Imveis RuraisPor Ridalvo Machado de Arruda Palestra proferida no XXXV Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, realizado de 20 a 24 de outubro de 2008, em Joo Pessoa PB

Introduo

O tema que me foi proposto para esta palestra vasto e diversificado. Trataremos das questes prticas que envolvem o tema imveis rurais na tica do Incra, a partir das situaes recorrentes que aportam no setor de cadastros rurais da Autarquia.

ConceitoA Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), bem como a Lei n 8.629, de 25/2/1993, definem, no art. 4, imvel rural como sendo o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada.Por outro lado, a Lei 9.393, de 19/12/1996 (Lei do ITR), no art. 1, 2, considera imvel rural a rea contnua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do municpio.V-se, logo, que o conceito de imvel rural contm duas variveis: a destinao e a localizao do imvel. Com efeito, para o Direito Agrrio, o imvel caracterizado pela destinao que se d a rea, ou seja, onde quer que se localize, se dentro ou fora do permetro urbano, se h explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial, o imvel ser rural. Diferentemente, para fins tributrios, levar-se- em conta a localizao do imvel, pois se estiver fora da zona urbana do municpio, o imvel ser rural e o imposto devido o Territorial Rural (ITR); enquanto se dentro da zona urbana, ser urbano e o imposto cobrado o Predial Territorial Urbano (IPTU).O Incra, para proceder ao cadastro de imvel rural, utiliza-se da definio dada pelo Estatuto da Terra e, por fora da Instruo Normativa INCRA n 24, de 28/11/2005, considera como sendo um nico imvel rural duas ou mais reas confinantes pertencentes ao mesmo proprietrio, desde que seja mantida a unidade econmica, ativa ou potencial. De igual modo a Receita Federal, para fins de tributao, considera duas ou mais parcelas de terras rurais como sendo um nico imvel rural (vide art. 1, 2, Lei 9393/96).

Conceito de imvel rural para o registro de imveis

Haveria um conceito de imvel rural para o registro de imveis?

No meu entendimento, no Registro de Imveis o imvel ser rural se constar da matrcula o cdigo que o Incra lhe atribuir, ou melhor, se houver referncia ao CCIR, considerando a unidade imobiliria o prdio descrito na sua respectiva matrcula, em observncia ao princpio da unitariedade da matrcula, ou seja, cada imvel tem sua prpria matrcula e cada uma representa um nico imvel, conforme art. 176, 1, inciso I, da Lei n 6.015/73.

Para perder a caracterstica de imvel rural no Registro de Imveis, o proprietrio dever requerer ao Incra o cancelamento do cadastro do imvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural, com provas de que, por suas caractersticas e situao, o imvel prprio para a localizao de servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas; ou encontra-se em zona de turismo ou caracterizada como de estncia hidromineral ou balneria; ou, ainda, comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produtivas, tornando antieconmico o seu aproveitamento, aplicando-se, no que couber, a Instruo/Incra 17-b, de 22/12/1980, que trata de loteamento de imveis rurais. Aps o cancelamento do cadastro, o proprietrio dever providenciar a averbao na matrcula do imvel da declarao de cancelamento.

Sistema Nacional Cadastro Rural - SNCR

O Sistema Nacional de Cadastro Rural, institudo pela Lei n 5.868, de 12/12/1972, regulamentada pelo Decreto n 72.106, de 18/4/1973, compreende a) o Cadastro de Imveis Rurais, com a finalidade de realizar o levantamento sistemtico dos imveis rurais, para conhecimento das condies vigentes na estrutura fundiria das vrias regies do pas; b) o Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais, para coletar informaes sobre proprietrios e detentores de imveis rurais, para conhecimento das condies de efetiva distribuio e concentrao de terra e do regime de domnio e posse vigentes nas vrias regies do Pas. c) o Cadastro de Arrendatrios e Parceiros Rurais, para conhecimento das reais condies de uso temporrio da terra das diversas regies do Brasil; d) e o Cadastro de Terras Pblicas, para levantamento das terras pblicas federais, estaduais e municipais, visando ao conhecimento das disponibilidades de reas apropriadas aos programas de reforma agrria, bem como para conhecimento da situao dos ocupantes de terras pblicas.Todos os proprietrios, titulares de domnio til ou possuidores a qualquer ttulo de imveis rurais, esto obrigados a prestar declarao de cadastro. Uma vez efetuado o cadastro do imvel, o Incra expedir o Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR , sem o qual o proprietrio no poder desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda seu imvel rural, inclusive, em caso de sucesso causa mortis, nenhuma partilha, amigvel (incluindo a escritura pblica de inventrio e partilha) ou judicial, poder ser homologada, sob pena de nulidade, conforme estabelecido no art. 22, da Lei n 4.947, de 6/4/1966.Nas escrituras pblicas fica o tabelio obrigado a mencionar os seguintes dados constantes do CCIR: o cdigo do imvel, o nome e a nacionalidade do detentor (ou seja, o nome da pessoa que figura no CCIR como sendo o proprietrio do imvel), a denominao do imvel (mesmo que esteja diferente do nome constante da matrcula) e a sua localizao ( 6, do art. 22, da Lei 4.947/1966).O CCIR, em nenhuma hiptese, faz prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, imputando-se crime quele que utilizar esse documento com essa finalidade, ficando sujeito pena de recluso de 2 a 6 anos (art. 19, da Lei 4.947/1966).

Ocorre que, muitas vezes, nos deparamos no INCRA com situaes em que o CCIR no exigido pelo tabelio ou registrador. Na escritura no h referncia ao CCIR do imvel. Nesses casos, quando no h prova da apresentao do CCIR, comunicamos o fato Corregedoria Geral da Justia para adoo das providncias cabveis visando apurar a responsabilidade do notrio ou do oficial do Registro de Imveis, inclusive pedimos a declarao de nulidade da escritura e do registro.

A Lei 10.267/01 alterou o artigo 22 da Lei 4.947/66, dispondo, no pargrafo 3o, que: a apresentao do Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR, exigida no caput deste artigo e nos 1o e 2o, far-se-, sempre, acompanhada da prova de quitao do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ITR, correspondente aos ltimos cinco exerccios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996. bvio que, se o imvel estiver localizado na zona urbana, o que deve ser solicitada a prova de quitao do IPTU.

De acordo com o que dispe o pargrafo 6o da lei 10.267, os notrios so obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR: I cdigo do imvel; II nome do detentor; III nacionalidade do detentor; IV denominao do imvel; V localizao do imvel.

E no registro de imveis, conforme prev o artigo 176 da lei 6.015/73, 3, letra a, a identificao do imvel ser feita com indicao: a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea.

Intercmbio Cadastro e Registro

Havendo modificaes na matrcula do imvel rural, tais como, mudana de titularidade, desmembramento, loteamento, unificao de rea, retificao de rea, instituio de reserva legal e particular do patrimnio natural e outras restries de carter ambiental, fica o Oficial do Registro obrigado a comunic-las ao Incra (art. 22, 7, da Lei 4.947/66 c/c art. 5, do Dec. 4.449/2002).Por sua vez, o Incra enviar ao Registro de Imveis, nos casos de formao de um novo imvel rural, o cdigo do cadastro do imvel no SNCR, para fins de averbao (art. 22, 8, da Lei 4.947/66).Para o INCRA, o repasse dessas informaes tem por objetivo principal a atualizao do Sistema Nacional Cadastro Rural SNCR.H apenas uma hiptese em que o INCRA retorna essa comunicao ao registro de imveis, ou seja, quando da criao de um novo imvel rural. No caso de desmembramento, o oficial registrador dever abrir nova matrcula, surgindo assim, novo imvel. Essa rea desmembrada vai com o cdigo da rea original. Quando criada uma nova matrcula, o oficial deve comunicar ao INCRA que determinada rea com o cdigo tal foi desmembrada em uma rea x, tendo sido aberta nova matrcula.

O INCRA ir criar um novo cadastro para aquela rea desmembrada e retornar esta informao para o cartrio, dizendo que a nova rea recebeu um novo cdigo. A partir da, o cartrio ir averbar o novo cdigo na matrcula da rea desmembrada.

Essa providncia tem evitado inmeras confuses no cadastro do INCRA. H imveis que so oriundos de vrios desmembramentos, mantendo sempre o mesmo cdigo da rea originria. Quando a informao sobre a rea desmembrada chega ao INCRA, confundem-se os imveis, no se sabendo de qual rea se trata, levantando dvidas quanto eventual ocorrncia de duplicidade de matrculas.

Os servios dos cartrios e do INCRA, feitos de forma integrada, so importantes para que no haja prejuzo a nenhuma das instituies e, principalmente, para que o usurio desses sistemas tenha a devida segurana jurdica da propriedade imobiliria.

Os dados do sistema nacional de cadastro rural so alimentados pelos oficiais de registro de imveis. Na medida em que as informaes dos cartrios, por algum motivo, chegam ao INCRA de forma truncada, o sistema sofre prejuzos. Com isso, o INCRA no se entende com o registro de imveis e vice-versa. Portanto, para que de fato possamos colocar em prtica a interconexo entre cadastro e registro, esse procedimento de interconexo tem de ser observado fielmente, tanto pelos oficiais de registro de imveis como pelo Incra.

Mdulo rural e mdulo fiscal

O imvel rural, em regra, insuscetvel de diviso em reas abaixo do mdulo rural ou da frao mnima de parcelamento. A fixao do mdulo rural leva em conta diversos fatores, tais como o tipo de explorao a que se destina o imvel, a qualidade da terra, a proximidade do centro consumidor, alm de outros que o INCRA julgar necessrio de acordo com o art. 4, III, do Estatuto da Terra e art. 11, do Decreto n 55.891, de 31-3-65, variando a quantidade de hectares para a sua constituio de regio para regio, sendo praticamente impossvel fixar um determinado nmero de hectares para o mdulo rural que abranja uma generalidade de imveis rurais. Com o advento das Leis n 5.868, de 12-12-72 e 6.746, de 10-12-79, foram criados o mdulo fiscal (MF) e a frao mnima de parcelamento (FMP).

No se pode confundir mdulo rural e mdulo fiscal. O mdulo rural uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca refletir a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica do imvel rural, a forma e as condies do seu aproveitamento econmico. O mdulo fiscal uma unidade de medida, tambm expressa em hectare, fixada para cada municpio, instituda pela Lei n 6.746, de 10 de dezembro de 1979, que leva em conta: tipo de explorao predominante no municpio; a renda obtida com a explorao predominante; outras exploraes existentes no municpio que, embora no predominantes, sejam expressivas em funo da renda ou da rea utilizada; conceito de propriedade familiar.

O imvel rural no pode ser desmembrado abaixo da frao mnima de parcelamento. No entanto, h um contra-senso na lei enquanto no probe a usucapio de reas rurais abaixo da frao mnima. A lei, conforme est preconizando, possibilita a fraude na medida em que, o proprietrio, se no pode desmembrar, pode perfeitamente aguardar quinze anos, exercendo a posse contnua, para entrar com ao de usucapio extraordinria da rea, obtendo a regularizao no Registro de Imveis, com o registro da sentena. preciso uma alterao legislativa para cuidar desse aspecto da aquisio de imvel rural por meio da usucapio; ou, enquanto isso, os juzes de direito devem atentar para eventual ocorrncia de aquisio de imvel rural abaixo da frao mnima de parcelamento via ao de usucapio em fraude Lei.

Hipteses em que permitido o desmembramento abaixo da frao mnima de parcelamento

Como em toda regra h uma exceo, caso a inteno seja a anexao da rea desmembrada abaixo da frao mnima ao imvel confrontante, desde que a rea remanescente permanea igual ou superior frao mnima, o desmembramento pode ser realizado, sem necessidade de autorizao do INCRA (art. 8, 4 da Lei n 5.868/72).

Tambm existem outras hipteses permitidas em lei. De acordo com o art. 2, I e II, do Decreto n. 62.504/68, so desmembramentos que podem ser realizados abaixo da frao mnima de parcelamento:

I - os desmembramentos decorrentes de desapropriao por necessidade ou utilidade pblica.
Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2, conforme dispe o artigo 3. do decreto, independem de prvia autorizao do Instituto Brasileiro de Reforma Agrria.

muito comum o Estado ou o Municpio desapropriar uma rea rural (abertura de estradas, por exemplo), cortando o imvel em dois, e a rea remanescente ficar abaixo da frao mnima. Nesses casos, o proprietrio poder regularizar a situao perante o Registro de Imveis, devendo, nesse caso, abrir duas novas matrculas, mesmo que uma, ou ambas, fiquem abaixo da frao mnima de parcelamento.

II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pblica na zona rural, tais como: desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pblica na zona rural, tais como: a) os destinados instalao de estabelecimentos comerciais, quais sejam: 1 - postos de abastecimentos de combustvel, oficinas mecnicas, garagens e similares; 2 - lojas, armazns, restaurantes, hotis e similares; 3 - silos, depsitos e similares; b) os destinados a fins industriais, quais sejam: 1 - barragens, represas ou audes; 2 - oleodutos, aquedutos, estaes elevatrias, estaes de tratamento de gua, instalaes produtoras e de transmisso de energia eltrica, instalaes transmissoras de rdio, de televiso e similares; 3 - extrao de minerais metlicos ou no, e similares; 4 - instalao de indstria em geral. c) os destinados instalao de servios comunitrios na zona rural, quais sejam: 1 - portos martimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estaes ferrovirias ou rodovirias e similares; 2 - colgios, asilos, educandrios, patronatos, centros de educao fsica e similares; 3 - centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares; 4 - postos de sade, ambulatrios, sanatrios, hospitais, creches e similares; 5 - igrejas, templos, capelas de qualquer culto reconhecido, cemitrio ou campo santos e similares; 6 - conventos, mosteiros ou organizaes similares de ordens religiosas reconhecidas; 7 - reas de recreao pblica, cinemas, teatros e similares.

Nesses casos, necessria e indispensvel a autorizao do INCRA, que ser concedida mediante requerimento firmado pelo proprietrio e instrudo com os seguintes documentos: a) Recibo Certificado de Cadastro do Imvel referente ao ltimo exerccio fiscal, no original, por fotocpia autenticada ou pblica-forma; b) Certido atualizada da transcrio imobiliria, referente ao imvel que se pretende desmembrar; c) Planta da rea do imvel rural, identificando e localizando a rea da parcela a ser desmembrada; d) Declarao, fornecida pelo Prefeito do municpio onde se localiza o imvel, com firma reconhecida, expressando a concordncia do Poder Pblico Municipal como desmembramento pretendido e especificando o item a que se destina a parcela a ser desmembrada; e) Declarao, com firma reconhecida, do pretendente aquisio da parcela a ser desmembrada, comprometendo-se, no caso de ser autorizada a transao, a adquiri-la e destin-la aos fins previstos. A autorizao concedida pelo INCRA dever ser transcrita na escritura pblica.

Georreferenciamento de imveis rurais

o imvel rural identificado a partir do memorial descritivo georreferenciado. O georreferenciamento permite conhecer a exata localizao do imvel. Atualmente, o georreferenciamento exigido apenas para imveis acima de mil hectares.

Quando o INCRA certifica um imvel no quer dizer que est garantido ao proprietrio o direito de propriedade, mas apenas certifica de que os pontos do memorial descrito esto tecnicamente corretos, e que a rea no se sobrepe a nenhuma outra existente no cadastro. Cabe ao oficial do registro de imveis, no momento do registro, ter muita prudncia e verificar se no est fazendo uma matrcula de rea de posse, ou mesmo de uma rea que est sendo usurpada de algum vizinho.

A partir do dia 20 de novembro (2008) passaro a ser georreferenciados os imveis com rea igual ou acima de 500 hectares.

Nas aes judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, limites e confrontaes sero obtidos tambm a partir de memorial descritivo georreferenciado, conforme se exige para a identificao na matrcula imobiliria. Na hiptese de ttulos judiciais pr-existentes publicao do Decreto 4.449/2002, que importem em transferncia de domnio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveis rurais, e que exijam a identificao da rea, como sentena em ao de usucapio ou ao divisria, por exemplo, podero ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo georreferenciado e certificado pelo Incra, observando-se os prazos fixados no Decreto.

O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultar numa nova matrcula com encerramento da matrcula anterior no servio de registro de imveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declarao firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificao do Incra, do CCIR e da prova de quitao do ITR dos ltimos cinco exerccios, quando for o caso.

Aquisio de imvel rural por estrangeiro

grande o nmero de aquisio de imveis rurais por estrangeiros, principalmente na zona rural de cidades litorneas.

Temos observado no Incra que grande parte dos cartrios no tem cumprido a lei, no exigindo todas as documentaes necessrias, inclusive a autorizao do INCRA, quando necessrio. J houve caso em que pedimos a nulidade do ato diretamente CGJ, com base na Lei 6.739/79, que dispe sobre a matrcula e o registro de imveis.

De acordo com a Lei n 5.709, de 7/10/1971 e o Decreto n 74.965, de 26/11/1974, o primeiro requisito a observar, para a aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira, se o estrangeiro possui residncia no pas, que pode ser comprovada atravs da cdula de identidade do estrangeiro, expedida pelo Ministrio da Justia. Da pessoa jurdica estrangeira deve-se exigir a prova de autorizao para funcionar no Brasil.

Algumas restries para a aquisio de imvel rural por estrangeiro: para um estrangeiro adquirir um imvel rural com rea compreendida entre 3 e 50 mdulos de explorao indefinida MEI , indispensvel a autorizao do Incra. O pedido de autorizao dever conter a declarao de que o estrangeiro ou no proprietrio de outro imvel no Brasil; de que, com a nova aquisio, suas propriedades no excedem 50 mdulos de explorao indefinida; e, se a rea for superior a 20 MEI, a declarao da destinao a ser dada a rea, se superior a 20 MEI; instruindo-se o requerimento com documentos que provem a residncia do interessado no territrio nacional, a rea total do municpio onde se situa o imvel, a soma das reas rurais registradas em nome de estrangeiros, no municpio, por grupos de nacionalidade; qualquer das circunstncias excludentes previstas no 2, do art. 5, do Decreto 74.965/74.

A pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil s poder adquirir imveis rurais quando estes se destinem implantao de projetos agrcolas, pecurios ou industriais, vinculados aos seus objetivos estatutrios.

O prazo de validade da autorizao expedida pelo Incra de 30 dias, dentro do qual dever ser lavrada a escritura pblica, cujo registro no Registro de Imveis competente dever ser feito at 15 dias aps a lavratura da escritura.

Os servios de Registro de Imveis devero manter cadastro especial em livro auxiliar das aquisies de imveis rurais por pessoas estrangeiras, fsicas e jurdicas, comunicando trimestralmente Corregedoria Geral da Justia e Superintendncia Regional do respectivo Estado, sob pena de perda do cargo de Oficial do Registro de Imveis, a relao das aquisies de imveis rurais por estrangeiros.

nula de pleno direito a aquisio de imvel rural por estrangeiro que viole as prescries legais. O tabelio e o oficial de registro respondero civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou falsidade ideolgica.

Para obter autorizao do INCRA, o estrangeiro ter de fazer um requerimento, declarando se possui, ou no, outros imveis rurais; se, com a nova aquisio, suas propriedades no excedem 50 (cinqenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua; a destinao a ser dada ao imvel, atravs do projeto de explorao, se a rea for superior a 20 (vinte) mdulos. O requerimento de autorizao ser instrudo por documentos que provem: a residncia do interessado no territrio nacional; a rea total do Municpio onde se situa o imvel a ser adquirido; a soma das reas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no Municpio, por grupos de nacionalidade (fornecida pelo Servio de Registro de Imveis), e qualquer das circunstncias mencionadas nos incisos do 2 do art. 5 do decreto 74.965/74.

So esses os breves comentrios que fao sobre imveis rurais e os procedimentos a eles relativos no mbito do Registro de Imveis, que de algum modo repercutam no Sistema Nacional de Cadastro Rural do Incra.
Ridalvo Machado de Arruda Procurador-chefe do Incra-PB
(Foto:Carlos Petelinkar)