Iniciando um condomínio

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Guia - Iniciando um Condomínio

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Introdução

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O grande volume de lançamentos imobiliários e imóveis não regularizados no mercado vem gerando cada

vez mais procura por informações sobre como iniciar um condomínio.

Encontre neste Guia SíndicoNet o passo a passo, documentos necessários e dicas que você precisa

saber para regularizar um condomínio.

Use o índice acima para consultar as demais páginas deste Guia

Regularização e registro do condomínio novo

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Passos necessários; Expedição do habite-se; Convenção; 1a.

assembleia; Demembramento do IPTU; Registro; CNPJ e 1a.

taxa condominial


Confira abaixo procedimentos e passo-a-passo para regularização e registro de condomínios novos

O processo

1. Expedição do Habite-se (pela

construtora/ incorporadora).

2. Inscrição das escrituras definitivas das

unidades no Cartório de Registro de

Imóveis.

3. Elaboração da Convenção, com

assinatura de proprietários de no

mínimo 2/3 das frações ideais do

condomínio.

4. Convocação da primeira Assembléia

para eleição de síndico e conselho

consultivo.

5. Solicitar o desmembramento do IPTU

por unidade.

6. Registro do condomínio no Cartório de

Registro de Imóveis, juntamente com a

Convenção.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que

torna automática a inscrição no INSS

(esta é necessária para o condomínio

ser empregador).

Convenção

Em geral, as construtoras já antes de

construírem o condomínio, devem

registrar uma minuta da convenção do

local e do seu regimento interno. Ou seja:

mesmo antes de ser ocupado pelos

moradores, o lugar já tem suas regras

para convivência. Claro que os

condôminos podem - e em muitos casos

devem - alterar esses documentos para

que o local de sua moradia reflita suas

vontades, como deve ser.

Pela complexidade e importância deste

documento, é recomendável contar com o

auxílio de um advogado especialista em

Direito Imobiliário para a redação.

A Convenção não pode ter itens que

contrariem as leis municipais, estaduais e

federais.

Para aprová-la e torná-la obrigatória para

todos, é preciso a assinatura de titulares

de 2/3 das frações ideais do condomínio.

Não é necessário convocar assembleia

para colher as assinaturas ou ratificar a

decisão, quando se realiza pela primeira

vez a Convenção.

Para mudanças posteriores em seu texto,

é preciso aprovação de titulares de 2/3

das frações ideais, em Assembléia

1a. Assembleia

Normalmente é convocada pela

construtora/ incorporadora.

Elege-se o primeiro síndico, definindo

previamente sua remuneração caso o

mesmo venha a ser remunerado por isto.

Elege-se o conselho consultivo.

Se a Convenção não foi elaborada pela

construtora/incorporadora, pode-se

escolher uma comissão para redigir o

documento, ou deixar essa tarefa a cargo

do síndico e conselho consultivo. Pela

complexidade e importância deste




Somente com a minuta da Convenção

pronta, contendo as assinaturas de 2/3

dos proprietários titulares das unidades, é

que se pode regularizar o condomínio

junto ao Registro de Imóveis.

Desmembramento do IPTU

Quando a construtora ergue um prédio ou

um "condomínio horizontal", o IPTU é

único, pago pela totalidade do terreno.

Após a obtenção do "Habite-se", registro

da Convenção e realização da 1a.

Assembléia, é necessário solicitar à

prefeitura o desmembramento do IPTU,

para ser cobrado de cada unidade, de

acordo com a fração ideal

correspondente.

Ainda assim, será mantido um IPTU

comum, referente às áreas comuns do

condomínio, como garagens, jardim e

outros (despesa ordinária).

O desmembramento geralmente deve ser

solicitado à Secretaria de Finanças do seu

município.

Registro

1. O condomínio só pode ser ocupado

após a prefeitura expedir o Habite-se.

Este é um documento fornecido à

construtora/incorporadora, em que se

autoriza a ocupação e uso de edifício

recém-concluído.

2. Deve ser feito o registro das escrituras

definitivas das unidades, no Cartório de

Registro de Imóveis.

3. Inscrição do condomínio no Cartório de

Registro de Imóveis, com a respectiva

Convenção.

CNPJ

É o Cadastro Nacional de Pessoa

Jurídica. O condomínio precisa desse

registro porque, apesar de não pagar

imposto de renda (é associação sem fins

lucrativos), vai reter imposto de renda dos

funcionários na fonte.

Realizando a inscrição no CNPJ, o

condomínio automaticamente estará se

registrando no INSS como empregador.

Informações sobre documentos

necessários, como e onde realizar a

inscrição: site da Secretaria Federal da

Fazenda.

1a. taxa condominal

É Lei: Taxas condominiais só podem ser

cobradas a partir da entrega das chaves,

que só pode ser realizada após a

expedição do Habite-se.

O Habite-se é um documento fornecido à

construtora/incorporadora pelo poder

municipal, em que se autoriza a ocupação

e uso de edifício recém-concluído.

É ilegal também a isenção de pagamento

de taxa condominial para as unidades

vazias, ainda não vendidas pela

construtora/incorporadora.

Se a construtora acabou de entregar as chaves, prepare-se: há muito o que fazer para transformar o

prédio ou conjunto de casas em um condomínio. Mas para deixar tudo funcionando como se deve, o

primeiro passo é uma assembleia geral de instalação do condomínio. Nela, serão eleitos o síndico e o

corpo diretivo para o período que for estabelecido.

Como serão muitas as responsabilidades – e as novidades-, e as pessoas não se conhecem direito ainda,

pode-se pensar em uma primeira gestão mais curta, apenas para os seis primeiros meses.

Para compor o corpo diretivo vale não apenas as pessoas que se interessarem, mas também se tiverem

conhecimentos de contabilidade, direito, finanças, administração, já que essas áreas são bastante usadas

no cotidiano do condomínio.

Começando bem

Eleito síndico, o primeiro passo é tirar o CNPJ do condomínio. Esse documento é necessário para as

próximas etapas. Para obter o CNJP é preciso de:

Ficha a ser baixada e preenchida no site

da Receita Federal

Convenção do condomínio registrada em

cartório

Ata da assembleia que elegeu o síndico

Ficha de Inscrição Cadastral (FIC – é

possível comprá-la em papelarias)

Cópia do CPF do síndico

A emissão do documento demora, em média, de 15 a 20 dias.

Com o CNPJ do condomínio em mãos, é importante que o novo síndico busque uma apólice de seguros

para o local. O responsável tem até 120 dias para fechar esse serviço, mas é importante que o faça o

mais rápido possível. Assim, os condôminos ficam protegidos, pelo menos, de incêndios, raios e

explosões.

Outro item relevante é a contratação de manutenção preventiva desde cedo. Dessa maneira evita-se o

desgaste desnecessário de equipamentos novos, prolongando assim sua vida útil.

Também é importante pedir à prefeitura o desmembramento da cobrança do IPTU das unidades e à

empresa concessionária de água que individualize a medição.

O que a construtora oferece

Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da

convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores,

o lugar já tem suas regras para convivência.

Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local

de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma convenção e um regimento interno que não

estejam alinhados com as características do condomínio e vontades dos moradores pode gerar grandes

dores de cabeça no futuro.

Outro “bônus” oferecido pela construtora é a indicação de uma administradora, que irá ajudar o síndico a

“tocar o barco” do dia a dia. Mesmo assim, é importante solicitar alguns documentos para a empresa,

como:

Capital social, quadro societário e objeto

social da empresa

Peça certidões criminais e cíveis dos

sócios da empresa, além de certidões

negativas no INSS e de FGTS. Também é

possível pedir dados bancários e

comerciais da administradora

Contato de clientes onde a administradora

tenha tido experiência de implantar o

condomínio

Veja mais sobre como escolher a

administradora aqui

Documentos importantes para o síndico

Ao tomar posse do novo condomínio, é importante atentar para os seguintes documentos:

Habite-se (Documento expedido pela

prefeitura que garante que a edificação

está apta para moradia);

Alvará de aprovação e execução da

construtora;

Alvará para instalação de elevadores;

Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;

Projetos executivos de instalação: elétrica,

de para-raio, paisagismo (se houver);

Mapeamento da rede de telefonia, dados,

ventilação mecânica e ar condicionado

(em caso de condomínio comercial);

Manual do proprietário;

Certificado de garantia de equipamentos

(como elevadores, interfones, circuitos de

tevê, portões), suas notas ficais e seus

manuais técnicos. Vale lembrar da

importância de se manter bem guardados

esses documentos para gestões futuras;

Memorial do condomínio

Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.

Checagem

Tão importante quanto receber as chaves da unidade é saber se as áreas comuns do condomínio estão

de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso é importante que o síndico, de posse do

memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu papel:

Pintando corretamente todas as paredes;

Oferecendo condição de estacionamento

em todas as vagas de garagem;

Equipou áreas comuns (caso esteja em

contrato), como playground, área gourmet,

sala de tevê;

A parte elétrica e hidráulica da edificação

está ok;

Caso haja reclamações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a empresa

possa se posicionar e fazer as devidas alterações.

Com a ajuda da administradora

Contando com essa empresa, o síndico deve expor na próxima assembleia:

Custos referentes ao enxoval do

condomínio (capachos, carrinhos, tapetes,

máquinas para lavar as áreas comuns,

escadas, ferramentas, etc);

Custos referentes aos funcionários

(próprios ou terceirizados), produtos de

limpeza e de peças de reposição de

iluminação;

Elaboração do cronograma de limpeza do

condomínio;

Previsão orçamentária para os próximos

meses;

Previsão para Fundo de Reserva;

Possíveis alterações na convenção ou

regimento interno do condomínio;

Locais específicos para as vagas de

garagem (caso essas sejam

indeterminadas);

Definir o padrão de fechamento das

janelas, seja por tela ou vidro

Com esses itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomínio começa a tomar forma.

Cadastro dos moradores

É importante que o síndico tenha um cadastro dos donos das unidades. Dados como nome completo,

telefones para contato e saber para que outra pessoa ligar em caso de emergência é de extrema

relevância.

Também se deve ter os dados da escritura da unidade – ajuda no momento de resolver pendências

legais, como por exemplo na hora de protestar um condômino inadimplente – e o número do IPTU. No

estado de São Paulo, com a nota fiscal paulista, o condomínio pode repassar aos moradores benefícios

referentes as suas compras.

Reformas

Nessa etapa de implementação do condomínio é comum que haja obras em muitas unidades.

Caso haja espaço disponível na garagem, pode-se oferecer uma vaga a esses prestadores de serviço,

para colaborar no embarque e desembarque de materiais utilizados na obra.

Importante lembrar que já nessa época os moradores devem respeitar horários e dias designados para

reformas. Os moradores são sempre responsáveis pela eventual sujeira ou dano que sua obra pode

causar no condomínio.

Evitando problemas no futuro

Para evitar possíveis problemas no futuro, o novo síndico deve principalmente se precaver com a

manutenção preventiva e com possíveis problemas na edificação. Também deve dar atenção especial à

clareza de sua gestão e estar atento aos desejos da maioria dos condôminos.

Convenção

É a "Constituição" do condomínio. Todas

as regras internas devem constar deste

documento. Por outro lado, as regras só

são válidas se nele constam. Cada

condomínio redige a sua, assim que

começa a ocupação pelos moradores.

Pela complexidade e importância deste




A Convenção deve estipular itens como:

A discriminação e individualização das

unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes

comuns;

A determinação da fração ideal atribuída a

cada unidade, relativamente ao terreno e

partes comuns;

O fim a que as unidades se destinam.

A quota proporcional e o modo de

pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas

ordinárias e extraordinárias do

condomínio, inclusive o fundo-de-reserva,

que se encaixa entre as últimas;

A sua forma de administração;

A competência das assembléias, forma de

sua convocação e quorum exigido para as

deliberações;

As sanções a que estão sujeitos os

condôminos, ou possuidores;

O regimento interno

A Convenção não pode ter itens que

contrariem as leis municipais, estaduais e

federais.

Para aprová-la e torná-la obrigatória para

todos, é preciso a assinatura de titulares

de 2/3 das frações ideais do condomínio.

Não é necessário convocar Assembléia

para colher as assinaturas ou ratificar a

decisão, quando se realiza pela primeira

vez a Convenção.

Para mudanças posteriores em seu texto,

é preciso aprovação de titulares de 2/3

das frações ideais, em Assembléia.

Normalmente, quando as escrituras de apartamentos referem-se

a vagas na garagem, estas não são especificadas. Ou seja, o

condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste

caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços

com localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de

direitos e o equilíbrio entre os moradores.

O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do

Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral,

anual).

Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto

determina

Alguns condomínios relizam sorteio para determinar de forma

definitiva a localização da(s) vaga(s) destinada(s) a cada unidade

Existem também condomínios que optam por deixar as vagas

livres, sem localização definida, limitando apenas o número de

veículos por unidade

A contratação de empresa para administrar o condomínio deve ser submetida à aprovação da

assembleia, como prevê o artigo 1348 do Código Civil, em seu parágrafo segundo.

O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços

contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio.

É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de

escritório e outras.

Principais itens a verificar no contrato:

13a. taxa no mês de dezembro: deve

estar prevista no contrato, para ter

validade legal.

Funcionários próprios: a administradora

pode cuidar apenas da folha de

pagamento e do recolhimento dos

encargos, ou ser responsável por todos os

aspectos, da contratação à homologação

do desligamento na Delegacia Regional

de Trabalho. A opção e o detalhamento

dos serviços prestados neste aspecto

devem estar especificados no contrato.

Conta "pool" ou vinculada: o condomínio

pode optar por deixar seu dinheiro em

uma conta comum da administradora

(conta "pool"), ou ter sua própria conta

(vinculada).

Assessoria jurídica: muitas oferecem este

serviço gratuito, para solução de dúvidas.

Os honorários advocatícios para ações de

cobrança e trabalhistas são cobrados à

parte, geralmente.

Previsão Orçamentária: elaboração das

previsões mensais e anuais.

Pagamento de contas e multas: deve

constar um item em que a empresa se

responsabiliza por pagar em dia as contas

designadas pelo síndico, arcando com

eventuais multas e juros por atraso.

Seguros: a contratação e renovação

podem ficar a cargo da administradora,

que deve informar ao síndico as melhores

opções, com orçamento, para que este

escolha e autorize a contratação. De

qualquer modo, é sempre o síndico o

responsável legal pelos seguros feitos.

Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra:

Assembleias: Participação de funcionários

em assembléias e reuniões do corpo

diretivo

Despesas gerais: transporte, escritório

(papel, impressão).

Certidões de/ para órgãos públicos (RAIS,

DIRF, antecedentes criminais de

funcionário e outros)

Homologação de demissão de funcionário

Gerenciamento de receitas do

condomínio, como espaços alugados para

publicidade, antenas de telecomunicações

e outros.

Algumas questões de rotina - previstas em

contrato - não necessitam da autorização

do síndico: emissão do balancete mensal,

geração de previsões orçamentárias

mensais e anuais, pagamento de contas

de água, luz etc., recolhimento de

encargos dos funcionários.

As despesas condominiais devem ser divididas entre as

unidades, de acordo com as respectivas frações ideais, ou de

acordo o que estiver determinado na convenção.

As despesas são divididas entre ordinárias (de manutenção

mensal) e extraordinárias (obras) - Saiba mais

Todas as despesas devem ser submetidas a aprovação de

Assembleia, do seguinte modo:

- Ordinárias: deve-se elaborar a previsão orçamentária para um

ano e submetê-la à aprovação em Assembleia Ordinaria, que

tem realização obrigatória uma vez por ano. Mudanças neste

orçamento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes

razoáveis entre os destinos de cada verba, devem ser

submetidos a Assembleia Extraordinária.

- Extraordinárias: o Código Civil estabelece votações mínimas

necessárias para aprovar orçamentos de obras de três tipos:

necessárias, úteis e voluptuárias. Clique aqui para consultar o

texto.

- O atraso em pagamento de despesas do condomínio

(ordinárias ou extraordinárias) motiva cobrança de multa de até

2%, e os juros que a Convenção dispõe, até o limite legal de 1%

por mês.

A inadimplência é o maior risco às contas do condomínio. Para

prevenir, convém programar o orçamento com alguma folga,

levando em conta a média geral de 15% de inadimplentes, no

mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na

interposição de ações judiciais de cobrança.

Garantia da construtora

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Dicas e orientações sobre o que deve ser entregue pela

construtora e suas garantias

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Se um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro

novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?

Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes falhas ou

pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar que cabe ao

condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.

Prazo de validade

Por uma junção de determinações do

Código Civil, Código de Defesa do

Consumidor e decisões judiciais

(jurisprudências) as construtoras devem

oferecer uma garantia de, no mínimo,

cinco anos aos compradores. Essa

garantia vale para vícios ocultos, ou seja,

problemas que não são aparentes e só

são descobertos com o passar dos anos,

e vícios aparentes.

A validade da garantia deve começar a

partir de dois possíveis pontos: a data de

entrega ou da certidão do habite-se.

Passa a valer a data que ocorrer por

último. No caso de vícios ocultos, a

garantia passa a contar a partir do

momento que o problema passa a ser

perceptível.

O prazo de cinco anos é apenas um

parâmetro legal, já que alguns fatores

como a pintura, tem uma garantia menor e

problemas estruturais, um prazo maior.

Todos os itens do condomínio têm alguma

garantia. Os mais estéticos, como os

acabamentos, têm uma garantia mais

curta, outros, mais longa. Mas,

legalmente, o prazo reconhecido é de

cinco anos. Problemas estruturais têm

uma garantia maior, pré-estabalecida.

Certificado de garantia

A construtora deve entregar ao

condomínio um jogo completo dos

projetos em papel e uma versão digital da

planta. Esses documentos devem ser

muito bem arquivados pelos síndicos, já

que são a certidão de nascimento do

condomínio e inviabilizam intervenções na

estrutura caso não existam mais ou

estejam desatualizados.

A construtora deve fornecer a cada

comprador uma lista com os itens e seus

prazos de garantia. No caso de

equipamentos, para os que são

comprados durante ou no início da obra, a

construtora deve fornecer uma garantia

que não esteja atrelada ao prazo do

fabricante.

Antes de assinar o contrato com uma

construtora certifique-se de que a garantia

está estabelecida de maneira clara

Lista de projetos que devem ser entregues

com a obra:

1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)

2. Alvará de Conclusão da obra

3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno

4. Projeto Estrutural (formas e armação)

5. Projeto Executivo de Arquitetura

6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)

7. Projeto de Instalações Elétricas

8. Projeto de Instalações Hidráulicas

9. Projeto de Impermeabilização

10. Projeto de pressurização (se houver)

11. Projeto de telefonia

12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)

13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas

comuns)

Precauções quanto à validade da garantia

Em condomínios novos, os moradores

devem eleger o síndico e formar uma

comissão que vai acompanhar a entrega e

garantir que tudo esteja como combinado.

Ter um laudo técnico é muito importante

para que os argumentos dos moradores

tenham fundamentos sólidos e, caso o

problema pare na justiça, tenha mais

credibilidade. Contratar uma empresa

especializada é uma solução segura.

Cada morador deve checar sua unidade

cuidadosamente. Se preferir, o condômino

pode contratar uma consultoria para o seu

apartamento, independente do

condomínio.

A inspeção no condomínio deve ser feita

antes de sua ocupação pelos moradores.

Dessa maneira, as garantias são mantidas

e, se o condomínio apresentar grandes

problemas, o recebimento pode ser

negado até que as falhas sejam corrigidas

e constatadas pela empresa contratada

pelo condomínio ou comissão.

A garantia fornecida pela construtora não

é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios

e defeitos de construção. Ou seja, a

manutenção do condomínio deve ser feita

normalmente e, se não for, os problemas

decorrentes não cabem à construtora.

Na impossibilidade de se contratar uma

empresa de inspeção, é conveniente que

o primeiro síndico faça uma vistoria geral

na edificação. Verifica-se se existem

vazamentos, rachaduras e problemas nas

instalações elétricas e hidráulicas,

principalmente. Pode-se organizar uma

lista dos problemas das áreas comuns, e

outra das áreas privativas, pedindo para

cada condômino inspecionar sua unidade

e informar por escrito ao síndico os vícios.

Não disponibilize a planta original no

papel para moradores, funcionários e

empresas contratadas. Se

possível, forneça uma versão digital.

Atenção: obras de melhoria no prédio

durante os cinco anos iniciais podem tirar

a validade da garantia da construção, por

alterar os itens assegurados.

Inspeção e Laudos Técnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos

técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de

inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela:

Descrição gráfica e escrita da edificação

construída

Material técnico, ou seja, os projetos que

devem ser entregues e muito bem

armazenados, pois, certamente serão

necessários no futuro

Procedimentos para que o condomínio

comece a ser utilizado

Meios utilizados em situações de

emergência e a viabilização de inspeções

técnicas

Procedimentos para manutenção

Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar

a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com

os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação

Um laudo técnico especializado feito antes

da ocupação evita argumentações e

possíveis tentativas da construtora de não

se responsabilizar pelos problemas

encontrados

Empresas de Inspeção e Vistorias

Prediais em São Paulo

Empresas de Inspeção e Vistorias

Prediais no Rio de Janeiro

Os campeões de reclamações

Alguns problemas já são velhos conhecidos das empresas de inspeção. Confira e fique atento:

Acabamentos como pintura e

revestimento: são sempre prejudicados

pela pressa da equipe da construtora em

entregar a obra em dia. No entanto, esses

itens perdem a garantia assim que a

entrega é assinada, já que podem ser

danificadas com o uso do dia-a-dia

facilmente. O ideal é conferir antes ocupar

o condomínio. Além disso, reclamações

sobre a qualidade desse serviço

dificilmente são comprovadas, já que o

capricho na elaboração se torna um fator

relativo

Impermeabilização: é comum que, na

entrega, a garagem já tenha goteiras ou

que a pintura esconda infiltrações.

Vagas da garagem: erros de projeto

geram aquelas vagas estranhas e mais

apertadas que existem em muitos

condomínios. Todas as vagas devem ter a

mesma dimensão e serem viáveis de

estacionamento

Uso da garantia

O prazo para uma reclamação legal sobre

problemas encontrados em condomínios

com garantia é de 20 anos. Esse tempo,

no entanto, não equivale a própria

garantia, que costuma ser menor e é

determinada por contrato. É apenas o

prazo para reclamação.

Caso seja necessário entrar em contato

com a construtora para requerer o direito

à garantia, mantenha protocolos e cópias

dos contatos e solicitações. Algumas

construtoras disponibilizam em seus sites

na internet meios para enviar essas

reclamações, mas não emitem

comprovantes ou protocolos. Fique atento.

Se as negociações amigáveis com a

construtora não trouxerem resultado,

pode-se entrar com uma ação de

Obrigação de Fazer e requerer uma

indenização por Perdas e Danos, na

Justiça. Consulte um advogado.

Isolamento acústico

Alguns edifícios são construídos sem nenhuma preocupação com o isolamento acústico entre as

unidades.

Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acústico do edifício, mas essa prática não é usual.

Se o caso for muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a construtora. Saiba mais sobre

isolamento acústico

Vícios e defeitos de construção

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Saiba como identificar e analisar ocorrências


Há uma diferença técnica entre vícios e

defeitos de construção.

Vícios: segundo o manual "Saúde dos

Edifícios" do CREA-SP (Conselho

Regional dos Engenheiros, Arquitetos e

Agrônomos), são "falhas que tornam o

imóvel impróprio para o uso, ou lhe

diminuem o valor".

Defeitos: segundo o mesmo manual, são

falhas que podem "afetar a saúde e

segurança do consumidor".

Vícios e defeitos podem ser aparentes ou

ocultos.

A garantia legal de uma construção é de

cinco anos após a expedição do Habite-

se. Mas o prazo legal para reclamações

na Justiça é de 20 anos

Vícios e defeitos podem gerar danos à

própria obra, aos moradores e a terceiros

(como uma pessoa que passa na rua e é

atingida por materiais caídos da obra).

No tristemente famoso caso do edifício

Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de

Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a

numeração dos pilares pode ter sido

trocada, e os pontos de sustentação com

maior carga ficaram com pilares mais

fracos.

É conveniente que o primeiro síndico faça

uma vistoria geral na edificação. Verifica-

se se existem vazamentos, rachaduras e

problemas nas instalações elétricas e

hidráulicas, principalmente.

Para facilitar o contato com a construtora,

pode-se organizar uma lista dos

problemas das áreas comuns, e outra das

áreas privativas, pedindo para cada

condômino inspecionar sua unidade e

informar por escrito ao síndico os vícios.

Se as negociações amigáveis com a

construtora não trouxerem resultado,

pode-se entrar com uma ação de

Obrigação de Fazer, na Justiça.

A ação pode ser em nome do condomínio.

O Juiz deve nomear um perito para

realizar uma vistoria na edificação.

Além da ação de Obrigação de Fazer,

pode-se também requerer indenização por

Perdas e Danos. Esta prescreve em 20

anos, segundo jurisprudência do STJ

(Superior Tribunal de Justiça).

Obras de melhoria no prédio durante os

cinco anos iniciais podem tirar a validade

da garantia da construção, por alterar os

itens assegurados.

Principais ferramentas legais do síndico

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Código civil, regimento interno, convenção, lei do

inquilinato, CLT


Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que

esse tipo de ocupação traz. Porém os textos em que o síndico deve basear suas

decisões são de leitura bastante acessível.

Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais

importantes para a gestão do condomínio. Estando mais familiarizado com essas

informações, o síndico se sente mais seguro para tocar o barco que é o condomínio,

já que aqui está toda a base legal necessária para isso.

Novo Código Civil Brasileiro

É a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos

referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331

ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se

a questões como:

Despesas do condomínio

O que deve haver na Convenção do

condomínio

Responsabilidades do síndico

Os direitos e deveres dos condôminos

Quando e como realizar Assembleias

Realização de obras

Seguros obrigatórios ao condomínio

Uso das instalações do condomínio

Uso de procurações

Multas,...

Convenção

É o conjunto de leis do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a

ser ocupado pelos moradores. A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como

será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma

maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.

A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se altere a

convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos. O documento deve ser registrado no cartório

onde o imóvel está registrado.

Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim,

ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos sobre o que deve conter a convenção:

- Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias

- O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações

- Questões de administração do condomínio

- O regimento interno

Saiba mais sobre: Convenção Condominial

Regimento Interno

É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano. Antigamente era

denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da

convenção. Como a convenção, pede dois terços dos votos dos condôminos para sua alteração e

também é aplicável tanto para condôminos como para inquilinos.

O documento, em geral, contém regras sobre:

Dias de mudança

Formas de multa aos condôminos

Utilização de áreas comuns

Lei do Inquilinato

Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As

leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.

Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas

extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar.

Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios

CLT

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas.

Seus principais itens referentes ao condomínio estão no Guia sobre Funcionários.

A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio. Se há uma

empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as

partes, além da legislação trabalhista.

Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o

funcionário. Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores

já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte

responsável em ação judicial.

Acesse aqui: Perguntas e respostas

frequentes sobre Questões Trabalhistas

Convenção Coletiva

As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe,

principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e

remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.

A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e

empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.

Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal é

se programar

DICA

Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o

Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão. A CLT você só vai

consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.

Fonte: Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues,

Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro ?Revolucionando o Condomínio?, de

Rosely Schwartz

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB

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O que é, obrigatoriedade e para que serve


O AVCB deve ser obtido pela construtora

antes de entregar o prédio e depois, deve

ser renovado pelo condomínio.

Se o prédio desejar um auto de vistoria,

precisa ter projeto de combate a incêndio

executado por profissional e aprovado no

Corpo de Bombeiros

O próprio condomínio deve solicitar o auto

de vistoria aos Bombeiros

Com o projeto em mãos, o bombeiro

checa os dados do projeto com o que vê

no condomínio

Se aprovado, emite-se o auto de vistoria e

o alvará de funcionamento e ocupação

Para edifícios residenciais deve ser

renovado a cada 3 anos, e para edificação

e/ou áreas de risco com ocupação mista,

onde haja local de reunião de público, cuja

lotação seja superior a 100 pessoas, o

prazo de validade do AVCB é de 2 anos.

Em caso de omissão, recai sobre o

Síndico a responsabilidade civil e criminal

caso ocorra algum tipo de sinistro, e abre-

se uma brecha para que a seguradora não

pague a indenização por descumprimento

da lei.

Obs: Isto é valido para o Estado de São Paulo que está sujeito ao Decreto-Lei 46076/2001.

Como montar uma associação de moradores

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Passo a passo, estatuto, obrigatoriedade da contribuição,

registro, legislação


Passo-a-passo

Para a criação de uma Associação de Moradores, com caráter similar ao de condomínio edilício, é preciso

ter inicialmente:

1) Comunicação a todos os moradores do interesse de formar uma Associação;

2) Interesse de organização do local, visando o bem estar de toda a comunidade;

3) Aceitação de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma Associação;

4) Para uma primeira reunião, apresentar objetivos da Associação, problemas enfrentados com soluções,

e minuta de um estatuto para a associação, ou indicação de pessoas que o elaborem;

5) Toda a reunião deve ter elaboração de uma Ata. Após existir uma minuta de estatuto, que deverá ser

aprovada por 2/3, deverá haver uma ata de aprovação da mesma, para constituição da Associação, com

indicação do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por:

a) Presidente;

b) Vice presidente;

c) Secretário, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e membros do conselho Fiscal.

d) Pode haver indicações de outros cargos, tipo, responsáveis por lazer, comissão de obras, entre outros.

Elaboração do estatuto

Para se elaborar o estatuto da Associação, deve-se observar a inclusão dos itens básicos:

1) denominação, fins e local da sede;

2) quem fará parte e se existe possibilidade de desmembramento;

3) todos os deveres e direitos dos associados moradores;

4) fontes de recursos financeiros para manutenção da associação, bem como forma e quantidades de

rateios para manutenção ou alteração na estrutura do local onde a associação exercerá suas atividades;

5) como será a administração e métodos de deliberação;

6) modos de se alterar o estatuto e a dissolução da associação;

7) inclusão de normas de conduta das áreas onde a associação exercerá suas atividades, tais como,

piscinas, salão de festas, estacionamentos nas ruas, etc....

8) regras diversas que se façam necessárias para o bom andamento do dia a dia da associação, tais

como, horários e retirada do lixo, horários para a manutenção das edificações que estão na área onde a

associação exercerá suas atividades;

9) quórum para alterações de regras que não constem do estatuto;

10) multas punitivas e moratórias;

Obrigatoriedade da contribuição

Importante lembrar que os tribunais já vêm entendendo que as associações de moradores que atuam em

locais restritos, beneficiando certo número de moradores, sem que estes não possam deixar de usufruir,

podem cobrar contribuições e inclusive ajuizar ações de cobrança, da mesma forma que um condomínio

edilício, mesmo não tendo o morador participado da criação da associação, porém sendo o mesmo

usuário das benfeitorias.

Registro em cartório

Toda a Associação deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartório, pois somente com o

devido registro poderá ter a personalidade jurídica, podendo inclusive adquirir bens. Para se obter um

CNPJ, é necessário o registro do estatuto.

Legislação vigente

A legislação que trata de Associações é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61.

Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente,

referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de

condomínios e inscorporações.

Rotinas da administração do condomínio

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Lista de tarefas (diárias, semanais, ...) para o síndico,

administradora e zelador


Gerenciar um condomínio não é fácil: são muitos itens de manutenção a serem observados, atividades

operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, além da preocupação do bem estar e

do bom relacionamento com os condôminos.

Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomínio, dividas pelo

período (diário, semanal etc.) em que as ações devem ser tomadas ou fiscalizadas.

Lista de Tarefas / Rotina Condominial

DIÁRIO SÍNDICO

- Manter uma boa comunicação com o zelador

- Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o

JARDIM

- Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças

- A rega pode ser diária ou a cada 2 dias

LIMPEZA

- Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo

- Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio

devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser

diária ou com intervalo de dois dias.

SEGURANÇA

- Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação

CONTRA INCÊNDIO

- Conferir se as escadas estão desobstruídas

GERAL

- Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores

ELEVADOR

- Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador

PISCINAS

- Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias

BOMBAS

- Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos

SEMANAL SÍNDICO

- Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)

ZELADOR

Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los

logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a

serem vistoriados

PISCINAS

- Controle do pH e outras ações

CONTRA INCÊNDIO

- Verificar integridade – lacre e carga dos extintores

GRUPO GERADOR

- Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)

PLAYGROUND

- Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas,

desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes

QUINZENAL JARDIM

- A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças

etc.)

GRUPO GERADOR

- Fazer teste de funcionamento por 30 minutos

BOMBA D'ÁGUA

- Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio


- Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas

MENSAL SÍNDICO

- Acompanhar os casos de inadimplentes

- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc.

- Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área

(manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do

mês e projetar os meses seguintes

- Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras

de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no

Trabalho)

- Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos

- Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc)

- Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.

CONSELHO

- Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional

ZELADOR

- Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de

incêndio, Bomba de recalque, Bomba d'água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força,

Sistema de segurança, Pára-raios

- Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores

- Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de

filmagem no ambiente

JARDIM

- Adubar o jardim

BOMBAS

- Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável,

esgoto, águas pluviais e de incêndio

- Verificar o funcionamento das bombas submersas

PISCINAS

- Supercloração (em períodos de maior uso)

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA

- A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia.

Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO

- Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)

ESCADA

- Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste

PÁRA-RAIOS

- Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo

isolador para o funcionamento correto

PORTÕES AUTOMÁTICOS

- Lubrificação

ELEVADORES

- Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode

comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor

GERADOR

- Vistoria pela empresa de manutenção

BIMESTRAL SÍNDICO

- Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação

ZELADOR

- Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de

Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO

- Testar bomba de incêndio

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA

- Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria

BOMBAS PISCINAS

- Manutenção/Visita periódica

TRIMESTRAL


- Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais

CONTRA INCÊNDIO

- Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas

- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e

originar furos com o desgaste do tecido

SEMESTRAL INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d'água, por exemplo)

- Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)

- Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga

- Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)

CAIXAS D'ÁGUA

- Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)

- Checar se o cano do fundo está em bom estado

- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas

condições

ANUAL SÍNDICO

- Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS

- Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de

Renda Retido na Fonte)

- Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais

- Despesas de 13º salário dos funcionários

- Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo

- Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros

aparelhos de transporte (pagas à prefeitura)

- Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina;

administradora

- Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária

- Dedetização e desratização

- Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso

misto.

- Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA

(Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual

- Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um

funcionário designado

DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de

declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da

Pessoa Jurídica - DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.


- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e

registros de pressão

- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada

TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS

- Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);

CONTRA INCÊNDIO

- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)

- Mangueiras:teste hidrostático anual

- Formação e treinamento de brigada de incêndio

- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso

misto: dois anos

INSTALAÇÕES DE GÁS

- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

ELEVADORES

- Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação

- Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro

PARA-RÁIOS

- É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo

medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa

do sistema

CAIXAS D'ÁGUA

- É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.

OCASIONAL CONSELHO- Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências

PISCINA

- Clarificação e decantação

ELEVADORES

Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do

recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo

do reparo

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

- Inspeção profissional e atestado de regularidade

JARDIM

- Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução

dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem

seu tempo a ser respeitado.

- Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra

Iniciando um condomínio

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