Instrumentalização Científica€¦ · Web viewTrabalho de Conclusão de Curso (TCC) I elaborado...
80
FRANCISCO AURELIO SILVA DOS SANTOS ESTUDO SOBRE GESTÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PARA INSTITUIÇÃO DE ENSINO
Transcript of Instrumentalização Científica€¦ · Web viewTrabalho de Conclusão de Curso (TCC) I elaborado...
FRANCISCO AURELIO SILVA DOS SANTOS
ESTUDO SOBRE GESTÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PARA
INSTITUIÇÃO DE ENSINO
Palmas – TO
2017
FRANCISCO AURÉLIO SILVA DOS SANTOS
ESTUDO SOBRE GESTÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PARA
INSTITUIÇÃO DE ENSINO
Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) I elaborado e apresentado como requisito parcial para obtenção do título de bacharel em Engenharia Civil pelo Centro Universitário Luterano de Palmas (CEULP/ULBRA).
Orientador: Prof. Dr. Ângela Ruriko.
Palmas – TO
2017
Francisco Aurélio silva dos santos
ESTUDO SOBRE GESTÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PARA
INSTITUIÇÃO DE ENSINO
Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) II elaborado e apresentado como requisito parcial para obtenção do título de bacharel em Engenharia Civil pelo Centro Universitário Luterano de Palmas (CEULP/ULBRA).
Orientador: Prof. Dr. Ângela Ruriko
Aprovado em: _____/_____/_______
BANCA EXAMINADORA
____________________________________________________________
Prof. Dr. Ângela Ruriko
Centro Universitário Luterano de Palmas – CEULP
____________________________________________________________
Prof. MSc. Maria Carolina de Paula Estevam D’Oliveira
Centro Universitário Luterano de Palmas – CEULP
____________________________________________________________
Prof. Esp. Marcieli Coradin
Centro Universitário Luterano de Palmas – CEULP
Palmas – TO
2017
SANTOS, Francisco Aurélio Silva dos. ESTUDO SOBRE GESTÃO DE PLANO DE
MANUTENÇÃO PREDIAL PARA INSTITUIÇÃO DE ENSINO. 2017. 44 f. TCC
(Graduação) - Curso de Engenharia Civil, Centro Universitário Luterano de Palmas, Palmas,
2017.
Este projeto de pesquisa aborda a gestão de manutenção predial para instituição de
ensino. Com o intuito ode propor melhoria, realiza-se uma pesquisa bibliográfica sobre a
manutenção predial. O presente trabalho busca através das recomendações das NBR 5674 e
14037 estabelecer diretrizes para elaboração de um sistema de gestão de manutenção predial
para uma instituição de ensino. A pesquisa foi realizada no Centro Universitário Luterano de
Palmas, onde por meio de um questionário buscou-se pelos pontos de melhoria na gestão de
manutenção predial. Os resultados obtidos apontam para uma gestão com alguns desafios a
serem vencido como a falta de manual de manutenção predial, esta é um documento
importante para a manutenção por conter informações necessário para a correta execução da
intervenção seja preventiva ou corretiva. A elaboração do manual de manutenção deve
obedecer às recomendações da NBR 14037.
Foi encontrado também pontos de melhoria no fluxo de informação. A NBR 5674 que
fala dos requisitos para gestão de manutenção desta a importância de se manter um fluxo de
informação que permita ao gestor ter subsídios suficiente para tomar as respectivas decisões.
Nesse contexto foi proposto as diretrizes para elaboração de um sistema de informação que
sirva de ferramenta no auxílio a gestão de manutenção.
O proposto neste trabalho tem entre outras o objetivo de indicar procedimento e
processos que permitam também a extração de índices de desempenho do serviço de
manutenção predial, esses índices tem a finalidade de promover por meio da correta avaliação
a melhoria continua do processo de manutenção e gestão
. A relevância desta pesquisa está em diminuir os transtornos causado pela ausência de
diretrizes claras para gestão de manutenção e propor melhorias para o processo vigente
LISTA DE FIGURA
Figura 1 - ciclo de vida de uma edificação (Adaptado de JHON, 1989)..................................10
Figura 2 - Vida Útil com e sem manutenção............................................................................12
Figura 3 - Adaptação da ISO 6241 para NBR 15575...............................................................14
Figura 4 - fluxo de metodologia................................................................................................26
Figura 5 - Imagem área do Centro Universitário Luterano de Palmas.....................................29
Figura 6 - Fluxograma de elaboração do manual de manutenção............................................32
Figura - 7 processo de inspeção................................................................................................34
LISTA DE TABELA
Tabela 1 - tabela com a evolução da qualificação da mão-de-obra............................................1
Tabela 2 - Vida Útil de Projeto (VPU)*.....................................................................................1
Tabela 3 - cronograma do projeto de pesquisa...........................................................................1
SUMÁRIO
SUMÁRIO.................................................................................................................................5
1 INTRODUÇÃO.......................................................................................................7
1.1 problema...................................................................................................................8
1.2 hipotese.....................................................................................................................8
1.3 Objetivos do trabalho................................................................................................8
1.3.1 Objetivos gerais........................................................................................................8
1.3.2 Objetivos específicos................................................................................................8
1.4 justificativa...............................................................................................................8
2 REFERENCIAL TEORICO...............................................................................10
2.1 manutenção predial.................................................................................................10
2.1.1 Vida útil (VU).........................................................................................................13
2.1.2 Vida útil de projeto (VPU)......................................................................................14
2.1.3 Desempenho............................................................................................................15
2.1.4 Durabilidade...........................................................................................................16
2.1.5 Confiabilidade........................................................................................................16
2.1.6 Disponibilidade......................................................................................................17
2.1.7 Tipos de manutenções.............................................................................................17
2.2 REQUISITOS PARA GESTÃO DE MANUTENÇÃO.........................................17
2.2.1 Programa de manutenção......................................................................................19
2.2.2 Relatório de Inspeção.............................................................................................20
2.3 MANUAL DE USO E MANUTENÇÃO...............................................................20
2.3.1 Meio ambiente........................................................................................................21
2.3.2 Segurança...............................................................................................................21
2.3.3 Manutenção............................................................................................................21
2.3.4 Informações complementares.................................................................................22
2.4 INSPEÇÃO PREDIAL COMO AUXILIO A GESTÃO DE MANUTENÇÃO....22
2.5 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DE MANUTENÇÃO................................23
2.6 implantação do PLANO DE MANUTENÇÃO......................................................24
2.7 AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO......................................................................25
3 METODOLOGIA.................................................................................................26
3.1 TIPO DE PESQUISA.............................................................................................26
3.1.1 Estudo de caso........................................................................................................26
3.1.2 Objeto de Estudo....................................................................................................27
3.1.3 Local e período de coleta.......................................................................................28
3.1.4 Protocolo de pesquisa............................................................................................28
4 ANEXO 1...............................................................................................................29
4.1 questionário.............................................................................................................29
5 ORÇAMENTO.....................................................................................................31
6 CRONOGRAMA..................................................................................................32
7 REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA....................................................................33
1 INTRODUÇÃO
Durante a execução de uma edificação vários cuidados são tomados, normas e critérios
são seguidos, de modo que esta possa atender as necessidades do usuário. A partir da entrega
do imóvel inicia-se um processo de degradação do edifício, seja por má utilização do usuário,
falha de execução, falha de projeto ou má qualidade de materiais.
Este trabalho usou as recomendações da norma NBR 5674: 2012 que cita os requisitos
para gestão de manutenção de edificação. A norma caracteriza as atividades essenciais de
manutenção, os períodos em que a mesma deve acontecer, quem são os responsáveis pela
execução dos serviços, cita como deve ser os procedimentos documentais, fala das referências
normativas e recursos necessário para a realização dos serviços de manutenção.
É feito uma abordagem sobres os conceitos de inspeção predial e sua utilização como
ferramenta de auxílio na gestão de manutenção de edificação.
Para o proposto neste trabalho é feito um estudo da inspeção predial para retornar
informações de serviços de manutenção que serão executados. De posse dessas informações,
o gestor junto com a equipe de manutenção, poderá discutir a eficiência do serviço de
manutenção executado, a utilização da melhor técnica empregada nos reparos.
Neste trabalho foi estudado também a norma ABNT NBR 14037: 2012 que estabelece
conteúdo e recomendações para elaboração do manual de uso e manutenção predial. Esta
norma entende que o processo de produção de um edifício vai além dos projetos e execução,
ela atenta para a necessidade de um manual que irá guiar o usuário no uso do imóvel, a forma
de utilizar a edificação e como agir nas manutenções que se fizerem necessária.
O objeto final deste trabalho é propor um programa de gestão de manutenção que
atenda às necessidades das instituições de ensino e que se adeque as normas pertinentes a
manutenção, adotando na medida do possível a critérios de desempenhos, possibilitando o
prolongamento da vida útil do edifício.
1.1 PROBLEMA
Quais diretrizes da ABNT NBR 5674: 2012 e 14037: 2011 que são aplicáveis
para a manutenção predial de uma instituição de ensino superior de Palmas – TO?
1.2 HIPOTESE
H1: a ausência de diretrizes claras gera custos e transtornos para os usuários
gestores.
H2: a ausência de diretrizes causa ineficiência na gestão de recurso materiais
e financeiros.
H3: a ausência de processos dificulta a avaliação do desempenho e eficiência
dos serviços executado.
1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO
1.3.1 Objetivos gerais
Estudar as normas ANBT NBR 5674: 2012 e 14037: 2011 para propor
diretrizes da gestão da manutenção predial para instituições de ensino. Fazendo uso
das especificações da norma e recomendações da literatura técnica para estabelecer
uma diretriz de manutenção.
1.3.2 Objetivos específicos
a) Explorar os conceitos atuais, de manutenção, métodos, diretrizes para execução dos
serviços de manutenção e procedimento gerais indicados pelas normas.
b) Estudar a utilização das vistorias como ferramenta de auxílio a gestão de manutenção
c) Propor indicadores e ferramentas que facilitem a gestão de manutenção.
1.4 JUSTIFICATIVA
As edificações são tipos de bens que possuem características diferente de
outros ativos, enquanto, por exemplo, um veículo que ao passar dos anos se torna
obsoleto, o proprietário pode até cede-lo o mesmo para ferro o velho, com os prédios
não funciona assim. Segundo a NBR 5674: 2012, por se tratar de um imóvel que
demanda minuciosa elaboração de projeto, grande custo de execução e grande
ocupação de espaço físico é impensável do ponto de vista econômico, e até mesmo
ambiental, pensar no descarte de um edifício.
10
Os edifícios possuem uma vida útil muito longa, em geral 50 anos. Entretanto,
para que se atenda a essa expectativa, ou até mesmo a supere, é necessário que ao
longo do seu período de uso sejam feitos reparos, consertos e intervenções de ordem
corretiva e principalmente preventiva.
No entanto, esses serviços não podem ser feitos esporadicamente ou somente
quando ocorrer algum inconveniente, é necessário que haja um gerenciamento e
planejamento para execução das atividades de manutenção.
A gestão de manutenção torna-se mais necessário ainda em se tratando de
instituições de ensino, onde os prédios atendem a vários usuários e o tempo disponível
para trabalho de manutenção é curto devido as atividades acadêmicas.
Esse trabalho se propõe a estudar e propor um processo para gestão de
manutenção predial de uma instituição de ensino, de forma que atenda às necessidades
interferindo o mínimo possível na programação do período letivo.
2 REFERENCIAL TEORICO
2.1 MANUTENÇÃO PREDIAL
A manutenção predial é um tema que tem ganhado muita importância no
cenário da construção civil. A manutenção predial deve promover a utilização do
edifício em seu pleno desempenho durante seu ciclo de vida. As edificações
apresentam característica diferente de outros produtos, de forma que são projetadas
para atender os usuários por vários anos, assim é crucial que haja serviços de
manutenção nos edifícios para que os mesmos possam atender as expectativas de
projetos. Sanches (2010) aponta a fase de uso e operação como sendo a maior dentro
do ciclo de vida do edifício, ocorrendo nesta fase as diversas intervenções de reparo ou
reforma.
Figura 1 - ciclo de vida de uma edificação.
Fonte: Adaptado de John, 1989.
A figura 1 representa as fases do ciclo de vida de uma edificação e a interação
entre as mesmas. Podendo-se assim concluir a importância entre as diversas fase de
existência do edifício. A manutenção predial deve considerar a tipologia da edificação
e seu uso efetivo, assim “ [...] a gestão de manutenção deve promover a interação dos
profissionais envolvidos em todas as etapas do ciclo de vida da edificação para que
12
seja mantido o desempenho e a manutenibilidade do ambiente construído (ARAUJO,
2010. Apud THIAGO, 2012, p 37).
A manutenção na construção civil ainda é um tema pouco debatido, pelo
menos em relação a outros setores da indústria, onde se tem uma abordagem mais
sistêmica e avançada com melhor gerenciamento e planos mais eficazes, como caso
das indústrias automotivas, que possuem planos de manutenção bastante elaborado
com mão de obra altamente qualificada, enquanto na construção civil a manutenção de
forma geral ainda revela práticas de improviso que não garante confiabilidade na
execução das atividades. A indústria como um todo é um ambiente de alta
competitividade exigindo de cada agente os melhores e mais confiáveis produto.
Dessa forma “[...]Uma edificação concebida também sob a ótica da sua manutenção
pode ser um diferencial competitivo [...] porque o custo de um edifício deve sempre
ser entendido como o custo do projeto somado ao custo da construção somado ao
custo da operação somado ao custo da manutenção” (NOUR. 2003. p 6)
Na construção civil a partir da regulamentação da NBR 5674:2012 que houve
uma discussão mais aprofundada sobre a gestão de manutenção. A norma trata do
requisito para implantação da gestão de manutenção e define a manutenção predial
como um serviço técnico programável, devendo ser executado fundamentado em
procedimento organizados, preservando o valor patrimonial do edifício.
A norma visa manter a edificação nas condições mais adequadas para o uso ao
qual foi planejada. Segundo a NBR 5674:2012 não se pode pensar nas edificações
como um bem de consumo que após sua utilização o mesmo venha a ser descartado.
Até mesmo pelos valores investido na construção e complexidade dos sistemas. A
NBR 5674:2012 diz ser inviável do ponto de vista de econômico, social e ambiental
pensar no edifício como um produto descartável. Para que tal objetivo seja alcançado a
NBR 5674:2012 diz que a manutenção deve ser encarada como conjunto de atividades
a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e
de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus
usuários.
A manutenção tem a finalidade de preservar as características originais da
edificação de acordo com os projetos elaborado. “A manutenção de edifício pode
ainda ser definida como sendo o controle de várias atividades de forma a manter uma
edificação nas suas condições originais de construção, preservando sua capacidade de
uso” (DARDENGO. 2010, p. 55).
13
2.1.1 Vida útil (VU)
O período tempo em que o edifício desempenha suas funções de acordo com o
que foi projetado, para atingir a VU o edifício deve atender as exigências prescritas
nos manuais uso, operação e manutenção. [...] interferem na vida útil, além da vida útil projetada, características dos materiais e da qualidade com um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpezas e manutenção, alterações climáticas, [...] O valor real da vida do tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de vida útil projetada devidamente influencia pelas ações de manutenção, [...] As negligencia no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como ações anormais de meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil [...] (ABNT. 2013, p. 10).
Segundo Possan (2014) a vida útil é o período de tempo compreendido entre o
início de operação e uso de uma edificação até o momento em que o seu desempenho
deixa de atender as exigências do usuário.
Figura 2 - Vida Útil com e sem manutenção.
Fonte: Possan (2014)
O gráfico acima mostra a influência da manutenção na vida útil do da
edificação, fazendo assim com que a edificação possa atingir a vida útil de projeto.
2.1.2 Vida útil de projeto (VPU)
. De acordo com a NBR 15575-1: 2013, Vida Útil de Projeto (VUP) é o período
estimado de tempo para o qual um sistema é projetado afim de atender aos requisitos
14
de desempenho estabelecido na norma. A VPU é uma projeção teórica da VU que
pode ou não ser confirmada, isso irá depender do uso e manutenção do sistema.
Tabela 1 - Vida Útil de Projeto (VPU)*
SISTEMA VUP (mínimo em anos)
Estrutura > 50 conforme ABNT NBR 8681
Pisos internos > 13
Vedação vertical externa > 40
Vedação vertical interna > 20
Cobertura > 20
Hidrossanitário. > 20
Fonte: NBR 15575:2013
A tabela acima atribui aos sistemas o valor mínimo de VPU, desde que o uso e
manutenção seja guiado por programa que atenda às necessidades.
As decisões tomada em fase de projeto pode influenciar de forma direta a V.U
e manutenção. Para Nour (2003), premissas como acessibilidade, possiblidade de
substituição e desempenho adequando devem ser levados em consideração. A atenção
a essas questões ainda na fase de projeto facilita o trabalho de gestão do edifício em
atender as expectativas de V.U.P.
2.1.3 Desempenho
De acordo como Possan (2014), desempenho de uma edificação pode ser
entendido como as condições mínimas de habitabilidade necessária para que um ou
mais individuo possam utilizar a edificação durante um período de tempo.
O desempenho de uma edificação pode variar de uma para outra em função de
variáveis como tipologia do prédio, sistemas construtivos, condições de exposição no
ambiente, temperatura, ações internas e externas, operação e manutenção.
O desempenho de uma edificação pode ser estabelecido pelos critérios da NBR
15575: 2013. Essa norma usa conceitos da ISO 6241: 1984 adaptada a realidade
brasileira. As especificações contidas nessa norma quantificam os requisitos de
desempenho e o expressa em quantidades mensuráveis.
15
Figura 3 - Adaptação da ISO 6241 para NBR 15575.
Fonte: Possan (2014)
A manutenção está ligada diretamente ao desempenho do edifício, visto que
quando as manutenções atingem seus objetivos há um aumento de VU e
consequentemente uma melhor avaliação do desempenho do edifício.
2.1.4 Durabilidade
Segundo ISO 13823 (2008) apud Possan (2013, p. 8) “durabilidade é a
capacidade de uma estrutura ou de seus componentes satisfazer, com dada manutenção
planejada, os requisitos de desempenho do projeto”.
Para Mitidieri (2014), para que a durabilidade prevista se consolide na pratica é
necessário que:
a) Empregue-se materiais e componentes que atendam as normas técnicas de
desempenho.
b) Executar, montar e controlar a qualidade da execução da obra de acordo com as
boas práticas de construção e de acordo com as normas técnicas brasileira.
c) Utilizar de forma correta a edificação atendendo integralmente ao manual de uso,
operação e manutenção.
Ao analisar-se a citação de Mitidieri, pode-se perceber que a durabilidade
dependo do uso de materiais de boa qualidade e que atendam as normas de
desempenho, porém só as utilizações de bons materiais não garantem a durabilidade
prevista da edificação, é necessários cuidados na execução dos serviços, uso adequado
do edifício e manutenção dos elemento e componente.
16
Cremonini (1988 apud NOUR, 2003, p. 35) complementa que “[...] nos
conceitos de durabilidade e vida útil das edificações está implícito o conceito de
‘manutenção’, uma vez que se pressupõe que a edificação sofrera operações dessa
natureza a fim de manter patamares de desempenho [...]”.
2.1.5 Confiabilidade
Segundo Razera (2007) confiabilidade é a probabilidade de que um
componente, equipamento ou sistema exerça sua função sem falhas, por um período
de tempo previsto, sob condições de operação especifica. Observa-se que a existência
ou não de falhas em uma edificação está ligada a forma como está será utilizada, essa
utilização deve seguir um conjunto de critérios e especificações que segundo norma
NBR 14073:2011 deve constar no manual de uso e manutenção.
2.1.6 Disponibilidade
Para Razera (2007) disponibilidade é a probabilidade de que um componente
que sofreu manutenção exerça sua função satisfatoriamente para um dado tempo.
Nota-se que atividade de manutenção deve garantir o uso do sistema do edifício que
sofreu reparo por um determinado tempo, sem que haja outras intervenções no mesmo
sistema. Isso faz com que a disponibilidade se torne um indicador importante, já que o
objetivo da manutenção é fazer com que todos os sistemas do prédio funcionem.
2.1.7 Tipos de manutenções
A NBR 5674:2012 descreve a manutenção predial em 3 (três) tipos: rotineira,
corretiva e preventiva.
De acordo com ABNT (2012), manutenção rotineira se caracteriza como sendo
aquela realizada periodicamente com uma maior frequência do que outros serviços,
como por exemplo limpeza geral e lavagem de áreas comum. Nour (2012), diz que a
conservação do edifício está ligada às atividades realizada diariamente ou com
pequenos intervalos de tempo, criando condições adequada para seu uso.
Corretiva, segundo a NBR 5674:2012, é a manutenção que acorre após a
quebra de um elemento ou componente do sistema, essa falha decorre do desgaste,
deterioração, material de má qualidade. Esse tipo de manutenção se torna incomoda
para utente, pois forçar a paralização de tarefas em determinado setores do edifício
para que a não conformidade seja regularizada.
17
A manutenção preventiva é uma intervenção programada, que age antes do
colapso de qualquer parte do imóvel, é uma manutenção com forte característica
técnica que possui suas ações planejada e realizada em períodos predeterminado. Esse
tipo de manutenção depende de informações da edificação histórico de manutenção,
avaliação e vistorias periódicas.
2.2 REQUISITOS PARA GESTÃO DE MANUTENÇÃO
A gestão de manutenção surgiu com a necessidade de planejar e analisar os
procedimentos, reduzir custos, elevar a disponibilidade, diminuir o acaso, minorar os
desperdícios. Na gestão predial a manutenção assegura a funcionalidade dos edifícios,
garantindo a continuidade do seu uso. Nesse âmbito, o gestor de manutenção deve
atentar para um plano que agregue confiança as atividades.
Em vista a importância da manutenção predial a ABNT lançou NBR 5674,
norma que define os termos relacionado com a confiabilidade e a mantenabilidade.
Essa norma estabelece requisitos para gestão de sistemas de manutenção de
edificações. A gestão deve incluir meios para: preservar a edificação e suas
características originais; prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de
seus sistemas, elementos e componentes. Para as edificações existente antes dessa
norma, as mesmas devem se adequar ou criar plano de manutenção seguindo o que
preconiza essa norma.
A NBR 5674:2012 usa como referência normativas as seguintes normas:
ABNT NBR 9077 – saídas de emergência em edifício; ABNT NBR 15575 - edifício
até 5 cinco pavimentos - desempenho – partes (1, 2, 3, 4, 5, 6); ABNT NBR 14037:
2011 – diretrizes para elaboração de manual de uso e manutenção das edificações.
A gestão de manutenção deve ser guiada considerando as características do
edifício, suas condições de uso, tamanho e complexidade, localização e implicações de
seu entorno. Segundo a norma NBR 5674:2012, a manutenção de edificação deve ser
orientada por diretrizes que garanta o desempenho conforme projeto, minimizando a
depreciação do patrimônio.
De acordo com NBR 5674:2012 a gestão de manutenção deve prover
infraestrutura material, técnica e de recursos humanos para a realização dos mais
variados tipos de manutenção, que pode ser corretiva, preventiva ou rotineira. A
gestão deve garantir que haja a possibilidade da realização dos serviços de
manutenção de forma coordenada.
18
A norma recomenda que haja uma previsão orçamentária anual que preveja
recursos para manutenções corretivas, a previsão orçamentaria deve ser flexível de
modo que assimile as margens de erro quanto a estimativa de custo. A norma sugere
ainda a elaboração de escopo dos serviços, com a descrição de cada atividade,
condições comerciais, formas de pagamento, validade das proposta e previsões de
seguro quando existente.
O programa de manutenção deve garantir que os serviços possam ser
executados nos mais variados sistemas da edificação, seja por equipe local ou serviço
terceirizado. A gestão deve determinar as equipes responsáveis pela manutenção de
acordo com as características do sistema a ser regularizado.
A gestão de manutenção deve promover o melhor aproveitamento possível das
informações, de maneira a determinar a melhor forma de prestar o serviço de reparo. “
O sistema de manutenção ao longo do uso do edifício é alimentado por informações de
diversas origens, como por exemplo reclamações de usuários e inspeções. ”
(ARAUJO, 2013. p 40). Dessa forma, “[...] é necessário adotar um processo interativo
(gestão de manutenção) que tenha por objetivo obter informações, com uma
determinada confiabilidade, referente as diversas partes do edifício”. (GOMES, 1992
apud RESENDE; BAUER, 2015, p. 5)
Sanches (2010), apud Araújo (2013), diz que um sistema de gestão de
manutenção bem estruturado e com procedimento organizados melhora o
aproveitamento do conjunto de informações relativas a manutenção predial.
O plano de manutenção deve agir de forma a minimizar ao máximo as
interferências na utilização da edificação pelos usuários. Ficando vedado os bloqueios
dos serviços de emergência ou que seja previsto um sistema paralelo de segurança.
2.2.1 Programa de manutenção
A NBR 5674:2012 atenta para o fato que de a gestão de manutenção deve ser
guiada por um plano ou programa de manutenção. O programa de manutenção deve
indicar as atividades essenciais de manutenção sua periodicidade; também os
responsáveis pela execução, os documentos de referência; os recursos necessários.
A NBR 5674:2012 diz que o programa de manutenção deve ainda informar se
os serviços serão executados por empresas capacitadas, empresas especializadas ou
equipe de manutenção local.
19
O programa de manutenção deve contemplar: escala de prioridade entre os
diversos serviços; rastreabilidade dos serviços que foi feito, onde e por quem foi feito;
histórico de manutenção realizadas.
A norma sugere que os serviços de manutenção devem seguir um cronograma
físico-financeiro. A norma recomenda ainda a inclusão dos seguintes documentos:
manual de uso e manutenção conforme a ABNT NBR 14037: 2011; manual dos
fornecedores de equipamentos; catálogos, projetos, memoriais descritivos; relatório de
inspeção; registro de manutenção realizadas. “A garantia dos resultados da
manutenção é assegurada pelo caráter estruturado de seus processos de trabalho. ”
(NOUR. 2003, p 63)
Viera (2015) detalha em um quadro o que deve conter em um programa de
manutenção.
Tabela 2 - objetivos do plano de manutenção
OBJETIVOS DO PLANO DE MANUTENÇÃO
Determinar vida útil de cada elemento construtivo
Definir níveis de qualidade mínima
Definir anomalias relevantes, causas possíveis e mecanismos de degradação
Prever e definir os sintomas de pré-patologia
Definir sistema de seleção de operação de manutenção
Estabelecer rotinas de inspeção
Definir estratégias de atuação;
Análise de registos históricos e comparação com registos de comportamentos de outras
experiências.
Registos de custos de operações
Registos de todas as intervenções e gestão de informação
Recomendações técnicas de produtos e soluções
Fonte: Viera (2015).
2.2.2 Relatório de Inspeção
A NBR 5674:2012 estabelece também o conteúdo básico nos relatórios de inspeção.
Segundo a norma os relatórios devem considerar dentro do edifício a ser inspecionado seus
sistemas, elemento, equipamento e componente; apontar as possíveis falhas e suas causas;
recomendar as ações para diminuir as manutenções corretivas. O relatório de inspeção é um
20
documento técnico devendo assim ser elaborado, conduzido e atualizado por profissional com
qualificação equivalente.
2.3 MANUAL DE USO E MANUTENÇÃO
Para que se alcance a eficiência na gestão de manutenção é necessário
abandonar a visão equivocada de que a concepção de um edifício se inicia na
elaboração do projeto e termina na entrega da obra. Ora, é com o início das atividades
nos prédios que suas funções e desempenho são posto a prova. Afim de guiar o
usuário sobre o uso consciente do edifício de forma que este possa atingir uma vida
útil real próximo da vida útil de projeto a ABNT NBR 14037: 2011 propõe requisitos
para a elaboração do manual de uso e manutenção do edifício.
O manual de uso e manutenção é documento fundamental na garantia da
durabilidade do edifício. Segundo ABNT NBR 14037: 2011 o manual de manutenção
deve informar procedimento recomendáveis e obrigatório para conservação do
edifício, guiar o usuário na utilização e operação do edifício de modo que o uso do
mesmo não seja comprometido, garantindo assim a durabilidade do prédio e seu
desempenho ao longo de sua vida útil, as recomendações constantes no manual visa a
prevenção de manutenções corretivas.
Por entender que em muitos casos o usuário não possui conhecimento técnico
sobre o edifício, a ABNT NBR 14037: 2011 recomenda que o manual de uso e
manutenção seja escrito em linguagem simples, clara e objetiva. De modo que o
usuário não tenha dificuldade em entender as recomendações proposta. Para garantir o
entendimento por parte do usuário a norma ainda recomenda o uso de gráfico, quadro
e ilustrações de forma que facilite a compreensão do usuário. O detalhamento do
manual deve se equiparar ao nível de complexidade do edifício em questão. O manual
deve ser impresso em meio físico, podendo ser disponibilizado em meio eletrônico
desde que este possibilite a reprodução em meio impressos.
A norma sugere que a estrutura do manual deve contemplar itens básicos
como: secção inicial; garantias; memorial descritivo; manual de áreas comuns; meio
ambiente e sustentabilidade; segurança; uso e manutenção; documentação legal e
técnica. Em relação a detalhamento o documento poderá sofrer alterações em função
de cada edificação. Informações especifica sobre os sistemas deve ser apresentada em
anexo ao manual.
21
O manual de uso e manutenção deve apresentar informações sobre
fornecedores e responsáveis técnicos, meios de contato com os mesmos via telefone,
e-mail ou website, informações de garantias e seus prazos de validade, especificações
do fabricante quanto ao uso de equipamentos.
2.3.1 Meio ambiente
Segundo a ABNT NBR 14037:2011 o manual deve prover informações que
garanta a conservação do meio ambiente do entorno do edifício, o uso racional da
água, coleta de lixo e o cuidado com os despejos de resíduos de construção e
demolição. Essas medidas visam sobre tudo a consciência ambiental e o uso racional
dos recursos. Nessa parte do manual deve ser citado consequências do não
cumprimento das especificações, que vai da perda de desempenho do edifício às
penalidades cabíveis e previstas em lei.
2.3.2 Segurança
A norma NBR: 14037:2011 recomenda que o manual de uso e manutenção
descrevam os procedimentos de segurança adotado pela administração do edifício.
Deve ser detalhado informações de como proceder em casos de emergências, como as
que requerem ações rápidas como é o caso de: vazamento de gás, água, falhas
elétricas, casos de incêndios. O manual deve prover informações sobre a rota de
evacuação e saída dos recintos.
2.3.3 Manutenção
A NBR 14037: 2012 determina que o manual de uso e manutenção deve
apresentar o modelo de programa de manutenção que atenda ao mínimo especificado
pela NBR 5674: 2012. O programa de manutenção deve contemplar informações
sobre procedimento recomendáveis de manutenção e verificação deste, informação
acerca da qualificação técnica dos responsáveis pela manutenção, periodicidades das
atividade de manutenção e inspeção predial, limpeza e conservação do edifício.
2.3.4 Informações complementares
A NBR 14037:2011 recomenda que seja inserida informações sobre quem são
os responsáveis pela guarda dos documentos que compõe o manual de uso e
22
manutenção e as providências para renovação de documentação, deve ser informado
os locais onde pode ser solicitado a vista desses documentos.
O manual deve esclarece como será o processo de atualização de suas
especificações. As atualizações devem incluir todas as descriminações técnicas e
projeto de edificação, como se trata de um documento técnico deve vim especificado
os responsáveis e as exigência quanto a sua qualificação para revisão e atualização do
manual.
2.4 INSPEÇÃO PREDIAL COMO AUXILIO A GESTÃO DE MANUTENÇÃO
Para que o gestor de manutenção possa tomar a decisão certa em relação as
atividades de manutenção são necessárias que o mesmo tenha como avaliar as
condições da edificação. Segundo Pajuda (2012) a gestão do conhecimento está ligada
à necessidade do estabelecimento de registro para que possibilite um processo de
reavaliação continuo e integrado com a qualidade.
Por meio da inspeção serão coletadas informações sobre a edificação em
determinado período de tempo, informações que serão analisadas e contribuíram para
uma melhor prestação de serviço no reparo da não conformidade, evitando o
retrabalho, melhorando o desempenho do serviço e a confiabilidade.
Segundo IBAPE (2012), faz parte da inspeção a análise de, quando disponível
e existente, documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da
edificação. Inspeção deve começa muito antes da avaliação in loco da edificação, com
disponibilização das documentações solicitadas pelo auditor. Os documentos admirativos são aqueles referentes ao controle administrativos e gerencial e que tratam das regularidade e legalização da edificação perante aos órgãos competente [...] A documentação técnica é o registro, em forma de plantas e memoriais descritivos e de cálculos, das características físicas e dos sistemas construtivos da edificação [...] a documentação de manutenção e operação são aquelas que descrevem e/ou atestam as atividades realizadas com o propósito de prevenção ou correção de alguns elementos passiveis de manutenção. (NASCIMENTO; VASQUEZ, 2013.)
De posse desses documentos, o avaliador terá condições de atestar a
regularidade junto os órgãos que possam emitir atestados da segurança da utilização
da edificação, por exemplo laudos do corpo de bombeiros. Os projetos da edificação
são de suma importância para a realização das vistorias, neles são feitos os
mapeamentos dos sistemas, elemento e componentes a serem inspecionado. Com o
auxílio dos projetos e memoriais descritivos serão verificados os tipos de material
23
utilizados para execução do sistema, elementos ou componentes, podendo agilizar a
atividade de manutenção proativa.
Segundo o IBAPE (2012), as inspeções prediais podem ser classificadas em 3
níveis:
Nível 1; inspeções feitas em edificações de baixa complexidade técnica. Geralmente
executada em edifício com plano de manutenção simples ou inexistente.
Nível 2: inspeção realizada em prédios de média complexidade técnica. Realizados em
edifícios com mais de um pavimento que possuam ou não planos de manutenção.
Nível 3; inspeções realizadas em edificações com alta complexidade técnica. Aplicado
a edifícios que possuam sistemas construtivos de automação, vários pavimentos, com
plano de manutenção e que possua software para o gerenciamento de manutenção.
Para elaboração do plano de manutenção é necessário que se conheça o nível
crítico das falhas a serem regularizadas. A classificação deve considerar o grau de
risco aos usuários, estrutura da edificação e os impactos no meio ambiente.
A inspeção predial é responsável pela identificação e classificação das
anomalias e seu grau de risco.
Segundo o IBAPE/SP (2011), as não conformidade podem ser classificadas da
seguinte maneira com relação ao grau de criticidade:
CRITICO: resulta em danos à saúde e segurança das pessoas e/ou meio ambiente,
comprometimento do desempenho da edificação podendo ocasionar em paralização de
algumas funções e interferência na vida útil da edificação.
REGULAR: ocasiona perda da função sem comprometimento dos demais sistemas,
perda localizada de desempenho.
MINIMO: causa pequenos danos estéticos ou atividade programada, mas não há a
probabilidade de culminar em riscos críticos ou regulares, não compromete o
desempenho e nem afeta a vida útil.
Os níveis mais críticos devem ser priorizados nos serviços de manutenção, uma
vez que estes oferecem risco aos usuários e danos irreversíveis a estrutura da
edificação. Existe ainda as anomalias de baixo risco que podem afetar por exemplo a
estética do prédio.
2.5 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DE MANUTENÇÃO
Segundo Silva (2004), o departamento de manutenção é organizado a partir da
distinção de equipes ou setores de acordo com o porte, demanda de serviço e área de
24
atuação. “A estrutura organizacional do departamento de manutenção [...] depende de
suas características especifica e dimensões” (CABRAL, 2009. Apud GONSALVES,
2014. p. 43)
Furtado (2001, p. 14) apud Silva (2004, p. 23), “a estrutura de manutenção
pode ser centralizada, descentralizada, mista ou matricial”.
Segundo Silva (2004), nas estruturas centralizadas todas as atividades são
planejadas por um único departamento. As esquipes de manutenção prestam serviços
para todo os setores do edifício e seus diversos sistemas, um único gestor é
responsável pela cadeia de comando. Essa estrutura torna a gestão mais prática sob o
ponto de vista que, o gestor ira lidar apenas com uma equipe, que terá que ser
qualificado para executar cada tipo de serviço exigido pelo plano, isso facilita a
contabilidade dos custos de manutenção.
Segundo Nepomuceno (1989) apud Silva (2004), as maiores desvantagens do
sistema decentralizado é a dificuldade pelo gesto supervisionar todos os envolvidos no
serviço de manutenção, necessidade de mais controle administrativo. A ocorrência de
mais de uma solicitação de manutenção pode gerar conflito entre a qualidade e
quantidade de serviço prestado.
Para Silva (2004), as estruturas decentralizadas, preconiza a divisão por
serviços ou setores da edificação. Nesse tipo de estrutura existira mais de um núcleo
que será responsável por tipo especifico de manutenção, todos os núcleos ficam
subordinado a um outro departamento como por exemplo área de produção.
O mesmo autor cita que as principais desvantagens do sistema decentralizado é
que a supervisão dos núcleos de manutenção pode não ter qualificação técnica para
orientar as equipes, a responsabilidade fica diluída sobre os vários departamentos
dificultando achar os autores principais.
De acordo com Silva (2004), na estrutura mista as direções procuram equilibrar
a atuação das duas estruturas. Esse equilíbrio sobre tudo deve acontecer de forma as
desvantagens de cada sistema seja eliminado
2.6 IMPLANTAÇÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO
Entende-se por plano de manutenção o conjunto de ações ou atividade com a
finalidade de promover a recuperação das falhas identificada na edificação. Segundo a
NBR 5674: 2014, o programa de manutenção deve incluir meios para preservar as
25
características da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da
degradação em virtude do uso.
Segundo Gonsalves (2014), a implantação do plano de manutenção requer
conhecimento dos diversos conceito de manutenção. O mesmo autor sugere as
seguintes atividades necessária para implantação de um plano de manutenção:“Caracterização e conhecimento do edifício; recolha e análise de documentos técnicos; levantamento de instalações e equipamento por área; conhecimento operacional e taxa de ocupação; estruturação operativa, de gestão e de centro de custos; identificar matérias e ferramentas para a manutenção; [...] elaborar e implementar rotinas de inspeção técnica e de manutenção; introduzir ordens de trabalho, histórico e gestão de custos de manutenção preventiva e corretiva; [...] monitorar e analises das ações planeadas e programadas” (GONSALVES, 2014. P 45).
2.7 AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO
Segundo Gonsalves (2014), a existência da avaliação de desempenho e a
interpretação desta, são de grande importância para o sucesso do plano de
manutenção. É importante que o gestor do plano tenha conhecimento total das
atividades executadas, o que deu certo ou não, as causas, dentre outros indicativos que
possibilitem a avaliação do sistema.
A manutenção do edifício é indispensável para a garantia de sua vida útil, todo
os serviços de manutenção são geridos por um plano, que deve contemplar os
objetivos e metas a serem atingidos. Para realizar essas metas, o gestor deve dispor de
dados para que o mesmo possa fazer uma avaliação se há ou não evolução no
desempenho dos serviços executados e promover as melhorias necessárias.
O uso de indicadores para a avaliação de desempenho é defendido por alguns
autores, Gonsalves (2014, p. 182) ressalta que a quantificação de cada indicador é
obtida a partir de uns conjuntos de dados, característicos de fenômeno, corrigido e
tratado de modo que exprime fatores que influenciem a manutenção.
A norma NBR 5674: 2012, recomenda que os indicadores de eficiência
avaliem:
a) Relação entre e tempo estimado e efetivamente realizado;
b) Taxa de sucesso das intervenções, medidas pela incidência de trabalho necessário;
c) Relação ao longo do tempo do custo X benefício gerado pelas manutenções;
d) Preservação do valor da edificação ao de sua vida útil.
As informações necessárias para a avaliação do desempenho da manutenção
predial são obtidas por meio dos relatórios de inspeções prediais, registro de atividade,
26
planilhas de custo, esses documentos geram índices a serem analisado pelo gestor de
manutenção.
Os índices mais utilizados na manutenção de ativos são os conhecidos como
“Índices de Classe Mundial”. Ao todo são seis índices, segundo Tavares (2001) desses
seis índices quatro são referentes a gestão de equipamento e os outros dois refere-se a
custo.
a) Taxa de falhas
Segundo Avila (2007) apud Villanueva (2015) esse índice é a relação entre o
número de item com falhas (manutenção corretiva) e o período de tempo no qual este
item foi observado. Para um melhor aproveitamento desses índices o tempo fixo de
observação deve está entre semanas e meses.
b) Tempo médio entre falhas
Este indice relaciona o tempo no qual o equipamento desempenha sua função
de acordo com o prejeto com o numero de intervalos entre falhas. Esse indice é muito
util por apresentar um dado sobre a disponibilidade do sistema, assim é possivel saber
quanto tempo este tera de funcionamento sem ocorrer falhas.
c) Tempo medio para reparo
es
Este índice entre o tempo total de manutenção corretiva e um item com falhas e
o número total de falhas detectadas nesse item.
d) Retrabalho
Esse indicador mede a eficiência das intervenções realizadas, assim é
relacionado o número de trabalho repetidos e o total de intervenções realizadas.
Os outros dois itens são relacionados a custo:
27
a) Custo da Mão de Obra
Este índice relaciona o custo da mão de obra com o custo total da manutenção
predial.
b) Custo dos materiais
2.7.1 Desempenho da manutenção segundo a NBR 15575
A NBR 15575 estabelece critérios de desempenho para que os edifícios
atinjam sua vida útil de projeto de forma que possa atender as demandas do usuário. A
mesma norma estabelece também diretrizes para a avaliação do desempenho do
serviço de manutenção.
De acordo com a NBR 15575 o sistema de gestão de manutenção predial deve
ser periodicamente avaliado contemplando alguns aspectos como:
a) Eficiência da periodicidade e dos processos de manutenção preventiva.
b) Avaliação do tempo de resposta as solicitações dos usuários.
c) Prazo entre a identificação das anomalias e as respectivas correções
d) Avaliação dos recursos disponibilizado para manutenção
A norma não mostra como deve ser mensurado os indicadores. Assim, “ a
avaliação pode ser feita por meio de qualquer forma que vier a ser estabelecidas pelos
ocupantes da edificação [...]” (JOSE CARLOS MARTINS, 2013 p 295)
Dessa forma os índices da Manutenção Classe Mundial podem ser utilizados
para mensuração do desempenho dos serviços de manutenção predial, uma vez que
esses índices medem índices relacionado a comportamento dos equipamento e custo
da manutenção.
2.8 SISTEMA DE INFORMAÇÃO PARA MANUTENÇÃO PREDIAL
Uma gestão eficiente se vale de muitas ferramentas que possam subsidiar na tomada
de decisões, uma dessas ferramenta é o sistema de informações. Jamil (2001) apud Silva e
28
Santos (2009) diz que, construir um Sistema de Informação se faz necessário frente as
frequentes tomadas de decisões em determinadas esferas. Na gestão de manutenção essa é
uma necessidade constante, embora um edifício venha a ter um programa de manutenção
preventiva definido, ainda sim poderá surgir falhas nos prédios, e através de um sistema de
informação os usuários poderão solicitar as manutenções. Sem um sistema de informação, que
permita a rápida comunicação entre os usuário e departamento de manutenção, o gestor pode
demorar para detectar o problema podendo causa até a indisponibilidade das instalações
Um sistema de informação eficiente deve prover condições para que a informações
tenham certas características como, validade, conteúdo usabilidade clareza, imparcialidade,
precisão e concisão Marchand (1990) apud Maia e Scheer (2016). Entende-se que a
informação que chega até o gestor de manutenção predial deve ser precisa quanto a falha, sua
usabilidade está vinculada com precisão de detalhes sobre a anomalia encontrada, o conteúdo
da informação deve detalhar com clareza os aspectos da falha e se possível um prognostico.
29
3 METODOLOGIA
Segundo Gil (2002), a metodologia descreve os procedimentos a ser seguido na
realização da pesquisa, sua organização está ligada as particularidades de cada
pesquisa, no entanto é necessário que as informações expressas sejam claras e
coerentes.
Existe várias taxionomias de tipos de pesquisa, adotando Vergara (2010), propõe
dois critérios básicos: quanto aos fins e quanto aos meios. Quanto aos meios será feito
um estudo de caso, que visa a investigação de um fenômeno, apontando a pesquisa
para a coleta de dado, pesquisas em arquivos públicos e privado.
Para Gil (2002), o objetivo de um estudo de caso é acumular informações
detalhadas e organizadas sobre um fenômeno. As vantagens do estudo de caso é a
capacidade de trabalhar com as diversas variedades de evidências, como: documentos,
entrevistas e observações. Quanto aos fins do trabalho, será realizada uma pesquisa
aplicada aos aspectos que envolvem a gestão de manutenção. De acordo com Gil
(2002) a pesquisa aplicada tem como motivação a necessidade de produzir
conhecimento para aplicação de seus resultados, com o objetivo de contribuir para fins
práticos, objetivando à solução mais ou menos imediata do problema detectado na
realidade.
3.1 TIPO DE PESQUISA
A pesquisa tem uma abordagem qualitativa logo ela se centra na classificação das
características de situações, eventos e organizações. Seguindo a divisão feita por Vergara
(2010), quanto aos fins, a pesquisa terá uma natureza qualitativa com caráter exploratório que
busca envolver conhecimento teórico e prático por meio de entrevista estruturada, coleta de
dados, análise de documentos entre outros. Gil (2002) diz que a pesquisa exploratória tem o
objetivo de proporcionar maior familiaridade com o problema, pode se dizer que ela busca o
aprimoramento de ideias ou a descoberta de intuições.
30
3.1.1 Estudo de caso
Foi elaborado um fluxograma descrevendo as etapas desse projeto de pesquisa,
o fluxograma tem a finalidade de nortear a pesquisa, evitando que o foco seja
dispersado diante das variedades de informação obtidas durante o processo de
investigação, vide figura 4.
A figura 4 mostra as etapas necessárias para alcançar os objetivos do projeto.
Após o levantamento bibliográfico será definido o roteiro de levantamento acerca dos
requisitos para atender as normas envolvidas na pesquisa. Este roteiro serve de guia
para a coleta de dados a ser realizada.
Figura 4 - fluxo de metodologia
Levantamento bibliográfico
Definir roteiro de levantamento
Coleta de dados
Analisar requisitos no objeto de
estudo
Propor diretrizes
Todos os itens investigados
Inicio
FimSim
Sim
Não
31
Com os dados coletados será feito uma análise confrontando as práticas realizadas
com os requisitos obrigatórios e os recomendados pelas normas. Ao associar esses resultados
com as entrevistas dos gestores e funcionários do objeto de estudo espera-se traçar um parecer
e propor um guia de diretrizes para melhoria do processo vigente.
3.1.2 Local e período de coleta
Para este estudo será avaliado instituição de ensino Centro Universitário
Luterano de Palmas. O CEULP possui 268.233,32 m² de área total e 51.166,00 m² de
área construída. A instituição conta com diversos laboratórios.
32
3.1.3 Protocolo de pesquisa
Gil (2002) recomenda que para o estudo de caso seja elaborado um protocolo
de pesquisa para aumentar a confiabilidade do método. Para este trabalho foi
elaborado um protocolo utilizando as recomendações feitas por Yin (2010), vide
quadro 1.
Quadro 1 – Protocolo de pesquisa
VISÃO GLOBAL DO PROJETO
Estudo sobre as normas ABNT NBR 5674: 2012 e 14037: 2011 para propor diretrizes da gestão de manutenção predial para instituições de ensino.
PROCEDIMENTO DE CAMPO
Coleta de dados via entrevista, observações, levantamento de documentos administrativos, técnicos e operacionais.
QUESTÕES DO ESTUDO DE CASO
Explorar bibliografia do tema, as normas da ABNT NBR 5674: 2012 e 14037 e suas aplicações.
Conhecer o processo adotado no caso estudado para se propor diretrizes para gestão de manutenção.
Propor diretrizes de manutenção para a instituição.
Estudar como o manual de uso e manutenção e as inspeções prediais podem ser utilizados como apoio à gestão de manutenção.
Explorar as recomendações da ABNT NBR 5674: 2012, avaliar que tipo de indicadores podem ser utilizados para avaliar o desempenho do programa de manutenção.
ESBOÇO DO RELATÓRIO FINAL
Apresentar relação entre as informações levantada em campo, entrevista, documentos e relacionar como as recomendações da norma, assim resultando numa proposta de diretrizes de gestão de manutenção que melhorem o processo vigente.
33
4 OBJETO DE ESTUDO E COLETA DE DADOS
O estudo tem por objetivo analisar o que é praticado na manutenção predial do Centro
Universitário Luterano de Palmas, confrontando com as normas, a partir de aí ver como
aplicar as recomendações normativa a instituições de ensino.
4.1 OBJETO DE ESTUDO
Centro Universitário Luterano de Palmas, a instituição possui 268.233,32 m² de área
total e 51.166,00 m² de área construída, ao todo o complexo conta com 10 prédios, que
recebem as instalações de salas de aulas, coordenações, laboratórios, bibliotecas, lanchonete e
outras instalações de cunho administrativos.
As obras se iniciaram em 1992 sendo entregue em 1994, nesse período a mão de obra
era pouco qualificada, o acompanhamento das obras não seguia a normas de desempenho que
existes atualmente.
A falta de controle na execução da obra e mão de obra desqualificada fez com que o
prédio do CEULP apresentasse vários problemas durante e após sua conclusão. Exemplo
disso são os painéis de paredes que apresentam grandes variações de espessura, que é
resultado de paredes empenadas, assim o reboco mais espesso em alguns pontos tem a função
de atenuar as irregularidades construtivas das paredes de vedação.
Figura 5 - Imagem aérea do Centro Universitário Luterano de Palmas
34
4.2 COLETA DE DADOS
A coleta de dados foi feita por meio de questionário aplicado ao departamento de
manutenção predial da instituição. O responsável pelo departamento, Sergio, respondeu ao
questionário por meio de uma entrevista, explicando a forma como é trabalhada manutenção
predial.
A partir das informações observadas na entrevista pode se constatar a ausência de
plano de manutenção para grande parte dos sistemas da instituição. Segundo, o gestor
somente os condicionadores de ar respeitam um programa de manutenção preventiva com
qualidade, assim como o controle da agua dos bebedouros, segundo o mesmo essa é uma
pratica necessária em função principalmente das fiscalizações da vigilância sanitária. A
manutenção é feita seguindo a periodicidade de 3 meses.
Os demais sistemas recebem apenas manutenção corretiva, em casos como os
elevadores e equipamento dos laboratórios a manutenção corretiva é feita por equipe
terceirizadas.
Durante a entrevista verificou-se que há falta comunicação e o fluxo de informação
acaba comprometendo os serviços de manutenção, que por sua vez resulta em retrabalho
constante, de acordo com o gestor há situações onde é solicitado pontos de tomada, depois de
executado o serviço o usuário pede que seja mudada a disposição dos pontos de tomada, isso
mostra influência negativa da falta de um sistema estruturado de informação. O que gera
problemas é que alguns serviços dependem da autorização da reitoria ou da matriz que se
encontra em Canoas – RS, como não existe um fluxo de informação estruturado acaba que
algumas solicitações de reparo demoram para ser atendidas gerando em alguns casos uso
parcial das instalações ou mesmo indisponibilidade de uso de parte do complexo educacional.
Outro ponto observado é a falta de acesso pelo setor de manutenção as plantas e
projetos da edificação. Segundo o gestor de manutenção a execução dos serviços de
manutenção é realizada com os conhecimentos de que cada funcionário possui acerca das
instalações. Isso acaba comprometendo o fluxo de serviço de manutenção já que ficaria
complicado para outro profissional realizar alguma intervenção sem conhecimento dos
projetos.
Para o gestor de manutenção do CEULP o maior problema para se ter um programa de
manutenção preventiva é a falta de mão de obra qualificada, de acordo com o gestor a equipe
de manutenção é formada por 6 funcionários, sendo 2 responsáveis pela elétrica e os outros 4
são de serviços gerais. Como a equipe é pequena serviços básicos sem muitas complexidades
acabam sendo terceirizados, como no caso da manutenção da pintura dos prédios. Outro
35
problema também encontrado ligado baixo número de funcionário é a falta mão de obra para
manutenções emergenciais em determinados turnos, o gestor cita exemplo da parte elétrica
que é um dos sistemas que mais se tem problemas, sendo o período noturno o horário mais
exigido, no entanto para este turno a equipe de manutenção não conta com nenhum
funcionário, segundo o gestor em uma ocasião houve uma grande tempestade que afetou o
sistema elétrico do complexo, como o ocorrido foi durante a noite as aulas foram suspensas. A
situação poderia ter sido contornada com um quadro maior de funcionário e mais qualificado.
4.3 ANALISE DA GESTÃO DE MANUTENÇÃO CORRENTE
O que se tem atualmente no CEULP é uma gestão de manutenção pouco eficiente com
várias questões que implicam para esse fato, que vão desde execução da obra até a sua forma
de utilização ao longo dos anos.
A mão de obra utilizada durante a execução do complexo do CEULP era pouco
qualificada, resultando em serviços de baixa qualidade. Por exemplo, casos onde não se tinha
o controle da execução das alvenarias de vedação que acabavam sendo executadas
desalinhada, esse tipo de falha resulta em outra que é reboco com espessura maior que o
necessário, nesse caso o reboco é utilizado para disfarçar as irregularidades da parede. Com
mais volume de argamassa no reboco o peso da parede aumenta, gerando impacto negativo na
estrutura.
Durante a fase de uso os problemas seguiram-se com o crescimento não planejando e
as constante mudanças das salas. Salas de aulas passavam a ser coordenação, em outros
momentos a mesma sala passava a ser recepção.
Ao logo de sua utilização não somente a gestão de manutenção predial foi ineficiente
como também a gestão do edifício foi pouco eficaz. A eficiência da gestão está relacionada ao
fluxo de informação, que fornece subsídio para o gestor possa tomar decisões de modo a
aumentar o desempenho dos serviços prestados. Como já foi observado o CEULP possui uma
deficiência com relação ao fluxo de informação. No artigo que fala sobre a gestão de
facilidade, Moreira e Ruschel (2015) diz que, uma quebra no fluxo de informação pode gerar
altos custo, instalações ineficientes.
36
5 PROPOSTA DE DIRETRIZES
O que se propõe nesse trabalho é identificar como as normas NBR 5674 e 14037
podem atender as necessidades de uma instituição de ensino. Ao logo deste trabalho pode se
evidenciar a importância da gestão manutenção, com programa de manutenção para os
sistemas, elemento e componentes do edifício. Para que essa gestão seja executada de maneira
eficiente a NBR 5674 recomenda que o edifício possua um manual de uso e manutenção, a
elaboração do manual deve obedecer ao proposto pela NBR 14037.
As duas normas falam da importância de se ter um fluxo de informação de forma que
permita ser solicitado a manutenção pelos usuários e também para que facilite interação entre
os agentes envolvidos na manutenção predial.
Como proposições finais desse trabalho são apresentadas sugestões para gestão de
manutenção.
5.1 MANUAL DE MANUTENÇÃO
Com base na entrevista realizada para este trabalho foi identificado a falta de manuais
de manutenção para o edifício. O manual é um documento importante que contribui para a
gestão da manutenção, contendo informações sobre a periodicidade das atividades de
manutenção preventiva e de como proceder na execução da mesma.
Vale ressaltar que além de ser uma recomendação das normas, o Código de Defesa do
Consumido estabelece no item III, art. 39 o seguinte.
“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras práticas,
colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se normas
específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (CONMETRO) ”.
Assim atendendo as recomendações se faz necessário que se elabore o manual de
manutenção dos prédios do Centro Universitário Luterano de Palmas. Inicialmente existe a
necessidade de que se identifique os sistemas, elementos e componentes. Em função da falta
de projetos arquitetônico e complementares esse pode ser um trabalho complexo e demandar
muito tempo, sendo necessário nesse caso primeiro a elaboração/reelaboração das plantas dos
edifícios.
Posterior a fase de reelaboração dos projetos pode-se então partir para a elaboração
dos manuais de manutenção e programa de manutenção preventiva com suas devidas
37
periodicidades. A NBR 14037 possui um modelo de programa de manutenção em seus anexos
que pode ser adaptado a realidade das edificações, no caso do CEULP isso se faz necessário já
que a edificação foi executada antes da vigência das normas citada nesse trabalho. Para
elaboração do manual se faz necessário obedecer às recomendações dos fabricantes de
sistemas, elementos e componentes.
Figura 6 - Fluxograma de elaboração do manual de manutenção.
A figura acima demostra como deve ser o processo de elaboração do manual de
manutenção para instituição CEULP.
1. O primeiro passo é a elaboração dos projetos arquitetônico com complementares, por
norma essa fica a cargo da administração essa etapa. A NBR 14037 no item 4.2
estabelece a estrutura básica para apresentação do manual de manutenção, sendo
necessário dentro dessa estrutura informações de projetos para as divisões de áreas
comuns e documentação técnica.
2. O segundo passo é já com os projetos fazer o mapeamento dos sistemas, seus
elementos e componentes. Como o complexo educacional é grande essa é uma fase
que demanda grande atenção para fazer a correta identificação.
INICIO
MAPEAMENTO
DADO DE FORNECEDORES
PERIODICIDADE/PROCEDIMENTO
ESCOPO DO MANUAL
INSERÇÃO DE DADO
MANUAL DE MANUTENÇAÕ
FIM
38
3. Nessa etapa muitos elementos e componentes encontrado no mapeamento exigira
informações de seus fornecedores ou montadores, como tempo de vida útil, período
entre manutenções, como fazer manutenção.
4. Nessa fase com as informações das duas fases antecessoras define-se a periodicidade
da manutenção preventiva e forma como executa-la. Para essa fase é possível fazer o
aproveitamento do programa de manutenção em anexo na NBR 14037 e com as
informações do mapeamento pode-se adequar o programa a necessidade da Instituição.
5. Essa fase destina-se a apresentação do manual de manutenção, a NBR 14037
recomenda que o manual seja apresentado em linguagem simples de fácil
compreensão pelos usuários, com nível de detalhamento proporcional a complexidade
do edifício. O manual deve ser reproduzido em meio físico. Por questões pratica o
manual pode ser subdividido em capítulos. Em caso de elementos ou componente que
demandem informações mais profundas, estas devem estar presente no anexo do
manual.
6. Insere os dados dentro do modelo de apresentação do manual de manutenção
7. Tem-se o manual de manutenção que deve ser impresso e de fácil acesso ao usuário,
podendo ser reproduzido em meio eletrônico de modo que se permita a impressão em
meio físico.
5.2 GESTÃO DA MANUTENÇÃO
A manutenção praticada na instituição na maioria dos casos corretivos, o foco da
gestão da manutenção é aprimorar esse procedimento, gerando mais confiabilidade do edifício
evitando assim serviços não previsto. A gestão de manutenção parti da definição do programa
de manutenção e suas periodicidades, essas informações devem estar contidas no manual de
manutenção da edificação. Assim o manual se apresenta como uma ferramenta no auxílio da
gestão de manutenção, fornecendo informação dos sistemas, elementos e seus componentes
incluindo orientações de como executar reparos.
É de grande importância na gestão da manutenção que seja estabelecido um fluxo de
documentação e comunicação entre os agentes envolvidos na manutenção do edifício. Na
entrevista foi explicitado a dificuldade da manutenção em função da falha de comunicação e
falta de registro de diversos tipo de serviço.
Deve-se prover o devido registro de tudo que for implementado no programa de
manutenção. Manual de manutenção e programa de manutenção são documentos que devem
ser registrados, soma-se a este as funções dos responsáveis pela coleta de dados, a forma
39
como deve ser feito o arquivamento do registro e o período de tempo que os registros devem
ficar armazenado.
Relativo a execução da manutenção todos os documentos emitidos nessa fase devem
ser arquivados como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção. Essa
documentação deve ficar disponível assim que solicitada, seja pelo usuário ou pela equipe de
manutenção. Em caso de mudança da equipe de manutenção ou do responsável pela gestão
essa documentação deve ser repassada ao mesmo integralmente.
Na entrevista foi possível observar que não existe nenhuma ferramenta que possa dar
previsão da anomalia no edifício antes que aconteça, assim a manutenção ocorre somente
quando acontece a falha do sistema, elemento ou componente. Nesse contexto a inspeção de
predial é uma torna-se uma ferramenta de auxílio na gestão de manutenção. A NBR 5674
recomenda que as inspeções obedeçam às periodicidades conforme o manual de manutenção
da edificação. Os resultados das inspeções devem vim em forma de relatório em modelo
elaborado e ordenado de modo que facilite o seu registro.
Seguindo a periodicidade determinada no programa de manutenção a inspeção deve
apresentar relatório que descrevam as falhas encontradas com uma avaliação de risco, a partir
dessa informação é possível determinar o grau de urgência do reparo da anomalia encontrada.
A figura a seguir mostra o fluxo que deve ser seguido durante inspeção.
Figura - 7 processo de inspeção
40
A figura a cima descreve o fluxo a ser seguido para o procedimento de inspeção
predial, a NBR 5674 descreve a inspeção predial como ferramenta no auxílio a gestão de
manutenção, dando subsidio para possa ser tomada as decisões.
1. O primeiro passo é definir o objeto a ser inspecionado, para essa etapa é necessário
que se tenha acesso aos projetos do edifício. A escolha do objeto a ser inspecionado
está condicionada a periodicidade determinada no manual de manutenção
2. Definido o objeto a ser inspecionado, deve se buscar as especificações que o objeto
deve atender. A NBR 5674 recomenda que sejam adotadas as recomendações da NBR
15575 – norma de desempenho de edifício até 5 pavimentos, em casos de edificações
executadas antes da vigência da norma citada deve se procurar atender o máximo que
se puder. É necessário também que se tenha todas as especificações do fabricante.
3. Nessa fase é executada a inspeção do objeto escolhido, no laudo de inspeção deve-se
verificar se o objeto atende as especificações das normas e fabricantes, a classificação
das falhas e anomalia, classificação quanto ao risco, ordem de prioridade, orientações
técnicas para resolver o problema encontrado.
4. Feito a avaliação o resultado será expresso em laudo ou relatório de inspeção, este é
um documento que deve ser devidamente registrado e arquivado.
5. Caso não se encontre nenhuma anomalia no objeto inspecionado é feito o registro do
lado descrevendo que o objeto está obedecendo as especificações de norma e
fabricante.
6. Caso seja encontrado falhas no objeto inspecionado deve obedecer ao programa de
manutenção quanto as possíveis forma de manutenção a ser executada. O programa de
manutenção e parte integrante do manual de manutenção do edifício.
7. Determinado a metodologia de manutenção a mesma deve ser executada pela equipe
local ou terceirizada, os profissionais responsáveis pela execução devem possuir
qualificação e treinamento necessário para o serviço sugerido. Qualquer reparo deve
ser precedido de um parecer e técnico de engenheiro ou técnico.
8. Feito a manutenção do objeto, deve ser feito uma avaliação para se verificar se o
serviço executado sanou o problema.
9. A avaliação feita após a execução do serviço deve ser expressa em forma de laudo ou
relatório de inspeção, este é um documento que deve ser devidamente registrado e
arquivado.
10. Caso o serviço de manutenção seja sanado o problema, deverá constar na avaliação
que o após a manutenção o objeto está atendo as especificações de norma e fabricante.
41
Caso a manutenção não tenha sido satisfatória, a metodologia de manutenção deverá
ser alterada para que possa atender as especificações de norma e fabricante.
11. Definida a nova metodologia segue-se o ciclo a partir do item 8 até que o resultado
seja satisfatório.
Conforme recomenda a NBR 15575 as edificações executadas antes do vigor da
referida deve buscar meio para adequar-se a mesma. Assim juntos aos serviços de
manutenção deveram ser incorporados procedimentos que permita ao item reparado atender
aos critérios de desempenho. A NBR 15575 é dividida em 6 partes: 1 requisitos gerais;
requisitos para sistemas estruturais; requisitos para sistemas de piso; requisito para
sistema de vedação verticais interna e externa; requisito para sistema de cobertura; requisito
para sistema hidro sanitário. As recomendações para atendimento aos critérios de desempenho
devem ser inserida no manual de manutenção e programa de manutenção preventiva.
5.2.1 Solicitação de manutenção
Considerando a situação atual da gestão de manutenção predial que não possui um
fluxo de informação estruturado propõe-se a criação de um sistema informatizado para
registro, acompanhamento e baixa das manutenções e inspeções realizadas. O modelo
proposto permitirá ao usuário solicitar a manutenção quando necessária, posteriormente essa
informação deve chegar até a gestão de manutenção que irá avaliar a necessidade de uma
manutenção preventiva ou se o respectivo problema será solucionado de acordo com a
periodicidade indicada no programa de manutenção preventiva predial.
A ideia é que o sistema informatizado seja integrado ao portal do CEULP/ULBRA,
assim os usuários que são os professores e alunos com seus respectivos login poderiam
solicitar as intervenções
42
Figura 8 - Site do CELP/ULBRA
Figura 9 - fluxo de informação na solicitação de serviço
‘
Na figura acima e exemplificado a dinâmica do fluxo de informação referente a
solicitação de manutenção por meio do portal do CEULP.
1. Registro: nessa etapa professor e aluno com login de acesso no portal do
CEULP/ULBRA, faz sua solicitação de reparo de algum elemento encontrado
43
nos edifícios, para dar validade a informação pode ser utilizado a opção de
envio de imagem junto em anexo a solicitação.
2. Avaliação: é feito uma avaliação da falha mencionada na solicitação, o gestor
de manutenção ira delegar alguém para fazer a inspeção da anomalia,
indicando se há necessidade de intervenção corretiva ou se deve ser obedecido
a periodicidade do programa de manutenção corretiva.
3. Manutenção corretiva: em função da criticidade da anomalia é feito a
programação da intervenção corretiva seguindo as recomendações do manual
de manutenção predial, sempre lembrando de fazer com que os elementos
reparados também atendam aos critérios de desempenho, esses critérios de
desempenho da NBR 15575 devem estar em anexo no manual de manutenção.
4. Execução da manutenção: é feito a manutenção de acordo com o manual e
considerações da NBR 15575.
5. Programa de manutenção: caso o grau de criticidade seja mínimo a falha
deverá ser incluída no programa de manutenção preventiva, onde se tem as
periodicidades e procedimento para execução da manutenção.
6. Baixa da manutenção: concluído o serviço deve ser feito um relatório ou
laudo detalhando o que foi feito para sanar o problema, esse documento deve
ser devidamente arquivado para uso futuro da gestão. Deve-se também dar
baixa no sistema informando que a solicitação feita foi atendida.
A descrição do processo mostra duas etapas importante para a avaliação da
eficiência do sistema de informação. Com as informações de registro de solicitação e
baixa da manutenção se extrai o índice de aproveitamento das informações e tempo
entre solicitação e reparo. É interessante incluir um questionário, quando for notificar
o usuário sobre a conclusão da manutenção, afim de verificar o grau de satisfação.
5.2.2 Extração dos índices e indicadores
A avaliação do desempenho da manutenção é feita a partir dos registros de dado no
sistema proposto, que utiliza o Portal do CEULP/ULBRA. No sistema indicado pode se
acessar os serviços solicitados, histórico de serviço executados, tempo de atendimento ás
solicitações. Nos laudos e inspeções e registro da gestão de manutenção estão dados relativos
períodos entre falhas, custo da manutenção com materiais e mão de obra.
44
Os indicadores a ser utilizado serão os referentes a Manutenção Classe
Mundial.
a) Taxa de falhas
b) Tempo médio entre falhas
c) Tempo medio para reparo
es
d) Retrabalho
Os indicadores a seguir referem-se a questão dos custos da manutenção
e) Custo da Mão de Obra
f) Custo dos materiais
Para medir satisfação do usuário é proposto a aplicação de um questionário com
pontuação para cada questão variando de 1 a 10 pontos.
1. Qual sua avaliação sobre o sistema de solicitação de manutenção?
45
2. A solicitação envida teve retorno do departamento de manutenção?
3. Como você avalia a manutenção predial do CEUL/ULBRA?
4. O serviço executados referente a solicitação foi satisfatório?
5. Como você avalia a rapidez com que é feito a manutenção solicitada?
46
6 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este trabalho relacionou as normas NBR 5674 e 14037, buscando propor soluções
para gestão da manutenção predial do Centro Universitário Luterano de Palmas. O CEULP
possui uma gestão de manutenção predial que pode incorporar pontos de melhoria para
otimizar os recursos ao longo de sua utilização. Na entrevista realizada buscou-se confrontar
as práticas vigentes com o que é recomendado pelas normas NBR 5674 e 14037. Como
resultado foi possível observar a necessidade de fazer uso da gestão de manutenção predial de
forma a tornar o ambiente mais seguro e confiável, diminuído os transtornos para usuário e
gestores.
As faltas de diretrizes claras para as atividades de manutenção predial geram falhas no
fluxo de informação, criando obstáculos para a execução dos serviços de manutenção, isso
implica em tomadas de decisões menos precisas para sanar problema no edifício. Os
problemas de fluxo de informação são agravados pela falta de um manual de manutenção
predial e de um programa de manutenção predial preventiva. Já que estes compõem um
conjunto de documento que dão norte para a gestão da manutenção predial.
Nesse contexto foi proposto a utilização de um sistema de informação utilizando o
portal do CEULP/ULBRA, com a adoção desse sistema é possível melhorar a questão do
fluxo de informação, levando a gestão informações de forma mais rápida e por conseguinte
uma avaliação do problema encontrado vai determinar se a manutenção deve ser corretiva ou
ser inclusa no programa de manutenção preventiva.
O sistema proposto permite também a extração de dado para a obtenção de indicadores
de desempenho, os índices permitem uma avaliação dos serviços executado e da
funcionalidade do sistema de informação. Este é um ponto de melhoria, visto que a gestão não
dispõe de ferramenta de auxílio na gestão de manutenção e nem indicadores de desempenho
Foi identificado nas entrevistas que não há uma rotina de inspeção predial no CEULP,
essa pratica é recomendada por norma e é uma importante ferramenta no auxílio das
manutenções preventivas. Este trabalho propõe a criação de um calendário anual para um
processo que explicite os passos a serem seguido para a realização das inspeções, ressaltando
a importância de se documentar todo o processo. A documentação e registro dos processos
são importante para que se possa fazer a avaliação do desempenho dos serviços prestado.
Este trabalho apresentou diretrizes para elaboração do manual de manutenção predial
que irá auxiliar a equipe de manutenção nos serviços de manutenção predial. As informações
presentes no manual de manutenção devem atender as recomendações de norma de
desempenho e especificações dos fabricantes, assim os reparos feitos pelos operários tendem a
47
ser mais eficiente e diminuí os gastos desnecessário com matérias e retrabalhos, problema
enfrentado pela atual gestão de manutenção.
As necessidades encontradas no CEULP ao longo deste trabalho vão de encontro ao
que é discutido na gestão de instalação. Na gestão de instalação segundo Moreira e Ruschel
(2015), busca-se interligar vários conhecimentos afins de promover o melhor atendimento as
necessidades operacionais, fornecendo dados confiáveis para a gestão e planejamento
organizacional.
A gestão de instalação tem por finalidade o planejamento e operação eficiente dos
processos, integrando edifício, equipamento, serviços visando dar suporte para o
planejamento estratégico afim de atingir os proposito da gestão.
Ainda segundo Moreira e Ruschel (2015) a gestão de facilidade é apoiada por sistemas
de informação próprio que podem ser potencializados pela Modelagem de Informação da
Construção (Building information Modeling – BIM). Com o BIM é possível criar um modelo
digital da construção que pode ser utilizada para todo o ciclo de vida do edifício que vai desde
elaborar o projeto, construir, uso, operação e manutenção.
Durante a entrevista foi observado que a gestão de manutenção não possuía acesso
aos projetos do edifício. Nesse contexto a gestão de instalações com a adoção do BIM pode
trazer um enorme ganho no desempenho da gestão de manutenção. Segundo Sellos, Santos e
Longo (2015) a integração do BIM a um sistema de manutenção predial torna a gestão mais
sólida e eficiente, pois as informações inseridas no sistema não estão desconectadas da vida
real do empreendimento. Na lógica BIM, a modelagem é semelhante a construção do edifício
em ambiente virtual, com o diferencial de poder inserir uma gama de informações dentro do
ambiente virtual. Assim, simultâneo à elaboração do projeto do edifício pode ser anexada
informações referente ao programa de manutenção predial.
Assim, conclui se que o sucesso da gestão de manutenção predial está diretamente
ligado a capacidade de os agentes envolvidos seguirem o fluxo de atividade determinado
pelos manuais de manutenção predial e seguir as periodicidades do programa de manutenção
preventiva. A correta aplicação das diretrizes trará resultados notórios como redução de
manutenção corretivas que em alguns casos geraram a indisponibilidade do ambiente para o
usuário
Para estudos futuros sugere-se que seja elaborado um sistema de acompanhamento da
manutenção predial utilizando a ferramenta BIM. Com o programa de manutenção preventiva
elaborado e o manual de manutenção predial, o estudo deve focar em alimentar o sistema
48
BIM de modo que essa possa otimizar todo o processo de gestão, melhorando assim a tomada
de decisão.
49
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
ABRAMAN. Situação da manutenção no Brasil. In: CONGRESSO NACIONAL DE MANUTENÇÃO E GESTÃO DE ATIVOS, 28. 2013, Salvador. Relatório de manutenção no Brasil. Salvador: Abraman, 2013. p. 5 - 23.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS. 14037: Manual de operação, uso e manutenção das edificações -Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro: Moderna, 2011.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS. 15575: Desempenho de edifícios habitacionais. Rio de Janeiro: Moderna, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS. 5674: Manutenção de edifícios – requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro: Moderna, 2012.
CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA E CONSTRUÇÃO. 1: Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações. Fortaleza: Gadioli Cipolla Branding e Comunicação, 2014. Disponível em: <http://www.sinduscon-rio.com.br/doc/guia_atual.pdf>. Acesso em: 25 set. 2016.
DARDENGO, Cassia Figueiredo. Identificação de Patologias e Proposição de Manutenção Preventiva em edifícios residenciais multifamiliares da cidade de Viçosa – MG. 2010. 175 f. Monografia (Especialização) - Curso de Engenharia Civil, Universidade Federal de Viçosa, Viçosa, 2010. Disponível em: <http://locus.ufv.br/handle/123456789/3717>. Acesso em: 25 set. 2016.
GONSALVES, Cezar Duarte Freiras. Gestão da manutenção em edifício: modelo para uma abordagem LARG. 2014. 319 f. Tese (Doutorado) - Curso de Engenharia Civil, Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade Nova de Lisboa, Nova Lisboa, 2014. Disponível em: <https://run.unl.pt/bitstream/10362/13897/1/Goncalves_2014.pdf>. Acesso em: 10 out. 2016.
Instituto Brasileiro de Avaliação e Pericias de Engenharia. Patologia da Construção Civil: Principais Causas. Disponível em: <http://ibape-rs.org.br/2013/06/patologia-da-construcao-civil-principais-causas/>. Acesso em: 25 set. 2016.
MITIDIERI, Claudio. Impactos das normas de desempenho. São Paulo: Anais, 2014. Color. Disponível em: <http://www.ipt.br/download.php?filename=1026-Noticias_da_Construcao_SindusCon_Seminario_Norma_de_Desempenho_Marco_de_2014.pdf>. Acesso em: 15 set. 2014.
MOREIRA, Lorena Claudia de Souza; RUSCHEL, Regina Coeli. Impacto da adoção de BIM em Facility Management: uma classificação. PARC Pesquisa em Arquitetura e Construção, Campinas, SP, v. 6, n. 4, p. 277-290, dez. 2015. ISSN 1980-6809. Disponível em: <http://periodicos.sbu.unicamp.br/ojs/index.php/parc/article/view/8634982>. Acesso em: 19 mar. 2017.
50
SILVA, Vanderley Matias da; SANTOS, Marcelo Rodrigues dos. Sistema de Informação Aplicado à Gestão de Manutenção: Um Estudo de Caso Sobre os Impactos da Implantação do SAP/R3 – Módulo PM. In: ENCONTRO DA ANPAD, 23., 2009, São Paulo. Encontro da ANPAD. São Paulo: Anpad, 2009. p. 1 - 16. Disponível em: <http://www.anpad.org.br/admin/pdf/ADI2445.pdf>. Acesso em: 27 maio 2017.
NOUR, Antônio Abdul. Manutenção de edifício. Diretrizes para elaboração de um sistema de manutenção de edifício comerciais e residenciais. 2003. 84 f. Dissertação (Mestrado) - Curso de Engenharia Civil, Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2003. Disponível em: <http://poli-integra.poli.usp.br/library/pdfs/afec8c6f865996dd38234d992ad89093.pdf>. Acesso em: 30 set. 2016.
RAZERA, André Luís. Manutenção predial. 2007. 51 f. TCC (Graduação) - Curso de Engenharia Civil, Universidade de São Francisco, Itatiba, 2007. Disponível em: <http://docplayer.com.br/4153674-Andre-luis-razera-r-a-3250016-10-semestre-manutencao-predial-itatiba.html>. Acesso em: 15 out. 2016.
RESENDE, Mauricio M.; BAUER, Roberto Falcão. GESTÃO DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS: INTERVENIENTES E IMPORTÂNCIA. In: CONGRESSO RESTAURO RJ GESTAO DA MSANUTENÇAO EDIFICIOS, 2., 2006, Sao Paulo. Recuperação,. Manutenção e Restauração de Edifícios. Sao Paulo: Máxime Consultoria e Engenharia, 2006. p. 1 - 8. Disponível em: <http://www.mxme.com.br/wp-content/uploads/2015/02/2006-II-Congr-Restauro-RJ-Gestao-da-Manutençao-de-Edificios.pdf>. Acesso em: 03 mar. 2017.
SELLOS, Lysio; SANTOS, Danilo Araújo; LONGO, Orlando Celso. CONSIDERAÇÕES SOBRE O BIM COMO AGENTE FACILITADOR NA MANUTENÇÃO E RETROFIT DE OBRAS CIVIS. In: IV - CONGRESSO INTERNACIONAL NA "RECUPERAÇÃO, MANUTENÇÃO E RESTAURAÇÃO DE EDIFICIO", 4., 2015, Rio de Janeiro. Artigo. Rio de Janeiro: Cirmare, 2015. p. 1 - 13.
SEMINARIO DE AVALIAÇÃO E PERICIA DE EDIFICAÇÕES, 2012, São Paulo. Inspeção predial - ferramenta de avaliação da manutenção. São Paulo: Ibape, 2012. 31 p. Disponível em: <http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/>. Acesso em: 18 set. 2016.
SILVA, Romeu Paulo. Gerenciamento do Setor de Manutenção. Taubaté, 2004. 92 f. Universidade de Taubaté, 2004.
51
APENDICE - QUESTIONÁRIO
Existe uma equipe local responsável pela manutenção predial da instituição? Qual o tamanho
desta equipe?
Existe serviços de manutenção executados por empresas terceirizadas e/ou fabricantes?
Como os serviços de manutenção são controlados? (Registrados, aprovados, controlados)
Quais são os serviços de manutenção mais executados?
Há retrabalho? Qual a frequência de retrabalho no serviço de manutenção?
Existe inspeção predial?
Há manutenção preventiva? Se sim, como ela é programada? (Em que frequência?)
Como é feito a identificação dos reparos a serem feitos?
Quanto tempo leva da identificação da anomalia até o seu reparo?
É mantido registro dos reparos executados?
Existe algum procedimento padrão de segurança para serviços de manutenção em áreas de
circulação?
Qual o custo anual com a manutenção predial da instituição?
Qual tipo de manutenção mais executada: preventiva ou corretiva?
Os reparos são executados com supervisão técnica?
Existe uma escala de prioridade nos serviços de manutenção?
52
Como as manutenções são priorizadas? Como é feito a análise de impacto?
As instalações têm registros dos projetos arquitetônicos, hidráulicos, elétricos? Estão
atualizados? São usados para avalia impacto?
