ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis

1. Introduo

O Cdigo Tributrio Nacional trata de um nico imposto de transmisso, de competncia estadual, incidente exclusivamente sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a ele relativos (arts.35 a 42). Entretanto, com a Constituio Federal de 1988, foi prevista a diviso do imposto de transmisso, um de competncia estadual (ITCMD) e outro de competncia municipal (ITBI).Visando evitar conflitos entre Estados e respectivos Municpios a atual atribuio constitucional de competncias precisa. Neste caso tem-se que, se a transmisso causa mortis incide o ITCMD, se inter vivos verifica-se a onerosidade do ato ou a gratuidade do mesmo, em caso de doao. No primeiro caso, incide o ITBI; no segundo o ITCMD. Em ambas as hipteses a tributao tem finalidade fiscal.

1.1 Conceito

um imposto de competncia dos Municpios, que incide sobre operaes de transmisso de bens imveis entre vivos (Inter Vivos). Tem sua fonte no art. 156, II, CF/88:

Art. 156. Compete aos Municpios instituir impostos sobre:II. transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio.

Convm observar que o CTN foi editado sob a gide da Constituio de 1946 e suas emendas, poca em que estava vigente o ITBI unificado com o Imposto de TransmissoCausa Mortis. Por esta razo, os arts. 35 a 42 tratam dos dois impostos simultaneamente, cabendo ao intrprete identificar os dispositivos que se referem a um e a outro imposto. Desta maneira, faz-se certo dizer que o ITBI o imposto sobre a transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio.Em termos de legislao ordinria., o ITBI, sendo da competncia dos Municpios, tem legislao prpria para cada um deles.

1.2 Evoluo Histrica

O Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis foi institudo, no Direito Brasileiro, com o Alvar n 3 de Junho de 1809, com a denominao de SISA. Com essa denominao, o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis conhecido vulgarmente. A competncia desse imposto era dos Estados e englobava o inter vivos e causa mortis.O Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis foi dividido, com a Constituio de 1934: surgiu o Imposto sobre Transmisso inter vivos e o Imposto sobre Transmisso causa mortis. Continuam os impostos de competncia dos Estados. No houve mudanas significativas com o advento da Constituio Federal de 1946.A Emenda Constitucional n 5 de 1961, dividiu a competncia do Inter Vivos e do causa mortis. O inter vivos passou a ser de competncia dos Municpios e o causa mortis continuou de competncia dos Estados. O inter vivos e o causa mortis foram novamente unificados em um s imposto, com competncia dos Estados, com a Emenda Constitucional n 18 de 1965.Com a promulgao da Carta Magna de 1988, os impostos inter vivos e causa mortis tornaramse impostos independentes: o inter vivos de competncia dos Municpios e o causa mortis de competncia dos Estados.

2. Competncia e Sujeito ativo

Esse imposto tambm conhecido como ITIV ou sisa (posse) competncia do Municpio da situao do bem, isto , comprovado pela prpria Carta Magna, no art. 156, II e tambm no art.156, 2, II.Como j foi dito, antes da CF/88 o ITBI era tributo estadual. Dessa forma, o CTN disponha que: O imposto, de competncia dos Estados, sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador (...). A atual Carta Magna veio para superar e alterar este dispositivo do CTN. Hoje em dia, o que se tem uma diviso do antigo ITBI estadual (ITBI municipal e o ITCMD estadual), fazendo com que o imposto como ideado no CTN no mais existe. Assim, superando este art. 35 do CTN, a transmisso inter vivos e de carter oneroso de bens imveis passou a ser exclusividade da competncia dos Municpios. Com isso a CF/88 deixa como competncia dos Estados e do DF somente transmisso causa mortis e por doao (art.155, I).

3. Sujeito passivo sujeito passivo qualquer uma das partes da operao tributria de transmisso de bem imvel (tanto o transmissvel quanto o adquirente). Isto visto no CTN, artigo 42: Contribuinte do imposto qualquer das partes na operao tributria, como dispuser a lei. O que se v na maioria dos casos o sujeito passivo sendo o adquirente do bem. No entanto, o prprio CTN prev a situao de, no caso de impossibilidade de exigncia do compromisso da obrigao principal pelo contribuinte, responda pelos atos em que intervir ou pela omisso de que for responsvel o tabelio, escrivo e demais serventurios de ofcio, respondendo, assim, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razo do seu ofcio. (Art. 134, VI, CTN).

4. Fato geradorA transmisso inter vivos a qualquer ttulo, por ato oneroso ( e no gratuito), de bens imveis (e no mveis), por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos sua aquisio, conforme dispe o art. 156, II da CF e art. 35 do CTN. Assim, fica fcil notar que so quatro os possveis fatos geradores do ITBI:a) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de bens imveis por naturezab) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de bens imveis por acesso fsicac) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantiad) Cesso (onerosa) de direitos relativos aquisio de bens imveis

Pela definio do fato gerador do ITBI possvel ver quatro caractersticas fundamentais do fato gerador. A primeira delas a onerosidade, j que h e deve haver- nexo de causalidade que uma os contratantes (empobrecimento e enriquecimento patrimonial). Assim, a propriedade adquirida por usucapio no gera a incidncia de ITBI, j que no h onerosidade, inexistindo reciprocidade de prestaes econmicas. O mesmo ocorre na desapropriao. Por outro lado, o STJ vem defendendo que a arrematao judicial de bem imvel em leilo pblico ser considerada fato gerador do ITBI. Isto porque o art. 130 do CTN, diz que dever o ITBI incidir nos casos de responsabilidade por sucesso imobiliria. No h que confundir este tipo de arrematao com a arrematao judicial fora do contexto da hasta pblica j que esta se assemelha ao usucapio. Tambm no incidir o imposto na diviso de patrimnio pela metade, por razo de partilha em dissoluo de sociedade conjugal, j que ocorrer somente a partilha dos bens.A segunda caracterstica do fato gerador do ITBI o bem imvel por natureza versus bem imvel por acesso fsica. So bens imveis o solo e tudo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Assim, o ITBI incide tanto sobre imveis por natureza quanto os imveis por acesso fsica. H discusso doutrinria acerca da possibilidade de o ITBI incidir sobre imveis por acesso intelectual. Hugo de Brito Machado defende que no incidir, j que a transmisso da propriedade deles no se encontra no mbito constitucional do imposto, assim, no pode ser pelo mesmo atingido.A terceira caracterstica o direito real sobre bens imveis. O Cdigo Civil de 2002 enumera os direitos reais sobre os bens imveis: propriedade, superfcie, servides, o usufruto, uso, habitaes, direito do promitente comprador do imvel, o penhor, a hipoteca e anticrese (estas trs ltimas no se ligam ao fato gerador do ITBI por serem direitos de garantia).Por fim, a ltima caracterstica do fato gerador a acesso de direitos, sendo estes aqueles atos que podem levar a pessoa que recebe direitos de aquisio do imvel, equivalendo, portanto, prpria transmisso do bem. No entanto, a simples promessa de cesso de direitos aquisio de imveis no configura fato gerador do ITBI.H no fato gerador o plano espacial (territrio do Municpio da situao do bem - art.156, II, e 2, II, CF/88) e o plano temporal (momento de transmisso patrimonial ou de cesso de direitos art.156, CF e art.35, CTN) do fato gerador do ITBI.

5. Base de clculoEntende-se como base de clculo o valor venal dos bens imveis transmitidos ou direitos reais cedidos, conforme dispe o art.38 do CTN. irrelevante o preo de venda constante na escritura, s importando o valor de mercado, as condies normais de mercado.Mas o que vem a ser valor venal?Existe uma grande gama de interpretaes controversas sobre o que o valor venal do imvel. Alguns Municpios simplesmente atribuem um valor arbitrrio tambm utilizado para o clculo do IPTU -, sem qualquer critrio lgico. O mais correto dizer que o valor venal do imvel o seu valor de mercado, e, portanto, no poder ser arbitrado pelo Municpio. Bruno Mattos e Silva (2003) diz que:

Em princpio, valor venal o valor do imvel no mercado. No necessariamente, o preo de venda do imvel.

Portanto, o valor declarado na Escritura de Compra e Venda, tambm poder ser utilizado como base de clculo do ITBI, se setor de arrecadao do Municpio o aceitar como valor de mercado do imvel. O que nunca poder ocorrer o adquirente declarar um determinado valor na escritura e recolher o imposto sobre um valor abaixo desse valor.

6. Alquotas

Alguns municpios adotam as chamadas alquotas progressivas. A Alquota Progressiva aquela que varia de acordo com o valor de mercado do imvel. Portanto, se o imvel tem um valor de mercado mais elevado, a alquota que incidir sobre esse imvel ser maior do que aquela que incidir sobre o valor de um imvel com valor menor. Porm, o Supremo Tribunal Federal, em decises majoritrias, tem considerado a alquota progressiva inconstitucional, devendo a alquota ser cobrada em valor fixo e mnimo. (MATTOS E SILVA, 2003: 167-168). Assim, a smula 656 do STF diz que inconstitucional a lei que estabelece alquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imvel.

7. ITBI e imunidades

Segundo o art.156, 2, CF/88, no incidir sobre a transmisso de bens incorporados ao patrimnio da posse jurdica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locao de bens imveis ou arrendamento mercantil.No artigo 184, 5, CF/88 fica claro que nas operaes de transferncia para reforma agrria no haver a possibilidade de incidir o ITBI. O STF vem dizendo que isto uma ntida imunidade, uma falsa iseno.

8. Lanamento

O ITBI lanado por declarao, visto que a autoridade administrativa constitui o crdito tributrio com base em informaes prestadas pelo prprio sujeito passivo ou por terceiro. Caso o sujeito passivo se omita em seu dever se prestar informao o lanamento do tributo poder ser feito de ofcio, respeitado o prazo decadencial.

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