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INVESTIMENTO NO BRASIL:

ESPECIFICIDADES DOS MODELOS CONTRATUAIS

Cristina Bogado MenezesCristina Bogado MenezesAdvogada RAdvogada RSA Advogados 12 de Abril de 2012

1. Considerações Prévias

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

INVESTIMENTO NO BRASIL:ESPECIFICIDADES DOS MODELOS CONTRATUAIS

2.1 Contratos Definitivos

2.2 Contratos Preliminares

3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis

4. Modelos Contratuais: De Garantia

5. Outros Modelos Contratuais: Contrato de Franquia

1. Considerações Prévias

� “É lícito às partes estipular contratos atípicos “ (Art. 425 do CCB)

� “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da� “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites dafunção social do contrato” (art. 421 do CCB)

� Liberdade de forma. Não obstante, a legislação brasileira exige que emdeterminados contratos seja utilizada forma prevista em lei, sendo estaforma considerada como requisito essencial à sua validade.

2.1. Contratos Definitivos:

Modelos Contratuais:Compra e Venda / Doação / Permuta / Dação em Pagamento / Cessão de

Direitos Imobiliários

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

Compra e Venda“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o

domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”(Art. 481 do CCB)

Especificidades:

� No caso de Compra e Venda sobre imóvel a transmissão só ocorre com oregistro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

� Processo Documental: complexo: Certidões negativas de impostos federais,estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais, doimóvel etc.

� Imposto: ITBI (municipal – alíquota variável de Município para Município)

� Modelos Contratuais. Exemplos:

i) Compra e Venda e Confissão de Dívida garantida por pacto Adjeto dei) Compra e Venda e Confissão de Dívida garantida por pacto Adjeto deAlienação Fiduciária

ii) Venda e Compra de Fração Ideal (unidade autônoma) e Quitação deContrato de Construção e outras avenças

iii) Escritura de Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio eDivisão Amigável

iv) Cessão de Direitos Creditórios

2.2. Contratos Preliminares

Modelos Contratuais:Compromisso de Venda e Compra / Promessa de Venda e Compra

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

� Desde que não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. (Art. 463 do CCB)

� O direito do promitente comprador do imóvel é um direito real (aquisição do imóvel através de promessa em que se não pactuou arrependimento, salvo exceção lega, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no RGI competente)

2.2. Contratos Preliminares

Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91(Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)

Requisitos:

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

� Incorporador ser: proprietário do terreno, ou titular de promessa, irrevogávele irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta doqual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulaçõesimpeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento parademolição e construção, devidamente registrado;

� A negociação das frações ideais só poderá ocorrer após o registro daincorporação no RGI, com a Instituição de Condomínio, acompanhada deminuta da convenção de condomínio e do regulamento interno.

Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações

imobiliárias)

Especificidades:

� Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão oupromessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e,uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros;

� O número do registro da incorporação, bem como a indicação doRGI deverão constar dos anúncios, impressos, publicações,propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes àincorporação.

Ao abrigo da Lei n.º 4.591/91 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)

Modelos contratuais. Exemplos:

�CV&C com permuta (da fração ideal vendida) por área construída emunidades autónomas (resultantes da fração ideal reservada ao vendedor)

�CV&C de frações ideais de terreno e contrato de construção

�Contrato Promessa de Cessão de Unidades Autônomas Condominiaisou de Direitos

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

2.2. Contratos Preliminares

Ao abrigo do DL n.º 58/73(Loteamento e Venda de Terras Rurais ou Terrenos Urbanos, para vendapor oferta pública e pagamento em prestações)

Requisitos:

� Aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal ou peloDistrito Federal;

� Negociação dos futuros lotes: só poderá ocorrer após o depósito noRGI competente de um Memorial, que contenha a denominação doloteamento, a área, confrontações e demais características do imóvel,plano de loteamento etc

Ao abrigo do DL n.º 58/73(Loteamento e Venda de Terras Rurais ou Terrenos Urbanos, para venda por oferta pública e pagamento em prestações)

Especificidades:

� O CV&C dos lotes pode ser celebrado por instrumento público ou� O CV&C dos lotes pode ser celebrado por instrumento público ouparticular;

� Quando o vendedor for casado, é obrigatória a outorga uxória;

� O Contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso dasduas vias ou por instrumento separado;

� A data da inscrição do Memorial e dos documentos no RGI deveconstar de qualquer propaganda de venda dos lotes;

� Os CV&C dos lotes ou de cessão de direitos sem cláusula dearrependimento, desde que inscritos no RGI, conferem direito real

� Os proprietários dos terrenos urbanos loteados a prestação podemfornecer aos compromissários adquirentes, por empréstimo, recursospara a construção dos prédios nos lotes comprometidos, ou tomá-la por

(Cont.)

para a construção dos prédios nos lotes comprometidos, ou tomá-la porempreitada, por conta dos compromissários. Para o efeito, é obrigatóriodepositar um Memorial no RGI com as condições do empréstimo ou daempreitada e da amortização da dívida (art. 18). O Contrato deFinanciamento (por instrumento público ou particular) deverá serregistrado.

� No caso de transferência do Compromisso de V&C, é obrigatória atransferência do Contrato de Financiamento

2. Modelos Contratuais: Para a Aquisição de Direitos Imobiliários

2.2. Contratos Preliminares

Ao abrigo da Lei n.º 6.776/79(Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano)

Requisito:Requisito:

� Aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal oupelo Distrito Federal;

� Negociação dos futuros lotes: só poderá ocorrer após o registro doprojeto de loteamento no RGI e de demais documentos, incluindo omodelo do contrato padrão de promessa de venda, ou de promessa decessão, ou de promessa de cessão.

Ao abrigo da Lei n.º 6.776/79(Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano)

Especificidades:

� Os CV&C, as cessões ou promessas de cessão que atribuam direitoa adjudicação compulsória e sejam registrados, são irretratáveis econferem direito real

� Os CV&C, as cessões ou promessas de cessão dos lotes poderãoser feitos por instrumento público ou particular, em três vias, uma paracada parte e a terceira para depósito no RGI;

� O Contrato transfere-se por simples trespasse lançado nas vias deambas as partes ou por instrumento separado.

3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis

Modelos Contratuais:Locação Urbana / Arrendamento Mercantil (Leasing)

Locação Urbana(Lei n.º 8.245, de 18/10/1991)

� Locação residencial, locação para temporada (contratada por prazo nãosuperior a noventa dias) e locação não residencial (art. 51 a 57);

� Estão excluídos desta Lei, e são regulados pelo Código Civil e pelas leisespeciais: as locações: de imóveis de propriedade dos entes públicos, devagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento deveículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis -residência ou equiparados.

� O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Depende devênia conjugal, se igual ou superior a dez anos;

� No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão dedireitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir oimóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Especificidades:

(Cont.)

imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Especificidades:não há prazo mínimo para a locação; o prazo legal de manifestação é detrinta dias; estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá apreferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário;

� No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintesmodalidades de garantia: caução (poderá ser em bens móveis ou imóveis),fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo deinvestimento, sendo vedada mais de uma das modalidades de garantia nummesmo contrato de locação;

� Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center,prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locaçãorespectivos.

� O contrato de locação deverá ser levado a registro para os fins doexercício do direito de preferência (no RGI), quando nele estiver

(Cont.)

exercício do direito de preferência (no RGI), quando nele estiverconsignada cláusula de vigência no caso de alienação de coisa locada (noRGI), sem prejuízo do registro no RGI, para surtir efeitos perante terceiros,também deve ser levado a registro no RTD.

3. Modelos Contratuais: De Uso e Gozo Sobre Imóveis

Arrendamento Mercantil (Leasing):

� Os contratos de arrendamento mercantil celebrado com entidades domiciliadas no exterior serão submetidos a registro no Banco Central do Brasil;

� Somente poderão ser objeto de arrendamento mercantil os bens de produção estrangeira que forem enumerados pelo Conselho Monetário Nacional, que poderá, também, estabelecer condições para seu arrendamento a empresas cujo controle acionário pertencer a pessoas residentes no exterior (Lei n.º 6.099/74);

� Todas as operações de arrendamento mercantil subordinam-se ao controle e fiscalização do Banco Central do Brasil, segundo normas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.

4. Modelos Contratuais: De Garantia

Modelos Contratuais:

Hipoteca / Penhor / Fiança / Caução com Garantia Hipotecária / Garantias Sobre Créditos Lastreados em Contratos Imobiliários, Sobre Direitos Relativos a Imóveis e Sobre Instrumentos Financeiros Lastreados em Ativos Imobiliários/ Alienação Fiduciária em Garantia Lastreados em Ativos Imobiliários/ Alienação Fiduciária em Garantia

Hipoteca:

� A Promessa não é registrável;

� O processo documental para constituição é complexo;

� Deve ser celebrada por escritura pública;

� Deverá ser declarado, sob pena de não ter eficácia:I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;II - o prazo fixado para pagamento;III - a taxa dos juros, se houver;IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.

� Não se admite hipoteca genérica.

(Cont.)

� Não se admite hipoteca genérica.

� Se devedor hipotecário for casado, a outorga uxória é obrigatória, exceto no regime da separação absoluta.

� Constituição depende de registro no RGI.

� Constituição de garantias por sociedades comerciais. Deve estar autorizada no Contrato Social.

Penhor:

� Deve conter todas as declarações também essenciais para a hipoteca;

� É essencial o Registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos do local da residência das partes.

Fiança:

� O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor;

�Se o fiador for casado, é essencial a outorga uxória, exceto no regime da separação absoluta;

�Deve ser levada a registro no RTD do domicíllio das partes contraentes, para surtir efeitos em relação a terceiros.

Caução com Garantia Hipotecária

� Para garantia da execução das obras de infraestrutura de loteamento, bem como para garantia do cumprimento das obrigações constantes do Termo de Compromisso e Caução. (Escritura Pública de Caução Com Garantia Hipotecária).

Garantias Sobre Créditos Lastreados em Contratos Imobiliários,Sobre Direitos Relativos a Imóveis e Sobre InstrumentosFinanceiros Lastreados em Ativos Imobiliários:

Modelos Contratuais. Exemplos:

� Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, de CRI´s e de � Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, de CRI´s e de outros instrumentos financeiros;

� Caução e cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis como opção de compra;

� Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis

� Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis

Alienação Fiduciária em Garantia:(Lei n.º 9.514/97)

“É o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo degarantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedaderesolúvel de coisa imóvel” (art. 22)

� Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa� Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativadas entidades que operam no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário),podendo ter como objeto, além da propriedade plena, o direito o direitoreal de uso, desde que suscetível de alienação , o direito de uso especialpara fins de moradia e a a propriedade superficiária;

� É constituída mediante registro no RGI;

� Com o pagamento da dívida e seus encargos, a propriedade fiduciáriado imóvel resolve-se por procedimento simplificado.

� Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel consolidar-se-á em nome do fiduciário, por procedimento simplificado. Consolidada a propriedade em nome do fiduciário, o mesmo deve promover leilão público;

� Se o devedor purgar a mora, impede a consolidação da propriedade no fiduciário;

(Cont.)

fiduciário;

� Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário arestituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislaçãopertinente;

� O contrato conterá nomeadamente, toda a especificação da dívida, cláusulade constituição da propriedade fiduciária, cláusula assegurando ao fiduciante,enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel; a indicação, para efeito devenda em leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;cláusula dispondo sobre os procedimentos no caso de a propriedade vir a serconsolidada em nome do fiduciário.

5. Outros Modelos Contratuais: Contrato de Franquia

( Lei n.º 8.955, de 15 de Dezembro de 1994)

� Contrato: marcado pela confidencialidade; normalmente personalíssimo;

� No mínimo 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato defranquia, ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa: deve ser fornecidopotencial franqueado uma Circular de Oferta de Franquia (COF) contendopotencial franqueado uma Circular de Oferta de Franquia (COF) contendodiversas informações ;

�O não cumprimento da entrega da COF confere ao franqueado a faculdade deargüir a anulabilidade do contrato e exigir devolução de todas as quantias que jáhouver pago ao franqueador ou a terceiros por ele indicados, a título de taxa defiliação e royalties, devidamente corrigidas, pela variação da remuneraçãobásica dos depósitos de poupança mais perdas e danos;

�O contrato de franquia deve ser sempre escrito e assinado na presença de 2(duas) testemunhas e terá validade independentemente de ser levado a registroperante cartório ou órgão público.

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