Investimento E Financiamento ImobiliáRio Www Foundation

Investimento e Financiamento Imobiliário

www-foundation.org

Financial Capabilities. Real Estate Expertise

Hotel Zenit, 26 de Novembro de 2009

Think Out of the Box

O que é Out of the Box


1

2 Investimento e Financiamento Imobiliário

O Mercado Imobiliário na Actualidade

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3

2




1



2

3

3

O que é Out of the Box?

O Mercado e Out of the Box

O Mercado Out of the Box

Predominantemente comercial; Predominantemente financeiro;

Assente na avaliação e venda deimóveis;

Quase sempre do lado do imóvel, poucodo lado do Cliente.

Assente na análise criteriosa de uminvestimento imobiliário;

Sempre, mas sempre do lado do Cliente– “não tenho nada para vender”.

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3 Pilares de Desenvolvimento

Know-how

Início com Real Estate & Finance Newsletter em Fevereiro de 2008;

Criar centro de competências;

Criar imagem de credibilidade.

MarcaNasce Out of the Box em Fevereiro de 2009. Marca independente, nãorelacionada com imobiliário mas totalmente identificada com forma deestar e pensar.

ComunicaçãoRápida, directa, eficiente… pela internet, via e-mail. Documentos emsuporte informático, de rápido acesso, alojados num blogue, ondetodos podem interagir.

5


Nova forma de pensar obriga a organização alternativa…

Think.

research

Act.

consulting

6

Real Estate &

Finance

Newsletter

Site

www.outofthebox.

com.pt

Equity Services Debt Services


Serviços Prestados

Equity Services Debt Services

Análise e avaliação de projectos e

investimentos imobiliários;

Análise e avaliação de carteiras de Fundos de

Investimento Imobiliário;Análise de instrumentos de dívida;

7

Investimento Imobiliário;

Dossiers de Investimento;

Rentabilização de activos imobiliários;

Angariação e negociação de parcerias;

Asset Sale & Leaseback;

Constituição de veículos de investimento;

Procurements Imobiliários.

Análise de instrumentos de dívida;

Non-performing loans reviews;

Refinanciamento de operações imobiliárias;

Dossiers de Financiamento e Planos de

Financiamento;

Angariação e negociação de financiamentos.


A Fórmula

Know-how

Marca NotoriedadeResponsabilidade

Social

Comunicação

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A Responsabilidade Social

Real Estate & Finance Newsletter patrocinada por entidade privada;

Patrocínio reverte integralmente para uma Instituição;

Mais tarde, artigos e publicidade em Out of the Box pagos, com montantes

a reverterem integralmente para uma Instituição;a reverterem integralmente para uma Instituição;

Mais de € 10 mil “angariados”, beneficiando Instituições como:

• Casa dos Rapazes;

• Vale de Acór;

• S.C.M. Mangualde;

• Entre outras…

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Act Out of the Box

Um desafio para todos…

Durante o mês de Dezembro, toda a publicidade em Out of the Box

reverterá como donativo para uma Instituição de Solidariedade Social;

Todas as empresas interessadas, terão o seu logotipo no site, em espaço

visível e serão oficial sponsors;

As entidades beneficiadas terão também um espaço de destaque no site;

Aguardo pela vossa participação!

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1



2

3

11


Fontes Típicas de Financiamento

Equity (capitais próprios)

Debt (dívida)

Auto-financiamento

12


Fases Típicas de Desenvolvimento da Promoção Imobiliária

€ (Terreno)EstudosProjectosAprovaçõesLicenças

ConstruçãoPaisagismo / Arranjos

Pós-Venda

Desenvolvimento dos Projectos

Construção Venda

t

Terreno

LicençasImpostos

Capitais Próprios(fundamentalmente)

Dívida(fundamentalmente)

Auto-financiamento(fundamentalmente)

Paisagismo / Arranjos Exteriores

Fiscalização de ObraImpostos

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Diferentes formas de desenvolvimento, de país para país

Em Portugal, financiamento e desenvolvimento imobiliário muito assente

na indústria de Fundos de Investimento Imobiliário;

Em Espanha, proliferaram os IPO’s (Initial Public Offerings);

No Reino Unido, temos a figura dos REIT’s (Real Estate InvestmentNo Reino Unido, temos a figura dos REIT’s (Real Estate Investment

Trusts), cotados e não cotados;

Nos Estados Unidos, também existe um mercado forte de REIT’s mas o

imobiliário também se dinamizou muito por via do mercado de derivados

(CMBS’s, entre outros).

14


E lá se foi a teoria…

Até 2007, financiamento muito assente em dívida:

• Para aquisição de habitação própria, com LTV’s muito elevados (por vezes, acima do valor do

imóvel);

• Para a promoção imobiliária, inclusive para a aquisição do terreno;

Passagem do risco para o financiador e não para o

Proprietário/Promotor/Investidor (quem deveria ter o risco…);

Resultado: necessidade de recapitalizar o imobiliário.

15


Famílias Norte-Americanas a endividar-se…

Crescimento de 7 vezes em

menos de 30 anos

Dívida particular total de USD 14

16

Dívida particular total de USD 14

trillion

Mais de 70% referente a

hipotecas imobiliárias

Fonte: U.S. Federal Reserve, G.19. and Flow of Funds report


E a poupança a desaparecer…

Poupanças reduzidas a zero no pico do

imobiliário (em 2006);

Poupanças líquidas, hoje, poderão

inclusive ser negativas pela

17

inclusive ser negativas pela

desvalorização do imobiliário (negative

equity)

Fonte: Federal Reserve Bank of San Francisco


The Evaporating Equity…

18

200

250

300

40.000

50.000

60.000

Public Offerings in US REIT Market


And the new capital raising…

Million

Nº/ U

SD

Médias por oferta

pública em máximo, em

2007 e 2009

0

50

100

150

0

10.000

20.000

30.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Amount Offerings Average

19

USD Million

Nº/ U

SD Millio

n

Mínimos em 2008

Fonte: NAREIT


Um Novo Paradigma de Financiamento Imobiliário

Por fresh equity e não por debt;

Por renegociação das linhas de financiamento:

• Revisão de spreads, aumento dos prazos de amortização;

• Negociação de caps e floors;

Pela introdução de novos veículos de investimento;

Aposta em fusões, parcerias;

E sobretudo, repensar o produto!

20


Inovação no Financiamento à Habitação

Temos bons e maus exemplos;

Por cá parece que não aprendemos grande coisa. APEMIP lança produto de

crédito habitação com LTV’s até 100% e fixação da prestação nos três

primeiros anos;

No Reino Unido, lançou-se recentemente um Fundo de Investimento em

habitação. Cada imóvel pode ser comprado até um máximo de 50% pelo

próprio (por via de uma normal hipoteca); remanescente pertence ao

próprio Fundo, que recebe renda sobre montante do qual não é

proprietário.

21




1



2

3

22

O Mercado na Actualidade

S&P Case Shiller – 2006 a 2009

150,00

200,00

250,00

S&P Case Shiller Index

23

Fonte: Standard & Poors

0,00

50,00

100,00

Janeiro 2003

Abril 2003

Julho 2003

Outubro 2003

Janeiro 2004

Abril 2004

Julho 2004

Outubro 2004

Janeiro 2005

Abril 2005

Julho 2005

Outubro 2005

Janeiro 2006

Abril 2006

Julho 2006

Outubro 2006

Janeiro 2007

Abril 2007

Julho 2007

Outubro 2007

Janeiro 2008

Abril 2008

Julho 2008

Outubro 2008

Janeiro 2009

Abril 2009

Julho 2009


???

24


EPRA/NAREIT Index

25

Fonte: EPRA


John Paulson – a descer também se ganha

Protagonizou o maior negócio financeiro de sempre;

Apostou no subprime em 2007, antecipou a queda e

ganhou $ 15 billion;

Como? Shortando CMBS – collateral mortgate Backed-Como? Shortando CMBS – collateral mortgate Backed-

Securities.

26

125,00

150,00

175,00

200,00

225,00

250,00

S&P Case Shiller Index


Voltando ao S&P Case-Shiller…

Topo no final do 1º semestre de 2006

Quebra de -29,06%

Tendência de subida que durou cerca de 8 anos

Longa base que durou

0,00

25,00

50,00

75,00

100,00

125,00

Janeiro 1987

Agosto 1987

Março 1988

Outubro 1988

Maio 1989

Dezembro 1989

Julho 1990

Fevereiro 1991

Setembro 1991

Abril 1992

Novembro 1992

Junho 1993

Janeiro 1994

Agosto 1994

Março 1995

Outubro 1995

Maio 1996

Dezembro 1996

Julho 1997

Fevereiro 1998

Setembro 1998

Abril 1999

Novembro 1999

Junho 2000

Janeiro 2001

Agosto 2001

Março 2002

Outubro 2002

Maio 2003

Dezembro 2003

Julho 2004

Fevereiro 2005

Setembro 2005

Abril 2006

Novembro 2006

Junho 2007

Janeiro 2008

Agosto 2008

Março 2009

Composite-10 Composite-20

27

Fonte: Standard & Poors

Quebra de -29,06% desde máximos de

2006

Longa base que durou cerca de 7 anos


A nossa história é um pouco diferente…

1.150

1.200

1.250

1.300

Valor Médio de Avaliação Bancária (€/m2)

Tendência de subida

28

950

1.000

1.050

1.100

1º Trim 03

2º Trim 03

3º Trim 03

4º Trim 03

1º Trim 04

2º Trim 04

3º Trim 04

4º Trim 04

1º Trim 05

2º Trim 05

3º Trim 05

4º Trim 05

1º Trim 06

2º Trim 06

3º Trim 06

4º Trim 06

1º Trim 07

2º Trim 07

3º Trim 07

4º Trim 07

1º Trim 08

2º Trim 08

3º Trim 08

4º Trim 08

1º Trim 09

2º Trim 09

3º Trim 09

Fonte: INE

Quebra de -6,5% desde topo em finais de 2006

Tendência de subida mais suave e curta no

tempo


Afinal, onde estamos agora?

Pacote de estímulos governamental a dinamizar a economia e o mercado

imobiliário – aumento das vendas de casas, novas e usadas, aumento dos

preços;

Aumento da confiança;

Aumento do negative equity no imobiliário;

Subida do desemprego;

Continuação de falências de empresas;

E o futuro?…

29


E no imobiliário?

Receios de novas bolhas na China e Xangai;

Receios de novas quedas nos Estados Unidos após fim do pacote de

benefícios fiscais à aquisição de habitação própria;

Baixa histórica nas taxas de juro tem levado a um aumento na contrataçãoBaixa histórica nas taxas de juro tem levado a um aumento na contratação

de crédito para compra de habitação.

Mais de USD 800 Million de dívida de commercial real estate a vencer nos

próximos 2 anos;

Descida das rendas, subida das yields, descida dos valores de mercado,

manutenção da dívida…

30


Discussão

Que perspectivas para o sector da habitação?

E para o sector de commercial real estate?

Quais os principais drivers do mercado hoje em dia?

31

Os Nossos Contactos:

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