 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 115Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
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114 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
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3. V
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ção
do
fin
anci
amen
to
3.3
Plano Diretor Estratégico e Plano de Habitaçãoção
Plano Diretor Estratégico
A lei 13.430, de 13 de setembro de 2002, institui o Plano Diretor
Estratégico e o Sistema de Planejamento e Gestão do Desenvolvimento
Urbano do Município de São Paulo. A lei definiu, também, os Planos
Regionais, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, o Plano de Circulação e
Transporte e o Plano de Habitação como documentos
complementares ao Plano Diretor Estratégico e estipulou prazos para
que seus projetos de lei, elaborados pelo Executivo, fossem
encaminhados à Câmara Municipal para apreciação. O Sistema de
Planejamento definiu que as Subprefeituras e suas Câmaras Consultivas
de Política Urbana podem propor Projetos Estratégicos e Planos de
Bairro para detalhar as diretrizes propostas nos respectivos Planos
Regionais. O Plano Diretor Estratégico definiu:
A política de desenvolvimento urbano;
A função social da propriedade urbana;
As políticas públicas;
O plano urbanístico-ambiental.
A política de desenvolvimento urbano explicita uma preocupação com
a otimização da infra-estrutura instalada nas áreas urbanizadas e
consolidadas, particularmente na área central, ao incluir como
objetivos da política de urbanização e uso do solo: as necessidades de
diversificar e mesclar os usos para reduzir os deslocamentos pela
cidade, estimular o crescimento nas áreas dotadas de infra-estrutura e
serviços para otimizar o aproveitamento da capacidade e reduzir
custos, reestruturar e requalificar urbanisticamente as áreas que estão
passando por processos de esvaziamento populacional e imobiliário e
evitar a expulsão de moradores de baixa renda das áreas consolidadas.
As ações estratégicas indicam a necessidade de “criar instrumentos
urbanísticos para estimular a requalificação de imóveis e bairros
protegidos pela legislação de bens culturais, adaptando-os para funções
adequadas às suas características e preservando-os como elementos de
referência para a população; criar Operações Urbanas Consorciadas
116 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 117Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 3.2
Folder Ação Centro
3.3
Plano Diretor Estratégico e Plano de Habitaçãoção
Plano Diretor Estratégico
A lei 13.430, de 13 de setembro de 2002, institui o Plano Diretor
Estratégico e o Sistema de Planejamento e Gestão do Desenvolvimento
Urbano do Município de São Paulo. A lei definiu, também, os Planos
Regionais, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, o Plano de Circulação e
Transporte e o Plano de Habitação como documentos
complementares ao Plano Diretor Estratégico e estipulou prazos para
que seus projetos de lei, elaborados pelo Executivo, fossem
encaminhados à Câmara Municipal para apreciação. O Sistema de
Planejamento definiu que as Subprefeituras e suas Câmaras Consultivas
de Política Urbana podem propor Projetos Estratégicos e Planos de
Bairro para detalhar as diretrizes propostas nos respectivos Planos
Regionais. O Plano Diretor Estratégico definiu:
A política de desenvolvimento urbano;
A função social da propriedade urbana;
As políticas públicas;
O plano urbanístico-ambiental.
A política de desenvolvimento urbano explicita uma preocupação com
a otimização da infra-estrutura instalada nas áreas urbanizadas e
consolidadas, particularmente na área central, ao incluir como
objetivos da política de urbanização e uso do solo: as necessidades de
diversificar e mesclar os usos para reduzir os deslocamentos pela
cidade, estimular o crescimento nas áreas dotadas de infra-estrutura e
serviços para otimizar o aproveitamento da capacidade e reduzir
custos, reestruturar e requalificar urbanisticamente as áreas que estão
passando por processos de esvaziamento populacional e imobiliário e
evitar a expulsão de moradores de baixa renda das áreas consolidadas.
As ações estratégicas indicam a necessidade de “criar instrumentos
urbanísticos para estimular a requalificação de imóveis e bairros
protegidos pela legislação de bens culturais, adaptando-os para funções
adequadas às suas características e preservando-os como elementos de
referência para a população; criar Operações Urbanas Consorciadas
116 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 117Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Figura 3.2
Folder Ação Centro
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
ZEIS 3LIMITE DE DISTRITO
Figura 3.3
Delimitação das ZEIS 3
para revitalizar a Orla Ferroviária Pirituba, Água Branca, Luz e Vale do
Tamanduateí; requalificar o Centro Histórico e seu entorno,
destacando a Várzea do Carmo, o Parque Dom Pedro, a região do
Mercado Municipal, da Rua 25 de Março e adjacências, a zona cerealista
e o entorno da Estação da Luz; desenvolver e implementar Planos de
Urbanização em Zonas Especiais de Interesse Social, dentre outras”.
No caso específico da Macroárea de Reestruturação e Requalificação 12
Urbana , que inclui o Centro Metropolitano, a orla ferroviária, antigos
distritos industriais e áreas no entorno das marginais e de alguns
grandes equipamentos desativados, o principal objetivo é a reversão do
esvaziamento populacional através do estímulo ao uso habitacional de
interesse social e a intensificação da promoção imobiliária. Além dessas
diretrizes gerais, merecem destaque a definição da função social da
propriedade urbana, as diretivas para a política habitacional e as
definições das ZEIS.
Os imóveis que não cumprem a função social da propriedade urbana, 13
conforme as determinações do Estatuto da Cidade , são passíveis, da
aplicação de parcelamento, edificação e utilização compulsórios,
Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo e
desapropriação com pagamentos em títulos da divida pública, desde
que os critérios que enquadram os imóveis nas categorias de não-
utilizados ou subutilizados estejam definidos no Plano Diretor. Nesse
sentido, o Plano Diretor Estratégico estabeleceu critérios para os
imóveis localizados em áreas de ZEIS 2 e 3 (conforme definição
reproduzida a seguir), de Operações Urbanas Consorciadas e Projetos
Estratégicos, e em 55 dos 96 distritos municipais, dentre eles Barra
Funda, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Consolação,
Liberdade, Moóca, Pari, República, Santa Cecília e Sé. Em todas essas
áreas, o solo urbano é classificado como:
Não-edificado: terrenos e glebas com mais de 250 m² e
Coeficiente de Aproveitamento (CA) igual a zero;
Subutilizado: terrenos e glebas com mais de 250 m² e CA inferior
ao mínimo fixado no PDE, com exceção dos casos de imóveis
utilizados para atividades econômicas que não necessitam de
edificações; imóveis utilizados como postos de abastecimento
de veículos e imóveis integrantes do Sistema de Áreas Verdes do
Município. Os Planos Diretores Regionais têm autonomia para
indicar imóveis que possam ser considerados não-edificados ou
subutilizados, apesar de ocupados por estacionamentos e outras
atividades que não necessitam de edificações;
Não-utilizado: são consideradas não-utilizadas todas as
edificações que tenham, no mínimo, 80% de sua área construída
desocupada há mais de cinco anos, exceto nos casos em que “a
desocupação decorra de impossibilidades jurídicas ou resultantes de
pendências judiciais incidentes sobre o imóvel”.
A Política Habitacional assumiu como diretrizes, entre outras:
“a produção, nas regiões centrais da Cidade dotadas de infra-estrutura, de
unidades habitacionais em áreas vazias ou subutilizadas, e a recuperação
de edifícios vazios ou subutilizados, para a população de baixa e média
renda;
118 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 119Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
12 Formada pelos distritos da Barra Funda, Bela Vista, Bom Retiro,
Brás, Cambuci, Liberdade, Moóca, Pari, República, Santa Cecília, Sé,
Vila Leopoldina, pelas áreas das Operações Urbanas existentes e propostas, pelas atuais zonas de
uso industrial Z6 e Z7 e ZUPI, criadas por Lei Estadual, pelas
áreas de Projetos Estratégicos e pelas Áreas de Intervenção Urbana ao longo das linhas de transportes
de alta capacidade.13 Lei Federal nº 10.257, de 10 de
julho de 2001.
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
ZEIS 3LIMITE DE DISTRITO
Figura 3.3
Delimitação das ZEIS 3
para revitalizar a Orla Ferroviária Pirituba, Água Branca, Luz e Vale do
Tamanduateí; requalificar o Centro Histórico e seu entorno,
destacando a Várzea do Carmo, o Parque Dom Pedro, a região do
Mercado Municipal, da Rua 25 de Março e adjacências, a zona cerealista
e o entorno da Estação da Luz; desenvolver e implementar Planos de
Urbanização em Zonas Especiais de Interesse Social, dentre outras”.
No caso específico da Macroárea de Reestruturação e Requalificação 12
Urbana , que inclui o Centro Metropolitano, a orla ferroviária, antigos
distritos industriais e áreas no entorno das marginais e de alguns
grandes equipamentos desativados, o principal objetivo é a reversão do
esvaziamento populacional através do estímulo ao uso habitacional de
interesse social e a intensificação da promoção imobiliária. Além dessas
diretrizes gerais, merecem destaque a definição da função social da
propriedade urbana, as diretivas para a política habitacional e as
definições das ZEIS.
Os imóveis que não cumprem a função social da propriedade urbana, 13
conforme as determinações do Estatuto da Cidade , são passíveis, da
aplicação de parcelamento, edificação e utilização compulsórios,
Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo e
desapropriação com pagamentos em títulos da divida pública, desde
que os critérios que enquadram os imóveis nas categorias de não-
utilizados ou subutilizados estejam definidos no Plano Diretor. Nesse
sentido, o Plano Diretor Estratégico estabeleceu critérios para os
imóveis localizados em áreas de ZEIS 2 e 3 (conforme definição
reproduzida a seguir), de Operações Urbanas Consorciadas e Projetos
Estratégicos, e em 55 dos 96 distritos municipais, dentre eles Barra
Funda, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Consolação,
Liberdade, Moóca, Pari, República, Santa Cecília e Sé. Em todas essas
áreas, o solo urbano é classificado como:
Não-edificado: terrenos e glebas com mais de 250 m² e
Coeficiente de Aproveitamento (CA) igual a zero;
Subutilizado: terrenos e glebas com mais de 250 m² e CA inferior
ao mínimo fixado no PDE, com exceção dos casos de imóveis
utilizados para atividades econômicas que não necessitam de
edificações; imóveis utilizados como postos de abastecimento
de veículos e imóveis integrantes do Sistema de Áreas Verdes do
Município. Os Planos Diretores Regionais têm autonomia para
indicar imóveis que possam ser considerados não-edificados ou
subutilizados, apesar de ocupados por estacionamentos e outras
atividades que não necessitam de edificações;
Não-utilizado: são consideradas não-utilizadas todas as
edificações que tenham, no mínimo, 80% de sua área construída
desocupada há mais de cinco anos, exceto nos casos em que “a
desocupação decorra de impossibilidades jurídicas ou resultantes de
pendências judiciais incidentes sobre o imóvel”.
A Política Habitacional assumiu como diretrizes, entre outras:
“a produção, nas regiões centrais da Cidade dotadas de infra-estrutura, de
unidades habitacionais em áreas vazias ou subutilizadas, e a recuperação
de edifícios vazios ou subutilizados, para a população de baixa e média
renda;
118 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 119Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
12 Formada pelos distritos da Barra Funda, Bela Vista, Bom Retiro,
Brás, Cambuci, Liberdade, Moóca, Pari, República, Santa Cecília, Sé,
Vila Leopoldina, pelas áreas das Operações Urbanas existentes e propostas, pelas atuais zonas de
uso industrial Z6 e Z7 e ZUPI, criadas por Lei Estadual, pelas
áreas de Projetos Estratégicos e pelas Áreas de Intervenção Urbana ao longo das linhas de transportes
de alta capacidade.13 Lei Federal nº 10.257, de 10 de
julho de 2001.
a consolidação da moradia social nas áreas centrais, mediante a ação
conjunta da população e dos Poderes Públicos Municipal, Estadual e
Federal, contribuindo para os programas de reabilitação dessas áreas,
compatibilizando-as com a inclusão social e urbana da população de baixa
renda que habita a região ou nela trabalha, de modo a evitar sua expulsão;
a utilização de parte dos recursos provenientes da valorização imobiliária
em programas habitacionais de interesse social nas áreas bem dotadas de
infra-estrutura e serviços urbanos;
a requalificação de áreas de cortiços e urbanização de favelas por meio de
ações integradas com outros órgãos da Prefeitura, do Estado e do Governo
Federal;
a facilitação do acesso da população de baixa renda à moradia, por meio de
mecanismos de financiamento de longo prazo, investimento de recursos
orçamentários a fundo perdido, permissão de uso e subsídio direto, pessoal,
intransferível e temporário na aquisição ou locação social;
a intervenção nas habitações coletivas de aluguel por meio da reciclagem e
requalificação de edifícios subutilizados.”
Dentre os instrumentos propostos no âmbito da questão habitacional,
o mais importante certamente foi a criação das Zonas Especiais de
Interesse Social como:
“...porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação
urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de 14 15
Interesse Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP , incluindo a
recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e
culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local”.
O PDE cria quatro categorias de ZEIS, a terceira delas, ZEIS 3, é
composta pelas:
“...áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados
situados em áreas dotadas de infra-estrutura, serviços urbanos e oferta de
empregos, ou que estejam recebendo investimentos desta natureza, onde
haja interesse público, expresso por meio desta lei, dos planos regionais ou
de lei especifica, em promover ou ampliar o uso por Habitação de Interesse
Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP, e melhorar as condições
habitacionais da população moradora.”
O Plano de Urbanização das ZEIS deve incluir diagnóstico com análises
físico-ambiental, urbanística, fundiária e com a caracterização
socioeconômica da população residente, detalhamento dos projetos e
intervenções previstos para a área, instrumentos urbanísticos a serem
utilizados, formas de participação social, formas de integração das
políticas setoriais, fontes de recursos, discussão da adequação ao PDE e
aos Planos Regionais, plano de ação social e das atividades de geração de
emprego e renda.
As normas básicas para os Planos de Urbanização e para a aprovação de
parcelamento, uso e ocupação do solo nas ZEIS 3 estabelecem, entre
outras, que o CA básico é igual a 1 (com mínimo de 0,3 e máximo 4),
que as demolições somente serão permitidas quando vinculadas ao
início de nova construção ou em caso de risco comprovado por laudo
técnico; que a exigência de recuos poderá ser dispensada, desde que
garantidas as condições de aeração e insolação dos cômodos, conforme
definidas na legislação pertinente.
A aprovação dos Planos de Urbanização, cuja elaboração e
implementação deverá envolver a população moradora,
representantes da Subprefeitura e dos proprietários de imóveis, será
condicionada à avaliação da Comissão de Avaliação de
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (CAEHIS) da
Sehab. Os Conselhos Gestores das ZEIS, compostos por
representantes dos atuais ou futuros moradores e do Executivo são
responsáveis pelo envio do Plano para análise da PMSP.
As ZEIS localizadas dentro dos limites das Operações Urbanas
Consorciadas têm os instrumentos urbanos regidos pelas leis
específicas das operações. Fica, no entanto, definido de antemão que a
produção de HIS poderá ser atendida dentro dos perímetros das ZEIS
com recursos provenientes da própria operação e que a concessão do
direito de construção acima do CA básico será gratuita para a produção
de HIS e HMP desde que as unidades habitacionais tenham no máximo 16
50 m² de área útil total .
Finalmente, destacamos que, dentre as instâncias que devem assegurar
a participação da população na gestão da política urbana municipal, está
o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano que é composto
por 48 membros originários das várias regiões de São Paulo e que
120 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 121Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
14 O artigo 146 do PDE estabelece que Habitação de Interesse Social
- HIS é aquela que se destina a famílias com renda igual ou inferior
a 6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou a ela
vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até
uma vaga de garagem e área útil de no máximo 50 m² (cinqüenta
metros quadrados), com possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem
envolvidas diretamente na produção das moradias.
15 Habitação de Mercado Popular - HMP é aquela que se destina a
famílias de renda igual ou inferior a 16 (dezesseis) salários mínimos ou
capacidade de pagamento a ser definida em lei específica, de
promoção privada, com padrão de unidade habitacional com até dois
sanitários, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 70m² (setenta metros quadrados).
16 A área útil dos apartamentos é calculada incluindo as áreas das paredes e a sua circulação interna. Não são computadas as áreas comuns, ou seja, áreas de circulação externa ao apartamento, sala de convivência condominial, hall de elevador, hall de entrada etc.
a consolidação da moradia social nas áreas centrais, mediante a ação
conjunta da população e dos Poderes Públicos Municipal, Estadual e
Federal, contribuindo para os programas de reabilitação dessas áreas,
compatibilizando-as com a inclusão social e urbana da população de baixa
renda que habita a região ou nela trabalha, de modo a evitar sua expulsão;
a utilização de parte dos recursos provenientes da valorização imobiliária
em programas habitacionais de interesse social nas áreas bem dotadas de
infra-estrutura e serviços urbanos;
a requalificação de áreas de cortiços e urbanização de favelas por meio de
ações integradas com outros órgãos da Prefeitura, do Estado e do Governo
Federal;
a facilitação do acesso da população de baixa renda à moradia, por meio de
mecanismos de financiamento de longo prazo, investimento de recursos
orçamentários a fundo perdido, permissão de uso e subsídio direto, pessoal,
intransferível e temporário na aquisição ou locação social;
a intervenção nas habitações coletivas de aluguel por meio da reciclagem e
requalificação de edifícios subutilizados.”
Dentre os instrumentos propostos no âmbito da questão habitacional,
o mais importante certamente foi a criação das Zonas Especiais de
Interesse Social como:
“...porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação
urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de 14 15
Interesse Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP , incluindo a
recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e
culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local”.
O PDE cria quatro categorias de ZEIS, a terceira delas, ZEIS 3, é
composta pelas:
“...áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados
situados em áreas dotadas de infra-estrutura, serviços urbanos e oferta de
empregos, ou que estejam recebendo investimentos desta natureza, onde
haja interesse público, expresso por meio desta lei, dos planos regionais ou
de lei especifica, em promover ou ampliar o uso por Habitação de Interesse
Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP, e melhorar as condições
habitacionais da população moradora.”
O Plano de Urbanização das ZEIS deve incluir diagnóstico com análises
físico-ambiental, urbanística, fundiária e com a caracterização
socioeconômica da população residente, detalhamento dos projetos e
intervenções previstos para a área, instrumentos urbanísticos a serem
utilizados, formas de participação social, formas de integração das
políticas setoriais, fontes de recursos, discussão da adequação ao PDE e
aos Planos Regionais, plano de ação social e das atividades de geração de
emprego e renda.
As normas básicas para os Planos de Urbanização e para a aprovação de
parcelamento, uso e ocupação do solo nas ZEIS 3 estabelecem, entre
outras, que o CA básico é igual a 1 (com mínimo de 0,3 e máximo 4),
que as demolições somente serão permitidas quando vinculadas ao
início de nova construção ou em caso de risco comprovado por laudo
técnico; que a exigência de recuos poderá ser dispensada, desde que
garantidas as condições de aeração e insolação dos cômodos, conforme
definidas na legislação pertinente.
A aprovação dos Planos de Urbanização, cuja elaboração e
implementação deverá envolver a população moradora,
representantes da Subprefeitura e dos proprietários de imóveis, será
condicionada à avaliação da Comissão de Avaliação de
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (CAEHIS) da
Sehab. Os Conselhos Gestores das ZEIS, compostos por
representantes dos atuais ou futuros moradores e do Executivo são
responsáveis pelo envio do Plano para análise da PMSP.
As ZEIS localizadas dentro dos limites das Operações Urbanas
Consorciadas têm os instrumentos urbanos regidos pelas leis
específicas das operações. Fica, no entanto, definido de antemão que a
produção de HIS poderá ser atendida dentro dos perímetros das ZEIS
com recursos provenientes da própria operação e que a concessão do
direito de construção acima do CA básico será gratuita para a produção
de HIS e HMP desde que as unidades habitacionais tenham no máximo 16
50 m² de área útil total .
Finalmente, destacamos que, dentre as instâncias que devem assegurar
a participação da população na gestão da política urbana municipal, está
o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano que é composto
por 48 membros originários das várias regiões de São Paulo e que
120 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 121Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
14 O artigo 146 do PDE estabelece que Habitação de Interesse Social
- HIS é aquela que se destina a famílias com renda igual ou inferior
a 6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou a ela
vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até
uma vaga de garagem e área útil de no máximo 50 m² (cinqüenta
metros quadrados), com possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem
envolvidas diretamente na produção das moradias.
15 Habitação de Mercado Popular - HMP é aquela que se destina a
famílias de renda igual ou inferior a 16 (dezesseis) salários mínimos ou
capacidade de pagamento a ser definida em lei específica, de
promoção privada, com padrão de unidade habitacional com até dois
sanitários, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 70m² (setenta metros quadrados).
16 A área útil dos apartamentos é calculada incluindo as áreas das paredes e a sua circulação interna. Não são computadas as áreas comuns, ou seja, áreas de circulação externa ao apartamento, sala de convivência condominial, hall de elevador, hall de entrada etc.
representam: o setor da produção imobiliária; a indústria da construção
civil com atuação em obras públicas; associações de moradores,
movimentos de moradia e entidades ambientais; as universidades, as
categorias profissionais da área de planejamento urbano; as empresas,
entidades ou organizações não-governamentais ligadas à área de
desenvolvimento urbano; as Centrais Sindicais dos Trabalhadores; os
órgãos públicos municipais; os órgãos estaduais com atuação
metropolitana; o consórcio de municípios integrantes da região
metropolitana.
Plano Municipal de Habitação
O Plano Municipal de Habitação foi elaborado a partir de um
diagnóstico das necessidades habitacionais do município e das
estimativas para sua evolução. A versão do documento destinada a
debates públicos, divulgada em agosto de 2003, é coerente com as
diretrizes habitacionais do PDE e apresenta metas de atendimento até
o ano 2012. O Plano desenvolve, de maneira séria e consistente, a
síntese da questão habitacional em São Paulo com o percurso histórico
dos fatos mais relevantes ocorridos nas últimas décadas e o diagnóstico
das necessidades habitacionais com dados recentes e atuais. Dentre os
objetivos propostos pelo executivo municipal, destacamos:
Na política urbana:
Garantir o melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada e
das edificações existentes, de forma a reverter a atual tendência
de expulsão da população de baixa renda para as periferias não
dotadas de infra-estrutura e para as áreas de risco e de proteção
ambiental;
Consolidar, através de ação conjunta da população e do poder
público (municipal, estadual e federal), a moradia social nas áreas
centrais, mediante a requalificação das áreas de cortiços, a
reforma/reciclagem de edifícios vazios ou subutilizados, a
recuperação para uso habitacional de imóveis de valor histórico
arquitetônico, e a produção de novas unidades habitacionais de
interesse social, compatibilizando os programas de reabilitação
das áreas centrais com garantias de não expulsão da população
de baixa renda que nelas habita e trabalha;
a.
b.
c.
d.
a.
b.
c.
a.
b.
c.
Articular os programas dirigidos à consolidação da habitação de
interesse social nas áreas centrais com programas de incentivo
ao retorno das famílias de renda média para o centro, a fim
garantir, nessas áreas, a máxima diversidade social e de usos;
Garantir a manutenção da população de baixa renda nas áreas
afetadas por planos e programas de renovação urbana, tendo em
vista os efeitos destes na valorização imobiliária;
Na participação e inclusão social:
Propiciar a participação da população moradora e dos
movimentos que lutam por moradia, bem como das
universidades, ONGs e entidades empresariais, na definição das
ações e prioridades e no controle social da política habitacional;
Consolidar o Conselho Municipal de Habitação e demais
instâncias de participação do setor, como as Conferências
Municipais de Habitação e o Orçamento Participativo;
Fornecer gratuitamente assessoria jurídica, bem como de
engenharia e arquitetura, a indivíduos, entidades, grupos
comunitários e movimentos na área de habitação de interesse
social;
No financiamento da habitação social:
Articular, de forma democrática, as instâncias municipal, estadual
e federal de política e financiamento habitacional, visando a
otimização dos recursos disponíveis;
Facilitar o acesso e a permanência das famílias de baixa renda nas
linhas de financiamento público para Habitação de Interesse
Social;
Destinar recursos provenientes da outorga onerosa do direito
de construir para investimentos em programas habitacionais de
interesse social e recuperação dos assentamentos da população
de baixa renda.
O diagnóstico das necessidades habitacionais, que serviu de base para o
levantamento da demanda prioritária e para a definição de uma
estimativa de atendimento até o ano de 2012, parte da premissa de que
a solução habitacional encontrada pelas próprias famílias gerou 3
122 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 123Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
representam: o setor da produção imobiliária; a indústria da construção
civil com atuação em obras públicas; associações de moradores,
movimentos de moradia e entidades ambientais; as universidades, as
categorias profissionais da área de planejamento urbano; as empresas,
entidades ou organizações não-governamentais ligadas à área de
desenvolvimento urbano; as Centrais Sindicais dos Trabalhadores; os
órgãos públicos municipais; os órgãos estaduais com atuação
metropolitana; o consórcio de municípios integrantes da região
metropolitana.
Plano Municipal de Habitação
O Plano Municipal de Habitação foi elaborado a partir de um
diagnóstico das necessidades habitacionais do município e das
estimativas para sua evolução. A versão do documento destinada a
debates públicos, divulgada em agosto de 2003, é coerente com as
diretrizes habitacionais do PDE e apresenta metas de atendimento até
o ano 2012. O Plano desenvolve, de maneira séria e consistente, a
síntese da questão habitacional em São Paulo com o percurso histórico
dos fatos mais relevantes ocorridos nas últimas décadas e o diagnóstico
das necessidades habitacionais com dados recentes e atuais. Dentre os
objetivos propostos pelo executivo municipal, destacamos:
Na política urbana:
Garantir o melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada e
das edificações existentes, de forma a reverter a atual tendência
de expulsão da população de baixa renda para as periferias não
dotadas de infra-estrutura e para as áreas de risco e de proteção
ambiental;
Consolidar, através de ação conjunta da população e do poder
público (municipal, estadual e federal), a moradia social nas áreas
centrais, mediante a requalificação das áreas de cortiços, a
reforma/reciclagem de edifícios vazios ou subutilizados, a
recuperação para uso habitacional de imóveis de valor histórico
arquitetônico, e a produção de novas unidades habitacionais de
interesse social, compatibilizando os programas de reabilitação
das áreas centrais com garantias de não expulsão da população
de baixa renda que nelas habita e trabalha;
a.
b.
c.
d.
a.
b.
c.
a.
b.
c.
Articular os programas dirigidos à consolidação da habitação de
interesse social nas áreas centrais com programas de incentivo
ao retorno das famílias de renda média para o centro, a fim
garantir, nessas áreas, a máxima diversidade social e de usos;
Garantir a manutenção da população de baixa renda nas áreas
afetadas por planos e programas de renovação urbana, tendo em
vista os efeitos destes na valorização imobiliária;
Na participação e inclusão social:
Propiciar a participação da população moradora e dos
movimentos que lutam por moradia, bem como das
universidades, ONGs e entidades empresariais, na definição das
ações e prioridades e no controle social da política habitacional;
Consolidar o Conselho Municipal de Habitação e demais
instâncias de participação do setor, como as Conferências
Municipais de Habitação e o Orçamento Participativo;
Fornecer gratuitamente assessoria jurídica, bem como de
engenharia e arquitetura, a indivíduos, entidades, grupos
comunitários e movimentos na área de habitação de interesse
social;
No financiamento da habitação social:
Articular, de forma democrática, as instâncias municipal, estadual
e federal de política e financiamento habitacional, visando a
otimização dos recursos disponíveis;
Facilitar o acesso e a permanência das famílias de baixa renda nas
linhas de financiamento público para Habitação de Interesse
Social;
Destinar recursos provenientes da outorga onerosa do direito
de construir para investimentos em programas habitacionais de
interesse social e recuperação dos assentamentos da população
de baixa renda.
O diagnóstico das necessidades habitacionais, que serviu de base para o
levantamento da demanda prioritária e para a definição de uma
estimativa de atendimento até o ano de 2012, parte da premissa de que
a solução habitacional encontrada pelas próprias famílias gerou 3
122 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 123Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
formas de moradia popular e precária: cortiços, moradia
autoconstruída em loteamentos irregulares de periferia e favelas.
“Transformar o imenso estoque de cortiços, casas autoconstruídas
em lotes irregulares, e favelas, em moradia digna, através de
processos de regularização jurídico-urbanística e de recuperação
física, constitui o principal componente das necessidades
habitacionais do Município.”
17As necessidades habitacionais são definidas pelo déficit habitacional
(unidades novas) e pela inadequação das moradias. A inadequação dos
domicílios foi quantificada para as seguintes modalidades habitacionais:
favelas, loteamentos irregulares e precários, áreas de risco, conjuntos
habitacionais, cortiços, moradores de rua.
A quantificação dos cortiços é objeto de um extenso comentário que
expõe as dúvidas existentes sobre os dados disponíveis. Em primeiro
lugar, é citada a estimativa elaborada pela Sempla em 1983 afirmando 18
que 2,58 milhões de pessoas moravam em cortiços. A segunda fonte é
a pesquisa amostral realizada pela Fipe em 1994, que ouviu 625 famílias
selecionadas no Cadastro de Rendas Imobiliárias do Município. Sobre o
resultado dessa pesquisa, é interessante ressaltar a seguinte
observação:
“A amostra foi expandida, resultando numa estimativa de 160.841 famílias 19
moradoras em cortiços, correspondendo a 595.110 pessoas . Na época da
sua divulgação, a pesquisa da Fipe de 1994 recebeu inúmeras críticas. Em
1995, admitindo que não havia segurança para suas próprias estimativas, a
Sempla considerou válidos os indicadores sócio-econômicos obtidos na
pesquisa amostral mas considerou subestimada e inaceitável a estimativa 20
relativa à quantificação do universo dos moradores de cortiços . O
conceito de cortiço utilizado pela pesquisa Fipe/1994 foi o da Lei Municipal
nº 10.928/91 (Lei Moura), segundo a qual: 'o cortiço é a unidade usada
como moradia coletiva multifamiliar, apresentando total ou parcialmente
as seguintes características: constituído por uma ou mais edificações em
um mesmo lote urbano, subdividida em vários cômodos alugados,
subalugados ou cedidos a qualquer título; várias funções exercidas no
mesmo cômodo; acesso e uso comum dos espaços não edificados e
instalações sanitárias; circulação e infra-estrutura, no geral, precárias, e
superlotação de pessoas.”
A terceira fonte de dados foi a segunda etapa da pesquisa da Fipe,
desenvolvida em 1997 para definir alguns indicadores
socioeconômicos.
Esse conjunto de dados foi considerado insuficiente para estimar o
número de moradores em cortiços no município e, por isso, o Plano
incorporou outras duas fontes: o levantamento realizado pela
Fundação Sistema Estadual de Análise da Dados (Fundação Seade) para
o Programa de Atuação em Cortiços da CDHU e o universo de
domicílios do tipo “cômodo” do Censo do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE) de 2000. Imaginava-se que a
comparação entre os dados das duas fontes seria válida para a área total
dos distritos pesquisados na medida em que os limites pesquisados no
PAC abrangem 70% da população total do conjunto de distritos.
Porém o resultado foi totalmente discrepante, a Fundação Seade
identificou 14.617 domicílios em nove setores de pesquisa, enquanto o
Censo contabilizou 3.822 nos distritos onde se inserem os mesmos
setores. O Plano Municipal de Habitação acabou adotando, como
demanda imediata, a quantificação obtida pela Fundação Seade e
estimou em 50.000 domicílios a demanda no ano 2012.
As necessidades habitacionais nas demais modalidades definidas como
prioritárias pela Sehab foram sistematizadas na seguinte tabela:
124 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 125Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Tabela 3.1
Inadequação do domicílio, por tipo de assentamento, 2000
Indicadores
População
Domicílios
Habitante/domicílio
Renda média (sm)
Densidade média (hab/ha)
Favela
1.160.597(a)
291.983
3,97
1,8
380
Loteamentos
Irregulares
de baixa renda
1.062.158(a)
283.476
3,74
3,48
nd
Conjuntos
Habitacionais
89.760
24.000
3,74
nd
132
Cortiço(b)
38.512(b)
14.617
2,63
nd
nd
Moradores(c)
de Rua
8.706
3.212
2,71
nd
nd
(a) Inclui domicílios em áreas de risco, bem como em áreas de mananciais.
(b) Valores referentes apenas aos nove setores básicos da Área Central , pesquisados pela Fundação Seade.
(c) Dados do Censo de Moradores de Rua elaborado pela Fipe em 2000.
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo: 2003. Versão para debate.
A reposição de parte dos domicílios em situação de inadequação se
insere na demanda por novas moradias contabilizada no déficit
habitacional. Para quantificar o número de reposições e provisões de
17 “O conceito de necessidades habitacionais foi desenvolvido
pela Fundação João Pinheiro [FJP] de Belo Horizonte, em
1995, em estudo que teve aceitação nacional, tornando-se
referência metodológica para mensurar o déficit e retratar a situação habitacional no Brasil.
De acordo com a FJP (2002), as necessidades habitacionais
incluem demandas relacionadas com o déficit habitacional e
com a inadequação dos domicílios. O déficit
habitacional diz respeito à demanda por construção de
novas moradias, ou seja, à ampliação do estoque existente. A inadequação dos domicílios
diz respeito à parcela do estoque que não proporciona aos seus
moradores condições desejáveis de habitabilidade, ou seja, não
atende ao conceito de moradia digna, formulado pelo Plano
Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo.”
“O déficit habitacional, entendido como demanda pela construção
de novas moradias, se constitui a partir da necessidade de
reposição de parte dos domicílios em situação de
inadequação e ainda como ampliação da oferta de
habitações populares, tendo em vista desonerar as famílias de baixa renda que sofrem ônus
excessivo com aluguel, atender as famílias em situação de
coabitação indesejada e prevenir a reprodução das favelas,
loteamentos irregulares precários e cortiços insalubres.”
18 Correspondente a 29,3% da população de São Paulo, então com
8,79 milhões de pessoas.
19 SCHOR, S. e BORIN, M. Cortiços Adaptados e Concebidos na Cidade
de São Paulo in São Paulo em Perspectiva 11(1). São Paulo:
Seade, 1997.
20 SÃO PAULO (Município). Sempla. Boletim de Dados para o Planejamento. São Paulo:
Sempla, 1995.
formas de moradia popular e precária: cortiços, moradia
autoconstruída em loteamentos irregulares de periferia e favelas.
“Transformar o imenso estoque de cortiços, casas autoconstruídas
em lotes irregulares, e favelas, em moradia digna, através de
processos de regularização jurídico-urbanística e de recuperação
física, constitui o principal componente das necessidades
habitacionais do Município.”
17As necessidades habitacionais são definidas pelo déficit habitacional
(unidades novas) e pela inadequação das moradias. A inadequação dos
domicílios foi quantificada para as seguintes modalidades habitacionais:
favelas, loteamentos irregulares e precários, áreas de risco, conjuntos
habitacionais, cortiços, moradores de rua.
A quantificação dos cortiços é objeto de um extenso comentário que
expõe as dúvidas existentes sobre os dados disponíveis. Em primeiro
lugar, é citada a estimativa elaborada pela Sempla em 1983 afirmando 18
que 2,58 milhões de pessoas moravam em cortiços. A segunda fonte é
a pesquisa amostral realizada pela Fipe em 1994, que ouviu 625 famílias
selecionadas no Cadastro de Rendas Imobiliárias do Município. Sobre o
resultado dessa pesquisa, é interessante ressaltar a seguinte
observação:
“A amostra foi expandida, resultando numa estimativa de 160.841 famílias 19
moradoras em cortiços, correspondendo a 595.110 pessoas . Na época da
sua divulgação, a pesquisa da Fipe de 1994 recebeu inúmeras críticas. Em
1995, admitindo que não havia segurança para suas próprias estimativas, a
Sempla considerou válidos os indicadores sócio-econômicos obtidos na
pesquisa amostral mas considerou subestimada e inaceitável a estimativa 20
relativa à quantificação do universo dos moradores de cortiços . O
conceito de cortiço utilizado pela pesquisa Fipe/1994 foi o da Lei Municipal
nº 10.928/91 (Lei Moura), segundo a qual: 'o cortiço é a unidade usada
como moradia coletiva multifamiliar, apresentando total ou parcialmente
as seguintes características: constituído por uma ou mais edificações em
um mesmo lote urbano, subdividida em vários cômodos alugados,
subalugados ou cedidos a qualquer título; várias funções exercidas no
mesmo cômodo; acesso e uso comum dos espaços não edificados e
instalações sanitárias; circulação e infra-estrutura, no geral, precárias, e
superlotação de pessoas.”
A terceira fonte de dados foi a segunda etapa da pesquisa da Fipe,
desenvolvida em 1997 para definir alguns indicadores
socioeconômicos.
Esse conjunto de dados foi considerado insuficiente para estimar o
número de moradores em cortiços no município e, por isso, o Plano
incorporou outras duas fontes: o levantamento realizado pela
Fundação Sistema Estadual de Análise da Dados (Fundação Seade) para
o Programa de Atuação em Cortiços da CDHU e o universo de
domicílios do tipo “cômodo” do Censo do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE) de 2000. Imaginava-se que a
comparação entre os dados das duas fontes seria válida para a área total
dos distritos pesquisados na medida em que os limites pesquisados no
PAC abrangem 70% da população total do conjunto de distritos.
Porém o resultado foi totalmente discrepante, a Fundação Seade
identificou 14.617 domicílios em nove setores de pesquisa, enquanto o
Censo contabilizou 3.822 nos distritos onde se inserem os mesmos
setores. O Plano Municipal de Habitação acabou adotando, como
demanda imediata, a quantificação obtida pela Fundação Seade e
estimou em 50.000 domicílios a demanda no ano 2012.
As necessidades habitacionais nas demais modalidades definidas como
prioritárias pela Sehab foram sistematizadas na seguinte tabela:
124 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 125Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Tabela 3.1
Inadequação do domicílio, por tipo de assentamento, 2000
Indicadores
População
Domicílios
Habitante/domicílio
Renda média (sm)
Densidade média (hab/ha)
Favela
1.160.597(a)
291.983
3,97
1,8
380
Loteamentos
Irregulares
de baixa renda
1.062.158(a)
283.476
3,74
3,48
nd
Conjuntos
Habitacionais
89.760
24.000
3,74
nd
132
Cortiço(b)
38.512(b)
14.617
2,63
nd
nd
Moradores(c)
de Rua
8.706
3.212
2,71
nd
nd
(a) Inclui domicílios em áreas de risco, bem como em áreas de mananciais.
(b) Valores referentes apenas aos nove setores básicos da Área Central , pesquisados pela Fundação Seade.
(c) Dados do Censo de Moradores de Rua elaborado pela Fipe em 2000.
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo: 2003. Versão para debate.
A reposição de parte dos domicílios em situação de inadequação se
insere na demanda por novas moradias contabilizada no déficit
habitacional. Para quantificar o número de reposições e provisões de
17 “O conceito de necessidades habitacionais foi desenvolvido
pela Fundação João Pinheiro [FJP] de Belo Horizonte, em
1995, em estudo que teve aceitação nacional, tornando-se
referência metodológica para mensurar o déficit e retratar a situação habitacional no Brasil.
De acordo com a FJP (2002), as necessidades habitacionais
incluem demandas relacionadas com o déficit habitacional e
com a inadequação dos domicílios. O déficit
habitacional diz respeito à demanda por construção de
novas moradias, ou seja, à ampliação do estoque existente. A inadequação dos domicílios
diz respeito à parcela do estoque que não proporciona aos seus
moradores condições desejáveis de habitabilidade, ou seja, não
atende ao conceito de moradia digna, formulado pelo Plano
Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo.”
“O déficit habitacional, entendido como demanda pela construção
de novas moradias, se constitui a partir da necessidade de
reposição de parte dos domicílios em situação de
inadequação e ainda como ampliação da oferta de
habitações populares, tendo em vista desonerar as famílias de baixa renda que sofrem ônus
excessivo com aluguel, atender as famílias em situação de
coabitação indesejada e prevenir a reprodução das favelas,
loteamentos irregulares precários e cortiços insalubres.”
18 Correspondente a 29,3% da população de São Paulo, então com
8,79 milhões de pessoas.
19 SCHOR, S. e BORIN, M. Cortiços Adaptados e Concebidos na Cidade
de São Paulo in São Paulo em Perspectiva 11(1). São Paulo:
Seade, 1997.
20 SÃO PAULO (Município). Sempla. Boletim de Dados para o Planejamento. São Paulo:
Sempla, 1995.
domicílios necessárias, o Plano Municipal de Habitação fixou, a partir da
experiência acumulada pela Sehab, os seguintes parâmetros, cuja
aplicação permite montar a tabela abaixo:
15% do total de domicílios nas intervenções de urbanização de
favelas;
4% do total de domicílios nas intervenções de recuperação de
loteamentos irregulares de baixa renda;
40% do total de domicílios nas intervenções em cortiços;
100% dos moradores de rua.
As necessidades financeiras para o atendimento das demandas
habitacionais projetadas para 2012, incluindo a produção de novas
unidades habitacionais, urbanização de favelas e loteamentos precários
e ações de melhorias em cortiços e conjuntos habitacionais, são as
seguintes:
126 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 127Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Tipo de intervenção
Cortiços
Produção de unidades novas
Produção de unidades novas para (c)
atender aos reassentamentos
Produção de unidades novas para (d)
atender aos reassentamentos
Urbanização de favelas
Conclusão de novas moradias para
famílias moradoras de favelas
Obras de urbanização e melhorias da
infra-estrutura em loteamentos
irregulares de baixa renda
Obras de urbanização de favelas e
recuperação de áreas de risco
Reassentamento
Loteamentos de baixa renda e de (g)
favelas em áreas de mananciais , em
negociação
Emissão de auto de regularização de
loteamentos de baixa renda
Desafetação dos terrenos e
regularização fundiária
Produção de unidades novas
Programa
Programa Morar no Centro
PAR, da CEF, em parceria com
o Morar no Centro
Bairro Legal de urbanização de
favelas
Programa Bairro Legal de
urbanização de favelas
Programa Bairro Legal(f)
Programas Prover e Procav
Programa Lote Legal
Programa Mananciais
Guarapiranga e Billings
Programa
Mananciais
Programa
Lote Legal
Programa de Mutirões da
Cohab
Número de famílias
ou u.h.(a)
1.688 famílias(b)
2.500 u.h.
1.203 u.h.
436 u.h.
11.200 u.h.
(e)45.288 famílias
3.656 u.h.
31.727 famílias
3.537 famílias
320 famílias
45.000 famílias
13.225 famílias
(h)48.000 famílias
(i)12.871 u.h.
Meta
até 2005
2002
até 2004
até 2004
2003 a 2008
2001 a 2003
até 2004
2001 a 2003
2001 a 2003
2004 a 2008
2002 a 2004
Quadro 3.3
Atendimentos Sehab e Cohab
(a) Sendo atendidas 1630 com locação social, com recursos financiados pelo BID, e 58 famílias pela produção de novas unidades, com recursos do FMH.
(b) Das quais 305 já haviam sido entregues em agosto de 2003.
(c) Recursos do Fundo Municipal de Habitação (FMH).(d) Convênios Sehab/CEF (1.000), Cohab/CEF (5.200) e Cohab/CDHU (5.000).
(e) 17 grandes favelas.
(f) Prover - Programa de verticalização e urbanização de favelas.Procav - Programa de Canalização de Córregos, Implantação de Viário e Recuperação Ambiental e Social de Fundos de Vale.
(g) Negociação, com o Banco Mundial, de contrato de financiamento em parceria com o governo do Estado, Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), CDHU e Municípios de Diadema, São Bernardo do Campo e Santo André.
(h) De 160 favelas.(i) Desse total, 2.294 foram concluídas no período 2002 a 2003 e 7.857 deverão ser concluídos até 2004.
Quadro foi elaborado com base nas informações do documento:
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo: 2003. Versão para debate.
Tipo de intervenção
Provisão de novas moradias
Urbanização de favelas
Urbanização de loteamentos de baixa renda
Melhorias em conjuntos habitacionais
Melhorias em cortiços
Total
Domicílios
99.019
340.920
375.502
24.000
30.000
Custo/dom.
(em reais)
32.000
12.000
3.100
2.000
4.000
Total (em reais)
3.168.608.000
4.091.040.000
1.164.056.000
48.000.000
120.000.000
8.591.704.000
Tabela 3.2
Estimativa de recursos financeiros para atendimentodas necessidades habitacionais prioritárias do Município,projetadas para 2012
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, 2003. Versão para debate.
OrigemOrçamento Geral da UniãoOrçamento MunicipalICMS (CDHU)FGTSTotal
Anual50.000.000
180.000.000180.000.000450.000.000
860.000.000
21Até 2012
500.000.0001.800.000.0001.800.000.0004.500.000.000
8.600.000.000
Tabela 3.3
Recursos, segundo suas fontes
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, 2003. Versão para debate.
21 A estimativa de investimentos foi feita para um período de 10 anos,
porém o plano foi apresentado apenas em 2003.
domicílios necessárias, o Plano Municipal de Habitação fixou, a partir da
experiência acumulada pela Sehab, os seguintes parâmetros, cuja
aplicação permite montar a tabela abaixo:
15% do total de domicílios nas intervenções de urbanização de
favelas;
4% do total de domicílios nas intervenções de recuperação de
loteamentos irregulares de baixa renda;
40% do total de domicílios nas intervenções em cortiços;
100% dos moradores de rua.
As necessidades financeiras para o atendimento das demandas
habitacionais projetadas para 2012, incluindo a produção de novas
unidades habitacionais, urbanização de favelas e loteamentos precários
e ações de melhorias em cortiços e conjuntos habitacionais, são as
seguintes:
126 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 127Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Tipo de intervenção
Cortiços
Produção de unidades novas
Produção de unidades novas para (c)
atender aos reassentamentos
Produção de unidades novas para (d)
atender aos reassentamentos
Urbanização de favelas
Conclusão de novas moradias para
famílias moradoras de favelas
Obras de urbanização e melhorias da
infra-estrutura em loteamentos
irregulares de baixa renda
Obras de urbanização de favelas e
recuperação de áreas de risco
Reassentamento
Loteamentos de baixa renda e de (g)
favelas em áreas de mananciais , em
negociação
Emissão de auto de regularização de
loteamentos de baixa renda
Desafetação dos terrenos e
regularização fundiária
Produção de unidades novas
Programa
Programa Morar no Centro
PAR, da CEF, em parceria com
o Morar no Centro
Bairro Legal de urbanização de
favelas
Programa Bairro Legal de
urbanização de favelas
Programa Bairro Legal(f)
Programas Prover e Procav
Programa Lote Legal
Programa Mananciais
Guarapiranga e Billings
Programa
Mananciais
Programa
Lote Legal
Programa de Mutirões da
Cohab
Número de famílias
ou u.h.(a)
1.688 famílias(b)
2.500 u.h.
1.203 u.h.
436 u.h.
11.200 u.h.
(e)45.288 famílias
3.656 u.h.
31.727 famílias
3.537 famílias
320 famílias
45.000 famílias
13.225 famílias
(h)48.000 famílias
(i)12.871 u.h.
Meta
até 2005
2002
até 2004
até 2004
2003 a 2008
2001 a 2003
até 2004
2001 a 2003
2001 a 2003
2004 a 2008
2002 a 2004
Quadro 3.3
Atendimentos Sehab e Cohab
(a) Sendo atendidas 1630 com locação social, com recursos financiados pelo BID, e 58 famílias pela produção de novas unidades, com recursos do FMH.
(b) Das quais 305 já haviam sido entregues em agosto de 2003.
(c) Recursos do Fundo Municipal de Habitação (FMH).(d) Convênios Sehab/CEF (1.000), Cohab/CEF (5.200) e Cohab/CDHU (5.000).
(e) 17 grandes favelas.
(f) Prover - Programa de verticalização e urbanização de favelas.Procav - Programa de Canalização de Córregos, Implantação de Viário e Recuperação Ambiental e Social de Fundos de Vale.
(g) Negociação, com o Banco Mundial, de contrato de financiamento em parceria com o governo do Estado, Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), CDHU e Municípios de Diadema, São Bernardo do Campo e Santo André.
(h) De 160 favelas.(i) Desse total, 2.294 foram concluídas no período 2002 a 2003 e 7.857 deverão ser concluídos até 2004.
Quadro foi elaborado com base nas informações do documento:
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo: 2003. Versão para debate.
Tipo de intervenção
Provisão de novas moradias
Urbanização de favelas
Urbanização de loteamentos de baixa renda
Melhorias em conjuntos habitacionais
Melhorias em cortiços
Total
Domicílios
99.019
340.920
375.502
24.000
30.000
Custo/dom.
(em reais)
32.000
12.000
3.100
2.000
4.000
Total (em reais)
3.168.608.000
4.091.040.000
1.164.056.000
48.000.000
120.000.000
8.591.704.000
Tabela 3.2
Estimativa de recursos financeiros para atendimentodas necessidades habitacionais prioritárias do Município,projetadas para 2012
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, 2003. Versão para debate.
OrigemOrçamento Geral da UniãoOrçamento MunicipalICMS (CDHU)FGTSTotal
Anual50.000.000
180.000.000180.000.000450.000.000
860.000.000
21Até 2012
500.000.0001.800.000.0001.800.000.0004.500.000.000
8.600.000.000
Tabela 3.3
Recursos, segundo suas fontes
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, 2003. Versão para debate.
21 A estimativa de investimentos foi feita para um período de 10 anos,
porém o plano foi apresentado apenas em 2003.
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
barra funda
bom retiro pari
belém
brás
liberdade
moóca
bela vista
santa cecília
república
sé
cambuci
consolação
Figura 3.3
Delimitação Programa Morar no Centro
O Plano Municipal de Habitação indica que a regulamentação e
delimitação das ZEIS e a instituição da outorga onerosa do direito de
construir no Plano Diretor Estratégico são instrumentos capazes de
produzirem efeitos no prazo do mesmo, assim como a regulamentação
do usucapião urbano e do usucapião especial urbano, previstos no
Estatuto da Cidade.
As ZEIS indicadas no PDE e nos Planos Regionais correspondem a 140
milhões de metros quadrados, cerca de 12% da área urbana da cidade.
A estimativa é de que as áreas destinadas às ZEIS 2 (terrenos e glebas
vazias) e aos terrenos vazios delimitados como ZEIS 3 serão suficientes
para a construção de 130.000 unidades habitacionais de interesse
social, atendendo e ultrapassando a demanda por novas moradias.
As recomendações finais do Plano Municipal de Habitação indicam a
urgência na elaboração de um censo dos moradores de cortiços do
município, implementação da legislação relativa às ZEIS, ampliação da
concessão de subsídios para as famílias de baixa renda, aplicação dos
instrumentos do Estatuto da Cidade nos imóveis que não cumprem a
função social da propriedade, entre outros.
O programa Morar no Centro atinge 13 distritos, distribuídos por três
subprefeituras:
Subprefeitura Sé e área de atuação da Ação Centro: Sé,
República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci e Liberdade;
Subprefeitura Mooca: Pari, Brás, Belém e Moóca;
Subprefeitura Lapa: Barra Funda.
128 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 129Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4
A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos, área de atuação, programas e instrumentos
De acordo com os dados do Censo 2000, a população total desses
distritos é de 525.000 moradores e neles estão localizados
aproximadamente 45.000 domicílios vagos, o que corresponde a 17,5
% do total de domicílios recenseados. Em 1980, a população total
desses distritos era da ordem de 750.000 pessoas.
No início da gestão, a coordenação do Morar no Centro era
responsabilidade do Procentro, que estava vinculado diretamente ao
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
barra funda
bom retiro pari
belém
brás
liberdade
moóca
bela vista
santa cecília
república
sé
cambuci
consolação
Figura 3.3
Delimitação Programa Morar no Centro
O Plano Municipal de Habitação indica que a regulamentação e
delimitação das ZEIS e a instituição da outorga onerosa do direito de
construir no Plano Diretor Estratégico são instrumentos capazes de
produzirem efeitos no prazo do mesmo, assim como a regulamentação
do usucapião urbano e do usucapião especial urbano, previstos no
Estatuto da Cidade.
As ZEIS indicadas no PDE e nos Planos Regionais correspondem a 140
milhões de metros quadrados, cerca de 12% da área urbana da cidade.
A estimativa é de que as áreas destinadas às ZEIS 2 (terrenos e glebas
vazias) e aos terrenos vazios delimitados como ZEIS 3 serão suficientes
para a construção de 130.000 unidades habitacionais de interesse
social, atendendo e ultrapassando a demanda por novas moradias.
As recomendações finais do Plano Municipal de Habitação indicam a
urgência na elaboração de um censo dos moradores de cortiços do
município, implementação da legislação relativa às ZEIS, ampliação da
concessão de subsídios para as famílias de baixa renda, aplicação dos
instrumentos do Estatuto da Cidade nos imóveis que não cumprem a
função social da propriedade, entre outros.
O programa Morar no Centro atinge 13 distritos, distribuídos por três
subprefeituras:
Subprefeitura Sé e área de atuação da Ação Centro: Sé,
República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista,
Cambuci e Liberdade;
Subprefeitura Mooca: Pari, Brás, Belém e Moóca;
Subprefeitura Lapa: Barra Funda.
128 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 129Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4
A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos, área de atuação, programas e instrumentos
De acordo com os dados do Censo 2000, a população total desses
distritos é de 525.000 moradores e neles estão localizados
aproximadamente 45.000 domicílios vagos, o que corresponde a 17,5
% do total de domicílios recenseados. Em 1980, a população total
desses distritos era da ordem de 750.000 pessoas.
No início da gestão, a coordenação do Morar no Centro era
responsabilidade do Procentro, que estava vinculado diretamente ao
Gabinete da Sehab. O Procentro foi reformulado pelo Decreto nº
40.753, de 19 de Junho de 2001, passando a denominar-se
Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área Central, ao invés
de Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São
Paulo, conforme sua criação em 1993. “Reabilitar a área central de São
Paulo, de modo coerente com o objetivo de resgatar seu caráter de espaço
público, ampliar o uso residencial e garantir a diversidade de funções,
consolidar a identidade de centro metropolitano, promover ações
urbanísticas com inclusão social, criar mecanismos de gestão democrática
voltados para o interesse coletivo e atuar sistematicamente para a redução
da violência” passou a ser seu novo objetivo que deveria ser atingido
considerando, ainda, a importância da implementação da Subprefeitura
Sé, da articulação institucional e da participação de entidades
representativas da sociedade civil.
As atribuições do Procentro ficaram, nesse primeiro momento,
relacionadas com a implementação do Plano Reconstruir o Centro, a
articulação de agentes públicos e privados para ações de reabilitação e
inclusão social, a obtenção de recursos e financiamentos, a coordenação
de pesquisas, a elaboração e análise de propostas de alteração de
legislação urbanística, a análise de projetos, a divulgação de informações
e a prestação de apoio técnico com fins de reabilitar a área central.
Com a reformulação de 2001, o Procentro passou a ser composto pela
Comissão Procentro e pelo Grupo Executivo. A Comissão, antes
composta por 8 representantes de entidades, passa a ter 31
representantes da sociedade civil e do poder público, ficando sua
presidência a cargo do Administrador da Regional da Sé. As atribuições
da Comissão eram: acompanhar o desenvolvimento do Plano
Reconstruir o Centro, deliberar sobre propostas de isenção de IPTU,
opinar sobre alterações de legislação e pedidos de financiamento,
propor e aprovar ações com a sociedade civil e atribuir um selo
específico para imóveis que atendessem às posturas municipais. O
Grupo Executivo, ligado ao Gabinete da Sehab, subsidiava para as
deliberações da Comissão Procentro, coordenava programas
executados com recursos do mesmo, analisava propostas, divulgava
informações, entre outras. O perímetro de atuação do Procentro
também foi ampliado para o limite da Administração Regional da Sé
correspondente aos distritos Sé, República, Liberdade, Cambuci, Brás,
Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação e Bela Vista.
Num segundo momento, quando a Emurb construiu a proposta da
Ação Centro, trouxe para si o Procentro, tirando-o da estrutura da
Sehab. A coordenação do Programa Morar no Centro, no entanto, se
manteve na Sehab, de maneira articulada com a Ação Centro (Emurb) e
com as Subprefeituras Sé e Moóca. A operação do Morar no Centro
está a cargo de uma Unidade de Gestão, constituída no interior da
Sehab. A Coordenadoria do Programa (antigo Procentro) é
responsável desenvolver os PRIHs, propor e definir instrumentos de
ação e acompanhar o desenvolvimento dos diversos subprogramas
para que se mantenham articulados. A Cohab, gestora do Fundo
Municipal de Habitação, faz aquisição de terrenos, elaboração de
projetos e coordenação das obras de provisão, PAR/CEF e Locação
Social, além da coordenação direta do projeto especial do Parque do
Gato (antiga favela do gato). A Regional Centro da Superintendência de
Habitação Popular (Habi) é encarregada da definição e implementação
do trabalho social junto à demanda, da coordenação direta do
programa de intervenção em cortiços, do empreendimento de
Locação Social do edifício São Vito e da indicação da demanda para o
PAR/CEF.
A participação popular no Morar no Centro é se dá por meio do Fórum
dos Movimentos e Entidades do Centro. A Sehab reconhece que os
movimentos de moradia tiveram um papel muito importante na
formulação de várias das propostas desenvolvidas no âmbito do
programa.
Em abril de 2004, foi lançada a publicação oficial do Programa Morar no 22
Centro que consolida, organiza e divulga toda a proposta
desenvolvida ao longo da gestão. Essa publicação apresenta os projetos
arquitetônicos dos empreendimentos, o Programa de Intervenção em
Cortiços e indica os instrumentos urbanísticos e tributários utilizados
na implementação do programa. Houve uma mudança na forma de
apresentação do Morar no Centro, antes com um foco maior no
conjunto de programas, e agora apontando uma proposta estruturada
em 3 formas de intervenção urbana:
Projetos habitacionais em terrenos ou edifícios vazios;
130 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 131Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
22 SÃO PAULO (Município). - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.
Gabinete da Sehab. O Procentro foi reformulado pelo Decreto nº
40.753, de 19 de Junho de 2001, passando a denominar-se
Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área Central, ao invés
de Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São
Paulo, conforme sua criação em 1993. “Reabilitar a área central de São
Paulo, de modo coerente com o objetivo de resgatar seu caráter de espaço
público, ampliar o uso residencial e garantir a diversidade de funções,
consolidar a identidade de centro metropolitano, promover ações
urbanísticas com inclusão social, criar mecanismos de gestão democrática
voltados para o interesse coletivo e atuar sistematicamente para a redução
da violência” passou a ser seu novo objetivo que deveria ser atingido
considerando, ainda, a importância da implementação da Subprefeitura
Sé, da articulação institucional e da participação de entidades
representativas da sociedade civil.
As atribuições do Procentro ficaram, nesse primeiro momento,
relacionadas com a implementação do Plano Reconstruir o Centro, a
articulação de agentes públicos e privados para ações de reabilitação e
inclusão social, a obtenção de recursos e financiamentos, a coordenação
de pesquisas, a elaboração e análise de propostas de alteração de
legislação urbanística, a análise de projetos, a divulgação de informações
e a prestação de apoio técnico com fins de reabilitar a área central.
Com a reformulação de 2001, o Procentro passou a ser composto pela
Comissão Procentro e pelo Grupo Executivo. A Comissão, antes
composta por 8 representantes de entidades, passa a ter 31
representantes da sociedade civil e do poder público, ficando sua
presidência a cargo do Administrador da Regional da Sé. As atribuições
da Comissão eram: acompanhar o desenvolvimento do Plano
Reconstruir o Centro, deliberar sobre propostas de isenção de IPTU,
opinar sobre alterações de legislação e pedidos de financiamento,
propor e aprovar ações com a sociedade civil e atribuir um selo
específico para imóveis que atendessem às posturas municipais. O
Grupo Executivo, ligado ao Gabinete da Sehab, subsidiava para as
deliberações da Comissão Procentro, coordenava programas
executados com recursos do mesmo, analisava propostas, divulgava
informações, entre outras. O perímetro de atuação do Procentro
também foi ampliado para o limite da Administração Regional da Sé
correspondente aos distritos Sé, República, Liberdade, Cambuci, Brás,
Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação e Bela Vista.
Num segundo momento, quando a Emurb construiu a proposta da
Ação Centro, trouxe para si o Procentro, tirando-o da estrutura da
Sehab. A coordenação do Programa Morar no Centro, no entanto, se
manteve na Sehab, de maneira articulada com a Ação Centro (Emurb) e
com as Subprefeituras Sé e Moóca. A operação do Morar no Centro
está a cargo de uma Unidade de Gestão, constituída no interior da
Sehab. A Coordenadoria do Programa (antigo Procentro) é
responsável desenvolver os PRIHs, propor e definir instrumentos de
ação e acompanhar o desenvolvimento dos diversos subprogramas
para que se mantenham articulados. A Cohab, gestora do Fundo
Municipal de Habitação, faz aquisição de terrenos, elaboração de
projetos e coordenação das obras de provisão, PAR/CEF e Locação
Social, além da coordenação direta do projeto especial do Parque do
Gato (antiga favela do gato). A Regional Centro da Superintendência de
Habitação Popular (Habi) é encarregada da definição e implementação
do trabalho social junto à demanda, da coordenação direta do
programa de intervenção em cortiços, do empreendimento de
Locação Social do edifício São Vito e da indicação da demanda para o
PAR/CEF.
A participação popular no Morar no Centro é se dá por meio do Fórum
dos Movimentos e Entidades do Centro. A Sehab reconhece que os
movimentos de moradia tiveram um papel muito importante na
formulação de várias das propostas desenvolvidas no âmbito do
programa.
Em abril de 2004, foi lançada a publicação oficial do Programa Morar no 22
Centro que consolida, organiza e divulga toda a proposta
desenvolvida ao longo da gestão. Essa publicação apresenta os projetos
arquitetônicos dos empreendimentos, o Programa de Intervenção em
Cortiços e indica os instrumentos urbanísticos e tributários utilizados
na implementação do programa. Houve uma mudança na forma de
apresentação do Morar no Centro, antes com um foco maior no
conjunto de programas, e agora apontando uma proposta estruturada
em 3 formas de intervenção urbana:
Projetos habitacionais em terrenos ou edifícios vazios;
130 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 131Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
22 SÃO PAULO (Município). - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH;
Projetos Especiais (Requalificação da Foz do Tamanduateí /
Parque do Gato e Reabilitação do Edifício São Vito).
As seguintes modalidades de atendimento habitacional, de forma
isolada ou combinada, podem ser adotadas para cada uma dessas 3
formas de intervenção:
Locação Social;
Programa de Arrendamento Residencial - PAR;
Bolsa Aluguel;
Moradia Transitória;
Programa de Intervenção em Cortiços.
Não fez parte dessa publicação a proposta para as famílias de média
renda desenvolvida no âmbito do contrato de financiamento com o
BID, apesar de existirem recursos previstos para tal modalidade.
O Programa de Locação Social se propõe a ampliar o acesso à moradia
para famílias com renda até 3 sm ou com renda per capita inferior a 1 sm
por meio da oferta de unidades habitacionais para locação. A proposta é
criar um parque público de locação na área central formado por
unidades habitacionais novas ou requalificadas. Futuramente, o
programa poderá se estender para outras localidades, porém no início
deverá atuar apenas na área central.
De acordo com a Resolução nº 23, de 12 de junho de 2002, do
Conselho do Fundo Municipal de Habitação que instituiu o programa, o
público alvo é formado por indivíduos ou famílias com renda até 3 sm,
que sejam compostas por moradores de rua, idosos, portadores de
necessidades especiais e moradores de áreas de risco ou insalubres.
Parte significativa dos moradores de cortiços da área central apresenta
o perfil da demanda definido para o programa. A Sehab considera
válidos os dados da pesquisa da Fipe de 1993 que indica a existência de
600.000 moradores de cortiço no município, 20% dos quais na área da 24
antiga Administração Regional da Sé . A Fipe também levantou em
2000 o número de moradores de rua, contabilizando 2.810 pessoas nas
ruas e 1.866 em albergues na região central. Ou seja, a demanda
potencial para o programa é muito superior às aproximadamente 1.680
unidades que estão previstas para a fase piloto do programa. A
indicação dos beneficiários dependerá da definição de critérios para a
seleção da demanda a ser realizada pela Sehab. Porém, já está indicada
como prioritária a demanda formada pela população atendida pelo
Programa de Reabilitação e Atenção a Moradores de Vãos e Baixos de
Viadutos e Pontes, pelos moradores de cortiços com ações coletivas de
despejo e condições críticas de habitabilidade, pelos moradores de
albergues, pelos moradores da Favela do Gato, além de idosos e
portadores e necessidades especiais.
Os recursos utilizados para o financiamento serão provenientes do
Fundo Municipal de Habitação e do BID. Apenas os custos de aquisição
e reforma ou de construção das unidades habitacionais serão
contabilizados como investimentos públicos, a infra-estrutura pública
não entra nessa conta. O custo unitário máximo para reforma ou
construção é de R$ 35.000,00, parte desse valor será subsidiada e o
restante retornará para o FMH por meio do pagamento de um aluguel
mensal.
O valor do aluguel será composto pelo valor de recuperação mensal do
imóvel (valor total da unidade dividido por 360 meses), fundo de
manutenção (30% do valor de recuperação mensal) e taxa de
administração (10% do valor de recuperação mensal). O
comprometimento da renda familiar com a locação deverá ser de 10 a
15% de acordo com a faixa de renda e o número de pessoas por família.
A diferença entre o valor pago pelos beneficiários do programa e o
valor real de aluguel dos imóveis será contabilizada como subsídio
direto à família. O pagamento da taxa de manutenção do condomínio
pelos beneficiários, cujo valor deve oscilar entre R$ 20,00 e R$ 30,00,
ou até R$ 50,00 nos casos em que incluir os gastos com o consumo de
água, será uma condição para a manutenção dos subsídios por parte do
poder público.
132 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 133Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.123Locação Social
23 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Locação Social. São
Paulo: Sehab, 2003.
24 Composta por 10 distritos: Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Brás e Pari.
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH;
Projetos Especiais (Requalificação da Foz do Tamanduateí /
Parque do Gato e Reabilitação do Edifício São Vito).
As seguintes modalidades de atendimento habitacional, de forma
isolada ou combinada, podem ser adotadas para cada uma dessas 3
formas de intervenção:
Locação Social;
Programa de Arrendamento Residencial - PAR;
Bolsa Aluguel;
Moradia Transitória;
Programa de Intervenção em Cortiços.
Não fez parte dessa publicação a proposta para as famílias de média
renda desenvolvida no âmbito do contrato de financiamento com o
BID, apesar de existirem recursos previstos para tal modalidade.
O Programa de Locação Social se propõe a ampliar o acesso à moradia
para famílias com renda até 3 sm ou com renda per capita inferior a 1 sm
por meio da oferta de unidades habitacionais para locação. A proposta é
criar um parque público de locação na área central formado por
unidades habitacionais novas ou requalificadas. Futuramente, o
programa poderá se estender para outras localidades, porém no início
deverá atuar apenas na área central.
De acordo com a Resolução nº 23, de 12 de junho de 2002, do
Conselho do Fundo Municipal de Habitação que instituiu o programa, o
público alvo é formado por indivíduos ou famílias com renda até 3 sm,
que sejam compostas por moradores de rua, idosos, portadores de
necessidades especiais e moradores de áreas de risco ou insalubres.
Parte significativa dos moradores de cortiços da área central apresenta
o perfil da demanda definido para o programa. A Sehab considera
válidos os dados da pesquisa da Fipe de 1993 que indica a existência de
600.000 moradores de cortiço no município, 20% dos quais na área da 24
antiga Administração Regional da Sé . A Fipe também levantou em
2000 o número de moradores de rua, contabilizando 2.810 pessoas nas
ruas e 1.866 em albergues na região central. Ou seja, a demanda
potencial para o programa é muito superior às aproximadamente 1.680
unidades que estão previstas para a fase piloto do programa. A
indicação dos beneficiários dependerá da definição de critérios para a
seleção da demanda a ser realizada pela Sehab. Porém, já está indicada
como prioritária a demanda formada pela população atendida pelo
Programa de Reabilitação e Atenção a Moradores de Vãos e Baixos de
Viadutos e Pontes, pelos moradores de cortiços com ações coletivas de
despejo e condições críticas de habitabilidade, pelos moradores de
albergues, pelos moradores da Favela do Gato, além de idosos e
portadores e necessidades especiais.
Os recursos utilizados para o financiamento serão provenientes do
Fundo Municipal de Habitação e do BID. Apenas os custos de aquisição
e reforma ou de construção das unidades habitacionais serão
contabilizados como investimentos públicos, a infra-estrutura pública
não entra nessa conta. O custo unitário máximo para reforma ou
construção é de R$ 35.000,00, parte desse valor será subsidiada e o
restante retornará para o FMH por meio do pagamento de um aluguel
mensal.
O valor do aluguel será composto pelo valor de recuperação mensal do
imóvel (valor total da unidade dividido por 360 meses), fundo de
manutenção (30% do valor de recuperação mensal) e taxa de
administração (10% do valor de recuperação mensal). O
comprometimento da renda familiar com a locação deverá ser de 10 a
15% de acordo com a faixa de renda e o número de pessoas por família.
A diferença entre o valor pago pelos beneficiários do programa e o
valor real de aluguel dos imóveis será contabilizada como subsídio
direto à família. O pagamento da taxa de manutenção do condomínio
pelos beneficiários, cujo valor deve oscilar entre R$ 20,00 e R$ 30,00,
ou até R$ 50,00 nos casos em que incluir os gastos com o consumo de
água, será uma condição para a manutenção dos subsídios por parte do
poder público.
132 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 133Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.123Locação Social
23 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Locação Social. São
Paulo: Sehab, 2003.
24 Composta por 10 distritos: Sé, República, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Brás e Pari.
O sistema de gestão do programa prevê três instâncias de atuação, a do
programa propriamente dito, a do parque público de locação e a dos
condomínios. A primeira será realizada pela Unidade de Gestão do
Morar no Centro, a segunda será dividida entre técnica, financeira e
socioeducativa e a terceira será realizada por uma das seguintes
modalidades: autogestão, terceirização da administração para uma
empresa ou para uma organização não-governamental (ou
cooperativa) e concessão da administração para empresa privada.
A Unidade de Gestão responderá pelo planejamento e controle
operacional do programa, formação do parque público,
acompanhamentos jurídico, administrativo e financeiro dos recursos,
implementação do trabalho socioeducativo, monitoramento e
avaliação do programa.
O número total de unidades previstas na etapa piloto do programa é
1.680. Desse total, apenas 207 unidades serão reformadas, as demais
serão construções novas. O maior e mais destacado projeto, o do
Parque do Gato, localizado na Foz do Rio Tamanduateí, tem 486 u.h.
divididas entre tipologias de um e dois dormitórios e quitinetes. O
conjunto habitacional ocupará uma área de 53.300 m² dentro do
empreendimento de 175.000 m², que também abrigará um Centro
Desportivo Municipal (já existente), áreas verdes, parque linear,
equipamentos para atividades de geração de emprego e renda.
Em junho de 2004, a PMSP assinou um Acordo de Cooperação Técnica
de Apoio à Implementação do Programa de Locação Social com o
Fundo Especial Japonês. Esse acordo foi negociado no âmbito do
contrato de financiamento com o BID e envolve recursos, a fundo
perdido, de cerca de
. Serão custeados estudos relativos à gestão
condominial em empreendimentos de interesse social, às experiências
internacionais de gestão de parques de locação social, ao mercado de
locação residencial da área central e consultorias para apoiar a definição
dos modelos de gestão condominial, da estrutura operacional e do
sistema de subsídios, além da elaboração do plano de trabalho social e
do sistema de monitoramento e avaliação. A contrapartida municipal,
no mesmo valor, será dada com a elaboração do sistema informatizado
de dados do programa e com a constituição de uma Unidade
Executora.
US$ 465.000,00 e uma contrapartida local de
US$ 285.000,00
A Prefeitura Municipal de São Paulo e a Caixa Econômica Federal
assinaram um convênio relativo ao Programa de Arrendamento
Residencial para definir as atribuições específicas de cada órgão na
implementação do mesmo.
O PAR consiste no arrendamento de unidades habitacionais
(construções novas ou reformadas) para famílias com renda até 6 sm
por um período de até 15 anos, prorrogáveis por mais 3. Ao final desse
período as famílias tem a opção de comprar o imóvel. A taxa mensal de 26
arrendamento correspondente à 0,7% do valor total da unidade
habitacional pronta. São priorizados projetos em áreas de revitalização
urbana e de recuperação de sítios históricos, de recuperação de áreas
de risco e de preservação ambiental e de acesso a pólos geradores de
emprego e renda.
O convênio estabelece medidas para que a PMSP facilite a obtenção de
imóveis, reduza custos e prazos para licenciamento, melhore a qualidade
dos projetos e indique a demanda prioritária, além de isentar de IPTU os
imóveis do PAR. A CEF, por sua vez, fica responsável por destinar
empreendimentos para a demanda indicada pela PMSP, repassar os
subsídios municipais para os arrendatários e atender critérios relativos à
134 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 135Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Unidades novas 1.473 uh em 7 empreendimentos:
Projetos em execução (total de 623 uh): Parque do Gato, Olarias;
Projetos em licitação(total de 465 uh): Pari I, Metrô Belém e Bresser XIV ;
Projetos vencedores do Concurso Nacional(total de 385 uh): Assembléia,
Cônego Vicente Marino;
Reabilitação de edifícios 207 uh em 4 empreendimentos:
Riachuelo, Hotel São João, Senador Feijó, Baronesa de Porto Carreiro (em
execução)
Total: 1.680 uh
Quadro 3.4
Dados de maio de 2004
Figura 3.4
Olarias
Riachuelo
3.4.225Programa de Arrendamento Residencial / PAR (PAR reforma)
25 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Arrendamento Residencial - PAR. Convênio com a CEF. São Paulo: Sehab, 2003.
26 A taxa de arrendamento para as famílias com renda inferior ou igual a 4 s.m é de 0,5%, desde que as unidades habitacionais correspondentes atendam às especificações mínimas locais.
WA
GN
ER
GE
RM
AN
O W
AG
NE
R G
ER
MA
NO
O sistema de gestão do programa prevê três instâncias de atuação, a do
programa propriamente dito, a do parque público de locação e a dos
condomínios. A primeira será realizada pela Unidade de Gestão do
Morar no Centro, a segunda será dividida entre técnica, financeira e
socioeducativa e a terceira será realizada por uma das seguintes
modalidades: autogestão, terceirização da administração para uma
empresa ou para uma organização não-governamental (ou
cooperativa) e concessão da administração para empresa privada.
A Unidade de Gestão responderá pelo planejamento e controle
operacional do programa, formação do parque público,
acompanhamentos jurídico, administrativo e financeiro dos recursos,
implementação do trabalho socioeducativo, monitoramento e
avaliação do programa.
O número total de unidades previstas na etapa piloto do programa é
1.680. Desse total, apenas 207 unidades serão reformadas, as demais
serão construções novas. O maior e mais destacado projeto, o do
Parque do Gato, localizado na Foz do Rio Tamanduateí, tem 486 u.h.
divididas entre tipologias de um e dois dormitórios e quitinetes. O
conjunto habitacional ocupará uma área de 53.300 m² dentro do
empreendimento de 175.000 m², que também abrigará um Centro
Desportivo Municipal (já existente), áreas verdes, parque linear,
equipamentos para atividades de geração de emprego e renda.
Em junho de 2004, a PMSP assinou um Acordo de Cooperação Técnica
de Apoio à Implementação do Programa de Locação Social com o
Fundo Especial Japonês. Esse acordo foi negociado no âmbito do
contrato de financiamento com o BID e envolve recursos, a fundo
perdido, de cerca de
. Serão custeados estudos relativos à gestão
condominial em empreendimentos de interesse social, às experiências
internacionais de gestão de parques de locação social, ao mercado de
locação residencial da área central e consultorias para apoiar a definição
dos modelos de gestão condominial, da estrutura operacional e do
sistema de subsídios, além da elaboração do plano de trabalho social e
do sistema de monitoramento e avaliação. A contrapartida municipal,
no mesmo valor, será dada com a elaboração do sistema informatizado
de dados do programa e com a constituição de uma Unidade
Executora.
US$ 465.000,00 e uma contrapartida local de
US$ 285.000,00
A Prefeitura Municipal de São Paulo e a Caixa Econômica Federal
assinaram um convênio relativo ao Programa de Arrendamento
Residencial para definir as atribuições específicas de cada órgão na
implementação do mesmo.
O PAR consiste no arrendamento de unidades habitacionais
(construções novas ou reformadas) para famílias com renda até 6 sm
por um período de até 15 anos, prorrogáveis por mais 3. Ao final desse
período as famílias tem a opção de comprar o imóvel. A taxa mensal de 26
arrendamento correspondente à 0,7% do valor total da unidade
habitacional pronta. São priorizados projetos em áreas de revitalização
urbana e de recuperação de sítios históricos, de recuperação de áreas
de risco e de preservação ambiental e de acesso a pólos geradores de
emprego e renda.
O convênio estabelece medidas para que a PMSP facilite a obtenção de
imóveis, reduza custos e prazos para licenciamento, melhore a qualidade
dos projetos e indique a demanda prioritária, além de isentar de IPTU os
imóveis do PAR. A CEF, por sua vez, fica responsável por destinar
empreendimentos para a demanda indicada pela PMSP, repassar os
subsídios municipais para os arrendatários e atender critérios relativos à
134 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 135Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Unidades novas 1.473 uh em 7 empreendimentos:
Projetos em execução (total de 623 uh): Parque do Gato, Olarias;
Projetos em licitação(total de 465 uh): Pari I, Metrô Belém e Bresser XIV ;
Projetos vencedores do Concurso Nacional(total de 385 uh): Assembléia,
Cônego Vicente Marino;
Reabilitação de edifícios 207 uh em 4 empreendimentos:
Riachuelo, Hotel São João, Senador Feijó, Baronesa de Porto Carreiro (em
execução)
Total: 1.680 uh
Quadro 3.4
Dados de maio de 2004
Figura 3.4
Olarias
Riachuelo
3.4.225Programa de Arrendamento Residencial / PAR (PAR reforma)
25 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Arrendamento Residencial - PAR. Convênio com a CEF. São Paulo: Sehab, 2003.
26 A taxa de arrendamento para as famílias com renda inferior ou igual a 4 s.m é de 0,5%, desde que as unidades habitacionais correspondentes atendam às especificações mínimas locais.
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GN
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GE
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ER
MA
NO
qualidade dos projetos e inserção urbana dos empreendimentos, além
de suas atribuições como agente gestor do programa.
O valor total da unidade habitacional, incluindo todos os custos de
aquisição do imóvel, projeto, obra de construção ou reforma, BDI do
construtor e legalização do imóvel, será, no máximo, de R$ 32.300,00
para as Regiões Metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro e de R$
22.400,00 para as demais regiões. O custo poderá atingir R$ 35.000,00
em casos de revitalização urbana e recuperação de sítios históricos, de
reorganização funcional ou mudança de uso do imóvel ou, ainda, de
recuperação de empreendimentos. Apenas as cidades com mais de
100.000 habitantes, além das capitais nacionais, podem ser
contempladas pelo PAR.
A CEF exige que o empreendimento se localize em áreas salubres (que
não concentrem poluentes), dotadas de infra-estrutura básica e de
suporte à atividade residencial (padaria, escolas, mercados, hospitais
etc) e próximas a algum meio de transporte coletivo. Exige também:
regularização jurídica do imóvel, levantamento cadastral, laudo
estrutural, alvará de reforma da PMSP, orçamento detalhado no padrão
da CEF, memorial descritivo da obra, cronograma físico-financeiro,
resumo da operação por meio de quadro ABNT e projeto aprovado na
PMSP.
A demanda indicada pela PMSP tem a seguinte composição: 50%
preenchida por famílias encaminhadas pelo movimento de moradia,
outras 30% advindas dos sindicatos,10% são portadores de direitos
especiais e 10% vem da demanda de Habi-Centro. Os imóveis podem
ser indicados pelo movimento organizado, proprietários, corretores,
construtores, escritórios de Arquitetura e Engenharia e pelo Grupo
Técnico de Análise de Imóveis (GTAI).
A PMSP conta com o trabalho do GTAI para dar apoio técnico aos
projetos habitacionais de interesse social na área central. Dentre as
diversas atividades do Grupo na área central, estão a pesquisa sobre o
estoque imobiliário, a organização e manutenção de um cadastro de
imóveis vazios e subutilizados, a avaliação técnica de imóveis, o estudo
prévio de viabilidade para o PAR, o envolvimento em atividades de
mobilização de agentes para ampliação da oferta de habitação e o apoio
aos movimentos de moradia.
Entre os diversos projetos em andamento está o do Edifício São Vito,
tratado como um projeto especial pela equipe da Sehab pela sua
complexidade. O edifício, construído em 1959, se encontrava há vários
anos em péssimas condições habitacionais. O edifício foi desapropriado
e está sendo recuperado e readequado para conter 375 uh de um e dois
dormitórios e quitinetes, além de outros equipamentos. As famílias que
não se enquadraram nos critérios de atendimento do PAR foram
incorporadas à demanda de outras modalidades do Morar no Centro.
136 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 137Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.3
Bolsa Aluguel
Desapropriados pela Cohab (total 887 uh): Hotel São Paulo (137), Aurora
(90), Prestes Maia (249), São Vito (375), Asdrúbal do Nascimento (36);
Viabilizados pelos movimentos de moradia (total 464 uh): Riskallah Jorge
(167), Fernão Sales (54), Celso Garcia (84), Maria Paula (75), Brigadeiro
Tobias (84);
Viabilizados por empresas construtoras a partir de indicações da Sehab e
de assessorias técnicas (total 273 uh): Joaquim Carlos (93), Ipiranga (180).
Total: 12 empreendimentos (1624 u.h)
Quadro 3.5
Dados de maio de 2004 sobre os empreendimentosdo PAR reforma
Essas obras devem estar concluídas até o final de 2004, totalizando
1.624 unidades, sendo que o edifício Riskallah Jorge foi entregue em
2003.
A Bolsa Aluguel é uma modalidade que pretende garantir o acesso à
moradia às famílias de baixa renda por meio de um subsídio temporário
que complementa o valor do aluguel de um imóvel no mercado
privado. A concessão dos subsídios deve variar de acordo com a renda
e a composição familiar. O público prioritário são os moradores de
cortiços das áreas dos PRIHs.
Figura 3.5
Asdrúbal doNascimento
Maria Paula
Hotel São Paulo
RO
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TIN
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/AR
GO
SFO
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qualidade dos projetos e inserção urbana dos empreendimentos, além
de suas atribuições como agente gestor do programa.
O valor total da unidade habitacional, incluindo todos os custos de
aquisição do imóvel, projeto, obra de construção ou reforma, BDI do
construtor e legalização do imóvel, será, no máximo, de R$ 32.300,00
para as Regiões Metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro e de R$
22.400,00 para as demais regiões. O custo poderá atingir R$ 35.000,00
em casos de revitalização urbana e recuperação de sítios históricos, de
reorganização funcional ou mudança de uso do imóvel ou, ainda, de
recuperação de empreendimentos. Apenas as cidades com mais de
100.000 habitantes, além das capitais nacionais, podem ser
contempladas pelo PAR.
A CEF exige que o empreendimento se localize em áreas salubres (que
não concentrem poluentes), dotadas de infra-estrutura básica e de
suporte à atividade residencial (padaria, escolas, mercados, hospitais
etc) e próximas a algum meio de transporte coletivo. Exige também:
regularização jurídica do imóvel, levantamento cadastral, laudo
estrutural, alvará de reforma da PMSP, orçamento detalhado no padrão
da CEF, memorial descritivo da obra, cronograma físico-financeiro,
resumo da operação por meio de quadro ABNT e projeto aprovado na
PMSP.
A demanda indicada pela PMSP tem a seguinte composição: 50%
preenchida por famílias encaminhadas pelo movimento de moradia,
outras 30% advindas dos sindicatos,10% são portadores de direitos
especiais e 10% vem da demanda de Habi-Centro. Os imóveis podem
ser indicados pelo movimento organizado, proprietários, corretores,
construtores, escritórios de Arquitetura e Engenharia e pelo Grupo
Técnico de Análise de Imóveis (GTAI).
A PMSP conta com o trabalho do GTAI para dar apoio técnico aos
projetos habitacionais de interesse social na área central. Dentre as
diversas atividades do Grupo na área central, estão a pesquisa sobre o
estoque imobiliário, a organização e manutenção de um cadastro de
imóveis vazios e subutilizados, a avaliação técnica de imóveis, o estudo
prévio de viabilidade para o PAR, o envolvimento em atividades de
mobilização de agentes para ampliação da oferta de habitação e o apoio
aos movimentos de moradia.
Entre os diversos projetos em andamento está o do Edifício São Vito,
tratado como um projeto especial pela equipe da Sehab pela sua
complexidade. O edifício, construído em 1959, se encontrava há vários
anos em péssimas condições habitacionais. O edifício foi desapropriado
e está sendo recuperado e readequado para conter 375 uh de um e dois
dormitórios e quitinetes, além de outros equipamentos. As famílias que
não se enquadraram nos critérios de atendimento do PAR foram
incorporadas à demanda de outras modalidades do Morar no Centro.
136 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 137Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.3
Bolsa Aluguel
Desapropriados pela Cohab (total 887 uh): Hotel São Paulo (137), Aurora
(90), Prestes Maia (249), São Vito (375), Asdrúbal do Nascimento (36);
Viabilizados pelos movimentos de moradia (total 464 uh): Riskallah Jorge
(167), Fernão Sales (54), Celso Garcia (84), Maria Paula (75), Brigadeiro
Tobias (84);
Viabilizados por empresas construtoras a partir de indicações da Sehab e
de assessorias técnicas (total 273 uh): Joaquim Carlos (93), Ipiranga (180).
Total: 12 empreendimentos (1624 u.h)
Quadro 3.5
Dados de maio de 2004 sobre os empreendimentosdo PAR reforma
Essas obras devem estar concluídas até o final de 2004, totalizando
1.624 unidades, sendo que o edifício Riskallah Jorge foi entregue em
2003.
A Bolsa Aluguel é uma modalidade que pretende garantir o acesso à
moradia às famílias de baixa renda por meio de um subsídio temporário
que complementa o valor do aluguel de um imóvel no mercado
privado. A concessão dos subsídios deve variar de acordo com a renda
e a composição familiar. O público prioritário são os moradores de
cortiços das áreas dos PRIHs.
Figura 3.5
Asdrúbal doNascimento
Maria Paula
Hotel São Paulo
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O programa de Moradia Transitória, iniciado em 2001, foi desenvolvido
visando ao atendimento de famílias em situação de risco (moradores de
baixos de viadutos, moradias em ruínas) ou casos de emergência (áreas
de intervenção dos programas habitacionais, sob ações de despejo e de
reintegração de posse). Essa modalidade consiste, basicamente, no
subsídio para a locação de unidades habitacionais ou vagas de hotéis no
mercado privado por um período de no máximo 2 anos.
Em maio de 2003, 369 famílias residiam nas moradias transitórias, 70%
delas compõem a demanda potencial do Programa de Locação Social e
o restante é demanda para o PAR e para o Programa de Atuação em
Cortiços da CDHU.
O valor da locação de vagas em hotéis é de R$ 13,00 por dia e, nos
demais imóveis, varia entre R$ 250,00 e R$ 300,00 por mês. Os
recursos, provenientes da Verba de Atendimento Habitacional e da
Cohab são da ordem de R$ 2 milhões/ano para atendimento de 450
locações provisórias.
É realizado um trabalho social com as famílias, tendo em vista a
preparação das mesmas para a inserção no Programa de Locação
Social. São monitorados e avaliados aspectos relativos aos pagamentos
de despesas, convívio social, relações de vizinhança e inserção social. A
resolução nº 26 do Conselho do Fundo Municipal de Habitação, de 12
de junho de 2002, autoriza a locação de imóveis pelo Fundo, a título de
moradia provisória, para a demanda destinada aos programas
desenvolvidos no âmbito do próprio Fundo. A resolução nº 27 autoriza
a locação para a demanda de programas realizados em parceria com a
CEF e a CDHU.
Essa proposta se dispõe apenas a dar continuidade a 5 projetos de
melhoria em cortiços iniciados na gestão 1989 -1992, totalizando
apenas 93 uh. Além das obras, são desenvolvidas ações fiscalizatórias,
com base na Lei Moura, de capacitação dos moradores de cortiços
sobre seus direitos e um mapeamento dos cortiços. Em dezembro de
2003 foi assinado um convênio entre a Sehab e a CDHU para integrar as
ações do Morar no Centro e do Programa de Atuação em Cortiços.
Além disso, foram encaminhadas ações no sentido de viabilizar
recursos do FMH para o financiamento de imóveis encortiçados
mediante o comprometimento do proprietário com a permanência dos
inquilinos e o controle do valor do aluguel.
138 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 139Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.427Moradia Transitória
3.4.5
Melhoria das Condições de Vida em Moradias Coletivas28Multifamiliares - Cortiços
Imoroti
Figura 3.6
Casarão do Carmo
Quadro 3.6
Dados de maio de 2004 sobreo programa para cortiços
Casarão da Rua do Carmo
Vila 25 de Janeiro
Imoroti
Eiras Garcia
Pedro Fachini
Total: 5 empreendimentos (93 u.h)
27 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Moradia
Transitória. São Paulo: Sehab, 2003.
28SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.
VA
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O programa de Moradia Transitória, iniciado em 2001, foi desenvolvido
visando ao atendimento de famílias em situação de risco (moradores de
baixos de viadutos, moradias em ruínas) ou casos de emergência (áreas
de intervenção dos programas habitacionais, sob ações de despejo e de
reintegração de posse). Essa modalidade consiste, basicamente, no
subsídio para a locação de unidades habitacionais ou vagas de hotéis no
mercado privado por um período de no máximo 2 anos.
Em maio de 2003, 369 famílias residiam nas moradias transitórias, 70%
delas compõem a demanda potencial do Programa de Locação Social e
o restante é demanda para o PAR e para o Programa de Atuação em
Cortiços da CDHU.
O valor da locação de vagas em hotéis é de R$ 13,00 por dia e, nos
demais imóveis, varia entre R$ 250,00 e R$ 300,00 por mês. Os
recursos, provenientes da Verba de Atendimento Habitacional e da
Cohab são da ordem de R$ 2 milhões/ano para atendimento de 450
locações provisórias.
É realizado um trabalho social com as famílias, tendo em vista a
preparação das mesmas para a inserção no Programa de Locação
Social. São monitorados e avaliados aspectos relativos aos pagamentos
de despesas, convívio social, relações de vizinhança e inserção social. A
resolução nº 26 do Conselho do Fundo Municipal de Habitação, de 12
de junho de 2002, autoriza a locação de imóveis pelo Fundo, a título de
moradia provisória, para a demanda destinada aos programas
desenvolvidos no âmbito do próprio Fundo. A resolução nº 27 autoriza
a locação para a demanda de programas realizados em parceria com a
CEF e a CDHU.
Essa proposta se dispõe apenas a dar continuidade a 5 projetos de
melhoria em cortiços iniciados na gestão 1989 -1992, totalizando
apenas 93 uh. Além das obras, são desenvolvidas ações fiscalizatórias,
com base na Lei Moura, de capacitação dos moradores de cortiços
sobre seus direitos e um mapeamento dos cortiços. Em dezembro de
2003 foi assinado um convênio entre a Sehab e a CDHU para integrar as
ações do Morar no Centro e do Programa de Atuação em Cortiços.
Além disso, foram encaminhadas ações no sentido de viabilizar
recursos do FMH para o financiamento de imóveis encortiçados
mediante o comprometimento do proprietário com a permanência dos
inquilinos e o controle do valor do aluguel.
138 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 139Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.427Moradia Transitória
3.4.5
Melhoria das Condições de Vida em Moradias Coletivas28Multifamiliares - Cortiços
Imoroti
Figura 3.6
Casarão do Carmo
Quadro 3.6
Dados de maio de 2004 sobreo programa para cortiços
Casarão da Rua do Carmo
Vila 25 de Janeiro
Imoroti
Eiras Garcia
Pedro Fachini
Total: 5 empreendimentos (93 u.h)
27 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Moradia
Transitória. São Paulo: Sehab, 2003.
28SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.
VA
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O atendimento a famílias de média renda foi resultado de acordo com a
equipe do BID. A alternativa encontrada é a oferta de um subsídio para
as primeiras famílias que quiserem adquirir um imóvel residencial
requalificado na área central. O imóvel padrão deverá ser o
apartamento de 2 dormitórios com uma vaga de garagem e área de
aproximadamente 75 m². Os objetivos esperados com essa proposta
são atrair famílias de classe média para a área central, ampliar a
demanda por imóveis e reduzir sua vacância.
A justificativa da proposta é a de que melhores condições de “zeladoria
urbana” e de conservação e manutenção dos espaços públicos podem
começar a se reverter a rejeição da classe média por residir no Centro.
Claro que há uma demanda, formada por funcionários públicos,
bancários, comerciantes e professores, que não encontra imóveis
compatíveis com suas necessidades e posibilidades.
Foram apontadas 3 alternativas para a produção de unidades
habitacionais para o segmento em questão: a construção de novos
edifícios, a reforma de apartamentos usados e a reciclagem de edifícios.
A opção pela reforma é apontada como a mais vantajosa pelo seu
impacto positivo na reabilitação urbana e por sua maior rapidez. Para
estimular a classe média, foram propostas duas modalidades de
concessão de prêmios, a primeira para condomínios ou proprietários
que reabilitem as partes comuns de edifícios residenciais
multifamiliares e a segunda para compradores que pretendam
reformar apartamentos em prédios que tenham áreas condominiais em
bom estado de conservação ou já tenham sido contempladas pela
modalidade anterior.
No primeiro caso, as condições exigidas são a ausência de dívidas com o
IPTU e de matrículas individualizadas, estar localização nos distritos Sé,
República ou nos PRIH da Luz, Brás ou Glicério. Os edifícios podem ter
uso misto, desde que predomine o uso residencial. O valor venal
máximo será definido pela Comissão Procentro. O valor total dos
prêmios para essa modalidade será de R$ 4.200.000,00, considerando a
possibilidade de distribuí-los por 30 prédios.
Para receber o prêmio é necessário que as unidades residenciais
beneficiárias sejam disponibilizadas para aluguel ou venda, sem despejo
dos locatários e nem reajuste de aluguel durante a vigência do contrato.
No segundo caso, os apartamentos também devem se localizar nos
distritos Sé ou República ou nos PRIH da Luz, Brás ou Glicério. O total
de recursos destinados para esses prêmios é de R$ 2.700.000,00,
distribuídos para os 300 primeiros candidatos que atenderem às
exigências. O valor máximo de cada prêmio será de R$ 10.000,00 ou
20% do valor de negociação do imóvel, o que for menor.
Além dos incentivos financeiros diretos, estão previstos incentivos
fiscais, por exemplo, isenção de IPTU.
Os Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH propostos
no Programa Morar no Centro envolvem conjuntos de quadras que
concentram moradias precárias e oportunidades para
empreendimentos imobiliários, de reforma ou construção nova. A
atuação nesses perímetros urbanos se contrapõe às intervenções
isoladas e seus principais objetivos são a melhoria das condições
habitacionais da área, a promoção da inclusão social da população de
baixa renda, a mobilização e organização dos grupos sociais e a
valorização das características e potencialidades do bairro e da
comunidade.
“Os critérios selecionados têm como finalidade garantir nos perímetros a
permanência da população de baixa renda a partir de ações voltadas à
melhoria da qualidade de vida na área, fundamentada na melhoria dos
espaços públicos, melhoria e oferta de equipamentos urbanos, otimização
e melhoria de infra-estrutura já consolidada e disponível e, no incremento e
fortalecimento de mecanismos de participação da sociedade civil, ao longo
140 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 141Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.629Habitação para Famílias de Média Renda
3.4.730Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH
29 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação para Famílias de
Média Renda. São Paulo: Sehab, 2003.
30SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.___. Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
O atendimento a famílias de média renda foi resultado de acordo com a
equipe do BID. A alternativa encontrada é a oferta de um subsídio para
as primeiras famílias que quiserem adquirir um imóvel residencial
requalificado na área central. O imóvel padrão deverá ser o
apartamento de 2 dormitórios com uma vaga de garagem e área de
aproximadamente 75 m². Os objetivos esperados com essa proposta
são atrair famílias de classe média para a área central, ampliar a
demanda por imóveis e reduzir sua vacância.
A justificativa da proposta é a de que melhores condições de “zeladoria
urbana” e de conservação e manutenção dos espaços públicos podem
começar a se reverter a rejeição da classe média por residir no Centro.
Claro que há uma demanda, formada por funcionários públicos,
bancários, comerciantes e professores, que não encontra imóveis
compatíveis com suas necessidades e posibilidades.
Foram apontadas 3 alternativas para a produção de unidades
habitacionais para o segmento em questão: a construção de novos
edifícios, a reforma de apartamentos usados e a reciclagem de edifícios.
A opção pela reforma é apontada como a mais vantajosa pelo seu
impacto positivo na reabilitação urbana e por sua maior rapidez. Para
estimular a classe média, foram propostas duas modalidades de
concessão de prêmios, a primeira para condomínios ou proprietários
que reabilitem as partes comuns de edifícios residenciais
multifamiliares e a segunda para compradores que pretendam
reformar apartamentos em prédios que tenham áreas condominiais em
bom estado de conservação ou já tenham sido contempladas pela
modalidade anterior.
No primeiro caso, as condições exigidas são a ausência de dívidas com o
IPTU e de matrículas individualizadas, estar localização nos distritos Sé,
República ou nos PRIH da Luz, Brás ou Glicério. Os edifícios podem ter
uso misto, desde que predomine o uso residencial. O valor venal
máximo será definido pela Comissão Procentro. O valor total dos
prêmios para essa modalidade será de R$ 4.200.000,00, considerando a
possibilidade de distribuí-los por 30 prédios.
Para receber o prêmio é necessário que as unidades residenciais
beneficiárias sejam disponibilizadas para aluguel ou venda, sem despejo
dos locatários e nem reajuste de aluguel durante a vigência do contrato.
No segundo caso, os apartamentos também devem se localizar nos
distritos Sé ou República ou nos PRIH da Luz, Brás ou Glicério. O total
de recursos destinados para esses prêmios é de R$ 2.700.000,00,
distribuídos para os 300 primeiros candidatos que atenderem às
exigências. O valor máximo de cada prêmio será de R$ 10.000,00 ou
20% do valor de negociação do imóvel, o que for menor.
Além dos incentivos financeiros diretos, estão previstos incentivos
fiscais, por exemplo, isenção de IPTU.
Os Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH propostos
no Programa Morar no Centro envolvem conjuntos de quadras que
concentram moradias precárias e oportunidades para
empreendimentos imobiliários, de reforma ou construção nova. A
atuação nesses perímetros urbanos se contrapõe às intervenções
isoladas e seus principais objetivos são a melhoria das condições
habitacionais da área, a promoção da inclusão social da população de
baixa renda, a mobilização e organização dos grupos sociais e a
valorização das características e potencialidades do bairro e da
comunidade.
“Os critérios selecionados têm como finalidade garantir nos perímetros a
permanência da população de baixa renda a partir de ações voltadas à
melhoria da qualidade de vida na área, fundamentada na melhoria dos
espaços públicos, melhoria e oferta de equipamentos urbanos, otimização
e melhoria de infra-estrutura já consolidada e disponível e, no incremento e
fortalecimento de mecanismos de participação da sociedade civil, ao longo
140 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 141Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
3.4.629Habitação para Famílias de Média Renda
3.4.730Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH
29 SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação para Famílias de
Média Renda. São Paulo: Sehab, 2003.
30SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Morar no Centro. São Paulo: Sehab, 2004.___. Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
do processo de identificação da problemática urbana, definição de
prioridades de ação e de busca de equacionamento, junto aos órgãos
públicos.”
Os PRIH estão calcados em uma nova forma de gestão por meio da
instalação de escritórios técnicos nos locais de intervenção para
estabelecer uma forma efetiva de participação dos moradores nas
diversas fases do trabalho, desde o diagnóstico, quando são
identificados os problemas e as necessidades, passando pela fase de
elaboração das propostas e permanecendo ao longo da implementação
das ações. Além da possibilidade de ampliar a comunicação com os
moradores, essa deve ser uma forma de promover a apropriação da
“referência territorial”. Esses escritórios, chamados de escritórios-
antena, devem ser formados por equipes multidisciplinares com
atribuições de:
Elaborar um Plano Integrado e Participativo de Intervenções
após uma etapa de conhecimento da realidade e de construção
de um diagnóstico participativo;
Desenvolver projetos de melhorias habitacionais em cortiços e
moradias precárias;
Desenvolver estudos de viabilidade para empreendimentos
habitacionais (reforma e construção nova);
Atender ao público e acompanhar a implementação das ações do
Plano Integrado de Intervenções;
Promover a mobilização social para a constituição de um Comitê
de Reabilitação do Perímetro que fique responsável por
acompanhar a implementação do plano após o encerramento
das atividades do escritório-antena no local (a previsão inicial era
de permanência do escritório por dois anos).
A primeira etapa do trabalho com os PRIH foi a definição das áreas de
intervenção, realizada a partir de indicações preliminares dos
movimentos de moradia. Foram em seguida contratadas, em duas
etapas, várias assessorias técnicas para a elaboração de estudos sobre
essas áreas. Os setores estudados na primeira etapa foram Cambuci,
Belém, Brás, Barra Funda, Santa Cecília e Luz e os levantados na
segunda foram Belém II, Bom Retiro, Bela Vista e Ipiranga.
142 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 143Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
PRIH LUZ
PRIH GLICÉRIO
PRIH LUZ E PRIH GLICÉRIOZEIS 3PRIHLIMITE DE DISTRITO
Figura 3.6Delimitação dos PRIHs e ZEIS 3
Em cada setor de estudo foram indicados pré-perímetros que
concentrassem moradias precárias e oportunidades imobiliárias. Em
seguida foi selecionado um pré-perímetro de cada setor para ser objeto
de uma análise mais detalhada. Várias dessas áreas acabaram indicadas
como ZEIS 3 no Plano Diretor e o PRIH Luz foi selecionado como
projeto piloto.
A metodologia desenvolvida pela equipe técnica do Procentro para os
PRIH definiu 3 etapas de trabalho:
Conhecimento da realidade e elaboração do diagnóstico
participativo;
Elaboração do Plano Integrado de Intervenções;
Implantação das ações e projetos previstos no Plano Integrado.
No caso da experiência piloto do PRIH Luz, o Plano Integrado
contempla:
Plano de Melhoria Ambiental (melhoria dos espaços,
equipamentos públicos e infra-estrutura urbana e reabilitação do
patrimônio arquitetônico e histórico). Uma equipe do
Laboratório de Paisagem, Arte e Cultura da FAUUSP foi
do processo de identificação da problemática urbana, definição de
prioridades de ação e de busca de equacionamento, junto aos órgãos
públicos.”
Os PRIH estão calcados em uma nova forma de gestão por meio da
instalação de escritórios técnicos nos locais de intervenção para
estabelecer uma forma efetiva de participação dos moradores nas
diversas fases do trabalho, desde o diagnóstico, quando são
identificados os problemas e as necessidades, passando pela fase de
elaboração das propostas e permanecendo ao longo da implementação
das ações. Além da possibilidade de ampliar a comunicação com os
moradores, essa deve ser uma forma de promover a apropriação da
“referência territorial”. Esses escritórios, chamados de escritórios-
antena, devem ser formados por equipes multidisciplinares com
atribuições de:
Elaborar um Plano Integrado e Participativo de Intervenções
após uma etapa de conhecimento da realidade e de construção
de um diagnóstico participativo;
Desenvolver projetos de melhorias habitacionais em cortiços e
moradias precárias;
Desenvolver estudos de viabilidade para empreendimentos
habitacionais (reforma e construção nova);
Atender ao público e acompanhar a implementação das ações do
Plano Integrado de Intervenções;
Promover a mobilização social para a constituição de um Comitê
de Reabilitação do Perímetro que fique responsável por
acompanhar a implementação do plano após o encerramento
das atividades do escritório-antena no local (a previsão inicial era
de permanência do escritório por dois anos).
A primeira etapa do trabalho com os PRIH foi a definição das áreas de
intervenção, realizada a partir de indicações preliminares dos
movimentos de moradia. Foram em seguida contratadas, em duas
etapas, várias assessorias técnicas para a elaboração de estudos sobre
essas áreas. Os setores estudados na primeira etapa foram Cambuci,
Belém, Brás, Barra Funda, Santa Cecília e Luz e os levantados na
segunda foram Belém II, Bom Retiro, Bela Vista e Ipiranga.
142 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 143Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Av Paulista
Rua da Consolação
Av Nove
de Julho
Av Pr
estes
Maia
Av São João
Av Duq.
de Ca
xias
Av do Estado
Av do Estado
Av Radial Leste
Machado
Av Alcântara
Av. Rangel P
estana
Av. Celso Garcia
Av 2
3 de
Mai
o
Pq. D. Pedro
PRIH LUZ
PRIH GLICÉRIO
PRIH LUZ E PRIH GLICÉRIOZEIS 3PRIHLIMITE DE DISTRITO
Figura 3.6Delimitação dos PRIHs e ZEIS 3
Em cada setor de estudo foram indicados pré-perímetros que
concentrassem moradias precárias e oportunidades imobiliárias. Em
seguida foi selecionado um pré-perímetro de cada setor para ser objeto
de uma análise mais detalhada. Várias dessas áreas acabaram indicadas
como ZEIS 3 no Plano Diretor e o PRIH Luz foi selecionado como
projeto piloto.
A metodologia desenvolvida pela equipe técnica do Procentro para os
PRIH definiu 3 etapas de trabalho:
Conhecimento da realidade e elaboração do diagnóstico
participativo;
Elaboração do Plano Integrado de Intervenções;
Implantação das ações e projetos previstos no Plano Integrado.
No caso da experiência piloto do PRIH Luz, o Plano Integrado
contempla:
Plano de Melhoria Ambiental (melhoria dos espaços,
equipamentos públicos e infra-estrutura urbana e reabilitação do
patrimônio arquitetônico e histórico). Uma equipe do
Laboratório de Paisagem, Arte e Cultura da FAUUSP foi
contratada para desenvolver o levantamento ambiental e os
projetos básicos para os espaços públicos;
Projeto de Construção Social (ações sociais e culturais,
implementação da Escola Experimental de Cidadania, Gestão e
Planejamento Urbano e do Programa de Vivência e Gestão
Participativa). A equipe do Centro Gaspar Garcia de Direitos
Humanos foi contratada pela Sehab para fazer o trabalho de
mobilização social.
Programa Habitacional. Ações para a ampliação do parque
habitacional, construção de novas unidades, reforma ou
reconversão de uso de unidades existentes e melhoria das
unidades precárias. Existe uma intenção explícita de garantir a
permanência da população de baixa renda nessas áreas.
Figura 3.7
PRIH Luz
A proposta preliminar do contrato de financiamento com o BID para o
Programa de Reabilitação da Área Central previu recursos para ações
em 3 PRIH: Luz, Glicério e Brás. Devem ser financiadas as despesas
relativas à instalação e manutenção dos Escritórios-Antena por um 31
período de dois anos, a elaboração dos Planos de Melhoria Ambiental
com a execução das atividades e obras previstas e a implementação dos 32
Projetos de Construção Social .
Perímetro
A
B
Brás
Luz
oN . de
Quadras
(un)
12
8
26
23
Área
Aprox.
(ha)
36,0
5,0
44,0
22,0
oN de
Cortiços
108
43
10
73
oN de famílias
encortiçadas
948
A ser levantado
87
500
Estimativa de
novas unidades 33
habitacionais (uh)
1.650
A estudar
2.100
1.048
Imóveis tombados ou
em tombamento
Conjunto de imóveis
indicados na Rua Lavapés
(aproximadamente 100 un) e
na área da Eletropaulo
11 casas tombadas na Tr. dos
Estudantes; 25 na Vila Suíça e
4 na rua Conde de Sazerdas
11 casas tombadas na Vila
Queiroga
134 casas tombadas na Vila
Economizadora
Glicério
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
Quadro 3.7
Dados relativos aos PRIH selecionados para inclusão no financiamento do BID
Apesar da instalação dos Escritórios-Antena ter sido considerada
estrutural para o modelo de intervenção proposto, os escritórios dos
primeiros PRIH (Luz e Glicério) não foram instalados, de fato, dentro
dos limites dos perímetros e a equipe técnica permaneceu ao longo da
gestão instalada na sede da Sehab no edifício Martinelli. O outro
aspecto considerado fundamental para o funcionamento desses
escritórios foi a composição de uma equipe técnica multidisciplinar.
Fato que também não se viabilizou ao longo da administração.
3.4.8
Instrumentos urbanísticos e tributários
O principal instrumento urbanístico que atinge diretamente a questão
da habitação social na Área Central é a definição de Zonas Especiais de
Interesse Social . A categoria ZEIS 3, regulamentada no Plano Diretor
Estratégico do Município, obriga a destinação de um mínimo de 50% da
área construída para habitação de interesse social. Além da
possibilidade de aplicação de uma série de instrumentos previstos no
Estatuto da Cidade, a outorga do direito de construir acima do
coeficiente de aproveitamento é não onerosa nas ZEIS. Existe uma
144 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 145Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
31 “Levantamento e caracterização dos espaços públicos,
desenvolvimento de projetos básicos, executivos e execução
de obras, melhoria e/ou criação de áreas verdes, de esporte e
lazer, implantação de mobiliário urbano e/ou melhoria do
existente, desenvolvimento de projeto e execução de
iluminação de calçadas e de comunicação visual, colocação de
piso especial nas calçadas, instalação de equipamentos destinados à coleta seletiva,
melhoria e/ou ampliação dos sistemas de microdrenagem,
abastecimento de água, esgoto e viário existentes, restauração de fachadas de interesse histórico, prestação de serviços técnicos
especializados e monitoramento físico e financeiro da execução
das obras previstas.”
32 “Desenvolvimento de dinâmicas e oficinas com a população local, elaboração e implementação de
projetos de ações sociais, cursos de formação, capacitação e
qualificação profissional, criação e implantação de Escola
Experimental de cidadania, gestão e planejamento urbano,
implantação de novos equipamentos urbanos,
fornecimento de equipamentos e mobiliário, prestação de serviços
técnicos especializados e monitoramento físico e
financeiro das ações sociais.”
33 Comparação da previsão das Assessorias com os estudos feitos pelo Escritório-Antena no PRIH-
MARCOS ISSA/ARGOSFOTO ROBSON MARTINS ROBSON MARTINS
contratada para desenvolver o levantamento ambiental e os
projetos básicos para os espaços públicos;
Projeto de Construção Social (ações sociais e culturais,
implementação da Escola Experimental de Cidadania, Gestão e
Planejamento Urbano e do Programa de Vivência e Gestão
Participativa). A equipe do Centro Gaspar Garcia de Direitos
Humanos foi contratada pela Sehab para fazer o trabalho de
mobilização social.
Programa Habitacional. Ações para a ampliação do parque
habitacional, construção de novas unidades, reforma ou
reconversão de uso de unidades existentes e melhoria das
unidades precárias. Existe uma intenção explícita de garantir a
permanência da população de baixa renda nessas áreas.
Figura 3.7
PRIH Luz
A proposta preliminar do contrato de financiamento com o BID para o
Programa de Reabilitação da Área Central previu recursos para ações
em 3 PRIH: Luz, Glicério e Brás. Devem ser financiadas as despesas
relativas à instalação e manutenção dos Escritórios-Antena por um 31
período de dois anos, a elaboração dos Planos de Melhoria Ambiental
com a execução das atividades e obras previstas e a implementação dos 32
Projetos de Construção Social .
Perímetro
A
B
Brás
Luz
oN . de
Quadras
(un)
12
8
26
23
Área
Aprox.
(ha)
36,0
5,0
44,0
22,0
oN de
Cortiços
108
43
10
73
oN de famílias
encortiçadas
948
A ser levantado
87
500
Estimativa de
novas unidades 33
habitacionais (uh)
1.650
A estudar
2.100
1.048
Imóveis tombados ou
em tombamento
Conjunto de imóveis
indicados na Rua Lavapés
(aproximadamente 100 un) e
na área da Eletropaulo
11 casas tombadas na Tr. dos
Estudantes; 25 na Vila Suíça e
4 na rua Conde de Sazerdas
11 casas tombadas na Vila
Queiroga
134 casas tombadas na Vila
Economizadora
Glicério
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
Quadro 3.7
Dados relativos aos PRIH selecionados para inclusão no financiamento do BID
Apesar da instalação dos Escritórios-Antena ter sido considerada
estrutural para o modelo de intervenção proposto, os escritórios dos
primeiros PRIH (Luz e Glicério) não foram instalados, de fato, dentro
dos limites dos perímetros e a equipe técnica permaneceu ao longo da
gestão instalada na sede da Sehab no edifício Martinelli. O outro
aspecto considerado fundamental para o funcionamento desses
escritórios foi a composição de uma equipe técnica multidisciplinar.
Fato que também não se viabilizou ao longo da administração.
3.4.8
Instrumentos urbanísticos e tributários
O principal instrumento urbanístico que atinge diretamente a questão
da habitação social na Área Central é a definição de Zonas Especiais de
Interesse Social . A categoria ZEIS 3, regulamentada no Plano Diretor
Estratégico do Município, obriga a destinação de um mínimo de 50% da
área construída para habitação de interesse social. Além da
possibilidade de aplicação de uma série de instrumentos previstos no
Estatuto da Cidade, a outorga do direito de construir acima do
coeficiente de aproveitamento é não onerosa nas ZEIS. Existe uma
144 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 145Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
31 “Levantamento e caracterização dos espaços públicos,
desenvolvimento de projetos básicos, executivos e execução
de obras, melhoria e/ou criação de áreas verdes, de esporte e
lazer, implantação de mobiliário urbano e/ou melhoria do
existente, desenvolvimento de projeto e execução de
iluminação de calçadas e de comunicação visual, colocação de
piso especial nas calçadas, instalação de equipamentos destinados à coleta seletiva,
melhoria e/ou ampliação dos sistemas de microdrenagem,
abastecimento de água, esgoto e viário existentes, restauração de fachadas de interesse histórico, prestação de serviços técnicos
especializados e monitoramento físico e financeiro da execução
das obras previstas.”
32 “Desenvolvimento de dinâmicas e oficinas com a população local, elaboração e implementação de
projetos de ações sociais, cursos de formação, capacitação e
qualificação profissional, criação e implantação de Escola
Experimental de cidadania, gestão e planejamento urbano,
implantação de novos equipamentos urbanos,
fornecimento de equipamentos e mobiliário, prestação de serviços
técnicos especializados e monitoramento físico e
financeiro das ações sociais.”
33 Comparação da previsão das Assessorias com os estudos feitos pelo Escritório-Antena no PRIH-
MARCOS ISSA/ARGOSFOTO ROBSON MARTINS ROBSON MARTINS
clara intenção de que as equipes dos Escritórios-Antena atuem na
orientação dos proprietários e proponham novas estratégias para
viabilizar empreendimentos nas ZEIS.
Os incentivos fiscais são promovidos por meio das leis de isenção de
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para transações
imobiliárias ligadas à HIS (lei nº 13.402, de 05 de agosto de 2002),
isenção de IPTU na compra de prédios para programas de HIS (lei nº
13.736, de 13 de janeiro de 2004), de Imposto Sobre Serviços de
Qualquer Natureza (ISS) para serviços prestados para a construção de
habitação popular (lei nº 13.476, de 30 de dezembro de 2002). Além
dessas, foi proposta uma alteração na lei de fachadas, que isenta os
proprietários que restaurarem as fachadas de seus imóveis localizados
nos distritos Sé e República do pagamento do IPTU, para favorecer a
recuperação de prédios residenciais.
O município também repassará ao FMH, para fins de locação social, os
imóveis recebidos como dação em pagamento de dívidas do IPTU (lei
13.259, de 28 de dezembro de 2001).
146 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 147Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
clara intenção de que as equipes dos Escritórios-Antena atuem na
orientação dos proprietários e proponham novas estratégias para
viabilizar empreendimentos nas ZEIS.
Os incentivos fiscais são promovidos por meio das leis de isenção de
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para transações
imobiliárias ligadas à HIS (lei nº 13.402, de 05 de agosto de 2002),
isenção de IPTU na compra de prédios para programas de HIS (lei nº
13.736, de 13 de janeiro de 2004), de Imposto Sobre Serviços de
Qualquer Natureza (ISS) para serviços prestados para a construção de
habitação popular (lei nº 13.476, de 30 de dezembro de 2002). Além
dessas, foi proposta uma alteração na lei de fachadas, que isenta os
proprietários que restaurarem as fachadas de seus imóveis localizados
nos distritos Sé e República do pagamento do IPTU, para favorecer a
recuperação de prédios residenciais.
O município também repassará ao FMH, para fins de locação social, os
imóveis recebidos como dação em pagamento de dívidas do IPTU (lei
13.259, de 28 de dezembro de 2001).
146 Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO 147Capítulo 3
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4Considerações finais
FE
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DO
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ON
Capítulo 4Considerações finais
FE
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DO
PE
RE
LM
UT
TE
R
NE
LSO
N K
ON
Vimos que a ampliação da habitação apareceu nas propostas para a
Área Central ao longo de várias décadas apenas no plano do discurso,
sem rebatimentos no campo das ações concretas. O fato de, em 1975,
a necessidade e os principais argumentos que justificam a ampliação do
uso habitacional no Centro já estarem delineados, nos faz refletir sobre
quais fatores determinaram a demora de quase trinta anos para chegar
ao ponto inicial de uma ação concreta e ampla. A resposta é complexa,
mas certamente apenas a definição de diretrizes, como os planos
diretores fizeram ao longo de décadas, não transforma a ampliação do
uso habitacional no Centro em realidade.
As próximas considerações tentam levantar questões, abrir novas
frentes e contribuir para os avanços do tema. De maneira alguma nos
propomos a esgotar o assunto, o que seria impossível dada sua própria
dinâmica.
Um aspecto evidente é a falta de integração entre as políticas
habitacional e urbana para a Área Central de São Paulo, por exemplo, na
atuação da Cogep. As diretrizes e os estudos relativos a esse período
correram de forma paralela, ficando os diagnósticos e propostas
habitacionais a cargo da Coped e da Sebes e as propostas e discussões
gerais a cargo da Cogep. Um exemplo de atuações simultâneas e não
integradas foi a indicação da incidência significativa de cortiços no
Centro e entorno, inclusive no arco Bom Retiro/ Pari/ Brás, pelo estudo
da Coped e o projeto Cura Brás/ Bresser, elaborado pela Cogep,
enfocando a reurbanização da área. Ou seja, poderíamos considerar
que são atribuições distintas e por esse motivo estão em órgãos
distintos, porém é inegável a constatação de que o estudo deve servir
como subsídio para a formulação de um programa e, portanto, deveria
ser parte integrante da proposta urbanística.
O cortiço permeou todas as gestões estudadas como um problema
típico da Área Central, foi objeto de diversos estudos e pesquisas,
porém com pouquíssimos ou quase nenhum resultado no campo das
ações concretas. A abordagem dos cortiços pelo poder público girou
151Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO150 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Vimos que a ampliação da habitação apareceu nas propostas para a
Área Central ao longo de várias décadas apenas no plano do discurso,
sem rebatimentos no campo das ações concretas. O fato de, em 1975,
a necessidade e os principais argumentos que justificam a ampliação do
uso habitacional no Centro já estarem delineados, nos faz refletir sobre
quais fatores determinaram a demora de quase trinta anos para chegar
ao ponto inicial de uma ação concreta e ampla. A resposta é complexa,
mas certamente apenas a definição de diretrizes, como os planos
diretores fizeram ao longo de décadas, não transforma a ampliação do
uso habitacional no Centro em realidade.
As próximas considerações tentam levantar questões, abrir novas
frentes e contribuir para os avanços do tema. De maneira alguma nos
propomos a esgotar o assunto, o que seria impossível dada sua própria
dinâmica.
Um aspecto evidente é a falta de integração entre as políticas
habitacional e urbana para a Área Central de São Paulo, por exemplo, na
atuação da Cogep. As diretrizes e os estudos relativos a esse período
correram de forma paralela, ficando os diagnósticos e propostas
habitacionais a cargo da Coped e da Sebes e as propostas e discussões
gerais a cargo da Cogep. Um exemplo de atuações simultâneas e não
integradas foi a indicação da incidência significativa de cortiços no
Centro e entorno, inclusive no arco Bom Retiro/ Pari/ Brás, pelo estudo
da Coped e o projeto Cura Brás/ Bresser, elaborado pela Cogep,
enfocando a reurbanização da área. Ou seja, poderíamos considerar
que são atribuições distintas e por esse motivo estão em órgãos
distintos, porém é inegável a constatação de que o estudo deve servir
como subsídio para a formulação de um programa e, portanto, deveria
ser parte integrante da proposta urbanística.
O cortiço permeou todas as gestões estudadas como um problema
típico da Área Central, foi objeto de diversos estudos e pesquisas,
porém com pouquíssimos ou quase nenhum resultado no campo das
ações concretas. A abordagem dos cortiços pelo poder público girou
151Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO150 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
em torno de dois aspectos, a definição de números precisos sobre a sua
demanda e o fato das poucas intervenções não terem saído da escala
das ações pontuais.
A necessidade de levantar dados precisos sobre os cortiços (um censo
de cortiços) é evidente e foi apontada sucessivamente por várias
gestões. Apesar disso, o dimensionamento da demanda é, até hoje,
precário e questionável, haja vista as inúmeras controvérsias sobre o
número de moradores e de imóveis que o atual Plano Municipal de
Habitação se preocupou em apresentar. Por outro lado, apesar dessa
ausência de dados aparecer como um fator limitante para a ação
pública, a evolução do número de cortiços mostra uma situação um
pouco diferente. É intrigante verificar que dados das décadas de 1960,
1970 e 1990 mostraram que a população moradora de cortiços no
município girava em torno de 500.000 a 600.000 moradores. Ou seja,
dificilmente poderemos partir de um patamar inferior ao que esses
dados apontaram. Apesar disso o atual Plano Municipal de Habitação
(versão para debate) optou por uma fonte (Fundação Seade para o
programa PAC/BID/CDHU) que identifica apenas 14.617 domicílios e
38.512 moradores e, com isso, o Plano estimou em 50.000 domicílios a
demanda de cortiços para o ano 2012.
Na verdade, o que parece é que os cortiços saem do foco na atual
gestão. Ou seja, antes as poucas propostas e ações estavam centradas
em atender a demanda oriunda dos cortiços e agora, diante de uma
política ampla formada por diversos programas, os cortiços assumem
um papel secundário. A política atual foi formulada para atender um
universo muito mais amplo que apenas os cortiços e com isso essa
demanda é atendida apenas por uma parcela das unidades do Programa
de Locação Social e com as 93 unidades do programa específico
(apresentado apenas no final da gestão) destinado a concluir as obras
iniciadas na gestão Luiza Erundina.
Destacamos a importância da gestão 2001-2004 na formulação de uma
política habitacional para a Área Central. Em momento algum se
desenhou uma política habitacional para a Área Central com a
abrangência da proposta atual, tentando sair da esfera das ações
pontuais e atuando, pela primeira vez, na reforma de edifícios vazios e
ociosos, implementando o programa de locação social e definindo uma
forma de atuação integrada e com verdadeira participação social por
meio dos PRIH, ainda que os números sejam pequenos diante do déficit
municipal e considerando a dificuldade de implementar essa política.
O Programa de Locação Social é uma proposta pioneira no Brasil e que
assume a necessidade do subsídio para atender a demanda social.
Porém o PLS se constituiu essencialmente pela produção de unidades
novas em terrenos da Cohab (do total de 1680 uh, apenas 207 são de
reforma), apesar de um dos grandes argumentos para ampliar a oferta
de habitação na Área Central ser a concentração de imóveis vazios e
subutilizados. Duas questões foram determinantes para essa situação: a
dificuldade do poder público na aquisição de imóveis para a reforma em
função do alto custo e a possibilidade de excluir o custo do terreno do
custo global do empreendimento já que o parque locativo se mantém
público. O problema dessa operação é viabilizá-la para os casos de
reforma de edifícios vazios tendo em vista o alto custo dos imóveis na
Área Central.
Apesar da grande referência para a formulação do Programa Morar no
Centro ter sido a experiência francesa, existem muitas diferenças entre
as realidades de nossos países que impedem que, nesse momento, a
situação aqui assuma as mesmas proporções. Além disso, é sempre
importante lembrar que as experiências de outros países são
importantes, mas nunca se enquadram perfeitamente a outra realidade
e, em especial, se tratando de lugares com condições socioeconômicas
e políticas tão distintas. Ao mesmo tempo, é inegável a importância de
conhecer uma política que há tantos anos responde por um problema
que nos é tão caro.
Em primeiro lugar a França tem uma política nacional de locação social,
existe locação social em edifícios públicos e em privados, em ambos os
casos existem fontes de recursos permanentes e subsídios voltados
para as famílias, garantindo que a demanda social esteja sempre
amparada. Em segundo, essa política se construiu, permaneceu e se
consolidou ao longo das últimas décadas. Ela tem continuidade, o fato
de ser uma política estruturada na esfera nacional favorece essa
continuidade, ao contrário da fragilidade de nossas políticas municipais.
É fundamental destacar que o papel desempenhado pela ANAH é muito
importante porque ela é uma instituição pública nacional que promove
153Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO152 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
em torno de dois aspectos, a definição de números precisos sobre a sua
demanda e o fato das poucas intervenções não terem saído da escala
das ações pontuais.
A necessidade de levantar dados precisos sobre os cortiços (um censo
de cortiços) é evidente e foi apontada sucessivamente por várias
gestões. Apesar disso, o dimensionamento da demanda é, até hoje,
precário e questionável, haja vista as inúmeras controvérsias sobre o
número de moradores e de imóveis que o atual Plano Municipal de
Habitação se preocupou em apresentar. Por outro lado, apesar dessa
ausência de dados aparecer como um fator limitante para a ação
pública, a evolução do número de cortiços mostra uma situação um
pouco diferente. É intrigante verificar que dados das décadas de 1960,
1970 e 1990 mostraram que a população moradora de cortiços no
município girava em torno de 500.000 a 600.000 moradores. Ou seja,
dificilmente poderemos partir de um patamar inferior ao que esses
dados apontaram. Apesar disso o atual Plano Municipal de Habitação
(versão para debate) optou por uma fonte (Fundação Seade para o
programa PAC/BID/CDHU) que identifica apenas 14.617 domicílios e
38.512 moradores e, com isso, o Plano estimou em 50.000 domicílios a
demanda de cortiços para o ano 2012.
Na verdade, o que parece é que os cortiços saem do foco na atual
gestão. Ou seja, antes as poucas propostas e ações estavam centradas
em atender a demanda oriunda dos cortiços e agora, diante de uma
política ampla formada por diversos programas, os cortiços assumem
um papel secundário. A política atual foi formulada para atender um
universo muito mais amplo que apenas os cortiços e com isso essa
demanda é atendida apenas por uma parcela das unidades do Programa
de Locação Social e com as 93 unidades do programa específico
(apresentado apenas no final da gestão) destinado a concluir as obras
iniciadas na gestão Luiza Erundina.
Destacamos a importância da gestão 2001-2004 na formulação de uma
política habitacional para a Área Central. Em momento algum se
desenhou uma política habitacional para a Área Central com a
abrangência da proposta atual, tentando sair da esfera das ações
pontuais e atuando, pela primeira vez, na reforma de edifícios vazios e
ociosos, implementando o programa de locação social e definindo uma
forma de atuação integrada e com verdadeira participação social por
meio dos PRIH, ainda que os números sejam pequenos diante do déficit
municipal e considerando a dificuldade de implementar essa política.
O Programa de Locação Social é uma proposta pioneira no Brasil e que
assume a necessidade do subsídio para atender a demanda social.
Porém o PLS se constituiu essencialmente pela produção de unidades
novas em terrenos da Cohab (do total de 1680 uh, apenas 207 são de
reforma), apesar de um dos grandes argumentos para ampliar a oferta
de habitação na Área Central ser a concentração de imóveis vazios e
subutilizados. Duas questões foram determinantes para essa situação: a
dificuldade do poder público na aquisição de imóveis para a reforma em
função do alto custo e a possibilidade de excluir o custo do terreno do
custo global do empreendimento já que o parque locativo se mantém
público. O problema dessa operação é viabilizá-la para os casos de
reforma de edifícios vazios tendo em vista o alto custo dos imóveis na
Área Central.
Apesar da grande referência para a formulação do Programa Morar no
Centro ter sido a experiência francesa, existem muitas diferenças entre
as realidades de nossos países que impedem que, nesse momento, a
situação aqui assuma as mesmas proporções. Além disso, é sempre
importante lembrar que as experiências de outros países são
importantes, mas nunca se enquadram perfeitamente a outra realidade
e, em especial, se tratando de lugares com condições socioeconômicas
e políticas tão distintas. Ao mesmo tempo, é inegável a importância de
conhecer uma política que há tantos anos responde por um problema
que nos é tão caro.
Em primeiro lugar a França tem uma política nacional de locação social,
existe locação social em edifícios públicos e em privados, em ambos os
casos existem fontes de recursos permanentes e subsídios voltados
para as famílias, garantindo que a demanda social esteja sempre
amparada. Em segundo, essa política se construiu, permaneceu e se
consolidou ao longo das últimas décadas. Ela tem continuidade, o fato
de ser uma política estruturada na esfera nacional favorece essa
continuidade, ao contrário da fragilidade de nossas políticas municipais.
É fundamental destacar que o papel desempenhado pela ANAH é muito
importante porque ela é uma instituição pública nacional que promove
153Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO152 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
a reabilitação no setor privado em troca da oferta de moradias com
aluguel social. Criada em 1971, ela opera recursos anuais da ordem de
640 milhões de dólares. Apesar de hoje ela funcionar com recursos do
orçamento geral, no primeiro momento e até há poucos anos atrás seus
recursos eram oriundos de um recolhimento obrigatório sobre o valor
dos aluguéis de imóveis com mais de quinze anos. Foi criada uma fonte
de recursos que independia do orçamento e que era alimentada pelo
próprio público alvo das ações, os proprietários de imóveis de aluguel.
A lógica da ANAH é dar condições para o setor privado oferecer aluguel
social e com isso utilizar o parque ocioso e ampliar a oferta de
habitação. Esse é um dos pontos mais contraditórios com o PLS,
porque, como já foi dito, está baseado na construção nova, porque a
principal fonte de recursos é o contrato de financiamento com o BID e
porque, por motivos óbvios, não atinge o setor privado. Recursos desse
contrato de financiamento se justificam para programas e experiências
piloto, mas não para consolidar uma política, para a política é necessário
ter uma fonte de recursos e que se defina linhas de financiamento
específicas.
Não podemos deixar de destacar que, em diferentes momentos, o alto
valor da terra na Área Central foi apontado como o principal entrave
para viabilizar essa política habitacional.
Finalmente, mas não concluindo o assunto, pelo contrário, iniciando um
longo caminho para efetivar as mudanças nas nossas cidades, coloco a
reabilitação urbana, aqui discutida, como um “divisor de águas” nas
intervenções em Áreas Centrais pela perspectiva que oferece de
permanência dos moradores e do tecido social. E nesse sentido,
concluímos com pontos que entendemos (por meio do conhecimento
acumulado na nossa pesquisa e com as contribuições de todos que
compartilham desse propósito) que devam ser parte do escopo básico
das políticas de reabilitação de áreas urbanas centrais.
Recursos
Fontes de recursos. Diferentes níveis de governo.
Linhas de financiamento para a reabilitação de imóveis públicos e
privados.
Incentivos fiscais.
Articulação de investimentos.
Gestão
Institucional. Estrutura nacional e integração entre diferentes
órgãos e níveis de governo.
Operacional. No município com a articulação com os diversos
atores e órgãos
Local. Na área de intervenção.
Instrumentos
Urbanísticos. Instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e
outros novos.
Regulatórios e normativos.
Integração entre Planos Diretores e Planos de Reabilitação
Urbana.
Programas e projetos
Definição dos tipos de programas e projetos adequados à
realidade local.
Metodologia.
Elaboração e desenvolvimento dos projetos.
Formação de quadros técnicos.
Aprovação e licenciamento.
Demanda
Moradores existentes. Cortiços, habitações precárias, imóveis
vazios e subutilizados.
Demanda social (faixas de renda e necessidades especiais).
Novos moradores.
Política fundiária
Aquisição de imóveis e terrenos.
Desapropriação e declaração de utilidade pública.
155Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO154 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
a reabilitação no setor privado em troca da oferta de moradias com
aluguel social. Criada em 1971, ela opera recursos anuais da ordem de
640 milhões de dólares. Apesar de hoje ela funcionar com recursos do
orçamento geral, no primeiro momento e até há poucos anos atrás seus
recursos eram oriundos de um recolhimento obrigatório sobre o valor
dos aluguéis de imóveis com mais de quinze anos. Foi criada uma fonte
de recursos que independia do orçamento e que era alimentada pelo
próprio público alvo das ações, os proprietários de imóveis de aluguel.
A lógica da ANAH é dar condições para o setor privado oferecer aluguel
social e com isso utilizar o parque ocioso e ampliar a oferta de
habitação. Esse é um dos pontos mais contraditórios com o PLS,
porque, como já foi dito, está baseado na construção nova, porque a
principal fonte de recursos é o contrato de financiamento com o BID e
porque, por motivos óbvios, não atinge o setor privado. Recursos desse
contrato de financiamento se justificam para programas e experiências
piloto, mas não para consolidar uma política, para a política é necessário
ter uma fonte de recursos e que se defina linhas de financiamento
específicas.
Não podemos deixar de destacar que, em diferentes momentos, o alto
valor da terra na Área Central foi apontado como o principal entrave
para viabilizar essa política habitacional.
Finalmente, mas não concluindo o assunto, pelo contrário, iniciando um
longo caminho para efetivar as mudanças nas nossas cidades, coloco a
reabilitação urbana, aqui discutida, como um “divisor de águas” nas
intervenções em Áreas Centrais pela perspectiva que oferece de
permanência dos moradores e do tecido social. E nesse sentido,
concluímos com pontos que entendemos (por meio do conhecimento
acumulado na nossa pesquisa e com as contribuições de todos que
compartilham desse propósito) que devam ser parte do escopo básico
das políticas de reabilitação de áreas urbanas centrais.
Recursos
Fontes de recursos. Diferentes níveis de governo.
Linhas de financiamento para a reabilitação de imóveis públicos e
privados.
Incentivos fiscais.
Articulação de investimentos.
Gestão
Institucional. Estrutura nacional e integração entre diferentes
órgãos e níveis de governo.
Operacional. No município com a articulação com os diversos
atores e órgãos
Local. Na área de intervenção.
Instrumentos
Urbanísticos. Instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e
outros novos.
Regulatórios e normativos.
Integração entre Planos Diretores e Planos de Reabilitação
Urbana.
Programas e projetos
Definição dos tipos de programas e projetos adequados à
realidade local.
Metodologia.
Elaboração e desenvolvimento dos projetos.
Formação de quadros técnicos.
Aprovação e licenciamento.
Demanda
Moradores existentes. Cortiços, habitações precárias, imóveis
vazios e subutilizados.
Demanda social (faixas de renda e necessidades especiais).
Novos moradores.
Política fundiária
Aquisição de imóveis e terrenos.
Desapropriação e declaração de utilidade pública.
155Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO154 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Ampliação das formas de acesso (próprios da União, áreas em
litígio, propriedades da Igreja etc.).
Mercado imobiliário privado
Instrumentos de controle da especulação e valorização.
Orientação e atração de investimentos.
Produção
Tecnologia adequada para a reforma.
Materiais de construção.
Mão de obra qualificada.
Qualificação para a reforma e para novas tecnologias.
Participação e controle pela sociedade
Mobilização social.
Fóruns e Conselhos.
Canais e formas de participação social.
Referências
Bibliográficas
156 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Ampliação das formas de acesso (próprios da União, áreas em
litígio, propriedades da Igreja etc.).
Mercado imobiliário privado
Instrumentos de controle da especulação e valorização.
Orientação e atração de investimentos.
Produção
Tecnologia adequada para a reforma.
Materiais de construção.
Mão de obra qualificada.
Qualificação para a reforma e para novas tecnologias.
Participação e controle pela sociedade
Mobilização social.
Fóruns e Conselhos.
Canais e formas de participação social.
Referências
Bibliográficas
156 Capítulo 4
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
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159HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO158 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Referências Bibliográficas
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159HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO158 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Referências Bibliográficas
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SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor Estratégico 2002-2012. São Paulo: Sempla, 2002.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé. São Paulo: Sempla, 2003. VERSÃO PRELIMINAR.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. São Paulo: Crise e Mudança. São Paulo: Brasiliense, 1991.
SÃO PAULO (Município). Decreto nº 33.389, de 14 de julho de 1993. Cria programa de requalificação urbana e funcional do Centro de São Paulo - Procentro, a ser implantado na área especial de intervenção que especifica, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 15 de julho de 1993.
SÃO PAULO (Município). Decreto nº 40.753, de 19 de junho de 2001. Cria a Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área Central - Procentro. Diário Oficial, São Paulo, 20 de junho de 2001.
161HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO160 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Referências Bibliográficas
SÃO PAULO (Município) - Cogep. Política institucional, política de habitação e renovação urbana, política de desenvolvimento da área central. São Paulo: Cogep, 1979
SÃO PAULO (Município) - Cogep. Revitalização de Áreas Centrais. São Paulo: Cogep, 1975.
SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de Habitação. São Paulo: Cogep, 1975.
SÃO PAULO (Município) - Cogep. Sistema Municipal de Planejamento. São Paulo: Cogep, 1975.
SÃO PAULO (Município) - Emurb. Ajuda Memória do Contrato de Financiamento firmado entre a PMSP e o Banco Interamericano de Desenvolvimento para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de São Paulo (BR-0391). São Paulo: Emurb/BID, 2003. VERSÃO PRELIMINAR
SÃO PAULO (Município) - Emurb. O resgate da área central. Revista Projeto, n.138. São Paulo: Emurb, 1991.
SÃO PAULO (Município) - Emurb. Regulamento Operacional do Contrato de Financiamento firmado entre a PMSP e o Banco Interamericano de Desenvolvimento para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de São Paulo (BR-0391). São Paulo: Emurb/BID, 2003. VERSÃO PRELIMINAR
SÃO PAULO (Município) - GEP. PUB Plano Urbanístico Básico. São Paulo: 1968.
SÃO PAULO (Município) - Sebes. Diagnóstico do fenômeno cortiço no Município de São Paulo. São Paulo: 1975.
SÃO PAULO (Município) - Sebes. Estudo sobre a população da Área Regional da Sé. São Paulo: 1983.
SÃO PAULO (Município) - Sehab Habitação e urbanismo: a política que a prefeitura está praticando in Suplemento especial da Revista Projeto. São Paulo: Sehab, 1990.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Cortiços, programa de habitações populares da região central de São Paulo. São Paulo: Sehab, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação e urbanismo. Da utopia à construção. A participação popular na política habitacional em São Paulo in Suplemento especial da Revista Projeto. São Paulo: Sehab, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação no Centro: o programa da Prefeitura. São Paulo: Sehab, 2002.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Habitação para Famílias de Média Renda. São Paulo: Sehab, 2003.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, Sehab, 2003. VERSÃO PARA DEBATE.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Reconstruir o Centro. São Paulo: Sehab/ AR-Sé, 2001.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Arrendamento Residencial PAR: Convênio com a CEF. São Paulo: Sehab, 2003.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa de Locação Social. São Paulo: Sehab, 2003.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Habitacional de Interesse Social Relatório de Gestão 1989-1992: Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros. São Paulo, Sehab, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Moradia Transitória. São Paulo: Sehab, 2003.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Programa Morar no Centro São Paulo: Sehab, 2004.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Projeto HabiCentro. São Paulo: Sehab, 1997.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Propostas para Habitação na área central. São Paulo: Sehab, 1997.
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Recuperando Sampa: Reabilitação do Centro de São Paulo. São Paulo: Sehab, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sehab/Fipe. Diagnóstico e Plano de Ações para o Mercado de Moradia em Aluguel: Identificação de Obstáculos para Aquisição de Novas Moradias pelas Famílias de Baixa Renda. São Paulo: Fipe, 1997.
SÃO PAULO (Município) - Sehab/Sempla/Fabes. Plano Habitacional do Município de São Paulo 1983/1987. São Paulo:1984.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Cortiços em São Paulo: frente e verso. São Paulo, 1985.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo PDDI II. Primeira etapa: objetivos e diretrizes gerais. São Paulo, 1982.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de São Paulo. Ao alcance de todos. São Paulo: Sempla, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor de São Paulo. Propostas para a Habitação. São Paulo: Sempla, 1992.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor do Município -1985/2000. São Paulo,1985.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Diretor Estratégico 2002-2012. São Paulo: Sempla, 2002.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé. São Paulo: Sempla, 2003. VERSÃO PRELIMINAR.
SÃO PAULO (Município) - Sempla. São Paulo: Crise e Mudança. São Paulo: Brasiliense, 1991.
SÃO PAULO (Município). Decreto nº 33.389, de 14 de julho de 1993. Cria programa de requalificação urbana e funcional do Centro de São Paulo - Procentro, a ser implantado na área especial de intervenção que especifica, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 15 de julho de 1993.
SÃO PAULO (Município). Decreto nº 40.753, de 19 de junho de 2001. Cria a Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área Central - Procentro. Diário Oficial, São Paulo, 20 de junho de 2001.
161HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO160 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Referências Bibliográficas
SÃO PAULO (Município). Infra-estrutura urbana e potencial de adensamento. Diário Oficial: Suplemento, São Paulo, 37 (243), 24 de dezembro de 1992.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 10.676, de 07 de novembro de 1988. Aprova o Plano Diretor, Institui o Sistema de Planejamento do Município de São Paulo, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 08 de novembro de 1988.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 12.349, de 06 de junho de 1997. Estabelece programa de melhorias para a Área Central da Cidade, cria incentivos e formas para a sua implantação, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 07 de junho de 1997.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. Plano Diretor Estratégico. Diário Oficial, São Paulo, 14 de setembro de 2002.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 7.688, de 30 de dezembro de 1971. Dispõe sobre a instituição do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo, PDDI-SP, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 31 de dezembro de 1971.
SILVA, H. M. M. B. “Políticas de habitação e preço da terra. Revista Oculum 01,FAU PUC Campinas, 2000.
SILVA, H. M. M. B. A oportunidade da reabilitação do centro de São Paulo. Revista Qualidade na Construção, n.21, São Paulo: Sinduscon, 1999.
SILVA, H. M. M. B. Habitação no centro de São Paulo: como viabilizar essa idéia? Documento preparatório. São Paulo: Labhab FAUUSP/Caixa Econômica Federal, 2000.
SILVA, H. M. M. B; CASTRO, C. M. P. A legislação, o mercado e o acesso à habitação em São Paulo in HABITAÇÃO: COMO AMPLIAR O MERCADO?, 1997, São Paulo. Anais. São Paulo: Labhab FAUUSP / Lincoln Institute of Land Policy, 1997.
SIMÕES JR, J. G. Cortiços em São Paulo: o problema e suas alternativas. Revista Pólis, n.2. São Paulo: Instituto Pólis, 1991.
SIMÕES JR, J. G. Revitalização de centros urbanos. Revista Pólis, n.19. São Paulo: Instituto Pólis, 1994.
SMITH, N. Gentrification, the Frontier, and the Restrucutring of Urban Space in FAINSTEIN, S; CAMPBELL, S. (Eds.) Readings in Urban Theory. Oxford: Blackwell Publishers, 1996. pp. 338-358.
TASCHNER, S. P. Cortiços em São Paulo in CENTRO XXI: PREPARATÓRIO DO ENCONTRO INTERNACIONAL, 1994, São Paulo. Memória do Encontro Centro XXI: preparatório do Encontro Internacional. São Paulo: Associação Viva o Centro, 1994.
TIESDELL, S; OC, T; HEATH, T. Revitalizing Historic Urban Quarters. Oxford: Architectural Press, 1996.
UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. Textos referentes ao Curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana. São Paulo: LabHab FAUUSP, 2000.
VILLAÇA, F. O que todo cidadão precisa saber sobre habitação. São Paulo: Global, 1986.
Apêndices
162 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
SÃO PAULO (Município). Infra-estrutura urbana e potencial de adensamento. Diário Oficial: Suplemento, São Paulo, 37 (243), 24 de dezembro de 1992.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 10.676, de 07 de novembro de 1988. Aprova o Plano Diretor, Institui o Sistema de Planejamento do Município de São Paulo, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 08 de novembro de 1988.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 12.349, de 06 de junho de 1997. Estabelece programa de melhorias para a Área Central da Cidade, cria incentivos e formas para a sua implantação, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 07 de junho de 1997.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. Plano Diretor Estratégico. Diário Oficial, São Paulo, 14 de setembro de 2002.
SÃO PAULO (Município). Lei nº 7.688, de 30 de dezembro de 1971. Dispõe sobre a instituição do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo, PDDI-SP, e dá outras providências. Diário Oficial, São Paulo, 31 de dezembro de 1971.
SILVA, H. M. M. B. “Políticas de habitação e preço da terra. Revista Oculum 01,FAU PUC Campinas, 2000.
SILVA, H. M. M. B. A oportunidade da reabilitação do centro de São Paulo. Revista Qualidade na Construção, n.21, São Paulo: Sinduscon, 1999.
SILVA, H. M. M. B. Habitação no centro de São Paulo: como viabilizar essa idéia? Documento preparatório. São Paulo: Labhab FAUUSP/Caixa Econômica Federal, 2000.
SILVA, H. M. M. B; CASTRO, C. M. P. A legislação, o mercado e o acesso à habitação em São Paulo in HABITAÇÃO: COMO AMPLIAR O MERCADO?, 1997, São Paulo. Anais. São Paulo: Labhab FAUUSP / Lincoln Institute of Land Policy, 1997.
SIMÕES JR, J. G. Cortiços em São Paulo: o problema e suas alternativas. Revista Pólis, n.2. São Paulo: Instituto Pólis, 1991.
SIMÕES JR, J. G. Revitalização de centros urbanos. Revista Pólis, n.19. São Paulo: Instituto Pólis, 1994.
SMITH, N. Gentrification, the Frontier, and the Restrucutring of Urban Space in FAINSTEIN, S; CAMPBELL, S. (Eds.) Readings in Urban Theory. Oxford: Blackwell Publishers, 1996. pp. 338-358.
TASCHNER, S. P. Cortiços em São Paulo in CENTRO XXI: PREPARATÓRIO DO ENCONTRO INTERNACIONAL, 1994, São Paulo. Memória do Encontro Centro XXI: preparatório do Encontro Internacional. São Paulo: Associação Viva o Centro, 1994.
TIESDELL, S; OC, T; HEATH, T. Revitalizing Historic Urban Quarters. Oxford: Architectural Press, 1996.
UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, ÉCOLE NATIONALE DES PONTS ET CHAUSSEES; PACT ARIM INTERNACIONAL. Textos referentes ao Curso Gestão de Programas de Reabilitação Urbana. São Paulo: LabHab FAUUSP, 2000.
VILLAÇA, F. O que todo cidadão precisa saber sobre habitação. São Paulo: Global, 1986.
Apêndices
162 Referências Bibliográficas
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice A Lista dos documentos públicos pesquisados
08/04/1965 - 07/04/1969 José Vicente de Faria Lima
1968 GEP/PMSP - Asplan/ Daily/ Montreal/ Wilbur Smith. PUB Plano Urbanístico
Básico
08/04/1969 - 07/04/1971 Paulo Salim Maluf
08/04/1971 - 21/08/1973 José Carlos de Figueiredo Ferraz
1971 Cogep. PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - Lei 7688
30/12/1971
1972 PMSP. Lei Geral de Zoneamento
22/08/1973 - 27/08/1973 João Brasil Vita
28/08/1973 - 16/04/1975 Miguel Colassuono
1974 Sebes/Coped. Estudo sobre as favelas da Administração Regional da Sé
1975 Cogep. Sistema Municipal de Habitação
1975 Cogep. Sistema Municipal de Planejamento
1975 Cogep/Hidrobrasileira. Plano Plurianual de Projetos CURA.
1975 Sebes/Coped. Diagnóstico sobre o fenômeno cortiço no município de São
Paulo.
1975 Cogep. Seminário: Revitalização de Áreas Centrais.
1975 Cogep. Projeto Centro. Investigações preliminares
16/04/1975 - 11/07/1979 Olavo Egydio Setubal
1976 Cogep. Plano Integrado da Área Central. Seminário permanente de debates
1976 Cogep. Plano Integrado da Área Central. Relatório Informativo dos
elementos de conhecimento.
1979 Cogep. Política institucional, política de habitação e renovação urbana,
política de desenvolvimento da área central.
1979 - 1982 Reynaldo de Barros/ Salim Curiati
1979 Cogep. Levantamento dos preços de terreno no município de São Paulo
1981 Cogep. O cortiço: sua história e atualidade.
1982 Sempla. O cortiço na legislação urbanística do Estado e do Município de São
Paulo
1982 Sempla. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São
Paulo PDDI II. Primeira etapa: objetivos e diretrizes gerais
1983 - 1985 Mário Covas
1983 Sebes. Estudo sobre a população da Área Regional da Sé
1984 Sehab/Sempla/Fabes. Plano Habitacional do Município de São Paulo
1983/1987
1985 Plano Diretor do Município - 1985/2000
1986 - 1988 Jânio Quadros
1985 Sempla. Cortiços em São Paulo, frente e verso.
1988 Sempla. Plano Diretor do Município de São Paulo. Lei 10676/88 de
7/11/1988.
1989 - 1992 Luiza Erundina
1990 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. A política
que a prefeitura está praticando.
1991 Sehab. Habitação e urbanismo. A política que a prefeitura está praticando.
1992 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. Da utopia
à construção. A participação popular na política habitacional em São Paulo.
1991 Emurb. O resgate da área central
1992 Proposta de Plano Diretor - Diário Oficial do Município
1992 Plano Diretor de São Paulo. Propostas para a Habitação
1992 Plano Diretor de São Paulo. Ao alcance de todos.
1992 Sehab. Cortiços, programa de habitações populares na região central
de São Paulo
1992 Sehab/Habi. Programa Habitacional de Interesse Social .Relatório de
Gestão 1989-1992. Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros.
1992 Sehab/Habi. Cortiços - Programa de Habitações populares da Região
Central de São Paulo.
1992 Sehab. Recuperando Sampa. Reabilitação do Centro de São Paulo
Sehab. A área central e a cidade.
1993 - 1996 Paulo Maluf
1993 Sehab.Documento de criação do Procentro
1994 Sehab/Habi / Fipe. Estudos dos cortiços e favelas na cidade de São
Paulo.
1997 - 2000 Celso Pitta
1997 Sempla. Proposta de Plano Diretor
1997 Sehab/ Procentro.Projeto HabiCentro
1997 Sehab/ Fipe. Diagnóstico e plano de ações para o mercado de moradia de
aluguel e identificação de obstáculos para aquisição de novas moradias
pelas famílias de baixa renda.
1997 Sehab Procentro. Propostas para Habitação na área central
1997 Levantamento dos cortiços realizado por assessorias técnicas
1997 Operação Urbana Centro. Lei 12 349 de 06/06/1997
2001 - 2004 Marta Suplicy
2001 Sehab/ AR-Sé. Plano Reconstruir o Centro
2002 Sehab. Habitação no Centro: o programa da Prefeitura.
2002 Sempla. Plano Diretor Estratégico 2002-2012
2003 Sehab Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH.
2003 Sehab. Programa de Locação Social.
2003 Sehab. Programa de Arrendamento Residencial. Convênio com a CEF
2003 Sehab Habitação para Famílias de Média Renda
2003 Sehab. Programa Moradia Transitória
2003 Sehab Plano Municipal de Habitação. VERSÃO PARA DEBATE
2003 Emurb. Regulamento Operacional do Contrato de Financiamento firmado
entre a PMSP e o BID para o Programa de Reabilitação da Área Central da
Cidade de São Pa (BR-0391). VERSÃO PRELIMINAR
2003 Emurb Ajuda Memória do Contrato de Financiamento firmado entre a
PMSP e o BID para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de
São Paulo (BR-0391). VERSÃO PRELIMINAR
2004 Sehab. Programa Morar no Centro
165HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO164 Apêndice A
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice A
Apêndice A Lista dos documentos públicos pesquisados
08/04/1965 - 07/04/1969 José Vicente de Faria Lima
1968 GEP/PMSP - Asplan/ Daily/ Montreal/ Wilbur Smith. PUB Plano Urbanístico
Básico
08/04/1969 - 07/04/1971 Paulo Salim Maluf
08/04/1971 - 21/08/1973 José Carlos de Figueiredo Ferraz
1971 Cogep. PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - Lei 7688
30/12/1971
1972 PMSP. Lei Geral de Zoneamento
22/08/1973 - 27/08/1973 João Brasil Vita
28/08/1973 - 16/04/1975 Miguel Colassuono
1974 Sebes/Coped. Estudo sobre as favelas da Administração Regional da Sé
1975 Cogep. Sistema Municipal de Habitação
1975 Cogep. Sistema Municipal de Planejamento
1975 Cogep/Hidrobrasileira. Plano Plurianual de Projetos CURA.
1975 Sebes/Coped. Diagnóstico sobre o fenômeno cortiço no município de São
Paulo.
1975 Cogep. Seminário: Revitalização de Áreas Centrais.
1975 Cogep. Projeto Centro. Investigações preliminares
16/04/1975 - 11/07/1979 Olavo Egydio Setubal
1976 Cogep. Plano Integrado da Área Central. Seminário permanente de debates
1976 Cogep. Plano Integrado da Área Central. Relatório Informativo dos
elementos de conhecimento.
1979 Cogep. Política institucional, política de habitação e renovação urbana,
política de desenvolvimento da área central.
1979 - 1982 Reynaldo de Barros/ Salim Curiati
1979 Cogep. Levantamento dos preços de terreno no município de São Paulo
1981 Cogep. O cortiço: sua história e atualidade.
1982 Sempla. O cortiço na legislação urbanística do Estado e do Município de São
Paulo
1982 Sempla. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São
Paulo PDDI II. Primeira etapa: objetivos e diretrizes gerais
1983 - 1985 Mário Covas
1983 Sebes. Estudo sobre a população da Área Regional da Sé
1984 Sehab/Sempla/Fabes. Plano Habitacional do Município de São Paulo
1983/1987
1985 Plano Diretor do Município - 1985/2000
1986 - 1988 Jânio Quadros
1985 Sempla. Cortiços em São Paulo, frente e verso.
1988 Sempla. Plano Diretor do Município de São Paulo. Lei 10676/88 de
7/11/1988.
1989 - 1992 Luiza Erundina
1990 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. A política
que a prefeitura está praticando.
1991 Sehab. Habitação e urbanismo. A política que a prefeitura está praticando.
1992 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. Da utopia
à construção. A participação popular na política habitacional em São Paulo.
1991 Emurb. O resgate da área central
1992 Proposta de Plano Diretor - Diário Oficial do Município
1992 Plano Diretor de São Paulo. Propostas para a Habitação
1992 Plano Diretor de São Paulo. Ao alcance de todos.
1992 Sehab. Cortiços, programa de habitações populares na região central
de São Paulo
1992 Sehab/Habi. Programa Habitacional de Interesse Social .Relatório de
Gestão 1989-1992. Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros.
1992 Sehab/Habi. Cortiços - Programa de Habitações populares da Região
Central de São Paulo.
1992 Sehab. Recuperando Sampa. Reabilitação do Centro de São Paulo
Sehab. A área central e a cidade.
1993 - 1996 Paulo Maluf
1993 Sehab.Documento de criação do Procentro
1994 Sehab/Habi / Fipe. Estudos dos cortiços e favelas na cidade de São
Paulo.
1997 - 2000 Celso Pitta
1997 Sempla. Proposta de Plano Diretor
1997 Sehab/ Procentro.Projeto HabiCentro
1997 Sehab/ Fipe. Diagnóstico e plano de ações para o mercado de moradia de
aluguel e identificação de obstáculos para aquisição de novas moradias
pelas famílias de baixa renda.
1997 Sehab Procentro. Propostas para Habitação na área central
1997 Levantamento dos cortiços realizado por assessorias técnicas
1997 Operação Urbana Centro. Lei 12 349 de 06/06/1997
2001 - 2004 Marta Suplicy
2001 Sehab/ AR-Sé. Plano Reconstruir o Centro
2002 Sehab. Habitação no Centro: o programa da Prefeitura.
2002 Sempla. Plano Diretor Estratégico 2002-2012
2003 Sehab Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH.
2003 Sehab. Programa de Locação Social.
2003 Sehab. Programa de Arrendamento Residencial. Convênio com a CEF
2003 Sehab Habitação para Famílias de Média Renda
2003 Sehab. Programa Moradia Transitória
2003 Sehab Plano Municipal de Habitação. VERSÃO PARA DEBATE
2003 Emurb. Regulamento Operacional do Contrato de Financiamento firmado
entre a PMSP e o BID para o Programa de Reabilitação da Área Central da
Cidade de São Pa (BR-0391). VERSÃO PRELIMINAR
2003 Emurb Ajuda Memória do Contrato de Financiamento firmado entre a
PMSP e o BID para o Programa de Reabilitação da Área Central da Cidade de
São Paulo (BR-0391). VERSÃO PRELIMINAR
2004 Sehab. Programa Morar no Centro
165HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO164 Apêndice A
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice A
Apêndice BLei Malraux
Loi n° 62-903 du 4 août 1962
Loi complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et
esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière
Article 11
Les titulaires de baux de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal faisant
l'objet de travaux de restauration exécutés par le propriétaire autre que l'organisme
de rénovation ou pour son compte, bénéficient d'un droit de réintégration dans le
local qu'ils ont abandonné sauf au cas où des dispositions législatives ou
réglementaires s'opposeraient à l'exercice dans ce local de l'activité prévue au bail.
Dans ce dernier cas, le titulaire du bail, si celui-ci ne le prévoit , peut être autorisé
par le tribunal de grande instance à changer la nature de son commerce ou de son
industrie sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires qui
s'opposeraient à l'exercice dans ce local de l'activité prévue au bail.
Les locataires bénéficiant de la réintégration dans leur ancien local sont indemnisés
des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance et
remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation. En cas
de contestation, seront applicables les règles de procédure fixées par le titre VI du
décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.
Les baux des locaux évacués durant la période d'exécution des travaux sont
considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la
réintégration aura été possible.
Toutefois, les conditions de location sont modifiées compte tenu du nouvel état des
lieux, à la demande de la partie la plus diligente, selon la procédure fixée par le titre
VI du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.
Lorsque la réinstallation dans les conditions prévues à l'alinéa 1er n'est pas
possible, les commerçants, industriels ou artisans sont indemnisés conformément
aux dispositions du chapitre III de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958.
Apêndice CLei de Solidariedade Urbana - Artigo 55
J.O n° 289 du 14 décembre 2000 page 19777
LOI no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbains (1)
NOR: EQUX9900145L
L'Assemblée nationale et le Sénat ont délibéré,
L'Assemblée nationale a adopté,
Vu la décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC en date du 7 décembre
2000,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE
Section 1
Dispositions relatives à la solidarité
entre les communes en matière d'habitat
Article 55
La section 2 du chapitre II du titre préliminaire du livre III du code de la construction
et de l'habitation est ainsi rédigée :
«Section 2
«Dispositions particulières à certaines agglomérations
«Art. L. 302-5. - Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes
dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500
habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement
général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants
comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans
lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier
de l'année précédente, moins de 20 % des résidences principales. En sont
exemptées les communes comprises dans une agglomération dont le nombre
d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population et qui
appartiennent à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération ou
une communauté de communes compétentes en matière de programme local de
l'habitat, dès lors que celui-ci a été approuvé.
«Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux communes
dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité
167HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO166 Apêndice B
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
Apêndice BLei Malraux
Loi n° 62-903 du 4 août 1962
Loi complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et
esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière
Article 11
Les titulaires de baux de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal faisant
l'objet de travaux de restauration exécutés par le propriétaire autre que l'organisme
de rénovation ou pour son compte, bénéficient d'un droit de réintégration dans le
local qu'ils ont abandonné sauf au cas où des dispositions législatives ou
réglementaires s'opposeraient à l'exercice dans ce local de l'activité prévue au bail.
Dans ce dernier cas, le titulaire du bail, si celui-ci ne le prévoit , peut être autorisé
par le tribunal de grande instance à changer la nature de son commerce ou de son
industrie sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires qui
s'opposeraient à l'exercice dans ce local de l'activité prévue au bail.
Les locataires bénéficiant de la réintégration dans leur ancien local sont indemnisés
des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance et
remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation. En cas
de contestation, seront applicables les règles de procédure fixées par le titre VI du
décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.
Les baux des locaux évacués durant la période d'exécution des travaux sont
considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la
réintégration aura été possible.
Toutefois, les conditions de location sont modifiées compte tenu du nouvel état des
lieux, à la demande de la partie la plus diligente, selon la procédure fixée par le titre
VI du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.
Lorsque la réinstallation dans les conditions prévues à l'alinéa 1er n'est pas
possible, les commerçants, industriels ou artisans sont indemnisés conformément
aux dispositions du chapitre III de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958.
Apêndice CLei de Solidariedade Urbana - Artigo 55
J.O n° 289 du 14 décembre 2000 page 19777
LOI no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbains (1)
NOR: EQUX9900145L
L'Assemblée nationale et le Sénat ont délibéré,
L'Assemblée nationale a adopté,
Vu la décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC en date du 7 décembre
2000,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE
Section 1
Dispositions relatives à la solidarité
entre les communes en matière d'habitat
Article 55
La section 2 du chapitre II du titre préliminaire du livre III du code de la construction
et de l'habitation est ainsi rédigée :
«Section 2
«Dispositions particulières à certaines agglomérations
«Art. L. 302-5. - Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes
dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500
habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement
général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants
comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans
lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier
de l'année précédente, moins de 20 % des résidences principales. En sont
exemptées les communes comprises dans une agglomération dont le nombre
d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population et qui
appartiennent à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération ou
une communauté de communes compétentes en matière de programme local de
l'habitat, dès lors que celui-ci a été approuvé.
«Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux communes
dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité
167HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO166 Apêndice B
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en
application de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de
protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de
l'environnement.
Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :
1o Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer
modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à
compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à
l'article L. 351-2 ;
« 2o Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L.
351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;
« 3o Les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements
d'outre-mer, les logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux
sociétés à participation majoritaire de l'Entreprise minière et chimique, les
logements appartenant aux houillères de bassin, aux sociétés à participation
majoritaire des houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire
des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du
Nord - Pas-de-Calais ;
« 4o Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de
personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des
logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les
conditions définies au 5o de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et
de l'aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions
fixées par décret.
« Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont
celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.
« Art. L. 302-6. - Dans les communes situées dans les agglomérations visées par la
présente section, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de
logements sociaux au sens de l'article L. 302-5, sont tenues de fournir au préfet,
chaque année avant le 1er juillet, un inventaire par commune des logements
sociaux dont elles sont propriétaires ou gestionnaires au 1er janvier de l'année en
cours.
« Le défaut de production de l'inventaire mentionné ci-dessus, ou la production d'un
inventaire manifestement erroné donne lieu à l'application d'une amende de 10
000 F recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.
« Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d'être visée
à l'article L. 302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis
du nombre de logements sociaux décomptés en application de l'article L. 302-5 sur
son territoire au 1er janvier de l'année en cours, lorsque le nombre de logements
sociaux décomptés représente moins de 20 % des résidences principales de la
commune. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations.
« Après examen de ces observations, le préfet notifie avant le 31 décembre le
nombre de logements sociaux retenus pour l'application de l'article L. 302-5.
« Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'inventaire visé au premier alinéa,
permettant notamment de localiser les logements sociaux décomptés.
« Art. L. 302-7. - A compter du 1er janvier 2002, il est effectué chaque année un
prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L. 302-5, à
l'exception de celles qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine prévue par
l'article L. 2334-15 du code général des collectivités territoriales lorsque le nombre
des logements sociaux y excède 15 % des résidences principales.
« Ce prélèvement est égal à 1 000 F multipliés par la différence entre 20 % des
résidences principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le
nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente,
comme il est dit à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des
dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte
administratif afférent au pénultième exercice.
« Pour toutes les communes dont le potentiel fiscal par habitant défini à l'article L.
2334-4 du code général des collectivités territoriales est supérieur à 5 000 F
l'année de la promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains, ce prélèvement est fixé à 20 % du
potentiel fiscal par habitant multipliés par la différence entre 20 % des résidences
principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le nombre de
logements sociaux existant dans la commune l'année précédente, comme il est dit
à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent
au pénultième exercice.
« Le seuil de 5 000 F est actualisé chaque année suivante en fonction du taux
moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes
de plus de 1 500 habitants.
« Le prélèvement n'est pas effectué s'il est inférieur à la somme de 25 000 F.
« Le prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune,
pendant le pénultième exercice, au titre des subventions foncières mentionnées à
l'article L. 2254-1 du code général des collectivités territoriales, des travaux de
viabilisation des terrains ou des biens immobiliers mis ensuite à disposition pour la
réalisation de logements sociaux et des moins-values correspondant à la différence
entre le prix de cession de terrains ou de biens immobiliers donnant lieu à la
réalisation effective de logements sociaux et leur valeur vénale estimée par le
service des domaines.
169HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO168 Apêndice C
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en
application de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de
protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de
l'environnement.
Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :
1o Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer
modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à
compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à
l'article L. 351-2 ;
« 2o Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L.
351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;
« 3o Les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements
d'outre-mer, les logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux
sociétés à participation majoritaire de l'Entreprise minière et chimique, les
logements appartenant aux houillères de bassin, aux sociétés à participation
majoritaire des houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire
des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du
Nord - Pas-de-Calais ;
« 4o Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de
personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des
logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les
conditions définies au 5o de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et
de l'aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions
fixées par décret.
« Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont
celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.
« Art. L. 302-6. - Dans les communes situées dans les agglomérations visées par la
présente section, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de
logements sociaux au sens de l'article L. 302-5, sont tenues de fournir au préfet,
chaque année avant le 1er juillet, un inventaire par commune des logements
sociaux dont elles sont propriétaires ou gestionnaires au 1er janvier de l'année en
cours.
« Le défaut de production de l'inventaire mentionné ci-dessus, ou la production d'un
inventaire manifestement erroné donne lieu à l'application d'une amende de 10
000 F recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.
« Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d'être visée
à l'article L. 302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis
du nombre de logements sociaux décomptés en application de l'article L. 302-5 sur
son territoire au 1er janvier de l'année en cours, lorsque le nombre de logements
sociaux décomptés représente moins de 20 % des résidences principales de la
commune. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations.
« Après examen de ces observations, le préfet notifie avant le 31 décembre le
nombre de logements sociaux retenus pour l'application de l'article L. 302-5.
« Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'inventaire visé au premier alinéa,
permettant notamment de localiser les logements sociaux décomptés.
« Art. L. 302-7. - A compter du 1er janvier 2002, il est effectué chaque année un
prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L. 302-5, à
l'exception de celles qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine prévue par
l'article L. 2334-15 du code général des collectivités territoriales lorsque le nombre
des logements sociaux y excède 15 % des résidences principales.
« Ce prélèvement est égal à 1 000 F multipliés par la différence entre 20 % des
résidences principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le
nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente,
comme il est dit à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des
dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte
administratif afférent au pénultième exercice.
« Pour toutes les communes dont le potentiel fiscal par habitant défini à l'article L.
2334-4 du code général des collectivités territoriales est supérieur à 5 000 F
l'année de la promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains, ce prélèvement est fixé à 20 % du
potentiel fiscal par habitant multipliés par la différence entre 20 % des résidences
principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le nombre de
logements sociaux existant dans la commune l'année précédente, comme il est dit
à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent
au pénultième exercice.
« Le seuil de 5 000 F est actualisé chaque année suivante en fonction du taux
moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes
de plus de 1 500 habitants.
« Le prélèvement n'est pas effectué s'il est inférieur à la somme de 25 000 F.
« Le prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune,
pendant le pénultième exercice, au titre des subventions foncières mentionnées à
l'article L. 2254-1 du code général des collectivités territoriales, des travaux de
viabilisation des terrains ou des biens immobiliers mis ensuite à disposition pour la
réalisation de logements sociaux et des moins-values correspondant à la différence
entre le prix de cession de terrains ou de biens immobiliers donnant lieu à la
réalisation effective de logements sociaux et leur valeur vénale estimée par le
service des domaines.
169HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO168 Apêndice C
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
« Si le montant de ces dépenses et moins-values de cession est supérieur au
prélèvement d'une année, le surplus peut être déduit du prélèvement de l'année
suivante. Un décret en Conseil d'Etat précise la nature des dépenses déductibles et
les modalités de déclarations de ces dépenses par les communes.
« Le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les
propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit à
la section de fonctionnement du budget des communes soumises au prélèvement
institué au présent article est diminué du montant de ce prélèvement. Celui-ci est
imputé sur les attributions mentionnées au premier alinéa de l'article L. 2332-2 du
code général des collectivités territoriales.
« Lorsque la commune appartient à une communauté urbaine, à une communauté
d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de
communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents pour effectuer
des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux et lorsque cet
établissement public est doté d'un programme local de l'habitat, la somme
correspondante est versée à l'établissement public de coopération intercommunale
; en sont déduites les dépenses définies au sixième alinéa et effectivement
exposées par la commune pour la réalisation de logements sociaux. Elle est utilisée
pour financer des acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de
logements locatifs sociaux et, notamment dans les quartiers inscrits en contrat de
ville ou dans des zones urbaines sensibles, des opérations de renouvellement et de
requalification urbains.
« A défaut, et hors Ile-de-France, elle est versée à l'établissement public foncier
créé en application de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, si la commune
appartient à un tel établissement.
« A défaut, elle est versée à un fonds d'aménagement urbain destiné aux communes
et aux établissements publics de coopération intercommunale pour des actions
foncières et immobilières en faveur du logement social.
« Art. L. 302-8. - Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements
locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux
nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales.
« Toutefois, lorsqu'une commune appartient à une communauté urbaine, une
communauté d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une
communauté de communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents
en matière de programme local de l'habitat, celui-ci fixe, de façon à favoriser la
mixité sociale en assurant entre les communes une répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements locatifs
sociaux sur le territoire de la commune de manière à accroître la part de ces
logements par rapport au nombre de résidences principales. L'objectif de
réalisation de logements locatifs sociaux pour l'ensemble des communes de la
communauté ne peut être inférieur au nombre total de logements locatifs sociaux
dont la réalisation serait nécessaire, dans les communes soumises au prélèvement
prévu par le premier alinéa de l'article L. 302-7, pour atteindre 20 % du total des
résidences principales de ces communes, chacune de ces dernières devant se
rapprocher de l'objectif de 20 %. Les communes non soumises à ce prélèvement ne
peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires sans
leur accord.
« A Paris, Lyon et Marseille, le programme local de l'habitat fixe, de façon à favoriser
la mixité sociale en assurant entre les arrondissements une répartition équilibrée
et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements sociaux
sur le territoire de l'arrondissement de manière à accroître la part des logements
par rapport au nombre de résidences principales.
« Les programmes locaux de l'habitat précisent l'échéancier et les conditions de
réalisation, ainsi que la répartition équilibrée de la taille, des logements sociaux
soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition de bâtiments existants, par
période triennale. Ils définissent également un plan de revalorisation de l'habitat
locatif social existant, de façon à préserver partout la mixité sociale sans créer de
nouvelles ségrégations. A défaut de programme local de l'habitat approuvé avant le
31 décembre 2001, la commune prend, sur son territoire, les dispositions
nécessaires pour permettre la réalisation du nombre de logements locatifs sociaux
prévus au premier alinéa ci-dessus.
« L'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque
période triennale ne peut être inférieur à 15 % de la différence entre le nombre de
logements sociaux correspondant à l'objectif fixé au premier ou, le cas échéant, au
deuxième alinéa et le nombre de logements sociaux sur le territoire de la commune.
Ces chiffres sont réévalués à l'issue de chaque période triennale.
« Art. L. 302-9. - La collectivité ou l'établissement public de coopération
intercommunale ayant approuvé le programme local de l'habitat établit, au terme
de chaque période triennale, un bilan portant en particulier sur le respect des
engagements en matière de mixité sociale. Celui-ci est communiqué au conseil
départemental de l'habitat. Dispositions déclarées non conformes à la Constitution
par décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-1. - Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par
décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-2. - Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin,
les conditions d'application du présent chapitre, notamment celles nécessitées par
la situation particulière des départements d'outre-mer. »
171HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO170 Apêndice C
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
« Si le montant de ces dépenses et moins-values de cession est supérieur au
prélèvement d'une année, le surplus peut être déduit du prélèvement de l'année
suivante. Un décret en Conseil d'Etat précise la nature des dépenses déductibles et
les modalités de déclarations de ces dépenses par les communes.
« Le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les
propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit à
la section de fonctionnement du budget des communes soumises au prélèvement
institué au présent article est diminué du montant de ce prélèvement. Celui-ci est
imputé sur les attributions mentionnées au premier alinéa de l'article L. 2332-2 du
code général des collectivités territoriales.
« Lorsque la commune appartient à une communauté urbaine, à une communauté
d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de
communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents pour effectuer
des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux et lorsque cet
établissement public est doté d'un programme local de l'habitat, la somme
correspondante est versée à l'établissement public de coopération intercommunale
; en sont déduites les dépenses définies au sixième alinéa et effectivement
exposées par la commune pour la réalisation de logements sociaux. Elle est utilisée
pour financer des acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de
logements locatifs sociaux et, notamment dans les quartiers inscrits en contrat de
ville ou dans des zones urbaines sensibles, des opérations de renouvellement et de
requalification urbains.
« A défaut, et hors Ile-de-France, elle est versée à l'établissement public foncier
créé en application de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, si la commune
appartient à un tel établissement.
« A défaut, elle est versée à un fonds d'aménagement urbain destiné aux communes
et aux établissements publics de coopération intercommunale pour des actions
foncières et immobilières en faveur du logement social.
« Art. L. 302-8. - Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements
locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux
nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales.
« Toutefois, lorsqu'une commune appartient à une communauté urbaine, une
communauté d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une
communauté de communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents
en matière de programme local de l'habitat, celui-ci fixe, de façon à favoriser la
mixité sociale en assurant entre les communes une répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements locatifs
sociaux sur le territoire de la commune de manière à accroître la part de ces
logements par rapport au nombre de résidences principales. L'objectif de
réalisation de logements locatifs sociaux pour l'ensemble des communes de la
communauté ne peut être inférieur au nombre total de logements locatifs sociaux
dont la réalisation serait nécessaire, dans les communes soumises au prélèvement
prévu par le premier alinéa de l'article L. 302-7, pour atteindre 20 % du total des
résidences principales de ces communes, chacune de ces dernières devant se
rapprocher de l'objectif de 20 %. Les communes non soumises à ce prélèvement ne
peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires sans
leur accord.
« A Paris, Lyon et Marseille, le programme local de l'habitat fixe, de façon à favoriser
la mixité sociale en assurant entre les arrondissements une répartition équilibrée
et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements sociaux
sur le territoire de l'arrondissement de manière à accroître la part des logements
par rapport au nombre de résidences principales.
« Les programmes locaux de l'habitat précisent l'échéancier et les conditions de
réalisation, ainsi que la répartition équilibrée de la taille, des logements sociaux
soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition de bâtiments existants, par
période triennale. Ils définissent également un plan de revalorisation de l'habitat
locatif social existant, de façon à préserver partout la mixité sociale sans créer de
nouvelles ségrégations. A défaut de programme local de l'habitat approuvé avant le
31 décembre 2001, la commune prend, sur son territoire, les dispositions
nécessaires pour permettre la réalisation du nombre de logements locatifs sociaux
prévus au premier alinéa ci-dessus.
« L'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque
période triennale ne peut être inférieur à 15 % de la différence entre le nombre de
logements sociaux correspondant à l'objectif fixé au premier ou, le cas échéant, au
deuxième alinéa et le nombre de logements sociaux sur le territoire de la commune.
Ces chiffres sont réévalués à l'issue de chaque période triennale.
« Art. L. 302-9. - La collectivité ou l'établissement public de coopération
intercommunale ayant approuvé le programme local de l'habitat établit, au terme
de chaque période triennale, un bilan portant en particulier sur le respect des
engagements en matière de mixité sociale. Celui-ci est communiqué au conseil
départemental de l'habitat. Dispositions déclarées non conformes à la Constitution
par décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-1. - Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par
décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-2. - Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin,
les conditions d'application du présent chapitre, notamment celles nécessitées par
la situation particulière des départements d'outre-mer. »
171HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO170 Apêndice C
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
Habitação social
São Paulo
2004
ÉRICA CRISTINA CASTILHO DIOGO
no contexto da reabilitação urbana da Área Central de São Paulo
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P A U L OFACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Maricato
