L U AA O U DD O D EE A VV ÇAA LL II A Ç ÃÃ OO · NBR 14653-2. NUMERO DE DADOS OBTIDOS Levantado...

EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA

LL AA UU DD OO

DD EE

AA VV AA LL II AA ÇÇ ÃÃ OO QQUUAADDRROO RREESSUUMMOO DDEE CCAAPPAA

CLIENTES

Organização Educacional Expoente Ltda. CNPJ: 80.531.015 / 0001-15

Ane Class – Participações e Adm. De Bens Ltda. CNPJ: 06.216.633 / 0001-18

OBJETO: Avaliação de imóveis, veículos, móveis e equipamentos educacionais.

Endereço: Dr. Pedro Augusto Menna Barreto Monclaro, nº. 41, Bairro Água

Verde, Curitiba - PR, CEP: 80250-040

RESUMO DA AVALIAÇÃO

Valor do Imóvel:...................................................R$ 11.850.000,00

Valor dos Veículos e Equipamentos.................R$ 2.320.000,00 ________________________

Valor Total Do Imobilizado:..............................R$ 14.170.000,00

Junho / 2.010

EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA 2

São Paulo: Rua Araucária nº. 459 – Fone 11 – 2592-1611 - CEP: 02338-010 -SP E-mail: [email protected]

III ––– CCCOOONNNSSSIIIDDDEEERRRAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS IIINNNIIICCCIIIAAAIIISSS

O presente laudo tem por finalidade a avaliação dos imóveis, veículo e

equipamentos educacionais da contratante, com intuito de atualizar o valor

total dos imobilizados.

Esse laudo foi redigido seguindo rigidamente as recomendações das normas

técnicas da ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.

Os requisitos mínimos iniciais são especificados a seguir:

INTERESSADO - SOLICITANTE

Organização Educacional Expoente Ltda. FINALIDADE Avaliação Patrimonial OBJETIVO

Informação do valor de venda de mercado de todo o imobilizado. IMÓVEL Edifícios Comercial com características para finalidade educacional. OUTROS IMOBILIZADOS

Veículos e Equipamentos Educacionais. PROPRITÁRIO A contratante DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA IPTU e Plantas Arquitetônicas do Imóvel.



IIIIII ––– AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÃÃÃOOO DDDOOO IIIMMMÓÓÓVVVEEELLL

Vistoria realizada em: 10 / 06 / 2010.

II. 1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

ENDEREÇO

Rua Dr. Pedro Augusto Menna Barreto Monclaro nº. 425 BAIRRO:

Água Verde

CIDADE:

Curitiba

ESTADO:

PR

OBSERVAÇÃO

ZONA DE USO: Misto

II.2 – CONTEXTOS IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL

O local onde se posiciona o avaliando, constitui-se de um bairro de uso misto,

com ocupação de imóveis residenciais de alto padrão e imóveis utilizados

para atividades de prestação de serviço. Distando aproximadamente 1 km do

centro da cidade.

Em caráter genérico, o bairro em estudo apresenta topografia pouco ondulada e o

solo é seco e firme, com tendência de mercado é estável.

Predominantemente a região conta com a seguinte infra-estrutura urbana:

Água Gás Luz Ilum. Pública Telefone

Pavimentação Sistema água pluvial



II. 3 – CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

II. 3.1 – CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO

Trata-se de um edifício em concreto armado, construído para atividade

educacional, que se encontra ocupado pela empresa contratante.

II. 3.2 – O TERRENO

Atendendo ao disposto em 7.3.2 da NBR 14.653-2, vem:

LOCALIZAÇÃO

Meio de quadra Esquina Outro (possui duas frentes)

A segunda frente está para a Rua Almirante Gonçalves.

UTILIZAÇÃO ATUAL

Residencial Comercial Industrial Outro (.....)

A presente utilização em relação à vocação do entorno é: Adequado Inadequado

INFRA-ESTRUTURA – SERVIÇOS PUBLICOS QUE CONTA

Os mesmos do bairro.

TOPOGRAFIA – TIPO DE SOLO

Superfície Plana Aclive Suave , Declive Suave

Solo Seco e firme Seco c/ pouco suporte Alagadiço

Forma

Regular

Irregular

Área do terreno

6.579,29 m²



II. 3.3 – BENFEITORIAS

Bloco 1 - ( 3.450,01 m² )

Edificação em três pavimentos construída em concreto armado, com

fechamento em alvenaria revestidas com argamassa e pintura em tinta

acrílica, caixilhos em alumínio anodizado , contendo os seguintes ambientes:

a) Estacionamento para VANS para recepção e embarque de alunos;

b) Sala de recepção, secretaria, sala da diretoria, salas do setor

administrativo e tesouraria, sala da coordenação e depósito de materiais

escolares;

c) Banheiros masculinos e femininos, com piso cerâmico e azulejo até

meia parede, e reservados para deficientes físicos;

d) Salas de aulas com piso em vinil;

e) Laboratório de informática e robótica;

f) Biblioteca;

g) Cantina;

h) Escadas de emergência e elevadores para casos especiais de

acessibilidade;

i) Playground.

Bloco 2 - ( 499,12 m² )

Edificação em dois pavimentos construída em concreto armado, com

fechamento em alvenaria revestidas com argamassa e pintura em tinta

acrílica, caixilhos em alumínio anodizado, contendo os seguintes ambientes:

a) Sala de Coordenação, Sala de Sapateado, Judô, Dança;

b) Sala de aulas infantis;

c) Sala de refeições dos funcionários;

d) Banheiros masculinos e femininos.



Bloco 3 - ( 1.083,27 m² )

Edificação em estrutura metálica, com fechamento em alvenaria, contendo os

seguintes ambientes:

a) Ginásio de esportes com piso em assoalho de madeira, pé-direito de

3,5 m, cobertura em estrutura metálica em duas águas, coberta com

telhas de fibrocimento;

b) Quadra de futebol em areia sem cobertura;

c) Sala de ginástica rítmica.

d) Estacionamento para veículos de professores e visitantes.

Portaria: ( 310,40 m² )

Edificação em concreto armado, com alvenaria de vedação revestida com

argamassa e com pintura em látex, coberturas prolongadas com estrutura de

aço. Possui banheiro com piso cerâmico e azulejo até o teto.

TOTAL DAS ÁREAS CONSTRUIDAS: 5.342,80 m²

As construções descritas acima podem ser classificadas da seguinte forma:

BLOCO 1 – na “CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS”, do “GRUPO

DE ESCRITÓRIOS”, de “PADRÃO MÉDIO COM ELEVADOR”, na

tabela de “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”,

com coeficiente do R8N = 1,836;


DE ESCRITÓRIOS”, de “PADRÃO MÉDIO SEM ELEVADOR”, na


com coeficiente do R8N = 1,656.




DE GALPÃO”, de “PADRÃO SIMPLES”, na tabela de “VALORES

DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, com coeficiente do

R8N = 0,726;

PORTARIA – na “CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS”, do “GRUPO

DE ESCRITÓRIOS”, de “PADRÃO SIMPLES SEM ELEVADOR”, na


com coeficiente do R8N = 1,206.

O estado de conservação das mesmas podem ser considerado “BOM”,

sendo a idade aparente igual a 3 anos.

Para uma melhor compreensão das características descritas acima vide

documentário fotográfico no anexo 02.

II. 4 – VALORES DAS CONSTRUÇÕES

II. 4.1 – METODOLOGIA EMPREGADA

Em função das características peculiares do imóvel avaliando e os dados

disponíveis no mercado que o mesmo está inserido é possível o emprego do

método “METODO EVOLUTIVO”, sendo então observadas, integralmente, as

orientações do item 8.2 da NBR 14.653.

No método evolutivo o valor do imóvel é encontrado pela soma das parcelas do

valor do terreno e construção, sendo que o terreno é avaliado pelo método

comparativo de dados de mercado e a construção através de tabelas de preço de

venda de edificações similares.



Na avaliação ainda deve ser considerada a questão da obsolescência o que será

feita pela tabela de “Ross-Heideck”, com os seguintes parâmetros:

Idade média aparente das construções igual há 3 anos, com estado

de conservação BOM ( A );

Depreciação das Construções: Tabela de Ross-Heideck, idade em % da

vida referencial igual a 4 %, conservação BOM (a) :

K = 0,979 > Kd = 0,8 * 0,736 + 0,2 = 0,9832;

Para determinação dos valores das construções adotaremos o valor do CUSTO DA

CONSTRUÇÃO NO ESTADO DE SÃO PAULO – CUB – SINDUSCON, de Junho

de 2010, que corresponde ao valor de R$ 860,01 / m² do Padrão Normal do

R8N.

VALOR DAS CONSTRUÇÕES:

Vc = Valor CUB x Área Constr. x Indice R8N x Deprec.

Bloco 01: Vc = R$ 860,01 / m2 x 3.450,01 m2 x 1,836 x 0,9832 = R$ 5.355.973,28 Bloco 02:

Vc = R$ 860,01 / m2 x 499,12 m2 x 1,656 x 0,9832 = R$ 698.892,97 Bloco 03:

Vc = R$ 860,01 / m2 x 1.083,27 m2 x 0,726 x 0,9832 = R$ 664.995,50 PORTARIA:

Vc = R$ 860,01 / m2 x 310,40 m2 x 1,206 x 0,9832 = R$ 316.529,65 A somatória das construções = R$ 7.036.391,40



Arredondando dentro dos limites permitidos por norma, vem:

VALOR TOTAL DAS CONSTRUÇÕES - Junho / 2.010 -

R$ 7.030.000,00 (Sete milhões e trinta mil Reais)

II. 5 – DIRETRIZES DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

II. 5.1 – LEVANTAMENTOS DA AMOSTRA PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO PERÍODO DA PESQUISA

Junho 2.010

TIPO DE IMÓVEIS LEVANTADOS

Terrenos similares ao avaliando.

REGIÃO ABRANGIDA

Na proximidade do avaliando.

COLETA DOS DADOS

Atendido ao prescrito para GRAU I de fundamentação de acordo com

NBR 14653-2.

NUMERO DE DADOS OBTIDOS

Levantado um total de 08 elementos comparativos de ofertas, sendo compativel

com o grau de fundamentação pretendido.

DESCRIÇÃO DOS DADOS

Atendido ao prescrito para GRAU I de fundamentação de acordo com

NBR 14653-2.



II. 5.2 – CÁLCULOS DO VALOR DO TERRENO.



Adotaremos como valor do metro quadrado de terreno o valor médio encontrado

no tratamento estatístico, ou seja, R$ 701,86 / m².

Na determinação do valor total do terreno será aplicado um redutor

de 5% = (0,95), no valor do m², pois normalemente os valores dos

comparativos são majorados para se ter margem de negociação.

Devido ao fato do imóvel avaliando possuir duas frentes será aplicado o

fator = 1,1.



VALOR TOTAL DO TERRENO = R$ 701,86 x 0,95 x 1,1 x 6.579,29 = R$ 4.825.538,80

Arredondando dentro dos limites permitidos por norma, vem:

VALOR TOTAL DOS TERRENOS - Junho / 2.010 -

R$ 4.820.000,00 (Quatro milhões, oitocentos e vinte mil Reais)

Somando-se o valor do terreno às construções obtemos:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL = TERRENO + CONSTRUÇÕES - Junho / 2.010 -

R$ 11.850.000,00 (Onze milhões, oitocentos e cinqüenta mil Reais)



IIIIIIIII ––– AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÃÃÃOOO DDDAAASSS MMMÁÁÁQQQUUUIIINNNAAASSS EEE EEEQQQUUUIIIPPPAAAMMMEEENNNTTTOOOSSS

IIIIIIIII---111 ––– CCCOOONNNSSSIIIDDDEEERRRAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS IIINNNIIICCCIIIAAAIIISSS

A vistoria das máquinas avaliadas foi realizada “in loco”, pelo signatário deste

relatório, observando-se de forma criteriosa o estado de conservação, e o

funcionamento de cada máquina.

Na oportunidade, foi elaborado documentário fotográfico que acompanha este

Laudo de Avaliação, juntado no anexo 03.

IIIIIIIII... 222 ––– EEESSSTTTAAADDDOOO DDDEEE CCCOOONNNSSSEEERRRVVVAAAÇÇÇÃÃÃOOO DDDOOOSSS BBBEEENNNSSS AAAVVVAAALLLIIIAAADDDOOOSSS

Os bens foram examinados individualmente e chegando-se a conclusão que em

média, o estado de conservação em geral, poderia ser classificado como bom,

possibilitando estipular, a depreciação normal, proporcional ao tempo de vida real

de cada equipamento.

IIIIIIIII... 333 ––– CCCRRRIIITTTÉÉÉRRRIIIOOO EEE MMMÉÉÉTTTOOODDDOOOSSS DDDEEE AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS AAADDDOOOTTTAAADDDOOOSSS

A avaliação das máquinas foi feita através da determinação do valor de mercado

de cada unidade em estado de nova e sobre este valor, aplicado um índice corretor

proporcional ao estado, que se vincula a vida média de equipamentos símiles e ao

obsoletismo funcional.



A determinação do valor de mercado do bem em estado novo foi feita pela

sistemática de consultas aos fornecedores, buscando sempre a similaridade ou a

igualdade, entre o equipamento cotado e o avaliando, junto ao comércio

especializado.

A determinação de depreciação foi feita por processo matemático, em função da

idade real do bem. Quando não foi possível determinar a data de aquisição, a

depreciação foi estimada em função do estado de conservação observado.

Dessa forma adotou-se um método matemático que determina o índice de

depreciação em função da variação dos principais parâmetros envolvidos na

valoração de um bem usado, quais sejam, o valor de reposição, o estado de

conservação, o desgaste proporcional ao tempo real de vida, a vida útil provável, o

valor residual e ao obsoletismo.

O método de calculo aplicado na valoração dos equipamentos foi o método

denominado “Método Linear”, cuja formula matemática considera a depreciação

uma função linear da idade do bem, variando uniformemente ao longo de sua vida.

Para valor residual (VR), tomou-se 20% como valor de médio, normalmente

utilizado para equipamentos ou máquinas industriais.

IIIIIIIII...444 ––– PPPLLLAAANNNIIILLLHHHAAA DDDEEE AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÃÃÃOOO

Em função das características dos mesmos e seguindo as diretrizes acima, na

folha seguinte apresentamos a descrição das máquinas e planilha de calculo, já

considerados o estado de conservação e o tempo de vida útil restante de cada

item, a saber:



Com arredondamento dentro dos limites permitidos por norma, vem:

VALOR TOTAL DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E VEÍCULOS

- Junho / 2.010 -

R$ 2.320.000,00 (Dois milhões, trezentos e vinte mil Reais)

IIIVVV ––– RRREEESSSUUUMMMOOO DDDAAASSS AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS

Somando-se o valor dos imóveis e das maquinas obtemos:

VALOR TOTAL DO IMOBILIZADO = IMÓVEL + EQUIPAMENTOS - Junho / 2.010 -

R$ 14.170.000,00 (Quatorze milhões, cento e setenta mil Reais)



VVV ––– EEENNNCCCEEERRRRRRAAAMMMEEENNNTTTOOO

Consta o presente Laudo de Avaliação de 24 (vinte e quatro) folhas impressas de

um só lado, todas devidamente rubricadas, sendo esta ultima datada e assinada.

São Paulo, 30 de Junho de 2.010

_____________________________________ EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA

CREA - SP 0780456 - CGC 08.801.670/0001-19 Resp. Técnico:Eng°.Eduardo Deghiara

CREA 060.160.599-1

RELAÇÃO DOS ANEXOS

01–- CÓPIA DO IPTU E TABELA DE VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS E CUB SINDUSCON

02 –- DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL.

03 –- DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS 04 –- FONTE DE CONSULTAS PARA APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

05 –- ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

06 –- CÓPIA DA PLANTA DO IMÓVEL.



ANEXO 01

IPTU DO IMÓVEL

E

TABELA DE VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS

E

INDICE DO CUB SINDUSCON PR



ANEXO 02

DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO

DAS EDIFICAÇÕES



Vista da fachada externa da escola - Bloco-1.

Vista do estacionamento e recepção de alunos.



Vista da recepção no edifício administrativo – Bloco 1.

Vista da secretaria.



Vista da sala da diretoria.

Vista do corredor do setor da administração.



Vista da sala dos professores.

Vista interna de uma das salas de educação infantil.



Vista externa de uma das salas da educação infantil.

Vista do acesso às salas de aulas de educação infantil.



Vista de um dos sanitários utilizados pelos alunos.

Vista das escadas e coberturas do pátio interno.



Vista do elevador para pessoas em casos especiais de acessibilidade.

Vista da área de circulação do 2º e 3º piso.



Vista de uma das salas de aula do ensino médio.

Vista de uma das salas de aula do ensino médio.



Vista do laboratório de informática.

Vista do laboratório de robótica.



Vista da sala de estudos.

Vista da biblioteca da educação infantil.



Vista do pátio interno.

Vista do pátio externo.



Vista da fachada do Bloco-2.

Vista da sala de aulas de judô, dança e sapateado.



Vista do depósito de materiais esportivos.

Vista da fachada do Bloco-3.



Vista do salão para aulas de ginástica olímpica.

Vista do pátio externo Bloco-3.



Vista do ginásio de esportes.

Vista da arquibancada do ginásio.



Vista do estacionamento para professores e visitantes.



ANEXO 03

DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO

DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS



Vista da impressora para 4 cores Sakurai.

Vista da coladeira automática Muller Martini.



Vista da alceadeira de 16 gavetas Muller Martini.

Vista da dobradeira Heidelberg- Stahfolder TI 52.



Vista do ônibus escolar.

Vista dos Servidores Dell/ PowerEdge 2950.



Vista das cadeiras das salas de aulas.

Vista de um dos projetores utilizados nas salas de aulas.



ANEXO 04

FONTES DE CONSULTAS PARA

APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS



Fontes de Consultas para Apuração de Valor de Mercado

Ocisiotar Ônibus Ltda.

Fone: (21) 3977-1446 Srta. Fátima

Muller Martini Comércio e Representações Ltda.

Fone: (11) 3613-1000 Sr. José Paulo Souza

Heidelberg do Brasil S/A.

Fone: (41) 3335-3523 Sr. Fabiano Martins

Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.

Tabela FIPE

CM Comandos Lineares Ltda.

Fone: (41) 3363-5155 Sr. Itamar

Site - Mercado Livre

Beni Móbile Ltda.

Fone: (11) 4191-3949 Sr. Jose Hamilton

Evy Line Premium Ltda.

Fone: (11) 3062-6626 Srta. Roseli

Weco Representações Comerciais Ltda.

Fone: (11) 1195-2323 Srta. Daniela

Data Bank Ltda.

Fone: (31) 3313-6461 Sr. Samuel

CQS Tecnologia e Serviços Ltda.

Fone: (41) 3013-7227 Sr. Daniel

Dell Computadores do Brasil S/A.

Fone: 0800-701-1268 Sr. Guilherme



ANEXO 05

ART – ANOTAÇÃO DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA



ANEXO 06

CÓPIA DA PLANTA DO IMÓVEL

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