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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 02ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL
XI – PINHEIROS DA CAPITAL - SP
PROCESSO : Nº 1012705-53.2018.8.26.0011
CARTÓRIO : 02º OFÍCIO
AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS
CONDOMINIAIS
REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GIORDANA
REQUERIDO : RENATO SOLANO PEREIRA
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL
Localização: Apartamento nº. 101, localizado no 10º / 11º andar do
Condomínio Edifício Giordana, situado à Rua Senador Cesar
Lacerda Vergueiro, 418, Vila Madalena, Zona Oeste no 39º.
Subdistrito – Vila Madalena, do Município de São Paulo, SP;
Data da Avaliação: Julho de 2.019
Valor de mercado do apartamento para venda:
Va = R$ 3.474.000,00 (três milhões quatrocentos e setenta e quatro mil reais)
Valor de mercado da vaga para venda:
Vvaga = R$ 248.000,00
(duzentos e quarenta e oito mil reais)
Ou, Valor do Apartamento (Va) + Valor da vaga (Vvaga)
(Va) + (Vvaga) = 3.722.000,00
(três milhões setecentos e vinte e dois mil reais)
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Objetiva a presente perícia a vistoria de 01(um) apartamento situado no Município de
São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –
DESPESAS CONDOMINIAIS.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
Apartamento nº. 101, localizado no 10º / 11º andar do
Condomínio Edifício Giordana, situado à Rua Senador Cesar Lacerda
Vergueiro, 418, Vila Madalena, Zona Oeste no 39º. Subdistrito – Vila
Madalena, do Município de São Paulo, SP;
2. Planta Genérica de Valores
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando encontra-se no Setor 081, Quadra 352, e Índice Fiscal 2.274,00
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4. Zoneamento
Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-
se em PI - Zona de Média Densidade – 3a .
5. Ilustração fotográfica externa
Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando
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Vista da Rua Sen. Cesar Lacerda Vergueiro, que lhe dá acesso
6. Melhoramentos Públicos
Todos os convencionais
7. Topografia
A topografia apresenta-se plana.
8. Características do Solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
9. Fração Ideal do Terreno
A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 6.712 (fls. 33)
é de 14,932561 %.
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10. Características do Prédio
Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Fino.
Estrutura: Concreto armado
Revestimento Externo: Pastilha Cerâmica / Cimento Polido / Pintura Látex.
Pavimentos: 11 (onze) andares
Subsolos 01 (um) subsolo
Elevadores 02 (dois) elevadores, social e de serviço
Apartamentos / andar: 01 (um)
Estado da Edificação: Regular (c)
Dispositivos de segurança: Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e
cerca elétrica
Dispositivos de Lazer: Salão de festas e playground
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11. Características do apartamento
Piso: Mármore / Granito / Cerâmico
Revestimento
Interno
Argamassa fina com pintura látex / azulejos /
pastilhas cerâmica
Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.
Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante.
Compartimentos Sala de estar, sala de jantar, escritório, lavabo, 03 suítes,
copa, cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de
funcionário, deposito no subsolo.
Vagas de garagem 04(quatro) vagas ( n.º 101)
Idade Estimada: 44 (quarenta e quatro) anos.
Estado da
Edificação.:
Reparo simples (e).
Área Construída: Útil: 557,2300m2 Comum: 228,1610 m2 Total: 785,3910 m2
Observações: 1. Área útil, comum e total do apartamento é resultado de
consulta à Matrícula Nº. 6.712 (fls. 33).
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12. Ilustração fotográfica interna do Condomínio Edifício Giordana
Cond. Edif. Giordana
Salão de festa Playground
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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 101.
Hall de entrada Terraço
Lavabo Escritório
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Sala de estar / jantar e escada de acesso a cobertura
Copa Cozinha
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Área de serviço
Dormitório e banheiro funcionário
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Suíte I
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Suíte Master
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Hall de entrada da cobertura Sala I
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Deposito no subsolo
Vaga n.º 101
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério Adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme
recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP –
2.011.
Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o
Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média
Aritmética Saneada (Anexo III).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto
entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
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2. Valor Unitário Básico (Vu)
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de julho de 2.019, é de:
Vu = R$ 7.124,49/m2
3. Valor do Apartamento (Va)
Va = Vu x Ac
Ac = Área homogeneizada – Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 Ac = 487,6200 m² + 00,0000m² / 2 Ac = 487,6200 m² Va = 7.124,49 x 487,6200 m²
Va = R$ 3.474.043,81
Ou, em números redondos,
Va = R$ 3.474.000,00
(três milhões quatrocentos e setenta e quatro mil reais)
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4. Valor da vaga (Vvaga)
O valor da vaga (Vvaga) é obtido na razão de 50% do Vu, conforme expressão a
seguir.
Vvaga = (Vu / 2) x área útil da vaga para um veículo.
Vvaga = (3.562,24) x 69,6100 m² conforme à matricula 6.712 (fls. 33)
Vvaga = R$ 247.967,52
Ou, em números redondos,
Vvaga = R$ 248.000,00
(duzentos e quarenta e oito mil reais)
Ou, Valor do apartamento (Va) + Valor da vaga (Vvaga)
(Va) + (Vvaga) = 3.722.000,00
(três milhões setecentos e vinte e dois mil reais)
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 20 (vinte) folhas, digitadas de um só lado, todas elas
rubricadas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 04 (quatro) anexos.
São Paulo, 01 de julho de 2.019
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. FATOR OFERTA (Ff)
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.
2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento
comparativo (IFe).
3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real
dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
5. FATOR ATUALIZAÇÃO
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos
no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que
se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no
processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados
obtidos nas avaliações, (anexo III)
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação Paradigma
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento
Padrão: Fino (3,066)
Área útil homogeneizada: 487,6200 m2
Nº de fatores utilizados: 4 (quatro)
Idade Estimada: 44 (quarenta e quatro) anos
Vida referencial: 50 (cinqüenta) anos
Estado da Edificação: Reparo simples (e)
Foc: 0,314
Índice fiscal 2.274,00
Data-base Julho de 2.019
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ANEXO III – MÉDIA ARITIMÉTICA SANEADA
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fls. 145
VALOR UNITÁRIO
Vu = R$ 7.124,49
(sete mil cento e vinte e quatro reais e quarenta e nove centavos)
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fls. 146
ANEXO IV – CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO
IMÓVEL – IPTU 2.019
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