ISSN 2236-1553 Revista SÍNTESE 24_miolo.pdf · Nesta edição da Revista SÍNTESE Direito...

Revista SÍNTESEDireito Imobiliário

Ano IV – nº 24 – noV-Dez 2014

ReposItóRIo AutoRIzADo

Tribunal Regional Federal da 2ª Região – Despacho nº TRF2-DES-2013/08087

DIRetoR executIVo

Elton José Donato

GeRente eDItoRIAl e De consultoRIA

Eliane Beltramini

cooRDenADoR eDItoRIAl

Cristiano Basaglia

eDItoRA

Simone Costa Saletti Oliveira

conselho eDItoRIAl

Christiano Cassetari, Luciano Lopes Passarelli, Luiz Antonio Scavone Junior, Marcelo Manhães de Almeida, Rubens Carmo Elias Filho

colAboRADoRes DestA eDIção

Adriana Kalinoski Castilhos, Adriane Medianeira Toaldo, Bibiana Lorenzoni Sauthier, Daniela Fernanda Maciel Aparício, Luiz Antonio Scavone Junior, Magno Federici Gomes,

Sabrina Berardocco

ISSN 2236-1553

2011 © SÍNTESE

Uma publicação da SÍNTESE, uma linha de produtos jurídicos do Grupo SAGE.

Publicação bimestral de doutrina, jurisprudência e outros assuntos de Direito Imobiliário.

Todos os direitos reservados. Proibida a reprodução parcial ou total, sem consentimento expresso dos editores.

As opiniões emitidas nos artigos assinados são de total responsabilidade de seus autores.

Os acórdãos selecionados para esta Revista correspondem, na íntegra, às cópias obtidas nas secretarias dos respec-tivos tribunais.

A solicitação de cópias de acórdãos na íntegra, cujas ementas estejam aqui transcritas, e de textos legais pode ser feita pelo e-mail: [email protected] (serviço gratuito até o limite de 50 páginas mensais).

Distribuída em todo o território nacional.

Tiragem: 4.000 exemplares

Revisão e Diagramação: Dois Pontos Editoração

Artigos para possível publicação poderão ser enviados para o endereço: [email protected]

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Revista SÍNTESE Direito Imobiliário. – Vol. 1, n. 1 (jan./fev. 2011)- . – São Paulo: IOB, 2011- . v.; 23 cm.

Bimestral. v. 4, n. 24, nov./dez. 2014

ISSN 2236-1553

1. Direito imobiliário.

CDU 347.453 CDD 342.1242

Bibliotecária responsável: Nádia Tanaka – CRB 10/855

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Carta do Editor

Nesta edição da Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, publicamos como Assunto Especial o tema “Registro de Imóveis”. Sobre o tema escolhido selecio-namos relevantes artigos dos ilustres juristas: Magno Federici Gomes, Adriana Kalinoski Castilhos e Daniela Fernanda Maciel Aparício.

O direito registral está disposto na Lei nº 6.015/1973 e aponta alguns princípios específicos do sistema de registro imobiliários que são: publicidade, força probante (presunção), legalidade, territorialidade, continuidade, priorida-de, especialidade e instância.

A matrícula, o registro e a averbação são atos relativos aos bens imóveis que se processam sob formalidades no Cartório de Registro de Imóveis.

O registro é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel, e ainda se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

As escrituras de compra e venda ou de hipoteca de um imóvel são as registradas na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.

Na Parte Geral selecionamos um vasto conteúdo, para mantermos a qua-lidade desta Edição, com relevantes temas e doutrinas de grandes nomes do Direito, tais como: Luiz Antonio Scavone Junior e Sabrina Berardocco.

Ainda, na Seção “Estudos Jurídicos”, artigo de autoria de Adriane Medianeira Toaldo e Bibiana Lorenzoni Sauthier intitulado “Penhorabilidade do Bem de Família Suntuoso: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do Credor”.

Não deixe de ver nossa seção “Bibliografia Complementar”, que traz su-gestões de leitura complementar aos assuntos abordados na respectiva edição da Revista.

Aproveite esse rico conteúdo e tenha uma ótima leitura!

Eliane BeltraminiGerente Editorial e de Consultoria

Sumário

Normas Editoriais para Envio de Artigos ....................................................................7

Assunto EspecialRegistRo de imóveis

doutRinas

1. Averbação da Execução no Registro ImobiliárioMagno Federici Gomes .............................................................................9

2. Procedimento de Retificação no Registro de Imóveis após Dez Anos de Alteração LegislativaAdriana Kalinoski Castilhos .....................................................................26

3. Retificação Extrajudicial do Registro de Imóveis: Análise dos Artigos 212 a 214 da Lei nº 6.015/1973Daniela Fernanda Maciel Aparício ..........................................................40

JuRispRudência

1. Acórdão na Íntegra (STJ) ..........................................................................70

2. Ementário ................................................................................................78

Parte GeraldoutRinas

1. Cautelas na Compra de Imóveis. Nada Muda com a Medida Provisória nº 656, de 7 de Outubro de 2014Luiz Antonio Scavone Junior ...................................................................83

2. O Crédito Condominial e Sua Inclusão no Rol dos Títulos Executivos Extrajudiciais pelo Novo Código de Processo CivilSabrina Berardocco .................................................................................88

JuRispRudência

Acórdãos nA ÍntegrA

1. Supremo Tribunal Federal .....................................................................129

2. Superior Tribunal de Justiça ..................................................................134

3. Superior Tribunal de Justiça .................................................................140

4. Tribunal Regional Federal da 2ª Região .................................................148

5. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás ..................................................155

6. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná ................................................161

7. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro .....................................166

8. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul ..............................172

9. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ...........................................178

ementário de JurisprudênciA

1. Ementário de Jurisprudência ..................................................................186

Seção Especial

estudos JuRídicos

1. Penhorabilidade do Bem de Família Suntuoso: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do CredorAdriane Medianeira Toaldo e Bibiana Lorenzoni Sauthier .....................215

Clipping Jurídico ..............................................................................................233

Bibliografia Complementar .................................................................................239

Índice Alfabético e Remissivo .............................................................................240

Normas Editoriais para Envio de Artigos

1. Os artigos para publicação nas Revistas SÍNTESE deverão ser técnico-científicos e focados em sua área temática.

2. Será dada preferência para artigos inéditos, os quais serão submetidos à apreciação do Conselho Editorial responsável pela Revista, que recomendará ou não as suas publicações.

3. A priorização da publicação dos artigos enviados decorrerá de juízo de oportunidade da Revista, sendo reservado a ela o direito de aceitar ou vetar qualquer trabalho recebi-do e, também, o de propor eventuais alterações, desde que aprovadas pelo autor.

4. No caso de publicação dos artigos enviados, não serão devidos direitos autorais, remuneração ou qualquer espécie de contraprestação a seus autores, sendo apenas enviado um exemplar da edição da Revista em que o artigo foi publicado, ficando, ainda, a critério do Editor a seleção e aprovação para publicação, a qual será comu-nicada ao autor.

5. As opiniões emitidas pelo autor em seu artigo são de sua exclusiva responsabilidade.

6. À Editora reserva-se o direito de publicar os artigos enviados em outros produtos jurídicos da Síntese.

7. À Editora reserva-se o direito de proceder às revisões gramaticais e à adequação dos artigos às normas disciplinadas pela ABNT, caso seja necessário.

8. O artigo deverá conter além de TÍTULO, NOME DO AUTOR e TITULAÇÃO DO AU-TOR, um “RESUMO” informativo de até 250 palavras, que apresente concisamente os pontos relevantes do texto, as finalidades, os aspectos abordados e as conclusões.

9. Após o “RESUMO”, deverá constar uma relação de “PALAVRAS-CHAVE” (palavras ou expressões que retratem as ideias centrais do texto), que facilitem a posterior pes-quisa ao conteúdo. As palavras-chave são separadas entre si por ponto e vírgula, e finalizadas por ponto.

10. Terão preferência de publicação os artigos acrescidos de “ABSTRACT” e “KEYWORDS”.11. Todos os artigos deverão ser enviados com “SUMÁRIO” numerado no formato “ará-

bico”. A Editora reserva-se ao direito de inserir SUMÁRIO nos artigos enviados sem este item.

12. Os artigos encaminhados à Revista deverão ser produzidos na versão do aplicativo Word, utilizando-se a fonte Arial, corpo 12, com títulos e subtítulos em caixa alta e alinhados à esquerda, em negrito. Os artigos deverão ter entre 7 e 20 laudas. A pri-meira lauda deve conter o título do artigo, o nome completo do autor e os respectivos créditos.

13. As citações bibliográficas deverão ser indicadas com a numeração ao final de cada citação, em ordem de notas de rodapé. Essas citações bibliográficas deverão seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

14. As referências bibliográficas deverão ser apresentadas no final do texto, organizadas em ordem alfabética e alinhadas à esquerda, obedecendo às normas da ABNT.

15. Observadas as regras anteriores, havendo interesse no envio de textos com comentá-rios à jurisprudência, o número de páginas será no máximo de 8 (oito).

16. Os trabalhos devem ser encaminhados preferencialmente para os endereços eletrôni-cos [email protected]. Juntamente com o artigo, o autor deverá preen-cher os formulários constantes dos seguintes endereços: www.sintese.com/cadastro-deautores e www.sintese.com/cadastrodeautores/autorizacao.

17. Quaisquer dúvidas a respeito das normas para publicação deverão ser dirimidas pelo e-mail [email protected].

Assunto Especial – Doutrina

Registro de Imóveis

Averbação da Execução no Registro Imobiliário1

La Anotación de la Ejecución en el Notario de Inmuebles

MAGNO FEDERICI GOMESPós-Doutor em Direito Público e Educação pela Universidade Nova de Lisboa – Portugal, Pós--Doutor em Direito Civil e Processual Civil, Doutor em Direito e Mestre em Direito Processual pela Universidad de Deusto – Espanha, Mestre em Educação pela PUC Minas, Coordenador do Curso de Direito da Faculdade Padre Arnaldo Janssen, Professor da PUC Minas – Unidade São Gabriel, Advogado Militante.

RESUMO: O presente artigo desejou investigar um mecanismo processual previsto na Lei nº 11.382/2006, relativo à averbação premonitória da execução, capaz de dotar o processo de maior efetividade e celerida-de no procedimento, além de produzir relevantes consequências no direito registral. Adotou-se o método indutivo, ao se examinar a legislação nacional e a doutrina pertinente à matéria, devido ao seu caráter essencialmente teórico. Concluiu-se que, para o novo sistema, antes do ajuizamento da ação há a fraude contra credores, se preenchidos todos os seus pressupostos normativos; da distribuição da ação de exe-cução até a penhora de bens ou direitos, desde que averbado o ajuizamento do processo e atendidos os demais requisitos legais, ocorrerá a fraude à execução; e, da penhora em diante, acontecerá a ineficácia da alienação para o feito executivo. O que se pretendeu com o art. 615-A do Código de Processo Civil (CPC) foi aumentar o período de incidência da fraude à execução, antes mesmo da citação válida na demanda, sendo mais uma medida de efetividade do processo de execução e de segurança jurídica.

PALAVRAS-CHAVE: Processo de execução; fraudes; alienação de bem penhorado; averbação; premonitó-ria; registro imobiliário.

RESUMEN: El presente artículo ha deseado investigar un mecanismo procesal constante en la Ley nº 11.382/2006, referente a la anotación previa de la ejecución, capaz de otorgar más efectividad al proce-so y celeridad en el procedimiento, sin perjuicio de sus relevantes consecuencias en el derecho registral. Se ha adoptado el método inductivo, pues se ha analizado la legislación brasileña y la doctrina sobre la materia, ante su carácter esencialmente teórico. Se ha concluido que, para el nuevo sistema, antes del enjuiciamiento de la acción existe fraude contra acreedores, si rellenados todos los presupuestos normati-vos; de la presentación de la ejecución hasta el embargo de bienes, desde que anotado el enjuiciamiento y respetados los requisitos legales, ocurrirá el fraude a la ejecución; y, del embargo de bienes adelante,

1 Este artigo é composto pela transcrição, devidamente revisada pelo autor, da palestra proferida no 22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, em Caxambu/MG, conforme GOMES, Magno Federici. Palestra proferida: as inovações da Lei nº 11.382/2006 e seus reflexos no registro de imóveis – Parte 1. 22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, Caxambu/MG: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais (Serjus), 16 jun. 2007. Disponível em: <http://www.irib.org.br/pdf/Caxambu_MFG.pdf>. Acesso em: 5 dez. 2008.

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acontecerá la ineficacia de la alienación para la demanda ejecutiva. Se ha pretendido con el artículo 615-A del Código de Proceso Civil brasileño (CPC) aumentar el período de incidencia del fraude a la ejecución, antes de la notificación previa de la demanda, siendo más una medida de eficiencia del proceso de ejecu-ción y de seguridad jurídica.

PALABRAS-CLAVE: Proceso de ejecución; fraudes; alienación de bien embargado; anotación previa; nota-rio de inmuebles.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Averbação premonitória do processo de execução; 1.1 Fraude contra credores; 1.2 Fraude à execução e alienação de bem penhorado; 1.3 Averbação premonitória executiva; 1.4 Abuso na averbação: dever de indenizar; Considerações finais; Referências.

INTRODUÇÃO

O Poder Judiciário brasileiro tem sido alvo de várias críticas e denúncias, notadamente quanto à objurgada morosidade da tutela jurisdicional.

Vários são os fatores que contribuem para a crise do Poder Judiciário. Vale destacar o aumento significativo da criminalidade e, no mesmo compasso, da impunidade, salientado pela imprensa brasileira quando dá voz aos recla-mos do cidadão comum.

A discussão proposta passa pelas recentes mudanças no ordenamento ju-rídico brasileiro, na busca de conferir maior eficiência e transparência ao Poder Judiciário. São exemplos: a criação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); o fim das férias forenses; a fixação do subsídio e do teto salarial para os membros do Poder Judiciário; as reformas no Código de Processo Civil (CPC); a regula-mentação dos atos processuais por meios eletrônicos e a súmula vinculante.

Nesse contexto, o trabalho pretende investigar um mecanismo processual previsto na Lei nº 11.382/2006, relativo à averbação premonitória da execução, capaz de dotar o processo de maior efetividade e celeridade no procedimento, além de produzir relevantes consequências no direito registral.

A cultura brasileira, por meio dos anos, preconizou uma postura forma-lista, burocrática e valorizadora da forma sobre o conteúdo. Todavia, a relativi-zação do rigor formal contemplada nas recentes reformas processuais represen-ta, por si só, enorme avanço na busca da efetividade processual.

Ressalta-se a importância da matéria a ser tratada, uma vez que a correta interpretação e aplicação de tais inovações legislativas podem significar o forta-lecimento democrático do Poder Judiciário, na medida em que ele for capaz de demonstrar a sua eficiência constitucional, segundo princípio do art. 37, caput, da Constituição da República de 1988 (CR/1988), e contribuir efetivamente para a promoção da justiça e da paz social. A escolha do tema reflete a preocupação

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doutrinária no alcance objetivo das decisões junto aos jurisdicionados, ante a importância de procedimentos de notória simplicidade e celeridade, como aqueles previstos pela Lei nº 9.099/1995. Além disto:

Observa-se, nada obstante, que estas preocupações com a constitucionalização do processo têm sido entendidas como concretizadoras da possibilidade de se legislar à margem de fundamentos jurídicos sedimentados, pretendendo-se um novo direito sobre vetustas praxes.

Também no aspecto de concretização do conteúdo material do direito se observa que as reformas processuais não têm guardado sintonia com o substrato social e econômico onde aplicáveis, criando, aí, distância maior entre o que determina o ordenamento jurídico e a sua efetividade. Isso se dá na medida em que se verifica quais os meios que têm as partes para fornecer os instrumentos probatórios do processo, o próprio discernimento dos litigantes quanto ao seu próprio direito e o que é importante para a prova da sua pretensão, elemento que são, por elas, percebidos de forma diversa do que aquela pretendida e exigida pela celeridade procedimental.

A percepção das partes para o entendimento do que significa um processo rápi-do, eficaz, não é efetivo no tempo como a norma, por outras palavras, a espera por um procedimento célere e eficaz criou um cultura de “tempo da prova” (ex. depois junto este documento, depois apresento rol de testemunhas, [...]) diverso da atual realidade, criando um hiato entre a idealização do processo e a sua concretização que somente será preenchido pelo curso tempo, na ocorrência adaptação recíproca.2

Imperam, deste modo, a morosidade e a impotência do provimento ju-risdicional, que se mostra incapaz de acompanhar a urgência da demanda e solucionar a contento a lide.

O objeto deste estudo insere-se na disciplina do direito público, com ên-fase para o direito processual civil (execução) e o direito registral, em conjunto com as recentes alterações sofridas pelo CPC.

Adotar-se-á o método indutivo, ao se examinar a legislação nacional e a doutrina pertinente à matéria, devido ao caráter essencialmente teórico preten-dido neste trabalho.

1 AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA DO PROCESSO DE EXECUÇÃO

Quanto à efetividade do processo e satisfação do débito, cumpre desta-car a norma contida no art. 615-A do CPC, que estabeleceu um mecanismo de

2 COSTA, Sebastião Rodrigues da; GOMES, Magno Federici (Orientador). A penhora processual e o registro de imóveis: registro ou averbação? 98 f. Monografia do Curso de Pós-Graduação em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, 2008. p. 13-14.


prevenção à fraude à execução (art. 593 do CPC), ao permitir que o exequente, no ato da distribuição da execução3, obtenha certidão para fins de averbação junto à matrícula de bens imóveis, ações, direitos ou móveis sujeitos a registro sui generis, independentemente de decisão judicial. O objetivo da norma é tornar pública, ao levar ao conhecimento de terceiros, a existência do processo de execução em face do devedor, capaz de reduzi-lo à insolvência, o que im-pede que o adquirente do patrimônio venha a alegar boa-fé quanto à aquisição daquele bem determinado. Salienta-se que o patrimônio objeto da averbação premonitória deverá ser indicado à penhora pelo exequente, no momento opor-tuno (arts. 659 a 679 do CPC), como se verá a seguir.

1.1 Fraude contra credores

A fraude contra credores é um instituto de direito material previsto nos arts. 158 a 165 do CC. Para se configurar essa fraude, o devedor aliena, gratuita ou em remissão de dívida, o seu patrimônio antes do ajuizamento de qualquer demanda. Se, em função de tais negócios jurídicos, o devedor cair na insolvên-cia, é permitido aos seus credores o pedido de anulação dos mesmos, em uma relação jurídica processual própria.

Assim, a fraude contra credores necessita de ação para ser reconhecida, o que ocorrerá quando o devedor aliena ou grava os seus bens a terceiros, que conhecem a sua situação e intenção de se reduzir à insolvência, em prejuízo de outros credores. Não se admite a declaração incidental da fraude contra credores, ou seja, em embargos de terceiro (arts. 1.046 a 1.054 do CPC) ou em processo de execução, em conformidade com o Enunciado nº 195 da Súmula da jurisprudência predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ)4.

Portanto, para que seja declarada tal fraude, com a anulação dos ne-gócios jurídicos praticados, deverá ser ajuizada a ação revocatória, também conhecida como pauliana, sem deixar de comprovar os seus requisitos, isto é, o consilium fraudis (intenção de fraudar) e o eventus damni (evento danoso), ônus que cabe ao autor da demanda (art. 333, inciso I, do CPC).

A procedência dos pedidos da ação pauliana anula os efeitos da aliena-ção fraudulenta, cuja sentença possui natureza constitutiva negativa (descons-titutiva). Contudo, tal demanda não transfere o bem ao patrimônio do credor, mas permite a satisfação do crédito na futura execução a ser proposta pelo cre-

3 Entende-se cabível tanto no cumprimento de sentença quanto na execução amparada em título extrajudicial, já que o art. 615-A do CPC é norma geral do processo de execução.

4 Súmula nº 195 do STJ: “Em embargos de terceiro não se anula ato jurídico, por fraude contra credores” (Brasil, 2009, p. 1674).


dor5. A única forma de se tentar fazer a prova pré-constituída de fraude contra credores é mediante um protesto prévio a qualquer alienação realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do bem, o que nem sempre se admite.

Finalmente, a Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, prevê a fraude a credores, na hipótese de processo falimentar, como crime, devidamente tipifi-cado em seu art. 168, com pena de reclusão de 3 (três) a 6 (seis) anos e multa.

1.2 Fraude à execução e alienação de bem penhorado

Prevista no art. 593 do CPC, a fraude à execução ocorre em diversos casos:

Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:

I – quando sobre eles pender ação fundada em direito real;

II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor deman-da capaz de reduzi-lo à insolvência;

III – nos demais casos expressos em lei.6

Este dispositivo legal determina a diferença entre fraude à execução, ins-tituto de direito processual, e o defeito anulável dos atos jurídicos chamado de fraude contra credores, antes explicado.

No primeiro, dispensa-se a prova do consilium fraudis, bem como da ação própria para se declarar tal fraude7. Acontece quando, no curso do proces-so de conhecimento, execução ou cautelar8, o devedor aliena o seu patrimônio, e se reduz à insolvência de maneira que a própria execução desconsidera o ato fraudulento e alcança o bem alienado, independentemente de outro processo.

A fraude à execução é mais grave do que a contra credores, uma vez que atenta contra a dignidade da jurisdição e torna ineficaz a função do Poder Judiciário. Se existe um processo em curso e o devedor torna-se insolvente, primeiro, trata-se de fraude à execução e, segundo, de um crime. O art. 179

5 Nesse sentido LIEBMAN, Enrico Tullio. Processo de execução. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 1980. n. 44; CARNELUTTI, Francesco. Lezione di diritto processuale civile: processo di esecuzione. Pádua: Cedam, v. 1, 1931. n. 106; DINAMARCO, Cândido Rangel. Execução civil. 7. ed. São Paulo: Malheiros, 2000. p. 269-270.

6 Brasil, 1973, art. 593.

7 Conforme LIEBMAN, Enrico Tullio. Processo de execução, ob. cit., 1980, n. 45; ASSIS, Araken de. Manual da execução. 12. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. p. 272; OLIVEIRA, Carlos Alberto Álvaro de. Alienação da coisa litigiosa. Rio de Janeiro: Forense, 1984. p. 137.

8 Segundo ASSIS, Araken de. Manual da execução, ob. cit., 2009, p. 275; LIEBMAN, Enrico Tullio. Processo de execução, ob. cit., 1980, n. 46.


do Código Penal (CP) também tipifica tal conduta, uma vez que a justiça fica prejudicada. De nada adianta um processo se arrastar por anos no Poder Judi-ciário se, ao final, o credor não vier a receber o que tem direito. Isso provoca o descrédito da jurisdição e cabe, portanto, ao instituto instrumental da fraude à execução evitar tal ilusão.

Pela redação do art. 593 do CPC, verifica-se a possibilidade de fraude à execução em três hipóteses.

A primeira (art. 593, inciso I, do CPC), no caso de ação fundada em direi-to real imobiliário9, em função do direito de sequela inerente a este ramo jurídi-co. Se a citação válida for inscrita no Cartório de Registro de Imóveis, presume--se a fraude à execução. Se esta citação não for inscrita, por inércia do autor da ação real, cabe a ele provar os elementos da fraude, ou seja, que o adquirente tinha ciência da existência da demanda imobiliária em face do alienante10.

A segunda hipótese acontece quando existe alienação ou oneração de bens no curso de demanda judicial, que possa levar o devedor à insolvência (art. 593, inciso II, do CPC). Se, em qualquer processo, seja ele de conheci-mento, cautelar ou execução, face à citação válida do réu11, o devedor vier a alienar o seu patrimônio e ensejar a sua insolvência, gerará fraude à execução. Em virtude dela, o juiz desconsiderará o ato no processo executivo, para que a penhora processual possa incidir sobre aquele bem.

Neste ponto, deve-se explicitar que, se o bem não estava atrelado ao processo, pela penhora, pelo arresto ou pelo sequestro judiciais, haverá ne-cessidade do exequente comprovar a insolvência do executado, para que o magistrado desconsidere a alienação do patrimônio. Se o bem estava vinculado ao processo de execução (penhora, arresto ou sequestro), não há necessidade de se provar a insolvência, porque, quando inexistir a fraude em tela, ocorre simples ineficácia imediata da alienação extrajudicial posterior ao gravame ju-dicial. Neste sentido:

9 Ver art. 10, caput, § 1º, inciso I, e § 2º, do CPC. Por exemplo, ações reivindicatórias e de usucapião.

10 Esse posicionamento foi discutido por Dias (2000, p. 104-111) que leciona que, se a citação for inscrita na matrícula do imóvel, a presunção é juris et de jure, isto é, há presunção absoluta de fraude à execução. Se a citação não foi inscrita, segundo Dias (2000), ainda sim existe presunção a favor do autor da ação real. Porém, a presunção seria juris tantum, em razão da necessidade das certidões negativas cíveis ajuizadas perante as Justiças Federal e Estadual para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel. Se o comprador do bem exigiu essas certidões, obviamente existe uma presunção juris tantum a favor do credor, cabendo “ao adquirente, depois de depositar a coisa, nos embargos de terceiro, o ônus de provar o desconhecimento da ação calcada em direito real, ou da litigiosidade da coisa, diante da presunção relativa estabelecida no art. 593, I, do Código de Processo Civil, da qual se beneficia o exeqüente” (DIAS, Ronaldo Brêtas de Carvalho. Fraude no processo civil. 2. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000, p. 111).

11 Dias (2000) entende que seria a partir da distribuição da ação, apresentando teoria minoritária sobre o assunto (DIAS, Ronaldo Brêtas de Carvalho. Fraude no processo civil, ob. cit., 2000, p. 117).


Essa equivocada tendência de se confundir venda de bem penhorado com fraude de execução tornou-se ainda mais acentuada, a partir da introdução do § 4º, no art. 659 do Código, efetivada pela Lei nº 8.953, de 13.12.1994, que impõe o registro da penhora sobre bens imóveis, fazendo com que alguns doutrinadores passassem a afirmar que o objetivo da inovação seria o de prevenir a ocorrência da fraude de execução. [...]

Embora reconheçamos que a alienação de bem já penhorado é assunto que ex-trapassa os lindes da fraude de execução, estamos inclinados a admitir, contu-do – e, ao que parece – ousando contrariar a doutrina dominante, que o ato de alienação ou de oneração de bem imóvel pelo devedor, após lavrado o auto (art. 664) ou assinado o termo de penhora (art. 657), mas antes do registro da penhora (art. 659, § 4º), também será ineficaz em relação ao credor e ao Po-der Judiciário. Assim entendemos, em primeiro lugar, porque, se é certo que o ato processual complexo da penhora de bem imóvel se aperfeiçoa, agora, com a novidade do § 4º, do art. 659 do Código, com o seu registro na circunscri-ção imobiliária, não menos certo é que a norma do art. 664, inalterada, contém prescrição no sentido de se considerar feita a penhora com a apreensão e o de-pósito do bem (seja móvel ou imóvel, a norma não distingue) alcançado pela constrição. Isto significa, a nosso ver, sob interpretação lógico-sistemática, que, embora inexistente o registro, como requisito de aperfeiçoamento da penhora, o ato de apreensão judicial, mediante assinatura do termo ou lavratura do auto de penhora, já está formalizado, até porque o registro da penhora é providência a ser requerida posteriormente pelo credor. Por isto, recomenda o art. 669 do Có-digo que, logo após feita a penhora do bem (móvel ou imóvel), vale dizer, logo após assinatura do termo ou lavratura do auto, e ainda inexistente registro, por óbvio, seja o devedor, desde logo, intimado a embargar a execução12. Ora, se o devedor está ciente da penhora, ainda inexistente o registro, seu poder jurídico de disposição do imóvel penhorado sofre afetação, porque, embora não esteja proibido de aliená-lo, o imóvel permanecerá sujeito à expropriação, como se o negócio não tivesse sido realizado, face à garantia processual constituída na regra do art. 612. Claro é que, quando efetivado o registro da penhora, a publicidade decorrente do registro imobiliário terá efeito erga omnes, não podendo o terceiro adquirente alegar seu desconhecimento (Lei nº 6.015/1973, art. 240). Porém, se o imóvel assim apreendido for alienado ou onerado antes do registro da penhora, não se pode deslembrar da publicidade alcançada pelo processo, gerada pelo seu registro e distribuição (Código de Processo Civil, arts. 251 e 263).13

Na mesma acepção, Fornaciari Júnior (1996) diz que, “em termos de fraude à execução, em princípio, o registro não altera as regras já definidas no Código. O que caracteriza a fraude é a alienação de bens na pendência do pro-cesso, seja mesmo de conhecimento (art. 593, II), com a qual o devedor torna-se

12 Comentário emitido antes da revogação do art. 669 do CPC pela Lei nº 11.382/2006, que dispensou o asseguramento do Juízo, pela penhora ou depósito, para se embargar à execução, segundo art. 736 do CPC.

13 DIAS, Ronaldo Brêtas de Carvalho. Fraude no processo civil, ob. cit., 2000, p. 124-126.


insolvente”14. Da mesma forma, Moreira (2004), ao mencionar os efeitos mate-riais da penhora processual, “tornar ineficazes em relação ao credor penhorante (não nulos, nem anuláveis) os atos de disposição dos bens penhorados que porventura venha o devedor a praticar, permitindo que a atividade executiva continue a realizar-se sobre eles”15.

A seu turno, na terceira hipótese, o art. 593, inciso III, do CPC prevê outras possibilidades de fraude à execução, entre elas a do art. 185 do Código Tributário Nacional (CTN), isto é, a alienação de bens do devedor tributário e a do art. 672, § 3º, do CPC, que dispõe sobre a penhora de títulos e créditos cons-tantes em notas promissórias, letras de câmbio, duplicadas e outros documen-tos. Se o devedor de uma nota promissória e um terceiro entrarem em conluio, a quitação inexistente dada pelo último considera-se fraude à execução.

1.3 averbação premonitória executiva

Em verdade, o art. 615-A do CPC não foi alterado, o que houve foi uma modificação do codex por inclusão, ou seja, não existia tal dispositivo. Assim, o novo art. 615-A do CPC, com redação criada pela Lei nº 11.382/2006, dispôs:

Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão compro-batória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da cau-sa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.

§ 1º O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização.

§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relati-vas àqueles que não tenham sido penhorados.

§ 3º Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593).

§ 4º O exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2º do art. 18 desta Lei, processando-se o inci-dente em autos apartados.

§ 5º Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.16

Este dispositivo legal é uma figura jurídica nova que, se for empregada corretamente, realizará de maneira célere o direito pleiteado nas execuções.

14 FORNACIARI JÚNIOR, Clito. A reforma processual civil: artigo por artigo. São Paulo: Saraiva, 1996. p. 177.

15 MOREIRA, José Carlos Barbosa. O novo processo civil brasileiro: exposição sistemática do procedimento. 22. ed. 8. tir. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 234.

16 Brasil, 1973, art. 615-A.


O art. 615-A do CPC foi inserido pelo simples fato de que, depois da dis-tribuição de qualquer ação, seja ela de conhecimento, cautelar ou execução, o devedor ocultava-se do oficial de justiça, para evitar a citação inicial. Como se viu anteriormente, a fraude à execução constitui-se, segundo posicionamento majoritário, pela citação válida no processo (ação real imobiliária ou demanda capaz de reduzir o demandado à insolvência). Assim, por conta da demora na citação processual, o devedor alienava o seu patrimônio e tal ato não seria considerado fraudulento.

Em síntese, se antes do ajuizamento de qualquer ação ocorrer uma ven-da dessa índole, que reduza o devedor à insolvência, acontece fraude contra credores. Da citação, em qualquer tipo de processo, até a penhora executiva, o arresto ou o sequestro, o que havia era fraude à execução. Se a alienação for feita depois da penhora, do arresto ou do sequestro, não há fraude contra credores nem fraude à execução, mas total ineficácia da venda. Se o bem for penhorado, ele garantirá o pagamento da execução. Portanto, existiam estas três situações, ou seja, fraude contra credores, fraude à execução e ineficácia total da venda. Nota-se que, no antigo sistema, anterior ao atual art. 615-A do CPC, existia um período não protegido pela lei, qual seja, da distribuição do processo até a citação válida.

Por sua vez, o art. 615-A do CPC possibilita que a parte solicite uma cer-tidão no cartório distribuidor do Poder Judiciário, sem qualquer decisão interlo-cutória do juiz, para fins de averbação do processo de execução no Cartório de Registro de Imóveis, no Detran ou nas empresas.

Denomina-se essa averbação da execução de premonitória ou averbação cautelar. Interessa dizer que se trata de uma medida cautelar acessória da exe-cução e temporária17, que deverá ser por averbação na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.

Está claro que é uma averbação premonitória e temporária. Se tempo-rária, uma vez averbada a certidão com os dados do feito judicial, o valor da execução, o nome e a qualificação das partes, perante o registro imobiliário, presumir-se-á a fraude à execução, caso tal bem seja alienado antes da penhora. Ao invés de a citação ser o marco inicial da fraude à execução, desejou-se an-tecipar este momento para a distribuição da ação, como pretendia Dias (2000). Esse período entre a distribuição e a citação válida do executado pode tardar anos e, portanto, de nada adiantaria ter o processo.

17 Em sentido equivalente THEODORO JÚNIOR, Humberto. A reforma da execução do título extrajudicial: Lei nº 11.382, de 6 de dezembro de 2006. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 33.


Feita esta antecipação, tem-se de pensar que a análise da fraude à execu-ção deve ser sistêmica, ou seja, deve-se interpretar os arts. 593 e 615-A, §§ 2º e 3º, ambos do CPC, para os quais, aperfeiçoada a penhora, a averbação será cancelada nos demais bens que não foram objeto de constrição judicial, bem como interpretar o § 3º do último dispositivo adjetivo, segundo o qual se presu-me a fraude à execução, caso haja essa averbação da propositura da demanda e alienação do patrimônio antes da penhora executiva do mesmo bem.

A averbação premonitória é uma faculdade do exequente. Realizados todos os procedimentos, tem-se a averbação da execução. Todavia, esta aver-bação só se aperfeiçoará a partir do momento em que ocorrer a penhora proces-sual e executiva sobre o patrimônio que recebeu a anotação em seu registro sui generis. Portanto, a simples averbação não constitui fraude à execução. Ocor-rerá fraude à execução se incidirem quatro elementos, quais sejam, a averbação da distribuição do processo executivo, a venda do bem após tal averbação, a penhora posterior do bem alienado18 e a redução do devedor à insolvência19, em conformidade com os arts. 593, 615-A, §§ 2º e 3º, e 659, todos do CPC. Então, se no momento da penhora o exequente indicar outro bem que seja não o averbado e este patrimônio tiver sido alienado pelo executado no curso da demanda, não haverá qualquer fraude à execução, porque não houve aperfei-çoamento da fraude mediante a penhora20.

Com isto, para o novo sistema, antes do ajuizamento da ação há a fraude contra credores, se preenchidos todos os seus pressupostos, da distribuição da ação de execução até a penhora, desde que averbado o ajuizamento do proces-so e atendidos os demais requisitos legais, ocorrerá a fraude à execução; e, da penhora em diante, acontecerá a ineficácia da venda para o feito executivo. O que se pretendeu foi aumentar o período de incidência da fraude à execução, antes mesmo da citação válida no processo de execução. O legislador pensou

18 Segundo Theodoro Júnior (2007), uma vez feita a averbação do processo executivo, haverá oponibilidade erga omnes. Assim, “previa-se a fraude de execução apenas depois da penhora e tão-somente em relação ao objeto da constrição judicial. O atual art. 615-A ampliou muito o uso do registro público nesse campo” (THEODORO JÚNIOR, Humberto. A reforma da execução do título extrajudicial, ob. cit., 2007, p. 33). Entende-se, contrariamente, que tal posicionamento trata-se de um equívoco, uma vez que a lei tem de ser interpretada de forma sistêmica e que, após a penhora, inexiste fraude à execução, mas, como dito anteriormente, apenas ineficácia imediata da alienação do patrimônio constritado. Além disso, não só o art. 615-A, caput, do CPC tem de ser interpretado, mas também o art. 593 e os §§ 2º e 3º do art. 615-A, todos do CPC, que tratam da penhora futura daquele bem objeto da averbação e da fraude à execução.

19 Leia-se a inexistência de outros bens do executado passíveis de constrição judicial.

20 Em sentido equivalente Theodoro Júnior (2007) entende que, “naturalmente, essa presunção legal de fraude de execução, antes de aperfeiçoada a penhora, não é absoluta e não opera quando o executado continue a dispor de bens para normalmente garantir o juízo executivo. Mas se a execução ficar desguarnecida, a fraude é legalmente presumida, independentemente da boa ou má-fé do adquirente, graças ao sistema de publicidade da averbação, no registro público, da simples existência de execução contra o alienante” (THEODORO JÚNIOR, Humberto. A reforma da execução do título extrajudicial, ob. cit., 2007, p. 34; no mesmo sentido MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de processo civil: execução. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 3, 2008. p. 266).


em segurança jurídica ao inserir o dispositivo no CPC (art. 615-A), sendo mais uma medida de efetividade do processo de execução.

Deste modo, segundo Wambier, Wambier e Medina (2007), configurou--se, então, nova hipótese de fraude à execução, por força do art. 593, inciso III, do CPC. Apesar de não se exigir a imediata penhora, obtém-se efeito prático se-melhante ao da averbação da penhora (art. 659, § 4º, do CPC), ante a presunção de conhecimento de terceiros, que não poderão alegar falta de ciência do feito executivo. Esta fraude à execução somente poderá ser demonstrada posterior-mente, em análise retroativa, isto é, se o patrimônio com a averbação não vier a ser penhorado, inexistirá fraude à execução, ante o indispensável cancelamento da averbação (art. 615-A, § 2º, do CPC). Assim:

A faculdade referida no art. 615-A consiste, segundo pensamos, em um direito potestativo conferido ao exeqüente, que pode ser realizado independentemente de decisão judicial, ao qual corresponde um estado de sujeição do executado aos efeitos dele decorrentes. Não se trata, contudo, de direito a ser exercido arbi-trariamente pelo exeqüente, já que deverão ser observados os parâmetros dados pelo art. 615-A, que são:

(a) ter sido movida ação de execução de título extrajudicial, não bastando o ajui-zamento de ação de conhecimento condenatória21. Incide o art. 615-A, no entanto, também em relação à execução de títulos judiciais (art. 475-N), em razão do que dispõe o art. 475-R22;

(b) apresentação de certidão emitida no ato da distribuição, da qual constem a identificação das partes e o valor da causa.23

De forma que, como se trata de um direito potestativo, o exequente não é obrigado a requerer a penhora do bem que teve a anotação da execução.

21 Contrariamente, “na verdade, o autor de qualquer ação que esteja atrelada, por sua causa de pedir, a futura, embora eventual, execução capaz de reduzir o devedor ao estado de insolvência, pode obter certidão comprobatória do seu ajuizamento e pedir a sua averbação” (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de processo civil, ob. cit., 2008, p. 266). Cabe discordar desse entendimento, porque, como dito alhures, o art. 615-A do CPC é norma geral do processo de execução, não do de conhecimento, motivo pelo qual ultrapassaria os limites do poder geral de cautela a averbação de uma ação cognitiva, com pedido condenatório, sem a existência prévia de qualquer título executivo líquido, certo e exigível (arts. 586 e 618, inciso I, do CPC).

22 No mesmo sentido, Marinoni e Arenhart (2008) complementam a ideia dizendo que, “quanto ao emprego da anotação em relação ao cumprimento de sentença, embora não se possa ‘obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução’ (art. 615-A, caput), o exeqüente pode requerer certidão que comprove o requerimento da execução, especificando as partes envolvidas e a quantia pleiteada. [...] A única distinção é que, nesta hipótese, a certidão não é requerida ao distribuidor, mas sim ao Cartório do Juízo em que se processa a fase executiva” (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de processo civil, ob. cit., 2008, p. 266).

23 WAMBIER, Luiz Rodrigues; WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; MEDINA, José Miguel Garcia. Breves comentários à nova sistemática processual civil 3. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. p. 75-76.


O art. 659, § 4º, do CPC, com redação dada pela Lei nº 11.382/2006, ainda trata da averbação da penhora executiva. Assis (2009) entende que a simples averbação da distribuição dispensa a averbação24 da penhora sobre bens imóveis, pois “a finalidade da primeira averbação é similar. O exeqüen-te já se encontra protegido, e os terceiros advertidos, contra eventuais atos fraudulentos”25. Discorda-se de tal entendimento, porque o registro da penhora, previsto no § 4º do art. 659 do CPC se presta a gerar a ineficácia imediata da alienação, enquanto a averbação da distribuição da ação serve para ampliar o espaço temporal da incidência da fraude à execução, institutos que não se confundem, nem em conceito ou em função, já que a segunda ainda precisaria da configuração da insolvência do executado para ser aplicada. Como dito em momento passado, salienta-se novamente que:

É comum equiparar aos casos de fraude à execução a situação de alienação de bem penhorado ou sujeito a outra medida judicial constritiva. Porém, tal assimilação é indevida, uma vez que a alienação de bem penhorado não se sujeita ao regime da fraude à execução, nem a seus requisitos. Neste caso, a ineficácia da alienação do bem se dá unicamente em razão da penhora, independentemente da existência ou não de dano ao credor, ou, mais, da insolvabilidade do devedor.26

Em resumo, na fraude à execução ocorre a ineficácia relativa do ato jurídi-co de alienação ou oneração (a princípio válido e eficaz entre os celebrantes, mas sem efeitos para execução, caso constatados os requisitos do art. 593 do CPC), enquanto na alienação de bem penhorado acontece a ineficácia absoluta do ne-gócio jurídico entre devedor e terceiro, sem qualquer pressuposto de aplicação.

1.4 abuso na averbação: dever de indenizar

Em prosseguimento, o § 1º do art. 615-A do CPC determina que, após a averbação da execução, o exequente tem a obrigação de informar ao Juí-zo tal anotação, perante o registro sui generis do patrimônio, no prazo de 10 (dez) dias contados da sua concretização27. O referido ato processual deverá ser comprovado por certidão do mesmo órgão de registro, a ser juntada no feito pelo exequente. Esse dispositivo é um dever instrumental que, se descumprido, produzirá ato ilícito que, por sua vez, ensejará o dever de indenizar, conforme os arts. 186 a 187 e 927 a 943 do CC, respectivamente.

24 Ou registro, como se verá em futura parte deste estudo.

25 ASSIS, Araken de. Manual da execução, ob. cit., 2009, p. 489.

26 MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de processo civil, ob. cit., 2008, p. 266.

27 Entende-se que tal prazo seria contado já do pedido de prenotação no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 12, 182 e seguintes da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei dos Registros Públicos – LRP), pois o mesmo prevalece em relação à terceiros, segundo Dias (2000, nota 241), o que está em compasso com o princípio da efetividade do processo e da celeridade do procedimento, instituído pela Emenda Constitucional (EC) nº 45/2004, no art. 5º, inciso LXXVIII, da CR/1988.


O § 4º do art. 615-A do CPC aparece como medida de segurança ju-rídica28, posto que indica a imposição ao exequente do dever de indenizar o executado, sem prejuízo de ser reputado como litigante de má-fé, nos termos do art. 18, § 2º, do CPC, ou seja, com fixação de indenização, liquidada ou em quantia não superior a 20% (vinte por cento) sobre o valor de causa. Tal dispo-sitivo legal trata do abuso no direito de averbação do processo de execução, em função do art. 187 do CC, que prevê: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”29.

Wambier, Wambier e Medina (2007) vislumbram quatro possibilidades de abuso do direito previsto no art. 615-A do CPC, ou seja, quando:

[...] (a) a própria execução for manifestamente indevida, o que poderá vir a ser demonstrado, por exemplo, nos embargos à execução; (b) realizada em vários bens, excedendo injustificadamente o valor de causa; (c) tendo o exeqüente in-formações acerca da existência de vários bens, opte por aquele que, evidente-mente, tem valor excessivo, em detrimento de bem de valor inferior, mas mais adequado ao valor da causa; (d) feita a penhora, o exeqüente não realize o can-celamento da averbação sobre os demais bens (cf. § 2º do art. 615-A).30

A primeira é a declaração judicial de que a execução era manifestamente indevida após o julgamento de procedência dos pedidos nos embargos do de-vedor ou da impugnação ao cumprimento de sentença, com base no art. 574 do CPC. A princípio, entende-se que o simples ajuizamento de ação não constitui abuso de direito, mas, sim, exercício regular deste direito. Se se fala de abuso de direito do processo de execução, tem de ser manifestamente comprovado, quando, por exemplo, o suposto devedor, que não o era, demonstra ao credor uma irregularidade flagrante no título executivo, mediante notificação prévia e, mesmo assim, o último insiste em propor a execução (art. 187 do CC).

A segunda hipótese é se ocorrerem averbações em mais bens do que os suficientes para assegurar a execução. Se, v.g., o executado for proprietário de 10 (dez) imóveis, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) cada um, ao passo que o valor da dívida é de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), e o exequente, de posse da certidão de distribuição da execução, promove a averbação em todos os 10 (dez) imóveis; neste caso, ficará caracterizado o excesso, que pode ser sancionado de acordo com a norma do § 4º do art. 615-A do CPC.

28 Nos ensinamentos de WAMBIER, Luiz Rodrigues; WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; MEDINA, José Miguel Garcia. Breves comentários à nova sistemática processual civil 3, ob. cit., 2007, p. 76-79.

29 Brasil, 2002, art. 187.

30 WAMBIER, Luiz Rodrigues; WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; MEDINA, José Miguel Garcia. Breves comentários à nova sistemática processual civil 3, ob. cit., 2007, p. 76-77.


No terceiro caso, o exequente possui ciência de vários bens do executado e escolhe anotar patrimônio menos adequado à penhora, mediante excesso ma-nifesto e evidente. Com isto, o devedor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) possui um imóvel de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e outros 5 (cinco) de R$ 100.000,00 (cem mil reais) cada. Se o exequente proceder à averbação desta distribuição da execução no imóvel de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e não em 2 (dois) ou 3 (três) no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), caracterizar-se-á abuso do direito previsto no art. 615-A do CPC, segundo o art. 187 do CC. Ademais, se o exequente insistir na penhora do imóvel anotado (de um milhão de reais), sem motivo relevante, poderá configurar, ainda, exces-so de penhora (arts. 475-L, inciso III, e 745, inciso II, do CPC).

Uma última hipótese ventilada por Wambier, Wambier e Medina (2007) é a de que pode haver este abuso se o exequente, após a penhora, não proce-der ao cancelamento das averbações excedentes, ou seja, o exequente teria o direito de promover a averbação, bem como teria o dever de promover o seu cancelamento, segundo art. 615-A, § 2º, do CPC. Contudo, não procede esse entendimento. O referido § 2º do art. 615-A do CPC não prevê a parte proces-sual responsável pelo cancelamento da averbação da execução que recair em patrimônio não constrito pela penhora processual. Assim, qualquer parte, seja o exequente ou o executado, pode requerer ao magistrado ou o próprio juiz pode determinar tal cancelamento, inclusive, ex officio, não sendo ônus exclusivo do credor a sua solicitação. Se o executado demonstrar ao magistrado que já hou-ve a penhora do outro bem e que tal patrimônio é suficiente para o pagamento integral da dívida principal e acessória, o juiz terá de deferir o cancelamento da averbação. Em caso contrário, caberá agravo de instrumento ao sucumbente. Neste ínterim, o magistrado pode expedir ofício ou mandado ao órgão com-petente, prévia decisão interlocutória, para o cancelamento da averbação no registro do patrimônio, quando determinado de ofício ou a requerimento das partes, principalmente do executado. Todavia, pensa-se que o exequente não precisa de decisão judicial prévia para promover o cancelamento da averbação por ele procedida, por se tratar de direito potestativo próprio, isto é, se ele pode anotar a execução sem qualquer decisão judicial, mesmo poder lhe cabe para levantar tal averbação, desde que seja pelo credor que outrora a pleiteou.

Por fim, pelo § 5º do dispositivo em exame, os Tribunais poderão expedir atos administrativos normativos, a fim de explicitarem o referido art. 615-A do CPC, o que parece demonstrar a insuficiência regulamentar do artigo em tela.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A valorização da efetividade está presente nas transformações sofridas pelo direito processual, com a adoção de novas leis, assim como permeia a realidade da vida.


Neste contexto, o direito processual civil deve estar integrado às ideias, às concepções e aos anseios da sociedade contemporânea, promovendo a con-cretização da garantia do pleno acesso à jurisdição e, não menos importante, a sua efetivação.

Deve-se conceber o acesso pleno à jurisdição na proteção efetiva dos direitos e das garantias do indivíduo e/ou da sociedade, com a observância de todas as garantias inerentes à tutela jurisdicional justa, estabelecidas pelos prin-cípios constitucionais do processo.

A reforma legislativa buscou a adequação do processo, especialmente o de execução, às necessidades atuais.

Deste modo, cumpre ao ordenamento jurídico assegurar todos direitos fundamentais atinentes ao devido processo constitucional, propiciando o exer-cício da atuação e aplicação do direito, como forma de legitimar as leis na democracia.

Em apertado resumo, para o novo sistema, antes do ajuizamento da ação há a fraude contra credores, se preenchidos todos os seus pressupostos norma-tivos; da distribuição da ação de execução até a penhora de bens ou direitos, desde que averbado o ajuizamento do processo e atendidos os demais requisi-tos legais, ocorrerá a fraude à execução; e, da penhora em diante, acontecerá a ineficácia da venda para o feito executivo. O que se pretendeu foi aumentar o período de incidência da fraude à execução, antes mesmo da citação válida na demanda. O legislador pensou em segurança jurídica ao inserir o dispositivo no CPC (art. 615-A), sendo mais uma medida de efetividade do processo de execução.

As atividades do juiz e do registrador, portanto, revelam notável impor-tância. Compete ao primeiro extrair das normas processuais a potencialidade necessária para conferir efetividade a qualquer direito material e, se necessário, suprir as lacunas que obstaculizem a entrega da tutela jurisdicional de modo efetivo. É responsabilidade do segundo outorgar segurança às relações jurídicas, sejam as derivadas de normas de direito privado ou de público.

Há de ser inaugurada uma nova era no direito processual civil, em que as regras estabelecidas consistam em instrumentos destinados à efetivação dos direitos, construindo-se uma nova visão do sistema, de pleno êxito na tarefa de entregar a tutela jurisdicional, de modo mais democrático, célere e eficiente. Para a consecução desse objetivo, indispensável a participação em compasso com o direito registral.

REFERÊNCIASASSIS, Araken de. Manual da execução. 12. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.


BRASIL. Código Civil, Código de Processo Civil, Código Comercial, Legislação civil, processual civil e empresarial, Constituição Federal. Organização Yussef Said Cahali. 11. ed. São Paulo: Revistas dos Tribunais, 2009.

______. Códigos Penal e Processo Penal e Constituição Federal. Obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antônio Luiz de Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Lívia Céspedes. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

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Procedimento de Retificação no Registro de Imóveis após Dez Anos de Alteração Legislativa

ADRIANA KALINOSKI CASTILHOSEspecialista em Direito Empresarial pela Universidade de Passo Fundo – UPF, Pós-Graduanda em Direito Tributário pela Escola Superior da Magistratura Federal – Esmafe, Assessora de Magistrado 2007-2011 e 2012-2013, Juíza Leiga e Conciliadora 2008-2012.

RESUMO: O presente trabalho destina-se ao exame do instituto da retificação no registro de imóveis. Em razão de a Lei nº 10.931, que introduziu a retificação administrativa, ter completado dez anos de vigência em 2014, buscou-se realizar uma análise do tema. Destacou-se a origem da matrícula dos imóveis, bem como a importância de a mesma retratar o imóvel de forma idêntica a sua realidade. Objetivou-se rela-cionar alguns princípios basilares do registro de imóveis com o assunto. Atenção especial foi destinada à retificação de área do imóvel que resulte na alteração de marcos divisórios. Para tanto, foi feita uma análise doutrinária e jurisprudencial. Conclui-se que a retificação administrativa representa um grande avanço para o direito, uma vez que o imóvel deve estar perfeitamente identificado na matrícula, a qual é a base para diversas negociações que envolvem direitos reais. Deduziu-se que cada vez mais está ocorrendo o repasse de atribuições para as serventias extrajudiciais, por ser uma forma célere de solução de impasses em que não está presente o litígio.

PALAVRAS-CHAVE: Retificação; imóvel; registro de imóveis.

ABSTRACT: This paper is intended to examine the institution of rectification in registering property. Because the Law 10.931, which introduced the administrative rectification, have completed ten years of duration in 2014, we attempted to perform an analysis of the subject. Stood out the source of the registration of real estate, as well as the importance of portraying the same property in the same way your reality. The objective was to relate some basic principles of property registration with the subject. Special attention was directed to grinding area of the property that results in the change of mileposts. For both, a doctrinal and jurispruden-tial analysis was done. We conclude that the administrative rectification represents a major breakthrough for the right, once the property must be clearly identified in the registration, which is the basis for several negotiations involving real rights. It was deduced that increasingly is occurring the transfer of assignments for extrajudicial service roads to be a rapid way of resolving impasses in which this is not the case.

KEYWORDS: Rectification; property; real estate registry.

SUMÁRIO: Introdução; I – Evolução histórica do procedimento de retificação; II – Formas de retificação do registro ou da averbação; III – Alteração da área do imóvel através da retificação; Conclusão; Referências.

INTRODUÇÃO

O presente artigo visa a fazer uma análise histórica do procedimento de retificação de imóveis no Brasil até se chegar nos dias atuais.


A alteração legislativa que estabeleceu a possibilidade de retificação ad-ministrativa de imóveis completou dez anos de vigência em 2014. A redação original da Lei nº 6.015/1973 previa a retificação por meio de processo judicial, inclusive restando previsto no art. 213 o procedimento a ser seguido. No ano de 2004, foi publicada a Lei nº 10.931/2004, que, entre outros aspectos, alte-rou a Lei de Registros Públicos, passando a autorizar o registrador de imóveis a proceder a retificação na própria serventia, inclusive de ofício em determinados casos.

O estudo das práticas anteriores à edição da Lei nº 10.931/2004 é de grande relevância por justificar a forma como instituída a matrícula, elemen-to que serve de base para a retificação. Os princípios basilares do registro de imóveis são citados no decorrer do artigo, bem como alguns deles relacionados diretamente com a retificação.

Pretende-se demonstrar, além do entendimento doutrinário sobre o tema, também a posição da jurisprudência. No interregno de dez anos, o procedimen-to vem sendo utilizado, chegando alguns casos ao Judiciário. Por essa razão foram abordados entendimentos de alguns Tribunais de Justiça Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.

A elaboração dessa pesquisa justifica-se por ser de suma importância por possibilitar às partes retificarem o imóvel na esfera administrativa, diretamente no registro de imóveis. O que evita uma nova demanda judicial e vem atender aos anseios da sociedade, pela celeridade com que se procede. Dessa forma, deve ser debatido a fim de que se torne cada vez mais usual e de que a matrí-cula retrate a realidade fática de cada imóvel.

I – EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO

A matrícula de um imóvel serve de base para diversas negociações envol-vendo o direito imobiliário. Geralmente, a área de um bem e as suas confron-tações são alienadas sem verificação precisa in loco por profissional habilitado. Tal fato decorre da confiança que se deposita no registro de imóveis.

Importante mencionar que o fólio real foi instituído a partir de 01.01.1976, trasladando-se os atos transcritos ou inscritos anteriormente para o novo sistema no momento em que praticadas operações sob a legislação vigente. Portanto, possível que nos dias atuais ainda existam registros de propriedade sob a forma de transcrição ou inscrição.

O registro que imprime segurança e liquidez, de forma incontestável, foi denominado de Registro Torrens, originário da Austrália, instituído no Brasil para casos de legalização da propriedade rural. O procedimento estabelece de


forma absoluta a propriedade, havendo presunção juris et de jure de que não será alcançado por nenhuma ação, exceto a rescisória.

No entanto, o Código Civil previu como obrigatório o sistema imobiliário comum, de natureza causal, fundamentado nos princípios de presunção juris tantum e da fé pública, tornando-se facultativa a utilização do Registro Torrens.

Devido à importância do tema, o assunto já vinha sendo tratado no Có-digo Civil de 1916: “Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique”1. Redação que foi repetida no art. 1.247 do Código Civil em vigor, apenas sendo acrescentando no final a expressão “ou anule”.

Outro fator que influência nos dados lançados na matrícula é a forma do título apresentado. A farta documentação e o controle dos tributos incidentes no negócio são exigências que se encontram presentes na escritura pública, situação diversa dos negócios apresentados por meio de documento particular. Segundo João Pedro Lamana Paiva e Décio Antônio Erpen: “O Brasil real não coincide com o Brasil legal”2, e citam:

O principal e mais transcendente está na instituição da matrícula para cada imó-vel em sua folha, na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado são efetuados, cronologicamente, modificando ra-dicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando a futura cadas-tração imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas na matéria.

Os dados constantes na matrícula devem estar em consonância com a realidade. Cada vez mais se mostra necessária a precisão das informações des-critas na matrícula. Como exemplo pode-se citar a necessidade de georreferen-ciamento do imóvel rural, com a descrição de suas características, seus limites e suas confrontações, realizando o levantamento das coordenadas dos vértices definidores dos imóveis rurais, georreferenciados ao sistema geodésico brasilei-ro, com precisão posicional fixada pelo Incra3.

Nesse cenário, a retificação administrativa da matrícula do imóvel assu-me papel relevante. Na redação original da Lei nº 6.015 havia previsão de reti-ficação somente por meio de processo judicial. A grande inovação surgiu com

1 BRASIL. Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. Revogado pela Lei nº 10.406, de 2002.

2 Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=270>. Acesso em: 26 set. 2014.

3 Georreferenciamento. Disponível em: <http://www.georreferenciamento.net/index.php?option=com_content&task=view&id=13&Itemid=13>. Acesso em: 26 set. 2014.


a publicação da Lei nº 10.931, no ano de 2004, que, entre outras modificações legislativas, alterou os arts. 212, 213 e 214 da Lei de Registros Públicos.

A doutrinadora Maria Helena Diniz bem observa que:

A matrícula consiste tão somente num mero instrumento técnico, que atenderia ao intuito legislativo de se estabelecer, futuramente, a base necessária à insti-tuição de um sistema registral imobiliário idêntico ou pelo menos bastante si-milar ao da Alemanha. Como já dissemos anteriormente, no direito germânico, o registro em livro fundiário próprio, conferirá presunção absoluta de domínio, mesmo contra possível a anulação do negócio que lhe deu causa. Assim sendo, na Alemanha, quem vier a adquirir imóvel devidamente cadastrado estará efeti-vando negócio insuscetível de ser invalidado posteriormente. Em nosso país, o assentamento do imóvel gera apenas presunção relativa de domínio, que admite prova em contrário, e esta circunstância não foi alterada com a instituição da matrícula pela nova lei de registro, pois, apesar do imóvel estar matriculado, o registro poderá, como veremos no momento oportuno, ser retificado ou anulado (Lei nº 6.015/1973, art. 216).4

II – FORMAS DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO OU DA AVERBAÇÃO

A base dos registros ou das averbações será a matrícula do imóvel. Instru-mento que possui existência indefinida e, como menciona João Pedro Lamana Paiva, o curriculum vitae do imóvel.

No entender de Maria Helena Diniz:

A matrícula não opera a transferência da propriedade, por consistir na mera indivi-dualização ou especialização de cada imóvel (Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 1º, I), constituindo um primeiro passo para um possível cadastramento imobiliário téc-nico, indicativo de todos os imóveis existentes no País, devidamente individuali-zados. É o necessário ato cadastral da unidade físico-jurídica de cada imóvel, que exterioriza linguisticamente a sua perfeita individualização. A matrícula refere-se unicamente ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, enquanto o registro e averbação são atinentes à pessoa que intervém no negócio imobiliário relativo ao bem matriculado.5

E complementa:

A matrícula vem a ser, portanto, o ato cadastral de individualização do imóvel, obrigatoriamente praticado pelo serventuário ex officio, assim que lhe for apre-sentado um documento a ele relativo. Será permitida a abertura da matrícula de ofício, desde que não acarrete despesas para os interessados, nas seguintes hipóteses: a) para cada lote ou unidade autônoma, logo em seguida ao regis-

4 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imóveis. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 87.

5 DINIZ, Maria Helena. Op. cit., p. 84/85.


tro do loteamento, desmembramento ou condomínio; b) no interesse do serviço (TJ-CGJ, Prov. 2-83). Consiste, portanto, num simples ato, praticado em decor-rência da lei, por iniciativa do oficial do registro, para caracterizar e identificar o imóvel registrando, conferindo-lhe um número de ordem. “É a matrícula o ato pelo qual o imóvel ingressa no registro imobiliário”.6

A importância da identificação dos dados da matrícula com a realidade foi expressada por Nicolau Balbino Filho: “O registro é fonte cristalina em que se espelha a autenticidade dos direitos reais. Por isso, havendo qualquer des-conexão entre o estado jurídico externo e o intrínseco, é necessário alterá-lo, aperfeiçoando-o”7.

E continuando, o mesmo autor conceitua o verbo retificar:

Os léxicos definem o vocábulo retificar como tornar reto, corrigir, purificar. Reti-ficar um registro nada mais é que escoimar suas imperfeições.

A retificação é, portanto, o meio eficaz de atingir o equilíbrio que o registro im-prime ao valor probante.8

Na mesma senda, afirma Orlando Gomes:

Um registro defeituoso não deve subsistir. A inexatidão pode ocorrer em relação aos fatos, como no caso de descrição incompleta do imóvel, ou da própria situa-ção jurídica, como na hipótese de aquisição do non domino.

Se o teor do registro não exprime a verdade, o prejudicado pode reclamar a retificação.9

A natureza jurídica da ação de retificação é de direito real. Nesse sentido, ensina Maria Helena Diniz:

A retificação do registro, envolvendo área de imóvel ou do título causal, é uma ação real imobiliária, similar a negatória, visto ter por escopo fazer uma lesão jurídica decorrente de inexatidão do registro, sujeitando-se, portanto, ao prazo de prescrição das ações reais.10

O registro de imóveis rege-se pautado principalmente no princípio da disponibilidade, princípio da instância, princípio da prioridade, princípio da

6 Id., p. 91.

7 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 15. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 95.

8 Id., p. 95.

9 GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Revista e atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 164.

10 DINIZ, Maria Helena. Op. cit., p. 359.


especialidade, princípio da publicidade, princípio da fé pública, princípio da legalidade, princípio da cindibilidade, princípio da legitimidade e princípio da segurança jurídica. Para o autor Luiz Guilherme Loureiro, a retificação do as-sento está baseada no princípio da legitimidade, que o conceitua como o regis-tro sendo presumido exato até forma em contrário. Em suas palavras:

Em virtude do princípio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o regis-tro deve refletir a verdade, não só no que se refere ao titular do direito registra-do, mas também quanto à natureza e o conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento de vê ser retificada, a fim de que reflita perfeitamente a realidade.11

Data vênia, possível verificar a relação de outros princípios com a reti-ficação do assento. O princípio da publicidade está ligado diretamente com a necessidade de retificação do imóvel, nos casos que a justificam, uma vez que a informação que dá publicidade deve ser verídica por gerar efeitos no mundo jurídico. O princípio da especialidade, objetiva e subjetiva, que determina que todo o imóvel esteja perfeitamente individualizado, especificando as caracterís-ticas físicas do bem e a qualificação completa de seus proprietários.

Já princípio da instância ou da rogação apresenta relação com a retifica-ção por ser uma das hipóteses de exceção à aplicação do princípio. Explica-se: em decorrência deste princípio, o registrador de imóveis realizará atos a pedido da parte interessa; em regra, não age de ofício. Contudo, é possível que o re-gistrador pratique atos de ofício quando autorizado em lei, sendo uma dessas hipóteses a retificação de ofício autorizada nos casos expressamente descritos no art. 213, inciso I, da Lei nº 6.01512:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documen-to oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas peri-metrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

11 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. 4. ed. rev. atual e ampl. São Paulo: Método: 2013. p. 372.

12 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, artigo 213. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 dez. 1973.


f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, com-provada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando hou-ver necessidade de produção de outras provas.

Conforme se observa, os atos que têm a prática autorizada de ofício pelo registrador são atos que não afetam direitos de terceiros.

Imperioso destacar que a retificação pode ser na via administrativa ou judicial. Essa faculdade já foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça:

REGISTRO IMOBILIÁRIO – Pedido de retificação de área. Ciclo citatório incom-pleto. Pretensão que dispensa o uso da via judicial. Sentença de extinção sem julgamento de mérito. Recusa dos requerentes em promover todas as citações. Inocorrência. Necessidade de apenas se renovar alguns dos atos. Faculdade de se requerer a retificação pela via jurisdicional. Inteligência do art. 212 da Lei nº 6.015/1973. Extinção afastada. Apelo provido, com recomendação. (Apelação nº 0007834-82.2006.8.26.0539, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, J. 02.02.2012)

Caso eleita a via administrativa, possível a retificação de ofício ou a re-querimento da parte.

A retificação por requerimento do interessado encontra-se descrita no inciso II do art. 213 da Lei nº 6.015: no caso de inserção ou alteração de medi-da perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – Crea, bem assim pelos confrontantes.

O procedimento a ser seguido pelo registrador resta estabelecido no mes-mo artigo, sendo mencionadas hipóteses sem impugnação e com impugnação ao pedido. Caso tenha havido impugnação, sem que as partes chegassem a um consenso, o oficial remeterá o processo ao juiz, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de proprieda-de de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Deve-se lembrar que é imprescindível o reconhecimento de firma do interessado nos pedidos de retificação (art. 167, II, n. 4 e 5).

Imperioso mencionar que nem todos os casos dependem de retificação. As hipóteses estão estabelecidas no art. 213, § 11, da Lei nº 6.01513:

13 BRASIL, Lei nº 6.015/1973, artigo 213. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.


I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos;

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei;

III – a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;

IV – a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;

V – o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

III – ALTERAÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL ATRAVÉS DA RETIFICAÇÃO

Na doutrina, o entendimento majoritário aponta para a possibilidade de retificação da área do imóvel, mesmo que resulte em aumento de medidas.

O doutrinador Luiz Guilherme Loureiro cita:

Ainda que a retificação implique grande aumento da área registrada, será possí-vel a via administrativa. As hipóteses de retificação previstas no art. 213 da Lei nº 6.015, 1973 dizem respeito a equívocos em geral, correção de imprecisões, de contradições ou aperfeiçoamento dos dados já constantes nos títulos de pro-priedade, daí porque é de se presumir a boa-fé daquele que a requer. E se não há oposição por parte dos confrontantes e outros interessados, não existe razão para não acolher o pedido na esfera administrativa apenas porque a área é substancial, evitando-se um contencioso que se afigura desnecessário.14

Ao abordar a inserção de área com alteração das medidas tabulares, Nicolau Balbino Filho refere que, “se a retificação tiver como propósito ou meta a correção das metragens tabulares, com alteração de medidas e/ou de área do imóvel, a planta e o memorial devem apresentar mais elementos”15.

Por sua vez, Maria Helena Diniz, ao conceituar retificação administrati-va bilateral, também expõe a sua concordância com alteração das medidas do imóvel na via administrativa:

14 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Op. cit., p. 375.

15 BALBINO FILHO, Nicolau. Op. cit., p. 102.


Assim, em caso de, na correção, haver alteração de divisas ou de área ou metra-gem do imóvel, em virtude de engano cometido pelo oficial, será necessário que o alienante, ou sucessores, e confrontante (proprietário, ocupante ou possuidor) condômino, síndico condominial – art. 213, § 1º, da Lei nº 6.015/1973 – con-cordem com a pretensão do requerente de retificação. Se houver necessidade de inserção ou alteração de medida perimetral que resulte, ou não, modificação de área, o requerimento do interessado deverá, portanto, ser instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica do Crea, e pelos confrontantes.16

No entanto, o que se verifica na prática é que, geralmente, alterações significativas de área são remetidas para a esfera judicial, nas vias ordinárias. Seguem precedentes jurisprudenciais:

EMENTA: AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA – CONSIDERÁVEL AUMENTO DA ÁREA DO IMÓVEL – DILAÇÃO PROBATÓRIA – NECESSIDADE – IMPROPRIEDA-DE DA VIA ELEITA – REMESSA DO FEITO ÀS VIAS PRÓPRIAS – A retificação de re-gistro imobiliário, prevista nos arts. 212 e 213, da Lei de Registros Públicos, por seu caráter não contencioso, tem o condão de corrigir apenas os erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os limites e confrontações de imóvel. Conforme a jurisprudência dominante nesta Egrégia Corte, a ação de retificação de registro não pode ser manejada como meio de aquisição de propriedade imó-vel ou como substitutiva da ação de usucapião, ensejando tal tipo de pretensão a propositura de ação própria. Recurso provido. (TJMG 1.0672.11.027468-1/001, 0274681-58.2011.8.13.0672 (1), Relª Desª Heloisa Combat, Data de Julgamento: 24.04.2014)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA REGIS-TRADA – PRETENSÃO DE AMPLIAÇÃO EM CERCA DE QUATRO VEZES A ÁREA ORIGINAL – INDEFERIMENTO – CONCLUSÃO CALCADA NA INTER-PRETAÇÃO DOS FATOS DA CAUSA – ILHA DE FLORIANÓPOLIS – AVAN-ÇO SOBRE ÁREA FOREIRA NÃO TITULADA – RECURSO ESPECIAL – SÚMULA Nº 7/STJ – LEI Nº 6.015/1973, ART. 212, CC ANTIGO, ART. 860

I – Firmada a conclusão do Tribunal estadual sobre a impossibilidade do uso de ação de retificação de área quando a pretensão é a de ampliar a área original em cerca de quatro vezes sobre imóvel foreiro à União não titulado, a revelar intuito de substituir, indevidamente, a via própria do usucapião, a controvérsia recai em reexame fático, obstado pela Súmula nº 7 do STJ.

II – Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 323924/SC, 2001/0060237-6, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior (1110), 4ª T., Data do Julgamento: 12.12.2006)

EMENTA: RECURSO ESPECIAL – CIVIL – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓ-VEL – ART. 213 DA LEI Nº 6.015/1973 – ENUNCIADO Nº 7/STJ – Incabível

16 DINIZ, Maria Helena. Op. cit., p. 356.


a reapreciação do suporte fático-probatório da causa em sede de recurso es-pecial, a teor do Enunciado nº 7 da Súmula deste Pretório. A ação de retifica-ção de registro não se presta para a aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial, nem tampouco para o acréscimo significa-tivo da área original. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 689628/ES, 4ª T., Rel. Min. César Asfor Rocha, DJ 20.03.2006)

EMENTA: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – AUMENTO DE ÁREA – ERRO REGIS-TRAL NÃO DEMONSTRADO – NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA – Quando a ação de retificação de registro do imóvel implicar ampliação de área, necessária a anuência de todos os confrontantes, no temos do art. 213, II da Lei Federal nº 6.015. (TJMG, 1.0672.12.005270-5/001, 0052705-42.2012.8.13.0672 (1), Relª Desª Selma Marques, Data de Julgamento: 03.06.2014)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL – JU-RISDIÇÃO VOLUNTÁRIA – AUMENTO CONSIDERÁVEL – Independente do fato de existir acordo entre confrontantes, se o acréscimo da área é substancial, não pode ser incorporado à área de sua propriedade mediante procedimento de jurisdição voluntária cujo escopo é a mera correção de equívoco no regis-tro. Recurso conhecido mas não provido. (TJMG, 1.0693.03.018219-2/001, 0182192-17.2003.8.13.0693 (1), Relª Desª Albergaria Costa, Data de Julgamen-to: 13.03.2014)

Em alguns julgados fica nítido que se o aumento da área não decorre de verificação de equívoco no registro, inaplicável o procedimento de retificação da Lei de Registros Públicos. Nesse sentido:

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA DE ERRO OU EQUÍVOCO ENTRE O CONTEÚDO DO REGISTRO E A CONFORMAÇÃO FÍSI-CA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ELENCADOS NOS ARTS. 212 E 213 DA LEI Nº 6.015/1973 – IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO PROCE-DIMENTO DE RETIFICAÇÃO COMO MEIO DE TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO – IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONFIRMADA – A retificação de que trata o art. 860 do Código Civil e o art. 212 da Lei dos Registros Públicos, pressupõe o conserto de erro no assentamento da escritura translativa de propriedade ou mero engano acerca da área constante do título. Se há, porém, aumento de área e não simples constatação do engano a respeito dela, é inadmissível a corrigenda, por-que assim se estaria atribuindo o excesso de terra ao adquirente, quando é sabido que ninguém pode se tornar proprietário por força exclusiva da transcrição, inde-pendentemente de título válido (RTJ, 98/418, Rel. Min. Djaci Falcão). Apelação improvida. Unânime. (TJRS, Apelação Cível nº 70008149817, 18ª Câmara Cível, Rel. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em: 30.06.2005)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUMENTO DE ÁREA SUPERIOR A 1/20 – IMPOSSIBILIDADE NO CASO CON-CRETO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – MANUTENÇÃO – A retificação de matrícula de imóvel, que implique em aumento de área registrada superior a


100%, somente é admissível quando existir prova inequívoca que demonstre não ter havido acréscimo efetivo no imóvel, desde a sua aquisição até a formulação do pedido de correção. Negaram provimento ao apelo. Unânime. (TJRS, Apela-ção Cível nº 70009070384, 18ª Câmara Cível, Rel. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em: 26.10.2006)

APELAÇÃO CÍVEL – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – No que pese não haver indicação de prejuízos a terceiros, é de fundamental relevância a des-proporção entre a área pretendida a retificar e a área já registrada, resultando em aumento de área de aproximadamente 104,73%. Assim, havendo indícios de pretensão de aquisição de área é preciso cautela, pois não restou devidamen-te comprovado o erro registral. Negaram provimento. Unânime. (TJRS, Apela-ção Cível nº 70036835130, 20ª Câmara Cível, Rel. Rubem Duarte, Julgado em: 06.07.2011)

APELAÇÃO CÍVEL – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA – REVELIA DECRETADA – EXTINÇÃO DA AÇÃO – Uma vez não demonstrado o legítimo interesse no feito, de ser reco-nhecida a ilegitimidade passiva e extinta a ação, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil em relação aos réus As-tério e Ilda. Decretada a revelia da empresa M.R.N. Tedesco e Cia Ltda., que foi citada (fl. 22) e deixou transcorrer o prazo contestacional, in albis. Muito embora a lei de registros públicos preveja a alteração das medidas na via administrativa e até mesmo judicial, esta alteração só será possível se a matrícula não exprimir a verdade real do imóvel, não justificando a alteração dos marcos divisórios para tanto. Confirmada a sentença que ao reconhecer a ausência de interesse proces-sual, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito (art. 267, inciso VI, do CPC). Em razão do reconhecimento da ilegitimidade dos apelados Astério e Ilda, a isenção da parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios ao procu-rador destes é de rigor. Sucumbência redimensionada. Deram parcial provimen-to ao recurso. (TJRS, Apelação Cível nº 70041913443, 18ª Câmara Cível, Rel. Nelson José Gonzaga, Julgado em: 10.11.2011)

No entanto, não se trata de entendimento pacificado. Algumas decisões admitem a retificação administrativa, com a concordância das partes envolvi-das, mesmo quando represente alteração dos marcos divisórios:

Ementa: Processual civil. Recurso especial. Retificação de registro imobiliário. Jurisdição voluntária. Acréscimo de área. Possibilidade. Ausência de impugnação dos interessados. Extensão da área não definida.

A ação de retificação de registro, proposta pelo procedimento da jurisdição vo-luntária, objetiva apenas a correção na descrição do imóvel, contudo, não ha-vendo impugnação dos demais interessados, é possível seja acrescida área ao imóvel adquirido, desde que constatada imprecisão no título aquisitivo acerca da extensão do bem.


Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 54877/SP, 1994/0029906-0, 3ª T., Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, Relª p/o Ac. Min. Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 18.08.2005)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – REGISTROS PÚBLICOS – RETIFICA-ÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL – ART. 213 DA LEI Nº 6.015/1973 – ACRÉS-CIMO DE ÁREA – AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE TERCEIROS INTERESSADOS – PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO – ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA

1. O procedimento de retificação, previsto no art. 213 da Lei nº 6.015/1973 (re-gistros públicos), para compatibilizar o registro de imóvel às suas reais dimen-sões, ainda que implique em acréscimo de área, é plenamente adequado se au-sente qualquer oposição por parte de terceiros interessados.

2. Adequação da via eleita. Precedentes do STJ.

3. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 716489/MT, 2005/0003738-7, 4ª T., Rel. Min. João Otávio de Noronha (1123), Data do Julgamento: 08.04.2008)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL – IMÓVEL RURAL – REGISTRO – PEDIDO DE RETIFICAÇÃO PARA DUPLICAÇÃO DA ÁREA ORIGINAL, SEM MODIFICA-ÇÃO NOS LIMITES DESCRITOS NO TÍTULO – CONCORDÂNCIA DOS CON-FRONTANTES INTERESSADOS E DA VENDEDORA DO IMÓVEL – IMPUGNA-ÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL – LEI DE REGISTROS PÚBLICOS, ARTS. 212 E 213 – EXEGESE – DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO

I – Possível a retificação, mediante processo de jurisdição voluntária, da área de imóvel rural, ainda que substancial, se a hipótese se enquadra na previsão do art. 213 da Lei nº 6.015/1973, e há anuência de todos os interessados, como os confrontantes e a vendedora da terra, inclusive.

II – Recurso especial conhecido em parte e provido. (STJ, REsp 589597/MG, 2003/0117801-3, 4ª T., Rel. Min. Aldir Passarinho Junior (1110), Data do Julga-mento: 17.06.2010)

Das ementas citadas extrai-se que não há entendimento pacificado acer-ca da possibilidade de alteração dos marcos divisórios do imóvel por meio do procedimento de retificação instituído na Lei de Registros Públicos. Com maior cautela são analisados os casos que resultam em aumento significativo de área.

A situação que deve ser analisada atentamente em concreto. Justifica-se essa atenção especial, pois o procedimento administrativo pode ser também um meio de somar nova área ao bem, sem o devido recolhimento de impostos e demais exigências presentes em uma alienação.

De qualquer forma, a alteração legislativa introduzida pela Lei nº 10.931 na Lei nº 6.015 deve ser considerada um avanço. Com o decurso do tempo se mostrará cada vez mais eficaz, atendendo ao fim para o qual foi proposta, mor-mente para que a matrícula seja o fiel espelho do imóvel ali descrito.


CONCLUSÃO

Ao final deste estudo, foi possível concluir que a alteração legislativa in-troduzida pela Lei nº 10.931 na Lei de Registros Públicos foi muito significativa por simplificar o procedimento de retificação, dando cada vez mais ênfase à necessidade de os assentos imobiliários retratarem a realidade.

Analisou-se a importância do instituto da retificação a partir de sua ori-gem, destacando a forma como surgiu o fólio real e a importância de que este retrate a história do bem como sua descrição completa.

No curso do artigo, restaram esclarecidas as formas de retificação previs-tas na legislação atual, podendo-se citar: retificação administrativa ou judicial, dividindo-se a administrativa em: a requerimento do interessado ou de ofício pelo registrador. Também foram relacionados alguns princípios ligados ao regis-tro de imóveis com a retificação, tal como o princípio da legitimidade, princípio da publicidade e princípio da especialidade.

Após pesquisa jurisprudencial, foi possível concluir que há certa resistên-cia ao aumento de área, com alteração dos marcos divisórios do imóvel, na via administrativa ou por meio de processo judicial contencioso. Na maioria das vezes, o impasse é remetido para as vias ordinárias para que seja feita perícia e apuradas mais provas acerca do fato. O cuidado justifica-se para evitar que áreas novas sejam acrescidas ao bem por via oblíqua.

O tema é de grande relevância, uma vez que as negociações levam em consideração os dados que constam na matrícula. Portanto, a matrícula deve ser o espelho do imóvel e o procedimento de retificação deve ser o mais célere possível.

Assim, infere-se que o procedimento de retificação no registro de imóveis deve ganhar cada vez mais espaço, em razão de atingir o fim a que se propõe de maneira ágil, sem entraves burocráticos e conferindo segurança jurídica aos atos que lhe são submetidos. A história nos mostra que gradativamente novas atribuições foram sendo repassadas para as serventias extrajudiciais, chegando ao ponto de, atualmente, serem vistas como ferramenta para auxiliar a desafo-gar o Poder Judiciário.

REFERÊNCIASBALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 15. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2010.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 dez. 1973.


______. Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. Revogado pela Lei nº 10.406, de 2002.

_______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. DOU de 11.01.2002

DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imóveis. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

GEORREFERENCIAMENTO. Disponível em: <http://www.georreferenciamento.net/index.php?option=com_content&task=view&id=13&Itemid=13>. Acesso em: 26 set. 2014.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Revista e atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. 4. ed. rev. atual e ampl. São Paulo: Método: 2013.

PANORAMA Histórico do Registro de Imóveis No Brasil. Disponível em: <http://regis-trodeimoveis1zona.com.br/?p=270>. Acesso em: 26 set. 2014.



Retificação Extrajudicial do Registro de Imóveis: Análise dos Artigos 212 a 214 da Lei nº 6�015/19731

DANIELA FERNANDA MACIEL APARÍCIOTabeliã de Notas e Oficial Registradora, Pós-Graduada Lato Sensu em Direito Civil e Processual Civil pela Faculdade Avantis de Balneário Camboriú/SC, Advogada licenciada regularmente inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil (Seção Santa Catarina), Bacharel em Direito pela Unidavi – Universidade para o Desenvolvimento do Alto Vale do Itajaí de Rio do Sul/SC.

RESUMO: O trabalho que se apresenta trata sobre a retificação extrajudicial de imóveis, realizando estudo sobre os arts. 212 a 214 da Lei nº 6.015/1973. Foi utilizado o método indutivo e a modalidade de pesquisa de revisão bibliográfica. A Lei nº 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário; e al-terou o Decreto-Lei nº 911/1969, as Leis nº 4.591/1964, 4.728/1965 e 10.406/2002. O art. 212 da Lei nº 6.015/1973, após as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/2004, determina que a retificação será feita diretamente pelo oficial do registro se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não expri-mir a verdade. A partir desta modificação legislativa, o tabelião tem o poder de efetuar retificações nos registros e nas averbações quando houver omissão, imprecisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perímetro que resulte na alteração de área. As hipóteses em que pode haver a retificação extrajudicial estão dispostos nos incisos I e II do art. 213 da Lei nº 6.015/1973, e o proce-dimento nos parágrafos do mesmo dispositivo legal. Os arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973 não prevê a manifestação do Ministério Público no procedimento administrativo e judicial, mas há de se observar a questão do custos legis. O Poder Judiciário será provocado a se manifestar somente sobre questões em que houver litígio entre os interessados ou se verificar possível lesão a patrimônio alheio.

PALAVRAS-CHAVE: Retificação; registro de imóveis; processo administrativo; simplificação.

ABSTRACT: The work appears this court on the rectification properties, conducting study on Article 212 to 214 of the Law 6.015/1973. We used the inductive method and mode of research literature. The Law 10.931/2004 arranged on equity of affecting the real estate development, real estate notes, Certificate of Real Estate Loan, Bank Credit, amended Decree-Law 911/1969, no Laws 4.591/1964, 4.728/1965, and 10.406/2002. Article 212 of Law 6.015/1973, as amended by Law 10.931/2004, determines that the correction will be made directly by the Journal of the registry if the registry or the annotation is missing, inaccurate or not express the truth. From this legislative amendment, the Notary has the power to make corrections and annotations on the records when there is omission, inaccuracy or incorrectness, and even in cases where there is insertion or alteration of boundaries that would change the area. The cases in whi-ch there may be a grinding court are located in the sections I and II of Article 213 of Law 6.015/1973, and

1 Artigo Científico elaborado como critério para conclusão de curso de Pós-Graduação strito sensu em Direito Público, realizado na Faculdade Superior de Ensino Avantis.


the procedure in paragraphs of the same law. Articles 212 and 213 of Law 6.015/1973 does not provide the manifestation of the prosecutor in the administrative and judicial procedure, but must look at the issue of costs statute. The Judiciary will be triggered to manifest only issues where there is dispute between the parties or if it can damage the heritage of others.

KEYWORDS: Rectification; property registry; administrative procedure; simplification.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Os princípios constitucionais relacionados ao registro de imóveis; 2 Considera-ções preliminares sobre a Lei nº 10.931/2004; 3 A retificação do registro imobiliário; 3.1 As hipóteses de retificação; 3.2 O procedimento da retificação; 3.3 Foro judicial e extrajudicial; 4 Intervenção do Ministério Público; 5 O registro e as nulidades; Considerações finais; Referências.

INTRODUÇÃO

O presente trabalho aborda sobre os principais aspectos da retificação extrajudicial no registro de imóveis.

A pesquisa realizada no presente estudo objetiva contribuir para o es-clarecimento dos aspectos que comportam as principais características dos arts. 212, 213 e 214 da Lei nº 6.015/1973, modificados em parte pela Lei nº 10.931/2004.

O estudo inicia com uma breve abordagem dos princípios constitucio-nais relacionados ao registro de imóveis, com o objetivo de demonstrar que o oficial do registro tem que se pautar pelos princípios inerentes à Administração Pública.

Logo após, são realizadas considerações preliminares sobre a Lei nº 10.931/2004 e os objetivos do legislador em ampliar a competência do ofi-cial do registro de imóveis, com o fim de realizar as retificações por meio de processo administrativo.

Trata-se, no ponto seguinte, especificamente da retificação do registro imobiliário, abordando temas como as hipóteses em que a retificação pode ser realizada administrativamente e o procedimento inerente a esta retificação.

Também são abordadas algumas questões acerca dos foros judicial e ex-trajudicial inerentes à tramitação dos pedidos de retificação e ainda sobre a necessidade da intervenção do Ministério Público no processo administrativo.

Por fim, é tratado sobre o art. 214 da Lei nº 6.015/1973 e alguns aspectos sobre as nulidades nos registros imobiliários.

A questão a ser colocada é de considerável relevância para o mundo acadêmico e para a sociedade, diante da necessidade de desonerar o Poder Judiciário de questões que podem ser resolvidas administrativamente pelos car-


tórios extrajudiciais e, assim, proporcionar maior celeridade, eficiência e menor custo aos serviços públicos.

1 OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS RELACIONADOS AO REGISTRO DE IMÓVEIS

O registro de imóveis pode ser considerado, em linhas gerais, como um órgão da Administração Pública, e o tabelião como um delegado do Estado, pois é por meio do tabelião que o Estado tutela direitos e obrigações dos parti-culares.

O tabelião é um delegado do Estado, operando em caráter privado, a serviço dos particulares. O tabelião é o Estado a serviço dos particulares. [...] O tabelião é, pois, o Estado tutelando, protegendo, os interesses particulares com relevância e reflexo para a sociedade e para o próprio Estado. Como ente Estatal, o tabelião está sujeito aos princípios da administração. E, como agente a serviço dos parti-culares, o tabelião deve operar em obediência aos princípios do direito privado.2

Portanto, como qualquer ente da Administração Pública, o tabelião do registro de imóveis está atrelado aos princípios ligados à administração, como também aos princípios do direito privado diante da natureza da prestação de serviços a particulares.

Os princípios atinentes ao tabelião do registro de imóveis podem ser clas-sificados em: princípios constitucionais da Administração Pública, princípios do direito privado e princípios inerentes ao direito notarial.

Como o presente estudo não tem como foco a apresentação dos princí-pios inerentes à atividade do tabelião, mas somente enumerá-los para fins de conhecimento da atividade notarial, somente alguns princípios constitucionais serão tratados mais a fundo.

Os principais princípios específicos do direito notarial podem ser con-siderados como: princípio da segurança jurídica, da economia, da forma, da imediação, da rogação, do consentimento, da unidade formal do ato e da noto-riedade ou da fé pública. Silvio Venosa classifica como princípios fundamentais que regem o registro imobiliário:

Os princípios fundamentais que regem o registro imobiliário são os da publici-dade, conservação e responsabilidade dos oficiais de registro. Pelos atos registrá-rios, seus assentos são de acesso a qualquer interessado. A conservação permite o arquivo permanente do histórico imobiliário. Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos causados por culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos. Acrescentemos ainda a fundamental força probante de fé

2 CAHALI, Francisco José et al. Escrituras públicas. Análise civil, processual civil, tributária e notarial. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. p. 18.


pública em todos os registros. O Código de 1916 referia-se à transcrição como primeira hipótese de aquisição da propriedade imóvel. Na verdade, o vocábulo não exprimia a realidade porque não se transcrevia integralmente o título no registro, isto é, não ocorria sua transposição pura e simples, como ainda hoje sucede. A lei registrária vigente refere-se apenas a registro e averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda a vida jurídica do bem. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário, passou-se a tomar como base o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior levava em conta o titular de direito.3

Entre os princípios privados podem ser destacados: princípio da liber-dade de contratar e da autonomia da vontade, princípio da obrigatoriedade, princípio da supremacia da ordem pública, princípio da probidade e boa-fé e, também, princípio da função social do contrato.

Os principais princípios constitucionais inerentes ao registro imobiliário podem ser classificados como princípio da legalidade, princípio da impessoa-lidade, princípio da moralidade e princípio da publicidade, os quais passam a ser analisados a seguir.

Os princípios administrativos da legalidade, impessoalidade, moralidade, publi-cidade e eficiência, dispostos no art. 37 da Constituição Federal, serão aplicados no exercício da atividade notarial e registral, pois que esta constitui uma fun-ção pública, realizada através dos notários e registradores, agentes públicos que atuam em colaboração com o Poder Público através de delegação.4

O princípio da legalidade está previsto nos incisos I, XXXV e LXIX do art. 5º e no inciso V do art. 49 da Constituição de 1988, e determina que os diversos órgãos da Administração Pública têm a obrigação de agir em acordo com a lei.

É o princípio basilar do regime jurídico-administrativo [...]. É o fruto da submis-são do Estado à lei. É em suma: a consagração da idéia de que a Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal, consistente na expedição de comandos complementares à lei.5

O registro de imóveis é um órgão da Administração Pública e, pelo prin-cípio da legalidade, não está autorizado a agir diverso do disposto na lei, pois lhe é vedado agir ou interpretar a lei de acordo com as convicções pessoais.

3 VENOSA, Sílvio de Salvo. A nova retificação de registro imobiliário. 2005. Disponível em: <http://www.colegioregistralrs.org.br>. Acesso em: 8 jan. 2010, p. 1.

4 ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introdução ao Direito Notarial e Registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 691, 27 maio 2005. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765>. Acesso em: 8 fev. 2010, p. 12.

5 MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo. São Paulo: Malheiros, 2008. p. 58-59.


Segundo Meirelles: “[...] na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permito fazer o que a lei autoriza”6.

O princípio em estudo tem o objetivo de determinar que todos os atos praticados pelo tabelião no registro de imóveis seja conduzido irremediavel-mente de acordo com a letra da lei, vedando qualquer procedimento alheio à norma legal ou que a contrarie.

O princípio da impessoalidade prevê que todas as pessoas sejam tratadas sem distinção e pode ser vislumbrado no inciso I do art. 5º, no art. 19, no inciso III do art. 152 e no inciso IV do art. 170, todos da Constituição de 1988.

É extremamente importante na atividade do tabelião, pois impede que qualquer pessoa seja beneficiada indevidamente ou receba qualquer favoritis-mo em detrimento do serviço público ou dos interesses particulares advindos com a prestação do serviço.

O princípio da impessoalidade está previsto no art. 27 da Lei nº 8.935/1994. O tabelião não poderá praticar, pessoalmente, qualquer ato de seu interesse, ou de interesse de seu cônjuge ou de parentes, na linha resta ou na colateral, consan-guíneos ou afins, até o terceiro grau.7

Tal princípio determina que a Administração Pública deve se pautar sem-pre por critérios objetivos em suas decisões, deixando de observar as condições pessoais dos licitantes ou as eventuais vantagens oferecidas.

O princípio da moralidade é um dos mais importantes da Administração Pública e também deve ser observado pelo tabelião em todos os seus atos. Está previsto no inciso LXXIII do art. 5º da Constituição de 1988.

Art. 5º [...]

[...]

LXXIII – qualquer cidadão é parte legítima para propor ação popular que vise a anular ato lesivo ao patrimônio público ou de entidade de que o Estado partici-pe, à moralidade administrativa, ao meio ambiente e ao patrimônio histórico e cultural, ficando o autor, salvo comprovada má-fé, isento de custas judiciais e do ônus da sucumbência;

[...].8

6 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito administrativo brasileiro. São Paulo: Malheiros, 2008. p. 90.

7 CAHALI, Francisco José et al. Escrituras públicas...., p. 23.

8 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Promulgada em 5 de outubro de 1988. Legislação [Brasília]. Disponível em <http://www.planalto.gov.br >. Acesso em: 10 jan. 2010, p. 4.


A Administração Pública deve se pautar não só pela lei, mas também deve agir com extrema moral, honestidade, com os bons costumes, as regras de boa administração e os princípios de justiça e de equidade.

Di Pietro escreve que “exige da administração comportamento não ape-nas lícito, mas também consoante com a moral, os bons costumes, as regras de boa administração, os princípios de justiça e de equidade”9.

Observar o princípio da moralidade significa que todo ato praticado pelo tabelião deverá ser conduzido obedecendo à moral pública, ou seja, deverá observar [além da lei] todos os princípios éticos e morais [pautando-se pela honestidade].

O princípio da publicidade é mais um princípio atinente à Administração Pública e ao serviço notarial e tem como objetivo garantir que todos os atos e procedimentos sejam públicos, a fim de não restarem dúvidas sobre a sua lisura.

O princípio da publicidade indica que todo o ato realizado pela administração deve ser de conhecimento geral, deve ser público. Esta publicidade, porém não é ilimitada. O Estado tem segredos e estes não devem ser revelados. Igualmente, o tabelião no exercício de sua atividade ouve e recepciona informações e do-cumentos de natureza reservada dos usuários. Estas informações não podem ser públicas, ainda que formalizadas por instrumento público.10

Este princípio é importante para a Administração Pública, mas não pode ser considerado absoluto e ilimitado, isto porque o sigilo sobre alguns atos é inerente à atividade notarial, principalmente aquelas informações inerentes a interesses particulares.

Publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e início de seus efeitos externos. Daí por que as leis, atos e contratos administrativos que produzem conseqüências jurídicas fora dos órgãos que os emitem exigem publicidade para adquirirem validade universal, isto é, perante as partes e tercei-ros. [...] A publicidade, como princípio de Administração Pública abrange toda atuação estatal, não só pelo aspecto de divulgação oficial de seus atos como, também, de propiciação de conhecimento da conduta interna de seus agentes.11

Este sigilo não pode ser considerado como descumprimento de preceito constitucional, mas do cumprimento do sigilo inerente ao ofício do tabelião, que deve preservar certas informações e documentos recebidos de particulares.

9 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. São Paulo: Atlas: 2007. p. 333.

10 CAHALI, Francisco José et al. Escrituras públicas...., p. 24.

11 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito administrativo...., p. 86.


2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES SOBRE A LEI Nº 10.931/2004

A Lei nº 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incor-porações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobi-liário, Cédula de Crédito Bancário; alterou o Decreto-Lei nº 911/1969, as Leis nº 4.591/1964, 4.728/1965 e 10.406/2002.

Para o presente estudo, a principal inovação foi a quebra de um para-digma que existira desde 1973 e proporcionou importantes alterações sobre a retificação de registros imobiliários, alterando sensivelmente os arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973.

A Lei nº 10.931/2004 trouxe alterações profundas na legislação registrária no que tange à retificação de registros imobiliários, em sentido amplo ante a nova redação conferida aos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Conferiu o legislador ao oficial de registro de imóveis a atribuição de retificar os registros e averbações, nas hipóteses de omissão, imprecisão ou incorreção, mesmo que, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral resulte ou não alteração de área.12

A partir desta modificação legislativa, o tabelião tem o poder de efetuar retificações nos registros quando houver omissão, imprecisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perímetro que resulte na alteração de área.

Em 02.08.2004, por força da edição da Lei nº 10.931, que dispõe sobre o Patri-mônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias, foram modificadas as redações dos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos [6.015, de 31.12.1973], que tratam, especificamente, da retificação de registros de imóveis, com relação a áreas que não possuam as reais metragens e confrontações. O principal objetivo da nova lei foi dar celeridade ao procedimento de retificação. A nova sistemática permite ao proprietário optar, além do pedido de retificação judicial, perante a Vara de Registros Públicos, pela instauração de processo administrativo junto a Circunscrição Imobiliária competente, ressalvada a necessidade de intervenção judicial nos casos em que alguma parte se sentir prejudicada.13

A doutrina entende que foi realizada importante inovação legislativa, pois proporcionou que o próprio oficial do registro proceda a retificações no registro de imóveis em procedimento administrativo simplificado.

12 SWENSSON, Walter Cruz; SWENSSON NETO, Renato; SWENSSON, Alessandra Seino Granja. Lei de registros públicos anotada. 4. ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006. p. 500.

13 PROLIK, Augusto. Retificação imobiliária. 2007. Disponível em: <http://www.informanet.com.br/artas-soc061204.htm>. Acesso em: 8 jan. 2010. p. 6.


[...] importante inovação introduzida pelo legislador é o procedimento admi-nistrativo de retificação de registro de imóvel, que, a partir da edição da Lei nº 10.931/2004, passou a ser feito pelo próprio oficial do registro de imóveis, submetendo-se ao Judiciário tão-só as situações em que não houver acordo en-tre as partes ou verificar-se potencial lesão ao direito de propriedade de algum confrontante. As retificações de registros imobiliários, na forma regulada pela Lei nº 6.015/1973, configuravam-se procedimento de jurisdição voluntária.14

A partir desse momento, o Poder Judiciário será provocado a se mani-festar somente sobre questões em que houver litígio entre os interessados [não havendo possibilidade de conciliação] ou se verificar possível lesão a patrimô-nio alheio.

Deve ser lembrado que a redação anterior do art. 212 da Lei nº 6.015/1973 somente previa a hipótese de retificação do registro imobiliário na forma judi-cial, mesmo que o procedimento fosse tratado como de jurisdição voluntária.

É o que determinava o art. 212 da Lei nº 6.015/1973 antes da alteração efetuada pela Lei nº 10.931/2004: “[...] se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”15.

O legislador inverteu a sistemática legislativa anterior, pois a antiga re-gra da obrigatoriedade da retificação judicial não mais existe, passando a tor-nar como regra a retificação do registro diretamente realizada no registro de imóveis.

[...] esse panorama foi alterado, saindo de um quadro onde a regra era a retifica-ção judicial e somente excepcionalmente poderia o registrador corrigir os erros evidentes, para a atual sistemática, onde o registrador teve a sua competência ampliada, com a possibilidade de retificação administrativa, facultando-se ao in-teressado a retificação por meio de procedimento judicial.16

Pelo paradigma atual, a competência do oficial do registro de imóveis foi ampliada para realizar as retificações por meio de processo administrativo; entretanto, a lei ainda faculta ao interessado a realização da retificação por meio judicial.

14 MELLO, Maurício Bianchini. A retificação extrajudicial no registro de imóveis. 2006. Disponível em: <http://www.sinoregsp.org.br/noticia_impressao.asp?noticia=393>. Acesso em: 8 jan. 2010, p. 4.

15 BRASIL. Lei nº 6.015/1973. Dispõe sobre os registros públicos. 1973. Legislação [Brasília]. Disponível em: <https://www.presidencia.gov.br>. Acesso em: 20 jan. 2010, p. 11.

16 SOUZA, Luis Antonio Medeiros. O procedimento de retificação no registro imobiliário. 13.11.2005. Disponível em: <www.boletimjuridico.com.br>. Acesso em: 8 jan. 2010, p. 8.


Com efeito, a tarefa de aprimoramento dos dados registrais conferida ao regis-trador teve sua magnitude adequada à dinâmica reclamada pela prática dos negócios jurídicos com o advento da Lei Federal nº 10.931/2004. O referido diploma legal introduziu modificações na Lei de Registros Públicos [Lei Federal nº 6.015/1973] que se prestam à melhor realização dos serviços de registro, por possibilitar que a retificação dos dados se dê, em certos casos, no próprio âmbito cartorário, tornando despicienda a morosa via judicial. Vale lembrar que a retifi-cação não enseja a substituição de um registro por outro, e nem tampouco o can-celamento do registro, mas opera tão-somente a correção do erro constatado.17

O autor supracitado relembra que a retificação extrajudicial não dá mar-gem para a substituição do registro, nem mesmo o seu cancelamento, pois a sua função é somente retificar erros constatados no registro de determinado imóvel.

Muito se ganhará em tempo e desburocratização com essa nova orientação, que deve ser estendida a todas modalidades de registros públicos. É essencial que toda a matéria que não seja tipicamente judicial seja subtraída da pletora de feitos que assola o Judiciário, na busca de sua reforma. Essa nova possibilidade de retificação de registro imobiliário afina-se com esse desiderato, sendo apenas o começo.18

A doutrina vem se manifestando favorável à medida imposta pelo legis-lador, por entender que a retificação extrajudicial do registro se presta à melhor realização do serviço cartorário e auxilia a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário.

3 A RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

O art. 212 da Lei nº 6.015/1973, após as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/2004, determina que a retificação será feita diretamente pelo oficial do registro se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade.

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo oficial do registro de imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedi-mento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.19

17 OLIVEIRA, José Celso Ribeiro Vilela de. A retificação no registro imobiliário. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1365, 28 mar. 2007. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9662>. Acesso em: 8 fev. 2010, p. 5.

18 VENOSA, Sílvio de Salvo. A nova retificação de registro..., p. 8.

19 BRASIL. Lei nº 6.015/1973. Dispõe sobre os registros públicos..., p. 11.


Pode se mencionar que o oficial do registro de imóveis teve a sua com-petência [e responsabilidade] ampliada, permitindo que fosse realizada admi-nistrativamente a retificação do registro imobiliário em algumas situações espe-cíficas.

Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem ser resumidos nos seguintes: voluntariamente pelas partes, v.g., através de escritura pública de re-ratificação, que depois será levada a registro; administrativamen-te, por iniciativa do próprio oficial do registro, de ofício; administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial; administrativamente a requerimento dos confrontantes; judicial-mente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP, não alterado pela Lei nº 10.931/2004 a requerimento de qualquer interessado. O que aconteceu foi que o legislador ampliou os poderes do oficial do registro de imó-veis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e elencou as hipóteses em que o Sr. Oficial poderá atuar “de ofício”, retirando tanto quanto possível a intervenção do juiz no processo retificatório.20

Assim, após as modificações supramencionadas [pela Lei nº 10.931/2004], os meios pelos quais podem ser realizadas retificações no registro imobiliário foram ampliados, os quais podem se identificar como:

a) de ofício pelo oficial do registro;

b) voluntariamente pelas partes;

c) a requerimento do interessado;

d) a requerimento dos confrontantes;

e) em processo judicial contencioso.

Além da possibilidade da retificação realizada de forma administrativa pelo oficial do registro de imóveis, o oficial pode realizar a retificação de ofício em alguns casos específicos, sem que tenha que consultar o juiz corregedor.

Entretanto, há de se mencionar que a retificação realizada de ofício pelo oficial do registro deve observar apenas os casos em que se verificar a necessi-dade da correção de erro material de pontos laterais da descrição do registro.

Como se sabe, pelo princípio da instância ou rogação, não é dado ao registrador proceder a atos de ofício, já que se assegura ao titular do domínio a manutenção do registro. Assim, a retificação de ofício deve-se ater aos atos de correção de erro material que incida sobre pontos meramente laterais da descrição do re-

20 PAIVA, J. A. Almeida. Procedimentos para retificação de registro imobiliário. Alterações dos artigos 212, 213 e 214 da LRP. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 533, 22 dez. 2004. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6083>. Acesso em: 8 jan. 2010, p. 4.


gistro. Impossível, pois, a retificação de ofício nos casos em que se dependa de produção de novas provas.21

A própria lei delimita a legitimidade para a realização das retificações de ofício para os casos em que não exista potencialidade de ocorrer prejuízos a terceiros e aos casos em que a prova do alegado seja pré-constituída.

Ressalta-se que, a princípio, todos os registros da matrícula que envol-vam os elementos secundários do registro podem ser modificados, desde que a retificação não abranja a modificação da área perimetral do imóvel.

Ressalte-se que toda e qualquer informação constante do registro ou averbação pode ser retificada, uma que vez que o procedimento envolve elementos secun-dários da matrícula do imóvel, e não a modificação da área do bem. Todavia, para que o oficial proceda à retificação, é necessária prova cabal do equívoco, mediante a apresentação de documentos expedidos pela prefeitura ou órgãos públicos de outros entes da Federação, plantas e memoriais elaborados por pro-fissionais.22

A retificação poderá ser realizada somente com prova pré-constituída e cabal do erro, omissão ou equívoco encontrado, mediante apresentação de documentos preferencialmente de órgãos públicos, plantas e memoriais ela-borados por profissionais habilitados e regularmente inscritos nos respectivos órgãos de classe.

Não há dúvidas de que a intenção do legislador foi a de simplificar o procedimento para a retificação dos registros imobiliários; entretanto, foram criados mecanismos para garantir a licitude do procedimento e evitar o mau uso deste serviço público.

Embora a lei tenha facilitado a retificação, não se descuidou da segurança jurídi-ca que sempre deve estar presente em matéria de registro públicos. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descriti-vo e dos demais documentos apresentados, responderão os requerentes e o pro-fissional que elaborou o memorial pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.23

O oficial do registro tem o dever de zelar pelo cumprimento da lei e deverá denunciar à autoridade competente qualquer fraude nos documentos apresentados com o pedido de retificação, sob pena de responder pela omissão.

Os responsáveis pela fraude, como os requerentes e profissionais que elaboraram a planta e/ou o memorial descritivo, responderão civil e criminal-

21 OLIVEIRA, José Celso Ribeiro Vilela de. A retificação no registro imobiliário..., p. 4.

22 MELLO, Maurício Bianchini. A retificação extrajudicial..., p. 4.

23 SOUZA, Luis Antonio Medeiros. O procedimento de retificação..., p. 9.


mente pelos eventuais prejuízos, independentemente das sanções disciplinares que couberem ao caso.

3.1 as hipóteses de retiFicação

Após as modificações legislativas supramencionadas, extrai-se dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973 que, em algumas hipóteses específicas dispostas pela lei, podem haver a retificação administrativa no próprio registro de imóveis, como em casos de omissões, imprecisões e erros verificados na matrícula de determinado registro.

O legislador dividiu em dois grupos as omissões, imprecisões e erros passíveis de retificação. Em alguns deles agrupou aqueles cuja correção não oferecem risco de acarretar prejuízos a terceiros, nenhuma potencialidade de dano. Tais hipó-teses estão apontadas nas letras a a g do inciso I do art. 213. No outro apontou apenas um caso de correção que pode acarretar prejuízos a terceiro. É aquele indicado no inciso II do art. 213. Omissões, imprecisões e erros insuscetíveis de causar prejuízos a terceiros – seriam erros, omissões e imprecisões evidentes, perceptíveis à primeira vista, que não exigiriam maior exame ou estudo para sua constatação.24

As hipóteses em que o registro pode ser retificado estão dispostas nos incisos I e II do art. 213 do diploma legal supramencionado.

O primeiro inciso cuida das situações em que a correção do erro, da omissão ou do equívoco não ofereça risco de prejuízos a terceiros; o segundo cuida de única hipótese que a correção poderá vir a acarretar prejuízos a ter-ceiro.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:



c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por docu-mento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;


24 BALBINO FILHO, Nicolau. Averbações e cancelamentos no registro de imóveis. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 504.



g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, com-provada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando hou-ver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medi-da perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – Crea, bem assim pelos confrontantes.25

A retificação extrajudicial realizada no registro de imóveis pode ocorrer a requerimento do interessado nos seguintes casos [também de ofício]:


As omissões, as imprecisões e os erros insuscetíveis de causar prejuízos a terceiros são aqueles evidentes, que podem ser vistos à primeira vista, que não demandem maiores exames ou estudos para a verificação.

Swensson escreveu: “[...] podem ser corrigidos pela simples exibição de documento ou certidão expedida. É necessária, porém, uma advertência, a prova do erro de ser pré-constituída, preexistente, ante a impossibilidade de produção de provas”26.


A indicação ou atualização de confrontação também pode ser realizada no próprio registro, mas, para tanto, é necessário que o requerente apresente junto com o pedido uma certidão da matrícula do imóvel confinante.

c) alteração de denominação de logradouro público, desde que com-provada por documento oficial;

Desde que a alteração da denominação do logradouro público tenha sido efetuada de forma oficial pelo Poder Público, o interessado pode requerer a retificação do registro com a simples apresentação de documento oficial que comprove a alteração.

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alte-ração das medidas perimetrais;


26 SWENSSON, Walter Cruz et al. Lei de registros públicos..., p. 504.


A doutrina entende que esta hipótese deveria estar inclusa no inciso I do art. 213, visto que tem a potencialidade de causar prejuízos a terceiros, mesmo que o dispositivo coloque que a retificação não ocorrerá se houver alteração das medidas perimetrais.


Não se trata de alteração de limites perimetrais, mas de mera constatação pelo oficial do registro, ou pelo proprietário/interessado, que houve erro no cál-culo matemático da área, observando as medidas constantes do registro.

Segundo Swensson:

[...] a possibilidade de correção de erro em cálculo matemático da área tomando--se por base as medidas perimetrais constantes do registro. Para isso basta que, considerando-se os mesmos fatores [correspondentes às medidas perimetrais], re-faça-se o cálculo, indicando-se, obviamente, em que consistiu o erro detectado.27


Trata-se de medida necessária para uniformizar duas matrículas de imó-veis confrontantes, onde um deles teve a linha divisória retificada no registro, evitando, assim, que duas matrículas confrontantes tenham registro de uma mesma linha divisória diferente.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das par-tes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

Não há dúvidas na presente hipótese, visto que se trata de mera retifi-cação da qualificação pessoal das partes que compõe o registro. É necessário apresentação de documento oficial para se vislumbrar o erro ou mesmo da decisão judicial em caso de necessidade da produção de prova.

Nota-se que as hipóteses supradescritas apresentam a possibilidade de retificação decorrentes, na grande maioria, de erros cometidos na própria con-fecção do registro ou mesmo imprecisões administrativas que podem ser corri-das até de ofício.

Há de se mencionar que parte da doutrina entende que houve erro na técnica legislativa, pois algumas das hipóteses do inciso I não deveriam com-portar a retificação de ofício, mas somente mediante apresentação de requeri-mento efetuado pelo interessado.

27 Idem, p. 505.


Todavia, as demais hipóteses elencadas, tais como: b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, compro-vada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângu-los de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por do-cumentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas são casos que só chegam ao conhecimento do oficial se alguém levá-los ao seu conhecimento, e este alguém só pode ser o interes-sado em cujo nome consta o registro, através de requerimento, razão pela qual deveriam estar elencados no “inciso II” que norma as hipóteses de retificação a requerimento do interessado, bem como pelo confrontantes.28

A retificação extrajudicial realizada no registro de imóveis pode ocorrer [somente] a requerimento do interessado no seguinte caso:

a) no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que re-sulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com pro-va de anotação de responsabilidade técnica no competente Conse-lho Regional de Engenharia e Arquitetura – Crea, bem assim pelos confrontantes.

Quando a medida implicar alteração da área do imóvel, a retificação far-se-á mediante requerimento, que deverá fazer-se acompanhar das plantas e do me-morial descritivo elaborado por profissional habilitado, com ART. Cabe exclusi-vamente ao detentor do domínio requerer a retificação da área, seja a maior ou a menor. Importante salientar que, ao contrário do que ocorre nas hipóteses men-cionadas, neste caso é indispensável que o requerimento venha acompanhado da aquiescência dos confrontantes. Tratando-se de alteração de medidas, devem eles declarar-se de acordo com a situação fática que resultará nos imóveis. Digno de registro é o conceito de confrontante, que não se restringe ao proprietário, mas se estende ao possuidor, ou seja, aquele que ocupa o imóvel a qualquer título.29

Diante da possibilidade de causar danos a terceiros, o legislador colo-cou esta hipótese em inciso separado, limitando a legitimidade ao interessado. Também é denominado de pedido consensual porque exige a anuência dos confrontantes na própria planta.

O pedido consensual deve ser recebido pelo oficial de registro acompanhado de planta e memorial descritivo, elaborado por profissional habilitado, com a

28 PAIVA, J. A. Almeida. Procedimentos para..., p. 7.

29 MELLO, Maurício Bianchini. A retificação extrajudicial..., p. 5.


anuência dos confrontantes diretamente na planta. Vale lembrar, por “confron-tante” entende-se não somente o proprietário do imóvel, mas também o seu eventual ocupante, por força do § 10 do art. 213 da LRP, desde que não seja seu mero detentor.30

O pedido também tem que apresentar planta e memorial descritivo [assinado por profissional legalmente habilitado], com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

3.2 o procedimento da retiFicação

A Lei nº 10.931/2004 não só possibilitou que os interessados pudessem requerer a retificação do registro imobiliário diretamente no registro de imóveis, facultando ao interesse das partes o procedimento judicial, mas também elabo-rou um procedimento para que as retificações fossem efetuadas pelo oficial do registro.

Com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, temos os seguintes meios para promover as retificações: a) por escritura pública, levada depois a registro; b) por ato do oficial, de ofício; c) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial; d) por processo judicial contencioso (ação ordinária).31

A nova sistemática proporcionada pela alteração do art. 213 da Lei nº 6.015/1973 possibilita que as retificações no registro podem ser promovidas por:

a) escritura pública, levada depois a registro;

b) ato do oficial, de ofício;

c) processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do inte-ressado como de ofício, com ou sem decisão judicial;

d) processo judicial contencioso.

Portanto, cabe mencionar que as inovações trazidas pela Lei nº 10.931/2004 ampliaram o rol de procedimentos previstos na Lei nº 6.015/1973 para retifica-ção do registro imobiliário. São estes os atuais procedimentos possíveis:

a) procedimento administrativo simplificado, realizado de ofício pelo oficial do registro de imóveis;

30 OLIVEIRA, José Celso Ribeiro Vilela de. A retificação no registro..., p. 5.



b) procedimento administrativo simplificado a requerimento do inte-ressado ou dos confrontantes;

c) procedimento administrativo mediante a notificação de confrontan-tes e terceiros interessados;

d) procedimento administrativo, com a intromissão do Juiz Corregedor pela impugnação do procedimento por um dos interessados;

e) procedimento judicial.

O novo sistema permite que a retificação obedeça os seguintes procedimentos: a) procedimento administrativo simplificado, de ofício; b) procedimento ad-ministrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos confrontantes; c) procedimento administrativo com notificação de terceiros; d) procedimen-to administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do Juiz Corregedor; e) procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. O pro-cedimento administrativo retificatório simplificado pode se processar de ofício, determinando o oficial que seja feita a retificação, nas hipóteses acima referen-ciadas, ou a requerimento do interessado, mediante simples petição com a prova do alegado. O oficial do registro de imóvel passou a ter uma função mais atuante na retificação, pois preside o procedimento administrativo simplificado, manda processá-lo, indefere-o, pode exigir diligências, e notifica os interessados, aco-lhendo ou não o pedido.32

O pedido apresentado pelo interessado pode ser simples, mas deve ser claro e objetivo sobre qual o interesse na retificação, bem como devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo do imóvel, elaborado por pro-fissional habilitado. Primordialmente, deverá constar na planta a anuência dos confrontantes.

O requerimento, com a correta descrição do imóvel, atendendo aos requisitos de que trata o caput do art. 225, deverá conter os característicos, as confrontações e as localizações do imóvel e nome dos confrontantes. Quando se tratar só de ter-reno, ainda, a especificação acerca do lado do logradouro (par ou impar), quadra e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima. O que se exige, portanto, é a mais completa caracterização física do imóvel retificando, que de-verá ser obtida através da contratação de profissional da área de engenharia, para a confecção do competente memorial descritivo e da respectiva planta.33

O oficial averbará a retificação mediante pedido do interessado, desde que não haja impugnação, que o pedido esteja instruído com os documentos necessários para comprovar o alegado e atendidos os requisitos do art. 225 Lei

32 Idem, p. 8.

33 PROLIK, Augusto. Retificação imobiliária..., p. 6.


nº 6.015/1973. Se ausente algum dos requisitos, o oficial do registro indeferirá o pedido de retificação.

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do lo-gradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário [...].34

O art. 213 da Lei nº 6.015/1973 determina que o confrontante que não tiver assinado a planta para retificação deverá ser notificado pelo oficial de re-gistro de imóveis competente para se manifestar em quinze dias.

Art. 213. [...]

[...]

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notifi-cado pelo oficial de registro de imóveis competente, a requerimento do interes-sado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoal-mente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do oficial de registro de imóveis, pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.35

A notificação poderá ocorrer pessoalmente ou pelo correio [aviso de re-cebimento], como também por solicitação do oficial de registro de imóveis, pelo oficial de registro de títulos e documentos da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

Não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, deverá ser realizada a notificação por edital, também com prazo de quinze dias, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

Art. 213. [...]

[...]

§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do re-gistro de imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o


35 Idem, p. 11.


mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.36

A não apresentação de impugnação será considerada como anuência tácita dos confrontantes acerca da procedência da retificação do registro imobi-liário, motivo pelo qual o oficial do registro poderá averbar a retificação.

Mas a retificação poderá ser indeferida mesmo que não haja impugna-ção, desde que o pedido não esteja instruído com a documentação exigida. O processo administrativo não comporta dilação probatória; portanto, havendo dúvidas acerca da retificação, o pedido deve ser indeferido ou encaminhado ao Juiz Corregedor.

A ausência de impugnação caracteriza anuência presumida. Em tal hipótese e na de anuência expressa, o oficial passará a verificar se o pedido está formalmente em ordem, se preenche os requisitos legais e se está instruído com os documen-tos indispensáveis à apreciação do pedido. Ausentes os requisitos legais ou os documentos indispensáveis, também fundamentadamente, indeferirá o pedido.37

Havendo impugnação, obrigatoriamente o oficial do registro deverá in-timar o interessado postulante e o profissional que tiver assinado a planta e o memorial descritivo para se manifestarem sobre a impugnação no prazo de quinze dias.

Art. 213. [...]

[...]

§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impug-nação no prazo da notificação.

§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.38

Não havendo conciliação entre requerente e impugnante, o oficial reme-terá o processo ao Juiz Corregedor, que poderá realizar uma instrução sumária sobre os fatos ou mesmo decidir de plano. Todavia, se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, o Juiz então remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Art. 213. [...]

36 Idem, p. 12.




[...]

§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação ami-gável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o inte-ressado para as vias ordinárias.

§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.39

O procedimento do art. 213 da Lei nº 6.015/1973 também poderá ser utilizado para apurar os remanescentes de áreas parcialmente alienadas. Neste caso, somente serão considerados confrontantes os confinantes das áreas rema-nescentes.

Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificação consensual, o in-teressado que tiver seu imóvel fracionado por sucessivas alienações parciais po-derá requerer a apuração da área remanescente de seu imóvel. A planta deverá levar em conta todos os imóveis destacados ou apresentar a localização exata do imóvel apurando.40

O mesmo procedimento previsto no referido dispositivo legal também poderá ser utilizado para demarcação e retificação de áreas públicas, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

O procedimento de retificação, agora administrativo e simplificado, po-derá ser realizado até de ofício pelo oficial do registro, ou mesmo a requerimen-to de qualquer interessado por simples requerimento. O Juiz Corregedor ou a via judicial somente será utilizado diante de casos específicos e excepcionais.

3.3 Foro judicial e extrajudicial

A nova disposição dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973, com a re-forma processual já citada no presente estudo, ampliou o foro disponível para apresentação de pedido de retificação do registro imobiliário, que poderá ser processado:

39 Idem, p. 13.



a) no próprio registro de imóveis no foro do imóvel;

b) no registro de imóveis no foro do imóvel, mas subordinado ao crivo do Juiz Corregedor competente, desde que presentes as hipóteses específicas do art. 213 da Lei nº 6.015/1973;

c) em umas das varas judiciais especializadas da Justiça comum, ob-servando as competências materiais e territoriais.

A retificação do registro pode processar-se: a) diretamente no cartório, perante o oficial do registro no foro da localização do imóvel; b) perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo cartório registral, quando a ele remetido pelo oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e seus §§; c) na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel referido no registro. O art. 212 deu ao interessado, pessoa em cujo nome está feito o registro, a opor-tunidade de requerer ao oficial do registro de imóveis competente, por meio do procedimento administrativo a retificação, que também poderá ser feita por meio de procedimento judicial.41

A retificação imposta perante o registro de imóveis é o administrativo [foro extrajudicial], mediante apresentação de pedido simples efetuado em pe-tição ou em formulário que pode ser oferecido pelo próprio oficial do registro de imóveis [munido da documentação demonstrativa da necessidade da retifi-cação].

Importante mencionar que não cabe qualquer recurso administrativo do indeferimento do pedido de retificação pelo oficial do registro, cabendo apenas ao interessado aforar o pedido judicial para retificação do registro imobiliário.

[...] da decisão administrativa do oficial de registro de imóveis que deferir ou indeferir pedido de retificação de matrícula, registrou ou averbação, não cabe recurso administrativo. Não só porque não prevê a Lei de Registros Públicos a possibilidade de recurso administrativo contra tal decisão como, também, não integra o oficial de registro estrutura administrativa da qual fazem parte a Corre-gedoria Permanente, a Corregedoria Permanente, a Corregedoria-Geral da Justiça e o Conselho Superior da Magistratura.42

A segunda hipótese é similar à primeira, supramencionada, ou seja, é o foro extrajudicial, realizado por procedimento administrativo, mas o procedi-mento é subordinado ao crivo do Juiz Corregedor da comarca do local onde é situado o imóvel.

A intervenção do Juiz a que se refere os artigos questionados em sua nova reda-ção, evidentemente é a do Juiz Corregedor Permanente do Cartório de Registro




de Imóveis e se dará nas hipóteses de dissensão entre os interessados ou quando se exigir “outras provas”, que a norma foi omissa em identificá-las, mas sempre em instrução sumário sem discussão do direito de propriedade.43

As hipóteses estão descritas no art. 213 da Lei nº 6.015/1973. O oficial do registro deverá solicitar a intervenção do Juiz Corregedor nos casos em que houver impugnação do procedimento administrativo, sem que haja transação entre postulante e eventual impugnante, por qualquer confrontante ou terceiro interessado.

Segundo Swensson: “A intervenção do Juiz Corregedor permanente no procedimento administrativo somente terá lugar se, havendo impugnação, não houver sido celebrada transação entre o requerente e o impugnante”44.

A terceira hipótese é o foro judicial, ou seja, quando existe a neces-sidade ou a opção pela intervenção do Poder Judiciário. O art. 212 da Lei nº 6.015/1973 inverteu a antiga sistemática, como já mencionado anteriormen-te, e transformou em facultativo o foro judicial para retificação do registro imo-biliário.

Se houver impugnação fundamentada, se não ocorrer transação entre os interes-sados ou se o pedido envolver direito de terceiros, a retificação deverá ser deci-dida pelo juiz ainda em sede correcional. Se a controvérsia versar sobre direito de propriedade das partes, a matéria deverá ser objeto de processo judicial. No mais, situações comezinhas de retificação de registro serão decididas pelo regis-trador, o qual, se tiver dúvidas, consultará o juiz corregedor.45

Além dos procedimentos em que o interessado requerer a retificação por via judicial por opção própria, haverá necessidade de intervenção judicial quando a controvérsia levantada por um dos interessados versar sobre direito de propriedade das partes, quando, então, a controvérsia somente se resolverá por processo judicial.

A retificação pela via judicial segue o rito ordinário, previsto nos arts. 282 e seguintes do CPC, e tem palco sempre que houver conflito de interesses no ob-jeto da retificação, como, por exemplo, no caso de o interessado não conseguir anuên cia de qualquer das pessoas que a pôr o seu consentimento para a retifi-cação pretendida. [...] Dessa forma, não sendo possível a retificação por via ad-ministrativa, a ação contenciosa ordinária poderá ser proposta: pelo proprietário com título não registrado contra titular aparente do direito real; pelo proprietário com título registrado contra beneficiário de direito real indevidamente registrado;



45 VENOSA, Sílvio de Salvo. A nova retificação do registro..., p. 9.


pelo proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de não-cancelamento de um direito real já extinto; na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente; pelo titular de um direito real sobre coisa alheia, se terceiro sem causa legítima o registrar em lu-gar do verdadeiro titular; se o direito real for cancelado sem fundamento jurídico; se fizer registro indevido de uma restrição ao direito real; se conferir prioridade indevida a um outro direito real; pelo titular de direitos distintos.46

Em havendo a requisição judicial para a retificação do registro imobili-ário ou não sendo possível esta retificação pelo procedimento administrativo direto no registro de imóveis, a ação judicial, contenciosa e ordinária, poderá ser proposta pelo:

a) proprietário do imóvel com título não registrado contra titular apa-rente do direito real ou pelo proprietário com título registrado con-tra beneficiário de direito real indevidamente registrado;

b) proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal, no caso de não cancelamento de um direito real já extinto, na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente;

c) titular de um direito real sobre coisa alheia quanto: terceiro o regis-trar em lugar do verdadeiro titular, for feito registro de uma restrição indevida ao direito real, for conferida prioridade a um outro direito real de forma indevida e/ou quando o direito real for cancelado sem fundamento jurídico;

d) titular de direitos distintos.

Portanto, via de regra, a participação no procedimento de retificação do registro imobiliário do Juiz Corregedor e do Juiz em processo judicial somente ocorrerá em casos mais complexos, pois nos demais o oficial do registro é com-petente para realizar a retificação de forma administrativa.

4 INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO

Antes das modificações efetuadas pela Lei nº 10.931/2004 e a necessi-dade da realização do procedimento judicial para retificação do registro, a Lei nº 6.015/1973 determinava a necessidade da manifestação do Ministério Públi-co sobre a retificação.



É o que determinava o § 3º do art. 213 da Lei nº 6.015/1973 antes da alteração efetuada pela Lei nº 10.931/2004:

Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

[...]

§ 3º O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.47

A redação atual dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973 [alterados pela Lei nº 10.931/2004] não prevê a manifestação do Ministério Público nos proce-dimentos administrativo e judicial de retificação.

Esta modificação legislativa transformou a retificação extrajudicial em regra e a retificação judicial em exceção, justamente com a finalidade de faci-litar o procedimento inerente às retificações, tornando-o mais célere e menos oneroso.

O art. 213, § 3º, revogado, exigia a presença do Ministério Público nos pro-cedimentos administrativo e judicial de retificação; com a nova redação do art. 213 foi abolida a intervenção do Ministério Público nos procedimentos ad-ministrativos, já que nos procedimentos judiciais a exigência do MP como custos legis está nos arts. 82 e seguintes, assim como no Código Civil e em outras leis específicas.48

Assim, não se justificaria simplificar todo o procedimento para realização das retificações dos registros imobiliários, abster a necessidade do procedimen-to judicial e, mesmo assim, manter a formalidade da manifestação ministerial nas retificações.

[...] a intervenção do MP nos procedimentos administrativos, ainda que simpli-ficados, como custos legis, assegura a defesa da ordem pública e dos interesses sociais, bem como garante ao MP sua função de zelar pelo efetivo respeito dos serviços de relevância pública aos direitos assegurados na Constituição da Repú-blica [art. 129], dando mais legitimidade às medidas retificatórias e assegurando o respeito aos direitos de eventuais terceiros prejudicados, evitando procedimen-tos desnecessários.49

Mas há de se ressaltar que a doutrina especializada vem entendendo que nos procedimentos inerentes à retificação de registro de imóveis a exigência



49 Idem, p. 13.


da presença do Ministério Público ainda é necessária diante da atuação como custos legis.

5 O REGISTRO E AS NULIDADES

O art. 214 da Lei nº 6.015/1973 não foi alterado pela Lei nº 10.931/2004, permanecendo com a redação original no seu caput, onde determina que “as nulidades de pleno direito do registro uma vez provadas, invalidam-no, inde-pendentemente de ação direta”, mas foram acrescentados cinco novos parágra-fos ao dispositivo legal50.

Segundo Venosa: “[...] tendo em vista o princípio de veracidade e pre-sunção relativa, os registros ficam sujeitos à declaração de nulidade ou ação de anulação, se feitos em desacordo com a lei ou se espelharem situação não verdadeira”51.

As nulidades de pleno direito tornam qualquer ato jurídico nulo e são encontradas e numeradas no atual Código Civil:

a) celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

b) for ilícito, impossível, indeterminável o seu objeto ou quando o mo-tivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

c) não revestir a forma prescrita em lei;

d) for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade ou quando tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

e) a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV – não revestir a forma prescrita em lei;

V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

50 BRASIL. Lei nº 6.015/1973. Dispõe sobre os registros..., p. 9.

51 VENOSA, Sílvio de Salvo. A nova retificação de registro..., p. 10.


VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.52

Portanto, em ocorrendo alguma das situações caracterizadas como nuli-dades de pleno direito [absolutas – supracitadas], desde que devidamente com-provadas, invalidam o registro imobiliário independente de ação judicial.

Muito embora a Lei nº 6.015/1973 mencione que haverá a invalidação do registro diante de nulidade de pleno direito independentemente de ação di-reta, a doutrina consultada entende necessária a instauração de procedimento judicial.

Embora a Lei de Registros Públicos permita que a invalidação do registro em ra-zão de prova de ocorrência de nulidade de pleno direito independentemente de ação direta, necessária será a instauração de procedimento, pelo Juiz Corregedor permanente, de ofício, mediante promoção do oficial do registro de imóveis ou a requerimento do interessado, assegurados aos titulares dos direitos reais inciden-tes dos direitos reais objeto do registro.53

Este fato pode ser comprovado pelo próprio art. 214 da Lei nº 6.015/1973, que determina expressamente que caberá apelação ou agravo da decisão [con-forme o caso que se apresente] que decretar a nulidade do registro.

A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos, mas o Magis-trado poderá realizar, a qualquer momento e sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel, caso entenda que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação.

Art. 214. [...]

§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.

§ 2º Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar da-nos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

52 BRASIL. Lei nº 10.406/02. Instituiu o novo Código Civil. 2002. Legislação [Brasília]. Disponível em: <https://www.presidencia.gov.br >. Acesso em: 10 jan. 2010, p. 49.



§ 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver pre-enchido as condições de usucapião do imóvel.54

O § 4º da norma legal supra determina que, uma vez realizado o blo-queio judicial da matrícula onde ocorreu a nulidade comprovada, o oficial do registro de imóveis não poderá mais praticar qualquer ato naquele respectivo registro.

Na matrícula que estiver sob suspeita de ter sido praticada nulidade ple-na, não poderá sofrer qualquer registro ou averbação, salvo quando necessário para evitar o perecimento de direito ou a ocorrência de lesão grave e de difícil reparação.

Entretanto, novos atos serão praticados somente com autorização expres-sa do órgão judicial que analisa o pedido, desde que haja a pré-notação dos tí-tulos dos interessados, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução acerca do bloqueio anteriormente realizado.

O art. 214 da Lei nº 6.015/1973 também teve acrescentado o § 5º pela Lei nº 10.931/2004, o qual determina que a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

Neste caso, é importante mencionar que devem ser excluídos os bens pú-blicos por serem insuscetíveis de usucapião. O terceiro de boa-fé deve pleitear o benefício imposto pelo dispositivo legal supracitado para fazer valer os seus direitos, mas tal benefício não aproveitará o terceiro que deu causa ou auxiliou na nulidade reconhecida no registro.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei nº 10.931/2004 dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorpo-rações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliá-rio, Cédula de Crédito Bancário, alterando o Decreto-Lei nº 911/1969, as Leis nºs 4.591/1964, 4.728/1965 e 10.406/2002.

O art. 212 da Lei nº 6.015/1973, após as alterações da Lei nº 10.931/2004, passou a prever que a retificação do registro imobiliário poderá ser realizada administrativamente se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade.

A partir desta modificação, o oficial do registro passou a ter o poder de efetuar retificações nos registros e averbações quando houver omissão, impre-

54 BRASIL. Lei nº 6.015/1973. Dispõe sobre os registros..., p. 9.


cisão ou incorreção, e até nos casos em que haja inserção ou alteração de perí-metro que resulte na alteração de área.

A doutrina apresentada no estudo entende que foi realizada importante inovação legislativa, pois proporcionou que o próprio oficial do registro proce-da a retificações no registro de imóveis em procedimento administrativo sim-plificado.

Portanto, a partir desse momento o Poder Judiciário será provocado a se manifestar somente sobre questões em que houver litígio entre os interessados [não havendo possibilidade de conciliação] ou se verificar possível lesão a pa-trimônio alheio.

Observa-se que o legislador inverteu a sistemática anterior, pois a regra anterior à Lei nº 10.931/2004 da obrigatoriedade da retificação judicial não mais existe, passando a tornar como regra a retificação do registro diretamente realizada no registro de imóveis.

Os incisos I e II do art. 213 da Lei nº 6.015/1973 trazem as hipóteses especificadas em que o registro imobiliário pode sofrer retificações administra-tivas, como em casos de omissões, imprecisões e erros verificados na matrícula de determinado registro.

O inciso I cuida das situações em que a correção do erro, da omissão ou do equívoco não oferece risco de prejuízos a terceiros, caso em que a reti-ficação pode se realizar de ofício pelo oficial do registro; o inciso II cuida das hipóteses em que a correção poderá vir a acarretar prejuízos a terceiro, motivo pelo qual não poderá ser realizada de ofício.

O art. 213 da Lei nº 6.015/1973 também traz os procedimentos neces-sários para que a retificação do registro imobiliário ocorra. O pedido que não tenha tido impugnação será deferido e averbado se tiver todas as documenta-ções necessárias.

Havendo impugnação, obrigatoriamente o oficial do registro deverá in-timar o interessado postulante e o profissional que tiver assinado a planta e o memorial descritivo para se manifestarem sobre a impugnação no prazo de quinze dias.

Havendo conciliação entre as partes, a retificação será averbada pelo oficial do registro; mas, se não houver conciliação, o pedido será enviado ao Juiz Corregedor competente para que o pedido de retificação seja analisado e decidido.

O pedido administrativo de retificação terá que apresentar prova pré--constituída do alegado, ou seja, não terá dilação probatória, mas os casos que


forem enviados ao Juiz Corregedor poderão sofrer uma instrução probatória sumária antes da decisão.

Importante mencionar que não cabe qualquer recurso administrativo do indeferimento do pedido de retificação pelo oficial do registro, cabendo apenas ao interessado aforar o pedido judicial para retificação do registro imobiliário.

A redação atual dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973 [alterados pela Lei nº 10.931/2004] não mais prevê a manifestação do Ministério Público nos procedimentos administrativo e judicial de retificação [ao contrário da redação anterior].

Mas a doutrina apresentada no presente estudo demonstra que, nos pro-cedimentos inerentes à retificação de registro de imóveis, a exigência da pre-sença do Ministério Público ainda é necessária diante da atuação como custos legis.

O art. 214 da Lei nº 6.015/1973 não teve o seu caput alterado pela Lei nº 10.931/2004, permanecendo com a redação original, mas foram acrescenta-dos cinco parágrafos à redação original, prevendo alguns dispositivos inerentes à invalidação do registro imobiliário diante de nulidades de pleno direito [desde que devidamente comprovadas].

É de se reconhecer que a reforma efetuada nos três dispositivos legais estudados é mais um dos dispositivos criados com o fim de melhorar o serviço público e auxiliar a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário.

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Assunto Especial – Acórdão na Íntegra


1730

Superior Tribunal de JustiçaAgRg no Agravo em Recurso Especial nº 515.120 – RJ (2014/0111451‑8)Relator: Ministro Luis Felipe SalomãoAgravante: Raul André Ferreira RochaAdvogados: Fábio Henrique Andrade dos Santos e outro(s)

Luis Felipe Malaquias dos Santos Campana e outro(s) Nicanor Souza

Agravado: Carlos Augusto Soares Alvim CorreaAgravado: Leila Carneiro Ramos Soares Alvim CorreaAdvogado: Tadeu de Sales Pessoa

ementa

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC – INEXISTÊNCIA – LEGITIMIDADE DE POSSUIDOR DE TÍTULO SEM REGISTRO PARA A DEFESA DA POSSE DE IMÓVEL – SÚMULA Nº 84/STJ – CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE – SÚMULA Nº 83/STJ – DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL – SÚMULA Nº 284/STF – AGRAVO NÃO PROVIDO

1. Não há falar em violação do art. 535 do Código de Processo Civil pois o Tribunal de origem dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alega-ções e fundamentos expendidos pelas partes.

2. De acordo com a jurisprudência do STJ, o promitente compra-dor de imóvel tem legitimidade para manejar embargos de terceiro e proteger a posse indireta deste bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário. Precedentes.

3. A ausência de correta especificação, clara e objetiva, sobre a alega-da violação dos dispositivos tidos por violados, bem como a falta de arrazoado jurídico impugnativo congruente com os fundamentos do acórdão que embasam o especial, caracterizam argumentação defi-

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ASSUNTO ESPECIAL – ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA �� 71

ciente a impossibilitar a compreensão exata da controvérsia, atraindo a incidência da Súmula nº 284/STF.

4. O especial é recurso de fundamentação vinculada, não lhe sendo aplicável a exegese do brocardo iura novit curia e, portanto, ao re-lator, por esforço hermenêutico, não cabe extrair da argumentação qual dispositivo teria sido supostamente contrariado a fim de suprir deficiência da fundamentação recursal, cuja responsabilidade é intei-ramente do recorrente.

5. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa.

acórdão

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indica-das, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, com aplicação de multa, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo (Pre-sidente), Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 06 de novembro de 2014 (data do Julgamento).

Ministro Luis Felipe Salomão Relator

relatório

O Sr. Ministro Luis Felipe Salomão (Relator):

1. Cuida-se de agravo regimental interposto contra decisão de minha la-vra, que negou provimento ao agravo, tendo em vista a inexistência de violação do art. 535 do CPC; a consonância do acórdão recorrido com o entendimento preconizado por esta Corte (Súmula 83/STJ); bem como a deficiência na funda-mentação recursal (Súmula nº 284/STF).

Nas razões do presente agravo regimental, a parte ora agravante sustenta, em síntese, que houve omissão no acórdão proferido pelo Tribunal de origem a respeito da legitimidade do recorrido para manejar embargos de terceiro, tendo em vista que a promessa de compra e venda foi feita por instrumento particular desprovido de registro.

Outrossim, assevera que o acórdão não está em sintonia com a jurispru-dência do STJ, na medida em que, “[...] os embargos de terceiros foram pro-

72 �� RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ASSUNTO ESPECIAL – ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA

postos com base no ‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda’, celebrado com a Construtora Bulhões Carvalho da Fonseca S/A (atualmente Massa Falida), que não foi levado a registro perante o competente Ofício de Registro de Imóveis (RGI), pelo que não gerou efeitos erga omnes, mas, tão somente, entre as partes contratantes. Nesse sentido o Agravante demonstrou, às fls. 422/423, que, em se tratando de instrumento particular, incide a impo-sição legal do registro para que o contrato de compra venda se torne oponível a terceiros, tendo citado e transcrito os dispositivos legais que confirmam essa obrigação (arts. 108, 1.417 e 1.245, § 1º, do Código Civil vigente (‘CC 2002’).” (fl. 497).

Afirma, que todos os dispositivos de lei federal que regem a matéria trazi-da no especial foram devidamente apontados e esclarecida a infração à norma.

Por fim, insiste na existência de dissídio jurisprudencial sobre a matéria ventilada.

É o relatório.

ementa

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC – INEXISTÊNCIA – LEGITIMIDADE DE POSSUIDOR DE TÍTULO SEM REGISTRO PARA A DEFESA DA POSSE DE IMÓVEL – SÚMULA Nº 84/STJ – CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE – SÚMULA Nº 83/STJ – DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL – SÚMULA Nº 284/STF – AGRAVO NÃO PROVIDO

1. Não há falar em violação do art. 535 do Código de Processo Civil pois o Tribunal de origem dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alega-ções e fundamentos expendidos pelas partes.

2. De acordo com a jurisprudência do STJ, o promitente compra-dor de imóvel tem legitimidade para manejar embargos de terceiro e proteger a posse indireta deste bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário. Precedentes.

3. A ausência de correta especificação, clara e objetiva, sobre a alega-da violação dos dispositivos tidos por violados, bem como a falta de arrazoado jurídico impugnativo congruente com os fundamentos do acórdão que embasam o especial, caracterizam argumentação defi-


ciente a impossibilitar a compreensão exata da controvérsia, atraindo a incidência da Súmula nº 284/STF.

4. O especial é recurso de fundamentação vinculada, não lhe sendo aplicável a exegese do brocardo iura novit curia e, portanto, ao re-lator, por esforço hermenêutico, não cabe extrair da argumentação qual dispositivo teria sido supostamente contrariado a fim de suprir deficiência da fundamentação recursal, cuja responsabilidade é intei-ramente do recorrente.

5. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa.

voto

O Sr. Ministro Luis Felipe Salomão (Relator):

2. A irresignação não merece prosperar.

Com efeito, não há violação do art. 535 do CPC, pois o acórdão proferi-do na origem não possui vício a ser sanado por meio de embargos de declara-ção, uma vez que o Tribunal a quo se manifestou acerca de todas as questões relevantes para a solução da controvérsia – tal como lhe fora posta e submetida –, apresentando todos os fundamentos jurídicos pertinentes, à formação do juí-zo cognitivo proferido na espécie.

A Corte local apreciou a lide, discutindo e dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. O teor do acórdão recorrido resulta de exercício lógico, restando mantida a pertinência entre os fundamentos e a con-clusão.

O princípio do “livre convencimento do juiz” confere ao magistrado o poder-dever de analisar os fatos e fundamentos que entende necessários ao equacionamento da questão, não estando adstrito às teses jurídicas apre-sentadas pelas partes (AgRg no Ag 685.087/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, J. 25.10.2005).

Na verdade, os embargos opostos, pretendiam rediscutir questões já pon-deradas na decisão.

3. Ademais, como dito na decisão recorrida, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento preconizado por esta Corte, ao consignar a legitimidade do promitente comprador de imóvel para proteger a posse (indire-ta) deste bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário.


Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – ALEGAÇÃO DE USU-CAPIÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – JUSTO TÍTULO – SÚMULA Nº 84-STJ – POSSE – SOMA – PERÍODO NECESSÁRIO À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA ATINGIDO

I – Ainda que não passível de registro, a jurisprudência do STJ reconhece como justo título hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra e venda. Aplicação da orientação preconizada na Súmula nº 84.

II – Se somadas as posses da vendedora com a dos adquirentes e atuais possui-dores é atingido lapso superior ao necessário à prescrição aquisitiva do imóvel, improcede a ação reivindicatória do proprietário ajuizada tardiamente.

III – Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 171.204/GO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, J. 26.06.2003, DJ 01.03.2004, p. 186) – grifo nosso.

PROCESSUAL CIVIL – RECURSO ESPECIAL – AGRAVO REGIMENTAL – FRAU-DE À EXECUÇÃO – INOCORRÊNCIA – DOAÇÃO ANTERIOR AO AJUIZAMEN-TO DAS EXECUÇÕES – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – SÚMULA Nº 84 DO STJ

I – Sendo incontroverso nos autos que a doação dos imóveis do casal às filhas menores se deu por meio de instrumentos particulares, submetidos ao Ofício de Notas para o reconhecimento, em data anterior ao ajuizamento das execuções, não há que se falar em fraude à execução.

II – Segundo o entendimento pacífico desta Corte, a ausência de registro da escri-tura no cartório de imóveis não impede o acolhimento da pretensão das recorren-tes – por aplicação da Súmula nº 84/STJ, por analogia –, preservando-se, assim, o bem, daquele estranho à lide, que seja objeto de constrição judicial indevida, ainda que exista relação de parentesco do proprietário ou possuidor com o exe-cutado. Precedentes.

Agravo Regimental improvido.

(AgRg-REsp 921.768/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, Julgado em 15.02.2011, DJe 28.02.2011)

AGRAVO REGIMENTAL – EMBARGOS DE TERCEIRO – PROMITENTE COM-PRADOR – BOA-FÉ – DEFESA DA POSSE CONTRA PENHORA DE IMÓVEL OB-JETO DE NEGÓCIO – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁ-RIO – POSSIBILIDADE – SÚMULA Nº 84/STJ

1. O celebrante de promessa de compra e venda tem legitimidade para proteger a posse contra penhora incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução. Súmula nº 84 do STJ.


2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 172.704/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, Julgado em 19.11.2013, DJe 27.11.2013)

4. De outro lado, o recorrente, na via especial, limita-se a arguir violação à lei federal no tocante à impossibilidade de desconstituição da penhora lavrada nos autos, sem indicar quais os artigos e qual norma teriam sido malferidos.

Sendo assim, a decisão agravada, de forma escorreita, negou provimento ao agravo, pela verificação de deficiência na fundamentação do apelo nobre.

Ocorre que o especial é recurso de fundamentação vinculada, não lhe sendo aplicável a exegese do brocardo iura novit curia; e, portanto, ao relator, por esforço hermenêutico, não cabe identificar qual dispositivo teria sido supos-tamente contrariado a fim de suprir deficiência da argumentação recursal, cuja responsabilidade é inteiramente do peticionante.

Como é cediço, a lei estabelece pressupostos ou requisitos para a admis-sibilidade do recurso e, portanto, cabe à parte formulá-lo em estrito cumpri-mento à lei.

Quando deficiente, impede seu conhecimento, atraindo o óbice da Sú-mula nº 284/STF.

Em consonância com esse entendimento, destaco o seguinte precedente:

“PROCESSUAL CIVIL – RECURSO ESPECIAL – PETIÇÃO ININTELIGÍVEL – INÉP-CIA – SÚMULA Nº 284 DO STF

– É inepta a petição do recurso especial que não tem sentido textual lógico, isto é, que se limita a tecer ilações confusas, sem desenvolvimento lógico, sem concatenação de idéias, clareza ou coerência da exposição, sem desenvolver argumentação minimamente inteligível, porquanto dessa forma fica inviabilizada a compreensão da controvérsia, nos termos da Súmula nº 284/STF.

Recurso especial não conhecido.” (REsp 650.070/RS, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, Rel. p/Acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 17.09.2007)

Outrossim, é uníssona a jurisprudência desta Corte a propósito da inci-dência, por analogia, da Súmula nº 284/STF no recurso especial:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO – AGRAVO REGIMENTAL – RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO – MANDADO DE SEGURANÇA – CRÉDITO--PRÊMIO DO IPI – FALTA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA – SÚMULA Nº 7/STJ – FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL NÃO ATACADO – SÚMULA Nº 126/STJ – RAZÕES RECURSAIS QUE NÃO APONTAM ESPECIFICAMENTE O DISPOSITI-VO LEGAL VIOLADO – SÚMULA Nº 284/STF


1. Omissis.

2. Omissis.

3. Primeiramente, cumpre notar que o Recurso Especial não apresenta de forma clara e objetiva qual dispositivo legal teria sido violado (fls. 182-194), o que torna aplicável, por analogia, a Súmula nº 284/STF.

4. Omissis.

5. Omissis.

6. Agravo Regimental não provido.

(AgRg no REsp 1312995/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 01.08.2012)

5. O recurso mostra-se manifestamente inadmissível, a ensejar a aplica-ção da multa prevista no art. 557, § 2º, do CPC.

6. Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental e aplico, à parte ora agravante, multa de 1% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia.

É como voto.

certidão de julGamento Quarta turma

AgRg no AREsp 515.120/RJ

Número Registro: 2014/0111451-8 Processo Eletrônico

Números Origem: 00709103520098190001 20010011269298 201424553507 709103520098190001

Em Mesa Julgado: 06.11.2014

Relator: Exmo. Sr. Ministro Luis Felipe Salomão

Presidente da Sessão: Exmo. Sr. Ministro Raul Araújo

Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. Durval Tadeu Guimarães

Secretária: Belª Teresa Helena da Rocha Basevi

autuação

Agravante: Raul André Ferreira Rocha


Advogados: Nicanor Souza Fábio Henrique Andrade dos Santos e outro(s) Luis Felipe Malaquias dos Santos Campana e outro(s)

Agravado: Carlos Augusto Soares Alvim Correa

Agravado: Leila Carneiro Ramos Soares Alvim Correa

Advogado: Tadeu de Sales Pessoa

Assunto: Direito civil – Obrigações – Espécies de contratos – Compra e venda

aGravo reGimental

Agravante: Raul André Ferreira Rocha

Advogados: Nicanor Souza Fábio Henrique Andrade dos Santos e outro(s) Luis Felipe Malaquias dos Santos Campana e outro(s)

Agravado: Carlos Augusto Soares Alvim Correa

Agravado: Leila Carneiro Ramos Soares Alvim Correa

Advogado: Tadeu de Sales Pessoa

certidão

Certifico que a egrégia Quarta Turma, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, com aplicação de multa, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Raul Araújo (Presidente), Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Assunto Especial – Ementário

Registro Imobiliário

1731 – Ação anulatória – arrematação de imóvel em hasta pública – registro imobiliário – terceiro

“Ação anulatória. Arrematação de imóvel em hasta pública. Improcedência dos embargos à arre-matação reconhecida. Consolidação da propriedade em favor da arrematante. Ato jurídico per-feito. Imóvel registrado em nome de terceiro por força de segunda arrematação realizada sem a observância da preferência da penhora/arrematação anterior. Nulidade do registro impugna-do caracterizada. Honorários de advogados. Critérios de fixação. Quantum. Redução. Possibi-lidade. Considerando que a autora se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito pleiteado, consistente na legítima aquisição da propriedade do imóvel litigioso por meio de ato jurídico perfeito, consistente em arrematação em hasta pública ocorrida nos autos nº 024.92.879514-5; considerando também que o referido imóvel foi indevidamente registrado em nome da primeira ré por força de penhora/arrematação posterior, promovida sem a observância da preferência da penhora anterior, é imperiosa a confirmação da sentença que julgou procedente o pedido inicial, declarando a nulidade dos registros impugnados e, ao mesmo tempo, determinou a realização do registro em nome da real proprietária do bem. À luz dos critérios legais previstos no art. 20, §§ 3º e 4º do CPC, é possível reduzir os honorários de advogados fixados na espécie.” (TJMG – AC 1.0024.05.894115-4/001 – 17ª C.Cív – Rel. Des. Lucas Pereira – DJe 08.02.2011)

1732 – Alienação de bens – protesto – averbação no registro imobiliário

“Agravo regimental. Processo civil. Protesto contra alienação de bens. Averbação no registro imo-biliário. Súmula nº 83/STJ. Ofensa ao art. 535 do CPC. Inexistência. Reexame do conjunto fático--probatório. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Decisão agravada mantida. Improvimento. I – A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. II – ‘O poder geral de cautela do juiz, disciplinado no art. 798 do CPC, é supedâneo para permitir a averbação, no registro de imóveis, do protesto de alienação de bens, e se justifica pela necessidade de dar conhecimento do protesto a terceiros, servindo, desse modo, como advertência a pretendentes à aquisição dos imóveis do possível devedor, resguardando, por-tanto, os interesses de eventuais adquirentes e do próprio credor. Precedente da Corte Especial.’ (REsp 811.851/SP, Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª T., DJe 20.11.2006). III – O acolhimento das ale-gações dos agravantes não dispensa o reexame de prova. Rever a conclusão a que chegou o Tribu-nal a quo demandaria a incursão no conjunto probatório para concluir-se da forma requerida pelo Recorrente. Incide nesse ponto a Súmula nº 7/STJ. IV – O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. Agravo Regimental improvido.” (STJ – AgRg-Ag 1333611/MT (2010/0130445-5) – 3ª T. – Rel. Min. Sidnei Beneti – DJe 26.11.2010)

1733 – Fraude à execução – alienação na pendência de ação monitória – inexistência de inscrição de penhora – registro imobiliário – inocorrência

“Processual civil. Fraude à execução. Alienação na pendência de ação monitória. Inexistência de inscrição da penhora. Lei nº 8.953/94. CPC, art. 659. I – Nos termos do art. 659 do CPC, na reda-ção que lhe foi dada pela Lei nº 8.953/94, exigível a inscrição da penhora no cartório de registro imobiliário para que passe a ter efeito erga omnes e, nessa circunstância, torne-se eficaz para impedir a venda a terceiros em fraude à execução. II – Caso em que, à míngua de tal requisito, a alienação é hígida, salvo se demonstrado o consilium fraudis, o que na espécie não aconteceu. III – Recurso especial não conhecido.“ (STJ – REsp 469.513-RS – 4ª T. – Rel. Min. Aldir Passarinho Junior – DJU 1 09.02.2004)

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Comentário Editorial SÍNTESETrata-se de agravo de instrumento em face da decisão do julgador de primeiro grau que, nos autos de execução, indeferiu pedido de declaração de fraude à execução, sob o argumento de que a transferência do bem ocorrera antes da citação executiva.

O agravante citou em suas razões o art. 600 do CPC, segundo o qual considera atentatório à dignidade da justiça o ato do devedor que frauda a execução.

Postulou também o provimento do recurso para que seja declarada a ineficácia dos atos de alienação perpetrados pelo demandado.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul negou provimento ao agravo, em acórdão que decidiu que não constituía fraude à execução a alienação do bem imóvel ocorrida na pendência de ação de conhecimento, sem que se prove a ocorrência de consilium fraudis.

Inconformado, o Banco interpôs recurso especial que sustenta, em síntese, que foi o próprio devedor que os alienou e, diante disso, não haveria como se reconhecer a boa-fé.

O Relator ressaltou que a jurisprudência do STJ exige não apenas a existência da citação, mas a inscrição da penhora, o que não ocorreu no caso.

Esclareceu que o art. 659 do CPC exige a inscrição da penhora no cartório de registro imobiliário para que passe a ter efeito erga omnes e, nessa circunstância, tornar-se eficaz para impedir a venda a terceiros em fraude à execução; assim, não conheceu do recurso especial.

Nelson Nery e Rosa Maria de Andrade Nery doutrinam:

“O exeqüente pode providenciar o registro da penhora de bens imóveis, no cartório de registro imobiliário, independente de autorização ou de mandado judicial.

O registro de penhora no registro de imóvel caracteriza presunção absoluta (iuris et de iure) de que o ato da penhora chegou ao conhecimento de terceiros, dada a publicidade dos registros imobiliários.

Esse registro não é condição para a existência, validade e eficácia do ato da penhora. Sua fina-lidade é dar conhecimento da penhora a terceiros.“

Sobre o § 4º do art. 659, trazem à baila o seguinte precedente jurisprudencial:

“Após o acréscimo do § 4º ao CPC 659, por força da Lei nº 8.953/94, o registro de penhora passou a constituir elemento constitutivo do ato.

Logo, em relação a terceiros de boa-fé, a fraude à execução por força da alienação ou oneração de bem penhorado somente se caracterizará se efetivada após o registro da constrição judicial, salvo má-fé comprovada do adquirente, inocorrente na espécie.“ (2º TACSP, Ap 610934-0/4, 10ª C., Rel. Juiz Marcos Martins, v.u., J. 29.08.2001) (Código de processo civil comentado. 7. ed. São Paulo: RT, 2003. p. 658-659)

1734 – Posse – ação de reintegração – loteamento – registro imobiliário – desnecessidade

“Administrativo e processual civil. Reintegração de posse. Loteamento. Registro. Desnecessidade. Precedentes. Art. 535, II, CPC. Alegada violação. Não ocorrência. Divergência jurisprudencial. Não caracterização. 1. Não houve omissão no aresto recorrido, porquanto este foi devidamente fundamentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. É cediço o entendimento nesta Corte de que o órgão julgador não está adstrito ao pronunciamento acerca dos dispositivos susci-tados pelas partes, devendo aplicar ao caso os que entender pertinentes, de acordo com o seu livre convencimento motivado. 2. Quanto ao mérito, a questão cinge-se em saber se é dispensável ou não a inscrição no registro imobiliário para a comprovação do caráter público da área cujo lote-amento foi aprovado pelo Poder Público. Já é pacífico no STJ o entendimento no sentido de que, independentemente do registro em cartório imobiliário, incorporam-se ao domínio do Município as áreas destinadas ao uso comum, sendo suficiente a aprovação do loteamento. Precedentes. 3. O recurso também não merece passagem pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que a simples transcrição de trechos de votos e de ementas considerados paradigmas não é su-ficiente para dar cumprimento ao que exigem os arts. 541 do CPC e 255 do RISTJ. 4. Recur-so especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.” (STJ – REsp 900873/SP – (2006/0248299-0) – 2ª T. – Rel. Min. Mauro Campbell Marques – DJe 15.10.2010)

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1735 – Promessa de compra e venda de imóvel – promitente comprador e promitente ven-dedor – legitimidade passiva

“Processual civil. Tributário. IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimi-dade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema já julgado pelo regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ nº 08/2008. 1. ‘A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.’ (REsp 1111202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell, Primeira Seção, DJ 18.06.2009, julgado de acordo com o regime previsto no art. 543-C do CPC). 2. Recurso Especial não provido.” (STJ – REsp 1220244/SP – (2010/0196302-0) – 2ª T. – Rel. Min. Mauro Campbell Marques – DJe 04.03.2011)

1736 – Registro de imóveis – separação de cônjuges – partilha – aditamento – bens decor-rentes de herança – registro prévio

“Separação de cônjuges. Bens herdados por um dos cônjuges. Registro da partilha no registro de imóveis. Posterior inclusão daqueles bens no formal de partilha resultante da separação. Providên-cia necessária para a averbação da separação no registro de imóveis. Do processo de separação de cônjuges devem constar especificadamente os bens que irão compor os quinhões dos separandos, seja por partilha amigável, seja por decorrência do regime matrimonial em havendo bens que não se comunicam. Se do processo da separação constar declaração genérica no sentido de caber a um dos cônjuges os bens que vierem a compor seu quinhão por falecimento do pai, cujo inventário tramita em juízo orfanológico, faz-se necessário o prévio registro no cartório imobiliário da parti-lha daquele acervo, que deverá ser especificado no arrolamento, mediante aditamento no formal de partilha extraído no processo de separação, para fins de averbação no registro de imóveis. Provimento do recurso, com deferimento do aditamento requerido.” (TJRJ – Ag 2002.002.19946 – 16ª C.Cív – Rel. Des. Edson Vasconcelos – DJRJ 05.06.2003)

Destaque Editorial SÍNTESEÍntegra do voto do Relator:

“Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto tempestivamente contra a decisão foto-copiada à fl. 5, pretendendo o agravante o aditamento do formal de partilha expedido em seu fa-vor, a fim de serem discriminados os bens que compuseram o quinhão decorrente do falecimento de seu pai, o qual lhe coube na íntegra, por força de partilha acordada com o cônjuge-mulher.

Sustenta o agravante a necessidade do referido aditamento, por força de exigência formulada pelo 5º Ofício de Registro de Distribuição, sem o que não poderão ser efetuados os componentes registros dos bens que compõem o seu quinhão no Cartório de Registro de Imóveis.

É necessário que se especifique no processo de separação de cônjuges os bens que irão compor os quinhões dos separandos, seja por partilha amigável, seja por decorrência do regime matri-monial em havendo bens que não se comunicam.

Caso conste no processo da separação declaração genérica no sentido de caber a um dos cônju-ges os bens que vierem a compor seu quinhão por falecimento do pai, cujo inventário tramita em juízo orfanológico, conforme ocorrido no caso em questão, faz-se necessário o prévio registro no cartório imobiliário da partilha daquele acervo, que deverá ser especificado no arrolamento, me-diante aditamento no formal de partilha extraído no processo de separação, para fins de averba-ção no registro de imóveis, a teor da inteligência dos arts. 167, II, e 14, da Lei nº 6.015/1973.

À conta de tais fundamentos, dá-se provimento ao recurso, deferindo-se o aditamento reque-rido.”

1737 – Registro imobiliário – adquirente – boa-fé – honorários de advogado – cabimento – responsabilidade

“Embargos de terceiro. Registro imobiliário. Honorários advocatícios. Possibilidade de arbitramen-to. Pretensão resistida. 1. Não pode subsistir a constrição sobre imóvel quando todos os elementos

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dos autos levam à conclusão da existência de boa-fé da adquirente. 2. No caso, em princípio, poderia ser aplicada a Súmula nº 303 do STJ, no tocante à aplicação da causalidade. Ocorre que o embargado defendeu a regularidade da constrição, pelo que deve arcar com os ônus da sucum-bência.” (TRF 4ª R. – AC 2003.04.01.017990-3/RS – 1ª T. – Rel. Des. Fed. Joel Ilan Paciornik – J. 27.06.2007)

1738 – Registro imobiliário – compra e venda – ação ordinária – cancelamento

“Processual civil. Administrativo. Ação ordinária. Desconstituição de título. Cancelamento de re-gistro imobiliário. Descumprimento de condição resolutiva expressa. Ilegitimidade recursal do Mi-nistério Público Federal. Previsão expressa de cláusula resolutiva. Extinção do direito. Provimento declaratório. Imprescritibilidade. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda para transmis-são de propriedade, sob cláusula resolutiva, ausente o interesse público primário de que trata o art. 82 do Código de Processo Civil, não se faz necessária a manifestação do Ministério Público Federal, o que resulta em sua ilegitimidade para o recurso. 2. A previsão expressa de cláusula reso-lutiva conduz à extinção do direito a que ela se opõe, ou seja, implementada a condição, indepen-dentemente de interpelação ou qualquer outra ação judicial, resta extinto o direito. A resolução (re-silição) opera-se ex tunc. 3. Para alguns mestres, havendo pacto comissório, o não pagamento leva à extinção de pleno direito, independentemente de intervenção judicial (Clóvis Beviláqua, Caio Mário e Arnold Wald). Outros, porém, entendem necessária a declaração judicial (Washington de Barros Monteiro, Silvio Rodrigues e Orlando Gomes). De qualquer forma, havendo resistência (lide), é necessário o pronunciamento judicial, como no caso. 4. Nessas hipóteses, a sentença será meramente declaratória, com efeito retroativo à data do descumprimento (ex tunc). 5. No caso, o autor da demanda busca provimento declaratório (nulidade do registro irregular), que não se su-jeita aos prazos prescricionais, pois aplicável o princípio da inesgotabilidade ou perpetuidade, se-gundo o qual ‘o direito não se extingue pelo não uso’. 6. Não se pode falar em prescrição da ação, porquanto contraditório admitir que independe de ação e, ao mesmo tempo, declarar extinto o direito à ação, com repercussão no próprio direito de fundo, visto que, a prevalecer o decidido na sentença recorrida, estar-se-ia admitindo a aquisição da propriedade imobiliária de bem público por via transversa da prescrição. Não há direito contra direito. 7. Apelação do Ministério Público Federal não conhecida. 8. Apelação do Incra provida.” (TRF 1ª R. – AC 2004.41.00.002440-0/RO – 4ª T. – Relª Juíza Fed. Conv. Rosimayre Gonçalves de Carvalho – DJe 04.12.2007)

1739 – Registro imobiliário – cotas condominiais – ação de cobrança – legitimidade passiva – vinculação

“Agravo regimental. Recurso especial. Cotas condominiais. Legitimidade passiva. Possuidora. 1. Consoante asseverado nas razões de decidir do REsp 539643/PR (Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª T., Julgado em 02.12.2004, DJ 17.12.2004, p. 521), esta Corte, em outras oportunidades, já relativizou a vinculação do registro imobiliário à legitimidade passiva para ação de cobrança de verbas condominiais, tendo atribuído responsabilidade àquele que exercia, comprovadamente, a posse do imóvel objeto da ação de cobrança, ou seja, àquele que usava e gozava do bem. 2. Agra-vo regimental desprovido.” (STJ – AgRg-EDcl-REsp 743725/SP – (2005/0064996-0) – 3ª T. – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJe 19.11.2010)

1740 – Registro imobiliário – impugnação de procedimento administrativo – decadência

“Processual civil e administrativo. Violação ao art. 535 do CPC. Alegações genéricas. Incidência da Súmula nº 284 do STF, por analogia. Bens públicos. Terrenos de marinha. Impugnação de pro-cedimento administrativo. Decadência. Incidência da Súmula nº 7 desta Corte Superior. Registro imobiliário. Oponibilidade em face da União. Caracterização do bem como propriedade particu-lar. Incidência das Súmulas nºs 126 desta Corte Superior e 283 do STF, por analogia. 1. Não se pode conhecer da apontada violação ao art. 535 do CPC pois as alegações que fundamentaram a

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pretensa ofensa são genéricas, sem discriminação dos pontos efetivamente omissos, contraditórios ou obscuros ou sobre os quais tenha ocorrido erro material. Incide, no caso, a Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal, por analogia. 2. Para acolher a tese da decadência, seria necessário avaliar fatos e provas, a fim de constatar se as datas que a União assevera como concludentes do procedimento administrativo foram efetivamente estas, bem como se houve ou não houve outros processos administrativos. Incidente, no ponto, a Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. O acórdão, na controvérsia de mérito, tem fundamentos constitucionais e infraconstitucionais para amparar suas conclusões, sem que tenha sido interposto o recurso extraordinário, caracteri-zando o trânsito em julgado da argumentação constitucional, suficiente para manter o dispositivo do acórdão recorrido, atraindo a incidência da Súmula nº 126 desta Corte Superior. 4. Observa-se que a origem, entre suas teses de fundamentação, consignou que o procedimento administrativo de demarcação é viciado, sendo que a União, no especial, deteve-se em linha argumentativa re-lacionada apenas à inoponibilidade do registro de imóvel para fins de descaracterização do bem como terreno de marinha. Assim sendo, aplicável a Súmula nº 283 do Supremo Tribunal Federal, por analogia. 5. Recurso especial não conhecido.” (STJ – REsp 1210853/ES – (2010/0163944-5) – 2ª T. – Rel. Min. Mauro Campbell Marques – DJe 08.02.2011)

1741 – Registro público de imóveis – escritura de venda e compra – inserção unilateral de dados – princípio da especialidade – ofensa

“Registro de imóveis. Escrituras de venda e compra. Inserção unilateral de dados. Ofensa ao prin-cípio da especialidade. Acesso ao registro negado. Recurso não provido.” (TJSP – AC 92.932-0/1 – CSM – Rel. Des. Luiz Tâmbara – DJSP I 23.08.2002)

Comentário Editorial SÍNTESEO acórdão, objeto de análise, cuida de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente dúvida imobiliária relativa ao registro de escrituras de venda e compra de imóvel matriculado no Registro de Imóveis da Comarca de São João da Barra.

Alegou a apelante que as escrituras não apresentavam descrição diferente do imóvel daquela constante da matrícula, mas que apenas teria havido inserção de rumos, graus e distâncias, sem alterar as divisas ou a área, que permaneceram as mesmas constantes da matrícula.

O Tribunal negou provimento ao recurso sob fundamento de que é indispensável a prévia re-tificação, para correção do registro, com a inserção das medidas perimetrais, rumos, marcos, distâncias, graus e área de superfície faltantes.

Entendeu o Relator que a descrição do imóvel que faça o título da venda deve coincidir com os dados constantes no fólio, pena de se admitir, o que é impossível, a unilateral inserção de elementos configuradores do prédio no registro, tudo sem a devida retificação judicial.

Adotou a decisão o princípio da especificidade, que decorre da Lei nº 6.015/1973, art. 225, § 2º, que é “aquele que visa a resguardar o registro imobiliário de equívocos que possam confun-dir as propriedades, causando embaraço à rápida consulta dos títulos” (CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 1999. p. 588).

1742 – Usucapião – certidão de registro do imóvel – ausência

“Apelação cível. Ação de usucapião. Ausência de certidão de registro do imóvel. Proprietários do bem não identificados. Citação irregular. Inicial inepta. Sentença reformada. Processo extinto sem resolução do mérito. 1. É requisito legal que a petição inicial indique o nome daquele que consta do registro do imóvel usucapiendo, como proprietário do bem (art. 942, CPC). 2. Se a certidão de registro de imóvel carreada com a inicial certifica a inexistência de registro do bem usuca-piendo e do seu proprietário, e os Autores, quando instados a emendar a exordial não a regulari-zam, o indeferimento da inicial é medida que se impõe.” (TJMG – AC 1.0114.01.002254-8/001 – 16ª C.Cív – Rel. Des. José Marcos Vieira – DJe 11.02.2011)

Parte Geral – Doutrina

Cautelas na Compra de Imóveis� Nada Muda com a Medida Provisória nº 656, de 7 de Outubro de 2014

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIORAdvogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor Titular do Curso de Mestrado em Direito da EPD, Professor de Direito Civil e Me-diação e Direito Arbitral nos Cursos de Graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – Teoria e Prática.

Tornou-se comum a utilização de factoides jurídicos, notadamente es-tampados em medidas provisórias, para anunciar “novidades” que não exis-tem e representam, na verdade, apenas ratificação daquilo que a jurisprudência construiu e a lei já prevê.

Me refiro à Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014, que, nos arts. 10 a 12, apenas ratifica aquilo que há muito se entende em razão da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça.

Eis o teor do seu art. 10:

Art. 10. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modifi-car direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos preceden-tes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuiza-mento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, proceden-do-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil [projeto do NCPC, art. 844];

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil [projeto do NCPC, arts. 808 e 860].

Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não preci-saria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula.

Não é assim e demonstrarei os motivos de tal ilação.

84 �� RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – DOUTRINA

Posso adquirir tranquilamente um imóvel de não houver penhora, arres-to, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula?

Definitivamente não.

A par de o art. 10 da indigitada Medida Provisória nº 656/2014 estabele-cer a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários sem que haja qualquer cons-trição ou gravame na matrícula, esta presunção, como já decorria do sistema consolidado na Súmula nº 375 do STJ, é relativa.

Por outras palavras, evidentemente – e não haveria necessidade da MP para isso –, se houver registro ou averbação de gravame, a presunção de ine-ficácia da aquisição ou do recebimento de direitos sobre o imóvel em face de ações reais, dívidas e restrições administrativas é absoluta, ou seja, não admitirá qualquer prova em sentido contrário.

Todavia, se não houver o registro, não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à exe-cução.

Não havendo registro de qualquer pendência, a conclusão evidente, evi-dentíssima, aliás, é que o ônus da prova de conhecimento do gravame ou cons-trição se transfere para o credor ou prejudicado.

Isto significa que se presume, de forma relativa, a higidez da transferên-cia, modificação ou extinção do direito sobre o imóvel se não houver registro ou averbação do gravame ou constrição, mas não significa que não tenha havi-do fraude contra credores ou fraude à execução.

Se não houver registro ou averbação de gravame, a eventual fraude será objeto de verificação fática, caso a caso, pela demonstração, pelo credor ou pelo prejudicado, da má-fé do adquirente.

Essa é a conclusão que se extrai do parágrafo único do art. 10 da Medida Provisória nº 656/2014, segundo o qual

não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Regis-tro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Portanto, se – e percebam que o condicionante é importante – o ad-quirente estiver de boa-fé ao operar a aquisição ou o recebimento de garantia imobiliária, a ele não poderão ser opostas “situações jurídicas” não constantes da matrícula, ou seja, ações, penhoras, arrestos, etc.

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – DOUTRINA �� 85

Contudo – e aí está a confusão de muitos –, não significa que, não haven-do o registro ou a averbação de gravames ou constrições na matrícula, o sistema prestigie o negócio e beneficie o terceiro que haja procedido com má-fé.

Seria até absurdo pensar o contrário.

Posso exemplificar: imaginem alguém que adquira imóvel de pessoa que, a par de não ter, em face do seu imóvel, qualquer gravame registrado ou averba-do, responde por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e assim por diante na mesma comarca da situação do imóvel.

O adquirente poderá ser considerado “de boa-fé” nessa situação?

Evidentemente que não, de tal sorte que haverá a fraude à execução em relação às ações já ajuizadas e a fraude contra credores em relação àquelas não ajuizadas, até em virtude da interpretação correta do parágrafo único do art. 10 da Medida Provisória nº 656/2014.

A única diferença é que, nesses casos – de ausência de registro ou aver-bação do gravame ou constrição –, competirá ao credor demonstrar a má-fé do adquirente, o consilium fraudis, posto que em favor do adquirente do imóvel ou do recebedor da garantia consistente em imóvel militará a presunção – relativa – de boa-fé.

Outro exemplo pode ser dado: pela leitura do art. 10, I, da Medida Pro-visória nº 656/2014 exige-se o registro da citação de ações reais ou reipersecu-tórias (que buscam o bem). Imaginem, então, a falsificação de documentos e a outorga de escritura com documentos falsos do vendedor que propõe, em face do adquirente, ação anulatória da escritura.

O adquirente poderia se furtar da citação, vender o imóvel para terceiro e, ainda que esse terceiro não tenha extraído qualquer certidão de distribuição de ações em face do vendedor, como não havia qualquer gravame na matrícu-la, a venda seria mantida e o titular do imóvel, que teve os seus documentos falsificados, perderia?

Obviamente que essa não é a solução e sequer é a interpretação correta da Medida Provisória nº 656/2014.

É óbvio que, nos casos exemplificados, se o adquirente não tomou a cau-tela de extrair as certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção – relativa, é bom que se diga – de boa-fé que em seu favor milita resta facilmente afastada.

Portanto, as certidões devem continuar sendo extraídas.


Sem extrair as certidões de praxe, a má-fé aflora e, a par de não haver qualquer constrição na matrícula, o negócio jurídico praticado será ineficaz perante ação ou execução já aforada, que tenham o condão de reduzir o alie-nante à insolvência; poderá ser anulada em razão da fraude contra credores no caso de dívidas ainda não ajuizadas por meio da ação pauliana ou revocatória, ou será anulada nos casos de falsificações de documentos do titular do imóvel.

Pensar diferente seria premiar a má-fé, o que, definitivamente, não de-corre do sistema.

Então o que mudou em relação ao entendimento consolidado na Súmula nº 375 do STJ?

Nada.

De acordo com a Súmula nº 375/STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má--fé do terceiro adquirente”.

O Ministro José Delgado resume bem a questão:

Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. Recurso especial não-provido. (REsp 791.104/PR, Relator Ministro José Delgado, DJ de 06.02.2006, p. 222)

O que isso quer dizer?

Quer dizer exatamente aquilo que foi incorporado, com uma linguagem confusa, pela Medida Provisória nº 656/2014, ou seja, que não havendo registro na matrícula, de qualquer gravame, ao credor incumbe a prova que o adquiren-te agiu de má-fé.

E essa prova pode consistir apenas na constatação que decorre da au-sência do oferecimento das certidões de praxe na comarca do imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o adquirente verificar a insolvência do alienante ou a dívida.

Nesse sentido:

Recurso especial. Embargos de terceiro. Adquirente de boa-fé. Penhora. Registro. Ônus da prova. 1. Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embar-gos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do grava-me transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume--se e merece ser prestigiada. 2. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 493914/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, 4ª Turma, Julgado em 08.04.2008, DJe 05.05.2008)


A alteração na Lei nº 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras) deixa clara a conclusão da necessidade de certidões para garantir a boa-fé do adquirente.

O Decreto nº 93.240/1986, regulamentador da Lei nº 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras), no § 2º do inciso V do art. 1º, está assim redigido:

§ 2º As certidões referidas na letra a do inciso III deste artigo [TRIBUTOS], so-mente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adqui-rente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.

Todavia, a Lei nº 7.433/1985 foi alterada pela MP 656/2014 para incluir o § 2º do art. 1º nos seguintes termos: “O tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, fican-do dispensada sua transcrição”.

Traduzindo, é obrigação funcional do notário, doravante, mencionar a existência de feitos ajuizados, donde conclui-se que essas certidões deverão – não poderão – ser apresentadas ao tabelião que consignará a sua entrega na escritura.

Nesses termos, fica ainda mais clara a necessidade de obtenção dessas certidões, além de outras, como a dos cartórios de protestos da comarca do imóvel e do domicílio do alienante se diferente for, para manutenção da pre-sunção relativa da boa-fé do adquirente de imóvel cuja matrícula não espelha qualquer gravame ou constrição e consequente higidez do negócio jurídico praticado.

Parte Geral – Doutrina

O Crédito Condominial e Sua Inclusão no Rol dos Títulos Executivos Extrajudiciais pelo Novo Código de Processo Civil

SABRINA BERARDOCCOAdvogada, Especialista em Direito Imobiliário pela PUC-SP, Especialista em Direito Tributário pela PUC-SP, Especialista em Direito Empresarial pela EPM (Escola Paulista da Magistratura), Palestrante convidada na Escola Superior da Advocacia – ESA, Professora Assistente no Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da PUC-COGEAE/SP (turma de 2012/2014).

RESUMO: Com a inclusão do crédito condominial na categoria do rol dos títulos executivos extrajudiciais, poderá o condomínio promover execução em face do condômino inadimplente, não havendo mais que se sujeitar à ação de cobrança ou monitória. A legitimidade, prescrição e possibilidade da aplicação do art. 290 do Código de Processo Civil (NCPC, art. 324, conforme redação da Câmara – PL 8.046/2010) foram objeto de estudo, considerando-se a natureza do crédito incluído – propter rem – e alguns julgados sobre os temas relacionados.

PALAVRAS-CHAVE: Despesas de condomínio; título executivo extrajudicial; art. 800 do NCPC; Projeto de Lei nº 8.046/2010; obrigações propter rem; prescrição; prestações vincendas.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Da hipótese legal projetada no artigo 800 (PL 8.046/2010); 1.1 Condomínio edi-lício e equiparados pela doutrina e jurisprudência; 1.2 Créditos condominiais: contribuições ordinárias e extraordinárias; 1.3 Convenção de condomínio e assembleia; 2 Das medidas judiciais para a cobrança de tais créditos antes do PL 8.046/210; 2.1 Ação de cobrança; 2.2 Ação monitória; 3 Do Título Executivo Extrajudicial; 4 Do crédito condominial no rol dos títulos executivos extrajudiciais; 4.1 Natureza do crédito; 4.2 Legitimidade para a execução; 4.3 Da petição inicial – Execução por quantia certa contra devedor sol-vente; 5 Da defesa do executado; 6 Da prescrição; 7 Das prestações vincendas; Conclusão; Referências.

INTRODUÇÃO

O objeto desta monografia é a inclusão, dentre o rol dos títulos exe-cutivos extrajudiciais, do “crédito referente às contribuições ordinárias ou ex-traordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembléia Geral, desde que documentalmente comprova-das”, conforme redação dada pela Câmara dos Deputados (PL 8.046/2010) ao art. 800 do novo Código de Processo Civil, e os reflexos desta inclusão sob os aspectos material e processual do referido crédito.

A inclusão das despesas condominiais como títulos extrajudiciais nos remeterá à análise de questões debatidas quando do reconhecimento da possi-bilidade do uso da ação monitória para o recebimento de tais verbas em detri-mento da ação de cobrança; de questões envolvendo a abrangência da defesa do condômino (e então executado); bem como da legitimidade para responder à execução em confronto com as regras do art. 568 do CPC e arts. 1.334, § 2º,


1.336, 1.337 e 1.345 do Código Civil e, por fim, da possibilidade ou não de inclusão no título das prestações vincendas, conforme previsto no art. 290 do Código de Processo Civil.

Para tanto, imprescindível será a abordagem acerca da natureza da obri-gação subsistente do título extrajudicial (propter rem) para fins de delimitação da responsabilidade patrimonial do condômino.

Assim, questões de ordem material serão levantadas neste trabalho, ainda que de forma superficial, já que necessárias à análise dos pontos que se pre-tende debater no campo processual e, mais precisamente, no campo do título executivo extrajudicial.

1 DA HIPÓTESE LEGAL PROJETADA NO ARTIGO 800 (PL 8.046/2010)

1.1 condomínio edilício e eQuiparados pela doutrina e jurisprudência

O art. 800 do Código projetado traz como título executivo o crédito re-ferente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral, desde que documentalmente comprovadas.

A primeira observação que nos cabe fazer é se, com a limitação das despesas vinculadas ao condomínio edilício (CC, arts. 1.331 a 1.358), poderá o intérprete da lei incluir nesse rol, também, as despesas decorrentes de con-domínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, face o Enunciado da Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF, cujo sentido é o seguinte: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do CC aplica-se, no que couber, aos condomínios as-semelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedades imobiliária e clubes de campo”.

Nota-se que referida observação nos remete à análise da interpretação da norma material frente à regra processual e se esta comporta interpretação exten-siva para abarcar outras hipóteses legais que não àquelas perfeitamente descri-tas no título. In casu, questiona-se se será possível uma execução fundada em título extrajudicial de despesas aprovadas nos chamados loteamentos fechados.

Tal questão certamente será alvo de estudo pela doutrina e jurisprudên-cia quando da edição da referida norma legal. Entretanto, ouso apontar pela impossibilidade da extensão de tal norma para abarcar outros créditos que não provenientes do condomínio edilício, com supedâneo na atual corrente doutri-nária, acerca de a figura do título executivo estar extremamente ligada à ideia de criação legal1.

1 WAMBIER, Luiz Rodrigues (Coord.).; ALMEIDA, Flávio Renato Correia de; TALAMINI, Eduardo. Curso avançado de processo civil. Processo de execução. São Paulo: RT, v. 2, 1998. p. 43.


Nesse sentido, Luiz Rodrigues Wambier:

Título executivo é cada um dos atos jurídicos que a lei reconhece como necessá-rios e suficientes para legitimar a realização da execução, sem qualquer nova ou prévia indagação acerca da existência do crédito; em outros termos, sem qual-quer nova ou prévia cognição quanto à legitimidade da sanção cuja determina-ção está veiculada no título.

Só será título executivo – só autorizará a ocorrência de processo de execução – aquele ato jurídico que a lei qualificar como tal. Há enumeração exaustiva dos títulos executivos no ordenamento. Eles são, nesse sentido, numerus clausus. [...]

Título executivo, ademais, é categoria processual. Não é instituto do âmbito do direito material. São as leis processuais que estabelecem quais os títulos executi-vos: fixam requisito para a existência de um tipo de processo e impõem condição para a ação executiva.

E a qualidade de título executivo a certos atos é dada pela lei processual devido a razões de conveniência prática e mediante a ponderação de valores jurídicos envolvidos. O atributo de título executivo, enfim, não é ínsito à relação jurídica de direito material que está na sua base, não lhe é necessariamente inerente. As normas processuais podem atribuir força executiva para um ato representativo de determinada categoria material de crédito e, depois, retirar-lhe tal eficácia, sem afetar a relação material creditícia. (p. 45)

Assim, sendo o título executivo uma criação legislativa, a primeira obser-vação que se põe em relação ao artigo comentado do Código projetado é que somente as contribuições ordinárias e extraordinárias provenientes de condo-mínio edilício regular (e não de fato) é que poderão ser alvo de cobrança via execução.

Entretanto, a par de tal posicionamento doutrinário, haverão de existir questionamentos em processos executivos quanto à possibilidade da via execu-tiva para a cobrança de créditos provenientes dos chamados condomínios de fato e loteamento fechado, ex vi da posição adotada pela jurisprudência brasi-leira quanto à validade da equiparação de institutos jurídicos diversos (condo-mínio de fato, condomínio edilício e loteamento fechado) para o mesmo fato – cobrança de taxa –, como se vê das ementas a seguir transcritas proferidas pelo egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

Apelação. Cobrança. Taxas condominiais2. Rateio de despesas comuns. Consti-tuição de associação devidamente registrada e anterior à aquisição do lote. Apro-veitamento dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a ensejar

2 No v. acórdão houve equiparação das figuras jurídicas do loteamento ao condomínio edilício, para fins de legitimar a cobrança das taxas exigidas pela associação de moradores, outorgando a estas contribuições também o caráter de propter rem.


o enriquecimento sem causa. Contribuição devida. Não há negativa acerca da realização dos serviços prestados, nem impugnação específica sobre as planilhas de valores apresentadas. Recurso provido. (TJSP, Apelação Cível nº 9095547-02.2009.8.26.0000, 4ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Rel. Silvério da Silva, J. 17.09.2014)

COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – LOTEAMENTO FECHADO – Ação con-tra adquirente de lote. Contribuição para manutenção de áreas comuns. Conven-ção condominial registrada. Equiparação a verdadeiro condomínio residencial. Possibilidade jurídica do pedido. Preliminar rejeitada. JTJ 233/31. Ainda que se considera que não tenham os réus se associado formalmente à autora, mas sendo proprietários de imóvel ali localizado e que a associação requerente, a benefí-cio dos proprietários, presta serviços destinados principalmente à manutenção e segurança do local, inequívoca a obrigação dos demandados em responder pelas respectivas despesas (na proporção das respectivas quotas-partes), sob pena de locupletamento ilícito. Da mesma forma, irrelevante tratar-se de loteamento, condomínio aberto ou fechado, vertical ou horizontal. A cobrança é devida pelos fundamentos acima expostos, já que se referem, inequivocadamente, ao rateio de despesas comuns a todos os proprietários e que a todos beneficiam. Julgado a respeito do tema: “LOTEAMENTO FECHADO – Taxa de contribuição de associa-do. Cabimento. Custeio de despesas ordinárias e extraordinárias, benfeitorias e serviços de fiscalização, conservação e limpeza de áreas comuns, dentre outros. Os loteamentos, embora não constituídos nos termos da Lei nº 4.591/1964, são inegavelmente, uma forma de condomínio especial, onde as despesas de be-nefício comum devem ser rateadas entre todos os proprietários. Vedação do enriquecimento sem causa. Irrelevância de o loteamento ser fechado ou não. Ação ordinária de cobrança procedente”. Recurso provido em parte. (TJSP, Apelação Cível nº 535.095-4/3-00, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Paulo Razuk, J. 12.02.2008, v.u. – destacamos)

A equiparação de institutos diversos (loteamento e condomínio de fato) à figura jurídica do condomínio edilício, para fins de cobrança de tais despesas, atualmente está sedimentada na jurisprudência e doutrina, fundada na premissa do enriquecimento sem causa. Do ponto de vista do direito material, em que pese tal entendimento e equiparação ser louvável, os seus reflexos no campo processual com a inclusão de tal crédito no rol dos títulos executivos poderá gerar muita discussão e polêmica, haja vista os princípios que norteiam o título executivo, tais como abstração, certeza e liquidez do crédito.

No título executivo, o crédito ali consignado deve gozar de certeza e li-quidez, mitigando, inclusive, a análise da prova quanto à formação de tal título, o que colidirá com a possibilidade de equiparação de tais créditos a condomí-nio de fato ou loteamento, tal como vem ocorrendo atualmente no campo da ação de cobrança. Nessa seara, a cobrança se lastreia na prova de que os servi-


ços foram prestados, embasando o então “título” para a ação. Nesse sentido, o Desembargador Francisco Eduardo Loureiro3 aponta:

As regras relativas ao condomínio edilício, que podem ser estendidas aos lotea-mentos fechados, são as das contribuições condominiais, para que todos os pro-prietários dos lotes paguem de modo proporcional o custo da manutenção de benefícios comuns a todos os adquirentes, como segurança e paisagismo, evi-tando o enriquecimento sem causa de uns em desfavor dos demais, consoante entendimento majoritário de nossos tribunais. É irrelevante que o loteamento seja ou não fechado por lei, ou, ainda, que o adquirente de lote seja ou não associado à associação de moradores. O que importa é a efetiva prestação de serviços que revertam em proveito geral e provoquem a valorização do imóvel.

[...]

A possibilidade de cobrança do custeio de serviços em tais empreendimentos é hoje objeto de acesa polêmica. [...]

A melhor orientação é a de que se deve analisar cada caso concreto e exigir a prova, a cargo da associação autora, de real e proveitosa prestação de serviços indivisíveis a todos os moradores ou adquirentes de lotes. (destacamos)

Como se vê, a equiparação de figuras assemelhadas ao condomínio edi-lício, para efeitos da ação executiva, não se mostra adequada, já que atinge a essência e o objetivo do título executivo que prescinde da análise probatória para a sua eficácia e executividade.

José Miguel Garcia Medina4, citando Cândido Rangel Dinamarco, aponta com propriedade:

[...] os títulos executivos são taxativamente estabelecidos pela norma jurídica (numerus clausus), e “em nenhuma hipótese é lícito ao intérprete acrescer, sob pena de ilegítima violação da esfera do (suposto) devedor”. Já se decidiu, em atenção a semelhante premissa, que não basta que a Lei diga que determinado contrato possa ser executado; mais que isso, impõe-se seja dada ao fato a quali-ficação de título executivo. (p. 43/44)

Logo, não é só no campo processual que a analogia de tais figuras ao condomínio edilício se mostra inadequada, mas também no campo material, recorrendo-me à posição de João Batista Lopes, em sua obra clássica Condomí-nio5, senão vejamos:

5.2. Inaplicabilidade do regime condominial aos chamados “condomínios fe-chados”

3 PELUSO, Cezar. Código civil comentado. Comentários ao artigo 1.331. 7. ed. São Paulo: Manole, 2013. p. 1337/1338.

4 Execução, São Paulo: RT, v. 3.

5 8. ed. São Paulo: RT, 2002. p. 55 e ss.


Razões de segurança individual e familiar são responsáveis pelo surgimento dos chamados “condomínios fechados”, modalidade de parcelamento do solo ur-bano que nenhum vínculo guarda com a propriedade horizontal (condomínio em edifícios). Com efeito, o novo Código Civil, em seus arts. 1.331 e seguintes, cuida exclusivamente do condomínio edilício (condomínio em edifícios), nada dispondo sobre parcelamento do solo, matéria que continua regida pela Lei nº 6.766/1979. [...] Já o chamado loteamento fechado (ou condomínio fechado) é figura anômala, que não se submete à disciplina do condomínio tradicional, nem do condomínio edilício, salvo quando vinculado a construções e desde que submetido ao regime especial da Lei nº 4.591/1964, agora tacitamente revogada pelo art. 1.331 e seguintes do novo Código Civil.

[...] Em conclusão, o perfil dessas diversas figuras pode ser assim sintetizado:

– o condomínio tradicional (co-propriedade) consiste na pluralidade de proprie-tários sobre um mesmo bem e rege-se pelas disposições do art. 1.314 e seguin-tes do novo Código Civil;

– o condomínio edilício é um novo direito real que se traduz pela fusão de dois direitos reais (a propriedade sobre a unidade autônoma e a fração ideal do terreno) e está disciplinado pelo art. 1.331 e seguintes do novo Código Civil;

– o loteamento fechado é forma de parcelamento do solo submetida à legislação especial (Lei nº 6.766/1979) e à aprovação da Prefeitura Municipal, que outor-ga o uso das vias de circulação e praças;

– o condomínio deitado é forma de condomínio edilício relacionada com casas térreas ou assobradadas (que constituem unidades autônomas) ao lado das fra-ções ideais, tudo objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Denota-se, assim, que a inclusão das contribuições ordinárias e extra-ordinárias no rol dos títulos executivos extrajudiciais, se, de um lado, propõe garantir uma rápida solução no recebimento do crédito condominial; de outro, poderá ser alvo de inúmeros questionamentos judiciais, esvaziando o propósito do processo executivo que visa a uma rápida satisfação do crédito, ainda mais em se tratando de débito condominial que atinge a universalidade de condô-minos, podendo interferir na segurança e no sossego do condomínio e de seus moradores.

1.2 créditos condominiais: contribuições ordinárias e extraordinárias

O Código projetado incluiu as duas espécies do crédito condominial no rol dos títulos executivos, quais sejam, despesas ordinárias e extraordinárias. A classificação do crédito executivo refletirá na legitimidade passiva da execução, razão pela qual se faz necessário estabelecer a distinção das despesas contem-pladas no dispositivo legal.


Nas lições de J. Nascimento Franco6, as despesas de condomínio podem ser ordinárias ou de custeio (arts. 1.348, VI, e 1.350 do CC7), extraordinárias (art. 1.3418) e individualizadas (arts. 1.331, § 5º, 1.340 e 1.3449).

As ordinárias, segundo Nascimento Franco10, referem-se aos serviços ro-tineiros de manutenção e administração do condomínio, que abrangem, entre outras, manutenção de elevadores, salários de empregados, taxas de consumo de água e esgoto, luz e força utilizadas nas instalações e partes de uso comum, fundo de reserva (se previsto na convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico, contribuições previden-ciárias relativas aos salários dos empregados, etc.

As extraordinárias, segundo Francisco Eduardo Loureiro11, são

as eventuais, dizem respeito a serviços ou reformas no edifício, com o objetivo de melhorá-lo, modernizá-lo, dotá-lo de novos equipamentos ou mesmo atender às determinações do poder público, devendo ser previamente aprovadas em as-sembléia, com quórum específicos, salvo se urgentes...

Logo, tendo a hipótese legislativa especificado o crédito condominial pas-sível de execução, deverá o título estar amparado documentalmente, haja vista que, conforme a categoria do crédito, o legitimado para responder à execução poderá variar caso o imóvel esteja locado. Isso porque, conforme a redação ex-pressa do art. 22, X, da Lei nº 8.245/1991, compete ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, sendo carreado ao locatário o paga-mento das despesas ordinárias, ex vi do art. 23, XII, da referida Lei de Locações.

A distribuição das despesas ordinárias ao locatário, por opção legislativa, se coaduna ao conceito de fruição dos serviços prestados pelo condomínio, a quem o aproveita, ficando a cargo do locador (proprietário ou possuidor) as despesas extraordinárias.

6 Condomínio. 5. ed. São Paulo: RT, 2005. p. 251 e ss.

7 “Art. 1.348. Compete ao síndico: [...] VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.”

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

8 “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias [...]; II – se úteis [...] e §§.”

9 “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos; [...] § 5º O terraço de coberturas é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

“Art. 1.344: Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

10 Op. cit., p. 251.

11 Op. cit., p. 1354.


A legitimidade para a ação de cobrança de tais despesas é pacífica na jurisprudência, face ao contido nos arts. 22 e 23 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). A propósito, vejamos:

[...]

Superada essa questão, também no que diz respeito às despesas de condomínio, não assiste razão à ré/locatária.

Isso porque, apesar de alegar, a ré/locatária não comprovou estar realizando o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, razão pela qual não há como reconhecer, por ora, a existência dessa cobrança por parte da autora/locadora.

Contudo, ainda assim, cumpre observar que as despesas extraordinárias de con-domínio, a teor do disposto no art. 22, X, da Lei nº 8.245/1991, devem ser pagas pelo locador, e não pelo locatário.

Despesas extraordinárias, vale dizer, “são aquelas efetuadas, de um modo geral, em obras e instalações, e com a constituição de fundos de reserva, tendo por fina-lidade afastar a depreciação do imóvel, valorizando-o, por isso que responsável por elas é o senhorio, beneficiário direto da sua realização”.

Dessa forma, eventuais despesas extraordinárias de condomínio devem ser su-portadas pela autora/locadora, não havendo que se falar, entretanto, em provi-mento do apelo da ré/locatária nesse ponto específico, vez que não evidenciada a cobrança desses encargos no caso vertente.12 (g.n.)

1.3 convenção de condomínio e assembleia

Como último elemento da categoria do crédito incluído no rol dos títulos extrajudiciais – crédito condominial –, tem-se a necessidade de sua previsão na Convenção de Condomínio ou aprovação em Assembleia Geral, documental-mente comprovado.

A referência aqui à Convenção de Condomínio e Assembleia Geral é feita não com o intuito de adentrar à análise profunda de cada documento, mas apenas com o objetivo de apontar a necessidade de comprovação na petição inicial da execução do crédito, da previsão da taxa/verba condominial na Con-venção ou Assembleia.

Segundo definição de J. Nascimento Franco,

12 Trecho extraído do acórdão prolatado nos autos da Apelação nº 4000619-68.2013.8.26.0562, da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria da Desembargadora Berenice Marcondes Cesar, julgado em 09.09.2014. Referido trecho foi extraído para demonstrar a importância da diferenciação do crédito condominial com reflexo na legitimidade passiva da execução proposta pelo código projetado, quando o imóvel estiver locado.


a convenção é a lei interna do edifício e, por isso, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. [...] Como lex mater situa-se hierarquicamente acima de toda e qualquer outra norma, como o regulamento interno, decisão da assem-bléia geral, resolução do conselho fiscal etc. Com efeito, todas as demais dispo-sições constituem normas infraconvencionais, que só têm eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem. (Condomínio, RT, p. 19/20)

Já a Assembleia Geral “é o órgão supremo do condomínio, visto que atra-vés dela se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns” (J. Nascimento Franco, op. cit.). A Assembleia Geral é hierarquicamente superior a outras deliberações, regimentos internos, mas não se sobreporá à Convenção de Condomínio, se com ela conflitar.

Logo, ainda que previsto na Convenção ou aprovado em Assembleia, a execução deverá ser instruída com documentos que comprovem que o crédito condominial, agora título executivo, contém a liquidez, certeza e exigibilidade do valor ali apontado, sob pena de nulidade.

2 DAS MEDIDAS JUDICIAIS PARA A COBRANÇA DE TAIS CRÉDITOS ANTES DO PL 8.046/2010

2.1 ação de cobrança

As despesas condominiais sempre foram objeto de ação de cobrança pelo rito sumário, conforme o teor do art. 27513, II, b, do Código de Processo Civil, quando proposta pelo condomínio, que detém a legitimidade para pro-mover a ação contra o condômino inadimplente, muito embora se discuta sobre a personalidade jurídica de tal entidade14. Para o trabalho em questão, fixemos a premissa trazida por João Batista Lopes (apud Carlos Eduardo Dabus Maluf) sobre a personalidade jurídica do condomínio:

João Batista Lopes afirma existir no condomínio personificação do patrimônio comum. Se ao espólio e à massa falida, entidades com personificação transitória, permitem-se atividades similares, com maior razão ao condomínio, que tem o conteúdo amplo de permanência inerente aos direitos reais.

Neste diapasão é o Enunciado nº 90, aprovado durante a I Jornada de Direito Ci-vil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciário do Conselho da Justiça Federal,

13 “Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: [...] II – nas causas, qualquer que seja o valor; [...] b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio.”

14 Por não ser o tema central desse estudo, as diversas teorias existentes quanto à personalidade jurídica do condomínio não serão retratadas, servindo esta nota, apenas para apontar que o condomínio – conforme maioria da doutrina – é uma ficção jurídica, existente na órbita do direito; uma quase pessoa, nas palavras de Carlos Eduardo Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques, na obra Condomínio edilício (Saraiva, 2009, p. 19 e ss.).


realizado no período de 11 a 13 de setembro de 2002: “Deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edilício”.15 (g.n.)

Entretanto, já foi alvo de discussão a possibilidade ou não de execução para o recebimento de tal crédito em detrimento da ação de cobrança, tendo a doutrina, de forma uniforme, entendido que não caberia ação de execução para a cobrança de crédito condominial quando proposta pelo condomínio, uma vez que não seria possível alargar a hipótese vigente do art. 585, V, do Código de Processo Civil, que diz:

Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

V – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.

Entendeu a doutrina que a hipótese retratada no inciso V do art. 585 diz respeito à relação jurídica estabelecida entre locador e locatário, e não entre condomínio e condômino, impedindo, desta forma, o ingresso da execução.

Nesse sentido, vejamos a lição de João Batista Lopes, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery e Costa Machado:

[...] A dúvida, contudo, persiste: poder-se-ia considerar a convenção de condo-mínio como contrato, para permitir o uso do processo de execução promovido pelo condomínio contra os condôminos devedores de encargos?

Como vimos, a convenção de condomínio tem caráter predominantemente nor-mativo e institucional, e não contratual. Givord e Giverdon, em obra recente, após assinalarem a existência de duas correntes (a contratualista e a estatutária), concluem ser a convenção uma instituição original ou sui generis, apresentando, a um tempo, traços contratuais e institucionais.

Afigura-se-nos, porém, que o perfil da convenção de condomínio é predominan-temente estatutário, por isso que, não só os que a subscrevem, mas todos aqueles que ingressarem na órbita jurídica do condomínio ficarão sujeitos ao seu império.

Ainda, porém, que se considerasse a convenção como contrato, faltariam liqui-dez e certeza à dívida, uma vez que a convenção apenas fixa os critérios para a cobrança, não o quantum debeatur.

Presentes tais considerações, parece razoável a interpretação dada por Calmom de Passos aos dispositivos legais ora examinados: o contrato, a que se refere o art. 585, IV, do CPC, “é o contrato escrito de locação no qual se previu, também, a responsabilidade pelo ressarcimento, ao locador, do que venha a pagar como condômino”. (Batista Lopes, op. cit., p. 138/139 – g.n.)

15 Idem, p. 19.


Condomínio e execução. O dispositivo ora analisado prevê o procedimento su-mário como o adequado para as ações de cobrança de condomínio ajuizada contra o condômino. O CPC, art. 585, V, confere eficácia executiva ao contrato no qual se preveja a responsabilidade pelo pagamento de despesas condomi-niais, hipótese diversa, portanto, pois a execução é, nesse caso, oriunda de uma relação jurídica diversa da existente entre condomínio e condômino. Incide o CPC, art. 585, V, por exemplo, no caso de o locatário obrigar-se, por contrato de locação de apartamento, a pagar os encargos condominiais (Calmon de Passos, Coment., 47.1, p. 82). V. Peluso. RP 11/67. (Nery, Nelson e Rosa Maria)16

A previsão convive no sistema com o disposto no art. 585, V, de conteúdo seme-lhante. O crédito aqui previsto e cobrado por processo de conhecimento tem por titular o condomínio; o crédito cobrado por execução tem por titular o locador (o que possui “contrato escrito”). A distinção é clara, de acordo com a literalidade dos dois dispositivos.17 (Costa Machado)

Nesse sentido é o julgado:

A ação é inteiramente adequada. O art. 585, IV, do CPC diz respeito a encargos de condomínio, desde que comprovados por contrato escrito. Ora, esses encar-gos, no que toca aos condôminos, são previstos e orçados em assembléia geral, não sendo comprovados por contrato. De modo que a sua cobrança é feita em processo de conhecimento. A execução é cabível quando terceiro assume a res-ponsabilidade pelo pagamento por contrato escrito, o que ocorre normalmente em locação, integrando-se ou equiparando-se ao aluguel. (RT 494/114)

Enfim, conclui-se que houve verdadeira inovação legislativa no que tange à inclusão do crédito de condomínio no rol dos títulos extrajudiciais, outorgando, agora, título para o condomínio ingressar com ação contra o con-dômino, assim como era outorgada a via executiva ao locador amparado em contrato escrito. A diferenciação sempre existiu, tanto que o art. 800 do Código projetado (aprovado pela Câmara) prevê as duas hipóteses suprarreferenciadas, quais sejam, execução fundada em contrato (inciso VIII18) e execução fundada em Convenção ou Assembleia Geral (X), colocando uma pá de cal na discussão doutrinária e na jurisprudência acerca da eficácia da assembleia ou convenção como título executivo.

16 Código de Processo Civil comentado e legislação extravagante. Comentário nº 20 ao artigo 275. 11. ed. São Paulo: RT, 2010. p. 563.

17 Código de Processo Civil interpretado e anotado. Comentário ao artigo 275. 3. ed. Manole, 2011. p. 626.

18 “Art. 800. São títulos executivos extrajudiciais: [...] VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral, desde que documentalmente comprovadas.”


2.2 ação monitória

Diante da impossibilidade de o condomínio ajuizar ação executiva face à inexistência de tal categoria no rol dos títulos extrajudiciais na atual sistemá-tica do art. 585 do Código de Processo Civil, visando a dar maior celeridade e eficácia à cobrança de um crédito que serve à massa condominial, a doutrina e jurisprudência agasalharam a possibilidade do ingresso da ação monitória fundada em prova escrita, mas sem eficácia executiva19 para a exigência de tais verbas, muito embora tenha tido resistência à tal possibilidade em razão do en-tendimento de que o art. 275, II, do Código de Processo seria de ordem pública, não estando na esfera de disponibilidade do credor a escolha do procedimento.

Tal questão foi bem pontuada no julgamento do Recurso Especial nº 208.870/SP (99/0026144320) da lavra do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, afirmando categoricamente pela possibilidade da ação monitória fren-te à ação de cobrança, diante da faculdade do credor posta pelo legislador, ci-tando, no referido aresto, ensinamentos de José Rogério Cruz e Tucci, vejamos:

No caso, defende o recorrente que seja obrigatório o rito sumário, em face da previsão expressa do art. 275, II, b, CPC, quanto à cobrança de despesas condo-miniais. Sem razão, todavia.

Nada impede que o legislador ponha à disposição do interessado mais de uma via para deduzir a sua pretensão em juízo. É o que ocorre, por exemplo, com a utilização do mandado de segurança, com o juizado especial etc.

Em outras palavras, a utilização do procedimento monitório ou do processo de conhecimento (sumário ou ordinário) constitui faculdade do credor. Nessa linha, expressa José Rogério Cruz e Tucci:

“Múltiplos são os casos de cabimento da ação monitória, bastando que o interessado seja portador de um documento, público ou privado, que jus-tifique o crédito e que não contenha a eficácia típica dos títulos executivos extrajudiciais.

O credor em tais condições poderá então eleger a via do procedimento mo-nitório em lugar de submeter sua pretensão às normas que regulamentam o procedimento comum, que sempre é mais custoso e demorado.” (Ação moni-tória. 2. ed. rev. e amp. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 69 – g.n.)

Consolidado o entendimento, o Superior Tribunal de Justiça fixou prece-dentes quanto à plena possibilidade da ação monitória para cobrança de débi-tos condominiais, vejamos:

19 “Art. 1.102-A. A ação monitória compete a quem pretender, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel.” (CPC/1973).

20 Julgado em 08.06.1999.


Ação monitória. Débitos condominiais. Cabimento da monitória considerando a documentação apresentada, bastante para tanto. Precedentes da Corte.

1. Como está em precedente desta Corte trazido pelo especial, “a natureza de processo cognitivo sumário e a finalidade de agilizar a prestação jurisdicional permitem concluir que é cabível o procedimento monitório sempre que o credor possuir documento que comprove o débito mas que não tenha força de título executivo, ainda que lhe seja possível o ajuizamento da ação pelo rito ordinário ou sumário” (REsp 208.870/SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira; REsp 426.601/SP, de minha relatoria, DJ 06.12.2002).

2. Não é necessário para a ação monitória que o documento seja emanado do de-vedor, “sendo suficiente, para a admissibilidade da ação monitória, a prova escrita que revele razoavelmente a existência da obrigação” (REsp 204.894/MG, Relator Ministro Waldemar Zveiter, DJ 02.04.2001; REsp 167.618/MS, Relator Ministro Barros Monteiro, DJ 14.06.1999). Assim, basta que haja prova capaz de revelar a existência da obrigação para que se admita a monitória (REsp 242.051/MG, de minha relatoria, DJ 30.10.2000).

3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 613.112/PR, J. 20.10.2005)

3 DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIALO título executivo, nas palavras de José Miguel Garcia Medina21, é tradi-

cionalmente definido como a condição necessária e suficiente para a realização do processo de execução, permitindo que se satisfaçam os atos executivos, in-dependentemente de averiguação judicial quanto à efetiva existência do direito que lhe é subjacente.

Cândido Rangel Dinamarco também é claro ao dizer:

O elenco dos títulos executivos em dada ordem jurídica e os contornos da con-figuração de cada um deles vêm traçados na lei e só se considera título o ato ou fato que se enquadrar no modelo traçado abstratamente, sem resíduos ou ampliações.22 (g.n.)

Araken de Assis aponta que “o título delimita, subjetivamente, a ação executória; determina o bem objeto das aspirações do demandante; e, às vezes, demarca os limites da responsabilidade patrimonial” (op. cit., p. 148).

Sérgio Shimura23 esclarece ainda que

o título executivo é o pressuposto de qualquer execução, consoante deflui do art. 583, CPC. Não há execução sem título, uma vez que é o documento necessá-

21 Execução, RT, v. 3.

22 Execução civil. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 1998. p. 478.

23 Título executivo. Saraiva, 1997. p. 85/136.


rio e suficiente para o aforamento da ação de execução. Vem daí o axioma nulla executio sine titulo.

[...]

Em face do axioma nula executio sine titulo, é inafastável que se analisem os atributos, ou requisitos, do título executivo, que são a certeza, liquidez e exibi-lidade...

Decorrentes do conceito de título executivo temos o princípio da nulla executio sine titulo e da tipicidade e atipicidade das medidas executivas, que dizem mais respeito ao objeto deste estudo.

O princípio da nula executio sine titulo é tradicionalmente aceito pela doutrina e jurisprudência, muito embora tenha ocorrido a revogação do art. 583 do Código de Processo Civil pela Lei nº 11.382/2006, cujo conteúdo era “toda execução tem por base título executivo judicial ou extrajudicial”, tendo sido alvo de crítica essa revogação, como se verifica pela posição de Costa Machado a respeito da referida lei:

Não nos parece justificável, sob qualquer pretexto, a revogação do art. 583 em-preendida pela Lei nº 11.382/2006. Em primeiro lugar, porque este princípio fundamental da execução – consagrado no brocardo nulla executio sine titulo – permanece rigorosamente aplicável à nova sistemática da execução civil brasi-leira (v. arts. 475-N e 585).

[...]

Não se sustenta, destarte, em absoluto, a revogação do art. 583 ante a suposta necessidade de manter o mencionado Título I isento de regras invocáveis na nova fase de “cumprimento da sentença”. Insustentável, pela simples razão de que é impossível não aplicá-las na execução de título judicial!24

Toda execução deve ser lastreada por um documento que a lei outorga natureza de título executivo, dotado de certeza, liquidez e exigibilidade. Essa característica é denominada na doutrina de abstração ou eficácia abstrata do título executivo, sendo vedado ao juiz perquirir acerca da existência ou inexis-tência do direito material constante do título. Teresa Arruda Alvim denomina tal característica de “indiscutibilidade intrínseca do título executivo” (apud Garcia Medina).

Nesse sentido é a jurisprudência:

A lei enuncia em numerus clausus os títulos extrajudiciais constantes da relação do art. 585 do CPC. A enumeração exaustiva decorre do fato de que os men-cionados títulos autorizam a prática de atos de soberania e de enérgica invasão na esfera jurídico-patrimonial do devedor, razão pela qual não podem os par-

24 Código de Processo Civil interpretado e anotado. Manole, p. 1156.


ticulares produzirem, de acordo com a vontade individual, uma fonte de atos autoritários-judiciais (nullum titulus sine lege). (STJ, REsp 700.114/MT, 1ª T., Rel. Min. Luiz Fux, J. 27.03.2007, DJ 14.05.2007, p. 251)

O princípio da tipicidade das medidas executivas existe para garantir a intangibilidade da esfera de autonomia do executado, que somente poderá ser invalidada pelos mecanismos executivos expressamente previstos em lei. A tipicidade das medidas executivas, ademais, possibilita ao demandado algum grau de previsibilidade acerca dos modos de atuação executiva possíveis, já que a existência de um rol expresso de medidas executivas permite antever de que modo a execução se realizará (Garcia Medina, p. 48-49).

Já a atipicidade refere-se à ausência de modelo legalmente anteriormente definido como obrigatório, existindo à disposição do exequente uma multiplici-dade de medidas executivas, a exemplo do que ocorre com o art. 84 do Código de Defesa do Consumidor e art. 461-A do Código de Processo Civil.

No caso em estudo, com a inclusão do crédito condominial no rol dos tí-tulos executivos extrajudiciais, lastreado em Convenção ou Assembleia, o pon-to é saber se poderá o magistrado abrir margem à discussão acerca da certeza e liquidez dos títulos em caso de demanda visando à anulação da assembleia, por exemplo, ex vi do art. 618, I, do Código de Processo Civil repetido no art. 819 do Código projetado:

CPC AtUAl CPC PRojEtAdo

Art. 618. É nula a execução:I – se o título executivo não for líquido, certo e exigível (art. 586);II – se o devedor não for regularmente citado;III – se instaurada antes de se verificar a con-dição ou de ocorrido o termo, nos casos do art. 572.

Art. 819. É nula a execução se:I – o título executivo extrajudicial não corres-ponder a obrigação certa, líquida e exigível;II – o executado não for regularmente citado;III – instaurada antes de se verificar a condição ou de ter ocorrido o termo.

É que, estando o título lastreado na convenção ou assembleia que podem ser objeto de nulidade ou anulação, a questão é saber como adequar o princípio da abstração do título e a investigação pelo magistrado no ato do ajuizamento da ação, e se tal matéria poderá ser objeto de defesa pelo condômino executa-do, como veremos no título próprio.

4 DO CRÉDITO CONDOMINIAL NO ROL DOS TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS

4.1 natureza do crédito

A natureza do crédito exequendo é questão relevante do ponto de vis-ta processual no que tange ao legitimado para responder à execução (CPC, art. 568), razão da relevância do tema para a desenvoltura do tema proposto.


É pacífico na doutrina e na jurisprudência que o débito de condomínio insere-se na categoria das obrigações propter rem, vinculadas à coisa e não à pessoa. Como regra, as obrigações têm caráter pessoal, vinculando apenas as pessoas da relação jurídica subjacente, não produzindo, portanto, efeitos contra terceiros. Exceção são as obrigações de natureza propter rem, vinculando ter-ceiros não originários da relação jurídica original.

Segundo conceito de Carlos Roberto Gonçalves,

obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. [...] São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).25

Em sendo o crédito executivo decorrente de uma obrigação propter rem, a execução a ser proposta poderá responsabilizar, à primeira vista, aquele que não figura no título, o que contrariaria os princípios da execução civil. Por isso é importante fixar a natureza jurídica do crédito condominial que é propter rem que se distingue das obrigações comuns no que tange aos modos de transmis-são, não podendo o adquirente recusar-se a assumi-la.

Assim, em sendo o débito condominial propter rem, não fica o condô-mino sujeito à concordância do credor para responder à execução que estiver sido iniciada em face do antigo proprietário (CPC, art. 568, III), decorrendo tal legitimidade da lei e da natureza do crédito. Conforme classificação do já citado Jurista Carlos Roberto Gonçalves, as obrigações propter rem se caracteri-zam pela origem e pela transmissibilidade automática, citando Orlando Gomes nesse particular:

Como preleciona Orlando Gomes, consideradas em sua origem, verifica-se que provêm da existência de um direito real, impondo-se a seu titular. Esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se origina é transmitido, a obriga-ção o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão ocorre automatica-mente, isto é, sem ser necessária a intenção específica do transmitente. Por sua vez, o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.26 (g.n.)

Portanto, “a responsabilidade pelo pagamento das despesas condomi-niais acompanha a pessoa do adquirente, que não pode eximir-se com alegação

25 Direito civil brasileiro – Teoria geral das obrigações. 3. ed. Saraiva, , v. II, 2007. p. 11.

26 Op. cit., p. 13.


de que os encargos foram gerados anteriormente à aquisição do imóvel” (Con-domínio, João Batista Lopes).

4.2 leGitimidade para a execução

A legitimidade ativa para a ação executiva retratada no inciso X do art. 800 do Código projetado, como já falado, é do condomínio. A legitimidade passiva será, portanto, do condômino, ainda que este não figure como proprie-tário na matrícula do imóvel, face à transmissibilidade automática da obrigação propter rem como suprarretratado.

Essa questão parece contrariar o art. 568 do Código Processo Civil, que trata da legitimação ad causum, tendo em vista que legitimado será aquele que consta no título como devedor para responder à execução, em princípio. Entre-tanto, existem situações que tal identidade (título e execução) não se verificará de plano, o que não quer dizer que aquele que não figura no título não será responsabilizado, ou que aquele que figura será sempre responsabilizado, ainda que tenha havido a transmissão da obrigação, como ocorre no caso da obriga-ção propter rem.

Araken de Assis27, citando a opinião de Cândido Rangel Dinamarco, ex-plicita:

Na opinião de Cândido Rangel Dinamarco, a coincidência das posições subjeti-vas, entre o título e o processo executivo, se revelam virtuais. Com efeito, existem outras pessoas que se sujeitam à eficácia do título, haja vista a transmissão do cré-dito, causa mortis ou por negócios inter vivos, ou por força de lei, a exemplo do sócio (art. 592, II). Mesmo nessa hipótese, o título representa o ponto de partida e a prova inicial da legitimidade.

A legitimação para a execução está estampada no art. 568 do Código de Processo, não podendo se olvidar da regra quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio previstas nos arts. 1.334, § 2º, 1.336, 1.337 e 1.345 do Código Civil28.

27 Manual da execução. 11. ed. São Paulo: RT, p. 148.

28 “Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; [...] IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; [...] § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

“Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; [...]”

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa


Como já dito, a princípio, partes legítimas serão todos aqueles que figu-ram nominalmente no título, incluindo-se também as partes decorrentes das chamadas “situações legitimadoras” (Araken de Assis), por incorrerem na órbita da responsabilidade executiva, como ocorre com a figura do fiador judicial.

Logo, das hipóteses retratadas no art. 56829 do Código de Processo Civil, a que pode gerar certa margem de dúvida diz respeito ao inciso III, haja vista a necessidade de consentimento do credor no que tange à obrigação resultante do título executivo para fins de legitimar o novo devedor. Entretanto, em se tra-tando de obrigação propter rem a despesa condominial, não há que se falar em consentimento do credor para fins de ajuizamento da ação contra o adquirente da unidade devedora, ou, ainda, em prosseguimento da execução em curso em tal hipótese.

Na ação executiva, as condições da ação se revelam por meio da legi-timidade, bem como do interesse processual ou interesse de agir. No que diz respeito à legitimidade, pode-se dizer que se trata da qualidade da pessoa que pode invocar ou contra a qual se pode promover uma ação executiva.

Araken de Assis diz que “a legitimidade, na concepção liebmaniana, não se restringe a tal sentido, podendo ser compreendida como a pertinência subje-tiva do interesse de agir em juízo, visto o ‘interesse’ como necessidade de tutela jurídica”.

Luiz Rodrigues Wambier bem conceitua a legitimação ordinária e extra-ordinária no processo executivo, vejamos:

Ao tratar de legitimidade no processo de execução, a doutrina freqüentemente alude a legitimidade (ativa ou passiva) originária e derivada (ou superveniente), ordinária ou extraordinária. Tais categorias, porém, não são exclusivas do pro-cesso de execução. [...]

No processo executivo, a legitimação é originária quando surge simultaneamente com a identificação das condições de credor e devedor no título; é derivada ou superveniente quando advém de posterior transferência dessa condição.

[...]

correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

29 “Art. 568 São sujeitos passivos na execução: I – o devedor, reconhecido como tal no título executivo; II – o espólio, os herdeiros ou os sucessores do devedor; III – o novo devedor, que assumiu, com o consentimento do credor, a obrigação resultante do título executivo; IV – o fiador judicial; V – o responsável tributário, assim definido na legislação própria.”


É extraordinária a legitimidade (ativa ou passiva) atribuída pela lei a alguém que não integra a situação conflituosa, para figurar em nome próprio na relação pro-cessual que terá por objeto tal conflito. A legitimação é ordinária quando há coin-cidência entre os envolvidos na situação carente de tutela (na execução, retratada no título) e os autorizados a figurar em nome próprio no processo.30

A questão da legitimidade ora colocada ganha relevo quando há alie-nação da unidade condominial devedora, ex vi da regra do art. 41 do Código de Processo Civil, que foi mantida no Código projetado, no sentido de ser vedada a substituição das partes sem o consentimento do devedor no processo em curso:


Art. 41. Só é permitida, no curso do processo, a substituição voluntária das partes nos casos expressos em lei.

Art. 108. No curso do processo, somente é lícita a sucessão voluntária das partes nos casos ex-pressos em lei.

Art. 42. A alienação da coisa ou do direito liti-gioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.§ 1º O adquirente ou o cessionário não poderá ingressar em juízo, substituindo o alienante, ou o cedente, sem que o consinta a parte contrária.§ 2º O adquirente ou o cessionário poderá, no entanto, intervir no processo, assistindo o alie-nante ou o cedente.

Art. 109. A alienação da coisa ou direito litigio-so por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.§ 1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária.§ 2º O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

À primeira vista, poder-se-ia concluir pela vedação ao ingresso do ad-quirente da unidade condominial no processo em curso sem a anuência do credor, ex vi da regra do art. 41 do CPC, repetida no art. 108 do Código projetado. Tal regra reveste-se de cunho geral e é aplicável aos processos de conhecimento, podendo ser aplicada em procedimentos especiais, caso não haja regra específica que com ela colida. Entre a norma de caráter geral e ou-tra de caráter especial prevalecerá a especial, em consagração ao princípio da especialidade. In casu, a legitimação para responder à execução proveniente do débito condominial é propter rem e, portanto, não sujeita a qualquer con-sentimento do credor, tratando-se na hipótese de legitimação passiva ordiná-ria do adquirente.

Nesse ponto, o Código projetado não alterou a redação do art. 568 do Código atual:

30 WAMBIER, Luiz Rodrigues (Coord.).; ALMEIDA, Flávio Renato Correia de; TALAMINI, Eduardo. Curso avançado de processo civil. Processo de execução. São Paulo: RT, v. 2, 1998. p. 91.



Art. 568. São sujeitos passivos na execução:I – o devedor, reconhecido como tal no título executivo;II – o espólio, os herdeiros ou os sucessores do devedor;III – o novo devedor, que assumiu, com o con-sentimento do credor, a obrigação resultante do título executivo;IV – o fiador judicial;V – o responsável tributário, assim definido na legislação própria.

Art. 795. A execução pode ser promovida contra:I – o devedor, reconhecido como tal no título executivo;II – o espólio, os herdeiros ou os sucessores do devedor;III – o novo devedor que assumiu, com o con-sentimento do credor, a obrigação resultante do título executivo;IV – o fiador do débito constante em título ex-trajudicial;V – o responsável, titular do bem vinculado por garantia real, ao pagamento do débito (acres-centado);VI – o responsável tributário, assim definido na lei.

Assim, incluídas tais despesas na categoria de título executivo e sendo es-tas de natureza propter rem, em caso de alienação, estará legitimado a respon-der à execução o adquirente, conforme jurisprudência já consolidada para fins de ação de cobrança e que será, certamente, aproveitada ao processo executivo pela natureza do instituto. Nesse sentido, vejamos:

Despesas condominiais. A inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade dos novos adquirentes pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo inde-vida a cobrança feita ao antigo condômino. (RSTJ, 128/323, 129/344)

Despesas condominiais. Pretendida imposição do encargo ao credor hipotecário. Inadmissibilidade. Obrigação propter rem que deve ser suportada pelo proprietá-rio do imóvel. (RT, 797/311)

Cotas condominiais. O adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição não assume relevo. (STJ, REsp 6.123/RJ, REsp 7.128/SP, REsp 30.117/RJ)

Importante para o tema em debate anotar acórdão proferido pela 3ª Tur-ma do Superior Tribunal de Justiça, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no que tange à legitimidade para responder ao pagamento das cotas condominiais, na hipótese de alienação da unidade condominial no curso do processo que, não obstante, tenha resolvido a questão na fase de cumprimento da sentença em ação de cobrança, muito bem coloca esse ponto, em se tratando de obriga-ção propter rem, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CON-DOMINIAIS – PREQUESTIONAMENTO – AUSÊNCIA – EXECUÇÃO DE SEN-TENÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO


DO IMÓVEL – ALIENAÇÃO DO BEM NO CURSO DA EXECUÇÃO – INOCOR-RÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL – DESISTÊNCIA DA EXECUÇÃO – PROPOSITURA DE NOVA AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA OS ATUAIS PROPRIETÁRIOS – LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA – OFENSA AO ART. 267, V, DO CPC – INOCORRÊNCIA – DÍVIDA CONDOMINIAL – OBRI-GAÇÃO PROPTER REM

1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.

2. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condô-mino.

3. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

4. O trânsito em julgado de ação de cobrança proposta em face dos antigos proprietários, que se encontrava em fase de cumprimento de sentença quando homologada a desistência requerida pelo exequente, não constitui ofensa à coisa julgada, porquanto, de acordo com os limites subjetivos da coisa julgada mate-rial, essa produz efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico--processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser bene-ficiados ou prejudicados.

5. Ante à inocorrência, na espécie, de ofensa à coisa julgada e, levando-se em consideração, ainda, a natureza propter rem das obrigações condominiais, ne-nhum impedimento havia, portanto, ao condomínio – autor da presente deman-da – de propor nova ação de cobrança contra os atuais proprietários do imóvel, recorridos, como de fato fez.

6. Recurso especial não provido. (REsp 1.119.090/DF, DJe 02.03.2011 – g.n.)

No julgado referido supra, percebe-se a confusão ainda existente quanto à determinação do polo passivo em caso de alienação da unidade condominial no curso da ação de cobrança (seja em fase de conhecimento ou em execução de sentença), sem razão de ser, face à natureza da obrigação posta em juízo. A transação da unidade imobiliária não desnatura o responsável pelo pagamento das taxas condominiais, ainda que o processo esteja em curso. Tal premissa é de suma importância, uma vez que, agora, tendo o credor a possibilidade de ingressar com o processo executivo, fica ele, à primeira vista, adstrito às regras da responsabilidade patrimonial (CPC, art. 591) e da legitimidade para a execu-ção (CPC, art. 795).

Vejamos trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi sobre a questão, no julgamento do recurso especial referido:

[...]


De plano, sobreleva ressaltar que, consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imo-biliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. É o que dispõe o art. 1.345 do CC.

Nesse sentido o magistério de Maria Helena Diniz (Curso de direito civil brasilei-ro: teoria geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 2º v., 2007. p. 11):

“A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a si-tuação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação, o devedor é determinado de acor-do com sua relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito.

Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo--se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for trans-mitido, por meio de cessão de crédito, de subrogação, de sucessão por morte, etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, deven-do satisfazer uma prestação em favor de outrem.”

Sobre o tema por demais discutido nas Turmas de Direito Privado do STJ – le-gitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, esta col. Turma já teve a oportunidade de decidir que “o arrematante de imóvel em condomínio responde pelas cotas con-dominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição” (AgRg-REsp 682.664/RS, minha relatoria, DJ 05.09.2005), admitindo-se, por exemplo, a responsabilidade do novo adquirente “ainda que se cuidem de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário” (REsp 869.155/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 25.06.2007).

Portanto, a legitimidade para responder à ação que visa ao pagamen-to das cotas condominiais, conforme jurisprudência pacífica do STJ, será do promitente comprador, ainda que o compromisso não esteja registrado. O art. 1.345 do CC também dá guarida a tal posicionamento. Francisco Eduardo Loureiro, em comentários ao art. 1.345 do CC31, aponta:

O entendimento firme do STJ, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que ‘a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indis-pensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário

31 PELUSO, Cezar (Coord.). Código Civil comentado. Manole, 2013. p. 1375.


comprador etc.) – o que mais prontamente deverá cumprir com a obrigação, res-salvado o direito regressivo contra quem entenda responsável. (REsp 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar)

4.3 da petição inicial – execução por Quantia certa contra devedor solvente

Inserido o crédito condominial no rol dos títulos extrajudiciais (CPC/1973, art. 585; NCPC, art. 800), deverá o exequente observar os requisitos necessários para a execução, ex vi dos arts. 580 (NCPC, art. 802), 614 (NCPC, art. 814), 615 (NCPC, art. 815) e demais disposições da execução por quantia certa (CPC/1973, arts. 646 e seguintes, e NCPC, arts. 840 e seguintes).

5 DA DEFESA DO EXECUTADO

Ao condômino, executado, lhe será franqueado todos os meios de defesa existentes para responder à execução ajuizada pelo condomínio – embargos à execução (CPC/1973, art. 736) e também a exceção de pré-executividade –, como já decidido pelo STJ32, caso não haja necessidade de dilação probatória.

O posicionamento de ser cabível a exceção de pré-executividade em título executivo extrajudicial foi objeto de embargos de divergência em recurso especial julgado em 09.10.2013 a seguir transcrito, dada a relevância da dis-cussão em debate que analisou, inclusive, se seria possível a exceção após o julgamento de embargos à execução manejados pelo executado:

Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 905.416/PR (2008/0198035-4)

Julgado em 09.10.2013

Relator : Ministro Marco Buzzi

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL – EXECUÇÃO DE TÍ-TULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – CABIMENTO – REQUISITOS – DISCUSSÃO DE QUESTÕES DE ORDEM PÚBLICA E DESNE-CESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – CONHECIMENTO EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL – EM-BARGOS DE DIVERGÊNCIA CONHECIDOS E PROVIDOS

1. Hipótese. Ação de execução de título extrajudicial ajuizada pela casa ban-cária julgada extinta pelo Tribunal de origem que, no bojo de exceção de pré--executividade, entendeu nulo o título executivo porque ausente assinatura de 2

32 “É possível a oposição de exceção de pré-executividade fundada na nulidade do título executivo extrajudicial, ainda que apresentada após a penhora de bem imóvel e o oferecimento de embargos à execução, na hipótese em que tal questão não restou decidida no julgamento dos embargos do devedor. Isso porque, conforme o entendimento do STJ, não há razão para se impor limitação temporal ao manejo da exceção de pré- -executividade, haja vista que serve justamente para discussão de questões jurídicas passíveis de conhecimento de ofício pelo juiz.” (REsp 905.416/PR, 2008/0198035-4, Julgado em 09.01.2013)


(duas) testemunhas. Decisão reformada pela eg. 3ª Turma, sob entendimento da ocorrência de preclusão porquanto a exceção de pré-executividade foi ajuizada após a penhora de bem imóvel.

2. Mérito. A orientação assente da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que a exceção de pré-executividade é cabível em qual-quer tempo e grau de jurisdição, quando a matéria nela invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz e a decisão possa ser tomada sem necessi-dade de dilação probatória.

3. Embargos de divergência conhecidos e providos.

VOTO

O Exmo. Sr. Ministro Marco Buzzi:

A irresignação merece prosperar tendo em conta a orientação assente desta eg. Corte Superior no sentido de que é cabível o manejo da exceção de pré-exe-cutividade a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que para discussão de questões de ordem pública e ausente a necessidade de dilação probatória.

[...]

Com esse norte hermenêutico, registra-se que a exceção de pré-executividade é meio de defesa do executado quando desnecessária a dilação probatória e para discussão de questões de ordem pública, passíveis de conhecimento de ofício, pelo juiz.

Trata-se, portanto, de salutar instrumento processual, de construção doutrinária, amplamente aceito pela jurisprudência, que propicia ao coagido por execução irregular resistir aos atos executórios, franqueando-se ao Poder Judiciário a pos-sibilidade de apreciar nulidades que maculam o procedimento executivo, con-soante adverte o magistério da doutrina (Araken de Assis, Manual da execução. 3. ed. São Paulo: RT, p. 425; Humberto Theodoro Júnior, Processo de execução e cumprimento de sentença. São Paulo: LEUD, 2007. p. 439; José Reinaldo Coser, Da exceção de pré-executividade. São Paulo: Servanda, 2002. p. 328; Moacir Leopoldo Haeser, Do cabimento da exceção de pré-executividade. Disponí-vel em: <http://www.emap.com.br/emp5136.htm>. Acesso em: 29 maio 2013; Cláudio Armando Couce de Menezes e Leonardo Dias Borges, Objeção de exce-ção de pré-executividade e de executividade. Porto Alegre: Síntese, 1999. p. 5).

E esse entendimento doutrinário, por sua vez, expressa, de maneira clara, a pró-pria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que há muito vem enfatizan-do, acerca da matéria em exame, que “a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetí-vel de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória” (AgRg-REsp 1.116.655/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe 16.09.2009).


[...]

Com efeito, na verdade, a jurisprudência assente do STJ impõe o cumprimento de apenas dois requisitos, para utilização da exceção, a saber: a) matéria conhecível de ofício; b) ausência de discussão de questão probatória.

Nesse sentido, são vários os precedentes desta Corte:

[...]

“AGRAVO REGIMENTAL – DECISÃO AGRAVADA – MANUTENÇÃO PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS – AGRAVO DE INSTRUMENTO – RE-CURSO ESPECIAL – ART. 458, I, DO CPC – FALTA DE PREQUESTIONA-MENTO – CÉDULA DE CRÉDITO – EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECU-TIVIDADE – AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DE TÍTULO – REEXAME DE PROVAS – SÚMULA Nº 7/STJ

1. Cabimento da exceção de pré-executividade para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória, como ocorre na presente hipótese.

2. Inviabilidade de, por meio do recurso especial, reformar o acórdão objur-gado no tocante à ausência de iliquidez do título, por demandar a incursão no campo fático-probatório. Incidência da Súmula nº 7/STJ.

3. Agravo regimental desprovido.” (AgRg-Ag 1297160/TO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 13.08.2012)

[...]

De fato, admitida a exceção de pré-executividade, ainda que com hipóteses de cabimento absolutamente restritas, quais sejam, discussão de questões de ordem pública e a ausência de dilação probatória, não há razão, data venia, para se impor limitação temporal ao seu manejo.

Ora, se ela serve justamente para discussão de questões jurídicas, passíveis de co-nhecimento de ofício pelo juiz, constituir-se-ia verdadeira contradictio in adjecto impor o seu cabimento a determinado momento processual.

Na verdade, eventual limitação que se impõe referir-se-ia à possível existência de temas suscitados na exceção e já decididos em embargos à execução opostos com a certificação do trânsito em julgado. Isso porque, por sua excepcionalidade de cabimento, a exceção de pré-executividade não possui, evidentemente, viés rescisório. Nesse sentido, registra-se:

“RECURSO ESPECIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ALEGAÇÃO DE FALTA DE HIGIDEZ DOS TÍTULOS DE CRÉDITO QUE EMBASAM AS EXECUÇÕES – MATÉRIA DECIDIDA NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO, COM TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE – SUPERVENIÊNCIA DE EDI-


ÇÃO DOS ENUNCIADOS NºS 233 E 258 DO STJ – IRRELEVÂNCIA – RE-CURSO IMPROVIDO.

I – A exceção de pré-executividade consubstancia meio de defesa idôneo para o efeito de suscitar nulidades referentes às condições da ação executi-va ou a seus pressupostos processuais, notadamente aos vícios objetivos do título executivo, concernentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que o vício apontado seja cognoscível de ofício pelo juiz e dispense dilação pro-batória. Deve-se consignar, também, que a anterior oposição de embargos do devedor, por si só, ou mesmo a sua abstenção, não obstam que o devedor, posteriormente, utilize-se da exceção de pré-executividade, na medida em que este meio de defesa veicula matéria de ordem pública.

II – Entretanto, a independência da exceção de pré-executividade em relação aos embargos à execução não é absoluta. Isso porque, ao devedor não é dado rediscutir matéria suscitada e decidida nos embargos de devedor, com trânsito em julgado, por meio de exceção de pré-executividade que, como é de sabença, não possui viés rescisório.

[...]

V – Recurso especial improvido.” (REsp 798154/PR, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe 11.05.2012) (grifou-se)

A corroborar esse entendimento, deveras pertinente o magistério de Luiz Rodrigues Wambier, Tereza Arruda Alvim Wambier e José Miguel Garcia Medi-na ao declararem a importância do referido instituto no ordenamento jurídico, sustentando, in verbis:

“[...] continua possível o manejo de exceção de pré-executividade no proces-so de execução de título extrajudicial, com o intuito de se alegarem materiais a respeito das quais não tenha ocorrido preclusão, ainda que já se tenha exau-rido o prazo para a apresentação dos embargos.” (Breves comentários à nova sistemática processual civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. p. 194)

[...]

2. Do exposto, conheço dos embargos de divergência e dou-lhes provimento para restabelecer a autoridade do acórdão proferido pelo Tribunal a quo, inver-tendo-se, por conseguinte, os ônus de sucumbência, mantendo-se, contudo, os percentuais fixados pela instância ordinária.

É como voto. (g.n.)

Quanto à defesa dos embargos pelo condômino, a questão que se co-loca à primeira vista, como importante, é o fato de o título estar lastreado em convenção ou assembleia que podem ser objeto de nulidade ou anulação e em até que medida poderá o magistrado investigar a liquidez do crédito, e se tal matéria pode ser objeto de defesa no processo executivo. Nota-se, pelo julgado


supra, não ser possível tal matéria ser levantada em exceção de pré-executivida-de diante da necessidade de dilação probatória para tal análise.

Ocorre que a via dos embargos à execução se mostra restritiva às maté-rias arroladas no art. 745 do Código de Processo Civil, repetida no art. 933 do Código projetado com a redação aprovada pela Câmara:


Art. 745. Nos embargos, poderá o executado alegar:I – nulidade da execução, por não ser executivo o título apresentado;II – penhora incorreta ou avaliação errônea;III – excesso de execução ou cumulação indevi-da de execuções;IV – retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de título para entrega de coisa certa (art. 621);V – qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Art. 933. Nos embargos à execução, o executa-do poderá alegar:I – inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;II – penhora incorreta ou avaliação errônea;III – excesso de execução ou cumulação indevi-da de execuções;IV – retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa;V – incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;VI – qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Com o manejo das execuções pelos condomínios, a jurisprudência e doutrina haverão de se posicionar se a alegação de matéria atinente à nulidade do crédito condominial por vício ou nulidade da Assembleia ou Convenção será analisada à luz do inciso I do art. 933 do Código projetado, ou se, pelo inciso VI, ou, ainda, se deverá o condômino se valer autônoma e específica para tal fim. Tal questão é tormentosa do ponto de vista doutrinário e jurisprudencial.

João Batista Lopes33 coloca os seus questionamentos nesse sentido:

As deliberações da assembléia, quando regulares, obrigam todos os condôminos, mesmo os ausentes e os discordantes.

Questiona-se, porém, se o condômino pode recusar-se a pagar despesas de con-domínio irregularmente aprovadas.

A questão não é de fácil solução, ante a multiplicidade de situações a serem consideradas.

Assim, a irregularidade pode decorrer da inobservância do quorum estabelecido na convenção para aprovação das despesas.

Nesse caso, provada documentalmente a inobservância do quorum exigido, pode o condômino, em tese, obter a suspensão provisória da deliberação até a anulação do ato ilegal.

33 Condomínio, op. cit., p. 155-156.


A irregularidade pode resultar, também, da falta de convocação para a assem-bléia, hipótese em que, igualmente, tem o condômino o direito de pleitear a suspensão de eficácia da deliberação e propugnar, posteriormente, pela anulação do ato.

Deixando o condômino de se valer dessas medidas judiciais, nem por isso estará impedido de discutir a legitimidade da cobrança pelo meio processual adequado (contestação). (g.n.)

Entretanto, a jurisprudência, em sede de alegação em ação de cobrança, é divergente, o que se verificará, também, em sede de embargos à execução, já que os argumentos serão os mesmos:

[...]

É de se reconhecer, via de conseqüência, que, se não houve convocação do con-dômino para a assembléia, nem se lhe deu ciência da deliberação e do rateio das despesas, inegável a ineficácia da pretendida cobrança.

Por isso que também não tem sentido a conclusão a que, em resumo, chegou a sentença ao afirmar que o réu, se pretende anular a assembléia, deve se valer das vias ordinárias, sujeitando-se, porém, ao pagamento das despesas cobradas nesta ação. Em suma, o que de certo modo afirma a sentença é que o réu deve se su-bordinar ao princípio solve et repete, quando, a toda evidência, se reconhece que nem mesmo no âmbito das execuções fiscais, em que as certidões de inscrição de dívida gozam de presunção legal de liquidez e certeza, se nega ao executado o direito à defesa apoiada em nulidade da própria inscrição. (1º TAC/SP, Apelação Cível nº 295.169, 4ª Câmara, RT 566/III)

Em sentido contrário ao supratranscrito:

Enquanto não anuladas pela via própria as deliberações tomadas na assembléia de condomínio, principalmente quando destinadas a obras necessárias, devem prevalecer, mesmo que decorrentes de assembléias sem quorum qualificado, pois adotadas, ao que se presume, de certa forma, em face da premência e ad refe-rendum dos condôminos ausentes. (1º TACivil, Apelação Sumular nº 532.529/7, 3ª Câmara, Rel. Antonio de Pádua Ferraz Nogueira, J. 21.09.1993)

Condomínio. Cobrança de despesas decorrentes da instalação de serviço de tele-fonia. Nulidade da assembléia que aprovou a instalação do sistema. Condôminos em débito impossibilitados de votar. A alegação de vício na assembléia geral extraordinária não elide a obrigação do condômino de saldar as despesas realiza-das, tanto mais quando se comprovou terem sido elas de evidente utilidade para a comunidade condominial. Doutra parte, a nulidade da assembléia deve ser discutida em via adequada e não incidentalmente no processo de cobrança de despesas condominiais. Recurso não provido. (Apelação s/rev. nº 543.614-00/1, Rel. Amorim Cantuária, J. 27.04.1999)


Assim, denota-se que o condômino executado poderá alegar em sede de embargos a inexigibilidade do crédito por nulidade da assembleia ou conven-ção, fundado no inciso VI do art. 933 do Código projetado, que permite que qualquer matéria que seja lícito deduzir, como defesa, em processo de conhe-cimento, seja alegada nos embargos à execução, ficando, entretanto, na análise do julgador se tal questão que depende de ampla dilação probatória deverá ser relevada a um processo autônomo, como decidido pela jurisprudência em sede de ação de cobrança.

A possibilidade de se discutir a nulidade de assembléia pelo executado, amparada no inciso suprarreferido, encontrará, de certo, guarida no entendi-mento da doutrina de que, em permitindo o Estado que o credor atue direta-mente na esfera patrimonial do executado, fundado em título extrajudicial que não passou pelo crivo do Judiciário, deve este ampliar a possibilidade de defesa, sem qualquer limitação de matéria. Nesse sentido:

Veja-se que como seu contexto disciplinar é a execução fundada em título extra-judicial (título de cuja formação não participa o Estado para lhe atribuir presun-ção de autenticidade e legitimidade), mas considerando-se que o CPC permite ao suposto credor o acesso direto à via executiva sem ter passado pelo crivo do processo de conhecimento, nada mais justo do que reconhecer a lei instrumental o direito subjetivo do executado de se defender da forma mais ampla possível, sem qualquer limitação, exatamente como faria se estivesse discutindo a dívida num processo cognitivo com amplas possibilidades argumentativas e probatórias. É exatamente isto que significa o presente regramento – aliás, como sempre signi-ficou no contexto das execuções extrajudiciais –, a admissibilidade de dedução de quaisquer outras defesas processuais u de mérito, diretas e indiretas, exceções ou objeções substanciais, vale dizer, tudo aquilo que tão abrangentemente se encontra previsto pelos arts. 300, 301 e seus incisos, 326, 387, 388 e, ainda, pelo art. 741, VI, etc., todos deste Código de Processo Civil. (Costa Machado, op. cit., p. 1410)

6 DA PRESCRIÇÃO

A prescrição para a cobrança dos débitos condominiais segue a regra do art. 205 do Código Civil, sendo, portanto, decenal, haja vista não ter a lei fixado prazo menor, sendo este o entendimento sedimentado pela doutrina e juris-prudência, muito embora encontremos decisões isoladas relegando ao prazo quinquenal para a ação de cobrança de condomínio, amparada, inclusive, por uma decisão da Ministra Nancy Andrighi34 nesse sentido, da qual discordamos totalmente, pelo menos em razão da sistemática processual vigente.

34 REsp 1.139.030/RJ.


O entendimento de que a prescrição para a cobrança de condomínio é quinquenal se ampara no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, que diz:

Art. 206. Prescreve:

[...]

§ 5º Em cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Ocorre que a aplicação da prescrição quinquenal na cobrança de condo-mínio, na atual sistemática processual, no nosso sentido, se mostra inadequada, uma vez que, se fosse a ação fundada em instrumento particular (convenção/assembléia), teria o condomínio, desde já, a ação executiva e não teria a dou-trina e jurisprudência firmado o entendimento de que seria possível a monitó-ria diante da inexistência de título hábil para a execução. O entendimento da prescrição quinquenal partiu da premissa de que a convenção ou assembleia conteriam a descrição das dívidas líquidas para fins de cobrança, justificando a aplicação do § 5º do art. 206 do Código Civil.

Entretanto, se, de um lado, o condomínio se submete ao prazo prescri-cional quinquenal, deveria ter, por outro lado, outorgada a possibilidade da ação de cobrança fundada no atual art. 585, II35, o que ainda não se verifica na prática.

Com a inclusão de tal crédito no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o entendimento esposado pela Ministra Nancy Andrighi certamente ganhará relevo com mais razão e coerência, ressalvando, aqui, a nossa crítica acerca de tal entendimento na vigência do atual do Código de Processo Civil em interpre-tação sistêmica com o Código Civil.

A corroborar o quanto exposto, vejamos alguns julgados do Tribunal de Justiça aplicando a prescrição decenal à cobrança de condomínio:

0006773-44.2011.8.26.0562 – Agravo Regimental/Despesas

Relator: Manoel Justino Bezerra Filho

Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 16.04.2012

Ementa: Agravo regimental. Apelação a que se nega seguimento por decisão monocrática. Despesas de condomínio. Cobrança. Prescrição. Inocorrência. Au-

35 “Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: [...] II – a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores.”


sência de recibo de pagamento. Sentença mantida. Afasta-se a alegação de pres-crição, pois o prazo prescricional é decenal, conforme art. 205 do Código Civil. Ausente recibo de pagamento, não há prova de que os débitos condominiais foram adimplidos. Assim, a r. sentença deve ser mantida, com observação apenas que na condenação, incluem-se as parcelas que se vencerem até o momento da liquidação total de toda a dívida, conforme art. 290 do CPC. Agravo regimental não provido.

0131273-16.2011.826.0100 Apelação/Despesas Condominiais

Relator: Antonio Nascimento



Ementa: CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – PRESCRIÇÃO – INOCOR-RÊNCIA – Pelo Código de 1916 o prazo de prescrição era vintenário (art. 177), sendo agora de dez anos, ex vi art. 205 do Código Civil vigente. APRESENTA-ÇÃO DE ATA DA ASSEMBLÉIA QUE AUTORIZOU A COBRANÇA DESNECESSI-DADE – A ausência de juntada aos autos das Atas de Assembléias que aprovaram as contas do período cobrado não obsta a propositura da ação de cobrança, pois presumida a legitimidade das despesas cobradas pelo condomínio. Preliminares rejeitadas. Recurso improvido.

0159058-84.2010.8.26.0100 Apelação/Despesas

Relator: Adilson de Araujo



Ementa: APELAÇÃO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – LEGITI-MIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA E PROMITENTE VENDEDORA – Legiti-midade para exigir daquele que consta como titular do direito de propriedade da unidade condominial. Obrigação denominada propter rem. Recurso improvido.

[...]

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊN-CIA – INCIDÊNCIA DO ART. 205 DO CC – RECURSO IMPROVIDO – Cobra-se na presente ação as cotas condominiais vencidas a partir de 15.03.2003. No CC/1916 o prazo estabelecido no art. 177 era de 20 anos. Com a entrada em vigor do novo diploma civil, houve redução do prazo. É entendimento desta Câmara que tem aplicação à espécie o art. 205 do CC, de modo que o prazo foi reduzido para 10 anos. Assim, não há falar em prescrição. DESPESAS DE CON-DOMÍNIO – COBRANÇA – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA – NECESSIDADE – RECURSO IMPRO-VIDO – O cálculo da correção monetária deve incidir a partir do respectivo ven-cimento de cada uma das parcelas em atraso e não do ajuizamento da demanda, por se tratar de dívida ex re, certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento.


Vejamos agora o entendimento de que a prescrição seria quinquenal, com fundamento no § 5º do art. 206 do Código Civil:

9102420-18.2009.8.26.0000 Apelação/Despesas Condominiais

Relator: Gomes Varjão



Ementa: A falta de juntada de documento comprobatório da aprovação do orça-mento em assembleia de condôminos, acerca de despesas ordinárias cobradas e que devem ser suportadas por todos os condôminos, é irrelevante, pois não se trata de documento indispensável à propositura da ação. Assim, o demonstrativo do débito discriminado, bem como a Convenção de Condomínio são documen-tos aptos a embasar a presente ação de cobrança. Era vintenária a cobrança de despesas condominiais, de acordo com o Código Civil de 1916, que regia a ma-téria. No entanto, tendo decorrido menos da metade desse prazo até a vigência do atual ordenamento jurídico civil, a prescrição passou a ser quinquenal, nos termos do art. 2.028 c/c o art. 206, § 5º, I, e não ocorreu na hipótese vertente. Ine-xiste nos autos comprovantes de pagamento das despesas condominiais hábeis a extinguir o direito do condomínio. Tendo em vista que a prova do pagamento do débito só se faz por meio de recibo ou outro documento apto a comprovar a qui-tação, de rigor a condenação do réu a pagar as despesas condominiais inadim-plidas. Exegese do art. 333, II, do Código de Processo Civil. Recurso improvido, rejeitadas as preliminares. (g.n.)

E o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, citado alhures, pedin-do vênia para transcrever trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi justifican-do a aplicação da prescrição quinquenal:

Recurso Especial nº 1.139.030/RJ (2009/0086844-6)

Relatora: Ministra Nancy Andrighi

Julgado em 18 de agosto de 2011

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDO-MINIAIS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – PRESCRIÇÃO DA PRETEN-SÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS – INCIDÊNCIA DO ART. 206, § 5º, I, DO CC/2002.”

Trechos do voto:

III.1) Da aplicação do art. 206, § 5º, inciso I, do CC/2002 às dívidas relacionadas às despesas do condomínio

A redação do inciso I do § 5º do art. 206 do CC/2002 estabelece que prescreve em 5 anos “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumen-to público ou particular”.


Observa-se, assim, que, para que a pretensão submeta-se ao prazo prescricional de cinco anos, é necessário dois requisitos: a) dívida líquida; e b) definida em instrumento privado ou público.

A expressão “dívida líquida” deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada.

No que tange ao conceito de “instrumento”, vale registrar a lição de Marinoni (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Prova. São Paulo: Revis-ta dos Tribunais, 2009. p. 534), que o define como documento formado com o fim específico de servir para comprovar o fato jurídico nele representado.

Assim, considerando-se o texto do dispositivo legal, a palavra “instrumento” deve ser interpretada como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.

Cumpre ressaltar que alguns doutrinadores (entre eles, ANGÉLICO, Américo Izidoro. Condomínio no novo código civil. São Paulo : J. de Oliveira, 2005. p. 81) defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, porque essas despesas não são devidas por força de uma declara-ção de vontade expressa em um documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Todavia, a previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/2002 não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

Assim, na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5º, I, do CC/2002 incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular.

Dessa forma, tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos aplica-se o prazo prescricional de 5 anos, conforme estabelece o art. 206, § 5º, I, do CC/2002.

Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (arts. 1.333 e 1.334 do CC/2002) e das deliberações das as-sembleias (arts. 1.350 e 1.341 do CC/2002), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta.

Corroborando com essa ideia, Arnaldo Rizzardo (Condomínio edilício e incorpo-ração imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011. p. 131) afirma:

“No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do art. 206, § 5º, I do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para a “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviço, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais encontra amparo na convenção e em assembléias e, são calculadas em função da quantidade de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área de titularidade de cada um.


A pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve, portanto, em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela condominial. [...]. (destacamos)

7 DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS

As despesas de condomínio são prestações periódicas, aplicando-se a regra do art. 290 do Código de Processo Civil, repetida no art. 324 do Código projetado, a saber:


Art. 290. Quando a obrigação consistir em pres-tações periódicas, considerar-se-ão elas incluí-das no pedido, independentemente de declara-ção expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação.

Art. 324. Na ação que tiver por objeto cumpri-mento de obrigação em prestações sucessivas, estas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação.

Em sendo prestações periódicas, é possível a inclusão das despesas con-dominiais vencidas no curso da demanda (ação de cobrança) e posteriores à propositura da ação, com supedâneo no artigo retrocitado. A jurisprudência também é uníssona nesse sentido, tendo inclusive a Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo editado a Súmula nº 13, que diz: “Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na con-denação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação (CPC, art. 290)”.

Neste sentido são os inúmeros julgados:

1094821-19.2013.8.260100 Apelação/Despesas Condominiais

Relator: Morais Pucci

Comarca: São Paulo



Ementa: Apelação cível. Ação de cobrança de despesas condominiais. Senten-ça de procedência. Apelação do autor. Conforme a Súmula nº 13 da Seção de Direito Privado deste eg. Tribunal: “Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação (art. 290 do CPC)”. Sentença parcialmente reformada. Apelo do autor provido.

0004169-77.2009.8.260337 Apelação/Associação

Relator: Erickson Gavazza Marques

Comarca: Mairinque




Ementa: COBRANÇA – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE IMPLEMENTA MELHORIAS NA ÁREA ONDE SE SITUA – PROPRIEDADE DO RÉU – OBRIGA-ÇÃO PROPTER REM – DESNECESSIDADE DE CITAÇÃO DE AMBOS OS CÔN-JUGES – HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ART. 10 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – PRESCRIÇÃO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS 3 ANOS ANTES DO AJUI-ZAMENTO DA AÇÃO – EXEGESE DO ART. 206, § 3º, IV, DO CPC – INCLUSÃO DAS CONTRIBUIÇÕES VENCIDAS NO CURSO DA DEMANDA, ATÉ O EFE-TIVO PAGAMENTO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA Nº 13 DESTA CORTE – OBRIGAÇÃO NÃO VOLUNTÁRIA – JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO EXIGIBILIDADE DE MULTA DE 2% – SUCUMBÊN-CIA RECÍPROCA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

A respeito do tema, confiram-se as lições de Cândido Rangel Dinamarco36:

Direitos ainda inexistentes mas suscetíveis de serem reconhecidos em condena-ções para o futuro são aqueles que, decorrendo de uma só e única relação jurí-dica substancial, vão se constituindo ao longo do tempo. Trata-se das obrigações de trato sucessivo, caracterizadas por relações jurídicas das quais emana a obri-gação de realizar prestações múltiplas, ordinariamente periódicas (CPC, art. 290). Ordinariamente faleceria ao sujeito o legítimo interesse processual ao processo e ao julgamento de pretensões relativas a prestações futuras e portanto ainda ine-xigíveis (ausência de necessidade da jurisdição; supra, n. 544). Mas, estando elas ligadas a outras prestações já vencidas e portanto exigíveis, do inadimplemento destas o legislador extrai a razoável previsão de que também as futuras não serão honradas e, por esse motivo, confere ao se dizente credor a possibilidade de postular a condenação no alegado devedor por todas – vencidas e vincendas.

Entretanto, o ponto que se quer chamar a atenção nesse trabalho é a reflexão se tal dispositivo e entendimento serão aplicados também ao processo executivo, uma vez que há o entendimento de que o art. 290 do CPC (NCPC, art. 324) é aplicável somente aos processos de conhecimento, sendo inadmissí-vel a inclusão de parcelas vincendas no curso do processo executivo em razão da estabilização do débito. Nesse sentido, vejamos julgamento proferido em sede de agravo de instrumento pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios37:

PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA DE TÍTU-LO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO – ALUGUERES VENCIDOS

36 Instituições de direito processual civil, v. III, 2009, p. 239/240.

37 Que deu causa ao julgamento do REsp 1.390.324/DF (em 2 de setembro de 2014), cujo entendimento recente é no sentido de ser possível a inclusão de parcelas vincendas em execução de título extrajudicial.


– INADIMPLÊNCIA – DÉBITO – CITAÇÃO – ESTABILIZAÇÃO – PARCELAS VINCENDAS – INCLUSÃO NO DÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – ART. 290 DO CPC – APLICAÇÃO RESTRITA AO PROCESSO DE CONHECIMENTO – EFEITO SUSPENSIVO – DEFERIMENTO – LEGITIMIDADE – AGRAVO REGIMENTAL – INCABIMENTO

1. Consubstancia verdadeiro truísmo que a execução tem como pressuposto ge-nético seu aparelhamento por título revestido de liquidez, certeza e exigibilidade, pois destinada à satisfação de direito previamente reconhecido e emoldurado em instrumento provido de exigibilidade (CPC, arts. 586 e 618, I), e, a seu turno, o crédito ostenta certeza quando não sobeja dúvida acerca da sua subsistência e liquidez quando é pautado quanto à sua expressão, ou seja, o crédito é certo quando inexiste dúvida da sua existência e líquido quando inexiste dúvida sobre sua determinação.

2. Os pressupostos da ação de execução por quantia certa ensejam que, quando do aviamento da pretensão, a fim de se possibilitar ao devedor a exata compre-ensão dos limites objetivos do executivo, e, conseguintemente, o amplo exerci-tamento do seu direito de defesa, a obrigação estampada no título deve ser certa e líquida, ou seja, definida e modulada, o que significa dizer que o objeto, a forma e os sujeitos da relação jurídica obrigacional devem ser claramente apre-sentados, contornando a moldura do executivo, pois, na execução de quantia certa, o devedor é citado, na forma do art. 652 do Código de Processo Civil, para o pagamento de quantia certa no prazo determinado pelo estatuto processual ou opor-se por meio dos embargos (CPC, art. 736), determinando que, nesse momento – a citação válida – ocorre o aperfeiçoamento da relação processual e estabilização da demanda, revestindo-se de imutabilidade o objeto da ação por imperativo do devido processo legal e segurança jurídica (CPC, art. 264).

3. Conquanto as obrigações derivadas de contrato de locação em vigência os-tentem natureza diferida e advenham da mesma relação jurídica obrigacional que justificara o exercitamento do direito de ação, é certo que, quando do ajui-zamento da ação de execução por quantia certa, a causa de pedir se limitara ao inadimplemento havido e o objeto fora pautado pelas parcelas inadimplidas expressamente declinadas até o momento da formulação da pretensão executiva e estabilização da relação jurídico-processual, o que obsta que, inadimplidas parcelas após a citação, venham a ser agregadas ao débito originalmente formu-lado, pois o fato transmudaria a ação em execução de quantia incerta.

4. Se a execução tem como premissa a subsistência de obrigação líquida e certa aparelhada em título provido de exigibilidade, obviamente que, formulada a pre-tensão e aperfeiçoado o ato citatório, não se afigura viável serem incrementadas ao débito exeqüendo as parcelas vencidas, ainda que originárias do mesmo títu-lo, ou seja, da mesma relação obrigacional, pois a natureza executiva da preten-são não comporta essa dilação de objeto, ainda que se compreenda que o título executivo extrajudicial germinara de obrigação contratual de prestação periódi-ca, como ocorre nos contratos de locação, à medida que o art. 290 do Código de Processo Civil, acertadamente, não se aplica ao processo de execução, conforme


se afere da própria sistemática do processo civil e organização topológica da legislação codificada.

5. Consubstancia verdadeiro truísmo que o agravo regimental é o recurso apro-priado para devolução a reexame tão somente e exclusivamente de decisão sin-gular prolatada pelo relator do recurso que nega seguimento ao agravo, não tra-duzindo o instrumento adequado para sujeição a revisão do provimento singular que defere ou nega a antecipação de tutela recursal pleiteada, conforme emerge do retratado nos arts. 527, parágrafo único, e 557, § 1º, do Estatuto Processual.

6. Agravo conhecido e provido. Agravo regimental prejudicado. Unânime. (e-STJ, fls. 121/123)

Como se vê do julgado retro, o entendimento arraigado em nossa cultura jurídica, no que diz respeito ao título executivo, é no sentido de ser inadmissível a inclusão de valores no curso da demanda, em razão dos princípios que regem a execução e, notadamente, as características do título executivo (liquidez, cer-teza e exigibilidade – CPC, art. 586), afastando, dessa forma, a possibilidade de inclusão de parcelas vincendas.

Ocorre que, com a inclusão do crédito condominial no rol dos títulos executivos, há de se refletir pela possibilidade da inclusão das prestações vin-cendas, seja pela necessidade efetiva do recebimento da verba destinada à ma-nutenção do condomínio, seja pela nova leitura do processo como veículo para satisfação do crédito, em interpretação sistemática das regras dos arts. 319, pa-rágrafo único, e 787 do Código projetado38, em consonância com os princípios da celeridade e efetividade da execução.

No julgamento do recurso especial originário do agravo de instrumento referenciado anteriormente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça enten-deu, por bem, pela possibilidade da inclusão das parcelas vincendas e, portan-to, da aplicação do art. 290 do CPC ao título executivo extrajudicial, abrindo-se um precedente importante, conforme ementa a seguir:

PROCESSUAL CIVIL – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO – INCLUSÃO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS INADIMPLIDOS NO CURSO DA DEMANDA – ART. 290 DO CPC – INCIDÊNCIA – AUSÊNCIA DE DÚVIDAS QUANTO AOS VALORES INADIMPLIDOS DEVIDOS

38 “Art. 319. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei. Parágrafo único. O procedimento comum se aplica subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.”

“Art. 787. Este Livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial. Suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.”


1. Incluem-se na execução os débitos locatícios vencidos e inadimplidos no de-correr da demanda, nos termos do art. 290 do CPC.

2. Entendimento a que se chega ante a aplicação do art. 598 do CPC e a consa-gração dos princípios da celeridade e economia processual.

3. Recurso especial provido.

Pela importância do tema e da questão debatida no mencionado recurso especial, pedimos vênia para transcrever trechos do voto:

Na hipótese dos autos, foi proposta a execução de título extrajudicial representa-do por contrato de locação de imóvel em virtude do inadimplemento de aluguéis e de demais encargos referentes ao bem locado. O executado não apresentou embargos, efetuou o depósito judicial do valor referido na inicial devidamente atualizado e postulou a extinção do processo em virtude da quitação do débito.

Intimado a manifestar-se, o exequente recusou-se a dar a dívida por quitada ao argumento de que haveriam obrigações pendentes que venceram após o ajuiza-mento da demanda até a data do despejo do locatário e que não foram abrangi-das na inicial.

O juízo monocrático, após ouvir o executado, que pugnou pela não incidência do art. 290 do CPC, determinou que a Contadoria Judicial elaborasse novos cál-culos incluindo os débitos posteriores à propositura da execução até a data em que o locador foi imitido na posse do bem conforme informado pelo exequente.

Primeiramente, é certo que o contrato de locação alberga prestações de trato sucessivo referentes aos aluguéis devidos pelo locatário.

Por sua vez, prevê o art. 598 do mesmo diploma legal a aplicação subsidiária as disposições que regem o processo de conhecimento às execuções.

Ainda, é certo ser indispensável a certeza, a liquidez e a exigibilidade do título para o ajuizamento da ação executiva. Esses três elementos referem-se, respecti-vamente, à ausência de dúvidas quanto à existência do título que consubstancia a obrigação, à quantidade de bens que é objeto da obrigação e ao momento previsto para o adimplemento dessa obrigação.

Assim é que, não há qualquer óbice para fazer incidir à execução de título extra-judicial o disposto no art. 290 do CPC, para que as prestações periódicas sejam consideradas incluídas no pedido enquanto durar a obrigação, independente-mente de declaração expressa do autor, desde que referida inclusão não macule a certeza, a liquidez, ou a exigibilidade do título.

Para tanto, não podem existir dúvidas acerca dos valores das prestações inadim-plidas, consoante destacado no julgamento do REsp 31.164/RJ (Rel. Min. Hélio Mosimann, DJ 04.12.1995):

“RECURSO ESPECIAL – EXECUÇÃO – LEI Nº 5.741/1971 – EMBARGOS – DISSÍDIO E NEGATIVA DE VIGÊNCIA A LEI FEDERAL NÃO CONFIGURA-


DOS – PRESTAÇÕES PERIÓDICAS – PARCELAS VINCENDAS – VALORES SUJEITOS A ALTERAÇÃO – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO

A divergência jurisprudencial e a negativa de vigência a dispositivo de lei federal devem ser demonstradas.

Tratando-se de prestações periódicas, consideram-se elas incluídas no pedi-do, sem mais formalidades, enquanto durar a obrigação (art. 290 do CPC).

O princípio, entretanto, não é absoluto, sendo aplicável quando conhecidos os valores; não quando discutível o valor das prestações, sujeito a constan-tes alterações.” (REsp 31.164/RJ, Rel. Min. Hélio Mosimann, 2ª Turma, DJ 04.12.1995)

In casu, em nenhum momento, o executado deixou de reconhecer a dívida re-presentada no contrato de aluguel e não negou que estivesse inadimplente. Da mesma forma, não consta dos autos a existência de divergência quanto aos valo-res dos aluguéis consagrados no título.

Consectariamente, proibir a inclusão dos débitos locatícios vencidos no decorrer da execução e não pagos pelo locatário acarretaria o ajuizamento de novas exe-cuções, com base na mesma relação de direito material e no mesmo contrato.

Portanto, em homenagem aos princípios da efetividade e economia processual, revela-se cabível, na hipótese, a inclusão na execução dos aluguéis vencidos após o ingresso em juízo até o desapossamento do bem.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar o prossegui-mento da execução e julgo extinta, ante a perda de seu objeto, a Medida Cautelar nº 21.205/DF, ficando, consequentemente, revogada a liminar ali deferida.

CONCLUSÃO

Com a inclusão do crédito condominial no rol dos títulos executivos ex-trajudiciais, busca-se maior rapidez e efetividade no recebimento da despesa, cuja inadimplência prejudica todos os condôminos, refletindo, muitas vezes, na indisponibilidade de verba para custeio dos serviços de manutenção, limpeza e segurança do condomínio.

A amparar a cobrança, haverá o condomínio de documentá-la com base na previsão em Convenção ou aprovação em Assembleia, documentos que a lei elegeu como caracterizadores da exigibilidade, certeza e liquidez do crédito exequendo.

As figuras jurídicas equiparadas (condomínio de fato, loteamento fe-chado) na concepção da lei foram excluídas, tendo o legislador reduzido tais despesas ao condomínio edilício. E, em sendo o rol dos títulos executivos ex-trajudiciais numerus clausus, não cabe interpretação extensiva, em nosso enten-dimento, como exposto ao longo desse trabalho.


A questão de maior relevo e que encerrará discussões doutrinárias e juris-prudências será a possibilidade de inclusão das parcelas condominiais vincen-das no curso da execução, assim como o é nas ações de cobrança, merecendo uma análise sistemática do novo Código de Processo Civil em consonância com os princípios da celeridade, eficiência e economia processual que circunda tal projeto.

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WAMBIER, Luiz Rodrigues (Coord.). Execução. 9. ed. São Paulo: RT, 1998 e 2007.

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Parte Geral – Acórdão na Íntegra

1743

Supremo Tribunal Federal04.11.2014 Primeira TurmaAgRg no Agravo de Instrumento nº 655.871 – Distrito FederalRelatora: Min. Rosa WeberAgte.(s): Peter Augusto Mayer de Aquino e outro(a/s)Adv.(a/s): Clarice Pereira PintoAgdo.(a/s): Condomínio Residencial Uruguaiana/HumaitáAdv.(a/s): Claudia Cristina Nunes Nobrega

ementa

DIREITO CIVIL – CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – EVENTUAL OFENSA REFLEXA NÃO VIABILIZA O MANEJO DO RECURSO EXTRAORDINÁRIO – ART. 102 DA LEI MAIOR – ACÓRDÃO RECORRIDO PUBLICADO EM 21.02.2006

A controvérsia, a teor do que já asseverado na decisão guerreada, não alcança estatura constitucional. Não há falar, nesse compasso, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais, porquanto compreender de modo diverso exigiria análise da legisla-ção infraconstitucional encampada na decisão prolatada pela Corte de origem, o que torna oblíqua e reflexa eventual ofensa, insuscetível, portanto, de viabilizar o conhecimento do recurso extraordinário.

Desatendida a exigência do art. 102, III, a, da Lei Maior, nos termos da remansosa jurisprudência desta Corte.

As razões do agravo regimental não se mostram aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada.

Agravo regimental conhecido e não provido.

acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros do Supre-mo Tribunal Federal, em Primeira Turma, na conformidade da ata de julgamen-to e das notas taquigráficas, por unanimidade de votos, em negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da Relatora.

Ausentes, justificadamente, os Senhores Ministros Marco Aurélio, Presi-dente, e Luiz Fux. Presidiu o julgamento o Senhor Ministro Dias Toffoli.

130 �� RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – JURISPRUDÊNCIA

Brasília, 4 de novembro de 2014.

Ministra Rosa Weber Relatora

relatório

A Senhora Ministra Rosa Weber (Relatora): Contra a decisão por mim proferida, pela qual negado seguimento ao recurso, manejam agravo regimental Peter Augusto Mayer de Aquino e outro(a/s).

Insurgem-se contra a decisão agravada, ao argumento de que a violação dos preceitos da Constituição Federal se dá de forma direta.

Reiteram a afronta ao art. 5º, LIV e LV, da Constituição Federal.

Alegam que “[...] há que se reputarem inexistentes as decisões que obsta-culizam o processamento e julgamento de Agravos de Instrumento em Recurso Extraordinário sob o argumento de que ser jurisprudência remansosa ou mesmo súmula, isso porque tanto a jurisprudência remansosa quanto à Súmula nº 279/STF não possuem efeito vinculante e nem muito menos foram objetos de decisão nesses autos, o que configuraria o efeito inter partes”. Requerem que seja “[...] dado provimento, para reformar a r. decisão agravada, no sentido de se re-conhecer questão de ordem pública, insuscetível da preclusão, essa quanto à ilegitimidade dos Agravantes para figurarem no polo passivo da demanda, […]”.

Acórdão recorrido publicado em 21.02.2006.

É o relatório.

Min. Rosa Weber

voto

A Senhora Ministra Rosa Weber (Relatora): Preenchidos os pressupostos genéricos, conheço do agravo regimental e passo ao exame do mérito.

Nada colhe o agravo.

Transcrevo o teor da decisão que desafiou o agravo:

“Vistos etc.

Contra o juízo negativo de admissibilidade do recurso extraordinário, exarado pela Presidência do Tribunal a quo, foi manejado agravo. Na minuta, sustenta-se que o recurso extraordinário reúne todos os requisitos para sua admissão.

Aparelhado o recurso na afronta ao art. 5º, LIV e LV, da Constituição Federal.

É o relatório.

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – JURISPRUDÊNCIA �� 131

Decido.

Preenchidos os pressupostos extrínsecos.

Da detida análise dos fundamentos da decisão denegatória de seguimento do recurso extraordinário, bem como à luz das razões de decidir adotadas pelo Tri-bunal de origem, por ocasião do julgamento do recurso veiculado na instância ordinária, concluo que nada colhe o agravo de instrumento.

O exame de eventual ofensa aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais, consagradores dos princípios da legalidade, da proteção ao direito ad-quirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, bem como ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa (art. 5º da Lei Maior), demanda, em primeiro plano, a interpretação das normas infraconstitucionais aplicáveis à es-pécie, de tal modo que, se afronta ocorresse, seria indireta, o que não atende à exigência do art. 102, III, a, da Lei Maior, nos termos da remansosa jurisprudên-cia deste egrégio Supremo Tribunal Federal, in verbis:

‘Recurso. Extraordinário. Inadmissibilidade. Alegação de ofensa ao art. 5º, XXII, XXIII, XXIV, LIV e LV, da Constituição Federal. Violações dependentes de reexame prévio de normas inferiores. Ofensa constitucional indireta. Ma-téria fática.

Súmula nº 279. Agravo regimental não provido. É pacífica a jurisprudência desta Corte, no sentido de não tolerar, em recurso extraordinário, alegação de ofensa que, irradiando-se de má interpretação, aplicação, ou, até, inobser-vância de normas infraconstitucionais, seria apenas indireta à Constituição da República, e, muito menos, de reexame de provas’ (STF, AI-AgR 495.880/SP, Rel. Min. Cezar Peluso, 1ª Turma, DJ 05.08.2005).

‘Recurso extraordinário: descabimento: acórdão recorrido, do Tribunal Supe-rior do Trabalho, que decidiu a questão à luz de legislação infraconstitucio-nal: alegada violação ao texto constitucional que, se ocorresse, seria reflexa ou indireta; ausência de negativa de prestação jurisdicional ou de defesa aos princípios compreendidos nos arts. 5º, II, XXXV, LIV e LV e 93, IX, da Cons-tituição Federal.’ (STF, AI-AgR 436.911/SE, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, 1ª Turma, DJ 17.06.2005)

‘CONSTITUCIONAL – RECURSO EXTRAORDINÁRIO: ALEGAÇÃO DE OFENSA À CF, ART. 5º, II, XXXV, XXXVI, LIV e LV – I – Ao Judiciário cabe, no conflito de interesses, fazer valer a vontade concreta da lei, interpretan-do-a. Se, em tal operação, interpreta razoavelmente ou desarrazoadamen-te a lei, a questão fica no campo da legalidade, inocorrendo o contencioso constitucional. II. – Decisão contrária ao interesse da parte não configura negativa de prestação jurisdicional (CF, art. 5º, XXXV). III – A verificação, no caso concreto, da existência, ou não, do direito adquirido, situa-se no campo infraconstitucional. IV – Alegação de ofensa ao devido processo legal: CF, art. 5º, LIV e LV: se ofensa tivesse havido, seria ela indireta, reflexa, dado que a ofensa direta seria a normas processuais. E a ofensa a preceito consti-tucional que autoriza a admissão do recurso extraordinário é a ofensa direta,


frontal. V – Agravo não provido’ (STF, RE-AgR 154.158/SP, Rel. Min. Carlos Velloso, 2ª T., DJ 20.09.2002).

‘TRABALHISTA – ACÓRDÃO QUE NÃO ADMITIU RECURSO DE REVIS-TA, INTERPOSTO PARA AFASTAR PENHORA SOBRE BENS ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM GARANTIA DE FINANCIAMENTO POR MEIO DE CÉDULA DE CRÉDITO À EXPORTAÇÃO – DECRETO-LEI Nº 413/1969 E LEI Nº 4.728/1965 – ALEGADA AFRONTA AO ART. 5º, II, XXII, XXXV E XXXVI, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL

Questão insuscetível de ser apreciada senão por via da legislação infracons-titucional que fundamentou o acórdão, procedimento inviável em sede de recurso extraordinário, onde não cabe a aferição de ofensa reflexa e indireta à Carta Magna.

Recurso não conhecido’ (STF, RE 153.781/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, 1ª T., DJ 02.02.2001).

Noutro giro, o Tribunal de origem, na hipótese em apreço, lastreou-se na pro-va produzida para firmar seu convencimento, razão pela qual aferir a ocor-rência de eventual afronta aos preceitos constitucionais invocados no apelo extremo exigiria o revolvimento do quadro fático delineado, procedimento vedado em sede extraordinária. Aplicação da Súmula nº 279/STF:

Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário Não há, por-tanto, como assegurar trânsito ao extraordinário, consoante também se deno-ta dos fundamentos da decisão que desafiou o recurso, aos quais me reporto e cuja detida análise conduz à conclusão pela ausência de ofensa direta e literal a preceito da Constituição da República.

Nego seguimento (art. 21, § 1º, do RISTF).”

Irrepreensível a decisão agravada.

As razões do agravo regimental não são aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada, a inviabilizar o trânsito do recurso extraor-dinário.

O exame de eventual ofensa aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais, consagradores dos princípios da legalidade, da proteção ao di-reito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada, bem como ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa (art. 5º da Lei Maior), deman-da, em primeiro plano, a interpretação das normas infraconstitucionais aplicá-veis à espécie, de tal modo que, se afronta ocorresse, seria indireta, o que não atende à exigência do art. 102, III, a, da Lei Maior, nos termos da remansosa ju-risprudência deste egrégio Supremo Tribunal Federal (STF, AI-AgR 495.880/SP, Rel. Min. Cezar Peluso, 1ª T., DJ 05.8.2005; STF, AI-AgR 436.911/SE, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, 1ª T., DJ 17.06.2005; STF, RE-AgR 154.158/SP, Rel. Min. Carlos Velloso, 2ª T., DJ 20.09.2002 e STF, RE-153.781/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, 1ª T., DJ 02.02.2001).


Constato, ademais, que o Tribunal de origem, na hipótese em apreço, se lastreou na prova produzida para firmar seu convencimento, razão pela qual aferir a ocorrência de eventual afronta aos preceitos constitucionais invocados no apelo extremo exigiria o revolvimento do quadro fático delineado, procedi-mento vedado em sede extraordinária.

Aplicação da Súmula nº 279/STF: “Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário.”

Agravo regimental conhecido e não provido.

É como voto.

PRIMEIRA TURMA extrato de ata

AgRg no Agravo de Instrumento nº 655.871

Proced.: Distrito Federal

Relatora: Min. Rosa Weber

Agte.(s): Peter Augusto Mayer de Aquino e outro(a/s)

Adv.(a/s): Clarice Pereira Pinto

Agdo.(a/s): Condomínio Residencial Uruguaiana/Humaitá

Adv.(a/s): Claudia Cristina Nunes Nobrega

Decisão: A Turma negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da relatora. Unânime. Ausentes, justificadamente, os Senhores Minis-tros Marco Aurélio, Presidente, e Luiz Fux.

Presidiu o julgamento o Senhor Ministro Dias Toffoli. Primeira Turma, 04.11.2014.

Presidência do Senhor Ministro Dias Toffoli. Presentes à Sessão os Senho-res Ministros Rosa Weber e Roberto Barroso.

Ausentes, o Senhor Ministro Marco Aurélio, Presidente, em razão de pa-lestra proferida no 7º Colóquio Internacional sobre o Direito e a Governança da Sociedade de Informação – “O Impacto da Revolução Digital sobre o Direito”, na Universidade de Paris I – Sorbonne, na França, e, justificadamente, o Senhor Ministro Luiz Fux.

Subprocurador-Geral da República, Dr. Edson Oliveira de Almeida.

Carmen Lilian Oliveira de Souza Secretária da Primeira Turma


1744

Superior Tribunal de JustiçaRecurso Especial nº 1.483.576 – SP (2014/0228520‑4)Relator: Ministro Moura RibeiroRecorrente: A. e S. B.Advogado: Maurício CorrêaRecorrido: M. V. P. da S.Advogados: Marcus Vinícius Pereira da Silva e outro(s)Marcelo de Biasi Pereira da Silva

ementaRECURSO ESPECIAL – EMBARGOS DE TERCEIROS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL DE HERDEIRO – ALIENAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA LAVRADO ANTES DA PARTILHA DE BENS NOS AUTOS DE AÇÃO DE INVENTÁRIO – ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO URBANA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS – APELO NOBRE AJUIZADO APENAS COM BASE NA ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL – DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO

1. Não se conhece de recurso especial interposto com base em diver-gência jurisprudencial que não esteja comprovada nos moldes dos arts. 541, parágrafo único, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.

2. Recurso especial não conhecido.

acórdão

A TerceirVistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as aci-ma indicadas, acordam os Senhores Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em não conhecer do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva (Presidente) e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 4 de novembro de 2014 (data do Julgamento)

Ministro Moura Ribeiro

relatório

O Exmo Sr. Ministro Moura Ribeiro (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por A. E. S. B. com base apenas na alínea c do permissivo constitucio-


nal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

EMBARGOS DE TERCEIRO – Aquisição de bem imóvel de herdeiro. Alienação formalizada por instrumento particular de venda e compra. Lavrado antes da par-tilha de bens nos autos de inventário. Disposição de bem componente do acervo hereditário sem prévia autorização de juiz da sucessão. Ineficácia. Art. 1.793, § 3º, do CC. Usucapião urbana. Prescrição aquisitiva. Inocorrência. Elementos a demonstrar a posse do imóvel em período superior a cinco anos. Ausência. Sentença de improcedência. Manutenção quanto ao mérito. Honorários Advo-catícios. Redução em virtude da baixa complexidade da causa e de sua rápida resolução. Fixação em 10% sobre o valor da causa. Sentença parcialmente refor-mada. Recurso parcialmente provido (e-STJ, fl. 254).

O recorrente colaciona apenas divergência jurisprudencial.

Aduz, em síntese:

a) L. E. A. S. é o único herdeiro de L. C. S., podendo perfeitamente dis-por dos bens da herança, mesmo sem autorização judicial, o que torna válido o negócio entabulado entre as partes; b) o imóvel foi transferido a E. D. S. nos Autos da Ação de Divórcio nº 1.398/2007, que tramitou pela Vara de Família e Sucessões da Comarca de Itú, já transitada em julgado; c) o comprador, ora recorrente, não detinha conhecimento da execução contra o vendedor, tendo agido de boa-fé; d) não havia, e ainda não há, nenhuma inscrição na matrícu-la do imóvel de existência de penhora, ainda mais porque o título aquisitivo, consistente no instrumento de promessa de compra e venda, foi celebrado em fevereiro de 2005 e a penhora no rosto dos autos do inventário ocorreu somente em outubro de 2005, sendo, portanto, posterior à venda; e) para caracterizar a fraude à execução é necessário que a alienação leve o devedor à insolvência, o que não ocorre no presente caso; g) aberta a sucessão, os bens se transmitem, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, estando totalmente dispo-níveis para alienação, ficando apenas ressalvado o ressarcimento do eventual prejuízo ao montante hereditário; e; h) presentes os requisitos necessários à caracterização da usucapião especial, o simples conhecimento da existência de penhora que recai sobre o imóvel não tem o condão de interromper o prazo aquisitivo.

Contrarrazões ofertadas às e-STJ, fls. 296/301.

O apelo nobre foi admitido por força do provimento do agravo em re-curso especial.

É o relatório.


ementa RECURSO ESPECIAL – EMBARGOS DE TERCEIROS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL DE HERDEIRO – ALIENAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA LAVRADO ANTES DA PARTILHA DE BENS NOS AUTOS DE AÇÃO DE INVENTÁRIO – ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO URBANA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS – APELO NOBRE AJUIZADO APENAS COM BASE NA ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL – DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO

1. Não se conhece de recurso especial interposto com base em diver-gência jurisprudencial que não esteja comprovada nos moldes dos arts. 541, parágrafo único, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.

2. Recurso especial não conhecido.

voto

O Exmo Sr. Ministro Moura Ribeiro (Relator): A presente irresignação não merece prosperar.

O recurso especial foi aviado apenas com base na alínea c do permissivo constitucional.

Entretanto, o dissídio jurisprudencial viabilizador do recurso não foi de-monstrado.

Com efeito, além de indicar o dispositivo legal e transcrever os julgados apontados como paradigmas, é necessário realizar o cotejo analítico, demons-trando-se a identidade das situações fáticas e a interpretação diversa dada ao mesmo dispositivo legal.

Da análise do recurso interposto, é possível verificar que o recorrente não realizou essas tarefas.

Isso porque, inicialmente, apenas transcreveu as ementas, sem demons-trar de forma efetiva em que consistia a divergência, incorrendo no primeiro óbice. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – PEDIDO DE FALÊN-CIA – DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO – NOTIFICAÇÃO DO PROTESTO – IDENTIFICAÇÃO DA PESSOA – NECESSIDADE – SÚMULA Nº 361/STJ

1. Pela alínea c do permissivo constitucional, o recurso não merece conheci-mento, pois, nos termos dos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, a divergência jurisprudencial deve ser comprovada e demonstrada, em qualquer caso, com a transcrição dos


trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstân-cias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. Não basta a simples transcrição de ementas e de parte dos votos sem que seja realizado o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a di-vergência de interpretações.

2. Além disso, não há como aferir eventual dissídio jurisprudencial sem que te-nham os acórdãos recorrido e paradigma examinado a questão com enfoque na mesma legislação infraconstitucional.

3. É improcedente a tese da agravante de que não teria sido identificada a pessoa que recebeu o protesto em nome da pessoa jurídica. Consoante se depreende do aresto impugnado, há de prevalecer a versão constante da sentença, segundo a qual a intimação do protesto foi feita em nome de pessoa que é funcionária da requerida. Tal posição encontra-se consolidada na Súmula nº 361/STJ, segundo a qual “a notificação do protesto, para requerimento de falência da empresa deve-dora, exige a identificação da pessoa que a recebeu”.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1.225.065/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Tur-ma, J. 23.09.2014, DJe 29.09.2014)

O recorrente tampouco comprovou a necessária similitude fática.

Ainda que as matérias tratadas nos arestos paulistas e os tidos como di-vergentes possam ser parecidas, não apresentam efetivamente a necessária si-militude. Isso porque, no acórdão agora recorrido, conforme dito na sentença, o bem não foi vendido pelo de cujus, mas pela herdeira (ex-esposa do filho do falecido), antes da realização da partilha, não dispondo de quinhão hereditário, mas de bem singular, componente de acervo hereditário ainda na pendência da indivisibilidade e sem prévia autorização do juiz da sucessão. Por sua vez, no paradigma colacionado, a venda foi realizada pela inventariante, mulher do de cujus, em inventário já aberto.

Também não está demonstrada a semelhança entre o acórdão recorrido e o REsp 944.250/RS, colacionado para demonstrar a inexistência de fraude, visto que o referido recurso especial trata de fraude à execução fiscal, em que se discute acerca de registro do gravame no Departamento de Transito – Detran, o que não é o caso dos autos.

Outrossim, os demais arestos colacionados também não demonstram a necessária semelhança fática.

Por fim, no último tópico alegado, acerca da existência de usucapião, o Tribunal local consignou não haver nos autos provas acerca da posse do imóvel por período superior a cinco anos e assim decidiu não apenas com base data de conhecimento da penhora mas porque os documentos trazidos, contas de


energia elétrica, indicavam consumo zero, demonstrando estar o imóvel deso-cupado até novembro de 2006.

Em suma, não foram preenchidos os requisitos do art. 541, parágrafo único, do CPC e do art. 255 do RISTJ, também com relação ao similitude fática, o que inviabiliza o exame do apontado dissídio.

Confira-se, a propósito:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – DANO MORAL – REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE NA FI-XAÇÃO DO QUANTUM – REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS – INADMISSIBILIDADE – INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ – DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL – AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA – DE-CISÃO MANTIDA

1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revol-vimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula nº 7 do STJ.

2. A insurgência contra o valor arbitrado a título de indenização por danos morais esbarra na vedação prevista na referida súmula. Apenas em hipóteses excepcio-nais, quando manifestamente irrisória ou exorbitante a quantia fixada, é possível a revisão do quantum por esta Corte, situação não verificada no caso dos autos.

3. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea c do permissivo constitucional exige a indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração da divergência mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos moldes exigidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e 541, parágrafo único, do CPC.

4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1.380.289/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, J. 18.09.2014, DJe 29.09.2014)

Nessas condições, pelo meu voto, não conheço do recurso especial.

certidão de julGamento terceira turma

Número Registro: 2014/0228520-4 Processo Eletrônico REsp 1.483.576/SP

Números Origem: 00010581020108260286 10581020108260286 14310 1432010 160905 16092005

Pauta: 04.11.2014 Julgado: 04.11.2014


seGredo de justiça

Relator: Exmo. Sr. Ministro Moura Ribeiro

Presidente da Sessão: Exmo. Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva

Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. Mário Pimentel Albuquerque

Secretária: Belª Maria Auxiliadora Ramalho da Rocha

autuação

Recorrente: A. E. S. B.

Advogado: Maurício Corrêa

Recorrido: M. V. P. da S.

Advogados: Marcus Vinícius Pereira da Silva e outro(s) Marcelo de Biasi Pereira da Silva

Assunto: Direito civil – Família – Casamento – Dissolução

certidão

Certifico que a egrégia Terceira Turma, ao apreciar o processo em epígra-fe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Terceira Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso especial, nos ter-mos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva (Presidente) e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.


1745

Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial nº 1.297.784 – DF (2011/0297768‑5) Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti Recorrente: Wilson Ribeiro de Oliva Advogado: Wilson Ribeiro de Oliva (Em Causa Própria) e outroRecorrido: José Fernandes Costa – Espólio Repr. por: Terezinha Teixeira CostaAdvogado: Pedro Soares Vieira e outro(s)

ementa CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA – AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO – CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA – RECURSO NÃO PROVIDO

1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Regis-tros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.

2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedi-do de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembra-mento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 – existência de imóvel registrável.

3. Recurso especial a que se nega provimento.

acórdão

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso espe-cial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Dr(a). Wilson Ribeiro de Oliva, pela parte Recorrente: Wilson Ribeiro de Oliva


Brasília (DF), 16 de setembro de 2014 (data do Julgamento).

Ministra Maria Isabel Gallotti Relatora

relatório

Ministra Maria Isabel Gallotti:

Cuida-se de recurso especial, interposto pelo Wilson Ribeiro de Oliva, com fundamento nas alíneas a e c, do art. 105, III, da CF/1988, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:

PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE CONHECIMENTO – ADJUDICAÇÃO COMPUL-SÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – GLEBAS DE TERRA – QUI-TAÇÃO DO VALOR AJUSTADO – CONCORDÂNCIA DO RÉU – AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS – NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA – IMPOSSIBILIDADE JURÍ-DICA DO PEDIDO – CARÊNCIA DE AÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – O INSTITUTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA TEM APLICABILIDADE NOS CASOS EM QUE O PROMISSÁRIO-COMPRADOR POSSUI PROMESSA DE COMPRA E VENDA, MAS O PROMITENTE-VENDEDOR RECUSA-SE A ENTRE-GAR O IMÓVEL OU A OUTORGAR-LHE A ESCRITURA DEFINITIVA, APESAR DE INTEGRALMENTE QUITADO O PREÇO – O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, NOS TERMOS DO ENUNCIADO Nº 239 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, BEM COMO HOUVE A QUITAÇÃO DOS LOTES DISCRIMINADOS NOS CONTRA-TOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO QUE O RÉU CON-CORDOU EXPRESSAMENTE COM PEDIDO INICIAL, ENTRETANTO OS LOTES OBJETOS DA PRETENSÃO ENCONTRAM-SE DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, OU SEJA, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA, RAZÃO PELA QUAL NÃO PODE O AUTOR PLEITEAR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – APESAR DA QUITAÇÃO, OS LOTES NÃO ESTÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, DE FORMA QUE EVENTUAL SENTENÇA SUBSTITUTIVA DE DECLARAÇÃO DE VONTADE NÃO PODERIA SER TRANSCRITA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, O QUE A TOR-NARIA INÓCUA – (FL. 635, e-STJ) Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados (668/674, e-STJ).

Nas razões recursais, o recorrente apontou violação dos arts. 267, VI, 461, 464, 466-B, 535, 632, 633, 638, parágrafo único e 1.418, do CPC.


Afirmou, em síntese, que adquiriu de José Fernandes Costa, por meio de promessa de compra e venda, 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, discriminados nos respectivos contratos de compra e venda anexados à inicial, que totalizam 64ha ou 326.000 m2, os quais formam o Sítio Mirante do Vale. Aduziu que os contratos foram quitados.

Em razão da oposição dos herdeiros do compromitente vendedor em emitir a declaração de vontade para averbação dos contratos no registro imobi-liário, intentou ação de adjudicação compulsória.

Advertiu, contudo, que o feito foi extinto sem resolução de mérito, sob o fundamento de impossibilidade jurídica do pedido, pois os lotes rurais não possuíam matrículas individualizadas, conforme o art. 10 da Lei nº 6.766/1979, indevidamente invocado, uma vez que não trata a hipótese de parcelamento de solo urbano, mas de aquisição de imóvel rural.

Asseverou que o acórdão recorrido manteve indevidamente a sentença, admitindo, contudo, os fatos afirmados na inicial, como a existência do com-promisso de compra e venda, sua quitação, e a concordância do réu, todos caracterizadores dos requisitos da ação de adjudicação compulsória. Entendeu que não houve fundamentação jurídica para a extinção do feito, não sendo ne-cessária a individualização dos lotes no registro de imóveis.

Acrescentou que foram observados os ditames do art. 83 da Lei Comple-mentar nº 803/2009, que aprovou a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT, que permite o desmembramento de ter-ras rurais, observada a área mínima de 2 hectares.

Apontou que consta na Matrícula nº 10883 da denominada Fazenda Rajadinha, gleba maior de onde derivam os lotes ora controvertidos, a averba-ção de anteriores vendas de partes ideais do imóvel a outros interessados. Dessa forma, consignou, a declaração de carência de ação afrontou os dispositivos legais acima referidos, bem como o princípio da isonomia.

Trouxe jurisprudência tida como divergente, oriunda do TJMG, TJSP e TJRS, no sentido de que a ausência de matrículas individualizada dos lotes ob-jetos de compromissos de compra e venda não obsta o deferimento do pedido de adjudicação compulsória, o que garantirá ao autor alcançar a escritura de seus lotes.

Sem contrarrazões (cf. certidão de fl. 758 e-STJ).

Juízo positivo de admissibilidade no Tribunal de origem (fls. 759/761, e-STJ).

É o relatório.


voto

Ministra Maria Isabel Gallotti (Relatora): Atendidos os requisitos de ad-missibilidade do recurso, passo à analise do mérito.

Inicialmente, quanto à alegada violação ao art. 535 do CPC, sem razão o recorrente, haja vista que enfrentadas fundamentadamente todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade.

No que diz respeito à discussão sobre a inexistência de condição da ação de adjudicação compulsória, transcreve-se o tópico específico constante do acórdão recorrido:

É verdade, outrossim, que houve a quitação dos lotes discriminados nos contratos de promessa de compra e venda, bem como que o réu concordou expressamente com pedido inicial (fl. 305/306).

Ocorre que os lotes objetos da pretensão encontram-se dentro de um todo maior, não individualizados junto ao registro de imóveis, ou seja, sem matrícula própria, razão pela qual não pode o autor pleitear a adjudicação compulsória.

Permito-me transcrever alguns excertos da r. sentença atacada, que bem analisou a questão posta em Juízo, in verbis:

“[...] o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, porquan-to os imóveis adquiridos não possuem matrícula individualizada no registro de imóvel. Ao contrário, o único registro refere-se à gleba de terra total da fazenda denominada ‘Rajadinha’, com área de 2.956ha, conforme matrícula nº 10883, registrado no 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF (fls. 335/337).

Desse modo, para que ocorresse a substituição, por meio da adjudicação compulsória, da vontade do promitente vendedor renitente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, seria necessário procedimento administrativo ou ju-dicial prévio ao ajuizamento da presente ação, visando ao desmembramento da área, com a descrição pormenorizada dos terrenos, abrindo-se matrícula própria para cada gleba de terra comprada pelo autor.

[...] para que haja registro dos bens comprados pelo autor, são necessárias as especificações claras do imóvel, com a sua denominação, características, confrontações, localização e área.

Ocorre, contudo, que, o que se tem nos autos é a matrícula única do imó-vel total (2.956 ha), não havendo descrição dos imóveis desmembrados ou objeto de parcelamento do solo. Assim, não existem matrículas autônomas correspondentes a cada gleba de terra que foi adquirida pelo autor, mas, tão--somente, uma única matrícula que descreve as características do todo, ou seja, da universalidade do bem imóvel, que, até o presente momento, contu-do, não foi objeto de desmembramento legal, mas apenas de fato. Logo, os lo-tes adquiridos pelo autor existem, igualmente, apenas de fato, não de direito.


Portanto, impossível juridicamente se mostra o pedido de adjudicação dos imóveis objeto dos compromissos de compra e venda celebrados entre as partes, por sentença que produza os mesmos efeitos da escritura que deveria ser outorgada pelo réu, ante a impossibilidade de se registrar os imóveis com-prados, já que não foram objetos de desmembramento da matrícula original.

É certo, contudo, que poderá o autor providenciar, na qualidade de inte-ressado, e pela via administrativa, o desmembramento das referidas áreas, objeto dos compromissos de compra e venda, na forma do art. 10 da Lei nº 6.766/1979, sendo que somente após o seu desmembramento é que pode-rá pleitear judicialmente a adjudicação compulsória daquelas.” Com efeito, no presente caso, para a aplicação do instituto da adjudicação compulsória, não basta o imóvel estar quitado e a recusa do promissário-vendedor em ou-torgar a escritura definitiva. O que se observa na presente ação é que, apesar da quitação, os lotes não estão individualizados junto ao registro de imóveis, de forma que eventual sentença substitutiva de declaração de vontade não poderia ser transcrita no registro de imóveis, o que a tornaria inócua.

Na esteira desse raciocínio, a própria inicial evidencia a impossibilidade jurídi-ca da pretensão, porquanto traz a Juízo a informação, confirmada pelo réu, de que as “glebas rurais” adquiridas estão localizadas no sítio denominado “Fazen-da Rajadinha”, este sim registrado no Cartório do 1º Ofício de Notas de Brasília (fls. 10/11).

Infere-se das razões de decidir, que apesar de tratar-se o pedido de adju-dicação de imóvel rural e não de imóvel em área urbana, indiscutível que os lo-tes não possuíam matrícula específica, que caracterizariam o desmembramento jurídico das glebas rurais vindicadas. Assim, é de interrogar-se como poderia o judiciário, substituindo a vontade do compromitente vendedor, constituir um título para a transcrição no registro imobiliário, abstraindo-se do fato de que ele não é registrável, pois não há matrícula a que se vincule. Tal medida escapa à norma disciplinadora da ação, o Decreto-Lei nº 58/1937, que assim dispõe:

“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pa-gamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua pres-tação nem a oferecer nos casos e formas legais.

(Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)


§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, ad-judicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.” (grifei)

Além do mais, deixaram os contratantes, antes de celebrarem a avença, de observar a existência do procedimento de desmembramento e respectivo registro, instituídos na Lei nº 6.015/1973, norma preceituadora de uma série atos vinculados, insculpidos no art. 167, II, 4, art. 225 e parágrafos, art. 235, pa-rágrafo único, e art. 246, parágrafo único. Do mesmo modo, o compromitente comprador não atentou, a tempo e modo, que o registro dos aludidos imóveis seria impossível sem aquelas medidas legais prévias.

Por outro lado, a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre gleba não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico, e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural. Cabe ressaltar, que o parcelamento, para fins agrícolas, de solo rural, v.g., deve obedecer, entre outras, o regramento instituído pelo Incra, como expresso na Instrução nº 17-b, item 4 em diante, verbis:

[...] 4. PARCELAMENTO, PARA FINS AGRÍCOLAS, DE IMÓVEL RURAL LOCALI-ZADO FORA DE ZONA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA

4.1 O parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art. 61 da Lei nº 4.504, de 30.11.1964, do art. 10 da Lei nº 4.947, de 06.04.1966, dos arts. 93 e seguintes do Decreto nº 59.428, de 27.10.1966 e do art. 8º da Lei nº 5.868, de 12.12.1972.

4.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao Incra a prévia aprovação do projeto.

4.3 A aprovação de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, às normas seguintes.

4.4 Para a aprovação de projeto de loteamento, o interessado deverá apresentar requerimento, instruído com os documentos seguintes:

a) título de propriedade;

b) cadeia dominial;

c) quitação fiscal;

d) memorial descritivo de todo o imóvel e do loteamento;

e) planta de todo o imóvel;

f) planta do loteamento;

g) planilha de cálculos;

h) plano de aproveitamento.

[...]


Dessa forma, como visto, na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de que possa ser registrado no cartório respectivo, não bastando que o adju-dicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado. Detectada, assim, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 57/1937.

Sobre o tema, esta 4ª Turma, ao apreciar o REsp 51.064-3-CE, Rel. Mi-nistro Barros Monteiro, DJ de 19.08.1996, manifestou-se contrariamente à tese defendida pelo ora recorrente, em acórdão assim ementado:

PROMESSA DE VENDA E COMPRA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – FAL-TA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL OB-JETO DO PEDIDO – SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUÍVEL O JUL-GADO QUE PORVENTURA A DEFIRA – RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

Por fim, observo que, no caso, sequer há resistência ao pedido por parte do espólio-réu, que admite a promessa de compra e venda e o pagamento, apenas afirmando que não tem como outorgar a escritura das parcelas enquan-to não concluído o processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal (cf. sentença de fl. 536-540).

Na realidade, o recorrente pretende a adjudicação compulsória de lotes não individualizados no registro de imóvel, atendendo aos limites e confronta-ções constantes de contratos de promessa de compra e venda e memorial des-critivo que juntou à inicial, finalidade a que não se presta a ação de adjudicação compulsória, além de desqualificar o dissídio com o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, invocado como paradigma, que entendeu juridicamen-te possível a adjudicação compulsória de fração ideal de gleba a ser mantida pro indiviso .

Em face do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

certidão de julGamento Quarta turma

Número Registro: 2011/0297768-5


Processo Eletrônico REsp 1.297.784/ DF

Números Origem: 112692320078070001 20070110112692 20070110112692RES

Pauta: 16.09.2014 Julgado: 16.09.2014

Relatora Exma. Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti

Presidente da Sessão Exmo. Sr. Ministro Raul Araújo

Subprocurador-Geral da República Exmo. Sr. Dr. Antônio Carlos Pessoa Lins

Secretária Belª Teresa Helena da Rocha Basevi

autuação

Recorrente: Wilson Ribeiro de Oliva

Advogado: Wilson Ribeiro de Oliva (em causa própria) e outro

Recorrido: José Fernandes Costa – Espólio

Repr. por: Terezinha Teixeira Costa

Advogado: Pedro Soares Vieira e outro(s)

Assunto: Direito civil – Obrigações – Espécies de contratos – Compra e venda

sustentação oral

Dr(a). Wilson Ribeiro de Oliva, pela parte Recorrente: Wilson Ribeiro de Oliva

certidão

Certifico que a egrégia Quarta Turma, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.

Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.


1746

Tribunal Regional Federal da 2ª RegiãoIV – Apelação Cível nº 2005.51.01.526736‑9 Nº CNJ: 0526736‑53.2005.4.02.5101Relator: Desembargadora Federal Leticia MelloApelante: Município do Rio de JaneiroProcurador: Daniel Bucar CervasioApelado: Instituto Nacional do Seguro Social – INSSProcurador: Eduardo dos SantosApelado: os mesmosOrigem: Terceira Vara Federal de Execução Fiscal – RJ (200551015267369)

ementa EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – INSS – IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA – ART. 150, VI, A, DA CRFB/1988 – VINCULAÇÃO DOS IMÓVEIS À FINALIDADE INSTITUCIONAL DA AUTARQUIA – PRESUNÇÃO – ALUGUÉIS DESTINADOS À SEGURIDADE SOCIAL POR FORÇA DO ART. 61 DA LEI Nº 8.212/1991 – TAXA DE COLETA DOMICILIAR DE LIXO – TCDL – CONSTITUCIONALIDADE

O STF já firmou o entendimento de que (i) presume-se a destinação dos bens às finalidades do ente imune e (ii) o fato de os imóveis esta-rem vagos ou locados a terceiros não afasta a imunidade relativa ao IPTU, desde que, no último caso, as receitas provenientes da locação sejam empregadas nas finalidades essenciais da entidade.

Os rendimentos provenientes dos aluguéis dos imóveis do INSS são destinados à Seguridade Social, por força do art. 61 da Lei nº 8.212/1991.

Recurso do Município do Rio de Janeiro prejudicado e recurso do INSS provido para afastar a cobrança do IPTU objeto da Execução Fiscal nº 2003.51.01.511725-9.

acórdão

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, de-cide a Egrégia Quarta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, dar provimento ao recurso do INSS e julgar preju-dicado o recurso do Município do Rio de Janeiro, nos termos do voto da Rela-tora, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.


Rio de Janeiro, de de 2014 (data do Julgamento).

Leticia de Santis Mello Desembargadora Federal Relatora

relatório

Cuida-se de apelações cíveis interpostas pelo Município do Rio de Janeiro e pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS contra sentença de fls. 71/102 que, em sede de embargos à execução, julgou parcialmente proce-dente o pedido do Instituto Nacional do Seguro Social – INSS para extinguir o crédito fiscal relativo à cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU referente ao ano de 1999 no que ultrapassar a alíquota mínima de 0,15% (zero vírgula quinze por cento), e manter a cobrança relativa à Taxa de Coleta Domi-ciliar de Lixo – TCDL. Foi reconhecida a sucumbência recíproca.

Como razões de decidir, o Juiz a quo assentou, no que se refere à ale-gação de imunidade tributária recíproca ao IPTU, que cabe ao Embargante a comprovação de que o imóvel tributado atende às finalidades institucionais do ente imune, o que não fez. No que concerne à progressividade do tributo, entendeu pela inconstitucionalidade da cobrança com alíquotas superiores à mínima legalmente prevista, conforme Enunciado nº 668 da Súmula do STF. Foi indeferida, ainda, a modulação dos efeitos temporais da declaração de incons-titucionalidade, dado o entendimento de inexistência de risco de lesão irrepará-vel ou ameaça à ordem pública, bem como de perecimento de direito, especial-mente em virtude do baixo valor em cobrança. Em relação à TCDL, asseverou que se trata de cobrança legítima, por atender aos requisitos de especificidade e divisibilidade exigidos pelos arts. 77 e 79 do CTN.

Em suas razões de apelação, às fls. 85/102, o Município defende que o sistema de alíquotas diferenciadas não coincide com o fenômeno da tributa-ção progressiva, pois, segundo argumenta, existiria progressividade se incidis-sem diversas alíquotas sobre a mesma base de cálculo. Sustenta que no sistema por ele adotado o valor do tributo é fixado com base em alíquota única para cada imóvel. Subsidiariamente, requer que não seja atribuído efeito retroati-vo à declaração de inconstitucionalidade da exação em tela, em observância aos princípios da boa-fé e da segurança e estabilidade das relações jurídicas, especialmente por se tratar de matéria tributária, onde “avultam os princípios da legalidade da receita e da despesa, assim como o da indisponibilidade do crédito público”.


Em contrarrazões, às fls. 118/119, o INSS pugna pela manutenção da sentença, “por seus próprios e bem lançados fundamentos”.

Em razões recursais, às fls. 109/116, o INSS alega, em suma, que:

tem imunidade tributária no tocante ao patrimônio, à renda e aos serviços direta ou indiretamente vinculados às suas finalidades essenciais, nos termos do § 2º do art. 150 da CRFB/1988, os imóveis operacionais estão vinculados às atividades essenciais da autarquia e os não operacionais encontram-se afetados ao paga-mento de benefícios da Previdência Social, a teor do que dispõe o art. 250 da CRFB/1988 c/c o art. 68 da LC 101/2000 (que regulamentou o dispositivo consti-tucional) e milita em seu favor a presunção de que os imóveis e/ou a receita deles proveniente são utilizados na promoção das finalidades do ente.

Em contrarrazões, às fls. 121/125, o Município defende a constitucio-nalidade e legalidade da TCDL, a teor do que dispõe o art. 145, II, § 2º da CRFB/1988 c/c os arts. 77 e 79 do CTN.

À fl. 131, o Ministério Público Federal manifestou-se pela não interven-ção no feito, nos termos do art. 82 do CPC.

É o relatório.


voto

Inicialmente, cumpre consignar o não cabimento do reexame obrigató-rio, por força do que dispõe o § 2º do art. 475 do CPC, na medida em que o débito exequendo é inferior a 60 (sessenta) salários mínimos.

DA INCIDÊNCIA DA IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA

O Instituto Nacional do Seguro Social é uma autarquia, e, como tal, é beneficiária da imunidade tributária recíproca de que trata o art. 150, VI, a, § 2º, da Constituição Federal.

Em relação ao IPTU, consoante entendimento firmado pelo Supremo Tri-bunal Federal, sendo a imunidade tributária uma vedação absoluta ao poder de tributar, milita em favor do ente público a presunção de que o imóvel de sua ti-tularidade se encontra vinculado às suas finalidades institucionais. Deste modo, o Município somente poderá exercer sua competência tributária se comprovar que o imóvel não tem essa utilização. Por todos: do STF, 1ª T., AI 746263-AgR-


-ED, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 16.12.2013 e AI 674339-AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 13.02.2014, e, ainda, os seguintes acórdãos:

EMENTA: Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Tributário. IPTU. Imunidade recíproca. Destinação dos bens. Revolvimento de fatos e pro-vas. Súmula nº 279/STF. Ônus da prova. 1. Para ultrapassar o entendimento do Tribunal de origem e acolher a pretensão da recorrente, especialmente para veri-ficar a destinação dos bens, seria necessário o reexame de fatos e provas, o que é inviável em sede de recurso extraordinário. Incidência da Súmula nº 279/STF. 2. A presunção sobre o enquadramento originalmente conferido deve militar a fa-vor do contribuinte e, caso já tenha sido deferido o status de imune, o afastamen-to dessa imunidade só pode ocorrer mediante a constituição de prova em con-trário produzida pela administração tributária. 3. Agravo regimental não provido.

(STF, 1ª T., ARE 758289-AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 10.04.2014)

TRIBUTÁRIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL – IMUNIDADE RECÍPROCA – IPTU – PATRIMÔNIO DAS ENTIDADES PÚBLICAS VINCULADO ÀS ATIVI-DADES ESSENCIAIS – COMPETE AO CREDOR COMPROVAR A NÃO VINCU-LAÇÃO DOS BENS OU A NÃO APLICAÇÃO DOS VALORES DOS ALUGUERES NAS ATIVIDADES DA AUTARQUIA – I – A imunidade é uma vedação absoluta ao poder de tributar, de tal forma que o Município somente pode exercer sua competência tributária no tocante ao IPTU se comprovar que o imóvel não é utilizado em suas finalidades essenciais. II – Em caso de autarquia previdenciá-ria, a regra é que esta preste um serviço público através da descentralização das atividades executivas da Administração Direta, laborando em seu favor a pre-sunção de legitimidade de sua atuação, inclusive em relação ao seu patrimônio, cabendo, portanto, ao Município, o ônus de probatório acerca do desvio de tal finalidade. III – Recurso de Apelação do INSS provido. IV – Recurso de Apelação do Município do Rio de Janeiro improvido.

(TRF 2ª R., AC 200851015039714, 3ª T.Esp., Relª Desª Fed. Lana Regueira, DJe 29.07.2013)

No caso, o Município do Rio de Janeiro não comprovou que os imóveis em relação aos quais exige o IPTU não eram utilizados pelo INSS para aten-dimento de suas finalidades essenciais. Ao invés disso, teceu (em sua peça de impugnação, às fls. 21/43) meras alegações de que os imóveis em referência ou se encontram ocupados por terceiros ou não têm destinação alguma.

Ocorre que, nesse particular, o Supremo Tribunal Federal já firmou o entendimento de que o fato de os imóveis estarem vagos ou locados a terceiros não afasta a imunidade relativa ao ITPU, desde que, no último caso, as receitas provenientes da locação sejam empregadas nas finalidades essenciais da enti-dade. Nesse sentido:


Ementa: Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Tributário. IPTU. Imunidade. Entidade de assistência social sem fins lucrativos. Locação de imóvel. Súmula nº 724/STF. Comprovação dos requisitos para reconhecimento da imunidade. Controvérsia decidida à luz da legislação infraconstitucional e do conjunto fático-probatório. Súmula nº 279/STF. Ônus da prova. 1. O Tribunal de origem não divergiu da orientação da Corte no sentido de que a regra imunizante contida no art. 150, VI, c, da Constituição Federal afasta a incidência do IPTU sobre os imóveis de propriedade das instituições de assistência social sem fins lucrativos, mesmo que alugados a terceiros, desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas suas atividades essenciais (Súmula nº 724/STF). 2. O acórdão recor-rido concluiu pelo enquadramento da instituição como entidade de assistência social sem fins lucrativos, a partir da análise dos requisitos previstos no art. 14 do Código Tributário Nacional. Para ultrapassar o entendimento consagrado pelo Tribunal a quo, necessário seria o reexame dos fatos e das provas e da legislação infraconstitucional de regência. Precedentes. 3. A presunção de que o imóvel ou as rendas da entidade assistencial reconhecidamente imune estão afetados às suas finalidades institucionais milita em favor da entidade. Cabe ao Fisco elidir a presunção, mediante a constituição de prova em contrário. 4. Agravo regimental não provido.

(1ª T., ARE 760876-AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 02.04.2014)

Ementa: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – TRIBUTÁ-RIO – IMUNIDADE – IPTU – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DA SÚMU-LA Nº 724 DO STF – VERIFICAÇÃO DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – IMPOSSIBILIDADE – SÚMULA Nº 279 – TAXA DE LIMPEZA PÚBLICA – INCONSTITUCIONALIDADE – PRECEDENTES – AGRAVO REGIMENTAL IM-PROVIDO – I – O Tribunal a quo não divergiu da jurisprudência desta Corte, a qual firmou-se no sentido de que a imunidade tributária prevista no art. 150, VI, c, da Constituição, aplica-se aos imóveis alugados a terceiros, desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas atividades essenciais de tais entidades. II – Para dissentir do acórdão recorrido no que concerne à destinação do imóvel objeto da lide, bem como a discussão acerca do preenchimento dos requisitos legais neces-sários ao reconhecimento da imunidade, necessário seria o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 279 do STF. III – Esta Corte firmou entendimento no sentido da inconstitucionalidade da cobrança da taxa de limpeza pública, uma vez que não há a individualização dos serviços postos à disposição ou prestados, além de existir identidade com a base de cálculo de imposto. Precedentes IV – Agravo regimental improvido.

(AI 848281-AgR, 2ª T., Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe 04.10.2011)

Tem-se que os rendimentos provenientes dos aluguéis dos imóveis per-tencentes ao INSS são destinados à receita da Seguridade Social, por força do que dispõe o art. 61 da Lei nº 8.212/1991, de tal modo que deve ser reconheci-da a imunidade tributária ao IPTU.


A propósito, os acórdãos desta Corte Regional, abaixo transcritos, em tudo aplicáveis ao caso em exame:

TRIBUTÁRIO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – OS ALUGUÉIS DOS IMÓVEIS PERTENCENTES AO INSS SÃO RENDIMENTOS DESTINADOS À RECEITA DA SEGURIDADE SOCIAL – ATENDIDA A EXIGÊNCIA À VINCULAÇÃO DOS IMÓ-VEIS À FINALIDADE INSTITUCIONAL DA AUTARQUIA PREVIDENCIÁRIA – IN-CIDÊNCIA DO ART. 150, VI, DA CR/1988

1. A imunidade tributária recíproca preceituada no art. 150, VI, a, da CF, é ex-pressamente estendida em favor das entidades autárquicas (autarquias e funda-ções) instituídas e mantidas pelo Poder Público no que se refere ao patrimônio, à renda e aos serviços vinculados às suas finalidades essenciais ou às delas decor-rentes (art. 150, § 2º, da CF). 2. No que se refere ao requisito constitucional da “vinculação” dos imóveis objeto de incidência de IPTU “às atividades essenciais” do ente federativo, no caso, a autarquia previdenciária, foi editado o enunciado de Súmula nº 724, regulamentando a questão, porém, se referindo as entidades da alínea c do referido art. 150, VI, CRFB (“patrimônio, renda ou serviços dos partidos políticos, inclusive suas fundações, das entidades sindicais dos trabalha-dores, das instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei”). 3. Porém, analisando a legislação previdenciária no que se refere aos aluguéis dos imóveis pertencentes ao INSS, verifica-se que estes são rendimentos destinados à receita da Seguridade Social (art. 61, da Lei nº 8.212/1991), de modo que restou atendida a exigência à vinculação dos re-feridos imóveis à finalidade institucional da autarquia previdenciária. 4. Nesse contexto, não deve prosperar a cobrança do IPTU face à incidência da garantia constitucional da imunidade recíproca, posto que se presume a vinculação dos alugueres à autarquia previdenciária (art. 27, III, da Lei nº 8.212/1991) e o apro-veitamento dos imóveis em prol do interesse público nela insculpido. 5. Recurso de agravo de instrumento a que se nega provimento.

(TRF 2ª R., Ag 201302010103663, 4ª T.Esp., Rel. Des. Fed. Luiz Antonio Soares, DJe 16.09.2013) (grifos nossos)

TRIBUTÁRIO – APELAÇÃO – OS ALUGUÉIS DOS IMÓVEIS PERTENCENTES AO INSS SÃO RENDIMENTOS DESTINADOS À RECEITA DA SEGURIDADE SO-CIAL – ATENDIDA A EXIGÊNCIA À VINCULAÇÃO DOS IMÓVEIS À FINALIDA-DE INSTITUCIONAL DA AUTARQUIA PREVIDENCIÁRIA – INCIDÊNCIA DO ART. 150, VI, DA CR/1988 (IMUNIDADE TRIBUTÁRIA) – RECURSO PROVIDO

[...]

5. Porém, analisando a legislação previdenciária no que se refere aos aluguéis dos imóveis pertencentes ao INSS, verifica-se que estes são rendimentos desti-nados à receita da Seguridade Social (art. 61, da Lei nº 8.212/1991), de modo que restou atendida a exigência à vinculação dos referidos imóveis à finalidade institucional da autarquia previdenciária. 6. Valer apontar que o patrimônio das entidades públicas está vinculado às suas atividades essenciais. De modo que


compete ao credor comprovar a não vinculação dos bens ou não aplicação dos valores auferidos nas atividades da autarquia, o que não se verificou na hipótese. 7. Nesse contexto, não deve prosperar a cobrança do IPTU face à incidência da garantia constitucional da imunidade recíproca, posto que se presume a vincu-lação dos alugueres à autarquia previdenciária (art. 27, III, da Lei nº 8.212/1991) e o aproveitamento dos imóveis em prol do interesse público nela insculpido, sendo que competiria à municipalidade credora comprovar a não vinculação do imóvel às atividades da autarquia, para viabilizar a tributação. 8. Na linha de pensamento ora exposta, vale conferir recente julgado deste Tribunal: “A imuni-dade do art. 150, § 2º, da CF, diretamente vinculada ao pacto federativo, abrange apenas impostos, devendo a ela ser conferida, na esteira da jurisprudência do STF, máxima eficácia jurídica. VI – O requisito da vinculação às atividades es-senciais não exclui imóveis alugados (Súmula nº 724, do STF, mutatis mutandis), presumindo-se a vinculação dos alugueres à autarquia previdenciária (art. 27, III, da Lei nº 8.212/1991) e o aproveitamento dos imóveis em prol do interes-se público nela insculpido. Nesse contexto, compete à municipalidade credora comprovar a não vinculação do imóvel às atividades da autarquia, para viabilizar a tributação. (TRF 2ª R., AC 410151, 4ª T.Esp. Rel. Des. Fed. Antonio Henrique C. da Silva, DJ 30.03.2010).” 9. O recurso de apelação interposto pelo Município não merece acolhimento. Como bem assinalado na sentença de primeiro grau, as taxas de iluminação pública e de coleta de lixo, não estão adequadas ao dis-posto no art. 145, II, da Constituição Federal, como amplamente reconhecido pelo C. Supremo Tribunal Federal (RE 362578-AgR/RJ, Relator(a): Min. Ricardo Lewandowski, 1ª T., DJe-107 Divulg. 12.06.2008, Public. 13.06.2008). 10. Ape-lação do INSS a que se dá provimento. Apelação do Município do Rio de Janeiro a que se nega provimento.

(TRF 2ª R., AC, 3ª T.Esp., Rel. Des. Fed. José Ferreira Neves Neto, DJe 06.04.2011) (grifos nossos)

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

A sucumbência recíproca asseverada pelo Juízo a quo deve ser mantida, na forma do art. 21 do CPC. Como visto, o Município decaiu do pedido relativo ao IPTU e o INSS, da pretensão de desconstituição total da CDA, mantida em relação à TCDL.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso do INSS para afastar a cobrança do ITPU objeto da Execução Fiscal nº 2003.51.01.511725-9 e julgo prejudica-do o recurso do Município do Rio de Janeiro.

É como voto.



1747

Tribunal de Justiça do Estado de GoiásAgravo de Instrumento nº 363552‑49.2014.8.09.0000 (201493635522)Comarca de GoiâniaAgravante: SS Naves Participações e Empreendimentos Ltda.Agravada: Marly Peres de OliveiraRelator: Des. Alan Sebastião de Sena Conceição

ementaAGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – IMÓVEL COMERCIAL – CONTRATO VERBAL – PRAZO INDETERMINADO – DENÚNCIA VAZIA – POSSIBILIDADE

I – Sabe-se que o contrato de locação dispensa maiores formalidades, podendo, inclusive ser celebrado verbalmente, sendo perfeitamen-te cabível a retomada do imóvel pelo proprietário imotivadamente, desde que observada a prévia notificação, notadamente quando por prazo indeterminado.

II – Constatado que o locador cumpriu as exigências previstas no art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei nº 8.245/1991, necessárias à concessão da medida liminar na ação de despejo, quais sejam, notificação ex-trajudicial, ajuizamento da ação no prazo de trinta dias, contados do advento do termo e prestação de caução, o deferimento daquela é medida que se impõe.

Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido.

acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as retroindi-cadas.

Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em sessão pelos inte-grantes da Primeira Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer do agravo e lhe dar provimento, nos termos do voto do relator.

Votaram com o relator, que também presidiu a sessão, os Desembarga-dores Geraldo Gonçalves da Costa e Francisco Vildon José Valente.

Representou a Procuradoria-Geral de Justiça a Dra. Regina Helena Viana.


Goiânia, 06 de novembro de 2014.

Alan Sebastião de Sena Conceição Relator

relatório e voto

SS Naves Participações e Empreendimentos Ltda., dizendo-se irresignada com a decisão, copiada em fl. 48, proferida nos autos da “ação de despejo com pedido de desocupação liminar – cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada” ajuizada por ela em desproveito de Marly Peres de Oliveira, que indeferiu a medida liminar de desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, independentemente da oitiva da requerida, interpôs-lhe recurso de agravo de instrumento.

Na decisão, o julgador indeferiu o pedido face não haver nos autos “se-quer indício da existência de relação contratual entre as partes”.

Nas razões de reforma da decisão, a empresa agravante aduz que é pro-prietária do imóvel caracterizado como Lote nº 16, da Quadra nº 160, situado à Rua 69-A, zona industrial, no Setor Norte Ferroviário, nesta Capital, o qual é dividido em vários box, que se destinam à locação.

Informa que a agravada é locatária do box 57 do referido imóvel, onde ocupa e exerce atividade empresária, com aluguel mensal acordado na impor-tância de R$ 410,00 (quatrocentos e dez reais), sendo a locação pactuada por contrato verbal por prazo indeterminado, o que é previsto, inclusive, na própria Lei das Locações.

Assevera que, adquirido o referido imóvel e não tendo interesse em pros-seguir com a relação locatícia por prazo indeterminado e sem contrato formal, em dezessete de junho de 2014, procedeu a Notificação Extrajudicial para de-socupação do imóvel da agravada, por denúncia vazia, concedendo-lhe o pra-zo máximo de 30 (trinta) dias, como determina a Lei nº 8.245/1991.

Diz que a referida notificação, enviada via Cartório 1º Protesto, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Goiânia, foi devidamente rece-bida no estabelecimento em 05.07.2014, conforme Certidão de Notificação em anexo. Logo, legalmente, a locatária teria o prazo até 04.08.2014 para proceder à desocupação e entrega voluntária do imóvel, o que efetivamente não ocorreu, tendo aquele ignorado a intenção da proprietária na retomada do imóvel.

Diante disso, propôs a ação de despejo, tendo realizado o depósito cau-ção no valor de R$ 1.230,00 (um mil e duzentos trinta reais) relativos a três


vezes o valor do aluguel, como forma de preenchimento integral dos requisitos constantes do art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei nº 8.245/1991.

Sustenta a necessidade de reforma da decisão, uma vez o pedido está fundamentado na legislação de regência, bem como na pacífica jurisprudência deste Tribunal de Justiça.

Ancorada em vários julgados que cita, entende estarem presentes os re-quisitos necessários para a antecipação da tutela, notadamente frente ao previs-to no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991.

Requer, ao final, o recebimento e o provimento do recurso, para que seja reformada a decisão e deferido o pedido de desocupação liminar do imóvel.

Trouxe com a exordial os documentos de fls. 16/55, sendo o último a guia e o comprovante do preparo.

É o relato necessário.

Passo ao voto, vez que ainda não se concretizou a triangularização pro-cessual.

Próprio, tempestivo e devidamente preparado, tomo conhecimento do recurso.

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento inter-posto contra a decisão que indeferiu o pedido de concessão liminar de desocu-pação do imóvel objeto da matrícula nº 73.634, descrito e caracterizado como “Lote nº 16 da Quadra nº 160, situado à Rua 69-A, Zona Industrial, no Setor Norte Ferroviário, nesta capital”, em que a agravada é locatária do box 57, nos autos da Ação de Despejo.

Assim decidiu o magistrado singular:

“O art. 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991, com redação da Lei nº 12.112/2009, autoriza a concessão de liminar na hipótese de ausência de interesse na prorrogação do contrato de locação não residencial.

Entretanto, não há nos autos sequer indício da existência de relação contratual entre as partes.

Destarte, indefiro a liminar requerida.

Cite-se.”

Verifica-se que laborou em equívoco o ilustre julgador monocrático, de-vendo sua decisão ser reformada, haja vista não se mostrar consentânea com o melhor entendimento jurisprudencial e com a norma legal que rege a matéria.


Preceitua o art. 59, § 1º, inciso VIII da Lei de Locação:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemen-te da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equi-valente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.”

Infere-se que o dispositivo retrotranscrito expressamente autoriza a con-cessão da medida liminar para desocupação, desde que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel, e que a ação tenha sido proposta em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o intento de retomada.

Na hipótese dos autos, verifica-se que a autora/agravante/locadora é pro-prietária do referido imóvel (fls. 38 e verso), desde 16.04.2014; comprovou o depósito caução realizado no Banco do Brasil, em conta judicial vinculada ao respectivo processo, no valor equivalente a três vezes o valor do aluguel (fls. 50/52); e ajuizou a ação de despejo no prazo legal (15.08.2014), vez que a Notificação Extrajudicial foi enviada via Cartório 1º Protesto, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Goiânia e recebida no estabelecimento em 05.07.2014 (fls. 40/43), tendo o prazo de trinta dias para desocupação se encerrado no dia 04.08.2014.

Observa-se, ainda, que, o referido box foi alugado, por prazo indetermi-nado, e sem contrato formal que regulasse a relação locatícia.

Portanto, tratando-se de contrato de locação verbal de imóvel não resi-dencial, é perfeitamente comportável a denúncia unilateral – vazia imotivada – porquanto pactuado com prazo indeterminado, necessitando, portanto, apenas de notificação prévia, nos termos do estatuído no art. 57 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), in verbis:

“O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escri-to, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Ao comentar o referido artigo, a insigne jurista Maria Helena Diniz, elu-cida com a clareza que lhe é peculiar, o seguinte:

“Se a locação não residencial for convencionada por prazo indeterminado ou sofrer prorrogação voluntária tácita, ante a inércia do inquilino e do senhorio, o


locatário poderá ser levado a desocupar o imóvel dentro de trinta dias, mediante denúncia imotivada ou vazia, feita por escrito pelo locador, pondo fim ao con-trato. A intimação para desocupação do imóvel terá por escopo dar tempo ao inquilino para deixar o prédio locado, e haver-se-á como cumprida desde que se tenha como certo que o intimado notificado tomou conhecimento da ordem” (in Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 1999. p. 236).

Ademais, como se sabe, a Lei de Locação não exige forma solene para a celebração do contrato de aluguel, podendo o mesmo ser pactuado inclusive verbalmente, como foi o caso, e, de outro lado, o documento de fls. 40/43 está a demonstrar induvidosamente a relação locatícia firmada entre as partes.

Assim, decorrido o prazo sem qualquer manifestação e esgotados os meios para solução amigável da desocupação do imóvel, foi ajuizada a ação, com pedido de deferimento liminar da medida, no intuito de promover, de modo satisfatório, a retomada do imóvel.

Logo, devidamente observados os requisitos imprescindíveis à concessão da medida, aquela deve ser deferida. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes deste Sodalício:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – DEFERIMENTO DO PEDIDO – Na hipótese dos autos, verificou-se o preenchimento dos requisitos legais necessários à concessão da medida liminar em ação de despejo, quais sejam, a prestação de caução e o ajuizamento da ação no prazo de 30 (trinta) dias contados do advento do termo (art. 59, § 1º, inciso VIII da Lei de Locação), razão pela qual se faz necessária a reforma da decisão agravada e o deferimento do pedido. Recurso conhecido e provido.” (TJGO, 6ª C.Cív., AI 48341-46, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, DJ 1.505 de 18.03.2014)

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – NEGATIVA DE SEGUIMENTO – MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE – AÇÃO DE DESPEJO – LIMINAR – TUTELA ANTECIPADA – ART. 273, CPC – REQUISITOS – DEFE-RIMENTO – LEI Nº 8.245/1991 – ART. 59 – AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS – I – É facultado ao relator julgar monocraticamente o recurso, nos termos do art. 557, caput, do CPC, quando a decisão recorrida estiver em consonância com a jurisprudência dominante firmada nas Cortes Superiores e do Tribunal de Jus-tiça local, como no presente caso. II – Omissis. III – Evidenciado pela documen-tação juntada o atendimento dos requisitos estipulados pelo art. 59, § 1º, e inc. VIII, da Lei nº 8.245/1991, quais sejam, prestação de caução e ajuizamento da ação em prazo não superior a trinta dias do termo do contrato, correta a decisão que defere, em sede de tutela antecipada, liminar para desocupação compul-sória do imóvel. Agravo Regimental conhecido e improvido.” (TJGO, 1ª C.Cív., AI 330798-88, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, DJ 1.441 de 05.12.2013)


Ante o exposto, já conhecido o recurso, dou-lhe provimento, a fim de reformar a decisão agravada e conceder a liminar pleiteada na exordial, deter-minando, em consequência, a expedição do competente mandado de desocu-pação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da efetiva ciência da presente decisão, devendo o feito prosseguir em seus ulteriores termos.

É o voto.

Goiânia, 06 de novembro de 2014.

Alan Sebastião de Sena Conceição Relator


1748

Tribunal de Justiça do Estado do ParanáProcesso: 1188139‑5 (Acórdão)Apelante: Arcanjo Vieira BarbosaApelado: Município de CuriúvaRelator: Doutor Fábio André Santos Muniz em substituição a Desembargadora Lilian RomeroSegredo de Justiça: NãoÓrgão Julgador: 3ª Câmara CívelComarca: CuriúvaData do Julgamento: 18.11.2014 15:20:00Fonte/Data da Publicação: DJ: 1462 25.11.2014Decisão: acordam os Magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

ementaAPELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – ALEGAÇÃO DE ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL – INEXISTÊNCIA – IMÓVEL ARREMATADO POR VALOR SUPERIOR AO VALOR DE AVALIAÇÃO – NÃO IMPUGNAÇÃO DO VALOR OBTIDO EM AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA – HIPÓTESES DO ART. 694, § 1º, CPC NÃO DEMONSTRADAS – PRESUME-SE VIL A ARREMATAÇÃO POR VALOR EQUIVALENTE A 50% DO VALOR DA ATUALIZAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO DEMONSTRAÇÃO DE DISPARIDADE ENTRE VALOR DE ARREMATAÇÃO E VALOR DE MERCADO – RECURSO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1188139-5, em que é apelante Arcanjo Vieira Barbosa e apelado Município de Curiúva.

I – Trata-se de apelação contra sentença que rejeitou liminarmente os embargos, com fulcro nos arts. 295, V, 739, II e 746, todos do CPC, e decretou a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, I, CPC.

Arcanjo Vieira Barbosa interpôs recurso de apelação alegando: a) em 08 de janeiro de 2007 o bem penhorado em ação de execução fiscal foi ava-liado em R$ 60.000,00; b) em maio de 2011 o mesmo bem foi avaliado em R$ 30.000,00; c) em hasta pública o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 30.900,00; d) o valor de arrematação não condiz com a realidade dos fatos nem com o valor real do imóvel; e) o preço vil não decorre apenas da compa-ração entre o preço ofertado e o valor da dívida, mas deve ser confrontado com o valor real do bem; f) deve ser declarada a nulidade da arrematação, conforme art. 692, CPC.


É o relatório.

II – A Fazenda Pública do Município de Curiúva ajuizou execução fiscal em face de Arcanjo Vieira Barbosa para cobrança de créditos tributários descri-tos nas Certidões de Dívida Ativa nº 00022/2005 e 00114/2005.

No processo executivo fiscal foi realizada a penhora do imóvel assim descrito nos autos de penhora e depósito (fls. 10):

“uma área de terreno rural com 04 alqueires situado no lugar denominado Bom Sucesso neste Município e Comarca de Curiúva/PR, com as divisas, me-tragens e confrontações constantes da matrícula nº 5.475, RG-1-M-5.475-Prot.13.945-1-20-05.89, registrados no CRI desta cidade e Comarca”.

Na primeira avaliação, que ocorreu em janeiro de 2007 (fls. 23), o bem foi avaliado em R$ 60.000,00. Foi publicado edital de intimação para realiza-ção de hasta pública em 12 de março de 2007. Esta praça resultou negativa (fl. 26).

Em novembro de 2008, a Fazenda requereu prosseguimento do feito que se encontrava suspenso em razão de parcelamento. Pleiteou pela designação de nova data para venda judicial do bem penhorado. Foram adotadas as pro-vidências cabíveis, com expedição de editais, intimação pessoal do devedor e mandado de reavaliação do bem.

Essa nova avaliação, realizada em maio de 2011, avaliou o bem em R$ 30.000,00. O valor do débito era de R$ 4.268,33.

Conforme auto de arrematação (fl. 90) o bem foi arrematado em 8 de março de 2012 por Jorge Luiz Ribeiro Rogeski e Antônio Rogeski e sua côn-juge Regina Aparecida Messias Guilherme com lance final no montante de R$ 30.900,00.

Os executados ofereceram embargos à arrematação alegando que a ar-rematação se deu por preço vil, devendo ser declarada nula nos termos do art. 692, CPC. Não assiste razão ao embargante.

Conforme se extrai dos documentos que instruem a execução fis-cal a arrematação se deu por valor superior ao valor de avaliação do bem. A última avaliação realizada, em maio de 2001, concluiu que o imóvel valia R$ 30.000,00, a arrematação se deu pelo valor de R$ 30.900,00.

Portanto, não há que se falar em preço vil.

O art. 694, § 1º, CPC apresenta as hipóteses que podem tornar sem efeito a arrematação e elenca:


Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da jus-tiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (Reda-ção dada pela Lei nº 11.382, de 2006)

§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006)

I – por vício de nulidade; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006)

II – se não for pago o preço ou se não for prestada a caução; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006)

III – quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006)

IV – a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1º e 2º); (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006)

V – quando realizada por preço vil (art. 692); (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006)

VI – nos casos previstos neste Código (art. 698). (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006)

O embargante não logrou êxito em comprovar quaisquer destas hipóte-ses. Alega que o preço vil decorre de equívoco na segunda avaliação do bem, no entanto, não apresentou qualquer impugnação em face da avaliação reali-zada.

O auto de reavaliação foi lavrado em 16 de maio de 2011 (fls. 51-verso). O Município se manifestou concordando com a avaliação.

Nada disse o executado. Nem mesmo quando da publicação do edital de intimação de hasta pública manifestou irresignação. Não cabe neste momento, após expedição do auto de arrematação insurgir-se em face do valor de avalia-ção do bem. A arguição está preclusa.

Ademais, não traz nenhum indício de que o valor de arrematação seja vil, que esteja abaixo do valor de mercado, implicando em favorecimento des-leal do adquirente.

A doutrina entende que a definição de preço vil se dá no caso concreto, avaliando-se se a oferta é absolutamente incompatível com o valor do bem. Em regra, assume-se como parâmetro a metade do valor atualizado da avaliação. No caso, não se vislumbra qualquer incompatibilidade entre o valor de arrema-tação e o valor da avaliação, ao contrário, o leilão obteve valor maior que o de avaliação.


Nesse sentido leciona a doutrina:

Não há parâmetro para definir o que é considerado preço vil, exceto em um caso particular. Na realidade, apenas a consideração do caso concreto pode de-terminar esta circunstância, devendo-se analisar se a oferta é absolutamente in-compatível com o valor do bem, de modo a caracterizar apenas o oportunismo do terceiro – que, à míngua de concorrentes, pensa poder arrematar os bens por qualquer importância. Em regra, para presumir o preço como vil, toma-se como parâmetro a metade do valor atualizado da avaliação. Ou seja, quando o preço é menor do que a metade do valor atualizado da avaliação, presume-se, como re-gra apriorística, que o valor seja vil. Porém, este parâmetro é nitidamente relativo, já que questões específicas do caso concreto poderão recomendar a alienação do bem por preço inferior à metade de sua avaliação (por exemplo, diante da depreciação da coisa ou da perda de interesse no bem por parte do mercado). (MARINONI, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil, volume 3: execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. p. 323/324)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem adotado como parâ-metro para caracterização do preço vil, valoradas as condições do caso, o valor equivalente a 50% do montante da avaliação do bem. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ES-PECIAL – APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM – AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC – FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRI-DO – SÚMULA Nº 283/STF – PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO – REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS – INADMISSIBILIDA-DE – INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ – DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA – DECISÃO MANTIDA

1. [...] 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, a caracterização de preço vil tem como parâmetro o valor equivalente a 50% (cinquenta por cento) da ava-liação do bem, ressalvada a possibilidade, diante das circunstâncias do caso concreto, de arrematação em valor menor. Precedentes. 4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que a arrematação por valor correspondente a 54% (cinquenta e quatro por cento) da avaliação não configurou alienação a preço vil. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzi-das nos autos, o que é vedado em recurso especial, a teor do disposto na Súmula nº 7/STJ. 9. [...]

(AgRg-AREsp 429.163/RS, 4ª T., Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Julgado em 27.03.2014, DJe 07.04.2014)

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL – EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – PREÇO VIL – NÃO CARACTERI-ZAÇÃO – REEXAME DE PROVAS – INVIABILIDADE – SÚMULA Nº 7/STJ

1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.


2. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg-EDcl-REsp 1116951/SC, 3ª T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Julga-do em 06.02.2014, DJe 24.02.2014)

Isso posto, voto no sentindo em negar provimento ao recurso.

III – Pelo exposto, acordam os Magistrados integrantes da Terceira Câma-ra Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.


1749

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de JaneiroQuarta Câmara CívelApelação Cível nº 0000499‑15.2008.8.19.0061Parte Apelante 1: Maria Claudia Viveiros de OliveiraParte Apelante 2: Comary – Indústria Brasileira de Bebidas Ltda.Parte Apelada: os mesmos Relator: Des. Marco Antonio Ibrahim

Direito Civil. Direito de vizinhança. Limitação ao direito de proprie-dade. Ruídos. Parte autora que requer a condenação da parte ré a limitar suas atividades empresariais ao período diurno e a repará--la moralmente. Sentença de parcial procedência. Irresignação de ambas as partes. Preliminar de nulidade por error in procedendo. A interpretação do pedido deve ser contextualizada, integrando-o ao inteiro teor da petição inicial, de modo a extrair a pretensão integral da parte, além da sua adstrição ao que foi efetivamente pleiteado. Assim, compreende-se no pedido o que dele naturalmente decorre, donde se extrai que o pedido de encerramento das atividades no pe-ríodo noturno tem por fundamento o seu exercício e, portanto, a sua reiteração. Mérito. De acordo com a conclusão do laudo pericial, as atividades desenvolvidas pela parte ré propagam níveis de ruídos que atingem decibéis além do permitido pelas normas vigentes. Dano moral. Ocorrência. Pode-se afirmar que há, no direito brasileiro, um direito ao respeito ao qual corresponde uma obrigação passiva ge-nérica de não indignar outrem. Neste sentido, a violação de direi-tos da personalidade não esgota as hipóteses de ocorrência de dano moral que se verifica, em grande parte dos casos, também naquelas situações em que o lesado é tratado com descaso e falta de respeito, ensejando justa indignação. Parte autora que durante certo período de tempo sofreu (durante o repouso noturno) com o ruído produzido pela atividade desenvolvida pela parte ré. Consequências das noites intranquilas comprovadas também através da advertência com a qual foi punida a parte autora, assim como, com a declaração de que o seu filho teve redução no rendimento escolar. Valor da indenização que observou os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Recursos a que se nega provimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0000499-15.2008.8.19.0061 em que consta como parte apelante 1: Maria Claudia


Viveiros de Oliveira, como parte apelante 2: Comary – Indústria Brasileira de Bebidas Ltda. e como parte apelada 2: os mesmos acordam os Desembargado-res da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, na forma do voto do De-sembargador Relator.

voto

Trata-se de ação indenizatória, envolvendo as partes acima referidas, por via da qual pretende a parte autora a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por ocorrência de dano moral, bem como, em obrigação de fazer para que limite suas atividades entre 6:00 h e 18:00 h e para que faça obras para fechamento de um buraco existente ao lado do quarto do seu filho, que agrava a propagação do som. Para tal alega que a parte ré construiu, ao lado da sua residência, depósito de bebidas e que, no exercício da sua atividade, inclusive durante o período de repouso noturno, há enorme produção de ruídos já que há uso de empilhadeiras, carregamento de carretas, além da entrada e saída de caminhões. Acrescenta, ainda, que, durante as obras de construção do depó-sito, foi realizada concretagem que produziu enorme barulho, conforme laudo de vistoria emitido pela Urbe, que determinou a paralisação das obras durante à noite. Narra, também, que o barulho impede que o sono seja tranquilo, além de provocar sonolência diurna, por causa das noites mal dormidas, baixo ren-dimento escolar e no trabalho, irritabilidade, cansaço, dores de cabeça, entre outros sintomas.

Em fls. 29/31, o Juízo deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tu-tela de mérito, para proibir à ré que, em sua atividade, emita ruídos superiores àqueles objeto da limitação prevista na NBR 10.152, diligenciando a cessação ou alteração de suas atividades ou vedação física de seu estabelecimento, de modo a que não se produza ou não propague o som produzido, fato que deverá comprovar mediante laudo de local subscrito por engenheiro de segurança e medicina do trabalho; proibir a realização de qualquer atividade noturna (das 20h às 6h) que produza ruído, enquanto não implementadas as respectivas me-didas, observando, no período diurno, as mesmas regras constantes da NBR 10152, cominando à ré multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por cada fato que ocorrer em descumprimento a essa determinação. Contra a decisão, a parte in-terpôs recurso de Agravo de Instrumento (fls. 40/51), ao qual foi atribuído efeito suspensivo. Em fls. 128/130, consta decisão provendo o recurso.

Em fls. 61, a parte autora noticia o descumprimento da decisão que an-tecipou os efeitos da tutela de mérito, pedindo a majoração do valor da multa.

Regularmente citada, a parte ré apresentou tempestiva resposta, ao ense-jo da qual alegou, após noticiar que se absteve de realizar qualquer atividade


noturna que pudesse produzir ruído e/ou incomodar a parte autora e que realiza suas atividades observando os limites da NBR 10152, no mérito, que o pedido deve ser julgado improcedente porque tentou comprar também o imóvel da parte autora para ampliar suas instalações, mas que o preço era muito superior ao de mercado; que a não aceitação do valor exigido fez com que a parte auto-ra insistisse na retomada das negociações; que a parte autora se aproveitou do período em que realizou a concretagem dos terrenos para alegar ruído excessi-vo; que suas atividades, diurnas ou noturnas, sempre observaram os patamares máximos de ruído; que a pretensão da parte autora é retomar as negociações para a venda do seu imóvel; que, desde outubro de 2007, foi refeita a parede, que ganhou mais uma chapa de concreto, além de tratamento acústico, a fim de evitar a produção de ruído acima do permitido em lei.

Ao se manifestar, em réplica, a parte autora ressalta que a ré reconheceu que durante o período de concretagem o barulho foi excessivo, que não é a proprietária do imóvel, e que o objeto do seu pedido não se limitou ao perío-do de concretagem, incluindo também o barulho produzido com as atividades noturnas.

Decisão de saneamento (fl. 156) que deferiu a produção das provas re-queridas, bem como, a realização de perícia de medição sonora.

Laudo pericial, em fls. 259/293. A parte autora se manifestou em fls. 315/316. Por sua vez, a parte ré o fez em fls. 317/320.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para determinar que a parte ré realize obra que impeça a propagação de ruídos para a residên-cia da demandante em níveis acima de 50 (cinquenta) decibéis para o período noturno, cujo início deve se dar no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais), devendo ser suspensas as atividades re-alizadas no aludido período enquanto não solucionado o problema; condenar a parte ré ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização pelos danos morais sofridos, com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da data da citação, e de correção monetária, pelos índices do TJRJ, a contar da data desta sentença; e a pagar custas do processo e a verba honorária de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendido o disposto no § 3º do art. 20 do Código de Processo Civil e no art. 21, parágrafo único do mesmo diploma.

Apelou a parte autora, pleiteando a reforma parcial da sentença para que seja majorado o valor da reparação moral. Por outro lado, a parte ré pede a anulação da sentença, porque extra petita, já que não foi comprovada a rei-teração do barulho, ou, sua reforma, afirmando que suas atividades noturnas, limitam-se ao período compreendido entre 19:00 e 22:00, por ação de logística e de segurança, pelo que pede a extinção do processo quando ao pedido de encerramento das atividades noturnas; que, todas as medições realizadas pelo


perito no interior do recinto em que tem origem, estão dentro do limite legal, qual seja, 50 db, e que todas as medições realizadas em ambiente externo não ultrapassaram 60 db; que as maiores medições realizadas, únicas a chegar perto do limite legal, foram feitas quando o perito solicitou fossem simuladas situa-ções de uso em capacidade máxima do depósito; e que não foi comprovado o fato constitutivo do direito autoral nem a ocorrência de dano moral.

Houve apresentação de contrarrazões ao ensejo das quais a parte autora (fls. 408/410) reiterou os termos da inicial, destacando que o laudo pericial comprovou que a parte ré, ora apelante, no exercício da sua atividade produzia ruídos no período noturno, que excediam o limite legal permitido, bem como, que a limitação das suas atividades até às 22 horas não afasta a necessidade da realização de obras que impeçam a propagação do som. Por sua vez, a parte ré, ao se manifestar em contrarrazões, apenas reiterou as razões do seu apelo e pleiteou o não provimento do apelo da parte autora.

O recurso não merece provimento, dês que a sentença prolatada pelo douto Juiz de Direito, Dr. Alessandro de Oliveira Felix, deu correta solução à lide, com fundamentos que ficam fazendo parte integrante deste decisum, na forma regimental.

De início afasta-se a alegação de que a sentença teria incorrido in error in procedendo porque extra petita, já que a interpretação do pedido deve ser contextualizada, integrando-o ao inteiro teor da petição inicial, de modo a ex-trair a pretensão integral da parte, além da sua adstrição ao que foi efetivamente pleiteado. Assim, compreende-se no pedido o que dele naturalmente decorre, o que leva à conclusão de que o pedido de encerramento das atividades no perí-odo noturno tem por fundamento o seu exercício e, portanto, a sua reiteração.

Forçoso salientar, também, que a condenação da parte ré a realizar obra que impeça a propagação do som, ao invés de determinar o encerramento das suas atividades não viola o princípio da correlação (extra petita), por força do que estabelece o art. 461 do Código de Processo Civil.

Quanto ao mérito propriamente dito, a questão abordada neste processo está voltada para a limitação ao direito de propriedade. No caso, com ensina Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, 6. ed., Editora Lumen Juris, p. 435:

[...] nos direitos de vizinhança a norma jurídica limita a extensão das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada.

A parte autora, alegando que a parte ré estava abusando do seu direito de propriedade, requereu que a mesma fosse condenada a se abster de exercer suas atividades entre 18:00h e 6:00h, porquanto o carregamento de caminhões


no período noturno produzia muito ruído. Pleiteou também o fechamento de buraco que permitia maior propagação de som, além de repará-la moralmente em razão do dano que experimentou com as noites de sono mal dormidas.

O laudo pericial é claro:

9.1 Conforme pode ser verificado no relato acima, o cenário ideal para produção da prova pericia foi alterado, produção da prova pericia foi alterado, restando a este perito realizar algumas medições isoladas de algumas das atividades gera-doras de ruídos.

9.2 As medições relacionadas no item 5.1, realizadas por este expert apresentam níveis sonoros individuais, vinculados àquela atividade específica relacionada na tabela, assim como foram identificados atos de simulação para dificultar a diligência conforme apontado no item 4 e subitens.

9.3 Por outro lado, as medições extrajudiciais realizadas pela Secretaria de Meio Ambiente do Município e pelo Inea, cujos níveis sonoros encontrados durante atividade normal da empresa em período noturno serão levadas em considera-ções para conclusão deste Laudo, pelos seguintes aspectos:

a) Os níveis de decibéis apontados nos laudos oficiais encontram compatibilida-de com os medidos pela perícia judicial, pois aquela medição considerou a atividade normal na área, ao passo que esta efetuou simulações a fim de captar individualmente a potência de uma ou duas atividades em conjunto apenas, fazendo com que a intensidade do som não se propague na área externa com a mesma intensidade que geraria a atividade normal.

b) As medições realizadas durante a perícia se deram em ambiente distinto do informado nos laudos oficiais. Enquanto aquela se deu no quarto e sala do imóvel da autora, as medições levadas pelos fiscais do Meio Ambiente ocorre-ram em área próxima, na Rua, de frente para a área de maior propagação do som. (Vide mapa da área)

c) Não foram realizadas medições para quedas de cantoneiras, conversas entre funcionários, conforme declarado pela autora da existência de tal conduta na-quele ambiente. Essa informação foi ratificada pela Fiscal de Meio Ambiente.

d) Entre as fontes de ruídos e o ponto de medição na perícia existiam barreiras físicas, além de um insuficiente isolamento acústico que diminuíram o nível sonoro medido pelo aparelho. (Vide foto nº 16 e fl. 17 dos autos)

9.4 Assim, considerando os aspectos técnicos da prova pericial – medição e re-sultados propriamente ditos durante a diligência pericial e resultados extraofi-ciais, proximidade entre os imóveis e o insuficiente isolamento acústico na área – este Perito considera que as atividades desenvolvidas naquele espaço, propaga níveis de decibéis além do permitido pelas normas vigentes, qual seja, 50 deci-béis para o período noturno.

9.5 Finalizando, este perito recomenda que a interdição levada pelo Inea seja mantida enquanto não for implementado o tratamento acústico, associado à ati-vidade de cunho administrativo e operacional para tal redução de pressão sonora no ambiente externo. (grifei)


Ao mesmo tempo, os laudos de medição de nível sonoro produzidos pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente (fls. 89/90) e apresentados pela ré não infirmaram a tese autoral de que a demandada inobservou os limites de ruídos definidos pelas normas técnicas para o local, já que alcançaram 59,3 decibéis, às 02:24h, em frente ao galpão, bem como, 51,4 e 51,8 decibéis às 02:30h e 02:42h, respectivamente, na varanda da casa da parte autora. Da mesma forma, o relatório de vistoria do Inea, em fls. 302/308.

Portanto, verifica-se que o conjunto da prova favorece à pretensão auto-ral, já que foi eficiente no sentido de demonstrar a ocorrência do fato constituti-vo do seu direito, a teor do que dispõe o art. 333, I, do Código de Processo Civil, não tendo a parte ré sido exitosa em comprovar fato extintivo, modificativo ou impeditivo daquele.

Quanto ao dano moral, pode-se afirmar que há, no direito brasileiro, um direito ao respeito ao qual corresponde uma obrigação passiva genérica de não indignar outrem. Neste sentido, a violação de direitos da personalidade não es-gota as hipóteses de ocorrência de dano moral que se verifica, em grande parte dos casos, também naquelas situações em que o lesado é tratado com descaso e falta de respeito, ensejando justa indignação.

Esta, a hipótese dos autos. Ora, como exposto e comprovado, a parte autora e sua família durante certo período de tempo sofreram durante o repouso noturno com o barulho produzido pela atividade desenvolvida pela parte ré. Primeiro, com a obra. Depois, com o carregamento de mercadorias. Ora, as consequências das noites intranquilas foram comprovadas também através da advertência com a qual foi punida a parte autora (fl. 26), assim como, com a declaração de que o seu filho teve redução no rendimento escolar (fl. 27).

E, na difícil tarefa da liquidação da indenização por dano moral, dou-trina e jurisprudência estabeleceram que o Juiz deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem descurar do viés punitivo e inibi-tório da prática de novos ilícitos por parte do ofensor. Nesta toada, a sentença igualmente não merece qualquer reparo, notadamente porque o valor fixado revela-se suficiente para reparar o dano experimentado, sem mostrar-se exces-sivo ou irrisório.

À conta de tais fundamentos, hei por bem votar no sentido de negar pro-vimento a ambos os recursos.

Rio de Janeiro, 12 de novembro de 2014.

Des. Marco Antonio Ibrahim Relator


1750

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do SulApelação Cível nº 70061453999nº CNJ: 0337962‑86.2014.8.21.7000Décima Sétima Câmara CívelComarca de São LeopoldoApelante: Jurema Quintana LopesApelado: Stechow Construção e Urbanismo Ltda.Interessado: KS Imóveis Ltda.

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO COMINATÓRIA – REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO – INÚMERAS PENDÊNCIAS ENVOLVENDO O BEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – SENTENÇA MANTIDA

Hipótese em que deve ser mantida a extinção do feito, sem julgamen-to do mérito, em razão da ausência de interesse processual, dada a inexequibilidade de eventual decisão de procedência do pedido de regularização do loteamento no qual se encontra o imóvel da autora, com sua consequente escrituração, haja vista a necessidade de se resolver inúmeras pendências envolvendo o bem.Apelo desprovido.

acórdão

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cí-vel do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminen-tes Senhores Des. Luiz Renato Alves da Silva e Des. Giovanni Conti.

Porto Alegre, 13 de novembro de 2014.

Des. Gelson Rolim Stocker, Relator

relatório

Des. Gelson Rolim Stocker (Relator):


Trata-se de recurso de apelação interposto por Jurema Quintana Lopes, contra decisão que julgou extinto o processo sem julgamento do mérito, que a ora apelante move em desfavor de Stechow Construção e Urbanismo Ltda. e KS Imóveis Ltda.

Adoto o relatório da sentença (fls. 197-201), cujo teor transcrevo:

Jurema Quintana Lopes, qualificada nos autos, propôs ação cominatória em face de Stechow Construção e Urbanismo Ltda. e KS Imóveis Ltda., também qualifi-cadas, narrando que em 1997 adquiriu um lote de terras, nº 16, quadra C, do Loteamento Residencial Feitoria em São Leopoldo. Relatou que adquiriu o lote pelo valor de R$ 5.200,00 pagando a importância inicial de R$ 3.700,00 e o restante em cinco parcelas mensais e fixas. Disse que a planta do loteamento foi aprovada pelo Prefeitura Municipal de São Leopoldo, no entanto os lotes não foram regularizados. Falou que o imóvel se encontra dentro de um todo maior de matrícula de nº 28.152, de titularidade de Leo Bruno Adams. Discorreu acerca de seu direito de ver o imóvel regularizado. Argumentou se tratar de relação de con-sumo. Pediu a concessão de antecipação de tutela para que seja determinado que o demandado regularize o loteamento no prazo de noventa dias, com a conse-quente escrituração do imóvel. Ao final, postulou a procedência da demandada nos mesmos termos do pedido de antecipação de tutela. Requereu o deferimento do benefício da AJG. Acostou documentos (fls. 06/23).

Deferida a AJG (fl. 24).

Citada por correio (fl. 30/v), a demandada Stechow Construção e Urbanismo Ltda. apresentou contestação (fls. 43/49), arguindo, preliminarmente, a impos-sibilidade jurídica do pedido por falta de condição da ação. No mérito, disse que não promoveu a outorga da escritura porque tramita ação de retificação de matrícula promovida pelo anterior proprietário, com o objetivo de regularizar a situação registral da referida área de terras. Discorreu sobre a natureza jurídica da contratação havida entre as partes. Mencionou que se encontra impossibilitada de promover a transferência do imóvel por não ter poderes para tanto, não tendo agido ilicitamente. Pediu a improcedência dos pedidos iniciais. Juntou procura-ção (fl. 50).

Citada por carta precatória (fl. 38), a demandada KS Imóveis Ltda. apresentou contestação (fls. 51/54), suscitando, preliminarmente, a carência de ação, por-quanto não é parte legítima para figurar no polo passivo, uma vez que apenas intermediou o negócio entre a autora e a primeira demandada. No mérito, sus-tentou a inexistência de dever da ré KS Imóveis na regularização do loteamento, uma vez que não firmou obrigação desta natureza. Pediu a extinção sem julga-mento de mérito ou a improcedência do feito. Acostou procuração (fl. 55).

Houve réplica (fl. 56).

Instadas as partes a manifestar-se sobre o interesse na produção de provas (fl. 58), a parte ré pediu produção de prova oral (fls. 59/60) e a autora nada manifestou (fl. 60/v).


Em audiência, o feito restou suspenso, ante a cessão de direitos relativa ao imóvel objeto dos autos, manifestando-se o réu pela anuência de eventual pedido de desistência (fl. 77).

A parte ré pediu a extinção do feito por ilegitimidade ativa, frente à cessão dos direitos a terceiro (fls. 80/81).

A autora manifestou-se, argumentando sua legitimidade e postulando a intima-ção de Padalirio Moraes da Silva Brizola, o cessionário, para intervir no feito.

O pedido da autora foi indeferido (fl. 86), apresentando esta novo pedido (fls. 87/88), que não restou conhecido (fl. 89).

Expedida carta precatória para inquirição de testemunhas, foi ouvida uma teste-munha (fls. 90/114).

A autora concordou com a desistência da oitiva de uma das testemunhas da ré (fl. 117).

Ambas as rés desistiram do depoimento pessoal da parte autora (fls. 132/134).

Encerrada a instrução (fl. 135), apenas a autora apresentou memoriais (fls. 137/139).

Foi determinada a intimação da ré Stechow Construções e Urbanismo Ltda. para acostar comprovantes da aquisição do imóvel onde se constituiu o loteamento, bem como a certidão imobiliária atualizada do bem. Ainda, determinou-se a expedição de ofício ao Registro de Imóveis para trazer informações atualizadas sobre o bem e ao Município de São Leopoldo, para prestar informações a respeito acerca da aprovação e implantação do loteamento (fl. 142).

Foram acostados aos autos cópia da sentença proferida no processo de nº 033/1.05.0025256-7, as respostas dos ofícios encaminhados ao Município (fls. 149, 154/155), e ao Registro de Imóveis (fls. 150/152).

A autora se manifestou nas fls. 156 e a ré nas fls. 157/158, tendo a última postulado a suspensão do feito, até o julgamento da Ação Civil Pública de nº 033/1.11.0011155-7 e acostado documentos (fl. 159).

A autora se manifestou novamente (fl. 161).

A ré informou que ajuizou ação de adjudicação compulsória (fls. 170/192).

O Ministério Público declinou de intervir no feito (fl. 194).

A autora pediu o julgamento da lide (fl. 196).

Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relato.

A sentença recorrida assim decidiu:

Diante do exposto, julgo extinto, sem resolução de mérito, fulcro no art. 267, VI, do CPC, a ação proposta por Jurema Quintana Lopes em face de Stechow Cons-


trução e Urbanismo Ltda. e KS Imóveis Ltda., face à ilegitimidade passiva desta e a ausência de interesse processual.

Condeno a autora ao pagamento das custas do processo e honorários advoca-tícios aos procuradores das rés, no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) para o patrono de cada uma, em face dos atos processuais praticados e da complexida-de da demanda, nos termos do art. 20, § 4º do CPC. Suspendo a exigibilidade da verba sucumbencial, uma vez que a autora litiga ao abrigo da AJG.

A parte autora recorre nas fls. 209-211. Em suas razões recursais, requer o provimento do apelo para reformar a sentença na íntegra.

Para tanto, aduz que cumpriu com todas as suas obrigações até a exaus-tão, motivo pelo qual não poderia o magistrado afirmar a falta de interesse processual da apelante, sustentando agressão ao art. 4º do CDC. Impugna a afirmação do juiz sobre a ilegitimidade passiva de uma das rés, justificando que o dever do corretor vai além de “aproximar as partes”, por fim requer o prequestionamento das matérias suscitadas a fim de viabilizar a demanda às estâncias superiores.

O apelo foi contrarrazoado nas fls. 217-223.

Dispensado de preparo por litigar a apelante sob o benefício da AJG, vieram os autos a esta Corte de Justiça para apreciação.

Registro que foi observado o disposto nos arts. 549, 551 e 552 do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

votos

Des. Gelson Rolim Stocker (Relator):

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Compulsando os autos, verifico que a pretensão da parte autora com a presente demanda é a regularização do loteamento e conseqüente escrituração de um imóvel para o seu nome, sustentando tê-lo adquirido pela ré Stechow Construções e Urbanismo Ltda., por meio da outra demandada, a empresa KS Imóveis Ltda.

Adianto que o apelo não merece prosperar.

Inicialmente, de ser mantida a ilegitimidade da empresa KS Imóveis, por-quanto a obrigação desta se encerra no momento em que, efetivamente, efetua a intermediação do negócio. A empresa é uma imobiliária que aproximou a


compradora da vendedora, extinguindo assim sua obrigação no feito, não po-dendo imaginar seja esta responsável pela regularização do loteamento.

Desta forma, não há capacidade para a KS Imóveis Ltda. atender o objeto da presente demanda, razão pela qual mantenho extinto o feito em relação a esta.

No tocante a pretensão principal da apelante em compelir a Stechow Construções e Urbanismo Ltda. a regularizar a escritura do bem jurídico, objeto da demanda, a fim de evitar desnecessária tautologia, passo a adotar os bem embasados fundamentos utilizados pelo juízo a quo, não acarretando ofensa ao art. 93, inciso IX, da Constituição Federal de 1988:

[...]

Da mesma forma, verifico que a hipótese dos autos comporta a extinção do feito, sem resolução de mérito, ante da carência de ação, pela ausência de interesse processual. Com efeito, no caso em apreço a autora pretende que a ré seja com-pelida a regularizar o loteamento no qual se encontra o imóvel da autora, com a consequente escrituração do bem.

Ocorre que, conforme se denota da certidão de propriedade do Registro de Imó-veis de São Leopoldo, da sentença proferida na ação de retificação de registro de nº 033/1.05.0025256-7 (fls. 142/146), da sentença proferida na ação civil pública de nº 033/1.11.0011155-7 (em anexo) e da inicial da ação de adjudicação de nº 033/1.12.0012717-0 (fls. 171/176), a questão disposta nos autos é muito mais complexa do que a exposta na inicial. Em verdade, a demandada não deixou de promover a regularização do loteamento por mera conveniência, havendo longa discussão a respeito da situação do imóvel.

Primeiramente, percebe-se a ocorrência de controvérsia quanto às dimensões do imóvel, o qual ainda se encontra registrado em nome de Leo Breno Adams. Outrossim, não há o registro da compra e venda efetivada entre a empresa de-mandada Stechow Construção e Urbanismo Ltda. e o proprietário registral. Da mesma forma, não há registro em relação ao negócio realizado pela empresa e seus sócios (fl. 159), quanto mais dos contrato de compra e venda relativos ao loteamento realizado pela ré.

Assim, não obstante se verifique a existência do direito da compradora em ver a regularização da escrituração do bem, frente ao pagamento do preço (fls. 08/17), atualmente, ante as inúmeras pendências que cercam o imóvel/loteamento em questão, mostra-se inexequível eventual juízo de procedência do feito, pois, em tese, inicialmente precisa-se solver a questão da retificação do registro, com a posterior averbação dos contratos de compra e venda com a demandada, para só após ser possível providenciar o desmembramento do bem com a escrituração dos lotes.

[...]


Assim, considerando a ausência de condições de exequibilidade de eventual decisão de procedência do feito, face às inúmeras outras divergências que ne-cessariamente devem ser afastadas antes da possibilidade de cumprimento da medida, concluo pela ausência de interesse processual da parte autora, o que induz a extinção do feito sem julgamento de mérito, nos termo do art. 267, VI do CPC. (grifei)

Desta feita, de ser mantida a extinção do feito, sem julgamento do mérito, em razão da ausência de interesse processual, dada a inexequibilidade de even-tual decisão de procedência do pedido de regularização do loteamento no qual se encontra o imóvel da autora, com sua conseqüente escrituração, haja vista a necessidade de se resolver inúmeras pendências envolvendo o bem.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de ape-lação.

É o voto.

Des. Luiz Renato Alves da Silva (Revisor): De acordo com o Desembar-gador Gelson Rolim Stocker.

Des. Giovanni Conti – de acordo com o(a) relator(a).

Des. Gelson Rolim Stocker – Presidente – Apelação Cível nº 70061453999, Comarca de São Leopoldo: “à unanimidade, negaram provimento ao recurso de apelação”.

Julgador(a) de 1º Grau: Cristina Lohmann


1751

Tribunal de Justiça do Estado de São PauloRegistro: 2014.0000757935Voto nº 10.877Apelação nº 0007245‑05.2012.8.26.0564Apelante: SPE Gama Desenvolvimento Imobiliário Ltda.Apelados: Felipe Artieri Rimoli, Bernardete Artieri Rimoli e Luiz Antonio Ferreira RimoliComarca: São Bernardo do Campo

Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega de obra imobiliária. Indenização, reparação de perdas e danos e restituição de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária.

Em primeiro grau, decisão de procedência parcial. Preliminares. Ile-gitimidade passiva da construtora. Não configuração. Ré vendedora do imóvel, responsável pelo recebimento dos valores indevidamente pagos. Preliminar rejeitada.

Mérito. Entrega da obra pronta e acabada que ocorre a partir da efeti-va imissão na posse dos autores no bem. Inadmissibilidade da exigibi-lidade das despesas oriundas de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves.

Indenização. Entrega do imóvel além do prazo contratado. Lucros cessantes. Cabimento. Autores que, se tivessem a posse legitimada do imóvel no prazo contratual, poderiam dele dispor, alugando-o ou liberando-os do aluguel. Pagamento por aquilo que deixou de auferir de rigor. Indenização que deve corresponder ao valor locativo do imóvel não entregue, como fixado em sentença.

Comissão de corretagem. Consumidor que se dirigiu ao ponto de ven-das espontaneamente. Inexistência de intermediação na venda. Cor-retagem não contratada. Taxa indevida. Venda casada.

Sati (Assessoria Técnico-Imobiliária). Ausência de prova da contra-tação e da prestação dos serviços. Não comprovada a prestação de informações claras ao consumidor. Taxa indevida.

Sentença mantida. Recurso não provido.

acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0007245-05.2012.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é ape-


lante SPE Gama Desenvolvimento Imobiliário Ltda., são apelados Felipe Artieri Rimoli (e outros(as)), Bernardete Artieri Rimoli e Luiz Antonio Ferreira Rimoli.

Acordam, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Por maioria de votos, negaram provimento ao recurso. O relator sorteado dava-lhe parcial provimento e declarará voto. O revisor ficou designado como relator do acórdão”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores Erick-son Gavazza Marques (Presidente sem voto), Edson Luiz de Queiroz, vencedor, Moreira Viegas, vencido e Fábio Podestá.

São Paulo, 12 de novembro de 2014.

Edson Luiz de Queiroz Relator Designado Assinatura eletrônica

Vistos.

Como relatado às fls. 347/348: apelação interposta em face de r. senten-ça de fls. 283/288, relatório adotado, que julgou parcialmente procedente ação de reparação de danos, para condenar a ré à restituição dos IPTU até a imissão na posse do imóvel e lucros cessantes no valor de R$ 16.900,00 (dezesseis mil e novecentos reais).

Apela a ré, suscitando, preliminarmente, ilegitimidade passiva para res-ponder pela devolução da comissão de corretagem e taxa Sati. No mérito, aduz que a intermediação do negócio foi concluída, sendo incabível a restituição da corretagem. Sustenta a inocorrência de atraso, na medida em que o habite-se foi expedido dentro do prazo de tolerância. Neste diapasão, alega a inexistência de lucros cessantes, ressaltando tratar-se de dano hipotético, porquanto não há comprovação de que seria dada destinação econômica ao imóvel. Ressalta que a responsabilidade pelas taxas condominiais e IPTU está desvinculada do rece-bimento das chaves, por força de cláusula contratual (fls. 305/328).

Recurso processado, com preparo recolhido.

Contrarrazões às fls. 336/343.

É o relatório do essencial.

PRELIMINAR

Inicialmente, a preliminar de ilegitimidade de parte passiva deve ser re-jeitada. A ré é a vendedora do imóvel e, nessa condição, participa da cadeia


de consumo. É responsável pelas consequências decorrentes da contratação. É parte legitimada para a causa. Aplicação da regra inserida no parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor.

MÉRITO

É dos autos que as partes firmaram compromisso de compra e venda de imóvel na planta em 03.07.2008, com entrega prevista para 30 de maio de 2009. Em decorrência de atraso na entrega da documentação para financiamen-to junto à instituição financeira, a efetiva entrega do imóvel ocorreu somente em 24 de agosto de 2011.

É válida a cláusula que prorroga automaticamente o prazo para entrega de imóvel adquirido para entrega futura, mesmo em se tratando de contratos de adesão.

Em instrumentos de compra e venda de imóvel para entrega futura tor-nou-se até mesmo praxe a extensão do prazo por cerca de seis meses, a fim de que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não onerem excessivamen-te a construtora.

O autor tinha plena ciência dessa tolerância, não podendo agora alegar descumprimento contratual por partes da ré neste sentido. A prorrogação do prazo se mostra justa e não extrapola o razoável.

Os lucros cessantes são devidos em razão do atraso na entrega do imó-vel, pois correspondem ao que os autores deixaram de auferir, caso o imóvel lhes tivesse sido entregue no prazo.

Acertadamente a indenização foi fixada de forma a evitar que a parte inocente seja penalizada pelo descumprimento do contrato. Nessas condições, fica mantido o quantum fixado pela r. sentença.

Também fica mantida a sentença com relação à não incidência da pena-lidade contratual porque cumulada com pedido de lucros cessantes. É que am-bos têm como objetivo indenizar perdas e danos, de modo que a procedência caracterizaria bis in idem.

Neste sentido:

EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – Ação de re-paração por perdas e danos, decorrentes de atraso na entrega do imóvel. Im-procedência. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Mora contratual configurada. Atraso injustificado. Previsão de cláusula penal moratória. Não ca-bimento de cumulação das perdas e danos e cláusula penal, pois esta se refere à prévia estimativa das perdas e danos. Não cabimento de cobrança de “juros de obra”. Ressarcimento dos honorários advocatícios convencionais para pro-positura da demanda. Princípio da reparação integral. Ressarcimento admissível.


Precedentes do Superior Tribunal de Justiça Sentença reformada Recurso parcial-mente provido.

(TJSP, Apelação nº 0036452-55.2012.8.26.0562, 5ª CDPriv., Rel. Des. Moreira Viegas, J. 12.03.2014)

Pois bem, quanto às despesas condominiais e IPTU, não merece repa-ros a r. sentença impugnada. Isso porque os autores não podem responder por despesas anteriores à data da efetiva entrega do imóvel. E ainda que se alegue constar do contrato que as despesas seriam de responsabilidade dos autores a partir do “habite-se”, é certo que tal disposição é abusiva e deve ser interpre-tada em favor dos autores à luz do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a responsabilidade pelas despesas do condomínio e IPTU até a data da entrega do imóvel é da ré.

Plenamente cabível a restituição da taxa de corretagem. Primeiramente, temos que é questionável a existência de corretagem no presente caso.

A principal função do corretor é a aproximação das partes. É a busca por interessados na concretização do negócio.

“É possível afirmar que a qualificação da corretagem exige i) a atividade de uma pessoa (física ou jurídica, o corretor), com o desiderato de angariar interessados em celebrar um contrato com outra pessoa (física ou jurídica, também, que o contratou, o seu cliente) e ii) a efetiva aproximação entre aas partes, decorrente da atuação do corretor.”1

Não foi o que ocorreu no presente caso. É fato incontroverso que os com-pradores se dirigiram espontaneamente ao ponto de venda do imóvel. Nesse passo, a aproximação das partes não foi intermediada, não havendo que se falar em taxa de corretagem.

Estabelece o Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor [...].

De qualquer forma, ainda que se entenda pela efetiva prestação de servi-ço de corretagem, os vendedores-corretores foram contratados pela empresa ré, cabendo a ela arcar com os respectivos custos. É elucidativa a definição dada pelo Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,

1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. 3. ed. Editora JusPodivm, 4º v., 2013. p. 931.


obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Por ela é possível notar que a relação obrigacional existente no contrato de corretagem se estabelece entre o corretor e o comitente. Ou seja, entre aque-le que contrata o serviço de corretagem e o corretor. O terceiro interessado no negócio, captado pelo corretor, não faz parte da relação de corretagem.

“Trata-se de alguém (corretor) que é contratado por uma pessoa (dono do negó-cio, cliente, incumbente ou comitente) para desenvolver atividades no sentido de localizar uma outra pessoa que tenha interesse direto em celebrar um deter-minado contrato (compra e venda, seguro, locação [...]. A função do corretor, portanto, é de aproximar pessoas, de construir contatos e pontes para celebração de determinados negócios.”2

Daí porque usualmente é o comitente quem arca com o pagamento da comissão.

Ensina o ilustre Desembargador Antônio Carlos Mathias Coltro, na sua clássica obra Contrato de Corretagem Imobiliária. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2011. p. 161:

“[...] normalmente, quem solicita a interferência do corretor é o vendedor do imóvel e, ao fazê-lo, assume a obrigação pelo pagamento da corretagem. O Có-digo Civil em vigor não disciplina, de forma específica, a questão, sendo pos-sível entender, contudo e por lógica interpretação dos arts. 722 ss., caber tal incumbência àquele que tenha contratado o corretor. Aliás, e no Ementário das decisões do conselho pleno do Creci de São Paulo 2ª Região, pode-se verificar ementa de Processo Disciplinar em que consta o seguinte: ‘Pelo costume vigente, desde os primórdios do ano de 1970, por ocasião da aprovação do Regulamento na Mediação das Transações Imobiliárias, cabe ao vendedor arcar com os hono-rários devidos pela intermediação imobiliária concluída’.”

Portanto, mesmo que houvesse corretor no stand de vendas, estaria ele ligado à ré, agindo no interesse da fornecedora. A remuneração de eventual corretor deve ser paga por quem o contratou.

Não há impedimento, é verdade, para que as partes livremente acordem em sentido contrário, ou seja, para que o comprador arque com os custos da corretagem. Mas, para isso, é preciso concordância expressa do adquirente.

Vale ressaltar que, no presente caso, trata-se de relação de consumo, estabelecida por contrato de adesão, em que não houve possibilidade de al-teração de suas cláusulas pelo consumidor. Impor ao consumidor os custos de corretagem, no momento da contratação de compra e venda de imóvel, é

2 Idem.


prática que fere o direito de escolha e cerceia a liberdade. Assim, as verbas co-bradas a título de corretagem violam o Código de Defesa do Consumidor, por abusividade.

Efetivamente, é defeso ao fornecedor de produtos condicionar seu forne-cimento a outro serviço adicional e não desejado como dispõe o art. 39, inciso I, do CDC (venda casada).

Ademais, as informações não foram prestadas de forma correta, como reza o art. 31, CPC. Também não foi respeitado direito básico do consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

Em suma, não é possível impor ao consumidor os custos desse serviço, que não foram por ele contratados e pelo quais não se beneficiou.

Em verdade, os fatos noticiados nos autos traduzem a ocorrência de ven-da casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Neste senti-do, o posicionamento desta Corte de Justiça:

Compromisso de compra e venda. Resolução. Responsabilidade das rés. Devolu-ção que deve ser total das parcelas pagas pelos compradores. Ressarcimento dos valores pagos pela corretagem e pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária, cuja responsabilidade, no caso, é da promitente, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como proce-dido, ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Sentença mantida. Recurso desprovido.

(TJSP, Ap 4001540-21.2013.8.26.0564, São Bernardo do Campo, 1ª CDPriv., Rel. Des. Claudio Godoy)

EMENTA: Corretagem. Compra e venda de bem imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Improcedência decretada em Primeira Instância.

1. Cobrança de serviços de corretagem. Negócio jurídico que se realizou di-retamente no stand da vendedora localizado no empreendimento imobiliário. Ausência de aproximação das partes pela ação do mediador.

2. Verbas cuja responsabilidade pelo pagamento, in casu, são da promitente ven-dedora. Abusividade do repasse ao consumidor. Venda casada e falta de ade-quada informação ao consumidor. Ausência de autorização do consumidor para intermediação, que é feita a mando e em benefício da vendedora.

3. Deram provimento ao recurso.

(TJSP, Apelação nº 0025727-07.2012.8.26.0562, 25ª CDPriv., Rel. Des. Vanderci Álvares, J. 15.05.2014)


Embargos à execução. Comissão de corretagem imobiliária. Julgamento anteci-pado da lide. Admissibilidade. Dilação probatória desnecessária. Cerceamento de defesa não caracterizado. Verba relativa à intermediação do negócio e serviço técnico-imobiliário. Negócio jurídico realizado diretamente no empreendimento imobiliário. Verbas, ademais, cuja responsabilidade pelo pagamento, in casu, são da promitente vendedora. Abusividade do repasse ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação ao consumidor. Ausência de autorização do con-sumidor para intermediação, que é feita a mando e em benefício da vendedora. Sentença mantida. Recurso improvido.

(TJSP, Apelação nº 0023303-53.2011.8.26.0068, 32ª CDPriv., Rel. Des. Ruy Coppola, J. 27.03.2014)

REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária e a título de comissão de corretagem. Negócio jurídico que se realizou diretamente no stand da vendedora localizado no empreendimento imobiliário. Ausência de efetiva prestação dos serviços de assessoria pela empresa. Cobrança indevida. Lei nº 8.078/1990. Inversão da su-cumbência Recurso desprovido.

(TJSP, Apelação Cível nº 0020001-86.2011.8.26.0562, 27ª CDPriv., Rel. Des. Claudio Hamilton, J. 24.09.2013)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Incorporação imobiliária. Legitimi-dade passiva das corrés verificada. Cerceamento de defesa não configurado. Comissão de corretagem. Devolução dos valores cobrados a tal título de rigor. Negociação de imóvel na planta, restando descaracterizado o trabalho típico da corretagem, de aproximação. Corretores que atuaram como verdadeiros prepos-tos das corres. Aquisição do imóvel condicionada à contratação deste serviço que caracteriza “venda casada”. Abusividade configurada. Devolução dos va-lores de forma simples, não em dobro. Ausência de comprovação de má-fé das corrés na cobrança. Ação procedente em parte. Verba honorária sucumbencial mantida, dada a ausência de razões plausíveis para sua majoração. Ausência de interesse recursal dos autores para postular, em caso de não acolhimento as ra-zões recursais, a redução das custas sucumbenciais, vez que saíram parcialmente vencedores na ação, tendo o ônus da sucumbência sido imputado às corres. Recursos improvidos, na parte conhecida.

(TJSP, Apelação nº 1045245-57.2013.8.26.0100, 1ª CDPriv., Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, J. 10.06.2014)

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE REVI-SÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES

1. Matéria preliminar. Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Participação da ré na avença que estabeleceu a cobrança da verba de corretagem. Julgamento da demanda que alcança a requerida. Precedentes.


2. Cobrança da verba de corretagem. Inadmissibilidade. Profissionais, na espécie, que se ocuparam da intermediação do negócio em benefício exclusivo da em-preendedora. Não identificação, ainda, da natureza pessoal exigível para o esta-belecimento do contrato de corretagem. Autor, na hipótese, que desconhecia as condições técnicas dos profissionais responsáveis pelos esclarecimentos presta-dos. Pagamento da verba, portanto, de atribuição da compromissária-vendedora.

Sentença preservada. Apelo improvido.

(TJSP, Apelação Cível nº 0040309-33.2013.8.26.0576, 3ª CDPriv., Rel. Des. Donegá Morandini, J. 10.06.2014)

Apelação. Compra e venda de imóvel em construção. Comissão de corretagem. Serviço que não foi prestado. Promitente comprador que compareceu ao stand da incorporadora para aquisição do imóvel sem qualquer intermediação. E, ainda que tivesse sido feita mediação, haveria abusividade na transferência do encar-go de pagar comissão ao promitente comprador. Contrato de adesão. Relação de consumo. Venda casada. Ilegalidade. Indicação pela incorporadora de imo-biliária específica para concretização do negócio. Taxa de pré-análise. Promi-tente vendedora que sequer especifica a que se refere tal cobrança. Obrigação de devolução singela dos valores pagos (parágrafo único do art. 42 do CDC). Ressalva de ponto de vista pessoal do relator, diante da jurisprudência do STJ a respeito. Sentença de procedência essencialmente mantida (art. 252 do RITJSP), salvo quanto à dobra da devolução, ponto em que reformada. Recurso provido em parte.

(TJSP, Apelação nº 0011453-18.2012.8.26.0019, 10ª CDPriv., Rel. Des. Cesar Ciampolini, J. 20.05.2014)

A conduta adotada pela ré também fere o princípio da boa-fé objetiva na forma do art. 4º, inciso III, da Lei nº 8.078/1990.

As demais questões arguidas pelas partes estão prejudicadas, anotando--se que não há obrigação processual no sentido de impor ao juiz a análise e pro-nunciamento sobre todos os pontos arguidos nos arrazoados das partes. Basta a explicitação dos motivos norteadores do seu convencimento, concentrando--se no núcleo da relação jurídico-litigiosa, com suficiência para o deslinde da causa.

Pelo exposto, nega-se provimento à apelação.

Edson Luiz de Queiroz Relator Designado (Documento assinado digitalmente)

Parte Geral – Ementário de Jurisprudência1752 – Ação pauliana – doação fraudulenta – filha capaz de levar o doador à insolvência –

proteção legal – não incidência

“Ação pauliana. Anulação de doação fraudulenta à filha capaz de levar o devedor à insolvên-cia. Ausência de demonstração de recursos suficientes para saldar a dívida ou da existência de outros bens livres e desembaraçados tempestivamente oferecidos. Impenhorabilidade do bem de família. Não incidência da proteção legal, posto que alienado o bem, abriram mão da benesse os devedores, não detendo legitimidade para pleitear direito alheio, mesmo que de filha, em nome próprio. Honorários advocatícios que, na ausência de condenação, devem ser fixados por equida-de. Verba honorária reduzida pela metade. Recurso provido em parte para tal finalidade.” (TJSP – Ap 0054384-50.2012.8.26.0564 – 7ª CDPriv. – Rel. Mendes Pereira – DJe 07.10.2014)

1753 – Ação pauliana – violação do direito à meação – partilha dissimulada – alienação fictícia do patrimônio – preço vil – via própria

“Recurso especial. Direito de família. Negativa de prestação jurisdicional. Art. 535 do CPC. Não ocorrência. Simulação. Manifesta fraude à lei imperativa. Violação do direito à meação. Partilha dissimulada. Alienação fictícia do patrimônio. Preço vil. Ação pauliana. Via própria. Adequação. 1. Cuida-se de ação ordinária proposta contra o ex-marido da autora e seus respectivos irmãos com a finalidade de obter declaração de nulidade de compra e venda de bens que deveriam ter sido partilhados ante o direito à meação em virtude do fim do casamento submetido ao regime de comunhão parcial de bens. 2. Há simulação quando, com intuito de ludibriar terceiros, o ne-gócio jurídico é celebrado para garantir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem. 3. O patrimônio do casal beligerante foi transferido pelo varão a seus irmãos, por preço fictício, pouco antes da separação de corpos do ex-casal, tendo retornado ao então titular logo após a sentença de separação judicial e do julgamento do recurso de apelação pelo Tribunal de origem. 4. A alienação forjada é, sobretudo, uma violação da ordem pública, podendo ser reconhecida em ação pauliana. 5. Recurso especial provido.” (STJ – REsp 1.195.615 – (2010/0093083-7) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 29.10.2014 – p. 977)

1754 – Adjudicação compulsória – contrato de compra e venda não registrado – prescrição – ocorrência

“Apelação cível. Adjudicação compulsória. Contrato de compra e venda não registrado. Ação de natureza pessoal. Prescrição configurada. Não havendo registro do contrato de compra e venda na matrícula de registro dos imóveis, a ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e se sujeita ao instituto da prescrição, aplicando-se o prazo vintenário previsto no art. 177, do CC/1916.” (TJMG – AC 1.0223.13.017951-6/001 – 14ª C.Cív. – Rel. Marco Aurelio Ferenzini – DJe 17.10.2014)

1755 – Alienação fiduciária – propriedade do imóvel – consolidação – taxa pela ocupação indevida – posse injusta – compensação

“Civil e processo civil. Resolução de contrato c/c restituição de quantias pagas. Alienação fidu-ciária de bem imóvel. Lei nº 9.514/1997. Consolidação da propriedade do imóvel. Reintegração de posse. Taxa pela ocupação indevida. Posse injusta. Compensação. 1. Mostra-se injusta a posse de imóvel por parte do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade do credor fidu-ciário, por falta de justo título que permita àquele usufruir do bem. 2. Por mais que, in casu, não tenha sido configurada literalmente a hipótese prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, já que não fora o caso de alienação em leilão extrajudicial, não se descura que a mens legis é justamente a de conferir uma justa retribuição ao proprietário pela ocupação irregular do imóvel. Configurada no caso concreto, essa ocupação enseja a condenação do devedor fiduciante a remunerar o credor fiduciário pelo período de posse injusta do bem. Precedente do STJ. 3. Igualmente se mostra de-vido o ressarcimento dos valores pagos pela autora a título de aquisição do imóvel, a teor do que

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – EMENTÁRIO DE JURISPRUDÊNCIA �� 187

estabelece o art. 53 do CDC. 4. Deve ser utilizado o instituto jurídico da compensação (art. 369 do CCB) quando as partes são reconhecidamente credoras e devedoras uma da outra. 5. Recurso parcialmente provido.” (TJDFT – Proc. 20090111966838 – (819368) – Rel. Des. Cruz Macedo – DJe 23.10.2014)

1756 – Comissão de corretagem – exclusividade do negócio – ausência – suposto contrato verbal – comissão indevida

“Mediação. Ação de cobrança de comissão de corretagem com indenizatória por danos morais. Ausência de exclusividade do negócio. Suposto contrato verbal. Obrigação de resultado do corre-tor que não restou evidenciada nos autos. Comissão indevida. Dano moral não configurado. Sen-tença de improcedência mantida. Recurso improvido.” (TJSP – Ap 0032920-84.2011.8.26.0602 – 26ª CDPriv. – Rel. Bonilha Filho – DJe 20.10.2014)

1757 – Comissão de corretagem – imóvel novo – aquisição – fornecedores – solidariedade – transferência do ônus ao consumidor – abusividade

“Consumidor. Aquisição de imóvel novo. Relação de consumo. Fornecedores. Solidariedade. Co-missão de corretagem. Transferência do ônus ao consumidor. Abusividade. Nulidade de pleno direito. Dever de restituir. Presente. Engano justificável. Ausente. Repetição em dobro. Cabível. Taxa de contrato. Ausência de previsão contratual. Devolução. Impossibilidade. 1. As operações de compra e venda de imóveis novos são relações de consumo e todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, que inclui construtora, incorporadora, imobiliárias e corretores de imóveis, são solidariamente responsáveis pelos resultados danosos ao consumidor advindos do contrato nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, art. 18 e art. 25, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar que se rejeita. 2. Na venda de imóveis novos, por praxe do mercado, a corretora de imóveis é contratada pela construtora ou incorporadora, fato notório que dispensa prova (art. 334, inciso I, do Código de Processo Civil), cabendo ao contratante do serviço arcar com seu custo. 3. Por implicar em venda casada, falta de informação adequada ao consumidor e desvirtuamento do contrato de corretagem a transferência do encargo de pagamento da comissão ao consumidor é abusiva, sendo nula de pleno direito a cláusula expressa ou tácita com esse conteúdo, teor do art. 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor. 4. Cabendo ao fornecedor o dever de informar adequadamente o consumidor e portar-se de boa-fé na contratação, ausente engano jus-tificável, devendo a repetição dar-se em dobro como prevê o art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. 5. Os encargos de mora aplicados ao ITBI, incorridos por desídia do fornecedor, não podem ser transferidos ao consumidor. 6. Não consta no contrato entabulado en-tre as partes a cobrança de qualquer valor referente à taxa de contrato, de forma que inviável sua devolução. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. 8. Recorrente parcialmente vencedor, sem sucumbência.” (TJDFT – Proc. 20140710079510 – (826645) – Rel. Juiz Flávio Augusto Martins Leite – DJe 23.10.2014)

1758 – Compromisso de compra e venda de imóvel – inadimplemento – mora ex re – desne-cessidade

“Agravo regimental no agravo (art. 544 do CPC). Compromisso de compra e venda de imóvel. Inadimplemento. Mora ex re. Desnecessidade de interpelação. Rescisão contratual. Decisão mo-nocrática que negou provimento a agravo em recurso especial. Insurgência dos réus. 1. A prévia interpelação judicial para constituição em mora é necessária quando se trata de mora ex persona, isto é, quando não há termo previamente acordado para cumprimento da obrigação. Em contra-partida, nos casos em que há obrigação positiva, líquida e com termo certo estipulado na avença, tem-se a mora ex re, que independe de prévia interpelação. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 172.693 – (2012/0088303-1) – 4ª T. – Rel. Min. Marco Buzzi – DJe 17.11.2014 – p. 1576)

188 �� RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – PARTE GERAL – EMENTÁRIO DE JURISPRUDÊNCIA

1759 – Condomínio – despesas anteriores à imissão na posse – responsabilidade – obrigação propter rem

“Agravo regimental no recurso especial. Responsabilidade do arrematante por despesas condo-miniais anteriores à imissão na posse. Obrigação propter rem. Agravo improvido. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, constitui a dívida condominial obrigação propter rem, respondendo o novo adquirente pelas cotas a partir do momento da arrematação do imóvel, ainda que anteriores à imissão na posse. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ – AgRg-REsp 1.370.434 – (2012/0256475-7) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 14.11.2014 – p. 386)

Comentário Editorial SÍNTESETrata-se de Agravo contra acórdão assim ementado:

“Agravo de instrumento. Cobrança de cotas condominiais. Arrematante. Responsabilidade pelo pagamento.

1. O arrematante deve responder pelo pagamento dos encargos desde a aquisição do imóvel, que se deu com arrematação realizada, independente da imissão na posse, tendo em vista natureza propter rem da obrigação condominial. Precedentes do STJ e TJ/RJ.

2. Ademais, nos termos do art. 694 do Código de Processo Civil, assinado auto de arrematação, esta considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, de forma que ao arrematante, a partir de então, incumbirá o pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, dentre os quais os débi-tos condominiais. Precedentes do TJ/RJ.

3. Recurso que não segue.“

A agravante, nas razões do Especial, sustentou que não é responsável pelo adimplemento das cotas condominiais. Afirma que o Acórdão recorrido, assim não entendendo, teria contrariado o disposto no art. 694 do Código de Processo Civil, bem com a jurisprudência, desconsiderando fato de que a imissão na posse do imóvel ocorreu apenas três anos após a arrematação do bem.

O STJ negou provimento ao agravo.

O ilustre Jurista Caio Mário da Silva Pereira, ao discursar sobre a Lei nº 4.591/1964, assim nos ensina:

“A Lei nº 4.591/1964 estabelece, no art. 12, que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, inclusive as com obras que visem a melhorar o edifício, aumentar-lhe a comodidade e o conforto, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. E ao mesmo tempo instituiu o critério de sua fixação, mandando em primeiro plano obser-var o disposto na convenção e, em segundo, ou seja, no silêncio desta, a proporcionalidade com a fração ideal de terreno de cada unidade. É ainda a mesma lei que atribui ao síndico a legitima-ção para arrecadar, amigável ou judicialmente, sujeitando-se os condôminos em atraso aos juros moratórios e à multa de até 20% sobre o débito. Pode este, ainda, ser atualizado com aplicação dos índices de correção monetária, se assim a convenção condominial dispuser a autorizar.

Incorrendo o condômino em mora, pode-se-lhe ser judicialmente exigido o débito (principal e acessório), subordinado o exercício do direito de ação a certos requisitos. [...]

O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicial-mente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de sequela. Com efeito, estabelece o art. 4º, parágrafo único, da Lei do Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adquirida. O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não pode responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade. [...]” (Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 1998. p. 188-189)

João Batista Lopes, em seu livro Condomínio, nos ensina que:

“A pontualidade no pagamento das despesas de condomínio constitui dever dos condôminos e fator importante para a boa administração do edifício.


Em razão disto, o condômino impontual fica sujeito a sanções estabelecidas na convenção de condomínio, entre elas multa de até 20% sobre o débito, juros de 1% ao mês e atualização monetária.

[...]

A ação de cobrança deve ser intentada pelo condomínio e não pelo síndico, que é órgão executivo daquele.

Ainda que desprovido de personalidade jurídica, o condomínio possui capacidade judiciária a teor do IX do art. 12 do CPC e quem o representa é o síndico como estabelece o mesmo artigo.” (LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1996. p. 113-114)

1760 – Condomínio – rateio de despesas processuais – interesse comum

“Agravo regimental no agravo em recurso especial. Condomínio. Rateio de despesas processuais entre os condôminos, ainda que estes tenham ajuizado a demanda. Interesse comum que se sobre-põe ao individual. Agravo improvido. 1. Compete ao condômino arcar com sua parte nas despesas do condomínio, e estando este último em juízo na defesa de seus interesses, ainda que em ação ajuizada pelo próprio condômino, todos, sem distinção, devem ratear os custos da demanda, por se tratar de defesa de interesse comum que se sobrepõe ao individual. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ – AgRg-REsp 1.445.788 – (2014/0070408-1) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 14.11.2014 – p. 390)

1761 – Consórcio imobiliário – cotas – desclassificação – avaliação do imóvel inferior ao valor do crédito – administradora – outra possibilidade – não apresentação

“Consórcio imobiliário. Desclassificação das cotas. Avaliação do imóvel inferior ao valor do cré-dito. Administradora que não forneceu ao consorciado outra possibilidade de garantir o negócio. Situação abusiva, com infringência a regras do CDC. Sentença mantida. Recurso desprovido.” (TJSP – Ap 0011171-31.2012.8.26.0002 – 15ª CDPriv. – Rel. Vicentini Barroso – DJe 14.10.2014)

1762 – Contrato de compra e venda – previsão de mais de uma vaga de garagem – registro imobiliário – previsão de apenas uma vaga – prevalência

“Apelação cível. Declaratória de inexistência de relação jurídica. Contrato de compra e venda. Previsão de mais de uma vaga de garagem. Registro imobiliário com previsão de apenas uma vaga. Assembleia de condomínio corroborando a quantidade de vagas constante na matrícula dos imóveis. Embora conste em alguns contratos de compra e venda, juntados nos autos, que o apartamento teria mais de uma vaga de garagem, verifica-se que, no registro dos imóveis, está consignada a existência de uma vaga de garagem. De prevalecer, por conseguinte, apenas o que consta no registro.” (TJMG – AC 1.0024.06.935226-8/001 – 13ª C.Cív. – Rel. Newton Teixeira Carvalho – DJe 17.10.2014)

1763 – Contrato de mútuo imobiliário – saldo devedor residual – quitação – cláusula do FCVS – não cobertura – mutuário – responsabilidade

“Agravo regimental em recurso especial. Contrato de mútuo imobiliário. Quitação do saldo de-vedor residual. Avença não coberta pela cláusula do FCVS. Responsabilidade do mutuário. De-cisão monocrática que negou provimento ao recurso especial do autor. 1. Não havendo previ-são de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, como no presente caso, é exigível do mutuário o pagamento do resíduo do saldo devedor existente, até sua final liquidação, conforme pactuado. 2. Agravo regimental desprovido.” (STJ – AgRg-REsp 1.385.091 – (2013/0157788-3) – 4ª T. – Rel. Min. Marco Buzzi – DJe 15.10.2014)


1764 – desapropriação – apossamento – propriedade particular – construção pública – mu-nicípio – indenização – possibilidade

“Ação de indenização por apossamento (desapropriação indireta). Alegação, pelos autores, de inutilização de parte de área de imóvel de sua propriedade, em razão da construção de um muro de contenção e da colocação de uma adutora de água fluvial, pela municipalidade-ré. Matéria, estritamente, patrimonial, sem qualquer relação com degradação, ou recuperação ambiental, que não se insere na competência específica da Câmara Reservada ao Meio Ambiente Competência da Seção de Direito Público (1ª à 13ª Câmaras), Resolução nº 623/2013, do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Recursos não conhecidos.” (TJSP – AC 0000541-80.2005.8.26.0059 – Bananal – 1ª C. – Rel.ª Zélia Maria Antunes Alves – DJe 10.10.2014)

Comentário Editorial SÍNTESETrata-se de recurso de apelação interposto contra r. sentença, originária da ação de indenização por apossamento, ajuizada em face da Prefeitura Municipal de Bananal.

Consta dos autos que foi construído pela Prefeitura de Bananal, um muro de contenção e colo-cado uma adutora de água fluvial, em área de imóvel de sua propriedade.

A presente ação busca reparação do prejuízo material, consistente na utilização de imó-vel de propriedade particular com finalidade pública, objetivando.o recebimento do valor de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais), sendo o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pelo terreno e o valor de R$ 28.800,00 (vinte e oito mil reais), pelos juros compensatórios.

Vale transcrever trecho das lições da Dra. Débora de Carvalho Baptista e Dra. Marcia Pelegrini que nos ensina:

“Parece, portanto, que uma postura mais razoável a ser adotada nas desapropriações é a de que os juros de mora passassem a contar após o momento constitucionalmente decretado como pró-prio para o pagamento. Os textos acima citados tocam também na impossibilidade de incidência de juros compensatórios antes do momento da mora. Cabe aqui uma breve reflexão sobre esta específica questão.

A regra de que os juros compensatórios passem a empecer a partir do momento em há a perda da posse não encontra guarida em outras situações onde isto ocorre, a exemplo dos casos de reintegração de posse ou despejo. Suponhamos que uma liminar determinando a reintegração de posse de um determinado imóvel não se confirme com o advento da sentença. Imaginemos, indo ainda mais longe, que a sentença reconheça que o réu, acusado inicialmente de esbulho, seja na verdade legítimo possuidor do imóvel. Acaso será ele recompensado com juros compensatórios? Usualmente, não. A mesma conclusão tiraríamos caso transportássemos este raciocínio para uma ação de despejo. O fato é que também não há parâmetros para o pagamento dos juros compensatórios fora do universo das desapropriações.

Temos como resultado destas posturas decisões que remuneram o expropriado em padrões mui-to superiores aos de mercado. Neste ponto, parecem ferir alguns dos princípios constitucionais que balizam a atividade jurisdicional e a postura do Estado em face do interesse público.

São, em primeiro lugar, decisões injustas, se admitirmos que justo seria pagar ao expropriado o melhor rendimento que ele pudesse obter no mercado caso tivesse tido acesso ao dinheiro no momento da desapropriação ou da perda da posse. Em segundo lugar, são decisões que se encontram em desacordo com o princípio constitucional da razoabilidade.” (Precatórios Judiciais Decorrentes de Expropriação – Conteúdo e Extensão do Princípio da Justa Indenização. Disponí-vel em: http://online.sintese.com/)

No caso vertente não se questiona agressão ao meio ambiente. Portanto, em relação à compe-tência de julgar e processar o recurso, já decidiu a Colenda Turma Especial de Direito Público deste Tribunal:

‘Conflito de Competência. Desapropriação indireta. Cubatão. Declaração de área de preservação permanente. Limitação ao uso da propriedade. Pedido de indenização. Agravo de instrumento distribuído à 8ª Câmara de Direito Público, que declinou da competência e determinou a remes-sa à 1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente, que suscitou o conflito de competência. Pedido e causa de pedir que não envolvem questão ambiental, mas se restringem à discussão do valor da


indenização pela desapropriação de terras incorporadas à área declarada de proteção ambiental, matéria que não se insere na competência da Colenda Câmara Reservada ao Meio Ambiente. Conflito de competência procedente. Julga-se procedente o conflito de competência para decla-rar competente a Colenda 8ª Câmara de Direito Público suscitada para o julgamento do recurso.

[...]

Com bem registrado no aresto que suscitou o conflito “Embora haja notícias de que o local está inserido em área de preservação permanente, este não é o cerne da questão, que se volta para eventual indenização pelos danos materiais sofridos pelos requerentes, não havendo dis-cussão a respeito do meio ambiente em que se deram os fatos, mas sim acerca da responsa-bilidade civil pela desapropriação indireta”. Em tais condições, julga-se procedente o conflito e competente a Colenda 3ª Câmara de Direito Público.’ (Conflito de Competência nº 0095224-14.2013.8.26.0000, Rel. Des. Ricardo Feitosa, J. 09.08.2013)”

Ora, conforme art. 3º, inciso I da Resolução nº 623/2013, do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a competência para julgar e processar os recursos de apelação interpostos em ação de indenização por apossamento (desapropriação indireta), é de uma das Câmaras da Seção de Direito Público.

Outrossim, de forma oportuna, foi redistribuída a uma das Câmaras competentes – da 1ª à 13ª Câmaras de Direito Público.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não conheceu o recurso.

1765 – desapropriação – cumprimento de sentença – pedido de nova avaliação do bem

“Direito processual civil. Desapropriação. Cumprimento de sentença. Pedido de nova avaliação do bem. Questão não apreciada no Juízo a quo. Supressão de instância. Cálculo elaborado pela contadoria judicial. Imparcialidade. Prevalência sobre cálculo produzido pela parte. 1. Se a ma-téria referente ao pedido de nova avaliação do bem, não foi decidida perante o Juízo a quo, não pode ser apreciada nesta instância recursal, sob pena de ofensa ao princípio constitucional do juiz natural e do duplo grau de jurisdição. 2. Se a agravante não comprovou erro nas contas do conta-dor judicial, correta a decisão que homologa seus cálculos, notadamente porque o mesmo se re-veste de imparcialidade, devendo prevalecer sobre os cálculos elaborados pelas partes. 3. Agravo conhecido em parte e, na parte conhecida, negado provimento.” (TJDFT – Proc. 20140020092124 – (825407) – Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis – DJe 20.10.2014 – p. 210)

1766 – desapropriação – reforma agrária – execução – fixação de prazo razoável para emis-são de títulos da dívida agrária

“Administrativo. Desapropriação para fins de reforma agrária. Execução. Fixação de prazo razo-ável para emissão de Títulos da Dívida Agrária – TDAs. Imposição de multa diária cominatória. Cabimento. Nos termos da jurisprudência do STJ, é cabível, mesmo contra a Fazenda Pública, a cominação de astreintes como meio executivo para cumprimento de obrigação de fazer ou entre-gar coisa (arts. 461 e 461-A do CPC). Agravo regimental improvido.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 564.753 – (2014/0171499-4) – 2ª T. – Rel. Min. Humberto Martins – DJe 29.10.2014 – p. 879)

1767 – desapropriação – reforma agrária – laudo pericial – produtividade – divergência – desconfiguração

“Processual civil. Desapropriação para fins de reforma agrária. Função social da propriedade. Lau-do pericial judicial atestando produtividade. Dano ambiental para fins de desapropriação-sanção. Honorários advocatícios. O próprio Incra reconhece incorreções e omissões no laudo preliminar que elaborou e que podem ter gerado equívocos por parte do perito judicial. Contudo, tratando a hipótese de desapropriação por improdutividade de imóvel que não cumpriria sua função social (desapropriação-sanção), não há espaço para incertezas. As dúvidas não operam pro societate, mas em favor dos titulares dos bens e direitos que suportariam a expropriação. Inexistência nos autos de elementos convincentes que rejeitem, peremptoriamente, o laudo pericial que concluiu


pela produtividade do imóvel rural. Não é toda e qualquer infração ao meio ambiente que caracte-riza mau uso da propriedade para fins de desapropriação, mas sim aquela de natureza predatória, que põe em risco o equilíbrio ecológico da região. O art. 22 da Lei nº 5.361/1996 do Estado do Espírito Santo permite que a recuperação de áreas degradadas se faça em até 20 (vinte) anos, já que prevê que a recuperação se dê na proporção mínima de 1% ao ano até completar 20% da área do imóvel rural. Inexistência de prova de inadequação dos apelados à norma. Redução do percentual atribuído a título de honorários advocatícios para 5% sobre o valor da causa, tendo em vista que o valor de R$ 150.000,00 em valores históricos, estabelecido na sentença, mostra-se excessivo e não compatível com a complexidade da causa. Remessa e recurso conhecidos. Apelação desprovida. Remessa necessária parcialmente provida.” (TRF 2ª R. – AC 2005.50.02.001403-4 – 5ª T.Esp. – Rel. Juiz Fed. Conv. Alexandre Libonati de Abreu – DJe 06.10.2014)

Comentário Editorial SÍNTESETrata-se de recurso de Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente o pedido de desconstituição da decisão administrativa e demais atos subsequentes, reconhecendo tam-bém a produtividade e o cumprimento da função social do imóvel.

O Apelante alega por sua vez que há equívocos no respectivo laudo que concluiu pela produti-vidade do imóvel.

Em sua defesa, vale transcrever o trecho do perito do Incra ao comentar o laudo pericial:

“Por se tratar de uma terminologia que pouco ouvimos nos confundimos e consideramos como sendo café despolpado ou beneficiado, porém cru. No entanto, posteriormente, em um trabalho técnico passamos a compreender que se trata de café colhido e seco, que denomina-se café em coco.”

Ao analisar o caso, manifestou o Relator nos termos a seguir:

“O reconhecimento do erro na elaboração do Laudo Preliminar traz dúvidas acerca da correção do cálculo do Grau de Utilização da Terra – GUT e do Grau de Eficiência na Exploração – GEE, situação de incerteza que não se coaduna com os aspectos de segurança exigíveis quando se pretende expropriar alguém de seus bens.

Ademais, parece-me insuficiente estimar a área produtiva da lavoura unicamente pelas notas fiscais de venda do produto em determinado período. É que a produção agrícola sofre variações em decorrência do clima, de pragas, e de outros fatores, servindo como parâmetro útil, mas não único para aferição do espaço agrícola.

Concluo, deste modo, que o argumento desenvolvido pelo apelante, neste particular, não serve para infirmar as conclusões do laudo pericial.

[...]

Não vejo como infirmadas as conclusões da perícia oficial, reconhecendo o próprio apelante que a população de animais pode ter se alterado ao longo do tempo. Ora se a população animal é um dos critérios de aferição da produtividade ou improdutividade do imóvel, certo que não pode ser considerada tendo em vista um momento único determinado no tempo, mas um intervalo razoável, de forma a não gerar conclusões imprecisas.”

Sustentou ainda o Apelante que em relação ao rebanho constante no imóvel, que para sua correta aferição, deve ser seguida a orientação constante do Manual de Fiscalização Cadastral.

Dr. Manoel Lauro Volkmer de Castilho, sobre o assunto, assim nos ensina:

“A revisão comparativa dos textos legais, que, de parte a parte, disciplinam a desapropriação para reforma agrária e o meio ambiente no conjunto constitucional, denuncia desde logo uma óbvia tensão entre valores aparentemente contrapostos e vertentes de diferentes origens sociopo-lítico-econômicas mas identicamente importantes. Com efeito, das diversas atividades humanas, lícitas, protegidas ou ao menos não proibidas pela Constituição, resultam conflitos de valores, pois que do exercício de um direito protegido se pode alcançar ou ofender outro igualmente tutelado, exigindo-se, assim, do aplicador, ademais de esforço de interpretação jurídica que os compatibilize, uma visão objetiva das realidades econômica, social, política, e, para o caso que estudamos, ambiental e ecologicamente comprometidas, mesmo que para essa última referência não se necessite maior empenho de convencimento, porquanto já não se contesta seriamente a


necessidade de compromisso para com a preservação e a proteção da natureza como um siste-ma todo. Ainda quando a grande maioria das pessoas não possua dados técnicos concretos que as arregimente para a causa ambiental, têm elas uma certa intuição sensorial disso a partir, por exemplo, da percepção física das alterações do clima, do incremento da poluição generalizada e circundante, da degradação dos costumes sociais e a corrupção nas instituições públicas, mas é particularmente pela deterioração das condições da vida particular dos cidadãos (que em grande parte lhes danifica também o espírito e a alma) que surge campo propício à cooptação preserva-cionista na qual normalmente se evoca uma visão mítica do passado tranquilo, calmo e seguro da antiga vida rural com abundância de alimentos não industrializados e de boa qualidade.” (Meio Ambiente e Desapropriação Agrária. Disponível em http://online.sintese.com/)

Outrossim, concluiu o Relator que não há elementos convincentes para rejeição do laudo peri-cial, mantendo a sentença recorrida, negando provimento à apelação.

Portanto, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região negou provimento à apelação.

1768 – desapropriação – valor indenizatório – valor de corretagem – abatimento – impossi-bilidade

“Apelações cíveis (1 e 2) e reexame necessário. Ação de indenização por desapropriação indireta. Adoção do valor do laudo pericial. Impossibilidade de abatimento de valor de corretagem do valor indenizatório de desapropriação. Modificação do termo inicial e índice da correção monetária. Juros moratórios fixados de ofício. Sentença parcialmente modificada em reexame necessário. Apelo (1) conhecido e provido e recurso de apelação (2) conhecido e desprovido. Juros morató-rios fixados de ofício. Não há qualquer ilegalidade ou abusividade no fato do julgador adotar os parâmetros e o valor da perícia judicial, realizada após a devida instrução e não o valor da prévia avaliação judicial, até porque, como a própria denominação da avaliação diz, esta é prévia e não definitiva.O julgador não está vinculado a uma ou outra prova em específico, sendo-lhe lícito apreciar livremente a prova realizada nos autos. Não se permite que a taxa de corretagem seja aba-tida do valor da indenização por desapropriação, vez eu não se trata de venda do imóvel. O termo inicial da correção monetária a incidir deve ser desde a data do laudo complementar até a data do efetivo pagamento (Súmula nº 67 do STJ). Quanto ao índice, deve-se aplicar o IPCA. Os juros moratórios somente serão devidos se o precatório expedido não for pago no prazo constitucional. Os honorários advocatícios devem ser majorados.” (TJPR – AC 1249247-6 – 5ª C.Cív. – Rel. Des. Luiz Mateus de Lima – DJe 23.10.2014)

1769 – direito de vizinhança – imóvel superior – escoamento da água – indenização devida

“Apelação. Direito de vizinhança. Obrigação de fazer cumulada com indenizatória. Escoamento da água proveniente de imóvel superior. Imóvel inferior que é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do prédio superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. Art. 69 do Código de Águas e art. 1.288 do CC. Adequação da obra para viabilizar o escoamento da água do imóvel superior. Danos materiais demonstrados. Dever de indenizar reconhecido. Dano moral não configurado. Ausência de constrangimento ou dissabor superior ao usual. Sucum-bência recíproca mantida. Recurso do autor provido em parte. Recurso da ré improvido.” (TJSP – Ap 0011635-04.2009.8.26.0344 – 29ª CDPriv. – Rel. Hamid Bdine – DJe 21.10.2014)

1770 – dívida rural – alongamento – art. 14 da lei nº 4.829/1965 – requisitos legais – não preenchimento

“Agravo regimental no agravo em recurso especial. Dívida rural. Alongamento. Art. 14 da Lei nº 4.829/1965. Prequestionamento. Ausência. Súmulas nº 282 e 356/STF. Requisitos legais. Não preenchimento. Capitalização mensal. Pactuação expressa. Revisão. Impossibilidade. Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. Dissídio pretoriano. Demonstração analítica. Ausência. Agravo regimental des-provido.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 142.496 – (2012/0031239-4) – 3ª T. – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJe 31.10.2014 – p. 652)


1771 – doação – imóvel à filha – não configuração de fraude à execução – bem de família – impenhorabilidade

“Processo civil. Lei nº 8.009/1990. Recurso especial. Doação do imóvel à filha. Não configuração de fraude à execução. Impenhorabilidade do bem de família. Bem incindível. Impenhorabilida-de da totalidade do bem. 1. A impenhorabilidade do bem de família, via de regra, sobrepõe--se à satisfação dos direitos do credor, ressalvadas as situações previstas nos arts. 3º e 4º da Lei nº 8.009/1990, os quais devem ser interpretados restritivamente. Precedentes. 2. O reconheci-mento da ocorrência de fraude à execução e sua influência na disciplina do bem de família deve ser aferida casuisticamente, de modo a evitar a perpetração de injustiças – deixando famílias ao desabrigo – ou a chancelar a conduta ardilosa do executado em desfavor do legítimo direito do credor, observados os parâmetros dos arts. 593, II, do CPC ou 4º da Lei nº 8.009/1990. 3. Quando se trata da alienação ou oneração do próprio bem impenhorável, nos termos da Lei nº 8.009/1990, entende-se pela inviabilidade – ressalvada a hipótese prevista no art. 4º da referida Lei – de carac-terização da fraude à execução, haja vista que, consubstanciando imóvel absolutamente insuscetí-vel de constrição, não há falar em sua vinculação à satisfação da execução, razão pela qual carece ao exequente interesse jurídico na declaração de ineficácia do negócio jurídico. Precedentes. 4. O parâmetro crucial para discernir se há ou não fraude contra credores ou à execução é verificar a ocorrência de alteração na destinação primitiva do imóvel – qual seja, a morada da família – ou de desvio do proveito econômico da alienação (se existente) em prejuízo do credor. Inexistentes tais requisitos, não há falar em alienação fraudulenta. 5. No caso, é fato incontroverso que o imóvel litigioso, desde o momento de sua compra – em 31.05.1995 –, tem servido de moradia à família mesmo após a separação de fato do casal, quando o imóvel foi doado à filha, em 02.10.1998, con-tinuando a nele residir, até os dias atuais, a mãe, os filhos e o neto; de forma que inexiste alteração material apta a justificar a declaração de ineficácia da doação e a penhora do bem. 6. A proteção instituída pela Lei nº 8.009/1990, quando reconhecida sobre metade de imóvel relativa à meação, deve ser estendida à totalidade do bem, porquanto o escopo precípuo da lei é a tutela não apenas da pessoa do devedor, mas da entidade familiar como um todo, de modo a impedir o seu desabri-go, ressalvada a possibilidade de divisão do bem sem prejuízo do direito à moradia. Precedentes. 7. Recurso especial provido.” (STJ – REsp 1.227.366 – (2011/0000140-0) – 4ª T. – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 17.11.2014 – p. 1657)

1772 – Execução de título extrajudicial – penhora de bem de família – hipoteca

“Agravo regimental no recurso especial. Embargos de terceiro. Execução de título extrajudicial. Penhora de bem considerado como de família. Hipoteca constituída pelo companheiro da embar-gante como garantia de dívida da pessoa jurídica da qual compõe o quadro societário. Impenhora-bilidade. Não incidência da exceção prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990. Ônus da prova do exequente. 1. Segundo o entendimento dominante da Segunda Seção, é impenhorável o bem de família dado em hipoteca como garantia de dívida contraída por terceiro. 2. A exceção à garantia do direito à habitação, corporificada na Lei nº 8.009/1990, prevista no inciso V do art. 3º da Lei nº 8.009/1990, incide quando o bem é dado em garantia de dívida da própria entidade familiar. 3. As razões articuladas no agravo não infirmam as conclusões expendidas na decisão agravada. 4. Agravo regimental desprovido.” (STJ – AgRg-REsp 1.292.098 – (2011/0255463-1) – 3ª T. – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJe 20.10.2014 – p. 2253)

1773 – Execução – hipoteca – obrigação de fazer

“Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Embargos à execução hipo-tecária. Obrigação de fazer consistente na suspensão de atos executórios. Decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso especial da casa bancária para reduzir o valor da multa di-ária, visto que fixada em quantia teratológica pelas instâncias ordinárias. Insurgência do mutuário. 1. Esta Corte já decidiu que o art. 461, § 6º, do Código de Processo Civil permite ao magistrado


alterar o valor da multa quando este se tornar insuficiente ou excessivo, mesmo depois de transi-tada em julgado a sentença. Precedentes. 2. É possível a redução das astreintes fixadas fora dos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, determinada a sua limitação ao valor do bem da obrigação principal, evitando-se o enriquecimento sem causa. Precedentes. 3. Agravo regimen-tal desprovido.” (STJ – AgRg-EDcl-REsp 1.099.928 – (2008/0237389-0) – 4ª T. – Rel. Min. Marco Buzzi – DJe 17.11.2014 – p. 1653)

1774 – Financiamento imobiliário – agente financiador – escrituração e habite-se – respon-sabilidade – ausência – novação contratual – impossibilidade

“Direito civil e administrativo. Apelação. Recurso adesivo. Financiamento imobiliário. Caixa. Le-gitimidade passiva. Teoria da asserção. Agente financiador. Escrituração e habite-se. Ausência de responsabilidade. Novação contratual. Impossibilidade. 1. A sentença condenou a Caixa, agente financiador de empreendimento imobiliário, a pagar danos morais, por ter liberado a última par-cela para a construção dos imóveis sem exigir da construtora a certidão de averbação no Registro Imobiliário e o ‘habite-se’, impossibilitando os autores de venderem o imóvel adquirido ou utili-zarem o FGTS para quitar o saldo devedor. 2. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa, por ter a causa de pedir alegado seu descumprimento de cláusula contratual que condicio-nava a liberação da última parcela do financiamento para a construção dos imóveis à sua prévia verificação da certidão de averbamento da obra e do ‘habite-se’. 3. As instituições financeiras sujeitam-se às normas consumeristas e respondem por qualquer defeito na prestação do serviço in-dependente de culpa. Precedentes da Turma e do STJ. Aplicação do CDC, art. 14, § 3º, da Súmula nº 297/STJ e do CPC, art. 335. 4. A responsabilidade contratual do agente financiador restringe-se à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no con-trato. A previsão contratual da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse na utilização do empréstimo para construção do imóvel que lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da Turma e do STJ. 5. A despeito das diversas tentativas dos autores para que a empresa pública regularizasse a situação, somente a construtora, estava obrigada a diligen-ciar para os mutuários a averbação da construção do imóvel e o ‘habite-se’, inexistindo, no ponto, nexo causal entre a omissão da Caixa e o alegado dano moral. Precedente. 6. Fosse pouco, os próprios autores comprovam que morador de apartamento no mesmo bloco obteve a documen-tação reclamada, sugerindo, portando, a sua apresentação pela construtora antes da liberação da última parcela pela Caixa, pois sem averbação da obra no Registro Imobiliário, a Prefeitura não teria concedido o ‘habite-se’ ao morador vizinho, em 1999. 7. A separação judicial, por si só, não tem o condão de produzir a novação subjetiva do financiamento imobiliário, não podendo onerar a instituição financeira que dela não participou e a anotação do nome da segunda autora pela Caixa no SPC é justificada pela inadimplência contratual comprovada nos autos. 8. Apelação da Caixa provida e recurso adesivo dos autores desprovido.” (TRF 2ª R. – AC 2009.51.01.028336-6 – 6ª T.Esp. – Relª Desª Nizete Antônia Lobato Rodrigues Carmo – DJe 14.10.2014)

1775 – Hipoteca – execução – contrato imobiliário – acordo na esfera administrativa – não cumprimento

“Execução por título extrajudicial. Contrato imobiliário. Hipoteca. Acordo na esfera administra-tiva. Sentença de extinção afastada. 1. Trata-se de execução por título extrajudicial com base em contrato de financiamento imobiliário com garantia hipotecária. 2. A sentença julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, por falta de interesse processual superveniente em razão da renegociação do débito na via administrativa. 3. Tendo o credor concedido prazo para que o devedor cumprisse a obrigação voluntariamente, cabível é a suspensão da execução prevista no art. 792 do CPC, o que foi feito nos presentes autos. Entretanto, se, após o decurso do prazo concedido pelo credor, a obrigação não tiver sido cumprida, a exe-cução deve prosseguir, nos termos do parágrafo único do art. 792 do CPC. 4. Ainda que o acordo


tivesse sido cumprido (e não foi, segundo a exequente), tal fato não afastaria o direito dos advo-gados aos honorários, salvo aquiescência dos profissionais, já que a verba honorária não pertence às partes, mas constitui direito autônomo do advogado, nos termos dos arts. 23 e 24, § 4º, da Lei nº 8.906/1994 (Estatuto da Advocacia). 5. Apelação conhecida e provida.” (TRF 2ª R. – AC 0002275-16.2011.4.02.5117 – 7ª T.Esp. – Rel. Des. Fed. José Antonio Lisbôa Neiva – DJe 21.10.2014)

1776 – Imóvel – bem adquirido em hasta pública – cortes de árvores – proprietário anterior – falta de licenciamento – dano ambiental – possibilidade

“Ação declaratória de nulidade de ato administrativo. Multas ambientais. Danos comprovados em área de preservação permanente, protegida ambientalmente. Autora que adquiriu o bem por meio de arrematação em hasta pública. Reconhecimento de que a primeira das infrações foi perpetrada pelo anterior proprietário da área comprovação, todavia, que as demais intervenções (cortes de árvores e realização de obras e manutenções na área pela autora) se deram sem o devido licen-ciamento ambiental parcial. Procedência mantida. Recursos não providos. I – Tendo sido compro-vado que a anterior proprietária do bem procedeu ao corte de árvores, e que a autora adquiriu a propriedade por meio de arrematação em hasta pública, que é modo originário de aquisição de propriedade, não deve ela responder pelos danos perpetrados antes da posse do bem, razão pela qual deve ser anulado o primeiro auto de infração, correspondente a infrações antigas verificadas. II – Bem demonstrado que a autora, já na posse do bem imóvel adquirido, procedeu a cortes de árvores e à manutenção da área, intervenções essas consideráveis e relevantes sob o aspecto ambiental, mormente em se tratando de imóvel situado em área ambientalmente protegida, e que não prescindiam de parecer técnico e da consequente autorização por parte dos órgãos ambien-tais competentes, hígidos devem ser considerados os demais atos administrativos lavrados, sendo de rigor a parcial procedência do feito.” (TJSP – AC 0021394-55.2010.8.26.0053 – São Paulo – 2ª C.Res.MA – Rel. Paulo Ayrosa – DJe 29.10.2014)

Comentário Editorial SÍNTESEO vertente acórdão trata de apelação interposta em face da r. sentença, tendo por objetivo buscar a parcial reforma do julgado.

Consta dos autos imóvel arrematado em hasta pública, sendo que foi iniciada uma fiscalização de suas irregularidades em 2006. Após a arrematação, estando a autora na posse do bem, fora realizada nova vistoria, pelo fato da alteração de proprietário e de denúncia por novas infrações ambientais constatadas após a transferência da propriedade.

Sustenta a apelante que a propriedade está inserida em área de proteção e possuía dois cursos d’água, onde foram encontrados cortes antigos e recentes de exemplares arbóreos isolados, bem como supressão de vegetação nativa secundária, movimentação de terra e colocação de brita na construção de estradas, abertura de trilhas no entorno dos lagos e de canais de drenagem, contenção das margens do lago com brita e interferência nos recursos hídricos, sem o prévio licenciamento ambiental para os devidos fins.

A autora reitera os argumentos contidos na exordial, alegando que as multas lavradas pela Mu-nicipalidade tiveram motivação política e que não restou comprovado pela Ré, tampouco pelo laudo pericial, em relação ao segundo laudo de infração, o desmatamento foi recente, sendo que o perito apontou uma única foto de árvore cortada e sem a devida localização, erroneamente apontando que o processo de regeneração está sendo impedido pela existência de restos de galhos e folhas, não podendo dessa forma ser considerada danosa a falta de limpeza da área.

O nobre Relator em seu voto entendeu:

“Nesse aspecto, inclusive, mister reproduzir trecho do comando sentencial, em que a d. autori-dade sentenciante bem anotou os problemas decorrentes dos atos perpetrados pela autora, in verbis:

‘Como bem explicitou a perícia, o art. 7º da Lei nº 13.316, determinada que na APA-Capivari – Monos, onde se situa o imóvel da autora, não prescinde de licenciamento o movimento de terra, a alteração do fluxo dos corpos de água.


Inegável que a autora infringiu a legislação, ao movimentar a terra próxima à nascente (foto 30 de fls. 406, fotos 41 e 42 de fls. 408 e foto 47 de fls. 409). Ademais, efetuou a construção de extravasor recente (fotos 59 e 60 de fls. 41 e resposta de fls. 101) e efetuou transposição de água da nascente para os lagos artificiais (fotos 61 e 62 de fls. 412), além de jogar pedra britada não somente nas estradas internas, como também nas trilhas no entorno dos lagos (fotos 57 de fls. 41 e 65 e 6 de fls. 412).

As estradas datam de 1972, mas a intervenção, com a manutenção e construção de extravaso-res, inclusive com uso de pedra britada, que ainda estava branca por ter sido colocada de forma recente, em se tratando de APA, precisavam do pedido de licenciamento ambiental, que poderia ou não ser concedido. Daí a razão da atuação, que também deve ser mantida nesse aspecto, inclusive nos valores baseados na metragem das intervenções, que encontram ressonância nos arquivos digitais do levantamento topográfico cadastral fornecido pela própria autora, que em sua petição não impugnou específica e fundamentadamente o método de cálculo da multa e que no laudo pericial foi confirmada’. (fls. 149)

Tem-se, portanto, que a conduta equivocada da autora frise-se, após a data em que tomou posse da área está situada justamente na ausência de prévio licenciamento ambiental para proceder à manutenção da área de sua propriedade, vez que suas intervenções, consideráveis e relevantes sob o aspecto ambiental mormente em se tratando de imóvel situado em área ambientalmente protegida, não prescindiam de parecer técnico e da consequente autorização por parte dos ór-gãos ambientais ou da própria Municipalidade, por meio da Secretaria competente.

Eram mesmo de se rejeitar, assim, os pedidos voltados à declaração de nulidade dos dois autos de infração (nºs 16734 e 16735), até porque sabido é que, ocorrido um dano ambiental e considerando ser objetiva a responsabilidade pela respectiva reparação, a obrigação de reparar integralmente os danos ambientais causados pelo agente decorre, como dito, da Constituição Federal (art. 25, § 3º), e da Lei nº 6.938/1981, que em seu art. 14, § 1º, consagra o posiciona-mento pela objetividade quanto à responsabilização das degradações ambientais.”

Diante do exposto, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento aos recursos.

1777 – Incorporação imobiliária – atraso na entrega – rescisão contratual – culpa da ré – valores pagos – retenção – impossibilidade

“Apelação cível. Atraso na entrega de imóvel. Rescisão contratual. Culpa da ré. Retenção de valo-res pagos. Impossibilidade. Restituição imediata. Sentença mantida. 1. Comprovado que a rescisão da avença se deu por culpa exclusiva da ré, inexistente sequer alegação de que o autor tenha des-cumprido os termos do contrato, incabível que o consumidor arque, ainda que parcialmente, com os prejuízos decorrentes da frustração do negócio imobiliário. 2. Admitir-se que a restituição dos valores pagos seja feita somente após a conclusão da obra e obtenção do ‘habite-se’ é permitir a retenção de parcelas pela Ré por prazo indeterminado, mormente em se considerando que sequer indicada nova data para a conclusão da obra, que já deveria ter sido finalizada há um ano.” (TJMG – AC 1.0024.13.052132-1/001 – 16ª C.Cív. – Rel. José Marcos Vieira – DJe 17.10.2014)

1778 – Incorporação imobiliária – atraso na entrega do imóvel – lucros cessantes – termo final – dano moral – não configuração

“Direito civil e do consumidor. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Lucros cessantes. Termo final. Dano moral não configurado. I – O atraso na entrega do imóvel priva o adquirente dos frutos civis decorrentes do seu uso ou gozo. E, como toda e qualquer utilização ou fruição de bem dessa natureza pode ser reduzida monetariamente mediante o parâmetro locatício, esse é o referencial para a mensuração dos lucros cessantes. II – Os lucros cessantes devem ter como termo final a data da carta de habite-se do empreendimen-to imobiliário, salvo quando à incorporadora é imputável o atraso na entrega das chaves ao promi-tente comprador. III – Salvo situações excepcionais, o atraso na entrega da unidade imobiliária não tem potencialidade para vulnerar direitos da personalidade do adquirente e por isso não traduz


dano moral passível de compensação pecuniária. IV – Recurso do autor desprovido. Recurso do réu parcialmente provido.” (TJDFT – Proc. 20120111992783 – (822622) – Rel. Des. James Eduardo Oliveira – DJe 03.10.2014)

1779 – Incorporação imobiliária – entrega da obra – atraso – previsão de entrega somente 12 meses após a obtenção do financiamento – abusividade

“Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Previsão de entrega do imóvel so-mente 12 meses após a obtenção de financiamento. Cláusula abusiva e injustificável, que impõe desvantagem excessiva ao consumidor. Nulidade reconhecida. Dificuldades ligadas ao mercado imobiliário que não podem ser transferidas aos consumidores. Fortuito interno. Multa moratória. Disposição que deve ser aplicada também à vendedora, por força das disposições do CDC. Juros compensatórios. Valores pagos à CEF, que não integra a lide, que não podem ser repetidos nesse feito. Todavia, valor referente à ‘taxa de evolução de obra’, cobrada durante o período de atraso, que deve ser declarada inexigível. Precedente. Danos morais constatados. Conduta da ré que extrapolou o mero inadimplemento contratual. Valor fixado em R$ 10.000,00 que não comporta redução. Recurso provido em parte.” (TJSP – Ap 4008864-54.2013.8.26.0114 – 4ª CD.Priv. – Rel. Milton Carvalho – DJe 20.10.2014)

1780 – Incorporação imobiliária – imóvel adquirido na planta – atraso na entrega – prorro-gação de prazo – aditamento contratual – validade

“Recurso inominado. Imobiliário. Ação de repetição de indébito. Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Prorrogação do prazo através de aditamento contratual. Validade. Conforme documentação trazida aos autos às fls.33/37, ao receber as chaves os recorrentes aceitaram a ‘re-programação de prazos e providências administrativas’, através da qual restou estipulada a data de 30.03.2012 para a obtenção do ‘habite-se’ e, nos sessenta dias posteriores, a efetivação dos registros imobiliários, vencendo-se, após os quinze dias subsequentes, o ‘pagamento da parcela do preço ainda pendente e prevista para ser saldada mediante financiamento bancário’. Portanto, sen-do o aditivo contratual aceito sem qualquer vício de consentimento ou ressalva pelos recorrentes, não há respaldo para a alegada invalidação do ajuste. Ademais, o contrato originário firmado entre as partes previa um prazo de tolerância de 120 dias a contar de 15.09.2011. Assim, até meados de janeiro de 2012, a construtora recorrida não incidiu em nenhum atraso, reduzindo-se o atraso em entregar o imóvel a menos de dois meses, o que, em relação a prazo de construção, não pode ser considerado como abusivo. Com relação à postulação de repetição em dobro da diferença entre o que teriam pago em 15.09.2011 e o que vieram a pagar em março de 2012, (fl. 53) grande parte é referente a correção monetária (R$ 5.443). Tem-se que a correção monetária, por si só, não consti-tui nenhum acréscimo real do valor pago, mantendo, ao contrário, a equivalência entre os valores em datas diversas. Motivo pelo qual sua incidência não constitui excesso e sim manutenção de va-lores. Ademais, demonstrada a inocorrência de abusividade no aditamento contratual impugnado pelos recorrentes, também resta improcedente os demais pedidos dos autores. Sentença mantida. Recurso improvido.” (TJRS – RIn 71004597241 – 1ª T.R.Cív. – Relª Fabiana Zilles – J. 14.10.2014)

1781 – Incorporação imobiliária – venda de unidades autônomas – registro antes da lavratu-ra da escritura pública – necessidade – irregularidade

“Civil. Consumidor. Empreendimento imobiliário. Venda de unidades autônomas. Necessidade de registro da incorporação imobiliária precedentemente à lavratura da escritura pública. Lei nº 4.591/1964, art. 32. Irregularidade constatada. Obra prometida inacabada. Continuação pelos adquirentes. Descumprimento contratual. Conversão em perdas e danos. Alegação de inadimplên-cia não comprovada. Ônus que incumbia à construtora ré. Art. 333, II, do CPC. Recurso impro-vido. I – A propositura da ação em pauta deu-se em face do atraso na entrega da obra prometida pela construtora, o que fez com que os adquirentes a assumissem, bem como pela patente irre-


gularidade na constituição do pretendido condomínio residencial, posto que iniciou sem conhe-cimento do Registro de Imóveis competente e sem a aprovação dos seus projetos pela Prefeitura Municipal. II – In casu, somente quase três anos após a celebração do contrato com os adquirentes é que a construtora impulsionou os procedimentos administrativo e judicial de regularização do imóvel, em evidente afronta à Lei nº 4.591/1964, especificamente ao seu art. 32, que condiciona a exposição à venda de unidades autônomas ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, acom-panhado de uma série de documentos nele estipulados. Precedentes STJ. III – Quanto à alegação de inadimplência dos autores, a apelante limitou-se a apontá-la sem, contudo, provar a veracidade de suas afirmações. Isso porque, muito embora afirme que os apelados possuem débitos referentes ao fictício condomínio e ao IPTU, a Construtora não colacionou aos autos qualquer prova que confirmasse a dívida dos apelados, muito menos o quantum devido por estes, em nada se desin-cumbindo do ônus delineado no art. 333, II, do CPC. IV – Em contrapartida, restaram acostados nos autos incontáveis documentos que comprovam o dispêndio dos autores na construção do imóvel inacabado, todos demonstrando gastos com materiais de construção diversos e serviços em geral. V – Além do mais, se a construtora afirma o não pagamento por parte dos adquirentes, não poderia esta ter lançado a quitação das três últimas parcelas do financiamento que celebrara com aqueles. Assim procedendo, deu-se azo à presunção de quitação de pagamento das prestações anteriores, contida no art. 322 do Código Civil, que somente se ilide mediante prova em contrário, o que não foi realizado nos autos. VI – Os autores são consumidores em sua essência, tendo pac-tuado junto à apelante um negócio jurídico na qualidade de hipossuficientes, posto que confiaram e lançaram suas expectativas na construção do famigerado empreendimento residencial, o qual, desde a sua origem e exposição à venda, estava crivado de irregularidades e incertezas, ferindo as disposições basilares do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo as dispostas no art. 6º. VII – Não há que se falar, assim, na teoria exceptio non adimpleti contractus, muito menos no ins-tituto da confusão ou da compensação, como pretendeu a apelante. Nesse sentido, vale citar o art. 46 da Lei nº 6.766/1979 – que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano – o qual estabelece que ‘O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresenta-ção dos registros e contratos a que ela se refere.’ VIII – A constrição judicial verificada sobre o imó-vel em que se insere a unidade residencial dos apelados, então realizada por juízo diverso, enseja o reconhecimento da impossibilidade de cumprimento do negócio entabulado e a consequente conversão do pedido autoral em perdas e danos, além do ressarcimento dos valores pagos pelos adquirentes. IX– Recurso improvido. Decisão Unânime.” (TJCE – Ap 0498500-94.2000.8.06.0001 – Rel. Inacio de Alencar Cortez Neto – DJe 06.10.2014)

1782 – Interdito possessório – reintegração de posse – conexão – julgamento simultâneo – possibilidade

“Civil e processual civil. Apelações. Interdito possessório e reintegração de posse. Conexão. Julga-mento simultâneo. Bem imóvel. Comprovação dos requisitos do exercício da posse pelo recorrido. Mera tolerância de ocupação do bem ao recorrente por terceiro não possuidor (arts. 1.198 e 1.208, CC). Clandestinidade, precariedade e má-fé configuradas. Apelo desprovido. 1. Dado o caráter dúplice dos interditos, é possível ao réu demandar na contestação, a qual também funciona como reconvenção, a proteção possessória e a indenização por perdas e danos (art. 922, CPC). Havendo no entanto o apelado ingressado com ação de reintegração de posse após o ajuizamento da ação de interdito proibitório pelo ora apelante, mas tendo ambas sido julgadas concomitantemente, não há qualquer vício procedimental a reparar. 2. Nada obstante a aparência de possuidor, o detentor não goza de proteção possessória. É o caso do fâmulo ou servidor da posse, previsto no art. 1.198 do CC, ou, ainda, da pessoa que se beneficia de simples atos de tolerância ou permissão; que se apodera da coisa pela violência, clandestinidade ou precariedade, enquanto não cessar essa con-dição (CC, art. 1.208). 3. Infere-se da prova colhida nos autos da ação de reintegração de posse, notadamente das declarações do recorrente, que este entrou no imóvel com sua família a convite


de terceiro, o qual tinha ordem do possuidor para dispor das chaves com o exclusivo propósito de promover visitações de interessados na compra da casa, admitindo a condição de caseiro, tendo em vista a ciência de que a morada não lhe pertencia; de modo a não poder invocar a posse a seu favor, considerando-se simples detentor, dada a relação de dependência para com terceiro e conservar a posse em nome deste e em cumprimento de instruções suas (CC, art. 1.198). Além do mais, ‘Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandes-tinidade’ (CC, art. 1.208). 4. Duas pessoas não podem possuir individualmente ao mesmo tempo a mesma coisa (o que não se confunde com a composse nem com o desdobramento da posse em direta e indireta), mas quem tem a posse sempre terá direito à proteção possessória. 5. Apelo conhecido e desprovido.” (TJCE – Ap 0002041-46.2007.8.06.0035 – Rel. Fernando Luiz Ximenes Rocha – DJe 22.10.2014)

1783 – IPtU – imóvel vago ou locado – imunidade – universidade pública – natureza jurídi-ca de autarquia – alcance

“Tributário e constitucional. IPTU. Autarquia. Imunidade tributária recíproca. art. 150, § 2º, da CF. 1. Todos os bens das autarquias sujeitam-se à finalidade pública (presunção juris tantum), salvo quando houver desafetação, ainda que se trate de lote de terreno vago. 2. Para que o Município cobre o IPTU sobre bens de autarquia é imprescindível a demonstração de que os bens efetiva-mente não estão destinados às suas finalidades essenciais, ou delas decorrentes, nos termos do art. 150, § 2º, da Constituição Federal. 3. Remessa oficial a que se nega provimento.” (TRF 1ª R. – RN 0009420-24.2011.4.01.3801/MG – Relª Desª Fed. Maria do Carmo Cardoso – DJe 25.07.2014)

Comentário Editorial SÍNTESEA imunidade recíproca alcança a tributação de terrenos vagos pertencentes à universidade fede-ral? Essa foi a discussão do acórdão ora vergastado.

O acórdão ora comentado é oriundo de remessa oficial de sentença que, em sede de embargos à execução, ajuizado contra Universidade Federal, julgou procedentes os embargos e extinguiu a execução fiscal com base no art. 269, I, do CPC.

O argumento utilizado pelo Fisco foi de que a Universidade, cuja natureza jurídica é de autarquia e que é a proprietária do imóvel do qual estava sendo cobrado o IPTU, estava com o imóvel vago, não sendo utilizado, portanto, para os fins da autarquia, razão pela qual entendeu que não deveria fazer jus à imunidade recíproca, prevista constitucionalmente.

No entanto, o Juízo a quo, ao julgar procedente os embargos, extinguiu o processo sem resolução de mérito, por entender que o Fisco, embargado, não comprovou que o imóvel da universidade não fosse destinado às finalidades da autarquia, sendo, portanto, inexigível o tributo e ilegítima a execução, em razão da manutenção da imunidade.

Com isso, recorreu o Fisco Municipal ao Tribunal na tentativa de derrubar os embargos à execu-ção ajuizados pela universidade, reforçando o argumento que o imóvel é um terreno vago e que, por isso, não está sendo usado pela instituição.

Ao analisar o caso, contudo, a Desembargadora Relatora do processo na 8ª Turma declarou o mesmo entendimento do Juízo a quo, destacando que a cobrança de impostos entre entes da fe-deração é vedada pelo art. 150, VI, a e § 2º, da Constituição Federal, imunidade esta extensível às autarquias e às fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público, e que, não obstante com relação às autarquias e fundações essa imunidade esteja condicionada à prestação de serviço público, isto é, quando há o cumprimento da “finalidade essencial” da instituição, reiterou que o Município é quem deveria comprovar que o imóvel da universidade não está vinculado às atividades da autarquia, o que não fez.

Em seu voto, transcreveu doutrina do Professor Sacha Calmon, colacionada a seguir:

“Nesses termos, o Município, titular de competência privativa para instituir e cobrar o IPTU, não pode tributar os terrenos e edifícios da União e dos Estados, nem os pertencentes às suas ins-trumentalidades autárquicas, se e quando afetados à destinação específica destas. Mas, em se tratando de serviços públicos concedidos, os imóveis das empresas concessionárias ficam sujei-


tos ao gravame. De igual modo, os imóveis das autarquias não ligados às suas atividades institu-cionais são passíveis de tributação pelo IPTU (NAVARRO COÊLHO, Sacha Calmon. Comentários à Constituição de 1988 – Sistema tributário. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005. p. 319).“

Destacou, outrossim, que o Supremo Tribunal Federal, por meio da Súmula nº 724, pacificou o entendimento que a imunidade do IPTU prevalece mesmo sobre imóveis alugados a terceiros, desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas atividades da instituição.

Com base nesse entendimento, negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo Muni-cípio, com a manutenção, portanto, da imunidade sobre o imóvel em questão, ainda que vago.

1784 – IPtU – propriedade – características rurais – não incidência

“Duplo grau de jurisdição e apelação cível. Mandado de segurança. Prova pré-constituída. Existên-cia. Imposto municipal. IPTU. Não incidência. Observância da destinação econômica do imóvel. Art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966. Contrarrazões. Pedido de condenação em litigância de má-fé. Impossibilidade. 1. Os documentos acostados a inicial são suficientes para amparar o presente mandamus, não havendo falar-se em ausência de prova pré-constituída. 2. O critério da localiza-ção do imóvel é insuficiente para que se decida sobre a incidência do Imposto sobre a Proprie-dade Predial e Territorial Urbana – IPTU ou Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, sendo necessário observar o critério da destinação econômica do imóvel, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966. No caso, a atividade desenvolvida pelo autor no imóvel em questão acarreta a incidência do ITR. 3. As contrarrazões não servem de veículo para a dedução de pedido objetivando a condenação do apelante em litigância de má-fé. Duplo grau e apelação cível co-nhecidos e desprovidos.” (TJGO – DGJ 200995131155 – 5ª C.Cív. – Rel. Delintro Belo de Almeida Filho – DJe 11.07.2014 – p. 136)

Comentário Editorial SÍNTESENo caso ora trazido a baila, a 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás deixou consignado o entendimento que propriedade na Cidade de Trindade, com características de propriedade rural, é isenta de recolher IPTU.

No caso em tela, o proprietário é produtor rural há mais de 35 anos e cultiva na propriedade cuja cobrança incidiu plantas ornamentais, razão pela qual sempre esteve sujeito ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Todavia, a Prefeitura de Trindade procedeu à inscrição da dívida ativa de débitos relativos ao IPTU do período compreendido entre 2006 e 2008 do imóvel rural, sendo notificado o contri-buinte somente em 6 de outubro de 2009.

De fato, é considerado fato gerador do IPTU a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município, definição esta dada pelo art. 32 do Código Tributário Nacional, e a definição de zona rural está definida nos §§ 1º e 2º do mesmo art. do CTN, a seguir colacionado:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por na-tureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à in-


dústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”

O Relator do processo, Juiz Substituto em segundo grau Delintro Belo de Almeida Filho, ao anali-sar o caso, ressaltou que, conforme previsto no artigo supratranscrito, em regra geral, um imóvel é classificado de acordo com a sua localização, e cabe à lei municipal definir o perímetro urbano do Município, no entanto, caso o imóvel, comprovadamente, seja utilizado em exploração extra-tivista vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ainda que localizado em área urbana, estará sujeito à competência tributária da União, para efeito da incidência do ITR, prevalecendo o art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 sobre o art. 32 do CTN. Com isso, resta afastada a compe-tência do Município para tributar pelo IPTU os imóveis destinados à exploração das atividades descritas no art. 15 do decreto-lei, que a seguir transcrevemos:

Entendeu o Magistrado que, como comprovado que o contribuinte comercializa mudas de pal-meira imperial, jabuticaba, cereja, açaí, entre outras, e que encontra-se credenciado como pro-dutor agropecuário junto ao Estado, contando inclusive com trabalhadores rurais para o cultivo e comercialização de plantas ornamentais, empregando pessoas, deve continuar incidindo sobre o mesmo o ITR, e não o IPTU; e que a cobrança de ambos os tributos sobre a mesma área configura bitributação, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

1785 – locação – imóvel comercial – posto de combustíveis – multa compensatória – valor excessivo e abusivo – redução – necessidade

“Locação escrita de imóvel comercial. Posto de combustíveis. Embargos à execução julgados pro-cedentes. A multa compensatória contratual foi estipulada em valor excessivo e abusivo, moti-vo pelo qual deve ser reduzida para três aluguéis, parâmetro usualmente utilizado no mercado imobiliário. Mantida a sentença de procedência. Art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Nega-se provimento ao apelo do locador/embargado.” (TJSP – Ap 0018952-63.2010.8.26.0006 – 27ª CDPriv. – Rel. Campos Petroni – DJe 23.10.2014)

1786 – Nunciação de obra nova – condômino – cerca – construção – coproprietários – anuên-cia – ausência – ato abusivo – caracterização

“Apelação cível. Nunciação de obra nova. Condômino que constrói cerca em terreno indiviso sem anuência dos demais coproprietários. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos demais, consoante es-tabelece o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002. Construção de cerca. A construção de cerca dentro de imóvel indiviso e sem autorização dos demais coproprietários constitui ato abusivo por parte do proprietário-construtor ensejando a procedência da presente demanda. Sentença manti-da. Negaram provimento ao apelo.” (TJRS – AC 70061618161 – 17ª C.Cív. – Rel. Des. Giovanni Conti – J. 16.10.2014)

1787 – Posse – ação de manutenção – servidão administrativa – construção irregular – limi-nar – demolição – caráter irreversível

“Agravo de instrumento. Ação de manutenção de posse. Cemig. Servidão administrativa. Constru-ção irregular sobre linha de transmissão. Demolição. Caráter irreversível. Os requisitos que auto-rizam a liminar nas ações possessórias, em princípio, se atêm tão somente à manutenção da posse e paralisação das obras, por ser medida reversível. Para que ocorra a demolição se faz necessária uma maior instrução do processo. Afastada a urgência no provimento. Recurso não provido.” (TJMG – AI-Cv 1.0024.13.253838-0/001 – 4ª C.Cív. – Relª Heloisa Combat – DJe 09.10.2014)

1788 – Posse – imissão – arrematação extrajudicial – propriedade – prova

“Apelação cível. Civil e processo civil. Ação de imissão de posse. Arrematação extrajudicial prova da propriedade. Existência de ação anulatória já arquivada proposta pelos antigos proprietários contra a instituição financiadora Caixa Econômica Federal. Suspensão da ação de imissão na pos-


se. Impossibilidade. Prejudicialidade externa não configurada. Alegação de contrato particular de cessão de direitos sobre o imóvel, sem autenticação das assinaturas e sem averbação no registro imobiliário documento inábil. Sentença de procedência mantida. Recurso conhecido e improvido, mantendo-se incólume a sentença de 1º grau. A ação de imissão de posse é demanda petitória e objetiva a aquisição da posse fundada no direito de propriedade. A imissão é movida por quem adquire o domínio contra aquele que tem a posse do imóvel e, diante do título de propriedade, tem o dever de lhe transmitir a posse. A demanda petitória ajuizada objetivou amparar os proprie-tários sem posse e de boa-fé, que arremataram imóvel leiloado pela Caixa Econômica Federal, por isso não há falar em suspensão da demanda em virtude de ação anulatória já arquivada. O contrato de cessão de direitos acostado nos presentes autos, firmado por instrumento particular, sem a devida averbação no cartório de registro de imóveis, não se mostra servível para a defesa da posse da apelante.” (TJSE – AC 201300203832 – (15570/2014) – Rel. Des. Ruy Pinheiro da Silva – DJe 02.10.2014)

1789 – Posse – imissão – certidão – cartório de registro de imóveis – ItBI – pagamento devido

“Imissão na posse. Imóvel adquirido licitamente. Certidão do cartório de registro de imóveis infor-mando a consolidação da propriedade. Pagamento do ITBI devido. Presunção de autenticidade e legalidade dos atos realizados pelos oficiais de registro e tabeliães. Bem ocupado irregularmente. Réu que não adimpliu as prestações. Mora constituída. Decisão confirmada. Agravo não provido.” (TJSP – AI 2124774-83.2014.8.26.0000 – 2ª CDPriv. – Rel. Giffoni Ferreira – DJe 14.10.2014)

1790 – Posse – imissão – construção de muro – autorização – ausência

“Apelação cível ação de imissão de posse construção de muro no imóvel (terreno) de propriedade das autoras/apeladas ausência de autorização. Invasão. Imissão que se impõe. Pleito de reforma da sentença tão somente para julgar procedente o pedido contraposto de condenação das autoras ao pagamento de indenização quanto à construção do muro. Acolhimento. Benfeitoria necessária. In-denização devida. Sentença reformada nesse ponto. Litigância de má-fé das autoras. Inocorrência. Redimensionamento da sucumbência. Recurso que se conhece para lhe dar parcial provimento. Decisão unânime.” (TJSE – AC 201400821056 – (16266/2014) – Rel. Des. Cezário Siqueira Neto – DJe 09.10.2014)

1791 – Posse – imissão – contrato de financiamento – alienação em hasta pública – adqui-rente – faculdade

“Contrato de financiamento. Alienação em hasta pública. Imissão de posse. Faculdade do ad-quirente. Recurso desprovido. 1. Efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o art. 32 do Decreto-Lei nº 70/1966, será emitida a respectiva carta de arrematação assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário e, por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no registro geral de imóveis (Decreto-Lei nº 70/1966, art. 37, caput). 2. Transcrita no registro geral de imóveis a carta de arrematação, o adquirente tem a faculdade de requerer ao juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no § 3º do art. 37, do Decreto-Lei nº 70/1966, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordiná-rio, para o debate das alterações que o devedor porventura aduzir em contestação (Decreto-Lei nº 70, art. 37, § 2º). 3. Recurso desprovido.” (TJES – Ap 0001522-89.2003.8.08.0024 – Rel. Fabio Clem de Oliveira – DJe 24.10.2014)

1792 – Posse – imissão – justiça estadual – competência

“Direito processual civil. Recurso de apelação. Ação de imissão de posse. Aquisição do imóvel de boa-fé e mediante o procedimento legal. Competência da justiça estadual. Recurso não provido.


1. Aquisição de imóvel de boa-fé, perante a Caixa Econômica Federal, através do procedimento legal e mediante pagamento à vista. 2. Recurso de apelação recebido no duplo efeito, suspenden-do os efeitos da sentença. 3. O pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal e remessa dos autos à Justiça Federal não possui qualquer respaldo probatório nestes autos. 4. De acordo com a sistemática adotada pelo ordenamento jurídico pátrio, a propriedade somente se perfaz com o registro do título aquisitivo perante o Cartório de Registro Imobiliário, art. 1.245 do CC/2002. 5. Estando a titularidade do imóvel devidamente comprovada pelo registro imobiliário em nome do autor, prudente é determinar a imissão de posse do autor. 6. À unanimidade, negou-se provi-mento ao agravo de instrumento.” (TJPE – Ap 0005922-96.2011.8.17.1130 – 1ª C.Cív. – Rel. Des. Roberto da Silva Maia – DJe 23.10.2014)

1793 – Promessa de compra e venda – cartório de registro de imóveis – recusa – vício con-tratual – existência

“Civil e processual civil. Apelação cível. Ação de ressarcimento. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Vício contratual. Quebra do contrato. 1. A recusa do Cartório de Registro de Imóveis, em registrar o lote objeto do contrato de compra e venda, por falta do registro do lotea-mento, demonstra, inequivocamente, o vício contratual em sua origem, porquanto, ao contrário do que dispunha expressamente cláusula do contrato firmado entre as partes, o loteamento não estava registrado no Cartório de Imóveis, fato que atrai a incidência do art. 167, inciso II, do Código Civil, que concebe como nulo o negócio jurídico simulado, quando contiver declaração, confissão, con-dição ou cláusula não verdadeira. Destaque-se que ao teor do art. 1.245 do Código Civil, a transfe-rência da propriedade por atos entre vivos somente ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo manifesta a ofensa ao princípio da boa-fé contratual da apelada ao encetar o negócio jurídico com a apelante, fato que o inquina de nulidade. 2. Não há litigância de má-fé, pelo simples fato de a apelada haver resistido à pretensão do apelante, na medida em que, a ‘aplicação de penalidade por litigância de má-fé exige dolo específico, perfeitamente identificável a olhos desarmados, sem o qual se pune indevidamente a parte que se vale de direitos constitu-cionalmente protegidos (ação e defesa)’. Precedentes do STJ. 3. Apelação parcialmente provida.” (TJAP – Ap 0047876-70.2012.8.03.0001 – C.Única – Rel. Des. Carlos Tork – DJe 06.10.2014)

1794 – Promessa de compra e venda – imóvel rural – não concretizada – venda ulterior – intervenção do corretor – ausência – corretagem indevida

“Compra e venda de imóvel rural. Promessa. Não concretizada. Venda ulterior para terceiro sem intervenção do corretor. Corretagem indevida. Litigância de má-fé. Ausência. Remessa dos autos para autoridade policial. Desnecessidade. Recurso provido em parte tão somente para revogar a decisão de apuração de exercício ilegal da profissão. Se a venda do bem, objeto do pedido de corretagem não foi concluída, e inexistiu qualquer documento comprobatório da intermediação ou mesmo da formalização da compra e venda, o autor não faz jus à remuneração pelos serviços de mediação. A litigância de má-fé caracteriza-se quando a parte maliciosamente usa de artifícios fraudulentos para mascarar a verdade e obstar a aplicação do direito, o que no caso não ocorreu, pois ainda que seja contraditório o depoimento do réu (fl. 82), tal não tinha o condão de interferir no resultado da ação, porque a venda descrita no registro foi realizada quase dois anos após a suposta intermediação e sem qualquer participação do apelante. O fato do autor não estar cadas-trado no Creci não é motivo impeditivo para recebimento de comissão de corretagem caso fosse devida, ademais, eventual irregularidade no exercício da profissão interessa ao órgão de classe, motivo pelo qual deve ser revogada a decisão que determinou a remessa de cópia dos autos para a autoridade policial. A sentença que entendeu de forma diversa deve ser reformada em parte e o recurso também provido em parte.” (TJMG – AC 1.0035.12.001244-4/001 – 10ª C.Cív. – Relª Mariângela Meyer – DJe 10.10.2014)


1795 – Propriedade – união estável – posse – manutenção – cabimento

“Agravo de instrumento. União estável. Manutenção da posse. Cabimento. Caso em que a agra-vante já residia no imóvel desde antes do ajuizamento da ação, sendo que esse bem foi adquirido em nome do agravado, mas em meio à alegada união estável, e é objeto do pedido específico de partilha. Hipótese na qual, enquanto se debate e se investiga a existência ou não de união estável, e a comunicabilidade ou não do bem, é a agravante quem deve nele permanecer. Deram provi-mento.” (TJRS – AI 70061105300 – 8ª C.Cív. – Rel. Des. Rui Portanova – J. 02.10.2014)

1796 – Registro de imóveis – endereço – divergência – danos materiais – indenização – des-cabimento

“Apelação cível. Direito civil. Divergência entre o endereço (bairro) apontado no contrato de promessa de compra e venda e aquele constante no registro imobiliário. Indenização por danos materiais. Incabível. Inexistência de má-fé ou intenção de enriquecer ilicitamente por parte da construtora. Compradores que tinham pleno conhecimento da localização do imóvel no momento da compra. Bairros muito próximos e sem limitação clara. Avaliação do valor do metro quadrado que leva em consideração as qualidades do imóvel como um todo. Recurso improvido. 1. Não fica evidenciada a intenção da construtora de ludibriar os compradores quanto ao bairro em que se lo-caliza o imóvel, quando no próprio anúncio publicitário do empreendimento, realizado em jornal local, a construtora publica o mapa de sua exata localização. 2. Injusta é a atitude dos comprado-res, os quais, mesmo tendo total conhecimento da localização do imóvel no momento da compra, vem reclamar uma suposta diferença do valor do metro quadrado construído, até porque, quando adquiriram seus apartamentos, concordaram explicitamente com o valor da oferta. 3. A Os bairros da cidade de Recife não possuem limitações precisas e claras, até porque não existe uma ‘Lei de delimitação política de bairros’ desta capital. 4. O valor do metro quadrado de um apartamento é estabelecido de acordo com a avaliação das qualidades do imóvel como um todo, não sendo determinado pelo simples fato de apartamento estar localizado nesse ou naquele bairro. 5. Recurso que se nega provimento.” (TJPE – Ap 0022481-09.2000.8.17.0001 – 5ª C.Cív. – Rel. Des. Agenor Ferreira de Lima Filho – DJe 07.10.2014)

1797 – Registro de imóveis – má-fé do adquirente – inocorrência

“Civil e processual civil. Apelação cível. Registro imobiliário. Art. 481 do Código Civil. Má-fé do adquirente. Inocorrência. Sentença mantida. 1. Trata-se de ação de obrigação de fazer em que se discute de quem é a responsabilidade de registrar o imóvel, se é do adquirente ou do comprador. 2. O art. 481 do Código Civil não estabelece de quem é a responsabilidade para efetuar o registro imobiliário. 3. É temerária a conduta da parte que aciona o Poder Judiciário em decorrência de simples erro no endereço do adquirente de imóvel, que poderia ter sido resolvido com uma mera pesquisa no CEP constante no instrumento público celebrado entre as partes. 4. Recurso conhe-cido e desprovido.” (TJDFT – Proc. 20110710354610 – (825160) – Rel. Des. Sebastião Coelho – DJe 15.10.2014)

1798 – Reintegração de posse – ação individual – Ministério Público – intervenção – desne-cessidade

“Civil e processo civil. Apelação cível. Ação possessória. Preliminar de ilegitimidade ativa posse. Ausência de interesse da união. Intervenção do Ministério Público. Ação individual. Rejeição es-bulho comprovado. 1. Não há que se falar em nulidade do processo por ilegitimidade ativa quan-do a lide discute apenas posse e não propriedade, inexistindo interesse da União para integrar o polo ativo da lide. 2. É desnecessária a intervenção do Ministério Público em ação possessória que tem por objeto imóvel urbano invadido por particulares, com fulcro na disposição do inciso III, do art. 82 do Código de Processo Civil, na medida em que ali está estatuído que apenas ‘nas ações que envolvam litígios coletivos pela posse de terra rural’ é que lhe compete intervir. 3. Correta é


a decisão que julga procedente ação de reintegração de posse quando demonstrado, por meio do conjunto probatório, o esbulho praticado pelos réus. 4. Apelo não provido.” (TJAP – Ap 0041094-47.2012.8.03.0001 – Rel. Juiz Conv. João Guilherme Lages Mendes – DJe 21.10.2014)

1799 – Reintegração de posse – comodato verbal – realização – desocupação – notificação – possibilidade

“Apelação cível. Reintegração de posse. Preliminares. Participação. Cônjuge. Alegada irregula-ridade processual. Princípio da instrumentalidade das formas. Inexistência de prejuízo. Pas des nullités sans grief. Perícia. Assistentes. Efetivação do ato inspecional. Regularidade. Preliminares rejeitadas. Mérito. Cessão de imóvel ao filho destinada à moradia do casal. Separação posterior. Falecimento do comodatário. Sucessão. Aplicação da lei quando da abertura da sucessão. Código Civil de 1916. Direito real de habitação. Inadmissibilidade no caso concreto. Transferência de domínio incomprovada. Ausência de elementos da manutenção da posse mansa e pacífica. Rea-lização de comodato verbal. Notificação para desocupação. Possibilidade. Recurso conhecido e improvido. 1. Das preliminares; 1.1 Inicialmente cabe debruçar-se sobre questionamento recursal preliminar referente a pressuposto processual subjetivo, em relação à participação da Sra. Maria Oscarina Freitas do Nascimento, cônjuge do autor, já falecido, ao compor a presente lide; 1.2 A pretensa irregularidade processual apontada pela recorrente não subsiste, pois de acordo com a nova sistemática processual deve-se adequar o sistema de nulidades ao princípio da instrumentali-dade das formas, de modo que somente deve ser declarado o vício que sacrifica os fins de justiça do processo, inteligência do brocardo pas des nullités sans grief, segundo o qual não há nulidade sem demonstração de prejuízo; 1.3 In casu, não se aponta qualquer vício na participação da esposa do de cujus, uma vez que a mesma protagonizou todos os atos no decorrer processual, ine-xistindo qualquer prejuízo a parte adversa; 1.4 A parte recorrente também se insurge a respeito da omissão do Juiz sentenciante em examinar seu pleito de realização de nova perícia. Sustenta a tese de vício na análise dos expertos, sob fundamento de inexistência de intimação do assistente técni-co da ré/apelante, fato que importaria em prejuízo à defesa; 1.5 Ambos assistentes participaram do ato inspecional, em oportunidades diversas, inexistindo qualquer pecha que possa nulificar o exa-me dos expertos. O Magistrado de piso intimou as partes a fim de possibilitar-lhes a indicação de assistentes técnicos e a apresentação de quesitos, após nomear seu perito responsável pela produ-ção da prova pericial (art. 421, § 1º, do CPC); 1.6 A tese de que seria imprescindível a participação dos dois assistentes, em conjunto, não convence, pois não se verifica a imperiosidade da reunião de ambos peritos assistenciais na verificação do imóvel, objeto da querela, pois tal exigência não teria relevância para o desate da lide, porquanto presentes nos autos os elementos suficientes para a sua solução; 1.7 Preliminares rejeitadas; 2 Do mérito; 2.1 O cerne do embate versa sobre a posse, alegadamente mantida pela apelante em imóvel cedido para si e para seu ex-cônjuge para que ali pudessem estabelecer residência; 2.2 Restou comprovado que o imóvel era de propriedade do Sr. José de Sousa do Nascimento, conforme registro imobiliário. Contudo, também restou de-monstrado que o referido bem foi cedido ao filho do recorrido, Sr. Edilson Freitas do Nascimento, e a apelante para a moradia do casal; 2.3 Posteriormente, houve separação do casal e falecimento do filho do apelado, nos idos de setembro de 1998. Em matéria de direito sucessório, aplica-se a lei sob cuja égide foi aberta a sucessão, incidindo a espécie os regramentos do pretérito Código Civil de 1916, o qual deferia somente ao cônjuge sobrevivente, casado sob o regime da comunhão universal, o direito real de habilitação; 2.4 Conclui-se que há impossibilidade de se contemplar a apelante tal direito, uma vez que era casada sob o regime de comunhão parcial de bens, tendo se separado anteriormente ao advento do Código Civil de 2002; 2.5 Mesmo que se raciocine que a retromencionada cessão se operasse a título verbal, pode-se examinar que o conjunto probatório acostado aos autos não transparece que a recorrente detinha a posse mansa e pacífica sobre o imó-vel; 2.6 Reconhecido o comodato, para lhe desconstituir basta a sua denúncia, formalizada através de simples declaração de sua extinção, fato delineado através de notificação prévia pelo recorrido;


2.7 ‘Dado em comodato o imóvel, mediante contrato verbal, onde, evidentemente, não há prazo assinalado, bastante à desocupação a notificação ao comodatário da pretensão do comodante, não se lhe exigindo prova de necessidade imprevista e urgente do bem’ (REsp 605.137/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª T., julgado em 18.05.2004, DJ 23.08.2004, p. 251); 2.8 Recurso co-nhecido e improvido. Manutenção integral da sentença.” (TJCE – Ap 0030000-39.2003.8.06.0000 – Relª Maria Nailde Pinheiro Nogueira – DJe 03.10.2014)

1800 – Reintegração de posse – contrato de comodato – bem – cessão – esbulho – compro-vação

“Agravo de instrumento. Ação de reintegração de posse. Liminar indeferida pelo juízo a quo. Alegação de propriedade por parte da autora/agravante. Bem cedido em contrato de comodato. Prova do esbulho configurada através da citação da ré, que insistiu em se manter no imóvel. Posse velha. Deferimento da liminar reintegratória em caráter de tutela antecipada. Art. 273, CPC. Pre-cedentes. Decisão reformada. Recurso conhecido e provido. Unanimidade.” (TJAL – AI 0801792-37.2014.8.02.0000 – Rel. Des. Fábio José Bittencourt Araújo – DJe 22.10.2014)

1801 – SFH – ação de revisão contratual – dívida – sistema de amortização crescente – ado-ção – novação

“Civil. Processo civil. Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Ação de revisão contratual. Renego-ciação da dívida com adoção do Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Novação. Mudança da forma de amortização e juros remuneratórios. Improcedência do pedido. Prova pericial que se julga desnecessária. 1. Segundo já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, ‘não configura cercea-mento de defesa o julgamento da causa, sem a produção de prova pericial, quando o tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para seu convencimento. Há de se considerar, nesses casos, o princípio do livre convencimento motivado do juiz’ (AgRg-REsp 1.126.477/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª T., DJe de 03.06.2013). 2. A renegociação e consolidação de nova dívida caracterizam a novação quando o novo contrato, além de estabelecer novos prazos, agrega elementos novos, suficientes para a caracterização do animus novandi, revelando uma descontinuidade da relação anterior. 3. Hipótese em que foi ado-tada, em substituição ao Plano de Equivalência Salarial (PES) e ao Sistema Francês de Amortização (SFA), nova sistemática, com a utilização do Sistema de Amortização Crescente (Sacre), sistemática mais vantajosa aos mutuários, tendo havido uma redução significativa do valor da prestação e do saldo devedor do financiamento. 4. A adoção do Sacre ‘não implica em capitalização de juros’ (AC 1999.38.02.001797-9/MG, Relª Juíza Fed. Maria Maura Martins Moraes Tayer (Convocada), 5ª T., e-DJF1 de 11.12.2009, p. 317). 5. ‘Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação’ (Súmula nº 450 do STJ). 6. Sen-tença mantida. 7. Agravo retido e recurso de apelação interpostos pelos autores, não providos.” (TRF 1ª R. – AC 2008.33.00.003131-8/BA – Rel. Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro – DJe 10.10.2014)

1802 – SFH – ausência de débito – admissibilidade – negativa de prestação jurisdicional

“Agravo regimental no recurso especial. Sistema financeiro de habitação. Ausência de débito. Admissibilidade. Negativa de prestação jurisdicional. Art. 535 do CPC. Não ocorrência. Preques-tionamento. Ausência. Súmula nº 211/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, de dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ. 3. Agravo regimental não provido.” (STJ – AgRg-REsp 1.416.378 – (2013/0368336-7) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 29.10.2014 – p. 982)


1803 – SFH – legitimidade ativa do cessionário – cessão de direitos

“Agravo regimental no agravo em recurso especial. Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Viola-ção ao art. 535 do CPC. Deficiência na fundamentação recursal. Súmula nº 284/STF. Legitimidade ativa do cessionário. Cessão de direitos realizada após 25.10.1996. Necessidade de anuência da instituição financeira. Recurso desprovido. 1. No tocante à alegada violação ao art. 535 do CPC, os agravantes não demonstraram objetivamente sobre qual argumento o acórdão recorrido deixou de se manifestar, caracterizando, desta maneira, a deficiência na fundamentação recursal, a teor da Súmula nº 284 do STF. 2. A Corte Especial, no julgamento do REsp 1.150.429/CE, com base no procedimento dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que ‘No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação reali-zada após 25.10.1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura’. 3. Tendo a parte recorrente celebrado contrato particular de cessão de direito após a data-limite estipulada pela Lei nº 10.150/2000, não há como se reconhecer a legitimidade do cessionário para discutir sobre revisão de contrato de mútuo habitacional. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 562.810 – (2014/0202341-5) – 4ª T. – Rel. Min. Raul Araújo – DJe 13.11.2014 – p. 1732)

1804 – SFH – refinanciamento – saldo devedor – cláusula de saldo residual – onerosidade excessiva – não configuração

“Civil. Processual civil. Embargos de declaração no agravo regimental no recurso especial. SFH. Refinanciamento. Saldo devedor. Cláusula de saldo residual. Onerosidade excessiva. Não confi-guração. Omissão. Não ocorrência. Rediscussão da matéria. Inviabilidade da via eleita. Embargos rejeitados. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero descontentamento da parte com o resultado do julgamento não configura violação do art. 535 do CPC e que os embargos declaratórios não se prestam, em regra, à rediscussão de matéria. 2. Não cabe a esta Corte Superior, que não é órgão de consulta, responder a ‘questionários’, tendo em vista que os aclaratórios não apontam de concreto nenhuma obscuridade, omissão ou contradição no acórdão, mas que desejam, tão somente, esclarecimentos sobre situação que considera injusta em razão do julgado. 3. Embargos de declaração rejeitados.” (STJ – EDcl-AgRg-REsp 1.453.598 – (2014/0110902-9) – 3ª T. – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJe 20.10.2014 – p. 2266)

1805 – SFH – seguro habitacional – competência

“Agravos regimentais no recurso especial. Sistema Financeiro Habitacional. Competência. Seguro habitacional. Ausência de demonstração de comprometimento do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Cobertura securitária. Competência da Justiça Estadual. Interesse da CEF. Requisitos definidos nos ED-REsp 1.091.363/SC, pelo rito do art. 543-C do CPC. Agravos re-gimentais desprovidos.” (STJ – AgRg-REsp 1.335.476 – (2012/0153793-2) – 3ª T. – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJe 20.10.2014 – p. 2259)

1806 – Usucapião especial – imóvel urbano financiado pelo SFH – aquisição da propriedade – requisitos legais – inexistência

“Constitucional. Administrativo. Usucapião especial. Imóvel urbano financiado pelo SFH e com garantia hipotecária. Preliminar. Rejeição. Requisitos legais à aquisição da propriedade. Inexistên-cia. Manutenção da sentença recorrida. 1. Trata-se de apelação do particular, em face da sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião urbano de imóvel financiado pelo SFH, com garantia hipotecária, por entender, o julgador sentenciante, com respaldo na Súmula nº 340 do STF, que os bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião. 2. A alegação de nulidade por ausência de audiência de instrução não merece prosperar, eis que consta dos autos a realização


de audiência de conciliação em que, a despeito de apresentação de proposta pela parte autora, não foi aceita pela CEF que condicionou o acordo à desistência desta ação, o que foi recursado pela parte ora apelante. Diante disto e, estando os autos devidamente instruídos com as provas necessárias ao convencimento do julgador, despicienda a audiência de instrução, sem que tal dispensa possa acarretar qualquer nulidade. Preliminar de nulidade rejeitada. 3. Constata-se que o imóvel em questão está registrado em nome da COOHAL – Companhia Habitacional de Alagoas, adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH e garantido por hipoteca à Caixa Econô-mica Federal. 4. Entendeu a sentença recorrida que ‘é o entendimento há muito consolidado pelo Eg. STF na Súmula de nº 340 (desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião)’. 5. O posicionamento adotado na sentença recorrida está em perfeita consonância com os precedentes desta Corte, acerca da matéria, no sentido de que, encontrando-se o imóvel hipotecado submetido ao Sistema Financeiro de Habitação, inexiste o animus domini, suficiente para ensejar a usucapião sobre um imóvel (Pre-cedentes: AC 559507/PB, Relª Desª Fed. Margarida Cantarelli, 4ª T., Julgamento: 06.08.2013, Pu-blicação: DJe 08.08.2013, p. 404; AC 200885000029390, Des. Fed. Francisco Wildo, TRF 5ª R., 2ª T., DJe Data: 07.04.2011, p. 301 e TRF 5ª R., AC 494333/CE, unânime, 1ª T., Rel. Manoel Erhardt, DJe 03.04.2012). 6. Manutenção da sentença recorrida em todos os seus termos. 7. Preli-minar rejeitada. Apelação improvida.” (TRF 5ª R. – AC 0006382-06.2011.4.05.8000 – (573716/AL) – 4ª T. – Rel. Des. Fed. Rogério Fialho Moreira – DJe 02.10.2014)

1807 – Usucapião – interposição de apelação – embargos de declaração – ausência de pos-terior ratificação

“Agravo regimental em agravo em recurso especial. Ação de usucapião. Interposição de apela-ção antes do julgamento dos embargos de declaração. Ausência de posterior ratificação. Súmula nº 418/STJ. Aplicação analógica. Precedentes. 1. Por aplicação analógica da Súmula nº 418/STJ, é inadmissível o recurso de apelação interposto antes da publicação do acórdão dos embargos declaratórios sem posterior ratificação. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 517.135 – (2014/0115658-6) – 3ª T. – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJe 30.10.2014 – p. 347)

Comentário Editorial SÍNTESETrata-se de agravo regimental interposto contra decisão desta relatoria que conheceu do agravo para negar seguimento ao recurso especial.

Sustenta o agravante que aplicação da Súmula nº 418/STJ ao recurso de apelação viola os arts. 51 e 516 do Código de Processo Civil.

O STJ negou provimento ao agravo.

O Relator assim aduziu:

“Outrossim, a Segunda Turma do Supremo Tribunal Federal, ao apreciar a Questão de Ordem suscitada nos autos do RHC 104.270/DF (Rel. Min. Celso de Melo, DJe de 7/1201), esclareceu que ‘a intempestividade dos recursos tanto pode derivar de impugnações prematuras (que se antecipam à publicação dos acórdãos) quanto resultar de oposições tardias (que se registram após o decurso dos prazos recursais). Em qualquer das duas situações (impugnação prematura ou oposição tardia), a consequência de ordem processual é uma só: o não conhecimento do recurso, por efeito de sua extemporânea interposição. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal tem advertido que a simples notícia do julgamento, além de não dar início à fluência do prazo recursal, também não legitima prematura interposição de recurso, por absoluta falta de objeto, ainda que se cuide de matéria criminal’.

Tal entendimento, inclusive, restou consolidado na Súmula nº 418 desta Corte Superior: ‘É inadmissível o recurso especial interposto antes da publicação do acórdão dos embargos de declaração, sem posterior ratificação’.

Em consequência, não há falar em tempestividade da apelação diante da falta de ratificação ou reiteração dos recursos, após a intimação da decisão dos declaratórios.”


Segundo os ensinamentos de Carlos José Cordeiro, a usucapião tem cabimento nestes termos:

“Feitas as considerações iniciais sobre o usucapião e ressaltada a importância do instituto, cabe revelar que o Direito brasileiro admite cinco espécies de usucapião, quais sejam: usucapião ex-traordinário, previsto pelo art. 550 do CC; usucapião ordinário, definido no art. 551 do CC; usu-capião mobiliário, descrito nos arts. 618 e 619 do CC, respectivamente nas modalidades ordi-nário e extraordinário; usucapião especial rural ou pro labore, regulado pela Lei nº 6.969/1981, com as alterações dadas pela CF, no art. 191; e usucapião especial urbano, introduzido pelo art. 183 da Lei Maior.

Discriminadas as várias espécies de usucapião, deve-se dizer que não será objeto de estudo a distinção entre os seus diversos tipos, sendo, na verdade, continente de outro tema monográ-fico. Disso, nota-se que fundamentalmente não divergem entre si as cinco formas de usucapir, exigindo-se sempre, dentre outros requisitos, para a sua concessão, coisa hábil, posse, lapso de tempo, animus domini e, em alguns casos, boa-fé e justo título (38).

Por aí, percebe-se que, para ocorrer o usucapião em geral, faz-se necessário o concurso de certos requisitos, que dizem respeito às pessoas a quem interessa (pessoais); às coisas e direitos que podem ser adquiridos desta maneira (reais); à forma por que se constitui (formais); e à qualifi-cação da posse (especiais) (39).

A explicação atinente a cada qual será feita nos tópicos seguintes, quando forem dissecados os requisitos do usucapião em geral. Advirta-se, porém, como anota Antônio Macedo de Campos (40), ‘que capacidade (pessoal) e coisa hábil (real) não estão expressas nos dispositivos referen-tes ao usucapião. Resultam dos princípios gerais de direito’ (41).

6.2 Requisitos pessoais

Os requisitos pessoais são aqueles que têm em vista o possuidor e o proprietário, de forma a abranger a capacidade de cada um, para a ocorrência do usucapião, concebendo-se, assim, a aquisição do domínio por um e perda da propriedade da coisa pelo outro.

Deveras, é regra manifesta que somente podem usucapir as pessoas capazes para possuir (42). Nesse engate, entende Lenine Nequete (43) que são capazes de possuir tanto as pessoas físicas quanto morais, a comunidade hereditária, a pessoa jurídica de direito público e, inclusive, os incapazes, por intermédio de seus representantes. Inclui, ainda, os sucessores legítimos ou testamentários do possuidor, bem como os credores e demais interessados.

Esta assertiva fundamenta-se, especialmente, no art. 162 do CC, uma vez que se permite a alegação da prescrição pela parte a quem aproveita. Ter-se-ia, então, terceiros interessados que seriam ‘todos aqueles que em favor dos quais constitui o possuidor um direito qualquer, que pereceria não se consolidando a propriedade nas mãos deste, v.g., o usufrutuário, o usuário, o fideicomissário em relação ao gravado, o enfiteuta em relação ao senhorio direto, etc.’ (44).

Com relação ao sujeito passivo, para sofrer os efeitos da perda da coisa, basta que ele seja o proprietário. Aí, incluem-se os relativamente incapazes e excluem as pessoas jurídicas de direito público. Quanto aos primeiros, o art. 169, I, do CC não os abarca quando torna patente que não ocorre prescrição contra os incapazes de que trata o art. 5º, ou seja, os sujeitos absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil. Quanto aos segundos, a CF determina que os bens públicos não serão adquiridos por usucapião (45).

Em suma, o usucapiente deve ser capaz, mas, em determinados casos, essa faculdade sofre restrições decorrentes de diversos acontecimentos, inclusive familiar, obrigacional, etc.

Antônio Ferreira Inocêncio (46) relaciona pessoas e situações jurídicas que não se afinam com o usucapião. Assim, tem-se:

‘a) Entre cônjuges, na constância do casamento (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, I), qualquer que seja o regime de bens.

b) Entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, II).

c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, III).

d) Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equipa-radas, contra o depositante, o devedor, o mandante e as pessoas representadas ou seus herdei-ros, relativamente aos bens confiados à sua guarda (CC, arts. 553, parágrafo único, e 168, IV).’


Além dessas exceções, o mencionado autor enumera outros casos, aos quais é inaplicável o usucapião.

Interessante noticiar que, face à força declaratória de certeza jurídica, é possível ao proprietário intentar o usucapião sobre o seu imóvel, pois não há a menor ilegalidade em que o possuidor, por não ter confiança em seu título dominial, recorra à ação de usucapião (47).

A propósito, comenta Celso Agrícola Barbi (48) que ‘não se justificam restrições ao uso da ação declaratória quanto à propriedade de imóveis. Pelo contrário, será de muita utilidade, quando alguém criar incerteza em torno do domínio de um bem dessa natureza, prejudicando seu uso, ou disponibilidade, pelo proprietário também possuidor. Poderá ele mover ação contra o pretenso dono, para ver declarado que é seu o domínio’ (49).

6.3 Requisitos reais

Os requisitos reais relacionam-se com as coisas e direitos que podem ser objeto de aquisição por usucapião (res habilis). Desse modo, para ser objeto de usucapião, é mister que a coisa esteja no comércio, não sendo usucapíveis, pois, as que estejam fora do comércio, assim consideradas as insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis, na definição do art. 69 do CC.

Anote-se, conforme José Carlos de Moraes Salles (50), ‘haver coisas naturalmente insuscetíveis de apropriação e, consequentemente, de usucapião, como, por exemplo, o ar, a luz natural e as águas livres. De outra parte, há coisas juridicamente inapropriáveis ou inusucapíveis, porque assim declaradas pelo Direito. Como exemplo, [...] os bens públicos de uso comum do povo, os de uso especial e os dominiais ou patrimoniais (art. 66 do CC)’.

Confirma-se que as coisas legalmente inalienáveis também não são usucapíveis, posto que elas têm o seu destino fixado por lei, como o bem de família (art. 72 do CC); os imóveis dotais (arts. 293 e 298 do CC); os bens de menores sob pátrio poder ou tutela (arts. 386, 427, VI, e 429 do CC); e os bens dos sujeitos à curatela (arts. 446, 453 e 463 do CC) (51). Deve-se mencionar que a doutrina, hodiernamente, entende que quando a inalienabilidade resulta de ato voluntário de testador ou doador, o bem assim clausulado pode ser objeto de usucapião (52).

Quanto aos direitos suscetíveis de usucapião, a doutrina reconhece que somente os direitos reais prescritíveis podem ser adquiridos, assim os que implicam posse dos objetos sobre que recaem, vale dizer, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação. A propósito, ensina Wolff (53) que ‘sólo puede adquirir-se por usucapión los derechos reales que faculten para la posesión de una cosa o de un derecho: como la propriedad, la superfície, las servidumbres’.

Em regra, só podem ser usucapidos os bens do domínio particular, ao passo que os bens pú-blicos não se subordinam a tal incidência, conforme impõe a Súmula nº 340 do STF, pois que ‘desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião’. Essa orientação do Pretório Excelso foi acompanhada pelo atual texto constitucional, como se nota nos seus arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único.

A coisa hábil para usucapião é coisa corpórea e tangível (54), sendo indispensável para os imó-veis que estes estejam perfeitamente individuados, com suas precisas características, extensão e confrontações, mesmo porque a posse ad usucapionem não seria compatível com a indetermi-nação dos limites ou de outros aspectos da coisa possuída.

Ressalta-se, entretanto, que é crescente o número de julgados que admite posse e usucapião sobre bens intangíveis (incorpóreos) como, v.g., o direito ao uso de linha telefônica (55). Vale dizer, também, que, embora no usucapião de imóvel exija-se certeza e determinação, tem-se admitido usucapião de compossuidores, sobre partes ideais, de imóvel divisível ou não, quando a posse do todo é exercida conjuntamente (56).

6.4 Requisitos formais

Os requisitos formais no usucapião devem ser, obrigatoriamente, a posse (ad usucapionem con-tínua e incontestada) e o transcurso de um determinado lapso de tempo, que varia em função do prazo estabelecido em lei.

A posse ad usucapionem, segundo o Professor Natal Nader (57), ‘é a que, além dos elementos indispensáveis à configuração da posse, preenche ainda os requisitos exigidos à aquisição da propriedade pelo usucapião. Deve ser sem interrupção, sem oposição e ser exercida com inten-ção de dono, animus domini’.


Por posse contínua, ou sem interrupção, deve-se entender a sucessão ordenada de atos posses-sórios, não bastando, pois, o comportamento exterior do agente em face da coisa, em atitude análoga à do proprietário. O usucapiente deve provar que foi diligente na prática de atos posses-sórios, não tendo havido desleixo, descaso ou ausência de cuidados no trato da coisa possuída e que sempre se manteve eficazmente na posse do bem (58).

Como esclarece Caio Mário da Silva Pereira (59), ‘o possuidor não pode possuir a coisa em intervalos, intermitentemente, nem tê-la maculada de vícios ou defeitos (vi, clam aut precario)’ (60). Todavia, ainda que a posse tenha sido obtida mediante violência, ou com clandestinidade, haverá possibilidade de seu convalescimento para o efeito de usucapião, desde o momento em que cessarem os mencionados vícios (61).

Não retiram na posse ad usucapionem a sua característica de contínua as intermitências oca-sionais e temporárias, provocadas por circunstâncias fortuitas, como, v.g., uma eventual inun-dação. Por outro lado, os atos de posse podem ser praticados por prepostos do possuidor, como, por exemplo, presença física no imóvel, seu cultivo, sua manutenção, etc. (62).

A posse ad usucapionem exige que a posse seja mansa e pacífica, sendo conhecida por aqueles contra que o usucapiente invocará o seu direito. Exige-se, também, que a posse seja sem opo-sição, sendo de se ressaltar que somente a impugnação feita por quem tenha legítimo interesse para tanto, como é o caso do proprietário contra quem visa a usucapir, poderá retirar-lhe essa característica, desde que o mesmo logre êxito em sua pretensão (63).

Observa José Carlos de Moraes Salles (64) que a oposição deve traduzir ‘medidas efetivas e concretas, identificáveis na área judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, opondo à vontade do possuidor uma outra vontade que lhe contesta o exercício daqueles poderes inerentes ao domínio qualificador da posse’.

Outra condição da posse ad usucapionem é que ela seja exercida com o ânimo de dono, de ter a coisa para si – animus rem sibi habendi. Conforme Caio Mário da Silva Pereira (65), este requi-sito psíquico é essencial, excluindo todo contato físico com a coisa que não se faça acompanhar de ter a coisa para si, como é o caso do locatário, do comodatário e do usufrutuário, que embora tenham a posse direta da coisa, o que os habilita a invocar os interditos possessórios, lhes falta a intenção de ser dono.

Nélson Luiz Pinto (66) assevera que, ‘para caracterizar-se o animus domini, não basta somen-te a vontade (do contrário, admitir-se-ia, assim, para o ladrão que sabe que a coisa não lhe pertence), sendo o elemento característico e identificador da posse ad usucapionem, a causa possessionis, ou o título em virtude do qual se exerce a posse. Logo, se a posse se funda em contrato, não há que se falar em animus rem sibi habendi, salvo se houver, posteriormente, inversão da causa de possuir’ (67).

Ainda sobre a posse, deve-se acrescentar que, se o usucapiente vier a perdê-la, deixará de existir um dos requisitos essenciais do usucapião, de modo que não será possível o seu reconhecimento judicial, haja vista que a perda da posse inutiliza o tempo anteriormente vencido.

Importante dizer sobre o prazo no usucapião que, em relação aos bens móveis, aquele é menor, em razão da dificuldade de sua individualização e da facilidade de serem transmitidos através da tradição. Revela-se também que os bens móveis têm menor importância econômica do que os bens imóveis, ratificando o lapso temporal mais curto para a aquisição de sua propriedade pelo usucapião.

Outra questão que influi no lapso de tempo do usucapião é se este corre entre presentes ou entre ausentes, pois se o possuidor e o proprietário residem no mesmo Município em que está situado o imóvel, o prazo prescricional é menor, do contrário, mais dilatado, em favor das garantias jurídicas (68).

6.5 Requisitos especiais

Os requisitos especiais, justo título e boa-fé, acrescentam à caracterização da posse ad usucapionem, na espécie do usucapião ordinário, qualificando esta modalidade de usucapir a propriedade e, consequentemente, reduzindo o lapso de tempo da posse.

O conceito do justo título viveu durante muito tempo atrelado ao conceito de boa-fé, porém a doutrina e a jurisprudência têm procurado separá-los, tratando-os como realidades jurídicas autônomas, podendo aparecer juntas ou sozinhas.


O justo título é um título hábil, em tese, a transferir o domínio (causa habilis ad dominium transferendum), mas que deixa de operar tal efeito, por ressentir-se de algum vício ou irregula-ridade, que o decurso do tempo (dez ou quinze anos) se encarrega de sanar (69). A boa-fé, por sua vez, é a crença do possuidor de que a coisa possuída realmente lhe pertence, ignorando a existência de vício que macule o seu título aquisitivo.

O Professor Orlando Gomes (70) define o justo título como o ‘ato jurídico abstrato, cujo fim é habilitar alguém a adquirir a propriedade’, mas que por algumas determinadas causas, como, por exemplo: 1º) a aquisição a non domino; 2º) a aquisição a domino, em que o transmitente ou não gozava do direito de dispor ou transfere por ato nulo de pleno direito; 3º) existência de erro no modo de aquisição, deixa de produzir seu efeito, sendo, portanto, justo título ‘o ato translativo que não produziu efeito, o título de aquisição ineficaz’ (71).

A maioria da doutrina coloca como requisito indispensável para a configuração do justo título a transcrição no registro imobiliário, para adquirir-se a propriedade. Nesse sentido, comenta Washington de Barros (72) que ‘a transcrição é ainda outro requisito para que o título havido seja como justo. Sem essa formalidade, inexiste aquisição do domínio. Título não registrado não preenche a condição primacial para que seja havido como justo’.

Por outro lado, vem crescendo o entendimento de que a transcrição não é elemento essencial ao justo título, pois que, como elucida Pontes de Miranda (73), ‘a) se o título foi transcrito e houve boa-fé, se transferiu a propriedade, portanto, é absurdo exigir-se para o usucapião título justo transcrito e boa-fé; b) se tem confundido na maioria dos acórdãos plano da existência e plano da eficácia, o que se exige é o titulo habilis ad dominium transferendum, e não o título que haja transferido (se transferiu, tollitur quaestio)’.

Porém, o mencionado autor admite o justo título sem transcrição, mas exige que o título tenha efeito erga omnes. Desta forma, ‘não se pode apresentar como título para se adquirir, por usuca-pião contra alguém, escrito particular que não tem efeito erga omnes ‘(74).

Entretanto, a doutrina mais recente vem reconhecendo o compromisso de compra e venda como justo título para os efeitos de usucapião ordinário, o que vem repercutindo em vários julgados (75). José Osório de Azevedo Júnior, a esse respeito, conclui que ‘forçoso é admitir o compro-misso como título hábil para gerar usucapião ordinário. Trata-se de um negócio jurídico que, abs-tratamente considerado, leva à aquisição do domínio, pois, negando-se o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva, a sentença produzirá os mesmos efeitos’ (76).

Segundo o Professor Nélson Luiz Pinto (77), não se pode deixar de reconhecer ao compromis-sário comprador, que quita o preço, o animus domini, a intenção de possuir a coisa como sua, como proprietário, independentemente de estar ou não o instrumento registrado’. As formali-dades legais, inclusive a transcrição, devem ter em vista a interpretação da lei em função da realidade social, adequando os institutos jurídicos aos anseios da coletividade.

Dessa forma, conclui o citado professor que ‘não é só o compromisso de compra e venda como qualquer outro documento que retrate uma justa causa possessiones, posse com animus domini, e que possibilitaria ao possuidor futura transcrição desse documento ou substituição por outro definitivo, como é o caso, por exemplo, da promessa de cessão de direitos hereditá-rios, de dação em pagamento, etc., desde que, naturalmente, cumprida a contraprestação do adquirente’ (78).

Além do justo título, é indispensável para o usucapião ordinário que o prescribente esteja de boa-fé. Esta, por sua vez, apesar da caracterização dada pelo art. 490 do CC, traz muitas con-trovérsias na doutrina e na jurisprudência.

No Direito pátrio, como já se disse na introdução desse tópico, encontram-se autores que sepa-ram ou fundem conceitos de justo título e boa-fé. Porém, como ressalta Nélson Luiz Pinto (79), ‘a separação desses conceitos se faz necessária, principalmente porque o justo título deve ter uma existência objetiva, ao lado da boa-fé, para que viabilize o usucapião ordinário previsto pelo art. 551 do CC’.

Observa Caio Mário da Silva Pereira (80) que ‘boa-fé é a integração ética do justo título [...] e reside na convicção de que o fenômeno jurídico gerou a transferência da propriedade. Interna-mente, a boa-fé assenta na convicção de não ofender o possuidor um direito alheio [...], ou no erro de entendimento do possuidor que, razoavelmente, se supõe proprietário’. Ressalte-se que o que importa é a ignorância de se estar lesando direito alheio.


A boa-fé ou é plena, total, ou não existe. Assim, há de estender-se sem qualquer interrupção du-rante todo o período prescricional, ou seja, deve a boa-fé perdurar durante todo o tempo neces-sário para a aquisição por usucapião, não bastando a sua incidência no momento da aquisição. Esse é o entendimento de Armando Roberto Holanda Leite (81), para quem ‘a superveniência de má-fé impede a consumação do usucapião ordinário, devendo, pois, a boa-fé ocorrer do início ao fim do prazo prescricional’.

Revela-se, por fim, que no usucapião extraordinário a boa-fé não é tratada como critério objetivo e, por sua vez, não admite prova em contrário. No ordinário, a boa-fé se presume, admitindo, porém, prova em contrário. A prova incumbe a quem a alega. Destarte, no usucapião ordinário milita a presunção iuris tantum de boa-fé em razão do justo título, é o que se nota pela leitura do parágrafo único do art. 490 do CC (82).” (Usucapião. Disponível em: online.sintese.com)

1808 – Usucapião – requisitos – reexame de prova

“Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Usucapião. Requisitos. Reexame de prova. 1. In- viável a análise do recurso especial quando dependente de reexame de matéria fática da lide (Súmula nº 7 do STJ). 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ – AgRg-Ag-REsp 447.641 – (2013/0403615-9) – 4ª T. – Relª Min. Maria Isabel Gallotti – DJe 20.10.2014 – p. 2293)

Seção Especial – Estudos Jurídicos

Penhorabilidade do Bem de Família Suntuoso: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do Credor

ADRIANE MEDIANEIRA TOALDOMestre em Direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul/RS (Unisc), Especialista em Direito Civil e Processo Civil pelo Instituto Ritter dos Reis, Canoas/RS, Professora de Graduação e Pós-Graduação em Direito Processual Civil na Universidade Luterana do Brasil (Ulbra), Campus Santa Maria, Advogada.

BIBIANA LORENZONI SAUTHIERBacharel em Direito, Graduada na Universidade Luterana do Brasil em Santa Maria/RS.

RESUMO: A impenhorabilidade do bem de família é instituto que possui proteção jurídica. Todavia, em alguns procedimentos executórios, é questionada sua utilização absoluta. O grande impasse que este estudo traz é quanto à possibilidade de penhora deste bem, quando este possuir qualidade suntuosa e, portanto, valor muito maior do que a dívida existente. Por falta de outros bens penhoráveis do devedor e pelo amparo legal que é dado ao bem de família, cria-se uma insegurança jurídica tornando a relação incerta entre exequente e executado. Por isso, surge a possibilidade de se aplicar uma relativização da impenhorabilidade do bem de família quando único e de exacerbado valor. Objetiva-se, portanto, analisar a possibilidade jurídica da penhora do bem de família no processo executivo suspenso por falta de bens penhoráveis do devedor solvente. Para tanto, estuda-se a aplicação e a ampliação da penhorabilidade por meio dos princípios gerais do Direito, com ênfase aos princípios executivos e constitucionais.

PALAVRAS-CHAVE: Penhorabilidade; processo de execução; bem de família suntuoso; falta de bens pe-nhoráveis.

ABSTRACT: The unseizability well family is the institute that has legal protection. However, some pro-cedures are enforceable questioned its use absolute. The major impasse that this study brings is the possibility of attachment of this asset, when it has sumptuous quality and therefore much higher value than the existing debt. For lack of other attachable assets of the debtor and the legal support that is given to well family creates legal uncertainty making the uncertain relationship between creditor and executed. With that comes the possibility of applying a relativization of the unseizability well family and exacerbated when one value. The objective is therefore to analyze the legal possibility of attachment of well family in enforcement proceedings suspended for lack of attachable assets of the debtor solvent. Therefore, we study the application and extension of unseizability through the General Principles of Law, with emphasis on constitutional principles and executives.

KEYWORDS: Unseizability; execution process; well family sumptuous; lack of attachable assets.

SUMÁRIO: Introdução; 1 Breves considerações acerca da execução por quantia certa contra devedor solvente; 2 A impenhorabilidade do bem de família à luz da Lei nº 8.009/1990; 3 Garantia do direito à moradia: dignidade da pessoa humana x direito do credor; 4 A aplicação do princípio constitucional da proporcionalidade sobre a penhorabilidade do bem de família; 5 Bem de família suntuoso: possibilidade jurídica da penhorabilidade à luz da jurisprudência; Conclusão; Referências.

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INTRODUÇÃO

O bem de família foi introduzido no Brasil pelo Código Civil de 1916, sob a forma voluntária. Posteriormente regulou-se, por meio da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que tratava dos Registros Públicos. Nessa moda-lidade, fazia-se necessário um exame detalhado de todos os requisitos formais para que o beneficiário tivesse direito à impenhorabilidade do bem desejado. Contudo, com a promulgação da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, o imó-vel destinado ao bem de família garantiu-se pela regra da impenhorabilidade, ressalvadas as exceções contidas na própria lei.

Em 2002, com a entrada em vigor do atual Código Civil, o tema foi trata-do na legislação civil, que trouxe, nos arts. 1.711 a 1.722, algumas inovações. Entre elas destacam-se a possibilidade de o bem de família abranger os valores mobiliários, ser instituído por terceiros e a execução de despesas condominiais, sendo, esta última, exceção à regra da impenhorabilidade.

A Lei nº 8.009/1990, em seu art. 1º, preceitua que o imóvel residencial próprio da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída por seus proprietários e que nele residam. Neste contexto, o único imóvel em que reside o devedor e sua família passa a ser, automaticamente, impenhorável em relação às dívidas por eles assumidas.

O instituto da impenhorabilidade foi inserido com o intuito de assegurar o mínimo necessário para a existência sólida de uma entidade familiar. Mes-mo que para alguns seja um tema indiscutível e não suscetível de mudanças, operadores do Direito e juristas modernos vêm trazendo a discussão acerca dos limites impostos pela lei à penhora. Nesse sentido, muitos entendem que a impenhorabilidade pode acabar afetando os direitos do credor exequente, por priorizar apenas a salvaguarda dos interesses do devedor executado.

Diante de tal conflito, a norma jurídica a ser escolhida para a solução deste impasse não pode ser aplicada de forma isolada; e a sua interpretação deve cotejar as normas com os princípios gerais e específicos da execução como o da proporcionalidade, razoabilidade, exato adimplemento, menor one-rosidade e utilidade.

Não se pode afastar a preocupação constitucional de garantir um mínimo de dignidade humana a todos sem se esquecer da pessoa do credor; há de se analisar nessas circunstâncias o que seria mais razoável, tendo em vista que a aplicação engessada da lei não é a melhor solução para tal situação.

Neste passo, o objetivo do presente artigo é analisar a possibilidade da penhorabilidade do bem de família quando único e de elevado valor, diga-se

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luxuoso, já que a Lei nº 8.009/1990 vem sendo alvo de críticas por ser omissa nestes casos. Desse modo, debate-se sobre situações em que a lei e o próprio magistrado poderiam abrir exceções à impenhorabilidade de tais bens, sem tra-zer maiores prejuízos à integridade familiar e à dignidade do devedor.

Para alcançar o objetivo proposto, a pesquisa é apresentada em três momentos. No primeiro momento será delineado o instituto da execução por quantia certa contra devedor solvente no ordenamento jurídico brasileiro e a impenhorabilidade do bem de família, traçando sua conceituação e classifi-cação, bem como suas peculiaridades. No segundo momento será estudada a ampliação e aplicação da penhorabilidade do bem em questão, tendo como base o uso dos Princípios Gerais do Direito. Por fim, será abordada a possibili-dade da relativização da impenhorabilidade do bem de família, verificando o entendimento doutrinário e jurisprudencial acerca do tema.

A metodologia a ser utilizada será a dedutiva, por meio da técnica de pesquisa bibliográfica, que permite que se tome conhecimento de material re-levante, tomando-se por base o que já foi publicado em relação ao tema, de modo que se possa delinear uma nova abordagem sobre este, chegando a con-clusões que possam servir de embasamento para pesquisas futuras.

1 BREVES CONSIDERAÇÕES ACERCA DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE

A Execução surge quando imposta uma obrigação e seu responsável não a cumpre espontaneamente. Para que esse direito possa ser exercido por seu titular é necessário que haja a intervenção do Estado. Nas palavras de Fredie Didier Junior1, “executar é satisfazer uma prestação devida”.

Neste sentido, para que haja a satisfação do direito do exequente, caso o devedor não cumpra o dever que lhe é imposto, haverá constrição judicial de seu patrimônio, sempre respeitando a previsão do art. 620 do Código de Processo Civil, no qual, “quando por vários meios, o credor puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o deve-dor”. Isso ocorre como uma forma de proteção, ou seja, para que o devedor não possa ser reduzido à situação de penúria.

Para tanto, entre as modalidades de Execução, será dado ênfase à Exe-cução por Quantia Certa contra Devedor Solvente, a qual se realiza quando houver condenação ao pagamento de quantia certa em dinheiro. Este tipo de Execução se consuma pela apreensão e entrega de dinheiro, se encontrado no

1 DIDIER JR., Fredie; CUNHA, Leonardo José Carneiro; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael. Curso de direito processual civil – Execução. 1. ed. Bahia: JusPodvm, v. 5, 2009. p. 28.


patrimônio do executado, ou pela apreensão de outros bens, sua transformação em dinheiro mediante expropriação e entrega ao exequente do valor obtido, sendo que, às vezes, esses próprios bens são dados ao exequente em satisfação do crédito.

Neste passo, requerida a execução da sentença condenatória ou dos tí-tulos executivos, cumpre ao juiz, imediatamente, determinar a expedição de mandado de penhora e avaliação dos bens sujeitos à execução, conforme art. 475-J do Código de Processo Civil. Diante disso, instaurado o processo de execução, realiza-se a penhora com a função de individualizar e apreender efeti-vamente os bens que se destinam aos fins da execução, preparando o ato futuro de expropriação, para determinar se aquele bem vai satisfazer ou não a obrigação.

Luiz Guilherme Marinoni2 ensina quea penhora é procedimento de segregação de bens que efetivamente se sujeitarão à execução, respondendo pela dívida inadimplida. Até a penhora, a responsabili-dade patrimonial do executado é ampla, de modo que praticamente todos os bens respondem por suas dívidas (art. 591 do CPC e art. 391 do CC). Por meio da penho-ra, são individualizados os bens que responderão pela dívida objeto da execução. Assim, a penhora é o ato processual pelo qual determinados bens do devedor (ou de terceiro responsável) sujeitam-se diretamente à execução. (grifou-se)

A garantia dos credores é o patrimônio do devedor. Em outros termos, quando alguém não cumpre determinada obrigação, de fundo contratual ou legal, o credor pode executar seu crédito requerendo em juízo a penhora de tantos bens do devedor quantos bastem à satisfação do débito.

Nesta seara, surge a problemática quando o executado possui apenas um único bem, o qual legalmente é determinado impenhorável, qual seja o bem de família.

Fábio Ulhôa Coelho3, ao discorrer sobre o tema, dispõe queo objetivo do instituto do bem de família é impedir que o devedor seja privado de moradia. Considera-se que, por mais errado que tenha sido a atitude no descum-primento da obrigação exequenda, não é justo, senão em hipóteses excepcionais, que fique numa situação tão precária a ponto de perder inclusive a casa ou o apartamento em que mora.

Neste contexto, assevera Carlos Roberto Gonçalves4: “O bem de família é um meio de garantir um asilo à família, tornando-se o imóvel onde ela se ins-tala domicílio impenhorável e inalienável”.

2 MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Processo de execução. 3. ed. rev. e atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 3, 2011. p. 258.

3 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 4. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, v. 5, 2011. p. 30.

4 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro – Direito de família. 8. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, v. 6, 2011. p. 580.


Contudo, é de se observar que a maioria dos doutrinadores concorda que a essência fundamentadora da defesa da possibilidade de penhora do bem de família, na situação relatada, baseia-se em não permitir que as demandas executivas se tornem impotentes, causando ao exequente um sentimento de frustração e insegurança jurídica.

2 A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA À LUZ DA LEI Nº 8.009/1990

A previsão estabelecida pelo Código Civil instituiu a impenhorabilidade do bem de família convencional. Contudo, o presente artigo tem como objetivo a análise acerca da existência de outra modalidade de impenhorabilidade para este bem específico, introduzida pela Lei nº 8.009/1990.

Esta lei criou o bem de família legal, o qual não exige qualquer condição formal, a exemplo do registro de escritura pública. Dispõe o art. 1º que “o imó-vel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida”.

A característica da impenhorabilidade dada ao bem de família foi criada pelo legislador, no intuito de proteger o patrimônio da maioria das pessoas que possuem poucas ou somente uma propriedade, a fim de assegurar um patrimô-nio de reserva.

Nas palavras de Fredie Didier Junior5:

A impenhorabilidade de certos bens é uma restrição ao direito fundamental à tutela executiva. É técnica processual que limita a atividade executiva e que se justifica como meio de proteção de alguns bens jurídicos relevantes, como a dignidade do executado, o direito ao patrimônio mínimo e a função social da empresa. São regras que compõem o devido processo legal, servindo como limi-tações políticas à execução forçada. (grifou-se)

Por se tratar de uma técnica de restrição a um direito fundamental, é preciso que sua aplicação se submeta ao método de ponderação, a partir da análise das circunstâncias em concreto. Ou seja, as regras de impenhorabilida-de devem ser aplicadas de acordo com a metodologia de aplicação das normas de direitos fundamentais.

Desta forma, por intermédio do art. 649 do Código de Processo Civil, o legislador estabelece o rol de bens impenhoráveis, já fazendo, portanto, um pré-vio juízo de ponderação entre os interesses envolvidos, optando pela mitigação do direito do exequente em favor da proteção do executado.

5 DIDIER JR., Fredie et al. Op. cit., p. 541.


Não obstante isso, as hipóteses de impenhorabilidade poderiam não in-cidir em determinados casos concretos, como, por exemplo, em imóvel único de exacerbado valor, determinado como bem de família, em que se evidencia a desproporção entre a restrição a um direito fundamental e a proteção do outro. Em suma: o órgão jurisdicional deve fazer o controle de constitucionalidade a cada caso concreto para a aplicação das regras de impenhorabilidade, e, se a sua aplicação revelar-se inconstitucional, porque não razoável ou desproporcional, deve afastá-la, construindo a solução devida para a situação apresentada.

A situação abordada afasta a garantia constitucional da dignidade à pes-soa humana do credor, sendo necessária a análise dessa circunstância pelo magistrado para o encontro da solução mais razoável, tendo em vista que a aplicação imutável da lei não é a melhor para tal conflito.

Cândido Rangel Dinamarco6 opina a respeito:

Não se legitima, por exemplo, livrar da execução um bem qualificado como impenhorável, mas economicamente tão valioso que deixar de utilizá-lo in executivis seria um inconstitucional privilégio concedido ao devedor. Pense-se na hipótese de um devedor milionário, mas sem dinheiro visível ou qualquer ou-tro bem declarado, e que viva em luxuosa mansão; esse é o seu bem de família, em tese impenhorável por força de lei (Lei nº 8.009, de 29.03.1990), mas que, em casos como esse, não se justifica ficar preservado por inteiro. (grifou-se)

Solução sensata seria penhorar o bem, levá-lo à hasta pública e reservar parte do dinheiro obtido para a compra de uma habitação razoável para esse devedor. A ponderação refere-se à aplicação da proporcionalidade na interpre-tação do caso concreto; eis que, se o valor do bem é excessivo (alguns milhões de reais), seria possível a permissão para a realização da penhora, garantindo ao devedor a aquisição de outro imóvel de menor valor com parte do produto da hasta pública.

Mesmo que, por meio da lei, seja um tema indiscutível, operadores do Direito e juristas vêm trazendo questionamentos acerca dos limites impostos pela lei à penhora. Nesta celeuma, muitos entendem que a impenhorabilidade pode acabar prejudicando os direitos do credor exequente, por priorizar apenas os interesses do devedor executado.

Como exemplifica Fredie Didier Junior7,

o bem imóvel que serve de moradia da família é relativamente impenhorá-vel, conforme será visto com mais detalhes à frente. Objetiva-se, com essa

6 DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil. 1. ed. São Paulo: Malheiros, v. 4, 2004. p. 343.



restrição, proteger o direito fundamental à moradia, conteúdo do direito à proteção da dignidade. Imagine-se um imóvel de altíssimo valor. Imagine-se, agora, um crédito que corresponda a quarenta por cento do valor do imóvel. A venda judicial do imóvel, no caso, permitiria não só satisfazer o direito do credor, como, ainda, garantir ao executado, com a sobra, a aquisição de outro imóvel, que lhe preserve a dignidade. A opção pela interpretação literal da regra, que veda a penhora, protegeria exclusivamente o direito do executado de maneira desnecessária, porque a relação valor executado/valor do bem permitiria a aquisição de outro imóvel, após a entrega do dinheiro ao credor. Seria, pois, interpretação em desconformidade com os preceitos da contemporânea hermenêutica constitucional, que preconiza a necessidade, nos casos de choque entre direitos fundamentais, de dar a interpretação que mais adequadamente proteja a ambos. (grifou-se)

Hodiernamente, as regras de impenhorabilidade possuem o condão de garantir ao devedor a preservação de um mínimo existencial para sua subsis-tência. Porém, muitas vezes, a proteção ao executado ultrapassa os limites de um mínimo justo, acabando por prejudicar o credor, que se vê impedido de prosseguir na Execução. Logo, o melhor caminho para a mitigação da proteção ao devedor atualmente hipervalorizada é a maior atenção aos interesses do exe-quente, dando a necessária operacionalidade ao processo de Execução.

Percebe-se, então, que a impenhorabilidade do imóvel bem de família que tenha altíssimo valor pecuniário poderá acarretar na restrição do direito à tutela executiva, e encontra justificativa por ser meio de proteção a alguns bens jurídicos relevantes como, por exemplo, o direito do executado ao patrimônio mínimo, a dignidade da pessoa humana e também o direito a uma execução da forma menos onerosa.

Como se vê, muitos doutrinadores acabam por defender a possibilida-de da relativização da impenhorabilidade do bem de família quando único e de elevado valor em prol da segurança jurídica e razoabilidade entre credor e devedor no ordenamento jurídico processual. Porém, na busca incessante em garantir a estabilidade da ordem jurídica, ao estabelecer a impenhorabilidade do bem de família, o legislador acaba por restringir o direito de satisfação do credor.

3 GARANTIA DO DIREITO À MORADIA: DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA X DIREITO DO CREDOR

No processo executório, o uso da analogia possui o condão de tornar efetivo o equilíbrio entre o Princípio da Dignidade Humana e a satisfação do direito do credor. Neste sentido, Maria Helena Diniz8 ensina que

8 DINIZ, Maria Helena. As lacunas no direito. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 142.


o processo analógico consiste em aplicar uma disposição legal a um caso não qualificado normativamente, mas que possui algo semelhante com o fato-tipo por ela previsto. Porém, para que tal se dê, deve-se considerar como relevante alguma propriedade que seja comum a ambos.

Tal entendimento corrobora com a tese de que, em razão da impenhora-bilidade do bem de família, a falta de bens penhoráveis do devedor no processo de Execução acarreta em um obstáculo jurídico para os envolvidos no litígio, principalmente para o credor. Sendo assim, seria perfeitamente aplicável, por meio da analogia, a relativização da impenhorabilidade deste bem quando úni-co e de elevado valor, tendo o condão de satisfazer o crédito do exequente bem como o restabelecimento do direito à moradia do devedor, por meio da expro-priação do imóvel e da compra de outro de menor valor, sem ferir o mínimo de sua dignidade humana.

Em consonância ao Princípio da Menor Onerosidade da Execução, pode ser citado o respeito à dignidade da pessoa humana, visto que a Execução não pode levar o devedor e sua família a uma situação de carência de condições para sua sobrevivência. Nesta linha de raciocínio, o legislador preconiza, por meio do art. 649 do Código de Processo Civil e art. 1º da Lei nº 8.009/1990, a impenhorabilidade de determinados bens do executado, entre eles, como já explanado, o bem de família.

Frise-se que, quando os bens jurídicos em choque forem de um lado o crédito e do outro o direito constitucional de moradia, propriedade ou, em um aspecto ainda mais abrangente, a dignidade da pessoa humana, não parece haver espaço para qualquer discussão de que deve este último ser o preponde-rante, eis que estruturante do Estado brasileiro (art. 1º da Constituição Federal).

A precaução do legislador quanto à preservação da moradia do devedor é louvável, todavia, ao se fazer uma análise do art. 1º da Lei nº 8.009/1990, é fácil notar que o dispositivo não faz distinção quanto ao valor do imóvel resi-dencial que está sujeito à proteção legal. A lei não se preocupa em distinguir bens imóveis de alto valor dos bens imóveis de baixo valor; não diferencia uma moradia digna de uma moradia suntuosa.

Diante desta lacuna, é possível que o proprietário de uma luxuosa re-sidência, que não cumpra com o adimplemento de suas obrigações, tenha o mesmo direito e proteção daquele que não tenha reais condições de quitar suas dívidas.

Neste passo, importante citar que, com a reforma de 2006, o legislador buscou sem êxito mudar esta realidade. O Projeto de Lei nº 4.497/2004, que trata de algumas alterações no processo de Execução, pretendia introduzir um parágrafo único no art. 650 do Código de Processo Civil.


O conteúdo do referido parágrafo único visava tornar absolutamente im-penhorável o imóvel de até mil salários-mínimos, permitindo a penhora daque-les que ultrapassassem este valor, conforme descrito a seguir:

Art. 650. Podem ser penhorados, à falta de outros bens, os frutos e rendimentos dos bens inalienáveis, salvos se destinados à satisfação de prestação alimentícia.

Parágrafo único. Também pode ser penhorado o imóvel considerado bem de fa-mília, se de valor superior a mil salários-mínimos, caso em que, apurado o valor em dinheiro, a quantia até aquele limite será entregue ao devedor, sob cláusula de impenhorabilidade.

O sacrifício de uma das partes será inevitável, e aplicando o método da ponderação de princípios ao caso concreto, inegavelmente que quem restará sacrificado será o credor, que se encontra em uma situação desprivilegiada na relação jurídica formada. Se um direito vai ser restringido neste caso, que seja daquele que contraiu uma dívida, tendo a obrigação de honrar seu compromis-so, mesmo que para ocorrer o efetivo cumprimento, o seu bem de família de elevado valor tenha de ser sacrificado.

É natural que com o cumprimento da obrigação creditícia ocorra uma diminuição no padrão de vida do executado; o que não se pode permitir é que por meio dessas proteções legais o devedor mantenha o mesmo elevado padrão de vida, restringindo por consequência o direito fundamental que tem o credor de efetivar o seu crédito. Desta forma, não parece adequado deixar o credor passar por privações e necessidades no seu sustento e no da sua famí-lia, enquanto o devedor se mantém confortavelmente instalado em sua luxuosa residência que, pela lei, é considerada bem de família, sendo absolutamente impenhorável.

A falta de fixação de quantia máxima e a interpretação literal do art. 1º da Lei nº 8.009/1990 podem gerar o absurdo de paralisar execuções judiciais, exatamente em virtude da argumentação de que o imóvel é o único, mesmo tendo elevado valor venal. Protege-se de um lado a instituição familiar e, de outro, sacrifica-se o direito do credor e a efetividade do processo executivo.

Segundo Marcelo Lima Guerra9,

o direito fundamental à tutela executiva exige um sistema de tutela jurisdicional “capaz de proporcionar pronta e integral a satisfação a qualquer direito merece-dor de tutela executiva”. Mais concretamente, significa: a) A interpretação das normas que regulamentam a tutela executiva tem de ser feita no sentido de extrair a maior efetividade possível; b) O juiz tem o poder-dever de deixar de aplicar

9 GUERRA, Marcelo Lima. Direitos fundamentais e a proteção do credor na execução civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 47.


uma norma que imponha uma restrição a um meio executivo, sempre que essa restrição não se justificar à luz da proporcionalidade, como forma de proteção a outro direito fundamental; c) O juiz tem o poder-dever de adotar os meios executivos que se revelem necessários à prestação integral de tutela executiva. (grifou-se)

Diante do exposto, verifica-se a intenção de fazer com que sejam repen-sadas as regras de impenhorabilidade dispostas no Código de Processo Civil, peculiarmente em relação aos bens de família, levando em consideração os princípios mencionados junto à garantia fundamental da execução: a busca pela defesa do melhor interesse do credor. Desta forma, passa-se a admitir que o magistrado possa contrapor-se à norma processual para determinar a penhora de determinados bens impenhoráveis por força de lei, garantindo assim a efe-tivação da execução, sem atingir de forma gravosa a dignidade do executado.

Fredie Didier Junior10 ratifica o posicionamento ao afirmar que

partir da premissa de que existe um direito fundamental à tutela executiva é indis-pensável para a solução de diversos problemas oriundos do procedimento execu-tivo, principalmente aqueles relacionados à aplicação das regras de proteção do executado, como as hipóteses de impenhorabilidade.

Nesse contexto, seguindo o que preceitua o art. 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito brasileiro, é perfeitamente pacífica a aplicação dos prin-cípios gerais do Direito, consagrados na Magna Carta e na jurisprudência dos Tribunais superiores.

Com relação aos princípios, conceitua Robert Alexy11 que

os princípios são normas que ordenam que algo seja realizado na maior medida possível, dentro das possibilidades jurídicas e reais existentes. Assim, os princí-pios são mandamentos de otimização, caracterizados pelo fato de que podem ser cumpridos em diferentes graus, e de que seu cumprimento não somente depende das possibilidades reais, mas também das jurídicas. (grifou-se)

Reforçando tal entendimento, assevera José Rogério Cruz e Tucci12 que os princípios atuam como elo de todo conhecimento jurídico com a finalidade de atingir resultados eleitos, tendo natureza hierarquicamente superior às normas comuns, servindo de base axiológica e estruturante do conhecimento jurídico, sendo fontes de criação, aplicação e interpretação. Nesta problemática, entre os


11 ALEXY, Robert. Derecho y Razón Práctica. México: Distribuciones Fontamara, 2002. p. 86.

12 CRUZ E TUCCI, José Rogério. Garantias constitucionais do processo civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999. p. 92.


princípios previstos na Constituição Federal, deve-se dar importância ao prin-cípio da dignidade humana que se aplica tanto ao credor quanto ao devedor.

No que tange à Execução, as profundas transformações pelas quais tem passado o ordenamento jurídico brasileiro impõe que a impenhorabilidade do bem de família seja interpretada à luz destas inovações. Principalmente à luz do interesse social pela estabilidade das relações jurídicas e até mesmo pela proteção das partes que litigam em homenagem aos princípios da dignidade da pessoa humana e à garantia do direito de satisfação do credor.

Entende a melhor doutrina e prevalece na jurisprudência o entendimento de que a execução não pode levar o executado a uma situação incompatível com a dignidade humana. Em contrapartida, não pode a Execução ser imobi-lizada, podendo vir a servir como instrumento causador de qualquer situação incompatível com a garantia do direito de satisfação do credor, como se de-monstra na questão da insatisfação do processo executivo em que o credor fica condenado à perda de seu crédito em razão da impenhorabilidade do único bem do devedor. Neste viés, não se demonstra concebível que o patrimônio do devedor (no caso em tela, muito superior ao valor executado) esteja acima da dignidade do credor.

Ana Paula de Barcellos13 destaca:

Se a sociedade não for capaz de reconhecer a partir de que ponto as pessoas se encontram em uma situação indigna, isto é, se não houver consenso a res-peito do conteúdo mínimo da dignidade, estar-se-á diante de uma crise ética e moral de tais proporções que o princípio da dignidade da pessoa humana terá se transformado em uma fórmula totalmente vazia, um signo sem significado correspondente.

Pelo exposto, entende-se a insatisfação do processo executivo, quando insuficientes os bens penhoráveis do devedor, como violador do princípio da dignidade da pessoa humana, na medida em que o credor fica submisso a um processo fadado a dar em nada, sem qualquer resultado prático visualizável, apenas como um obstáculo ao seu exercício pleno de cidadania, tolerável por certo tempo, mas insuportável enquanto supressor da chance de retomar o que lhe foi abstraído pela outra parte. O presente caso de impenhorabilidade viola preceitos fundamentais da Constituição, além de prolongar a ação do Poder Judiciário com processos predestinados a permanecerem indefinidamente sem eficácia.

13 BARCELLOS, Ana Paula de. A eficácia jurídica dos princípios constitucionais: o princípio da dignidade da pessoa humana. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 197.


Além disso, a proteção a uma razoável duração do processo se aplica perfeitamente à Execução por Quantia Certa contra Devedor Solvente, visto que esta também tem natureza de processo, e até mesmo porque de nada adianta ver declarado o direito se não puder usufruir dele. O processo deve ser con-creto, célere e efetivo, procurando por meios capazes de adaptar o direito à realidade individualizada ostentada pelas partes.

Sobre a indeterminável duração de uma Execução, narra José Rogério Cruz e Tucci14:

O tempo pode causar o perecimento das pretensões, ocasionar danos econômi-cos e psicológicos às partes e profissionais aos operadores do direito, estimular composições desvantajosas e, consequentemente, gerar descrédito ao Poder Ju-diciário e ao Estado como um todo.

Por meio do obstáculo surgido pela presença de apenas um bem de fa-mília legalmente impenhorável pelo ordenamento jurídico, a Execução pode se delegar ao tempo, bem como à função estatal de satisfação do direito do credor no processo executório. Ocorre que o processo deve alcançar seu objetivo em um tempo razoável, não podendo perdurar indefinidamente na busca pela sa-tisfação do credor. Desta forma, incabível sustentar um processo predestinado ao fracasso, tendo em vista não haver bens para constrição.

4 A APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA PROPORCIONALIDADE SOBRE A PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

Diante de tal conflito, em que a exclusão do imóvel de alto valor, prote-gido pela Lei nº 8.009/1990, afasta a satisfação do direito do credor, deve ser aplicado ao caso concreto o Princípio da Proporcionalidade, utilizando-se o método da ponderação de princípios e valores. Sua aplicação seria a forma mais adequada de solucionar o litígio entre dois direitos fundamentais em choque, em que se sacrifica um deles dentro dos limites do necessário.

Para Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamini15, o princípio da proporcionalidade é o limite do ônus im-posto ao sacrifício de um direito em detrimento de outro dentro do estritamente necessário.

O princípio da proporcionalidade está implicitamente presente na Cons-tituição pátria e já é entendimento pacífico na doutrina e jurisprudência brasi-

14 CRUZ E TUCCI, José Rogério. Tempo e processo: uma análise empírica das repercussões do tempo na fenomenologia processual (civil e penal). São Paulo: RT, 1997. p. 89.

15 WAMBIER, Luiz Rodrigues; ALMEIDA, Flávio Renato Correia de; TALAMINI, Eduardo. Curso Avançado de processo civil. 6. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 2, 2004. p. 141.


leira. A definição deste princípio, em suma, é a maior satisfação da pretensão de um direito por meio da menor restrição possível de outro, a fim de que exista a melhor ponderação dos valores envolvidos com o objetivo de harmonizar os direitos que se confrontam.

Para alcançar a proporcionalidade, é preciso relativizar a ordem para que se sacrifique o mínimo possível de direitos de ambas as partes, tentando har-monizá-los da melhor maneira. Deve-se relativizar tanto em prol do exequente como do executado, resguardando os princípios da efetividade da execução e o da dignidade da pessoa humana.

Neste ponto, Nelson Nery Júnior16 estabelece que

o princípio da proporcionalidade, também denominado de “lei da ponderação”, na interpretação de determinada norma jurídica, constitucional ou infraconstitu-cional, devem ser sopesados os interesses e direitos em jogo, de modo a dar-se a solução concreta mais justa. Assim, o desatendimento de um preceito não pode ser mais forte e nem ir além do que indica a finalidade da medida a ser tomada contra o preceito a ser sacrificado. (grifou-se)

Consequentemente, o princípio em questão proporciona uma melhor escolha do preceito legal que deve ser atenuado, tornando-se um importante instrumento de interpretação das leis aplicáveis ao caso concreto.

Suzana Toledo de Barros17, ao conceituar o princípio da proporcionali-dade, explana que pode ser entendido como um meio de controlar a atividade legislativa, sujeitando-a a um parâmetro de razoabilidade, cuja função controla-dora e limitadora é evidenciada pela expressão proibição do excesso.

Assim, o mencionado princípio é plenamente capaz de proporcionar ao magistrado meios eficazes para solucionar conflitos de interesses que o orde-namento jurídico não é capaz de realizar diante do engessamento de suas leis inaplicáveis, garantindo assim que se atinja equilíbrio nas relações.

Nessa senda, na situação de um processo executório cujo devedor possui apenas um bem de família e de valor extremamente superior ao débito, surge a submissão do exequente à impossibilidade do processo executório, acarretando afronta ao princípio da proporcionalidade ante a inexistência de possibilidade de satisfação do credor.

16 NERY JUNIOR, Nelson. Princípios do processo civil na Constituição Federal. 8. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. p. 197.

17 BARROS, Suzana Toledo de. apud ASSIS, Carlos Augusto de. A antecipação da tutela à luz da garantia constitucional do devido processo legal. São Paulo: Malheiros, 2001. p. 63.


5 BEM DE FAMÍLIA SUNTUOSO: POSSIBILIDADE JURÍDICA DA PENHORABILIDADE À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA

A Lei nº 8.009/1990, como se depreende a partir de sua leitura, instituiu a impenhorabilidade do imóvel residencial único ou de menor valor do casal ou da entidade familiar. Tal impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam as construções, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional ou móveis que guar-necem a casa, desde que quitados. Excluem-se dela os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Em relação aos adornos compreendidos na residência protegida pela Lei nº 8.009/1990, define Luiz Rodrigues Wambier18:

Na jurisprudência, tem havido intensa controvérsia na definição de quais são os bens móveis e adornos que estariam excluídos da impenhorabilidade. O critério que reiteradamente se tem procurado usar é o da essencialidade dos bens “a regular utilização de uma casa”. As conclusões a que os tribunais têm chegado, contudo, ainda são extremamente díspares. Para evitar isso, propõe-se a conside-ração do critério ora estampado no inc. II do art. 649 (na redação que lhe deu a Lei nº 11.382/2006): “necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida”. (grifou-se)

Com relação ao imóvel qualificado como bem de família, o Superior Tri-bunal de Justiça (STJ), em decisão do final de 2010, ratificou o entendimento de que a proteção independe de seu valor. O REsp 1.178.46919, entre outros temas, enfrenta a quantificação pecuniária do bem a ser protegido pela legislação em comento (itens IV e V), in verbis:

Para que seja reconhecida a impenhorabilidade do bem de família, de acor-do com o art. 1º da Lei nº 8.009/1990, basta que o imóvel sirva de residência para a família do devedor, sendo irrelevante o valor do bem. O art. 3º da Lei nº 8.009/1990, que trata das exceções à regra da impenhorabilidade, não traz nenhuma indicação concernente ao valor do imóvel. Portanto, é irrelevante, para efeitos de impenhorabilidade, que o imóvel seja considerado luxuoso ou de alto padrão.

Destaca-se que o STJ entendeu que o simples fato de o imóvel ser con-siderado de luxo não autoriza o afastamento da regra da impenhorabilidade do bem de família, dado o seu caráter de norma de ordem pública e de cunho

18 WAMBIER, Luiz Rodrigues; ALMEIDA, Flávio Renato Correia de; TALAMINI, Eduardo. Op. cit., p. 133.

19 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp. 1.178.469/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª T, Julgado em 18.11.2010, DJe de 10.12.2010. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/jsp/revista/abre-Documento.jsp?componente=ATC&sequencial=13057838&num_registro=201000212900&data=20101210&tipo=5&formato=PDF>. Acesso em: 19.05.2013.


social. O fato, por si só, de se tratar de imóvel valioso não enseja a descaracte-rização da impenhorabilidade do bem de família que efetivamente se destina à moradia da entidade familiar. Em suma, observa-se claramente dos julgados em análise a preocupação do STJ em conferir efetividade ao benefício legal instituí-do quanto ao bem de família.

Ademais, forçoso mencionar que o art. 3º da Lei nº 8.009/1990, ao tratar das exceções à regra da impenhorabilidade, não traz nenhuma indicação con-cernente ao valor do imóvel ou em relação às suas características, quer dizer, se luxuoso ou não. Portanto, é certo que a referida Lei tem claro intuito protetivo à moradia. Neste passo, Araken de Assis20 esclarece que “a impenhorabilidade da residência familiar, de acordo com a Lei nº 8.009/1990, alcança tanto o ca-sebre, quanto o palácio”.

Em contrapartida, a norma que institui a impenhorabilidade do bem de família é plenamente passível de flexibilização quando o valor do imóvel pe-nhorado for suficiente para o pagamento do crédito e a aquisição de uma nova moradia para o executado. Este é o entendimento da 4ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região (TRT-RJ), conforme se destaca da recente ementa do julgamento do Agravo de Petição nº 0143100-13.1995.5.01.020321:

FLEXIBILIZAÇÃO DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA – O Judiciá-rio deve buscar um equilíbrio entre o direito ao crédito trabalhista do exequente e o direito à moradia do devedor, o que impõe a flexibilização da norma que fixa a impenhorabilidade do bem de família, quando o valor do imóvel penhorado for suficiente para o pagamento do crédito e a aquisição de nova moradia digna e confortável para o executado. (grifou-se)

A decisão supracitada ratifica o entendimento do Superior Tribunal de Justiça somente no que tange à qualidade do imóvel bem de família ser incon-troversa, já que tal condição encontra-se fixada no ordenamento civilista. Con-tudo, levou-se em consideração a análise da garantia de impenhorabilidade de-lineada no art. 1º da Lei nº 8.009/1990 ser absoluta ou pacífica de relativização, por meio da ponderação dos princípios constitucionais envolvidos ao caso.

O Judiciário deve buscar uma harmonia entre o direito do credor e o di-reito à moradia do devedor. Frisa-se que o direito do devedor seria à moradia e não à propriedade do bem. Pelo exposto, entende-se possível a penhora de um bem de família quando o seu valor for muito superior ao da dívida.

20 ASSIS, Araken de. Manual da execução. 13. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p. 280.

21 BRASIL. Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região, Agravo de Petição nº 0143100-13.1995.5.01.0203, 4ª T., Rel. Juiz do Trabalho convocado Monica Batista Vieira Puglia, Publicado em 27.05.2013. Disponível em: <http://bd1.trt1.jus.br/xmlui_portal/bitstream/handle/1001/485678/01431001319955010203%2327-05-2013.pdf?sequence=1>. Acesso em: 10 nov. 2013.


De um lado, encontra-se o direito ao crédito do exequente. De outro, tem-se o direito do executado à moradia, embasado no princípio da dignidade da pessoa humana. Um direito não pode confrontar o outro, o que impõe a análise prudente entre os dois princípios citados. A ideia seria buscar uma forma justa e proporcional de acautelar o direito de ambas as partes.

Nesta linha de raciocínio não seria justo assegurar como bem de família um imóvel que vale milhões, enquanto o que se está devendo é uma pequena fração. É preciso encontrar uma solução para isso, para que o credor não tenha apenas uma sentença afirmando que tem o direito de receber o valor do débito.

No caso em comento, a venda do imóvel penhorado permite que se qui-te a dívida e, ao mesmo tempo, seja garantido ao executado o direito de uma moradia digna e confortável. Nesta linha de raciocínio, a jurisprudência já vem admitindo a flexibilização da impenhorabilidade do bem de família, conforme se verifica na decisão do Agravo de Petição nº 0087800-72.1992.5.0422:

IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – A garantia constitucional do direi-to à moradia não exclui ponderações concernentes ao seu valor econômico se em causa a satisfação de direito com idêntica dignidade jusfundamental social. Natureza alimentícia do crédito do exequente e longa duração da execução sem satisfação que atenta contra o primado da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF/1988). Ponderação dos direitos fundamentais envolvidos que autoriza a relativização da garantia legal à impenhorabilidade do bem de família. Prece-dente do Tribunal. Recurso do exequente provido. (grifou-se)

Diante da existência dos julgados mencionados, de todo o percurso dou-trinário relatado, e com base nos princípios aplicáveis ao caso, entende-se ca-bível um novo entendimento e a aplicação da flexibilização da norma contida no art. 1º da Lei nº 8.009/1990, quando, em um processo executório, existir um crédito de valor consideravelmente inferior ao bem de família do devedor protegido pelo instituto da impenhorabilidade.

CONCLUSÃOO presente estudo teve como objetivo analisar a possibilidade jurídica da

penhorabilidade do bem de família suntuoso nos processos executivos suspen-sos por falta de bens penhoráveis do devedor solvente, concluindo-se possível por meio do uso dos Princípios Gerais do Direito, com ênfase aos Princípios Constitucionais aplicáveis à execução, como forma de suprir a insegurança ju-

22 BRASIL. Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região. Agravo de Petição nº 0087800-72.1992.5.04.0014, Red. Desig. Des. José Felipe Ledur, 1ª T., Publicado em 30.04.2012 no DEJT. Disponível em: <http://www.trt4.jus.br/portal/portal/trt4/consultas/consulta_lista/ConsultaProcessualWindow?svc=consultaBean&nroprocesso=008780072.1992.5.04.0014&operation=doProcesso&action=2&intervalo=90>. Acesso em: 17 nov. 2013.


rídica resultante da ineficácia do processo executivo gerador do afastamento da satisfação creditória, estabelecendo, assim, um desfecho processual em tempo razoável.

Para tanto, vimos a possibilidade da ampliação e aplicação da penhora-bilidade destes bens, e suas particularidades, com base na margem dada pela redação do art. 2º da Lei nº 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, determinando que “excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos”.

Dessa forma, usou-se da aplicação dos princípios ligados à satisfação do processo executivo, a exemplo de doutrinadores como Freddie Didier Jr., utilizando recente jurisprudência trabalhista que trilha por um caminho aquém do imposto pela letra engessada da lei, considerando, assim, a possibilidade da flexibilização da impenhorabilidade do bem de família de alta monta.

Em um processo de Execução, quando o valor do imóvel penhorado for suficiente para o pagamento do débito e a aquisição de nova residência digna e confortável para o executado, o Judiciário deve buscar um equilíbrio entre o direito ao crédito do exequente e o direito à moradia do devedor, o que impõe a relativização da norma que fixa a impenhorabilidade do bem de família.

Logo, perfeitamente aplicável por meio dos Princípios Gerais do Direito, para ampliação e aplicação da penhorabilidade do bem de família aos proces-sos executivos suspensos por falta de bens penhoráveis do devedor solvente.

Como visto, a procrastinação das demandas executivas atenta contra princípios basilares do direito, tais como a dignidade da pessoa humana, a sa-tisfação do direito do credor, a duração razoável do processo e a proporciona-lidade. Na medida em que se condena o credor a um processo eterno apesar de inútil, visto que os bens do devedor são legalmente intocáveis, insurge-se a possibilidade de penhora do bem de família objetivando preservar a segurança jurídica.

É importante salientar que a penhorabilidade do bem de família não tem como prerrogativa prejudicar o devedor pelo fato da existência de proteção legal que atualmente o exime de pagar aquilo que efetivamente deve, muito menos proteger o credor. Este instituto não busca atender a interesses pessoais e individuais das partes, mas sim prestigiar a ordem pública quanto à finalidade de interesse público, contra o impasse de um conflito jurídico que pode gerar certa insegurança por seu caráter indefinido e protelatório.

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Clipping Jurídico

Mantida penhora sobre bem gravado por hipoteca

É plenamente viável a penhora incidente sobre bem gravado com ônus real de hi-poteca para satisfazer créditos de natureza trabalhista. Com esse entendimento, a 7ª Turma do TRT de Minas confirmou a decisão que manteve a penhora sobre imóvel dado à Petrobrás em garantia hipotecária pela empresa executada. A decisão foi baseada no voto do desembargador Fernando Luiz Gonçalves Rios Neto. O pedido da Petrobrás foi feito por meio de embargos de terceiro, instrumento previsto no art. 1.046 do CPC para socorrer aquele que não for parte no processo e, ainda as-sim, tiver os seus bens penhorados em processo judicial. Mas o juiz de 1º Grau não acatou a pretensão, o que foi confirmado em grau de recurso. No voto, o relator se referiu ao art. 30 da Lei nº 6.830/1980, segundo o qual responde pela dívida a totalidade dos bens e das rendas do devedor, de qualquer origem ou natureza, o seu espólio ou a sua massa, “inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula”. O dispositivo abre exceção unicamente aos bens e às rendas que a lei declarar absolutamente impenhoráveis, o que não era o caso. É que, conforme esclareceu o julgador, a garantia de impenhorabilidade decorrente da hipoteca não está contemplada no art. 649 do CPC, que lista as hipóteses de impenhorabilidade. Também foi aplicado ao caso o art. 449, § 1º, da CLT e o art. 186 do CTN, que atribuem privilégio especialíssimo ao crédito trabalhista, fazendo com que pre-fira a qualquer outro, inclusive os de cunho tributário. Na decisão, foi lembrado o entendimento predominante no TST, consagrado na Orientação Jurisprudencial nº 226 da SDI-1: “Diferentemente da cédula de crédito industrial garantida por alienação fiduciária, na cédula rural pignoratícia ou hipotecária o bem permanece sob o domínio do devedor (executado), não constituindo óbice à penhora na esfera trabalhista (DL 167/1967, art. 69; CLT arts. 10 e 30 e Lei nº 6.830/1980)”. Ainda conforme fundamentos do desembargador, a própria lei civil prevê a extinção da hipoteca nos casos de arrematação ou adjudicação (art. 1499, inciso VI, do Có-digo Civil), bastando, para isso, que o credor hipotecário, que não for parte na execução, seja notificado judicialmente (arts. 615, inciso II, 619, 686, V, e 698 do Código de Processo Civil c/c o art. 1.501 do Código Civil). Somente depois é que foi determinada a penhora do imóvel indicado pelo reclamante, sendo do conheci-mento do juízo que a executada não possui bens móveis desimpedidos, capazes de garantir a execução. Por tudo isso, a Turma de julgadores negou provimento ao recurso da Petrobrás, mantendo a penhora determinada pelo juiz da execução. (Conteúdo extraído do site do Tribunal Regional do Trabalho 3ª Região)

Credor pode recusar penhora de bem de difícil alienação

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a possibilidade de o cre-dor recusar a penhora do bem dado em garantia pignoratícia para insistir na pen-hora on-line de depósito em conta-corrente bancária. Por unanimidade, a Turma manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que acolheu justifica-tiva da massa falida do Banco Santos S/A para recusar a penhora de títulos de difícil liquidez ofertados pelo devedor. No caso julgado, o devedor ofereceu debêntures

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e duplicatas para saldar uma dívida de quase R$ 3 milhões contraída junto à ex-tinta instituição financeira. A massa falida recusou a penhora, sustentando que as debêntures são de titularidade de empresa falida e que os seus valores de face não correspondem à realidade. Também renunciou expressamente às duplicatas dadas em garantia em prol de penhora on-line. O TJSP acolheu os argumentos e determi-nou o bloqueio on-line do valor devido. O devedor recorreu ao STJ, alegando que os bens indicados à penhora são válidos e não podem ser recusados pelo credor. Em seu voto, o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a penhora em garantia pignoratícia disposta no art. 655, § 1º, do Código de Processo Civil foi instituída em benefício do credor, como forma de facilitar a realização do crédito; portanto, a preferência para a penhora do bem dado em garantia só pode ser invocada pelo credor, nunca pelo devedor. Para ele, aplicar a regra em be- nefício do devedor colocaria o credor pignoratício em situação inferior à do credor quirografário (credor de uma empresa falida que não possui nenhuma preferência para receber os seus créditos), pois este poderia penhorar diretamente em dinheiro, enquanto o outro somente poderia efetuar a penhora do bem dado em garantia. O credor pignoratício é aquele que tem preferência no recebimento da dívida em caso de inadimplemento ou descumprimento de obrigação assumida pelo devedor. Citando vários precedentes, Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a inversão do julgado demandaria o reexame de provas, o que é inviável em razão da Súmula nº 7. Além disso, concluiu o relator, ainda que não houvesse a rejeição do credor, a jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de recusa de ofício de bens de difícil alienação oferecidos à penhora. Seu voto foi acompanhado pelos demais ministros do colegiado. (Conteúdo extraído do site do Superior Tribunal de Justiça)

Bem de família do fiador em contrato de aluguel é penhorável

Em julgamento de recurso especial sob o rito dos repetitivos (art. 543-C do Código de Processo Civil), a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese de que é possível a penhora de bem de família de fiador apontado em contrato de lo-cação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990. De acordo com o dispositivo, a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. O colegiado, de forma unânime, seguiu a jurisprudência já firmada pelo STJ e também pelo Supremo Tribunal Federal (STF). “A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei nº 8.245/1991, que alterou o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão. A ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios foi ajuizada por um espólio. O juízo de primeiro grau acolheu o pedido e declarou rescindido o con-trato de locação, decretou o despejo e condenou todos os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos e os vincendos até a data da desocupação do imóvel. A sentença transitou em julgado, e o espólio iniciou o seu cumprimento, tendo sido penhorados imóveis dos fiadores, que apresentaram

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exceção de pré-executividade. Entre outras questões, sustentaram a inconstitucionalidade do art. 3º da Lei nº 8.009. O juízo, no entanto, rejeitou a alegação de im-penhorabilidade do bem de família em vista dos precedentes judiciais. Os fiadores recorreram, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) tornou insub-sistente a penhora que recaiu sobre um dos imóveis. “A pretensão de expropriação do imóvel residencial do fiador ganha maiores contornos de inadmissibilidade quando, em comparação com o direito posto ao devedor principal, percebe-se que a garantia negada ao garantidor é amplamente assegurada ao afiançado”, afirmou o Tribunal. Em seu voto, o ministro Salomão destacou que, conforme o art. 1º da Lei nº 8.009, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam os seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas no art. 3º da norma. “Infere-se, pois, que a legislação pátria, a par de estabelecer como regra a impossibilidade de se impor a penhora sobre bem imóvel destinado à moradia do indivíduo e de sua família, excetuou a hipótese do fiador em contrato de locação, permitindo que tal gravame seja lançado sobre o imóvel”, concluiu Salomão. Entretanto, o ministro ressaltou que há divergência na doutrina sobre o tema em discussão. De um lado, autores como José Rogério Cruz e Tucci e Carlyle Popp entendem que o bem de família do fiador não pode ser penhorado para satisfação de débito em con-trato de locação. Por outro lado e em conformidade com a jurisprudência do STJ e do STF, alguns doutrinadores, como Álvaro Villaça Azevedo, Alessandro Segalla e Araken de Assis, defendem ser legítima a penhora, com base no art. 3º da Lei nº 8.009. No caso julgado, a decisão do TJMS, ao considerar inválida a penhora sobre o bem de família de fiador de contrato locatício, contrariou o art. 3º e diver-giu do entendimento já pacificado no STJ e também no STF, razão pela qual foi reformada. (Conteúdo extraído do site do Superior Tribunal de Justiça)

Confirmada validade de retomada de imóvel do Incra por proprietário que não cumpriu regras de cessão

A Advocacia-Geral da União (AGU) e o Ministério Público Federal (MPF) confir-maram, na Justiça, a legalidade da restituição de terreno ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), localizado na Amazônia Legal, por assen-tado que descumpriu contrato de cessão da área. A Procuradoria-Regional Federal da 1ª Região (PRF1), a Procuradoria Federal no Estado de Rondônia (PF/RO) e a Procuradoria Federal Especializada junto ao Instituto (PF/Incra) informaram que o beneficiário deixou de cumprir as cláusulas legais que garantem que o imóvel deve retornar ao acervo patrimonial da autarquia caso o proprietário não pague as parce-las anuais e sucessivas. As unidades da AGU defenderam, ainda, que, de acordo com o previsto na cláusula sétima do contrato de cessão, a propriedade do imóvel foi extinta automaticamente com o descumprimento do pagamento. Ao acolher os argumentos apresentados pelos representantes da AGU e do MPF, a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) reconheceu que, diante da peculiar característica do imóvel, “merece provimento a apelação interposta, pois se cuida de área insuscetível de usucapião ou de transferência para o patrimônio privado


sem observância dos requisitos legais e contratuais”. (Conteúdo extraído do site da Advocacia-Geral da União)

Venda de imóvel anterior ao ajuizamento da ação não é fraude

A 7ª Câmara do TRT-15 negou provimento a agravo interposto por um exequente que alegou fraude à execução pela executada, uma empresa do ramo metalúr-gico que teria alienado um bem imóvel em data anterior à inclusão do sócio no polo passivo da execução. Segundo afirmou o reclamante, o sócio teria vendido à própria mãe o imóvel, em 30 de junho de 2005. O relator do acórdão, juiz convocado Marcelo Magalhães Rufino, não concordou com a tese do exequente e afirmou que, “a teor do disposto no art. 593, II, do CPC, a fraude à execução se verifica quando, à época da alienação do bem, já havia ação capaz de reduzir o devedor à insolvência”. O magistrado destacou que “a alienação de bem imóvel de propriedade do sócio da executada ocorrida em data anterior à sua inclusão no polo passivo da lide não pode ser considerada fraudulenta”. O acórdão ressaltou que o processo foi ajuizado em 27 de setembro de 2005, e não em 7 de junho de 2005, como alegado no agravo. O colegiado também salientou que “a venda do imóvel foi feita em 30 de junho de 2005, mediante escritura pública (antes até da propositura da presente demanda) e registrada em 4 de abril de 2007”. A decisão destacou que o sócio foi incluído no polo passivo da ação em 5 de março de 2009, “em razão da despersonalização jurídica da reclamada”. O acórdão afirmou também que, à época da venda do imóvel, o sócio executado “sequer constava do polo passivo da presente ação”, e, por isso, “a alienação de bem imóvel feita por ele em 30 de junho de 2005 (e registrada na matrícula no ano de 2007), ou seja, em data anterior à sua inclusão no polo passivo da lide, não pode ser considerada fraudulenta” (Processo 0075800-38.2005.5.15.0124). (Conteúdo extraído do site do Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região)

Isenção de imposto territorial rural sobre áreas de reserva legal depende de averbação na matrícula do imóvel

A 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) decidiu, por unanimi-dade, que as áreas de reserva legal necessitam ser averbadas à margem da matrícu-la do imóvel para que possa ter eficácia a isenção de Imposto Territorial Rural (ITR). A decisão reformou parcialmente sentença da 2ª Vara Federal de Dourados, no Mato Grosso do Sul, que, em um mandado de segurança, reconheceu a ilegalidade do lançamento do tributo em relação a áreas de preservação permanente e a áreas de reserva legal, julgando inexigível o respectivo crédito tributário. O mandado de segurança havia sido impetrado por uma proprietária rural contra ato da Receita Federal que não excluiu da base de cálculo do Imposto Territorial Rural as áreas cobertas por florestas classificadas como de “preservação permanente” e as áreas cobertas por florestas classificadas como “reserva legal” e procedeu ao lançamento do imposto, calculando-o sobre a área total do imóvel. A autora da ação argumen-tou que tais áreas não são tributáveis para efeito de cálculo do Imposto Territorial Rural, nos termos do art. 10 da Lei nº 9.393/1996, norma vigente à época do fato

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gerador (exercício de 2002). Alegou que tais áreas são consideradas de reserva legal e de preservação permanente somente pelo efeito da lei, não havendo que falar em exigência de averbação na matrícula imobiliária, para as reservas legais, ou de Ato Declaratório Ambiental (ADA), para as áreas de preservação permanente. Segundo o novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), é denominada reserva le-gal a área localizada no interior de uma propriedade, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa. Já as áreas de preservação permanente são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas, ou seja, estas possuem rígidos limites de exploração, enquanto aquela pode ser explorada com o manejo sustentável, nos limites estabelecidos em lei. Sobre o Ato Declaratório Ambiental relacionado às áreas de preservação permanente, a desembargadora federal Alda Basto, relatora do acórdão, reafirmou a sua desnecessidade, tendo em vista que a matéria já se encontra pacificada na jurisprudência. Porém, quanto à área de reserva legal e à isenção prevista no art. 2º, inciso II, a, da Lei nº 9.393/1996, ela declarou que “é imprescindível, para fazer jus a isenção do Imposto Territorial Rural, a averbação da área de reserva legal à margem da matrícula do imóvel”. Para fundamentar a sua decisão, ela citou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o assunto: “É pacífico nesta Corte o entendimento segundo o qual é inexigível, para as áreas de preservação permanente, a apresentação do Ato Declaratório Ambien-tal com vistas à isenção do ITR. Por outro lado, quando de trata de área de reserva legal, é imprescindível a sua averbação no respectivo registro imobiliário” (STJ, EDcl-AgRg-REsp 1315220/MG). Outro julgado do STJ reafirma a mesma posição: “Assim, se é certo que o incentivo à averbação impede a degradação do meio ambiente, também é verdade que ela é necessária para a auditoria da declaração do contribuinte, evitando-se a evasão fiscal. [...] Assim, a despeito de a prova da averbação da reserva legal ser dispensada no momento da declaração, ela não pode ser desconsiderada para a obtenção do benefício fiscal” (AgRg no Recurso Es-pecial nº 1.366.179/SC). A desembargadora citou ainda jurisprudência do próprio TRF3 sobre o assunto: “Para as áreas de reserva legal é obrigatória a averbação na matrícula do imóvel, exigência necessária para comprovar a área de preservação destinada à reserva legal, podendo-se saber, com exatidão, qual a parte do imóvel deve receber a proteção do art. 16, § 8º, do anterior Código Florestal, com vistas à proteção do meio ambiente” (TRF3. Ap-Reex 00145085720034036100). Assim, a desembargadora reformou parcialmente a sentença de primeiro grau para declarar a necessidade de averbação da reserva legal à margem da matrícula do imóvel para fins de isenção do ITR. (Conteúdo extraído do site do Tribunal Regional Federal da 3ª Região)


Impenhorabilidade do bem de família atinge o imóvel por inteiro

Os desembargadores que compõem a 3ª Câmara Cível, por unanimidade, deram provimento ao recurso interposto por O. S. C. em face de C. R. F. de M., nos termos do voto do relator. Conforme relatado nos autos, C. R. F. de M. moveu ação cum-primento de sentença contra o espólio de R. C., representado pela viúva O. S. C., a fim de receber honorários advocatícios no valor de R$ 9.594,38. Diante deste pedi-do, o juízo de 1º grau determinou a constrição de um imóvel para garantir o cum-primento da referida ação; no entanto, 50% do bem pertencem a O. S. C., viúva do devedor, que postulou pela inalienabilidade do bem, que, conforme disposto nos arts. 1º e 3º da Lei nº 8.009/1990, é caracterizado como bem de família. A autora contou que ela e o esposo, R. C., o adquiriram em 2008, e desde então reside no local com seus filhos. Frente aos argumentos apresentados, a juíza reconheceu a inalienabilidade do imóvel, mas manteve a penhora, determinando que, se futura-mente o bem deixar de figurar como de família, poderá ser levado à hasta pública, resguardada a parte pertencente a agravante (50%). Insatisfeita com a decisão, O. S. C. interpôs agravo de instrumento requerendo a declaração de impenhorabili-dade do bem, sob o argumento de que, por se tratar de bem de família e por seu caráter incindível, o imóvel deveria ser protegido em sua totalidade; caso con-trário, o núcleo familiar seria violado. Por fim, pediu que fosse declarada a im-penhorabilidade e cessem os efeitos da penhora que sobre ele subsistem. Respon-sável pela relatoria do processo, o desembargador Eduardo Machado Rocha votou pelo provimento do recurso, tendo como base o art. 648 do Código de Processo Civil, o qual determina: “Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis, assim como também a Lei nº 8.009/1990, cuja intenção é proteger o direito de propriedade dos que têm um só imóvel, do qual dependem para abrigar a família, deixando-o a salvo das dívidas até mesmo com o falecimento do proprietário devedor, desde que é claro tais obrigações não figurem dentre as exceções elencadas pela lei. [...] Aliás, o entendimento sufragado pela Corte Superior é no sentido de alcançar sempre a finalidade da Lei nº 8.009/1990, conferindo interpretação que busque atender aquele ideal, qual seja, o de assegurar o direito de moradia da família. E, por isso, ao ser reconhecida a qualidade de bem de família, ainda que se busque a proteção apenas da meação de um dos consortes, aquela Corte entende que tal garantia é estendida ao bem em sua inteireza”. (Con-teúdo extraído do site do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul)

Fechamento da Edição: 26�11�2014

Bibliografia Complementar

Recomendamos como sugestão de leitura complementar aos assuntos abordados nesta edição os seguintes conteúdos:

ARTIGOS DOUTRINÁRIOS

• BemdeFamílianoNovoCódigoCivileoRegistrodeImóveis Ademar Fioranelli Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

• DireitodePropriedade–ADefesadaPossepelaViaJudicialepelaForça Própria do Possuidor: uma Reflexão Jurídica sobre a Violência no Campo

Humberto Theodoro Júnior Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

• AOrigemdaPosse Waldir de Pinho Veloso Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

• ACauçãoemBensImóveisnaLeinº8.245/1991eseuAcessoaoRegistro de Imóveis

Erik Esswein Muller Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

• AExpressão“MaisOuMenos”noRegistroImobiliário João Pedro Lamana Paiva Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

• AEstatizaçãodosServiçosdeRegistrosdeImóveis Marcos Sousa e Silva Juris SÍNTESE ONLINE e SÍNTESENET disponíveis em: online.sintese.com

Índice Alfabético e Remissivo

Índice por Assunto Especial

DOUTRINA

Assunto

RegistRo de imóveis

•Averbação da Execução no Registro Imobiliá-rio (Magno Federici Gomes) ..................................9

•Procedimento de Retificação no Registro de Imóveis após Dez Anos de Alteração Legislativa(Adriana Kalinoski Castilhos) ...............................26

•Retificação Extrajudicial do Registro de Imó-veis: Análise dos Artigos 212 a 214 da Lei nº 6.015/1973 (Daniela Fernanda Maciel Aparício) ............................................................................40

Autor

adRiana KainosKi castilhos

•Procedimento de Retificação no Registro de Imóveis após Dez Anos de Alteração Legislativa ............................................................................26

daniela FeRnanda maciel apaRício

•Retificação Extrajudicial do Registro de Imó-veis: Análise dos Artigos 212 a 214 da Leinº 6.015/1973 ......................................................40

magno FedeRici gomes

•Averbação da Execução no Registro Imobiliário ..............................................................................9

ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA

RegistRo

•Processual civil – Agravo regimental no agravo em recurso especial – Violação do art. 535 do CPC – Inexistência – Legitimidade de possuidor de título sem registro para a defesa da posse de imóvel – Súmula nº 84/STJ – Consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte – Súmula nº 83/STJ – Deficiência na fun-damentação recursal – Súmula nº 284/STF – Agravo não provido (STJ) ...........................1730, 70

EMENTÁRIO

Assunto

RegistRo

•Ação anulatória – arrematação de imóvel em hasta pública – registro imobiliário – terceiro ..................................................................1731, 78

•Alienação de bens – protesto – averbação no re-gistro imobiliário .......................................1732, 78

•Fraude à execução – alienação na pendência de ação monitória – inexistência de inscrição de penhora – registro imobiliário – inocorrência ..................................................................1733, 78

•Posse – ação de reintegração – loteamento – re-gistro imobiliário – desnecessidade ............1734, 79

•Promessa de compra e venda de imóvel – pro-mitente comprador e promitente vendedor – le-gitimidade passiva ....................................1735, 80

•Registro de imóveis – separação de cônjuges – partilha – aditamento – bens decorrentes de he-rança – registro prévio ...............................1736, 80

•Registro imobiliário – adquirente – boa-fé – ho-norários de advogado – cabimento – responsa-bilidade .....................................................1737, 80

•Registro imobiliário – compra e venda – ação ordinária – cancelamento .........................1738, 81

•Registro imobiliário – cotas condominiais – ação de cobrança – legitimidade passiva – vincu-lação .........................................................1739, 81

•Registro imobiliário – impugnação de procedi-mento administrativo – decadência ...........1740, 81

•Registro público de imóveis – escritura de ven-da e compra – inserção unilateral de dados –princípio da especialidade – ofensa ...........1741, 82

•Usucapião – certidão de registro do imóvel – ausência ....................................................1742, 82

Índice Geral

DOUTRINA

Assunto

condomínio

•O Crédito Condominial e Sua Inclusão no Rol dos Títulos Executivos Extrajudiciais pelo Novo Código de Processo Civil (SabrinaBerardocco) .........................................................88

imóvel

•Cautelas na Compra de Imóveis: nada muda com a Medida Provisória nº 656, de 7 de Ou-tubro de 2014 (Luiz Antonio Scavone Junior) ............................................................................83

Autor

luiz antonio scavone JunioR

•Cautelas na Compra de Imóveis. Nada Muda com a Medida Provisória nº 656, de 7 de Ou-tubro de 2014 ......................................................83

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO ��241 sabRina beRaRdocco

•O Crédito Condominial e Sua Inclusão no Rol dos Títulos Executivos Extrajudiciais pelo Novo Código de Processo Civil .....................................88

ESTUDOS JURÍDICOS

Assunto

bem de Família

•Penhorabilidade do Bem de Família Suntuoso: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do Credor (Adriane Medianeira Toaldo e Bibiana Lorenzoni Sauthier) ...............................215

Autor

adRiane medianeiRa toaldo

•Penhorabilidade do Bem de Família Suntuo-so: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do Credor ........................................215

bibiana loRenzoni sauthieR

•Penhorabilidade do Bem de Família Suntuo-so: Garantia do Direito à Moradia x Satisfação do Direito do Credor ........................................215

ACÓRDÃO NA ÍNTEGRA

aRRematação

•Apelação cível – Embargos à arrematação – Ale-gação de arrematação por preço vil – Inexistên-cia – Imóvel arrematado por valor superior ao valor de avaliação – Não impugnação do valor obtido em avaliação – Preclusão da matéria – Hipóteses do art. 694, § 1º, CPC não demons-tradas – Presume-se vil a arrematação por valor equivalente a 50% do valor da atualização – Precedentes do STJ – Não demonstração de dis-paridade entre valor de arrematação e valor demercado – Recurso improvido (TJPR) .......1748, 161

compRa e venda

•Civil – Processual civil – Contrato de promessa de compra e venda de parcela de gleba rural não desmembrada – Ausência de matrícula in-dividualizada – Ação de adjudicação compul-sória – Impossibilidade jurídica do registro do título – Carência de ação declarada – Recursonão provido (STJ) .....................................1745, 140

condomínio

•Direito civil – Condomínio – Obrigação de fa-zer – Eventual ofensa reflexa não viabiliza o manejo do recurso extraordinário – Art. 102 da lei maior – Acórdão recorrido publicado em21.02.2006 (STF) .....................................1743, 129

coRRetagem

•Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega de obra imobiliária. Indenização, reparação de perdas e danos e restituição de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária (TJSP) ................................................................1751, 178

despeJo

•Agravo de instrumento – Ação de despejo – Imóvel comercial – Contrato verbal – Prazo in-determinado – Denúncia vazia – Possibilidade(TJGO) .....................................................1747, 155

diReito de vizinhança

•Direito Civil. Direito de vizinhança. Limitação ao direito de propriedade. Ruídos. Parte autora que requer a condenação da parte ré a limitar suas atividades empresariais ao período diurno e a repará-la moralmente. Sentença de parcial procedência. Irresignação de ambas as partes. Preliminar de nulidade por error in procedendo(TJRJ) ........................................................1749, 166

iptu

•Embargos à execução fiscal – IPTU – INSS – Imunidade tributária recíproca – Art. 150, VI, a, da CRFB/1988 – Vinculação dos imóveis à finalidade institucional da autarquia – Presun-ção – Aluguéis destinados à seguridade social por força do art. 61 da Lei nº 8.212/1991 – Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo (TCDL) – Constitu-cionalidade (TRF 2ª R.) ............................1746, 148

loteamento

•Apelação cível – Promessa de compra e venda – Ação cominatória – Regularização de imóvel em loteamento – Inúmeras pendências envol-vendo o bem – Ausência de interesse processual – Sentença mantida (TJRS) ......................1750, 172

usucapião

•Recurso especial – Embargos de terceiros – Aquisição de bem imóvel de herdeiro – Aliena-ção por instrumento particular de compra e ven-da lavrado antes da partilha de bens nos autos de ação de inventário – Alegação de usucapião urbana – Ausência de demonstração dos requisi-tos – Apelo nobre ajuizado apenas com base na alínea c do permissivo constitucional – Dissídiojurisprudencial não configurado (STJ) ......1744, 134

EMENTÁRIO

ação pauliana

•Ação pauliana – doação fraudulenta – filha ca-paz de levar o doador à insolvência – proteção legal – não incidência .............................1752, 186

242 ��RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO

•Ação pauliana – violação do direito à meação – partilha dissimulada – alienação fictícia dopatrimônio – preço vil – via própria .........1753, 186

adJudicação compulsóRia

•Adjudicação compulsória – contrato de com-pra e venda não registrado – prescrição – ocor-rência ......................................................1754, 186

alienação FiduciáRia

•Alienação fiduciária – propriedade do imóvel – consolidação – taxa pela ocupação indevida – – posse injusta – compensação ...............1755, 186

comissão de coRRetagem

•Comissão de corretagem – exclusividade do negócio – ausência – suposto contrato verbal – comissão indevida ..................................1756, 187

•Comissão de corretagem – imóvel novo – aqui-sição – fornecedores – solidariedade – transfe-rência do ônus ao consumidor – abusividade ................................................................1757, 187

compRomisso de compRa e venda

•Compromisso de compra e venda de imóvel – inadimplemento – mora ex re – desnecessidade ................................................................1758, 187

condomínio

•Condomínio – despesas anteriores à imissão na posse – responsabilidade – obrigação propterrem ..........................................................1759, 188

•Condomínio – rateio de despesas processuais –interesse comum .....................................1760, 189

consóRcio

•Consórcio imobiliário – cotas – desclassifica-ção – avaliação do imóvel inferior ao valor do crédito – administradora – outra possibilidade –não apresentação ....................................1761, 189

contRato

•Contrato de compra e venda – previsão de mais de uma vaga de garagem – registro imo-biliário – previsão de apenas uma vaga – preva-lência .....................................................1762, 189

•Contrato de mútuo imobiliário – saldo deve-dor residual – quitação – cláusula do FCVS – não cobertura – mutuário – responsabilidade ................................................................1763, 189

desapRopRiação

•Desapropriação – apossamento – propriedade particular – construção pública – município –indenização – possibilidade .....................1764, 190

•Desapropriação – cumprimento de sentença –pedido de nova avaliação do bem ..........1765, 191

•Desapropriação – reforma agrária – execução – fixação de prazo razoável para emissão de tí-tulos da dívida agrária .............................1766, 191

•Desapropriação – reforma agrária – laudo pe-ricial – produtividade – divergência – descon-figuração .................................................1767, 191

•Desapropriação – valor indenizatório – valor de corretagem – abatimento – impossibilidade ................................................................1768, 193

diReito de vizinhança

•Direito de vizinhança – imóvel superior – es-coamento da água – indenização devida .. 1769, 193

dívida RuRal

•Dívida rural – alongamento – art. 14 da Lei nº 4.829/1965 – requisitos legais – não preen-chimento .................................................1770, 193

doação

•Doação – imóvel à filha – não configuração de fraude à execução – bem de família – im-penhorabilidade ......................................1771, 194

execução

•Execução de título extrajudicial – penhora de bem de família – hipoteca .......................1772, 194

• Execução – hipoteca – obrigação de fazer . 1773, 194

Financiamento

•Financiamento imobiliário – agente financiador – escrituração e habite-se – responsabilidade – ausência – novação contratual – impossibili-dade ........................................................1774, 195

hipoteca

•Hipoteca – execução – contrato imobiliário – acordo na esfera administrativa – não cumpri-mento ......................................................1775, 195

imóvel

• Imóvel – bem adquirido em hasta pública – cor-tes de árvores – proprietário anterior – falta de licenciamento – dano ambiental – possibilidade ................................................................1776, 196

incoRpoRação imobiliáRia

• Incorporação imobiliária – atraso na entrega – rescisão contratual – culpa da ré – valores pagos– retenção – impossibilidade ..................1777, 197

• Incorporação imobiliária – atraso na entrega do imóvel – lucros cessantes – termo final – danomoral – não configuração ........................1778, 197

• Incorporação imobiliária – entrega da obra – atraso – previsão de entrega somente 12 meses

RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO ��243 após a obtenção do financiamento – abusivi-dade ........................................................1779, 198

• Incorporação imobiliária – imóvel adquirido na planta – atraso na entrega – prorrogação de prazo – aditamento contratual – validade ................................................................1780, 198

• Incorporação imobiliária – venda de unidades autônomas – registro antes da lavratura da es-critura pública – necessidade – irregularidade ................................................................1781, 198

inteRdito possessóRio

• Interdito possessório – reintegração de posse – conexão – julgamento simultâneo – possibili-dade ........................................................1782, 199

iptu

• IPTU – imóvel vago ou locado – imunidade – universidade pública – natureza jurídica deautarquia – alcance .................................1783, 200

• IPTU – propriedade – características rurais – nãoincidência ................................................1784, 201

locação

•Locação – imóvel comercial – posto de combus-tíveis – multa compensatória – valor excessivoe abusivo – redução – necessidade ..........1785, 202

nunciação de obRa nova

•Nunciação de obra nova – condômino – cer-ca – construção – coproprietários – anuência –ausência – ato abusivo – caracterização ... 1786, 202

posse

•Posse – ação de manutenção – servidão admi-nistrativa – construção irregular – liminar – de-molição – caráter irreversível ...................1787, 202

•Posse – imissão – arrematação extrajudicial –propriedade – prova ...............................1788, 202

•Posse – imissão – certidão – cartório de re-gistro de imóveis – ITBI – pagamento devido ................................................................1789, 203

•Posse – imissão – construção de muro – autori-zação – ausência .....................................1790, 203

•Posse – imissão – contrato de financiamento – alienação em hasta pública – adquirente –faculdade .................................................1791, 203

•Posse – imissão – justiça estadual – competência ................................................................1792, 203

pRomessa de compRa e venda

•Promessa de compra e venda – cartório de re-gistro de imóveis – recusa – vício contratual – existência ...............................................1793, 204

•Promessa de compra e venda – imóvel rural – não concretizada – venda ulterior – interven-ção do corretor – ausência – corretagem inde-vida .........................................................1794, 204

pRopRiedade

•Propriedade – união estável – posse – manu-tenção – cabimento .................................1795, 205

RegistRo

•Registro de imóveis – endereço – divergên-cia – danos materiais – indenização – desca-bimento ..................................................1796, 205

•Registro de imóveis – má-fé do adquirente –inocorrência ...........................................1797, 205

ReintegRação de posse

•Reintegração de posse – ação individual – Mi-nistério Público – intervenção – desnecessi-dade ........................................................1798, 205

•Reintegração de posse – comodato verbal – rea- lização – desocupação – notificação – possibi-lidade ......................................................1799, 206

•Reintegração de posse – contrato de comoda-to – bem – cessão – esbulho – comprovação ................................................................1800, 207

sFh

•SFH – ação de revisão contratual – dívida – sistema de amortização crescente – adoção – novação ..................................................1801, 207

•SFH – ausência de débito – admissibilidade – ne-gativa de prestação jurisdicional ..............1802, 207

•SFH – legitimidade ativa do cessionário – cessão de direitos ................................................1803, 208

•SFH – refinanciamento – saldo devedor – cláu-sula de saldo residual – onerosidade excessi-va – não configuração ............................1804, 208

• SFH – seguro habitacional – competência . 1805, 208

usucapião

•Usucapião especial – imóvel urbano financiado pelo SFH – aquisição da propriedade – requisi-tos legais – inexistência ..........................1806, 208

•Usucapião – interposição de apelação – em-bargos de declaração – ausência de posteriorratificação ..............................................1807, 1209

•Usucapião – requisitos – reexame de prova ................................................................1808, 214

CLIPPING JURÍDICO

•Bem de família do fiador em contrato de alu-guel é penhorável ..............................................234

244 ��RDI Nº 24 – Nov-Dez/2014 – ÍNDICE ALFABÉTICO E REMISSIVO

•Confirmada validade de retomada de imóvel do Incra por proprietário que não cumpriu re-gras de cessão ....................................................235

•Credor pode recusar penhora de bem de difícilalienação ...........................................................233

• Impenhorabilidade do bem de família atinge oimóvel por inteiro ..............................................238

• Isenção de imposto territorial rural sobre áreas de reserva legal depende de averbação na ma-trícula do imóvel ...............................................236

•Mantida penhora sobre bem gravado por hipo-teca ...................................................................233

•Venda de imóvel anterior ao ajuizamento daação não é fraude ..............................................236

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