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Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação de
Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos,
Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360
Fone: (16)3322-1249 – (16) 99702-1183 ARARAQUARA – SP
Márcio Antônio Carmona
Eng° Agrimensor / Perito Judicial
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EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA
QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP
AUTOS DE : PROCEDIMENTO COMUM - Condomínio REQUERENTES : CAROLINE CAMBIAGHI AVELLANEDA e OUTROS REQUERIDOS : VALTER APARECIDO AVELLANEDA MARIN e OUTRO PROCESSO : N° 1005319-93.2015.8.26.0037
MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng° CREA/SP, N°
0601210790 Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., requerer:
I - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos;
II - A liberação de parte dos honorários, valor já
depositados em fls. 121 dos Autos pelos requerentes, sendo a diferença a ser liberada pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
ARARAQUARA, 10 de FEVEREIRO de 2017
ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA
CREA/SP – N° 0601210790
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LAUDO TÉCNICO PERICIAL
I- PRELIMINARES
Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO.
II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO
E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
LOCALIZAÇÃO E
IDENTIFICAÇÃO
MATRÍCULA N° 110.999 1° CRI de Araraquara/SP (Conforme cópia da certidão de matrícula juntados na petição inicial) IMÓVEL: Uma casa situada na Rua João Gurgel número 1.714 (hoje 1.976) em Araraquara e o terreno respectivo (parte do lote 35 da quadra 2 do loteamento Dona Elisa) que mede, inclusive a parte edificada, 12,50 metros de frente sobre a mencionada via pública, por
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10,00metros da frente aos fundos, confrontando de um lado com Manoel Esteves Farto, de outro com José Ovelaneda e nos fundos com Manoel Esteves Farto. CADASTRO MUNICIPAL: 013,022.022.
III- VISTORIA
Na vistoria me apresentei ao requerido o Sr. Valter e esposa, me identifiquei, informando aos interessados a finalidade da vistoria, que entenderam e gentilmente permitiram o nosso acesso ao imóvel. Foram informados que a finalidade é a de conferir, as características e o padrão de construção, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar, observando quando possível o estado em que se encontram a rede elétrica e hidráulica. Informações que são importantes para o cálculo da depreciação da construção. O imóvel é atualmente ocupado pelo Sr. Valter, onde sempre residiu. Na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro. -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área de terreno de 125,00 metros quadrados, e 91,30 metros quadrados de área construída, conforme consta na certidão de valor venal, solicitada junta a Prefeitura Municipal referente ao ano de 2016. A construção será detalhada no item referente a Avaliação das edificações.
IV- AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO DO TERRENO
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Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes de 300 metros quadrados. OBSERVAÇÃO: Na pesquisa, quando as metragens do terrenos fogem do padrão normal, no caso o padrão normal na região são lotes de 300 metros quadrados, o lote em questão possui 125,00 metros quadrados, a tendência é provocar um pequeno aumento de 30% (trinta por cento) no valor final do mesmo. As divisas do terreno são compostas pelas construções dos confrontantes. PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO
- IMOBILIARIA HDZ R$ 610,00 / metro quadrado
Av. Espanha, N° 531 - Centro ARARAQUARA - SP
- IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 630,00 / metro quadrado
Rua Voluntários da Pátria, n° 1.615 ARARAQUARA - SP -IMOBILIÁRIA MORADA CENTER R$ 610,00 / metro quadrado
Rua Nove de Julho, n° 498 ARARAQUARA/SP
Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 1.850,00 : 3 = R$ 616,66 / m2
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< 30% = R$ 431,66 / m2 > 30% = R$ 801,65 / m2 Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os mesmos.
R$ 616,66 /m2
VALOR DO TERRENO
R$ 616,66 / m2 x 125,00 m2 x 1,30 (30% , terreno) = R$ 100.207,25
R$ 100.207,25
(CEM MIL, DUZENTOS E SETE REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS)
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DESCRIÇÃO
RESIDÊNCIA A construção tem finalidade residencial. Trata-se de uma casa térrea. O imóvel não se identifica como construção nova, isto é recém construída, necessitando de reformas, em quase todo o seu aspecto. As situações encontradas, ocorrem devido ao longo período de falta de manutenção, sendo observado desgastes naturais pelo tempo de uso, e intempéries. Foram observadas algumas trincas aparentes e infiltrações em algumas paredes. Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. A cobertura é de telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em madeira, toda forrada com lajes pré-fabricadas. A edificação possui as seguintes subdivisões internas:
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SALA – ESTAR (1) Piso: Taco de madeira; Paredes: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Madeira. QUARTOS – (2) Piso: Taco de madeira; Paredes: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Madeira; Armário embutido. BANHEIRO SOCIAL - (1) Piso: Cerâmico; Paredes; Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Box: Simples. COZINHA – (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Metálicas; UM SALÃO (Utilizado como um pequeno comércio) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex;
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Área Total Construída = 91,30 metros quadrados. Conforme certidão de Valor Venal para 2016, levantada junto a Prefeitura Municipal de Araraquara-SP.
CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista “Construção”, onde utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, sendo o mais atualizado de Dezembro / 2016: Residencial popular = R$ 1.210,63/ m2
Área Construída = 91,30 m2 91,30 m2 x R$ 1.210,63/m2 = R$ 110.530,51 TOTAL = R$ 110.530,51
PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA
R$ 110.530,51
O valor da construção acima de R$ 1.210,63 é referente aos Custos de Edificações “Novas”. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (Trinta) anos. A idade que o imóvel “aparenta” possuir com relação ao seu estado de conservação atual. Como a mesma necessita de algumas reformas, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que:
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n Kd = (1 - R) , onde
R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30 anos) Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula:
VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator de depreciação;
VE = R$ 110.530,51 x 0,54548
VE = R$ 60.292,18
Valor final da Edificação
R$ 60.292,18 (SESSENTA MIL, DUZENTOS E NOVENTA E DOIS REAIS E DEZOITO CENTAVOS)
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VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N ° 110.999)
TERRENO + EDIFICAÇÃO
R$ 110.530,51 + R$ 60.292,18
R$ 170.822,69
(CENTO E SETENTA MIL, OITOCENTOS E VINTE E DOIS REAIS E SESSENTA E NOVE CENTAVOS)
V- QUESITOS FÓRMULADOS PELOS REQUERENTES
(Fol.s 123 dos Autos)
1- O imóvel avaliado tem natureza comercial ou residencial ?
RESPOSTA: Em torno de 90% residencial, pois ao lado da residência,
existe um pequeno salão para comércio.
2- Quem está ocupando o imóvel e a que título ?;
RESPOSTA: O requerido o Sr. Valter Aparecido Avellaneda Marin, sua
mulher e 02 (dois) filhos pequenos. O mesmo também é herdeiro do imóvel.
3- A metragem do terreno e da construção está de acordo com a constante na matrícula fl. 14/16 ?;
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RESPOSTA: Pela certidão de Valor Venal, levantada junto a Prefeitura Municipal e anexada a este Laudo, existe uma pequena diferença na área do terreno. Na matrícula seriam 120,00 metros quadrados de terreno, na Certidão refere-se a 125,00 metros. A construção consta com 91,30 metros quadrados, para o exercício de 2017. OBSERVAÇÃO: Na avaliação foram considerados os dados da área de terreno e área de construção da Certidão de Valor Venal do imóvel.
4- Qual a idade da construção ?;
RESPOSTA: Mais de 30 (anos).
5- Qual o valor do terreno, isto se levando em consideração sua localização e destinação (comercial ou residencial) ?
RESPOSTA: Vide no corpo deste Laudo os itens referentes a
avaliação do terreno e da edificação.
6- Qual o valor da construção existente ?
RESPOSTA: Vide resposta do quesito anterior.
7- Qual o valor total, levando-se em consideração a soma do valor do terreno e da construção existente ?;
RESPOSTA: Mesma resposta do quesito 5 (cinco).
8- Quais os fatores foram utilizados para a realização da Avaliação Judicial ?
RESPOSTA: A venda do imóvel, para repartir o valor levantado, entre
os herdeiros constantes na matrícula.
9- Queira o Senhor Perito, prestar eventuais esclarecimentos, que não contemplados neste quesito>
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RESPOSTA: Este profissional não possui mais esclarecimentos a
apresentar.
VI- ENCERRAMENTO
O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 11 (Onze) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se foto da frente imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações.
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Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos,
Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360
Fone: (16)3322-1249 – (16) 99702-1183 ARARAQUARA – SP
Márcio Antônio Carmona
Eng° Agrimensor / Perito Judicial
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Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação de
Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos,
Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360
Fone: (16)3322-1249 – (16) 99702-1183 ARARAQUARA – SP
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Eng° Agrimensor / Perito Judicial
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